1

2

Thijs Hajee

•28 jaar

•Werkzaam bij Vibes

•Al 3 jaar betrokken bij Stadgenoot

•Woon in Enschede (bij de Duitse grens)

•Vissen en gamen

t.hajee@vibes.nl

00 31 6 54 32 68 37

3

1.Woningcorporaties in Nederland

2. De Nederlandse markt en Amsterdam

3. Stadgenoot in het kort

• Doelstellingen en kerntaak t.a.v. vastgoed.

• Wat voor vastgoed heeft Stadgenoot.

4. BIM bij Stadgenoot

5. De toekomst & ontwikkelingen

INHOUD

4

• Transitie van publiek eigendom naar privaat

• Geen financiering meer vanuit de overheid

• Waarborgfonds Sociale Woningbouw

• not for profit organisatie

• Verhuurdersheffing

• Warmtewet

• Zorgwet

• Schandalen

• Woonlasten stijging / Energiekoste

• Woningwaarderingstetsel (WWS)

• Waardeontwikkeling van vastgoed

WONINGCORPORATIES

5

6

7

8

• Het percentage sociale woningen is vele malen groter dan in elk ander west europees

land.

• Sociale woningen in Nederland zijn voornamelijk (€2.4mm) in het bezit van

woningcoperaties1

Bron: ‘Social Housing in Europe’ LSE London July 2007

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Nethe

rland

s

Austria

Denmark

Sweden

Englan

d

Fran

ce

Irelan

d

German

y

Hunga

ry

Percentage

0

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

Number of social units

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Nethe

rland

s

Austria

Denmark

Sweden

Englan

d

Fran

ce

Irelan

d

German

y

Hunga

ry

Percentage

0

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

Number of social units

1 De private sector heeft ongeveer 300.000 sociale woningen in bezit.

Sociale woningen als percentage van totaal aantal woningen Bijna alle sociale woning zijn in eigendom van

woningcorporaties

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Nethe

rland

s

Denmar

k

Fran

ce

Austria

Englan

d

Irelan

d

Sweede

n

Hunga

ry

Municipality owned or controlled Housing association

De Nederlandse markt

9

• De toename van privaat eigendom heeft geleid tot een daling van het percentage

huurwoningen

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

social rental dwellings non social rental dwellings total rental dwellings

Sociale huurwoningen als percentage van het totaal aantal

huurwoningen in Nederland

Huurwoningen als percentage van het totaal aantal woningen

in Nederland

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

10

Housing stock ownership trends for Amsterdam (number of

homes)

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

1995 2000 2005 2007 2010

Owner-occupied

Social rented

Private rented

Bron: Onderzoek en Statistiek Amsterdam (OenS)

• Landelijk is 32% van de huurwoningen een sociale variant. In Amsterdam is dit 49%

De Amsterdamse markt

11

• Zoals in de meeste hoofdsteden is de behoefte voor betaalbare woningen hoger dan

in andere delen van het land.

• Mensen met een woonbehoefte worden op een wachtlijst gezet.

• Toekomstige bewoners hebben niet een speciale voorkeur voor een woning van

Stadgenoot.

• De vraag overstijgt het aanbod en dit verschil wordt steeds groter

Woningaanvragers (wonend in Amsterdam)

150,000

160,000

170,000

180,000

190,000

200,000

210,000

220,000

230,000

240,000

250,000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Housing applicants

(living in Amsterdam) 197,128 207,411 214,397 220,886 229,216 237,560 228,857 238,496

Average number of

responses for a

vacant dwelling

128 118 111 114 110 139 163 169

Tenure before moving

on (in years) 14.2 14 14.2 14.3 13.3 14 15.4 15.6

Waiting time for

starter-home

applicants (in years)

7.4 7 6.8 7.1 6.1 6.1 6.7 7.3

Bron: jaarlijks rapport van AFWC/Woningnet

12

•Stadgenoot

In 2008 een fusie tussen de Algemene Woningbouwvereniging & Het

Oosten.

•Stadgenoot

Een van de grotere Woningcorporaties in Amsterdam.

Alleen actief in Amsterdam en direct aangrenzende gemeenten.

•Stadgenoot

verhuurt, verkoopt, bouwt, beheert, onderhoudt en ondersteunt

Stadgenoot

13

Stadgenoot

2008 1901 1919 1850 1947 1968 1995 2011

2008 Stadgenoot: fusie voor een

betere marktpositie en schaalvoordeel

Eerste

woning-

corporatie in

Nederland

Woningwet

Large

increase in

the number

of housing

associations,

small scale,

large

production

Naar WW II

Kwantiteit

Massa

productie,

hoogbouw

Woning

corporaties

in meerdere

mate

onafhankelijk

van de

overheid

Het Oosten

Algemene Woningbouw Vereniging

2001

1911 Oprichting van

Het Oosten

1910 Oprichting van

AWV

Fusies, recessie,

invloed vanuit Brussel

Lean, BIM

1975

14

• Stadgenoot

360 FTE

€ 230 miljoen omzet

€ 80 miljoen aan onderhoud

AA stable rating van Standard & Poors

15

Stadgenoot heeft verspreid in Amsterdam en

directe omgeving een gemengd bezit.

Vastgoed bezit

16

Bezit van Stadgenoot

4 gebieden 8 Stadsdelen

73 buurten 800 complexen

1500 bouwblokken 3.000 bedrijfsruimten 4.000 parkeerplaatsen

30.000 woningen =

37.000 vhe’s

17

40% ouder

dan 70 jaar

12.000

18

80% gestapeld

19

20

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

onderhoud

verbetering

Onderhoud € 1.200 per jaar per woning

Verbetering € 800 per jaar per woning

21

• Stijgende kosten

• Complexe marktsituatie

• Oud en complex vastgoedbezit

Dit alles zorgde voor grote problemen

Stadgenoot werd onder verscherpt toezicht gezet

SAMENVATTEND

22

BIM als katalysator voor verandering

Het idee van Stadgenoot is simpel: je maakt een ‘uitgeklede’ versie van BIM met alleen de data die

voor onderhoud & beheer van belang zijn.

BIM BIJ STADGENOOT

23

• Basiskwaliteit 2020

• Duurzaamheid (label B)

• Gezondheid (vocht, schimmel)

• Veiligheid (CO1, brand, etc.)

• Basisadministratie op orde

• Juiste bepaling van de huurwaarde

• Waardebepaling vastgoed portefeuille

• Sturen op assets

24

• Meer voor minder

10% meer voor 10% minder (door gerekend door onafhankelijk adviesbureau)

• eenduidige informatie

• platform voor uitvoerende partijen

• Hoeveelheden en materialisatie voor begrotingen

• Diensten voor huurders (portal)

• Centrale informatie voorziening voor het vastgoed

• Aansluiting bij de markt

25

Gebouwinformatie ‘huidige’ situatie

• Niet centraal

• Niet volledig

• Niet uniform

• Niet benaderbaar

26

Gebouwinformatie ‘nieuwe’ situatie

• Op eenduidige wijze vastleggen van gebouwgegevens tbv

exploitatie en beheer obv 3D modellering, met 1 centrale plek voor

informatieopslag.

• De gegevens zijn voor de hele keten, alle klanten, medewerkers

en comakers raadpleegbaar (en aanpasbaar!)

27

FASE 1 2013-2015

BUSINESS CASE

Belangrijkste resultaten (producten):

Zie hoofdstuk 4, projectplan.

- Verbeterde betrouwbaarheid, voorspelbaarheid en kwaliteit

van de vastgoedgegevens.

- Verhoogde productiviteit en verbeterde (kwaliteit van) besluitvorming.

- Vereenvoudigen calculatie en planning als gevolg van beschikbaarheid juiste informatie.

Start met BIM, Focus op leren werken conform BIM, adoptie van het nieuwe paradigma Basic IT tooling (zowel intern als t.b.v. Co-makers), bestaande uit procedures rondom BIM

en carthotheek’ Hele woningvoorraad in 3D (converteren 2D tekeningen) Projectontwikkeling 100% BIM T.b.v. Beheer en onderhoud wordt de belangrijkste informatie in BIM opgeslagen Experimenteren met nieuwe contract- en samenwerkingsvormen, Ketensamenwerken,

IPD Stapsgewijs implementeren van de nieuwe “BIM beheer” werkwijze Ontwikkelen BIM protocol voor Stadgenoot en comakers

28

BIM als

Projectarchitectuur /

werkproces

29

Inventari

seren

• Noodzakelijke informatie

• Wensen / behoeften

• Huidig informatielandschap

Ontwerpen

• Werkproces 3D BIM

• Handleiding Complex(er) modelleren

• Informatielandschap

Creëren • Productie van verhuurbare eenheden

Beheren

• Data koppeling

• Mutatieproces

30

KOMEN DE WENSEN IN 3d BIM? 1 2 3 4

NR. OMSCHRIJVING JA AD

VIE

S V

AN

WEL

WO

RD

T V

OO

RB

EREI

D

NEE

Oppervlakte vertrekken 11 Woonkamer 1

2 Woonkamer 2

3 Woonkamer 3

4 Slaapkamer 1

5 Slaapkamer 2

6 Slaapkamer 3

7 Slaapkamer 4

8 Slaapkamer 5

9 Slaapkamer 6

10 Slaapkamer 7

11 Slaapkamer 8

12 Keuken 1

13 Keuken 2

14 Badkamer 1

15 Badkamer 2

Opperv. Overige ruimten 216 Opperv. Overige ruimten

17 Ontbreken vaste zoldertrap

0 Verwarming 318 Verwarmd vertrek

19 Verw.vertrek+bijdr.stadsverw

20 Overige ruimte

21 Overige ruimte +bijdr.stadsverw

22 Vertrek met therm.ventielen

23 Prive CV ketel/moederhaard

24 Hr.+ww ind.combiketel

25 CV met warmwatervoorziening

26 Coll.hoog-rendementstookinst.

27 Coll.verwarm.doorstroommeter

0 Energieprestatie (per 1-7-2010)

28 label A++ t/m G

ADVIES WENSENLIJST IN RELATIE TOT DE UITWERKING 17000 VHE

1. Basisgegevens voor

verhuur en beheer

2. Projectinformatie, sloop

en renovatie.

3. Gegevens voor verkoop

4. Gebouw en omgeving

31

BEHEER EN

ONDERHOUD

BIM GEBRUIK

1 2 3,4,5,6 7 8,9,10,11 12 13,14 15,16

1. MASSA STUDIE

2. PVE CHECK

3. BIM PLAN + AFSPRAKEN

4. TEKENINGEN UIT BIM / BIM SESSIES

5. HOEVEELHEDEN + KOSTEN

6. VISUALISATIES

7. BIM AFSPRAKEN LEVERANCIERS

8. OMGEVINGSVERGUNNING UIT BIM

9. INTEGREREN LEVERANCIERSMODELLEN

10. 4D PLANNING / LEAN SESSIES

11. ELEMENTEN UIT BIM

12. WERKTEKENINGEN UIT BIM

13. BIM IN DE KEET ALS TOOL

14. BIM OP MOBILE DEVICE

15. REVISIE MET BIM

16. AS BUILT MODEL

32

33

34

35

36

37

Planteam:

Bestaande uit benodigde

disciplines voor de case !!

1.MAATREGELEN 2.SCENARIO’S

Esthetisch

Constructief

Energetisch

Budgettair

Gebruik / comfort

Enz…..

De juiste combinatie van maatregelen

In perioden uiteen gezet

Opbrengst

Exploitatie

3. ADVIES Planteam adviseert in rapportage

Doel: Projectbesluit !

???

38

39

40

BIM als procesarchitectuur voor

projectvoorbereiding

en realisatie.

Doorlooptijd 50%

41

42

43

44

Renovatie van 1100 appartementen

Overeenkomst voor 10 jaar met

meerdere partijen

2011: start met 4 portieken,

oplevering in 2013

2012: fa

se II

201

3: fa

se III

2012: start met uitbreiding van 1

vleugel voor gezondheidscentrum

45

46

3D’s 1e portieken

47

48

De toekomst & ontwikkelingen

• Ontsluiting van alle gebouw gebonden data

• Oprichting van eenheid om alle data te beheren

• BIM integreren in contracten

• Meetbaar maken van de voordelen

• Vanuit projectontwikkeling nieuwbouw gemodellen ‘gereed’ maken voor

beheer

49

•Nationale ontwikkelingen

• Aedes

• Cora

• Vera

• Bouwinformatieraad

• CB.nl

50

51

52

‘De Nederlandse conceptenbibliotheek voor

de gebouwde omgeving’, ofwel CB-NL,

beoogt de definiëring van deze taal.

53

VRAGEN?