Le parc privé : structure, occupation, évolutions

Commission Locale d’Amélioration de l’Habitat

13 janvier 2009

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Comité technique 2

LMCULa présentation du diagnostic statistique

• Présenter une première lecture statistique des enjeux sur le parc privé

• En fonction des cibles de l’action publique• En faisant référence au PLH

• Identifier les premières zones d’ombre à préciser par la suite et les questions centrales pour l’évaluation des politiques menées

Comité technique 3

LMCUPréambule : quelles cibles des politiques sur le parc privé?• Le parc privé ?

• L’ensemble des logements n’appartenant pas à un HLM, une SEM, une collectivité locale

• De manière statistique : les propriétaires occupants, les locataires hors parc HLM/SEM

• Les cibles des politiques visant le parc privé• Des cibles techniques : habitat indigne, indécence, inconfort,

vétusté, obsolescence énergétique, logements vacants, copropriétés fragiles

• Des cibles sociales : propriétaires occupants modestes, parc locatif accessible économiquement

• Des cibles territoriales : quartiers en renouvellement

Le parc privé

Comité technique 5

LMCULe parc privé : le parc dominant et en forte croissance• Le parc privé : trois quarts des résidences principales soit 338 000

logements• Un taux moins important qu’à l’échelle nationale (83%) du fait d’un

fort équipement en logement Hlm• Un poids variable, selon les territoires : de 64% (territoire Est) à

85% (Couronne Nord et les Weppes)

• Un parc privé contribuant massivement à la croissance du parc métropolitain depuis 2003 :

• 9 400 locatifs privés supplémentaires (+9 %)• 5 600 logements en propriété occupante (+3%)• En parallèle, une croissance HLM de seulement 1 700 unités (+2%)

et une forte diminution relative des « autres statuts » de 1 200 logements

• Une croissance du parc privé différenciée par territoire :• Très concentrée sur les 3 villes centres pour le locatif,• En diffus sur le territoire pour la propriété occupante.

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LMCULes dynamiques d’évolution du parc privé• Le parc locatif privé : un parc mouvant

• Un quart des logements change de statut en 4 ans• Trois moteurs de croissance pour les années 2003 - 2007

– La construction neuve– La restructuration du parc existant– La remise sur le marché de logements vacants

• Le parc en propriété occupante : un parc stable• Seulement 10% des logements change de statut en 4 ans• Un moteur de croissance : la construction neuve• Des flux importants et équilibrés : les « échanges » avec le

parc vacant et ceux avec le parc locatif privé• Des flux modestes et équilibrés : les restructurations dans le

parc existant

Les cibles techniques

Comité technique 10

LMCUUn parc privé majoritairement ancien• Le parc ancien (d’avant 1948) : la 1/2 du parc privé soit 168 000

logements

• Un parc privé ancien très concentré :• Plus des 2/3 du parc privé ancien concentré dans les territoires

Lillois (30%), Roubaisien (21%) et Tourquennois (17%)• Un parc privé essentiellement ancien à Roubaix (79% des RPP) et

Tourcoing (75% des RPP)

• Un parc privé ancien en décroissance entre 2003 et 2007 : - 3% (soit moins 6 000 logements)

• 3 facteurs de diminution : démolition / Fusion / Restructuration• Une forte dynamique à Lille et dans les couronnes Sud et Nord• Un taux de renouvellement 2005 / 07 faible sur Tourcoing / Roubaix

• Un parc ancien essentiellement en monopropriété• Seulement 19 000 logements anciens sont en copropriété (moins

de 10%)

Comité technique 11

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Comité technique 12

LMCULa vacance : un phénomène en diminution• 7,1% de logements vacants (35 000 logements)

principalement concentrés dans les territoires urbains • les taux variant de 9,4 % (terr.Lillois) à 4,1% (les Weppes),• les villes de Roubaix (12,9%)puis Lille (9,6%), les plus concernées

• Des logements vacants principalement privés et anciens• 3/4 des logements vacants sont privés (26 000 logts) • 2/3 des logements privés vacants sont anciens (16 500 logts)

• Une décroissance significative du nombre de logements vacants entre 2003 et 2007 : -7% soit - 2 600 logements

• Diminution importante sur les villes (- 3 200 logements) et particulièrement sur la ville de Lille (- 2 600)

• Augmentation relative sur certains territoires (Couronne Sud, Lys Armentièrois, les Weppes) : + 720 logts

Comité technique 13

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• La vacance :– Un parc en diminution et

relativement faible– Mais des secteurs de

concentration…

• Les copropriétés :– Un parc peu développé

En nombre En %

Territoire Lillois 13 219 9,4% -2 900 -18%Terrioire Roubaisien 7 671 8,4% -250 -3%Territoire Tourquennois 3 885 5,9% -94 -2%Territoire Est 2 502 5,9% 117 5%Couronne Nord 2 465 5,1% -104 -4%Couronne Sud 2 275 5,0% 259 13%Lys Armentièrois 1 879 5,4% 162 9%Les Weppes 1 016 4,1% 185 22%

34 912 7,1% -2 625 -7%

Lille 12 434 9,6% -2 566 -17%Roubaix 5 152 12,9% -500 -9%Tourcoing 2 768 7,2% -135 -5%

Source : FILOCOM 2007, MEEDDAT d'après DGI

Evolution 2003 - 2007

Ville

Nombre Taux de vacanceLes logements vacants

Territoire du PLH

Métropole Lilloise

% de PO% de

locataires du parc privé

Pourcentage des PO vivant en copropriété

Pourcentage des locataires du

parc privé vivant en copropriété

Lille 39 465 28% 72% 34% 53% 10 951 28 514Marcq En Baroeul 4 153 50% 50% 22% 51% 2 075 2 078Madeleine (La ) 4 049 46% 54% 41% 65% 1 879 2 170Tourcoing 3 164 55% 45% 10% 20% 1 740 1 424Villeneuve D'Ascq 2 463 58% 42% 14% 42% 1 419 1 044Lambersart 2 892 52% 48% 20% 50% 1 504 1 388Roubaix 2 695 57% 43% 12% 16% 1 525 1 170Croix 1 612 53% 47% 17% 43% 854 758Mons En Baroeul 1 613 42% 58% 18% 56% 676 937Loos 1 346 37% 63% 13% 41% 497 849Armentieres 1 137 43% 57% 10% 22% 486 651Ronchin 1 047 53% 47% 12% 38% 558 489

Source : FILOCOM 2007, MEEDDAT d'après DGI

Poids de la copropriété dans les statuts

propriétaire occupant

Locataire privé

Ville

L'occupation du parc en copropriété

Nombre de RP privées en

copropriété

Répartion des statuts

Comité technique 14

LMCULe parc privé inconfortable et à risque : un enjeu important• Une problématique importante de logements avec confort partiel

(sans chauffage notamment) : entre 29 000 logements sans système de chauffage et 100 000 logements sans chauffage central !

• Un noyau de logements très inconfortables malgré une forte dynamique d’amélioration : 10 500 logements

• 2% des logements occupés par leur propriétaire sans confort (5 200 logements) et 5% des logements loués (5 300 logements).

• 50% des logements sans confort situés à Lille et Roubaix

• Un parc potentiellement à risque estimé à plus de 56 000 résidences principales (méthode PPI)

• Quasi également réparti entre PO et locataires : 29 500 PO (13 % des logements) / 25 500 locatifs privés (23% des logements)

• Une très forte concentration sur Roubaix (39%) et Tourcoing (35%) tant en locatif qu’en accession

• Un parc locatif potentiellement indigne plus diffus sur les territoires

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Les cibles sociales

Comité technique 19

LMCUUn parc privé dominé par les propriétaires occupants

Propriétaire occupant (PO)

Près de 230 000 logements 50% des RP < % national

Croissance modérée : + 3%

Relative diffusion territoriale : de 7% des PO (Weppes) à 18%

(Roubaix)

Poids très variable et > 60% : territoire tourquennois,

Couronnes Nord et Sud, Lys Armentièrois, les Weppes

Locatif privé (LP)

Près de 110 000 logements 24% des RP soit = % national

Croissance importante : + 9%

Forte concentration territoriale : 52 % sur le territoire lillois puis 12% sur le territoire roubaisien

Poids < au parc HLM sauf sur le territoire Lillois et Couronne

Nord

Comité technique 20

LMCUDes fonctions sociales différentes selon les statuts…

Propriétaires occupants

• 48 % dans le parc ancien• 87% en individuel• 28 000 PO en copropriété

(moins de 15%)

• 2,71 personnes/ménage• 55 ans• 47 500 ménages très

modestes sont PO (29 % d’entre eux)

• 103 000 ménages « aisés » sont PO (78% d’entre eux)

Locataires du parc privé

• 53% dans le parc ancien• 71% en collectif• 45 000 LP en copropriété (moins

de 40%)

• 1,97 personnes/ménage • 41 ans• 43 750 ménages très modestes

sont locataires (soit 27% d’entre eux)

• 19 500 ménages « aisés » sont locataires (soit 15% d’entre eux)

Comité technique 21

LMCU… et selon les territoires

Ménages modestes

<100% plafonds

HLM

Ménages très modestes

< 60% plafonds HLM

Ménages pauvres < 30% plafond

HLM

Locataires du parc privé

63% des locatairesSoit 70 500

39% des locatairesSoit 43 750

19% des locataires Soit 21 500

Terr. RoubaisienTerr Tourquennois

Lys Armentièrois

Terr. Lillois

83% (10 750)80% (8 000)82% (4 750)

53% (30 500)

59% (7 500)51% (5 250)51% (3 000)

33% (19 000)

34% (4 500)25% (2 500)24% (1 500)

17% (9 750)

Propriétaires occupants

54% des propriétairesSoit 122 500 ménages

21% des propriétairesSoit 47 500 ménages

5% des propriétaires Soit 11 000 ménages

Terr. RoubaisienTerr. Tourquennois

Lys Armentièrois

Terr. Lillois

63% (26 250) 59% (21 750)59% (12 000)

48% (17 250)

28% (11 500)24% (9 000)22% (4 500)

19% (6 750)

8% (3 000)5% (2 000)4% (1 000)

5% (1 750)

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LMCULe parc privé : l’accueil des 3/4 des mobilités résidentielles

Propriétaire occupant (PO)

Près de 43 500 ménages ont récemment emménagé soit

un taux de mobilité de 19%

• Le parc en PO accueille un tiers des mobilités résidentielles

• 2,7 personnes / ménage• 44 ans en moyenne

• Des ressources médianes similaires à celles des occupants

Locatif privé (LP)

Près de 56 500 ménages ont récemment emménagé

soit un taux de mobilité de 51%

• Le parc locatif privé accueille la moitié de ces mobilités

• 1,9 personne / ménage• 35 ans en moyenne

• Des ressources médianes inférieures de 3%

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Les cibles territoriales

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LMCULa primo accession des ménages modestes• 3 200 opérations par an :

– Un tiers des mutations de maisons existantes– 20% des mutations d’appartements existants– Trois territoires d’accueil des opérations : Lillois,

Roubaisien et Tourquennois

• Des accédants différenciés selon les territoires :– Ménages d’employés et d’ouvriers : Lys

Armentiérois, Roubaisien, Tourquennois– Ménages de cadres et de professions intermédiaires :

Lillois– Ménages de catégories socioprofessionnelles

diversifiées : Couronnes Nord et Sud, Territoire Est, Weppes.

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LMCUSpécificités territoriales

• Territoire lillois : une fonction de « centre »• Un parc locatif privé important y.c en copropriété : en croissance, une

fonction d’accueil affirmée sur la métropole, des loyers élevés et en augmentation,

• Un marché de l’accession modeste orienté vers CSP+ et « émetteur »,• Des indicateurs de fragilité : 15% PPPI, + fort taux de vacance, un

noyau inconfortable…

• Territoires roubaisien/tourquennois : des fonctions sociales accentuées

• Un parc privé individuel, ancien avec des indicateurs très importants de fragilités : PPPI, inconfort, ressources et mutations basses

• Un marché local « interne » pour les PO spécialisé sur les ménages modestes

• Un marché locatif privé « bas », croissant, avec un fort taux de mobilité et spécialisé dans l’accueil des ménages modestes.

Comité technique 32

LMCUSpécificités territoriales

• Lys-Armentiérois : une position intermédiaire• Des caractéristiques et fonctions proches des territoires

roubaisien et tourquennois avec une atténuation sociale

• Couronne Nord et territoire Est : des territoires valorisés• Des territoires marqués par un parc récent et un marché de

l’accession plus valorisé• Peu d’indicateurs de fragilités structurelles du parc

• Les Weppes et territoire Sud : des fonctions péri-urbaines

• Un parc à dominante PO, individuel et en forte évolution• De faibles indicateurs de fragilités