a great way to mix

11824 500

581020

Pandox redovisning av affärsverksamheten 2011

ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i euroPa

Hotell fastigheter

Rum

orter

Länder

varumärken

Pandox

VI ÄGERVI ÄGER

holiday inn brussels airport förvärvades 2007. hotellet totalrenoverades 2009–2010 och är idag ett av de ledande affärshotellen invid bryssels internationella flygplats. Pandox driver hotellet i egen regi under franchiseavtal med interContinental hotels group.

VI ÄGER118 hotellfastigheter med 24 500 rum och en kongress- och mässanläggning. verksamheten bedrivs i 10 länder och 58 strategiska orter.

egen DRIftegen drift

hotel berlin, berlin förvärvades 2006 och har sedan dess framgångsrikt ompositionerats mot det lönsamma mötes- och eventsegmentet. hotellet har ett centralt läge intill turisttäta kurfürstendamm och är med sina 701 rum det tredje största hotellet i berlin.

egen DRIftPandox driver 11 hotellrörelser i egen regi. Hotellen drivs utifrån lokala strategier och är belägna i Berlin, Bryssel, Antwerpen, Montreal, Helsingfors och på Bahamas. Verksamheterna omsätter cirka 1,3 miljarder kronor.

scandic hiltonhyatt radisson blu park inn intercontinentalcrown plaza holiday inn clarion hotelquality hotelcomfort hotelelite hotels rica hotelsfirst hotelsbest westernibis hotelomena hotelsrantasipi

Vi samar

med 12 hotellkedjor under 20 olika varumärken. samtliga välkända, etablerade och framgångsrika.

Vi samarVI SAMARBETAR

VI Ut vECKlVI UTVECKLAR

Pandox förvärvar oftast hotell som underpresterar. detta innebär att hotellen behöver utvecklas för att nå full potential, genom exempelvis ompositionering och investeringar.

VI Ut vECKl

hyatt montreal förvärvades 2008 och har sedan dess fram-gångsrikt utvecklats till ett av stadens ledande mötes- och nöjeshotell. hotellet är med sina 605 rum ett av montreals största. läget är strategiskt och centralt – mitt i nöjes- och shoppingdistrikten.

VI G ENErVI GENERERAR

the hotel brussels – hotellfastighet och operativ verksamhet – för-värvades 2010. hotellet genomgår för närvarande en helomfattande produktutveckling vilken beräknas vara klar om två år. bilden visar den storslagna utsikten från hotellets top floor.

VI G ENErPandox strategi och affärsmodell har genererat en genomsnittlig årlig avkastning på cirka 19 procent sedan bolaget bildades.

Andra delen

vd har ordet, 54–57

medarbetarna – Pandox hjärta och hjärna, 58–59

hotellfastigheterna inklusive hotellfastighetsförteckning, 60–75

ekonomisk och finansiell information, 76–100

VÄLKOMMEN TILL Pandox world!

första delen för att beskriva Pandox har vi samlat bolagets olika delar i en visuell

hotellbyggnad där varje våning representerar en separat del i bolagets affärskedja. välkommen in till Pandox World och en hisnande tur genom vår hotellbyggnad.

låt oss börja på ground floor.

2020 Driftsstrategier2021 Huvudprocesser 2022 Avtalstyper

1:a vån VI ÄGER

3024 Aktivt ägande3026 Pandox Tool Box3026 Miljöarbetet3028 Hotelldirektörerna

5034 Investeringar5036 Projekt Shark5038 Success Stories

0012 Vision och affärsidé 0013 Pandox kännetecken 0014 Strategi 0016 Värdetillväxtkedjan

4030 Nätverk och samarbete4032 Pandox samarbetspartners

Ground floor

1018 Portföljen1019 Geografisk spridning och bredd

2:a vån affärsmodell

3:e vån egen drift

4:e vån VI SAMARBETAR

5:e vån VI UTVECKLAR

TOP Floor VI styr

7046 Vi styr7048 Styrelse och revisorer 7050 Ledande befattningshavare

6:e vån VI GENERERAR

6040 Tillväxt och kassaflöde6042 Pandox utveckling 6044 Marknadskommunikation6045 Socialt ansvar

VÄLKOMMEN TILL Pandox world!

VILKATROR VI ATT

VI ÄR?Drivkrafterna för Pandox framgångsrika och snabba utveckling finns i bolagets specialistkompetens, genomarbetade strategi, professionella medarbetare och industriella ägare. Ett speciellt signum är Pandox Spirit, vår företagskultur där inget är omöjligt!

T

6

5

4

3

2

1

0

GROUNd

FLOOR

Vision

Pandox vision är att vara ett av världens ledande hotellfastighets bolag

avseende specialist kompetens i både hotell- och fastighets drift samt

aktivt ägande.

För att visionen ska bli verklighet krävs att bolaget bibehåller sin

specialistkompetens om hur värdetillväxtkedjan samverkar och att

balansen mellan internationella och nationella intäkter, varunamn och

hotelltyper består. En annan viktig del är att ständigt utveckla affärs-

modellen i syfte att situationsanpassat välja den strategi som är bäst

med hänsyn till de lokala förutsättningarna.

Affärsidé

Pandox affärsidé är att – baserat på kompetens inom hotellfastigheter,

hotellverksamhet och affärsutveckling – aktivt äga, utveckla och hyra ut

hotellfastigheter.

Övergripande mål

Pandox övergripande mål är att genom specialistkompetens inom

hotell, hotellfastigheter och affärsutveckling uppnå en optimal avkast-

ning och värdetillväxt i hotellfastighetsbeståndet. Specifika mål sätts

varje år för driftnetto, avkastning på eget kapital, värdetillväxtmål i

befintlig hotellfastighetsportfölj samt soliditet. Målen bryts ned till varje

enskilt objekt, vilket blir väg ledande vid investeringsbeslut.

0012 // GROUNd FLOOR // VISIoN ocH AFFärSIDé

genomtänkt och fokuserad strategi Pandox har en genomarbetad strategi där land, stad, hotelltyp, samarbetsform samt

avkastningskrav konsekvent följts sedan bolaget bildades.

>> Mer information om Pandox strategi finns på sidorna 0014–0015

AkTIVA äGArE ocH SNABBA BESLuT 4Pandox ägare och styrelse har en industriell kompetens i bolagets tre

viktigaste dicipliner; hotellverksamhet, hotellfastigheter och affärsutveckling.

kunskapen och erfarenheten skapar trygghet vilket ger oss möjlighet att fatta

beslut snabbt i, till exempel, olika förvärvsfrågor. Detta är en kon kurrensfördel

i en betydligt långsammare omvärld. Pandox ägare och styrelse sätter tydliga

mål för verksamheten vilket ger god vägledning för bolaget.

kuNSkAP ocH BuSINESS INTELLIGENcE

En av Pandox viktigaste hörnstenar är att ständigt utveckla bolagets

kompetens och kompetensområden. Affärsmodellen bygger på en

välutvecklad arbetsmetodik som gör det möjligt för Pandox skickliga

medarbetare att fokusera på utveckling och på den

kreativa processen.

FörETAGSkuLTurEN – PANDox SPIrIT

Pandox har etablerat en informell ledarstil där hög kompetens

kombi neras med låg byråkrati och effektiva uppföljnings-

metoder. Inspiration, enkelhet, snabbhet, kompetens

och synligt ledarskap är ledorden.3

5

PANDox käNNETEckEN // GROUNd FLOOR // 0013

koMPETENS ocH NäTVErk 2Internationellt nätverk ger tillgång till unik kompetens.

Pandox har en liten ledningsorganisation. Modellen ger stora fördelar med

snabba beslutsvägar, hög interak tivitet och stor individuell frihet. För att

kunna hålla igång alla affärs processer kompletteras organisationen

genom ett nationellt och internationellt nätverk. Modellen ställer krav på

ett både visionärt och operativt ledar skap samt en förmåga att skapa

sam arbetsformer med individer med skilda bakgrunder.

STrukTurErAT ArBETSSäTT 6

Ordning och reda.

Pandox verksamhet är strukturerad i fem huvudprocesser som

på ett överskådligt och enkelt sätt beskriver bolagets löpande

affärsläge. Detta skapar förutsättningar för ett situations-

anpassat och kommersiellt drivet arbetssätt.

1

Affärsläge: Pandox portfölj omfattar 118 hotellfastigheter samt en kongress-

och mässanläggning.

Affärsläge: Pandox driver verksamhet i tio länder, där Sverige är störst. Andra stora

delmarknader är Bryssel, köpenhamn, Helsingfors, Göteborg och Montreal.

Sammantaget är Pandox etablerat på 58 orter vilka representerar en mix av internationell

och nationell efterfrågan.

Affärsläge: I Pandox portfölj är hyresavtalsmodellen den största och omfattar 83 procent av

intäkterna, medan verksamhet driven i egen regi och managementavtal svarar för 12 procent

av intäkterna.

KONSEKVENT strategi

EN TyP AV TILLGåNG – HoTELLFASTIGHETEr

En hotellfastighet har särdrag som skiljer den från andra fastighets-

typer vilket kräver specialistkompetens för att kunna bedriva ett

aktivt och framgångsrikt ägande. Därför investerar Pandox enbart

i en typ av tillgång – hotellfastigheter.

T

6

5

4

3

2

1

0 ger stabilitet och riskspridning

AFFärSMoDELL

För att maximera värdeutvecklingen i varje hotell har Pandox en

flexibel affärsmodell, vilken skapar möjligheter till en situationsan-

passad strategi som är driven utifrån hotellets lokala förutsättningar.

Avtalsstruktur – hyresintäkter 2011

GEoGrAFISk MArkNAD

Fokusering mot en typ av tillgång kräver en bred geografisk mark-

nad, dels för att skapa tillväxt förut sättningar och dels för att kunna

utnyttja förändringar i hotell konjunkturcykeln.

Geografisk fördelning, andel hotellrum

Omsättningsbaserade hyresavtal med garanti, 61%

Övrigt, 5%

Omsättningsbaserade hyresavtal, 22%

Egen operation och managementavtal, 12%

Sverige, 51%

Finland, 13%

Norge, 10%

Belgien, 9%

Övriga Europa, 7%

Danmark, 5%

Kanada/Bahamas, 5%

0014 // GROUNd FLOOR // STrATEGI

the hotel, brussels

KONSEKVENT strategi

LäGE ocH STorLEk

Stora hotell med starka lägen ger bäst affärsförutsättningar

samtidigt som riskerna minskar. Dessa hotell har en högre likviditet

och är enklare att finansiera.

HoTELLTyP

Hotellen ska tillhöra det övre mellan- och högprissegmentet.

VAL AV VAruNAMN ocH PArTNErS

Varje hotell ska ha det bästa möjliga varunamn som stärker

profilen. Detta kräver att Pandox har ett brett nätverk inom

nationella och inter nationella hotellbolag.

Affärsläge: Samtliga Pandox hotell har starka, naturliga lägen och i genomsnitt 206 rum,

vilket är väsentligt större än genomsnittshotellen på respektive marknad.

Affärsläge: Portföljen är en mix av övre mellan- och högprishotell. Mellanpris hotellen

innefattar många Scandic-hotell samt Hotel Berlin, Berlin. Exempel på högprishotell är

Intercontinental Montreal och Hilton Stockholm Slussen.

Affärsläge: Pandox samarbetar för närvarande med 12 hotellkedjor under 20 välkända och

etab lerade varunamn samt ett antal oberoende distributionskanaler. Detta ger en unik position

och ett brett nätverk.

STrATEGI // GROUNd FLOOR // 0015

bastionen, oslo

billingen, skövde

Värdetillväxt

Värdetillväxtkedjan i en hotellfastighet är

utgångspunkten för Pandox vision, strategi och val av avtalsstruktur.

Kunskap om hela kedjan är en förutsättning för framgång.

1. Makroekonomi

Aktivitetsnivån (global, regional eller lokal) utgör en viktig

komponent för hur efterfrågan utvecklas på hotell-

marknaden. Makro påverkar också riktningen i ekonomin

vilket innebär att man kan välja olika tidpunkter att gå in i

en specifik marknad.

2. Hotellkonjunkturcykeln

En del av makroekonomin och kan delas in i fem

olika faser; nedgång, avtagande nedgångstakt,

utplaning, tillväxt och peak. Med kunskap om

mönstret i en hotellkonjunkturcykel kan man

utnyttja den genom att investera i olika geografiska

marknader samt försöka begränsa risken i de

marknader som har sämre utsikter.

3. Läge och storlek

Två viktiga faktorer är att hotell har starka naturliga

lägen samt är av rätt storlek för att erhålla kritisk

massa och därmed goda förutsättningar för

lönsamhet.

4. Konkurrens – ny kapacitet

– olika marknadspositioner

Varje marknad är unik och det krävs en djup kunskap

om de lokala förhållandena för att skapa en produkt

som ger uthållig lönsamhet.

5. Varunamn

Ett starkt varunamn stärker hotellets marknadsposition

och konkurrens i det valda produktsegmentet.

10. Finansiering och skatter

Val av finansiering och legal struktur är nyckelfrågor som

skapar förutsättningar för en stabil värdetillväxt.

9. Avtalsstruktur

Hotellbranschen har många avtalsformer vilket

påverkar hotellets lönsamhet, finansiering och

värdetillväxt. Generellt ska ett avtal innehålla

gemensamma incitament så att parterna strävar

åt samma håll.

6. Driftsfrågor och management

Hotelldrift är komplicerat och kräver hög kompe-

tens, stor närvaro och bra ledarskap. Ett bra lokalt

hotellteam skapar både nöjda kunder och medar-

betare samt hög lönsamhet.

8. Asset management

Hotellbranschen är kapitalintensiv och det krävs

en specialistkompetens inom både hotell- och

fastighetsverksamhet för att effektivt sköta och

utveckla hotellfastigheterna.

7. Investeringar

Att ständigt utveckla ett hotell är en nödvändighet

för att behålla en stark marknadsposition.

T

6

5

4

3

2

1

0

0016 // GROUNd FLOOR // VärDETILLVäxTkEDjAN

hyatt regency, montreal

värdetillväxtkedjan // GROUNd FLOOR // 0017

Vi äger

Förmodligen den bästa

mixen! Pandox huvudstrategi är att äga en typ av tillgång – hotellfastigheter. Portföljen

omfattar idag 118 hotellfastigheter och en kongress- och mässanläggning

med omkring 24 500 rum där huvuddelen tillhör det lönsamma fullservice-

segmentet eller stabila mellanprisprodukter.

Verksamheten drivs i 10 länder och 58 orter. Omkring 60 procent av intäk-

terna kommer från internationella marknader som Bryssel, London, Montreal,

Stockholm, Göteborg, Malmö, Köpenhamn, Berlin, Helsingfors och Oslo.

Resterande 40 procent kännetecknas av inhemsk efterfrågan som regionstäder

i Skandinavien och Tyskland.

Mixen av orter och varunamn skapar en stabil efterfrågan som ger en

portfölj med god potential och begränsad risk.

118 Hotell >> 24 500 rum >>

T

6

5

4

3

2

1

0

1018 // Vi äger // PORTföLjen

Våning1

58 orter >> 10 länder >>

GeOGRafiSK SPRidninG OcH BRedd

Kanada 2 hotell1 stad

BaHaMaS 1 hotell1 stad

enGLand 1 hotell1 stad

BeLGien 8 hotell

2 städer

ScHweiz 1 hotell1 stad

TySKLand 4 hotell

4 städer

nORGe 14 hotell10 städer

finLand 14 hotell 1 kongress- och mäss-anläggning8 städer

danMaRK 5 hotell1 stad

SVeRiGe 68 hotell29 städer

Hyatt Regency, Montreal

GeOGRafiSK SPRidninG OcH BRedd // Vi äger // 1019

affärsmodell

1. träffa ett hyresavtal med en professionell operatör där Pandox stannar

som strategisk partner

2. ingå ett managementavtal där annan part sköter den dagliga

verksamheten för Pandox räkning

3. driva verksamheten under ett franchiseavtal med välkänt varunamn

4. driva verksamheten i egen regi via oberoende distributionssystem.

T

6

5

4

3

2

1

0

PandOx affäRSMOdeLLBeroende på de lokala förutsättningarna kan Pandox välja mellan fyra driftsstrategier;

affärsmodellen ger utmärkta möjligheter att skapa en situationsanpassad strategi – ”asset by asset”.

Hyatt Regency, Montreal

2020 // aFFärsmodell // dRifTSSTRaTeGieR

Våning2

Marknadsanalysför att bedöma vilken lönsam hets-potential och därmed hyres betal-ning sförmåga, som finns i ett hotell, görs en marknadsanalys. den lokala marknaden identifieras och analyse-ras med avseende på efterfrågan, konkurrens och utbud idag och i framtiden.

Marknadsstrategien strategisk plan fastställs för varje hotellfastighet som baseras på res-pektive hotellanläggnings specifika förutsättningar, den lokala markna-den och dess placering i hotell-konjunktur cykeln. Vid upprättandet av den strategiska planen utvärderas fastighetens fortsatta användnings-område förutsättningslöst.

Lönsamhetsoptimeringdå fastighetens värde påverkas av hotellrörelsens lönsamhet framstår operatören som Pandox viktigaste samarbetspartner. för att säkerställa en positiv utveckling av hotellrörelsen och av fastighetsvärdet utvärderas operatören och dess verksamhet kontinuerligt.

Avtalsoptimeringdet optimala kassaflödet i respektive hotellfastighet för delas sedan mellan operatören, Pandox och övriga berörda parter. avtalen formuleras så att samtliga involverade parter ges incitament för att kontinuerligt för-bättra hotellfastighetens totala lön-samhet.

PandOxMOdeLLen – OcH deSS fyRa faSeR

Möjlighet att förvärva hotell­fastighet

Handlingsplan med konkreta åtgärder

Utvärdering av resp. hotell­fastighet och portföljen

Marknadsanalys Marknads­strategi

Lönsamhets­optimering

Avtals­ optimering

Försäljning i enlighet med strategin

1Marknadskartläggning

skapar kunskap om marknadens läge och förändringsmönster.

2PandOxMOdeLLen

Bolagets arbetsmetodik ökar kassaflödet och begränsar risken

för respektive hotell.

3Asset mAnAgement

Daglig skötsel och större investeringar syftar till att långsiktigt

öka värdet på fastigheterna.

4Ekonomisk och

finansiEll rapportEring

Verksamheten följs genom uppsatta mål, utvärderas och värderas.

5Marknads-

koMMunikation

Pandox genomför regelbundet marknads-aktiviteter mot sina målgrupper.

Pandox fem huvudprocesser används för att beskriva bolagets affärsläge, förstå externa och interbna drivkrafter samt hur dessa samverkar.

HuVudPROceSSeR // aFFärsmodell // 2021

Avtalstyper

Värdet på en hotellfastighet

styrs i hög grad av hur avtalet

är utformat. Pandox strävar

efter att finna avtal som skapar

gemensamma incitament och

drivkrafter för maximal utveck-

ling för båda parter.

Optimal avtalskonstruktion

Pandox flexibla affärsmodell återspeglas i de olika

avtalstyperna. avtalskonstruktionen styrs av fak-

torer som förväntad marknadsutveckling, lokal

konkurrens, planerade investeringar samt val av

operatör och distributör. en blandning av olika

avtalsformer ger Pandox en struktur som ökar

kassaflödet i goda tider och, tack vare garanti-

hyror, skyddar i en vikande marknad.

Beroende på de lokala förutsättningarna kan

Pandox välja bland flera möjliga avtalsstyper:

1. Hyresavtal

Omsättningsbaserade hotellhyresavtal

Omsättningsbaserade hotellhyresavtal är knutna

till hotellrörelsens försäljning. denna avtalsform

ger Pandox en del av tillväxten, både i marknad

och marknadsandel. för att begränsa risken är

dessa avtal ofta försedda med en garantihyra i

botten.

Resultatbaserade hotellhyresavtal

Resultatbaserade hotellhyresavtal innebär att

Pandox får del av hotelloperatörens driftsresultat.

denna avtalsform har utgångspunkt i att Pandox

har kunskap och insikt i operatörsbolagets eko-

nomi. även denna typ av avtal kan ha garantihyra.

Hotellbranchen har många avtalsformer vilket påverkar hotellets lönsamhet, finansiering och värdetillväxt.

T

6

5

4

3

2

1

0

InterContinental, Montreal

2022 // aFFärsmodell // aVTaLSTyPeR

Fasta avtal

fasta hotellhyresavtal används på mogna mark-

nader och för väletablerade hotellprodukter. fasta

avtal begränsar såväl risk som potential.

2. Managementavtal

i verksamheter som drivs i Pandox egen regi kan

managementavtal tecknas. Managementavtal kan

närmast liknas vid ett agentavtal. i ett manage-

mentavtal får ett hotellbolag i uppdrag att driva

hotellet för Pandox räkning. detta innebär att

Pandox, förutom hotellfastigheten, även äger

själva hotellrörelsen.

3. Franchiseavtal

i verksamheter som drivs i Pandox egen regi kan

även franchiseavtal träffas med ett hotellbolag.

Pandox får då fördel av ett större system som

sköter hotellets övergripande marknadsföring och

försäljning. detta innebär att Pandox, förutom

hotellfastigheten, även äger själva hotellrörelsen.

Avtalsstruktur – hyresintäkter 2011

Pandox avtal formuleras så att samtliga involverade parter ges incitament för att kontinuerligt förbättra hotellfastighetens totala lönsamhet.

Omsättningsbaserade hyresavtal med garanti, 61%

Övrigt, 5%

Omsättningsbaserade hyresavtal, 22%

Egen operation och managementavtal, 12%

Radisson Blu, Lillehammer

aVTaLSTyPeR // aFFärsmodell // 2023

KUnsKaP

driver affärer! en naturlig del av Pandox aktiva ägande är

att driva hotell i egen regi. idag omfattar Pandox

operativa rörelse elva hotellverksam heter med

nära 4 000 rum och en total omsättning på nära

1,3 miljarder SeK. Hotellen är belägna i Berlin,

Helsingfors, Bryssel, antwerpen, Montreal och

Bahamas. filosofin bakom Pandox operativa

verksamhet är att bygga varje hotells strategi

och kompetens lokalt.

Pandox vision är att vara ett av världens ledande hotell-fastighetsbolag, avseende specialistkompetens i både hotell och fastighetsdrift samt aktivt ägande. att driva hotell i egen

regi är en viktig och naturlig del av Pandox aktiva ägande.

T

6

5

4

3

2

1

0 egen driFT

Hotel BLOOM!, Bryssel

3024 // egen driFT // aKTiVT äGande

Våning3

affärskulturerna skiljer sig mellan Pandox olika

geografiska områden. i norden dominerar hyres-

avtal medan det i nordamerika mest träffas mana-

gement- och fran chiseavtal. europa har en mix av

båda. det är alltså nödvändigt att behärska olika

strategier för att framgångsrikt verka i en interna-

tionell hotellmiljö. att ha egen driftskompetens

innebär också att besitta spe cialist kunskaper för

att kunna utvärdera de operatörer man har hyres-

avtal med samt att kunna genomföra förvärv där

både fastigheten och den operativa verksam heten

ingår.

Till följd av branschtrenden att hotellbolag allt-

mer blir managementbolag, blir det också naturligt

för Pandox att integrera vertikalt och ta över ansva-

ret för driften.

Vid utgången av 2011 omfattade Pandox ope-

rativa verksamhet, inklusive managementavtal,

elva verksamheter med en total omsättning på

nära 1,3 miljarder SeK. Hotellen är belägna i Berlin,

Helsingfors, Bryssel, antwerpen, Montreal och

Bahamas.

under de senaste åren har fem operativa verk-

Hotell som drivs i egen regi

Stad Hotell Varunamn Antal rum Läge

antwerpen crowne Plaza antwerpen crowne Plaza 262 centraltBerlin Hotel Berlin, Berlin Oberoende hotell 701 centraltBryssel crowne Plaza Brussels – Le Palace crowne Plaza 354 city Hotel BLOOM! Oberoende hotell 305 centralt Hilton Brussels city Hilton 283 city The Hotel Brussels Oberoende hotell 433 city Holiday inn Brussels airport Holiday inn 310 flygplatsMontreal Hyatt Regency Hyatt Regency 605 centralt intercontinental Montreal intercontinental 357 cityHelsingfors, esbo Korpilampi Oberoende hotell 151 KringledBahamas Pelican Bay Oberoende hotell 186 centralt

Totalt 3 947

samheter, vilka förvärvades som underpresterare

och därefter utveck lades, hyrts ut med långa

hyresavtal till välkända operatörer. detta skapar i

sin tur förutsättningar för nya förvärv.

filosofin bakom Pandox operativa verksamhet

är att bygga varje hotells strategi och kompetens

lokalt. detta innebär att huvuddelen av besluts-

fattandet delegeras och rapporteringen sker till en

styrelse med vanligtvis externa ledamöter som är

valda för sin spetskompetens. för att bli fram-

gångsrik med affärsprocesserna krävs förmåga att

attrahera bästa management och att dessa perso-

ner får ett rejält inflytande över verksamheten.

Hotel Berlin, Berlin – en riktig Berlinare centralt belägen i turisttäta distriktet Kurfürstendamm. Hotellet är stadens tredje största hotell med 701 rum och med mycket goda mötes-möjligheter.

egen driFTaKTiVT äGande // egen driFT // 3025

T

6

5

4

3

2

1

0

pandox tool box

Pandox är en aktiv ägare. Genom åren har bolaget utvecklat olika specialistkompetenser. Vissa har samlats och strukturerats i managementverktyg som stöd för olika beslut i den dagliga verksamheten. Vi kallar detta för Pandox Tool Box – verktyg som aktivt används för framgångsrik analys, prognosarbete, kostnadskontroll och hög produktivitet.

VinSTOPTiMeRinG

Verktyg 1. Bokningsläge

information om det exakta bokningsläget för varje given

tids period och varje segment möjliggör detaljerade analyser

och korrekta prognoser.

Verktyg 2. Revenue management

Genom konsekvent användande av ett Property Management

Software system, med bland annat information om sena

avbokningar, tidiga ut- och incheckningar och andra kund-

uppgifter, skapas förutsättningar för effektivt prognosarbete

och rätt prissättning.

Verktyg 3. Implementering

implementeringen av de båda första verktygen sker på samtliga

delar i hotellet; konferensverksamhet, frukost, restaurang etc.

Verktyg 4. Högkvalitativa prognosverktyg

att, genom högkvalitativa prognosverktyg, kunna ge en

dags-, vecko- och månadsprognos med god precision är

en förutsättning för planering på kort och lång sikt.

miljöarbeteVi STRäVaR efTeR aTT MinSKa VåR eGen OcH VåRa OPeRaTiVa VeRKSaMHeTeRS MiLjöPåVeRKan.

Hotellbranschen har länge haft hög fokusering på

miljö- och hållbarhetsarbete. Som ett exempel

kan Scandic nämnas som länge satsat stort på

att minimera miljöpåverkan. Vi på Pandox ser ett

aktivt miljöarbete inte bara som en självklarhet,

utan även som en nödvändighet där vi ska göra

det vi kan för att bidra till en långsiktigt hållbar

utveckling. detta innebär bland annat att Pandox

strävar efter att med god marginal uppfylla

de  miljökrav som ställs i de länder där bolaget är

verksamt, att vi noga följer alla våra hotell vad

gäller energi- och vattenförbrukning, samt att vi

i första hand anlitar leverantörer, entreprenörer

och konsulter med uttalad miljöpolicy. Ofta

görs utvecklingsåtgärderna i samarbete med

operatörerna.

internt hos oss på Pandox väger vi in miljö-

aspekter så systematiskt och strukturerat vi kan

i vårt dagliga arbete. det kan till exempel handla

om enkla saker som att minimera pappers-

användning och energiåtgång i våra lokaler.

Vi  källsorterar och återvinner vårt avfall i så stor

utsträckning som möjligt. Självklart är kaffet och

frukten i våra lokaler ekologisk och KRaV-märkt.

3026 // egen driFT // PandOx TOOL BOx/MiLjöaRBeTe

pandox tool box

KOSTnadSKOnTROLL OcH fLexiBiLiTeT

Verktyg 5. Tidsredovisning

detaljerad redovisning av nedlagda arbetstimmar fördelat per

dag, vecka, månad samt avdelning möjliggör effektiviserings-

åtgärder och korrekta vinstbedömningar.

Verktyg 6. Arbetsrotation / multifunktionella arbeten

Samarbete mellan hotellets avdelningar ökar effektiviteten,

stärker personalutvecklingen och reducerar antalet rekryte-

ringsprocesser.

Verktyg 7. Organisation

Genom att låta hotellets basorganisation och antalet fast

anställda baseras på årets svagaste månad beläggnings-

mässigt, och anpassa övrig personalstyrka efter säsongsbehov,

hålls personalkostnaderna nere samtidigt som det finns en

stabil organisation i grunden.

Verktyg 8. Intäktskonvertering

flexibel kostnadsmassa möjliggör anpassning när intäkterna

varierar.

STRaTeGiSKa VeRKTyG

Verktyg 9. Affärsplan

en konkret och väl förankrad affärsplan med bland annat bud-

get, prognos och investeringar vägleder organisationen till rätt

prioriteringar.

Verktyg 10. Tidigt varningssystem

ett tidigt och tydligt varningssystem utifrån dagliga analyser av

intäkter och kostnader ökar möjligheterna till aktivt agerande

och att i tid sätta in rätt åtgärder.

Verktyg 11. Handlingsplan och åtgärdslogg

Tydliga och mätbara aktivitetsmål med en klar ansvarsfördelning

och tidplan är en nödvändighet för att hålla fokus och för att

löpande följa upp och förbättra verksamheten.

i praktikenfRaMGånGSRiKT MiLjöaRBeTe På cROwne PLaza BRuSSeLS – Le PaLace.

crowne Plaza Brussels – Le Palace är ett av de hotell där Pandox framgångs-

rikt och systematiskt arbetat tillsammans med hotelledningen för att minska

den totala energiförbrukningen och negativa miljöpåverkan.

en energikartläggning 2008 blev startskottet för ett intensifierat och

omfattande miljöarbete på hotellet. flertalet förbättringsåtgärder genomför-

des i syfte att driftsoptimera, förbättra styrrutiner och att hitta alternativa ener-

gilösningar. Satsningarna har visat sig både effektiva och lönsamma. för hel-

året 2011 visar mätningar att hotellets energiförbrukning, jämfört med 2008,

minskat med: el –46 procent, gas –15 procent och vatten –17 procent.

den minskade förbrukningen har medfört 40 procent lägre energikostnader

och 35 procent lägre koldioxid fotavtryck (till 1 300 kcO2 per år).

den största delen av energibesparingarna kommer från driftsoptimering i

form av bland annat energibesparande belysningssystem, miljösnåla dusch-

kranar samt att ett eget kraftvärmeverk som drivs på naturgas installerats.

Kraftvärmeverket har mycket god effektivitet jämfört med andra eldrivna

system, vilket innebär att hotellet erhåller ekonomisk ersättning från belgiska

staten enligt praxis om gröna certifikat.

-46% -15% -17%

el gas vatten

PandOx TOOL BOx/MiLjöaRBeTe // egen driFT // 3027

T

6

5

4

3

2

1

0

Bernard Chênevert, hotelldirektöranställd sedan 2008. Bernard är utbildad i Lausanne Hotel Management Schoo och har mer än 15 års erfarenhet från hotellbran-schen och ompositionering av hotell, bland dessa pris-belönta w i Montreal. Bernard fick under 2011 den prestigefyllda utmärkeksen som årets Hotelldirektör inom hela iHG amerika.

montreal

erik van Dalsum, hotelldirektöranställd sedan 2004. erik har examen från Lausanne Hotel Management School och har haft ett flertal ledande befattningar på stora hotell världen över inom Hilton, Shangri-La Hotels & Resorts och Radisson SaS. under erics ledning fick crowne Plaza Brussels – Le Palace år 2007 utmärkelsen Hotel of the year iHG Hotels Group eMea.

BrYssel

energi& kreativitet

professionella ledare med service i blodet

Hans Wils, hotelldirektöranställd sedan 2009. Hans har lång branscherfarenhet från Marriott, Golden Tulip, accor och Sofitel. Hans kommer närmast från Lafayette Square i washington dc, uSa.

antWerpen

Christel Cabanier, hotelldirektöranställd sedan 2008.christel har lång och gedigen erfarenhet från ett flertal hotell i antwerpen. Hotellkarriären tog sin början om som receptionist, och via ett antal olika hotellpositioner, blev christel vid 25 års ålder den yngsta hotelldirektören i Belgien. christel är även en känd TV-profil i Belgien.

BrYssel

raymond soumako, hotelldirektör anställd sedan 2009. Raymond har examen från Montreals universitet i indu-striell ekonomi och har mer än 30 års erfarenhet från hotellbranschen, från både iHG och Starwood koncer-nen, samt tidigare erfarenhet av hotellompositionering. Raymond är medlem i Hotel association of Greater Montreal och sitter i styrelsen för iaHi.

montreal

3028 // egen driFT // HOTeLLdiReKTöReRna

Pandox grundläggande ledningsfilosofi handlar mer om inspiration än kontroll och mer om individen

än systemet. det är de enskilda människorna i Pandox som gör bolaget så unikt.

erfarenhet, entreprenörskraft, vilja att ständigt förbättra, att hitta nya möjligheter och att vinna

– samt en hög dos av ansvar och initiativförmåga – det är huvudingredienserna.

Charles Boelen, hotelldirektöranställd sedan 2007. charles kom till iHG och crowne Plaza Brussels år 2001. dessförinnan tio år inom Hilton i Belgien, nederländerna och frankrike. charles har varit drivkraften bakom den lyckosamma renoveringen av Holiday inn Brussels airport och införde ”the SKOj experience” som ett kreativt och mycket uppskattat inslag på det nya hotellet.

BrYssels FlYGplats

aldert schaaphok, Vice president operationsanställd inom Pandox sedan 2004.aldert ingår i Pandox management team och ansvarar för bolagets verksamheter som drivs i egen regi. under övertagningsfasen har aldert även upprätthållit tjänsten som tf hotelldirektör för The Hotel Brussels. för när-varande pågår rekrytering av ny hotelldirektör.

BrYssel

Kari Hiltonen, hotelldirektöranställd sedan 2011. Kari har många års internationell erfarenhet från ledande positioner på hotell i de övre segmentet. Senast kommer Kari från en position som hotelldirektör på Radisson Blu Hotel Latvija. dessförinnan har Kari arbetat som country Manager på Reval Hotels Latvia och även som ceO/GM på Sokos Hotel Viru i estland.

esBo

magnus alnebäck, hotelldirektör anställd sedan 2005. Magnus har en examen från SHM-Les Roches i Schweiz och har tidigare arbetat för intercontinental, cunard, Radisson/SaS och forte Hotels i Schweiz och London. Han har även varit hotelldirektör för Ladera Resort, St. Lucia under åren 1996–2004.

BaHamas

Cornelia Kausch, hotelldirektöranställd sedan 2006. cornelia har examen från Lausanne Hotel Management School och har många års internationell erfarenhet från ledande positioner på hotell i de övre segmenten. Med starka visioner och bred kompetens har cornelia fram-gångsrikt lett omvandlingen av hotellet till en av Berlins ledande och mest kreativa mötesplatser.

Berlin

Jan Joris Kriele, hotelldirektöranställd sedan 2011. jan joris är utbildad på Hotel Management School Leeu-warden och har mer än 10 års branscherfarenhet och har tidigare arbetat för Hilton hotell i Skottland, frankrike och nederländerna. Senast kommer jan joris från en posi-tion som director of Business development på Pandox ägda Stockholm Hilton Slussen.

BrYssel

HOTeLLdiReKTöReRna // egen driFT // 3029

VI SAM

Pandox samarbetar för närvarande med 12 hotellkedjor som via 20 välkända varumärken marknadsför hotellen. Arbetsformen ger en unik position och ett brett nätverk, vilket är en utmärkt plattform för att ständigt utveckla vår kompetensbas. Hotellen är belägna i 10 l änder och 58 orter. Det mest omfattande samarbetet har Pandox med Scandic som driver 55 av hotellen samt en kongress- och mässanläggning i Pandox portfölj. Därefter kommer Nordic Choice Hotels med 20 hotell. Andra samarbetspartners är bland annat Hilton, Hyatt, Radisson Blu, Inter Continental, Holiday Inn, Park Inn by Radisson och Elite Hotels. Dessutom manageras 11 av hotellen under oberoende flaggor. Bland dessa finns Hotel BLOOM! och The Hotel i Bryssel, Pelican Bay på Bahamas, Mr Chip i Stockholm samt Korpilampi i Helsingfors.

T

6

5

4

3

2

1

0

ARBETAR

4030 // VI SAMARBETAR // NäTvERK OCH SAMARBETE

VånIng4

DET HAnDLAR OM

MER änTALAng!

>>

ARBETAR

varje hotell hanteras och analyseras utifrån sina förutsättningar och dess omgivning. Affärsmodell, sam arbetsform och avtal väljs

situationsanpassat för att skapa optimala för utsättningar för maximal utveckling för båda parter.

Hyatt Regency, Montreal

NäTvERK OCH SAMARBETE // VI SAMARBETAR // 4031

Pandox

samarbets Partners

Välkända och etablerade varumärken

Pandox har ett unikt nätverk i hotellmarknaden och arbetar för närvarande med flera av de stora hotell-

kedjorna under 20 olika varumärken. Samtliga välkända och etablerade. Arbetsformen ger en stark

position och ett brett nätverk, vilket är en utmärkt plattform för att ständigt utveckla vår kompetensbas.

T

6

5

4

3

2

1

0

4032 // VI SAMARBETAR // PANDOx SAMARBETSPARTNERS

En säker samling

varje marknad är unik och det krävs en djup kunskap om de lokala förhållandena för att skapa en

produkt som ger uthållig lönsamhet. Ett starkt varunamn stärker hotellets marknadsposition och

konkurrens i det valda produktsegmentet.

PANDOx SAMARBETSPARTNERS // VI SAMARBETAR // 4033

vi ser möjligheter

Pandox har genom åren framgångsrikt utvecklat ett stort antal hotell-

fastigheter och hotellrörelser. Den kommande treårsperioden satsas

ytterligare 2 miljarder SEK i uppgradering av befintliga hotell. Bland

annat ska Pandox i samarbete med Scandic skapa den nya genera-

tionens väghotell – en av de största hotellsatsningarna i Norden.

2 miljarder SEK >>

T

6

5

4

3

2

1

0

där andra ser problem

5034 // VI uTVEcKLAR // INvESTERINgAR

Vi utv ecklarVånIng5

// VI uTVEcKLAR // 5035

Vi utv ecklar

Radisson Blu Hotel Malmö är ett av södra Sveriges ledande affärshotell och har ett utmärkt läge i centrala Malmö nära affärs-distrikt och shopping. Hotellet har 229 rum, 12 konferensrum, relaxavdelning och restaurang. 2011 utsågs hotellet till bästa möteshotell av den ledande konferensarrangören Congrex.

Pandox förvärvade Norgani för 9,7 miljarder

SEK under hösten 2010. Hotellportföljen omfat-

tade 73 hotell i Sverige, Norge, Danmark och

Finland. generellt var hotellen i behov av reno-

vering och uppgradering. Under 2011 ingicks

ett mega-avtal med Scandic där parterna kom

överens om att investera 1,6 miljarder SEK i

utveckling av 38 befintliga Scandic-hotell samt

en kongress och mässanläggning.

Shark-investeringen är ett exempel på den

omstrukturering och utveckling av Norgani-

portföljen som pågår. Sedan förvärvet av

Norgani har fyra icke strategiska hotell sålts

samt nya avtal, med tillhörande investerings-

program, träffats för drygt 40 hotell.

Projektets omfattning

Scandics ursprung är de klassiska väghotell

som tillkom för att erbjuda den bilburne rese-

nären övernattningsmöjligheter på 1960-talet.

Hotellsegmentet med väghotell är nu etablerat

över hela Norden. Inom Shark-investeringen

finns delprojektet Moby med visionen att

utveckla den nya generationens väghotell. Fler-

talet av Scandics väghotell omfattas av Moby-

projektet. Bland dessa finns flera välkända och

välbesökta väghotell såsom exempelvis Kungens

Kurva intill E4/E20 vid Stockholms södra infart,

Backadal längs med E6:an vid göteborgs västra

infart, Klarälven vid Karlstads kringled E18

och Elmia i Jönköping. Först ut att imple-

En av nordens genom tiderna största hotellsatsningar

T

6

5

4

3

2

1

0 1,6 miljarder SEK investeras i uppgradering och utveckling av 38

befintliga Scandic-hotell. Investeringen är ett samarbete mellan

Pandox och Scandic och är en av de största gemensamma hotell-

satsningar som någonsin upprättats mellan en hotelloperatör och en

fastighetsägare i Norden. Projektet, som går under namnet Shark,

kommer att genomföras under de närmaste tre åren. Utmaningen

ligger nu i att planera den mängd delprojekt som satsningen omfattar.

Scandic Upplands Väsby

5036 // VI uTVEcKLAR // PROJEKT SHARK

mentera det nya designkonceptet är Scandic

Upplands väsby.

De hotell med citylägen som omfattas av

Shark-investeringen är bland andra Malmen i

Stockholm, Continental och Hilton Strand i

Helsingfors samt KNA-hotellet i Oslo.

Nya hotellkoncept

De nya hotellkoncepten präglas av flexibilitet och

icke-traditionella lösningar som tar hänsyn till nya

familjekonstellationer, resemönster och trender.

Hela vägen från parkering, reception, lobby,

konferens och restaurang till hotellrum – och

med fullt fokus på gästernas behov och trivsel.

Konceptet innebär även att Scandics och respek-

tive hotells historia integreras i designelement och

layout, att den informella hemkänslan på hotellen

förstärks, att fler sociala mötesplatser skapas samt

att rummen får en ny komplett rumsinredning och

design. även tekniken kommer genomgående

att uppgraderas. genom detta står hotellen väl

rustade att möta framtidens behov på bästa sätt.

cIRKA1,6 MILjARDER SEK

PROJEKT SHARK // VI uTVEcKLAR // 5037

Shark är ett gemensamt investerings-program mellan Scandic och Pandox och omfattar totalt 26 hotell i Sverige, 10 hotell och en kongress- och mäss-anläggning i Finland samt 2 hotell i Norge. Merparten av de väghotell som omfattas av projektet ligger i Sverige.

Projektet Moby, med nytt koncept för den nya generationens väghotell, är en del av det större Shark-projektet. Först ut med det nya design-konceptet är Scandic Upplands väsby.

success stories Investeringar i utveckling och ompositionering

Pandox har under åren köpt och sålt 174 hotell. Många av dessa

har genomgått betydande investeringsutvecklingsprogram. Här är

några av de senaste årens framgångsrika ompositioneringar samt

pågående projekt.

Crowne Plaza Antwerpen förvärvades 2007. Hotellet

drivs i egen regi under franchiseavtal med InterContinen-

tal Hotels group. Under hösten 2011 färdigställdes en

total uppgradering och modernisering av lobby, restau-

rang & bar, skybar, konferensytor och rum samt ett helt

nytt ”event” spa- och fitnesscenter med möjlighet att

inrymma olika aktiviteter, seminarier och fester. Efter

uppgraderingen är hotellet nu ett av stadens ledande

affärs- och möteshotell.

Crowne Plaza Antwerpen

Total make-over i Antwerpen

Investeringsprogram: 3,7 MEUR

Genomfört: Total uppgradering med ett nytt designkoncept kallat ”Welcome in ’t Stad’. Kon-ceptet använder stadens arkitektur och historia som tema och inspiration. Olika karaktäristiska designinslag från staden syns genomgående i de olika delarna av hotellet.

T

6

5

4

3

2

1

0

5038 // VI uTVEcKLAR // SUCCESS STORIES

Radisson Blu Basel förvärvades 2005. Hotellet är centralt beläget i nära anslutning till den gamla

stadskärnan och shoppingdistrikten. Hotellet har 206 rum samt konferensavdelning, restaurang och

stor relaxavdelning. Sedan förvärvet har hotellet genomgått ett omfattande investeringsprogram där

samtliga delar har uppgraderats och moderniserats. Bland annat har hotellets fitness- och spa avdel-

ning fått en rejäl ansiktslyftning. Pool Inn Club som invigdes 2010 har en enastående inomhuspool,

stor relaxavdelning, bastu samt ett stort, komplett och modernt fitnesscenter. Efter totalrenoveringen

har hotellet fortsatt att ta marknadsandelar och visar en stabil och god lönsamhet.

Investeringsprogram: 10 MEUR

Genomfört: Under 2008–2010 totalrenovering inkluderande rum, konferens, bar och relax.

Radisson Blu Basel

Komplett uppgradering i Basel

Hotel Berlin, Berlin

Start för sista fasen i Berlin Hotel Berlin, Berlin förvärvades 2006. Hotellet är det tredje

största i Berlin med 701 rum. Sedan förvärvet har hotellet fram-

gångsrikt ompositionerats mot mötes- och affärssegmentet.

Detta har skett genom ett omfattande investeringsprogram om

cirka 7,5 MEUR som nu är avslutat. Pandox har även via aktivt

ägande stöttat den lokala ledningen till att införa effektiva och

moderna driftsformer. Under 2012 återstår att uppgradera de

200 rum som ligger i hotellets äldre flygel, Classic Wing, för att

skapa en jämn produktstandard.InterContinental Montreal

uppmärksammat och prisbelönt! InterContinental Montreal förvärvades av Pandox 2007 som ett traditionellt

affärs- och möteshotell med internationell stil. Produkten saknade en lokal

profil och konkurrerade främst genom sitt läge. Detta var den strategiska

utgångspunkten för ett omfattande investerings- och uppgraderingspro-

gram. genom förändringar i layout, design, management och stil har hotel-

let skapat ett nytt koncept med mer boutiquekänsla. Sedan investeringen

slutfördes 2010 har hotellet stärkt sin position och hör nu till stadens

ledande vad gäller RevPAR utveckling.

Under en större IHg-konferens som hölls i Las vegas i oktober blev

hotelldirektör Bernard Chênevert utsedd till det mycket prestigefyllda priset

Årets Hotelldirektör 2011 inom InterContinental i Amerika. InterContinental

Montreal är det första kanadensiska hotell som får denna utmärkelse.

Investeringsprogram: 13 MCAD

Genomfört: Under 2008–2010 genomfördes renovering och modernisering av samtliga 357 hotellrum, utveckling av restaurang- och barkonceptet samt uppgradering av lobby och mötesytor.

Investeringsprogram: 5,5 MEUR (total investering sedan förvärv cirka 13 MEUR)

Åtgärder 2012: Renovering och utveckling av 200 rum inklusive rumsinventarier, badrum, korridorer, teknik etc.

SUCCESS STORIES // VI uTVEcKLAR // 5039

Vi gen ererarMED

sinne för skoj

&känsla för

affärer

Pandox viktigaste framgångsfaktorer är framför allt den genomarbetade

och konsekventa strategin, den flexibla affärsmodellen samt den unika

specialkompetens som finns i företaget och i dess närverk. Passionerade

och engagerade människor med mod att göra det oväntade.

T

6

5

4

3

2

1

0

6040 // Vi gEnErErar // T illväxT och kassaflöde

Våning6

Vi gen ererar

1110090807060504030201009998979695

879*

831*

446445

389

318301299

272267266

228

11997

53

2112

*avser 100 procent av Norganis och Pandox löpande kassaflöde för respektive helår.

kassaflöde från 1995, Msek

Nyckeltal 2011 2010

antal hotell* 118 120 antal hotellrum 24 500 24 800 hyresintäkter, Msek 1 782 1 730kassaflöde, Msek 879 831

* samt en kongress- och mässanläggning.

Pandox strategi och affärsmodell genererar värde.

sedan starten 1995 har Pandox genererat en

genomsnittlig årlig avkastning på 19 procent. Under

samma period har omvärlden upplevt tre finanskriser.

+19%

T illväxT och kassaflöde // Vi gEnErErar // 6041

Från finanskris till framgångsrikt hotellfastighetsbolag

När Pandox startade 1995 bestod verksamheten av 18 hotell med

3 000 rum belägna i nio svenska städer. affärsmodellen var ny och

oprövad. Bolaget hade en svag lönsamhet och begränsat kapital.

vägen till framgång har varit att förvärva underpresterande hotell

som sedan utvecklats och ökat bolagets kassaflöde och värde och

som använts för att expandera vidare. sammanlagt har transaktioner

på över 20 miljarder sek genomförts. Pandox har med en konse-

kvent strategi visat stadigt lönsam tillväxt och ökat den geografiska

spridningen.

vid utgången av 2011 hade Pandox 118 hotell med totalt 24 500

rum samt en kongress-och mässanläggning belägna i 58 orter i tio

olika länder i Norden, övriga europa samt Nordamerika. därmed

är Pandox ett av de ledande hotellfastighetsbolagen på den euro-

peiska marknaden.

Pandox hade vid utgången av 2011 totalt 118 hotellfastigheter samt en kongress- och mässanläggning.

Under året genomfördes fyra transaktioner: hotellfastigheten Park inn by Radisson, solna förvärvades

och hotellen scandic Bromma, first linköping och scandic luosto i norra finland avyttrades.

1110090807060504030201009998979695

118120

4645443936

4445444646

312820

1418

Pandox utveckling från 1995

antal hotell

T

6

5

4

3

2

1

0

6042 // Vi gEnErErar // PaNdox UTveckliNg

Bildades 1995. Pandox har sitt ursprung i den

svenska finans- och fastighets krisen i början av

1990-talet. Bolaget bildades 1995 av securum

och skanska. Uppdraget var att ta över och struk-

turera hotellbeståndet samt förbereda det för för-

säljning.

Den ursprungliga hotellfastighetsportföljen.

från början bestod Pandox av 18 hotellfastigheter

och tre mindre operativa verksamheter. hotellen

var samtliga belägna i sverige, huvuddelen var

små med svaga lägen och i dåligt skick.

Börsnotering. Pandox introducerades på stock-

holmsbörsen 1997 med ett affärskoncept som var

nytt och oprövat. Bolagets portfölj värderades till

1,3 miljarder sek och börsvärdet till 520 miljoner

sek och fick genom noteringen 4 000 nya aktie-

ägare.

efter noteringen expanderade Pandox kraftigt

med förvärv av större hotell i starka lägen samti-

digt som de mindre hotellen avyttrades.

Internationalisering. År 2000 utökade Pandox

sin geografiska strategi till norra europa genom

förvärvet av hotellus med 16 hotellfastigheter.

Åter privatiserat 2004. Pandox köptes ut från

börsen 2004 och fick nya industriella ägare genom

eiendomsspar as och sundt as.

Starkare i Europa. efter privatiseringen ökade

transaktionstempot och flera stora hotell förvärva-

des i Berlin, Bryssel, Basel, köpenhamn, stock-

holm och Malmö. affärerna stärkte Pandox som

en av de ledande hotellfastighetsaktörerna i

europa.

Expansion till Nordamerika. Under 2007–2008

fortsatte Pandox den internationella expansionen

med två förvärv i Montreal.

Ledande i Europa. i augusti 2010 offentliggjorde

Pandox, det nära 10 miljarder sek stora, förvärvet

av Norgani hotels med en portfölj på 73 hotell i

sverige, finland, Norge och danmark.

efter förvärvet är Pandox en av europas

ledande renodlade hotell fastig hetsbolag vad gäller

geo grafisk spridning, antal hotell och varunamn.

sedan starten 1995 innebär det att Pandox vid

utgången av 2011 har genomfört försäljningar och

förvärv överstigande totalt 20 miljarder sek, vilket

mot svarar transaktioner om 174 hotell.

värdet på bolagets hotellfastighets portfölj

uppgick vid utgången av 2011 till cirka 24

miljarder sek, vilket innebär att värdet ökat cirka

20 gånger sedan bolaget startade. detta har

åstadkommits genom en god hotellmarknad, ett

aktivt ägande, gedigen kunskap och lönsamma

förvärv.

Förvärv på Över 20 miljarder SEK

Transaktioner omfattande 174 hotell

PaNdox UTveckliNg // Vi gEnErErar // 6043

Marknadskommunikation

hotell marknadsdagen

pandox upgradeRegelBUNdeN MaRkNadsiNfoRMaTioN

konceptet med en hotellmarknadsdag introducerades av Pandox 1996. den huvudsakliga

anledningen var att bolaget, och hotellbranschen, behövde presenteras till kapitalmarkna-

den inför den börsintroduktion som skedde året efter. hotellmarknadsdagen har sedan

starten varit ett årligt återkommande arrangemang och har utvecklats till en dynamisk

mötesplats för hotellsektorn.

Vårt nyhetsbrev, Pandox Upgrade, innehåller information om

marknadsutveckling, hotelltrender och transaktioner samt

nyheter från Pandox-sfären. När Pandox bildades 1995 startade

utgivningen av ett nyhetsbrev som en del marknadsföringen av bola-

get mot kapitalmarknaden inför börsintroduktionen. denna publika-

tion övergick senare i de publika rapporter som bolaget skickade ut.

Trots att Pandox nu är avnoterat från stockholmsbörsen fortsätter

företaget att upprätthålla informationsflödet till dem som är intresse-

rade av hotell- och hotellfastighetsmarknaden. därför ges Pandox

Upgrade ut regelbundet med omkring tre

nummer årligen.

välkommen som prenumerant! Pandox

Upgrade är kostnadsfri och kan beställas från

Pandox på telefon 08-506 205 50 eller genom

att maila till info@pandox.se

>> Pandox Upgrade finns även att ladda hem

som svensk och engelsk pdf på www.pandox.se

Arrangemanget hålls varje år i mitten av

november på Pandox-ägda hotellet Hilton

Stockholm Slussen. de senaste åren har

arrangemanget dragit fullt hus med över 300

deltagare, varav en allt större del internationella

gäster. Under dagen bjuds deltagarna på intres-

santa föredrag, tillfälle att nätverka och knyta

nya kontakter samt få ta del av Pandox hotell-

prognos för kommande år. kvällen avslutas

med mingel och middag i en trevlig och

avspänd miljö.

de senaste åren har teman för dagen bland

annat varit lågprisflygens påverkan på hotell-

branschen, shoppingturismens betydelse samt

innebörden av begreppet ”brand profitability”.

Temat för 2010 var det ekonomiska läget och

dess konsekvenser för hotellbranschen samt

sociala medier och dess påverkan på branschen.

2011 handlade dagen om det aktuella

ämnet csR, socialt företagande eller företags-

ansvar. idag är inte frågan om ett företag ska ta

socialt ansvar, utan hur de ska göra det. företag

ställs inför nya utmaningar och nya områden att

hantera och utvecklingen drivs på av ökad glo-

balisering. 2011 års hotellmarknadsdag belyste

frågan utifrån hotellbranschens perspektiv. Talar-

listan var som vanligt av hög klass med flera

föreläsare med stort engagemang för ämnet

och med lång erfarenhet av internationellt csR-

arbete. huvudtalare var lars h. Thunell, bland

annat tidigare vd för seB och numera på en

internationell topposition inom World Bank

group som operativ vicedirektör och styrelse-

ordförande för ifc, international finance

corporation. andra föreläsare under dagen var

Bicky chakraborty, ägare och vd, elite hotels

of sweden och lyndall de Marco, Managing

director, only sustainability.

Up Grade

M A R K N A D S I N F O R M AT I O N F R Å N PA N D O X – E T T AV E U R O PA S L E D A N D E H O T E L L FA S T I G H E T S B O L A G

Ett kanonår

för svensk

handboll9S .

Tema:

Sociala

projekt8S .Vart är vi

på väg? Rapport

från Hot.E!6S .

Återhämtning på

de flesta marknader

S P O T L I G H T

T R E N D E R | S O C I A L A M E D I E R A L LT V I K T I G A R E

2011

Hös

ten

T

6

5

4

3

2

1

0

6044 // Vi gEnErErar // MaRkNadskoMMUNikaTioN

Socialt ansvar

freeset

Pandox bedriver verksamhet i 10 länder och 58 orter. för att uppnå vår vision som

ett av världens ledande hotellfastighetsbolag krävs ett ansvarsfullt företagande med

fokus på god affärsetik och lönsamhet, prioriterat miljöarbete och ett antal sociala

projekt som svetsar ihop företaget och där vi kan medverka till att människor

med sämre förutsättningar får en lite bättre tillvaro.

I denna anda etablerade vi under året projektet

Pandox Youth Handball Movement i staden

Nyeri i Kenya. det övergripande målet är att

erbjuda barn och ungdomar en meningsfull och

innehållsrik fritid vilket sker genom idrott och hand-

bolls träning. Med detta som bas kan projektet

senare även bidra med rådgivning kring sjukdo-

mar, samlevnads- och attitydsfrågor samt andra

sociala projekt. Pandox är av uppfattningen att

sport och meningsfull fritid är en av de mest natur-

liga metoderna för att komma i kontakt med barn

och ungdomar som behöver olika former av stöd.

genom att satsa på föreningslivet för barn och

ungdomar skapas ett större intresse för sporten

vilket vi tror är en nyckel till stärkt självkänsla, ökad

studiemotivation, aktiv och hälsosam livsstil och

möjlighet att ingå i ett större socialt sammanhang.

Projektet drivs i nära samarbete med den

kenyanska handbollsklubben Mount kenya

sports group, med över 500 medlemmar, och

Partille cup, världens största internationella

handbollsturnering för ungdomar.

Pandox stöd består dels i upprätta en genom-

arbetat verksamhetsplan vilket möjliggör en god

projektstyrning och prioritering på åtgärder som

ska genomföras. andra uppgifter är att genomföra

tränarutbildningar, vilket sker genom Pandox nät-

verk samt att organisera föreläsningar och utbild-

ningar inom exempelvis samlevnads- och attityd-

frågor. Pandox har även stöttat genom att inskaffa

en klubblokal till föreningen och försett klubben

med material som bollar och träningskläder.

>> läs mer om Mount kenya sports group och projektet på hemsidan, www.msgkenya.com

Pandox har även valt att stötta fair trade företaget Freeset i Calcutta genom att köpa in

dess produkter till flera av våra hotell. företaget erbjuder anställning till kvinnor som fastnat i

prostitution i calcuttas största och mest ökända område för sexhandel och trafficking – sona-

gacchi. i detta område tvingas över 10 000 kvinnor varje dag till prostitution. kvinnorna kommer

främst från Bangladesh, Nepal och den indiska landsbygden. Många av dem har fallit offer för

trafficking medan det för andra är enda utvägen ur svår fattigdom. genom freeset ges kvin-

norna möjlighet att lära sig sy och tillverka väskor, tygpåsar och t-shirts som sedan säljs till före-

tag. kvinnorna får även chans att lära sig skriva och läsa.

>> läs mer om freeset på deras hemsida, www.freesetglobal.com

Hä

ls

a o

ch

ha

nd

bo

ll

socialT aNsvaR // Vi gEnErErar // 6045

T

6

5

4

3

2

1

0

Crowne Plaza Antwerpen förvärvades under 2007. Pandox driver hotellet i egen regi under franchiseavtal med InterConti-nental Hotels Group. Efter en omfattande totalrenovering som färdigställdes hösten 2011 är hotellet ett av de ledande affärs-hotellen i Antwerpen. Bilden visar den nya läckra event-poolen.

Top

Floor 7046 // Vi STyr //

Industriell kompetens och erfarenhet skapar trygghet och handlingskraft.

Vi styr

// Vi STyr // 7047

St

yr

el

se

oc

h r

ev

iso

re

r

CHRISTIAN RINGNESordförande.verkställande direktör i eiendomsspar as.ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

Övriga styrelseuppdrag:styrelseordförande i Nsv-invest as, sundt as, dermanor as, oslo flaggfabrikk as och Mini Bottle gallery as.

styrelseledamot i schibsted asa och Thor corporation as.

CHRISTIAN SUNDTstyrelseledamot i sundt as.ledamot i Pandox styrelse sedan 2008.

Övriga styrelseuppdrag:ägare och styrelseordförande i cgs holding as.

styrelsemedlem i sundt air holding as, sundt sepa as, sundt helene as, sundt air as, sundt eiendom ii as, sundt eiendom i as.

BENGT KJELL verkställande direktör i aB handel och industri. ledamot i Pandox styrelse sedan 1996.

Övriga styrelseuppdrag:styrelseordförande i indutrade aB och och hemfosa fastigheter aB.

styrelseledamot i höganäs aB, helsingborgs dagblad aB, swegon aB och skånska Byggvaror aB.

T

6

5

4

3

2

1

0

7048 // Vi STyr // sTyRelse och RevisoReR

StYrELSE

i ett internationellt hotellfastighetsbolag som

Pandox är kompetens och erfarenhet från

följande områden viktiga: hotellverksamhet

och hotellmarknad, finansiering, fastigheter

och fastighetsbranschen, affärsutveckling,

varumärkesstrategier och utveckling av inter-

nationella företag. Pandox styrelse har bred

erfarenhet och kunskap från dessa områden.

Arbetsordning

styrelsen har antagit en arbetsordning för sitt

arbete och en instruktion till verkställande

direktören samt givit ledningen en instruktion

beträffande rapportering. Pandox styrelse

fast ställer och dokumenterar årligen bolagets

mål och strategi. vidare har styrelsen bland

annat fastställt en finanspolicy, en attest- och

beslutsordning samt en särskild strategi för

förvärvsfrågor.

Pandox styrelse har årligen fyra ordinarie

styrelse möten. sammanträdena följer en årlig

föredragningsplan med teman och besluts-

punkter. vid mötena behandlas extern och

intern rapportering av resultat och ställning

samt affärsfrågor. Årligen behandlas dessutom

marknadsfrågor, strategi frågor och budget.

styrelsematerialet sänds ut cirka en vecka i

förväg. Bolagets revisorer deltar minst en

gång per år för att lämna en redogörelse för

sin revision samt genomgång av bolagets

interna kontrollsystem.

Utöver den löpande revisionen har reviso-

rerna under året på styrelsens uppdrag genom-

fört en spe ciell granskning av större hyresavtal.

rEVISOrEr

Revisorernas uppgift är att granska företagets

redovisning, förvaltning och ekonomiska

in for mation. granskningen utmynnar i en

revisionsberättelse där revisorerna uttalar

sig om huruvida årsredovisningen upprättats

enligt årsredovisningslagen och god redo-

visningssed.

Per gustafsson

auktoriserad revisor

kPMg

Willard Möller

auktoriserad revisor

seT Revisionsbyrå aB

LEIV ASKVIGverkställande direktör i sundt as.ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

Övriga styrelseuppdrag:styreleseordförande i oslo Børs vPs holding asa, oslo Børs asa och alfarveg as.

styrelseledamot i eiendomsspar as, verdipairsentralen vPs asa, skips as Tudor, astrup fearnley as och agder oPs vegselskap as.

oLAf GAUSLåfinansdirektör i eiendomsspar as.ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

HELENE SUNDTstyrelseledamot i sundt as.ledamot i Pandox styrelse sedan 2008.

Övriga styrelseuppdrag:ägare och styrelseordförande i sundt helene as.

styrelseordförande i dronningen eiendom as, lanternen eiendom as.

styrelsemedlem i sundt sepa as, sundt christian gruner as, Bergesens almennyttige stiftelse och sundt air holding as.

MATS WÄPPLINGvd och koncernchef i sWeco aB (publ).ledamot i Pandox styrelse sedan 2003.

Övriga styrelseuppdrag:styrelseledamot i sWeco aB (publ), vasakronan aB (publ) och Besqab aB (publ).

sTyRelse och RevisoReR // Vi STyr // 7049

ANDERS NISSENceo

anställd sedan 1995.

LIIA NÕUsenior vice Presidentcfoanställd sedan 2007.

LARS HÄGGSTRÖMsenior vice President asset Management.

anställd sedan 2000.

MIKAEL PLANELLvice PresidentBusiness area övriga europa,

danmark, finland och södra sverige.

anställd sedan 2005.

ALDERT SCHAAPHoKvice President

operations Belgien och kanada.

anställd sedan 2004.

ERIK HVESSERvice PresidentBusiness area stockholm, norra och östra sverige.anställd sedan 2006.

NILS LINDBERGsenior advisor

finance & insurance

anställd sedan 1995.

le

da

nd

eb

ef

at

tn

ing

sh

av

ar

e

T

6

5

4

3

2

1

0

7050 // Vi STyr // ledNiNg

LEIf KRISTEN oLSENvice PresidentBusiness area Norge, göteborg och västra sverige.anställd sedan 2010.

JoNAS TÖRNERhead of Business control & intelligenceanställd sedan 2005.

MAGNE RAMLovice President

Property Manager Norge, danmark

och del av sverige.anställd sedan 2010.

JoSEfIN BERGQVISTsenior analyst, Business control & intelligence.anställd sedan 2006.

Johnny 2000–2006

Enzo 2007–2010

Mr. Harry 2011 –co

rp

or

at

e d

og

s

LEdnInG // Vi STyr // 7051

panDox

DEl ii Vildmarkshotellet är beläget utanför norrköping intill Skandina-viens största djurpark Kolmården, cirka 15 mil från Stockholm. Hotellet har 213 rum, en stor konferensverksamhet, restaurang med djurparkstema, lobbybar samt ett familjespa med vattenland, relaxytor och behandlingsrum.

52 // DEl ii //

panDox

DEl ii innehåll 54–57 vd har ordet

58–59 Medarbetarna

60–75 hotellfastigheterna inklusive hotellfastighetsförteckning

76–100 ekonomisk och finansiell information

// DEl ii // 53

vd har ordet

högdynamik iportföljen!

God start på 2011

efterfrågan ökade och den positiva trenden från 2010 bestod. första halvåret präglades av optimism

pådriven av förhoppningar om en förestående global högkonjunktur. hotellmarknaden reagerade därefter

med stigande priser, förbättrad lönsamhet och snabbt ökade fastighetsvärden. Några bedömare varnade

för att det liknade en bubbla; att marknaden var dopad och att de underliggande problemen bestod och

snarare hade förvärvats.

hur många nya hotellprojekt som beslutades under denna period kommer vi aldrig att få veta. sett i lju-

set av vad som skedde under hösten, framstår de som högriskprojekt. När den statsfinansiella oron explo-

derade under sommaren lade sig ett mörkt moln över hela hotellmarknaden. de flesta prognosmakarna,

som under våren talat om att hotellmarknaden hade lysande utsikter, bytte kalkylator och målade sorgband

runt vår sektor. så illa blev det nu dock inte. generellt blev avslutningen på året stabil. sammantaget kom-

mer vi att minnas 2011 som ett ganska bra men dramatiskt hotellår. en betydligt intressantare och svår-

analyserad fråga är hur 2012 blir.

studerar man de delmarknader som Pandox är representerat på blev göteborg och antwerpen

runners up under 2011, med en RevPaR utveckling omkring 6 procent. london som haft en stark trend de

senaste två åren uppvisade en överraskande stark efterfrågan under sommaren och trots att 2010 var ett

rekordår förbättrades RevPaR med över 8 procent. imponerande! även Bryssel, som kom från höga nivåer

från sista kvartalet i fjol, motsvarade förväntningarna med en intäktsökning om 4 procent för helåret.

huvuddelen av dessa ökningar berodde på prishöjningar. Montreal, stockholm, helsingfors, köpenhamn

och oslo hade ett stabilt år medan Berlin och Malmö uppvisade en negativ utvecklingskurva.

även i göteborg är den korta trenden negativ efter det att marknaden vänt nedåt efter sommaren till

följd av pressade priser.

Ett mycket aktivt år för Pandox

arbetet präglades främst av interna processer där de hotell som förvärvades under 2010 utvärderades

och gjordes redo för olika utvecklingsprogram. den största aktiviteten är ett megaprojekt tillsammans

med scandic. sammanlagt ska parterna investera 1,6 miljarder sek i ett av de största utvecklingsprojekt

som genomförts mellan en ägare och en operatör i vår del av världen. Programmet omfattar 38 hotell

och en kongress- och mässanläggning i sverige, Norge och finland. Bland dessa ingår 26 klassiska

väghotell som är starkt förknippade med scandic och som nu behöver moderniseras och utvecklas.

2011 blev ett nytt framgångsrikt

år för Pandox med stigan de in-

täkter, resultat och kassa flöden.

de totala förvaltnings intäkter för

fastighetsportföljen ökade till

1 846 Msek. kassaflödet upp-

gick till 879 Msek och resultatet

före skatt blev 826 Msek.

den goda resultattillväxten

beror främst på förvärvet av

Norgani. även för jämförbara

enheter har bolaget haft ett bra

år, då Pandox ursprungliga port-

följ fortsätter att prestera bättre

än marknaden.

54 // DEl ii // vd haR oRdeT

vd har ordet

högdynamik iportföljen!

den andra delen av projektet är ett antal stora

cityhotell som ska uppgraderas; Malmen i stock-

holm ska färdigställas, kNa i oslo och continental

i helsingfors ska totalrenoveras medan helsing-

fors grand Marina förädlas. arbetet kommer att

påbörjas under våren 2012 och pågå i minst tre år.

spännande!

ett annat stort projekt som genomfördes

under året var uppgraderingen av hyatt Regency

i Montreal. hotellet ligger mitt i det stora festi-

valområdet där bland annat jazzfestivalen äger

rum. för att stärka hotellets position och möjlig-

heten att vara en del av dynamiken i området

genomfördes ett omfattande utvecklingsprogram

för att höja entertainment känslan. lobby, bar,

food & beverage (f&B) samt de publika delarna

fick en ny spännande design och nya erbjudan-

den med mer fun-faktor. samma atmosfär som

kännetecknar Montreal – en avslappnad och

skön stil.

Radisson Blu Malmö färdigställdes under hös-

ten efter ett utvecklingsprogram i flera steg. hotel-

let har tveklöst stärkt sin roll som Malmös ledande

fullservicehotell. stora funktionella rum, modern

lobby och en mötesprodukt av högsta klass.

hotellet erhöll under året en utmärkelse som sve-

riges bästa konferenshotell. grattis till alla som

medverkat!

Några andra större investeringar som inleddes

under 2011 är scandic copenhagen som genom-

går en total renovering med målet att bli ett av

skandinaviens bästa möteshotell i cityläge.

hotellets samtliga 486 rum, lobby samt f&B-ytor

är under utveckling. hotel Berlin, Berlin uppgrade-

rar 200 rum och därmed är hela hotellet renoverat

och ompositionerat från ett turisthotell till en av

Berlins mest kreativa mötesplatser. hilton stock-

holm slussen håller på att få nya rum samt

uppgraderad konferens- och mötesavdelning.

comfort Børsparken, oslo utökades med 50 nya

rum och lobbyn fick en modernare touch.

En nyckelinvestering i Bryssel

arbetet med att utveckla The hotel Brussels har

fortsatt med att genomföra de planer som upp-

rättades när hotellet förvärvades. hotellet, som

förvärvades under 2010 under varumärket hilton,

är nu under ompositionering till ett oberoende

hotell och är föremål för betydande utveckling.

förutsättningarna är goda då hotellets läge är

magnifikt vid Boulevard Waterloo där alla inter-

nationella toppvarumärken inom shopping är

representerade. Under året ingicks avtal med de

lokala fackföreningarna vilket ger möjligheter att

bygga en modern och flexibel organisation.

Under året spetsades även affärsplanen till och

projektet nådde fasen där renoveringen av rum

påbörjades. arbetet kommer att intensifieras

under 2013 avseende utveckling av nya konfe-

rens- och möteserbjudanden. Parallellt upp-

graderas fastighetens teknik och standard för

att höja hotellets effektivitet. sammantaget upp-

skattas investeringen till drygt 550 Msek varav

cirka 270 Msek utgör kostnader för förvärvet.

2014 ska allt vara klart.

Integration av Norgani enligt plan

Pandox förvärvade Norgani sensommaren 2010.

köpet omfattade en portfölj om drygt 70 hotell-

fastigheter i sverige, Norge, finland och danmark.

en prioriterad fråga initialt var att slå ihop de båda

organisationerna och utnyttja bolagens olika kom-

petensområden med målet att ett plus ett skulle bli

mer än två. som ett led i denna integration

genomfördes sex workshops fram till slutet av

2011 där olika samarbetsformer etablerats och

där nyckelkompetenser identifierats och diskute-

rats. Nu börjar system, arbetsmetodik och per-

sonliga relationer att samverka smidigt. Nya med-

arbetare från Norgani har vitaliserat Pandox orga-

nisation och de gamla ”Pandoxarna” har inspirerat

sina nya kollegor. Tack alla för att ni ställer upp och

har bidragit till att allt så här långt fungerat väldigt

väl! Pandox spirit!

förutom organisationsfrågor har fokus varit att

ta hand om och utveckla Norgani-portföljen. gene-

rellt har huvuddelen av hotellen goda förutsätt-

ningar, men det krävs betydande investeringar och

utveckling av erbjudandet i flertalet hotell. samar-

betsformerna med de operatörer som driver hotel-

Crowne Plaza – Le Palace, Bryssel

vd haR oRdeT // DEl ii // 55

len måste också förbättras så att gemensamma

affärsplaner kan etableras som underlag för kost-

nadseffektiva investeringar. Mycket av detta arbete

pågår. Megaprojektet med scandic är ett exempel

på vad som hittills skett och vi räknar med att

kunna presentera fler investeringar inom portföljen

under 2012, om än inte av samma storlek. fyra av

Norganihotellen har avyttrats varav samtliga med

goda reavinster vilket indikerar att bokförda värden

är konservativa. så här långt går omstrukture-

ringen av Norgani väl i nivå med vad vi antog vid

förvärvstillfället.

Socialt ansvar

hotellmarknadsdagen 2011 handlade om socialt

företagande. ett viktigt ämne som måste priorite-

ras högt av moderna företag som vill vara en del

av en positiv samhällsutveckling där ansvarsta-

gande helt enkelt ingår i bolagets dNa. kortsiktig-

het och girighet måste ut. den delen av kapitalis-

men får mig att må illa. det är svårt att förklara för

ett barn varför de som har mycket alltid ska få mer

när vissa ingenting har, eller hur?

Pandox stödjer för närvarande två projekt;

freeset i calcutta som producerar väskor som

säljs till hotell och andra företag. Produktionen

sköts av före detta prostituerade som härigenom

ges en möjlighet att ta sig ur sin situation. Produk-

terna är av god klass och används på våra hotell. i

kenya har vi startat Pandox youth handboll

Movement. verksamheten finns sedan ett antal år

i staden Nyeri där några eldsjälar försöker etablera

handboll som fritidssysselsättning för ungdomar

som motvikt till kriminalitet och droger. den lokala

organisationen försöker dessutom genom proak-

tivt arbete hjälpa ungdomar tidigt och informera

om exempelvis aids och andra sjukdomar. Just nu

finns det över femhundra ungdomar som regel-

bundet tränar handboll inom projektet, hälften

flickor och hälften pojkar. Pandox stöd består

främst i att utbilda ledare och handbollstränare

samt se till att verksamheten har en tydlig plan

som följs och utvärderas tillsammans med den

lokala organisationen.

Marknadsbedömning

anlägger man ett globalt perspektiv kommer,

enligt bedömare som iMf, tillväxten i den globala

ekonomin fortsätta att försämras under 2012. de

bakomliggande problemen med stora finansiella

obalanser har försatt den finansiella marknaden i

oro och börserna har fallit. så länge denna fråga

inte är organiserad anses utsikterna för en stabili-

sering av ekonomin utomordentligt osäker. Pro-

blembilden skärps dessutom genom att kredit-

marknaden stramas upp. Nya regelverk kommer

att leda till mer restriktiv utlåning där kapital blir

dyrare och där villkoren för att låna blir tyngre. det

finns således en risk för att den finansiella frossan

och bankernas nya regelverk samverkar och dri-

ver den ekonomiska spiralen nedåt. Ju längre

detta pågår desto större sannolikhet att det spri-

der sig till övriga sektorer i samhället. att döma av

rapporter som strömmar ut med olika uppfatt-

ningar om hur krisen ska hanteras så finns det

dock ett antal ljuspunkter. de flesta tycks vara

överens om vilka politiska beslut som krävs. frå-

gan som följer är, finns det politiska ledarskapet?

klarar enskilda politiker att lägga särintressen och

partipolitik åt sidan. låt oss hoppas.

efterfrågan i hotellmarknaden kommer att

påverkas av ovanstående. affärssegmentet har en

direktlänkning – minskar aktivitetsnivån blir det

färre affärsresor. Mötesmarknaden har längre per-

spektiv och de sammankomster som är beslutade

genomförs oftast. här är det snarare risker för hur

hösten kommer att se ut. Turismen förväntas fort-

sätta öka, speciellt korta resor till större städer

med goda erbjudanden. Med den information

som rådde vid årsskiftet 2011/12 prognostiserar

Pandox en gradvis försämring under året – som

en punktering ungefär. inte som 2008/09, då vi

såg en snabb och dramatisk nedgång. Troligen

består RevPaR minskningarna mer av volym än

pris. och det finns anledning att tro att det blir en

ojämn efterfrågekurva. Tvära kast där starka och

svaga månader ligger efter varandra, vilket kom-

InterContinental, Montrealhandboll i kenya

56 // DEl ii // vd haR oRdeT

pandox medarbetare >>

mer att ställa höga krav på kostnadsanpassning

och flexibla organisationer. vi uppfattar att 2012

kommer handla mer om att vinna marknadsande-

lar och arbeta med att förbättra sin produktivitet

och mindre om att öka sina intäkter i en förbättrad

marknad. finansiering blir en knapp resurs vilket

leder till färre nya projekt och lägre nivåer på pro-

duktutveckling. Paradoxalt tycks transaktions-

marknaden bli god. det är främst hotell som ska

refinansieras som säljs. flertalet av dessa köptes

under mitten på 2000-talet då generösa finansie-

ringspaket drev många affärer. den tiden är nu

över så mäklarleden kommer att ha ett jobbigt

men lönsamt år framför sig.

de nya förhållandena på kapitalmarknaden

kommer att påverka hotellbolagens strategier.

Tidigare hyllade ”asset light” kanske blir ”asset

like” – åtminstone om man vill behålla sina expan-

sionsplaner. Bokstaven P, som blivit symbol för

Pipeline – det vill säga en beskrivning av hur

många nya hotell som ska adderas in i respektive

brands portfölj kanske framöver byts till Produkti-

vitet. att diskussionen kring ”brand standards”

fortsätter är på något sätt given där ägarna kom-

mer öka sin fokus på kassaflödesinvesteringar.

det senare skulle hela branschen må bra av.

Utsikt 2012

Utsikterna för Pandox för 2012 får anses vara rela-

tivt stabila. ytterligare ett aktivt år väntar där stora

investeringar av befintliga hotell ska påbörjas. det

kommer delvis att störa hotellens drift och lön-

samhet men samtidigt skapa god framtidspoten-

tial. för jämförbarhet förväntas året resultatmäs-

sigt bli i nivå med 2011.

Jag tar tillfället i akt och tackar alla Pandoxare,

ägare, styrelse och nyckelpersoner i vårt nätverk

för alla insatser under 2011. väl mött på det nya

året! Nu gäller det att förstå sin lokala marknad,

kunna agera snabbt och fatta smarta beslut.

Rock oN!!

anders Nissen

vd

vd haR oRdeT // DEl ii // 57

Pandox medarbetare

b

anders.nissen@pandox.se

ceo

senior advisor, finance & insurance

senior analyst, Business control & intelligence

Property accountant, accounting & finance

vice President, Property Manager

vice President, Business area

Property Manager, asset Management

senior vice President,asset Management

senior vice President, cfo

analyst, Marketing & PR, Business control & intelligence

Property Manager, asset Management

Property accountant, accounting & finance

analyst, asset Management

facility Manager, asset Management

nils.lindberg@pandox.se

josefin.bergqvist@pandox.se

susanne.jusslin@pandox.se

erik.hvesser@pandox.se

magne.ramlo@pandox.com

petter.kristensen@pandox.com

lars.haggstrom@pandox.se

marika.hilldoff@pandox.se

liia nou@pandox.se

goran.jedlov@pandox.se

tomas.skeppstrand@pandox.se

christer.juujarvi@pandox.se

P

s i

s i

e s

frédéric.sturbois@pandox.com

Property Manager, asset Management

marit-synove.johannesen@pandox.com

vice President, operations

aldert.schaaphok@pandox.com

director of Revenue, Pandox Belgium

vassilis.syropoulos@pandox.com

executive assistant

annelie.aguilar@pandox.se

jonas.torner@pandox.se

head of Business control & intelligence

58 // DEl ii // MedaRBeTaRNa

Property accountant, accounting & finance

Property accountant, accounting & finance

Property support, asset Management

group controller accounting & finance

director of health, sports & coaching

Property accountant, accounting & finance

Property accountant, accounting & finance

vice President, Business area

Property Manager, asset Management

vice President, Business area

Property support, asset Management

analyst, Business control & intelligence

Receptionist and support

Mr. harry, corporate dog

Property support, asset Management

louise.ceder@pandox.se

ann-sophie.forsmark@pandox.se

ulrika.norrbrink@pandox.se

therese.blomqvist@pandox.se

ulrika.stahl@pandox.se

staffan.olsson@pandox.se

monica.forsen@pandox.se

torbjorn.stensen@pandox.com

mikael.planell@pandox.se

marjut.mikkola@pandox.com

jacob.rasin@pandox.se

josefin.nilsson@pandox.se

leif.kristen.olsen@pandox.se

stefan.kornhammar@pandox.se mr.harry@pandox.se

a s

o n

n

u

sPandox, head offce

hyatt Regency, Montreal

commercial Manager, Pandox Belgium

kate.vansteenkiste@pandox.com

senior advisor, Property development europe

jan.van.loock@pandox.com

MedaRBeTaRNa // DEl ii // 59

MED 24 500 RUM I 58 STRATEGISKA orter

I 10 LÄNDER

hotell- fastigheterna

Scandic Väghotell Cityhotell Resort Antal hotell

Sverige 23 18 41Norge 1 1 2Finland* 1 6 1 8Danmark 1 1Tyskland 1 1Belgien 1 1 2

TOTALT 55

* I Finland äger Pandox även en kongress- och mässanläggning.

60 // HoTELLfASTIGHETERNA //

CITYhoTell

SToCkholm

-hasselbacken

-malmen

-Park

-Star Sollentuna

helSINGFoRS

-Grand marina

-Continental

oSlo

-kNA

kIRUNA

TAmmeRFoRS med flera väGhoTell

ÖReBRo väST

jäRvA kRoG

BACkADAl

NoRRkÖPING NoRD

lINkÖPING väST

kARlSTAD klARälveN

väSTeRÅS med flera

Scandic

Scandic är Nordens ledande hotellkedja och har

idag 160 hotell i nio länder i Norden och norra

Europa. Sedan 1994 har Scandic medvetet

arbetat med miljöfrågor med målet att bidra till

ett socialt och ekologiskt hållbart samhälle. Idag

är över 120 av Scandics hotell miljömärkta.

Pandox och Scandic har en lång affärsrela-

tion och har haft ett nära samarbete ända sedan

Pandox etablerades. Idag har Pandox 55 hotell

och en kongress- och mässanläggning under

varu märket Scandic, vilka svarar för 45 procent av

intäkterna i den totala hotellfastighetsportföljen.

Scandic har två huvudsakliga produktsegment;

cityhotell och väghotell. Cityhotellen i Pandox

portfölj representeras bland annat av Scandic

Park på Karlavägen och Scandic Hasselbacken

på Djurgården i Stockholm, Scandic Grand

Marina och Scandic Continental i Helsingfors

samt Scandic KNA i Oslo.

Scandics ursprung är de klassiska väghotell

som tillkom under 1960-talet för att erbjuda den

bilburne resenären övernattningsmöjligheter.

Hotellsegmentet med väghotell i strategiska

lägen är nu etablerat över hela Norden. I Pandox

portfölj ingår 26 stycken väghotell. Scandic

och Pandox har skapat ett specifikt projekt med

en gemensam vision om att utveckla den nya

generationens väghotell. Läs mer om detta på

sid. 5036–5037.

// HoTELLfASTIGHETERNA // 61

BRYSSel

SToCkholm

loNDoN

helSINGFoRS

BRemeN

DoRTmUND

Hilton Hotels & Resorts Land Stad Antal rum

Hilton London Docklands England London 365Hilton Stockholm Slussen Sverige Stockholm 289Hilton Brussels City Belgien Bryssel 283Hilton Helsinki Kalastajatorppa Finland Helsingfors 238Hilton Helsinki Strand Finland Helsingfors 190Hilton Bremen Tyskland Bremen 235Hilton Dortmund Tyskland Dortmund 190

TOTALT 1 790

Hilton

Hilton är ett världstäckande hotellbolag med amerikanska rötter. Inom Hilton-

koncernen – Hilton Worldwide – finns flera grupper av hotellkedjor världen över.

Bland dessa finns Hilton Hotels & Resorts, Waldorf Astoria Hotels & Resorts,

Conrad Hotels & Resorts och DoubleTree m.fl. Samtliga av bolagets aktier ägs

sedan 2007 av det amerikanska private equity bolaget Blackstone.

I Pandoxportföljen finns sju stycken Hilton-hotell, bland annat i London,

Bryssel, Helsingfors och Stockholm, vilka tillsammans står för ca 11 procent av

omsättningen i Pandox portfölj. För närvarande pågår ett gemensamt renoverings-

projekt av Hilton Stockholm Slussen.

62 // HoTELLfASTIGHETERNA //

ClARIoN ColleCTIoN

oSlo

kÖPeNhAmN

ClARIoN

kARlSTAD

ÖSTeRSUND

ComFoRT

oSlo

BeRGeN

qUAlITY ReSoRT

FAGeRNeS

ØYeR

kRISTIANSAND

qUAlITY

molDe

lINkÖPING

GÖTeBoRG

SToCkholm

kRISTIANSTAD

SÖDeRTälje

lUleÅ med flera

Nordic Choice Hotels Land Antal hotell

Clarion Hotel Sverige 3Clarion Collection Norge, Danmark 3Quality Hotel Norge, Sverige 9Quality Hotel & Resort Norge 3Comfort Hotel Norge 2

TOTALT 20

Nordic Choice Hotels

Nordic Choice Hotels är Nordens snabbast växande hotellbolag

och är en av Pandox största samarbetspartners med totalt 20 hotell

i portföljen. Hotellen inom Choice familjen står för 12 procent av

omsättningen i Pandox portfölj. Hotellbolaget omfattar fem varu-

märken; Clarion Hotels, Clarion Collection, Comfort Hotel, Quality

Hotel samt Quality Hotel & Resort. Pandox har alla varumärkena i

sin portfölj, där varumärket Quality har den största representationen

med totalt 12 hotell belägna i Norge och Sverige.

InterContinental

InterContinental Hotels Group (IHG) är ett av världens största hotellbolag med

över 4 500 hotell i 100 länder. IHG äger bland annat varumärkena InterContinen-

tal, Crowne Plaza, Holiday Inn och Hotel Indigo. Merparten av hotellen drivs i

franchiseform. I Pandox portfölj ingår fyra hotell, belägna i Antwerpen, Bryssel

och Montreal.

InterContinental Montreal för värvades 2007 och har sedan dess utvecklats

och ompositionerats. Hotellet har uppmärksammats med flertalet prestige-

fyllda utmärkelser under 2011. Hotellets direktör blev utsedd till ”Årets Hotell-

direktör” inom hela InterContinental Amerika och hotellet fick en hög ranking

på listan över Topp 40 bästa kanadensiska hotell av läsarna i det brittiska

rese magasinet Condé Nast Magazine.

// HoTELLfASTIGHETERNA // 63

ANTweRPeN

BRYSSel

moNTReAl

InterContinental Hotels & Resorts Land Stad Antal hotell

Crowne Plaza Belgien Antwerpen, Bryssel 2Holiday Inn Belgien Bryssel 1InterContinental Kanada Montreal 1

TOTALT 4

Crowne Plaza

Varumärket Crowne Plaza Hotels &

Resorts ägs och marknadsförs av

hotellkedjan InterContinental Hotels

Group. Pandox äger två hotellfastighe-

ter som drivs under varumärket

Crowne Plaza. Båda hotellen är

belägna i Belgien och drivs genom

franchiseavtal med IHG.

Crowne Plaza Brussels – Le Palace

förvärvades 2003 och genomgick där-

efter ett stort investeringsprogram.

Hotellet har sedan dess varit ett av

Bryssels ledande affärshotell och fort-

sätter alltjämt att ta marknadsandelar.

Crowne Plaza Antwerpen förvärva-

des 2007. Hotellet är strategiskt belä-

get vid Antwerpens kringled, ca 10

minuter från flygplatsen. Crowne Plaza

Antwerpen genomgick en omfattande

renovering som slutfördes under hös-

ten 2011 och hör nu till de ledande

affärs- och möteshotellen i staden.

Holiday Inn

Varumärket Holiday Inn ägs och marknadsförs av hotellkedjan Inter-

Continental Hotels Group. I Pandox portfölj ingår Holiday Inn Brussels

Airport. Hotellet förvärvades 2006 och var då i behov av omfattande

renovering och utveckling. Med visionen att skapa det bästa övre

mellanprishotellet i området har förändringsarbetet och totalreno-

veringen under 2009–10 framgångsrikt drivits utifrån nyckelorden;

fullservice, tilltalande design och hög effektivitet. Idag är hotellet en

runners up i sin marknad invid Bryssels internationella flygplats.

Hotellet ägs och drivs av Pandox under ett franchiseavtal med IHG.

64 // HoTELLfASTIGHETERNA //

Rezidor Land Stad Antal rum

Radisson Blu Arlandia Hotel Sverige Stockholm 335Radisson Blu Hotel, Malmö Sverige Malmö 229Radisson Blu Lillehammer Hotel Norge Lillehammer 303Radisson Blu Hotel Bodø Norge Bodø 191Radisson Blu Hotel, Basel Schweiz Basel 206Park Inn by Radisson Solna Sverige Stockholm, Solna 247

TOTALT 1 511

Hyatt

Hyatt är ett amerikanskt, börsnoterat hotellbolag med säte i Chicago. Bolaget

har åtta olika varumärken, varav Pandox hotell i Montreal drivs under Hyatt

Regencys flagga. Hyatt Regency har ett strategiskt viktigt läge i centrala

Montreal, med gångavstånd till Palais des Congrès, Montreals mäss- och

kongresscenter.

Pandox förvärvade hotellet 2006 och har sedan dess gemensamt med

Hyatt strategiskt utvecklat hotellet. Under slutet av 2010 slutfördes en omfat-

tande renovering som framgångsrikt placerat hotellet bland de ledande nöjes-

och möteshotellen i staden.

Hyatt Regency Montreal har 605 rum samt en stor bankett- och kongress-

avdelning med plats för 1 000 personer.

SToCkholm

mAlmÖ

lINkÖPING

lIllehAmmeR

BoDØ

BASel

SolNA

Radisson Blu

Varumärket Radisson Blu drivs av

Rezidor Hotel Groups, ett av världens

snabbast växande hotellbolag. Rezidor

har skandinaviska rötter men är

numera börsnoterat och har huvud-

kontor i Bryssel. Hotellen i Rezidors

portfölj drivs huvudsakligen under tre

nyckelvarumärken Radisson Blu, Park

Inn by Radisson och Hotel Missoni.

Radisson Blu är ett förstklassigt

hotellmärke i de högre segmenten.

Pandox har en lång relation med Rezi-

dor och Pandox äger för närvarande

fem hotellfastigheter som marknads-

förs under varumärket Radisson Blu.

Hotellen är belägna i Sverige, Norge

och Schweiz.

Park Inn by Radisson

Även varumärket Park Inn by Radisson

drivs av Rezidor Hotel Groups. I

Pandox portfölj ingår sedan 2011

hotellfastigheten Park Inn by Radisson

Solna. Park Inn by Radisson är en inn-

ovativ och dynamisk mellanklasskedja.

De senaste åren har antalet hotell inom

Park Inn by Radisson-portföljen vuxit

snabbt och omfattar nu över 140 hotell

i EMEA regionen.

Hotell Land Stad Antal rum

Hyatt Regency Montreal Kanada Montreal 605

// HoTELLfASTIGHETERNA // 65

Elite Hotels

Elite Hotels är en privatägd svensk

hotellkedja med 22 hotell som har

specialiserat sig på att driva klassiska

hotell. I Pandoxportföljen finns Elite

Park Avenue Hotel på Göteborgs

paradgata, Elite Stora Hotellet i

Jönköping och Elite Stora Hotellet i

Linköping med totalt nära 550 rum.

Hotell Land Stad Antal rum

Elite Park Avenue Hotel Sverige Göteborg 317Elite Stora Hotellet Jönköping Sverige Jönköping 135Elite Stora Hotellet Linköping Sverige Linköping 92

TOTALT 544

Hotell Land Stad Antal rum

Rica Hotel Bodø Norge Bodø 113Rica Hotel Hamar Norge Hamar 176

TOTALT 289

GÖTeBoRG

jÖNkÖPING

lINkÖPING

BoDØ

hAmAR

Rica Hotels

Rica Hotels har mer än 80 hotell i

Norge och Sverige och två av dessa

norska hotell ingår i Pandox portfölj.

Rica Hotel Bodø ligger med gångav-

stånd till centrum och har 113 rum

samt konferensrum med plats för 250

deltagare. Rica Hotel Hamar är ett

affärs- och konferenshotell som ligger

centralt i Østlandet. Hotellet har 176

rum samt konferensrum med plats för

600 deltagare.

66 // HoTELLfASTIGHETERNA //

First Hotels

First Hotels är en skandinavisk hotell-

kedja med 57 hotell i centrala lägen i

utvalda städer i Norge, Danmark och

Sverige. I Pandox portfölj finns fem

hotell, varav tre i Sverige och två i Dan-

mark under detta varumärke. Alla hotell

i First Hotels är unika när det gäller stil,

atmosfär och inredning.

SToCkholm

BoRÅS

hAlmSTAD

kÖPeNhAmN

First Hotels Land Stad Antal rum

First Hotel Royal Star Sverige Stockholm 103First Hotel Grand Borås Sverige Borås 158First Hotel Mårtenson Sverige Halmstad 103First Hotel Excelsior Danmark Köpenhamn 100First Hotel Twentyseven Danmark Köpenhamn 200

TOTALT 664

Best Western Land Stad Antal rum

Best Western Mora Hotell & Spa Sverige Mora 140Best Western Royal Corner Sverige Växjö 159Best Western Hotel Pilotti Finland Vantaa 112

TOTALT 411

Best Western Hotels

Best Western Hotels är en global

hotellkedja med verksamhet i 90 länder

med över 4 000 hotell. Hotellen ägs

och drivs privat, men marknadsförs

under det gemensamma namnet Best

Western. I Pandox portfölj återfinns tre

hotell som är medlemmar i Best Wes-

tern Hotels. Best Western Mora Hotell

& Spa och Best Western Royal Corner

i Växjö är två fyrstjärniga hotell med

centrala lägen i respektive stad. Best

Western Hotel Pilotti ligger i Vantaa,

Finland nära Helsingfors flygplats.

moRA

växjÖ

vANTAA

// HoTELLfASTIGHETERNA // 67

Rantasipi

Restel driver nära 50 hotell i Finland

under flera varumärken, bland dessa

Rantasipi och Cumulus. Pandox-ägda

Rantasipi Imatran Valtionhotelli är ett

spahotell beläget i slottsmiljö. Hotellet

har 135 rum, stor konferensanläggning

samt en fullständig spa-avdelning.

Oberoende hotell

bryssel

Omena Hotels

Omena är en finsk kedja med självser-

vice-koncept i citylägen. Hotellkedjan

öppnade fem nya hotell under 2011

och har 13 hotell där tolv ligger i Finland

och ett i Danmark. Under våren 2012

kommer även ett nytt Omena-hotell

öppna på Torsgatan i Stockholm. Det

Pandoxägda Omena Hotel Copenhagen

är centralt beläget i Köpenhamn och har

230 rum samt ett kafé.Ibis Hotel

Accor är ett av världens största hotell-

bolag med verksamhet i 90 länder.

Bolaget har 15 olika varumärken i alla

segment, däribland varumärket Ibis

som är ett lågprishotell med representa-

tion i 43 länder. I Pandox portfölj finns

Ibis Stockholm Hägersten, beläget i

södra Stockholm, 10 minuter från

Stockholmsmässan och 15 minuter från

centrala Stockholm. Hotellet har 190

rum, restaurang och flera konferensrum.

Hotell, övriga varumärken Land Stad Antal rum

Ibis Stockholm Hägersten Sverige Stockholm 190Omena Hotel Copenhagen Danmark Köpenhamn 230Rantasipi Imatran Valtionhotelli Finland Imatra 135

TOTALT 555

stockholm

köpenhamn

imatra

68 // HOtellfastigHeterna //

Oberoende hotell Land Stad Antal rum

Hotel Berlin, Berlin Tyskland Berlin 701The Hotel Brussels Belgien Bryssel 433Hotel BLOOM! Belgien Bryssel 305Pelican Bay Bahamas Lucaya 186Vildmarkshotellet Kolmården Sverige Norrköping 213Mr Chip, Kista Sverige Stockholm 150Stadshotellet Princess Sandviken Sverige Sandviken 84Airport Hotel Bonus Inn Finland Vantaa 211Hotel Korpilampi Finland Esbo 151

TOTALT 2 434

The Hotel Brussels

The Hotel Brussels förvärvades 2010, då

under namnet Hilton Brussels, och är ett av

Bryssels största och mest välkända hotell.

Hotellet är beläget på Boulevard Waterloo

intill stadens prestigefulla butiksgata Avenue

Louise och omfattar 433 rum fördelade på 26

våningar med flera konferensplan, två restau-

ranger samt fitness- och spacenter. Pandox

vision är att återskapa hotellets historiskt

starka position som ett av stadens ledande

affärs- och möteshotell i premiumsegmentet

genom en helomfattande produktutveckling.

Bland annat kommer samtliga rum att föräd-

las och få ett helt nytt designkoncept. Nuva-

rande lobby och reception konverteras för att

skapa plats för attraktiva shoppingytor.

Affärsplanen och det nya konceptet kan sam-

manfattas med tre nyckelord; Cosmopolitan,

Fashionable, Sophisticated Elegance. The

Hotel både ägs och drivs av Pandox.

Hotel BLOOM!

Pandox förvärvade Hotel BLOOM! 2005.

Sedan september 2007 är hotellet helt reno-

verat efter att ha genomgått en total ansikts-

lyftning. Idag är Hotel BLOOM! en unik hotell-

produkt med eget koncept kring konst och

design. En klar uppstickare på Bryssels

hotellmarknad, med 305 rum och en stor

konferensavdelning mitt i city, som konkurre-

rar med de stora hotellen. Att konceptet blivit

framgångsrikt bekräftas även vid Trip-

Advisor’s årliga och prestigefulla prisutdelning

baserad på gästrecensioner. Hotel BLOOM!

uppmärksammades stort och tilldelades en

fantastisk 6:e plats bland Europas trendigaste

hotell – och en 13:e plats bland alla världens

hotell – på listan TripAdvisor Traveler’s Choice

2012 ”Trendiest 25 Hotels of the World”.

Hotel BLOOM! både ägs och drivs av

Pandox.

// HOtellfastigHeterna // 69

Pelican Bay

Pelican Bay ligger i vackra Bahamas

på Grand Bahama Island. Hotellet har

ompositionerats sedan Pandox tog

över managementavtalet och tillhör nu

ett av de ledande affärs- och mötes-

hotellen på Bahamas. Pandox har ett

asset management avtal för hotellet

och ansvarar för driften. Hotellet har

186 rum.

bahamas

Hotel Berlin, Berlin

I Berlin har Pandox sedan förvärvet av hotellet 2006 skapat framtidens mötesplats

i ett av stadens största hotell. En övergripande omprofilering har fört Hotel Berlin,

Berlin tillbaka till toppen. Hotellet är nu etablerat som ett av de ledande mötes-

hotellen och är en av Berlins mest kreativa mötesplatser. Hotellet har 701 rum

och 22 konferenslokaler samt flera restauranger och barer. Hotellet både ägs och

drivs av Pandox.

70 // HOtellfastigHeterna //

Mr Chip, Kista

Hotellet har ett strategiskt läge centralt

i Kista, ett av Stockholms mest expan-

siva områden som även är centrum för

ledande företag inom IT- och telekom-

branschen. Hotellet har 150 rum, en

konferensavdelning samt bar och

restaurang, med inriktning mot affärs-

resenärer.

berlin

Stadshotellet Princess, Sandviken

Hotellet är beläget mitt i centrala Sand-

viken. Hotellet har 84 rum, konferens-

lokal med kapacitet för 80 personer,

restaurang samt ett eget spa.

Airport Hotel Bonus Inn, Vantaa

Hotellet har 211 rum och ligger

5 minuters bilfärd från Helsingfors-

Vantaa flygplats och 30 minuter från

Helsingfors järnvägsstation. Hotellet

ligger bredvid köp- och nöjescentret

Leija Business Park.

Hotel Korpilampi, Esbo

Hotellet ligger i natursköna

Esbo omkring en halvtimmes

bilfärd från Helsingfors cen-

trum eller Vanda flygplats. Kor-

pilampi har 151 rum, 17 konfe-

rensrum med plats för 300

gäster, en restuarang och en

bad- och bastuanläggning.

Vildmarkshotellet

Vildmarkshotellet är en av Sveriges mest kända resort- och turist-

anläggningar. Hotellet är beläget utanför Norrköping, cirka 15 mil från

Stockholm, intill Skandinaviens största djurpark Kolmården. Anlägg-

ningen omfattar 213 rum, där huvuddelen är familjeanpassade, en stor

konferensverksamhet med kapacitet för 370 personer i den största

lokalen, en stor restaurang samt en lobbybar. Under 2010 färdigställdes

ett nytt familje-spa med vattenland, relaxytor och behandlingsrum.

// HOtellfastigHeterna // 71

Anläggning Portfölj1) Operatör/Varunamn Typ av avtal2) Land Stad Läge Antal rum Total yta (kvm) Varav hotell (kvm) Fastighetsbeteckning

Best Western

Best Western Mora Hotell & Spa Norgani Privat OG Sverige Mora Centralt 140 9 161 7 670 Stranden 37:3

Best Western Royal Corner, Växjö Norgani Privat OG Sverige Växjö Centralt 159 7 112 6 888 Elden Södra 17

Best Western Hotel Pilotti, Vantaa Norgani Privat OG Finland Vantaa Flygplats 112 3 068 3 068 92-51-317-1

Nordic Choice Hotels

Clarion Collection Hotel Mayfair, Köpenhamn Norgani Choice Hotels/Clarion Collection O Danmark Köpenhamn City 106 3 805 3 805 Matr.nr 214

Clarion Collection Hotel Arcticus, Harstad Norgani Choice Hotels/Clarion Collection O Norge Harstad Kringled 75 3 540 3 443 Gnr 61 Bnr 331, Snr 12- 22

Clarion Collection Hotel Bastion, Oslo Norgani Choice Hotels/Clarion Collection O Norge Oslo City 99 4 688 4 688 Grnr 207 Bnr 262 og 265

Comfort Hotel Holberg, Bergen Norgani Choice Hotels/Comfort O Norge Bergen Centralt 149 5 720 5 720 Gnr 165 Bnr 1083 Snr 1 og 2

Comfort Hotel Børsparken, Oslo Norgani Choice Hotels/Comfort O Norge Oslo City 198 7 374 7 274 Gnr 207 Bnr 343 og 344

Quality Hotel Alexandra, Molde Norgani Choice Hotels/Quality O Norge Molde Centralt 163 17 421 17 033 Gnr 24 Bnr 812, 815 og 1312

Quality Hotel & Resort Fagernes Norgani Choice Hotels/Quality Hotel & Resort O Norge Fagernes Kringled 138 10 310 10 310 Gnr22 Bnr 177, Gnr 25 Bnr 4, mfl.

Quality Hotel & Resort Kristiansand Norgani Choice Hotels/Quality Hotel & Resort O Norge Kristiansand Kringled 210 9 940 7 075 Gnr 63 Bnr 760, 822 og 823

Quality Hotel & Resort Hafjel, Øyer Norgani Choice Hotels/Quality Hotel & Resort O Norge Øyer Centralt 210 9 540 9 540 Gnr 17 Bnr 25

Clarion Hotel Grand, Helsingborg Pandox Choice Hotels/Clarion OG Sverige Helsingborg Centralt 158 8 555 7 325 Högvakten 8

Clarion Hotel Grand, Östersund Pandox Choice Hotels/Clarion OG Sverige Östersund Centralt 176 8 766 8 766 Borgens 6

Clarion Hotel Plaza, Karlstad Pandox Choice Hotels/Plaza Hotell & Rest Karlstad AB OG Sverige Karlstad Centralt 131 5 907 5 907 Höken 1

Quality Hotel Winn, Göteborg Norgani Choice Hotels/Quality OG Sverige Göteborg Kringled 121 5 800 5 800 Backa 149:l & 866:39

Quality Hotel Grand Kristianstad Norgani Choice Hotels/Quality OG Sverige Kristianstad Centralt 137 7 524 7 075 Hovrätten 41

Quality Hotel Ekoxen, Linköping Norgani Choice Hotels/Quality OG Sverige Linköping Centralt 190 14 671 12 221 Ekoxen 9 & 11

Quality Hotel Luleå Norgani Choice Hotels/Quality OG Sverige Luleå Centralt 209 12 166 12 166 Tjädern 19

Quality Hotel Prisma, Skövde Norgani Choice Hotels/Quality OG Sverige Skövde Centralt 107 3 687 3 687 Liljekonvaljen 14

Quality Hotel Prince Phillip, Stockholm Norgani Choice Hotels/Quality OG Sverige Stockholm Kringled 208 7 400 7 400 Måsholmen 25

Quality Hotel, Nacka Pandox Choice Hotels/Quality OG Sverige Stockholm Kringled 162 10 830 8 090 Sicklaön 363:2

Quality Hotel Park, Södertälje Pandox Choice Hotels/Quality FR Sverige Södertälje City 157 10 292 10 110 Herkules 13

Crowne Plaza

Crowne Plaza Antwerpen Pandox Pandox/Crowne Plaza FR Belgien Antwerpen Centralt 262 18 340 16 780 –

Crowne Plaza Brussels – Le Palace Pandox Pandox/Crowne Plaza FR Belgien Bryssel City 354 28 095 28 095 –

Elite Hotels

Elite Stora Hotellet, Jönköping Pandox Elite OG Sverige Jönköping Centralt 135 11 378 9 379 Alhambra 1

Elite Stora Hotellet, Linköping Norgani Elite OG Sverige Linköping Centralt 92 6 354 4 543 Bolaget 1

Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Pandox Elite OG Sverige Göteborg City 317 21 998 21 998 Lorensberg 28:4

First Hotels

First Hotel Grand, Borås Pandox Privat/First OG Sverige Borås Centralt 158 9 593 9 365 Prometeus 3

First Hotel Mårtenson, Halmstad Norgani First OG Sverige Halmstad Centralt 103 6 657 6 350 Gillestugan 1

First Hotel Excelsior, Köpenhamn Norgani First OG Danmark Köpenhamn City 100 3 600 3 600 Matr.nr 212-213 seksjon 1–2

First Hotel Twentyseven, Köpenhamn Pandox First OG Danmark Köpenhamn City 200 7 568 7 568 169 Vester Kvarter København

First Hotel Royal Star, Stockholm Norgani Privat/First OG Sverige Stockholm Mässanläggning 103 4 900 4 900 Herrgården 2

Hilton

Hilton Brussels City Pandox Pandox/Hilton M Belgien Bryssel City 283 13 850 13 850 Saint-Josseten-Noode (1div) 032

Hilton Helsinki Kalastajatorppa Norgani Scandic/Hilton OG Finland Helsingfors Kringled 238 23 291 23 291 91-30-1-5,91-30-3-2-LI

Hilton Helsinki Strand Norgani Scandic/Hilton OG Finland Helsingfors Centralt 190 10 250 10 250 91-11-300-7

Hilton London Docklands Pandox Hilton O Storbritannien London Centralt 365 22 800 21 500 HM Land Registry: SGL465779

Hilton Stockholm Slussen Pandox Hilton O Sverige Stockholm City 289 18 416 15 725 Överkikaren 31

Hilton Bremen Pandox Hilton O Tyskland Bremen City 235 21 000 15 100 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60

Hilton Dortmund Pandox Hilton O Tyskland Dortmund Mässanläggning 190 12 500 11 300 Grundbuch Dortmund, Blatt 897

Holiday Inn

Holiday Inn Brussels Airport Pandox Pandox/Holiday Inn FR Belgien Bryssel Flygplats 310 21 072 21 072 –

Hyatt

Hyatt Regency, Montreal Pandox Pandox/Hyatt M Kanada Montreal City 605 44 148 29 000 –

Ibis Hotel

Ibis Stockholm Hägersten Norgani Accor/Ibis OG Sverige Stockholm Kringled 190 8 685 5 700 Fotsacken 1

InterContinental

InterContinental Montreal Pandox Pandox/InterContinental M Kanada Montreal City 357 31 091 31 091 –

Rezidor

Radisson Blu Hotel Bodø Norgani Rezidor/Radisson Blu O Norge Bodø Centralt 191 15 546 13 064 Gnr 138 Bnr 3502

Radisson Blu Lillehammer Hotel Norgani Privat/Radisson Blu O Norge Lillehammer Centralt 303 18 000 18 000 Gnr 59 Bnr 103, 104, 138, 275, 432, 434 og 468

Radisson Blu Hotel, Basel Pandox Rezidor/Radisson Blu OG Schweiz Basel Centralt 206 17 800 17 000 –

Park Inn by Radisson Solna Pandox Rezidor/Park Inn by Radisson/Winn Hotels OG Sverige Stockholm 247 12 585 11 316 Del av Banken 9 och Banken 10

Radisson Blu Arlandia Hotel, Arlanda Pandox Rezidor/Radisson Blu OG Sverige Stockholm Flygplats 335 15 260 15 260 Benstocken 1:5

Radisson Blu Hotel, Malmö Pandox Rezidor/Radisson Blu OG Sverige Malmö City 229 18 969 18 969 Carolus 33

Rantasipi

Rantasipi Imatran Valtionhotelli Norgani Restel/Rantasipi OG Finland Imatra Centralt 135 10 097 10 097 153-12-1-1

Rica Hotels

Rica Hotel Bodø Norgani Rica O Norge Bodø Centralt 113 8 381 7 981 Gnr.138 Bnr 2189 og 2247

Rica Hotel Hamar Norgani Rica O Norge Hamar Centralt 176 9 250 9 250 Gnr 790 Bnr 228 Snr 2

1) Pandox äger 50 procent av Norganiportföljen genom bolaget Sech Holding AB. Resterande del ägs till lika delar av Eiendomsspar AS och familjen Sundt genom bolag. Pandox har ett fullt asset managementavtal för hela Norganiportföljens drift och utveckling.

2) O = Omsättningsbaserat, OG = Omsättningsbaserat med garantihyra, OR = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, IO = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, FR = Franchise, AM = Asset Managementavtal

Operated by Pandox (Pandox operatörsverksamhet – hotell i egen regi)

72 // HOtellfastigHeterna //

Anläggning Portfölj1) Operatör/Varunamn Typ av avtal2) Land Stad Läge Antal rum Total yta (kvm) Varav hotell (kvm) Fastighetsbeteckning

Best Western

Best Western Mora Hotell & Spa Norgani Privat OG Sverige Mora Centralt 140 9 161 7 670 Stranden 37:3

Best Western Royal Corner, Växjö Norgani Privat OG Sverige Växjö Centralt 159 7 112 6 888 Elden Södra 17

Best Western Hotel Pilotti, Vantaa Norgani Privat OG Finland Vantaa Flygplats 112 3 068 3 068 92-51-317-1

Nordic Choice Hotels

Clarion Collection Hotel Mayfair, Köpenhamn Norgani Choice Hotels/Clarion Collection O Danmark Köpenhamn City 106 3 805 3 805 Matr.nr 214

Clarion Collection Hotel Arcticus, Harstad Norgani Choice Hotels/Clarion Collection O Norge Harstad Kringled 75 3 540 3 443 Gnr 61 Bnr 331, Snr 12- 22

Clarion Collection Hotel Bastion, Oslo Norgani Choice Hotels/Clarion Collection O Norge Oslo City 99 4 688 4 688 Grnr 207 Bnr 262 og 265

Comfort Hotel Holberg, Bergen Norgani Choice Hotels/Comfort O Norge Bergen Centralt 149 5 720 5 720 Gnr 165 Bnr 1083 Snr 1 og 2

Comfort Hotel Børsparken, Oslo Norgani Choice Hotels/Comfort O Norge Oslo City 198 7 374 7 274 Gnr 207 Bnr 343 og 344

Quality Hotel Alexandra, Molde Norgani Choice Hotels/Quality O Norge Molde Centralt 163 17 421 17 033 Gnr 24 Bnr 812, 815 og 1312

Quality Hotel & Resort Fagernes Norgani Choice Hotels/Quality Hotel & Resort O Norge Fagernes Kringled 138 10 310 10 310 Gnr22 Bnr 177, Gnr 25 Bnr 4, mfl.

Quality Hotel & Resort Kristiansand Norgani Choice Hotels/Quality Hotel & Resort O Norge Kristiansand Kringled 210 9 940 7 075 Gnr 63 Bnr 760, 822 og 823

Quality Hotel & Resort Hafjel, Øyer Norgani Choice Hotels/Quality Hotel & Resort O Norge Øyer Centralt 210 9 540 9 540 Gnr 17 Bnr 25

Clarion Hotel Grand, Helsingborg Pandox Choice Hotels/Clarion OG Sverige Helsingborg Centralt 158 8 555 7 325 Högvakten 8

Clarion Hotel Grand, Östersund Pandox Choice Hotels/Clarion OG Sverige Östersund Centralt 176 8 766 8 766 Borgens 6

Clarion Hotel Plaza, Karlstad Pandox Choice Hotels/Plaza Hotell & Rest Karlstad AB OG Sverige Karlstad Centralt 131 5 907 5 907 Höken 1

Quality Hotel Winn, Göteborg Norgani Choice Hotels/Quality OG Sverige Göteborg Kringled 121 5 800 5 800 Backa 149:l & 866:39

Quality Hotel Grand Kristianstad Norgani Choice Hotels/Quality OG Sverige Kristianstad Centralt 137 7 524 7 075 Hovrätten 41

Quality Hotel Ekoxen, Linköping Norgani Choice Hotels/Quality OG Sverige Linköping Centralt 190 14 671 12 221 Ekoxen 9 & 11

Quality Hotel Luleå Norgani Choice Hotels/Quality OG Sverige Luleå Centralt 209 12 166 12 166 Tjädern 19

Quality Hotel Prisma, Skövde Norgani Choice Hotels/Quality OG Sverige Skövde Centralt 107 3 687 3 687 Liljekonvaljen 14

Quality Hotel Prince Phillip, Stockholm Norgani Choice Hotels/Quality OG Sverige Stockholm Kringled 208 7 400 7 400 Måsholmen 25

Quality Hotel, Nacka Pandox Choice Hotels/Quality OG Sverige Stockholm Kringled 162 10 830 8 090 Sicklaön 363:2

Quality Hotel Park, Södertälje Pandox Choice Hotels/Quality FR Sverige Södertälje City 157 10 292 10 110 Herkules 13

Crowne Plaza

Crowne Plaza Antwerpen Pandox Pandox/Crowne Plaza FR Belgien Antwerpen Centralt 262 18 340 16 780 –

Crowne Plaza Brussels – Le Palace Pandox Pandox/Crowne Plaza FR Belgien Bryssel City 354 28 095 28 095 –

Elite Hotels

Elite Stora Hotellet, Jönköping Pandox Elite OG Sverige Jönköping Centralt 135 11 378 9 379 Alhambra 1

Elite Stora Hotellet, Linköping Norgani Elite OG Sverige Linköping Centralt 92 6 354 4 543 Bolaget 1

Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Pandox Elite OG Sverige Göteborg City 317 21 998 21 998 Lorensberg 28:4

First Hotels

First Hotel Grand, Borås Pandox Privat/First OG Sverige Borås Centralt 158 9 593 9 365 Prometeus 3

First Hotel Mårtenson, Halmstad Norgani First OG Sverige Halmstad Centralt 103 6 657 6 350 Gillestugan 1

First Hotel Excelsior, Köpenhamn Norgani First OG Danmark Köpenhamn City 100 3 600 3 600 Matr.nr 212-213 seksjon 1–2

First Hotel Twentyseven, Köpenhamn Pandox First OG Danmark Köpenhamn City 200 7 568 7 568 169 Vester Kvarter København

First Hotel Royal Star, Stockholm Norgani Privat/First OG Sverige Stockholm Mässanläggning 103 4 900 4 900 Herrgården 2

Hilton

Hilton Brussels City Pandox Pandox/Hilton M Belgien Bryssel City 283 13 850 13 850 Saint-Josseten-Noode (1div) 032

Hilton Helsinki Kalastajatorppa Norgani Scandic/Hilton OG Finland Helsingfors Kringled 238 23 291 23 291 91-30-1-5,91-30-3-2-LI

Hilton Helsinki Strand Norgani Scandic/Hilton OG Finland Helsingfors Centralt 190 10 250 10 250 91-11-300-7

Hilton London Docklands Pandox Hilton O Storbritannien London Centralt 365 22 800 21 500 HM Land Registry: SGL465779

Hilton Stockholm Slussen Pandox Hilton O Sverige Stockholm City 289 18 416 15 725 Överkikaren 31

Hilton Bremen Pandox Hilton O Tyskland Bremen City 235 21 000 15 100 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60

Hilton Dortmund Pandox Hilton O Tyskland Dortmund Mässanläggning 190 12 500 11 300 Grundbuch Dortmund, Blatt 897

Holiday Inn

Holiday Inn Brussels Airport Pandox Pandox/Holiday Inn FR Belgien Bryssel Flygplats 310 21 072 21 072 –

Hyatt

Hyatt Regency, Montreal Pandox Pandox/Hyatt M Kanada Montreal City 605 44 148 29 000 –

Ibis Hotel

Ibis Stockholm Hägersten Norgani Accor/Ibis OG Sverige Stockholm Kringled 190 8 685 5 700 Fotsacken 1

InterContinental

InterContinental Montreal Pandox Pandox/InterContinental M Kanada Montreal City 357 31 091 31 091 –

Rezidor

Radisson Blu Hotel Bodø Norgani Rezidor/Radisson Blu O Norge Bodø Centralt 191 15 546 13 064 Gnr 138 Bnr 3502

Radisson Blu Lillehammer Hotel Norgani Privat/Radisson Blu O Norge Lillehammer Centralt 303 18 000 18 000 Gnr 59 Bnr 103, 104, 138, 275, 432, 434 og 468

Radisson Blu Hotel, Basel Pandox Rezidor/Radisson Blu OG Schweiz Basel Centralt 206 17 800 17 000 –

Park Inn by Radisson Solna Pandox Rezidor/Park Inn by Radisson/Winn Hotels OG Sverige Stockholm 247 12 585 11 316 Del av Banken 9 och Banken 10

Radisson Blu Arlandia Hotel, Arlanda Pandox Rezidor/Radisson Blu OG Sverige Stockholm Flygplats 335 15 260 15 260 Benstocken 1:5

Radisson Blu Hotel, Malmö Pandox Rezidor/Radisson Blu OG Sverige Malmö City 229 18 969 18 969 Carolus 33

Rantasipi

Rantasipi Imatran Valtionhotelli Norgani Restel/Rantasipi OG Finland Imatra Centralt 135 10 097 10 097 153-12-1-1

Rica Hotels

Rica Hotel Bodø Norgani Rica O Norge Bodø Centralt 113 8 381 7 981 Gnr.138 Bnr 2189 og 2247

Rica Hotel Hamar Norgani Rica O Norge Hamar Centralt 176 9 250 9 250 Gnr 790 Bnr 228 Snr 2

1) Pandox äger 50 procent av Norganiportföljen genom bolaget Sech Holding AB. Resterande del ägs till lika delar av Eiendomsspar AS och familjen Sundt genom bolag. Pandox har ett fullt asset managementavtal för hela Norganiportföljens drift och utveckling.

2) O = Omsättningsbaserat, OG = Omsättningsbaserat med garantihyra, OR = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, IO = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, FR = Franchise, AM = Asset Managementavtal

Operated by Pandox (Pandox operatörsverksamhet – hotell i egen regi)

Pandox marknadssegment

Sverigeantal hotell 68antal rum 12 484Förvaltningsintäkter, msek 988

Övriga Nordenantal hotell* 33antal rum 6 596Förvaltningsintäkter, msek 518

*samt en kongress och mässanläggning.

Europaantal hotell 14antal rum 4 106Förvaltningsintäkter, msek 298

Internationellt antal hotell 3antal rum 1 148Förvaltningsintäkter, msek 42

Operatörsverksamhetenantal hotell 11antal rum 3 947rörelseintäkter, msek 1 253rörelseresultat, msek 207

Andel avtotalt antal rum

51%

Andel avtotalt antal rum

17%

Andel avtotalt antal rum

27%

Andel avtotalt antal rum

16%

Andel avtotalt antal rum

5%

// HOtellfastigHeterna // 73

Anläggning Portfölj1) Operatör/Varunamn Typ av avtal2) Land Stad Läge Antal rum Total yta (kvm) Varav hotell (kvm) Fastighetsbeteckning

Scandic

Scandic Antwerpen Pandox Scandic O Belgien Antwerpen Kringled 204 13 200 13 200 24th div, Borgerhout 1st div, Ar

Scandic Grand Place, Bryssel Pandox Scandic O Belgien Bryssel City 100 4 500 4 500 –

Scandic Copenhagen Pandox Scandic O Danmark Köpenhamn City 486 31 500 25 200 99943-2

Scandic Continental, Helsingfors Norgani Scandic OG Finland Helsingfors City 514 30 000 30 000 91-14-468-3

Scandic Espoo Norgani Scandic OG Finland Espoo Kringled 96 5 245 5 245 49-54-17-7

Scandic Grand Marina, Helsingfors Norgani Scandic OG Finland Helsingfors City 462 23 660 23 660 91-8-187-8

Scandic Jyväskylä Norgani Scandic OG Finland Jyväskylä Centralt 150 7 360 7 360 179-3-52-23

Scandic Kajanus, Kajaani Norgani Scandic OG Finland Kajaani Mässanläggning 191 10 468 10 468 205-14-7-5

Scandic Kuopio Norgani Scandic OG Finland Kuopio Centralt 138 7 113 7 113 297-1-41-6-LI

Scandic Marina Congress Center, Helsingfors Norgani Scandic O Finland Helsingfors City 0 11 500 0 –

Scandic Rosendahl Norgani Scandic OG Finland Tampere Centralt 213 14 662 14 662 837-134-495-1-LI

Scandic Tampere City Norgani Scandic OG Finland Tampere Centralt 263 14 457 13 705 837-112-187-35,837-112-187-37

Scandic Bergen Airport Norgani Scandic O Norge Bergen Flygplats 197 9 654 9 654 Gnr 114 Bnr 213

Scandic KNA, Oslo Norgani Scandic O Norge Oslo City 189 11 218 11 218 Gnr 209 Bnr 275

Scandic Alvik, Stockholm Norgani Scandic OG Sverige Stockholm Kringled 325 12 075 12 075 Racketen 9

Scandic Backadal, Göteborg Norgani Scandic OG Sverige Göteborg Kringled 236 9 397 9 397 Backa 105:1

Scandic Billingen, Skövde Pandox Scandic O Sverige Skövde Centralt 124 7 743 6 844 Fjolner 7

Scandic Bollnäs Norgani Scandic OG Sverige Bollnäs Centralt 111 5 150 5 150 Sundsbro 10

Scandic Crown, Göteborg Pandox Scandic O Sverige Göteborg City 338 24 380 21 800 Stampen 5:5

Scandic Elmia, Jönköping Norgani Scandic O Sverige Jönköping Mässanläggning 220 9 576 9 576 Åminne 1

Scandic Ferrum, Kiruna Norgani Scandic OG Sverige Kiruna Centralt 171 11 100 11 100 Hovmästaren 1

Scandic Grand, Örebro Pandox Scandic O Sverige Örebro Centralt 221 12 900 10 900 Mältaren 1

Scandic Gävle Väst Norgani Scandic OG Sverige Gävle Kringled 200 7 382 7 382 Valbo-Backa 6:12

Scandic Hallandia, Halmstad Pandox Scandic O Sverige Halmstad Centralt 154 7 617 6 813 Erik Dahlberg 14 & 15

Scandic Hasselbacken, Stockholm Norgani Scandic OG Sverige Stockholm City 112 10 025 10 025 Hasselbacken 1

Scandic Helsingborg Nord Norgani Scandic OG Sverige Helsingborg Kringled 237 9 399 9 399 Floretten 1

Scandic Järva Krog, Stockholm Pandox Scandic O Sverige Stockholm Kringled 215 11 300 11 300 Tanken 2

Scandic Kalmar Väst Norgani Scandic OG Sverige Kalmar Flygplats 148 5 485 5 485 Hammaren 4

Scandic Klarälven, Karlstad Norgani Scandic OG Sverige Karlstad Kringled 143 5 694 5 694 Sandbäcken 1:3

Scandic Kramer, Malmö Pandox Scandic O Sverige Malmö City 113 6 913 6 913 Gripen 1

Scandic Kungens Kurva, Stockholm Norgani Scandic OG Sverige Stockholm Kringled 257 11 581 9 456 Radien 1

Scandic Linköping Väst Norgani Scandic OG Sverige Linköping Kringled 150 6 105 6 105 Osten 2

Scandic Luleå Norgani Scandic OG Sverige Luleå Kringled 160 5 565 5 565 Mjölkudden 3:45

Scandic Malmen, Stockholm Norgani Scandic OG Sverige Stockholm City 332 15 130 15 130 Gråberget 29

Scandic Mölndal, Göteborg Pandox Scandic O Sverige Göteborg City 208 11 000 11 000 Laken 1

Scandic Norrköping Nord Norgani Scandic OG Sverige Norrköping Kringled 150 6 768 6 768 Blyet 8

Scandic Park, Stockholm Pandox Scandic O Sverige Stockholm City 201 12 290 10 290 Lönnen 30

Scandic Plaza, Borås Pandox Scandic OG Sverige Borås Centralt 169 10 592 7 961 Balder 6

Scandic S:t Jörgen, Malmö Pandox Scandic OG Sverige Malmö City 288 21 485 14 655 S:t Jörgen 11

Scandic Segevång, Malmö Norgani Scandic OG Sverige Malmö Kringled 166 6 284 6 284 Kirseberg 14:95

Scandic Skogshöjd, Södertälje Pandox Scandic O Sverige Södertälje Centralt 225 14 115 14 115 Yxan 8

Scandic Star Sollentuna Norgani Scandic OG Sverige Stockholm Kringled 269 18 573 18 573 Centrum 12

Scandic Star, Lund Pandox Scandic OG Sverige Lund Centralt 196 15 711 15 711 Porfyren 2

Scandic Sundsvall Nord Norgani Scandic OG Sverige Sundsvall Kringled 159 4 948 4 948 Värdshuset 1

Scandic Swania, Trollhättan Pandox Scandic O Sverige Trollhättan Centralt 198 10 399 10 399 Svan 7

Scandic Södertälje Norgani Scandic OG Sverige Södertälje Kringled 131 5 630 5 630 Reparatören 2

Scandic Umeå Syd Norgani Scandic OG Sverige Umeå Kringled 161 5 955 5 955 Reparatören 4

Scandic Uplandia, Uppsala Norgani Scandic OG Sverige Uppsala City 133 5 402 5 275 Dragarbrunn 16:4

Scandic Upplands Väsby Pandox Scandic O Sverige Stockholm Kringled 150 6 955 6 955 Vilunda 6:48

Scandic Uppsala Nord Norgani Scandic OG Sverige Uppsala Kringled 184 7 518 6 486 Kvarngärdet 3:2

Scandic Winn, Karlstad Pandox Scandic OG Sverige Karlstad Centralt 199 10 580 10 580 Tingvallastaden 3:2

Scandic Västerås Norgani Scandic OG Sverige Västerås Kringled 174 7 285 7 285 Sågen 1

Scandic Växjö Norgani Scandic OG Sverige Växjö Kringled 123 3 982 3 982 Kocken 3

Scandic Örebro Väst Norgani Scandic OG Sverige Örebro Kringled 204 7 621 7 621 Vindmotorn 2

Scandic Östersund Syd Norgani Scandic OG Sverige Östersund Kringled 129 4 019 4 019 Särrimner 1

Scandic Lübeck Pandox Scandic O Tyskland Lübeck Kringled 158 9 700 8 800 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545

Omena Hotels

Omena Hotel Copenhagen Norgani Omena F Danmark Köpenhamn City 230 8 000 7 300 Matr.nr 89

Oberoende hotell

Mr Chip Hotel, Kista Pandox Privat OG Sverige Stockholm Kringled 150 5 517 5 517 Knarrarnäs 7

Hotel BLOOM!, Bryssel Pandox Pandox IO Belgien Bryssel City 305 23 445 23 445 –

The Hotel, Bryssel Pandox Pandox IO Belgien Bryssel City 433 33 000 33 000 –

Hotel Berlin, Berlin Pandox Pandox IO Tyskland Berlin City 701 41 093 41 093 –

Vildmarkshotellet, Kolmården Pandox Privat O Sverige Norrköping Resort 213 10 300 10300 Marmorbrottet 1:18

Airport Hotel Bonus Inn, Vantaa Norgani Privat OG Finland Vantaa Flygplats 211 8 414 8 414 92-51-203-4

Stadshotellet Princess, Sandviken Norgani Privat OG Sverige Sandviken Centralt 84 7 003 4 890 Grillen 8

Pelican Bay, Lucaya, Grand Bahama Island Pandox Sundt GB Management/Pandox AM Bahamas Lucaya Resort 186 7 983 7 983 –

Hotel Korpilampi, Esbo Norgani Pandox IO Finland Esbo Kringled 151 9 777 9 777 49-429-3-216

1) Pandox äger 50 procent av Norganiportföljen genom bolaget Sech Holding AB. Resterande del ägs till lika delar av Eiendomsspar AS och familjen Sundt genom bolag. Pandox har ett fullt asset managementavtal för hela Norganiportföljens drift och utveckling.

2) O = Omsättningsbaserat, OG = Omsättningsbaserat med garantihyra, OR = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat,

F = Fast, IO = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, FR = Franchise, AM = Asset Managementavtal

Operated by Pandox (Pandox operatörsverksamhet – hotell i egen regi)

74 // HOtellfastigHeterna //

Anläggning Portfölj1) Operatör/Varunamn Typ av avtal2) Land Stad Läge Antal rum Total yta (kvm) Varav hotell (kvm) Fastighetsbeteckning

Scandic

Scandic Antwerpen Pandox Scandic O Belgien Antwerpen Kringled 204 13 200 13 200 24th div, Borgerhout 1st div, Ar

Scandic Grand Place, Bryssel Pandox Scandic O Belgien Bryssel City 100 4 500 4 500 –

Scandic Copenhagen Pandox Scandic O Danmark Köpenhamn City 486 31 500 25 200 99943-2

Scandic Continental, Helsingfors Norgani Scandic OG Finland Helsingfors City 514 30 000 30 000 91-14-468-3

Scandic Espoo Norgani Scandic OG Finland Espoo Kringled 96 5 245 5 245 49-54-17-7

Scandic Grand Marina, Helsingfors Norgani Scandic OG Finland Helsingfors City 462 23 660 23 660 91-8-187-8

Scandic Jyväskylä Norgani Scandic OG Finland Jyväskylä Centralt 150 7 360 7 360 179-3-52-23

Scandic Kajanus, Kajaani Norgani Scandic OG Finland Kajaani Mässanläggning 191 10 468 10 468 205-14-7-5

Scandic Kuopio Norgani Scandic OG Finland Kuopio Centralt 138 7 113 7 113 297-1-41-6-LI

Scandic Marina Congress Center, Helsingfors Norgani Scandic O Finland Helsingfors City 0 11 500 0 –

Scandic Rosendahl Norgani Scandic OG Finland Tampere Centralt 213 14 662 14 662 837-134-495-1-LI

Scandic Tampere City Norgani Scandic OG Finland Tampere Centralt 263 14 457 13 705 837-112-187-35,837-112-187-37

Scandic Bergen Airport Norgani Scandic O Norge Bergen Flygplats 197 9 654 9 654 Gnr 114 Bnr 213

Scandic KNA, Oslo Norgani Scandic O Norge Oslo City 189 11 218 11 218 Gnr 209 Bnr 275

Scandic Alvik, Stockholm Norgani Scandic OG Sverige Stockholm Kringled 325 12 075 12 075 Racketen 9

Scandic Backadal, Göteborg Norgani Scandic OG Sverige Göteborg Kringled 236 9 397 9 397 Backa 105:1

Scandic Billingen, Skövde Pandox Scandic O Sverige Skövde Centralt 124 7 743 6 844 Fjolner 7

Scandic Bollnäs Norgani Scandic OG Sverige Bollnäs Centralt 111 5 150 5 150 Sundsbro 10

Scandic Crown, Göteborg Pandox Scandic O Sverige Göteborg City 338 24 380 21 800 Stampen 5:5

Scandic Elmia, Jönköping Norgani Scandic O Sverige Jönköping Mässanläggning 220 9 576 9 576 Åminne 1

Scandic Ferrum, Kiruna Norgani Scandic OG Sverige Kiruna Centralt 171 11 100 11 100 Hovmästaren 1

Scandic Grand, Örebro Pandox Scandic O Sverige Örebro Centralt 221 12 900 10 900 Mältaren 1

Scandic Gävle Väst Norgani Scandic OG Sverige Gävle Kringled 200 7 382 7 382 Valbo-Backa 6:12

Scandic Hallandia, Halmstad Pandox Scandic O Sverige Halmstad Centralt 154 7 617 6 813 Erik Dahlberg 14 & 15

Scandic Hasselbacken, Stockholm Norgani Scandic OG Sverige Stockholm City 112 10 025 10 025 Hasselbacken 1

Scandic Helsingborg Nord Norgani Scandic OG Sverige Helsingborg Kringled 237 9 399 9 399 Floretten 1

Scandic Järva Krog, Stockholm Pandox Scandic O Sverige Stockholm Kringled 215 11 300 11 300 Tanken 2

Scandic Kalmar Väst Norgani Scandic OG Sverige Kalmar Flygplats 148 5 485 5 485 Hammaren 4

Scandic Klarälven, Karlstad Norgani Scandic OG Sverige Karlstad Kringled 143 5 694 5 694 Sandbäcken 1:3

Scandic Kramer, Malmö Pandox Scandic O Sverige Malmö City 113 6 913 6 913 Gripen 1

Scandic Kungens Kurva, Stockholm Norgani Scandic OG Sverige Stockholm Kringled 257 11 581 9 456 Radien 1

Scandic Linköping Väst Norgani Scandic OG Sverige Linköping Kringled 150 6 105 6 105 Osten 2

Scandic Luleå Norgani Scandic OG Sverige Luleå Kringled 160 5 565 5 565 Mjölkudden 3:45

Scandic Malmen, Stockholm Norgani Scandic OG Sverige Stockholm City 332 15 130 15 130 Gråberget 29

Scandic Mölndal, Göteborg Pandox Scandic O Sverige Göteborg City 208 11 000 11 000 Laken 1

Scandic Norrköping Nord Norgani Scandic OG Sverige Norrköping Kringled 150 6 768 6 768 Blyet 8

Scandic Park, Stockholm Pandox Scandic O Sverige Stockholm City 201 12 290 10 290 Lönnen 30

Scandic Plaza, Borås Pandox Scandic OG Sverige Borås Centralt 169 10 592 7 961 Balder 6

Scandic S:t Jörgen, Malmö Pandox Scandic OG Sverige Malmö City 288 21 485 14 655 S:t Jörgen 11

Scandic Segevång, Malmö Norgani Scandic OG Sverige Malmö Kringled 166 6 284 6 284 Kirseberg 14:95

Scandic Skogshöjd, Södertälje Pandox Scandic O Sverige Södertälje Centralt 225 14 115 14 115 Yxan 8

Scandic Star Sollentuna Norgani Scandic OG Sverige Stockholm Kringled 269 18 573 18 573 Centrum 12

Scandic Star, Lund Pandox Scandic OG Sverige Lund Centralt 196 15 711 15 711 Porfyren 2

Scandic Sundsvall Nord Norgani Scandic OG Sverige Sundsvall Kringled 159 4 948 4 948 Värdshuset 1

Scandic Swania, Trollhättan Pandox Scandic O Sverige Trollhättan Centralt 198 10 399 10 399 Svan 7

Scandic Södertälje Norgani Scandic OG Sverige Södertälje Kringled 131 5 630 5 630 Reparatören 2

Scandic Umeå Syd Norgani Scandic OG Sverige Umeå Kringled 161 5 955 5 955 Reparatören 4

Scandic Uplandia, Uppsala Norgani Scandic OG Sverige Uppsala City 133 5 402 5 275 Dragarbrunn 16:4

Scandic Upplands Väsby Pandox Scandic O Sverige Stockholm Kringled 150 6 955 6 955 Vilunda 6:48

Scandic Uppsala Nord Norgani Scandic OG Sverige Uppsala Kringled 184 7 518 6 486 Kvarngärdet 3:2

Scandic Winn, Karlstad Pandox Scandic OG Sverige Karlstad Centralt 199 10 580 10 580 Tingvallastaden 3:2

Scandic Västerås Norgani Scandic OG Sverige Västerås Kringled 174 7 285 7 285 Sågen 1

Scandic Växjö Norgani Scandic OG Sverige Växjö Kringled 123 3 982 3 982 Kocken 3

Scandic Örebro Väst Norgani Scandic OG Sverige Örebro Kringled 204 7 621 7 621 Vindmotorn 2

Scandic Östersund Syd Norgani Scandic OG Sverige Östersund Kringled 129 4 019 4 019 Särrimner 1

Scandic Lübeck Pandox Scandic O Tyskland Lübeck Kringled 158 9 700 8 800 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545

Omena Hotels

Omena Hotel Copenhagen Norgani Omena F Danmark Köpenhamn City 230 8 000 7 300 Matr.nr 89

Oberoende hotell

Mr Chip Hotel, Kista Pandox Privat OG Sverige Stockholm Kringled 150 5 517 5 517 Knarrarnäs 7

Hotel BLOOM!, Bryssel Pandox Pandox IO Belgien Bryssel City 305 23 445 23 445 –

The Hotel, Bryssel Pandox Pandox IO Belgien Bryssel City 433 33 000 33 000 –

Hotel Berlin, Berlin Pandox Pandox IO Tyskland Berlin City 701 41 093 41 093 –

Vildmarkshotellet, Kolmården Pandox Privat O Sverige Norrköping Resort 213 10 300 10300 Marmorbrottet 1:18

Airport Hotel Bonus Inn, Vantaa Norgani Privat OG Finland Vantaa Flygplats 211 8 414 8 414 92-51-203-4

Stadshotellet Princess, Sandviken Norgani Privat OG Sverige Sandviken Centralt 84 7 003 4 890 Grillen 8

Pelican Bay, Lucaya, Grand Bahama Island Pandox Sundt GB Management/Pandox AM Bahamas Lucaya Resort 186 7 983 7 983 –

Hotel Korpilampi, Esbo Norgani Pandox IO Finland Esbo Kringled 151 9 777 9 777 49-429-3-216

1) Pandox äger 50 procent av Norganiportföljen genom bolaget Sech Holding AB. Resterande del ägs till lika delar av Eiendomsspar AS och familjen Sundt genom bolag. Pandox har ett fullt asset managementavtal för hela Norganiportföljens drift och utveckling.

2) O = Omsättningsbaserat, OG = Omsättningsbaserat med garantihyra, OR = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat,

F = Fast, IO = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, FR = Franchise, AM = Asset Managementavtal

Operated by Pandox (Pandox operatörsverksamhet – hotell i egen regi)

// HOtellfastigHeterna // 75

Väl avvägd riskprofil

RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR1), MSEK

Förfall SEK DKK EUR GBP CHF CAD Totalt Andel, % Ränta, %2)

2012 531,9 366,3 734,5 273,3 99,3 134,2 2 139,5 28,9 4,52013 75,0 – 178,9 – – 129,6 383,5 5,2 3,62014 350,0 – 357,8 – – – 707,8 9,6 3,22015 100,0 120,3 348,9 – 132,4 – 701,6 9,5 3,72016 250,0 – 178,9 – – – 428,9 5,7 3,72017 och senare 1 650,0 144,4 1 001,8 – – 249,1 3 045,3 41,1 3,2

Totalt 2 956,9 631,0 2 800,8 273,3 231,7 512,9 7 406,6 100,0 3,7

Andel, % 40 9 37 4 3 7 100 – –

Genomsnittlig ränta, % 4,1 2,6 3,7 2,3 3,2 3,1 3,7 – –Genomsnittlig räntebindningstid, år 6,1 2,8 4,5 0,2 1,8 3,2 4,7 – –

1) Omräknat till svenska kronor.2) Genomsnittlig ränta i procent.

Finanspolicy

Det övergripande målet för Pandox finansverk-

samhet är att uppnå lägsta möjliga finansierings-

kostnad samtidigt som man begränsar sina

ränte-, valuta- och upplåningsrisker. Med ränterisk

avses risken att förändringar i räntenivån påverkar

koncernens resultat negativt. Valutarisk avser ris-

ken för negativ påverkan på koncernens balans-

och resultaträkning som en effekt av förändring i

svenska kronans värde och med upplåningsrisk

avses risken att anskaffning av extern finansiering

försvåras.

Ränterisker/räntestrategi

Pandox grundläggande målsättning är att ränte-

exponeringen ska anpassas så att ökade kostna-

der till följd av ränteförändringar i rimlig omfattning

ska hinna kompenseras med högre intäkter. Där-

för måste ränterisken begränsas med hjälp av

varie rande löptider i syfte att skapa en optimal för-

fallostruktur och räntebindningstid. Den långsik-

tiga målsättningen är att den genomsnittliga ränte-

bindningen för låneportföljen ska matchas med

den genomsnittliga tidpunkt då hyresintäkterna,

baserat på underliggande hyresavtal, beräknas

kunna påverkas av en ränteförändring. Räntebind-

ning sker i huvudsak genom teckning av långa

ränteswapar.

Valutarisk/valutariskstrategi

Pandox är exponerat för valutarisker på grund av

att vissa av koncernens tillgångar är denomine-

rade i utländsk valuta. Pandox policy är att kurs-

säkra huvuddelen av balansexponeringen. Detta

sker i första hand genom belåning i respektive

lands valuta samt att kurssäkring görs genom

valutaterminer.

Metodik och system

För att möjliggöra en aktiv uppföljning har Pandox

utvecklat och implementerat system och rutiner

för att kontinuerligt följa och rapportera ränteris-

kens utveckling.

Finansieringsstrategi

För att erhålla flexibilitet och administrativa fördelar

centraliseras upplåningen om möjligt till moder-

bolaget. Målet är att arbeta med långa ramavtal

som ger utrymme för upplåning med varierande

löptider och fastställda marginaler. För att förlänga

räntebindningstider används företrädesvis derivat-

instrument som ränteswapar.

Kapitalstruktur

Målet för koncernens kapitalstruktur är att solidite-

ten långsiktigt ska uppfylla interna och externa

krav på finansiell styrka för att på så sätt möjlig-

göra en fortsatt expansion.

Finansiering

Pandoxkoncernens räntebärande skulder per

31 december uppgick till 7 406,6 MSEK (7 025,8).

Låneportföljen har en spridd förfallostruktur med

en genomsnittlig kapitalbindning på 6,0 år och

utan finansiella covenants samt en genomsnittlig

räntebindningstid på 4,7 (4,5) år. Den genomsnitt-

liga låneräntan per 31 december uppgick till 3,7

procent (3,3). Finansieringen av hotellfastighe-

terna är i enlighet med finanspolicyn upptagen i

respektive lokal valuta. Vid samma tidpunkt upp-

gick Pandoxkoncernens likvida medel till 337,9

MSEK (385,1). Därutöver fanns outnyttjade kre-

ditramar på totalt 711 MSEK.

Eget kapital

Pandoxkoncernens redovisade egna kapital enligt

balansräkningen den 31 december 2011 uppgick

till 3 108,3 MSEK, varav 528,1 MSEK var bundet

eget kapital och 2 580,2 MSEK fritt eget kapital.

Pandoxkoncernens kassaflöde från den

löpande verksamheten, inklusive 50 procent av

Norganis kassaflöde, uppgick till 691,2 MSEK.

Rörelsekapital

Pandox erhåller hyresintäkter i förskott och betalar

de flesta rörelsekostnader och räntekostnader i

efterskott medan operatörsrörelserna normalt

erhåller intäkterna i efterskott. Sammantaget har

koncernen normalt sett ett relativt litet rörelsekapi-

tal att finansiera.

76 // Ekonomisk öVErsikt // F iNANSiELL öVERSiKt

Faktorer som påverkar Pandox

Pandox verksamhet och lönsamhet påver-kas av ett antal faktorer. Nedan redogörs för de väsentligaste faktorerna.

Hotellmarknaden

Pandox resultatutveckling och utvecklingen av

hotellfastigheternas värde är beroende av hur

hotellmarknaden utvecklas. Hotellmarknadens

utveckling följer väl utvecklingen av det ekono-

miska klimatet.

Under perioder med hög ekonomisk aktivitet i

ekonomin ökar normalt såväl affärsresande som

konferensaktiviteter medan en minskning normalt

sker under perioder med låg ekonomisk aktivitet.

Det finns sålunda en stark koppling mellan kon-

junkturutvecklingen (BNP) och hotellmarknadens

utveckling. Om utvecklingen av BNP kan följas väl

så är de faktorer som påverkar den lokala hotell-

konjunkturen betydligt mer komplexa. De vikti-

gaste faktorerna för förändringar är; lokala ekono-

miska förhållanden, andel ny hotellkapacitet i

marknaden, hur utvecklad en marknad är avse-

ende varunamn och segment, valutaförändringar

samt speciella händelser av extraordinär karaktär.

Kapacitetstillskott

Ny kapacitet som förs in på en marknad innebär

ökad risk för de lokala aktörerna. Beroende på hur

efterfrågesituationen ser ut kan det tillskott på

hotellrum som en nybyggnation innebär få en

snabb negativ påverkan på beläggning och snitt-

priser. För att hantera denna risk har Pandox

byggt upp ett informationssystem som kontinuer-

ligt kartlägger planerade nybyggnationer inom

Pandox marknadsområden. informationen ger en

handlingsberedskap och en möjlighet att kunna

agera proaktivt.

Avtalsstruktur

Pandox har en stor andel rörliga hyresavtal. i bola-

gets helägda portfölj svarade dessa för 95 procent

av de totala hyresintäkterna 2011.

Av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka 32

procent av avtal med garantihyra, vilket innebar att

62 procent av hyresintäkterna var fullt rörliga

nedåt. En förändring av beläggningen respektive

den genomsnittliga rumsintäkten påverkar följakt-

ligen Pandox olika mycket beroende på riktning.

Valet av avtalsform görs med utgångspunkt från

en optimal fördelning av kassaflödet mellan

Pandox och operatören och så att parterna ges

incitament att kontinuerligt förbättra hotellfastig-

hetens totala lönsamhet. Faktorer som bland

annat påverkar risken i rörliga avtal är hotellfastig-

hetens läge, marknadssegment och varumärke/

operatör. Pandox strategi att arbeta på ett utvalt

marknadssegment, kombinerat med den hotell-

marknadskompetens och de system som

utvecklats, begränsar avtalsrisken.

Samarbetspartners

En avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror inne-

bär att Pandox i större utsträckning än andra fast-

ighetsbolag är beroende av den enskilda hyres-

gästens/operatörens verksamhet. Pandox stra-

tegi att aktivt samarbeta med marknadens mest

konkurrenskraftiga och starka operatörer, som

med väletablerade varumärken reducerar både

de operativa och de finansiella riskerna. Pandox

beloppsmässigt största hyresgäster är Scandic,

Hilton, Rezidor, Elite Hotels, interContinental

InterContinental, Montreal

KäNSLiGHEtSANALyS // Ekonomisk öVErsikt // 77

Hotels Group, Nordic Choice Hotels och First

Hotels. Sammantaget svarade dessa för 85

procent av hyresintäkterna under 2011.

Uthyrningsgraden

Den ytmässiga uthyrningsgraden i Pandox hel-

ägda portfölj uppgick per 31 december till 99,8

procent. De vakanta ytorna, 1 430 kvm, avser i sin

helhet butiks- och kontorsytor.

Om en hotelloperatör av någon anledning

skulle välja att säga upp sitt hyresavtal för avflytt-

ning kan Pandox välja att antingen söka en ny

lämplig operatör som hyresgäst eller att driva

hotellrörelsen i egen regi. Med den specifika kun-

skap som finns i Pandox om hotellbranschen

bedöms därför risken för vakanta hotellytor som

extremt låg.

För de övriga kommersiella ytorna, som svarar

för cirka 8,1 procent av den totala ytan, har

Pandox samma exponering mot förändringar av

utbud och efterfrågan av lokaler som andra fastig-

hetsägare.

Förändrad riskbild

Historiskt har hotell- och hotellfastighetsbran-

schen varit förknippad med hög risk. Marknaden

har dock förändrats markant de senaste åren.

ägandet har professionaliserats med renodlade

bolag som arbetar med fokuserade strategier.

Helhetssynen och specialistkompetensen har

ökat. Rapportering från publika bolag gör att

genomlysningen av och information om markna-

den har förbättrats avsevärt. Andelen etablerade

starka varunamn med effektiva driftsformer har

ökat. För renodlade bolag med egen kompetens

inom hotellverksamhet, hotellfastigheter och

affärsutveckling och som bedriver ett aktivt

ägande är riskbilden därför betydligt gynnsam-

mare än den varit historiskt.

Myndighetsbeslut

Hotellmarknaden kan påverkas av beslut från

myndigheter. Exempel på sådana beslut skulle

kunna vara ändrade regler för skattemässig

behandling av resetraktamenten och ändrade

momsregler generellt eller för hotell- och restau-

rangbranschen specifikt.

Fastighetsskatten

Fastighetsskatt för Pandox svenska fastigheter

utgår med 1 procent av taxeringsvärdet. Föränd-

ringar av skattesatsen eller av taxeringsvärdet

påverkar Pandox resultat. Höjningen får dock en

reducerad effekt på Pandox resultat då många

hyresavtal är utformade så att skatten vidaredebi-

terats på hyresgästen. Fastighetsskatten på de

utländska fastigheterna understiger huvudsakli-

gen 1 procent av det bokförda värdet. Under 2011

har 55 procent av fastighetsskatten vidaredebite-

ras till hyresgästerna, vilket innebär att resultat-

effekten för Pandox netto uppgår till 22,4 MSEK.

Tomträttsavgälder

i Pandox helägda hotellfastighetsportfölj finns per

31 december 2011 totalt sju fastigheter som ägs

genom tomträtt. Avgälden för dessa beräknas för

närvarande så att en kommun som normalt äger

marken erhåller en bedömd skälig realränta på

markens uppskattade marknadsvärde. tomträtts-

avgälden löper vanligen på 10–20 år.

Ränteläget

Räntekostnaden är Pandox största enskilda kost-

nadspost. En förändring av räntenivån kommer

därför att påverka Pandox resultat. För att

begränsa den finansiella risken är Pandox genom-

snittliga räntebindningstid 4,7 år. En ränteföränd-

ring får därför inte fullt genomslag på Pandox

resultat förrän efter denna tid.

Valutarisk

Pandox policy är att kurssäkra huvuddelen av

balansexponeringen inklusive det egna kapitalet.

Detta genom att finansiera fastigheterna i lokal

valuta samt kurssäkring genom lämpligt valuta-

instrument. transaktionsexponeringen är begrän-

sad då intäkter och kostnader normalt är i samma

valuta.

Hotel BlooM!, Bryssel

78 // Ekonomisk öVErsikt // KäNSLiGHEtSANALyS

Hotellfastighetsbeståndets värde

Bolagets skattesituation

Värdering av hotellfastigheter med dess spe-cifika egenskaper kräver djup kunskap om hotellmarknaden och hotellverksamhet.

Kassaflödesvärdering

Pandox värderar kontinuerligt samtliga sina fastig-

heter enligt en värderingsmodell som baseras

på fastigheternas kassaflöde och som anpassats

till de specifika egenskaperna som hotellfastig-

heter har.

Beräkning av kassaflödet byggs upp under-

ifrån med utgångspunkt från en prognostiserad

resultaträkning för operatören i respektive fastig-

het. Denna i sin tur bygger på antaganden om

hur den underliggande hotellmarknaden bedöms

kunna utvecklas i termer av beläggning och snitt-

priser samt hur den specifika operatörens mot-

svarande nyckeltal utvecklas i denna marknad.

Operatörens utfall och prognos tillsammans med

hyresavtalets utformning ger underlag för att

beräkna fastighetens hyresintäkter, vilket tillsam-

mans med en driftskostnadsprognos ger fastig-

hetens kassaflöde. Fastighetens värde beräknas

sedan som nuvärdet för de kommande tio årens

kassaflöde med tillägg av nuvärdet av fastigheter-

nas restvärde år tio.

Värderingsmodellen bygger på följande anta-

ganden.

• Hyresförändringar under kalkylperioden sker

med utgångspunkt från de individuella avta-

lens utformning och bakomliggande faktorer.

• inflationen antas uppgå till i snitt 2,0 procent

per år under kalkylperioden.

• Driftskostnaderna antas öka i takt med

inflationen.

• Kalkylräntan har beräknats utifrån realränta

med tillägg för en riskpremie baserad på orts-

risk, avtalsrisk och ägandeform.

En intern värdering enligt denna metod av Pandox

helägda hotellfastigheter per december 2011ger

ett värde på Pandox hotellfastighetsportfölj vilket

väsentligt överstiger det bokförda värdet. i enlig-

het med gällande redovisningspraxis har avstäm-

ning skett av de enskilda fastigheternas åter-

vinnings värde mot det bokförda värdet, varvid

inget behov av nedskrivning har konstaterats.

Pandoxkoncernens innehav av fastigheter redovisas bokföringsmässigt som anlägg-ningstillgångar. Fastigheternas koncern-mässigt bokförda värden per 31 december 2011 uppgick till 8 976,2 MSEK exklusive inventarier, varav koncernmässiga över-värden 1 808,6 MSEK.

Redovisning av uppskjuten skatt

Pandox tillämpar Bokföringsnämndens allmäna

råd om redovisning av skatter (BFNAR 2001:1).

Rekommendationen innebär i korthet att både

uppskjutna skatteskulder och skattefordringar tas

upp i redovisningen och att förändringar av dessa

påverkar resultaträkningen som uppskjuten skatt.

i Pandoxkoncernens balansräkning per

31 december 2011 ingår en uppskjuten skatte-

skuld med ett nettobelopp om 244,1 MSEK avse-

ende skillnaden mellan en uppskjuten skatteskuld

på 424,8 MSEK och en uppskjuten skattefordran

på 180,7 MSEK. Den uppskjutna skatteskulden

hänför sig i huvudsak till den beräknade upp-

skjutna skatten på skillnaden mellan fastigheter-

nas koncernmässigt bokförda värden och det

skattemässiga restvärdet i respektive juridiska

enhet. Skillnaden i värde har uppstått som effekt

av övervärde vid förvärv av fastighet i bolag, så

kallade rena substansförvärv, samt skattemässiga

avskrivningar som överskrider de bokförda.

Skatte mässigt avdrag för årlig avskrivning av

fastig heterna har i regel skett med 3–5 procent av

anskaffningskostnaden för byggnaden. Detta

innebär att de skattemässiga avskrivningarna

överstiger de bokföringsmässiga och årligen ökar

skillnaden mellan det bokförda och det skatte-

mässiga värdet på fastigheten. Den uppskjutna

skatteskulden avseende substansförvärv har

nuvärdeberäknats utifrån respektive fastighets

kortaste bedömda innehavstid och motsvarar

en skattesats om cirka 10 procent i genomsnitt.

Detta med utgångspunkt från värdering av upp-

skjuten skatt vid så kallade rena substansförvärv,

där hänsyn till skatteeffekten tagits vid kalkylering

av förvärvspriset. Den uppskjutna skatten avse-

ende skillnaden i bokföringsmässig och skatte-

mässig avskrivning beräknas med utgångspunkt

från gällande skattesats.

Den uppskjutna skattefordringen hänför sig i

huvudsak till underskottsavdrag. Vid utgången av

2011 fanns underskottsavdrag på totalt 502

MSEK i de svenska bolagen. Eventuella upp-

skjutna skattefordringen värderas med utgångs-

punkt från ett bedömt möjligt utnyttjande mot

framtida skattemässiga vinster och beräknas

enligt gällande skattesats. Mot denna bakgrund

har ett mindre värde på underskottsavdrag i

utländska bolag tagits upp vid utgången av 2011.

VäRDERiNG OCH SKAttESitUAtiON // Ekonomisk öVErsikt // 79

koncernens resultaträkningar i sammandrag

MSEK 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

FastighetsverksamhetHyresintäkter 536,2 535,1 562,7 548,8 605,0 747,5 872,3 850,6 884,2 923,1övriga fastighetsintäkter 26,0 26,5 30,2 25,2 29,9 34,7 43,2 44,6 39,1 38,3

Totala förvaltningsintäkter 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2 915,5 895,2 923,3 961,4

Fastighetskostnader –93,2 –100,1 –118,7 –103,8 –111,5 –126,3 –132,8 –117,0 –140,6 –141,8

Driftsöverskott 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9 782,7 778,2 782,7 819,6

Avskrivningar –63,2 –64,3 –70,3 –78,2 –91,3 –129,3 –163,8 –193,6 –194,3 –191,3

Resultat fastighetsverksamhet 405,8 397,2 403,9 392,0 432,1 526,6 618,9 584,6 588,4 628,3

OperatörsverksamhetRörelseintäkter 60,1 81,3 216,8 250,2 420,0 788,8 1 105,3 1 095,0 1 208,6 1 244,0Rörelsekostnader –58,2 –75,7 –204,4 –239,4 –407,7 –768,2 –1 084,5 –1 129,0 –1 202,8 –1 241,7Resultat operatörsverksamhet 1,9 5,6 12,4 10,8 12,3 20,6 20,8 –34,0 5,8 2,3

Bruttoresultat 407,7 402,8 416,3 402,8 444,4 547,2 639,7 550,6 594,2 630,6

Administrativa kostnader –34,5 –35,5 –39,3 –42,5 –51,9 –55,4 –64,6 –68,3 –72,4 –82,3övriga intäkter/realisationsresultat 28,8 7,4 – 444,4 39,9 3,4 6,9 – – –

Rörelseresultat 402,0 374,7 377 804,7 432,4 495,2 582,0 482,3 521,8 548,3

Finanskostnad/intäkt av engångskaraktär – – –56,1 – – – – 79,5 431,2 63,6Resultatandel från intressebolag – – – – – – – – 5,7 156,2Finansnetto för löpande verksamhet –171,0 –159,2 –148,4 –137,4 –166,4 –232,4 –294,7 –229,8 –214,0 –254,5

Resultat efter finansiella poster 231,0 215,5 172,5 667,3 266 262,8 287,3 332,0 744,7 513,6

Uppskjuten skatt –44,2 –50,3 –47,6 36,8 –33,0 –23,5 34,2 –10,1 –65,7 –46,1Skatt –0,1 11,4 –0,2 –15,8 –31,4 –9,3 –22,2 –20,4 –111,2 –55,2

Årets resultat 186,7 176,6 124,7 688,3 201,6 230,0 299,3 301,5 567,8 412,3

80 // Ekonomisk öVErsikt // t iOåRSöVERSiKt

koncernens balansräkningar i sammandrag

MSEK, per 31 december 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

TillgångarFastigheter inklusive hotellinventarier 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8 9 212,5 9 348,0 9 200,5 9 549,6övriga anläggningstillgångar 6,9 7,2 6,9 113,7 172,8 139,0 794,6 843,3 1 170,3 1 277,4Omsättningstillgångar 29,5 34,6 58,6 201,7 174,4 223,1 241,2 158,4 276,0 443,4Likvida medel 213,2 137,5 58,0 236,4 174,1 272,8 347,7 326,4 385,1 337,9

Summa tillgångar 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7 10 596,0 10 676,1 11 031,9 11 608,3

Eget kapital och skulderEget kapital 1 853,9 1 919,2 1 923,0 2 307,7 2 272,3 2 407,7 2 729,2 2 996,7 2 977,5 3 108,3Uppskjuten skatteskuld 83,5 135,9 184,3 208,5 279,7 352,5 335,2 363,0 389,1 424,8Räntebärande skulder 3 070,6 3 211,9 3 080,4 3 165,3 4 398,5 5 516,8 6 808,6 6 850,5 7 025,8 7 406,6icke räntebärande skulder 203,0 189,0 198,5 347,8 478,3 581,7 723,0 465,9 639,5 668,6

Summa eget kapital och skulder 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7 10 596,0 10 676,1 11 031,9 11 608,3

NyckeltalFastighetsrelaterade nyckeltalFastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier, MSEK 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8 9 212,5 9 348,0 9 200,5 9 549,6totala förvaltningsintäkter, MSEK 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2 915,5 895,2 923,3 961,4Driftsöverskott, MSEK 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9 782,7 778,2 782,7 819,6

Finansiella nyckeltalRäntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,7 2,2 3,2 2,9 2,7 2,5 4,5 3,5 3,9Avkastning på eget kapital, % 10,3 9,4 6,5 32,5 8,8 9,8 11,7 10,5 19,5 13,4Soliditet, % 35,6 35,2 35,7 38,3 30,6 27,2 25,8 28,1 27,0 27,0Kassaflöde från löpande verksamhet, MSEK 265,8 272,4 298,9 301,4 317,6 389,0 444,5 446,4 518,9 691,2investeringar exklusive förvärv, MSEK 67,3 60,8 70,5 165,1 282,6 274,9 269,3 312,5 197,7 349,2Förvärvskostnad fastighet, MSEK – 370,7 – 661,3 1 327,8 1 063,4 370,9 163,3 332,0 206,4

tiOåRSöVERSiKt // Ekonomisk öVErsikt // 81

kvartalsdata 2010–2011

RESUlTaTRÄKNINGaR I SaMMaNDRaG

2010 2011

MSEK Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

totala förvaltningsintäkter 201,2 234,4 241,2 246,5 208,4 256,0 245,4 251,6Driftsöverskott 167,7 199,8 210,4 204,8 172,7 220,4 211,9 214,6Resultat fastighetsverksamhet 119,9 149,6 161,5 157,4 127,9 170,5 162,3 167,6Resultat operatörsverksamhet –24,1 14,5 3,9 11,5 –22,5 25,5 –5,1 4,4Rörelseresultat 78,7 145,6 148,3 149,2 89,7 179,4 143,2 136,0Finansnetto –12,0 –50,4 341,3 –56,0 35,7 –21,6 –18,6 –31,2Resultat efter finansiella poster 66,7 95,2 489,6 93,2 125,4 157,8 124,6 104,8

Resultat efter skatt 55,0 73,6 353,0 86,2 115,7 117,5 92,6 105,7

BalaNSRÄKNINGaR I SaMMaNDRaG

2010 2011

MSEK 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec

Tillgångar        Fastigheter inklusive hotellinventarier 9 138,8 9 128,7 9 130,2 9 200,5 9 333,4 9 506,3 9 587,1 9 549,6övriga anläggningstillgångar 737,4 724,3 230,7 1 170,3 1 012,6 1 205,6 1 225,5 1 277,4Omsättningstillgångar 144,0 190,9 197,2 276,0 435,8 476,4 489,3 443,4Likvida medel 472,2 659,2 1 351,1 385,1 471,4 337,3 337,8 337,9

Summa tillgångar 10 492,4 10 703,1 10 909,2 11 031,9 11 253,2 11 525,6 11 639,7 11 608,3

Eget kapital och skulderEget kapital 2 906,7 2 715,8 3 045,0 2 977,5 3 062,4 3 066,9 3 129,1 3 108,3Uppskjuten skatteskuld 376,4 394,9 403,6 389,1 422,8 448,9 466,5 424,8Räntebärande skulder 6 711,1 7 086,5 6 920,6 7 025,8 7 140,8 7 431,8 7 488,5 7 406,6icke räntebärande skulder 498,2 505,9 540,0 639,5 627,2 578,0 555,6 668,6

Summa eget kapital och skulder 10 492,4 10 703,1 10 909,2 11 031,9 11 253,2 11 525,6 11 639,7 11 608,3

FINaNSIElla NyCKElTal

2010 2011

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Räntetäckningsgrad, ggr (exkl. reavinster) 2,5 3,9 3,4 4,2 3,2 3,8 4,0 3,9Avkastning på eget kapital, % 7,5 9,0 22,4 19,5 12,8 14,1 13,4 13,4Soliditet, % 27,7 25,4 27,9 27,0 27,0 27,0 26,9 26,8Kassaflöde från löpande verksamhet, MSEK 76,1 146,1 139,6 157,1 165,2 182,6 180,7 162,7investeringar exklusive förvärv, MSEK 41,3 53,8 45,5 57,1 61,2 103,6 59,7 124,7Förvärv av fastighet, MSEK – – 332,0 – 206,4 – – –

82 // Ekonomisk öVErsikt // KVARtALSDAtA 2010–2011

Styrelsen och verkställande direktören för Pandox AB, org nr 556030-7885, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2011.

Verksamhet och strategi

Pandox är ett av Europas ledande hotellfastighetsbolag. Bolaget

har specialistkompetens inom hotellmarknad, hotellverksamhet,

hotellfastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett aktivt ägande

där välutvecklade, strategiska planer för varje hotell tas fram

skapas goda förutsättningar för utveckling av stabila kassaflöden

och därmed värdetillväxt för bolagets ägare.

Pandox strategi är att äga en typ av fastig heter – hotellfas tig-

heter. Fokuseringen stärks genom ett prioriterat marknads segment.

Pandox ska äga stora hotellfastigheter i Sverige, större orter

i Europa och Nordamerika samt i utvecklingsregioner i östra

Europa.

Hotellfastigheterna ska vara centralt belägna i naturliga, starka

hotellägen som city, flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra

övre mellanpris- och högprissegmenten och vara inriktade mot

affärsresenärer och turister. De Pandoxägda hotellen drivs och

marknadsförs av hotellmarknadens starkaste aktörer som via väl-

kända varunamn eller dynamiska oberoende distributionskanaler

skapar starka marknadspositioner och därmed stabila intäkter.

intäkterna skapas genom bland annat rörliga hyresavtal som är

relaterade till operatörernas omsättning och resultat, eller genom

managementavtal där Pandox ger annan part i uppdrag att sköta

verksamheten eller genom operativ verksamhet som drivs i egen

regi. Pandox medverkar oavsett driftsform via ett aktivt ägande till

att öka de totala kassaflödena och reducera riskerna.

Bolaget förvaltar vid årsskiftet sammantaget 118 hotellfastig-

heter samt en kongress- och mässanläggning, av vilka 47 hotell-

fastigheter i Pandoxportföljen och 71 hotellfastigheter i Norgani-

portföljen. Pandox driver elva operativa verksamheter varav en

genom asset management uppdrag och en i Norganiportföljen.

Pandox äger och utvecklar tillgångar i Sverige, Danmark, Finland,

Norge, Belgien, tyskland, Schweiz, Storbritannien, Kanada och

på Bahamas.

Redovisningsprinciper

Pandox tillämpar inte iFRS. Som onoterat bolag omfattas Pandox

inte av kravet på redovisning enligt iFRS och tillämpar i sin redo-

visning års redo visningslagen och god redovisningssed samt om

inte annat anges Bokföringsnämndens anvisningar. Koncernens

fastigheter redovisas i balansräkningen till anskaffat värde minus

ackumulerade avskrivningar.

Ägarsituation

Pandox ägs av de norska bolagen Eiendomsspar AS, Helene

Sundt AS och CGS Holding AS.

Förvaltnings-berättelse

räkenskaper

2011Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter 2011 uppgick till 961,4 MSEK (923,3). För jämför bara enheter och justerat för valutakurseffekter ökade intäk-terna med motsvarande 3,3 procent jämfört med 2010. Koncernens totala omsättning upp-gick till 1 993,9 MSEK (1 917,9).

KassaflödeKassaflödet från den löpande verksamheten, inklusive 50 procent av resultatandel Norgani uppgick till 691,2 MSEK (518,9), motsvarande en tillväxt om 33 procent.

Förvärv under åretDen 28 januari förvärvade Pandox Park inn by Radisson, Solna. Förvärvspriset uppgick till 206,4 MSEK och omfattar hotellfastigheten.

ResultatResultatet före skatt för 2011, exklusive engångsposter uppgick till 457,5 MSEK (313,5). inkluderas engångsposter blev resultatet 513,6 MSEK (744,7). Resultatet efter skatt uppgick till 412,3 MSEK (567,8).

FöRVALtNiNGSBERättELSE // räkEnskaPEr // 83

Hotellmarknaden

Den globala konjunkturstatistiken har under de

senaste kvartalen väl varit i linje med de progno-

ser som huvuddelen av makroexperterna förut-

spått. Krisen i Euroområdet stressar dock fortfa-

rande marknaden och det finns risk att den

svensk ekonomi kan bromsa in något. USA visar

dock positiva konjunktursignaler och till växten

ökade successivt under året med stigande före-

tagsinvesteringar och en viss ökning av hushål-

lens kon sumtion, trots svag inkomstutveckling.

även inled ningen av 2012 visar på positiva sig-

naler: överraskande stark arbetsmarknadsstatis-

tik, rela tivt stark detaljhandel och stabil orderin-

gång i industrin. USA är dock inte opåverkade av

statsskulds krisen i Europa. Den gryende positiva

utvecklin gen kan dock hotas under första halv-

året 2012 till följd av situationen i eurozonen. För

tillväxtmarknaderna är den ekonomiska situatio-

nen generellt sett stark. Bedömare menar dock

att en förmodad minskad efterfrågan i Europa

kommer att påverka tillväxtländernas export-

siffror framöver.

i denna omvärld presterade Pandox hotell-

fastighetsportfölj väl. Förvaltnings intäkterna

växte med 7,4 procent under rapportperioden

och motsvarande med 3,3 procent för jämför-

bara enheter och valutakurser. ökningstakten

var bättre än marknadens genomsnitt vilket

innebär att hotellen i Pandox portfölj generellt

sett tog marknadsandelar. Resultat och kassa-

flöden fortsatte att växa. Drivkraften har sin

utgångspunkt i en förbättrad hotellmarknad,

bolagets strategi, höga kvalitet på portföljen,

lägre finansieringskostnader samt bolagets

aktiva ägande.

Stabil och god utveckling i USA

USA har haft en stabil och god utveckling på

hotellmarknaden som helhet under 2011. För hel-

året ökade RevPAR med 6 procent jämfört med

föregående år, i stort sett helt drivet av ökade

snittpriser. Mot slutet av året minskade dock till-

växttakten något, priserna stabiliserades och den

korta trenden är att beläggningen driver RevPAR.

Segmentet med störst tillväxt var, likt fjolåret,

lyxsegmentet. tillväxten inom detta segment

drevs av både ökade priser och ökad efterfrågan.

Efterfrågan tillbaka i Europa

För Europa som helhet ökade RevPAR med nära

6 procent drivet av både ökade priser och ökad

beläggning. För flertalet större internationella

städer är det främst snittpriserna som driver

RevPAR. Den korta trenden visar dock på en

avtagande tillväxt takt i flera av de stora interna-

tionella marknaderna.

De marknader som för närvarande utvecklas

starkast är: istanbul, Venedig, Paris och Amster-

dam. London uppvisade en överraskande stark

efterfrågan under sommaren och trots att 2010

var ett rekordår förbättrades RevPAR med 8 pro-

cent på årsbasis.

På de marknader där Pandox finns etable-

rade uppvisar London, Göteborg och Antwer-

pen bäst utveckling.

i Norden uppvisar samtliga huvudstäder en

positiv RevPAR-utveckling. Oslo, Helsingfors och

Köpenhamn landade året på omkring RevPAR

+5,5 procent medan Stockholm, trots betydande

kapacitetstillskott hade en RevPAR ökning på

nära 4 procent. Malmömarknaden backade

däremot under helåret och för Göteborg och

Köpenhamn visar den korta trenden på nedgång.

Pandox portfölj

Pandox hotellfastighetsportfölj fortsatte att pre-

stera väl. Merparten av Stockholmshotellen

hade en bättre utveckling än marknaden, dock

tappar Hilton Slussen något till följd av pågående

renovering. i Göteborg fortsätter Elite Park

Avenue att stabilt prestera över marknaden och

både Scandic Crown och Scandic Mölndal har

vänt uppåt och ligger nu i linje med eller över

marknadens genomsnitt. i Malmö har renove-

ringen på Radisson Blu har gett önskat resultat

och hotellet presterar nu väl och har tagit mark-

nadsandelar främst inom mötessegmentet.

Regionstäderna var relativt stabila.

Av de internationella hotellen uppvisar både

interContinental och Hyatt i Montreal stabil

utveckling med ökade marknadsandelar i både

pris och beläggning. interContinental presterar

nu stadigt i toppen av sin konkurrens grupp. För

Hyatt var 2011 ett renoveringsår med totalupp-

gradering av publika ytor och F&B-ytor. trots

detta har hotellet haft en relativt god utveckling

för helåret och förväntas fortsätta ta andelar

under 2012.

Hotel Berlin, Berlin har haft en stabil utveck-

ling under året, men tappar något mot sin mark-

nadsgrupp främst beroende på att mötesseg-

mentet inte lika stort som förväntat. För närva-

rande pågår ett renoveringsarbete av de 200

rum som ligger i hotellets classic wing för att

skapa en jämnare produktstandard. Renove-

ringen väntas ge hotellet en positiv priseffekt

från och med det andra kvartalet. Bremen,

Dortmund och Lübeck har generellt sett haft en

svag utveckling under året.

Av de belgiska hotellen var det Holiday inn

Brussels Airport, med en framgångsrik seg-

menteringsstrategi i den konkurrensutsatta och

växande marknaden kring Bryssels flygplats,

som visade bäst tillväxt. även Crowne Plaza

Brussels – Le Palace har haft ett starkt år drivet

av ökad mötestrafik. Hilton Brussels och Hotel

BLOOM! har likaså haft en positiv utveckling

med förstärkta marknadsandelar. the Hotel

Brussels följer i stort sett den strategiska planen

som upprättades i samband med förvärvet.

Hilton London Docklands fortsätter att

utvecklas något långsammare än marknaden på

grund av lägre andel konferens- och möten. tap-

pet mot marknaden minskar dock och utsikterna

för 2012 är goda. Utvecklingen för Köpenhamns

hotell är under marknadens genomsnitt, främst

beroende på att Scandic Hotel Copenhagen

totalrenoveras.

Norganis portfölj

Norganis hotellfastighetsportfölj presterade väl,

under 2011 ökade hyresintäkterna med 4,5 pro-

cent för jämförbara enheter och valutakurser.

Stockholmsmarknaden uppvisade för 2011

en RevPAR ökning på nära 4 procent. På denna

marknad presterar, generellt sett, Norganis Stock-

holmsportfölj väl. Bäst utveckling har Scandic

Star Sollentuna och Scandic Malmen. även Scan-

dic Södertälje har haft ett starkt år medan hotellen

i södra Stockholm haft en ojämn utveck ling. övriga

hotell söder om Stockholm, ibis Stockholm Syd

och Scandic Kungens Kurva ligger i linje med

eller marginellt under marknaden. Scandic Alvik

och Scandic Hasselbacken preste rar under

marknadens genomsnitt till följd av reno vering i

Alvik och på Hasselbackens scen Cirkus.

Göteborgsmarknaden har haft en stark

utveckling på helåret med en total RevPAR

ökning omkring 6 procent. Dock visar den korta

trenden på nedgång. Båda Norgani hotellen i

Göteborg, Scandic Backadal och Quality Winn

presterar väl och över marknadsnivå.

84 // räkEnskaPEr // FöRVALtNiNGSBERättELSE

Norganis Helsingforshotell fortsätter att prestera

i nivå med eller bättre än marknaden. Hilton Hel-

sinki utvecklas starkt och visar en god utveckling

väl över marknaden. Scandic Continental och

Hilton Helsinki Kalastajatorppa presterar i linje

med marknaden.

Oslomarknaden har haft ett stabilt år, främst

drivet av ökande volymer. Av Norganis hotell i

Oslo uppvisar Scandic KNA och Clarion Collec-

tion Hotel Bastion starkast utveckling och båda

hotellen presterar stabilt och väl över markna-

den. även utsikterna för 2012 ser lovande ut.

Utvecklingen på Comfort Hotel Börsparken har

till viss del störts av den totalrenovering av bot-

tenvåningen (med ny reception, publika ytor och

restaurang) samt den tillbyggnad av 50 nya rum

som färdigställdes under september månad.

Mot bakgrund av detta presterar hotellet väl och

endast marginellt under marknaden.

Intäkter och driftsöverskott –

Fastighetsverksamhet

Förvaltningsintäkterna för året uppgick till 961,4

Mkr (923,3). För jämförbara enheter och valuta

var förädlingstakten i portföljen drygt 3,3 pro-

cent. ökningen berodde huvudsakligen på en

fortsatt stark underliggande hotellkonjunktur

och att fjolårets renoveringsprojekt är slutförda

och drivits med full kapacitet i år. På hotellfastig-

hetsnivå i respektive delmarknad finns dock

relativt stora skillnader i utfallet beroende på

dess belägenhet, marknadssegment, avtal och

operatör. Fastighetskostnaderna exklusive

avskrivningar uppgick till 141,8 Mkr (140,6).

ökningen förklaras huvudsakligen av ökade

kostnader för fastighetsskatt i och med nyför-

värvet av Park inn by Radisson, Solna. Drift-

söverskottet ökade sammantaget med 36,9 Mkr

till 819,6 Mkr (782,7).

Intäkter och resultat – Operatörsverksamhet

totala intäkter från operatörsverksamheten upp-

gick till 1 244,0 Mkr (1 208,6). För jämförbara

enheter och justerat för valutakurseffekter ökade

intäkterna med 3,7 procent och där Crowne

Plaza Brussels – Le Palace och Holiday inn

Brussels Airport bidrog mest. Operatörsresul-

tatet uppgick sammantaget till 2,3 Mkr (5,8),

vilket inkluderar en marknadsmässig hyra som

redovisas under förvaltningsintäkterna. Opera-

törsresultatet har påverkats negativt av den

omfattande renovering som påbörjades av

the Hotel, Brussels under 2011.

Resultatandel Norgani

Pandox andel av resultatet i Norgani uppgick

till 156,2 Mkr före skatt och redovisas under

finansnettot.

Resultat

Koncernens resultat före skatt och exklusive

engångsposter uppgick till 457,5 Mkr (313,5).

inkluderas engångsposter blev resultatet 513,6

Mkr (744,7).

Koncernens resultat efter skatt uppgick till

412,3 Mkr (567,8).

Finansiering och kassaflöde

Finansnettot för den löpande verksamheten för

perioden januari till december 2011 uppgick till

–254,5 Mkr (–214). Koncernens räntebärande

skulder var den 31 december 2011 till 7 406,6

Mkr (7 025,8). Låneportföljen har en spridd

förfallostruktur med en genomsnittlig räntebind-

ningstid på 4,7 år. Den genomsnittliga låne-

räntan uppgick 31 december till 3,7 procent.

Finansieringen av det svenska beståndet har

skett i svenska kronor och det utländska bestån-

det i allt väsentligt finansieras i respektive lokal

valuta. Disponibla likvida medel inklusive out-

nyttjad checkkredit och kreditfaciliteter på sam-

manlagt 711 Mkr uppgick till 1 049 Mkr (1 349).

Kassaflöde före förändring av rörelsekapital,

investeringar och exklusive engångsposter och

skatt uppgick till 691,2 Mkr (518,9) inklusive

Pandox andel av kassaflödet från Norgani-

koncernen vilken uppgick till 188,1 Mkr.

Investeringar

Pandoxkoncernens investeringar exklusive för-

värv uppgick under perioden till 349,2 Mkr (197,7).

investeringarna avsåg bland annat inves terings-

programmen i Scandic Hotel Copen hagen, the

Hotel Brussels och Hyatt Regency Montreal

samt produktförbättringar i ett större antal fastig-

heter. Hotellfastigheternas bokförda värde inklu-

sive hotellinventarier uppgick till 9 549,6 Mkr (9

200,5). Hotellfastigheternas marknadsvärden

överstiger väsentligt de bokförda värdena.

Skatt

Skatteverket har i omprövningsbeslut daterat

oktober 2007 höjt taxerad inkomst med totalt

430 MSEK (motsvarande skatteeffekt 120,4

MSEK) i ett antal dotterbolag med anledning av

genomförda fastighetsförsäljningar under 2005

via utländska dotterbolag. Omprövningsbeslu-

ten är överklagade till länsrätten. ärendena är

vilandeförklarade intill dess att Regeringsrätten

meddelar dom i ett annat (ej relaterat till Pandox)

överklagat förhandsbesked. Bolagets uppfatt-

ning är att samtliga affärer och yrkanden genom-

förts i enlighet med gällande lagstiftning och mot

den bakgrunden har inga reserver bokats upp i

koncernen.

Personal

Den centrala administrationen uppgick per den

31 december till 24 personer. Uppgifter om

medeltal anställda samt löner och ersättningar

lämnas i not 16.

Styrelsens arbete under 2011

Under 2011 har styrelsen hållit fem ordinarie

sammanträden i enlighet med en årlig föredrag-

ningsplan. Vid mötena har extern och intern rap-

portering av resultat och ställning samt affärsfrå-

gor behandlats. Andra viktiga frågor som

behandlas årligen är marknadsfrågor, strategi-

frågor, finansfrågor och budget.

Moderbolaget

Fastighetsverksamheten i koncernens fastighets-

ägande bolag administreras genom personal

anställd i moderbolaget, Pandox AB. Kostnaden

för dessa tjänster har fakturerats på dotterbola-

gen. Faktureringen under 2011 uppgick till 70,4

MSEK (57,8). årets resultat efter skatt uppgick

till –29,4 SEK (56,7).

Utsikter för 2012

Utsikterna för Pandox för 2012 anses vara

stabila. ytterligare ett aktivt år väntar där stora

investeringar av befintliga hotell ska påbörjas.

Det kommer delvis att störa hotellens drift och

lönsamhet men samtidigt skapa god framtids-

potential. För jämförbarhet förväntas året resul-

tatmässigt bli i nivå med 2011, exklusive

engångsposter.

FöRVALtNiNGSBERättELSE // räkEnskaPEr // 85

resultaträkning

Koncernen Moderbolaget

MSEK 2011 2010 2011 2010

FastighetsverksamhetHyresintäkter not 1, 2, 3 923,1 884,2 – –övriga fastighetsintäkter 38,3 39,1 – –

Totala förvaltningsintäkter 961,4 923,3 – –

Fastighetskostnader –141,8 –140,6 – –

Driftsöverskott 819,6 782,7 – –

Avskrivningar enligt plan not 4 –191,3 –194,3 – –

Resultat fastighetsverksamhet 628,3 588,4 – –

OperatörsverksamhetRörelseintäkter 1 244,0 1 208,6 – –Rörelsekostnader –1 241,7 –1 202,8 – –Rörelseresultat operatörsverksamhet not 1, 2, 16 2,3 5,8 – –

Bruttoresultat 630,6 594,2 – –

Administrativa kostnader not 4, 15, 16 –82,3 –72,4 –96,8 –71,8övriga intäkter not 5 – – 70,4 57,8

Rörelseresultat 548,3 521,8 –26,4 –14,0

Ränteintäkter not 6 10,1 5,7 162,5 1 044,5Räntekostnader –255,6 –212,0 –237,5 –177,1Resultatandel i intresseföretag 156,2 5,7 – –övriga finansiella intäkter och kostnader not 6 54,6 423,5 61,6 –787,9

Finansnetto –34,7 222,9 –13,4 79,5

Resultat före skatt 513,6 744,7 –39,8 65,5

Skatt not 7 –55,2 –111,2 10,4 –8,8Uppskjuten skatt not 7 –46,1 –65,7 – –

ÅRETS RESULTAT 412,3 567,8 –29,4 56,7

Specifikation extern omsättning

Förvaltningsintäkter fastighetsverksamhet 961,4 923,3 – –Därav interna hyror –211,5 –214,0 – –Rörelseintäkter operatörsverksamhet 1 244,0 1 208,6 – –

Summa extern omsättning 1 993,9 1 917,9 – –

86 // räkEnskaPEr // RESULtAtRäKNiNG

kommentarer till resultaträkningen

Hyresintäkter

Hyresintäkterna avser lokalhyra för hotellytor,

inventariehyra för hotellinventarier samt lokalhyra

för övriga kommersiella ytor. Hyres intäkterna för

2011 ökade i förhållande till föregående år och

uppgick till 923,1 MSEK (884,2).

Övriga fastighetsintäkter

övriga fastighetsintäkter avser utdebiterade

kostnader för framför allt värme, el och fastig-

hetsskatt.

FÖRDElNING ÖVRIGa FaSTIGHETSINTÄKTER

MSEK 2011 2010

Ersättning för driftskostnader 10,8 12,6Vidaredebiterad fastighetsskatt 27,5 26,5

Totalt 38,3 39,1

Fastighetskostnader

Driftskostnader

Driftskostnader är sådana kostnader som är

direkt hänförliga till driften av fastigheterna

såsom till exempel kostnader för värme, vat-

ten, el och fastighetsskötsel. Kostnaderna

brutto redovisas, det vill säga den del av kostna-

derna som vidaredebiteras till hyresgästerna

redo visas som intäkt under övriga fastighets-

intäkter och hela kostnaden redovisas bland

kostnaderna.

Underhållskostnader

Underhållskostnader är kostnader för att

vidmakthålla byggnadernas och byggnads-

inventariernas standard. Pandox hyresavtal är i

flertalet fall konstruerade så att hyresgästerna,

det vill säga hotelloperatörerna, svarar för större

delen av det inre underhållet av hotellfastig-

heterna.

Tomträttsavgäld

totalt sju av Pandox fastigheter innehas med

tomträtt. Villkor och löptider för samtliga följer

gängse marknadsvillkor.

Fastighetsskatt

För Pandox svenska hotellfastigheter utgår

fas tig hetsskatt med 1,0 procent på taxerings-

värdet. De utländska fastigheterna har varie-

rande procentsatser och beräkningsgrunder.

Övriga kostnader

innefattar bland annat kostnader för juridisk kon-

sultation i hyresfrågor, försäkringspremier och

hyreskostnader för externa ytor.

FÖRDElNING FaSTIGHETSKoSTNaDER

MSEK 2011 2010

Driftskostnader 25,4 24,4Underhållskostnader 52,9 53,8tomträttsavgäld 7,5 7,9Fastighetsskatt 49,9 47,9övriga kostnader 6,1 6,6

Totalt 141,8 140,6

Driftsöverskott

Driftsöverskottet för 2011 uppgick till 819,6

MSEK, vilket är en ökning med 36,9 MSEK.

Operatörsverksamheten

Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas-

tas redovisningsmässigt med en internhyra.

intern hyran är kopplad till operatörsbolagens

omsättning och baseras på vad som bedöms

vara marknadsmässiga villkor. internhyran

kostnadsförs i hotell rörelsen och intäktsförs i

fastighetsförvaltningen. Nio helägda operativa

verksam heter i Pandox portfölj vid utgången av

2011, varav tre drivs i egen regi och sex via

managementavtal.

Administrativa kostnader

De administrativa kostnaderna avser central

administration samt utländsk hotellfastighets-

administration. Samtlig personal inom central

administration är placerad vid kontoret i Stock-

holm. Ersättning till personal och revisorer fram-

går av not 15 och 16.

RESULtAtRäKNiNG // räkEnskaPEr // 87

Balansräkning

Koncernen Moderbolaget

MSEK 2011 2010 2011 2010

TILLGÅNGARAnläggningstillgångarMateriella anläggningstillgångarFastigheter not 8 8 973,8 8 613,4 – –inventarier not 9 578,2 588,2 2,4 1,1

9 552,0 9 201,6 2,4 1,1

Finansiella anläggningstillgångarAktier och andelar i dotterbolag not 10 – – 3 424,2 3 310,6övriga aktier och andelar not 11 1 181,5 916,6 1 029,3 904,3Fordringar koncernbolag – – 4 414,8 3 883,6övriga långfristiga fordringar 93,5 66,9 88,2 65,9

1 275,0 983,5 8 956,5 8 164,4

Uppskjuten skattefordran 180,7 185,7 – –

Summa anläggningstillgångar 11 007,7 10 370,8 8 958,9 8 165,5

OmsättningstillgångarVarulager 8,2 8,3 – –Kundfordringar 94,9 167,4 – –Skattefordran 5,2 2,2 – –övriga fordringar 96,1 13,5 2,1 2,8Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 58,3 84,6 15,1 48,4Kassa och bank 337,9 385,1 171,0 447,9

Summa omsättningstillgångar 600,6 661,1 188,2 499,1

SUMMA TILLGÅNGAR 11 608,3 11 031,9 9 147,1 8 664,6

kommentarer till balansräkningen

Fastigheter och inventarier

Under året har en hotellfastighet förvärvats.

Avskrivningarna avseende fastigheterna uppgick

till 114,9 MSEK (112,0) och årets inves teringar

till 283,2 MSEK (105,0). inventariernas bokförda

värde inklusive hotellinventarier uppgick till 578,2

MSEK (588,2), avskrivningarna till 77,1 MSEK

(82,7) och investeringarna till 69,2 MSEK (92,9).

Huvuddelen av det bokförda värdet på

inventarier, 578,2 MSEK, avser merparten hotell-

inventarier vilka brukas av hotellopera tören. i

vissa fall ingår dessa som en ospecifi cerad del

av den omsättningsbaserade hyran operatören

betalar. Då dessa intäkter ingår i hyresintäkterna

inklu derar Pandox värdet av dessa inventarier i

det fastighetsvärde som används för att beräkna

fastigheternas direkt avkastning. Fastigheternas

bokförda värde inklusive hotellinventarier upp-

gick vid årets slut till 9 552,0 MSEK. övriga

inventarier utgörs av inventarier inom administra-

tion på 2,4 MSEK.

Övriga långfristiga fordringar

Avser långfristig reversfordran samt pantsatt

deposition.

Varulager

Avser lager av förbrukningsvaror i operatörs-

verksamheterna.

Kundfordringar

Pandox kundfordringar utgörs av hyresford-

ringar och kundfordringar i operatörsrörelsen.

Då hyran generellt betalas kvartals- eller

månads vis i förskott består utestående belopp

vid årsskiftet i huvudsak av upplupna omsätt-

ningshyror.

Övriga fordringar

Kortfristiga fordringar avser exempelvis kostna-

der som ska vidaredebiteras på extern part.

Förutbetalda kostnader och upplupna

intäkter

innefattar i huvudsak förutbetalda kostnader för

nästa år som försäkringspremier och hyror.

Kassa och bank

Pandoxkoncernens likviditet hanteras i huvud-

sak av moderbolaget genom centralkontostruk-

tur i bank där likviditeten samlas på ett gemen-

samt räntebärande konto. Likviditets överskott

kan även placeras som tidsbunden inlåning

i bank. i tillägg till detta har Pandox ej utnyttjade

kreditfaciliteter på totalt 711 MSEK.

88 // räkEnskaPEr // BALANSRäKNiNG

Koncernen Moderbolaget

MSEK 2011 2010 2011 2010

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapitalBundet eget kapitalAktiekapital 373,5 373,5 373,5 373,5Bundna reserver 154,6 993,7 10,1 830,0

Totalt bundet eget kapital 528,1 1 367,2 383,6 1 203,5

Fritt eget kapitalFria reserver 2 167,9 1 042,5 866,2 134,9årets resultat 412,3 567,8 –29,4 56,7totalt fritt eget kapital 2 580,2 1 610,3 836,8 191,6

Summa eget kapital 3 108,3 2 977,5 1 220,4 1 395,1

AvsättningarUppskjuten skatteskuld not 7 424,8 389,1 – –Pensionsavsättningar 3,7 3,1 3,7 3,1

Summa avsättningar 428,5 392,2 3,7 3,1

SkulderSkulder till kreditinstitut not 12 7 406,6 7 025,8 4 523,5 4 235,2Leverantörsskulder 136,1 117,1 35,6 35,7Skulder koncernföretag 19,2 – 3 304,9 2 956,3Skatteskulder 15,6 10,2 – 1,4övriga skulder 188,1 219,1 6,6 3,3Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter not 13 305,9 290,0 52,4 34,5

Summa skulder 8 071,5 8 054,4 7 923,0 7 266,4

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 608,3 11 031,9 9 147,1 8 664,6

Ställda säkerheter not 14 5 375,4 5 071,8 – 12,2Ansvarsförbindelser not 14 3,7 3,1 3 195,4 2 647,6

Skulder till kreditinstitut

Pandox totala räntebärande skuld den 31

december 2011 uppgick till 7 406,6 MSEK för-

delat på fem kreditgivare och sex valutor. Finan-

sieringen är i huvudsak upptagen under

långfristi ga kreditavtal varför huvuddelen av skul-

den kan betraktas som långfristig. Räntebind-

ningsmässigt är 2 139,5 MSEK bundet med en

löptid under ett år. Se avsnittet Finansiell översikt

på sidan 76.

Uppskjuten skatteskuld

2011 års uppskjutna skatter är bruttoredovi-

sade. i avsnittet Pandox skattesituation på sidan

79 lämnas en detaljerad beskrivning.

Upplupna kostnader och förutbetalda

intäkter

Beloppet avser i huvudsak upplupna räntekost-

nader samt förutbetalda hyror.

Ställda säkerheter

Avser huvudsakligen pantbrev i fastighet vilka

pantsatts till kreditinstitut som säkerhet för lån.

Ansvarsförbindelser

Moderbolagets ansvarsförbindelser avser

garantier till banker avseende dotterbolags-

låneskulder.

BALANSRäKNiNG // räkEnskaPEr // 89

Förändringar i eget kapital

MSEK Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Koncernen 2010 ingående balans 373,5 1 051,1 1 270,6 301,5 2 996,7Vinstdisposition – – 301,5 –301,5 –övriga förändringar – 3,1 –3,1 – –Utdelning – – –373,5 – –373,5Koncernbidrag – – –88,8 – –88,8Omräkningsdifferenser – –68,7 –64,2 – –132,9Kapitalandelsfond – 8,2 – – 8,2årets resultat – – – 567,8 567,8

373,5 993,7 1 042,5 567,8 2 977,5

Koncernen 2011ingående balans 373,5 993,7 1 042,5 567,8 2 977,5Vinstdisposition – – 567,8 ––567,8 –övriga förändringar – –810,8 810,8 – –Utdelning – – –174,3 – –174,3Koncernbidrag – – –94,9 – –94,9Omräkningsdifferenser – –28,3 16,1 – –12,2Kapitalandelsfond – – – – –årets resultat – – – 412,3 412,3

373,5 154,6 2 167,9 412,3 3 108,3

Moderbolaget 2010ingående balans 373,5 830,0 129,1 400,0 1 732,6Vinstdisposition – – 400,0 –400,0 –Utdelning – – –373,5 – –373,5Koncernbidrag – – –20,7 – –20,7årets resultat – – – 56,7 56,7

373,5 830,0 134,9 56,7 1 395,1

Moderbolaget 2011ingående balans 373,5 830,0 134,9 56,7 1 395,1Vinstdisposition – – 56,7 –56,7 –övriga förändringar – –819,9 819,9 – –Utdelning – – –174,3 – –174,3Koncernbidrag – – 29,0 – 29,0årets resultat – – – –29,4 –29,4

373,5 10,1 866,2 –29,4 1 220,3

Antalet aktier uppgick per 31 december 2011 till 24 900 000 med en röst per aktie och ett nominellt värde om 15 kronor per aktie.

90 // räkEnskaPEr // FöRäNDRiNGAR i EGEt KAPitAL

kassaflödesanalys

Koncernen Moderbolaget

MSEK 2011 2010 2011 2010

Löpande verksamhetResultat före finansiella poster 548,3 521,8 –26,4 –14,0Avskrivning 192,0 194,7 1,5 0,4Erhållen ränta 63,2 5,7 72,4 89,1Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –255,6 –216,4 –179,1 –54,0Betald skatt –29,5 –80,1 –1,4 –

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital och investeringar 518,4 425,7 –133,0 21,5

Förändring av rörelsekapitalökning/minskning (±) av rörelsefordringar 16,3 –120,7 34,1 –72,3ökning/minskning (±) av rörelseskulder –122,8 –142,0 36,7 15,2

Summa förändring av rörelsekapital –106,5 –262,7 70,8 –57,1

Kassaflöde från löpande verksamhet efter förändring av rörelsekapital före investeringar 411,9 163,0 –62,2 –35,6

InvesteringsverksamhetFörändringar i aktier och andelar –108,6 147,0 –238,7 –904,3investeringar i fastigheter och inventarier –417,4 –197,9 –2,8 –0,2Förvärv av fastigheter och inventarier –113,7 –261,1 – –Förändring räntebärande fordringar –26,8 –51,1 –401,8 –38,9

Summa investeringar –666,5 –363,1 –643,3 –943,4

Kassaflöde efter investeringar –254,6 –200,1 –705,5 –979,0

FinansieringsverksamhetFörändring av finansiella anläggningstillgångar – – – –Förändring av räntebärande lån 380,9 649,6 602,9 1 601,1Utdelning –174,3 –373,5 –174,3 –373,5

Kassaflöde från finansieringsverksamhet 206,6 276,1 428,6 1 227,6

Förändring av likvida medel –48,0 76,0 –276,9 248,6

Likvida medel vid årets början 385,1 326,4 447,9 199,3Kursdifferens i likvida medel 0,8 –17,3 – –Likvida medel vid årets slut 337,9 385,1 171,0 447,9

Förändring likvida medel –48,0 76,0 –276,9 248,6

KASSAFLöDESANALyS // räkEnskaPEr // 91

redovisningsprinciper

årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och god redo-visningssed samt om inte annat anges i enlighet med Bok föringsnämndens anvis-ningar. Pandox redovisnings- och värde-ringsprinciper är för övrigt oförändrade jämfört med föregående år.

Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar samtliga dotterbolag på bokslutsdagen.

Koncernredovisningen har upprättats enligt för-värvsmetoden, som innebär att tillgångar och skulder övertagits till marknadsvärde enligt upprättad förvärvs-analys. Skillnaden mellan anskaffningsvärde och förvär-vat eget kapital har tillförts byggnader och mark som övervärde. Avskrivning av övervärde sker enligt samma princip som för fastigheter. Beräknad uppskjuten skat-teskuld avseende koncernmässiga övervärden och beräknad uppskjuten skattefordran nettoredovisas som uppskjuten skatteskuld i balansräkningen.

SkattPandox tillämpar Bokföringsnämndens allmäna råd om redovisning av skatter (BFNAR 2001:1). Rekommenda-tionen innebär i korthet att både uppskjutna skatteskul-der och skattefordringar tas upp i redovisningen och att förändringar av dessa påverkar resultaträkningen som uppskjuten skatt. Den uppskjutna skatten avseende skillnaden i bokföringsmässig och skatte mässig avskrivning beräknas med utgångspunkt från gällande skattesats.

För substansförvärv baseras den uppskjutna skatte-skulden på köpe skillingen och beräknas utifrån respek-tive fastighets kortaste bedömda innehavstid och mot-svarar en skattesats om cirka 10 procent i genomsnitt.

Den uppskjutna skattefordringen, hänförlig till beräknad skattefordran avseende underskottsavdrag i bolag, värderas med utgångspunkt från ett bedömt möjligt utnyttjande mot framtida skattemässiga vinster och beräknas enligt gällande skattesats.

Fastighetsverksamhet Koncernens fastigheter redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar då avsikten med innehavet är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla fastighe-terna.

Operatörsverksamheten Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belastas redo-visningsmässigt med en internhyra. internhyran är kopplad till operatörsbolagens omsättning och baserad på vad som bedöms vara marknadsmässiga villkor. internhyran kostnadsförs i operatörsverksamheten och intäktsförs i fastig hetsverksamheten.

Materiella anläggningstillgångar Vid ny- eller tillbyggnad aktiveras samtliga direkta utgif-ter inklusive projekteringskostnader. Vid ombyggnad aktiveras sådana direkta utgifter som innebär förbätt-ring av fastigheterna jämfört med det ursprungliga skicket.

Utgifter för upprustning till samma skick som fastig-heten ursprungligen haft aktiveras ej. Ett undantag från denna princip är utgifter för sådana åtgärder som rubri-ceras som eftersatt underhåll i samband med förvärv och hänsyn tagits till detta i förvärvspriset.

Utgifter för hyresgästanpassningar som innebär att hyran kan höjas, aktiveras och skrivas av under hyres-kontraktets återstående löptid.

Avskrivning enligt plan har beräknats med följande procentsatser: %

Byggnader 1,0 Byggnadsinventarier 4–6,7 Markanläggningar 3,5 inventarier 6,7–33

Pandox har fr o m år 2000 förändrat avskrivnings satsen för byggnad till 1,0 procent. tidigare avskrivning upp-gick till 1,5 procent.

Avskrivning enligt plan beräknas på anskaff nings-värdet och ett restvärde på noll kronor.

IntresseföretagAktieinnehav i intresseföretag redovisas enligt kapital-andelsmetoden. Det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. i koncernens resultaträkning redovisas som ”Resultat-andel i intresseföretag” koncernens andel i intresseföre-tagens resultat efter finansiella intäkter och kostnader justerat för eventuella avskrivningar på eller upplös-ningar av förvärvade över- respektive undervärden. Koncernens andel i intresseföre tagens redovisade skatter ingår i koncernens skattekostnader. Vinst-andelar upparbetade efter förvärven av intresseföre-tagen som ännu inte realiserats genom utdelning, avsätts till kapitalandelsfonden som utgör en del av koncernens bundna reserver.

Nedskrivning av anläggningstillgångKoncernens fastigheter värderas kontinuerligt enligt en intern kassaflödesmodell som också uppfyller kraven för att beräkna nyttjandevärdet i enlighet med gällande redovisningspraxis. återvinningsvärdet, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjande värdet, kontrolleras därvid mot fastigheternas bokförda värden för att bedöma behov av eventuell nedskrivning.

LeasingPandox redovisar samtliga leasingavtal som operatio-nella. Leasingavtalen avser personbilar och kontorsma-skiner och är av mindre omfattning och påverkar därför inte bedömningen av koncernens resultat och ställning.

IntäkterFörvaltningsintäkterna avser hyresintäkter samt vidare-debiterade driftskostnader och fastighetsskatt. Hotell-operatörsverksamhetens intäkter och kostnader redo-visas separat i koncernresultat räkningen. Hyresintäk-terna periodi seras i enlighet med hyresavtal. Detta inne-bär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyres intäkter.

Aktier och andelarAktier och andelar i dotter- och dotterdotter bolag har värderats till anskaffningsvärdet, med undantag för innehav vilka har skrivits ned till bedömt verkligt mark-nadsvärde.

Finansiella instrumentRänteswapar används för att förändra underliggande finansiella skulders ränteförfallostruktur. intäkter och kostnader avseende ränteswapar nettoredovisas som räntekostnader periodiserat över löptiden.

Utländska dotterbolagUtländska dotterbolag räknas om enligt dagskurs-metoden, vilket innebär att resultaträkningen räknas om till genomsnittskurs och balans räkningen enligt balans-dagens kurs. Den kurs differens som uppstår vid till-lämpning av denna metod förs direkt mot koncernens egna kapital. Under året förvärvade bolag ingår i kon-cernen med belopp avseende tiden efter förvärvet.

Fordringar och skulder i utländsk valutaFordringar och skulder i utländsk valuta omräknas enligt balansdagens kurs. Kursdifferenser som uppstår belastas eller gottskrivs resultatet. När upplåning sker eller terminskontrakt ingås för att kurssäkra investe-ringar i utländska dotter bolag kvittas i koncernen upp-komna kurs differenser till den del de motsvaras av differenser vid omräkning av utländska dotterbolags nettotillgångar.

Övriga fordringar och skulder Fordringar har tagits upp till de belopp varmed de för-väntas inflyta. övriga tillgångar och skulder har tagits upp till nominella värden.

92 // räkEnskaPEr // REDOViSNiNGSPRiNCiPER

noter

NOT 1 SEGMENTSREDOVISNING

Primärt segmentPandox primära segment utgörs av de två rörelsegrenarna fastighetsverksamhet och operatörsverksamhet. information i enlighet med segmentredovisningen framgår av koncernens resultat- och balansräkning.

Sekundärt segment

År 2011 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt

Förvaltningsintäkter 228,9 93,6 160,3 138,9 339,8 ––211,5 750,0Fastighetskostnader –41,1 –10,5 –35,2 –23,1 –31,9 – –141,8Driftsöverskott 187,8 83,1 125,1 115,8 307,9 –211,5 608,2

Bokförda värden fastigheter 1 611,6 740,8 1 527,3 1 072,6 4 597,2 – 9 549,5

investeringar 44,1 5,5 90,6 69,5 139,5 – 349,2Rörelseintäkter operatörsverksamhet – – 6,5 – 1 237,5 – 1 244,0Rörelsekostnader operatörsverksamhet – – –6,7 – –1 235,0 211,5 –1 030,2Rörelseresultat operatörsverksamhet – – –0,2 – 2,5 211,5 213,8

År 2010 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt

Förvaltningsintäkter 206,0 87,2 158,0 133,9 338,2 –214,0 709,3Fastighetskostnader –37,3 –9,3 –31,5 –20,0 –42,5 – –140,6Driftsöverskott 168,7 77,9 126,5 113,9 295,7 –214,0 568,7

Bokförda värden fastigheter 1 391,8 749,2 1 461,2 1 020,1 4 578,2 – 9 200,5

investeringar 32,5 7,0 37,5 37,4 83,3 – 197,7Rörelseintäkter operatörsverksamhet – – 7,6 – 1 201,0 – 1 208,6Rörelsekostnader operatörsverksamhet – – –7,6 – –1 195,2 214,0 –988,8Rörelseresultat operatörsverksamhet – – 0,0 – 5,8 214,0 219,8

NOT 2 HYRESINTÄKTER

intäkterna från operatörsverksamheten avser tre verksamheter som drivs genom managementavtal med Hilton, interContinental respektive Hyatt samt de sex verksam heter som drivs i Pandox egen regi. Den hyra och ersättning för övriga lokal-kostnader som dessa hotelloperatörsbolag har erlagt till fastighetsbolaget har brutto-redovisats, dvs de har inte eliminerats i resultaträkningen. Detta för att ge en mer kor-rekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskott och operatörsverksamhetens rörelseresultat. Vid en eliminering skulle totala förvaltningsintäkter respektive opera-törsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 211,5 MSEK för 2011 (214,0).

NOT 3 HYRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING

% 2011 2010

Sverige 56 54Danmark 6 7Storbritannien 5 5tyskland 11 12Belgien 14 14Schweiz 3 3Kanada 5 5

Summa 100 100

NOT 4 ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

Koncernen Moderbolaget

MSEK 2011 2010 2011 2010

Byggnader –113,9 –111,2 – –Markanläggningar –1,0 –0,8 – –inventarier –77,1 –82,7 –0,7 –0,4

Summa avskrivningar –192,0 –194,7 –0,7 –0,4

Av avskrivningar på totalt 192,0 MSEK är 191,3 MSEK (194,3) hänförliga till fastig-hetsverksamheten och 0,7 MSEK (0,4) till administration.

NOT 5 ÖVRIGA INTÄKTER

Fastighetsverksamheten i koncernens fastighetsägande bolag administreras genom personal anställd i moderbolaget. Kostnaden för dessa tjänster har fakturerats på dotter bolagen vilken under 2011 uppgick till 70,4 MSEK (57,8) varav 20,3 MSEK avser tjänster intressebolag.

NOT 6 RÄNTEINTÄKTER OCH ÖVRIGA FINANSIELLA INTÄKTER

OCH KOSTNADER

Moderbolagets ränteintäkter fördelar sig på 151,7 MSEK (86,6) från koncernbolag, 6,8 MSEK (2,5) från övriga och 0 MSEK (955,4) avser utdelning från dotter bolag. Av moderbolagets övriga finansiella intäkter och kostnader om –237,5 MSEK (–787,9) avser 9,1 MSEK (178,2) omvärdering av lån i utländsk valuta till balansdagskurs. i koncernens ränteintäkter om 10,1 MSEK (5,7) ingår externa ränteintäkter med 10,1 MSEK (4,6) och utdelningar från övriga aktier och andelar med 0 MSEK (1,1). övriga finansiella intäkter och kostnader för koncernen uppgår till 54,6 MSEK (423,5) föregå-ende år avsåg 431,2 MSEK reavinst vid avyttring av aktier i HOSt Hotels and Resorts inc.

NOtER // räkEnskaPEr // 93

NOT 7 UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATT

Koncernen Moderbolaget

MSEK 2011 2010 2011 2010

Årets uppskjutna skattekostnadUppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader –28,8 –24,0 – –Uppskjuten skattekostnad avseende förlustavdrag –2,9 –47,5 – –Uppskjuten skattekostnad avseende övriga avsättningar –2,4 1,8 – –Uppskjuten skattekostnad avseende intresseföretag –12,0 4,0 – –

Uppskjuten skatt i resultaträkningen –46,1 –65,7 – –

Aktuell skatt i resultaträkningen –55,2 –111,2 10,4 –8,8varav aktuell skatt avseende intressebolag –2,7 –5,5 – –

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesatsRedovisat resultat före skatt 513,6 744,7 –39,8 65,5Skatt enligt gällande skattesats –135,1 –195,8 10,5 –17,2Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 8,4 22,1 5,9 272,7Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader samt övriga skattemässiga justeringar 7,3 –32,3 –6,0 –264,3Skatteeffekt relaterad till utlandsverksamhet 18,1 29,1 – –

Redovisad skattekostnad –101,3 –176,9 10,4 –8,8

Uppskjutna skattefordringarUnderskottsavdrag 170,3 173,4 – –övriga uppskjutna skattefordringar 10,4 12,3 – –

Summa uppskjutna skattefordringar 180,7 185,7 – –

Uppskjutna skatteskulderSkillnader mellan bokfört och skattemässigt värde fastigheter 424,8 389,1 – –

Summa uppskjutna skatteskulder 424,8 389,1 – –

Uppskjutna skatteskulder/fordringar, netto –244,1 –203,4 – –

Koncernens nominella skattesats är beräknad till 26,6 procent och i moderbolaget uppgår den till 26,3 procent. Effektiv skatt för koncernen uppgick för 2011 till 19,7 procent (23,8) och i moderbolaget till 26,3 procent (13,4).

NOT 8 FASTIGHETER

Koncernen

MSEK 2011 2010

ingående anskaffningsvärde 9 755,2 9 798,7Omklassificerat till inventarier – –0,6Förvärv fastigheter 206,4 320,6investeringar 283,2 105,0Försäljningar – –Omräkningsdifferenser balansräkning ––14,3 –468,5

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 230,5 9 755,2

ingående avskrivningar –1 141,8 –1 062,9Försäljningar – –årets avskrivningar –114,9 –112,0Omräkningsdifferenser balansräkning – 33,1

Utgående ackumulerade avskrivningar –1 256,7 –1 141,8

Utgående restvärde 8 973,8 8 613,4

taxeringsvärde svenska fastigheter 2 900,8 2 900,8Varav mark 858,7 858,7Bokfört värde svenska fastigheter 4 952,4 3 945,2

94 // räkEnskaPEr // NOtER

NOT 9 INVENTARIER

Koncernen Moderbolaget

MSEK 2011 2010 2011 2010

ingående anskaffningsvärde 1 054,8 1 037,9 4,8 4,6Omklassificerat från fastigheter – 0,6 – –Förvärv inventarier – 11,3 3,1 –investeringar 69,2 92,9 – 0,2Försäljningar/utrangeringar – – – –Omräkningsdifferenser balansräkning –1,4 –87,9 – –

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 122,6 1 054,8 7,9 4,8

ingående avskrivningar –466,6 –424,4 –3,7 –3,3Försäljningar/utrangeringar –1,1 – –1,1 –årets avskrivningar –77,1 –82,7 –0,7 –0,4Omräkningsdifferenser balansräkning 0,4 40,5 – –

Utgående ackumulerade avskrivningar –544,4 –466,6 –5,5 –3,7

Utgående restvärde 578,2 588,2 2,4 1,1

NOT 10 AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG

Org. nr SäteAntal aktier

Nom. värde (SEK) Andel (%)

Bokfört värde (MSEK)

ModerbolagetHotab Förvaltnings AB 556475-5592 Stockholm 1 000 100 100 285,1Pandox Förvaltning AB 556097-0815 Stockholm 5 500 100 100 304,7Hotab 6 AB 556473-6352 Stockholm 1 000 100 100 0,1Fastighets AB Grand Hotel i Helsingborg 556473-6329 Stockholm 1 000 100 100 15,9Solna torg Fastighets AB 556711-8236 Stockholm 1 000 100 100 113,7Pandox Fastighets AB 556473-6261 Stockholm 1 000 100 100 0,1Fastighets AB Mora Hotell 556475-9370 Stockholm 1 000 100 75 5,7Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469-4064 Stockholm 1 000 100 100 30,1Pandox Belgien AB 556495-0078 Stockholm 1 000 100 100 4,0Pandox Hotel Management AB 556469-9782 Stockholm 1 000 100 100 0,1Hotellus Holding AB 556475-9446 Stockholm 1 000 100 100 16,1Pandox Luxemburg AB 556515-9216 Stockholm 10 000 10 100 68,3Fastighets AB Porpur 556349-8327 Stockholm 10 000 100 100 0,1Pandox i Halmstad AB 556549-8978 Stockholm 1 000 100 100 8,7Pandox i Borås AB 556528-0160 Stockholm 1 000 100 100 61,5Grand i Borås Fastighets AB 556030-7083 Stockholm 6 506 100 100 10,0Hotell Värmdövägen 84 AB 556286-4826 Stockholm 1 000 100 100 4,3Hotellus international AB 556030-2506 Stockholm 7 480 000 100 100 970,2KB Lorensberg 49:2 916833-3269 Göteborg – – 100 0,0Hotellus östersund AB 556367-3697 Stockholm 1 000 100 100 3,0Ademrac Holding 1 AB 556683-3371 Stockholm 10 093 100 100 219,4Ademrac Holding 2 AB 556683-3363 Stockholm 10 010 100 100 219,6Ademrac AB 556426-2748 Stockholm 1 790 042 100 6,6 3,4Le Nouveau Palace SA 446188 Bryssel 3 000 – 100 291,4Convention Hotel international AG 270.3.001.168-3 Basel 14 000 – 100 6,2Hotellus Denmark A/S 28970927 Köpenhamn 5 000 – 100 61,5Hotel Bloom SA 0476.704.322 Bryssel 68 808 – 100 67,3Pandox Belgium SA 0890.427.732 Bryssel 100 000 – 100 471,6Pandox i Malmö AB 556704-3723 Stockholm 1 000 100 100 142,0ypsilon Hotell AB 556481-4134 Stockholm 1 000 100 100 39,8Pandox Kolmården AB 556706-8316 Stockholm 100 000 1 100 0,1Hotellus Sverige Ett AB 556778-8699 Stockholm 1 000 100 100 0,1Hotellus Sverige två AB 556778-8707 Stockholm 1 000 100 100 0,1

Summa Pandox AB 3 424,2

NOtER // räkEnskaPEr // 95

Org. nr Säte

Koncernen Arlanda Flyghotell KB 916500-8021 StockholmFastighetsbolaget Utkiken KB 916611-7755 StockholmFastighets AB Hotell Kramer 556473-6402 StockholmHotellus Nordic AB 556554-6594 StockholmHotellus Järva Krog AB 556351-7365 StockholmHotellus Mölndal AB 556554-6636 StockholmBioeffect AB 556244-5030 StockholmVestervold KB 916631-9534 StockholmPandox Mellansverige AB 556745-4656 StockholmSkogshöjd Handels & Fastighets AB 556066-0432 StockholmGrand Hotel Brussels NV – BelgienHotellus Belgium NV – Belgientown Hotel SA – BelgienElba Belgium Holding BVBA – Belgien

Org. nr Säte

Elba Leasehold BVBA – BelgienElba Freehold BVBA – BelgienHolcro NV – BelgienHotellus Suomi Oy – FinlandHotellus Nord Oy – FinlandEuro Lifim BV – HollandHotellus Europe BV – HollandPandox Holland BV – HollandPandox Holland 2 BV – HollandHotellus Luxembourg Sarl – LuxemburgHotellus Deutschland GmbH – tysklandAtlantis mbH – tysklandPandox Berlin GmbH – tysklandHotellus Canada Holdings inc – KanadaHotellus Montreal Holdings inc – Kanada

NOT 10 AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG, forts.

NOT 11 ÖVRIGA AKTIER OCH ANDELAR

övriga aktier och andelar om 1 181,5 MSEK (916,6) avser innehavet i Sech Holding AB som under hösten 2010 förvärvade samtliga aktier i Norgani Hotels AS. Pandox ägarandel av Sech Holding AB uppgår till 50 procent och redovisas enligt kapitalandelsmetoden.

NOT 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT

Koncernen Moderbolaget

MSEK 2011 2010 2011 2010

Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen 122,0 810,0 – 793,6Skulder som förfaller mellan ett till och med fyra år från balansdagen 1 010,0 1 000,7 835,6 700,0Skulder som förfaller fem år eller senare från balansdagen 6 274,6 5 215,1 3 687,9 2 741,6

Summa 7 406,6 7 025,8 4 523,5 4 235,2

NOT 13 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Koncernen Moderbolaget

MSEK 2011 2010 2011 2010

Förutbetalda hyror 55,2 50,1 – –Upplupna räntekostnader 25,9 22,9 15,9 18,3Fastighetsskatt 7,8 7,8 – –Orealiserade hedgeresultat 1,6 3,4 1,6 3,4övrigt 215,4 205,8 34,9 12,8

Summa 305,9 290,0 52,4 34,5

NOT 14 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER

Koncernen Moderbolaget

MSEK 2011 2010 2011 2010

Ställda säkerheter för lån från kreditinstitut Fastighetsinteckningar 5 368,4 5 052,6 – –Pantsatt deposition 7,0 19,2 – 12,2Ansvarsförbindelser 3,7 3,1 3 195,4 2 647,6

96 // räkEnskaPEr // NOtER

NOT 15 ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER

Koncernen Moderbolaget

MSEK 2011 2010 2011 2010

KPMG Revisionsuppdrag 3,7 3,4 0,8 0,8Andra uppdrag 0,9 1,5 – –

SET Revisionsbyrå Revisionsuppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1

Övriga Andra uppdrag 0,1 0,1 – –

Summa 4,8 5,1 0,9 0,9

NOT 16 PERSONAL

Koncernen Moderbolaget

2011 2010 2011 2010

Medeltal anställdaMän 600 509 13 8Kvinnor 648 517 11 8

Totalt 1 248 1 026 24 16

Varav anställda i Sverige 24 16 24 16Varav anställda i Belgien 622 436 – –Varav anställda i tyskland 218 196 – –Varav anställda i Kanada 384 378 – –

Styrelse och ledande befattninghavareMän 11 11 10 10Kvinnor 2 2 2 2

Totalt 13 13 12 12

Löner och ersättningar, MSEKStyrelsen och verkställande direktörenLöner och ersättningar 5,6 5,5 5,6 5,5Sociala kostnader 1,6 1,6 1,6 1,6Pensionskostnader 15,2 0,7 15,2 0,7

Totalt 22,4 7,8 22,4 7,8

Övriga anställdaLöner och ersättningar 411,4 369,4 21,8 17,0Sociala kostnader 87,6 79,3 6,6 5,3Pensionskostnader 34,2 11,7 9,3 4,1

Totalt 533,2 460,4 37,7 26,4

Löner och ersättningar per land, MSEKSverigeStyrelsen och verkställande direktören 5,6 5,5 5,6 5,5övriga anställda 21,8 17,0 21,8 17,0

Belgien övriga anställda 188,3 141,9 – –tyskland övriga anställda 38,5 44,5 – –Kanada övriga anställda 157,2 166,0 – –

Totalt 411,4 352,4 27,4 22,5

Personal anställd i Belgien avser den operatörsverksamhet som bedrivs i Crowne Plaza Brussels – Le Palace, Hotel BLOOM!, Holiday inn Brussels Airport, Crowne Plaza Antwerp, the Hotel Brussels och Hilton Brussels City. Personal anställd i tyskland avser Hotel Berlin, Berlin och i Kanada avser interContinental Montreal och Hyatt Regency Montreal.

till styrelsen utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. Ersättningen till verkställande direktören utgörs av grundlön, bonus, tjänstebil samt pension. Under 2011 har en engångsutbetalning pensionsförsäkring VD utbetalts om 14,5 Mkr exkl. särskild löneskatt. Pensionsåldern för verk ställande direktören är 65 år med möjlighet att gå i pension vid 60 års ålder. För verkställande direktören gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sida med avräkning. Vid egen uppsägning gäller en upp-sägningstid om 6 månader.

NOtER // räkEnskaPEr // 97

Vinstdisposition

till årsstämmans förfogande står:

Balanserat resultat 866 205 989 SEKårets resultat –29 450 021 SEK

836 755 968 SEK

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Utdelning till aktieägare, 7,50 SEK per aktie 186 750 000 SEKöverföres i ny räkning 650 005 968 SEK

836 755 968 SEK

Stockholm den 16 februari 2012

Christian Ringnes

Ordförande

Leiv Askvig Christian Sundt Olaf Gauslå

Bengt Kjell Helene Sundt Mats Wäppling

Anders Nissen

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och

koncernredovisning har avgivits den 16 februari 2012.

Per Gustafsson Willard Möller

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

98 // räkEnskaPEr // ViNStDiSPOSitiON

revisionsberättelse

Till årsstämman i Pandox AB, org. nr 556030-7885

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Pandox

AB för år 2011. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i

den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 83–98.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen

och koncernredovisningen

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upp-

rätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande

bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen

och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en års-

redovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktig-

heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorernas ansvar

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovis-

ningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt internatio-

nal Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standar-

der kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen

för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovis-

ningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis

om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom

att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och

koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrol-

len som är relevanta för hur företaget upprättar årsredovisningen och kon-

cernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma gransk-

ningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,

men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna

kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten

i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens

och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en

utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och

koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga

avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella

ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och

kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är

förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balans-

räkningen för moderbolaget och koncernen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi

även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller för-

lust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Pandox

AB för år 2011.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande

bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören

som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

Revisorernas ansvar

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositio-

ner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grund-

val av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motive-

rade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma

om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revi-

sion av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga

beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om

någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig

mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkstäl-

lande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamåls-

enliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvalt-

ningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direk-

tören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 16 februari 2012

Per Gustafsson Willard Möller

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

REViSiONSBERättELSE // räkEnskaPEr // 99

Definitioner av nyckeltal

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Driftsöverskott

Förvaltningsintäkter minus drifts- och underhålls-

kostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och

övriga fastighetskostnader.

Fastighetsrelaterad administration

Den del av totala administrationskostnaden som

är direkt knuten till fastigheternas förvaltning och

utveckling. övriga administrationskostnader avser

central administration och kostnader för adminis-

tration av bolagets utländska legala enheter.

Totala förvaltningsintäkter

Summan av hyresintäkter och övriga fastighets-

intäkter.

Finansiella nyckeltal

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt i för hållande till genomsnittligt

eget kapital.

Räntetäckningsgrad

Resultat före skatt minus avskrivningar samt

finansnetto (EBitDA) i förhållande till finansnetto.

Soliditet

Eget kapital vid årets slut i förhållande till balans-

omslutningen.

Hotellmarknadsrelaterade nyckeltal

Belagda rum

Antal sålda rumsnätter under given tidsperiod

som normalt är ett år.

Tillgängliga rum

tillgänglig rumskapacitet under given tidsperiod

som normalt är ett år.

Beläggningsprocent

Antalet belagda rum dividerat med antalet

till gängliga rum.

Genomsnittligt rumspris

totala intäkten för sålda rum genom antalet

belagda rum.

RevPAR

(Genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum)

totala intäkten för sålda rum dividerat med antalet

tillgängliga rum.

Marknadspenetration

Det enskilda hotellets prestation i relation till

marknadens genomsnitt.

GOP (Gross Operating Profit)

Nettovinst i hotelloperatörsföretag före avskriv-

ning, hyra, finansnetto och skatt.

Produktion: Pandox i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson. Foto: Ulf Blomberg, Peter Hoelstad m fl. Tryck: Elanders i Falköping, 2012.

100 // Ekonomisk öVErsikt // DEFiNitiONER

Hotel BlooM!, Bryssel

Pandox aB org.nr. 556030-7885 www.pandox.se