07 ifma fm-day 2017_onderhoud vs renovatie_freestone_thierry uyttebroeck

Click here to load reader

Embed Size (px)

Transcript of 07 ifma fm-day 2017_onderhoud vs renovatie_freestone_thierry uyttebroeck

  • 2 9/02/2017 Presentatie FM Day

    Thierry Uyttebroeck

    Sinds 2010 Senior ruimtelijk en bouwkundig/technisch consultant bij Freestone

    Lesgever bouwkunde en CM aan het Freestone LAB.

    NEN gecertifieerd inspecteur CM

    [email protected]

  • 3 9/02/2017

    1

    42

    Presentatie FM Day

  • 5 9/02/2017

    WWW.FREESTONE.BE

    Presentatie FM Day

  • 7 9/02/2017

    TBL

    BUILDING & FACILITY REAL ESTATE

    WORKPLACE

    TECHNICAL DUE DILIGENCE ONDERHOUDSTRATEGIE

    NEN2767

    IMPLEMENTATION & MOBILISATION ORGANISATON / CONTRACTS / FMIS / CHANGE / BUILDING COORDINATION

    PROJECT MANAGEMENT

    STAY OR LEAVE

    HUURHERNEGOTIATIE

    OFFICE STRATEGIE WORKING TOMORROW OFFICE CONCEPT, CHANGE & MOBILITY

    MACRO & MICRO SPACE PLANNING LOOK & FEEL EN15221

    FACILITY MANAGEMENT : SITE COORDINATION

    FACILITY STRATEGIE FM ORGANISATIE / FM SOURCING / PROCESS & TECHNOLOGY

    EN15221

    VASTGOEDSTRATEGIE

    SPACE MANAGEMENT: SITE & VERHUISCORDINATIE

    SERVICES DUE DILIGENCE SCHOONMAAKSTRATEGIE

    EN 13549

  • 8 9/02/2017

    7.

    TBL

    FACILITY REAL ESTATE

    WORKPLACE

    FM MANAGER / COORDINATOR

    ONDERHOUD MANAGERS

    IMPLEMENTATIE MANAGERS

    SENIOR/JUNIOR FACILITY MANAGERS

    VERHUISCORDINATOREN/MANAGERS

    PROJECT MANAGERS SPACE

    REAL ESTATE MANAGERS

    DEVELOPMENT MANAGERS VASTGOED

    BOUW CORDINATOREN

    SPACE PLANNERS

    AUTOCAD TEKENAARS

    ASSET MANAGER / PROPERTY MANAGER

  • 9 9/02/2017 Presentatie FM Day

  • 10 9/02/2017

    NEN 2767-1_2017: Conditiemeting gebouwde omgeving - Deel 1: Methodiek

    Conditie en Onderhoud van bouw en installatiedelen (afzonderlijke elementen)

    1. Een element heeft een bepaalde conditie (CM) i.f.v. de aanwezige gebreken.

    2. Wat moet je doen om deze conditiescore terug op een aanvaardbaar peil te brengen en welke maatregelen moet je nemen om een bepaalde conditie zo lang mogelijk te handhaven.

    Acties en budgetten brengen we samen in een dynamisch meerjarenonderhoudsplan.

    REWIND

    Presentatie FM Day

  • 11 9/02/2017

    REWIND

    Oud, niet meer van deze tijd,... is geen criterium bij conditiemeten.

    Oud = einde technische levensduur

    Opmerking: deze fotos zijn louter illustratief.

    Presentatie FM Day

  • 12 9/02/2017 Presentatie FM Day

  • 13 9/02/2017

    ONDERHOUD OF RENOVEREN?

    OF

    WAAR LIGGEN DE GRENZEN VAN DE CONDITIEMETING EN DE MOP (MEERJARENONDERHOUDSPLANNING)

    OF

    WAT IS EEN CM WEL, WAT IS HET NIET.

    SCOPE:

    Presentatie FM Day

  • 14 9/02/2017

    Veel vragen over conditiemeten hebben gemeenschappelijke drivers:

    Ons patrimonium is oud, in een slechte staat en wordt quasi niet onderhouden.

    Ons patrimonium is te groot voor de beperkte ploeg mensen en financile middelen

    waarover we beschikken om het goed te kunnen onderhouden.

    We lopen achter de feiten aan en blussen vooral brandjes.

    We willen graag een conditiemeting en een meerjarenonderhoudsplan, in concreet

    willen we graag zicht krijgen op achterstallig onderhoud en hebben we cijfermateriaal nodig

    om (onderhouds en investerings) begrotingen op te maken.

    Graag ook een inzicht in de renovatiekosten van het patrimonium zodat we ons beleid hier

    kunnen op afstemmen.

    En kijken jullie ook eens wat er kan gebeuren op energetisch vlak en of qua brandveiligheid

    alles nog in orde is?

    We staan voor een gigantische opdracht en weten niet hoe we eraan moeten beginnen.

    HELP! ONS PATRIMONIUM

    Presentatie FM Day

  • 15 9/02/2017

    Uit deze vragen volgt een bestek of offertevraag voor het uitvoeren van conditiemetingen en het opmaken van MOPs die bepaalde verwachtingen moet inlossen.

    We stellen bij het lezen van de bestekken vast dat de norm NEN 2767 vaak onvoldoende

    gekend is door de schrijver van het bestek, waardoor

    het bestek een deels foute methodiek of aanpak beschrijft (en oplegt) voor de uitkomst

    die men in gedachten heeft.

    er zaken gevraagd worden die buiten de norm vallen. (gespecialiseerde inspecties)

    men meer verwacht dan wat de norm aanbied. (andere dan onderhoudsbudgetten)

    En uiteraard dat de bestekken of offertevragen voor het uitvoeren van conditiemetingen en

    het opmaken van een MOP zo zijn opgemaakt dat er geen ruimte is voor andere of betere

    oplossingen.

    HELP! ONS PATRIMONIUM

    Presentatie FM Day

  • 16 9/02/2017 Presentatie FM Day

  • 17 9/02/2017

    OPDRACHT [LASTENBOEK] HET OPMAKEN VAN EEN MEERJAREN ONDERHOUDS- EN INVESTERINGSPLAN VOOR HET PATRIMONIUM VAN HET OCMW VAN ...

    Presentatie FM Day

    CASE

  • 18 9/02/2017

    1. Ontwikkelen van een visie op de evolutie van het patrimonium voor de volgende 15 jaar.

    2. Het beleid de nodige informatie verschaffen om gepaste keuzes te maken m.b.t. onderhoud, renovatie en / of herbestemming van haar gebouwen.

    DOEL VAN DE OPDRACHT [LASTENBOEK]

    Presentatie FM Day

    CASE

  • 19 9/02/2017

    1. Stap 1: inventarisatie van de huidige toestand van het gebouw d.m.v. conditiemetingen met strategische beoordeling van het valorisatiepotentieel

    2. Stap 2: Strategische analyse i.f.v. de behaalde resultaten en de beleidsvisie

    3. Stap 3: Onderhouds en investeringsplan, inclusief de te verwachten kosten.

    4. Stap 4: Het aftoetsen van renovatie-opties en/of herbestemmingsmogelijkheden op basis van kwantitatieve en fin. Haalbaarheid met gemotiveerde aanbevelingen . (ingekort)

    STAPPENPLAN [LASTENBOEK]

    Presentatie FM Day

    CASE

  • 20 9/02/2017

    1. Woon en zorgcentra, serviceflats, administratief centrum

    2. Meer- en eengezinswoningen , appartementen, sociale werkplaats/meubeldepot, studios. LOIs e.d.

    3. Bouwjaren zeer uiteenlopend, de grotere complexen (WZC e.d.) zijn het meest recent.

    Onderverdeeld in verschillende percelen

    GEBOUWEN IN SCOPE

    Presentatie FM Day

    CASE

  • 21 9/02/2017 Presentatie FM Day

    Conditiemeting

    Inspectie gebouwen

    Objectieve vaststelling dat veel gebouwen eerder nood hebben aan

    renovatie dan onderhoud.

    In overleg met het OCMW werd beslist

    om van deze gebouwen geen CM

    uit te voeren maar om een inschatting te

    maken van de renovatie kosten.

    INITILE AANPAK CASE

  • 22 9/02/2017

    Stap 1: inventarisatie van de huidige toestand van het gebouw d.m.v. conditiemetingen met strategische beoordeling van het valorisatiepotentieel

    Stap 2: Strategische analyse i.f.v. de behaalde resultaten en de beleidsvisie

    WAAR GING HET MIS (1)

    Presentatie FM Day

    Een conditiemeting is een tactische eerder dan strategische studie en is n van de vele drivers in dit verhaal.

    CASE

  • 23 9/02/2017 Presentatie FM Day

    Onderhoudsbeleid, referentiekader, onderhoudsniveau, afkeurnormen

    Inventaris patrimonium

    Bepalen macro- & microschaal

    conditiemeting (elke 3 5 jaar):

    Behoefteplan, meerjarenplan, meerjarenbudget

    onderhoudsplan, onderhoudsbudget,

    Inspectie.

    Onderhoud (prev. & cur.),

    praktische organisatie

    WAAR GING HET MIS (1) CASE

  • 24 9/02/2017

    WAAR GING HET MIS (2)

    Presentatie FM Day

    1. Een onderhoudsbudget legt acties en budgetten vast om een gebouw in een gewenste staat te behouden. functiebehoud

    Een MOP opmaken van een gebouw klaar om gerenoveerd te worden is weinig zinvol.

    2. Een renovatiebudget is een eenmalige investering dat toelaat om een gebouw opnieuw in een gewenste, meestal vernieuwde, staat te brengen. (PVE) functieverbetering

    Een onderhoudsbudget is in geen geval een renovatiebudget!

    CASE

  • 25 9/02/2017 Presentatie FM Day

  • 26 9/02/2017

    Wat is een MJOP wel, wat is het niet.

    1. Een mjop is geen renovatieplan ook niet als de kosten (budgetten in de MOP) over de verschillende jaren naar voren geschoven worden. Onderhoud = functiebehoud (Objectief) Renovatie = functieverbetering (PVE, subjectief)

    CM & MOP: DOS EN DONTS

    Presentatie FM Day

  • 27 9/02/2017

    Gebrek Actie

    Electrische installatie niet conform In orde brengen conform AREI (natte zone op 30mA)

    CV ketel (mazout) werkt niet meer correct, wisselstukken bestaan niet meer

    CV ketel vervangen door hoogrendementsketel op mazout + onderhoudscontract.

    Houten ramen met enkel glas afgebladderd Schilderen

    Dak lekt aan schoorsteen Nieuwe loodslabben plaatsen

    Parket beschadigd door waterlek Te herstellen

    OBJECTIEF

    Presentatie FM Day

  • 28 9/02/2017

    SUBJECTIEF

    Gebrek Actie

    Electrische installatie niet conform In orde brengen conform AREI + uitbreiding: onvoldoende stopcontacten + meer lichtpunten + installatie domotica systeem.

    CV ketel (mazout) werkt niet meer correct, wisselstukken bestaan niet meer

    Installatie van een condenserende ketel op gas, vervangen radiatoren door convectoren + handdoekdrogers in de badkamer +

    Houten ramen met enkel glas afgebladderd Houten schrijnwerk vervangen door alu ramen met lage u-waarden.

    Dak lekt aan schoorsteen Voor de nieuwe condenserende ketel is geen schoorsteen nodig, af te breken. Dak wordt volledig vervangen + gesoleerd + inrichting zolderkamer + 2 dakvlakvensters, hi