2 9/02/2017 Presentatie FM Day

Thierry Uyttebroeck

Sinds 2010 Senior ruimtelijk en bouwkundig/technisch consultant bij Freestone

Lesgever bouwkunde en CM aan het Freestone LAB.

NEN gecertifieerd inspecteur CM

Thierry.uyttebroeck@freestone.be

3 9/02/2017

1

42

Presentatie FM Day

5 9/02/2017

WWW.FREESTONE.BE

Presentatie FM Day

7 9/02/2017

TBL

BUILDING & FACILITY REAL ESTATE

WORKPLACE

TECHNICAL DUE DILIGENCE ONDERHOUDSTRATEGIE

NEN2767

IMPLEMENTATION & MOBILISATION ORGANISATON / CONTRACTS / FMIS / CHANGE / BUILDING COORDINATION

PROJECT MANAGEMENT

STAY OR LEAVE

HUURHERNEGOTIATIE

OFFICE STRATEGIE – ‘WORKING TOMORROW’ OFFICE CONCEPT, CHANGE & MOBILITY

MACRO & MICRO SPACE PLANNING LOOK & FEEL EN15221

FACILITY MANAGEMENT : SITE COORDINATION

FACILITY STRATEGIE FM ORGANISATIE / FM SOURCING / PROCESS & TECHNOLOGY

EN15221

VASTGOEDSTRATEGIE

SPACE MANAGEMENT: SITE & VERHUISCOÖRDINATIE

SERVICES DUE DILIGENCE SCHOONMAAKSTRATEGIE

EN 13549

8 9/02/2017

7.

TBL

FACILITY REAL ESTATE

WORKPLACE

FM MANAGER / COORDINATOR

ONDERHOUD MANAGERS

IMPLEMENTATIE MANAGERS

SENIOR/JUNIOR FACILITY MANAGERS

VERHUISCOÖRDINATOREN/MANAGERS

PROJECT MANAGERS SPACE

REAL ESTATE MANAGERS

DEVELOPMENT MANAGERS VASTGOED

BOUW COÖRDINATOREN

SPACE PLANNERS

AUTOCAD TEKENAARS

ASSET MANAGER / PROPERTY MANAGER

9 9/02/2017 Presentatie FM Day

10 9/02/2017

• NEN 2767-1_2017:

• Conditiemeting gebouwde omgeving - Deel 1: Methodiek

• Conditie en Onderhoud van bouw en installatiedelen (afzonderlijke elementen)

1. Een element heeft een bepaalde conditie (CM) i.f.v. de aanwezige gebreken.

2. Wat moet je doen om deze conditiescore terug op een aanvaardbaar peil te brengen en welke maatregelen moet je nemen om een bepaalde conditie zo lang mogelijk te handhaven.

Acties en budgetten brengen we samen in een dynamisch meerjarenonderhoudsplan.

REWIND

Presentatie FM Day

11 9/02/2017

REWIND

Oud, niet meer van deze tijd,... is geen criterium bij conditiemeten.

Oud = einde technische levensduur

Opmerking: deze foto’s zijn louter illustratief.

Presentatie FM Day

12 9/02/2017 Presentatie FM Day

13 9/02/2017

• ONDERHOUD OF RENOVEREN?

OF

• WAAR LIGGEN DE GRENZEN VAN DE CONDITIEMETING EN DE MOP (MEERJARENONDERHOUDSPLANNING)

OF

• WAT IS EEN CM WEL, WAT IS HET NIET.

SCOPE:

Presentatie FM Day

14 9/02/2017

Veel vragen over conditiemeten hebben gemeenschappelijke drivers:

• Ons patrimonium is oud, in een slechte staat en wordt quasi niet onderhouden.

• Ons patrimonium is te groot voor de beperkte ploeg mensen en financiële middelen

waarover we beschikken om het goed te kunnen onderhouden.

• We lopen achter de feiten aan en blussen vooral brandjes.

• We willen graag een conditiemeting en een meerjarenonderhoudsplan, in concreet

willen we graag zicht krijgen op achterstallig onderhoud en hebben we cijfermateriaal nodig

om (onderhouds en investerings) begrotingen op te maken.

• Graag ook een inzicht in de renovatiekosten van het patrimonium zodat we ons beleid hier

kunnen op afstemmen.

• En kijken jullie ook eens wat er kan gebeuren op energetisch vlak en of qua brandveiligheid

alles nog in orde is?

• We staan voor een gigantische opdracht en weten niet hoe we eraan moeten beginnen.

HELP! ONS PATRIMONIUM

Presentatie FM Day

15 9/02/2017

Uit deze vragen volgt een bestek of offertevraag voor het uitvoeren van conditiemetingen en het opmaken van MOP’s die bepaalde verwachtingen moet inlossen.

• We stellen bij het lezen van de bestekken vast dat de norm NEN 2767 vaak onvoldoende

gekend is door de schrijver van het bestek, waardoor

• het bestek een deels foute methodiek of aanpak beschrijft (en oplegt) voor de uitkomst

die men in gedachten heeft.

• er zaken gevraagd worden die buiten de norm vallen. (gespecialiseerde inspecties)

• men meer verwacht dan wat de norm aanbied. (andere dan onderhoudsbudgetten)

• En uiteraard dat de bestekken of offertevragen voor het uitvoeren van conditiemetingen en

het opmaken van een MOP zo zijn opgemaakt dat er geen ruimte is voor andere of betere

oplossingen.

HELP! ONS PATRIMONIUM

Presentatie FM Day

16 9/02/2017 Presentatie FM Day

17 9/02/2017

OPDRACHT [LASTENBOEK] HET OPMAKEN VAN EEN MEERJAREN ONDERHOUDS- EN INVESTERINGSPLAN VOOR HET PATRIMONIUM VAN HET OCMW VAN ...

Presentatie FM Day

CASE

18 9/02/2017

1. Ontwikkelen van een visie op de evolutie van het patrimonium voor de volgende 15 jaar.

2. Het beleid de nodige informatie verschaffen om gepaste keuzes te maken m.b.t. onderhoud, renovatie en / of herbestemming van haar gebouwen.

DOEL VAN DE OPDRACHT [LASTENBOEK]

Presentatie FM Day

CASE

19 9/02/2017

1. Stap 1: inventarisatie van de huidige toestand van het gebouw d.m.v. conditiemetingen met strategische beoordeling van het valorisatiepotentieel

2. Stap 2: Strategische analyse i.f.v. de behaalde resultaten en de beleidsvisie

3. Stap 3: Onderhouds en investeringsplan, inclusief de te verwachten kosten.

4. Stap 4: Het aftoetsen van renovatie-opties en/of herbestemmingsmogelijkheden op basis van kwantitatieve en fin. Haalbaarheid met gemotiveerde aanbevelingen …. (ingekort)

STAPPENPLAN [LASTENBOEK]

Presentatie FM Day

CASE

20 9/02/2017

1. Woon en zorgcentra, serviceflats, administratief centrum

2. Meer- en eengezinswoningen , appartementen, sociale werkplaats/meubeldepot, studio’s. LOI’s e.d.

3. Bouwjaren zeer uiteenlopend, de grotere complexen (WZC e.d.) zijn het meest recent.

Onderverdeeld in verschillende percelen

GEBOUWEN IN SCOPE

Presentatie FM Day

CASE

21 9/02/2017 Presentatie FM Day

Conditiemeting

Inspectie gebouwen

Objectieve vaststelling dat veel gebouwen eerder nood hebben aan

renovatie dan onderhoud.

In overleg met het OCMW werd beslist

om van deze gebouwen geen CM

uit te voeren maar om een inschatting te

maken van de renovatie kosten.

INITIËLE AANPAK CASE

22 9/02/2017

Stap 1: inventarisatie van de huidige toestand van het gebouw d.m.v. conditiemetingen met strategische beoordeling van het valorisatiepotentieel

Stap 2: Strategische analyse i.f.v. de behaalde resultaten en de beleidsvisie

WAAR GING HET MIS (1)

Presentatie FM Day

Een conditiemeting is een tactische eerder dan strategische studie en is één van de vele drivers in dit verhaal.

CASE

23 9/02/2017 Presentatie FM Day

Onderhoudsbeleid, referentiekader, onderhoudsniveau, afkeurnormen

Inventaris patrimonium

Bepalen macro- & microschaal

conditiemeting (elke 3 à 5 jaar):

Behoefteplan, meerjarenplan, meerjarenbudget

onderhoudsplan, onderhoudsbudget,

Inspectie.

Onderhoud (prev. & cur.),

praktische organisatie

WAAR GING HET MIS (1) CASE

24 9/02/2017

WAAR GING HET MIS (2)

Presentatie FM Day

1. Een onderhoudsbudget legt acties en budgetten vast om een gebouw in een gewenste staat te behouden. functiebehoud

Een MOP opmaken van een gebouw klaar om gerenoveerd te worden is weinig zinvol.

2. Een renovatiebudget is een eenmalige investering dat toelaat om een gebouw opnieuw in een gewenste, meestal vernieuwde, staat te brengen. (PVE) functieverbetering

Een onderhoudsbudget is in geen geval een renovatiebudget!

CASE

25 9/02/2017 Presentatie FM Day

26 9/02/2017

Wat is een MJOP wel, wat is het niet.

1. Een mjop is geen renovatieplan ook niet als de kosten (budgetten in de MOP) over de verschillende jaren naar voren geschoven worden. Onderhoud = functiebehoud (Objectief) Renovatie = functieverbetering (PVE, subjectief)

CM & MOP: DO’S EN DONT’S

Presentatie FM Day

27 9/02/2017

Gebrek Actie

Electrische installatie niet conform In orde brengen conform AREI (natte zone op 30mA)

CV ketel (mazout) werkt niet meer correct, wisselstukken bestaan niet meer

CV ketel vervangen door hoogrendementsketel op mazout + onderhoudscontract.

Houten ramen met enkel glas afgebladderd Schilderen

Dak lekt aan schoorsteen Nieuwe loodslabben plaatsen

Parket beschadigd door waterlek Te herstellen

OBJECTIEF

Presentatie FM Day

28 9/02/2017

SUBJECTIEF

Gebrek Actie

Electrische installatie niet conform In orde brengen conform AREI + uitbreiding: onvoldoende stopcontacten + meer lichtpunten + installatie domotica systeem.

CV ketel (mazout) werkt niet meer correct, wisselstukken bestaan niet meer

Installatie van een condenserende ketel op gas, vervangen radiatoren door convectoren + handdoekdrogers in de badkamer + …

Houten ramen met enkel glas afgebladderd Houten schrijnwerk vervangen door alu ramen met lage u-waarden.

Dak lekt aan schoorsteen Voor de nieuwe condenserende ketel is geen schoorsteen nodig, af te breken. Dak wordt volledig vervangen + geïsoleerd + inrichting zolderkamer + 2 dakvlakvensters, hiervoor is een nieuwe trap nodig van +1 naar de zolder + uitbreiding elektriciteit

Parket beschadigd door waterlek Te herstellen

BOUWAANVRAAG voor inrichten zolderkamer – EPB – NUTS

Presentatie FM Day

29 9/02/2017 Presentatie FM Day

Opmerking: deze foto’s zijn louter illustratief.

Met de keuken is er niets mis (CM score max. 2) en toch werd ze gerenoveerd.

SUBJECTIEF

30 9/02/2017

2. Een conditiemeting is geen technical due diligence. (BOEI – inspectie)

3. De staat van het gebouw dient op voorhand min of meer gekend te zijn door de opdrachtgever. Het heeft geen zin om een MOP op te stellen voor een gebouw dat klaar is voor afbraak / renovatie.

4. Een te groot patrimonium ineens op de markt gooien om te laten inspecteren heeft weinig zin: grote belasting van de eigen diensten door een zeer grote instroom van informatie die moet verwerkt worden maar ook door het enorme veldwerk.

5. Gespecialiseerd onderzoek behoort niet tot de CM, het resultaat ervan kan uiteraard opgenomen worden in de MOP.

CM & MOP: DO’S EN DONT’S

Presentatie FM Day

31 9/02/2017 Presentatie FM Day

32 9/02/2017 Presentatie FM Day

Bezoek gebouwen

Objectieve vaststelling dat de

meeste oude gebouwen eerder nood hebben aan

renovatie dan onderhoud.

In overleg met het OCMW werd beslist

om van deze gebouwen geen CM

uit te voeren maar om een inschatting te

maken van de renovatie kosten.

OM TOT EEN GOED EINDE TE KOMEN CASE

33 9/02/2017

Elk gebouw kreeg een score: basis onderhoud, (dringende) herstellingen en of renovatie.

Tegenover elke score stond een gecalculeerd budget.

Zo werd het hele patrimonium in kaart gebracht en omgezet naar een MOP. of renovatieplan (on going).

OM TOT EEN GOED EINDE TE KOMEN CASE

Presentatie FM Day

34 9/02/2017 Presentatie FM Day

35 9/02/2017

Als een gebouw in een zodanige staat bevindt dat regulier onderhoud niet meer aan de orde is heeft het opmaken van een MOP geen zin.

Maar waar ligt de grens?

Evenwicht tussen een objectieve (professionele) benadering en advies vs een soms subjectieve, budgettaire, politieke,… benadering van de opdrachtgever.

Presentatie FM Day

ONDERHOUD OF VERBOUWEN

36 9/02/2017 Presentatie FM Day

Keuze om te renoveren op basis van objectieve criteria.

Verouderde woning met technische, energetische en structurele problemen…

37 9/02/2017

Objectieve criteria:

• Investeringen – capex: vernieuwen schrijnwerk, daken, verwarming, elektriciteit,…elementen einde technische levensduur (CS 5 à 6)

• Bouwkundig technisch niet aangewezen & niet voldoen aan bouwfysische eisen.

• Onderhoud is zinloos (geworden).

• …

Deze criteria kunnen gebouwafhankelijk zijn i.f.v. verschillende parameters o.a. de leeftijd en de bestemming van het gebouw.

Presentatie FM Day

ONDERHOUD OF VERBOUWEN

38 9/02/2017

1. Inventariseer het patrimonium en zorg voor een goed beeld op de staat van de gebouwen, breng alle informatie samen.

2. Bepaal de verwachtingen en welke elementen belangrijk zijn.

3. Bepaal de scope: welke gebouwen wel en welke niet in aanmerking komen voor een CM.

1. Gebouwen die afgestoten zullen worden

2. Gebouwen die rijp zijn voor de sloop

3. Gebouwen die eerst gerenoveerd moeten worden.

4. laat enkel conditiemetingen uitvoeren op gebouwen die zeker in aanmerking komen voor verder onderhoud. Begin ev. met enkele testcases.

5. Creëer draagvlak binnen de organisatie.

CM & MOP: DO’S & DONT’S

Presentatie FM Day

39 9/02/2017 Presentatie FM Day

AANPAK: STAPPENPLAN

Onderhoudsbeleid. Inventarisatie gebouwen

en pré evaluatie.

Renovatie / onderhoud / afstoten/…

Uitvoeren van CM of opmaak renovatie

budget.

Next steps ifv beleid,

noodzaak,…

Specifiek (*) technisch / bouwkundig accomodatiebeleidsplan

(*) bijvoorbeeld scholen, sportinfra, admin, warehouses … beperkt aantal stakeholders rond de tafel.

40 9/02/2017 Presentatie FM Day

AANPAK: CHECKLIST

• Onderhoudsbeleid, referentiekader, onderhoudsniveau, afkeurnormen

• Inventarisatie van alle nuttige informatie. (Wij vragen ze waarschijnlijk toch.)

• Indeling patrimonium volgens gevraagd onderhoudsbeleid en eerste snelle screening. (onderhoud, renovatie, afstoten,…)

• Basis PVE voor renovaties (gebruik gebouw, juiste materialen, complexiteit qua onderhoud,…)

• Lijst te inspecteren elementen tijdens CM

• (Quick scan: bijvoorbeeld enkel de buitenschil van een gebouw controleren)

• Hou er rekening mee dat deze oefening ook van de eigen organisatie inspanningen vergt: tijd en mensen.

DE HENE 10

B-1780 WEMMEL (BRUSSEL)

T: +32 2 453 95 50

E: CONTACT@FREESTONE.BE VAT: BE0887.436.073