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OFICINAS: PERDIDOS SIN EL ESPACIO
VIVIENDAS CENTRO Y ZONA NORTE
OFICINAS: PERDIDOS SIN EL ESPACIOPor mejoramiento de la economa se absorbi toda la oferta
VIVIENDAS CENTRO Y ZONA NORTE
Panorama completo
El rugidode las PyM E?El rugidode las PyM E?15 M IL NUEVAS EM PRESAS EN EL LTIM O AO15 M IL NUEVAS EM PRESAS EN EL LTIM O AO
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Profesionalismo vs. "masomenismo"
El presente informe e s el
resultado de u n comp romiso
de trabajo en el cual estn
involucrad as todas las reas de
nu estra empr esa.
El objetivo es brin dar la mejor
informacin posible del me rcadoinmobiliario. Los datos que
contiene provienen de fuentes
pro pias y, tambin , de te rceros, y
slo son utilizados cuando estamos
seguros de su con fiabilidad y valor
estadstico.
Nuestro esfuer zo se inscribe
dentro de u na tenden cia general
de los ltimos aos que, p or
suerte, viene para quedarse: la
profesionalizacin. Una condicin
necesaria para responder a una
dem and a cada vez ms sofisticada
y altamen te com petitiva.
El mane jo de cifras expuestas con
objetivad, y debidamente
verificadas, se trad uce en unasesoramiento r esponsable para
los clientes, lejos de op inion es
subjetivas y poco fundamentadas
que, p or d esgracia, son ms
frecuentes de lo qu e sera
deseable.
Nuestra inten cin es entregar un a
her ramienta til para la toma de
decision es. Por eso, en su
gestacin, participaron los
gerentes de nuestras siete
Divisiones, colaborando con un
equipo integrado p or
investigadores de mercado,
marketing inm obiliario y
especialistas en comunicacin.
Con respecto a entregasanteriores, creemos que estamos
dan do u n salto cualitativo y que se
notar la diferen cia.
Hasta la prxima.
Luis J. Ramos / Diego J. Cazes
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Tiempo dereacomodamientos
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Septiembre 2006 / Tiempo d e reacom odamientos
Continuando una etapa de
franca expansin, el mercado
inmobiliario atraviesa un perod o
de acomodamientos.
Paralelamente, completando 14
trimestres de crecimiento
consecutivos, la construccinavanza a paso redoblado, an a
pesar del increm ento de sus costos.
La cantidad de perm isos aprobados
para nuevas obras en Buenos Aires,
como en las principales localidades
del pas, presenta con stantes
incremen tos respecto a los
pe rodos anteriores.
Dentro de este contexto, el
mercado muestra un
compor tamiento firme y sostenido.
Como una ola en perman enteascenso, la dem anda de
propiedades en todos los
segmen tos no para de crecer y la
oferta de buen a calidad es
rpidamente absorbida. En tanto,
los valores se man tienen en gener al
en alza, aunque a r itmos ms
moderados.
En busca de una combinacin
adecuada entre seguridad y
ren tabilidad, a partir d e 2002 losahorristas se fueron volcando a los
activos inmobiliarios. Ashoy, el
rasgo ms saliente en el mercado
local, est dado por la presencia de
una demand a inversora sumamente
activa, mo torizand o la actividad
inmobiliaria y la construccin
privada. Un fenmeno
particularmente intenso en ciertos
segmen tos y localizacion es, en los
cuales llega a superar ampliamente
en nmero al comprado r-usuario.
Impu lsados por esta dinmica, los
valores han ido manteniendo desde
2002 un com por tamiento alcista.
Sin embargo, su recuperacin
implica que hoy hacen falta ms
dlares para com prar el mismo
activo que tiempo atrs. En los
ltimos meses, en consecuencia, la
dem anda en general, y el segmen to
inversor en particular, fueron
toman do actitudes de mayor
prud encia al momen to de definir laaplicacin d e fondos.
Adaptaciones y respuestas
En las propiedad es comerciales
(locales), la tend encia se orient a
la estabilizacin, con el mercado
adaptnd ose a nuevos esquem as de
valores y una demanda activa que,
pese a la escasez de oferta en los
pr incipales focos, ya no est
dispuesta a convalidar expectat ivassobredimensionadas.
En inmuebles industriales, las
PyME movilizan un mercado que
presenta una deman da creciente ( a
la que le resulta cada vez ms difcil
satisfacer sus n ecesidades de
espacios aptos), y un
comportamiento sostenido de sus
rentabilidades, histricamente
elevadas.
Las oficinas cor porativas
registraron durante el per odo un
nu evo d escenso de stock, llegando
a un a vacancia prcticamente nula
en el segmen to AAA, con
aceleracin en el incremento d e
sus valores, rentabilidad
estabilizada en orden al 12% anu al
y un a deman da que , mientras se
esfuerza po r adaptarse a los >>
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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Septiembre 2006 / Tiempo d e reacom odamientos
sustitutos disponibles, aguarda la
reaccin d el mercado frente a los
70.000 m2 de req uerimientos hoy
insatisfechos.
El mercado residen cial, en tanto,
ha m ostrado comportamientos
dismiles. En Zona Norte, tr as un
periodo de recuperacin sostenida
de los valores, un a actitud ahora
ms prudente y conservadora por
parte de la demanda h a dado lugar
a una etapa de estabilizacin.
En Capital, las unidad es han
mantenido un comportamiento de
valores en alza per o con ritmosdiferenciados segn las
caracter sticas de p rodu cto, estado
y localizacin, con una
participacin m uy activa de los
inversores tanto en e l mercado de
usados como en las un idades a
estrenar y preventas, dejando
abierta la incgnita respecto del
cuadro de valores que el mercado
usuario estar finalmen te dispuesto
a convalidar.
Final abierto
Pese a un a paulatina ampliacin
del un iverso de p otenciales
compr adores de vivienda p rop ia a
instancias del crecimiento de la
econom a, las dificultades en el
acceso a la finan ciacin
contribuyeron a reten er deman da
en e l mercado de los alquileres
duran te los ltimos aos: ante unapresin creciente, la suba de
valores era esperable.
Este desequilibrio en el mercado
de alquileres es producto d irecto
del pr oceso de rivado d e la
devaluacin. An cuando los
valores de alquiler r esidencial se
muestren bajos respecto de la
ren tabilidad h istrica, la
condicionante definida por el
ingreso real de la deman da, en
pesos, es decisiva: el ingreso h a
mostrado leves mejoras nom inales
tras perodos de virtual
estancamiento, pero las subas estn
lejos de comp ensar la prdida de
capacidad adquisitiva implcita en
la relacin 3 a 1 frente a pr eciosdolarizados.
Esta situacin fue inten sificand o
paulatinamen te su impacto sobre la
marcha de la econom a, tanto a
nivel de las familias como en el
plano general.
Las med idas anunciadas fren te a
ello por el gobierno nacional,
intentan hacer foco sobre
cuestiones estructurales de la
problemtica h abitacional de lossectores medios, buscand o
promover una mayor accesibilidad
al crdito, baja de tasas y expan sin
de la oferta. Ms su eficacia, y los
efectos directos e indirectos que
logren finalmente prod ucir en el
mercado, slo podrn ser
analizados con e l tiempo.
>>
450
1.500
30%
2000 2002 2004 2006
Salario $Valor vivienda U$S
Salario: posicin testigo: profesional universitario contr atado,de nivel jerrquico intermedio en la administr acin pblica nacional.
Vivienda testigo: Depto. seminuevo 60 m2 en barrios de nivel m edio (Ej. Alm agro)
Fuente: L.J.Ramos sobre datos de mercado.
Alq. en $ mes
33% 48% 50%
500
1.500
900
1.800
60.000
800
1.650
40.000
20.000
54.000
ALQUILER VS. INGRESO REAL
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El rugido de las PyM E?
15 mil nuevas empresas en elltimo ao1
Los leones argentinos se
despertaron, tienen hambr e y
se hacen sentir: la mayor a de los
empresarios de este sector estima
que es buen momen to para invertir
en maquinarias y equipos2. Para las
PyME industriales, 2005 y 2006
represent la consolidacin del
proceso de crecimiento in iciado a
med iados de 2002. En lnea con el
incremento de las ventas y la
ocupacin, no es de sorprender
que en este contexto 3 de cada 4
empresarios manifiesten que sus
empresas estn atravesando una
fase de crecimiento, y que las
perspectivas para los prximos
aos sean positivas.
El crecimiento sostenido d e la
econom a dur ante 2006, tambin
se ha visto reflejada en una mayor
dem and a de alquileres de espacios
industriales y dep sitos por parte
de las industrias, en especial del
sector PyME. En tal sentido, son
estas empresas, hoy po r h oy, los
clientes por excelencia: motorizan
continuamen te la economa
manteniendo la postura de n o
inmovilizar su capital de tr abajo, y
ello se refleja en el mercado ,
particularmente de renta.
Las superficies ms solicitadas por
las PyME de pr oduccin ronda
en tre los 1500 y 3000 m2. Las
localizaciones ms buscadas son
aquellas dispuestas en zonas
"habilitables" de la Capital Federal
y en el corredor n orte3 de l
conurbano bonaerense.
En cuan to a las grandes empresas,
la demanda actual es escasa. La
inversin sigue concentrada en
inmuebles que r enan sectores
para produ ccin / d epsito y que
cuenten, adems, con accesos
rpidos y directos, y facilidades
para implementar una buen a
logstica de d istribucin.
Ante la opcin de la compra, lademanda se inclina por adquirir
fracciones o prop iedades para
reciclar. Sin embargo, esa tesitura
marca p ara las empresas el dilema
entr e destinar el capital a la
inversin en inmuebles u
orientarlos a la compra de equipos
e insumos.
Como contrapartida, la dem anda
de alquileres baj desde el mund ial
La mayora de los empresarios de este sectorestima que es un buen momento para invertir
ALQUILER VENTA
OFERTA
DEMANDA
VALORES
I NFORME DEL MERCADO I NM OBI LI ARIO / Septiembre 2006 / El rugido de las PyME?
Existe una demanda insatisfecha dems de 200 mil metros2.Se crea ron 15.000 PyM E en 2005.Hay una bsqueda creci ente deplantas y depsitos entre 1500/3000 m2para alquilar por parte de las PyME.Sumado a la esca sez de oferta,el a umento del c osto de laconstruccin incidien el incrementode los valores.Los developers requieren fraccionesde no menos de 20 hectreas paranuevos desarrollos industriales.Observamos un movimie ntoimportante en depsitos para e lreade logstica.Las operaciones estn orientadas enun 70 % hacia los depsitos y un 30 %hacia la produccin.Hay una tendencia a ce rrar contratosde alquiler a l argo plazo.La zona norte es la ubicacin buscadapor excelenci a, y Capital Federal ensegundo trmino.
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de ftbol y sigui en cada debido a
la falta de p rodu cto en el mercado.
En cuanto a los sectores ms
activos, la demanda se encuentra
actualmente liderada por las
industrias del plstico, textil,
laboratorios y autopartes.
En este momen to, las oper aciones
estn comen zand o a in tensificar su
ritmo, con valores estables tanto
para e l alquiler como para la venta,
y un a ren tabilidad en el segmen to
que h a sido siempre am pliamente
positiva a lo largo del tiempo.
Las PyME industriales continan
exhibiendo un alto nivel de
actividad . 2005 cer r con un
crecimiento in teranu al de las
ven tas del 9,9 % y de la ocupacin
de un 6,3 %, con un a elevada
capacidad instalada. Tras algunos
aos de crecimiento con tinuo, sin
embargo, el ritmo de expan sin se
moder duran te el primer
trimestre de 2006, tanto en lo que
hace a las ventas como en el ritmo
de generacin de n uevos empleos
industriales.
En un contexto de alto
crecimien to, las PyME asum en los
datos concretos de un a marcha
sostenida de la econom a,
valorando al momen to actual como
un a etapa favorable para la
inversin y el crecimiento. Ms, no
son pocas las decisiones que an se
dem oran ante la persistencia de
interrogantes respecto de la
profundidad estructural de las
transformaciones, susustentabilidad en el tiempo y la
necesaria articulacin en tre los
sectores financieros, productivos y
comerciales.
Segn indican los estudios de la
Fundacin O bservatorio PyME, en
la actualidad el 70 % de estas
empresas en el rea industrial,
opera mediante circuitos
>>
>>
Hay una mayor demandade espacios industrialesy depsitos por parte de
las industrias
I NFORME DEL MERCADO I NM OBI LI ARI O / Septiembre 2006 /El rugido de las PyME?
Cmo se define
una PyME.
PEQUEA
MICRO
CANTIDADDE EMPLEADOS
De 3 a 7 empleados
FACTURACION en $Agropecuario
150.000
Ind. y Minera500.000
Comercio1.000.000
Servicios en el empleo250.000
CANTIDADDE EMPLEADOS
De 50 a 210 empleados
FACTURACION en $Agropecuario6.000.000
Ind. y Minera24.000.000
Comercio48.000.000
Servicios en el empleo12.000.000
CANTIDADDE EMPLEADOS
De 15 a 35 empleados
FACTURACION en $Agropecuario1.000.000
Ind. y Minera3.000.000
Comercio6.000.000
Servicios en el empleo1.800.000
MEDIANA
Fuente: Resolucin SEPyME N 24/01. Fuente: Ministerio de Trabajo
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diferen ciales, sin r elacin con los
bancos. Es de e sperar que la
evolucin de sus negocios perm ita
pro fundizar esa articulacin,
gener adora de la sinergia que d a
las PyME el impulso n ecesario para
un desarrollo sostenido.
El crecimiento de estos nu evos
jugadores aslo requ iere. Cada vez
tienen ms empuje, e inten tan
hacer sentir su pr esencia ms all
de las fronteras: el principal foco
de actividad est puesto en las
exportaciones, cuyos destinos ms
destacados son Brasil, los Estados
Unidos y Canad, que concentran
cerca del 40 % de las ven tas.
(1) Fuente: Departamento de Estadsticas del
Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad
Social.
(2) Fuente: Fundacin Observatorio PyME(3) En Capi tal Federal, las zonas ms buscadas
son: Chacarita, Barr acas, Paternal, Parque de l os
Patr icios y Pompeya. En la zona nor te, los
ramales Pilar -Campana. Fuente: L .J.Ramos
Brokers Inmobiliarios.
56%
53%
52%
46%
38%
29%
20%
Aparatos elctricosy autopartes
Fuente:Fundacin Observatorio PyME.
Productos de metal,maquinaria y equipo
Qumicos, cauchoy plstico
Edicin e impresin
Textiles, confeccin,cuero y calzado
Alimentos ybebidas
Promedio PyMEIndustriales
Proporcin de PyMEIndustriales que
invirtieron duranteel 1 trimestre de2006 por sector
industrial
I NFORME DEL MERCADO I NM OBI LI ARI O / Septiembre 2006 /El rugido de las PyME?
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Perdidos sin el espacio
Por mejoramiento de la economa se absorbitoda la oferta
El segmen to de oficinas
corpor ativas tiene un a
dinmica que n o par a. Es sabido
que e l segundo cuatrimestre es el
per odo de mayor actividad,
teniendo al mes de junio como
pico de la deman da. Este ao no ha
sido la excepcin.
El increm ento sostenido d e los
valores, an te la e scasa sup er ficie
dispon ible en las principales
localizaciones, ha impactado sobre
la dinmica del mercado : no hay
retraccin de la demanda, pero s
una actitud ms selectiva: se
negocia mucho, no slo el precio,
sino tambin el tipo de ajuste y los
plazos de contrato.
Por lo tanto, si bien los plazos de
negociacin se extendieron, la
cantidad de operaciones
concretadas coincide con las
proyectadas.
En la actualidad, el perfil de las
empresas demandantes de espacios
corporativos es equilibrado en
cuanto a su origen y variado con
relacin a la rama de actividad,
destacndose dentro de este
panorama, empresas de servicios,
compaas de productos qumicos,
laboratorios, y editoriales entre las
de origen extranjero. Entre las de
origen nacional, en tanto, se
muestran particularmente activos
los sectores de logstica, sistemas,
agropecuarias y call centers que
operan para clientes del exterior.
La atencin d e la demanda est
centrada en oficinas de las
categoras sup erior es y edificios
corpor ativos en primera instancia.
I NFORME DEL M ERCADO I NM OBI LI ARIO / Septiembre 2006 / Perdidos sin el espacio.
OFERTA
DEMANDA
VALORES
Ocupacin AAAOcupacin A
7.97 %
Vacante
1.36 %
Vacante
92.03%
Ocupada
98.64 %
Ocupada
Fuente: LJRamos Reserch sobre Datos de Mercado.
Cuadro desituacinMercadoOficinas
Existe una demanda insatisfecha de msde 70 mil metros
Muchos desarrolladores del mercado deviviendas comienzan a volcarse almercado de oficinas.La tendencia del valor del m2, tanto enventa como en alquiler, sigue en alza.La rentabilidad anual en dlares en esterubro alcanza al 12 %.El 90 % de las operaciones son dealquiler y el 10 % de compra.Se registra un incremento de proyectosde oficinas en zona norte, en el corredorAv. Libertador y Panamericana.Notamos una demanda por parte de loslocatarios a pactar contratos de alquilera largo plazo, lo cual traera aparejadauna ventaja para los desarrolladores.
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Frente al panorama de u na
vacancia que tiend e a cero , resulta
frecuente la toma de espacios
inferiores a la expectativa inicial encuanto a categora y/ o ubicacin,
an cuando ello implique u n
esfuerzo adicional para su
acondicionamiento.
En cuanto a las localizaciones,
frente a la virtual inexistencia de
opciones en los sectores prem ium(Catalinas, Puerto Madero, Plaza
Roma, Plaza San Martn) , y an
pese a las congestiones de trnsito y
el bajo nivel de confort en la mayor
parte del stock, el rea central1
mantiene firme su po sicionamiento
ante la demanda, con el corredor
de Av. del Libertador como u na
alternativa tambin amp liamente
valorada.
Hay, a la par, empresas que
adop tan la decisin de localizarse
en puntos alternativos, fuera de los
sectores trad icionales. En gener al,
esta opcin e s vlida slo paraciertos perfiles de empresas,
conformndose una demanda
significativamente menor en su
volumen, que requerir de
instalaciones adecuadas, entorn os
seguros y amplias condiciones de
accesibilidad: tan to d el transpor tepblico como privado (ej. Almagro,
Coghlan).
Cabe destacar que la zona nor te
est recuperando el inters de las
compaas: desde su percepcin, el
posicionamien to d e Vicente
Lpez es actualmente similar al de
Nez, comp ensando la mayor
distancia con la accesibilidad y un
mejor en torno. En el caso de San
Isidro, al igual que en Capital
Federal, la vacancia actual es casi
nula.
En cuan to a valores, el segmen to
corporativo compon e en general
un a deman da racional y consciente
de las situaciones de mer cado, que
al momento de la bsqueda maneja
un presupuesto relacionado con la
categora pretendida.
La atencin de la demanda est centrada en oficinasde categoras superiores y edificios corporativos.
I NFORME DEL MERCADO I NM OBI LI ARIO / Septiembre 2006 / Perdidos sin el espacio.
3200
1998 1999
Rentabilidad Valor Venta U$S/m2 Valor Locacin U$S/m2 x mes
2000 2001 2002 2003 2004 2005 Sep-06
29002570
28.0
29.0
28.0
20.0
2280
1600
1800
2060
2110
2 6 0 0
25.0
18.0
11.59.78.4
11.5410 .256.726.466.3310 .5313 .0912.0010 .50
Segmento AAA 1998 2006. Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos de mercado.
EVOLUCIN DE RENTABILIDAD Y VALORES
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Respecto a las superficies que
concitan el mayor inters, el rango
va de 300 a 600m2 -en el caso de las
of icinas individuales- y de 600 a6000m2, en los edificios en block.
El 90% de las bsquedas activas es
para la toma de superficies en
renta, tendencia que se mantiene
constante como caracterstica del
segmento.
Ante una escasa disponibilidad, las
empresas adaptan su
funcionamien to a los espacios
actualmente d ispon ibles, por lo
cual la dinmica de mercado n o
permite hablar abiertamente d e
un a masa crtica de requerimientos
insatisfechos, actualmente del
orden d e los 70.000 m2 (m ediahistrica de los ltimos 8 aos).
Pese a lo sealado en cuan to a la
prolongacin de los plazos de
decisin, la rotacin de la oferta es
alta y, salvo excepcion es, el tiempo
de exposicin de un producto
hasta su colocacin n o excede en
general los 4 meses.
Entre los factores que inciden en
decisiones altern ativas, las
empresas priorizan, adems, la
posibilidad de con tar con costos de
en trada acotados. Es sabido qu e, en
el mercado local, pintu ra,
alfombrado y cableado son
erogaciones prcticamente
ineludibles; pero, d e allen ms, las
ofertas de oficinas o edificios con
buen os equipos de
acondicionamiento de aire,
previsin de sistemas para cableado
y servicios en buenas condiciones
(baos y office) logran
compor tamientos diferenciales en
cuanto a sus ritmos de colocacin.
Hasta el cuatrimestre p asado no se
registraron movimientos
significativos por par te de
desarrolladores dispuestos a
invertir en la construccin de
oficinas. Actualmente, sin embargo,ante el volumen alcanzado po r el
segmen to d e viviendas pr emium, y
un esquema de vacancia reducida,
valores ms estables y
ren tabilidades sostenidas en el
segmento de oficinas corporativas,
la situacin se est revirtiendo:
inversores nacionales, de amplia
trayectoria en e l mercado, h an
vuelto a focalizar su atencin sobre
el sector, incluso reviendo terren os
que se compraron para construir
viviend as que hoy se vuelcan p ara
desarrollar ed ificios de oficinas.
Hasta 2005, la modalidad h abitual
de ajuste en los contratos de
alquiler corp orativo era por
acuerdo entr e partes, sobre la base
de la tasacin actualizada de 3
inmobiliarias en caso de existirdesacuerdo. A lo largo de 2006, se
ha solidificado la tend encia a
firmar contratos con ajustes
preestablecidos en el entorno de
un 10 a 12% anual.
(1) Micro y macrocentro.
I NFORME DEL M ERCADO I NM OBI LI ARIO / Septiembre 2006 / Perdidos sin el espacio.
% de superficie disponible sobre el total mercado AAACBD C.A.B.A.Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos de mercado.
2004 / 06: EVOLUCION de VACANCIA
Ene04
Ene 0429.97%
Jul 0417.57%
Abr04
Jul04
Oct04
Ene05
Abr05
Jul05
Oct05
Ene06
Agr06
Jul06
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Ene 058.41%
Ene 062.37%
Jul 0510.62%
Sept 061.36%7.800 m2
CATEG.
AAA
A
B
C
VENTA U$S/M2
2600
1800
900 a 1100
650 a 800
ALQUILER U$S/M2 x mes
22-27
15 a 18
8 a 10
5 a 8
VACANCIA
1.36
7.97
ND
ND
RENTA
12%
VALORES PROYECTADOS III CUATRIMESTRE 2006
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios segn datos de mercado.
Hay empresas queadoptan la decisin
de localizarse
en puntos alternativos,fuera de los sectorestradicionales.
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Los desocupados
que levanten la mano
En los principales focos comerciales se necesitan locales
Una h istoria que, p or suerte, se
vuelve a repe tir: despus de
muchos aos, los locales vuelven a
cobrar esplendor. Luego de un
largo perodo de decadencia que
culminara con la crisis de 2001, las
expectativas resurgieron a
comienzos de 2004, incentivada por
la recuperacin general del pas,
ocupndose nuevamente los
negocios abandonados.
Duran te el transcurso de 2006 el
mercado de locales comerciales
man tuvo su firmeza, afianzndose
en con comitancia con la
reactivacin econmica y el
aumento d el consumo.
Las empresas buscan expandirse:
los locales a la calle en alquiler en
los grand es focos de con sumo , son
en el actual escenario, un biensumamente escaso y altamente
codiciado.
El mercado se mu estra estable y
sostenido, con un a demand a
creciente en r elacin al
cuatrimestre anterior, con un a
tend encia progresiva por parte de
las empresas a no convalidar
alquileres sobrevaluados.
La mayor actividad sigue
concentrada en los cinco focos
principales de Capital, en tanto
Palermo, a travs de sus sectores
Soho y Hollywood crece con ritmo
sostenido en su dinmica comercial
y cantidad de locales habilitados.
Los rubros ms activos se
encuentran encabezados por el
sector de la indumen taria, seguido
por los de servicios, segur os,
correos, telefon a, bancos y
farmacias. Como particularidad,
cabe destacar que ha crecido la
proporcin d e locales a la ven ta,
pero no se han registrado
movimientos significativos de
nuevos productos, clientes y
desarrollador es. En la actualidad,
se mantiene una deman da
ampliamente supe rior a la oferta
disponible para locales con
dimen siones entr e 200 y 350 m2 en
las principales arterias y focos
comerciales. Ante esta situacin, los
prop ietarios afirmados sobre unbien tan escaso bu scan h acer valer
el p lus de "exclusividad".
A instancias del "efecto
Croman", las condiciones
requeridas para las habilitaciones
comerciales se han tornado mucho
ms exigentes, extend indose
indefectiblemen te los plazos para
el cierre de una operacin. El
mercado muestra una tend encia
dom inante a la toma de super ficies
comerciales en alquiler, con plazos
que actualmente se ubican en el
orden de los 60 meses como
comportamiento tpico. En el
actual contexto, los plazos para la
toma d e decisiones se pr olongan: a
las emp resas les cuesta tomar
decisiones, motivados por
I NFORME DEL MERCADO I NM OBI LI ARIO / Septiembre 2006 / Los desocupados que levanten la mano
OFERTA
DEMANDA
VALORES
Durante el 2006 el mercado de localescomerciales mantuvo su firmeza, afianzndose
en concomitancia con la reactivacin econmicay el aumento del consumo
>>
Hay una ocupacin de un 97 % sobreel total de stock disponible.Los local es ms demandados siguensiendo aquellos ubicados en losfocos tradicional es (Florida , Av. Sta.Fe y Callao, Av. Santa Fe y CoronelDaz, Cabildo y Juramento, Acoyte yRivadavia).Se aguarda un pico de demanda en elltimo cuatrimestre, proveniente debancos y supermercados de laconstruccin.Estn aparecie ndo nuevos locales enoferta en los principales focos,debido a un recambio en laenvergadura de los locatarios.
La rentabilidad en dlares semantiene en el orden del 6 al 9 %anual, y probablemente puedaaumentar.
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cuidadosas negociaciones para la
repactacin d e valores y garan tas.
Esta modalidad se viene
arrastrando desde 2002.
Se espera d uran te la ltima parte
del ao un movimiento en granescala de bancos, supermer cadismo
y en h ipermer cados de la
construccin en todo el pas. Sigue
vigente la expansin en las
actividades de l comercio y se
mantiene firme u na tend encia de
crecimiento que en cuentr a, sin
embargo, limitaciones por la
ausencia de superficies disponiblesen los focos consolidados.
Paralelamen te avanza e l
fortalecimiento de focos alternativos
a los que se pod ran categorizar
como emergente s (com o el caso de
Flores, cuya crecien te solidificacin
se ver reforzada por la prxima
extensin d e la lnea "A" de
subterrneos), com o los focostemticos de Palermo ( diseo y
gastronom a) y los outlets textiles
de Aven ida Crdoba.
I NFORME DEL MERCADO I NM OBI LI ARIO / Septiembre 2006 / Los desocupados que levanten la mano
Evolucin de
valores dealquiler -U$S/m2
Ao 200 0
99 74 67
63
54
19
33
62
1354 45
Florida Sta. Fe y Callao Cabildo y Juramento Rivadavia y AcoyteSta. Fe y Coronel Daz
Ao 2003
29 21 22 15
Ao 200 4
51 37 45 31
Ao 200 5
70 60 6550
Ao 200 6
80 70 65 60
Ao 2001
70 69 4637
Ao 200 2
21 14 14 10
Fuente: L.J.Ramos sobre datos de mercado.
>>
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Ojos bien abiertos
Ante un mercado activo y expectante
Pas el invierno. Pas el
mun dial. Ycon la llegada de la
primavera, la deman da residencial
vuelve a intensificarse.
El segun do cuatrimestre mostr
una demand a en dos direcciones:
por un lado, las un idades de lujo y,
por e l otro, las pequ eas,
priorizando las buen as ubicaciones.
Como viene sucediendo desde
2002, tambin en este perodo el
comprador - inversor mantuvo una
presencia preponderante en la
dinmica del mercado. Mientr as no
haya otr as alternativas de in versin,
el mer cado inm obiliario conservar
su valor.
El pequeo inversor cuen ta con la
posibilidad de lograr el beneficio
combinado de una inversin
perdu rable y una renta lquida yestable en dlares, que se ubica en
un rango del 6% anual, a lo que se
puede sumar la recomposicin del
valor de las prop iedades,
permitiendo interesantes
incremen tos del capital aplicado.
Los comp rador es se toman su
tiempo para analizar y decidir,
configurando u n cuadro de
situacin qu e afecta al segmen to de
aquellos que dependen de la venta
de su pro piedad para comprar.
Los extran jeros, privilegian los
edificios de estilo y zonas com o
Recoleta y Puerto Madero. Los que
juegan de local, toman posicin en
fide icomisos y preven ta de
prod uctos nuevos, en zonas como
Palermo , Las Ca itas y N ez. Son
inversiones comparativamente
pequeas, que buscan resguardar
su capital aplicndo lo en opciones
que anen rentabilidad y
confiabilidad.
Son cad a vez ms habituales los
casos de clientes que vend en un a
propiedad de cierta importancia,para comprar dos departamentos
ms chicos, uno p ara vivir y otro
para renta.
La oferta actual es razonable: no
hay faltantes, per o tamp oco sobra
nada. Este equ ilibrio perm ite
valores sostenidos, aunqu e gen era
interrogan tes ante eventuales
incrementos de demand a. La
hiptesis coloca en posicin central
el prob lema de la escasez de tierra.
En trminos comerciales, las
mejores performances son
alcanzadas por las unidades
pequeas, y aquellas que, dadas sus
caractersticas de ubicacin,
categora y calidad, son capaces de
sustentar su valor.
Un segmen to en el cual la oferta se
muestra sensiblemen te inferior a la
demand a es el de unidades de 3
dormitorios con dependencias y
cochera a precios accesibles, y conbuen as cond iciones de ubicacin.
Hay incertidumbre en los
propietarios que, con la inquietud
que pr oduce siempre el hecho de
alquilar su prop iedad y fren te a los
I NFORME DEL MERCADO I NM OBI LI ARIO / Septiembre 2006 / Ojos bien abiertos
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Capital FederalEn departamentos usados-exclusivos
una demanda sostenida acompaa e lincremento de los valores del m2.Son requeridas tanto las unidades"suntuosas" como las pequeas.Los valores de los e difici os nuevoscon amenities compiten fuertementecon edific ios usados de categora.Existe una demanda insatisfecha enpropiedades construidas parainversores de u$s 60 mil a 100 mil.
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recientes anun cios del gobierno,
van ten diend o a colocarlassimultneamen te en venta y
alquiler.
Se no tan leves subas de precios en
ciertos casos pun tuales, en gene ral
se mantuvieron estables. Se percibe
una extensin d e los tiempos de
an lisis y mayor racion alidad en la
toma de d ecisiones por parte d e los
compradores, ascomo una actitud
ms abierta de los propietarios a
escuchar ofertas y cerrar las
operaciones.
En cuanto a los alquileres, se sigue
privilegiando la calidad de los
inquilinos por sobre los valores.
Persiste cierta inqu ietud fren te a la
posibilidad d e que se adoptaran ,
finalmente, medidas restrictivas
respecto a la p osibilidad d e
negociacin d urante los aos de
vigencia del contrato. El
incremen to de las expen sas
modific, a su vez, la con ducta de
los propietarios respecto d el"alquiler-paquete"1, que es otro
recurso utilizado para no quedar
an ms de sactualizados.
Acortand o los tiempos entre la
tom a de reservas y el cierre
definitivo del negocio, las
oper aciones se e stn concretando
en general a escritura directa,
obviando el paso pr evio del boleto
para evitar la posibilidad de que las
partes quedaran "descalzadas" en el
caso de op eraciones encaden adas.
Las operaciones con crdito son
escasas, y por montos pequeos.
Durante el cuatrimestre, frente a
un mercado que crece en volumen
y dinamismo, y pese a los recientes
anuncios oficiales, el crdito
hipotecario contina siendo el gran
ausente estructural.
(1) Expen sas e impue stos incluidos.
I NFORME DEL MERCADO I NM OBI LI ARIO / Septiembre 2006 / Ojos bien abiertos
Se sigue privilegiando lacal idad de los inquilinos
por sobre los valores
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Estoy mirando
El movimiento inmobiliario tiende a recobrar su ritmo
La zona nor te es una estrella
que brilla siempre. En lneas
generales, a lo largo del ao, allel
mercado inmobiliario man tuvo un
buen movimiento. La deman da,
lentamente, recobr su r itmo,
acostumbrnd ose a los nuevos
precios de 2006. La oferta d e
propiedades hoy es escasa y los
compradores piensan mucho antes
de tomar una decisin final.
Este ao, adems, el incremen to
sostenido de valores dio lugar a un a
merm a adicional con respecto a la
dinmica observada en el mercado
durante 2005. Lleva un tiempo a
los potenciales compr adores,
acostumbrarse a n uevas referencias
y cuadros de precios : slo salen a
comprar cuando detectan que
estn ms estabilizados.
La mayor dem anda en zona n orte
duran te el per odo, se concentr
en un a franja que va de u $s 80.000
a u$s 250.000 conforme a las
diferentes zonas: no es lo mismo el
eje de Libertado r, la zona de La
Horque ta y Las Lomas o el
mercado de barrios cerrados, cuyo
movimiento es cada vez ms activo.
En e l eje de Av. de l Libertador, el
perfil caracterstico, de 45 o ms
aos de edad , busca achicarse para
permanecer en la zona.
En Las Lomas La Horqueta, entre
los rasgos ms destacados de los
nu evos comp rador es, se puede
sealar a la edad: matrimon ios
en tre 30 y 40 aos que buscan vivir
dond e lo hicieron siempre.
En tan to, los barrios cerrados se
caracterizan por atraer
particularmente a matrimonios
algo ms jvenes, con hijos
pequeos, que se alejan de las reas
centrales motivados por un adeterminada visin de valores
(r eales y/ o aspiracionales) m s la
comodidad / seguridad que
implica residir en un lugar cerrado
para la crianza de los nios.
Los departamen tos, tambin han
tenido un gran auge a lo largo del
ao en zona no rte: las ms
habituales son las oper aciones
llevadas a cabo por gente joven con
respaldo en la toma de crdito
hipotecario, predominan do las
operaciones en pesos, a tasa fija y
por m on tos en tor no a u$s 30.000,
solicitados para completar los
montos requeridos y poder acceder
asa la compra de una p ropiedad.
Un excelente comportamiento h antenido tambin los
empren dimientos al costo,
alcanzando en plazos breves el
100% de colocacin,
fundamentalmente entre
inversores -en su mayor a
residen tes del lugar- que se
muestran dispuestos a participar de
estos negocios para finalmen te
vender el producto terminado. Los
I NFORME DEL M ERCADO I NM OBI LI ARI O / Septiembre 2006 / Estoy mirando
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Zona NorteContina el auge de construccin decasas y departa mentos,especialmente en los fideicomisosal costo.Los productos que logran el mejorpapel en c uanto a plazos de ventason las casas de 3 dormitorios condependencia s, con terrenos delorden de los 800 m2.Paulatinamente se van recuperandolos precios de las casas, llegando aun nivel del 80% respecto a losprecios del ao 2000.Existe una creciente construccin dedepartamentos sobre terrenos que
eran ca sas (condominios cerra dos).El costo de construccin siguesiendo atractivo paraemprendimientos de viviendas.
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La demanda, lentamente,recobr su ritmo,acostumbrndose a losnuevos precios de 2006
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montos de estas inversiones oscilan
en tre u$s 50.000 y u$s 150.000 ypor lo general son d epartamentos
de 2 o 3 ambientes que integran
proyectos de un os 18 meses de
plazo de ob ra.
Existe tambin, tanto en el eje
Libertador com o en Las Lomas /
Horqu eta, un faltante de p roducto
en casas con tres dorm itorios y
depen dencias, de alrededor de 250
m2 cubiertos y unos 500 m2 de
jard n en valores de u$s 200.000 a
u$s 300.000, buscadosintensamente por compradores
que a los que hoy es difcil
satisfacer.
El volumen de la oferta en zona
norte disminuy en 2006 un 15%
respecto a los aos anteriores. Los
productos, especialmente casas,
han visto extenderse los plazos de
venta: permanecen ms tiempo en
cartera y se ha verificado una
menor rotacin. Los valores estn
altos y la demanda se mantieneexpectante respecto de la evolucin
de los precios.
Los productos que logran
actualmente el mejor pape l en
cuanto a plazos de venta, son las
casas de 3 dormitorios con
depen dencias, con terren os del
orden d e los 800 m2. Los
compradores fueron dejando de
lado las casas clsicas con terren os
muy grandes y mucha madera en
gener al con p oca luminosidad
natu ral- pues, son residen cias que
requ ieren fuer tes sumas para su
mantenimiento.
En cuan to a de sarrollos, el eje de
Av. del Libertador, ms all de
algunos edificios de
dep artamen tos, no h ay proyectos
significativos.
En la zona de Las Lomas/ La
Horque ta el mayor impacto est
dado p or la tercera etapa de
Jardines de San Isidro, la
construccin de Solares de San
Isidro y un nu evo desarrollo de 15
departamen tos tipo loft de 200 m2
en Diego Palma y Onelli. A la vez,
se vendi la manzana ubicada en
Diego Palma casi Roln (ex
FITAM) sobre la cual avanza un
proyecto de n uevos
departamentos.
Para los desarrolladores, existe un
faltante marcado de suelo urbano
que rena las condiciones
adecuadas en trminos
econmicos, reglamentarios y de
mercado.
Para el tercer cuatrimestre, se pr ev
un comportamiento estable de los
valores. En los ltimos meses se ha
registrado un aumento en la
cantidad de consultas y pedidos de
tasaciones, preanunciando un
incremento general de la oferta en
el rea. De no med iar
circunstancias extraordinarias, la
dem and a va a mostrar tambin, un
comportamiento creciente : es a
partir de septiembre cuand o el
mercado adqu iere sus ritmos de
mayor intensidad.
I NFORME DEL M ERCADO I NM OBI LI ARI O / Septiembre 2006 / Estoy mirando
Martnez (Libertador al ro)U$S 580.000
CASA A ESTRENARbuena construccin300 m2 cubiertos
800 m2 jardn
Lomas de S. IsidroU$S 420.000
Barrio cerradoU$S 280.000
Estas diferencias dependen principalmentedel terreno y el barrio cerrado.
En cuanto a los alquileres hoy se estima una rentadel 6% anual y del 5% para casas ms grandes o
sea para alquileres de ms de u$s 3.000.-
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
Los productos que logranactualmente el mejor
papel en cuanto a plazosde venta, son las casas
de 3 dormitorioscon dependencias
y terrenos del ordende los 800 m2.
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La leyenda contina
Proliferacin de nuevos emprendimientos
En u n a o de fuertes inversiones
en el sector inmobiliario,
Capital Feder al y la zona d e Pilar se
han visto favorecidos por la
aparicin de nuevos
emprendimientos y la reactivacin 1
de n um erosos desarrollos a los que
la crisis haba impuesto un impasse.
La Ciudad de Buenos Aires tuvo un
auge de inversiones en el sector
inmobiliario ABC1. Esto se debe a
la conjuncin de varios factores
tales como el excedente de divisas y
circulante derivados del buen
momen to exportador, un
crecimiento sostenido de la
economa nacional en su conjunto
y la relacin p recio-calidad del
mercado inmob iliario local
respecto a los valores
internacionales.
Observemos, a modo de re ferencias
que, en Madrid, el valor prom edio
del m2 para la compra d e un
departamento cntrico se ubica en
torno a 4.500 euros, pudiendo
alcanzar los 8.000 euros/ m2.
La globalizacin y el poderoso
incremen to d e la actividad tu rstica
en n uestro pas, han atrado tanto a
inversores corporativos como a
particulares con bu ena capacidad
de ahorro d e Europa y Estados
Unidos, a aplicar fondos en
prop iedades locales que vienen
mostrando una acelerada
revaluacin, al tiempo que gener anuna renta en moneda du ra,
super ior a las tasas lograd as en sus
pases de origen.
Ante la suba sostenida del costo del
suelo en las principales zonas de
Capital Federal (Puer to Madero,
Recoleta, Palermo), dond e los
mrgenes de rentabilidad para el
inversor se ven mas forzados, los
desarrolladores se muestran activos
I NFORME DEL MERCADO I NM OBI LI ARI O / Septiembre 2006 / L a leyenda contina
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VALORES
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En este momento la escasez deofertas de terrenos tanto en el reaurbana como suburbana dificulta elinicio de proyectos.El alza de los terrenos y elincremento del costo de laconstruccin se hacen sentir en elprecio de venta al consumidor final.En Capital Federal se nota unasobreoferta de edificios a estrenar,por lo que es esperable unaestabilizacin de los preci os.Es posible que esto produzca unaconfluencia de los valores deedificios nuevos con departamentosusados.
Contina l a tendencia de loscompradores a instalarse en elcorredor norte, especialmente en lazona de Tigre y Pilar.La globalizaci n y el poderosoincremento de la actividad tursticaen nuestro pas, han atrado ainversores extranjeros.
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27%
63%
9%
1%
Barrios Privados
Master Plan
Clubes deChacra
Countries
Emprendimientospor tipoen Gran
Buenos Aires
Capital Federal y la zonade Pilar se han vistofavorecidos por la
aparicin de nuevosemprendimientos.
La globalizacin y elpoderoso incremento
de la actividad
turstica en nuestro pas,han atrado a inversores.
Fuente: Investigacin realizada por L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
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Crisis en lasconstructoras20 % Capital Propio80 % FinanciacinExterna
40 % Capital Propio60 % Financiacin Externa
60/70 % Capital Propio40/30 % FinanciacinExterna
90 % Capital Propio10 % Financiacin Externa
NUEVOSEmprendimientos.Necesidades de
financiacin.
2001
2002 y 2003
2004 y 2005
2005 y 2006
>>
en la bsqued a de tierras para
desarrollos en buen as zonas, pero
que presenten todava valores mas
acotados.
La zona norte, y en especial el
corredor Pilar desde el km. 38 en
adelante, se presenta como una
opcin ampliamente favorable.
Pilar contina siendo un punto
preferencial a la hora de invertir,
tanto para los desarrolladores
como para el pequeo inversor y el
usuario final, priorizando una
oferta que combina un estilo de
vida sana con seguridad, salud,
educacin y servicios.
Si bien la oferta existente de casas y
lotes en barrios privados es amplia,
a nadie escapa que los valores, en
este segmen to, se encuentran an
por debajo de los niveles
alcanzados duran te la dcada del
90, gene rand o para los actuales
compradores una oportu nidad que
difcilmen te se vuelva a repetir.
(1) Fuente: Alto Pilar.com
I NFORME DEL MERCADO I NM OBI LI ARI O / Septiembre 2006 / L a leyenda contina
Fuente: Investigacin realizada por L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
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Tierra firmeT
Han crecido considerablementelos pedidos de tasaciones de terrenos
en el radio de Capital Federal
Aumenta el pedido de tasaciones de terrenos
Existe una marcada tendencia de losclientes a analizar el precio deinmuebles que han sido desactivadosen su uso, que pueden ser ofrecidospara construir.Luego de la crisis de 2001, y con lasclusulas que se adoptaron derenegociacin de contratos de
locacin, se solicitan continuamenteservicios de tasacin para determinarlos nuevos valores.Las cadenas de supermercados, dadala gran ca ntidad de inmuebles quetienen en cartera, solicitan el anlisisde su valuacin constantemente.Hay una demanda permanente porparte de las e mpresas de servicios engeneral, que necesitan actualizar elvalor de su cartera de inmuebles.
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ierra, tierra! este bien , con
caracter sticas tan singu lares,
ha vuelto a cobrar peso especfico a
partir de la nueva oleada de
inversiones, que h a impu lsado a
una gran cantidad de
desarrolladores en la bsqueda d e
buenas localizaciones. As, sea
como soporte para nuevosemprendimientos, o respaldo real
para operaciones finan cieras, la
valuacin de las propiedades ha
visto increm entar su importan cia
durante 2006.
La actividad, en cuanto a las
solicitudes de valuaciones, se
mantuvo estable en la primer mitad
del ao, con leve ten den cia a la
baja frente a los periodos previos. A
partir de jun io sin embargo, el
movimiento se reactiv, superand oincluso la dinmica registrada en
los ltimos tres aos, con u n
movimiento impulsado en buena
medida por el crecimiento
incesante de las PyME que acuden
al crdito para expandirse
pon iendo a sus inm uebles como
garanta.
A la par, se intensif ica la demanda
de tasaciones por parte de las
cadenas ms importantes de
supermercados, que estn
renovando sus contratos de
locacin.
Como dato relevante, h a crecido
considerablemente el volumen de
solicitudes de tasaciones de
terrenos urbanos en el radio de la
Capital Federal y en menor escala,
en el Gran Buenos Aires,
confirmando la inten sidad
creciente en la actividad de losdesarrolladores buscand o la toma
de p osiciones en tierras para
futuros emprendimientos.
Un factor que est incidiendo
tambin fuertemente en el
crecimiento sostenido del volumen
de tasaciones, es el hecho de estar
ante la fecha de vencimiento d e
gran cantidad de con tratos de
locacin realizados durante la crisis
o en tiempos inmediatamenteposteriores, en que los valores de
los inmuebles hab an tocado un
piso en dlares. Al estar establecida
en los con tratos, la aplicacin de
sistemas de ajuste de alquileres en
funcin d e los valores de mercado ,
la deman da d e estos estud ios se
ha visto intensificada en todos los
rubros inmobiliarios.
La perspectiva de renovacin de los
contratos, pone en evidencia las
diferencias entre el piso histrico
que llegaron a tocar las
propiedades y los actuales cuadros
de valores recuperados,superan do en
numerosos casos los
nd ices previos a la
crisis.
Las renegociaciones,
se han torn ado
complejas. Los
propietarios buscan
recobrar rentabilidad
tendiendo a adoptar
los valores actuales de mercado, al
tiempo que para los locatarios estosignificara duplicar o triplicar lo
que estaban pagando hasta el
momento. A mod o de e jemplo, un
caso concreto lo constituyen las
oficinas Triple A, que tras tocar un
piso de 9 u$s/ m2, empujados
actualmente por la recomposicin
de valores y la escasa vacan cia,
alcanzan hoy los 25/ 27 u$s/ m2.
