MANIFESTACIÓN DE IMPACTO...

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MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL KAYA’S MAYAN S.A. de C.V.:

PROYECTO KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER Tabla de Contenido 1. INTRODUCCIÓN .................................................................................................................................. 2

2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO......................................................................................................... 4 2.1. Naturaleza del proyecto................................................................................................................ 4

2.1.1. Zona de servicios................................................................................................................. 7 2.1.2. Zona operativa ................................................................................................................... 10

2.2. Dimensiones del proyecto .......................................................................................................... 19 2.3. Características particulares del proceso constructivo de las obras proyectadas ........................ 22 2.4. Capacidad Proyectada ............................................................................................................... 23

3. VINCULACIÓN CON LOS ORDENAMIENTOS JURÍDICOS APLICABLES EN MATERIA AMBIENTAL Y EN SU CASO, CON LA REGULARIZACIÓN DE USO DE SUELO.......................................................... 24

3.1. Normas Oficiales Mexicanas ...................................................................................................... 28 3.1.1. NOM-059-SEMARNAT-2001 ............................................................................................. 28 3.1.2. NOM-022-SEMARNAT-2003 ............................................................................................. 29

3.2. Valoración final de los impactos al ambiente del proyecto KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER ................................................................................................................................ 30

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1. INTRODUCCIÓN A fin de profundizar en la información presentada previamente y de destacar aquellos aspectos que fueron alterados en el análisis debido a la modificación del proyecto, se presenta el siguiente análisis. La modificación del proyecto KAYA’S MAYAN RESORT, no obedece a la generación de impactos ambientales ni a que se trate de un proyecto incompatible con el medio ambiente, ya que como se demostró previamente.

• Es un desarrollo de baja intensidad y magnitud, que en su diseño consideró el aprovechamiento de áreas previamente afectadas;

• Está en concordancia y congruencia con la política, uso del suelo y la mayoría de los criterios ecológicos expresados en el Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial de la región denominada corredor Cancún-Tulum;

• No contraviene la normatividad vigente; • Generará pocos impactos al ambiente que son en su mayor parte temporales y/o mitigables; • Generará impactos al ambiente permanentes que son de baja intensidad ya que las obras

propuestas afectarían únicamente el 6.23 % de la superficie del predio; • Plantea mantener y conservar 7,431.40 m2 de áreas naturales en la Zona de Aprovechamiento del

predio, así como 31,170.26 m2 en la Zona de Conservación del mismo; • Es autosuficiente en cuanto a la dotación de servicios públicos; • Introduce impactos benéficos, que favorecen la economía local;

Por ello, se concluyó que KAYA’S MAYAN RESORT era un proyecto factible de realizarse ya que promueve el desarrollo sustentable de la zona, sin la generación de impactos ambientales que pongan en riesgo ninguno de los elementos del medio presentes. Sin embargo, en los términos en que se interpretan algunos de los criterios del Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial de la región denominada corredor Cancún-Tulum, efectivamente este proyecto podría considerarse como promotor de una densidad de cuartos mayor a la que establece este instrumento, haciéndose inviable por incumplimiento de la normatividad ambiental. Por ello, la empresa promovente, KAYA’S MAYAN RESORT, S.A. de C.V. decide modificar la propuesta original y replantear el proyecto, disminuyendo la densidad de cuartos para hacerla compatible con las restricciones del Programa de Ordenamiento y proponiendo otra manera de aprovechar el territorio, mediante la creación de un Centro Holístico, que no implica la pernocta, pero que genera una alternativa económica para hacer viable el desarrollo de proyecto. Así, la nueva propuesta KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER, no modifica el número de estructuras previamente reportadas, ni su distribución espacial en el predio, por lo que no generará en su proceso constructivo mayores ni distintos impactos al medio que los ya reportados. Tampoco altera los materiales de construcción, por lo que la demanda de insumos será básicamente la misma y las necesidades de empleo, generación de residuos por la actividad son en esencia los mismos. Sin embargo, si introduce modificaciones al proyecto que son significativas, pero que en todos los casos redundan en beneficios al ambiente ya que están dirigidos a la minimización de impactos ambientales y a hacer el proyecto completamente compatible con la normatividad vigente.

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Se modifica el proceso constructivo de las estructuras, eliminando su cimentación a base de zapatas de concreto y en su lugar se proyecta el hincado de columnas a fin de convertir a las obras proyectadas en estructuras temporales, mismas que el propio Programa de Ordenamiento Ecológico define como “Estructura de vida útil corta, construida con materiales naturales cuyas características permiten su remoción total e impactos mínimos en el sitio donde se construyen. Son ejemplos: los asoleaderos, las palapas, etc.” Las villas propuestas originalmente se modifican en cuartos hoteleros, reduciendo su capacidad de hospedaje de 4 a 2 personas y eliminando la cocineta propuesta y reduciéndolas en número a sólo 5. De esta manera se cumple con la conceptualización de cuarto hotelero definida en el propio Programa de Ordenamiento Ecológico como “el espacio de alojamiento destinado a la operación de renta por noche, cuyos espacios permiten brindar al huésped servicios sanitarios, área de dormitorio para 2 personas, guarda de equipaje y área de estar, no locales para preparación, consumo o almacenamiento de alimentos y bebidas.” Y, adicionalmente, se cumple con la densidad neta permitida estimada en 4.5 cuartos por hectárea. Por todo ello, esta nueva visión no sólo es compatible con el ambiente, también lo es con la normatividad ambiental.

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2. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

2.1. Naturaleza del proyecto Las restricciones ambientales derivadas del alto valor ambiental que se atribuye a la costa Tulum-Punta Allen, y de la Política de desarrollo con sustentabilidad establecida en los diferentes instrumentos de planeación ambiental vigentes para la zona, obligan a los interesados en el aprovechamiento del territorio a implementar nuevas maneras de utilizarlo sin causar deterioro. Por otra parte, la vida moderna en las grandes ciudades está generando cada vez más y con mayor frecuencia, presiones en las personas que afectan su vida familiar, laboral y social. Como alternativa, ha surgido fuertemente la medicina holística, que busca establecer nuevas formas de apreciarnos como seres humanos, como parte de la naturaleza y no como sus amos. De esta coyuntura surge el concepto KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER que pretende el desarrollo de un concepto de turismo alternativo y que propone una mixtura entre el alojamiento tradicional de bajo impacto, de descanso y contemplación, y una clínica holística, de tratamiento y recuperación, concepto totalmente novedoso y que por ende, nace con una gran expectativa de éxito. KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER es un concepto novedoso de turismo alternativo que propone el desarrollo y operación de un Centro Holístico y un Resort, sumamente exclusivo, de muy bajo impacto, enclavado en un ambiente absolutamente natural, para atender a personas con necesidad de descanso, meditación y relajamiento y el encuentro consigo mismas y la naturaleza. El proyecto busca brindar una experiencia de relajación y goce del ambiente del Caribe Mexicano como atractivo a sus visitantes, ofreciéndoles servicios de alojamiento, atención clínica, espacios de meditación, restaurante y SPA, en un ambiente a la vez rústico y confortable. Más aún, el concepto arquitectónico del conjunto KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER armoniza completamente con el entorno porque surge y se acomoda a éste en lugar de modificarlo. El proyecto incluye estructuras que serán casi en su totalidad de tipo hexagonal, hechos a base de materiales de la región, con estructura de columnas y vigas de madera dura tropical; muros, pisos, ventanas y puertas de madera dura tropical y con cubierta de palapa de zacate. Los edificios se distribuyen en el terreno de manera estratégica, aprovechando las áreas abiertas existentes en el predio, para no romper con la imagen natural del medio y respetar las áreas que tengan vegetación, ello con objeto de conformar un escenario de inmersión en la naturaleza y al mismo tiempo de aislamiento, de privacidad. El Centro Holístico consistirá en cinco edificios separados, cada uno de dos niveles independientes entre sí, con espacio para la atención individual o de pequeños grupos, así como un SPA para la atención de grupos. Es un espacio al que acudirán personas que buscan armonizar mente y cuerpo físico con el Ser interior. Y que ofrecerá medicina holística (Aromaterapia, Musicoterapia, Gemoterapia, Tratamientos espirituales y con flores de Bach, Ángeles, Alquimia, Reiki, Programación mental, Runas), así como espacios para Yoga, Meditación, Observatorio, Biblioteca y Tienda. La palabra holístico se ha puesto muy de moda últimamente. Deriva del griego holos que significa todo o entero. Entonces, un conocimiento holístico esta encaminado a captar simultáneamente todos los aspectos que forman una cosa y la manera en que todas esas partes interactúan entre sí para dar como resultante ese objeto, ser vivo o idea tan particular y original que no puede ser confundida con ninguna otra. Tanto el bien como el mal-estar en nuestras vidas son consecuencia de las pautas de pensamientos que forman

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nuestras experiencias. Todos tenemos muchas pautas mentales buenas y positivas; estas las disfrutamos; aprender a fortalecerlas, así como a bloquear aquellas pautas mentales negativas es una meta tanto alcanzable como deseable y es el camino hacia la felicidad. El manejo holístico está vinculado al uso de una nueva estructura mental que permite a las personas tomar decisiones que satisfacen sus necesidades inmediatas, sin poner en riesgo su bienestar futuro o el de las generaciones futuras. Uno principia por definir el entero que se está administrando, en términos de las personas responsables de su administración y de los recursos que tienen disponibles para ello. Enseguida, esas personas estructuran lo que denominamos meta holística, la cual describe la calidad de vida que ellas buscan conjuntamente, lo que tienen que producir para crear esa calidad de vida, y una descripción de como tendrá que ser a un futuro lejano la base de recursos de la que dependen, para hacer sostenible la producción necesaria para crear la calidad de vida que ese conjunto de personas visualiza. El Resort, por otro lado, estará conformado por un conjunto de cinco dormitorios independientes entre sí. Cada uno será de dos niveles, con la estancia –sala de estar-, en la planta baja y el dormitorio en la parte superior. Cada habitación tendrá una capacidad máxima de dos personas y contará con dos camas individuales. La distribución espacial de los dormitorios y el hecho de plantearlos en medio de la vegetación natural existente en el predio, aseguran tanto la privacidad individual como el disfrute de la naturaleza. Adicionalmente, los amplios espacios y la decoración coadyuvarán al confort y al descanso que son la oferta turística del concepto. Todo el conjunto estará complementado por un restaurante ad hoc y contará con la infraestructura de apoyo necesaria para dar un servicio integral, completo, de calidad, como son recepción, planta de tratamiento de aguas residuales, centro de acopio temporal de residuos sólidos, estacionamiento, cuarto de máquinas y áreas de servicio. La imagen objetivo del desarrollo se observa en la Figura 1.

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Figura 1. Planta de conjunto del proyecto KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER.

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El proyecto KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER tiene dos zonas principales. La zona poniente que incluye la recepción así como las áreas de servicios generales (oficina administrativa, cuarto de máquinas, áreas de mantenimiento), y la infraestructura de apoyo (planta de tratamiento, estacionamiento); en tanto que la zona oriente incluye las palapas para el alojamiento de los huéspedes, las áreas operativas del Centro Holístico, y el restaurante. Para seguir con nuestro concepto ecológico, también estamos tomando en cuenta la integración de los servicios requeridos para el proyecto de agua y luz. En el caso de la red de agua potable que se utilizará en el proyecto será a través de la explotación de pozos de agua dulce dentro del terreno sin llegar a afectar el nivel freático en el medio. También tomaremos en cuenta la integración de una planta de tratamiento para la reutilización de las aguas jabonosas y el tratamiento de las aguas negras de una manera limpia y sin afectar el medio, de manera integral, así como la utilización de celdas y calentadores solares que producen una energía limpia, silenciosa y confiable por un período útil de 25 años aproximadamente, la cual nos permitirá la economización de energía eléctrica. A continuación daremos una descripción de cada una de las edificaciones que formaran nuestro proyecto de manera integral.

2.1.1. Zona de servicios La zona de servicios se localizará en la zona poniente del camino que atraviesa el predio, sobre un área ya impactada por la presencia de estructuras actualmente en operación (casa habitación y tienda de conveniencia) y por la actividad antropogénica. Las obras en la zona de servicios ocuparán una superficie total de 525.00 m2, que incluirá la recepción, estacionamiento, cuarto de máquinas y tres cuartos de servicio de mantenimiento y para uso de los empleados (Figura 2).

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Figura 2. Zona de servicios del proyecto, localizada en la esquina Suroeste del predio, al

poniente del camino que atraviesa el predio. En la parte Norte de la zona de servicios tendremos un área de 300.00 m2 con 14 cajones de estacionamiento, el cual estará revestido con una capa de gravilla que nos permitirá tener más área permeable que nos ayudará a la filtración natural del agua de lluvia. En la periferia del estacionamiento se distribuirán el cuarto de máquinas y las áreas de servicio de mantenimiento. El edificio del lobby o recepción, ubicado en el Sur de la zona de servicios, a un costado del camino que atraviesa el predio, será una estructura de un solo nivel, de tipo hexagonal con una superficie construida de 24.00 m2 la cual contará de una estructura de columnas y vigas de madera de la zona, con muros de madera rolliza recubiertos en el interior de cemento con un acabado fino, constará también con una techumbre de palapa de madera rolliza y zacate, y muebles hechos en obra con acabados típicos de la región (Figura 3).

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Figura 3. Planta y vista lateral de la recepción.

Al oriente del camino, frente a la recepción, se instalará la planta de tratamiento de aguas residuales, la cual es un sistema cromaglass, que es un reactor secuencial tipo batch, diseñado para el tratamiento de efluentes sanitarios (Figura 4). El sistema de tratamiento cromaglass, está construido dentro de un tanque de fibra de vidrio reforzada con poliéster, dentro del que se tienen todos los equipos para tratar el efluente sanitario, en tres secciones. El tanque se coloca dentro de una zanja para alcanzar el nivel de escurrimiento por gravedad necesario (1.5 m aproximadamente), se asienta sobre firme de concreto y se entierra.

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Figura 4. Ejemplo de la planta de tratamiento que se empleará.

2.1.2. Zona operativa La zona operativa, localizada en su totalidad al oriente del camino que atraviesa el predio, en la zona más costera, ocupa un área total de 11,282.08 m2, de los cuales únicamente se ocuparán 732.00 m2 para el desplante de las obras. En esta zona se distribuyen estratégicamente seis edificios del Centro Holístico, cinco habitaciones, el SPA y el restaurante, tal como se aprecia en la Figura 5 y explica a continuación.

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Figura 5. Zona Operativa.

El edificio del restaurante (Figura 6), se construirá a partir de una estructura existente en el predio, misma que será reforzada y reconstituida, localizada en el frente de playa, sobre la duna, en la parte Sureste de la zona operativa. Esta estructura, de un sólo nivel, se desplantará sobre una superficie de 110.00 m2, teniendo una altura máxima de 8.00 m, y será de forma hexagonal con una estructura en base a columnas y vigas de madera de la región, con muros de madera rolliza serán recubiertos en el interior de cemento con acabado fino, con una techumbre de palapa de madera rolliza y zacate, muebles hechos en obra con acabados típicos de la región, contando con las áreas de comensales y de preparación de alimentos tomando en cuenta las normas de seguridad requeridas para las mismas. El área de la cocina será de 14.74 m2 y contará con el servicio de instalación hidráulica, sanitaria y eléctrico. La tarja estará conectada a una trampa de grasas antes de dirigir las aguas jabonosas residuales hacia la red de drenaje. Considerando la ubicación de este edificio y ante la ausencia de instalaciones para la preparación de alimentos en el resto de las estructuras proyectadas, éste será el punto principal de reunión de los huéspedes a lo largo del día. Por ello se ha buscado su integración con el medio a través del paisaje y la vida silvestre, recurriendo a trayectos de acceso a través de los caminos de naturales que comunicaran a todos los edificios con este punto, fortaleciendo de manera directa el contacto con el medio ambiente.

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Figura 6. Restaurante.

El edificio del SPA se construirá a partir de una estructura existente en el predio, misma que será reconstituida, localizada en el frente de playa, sobre la duna, en la parte Noreste de la zona operativa. Se trata de una estructura con mampostería, hecha con columnas y trabes de madera, con muros de madera rolliza de la región y techumbre de huano. Las adecuaciones de esta estructura consistirán en el refuerzo estructural, la eliminación de muros y la decoración con muebles hechos en obra. Este edificio, de un solo nivel, será de forma rectangular; con una estructura de columnas y vigas de madera de la región, sin muros y una techumbre de palapa de madera rolliza y huano, con piso de tablones de madera y barandales de madera rolliza con una superficie de 50.00 m2, la cual tendrá una altura máxima de 5.50 m, y contará con tres cubículos de masajes con divisiones de cortina de tela opaca permitiendo la entrada natural de la brisa del mar, contando con área de regaderas y baños para servicio exclusivo del mismo SPA (Figura 7).

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Figura 7. SPA.

El Centro Holístico consistirá de cinco edificios de forma hexagonal con una superficie de desplante de 50.00 m2 y 100 m2 de construcción, en dos niveles, con paredes semiabiertas o incompletas, con una estructura a base de columnas y vigas de madera, con un entrepiso de vigas de madera, muros de madera rolliza recubiertos con cemento con acabado fino, con una techumbre de palapa de madera rolliza y zacate. Cada uno de estos edificios ofrecerá a los huéspedes servicios diferentes y por ello requerirán ser adecuados y decorados ex profeso (ver Figuras abajo). Sin embargo, de manera general, contarán con una estancia por nivel, bien ventilada (por la ausencia de muros), protegidos con tela de mosquitero y/o cortinas de tela, sin más instalación que el servicio sanitario, vestidor, armario y área para bodega. Todas ellas contarán con terrazas al exterior con barandal de madera rolliza. Las escaleras en estos edificios serán interiores con acceso desde el exterior, de tal manera que se pueda acceder al piso superior sin interrumpir las actividades en el piso inferior. Estas obras deben considerarse de tipo temporal, no fijas, ya que se construirán sin cimentación. Las columnas de carga se hincarán de 1.5 a 2 m en el terreno, en posetas que serán estabilizadas mediante compactación por medios mecánicos y utilizando piedra de la región para dar soporte y compresión.

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Figura 8. Clínica Holística: edificio principal, Tratamientos Ángeles, Alquimia, Reiki,

Programación mental. Los procesos de sanación por imposición son una técnica que permite la curación sin intervención de elementos externos. Dentro de las técnicas de imposición se encuentra el Reiki, que proviene de Japón siendo una solución que canaliza energía como medio de sincronización en todo el individuo. La alquimia es un medio de curación por medio de la selección de vehículos alimentarios para la inducción del consumo de sales o elementos órgano-complejos para alcanzar el equilibrio corporal definido como salud. Técnicas de autosanación existen con diferentes esquemas, pero todas confluyen a la programación mental, la cual busca por medio de una actitud positiva en mente, espíritu y cuerpo alcanzar la sanación y armonía universal. Estas actividades se desarrollaran en un ambiente controlado que brinde intimidad y calidez aprovechando los elementos ambientales como marco de trabajo.

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Figura 9. Clínica Holística: Tratamientos espirituales y con flores de Bach, aromaterapia y

musicoterapia. Esta unidad constara de dos niveles que permitan el desarrollo de la labor destinas, en la planta se contara con un ambiente controlado con amplia ventilación inmerso en la vegetación propia del lugar, destinado a el desarrollo de terapias de musicoterapia. En la planta alta se busca brindar una intimidad, contando con un acceso lateral aislado de la planta baja. Pese a contar con amplia ventilación se busca se desarrolle una menor contaminación olfativa para el desarrollo de terapias de aromaterapia. La Aromaterapia, es el uso terapéutico de aceites esenciales extraídos de las plantas. Los aceites esenciales proporcionan a las plantas su fragancia, y sus efectos curativos sobre el cuerpo y la mente son conocidos desde la antigüedad. Los extractos de flores de esas plantas, proporcionan un medio sencillo y seguro para ayudar a otras personas a enfrentarse a las numerosas tensiones de la vida actual. Los remedios son recetados teniendo en cuenta la situación emocional del paciente y están basados en la creencia de que los problemas físicos pueden ser solucionados si primero se mejora el estado mental y espiritual. La terapia musical o musicoterapia, consiste en la utilización de la música y/o de sus elementos (sonido, rítmo, melodía y armonía) por un Musicoterapeuta, en un proceso destinado a facilitar y promover

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comunicación, el aprendizaje, la movilización, la expresión u otros objetivos terapéuticos relevantes, a fin de asistir a las necesidades físicas, psíquicas, sociales y cognitivas del paciente.

Figura 10. Clínica Holística: yoga, masajes, meditación.

En la planta baja de esta unidad se contará con un centro para la práctica de Yoga y otras disciplinas orientales de meditación en movimiento, tales como Tai-Chi. En busca de generar el ambiente conveniente se dotará con pequeños espacios predefinidos con bancos bajos, espacio para colocar colchonetas y zona de demostración, en un ambiente rodeado de vegetación local y sonido de mar. En la planta alta se contará con instalaciones para brindar masajes relajantes y proceder con procesos de meditación profunda por medio de un ambiente tranquilo e inmerso en el cielo, con la sensación de pertenencia con el entorno. Se contará con un acceso externo a este nivel, por medio de una escalera.

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Figura 11. Clínica Holística: gemoterapia y observatorio.

La relación entre el cosmos y la tierra es una de las actividades de sincronización espiritual que conjuga los beneficios de las gemas y cristales con el baño de la influencia de los astros. En este fin, se concibe una zona de tratamiento por medio de gemas y cristales denominada Gemoterapia. Gemoterapia, es un sistema de remedios basados en leyes naturales, no agresivo y carente de tóxicos. Aveces escuchamos hablar de "Gemomedicina" o de "Concentrados de Gemas", estos términos se suelen utilizar por la asociación con la enfermedad o la medicina, la cual indiscutiblemente es real y lógica, pero la denominación correcta es Concentrado de Gemas porque es: un concentrado energético obtenido de pasos muy puntuales a partir de una gema como materia básica. La meditación bajo el cielo caribeño, es un proceso de purificación y sincronía con el entorno, por lo que en la planta alta de esta unidad se brindará la experiencia de participación por la meditación, contemplación y mimetización con el entorno, por lo que se contará con un espacio abierto hacia el cielo en dirección del mar que permita la participación de grupos reducidos de personas en sesiones dirigidas por especialistas. La cosmología maya entiende al cosmos como una extensión de la vida misma, por lo que su búsqueda como elemento de integración al universo es un medio básico para el encuentro con el Ser interno y por tanto para que el resultado de su participación lo ayude a mejorar su calidad de vida.

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Figura 12. Clínica Holística: tienda y salón de usos múltiples.

Las cinco habitaciones con que contará el KAYA’S MAYAN RESORT, se construirán de la misma manera; serán de forma hexagonal con una superficie de desplante de 50.00 m2 y 100 m2 de construcción, en dos niveles, con una estructura en base a columnas y vigas de maderas, con entrepiso de vigas de madera, muros de madera rolliza recubiertos con cemento con acabado fino, con una techumbre de palapa de madera rolliza y zacate. En la planta baja se adecuará una estancia que contará con sala de estar, librero y medio baño. Habrá también una escalera interior de madera de tzalam, que conducirá a la planta alta, en donde se adecuará la recámara que tendrá dos camas individuales, un baño completo con muebles hechos en obra y acabados típicos de la región, con una terraza con barandal de madera rolliza, con puertas, ventanas y closet de madera de tzalam y detalles de madera rolliza (Figura 13). Estas obras deben considerarse de tipo temporal, no fijas, ya que se construirán sin cimentación. Las columnas de carga se hincarán de 1.5 a 2 m en el terreno, en posetas que serán estabilizadas mediante compactación por medios mecánicos y utilizando piedra de la región para dar soporte y compresión.

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Figura 13. Habitación Tipo.

2.2. Dimensiones del proyecto El predio tiene una superficie total de 42,452.34 m2. De ésta, la mayor parte se encuentra limitada o impedida en su desarrollo de acuerdo con los instrumentos de planeación ambiental existentes, por lo que en el predio se han establecido dos zonas: la Zona de Conservación con una extensión de 31,170.26 m2 localizada al poniente y la Zona de Aprovechamiento con una extensión de 11,282.08 m2 localizada al oriente, en la costa. La Zona de Aprovechamiento del predio, es decir, en la que se proyectan las obras que constituirán el KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER incluye también áreas de reserva natural, áreas verdes, andadores y vialidades; además de los cinco edificios del Centro Holístico, el SPA, el restaurante y las cinco habitaciones. El total de obras proyectadas requiere, para su sembrado, de una superficie de 1,185 m2, equivalentes al 10.50 % de la zona de aprovechamiento del predio y apenas 2.79 % del predio. El coeficiente de ocupación del suelo (COS) de las obras proyectadas es de 7.36 % de la zona de aprovechamiento, en tanto que el coeficiente de uso del suelo (CUS) es de 0.15; las obras propuestas se proyectan en las áreas que carecen de vegetación debido a impactos previos, por lo que únicamente se afectarían 703.74.00 m2 de áreas con vegetación con el desplante de las obras, cifra que equivale al 6.23 % de la Zona de Aprovechamiento del predio (Tabla 1, Figura 14).

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Tabla 1. Dimensiones del proyecto Obras Dimensiones

Edificaciones m2 porcentaje Habitaciones 250.00 2.22 Centro Holístico 250.00 2.22 Restaurante 110.00 0.97 SPA 50.00 0.44 recepción 24.00 0.21 Cuarto de máquinas 50.00 0.44 planta tratamiento 24.00 0.21 Área de mantenimiento (3) 72.00 0.64 830.00 7.36

Infraestructura m2 porcentaje estacionamiento 300.00 2.66 andadores mantenimiento 55.00 0.49 andadores turísticos 692.28 6.14 camino existente 1,374.90 12.19 2,422.18 21.47

Áreas naturales m2 porcentaje Zonas naturales (3) 7,431.40 65.87 Áreas verdes (2) 317.73 2.82 Zonas jardinadas (3) 280.77 2.49 8,029.90 71.17

El desarrollo contará con tres grandes áreas naturales cuya superficie total es de 5,936.00 m2 y que se localizarán, una al poniente del camino y dos al oriente. Estas serán áreas sin tránsito, dedicadas específicamente al resguardo de fauna y a la conservación de las poblaciones naturales de flora y fauna. Se contará también con zonas naturales mixtas, es decir, con zonas de área natural y zonas de área verde, con tránsito restringido, que en conjunto ocuparán 1,495.40 m2, localizadas una en la gran área central del desarrollo y otra en el área del cordón de dunas, que se continuará con los parches de vegetación localizados en la zona federal marítimo terrestre adyacente al predio, con el propósito de mantener la vegetación halófita costera presente. Adicionalmente se establecerán dos áreas verdes con área de 317.73 m2, que contarán con vegetación natural pero que se habilitarán como espacios recreativos, como áreas de juego y esparcimiento o para actividades al aire libre, así como jardines en por lo menos 280.77 m2, ornamentados con plantas nativas principalmente.

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Figura 14. Zonificación del área aprovechable del predio.

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2.3. Características particulares del proceso constructivo de las obras proyectadas

El proceso constructivo de las distintas obras proyectadas iniciará con el trabajo topográfico para determinar el sembrado de cada una de éstas en el terreno. Ya ubicadas se hará la limpieza manual del área mínima necesaria para el desplante de obras, rescatando y/o reubicando aquellos ejemplares arbóreos o de palmas que interfieran con el desplante. Se iniciará con el hincado de los postes o columnas de soporte, para lo cual se cavará, por cada columna, una poseta de 1.5 a 2 m de profundidad y de 1.2 m de diámetro. En cada poseta se sembrará o hincará un poste de madera el cual se ubicará en la parte media de la misma, sobresaliendo del nivel del piso un máximo de 20 cm. Alrededor del poste se rellenará con piedra de unos 20 a 30 cm de diámetro que contribuirán a presionar la columna evitando que se desplace de su lugar (Figura 15). La compresión se hará con apoyo de una bailarina.

Figura 15. Detalle de proceso de hincado de columnas de soporte o carga para las

estructuras proyectadas. Ya colocadas las columnas de soporte se unirán perimetralmente mediante trabes de madera dura y pernos de acero inoxidable. Luego se añade material de relleno para nivelar y se conforma una losa de 10 cm de espesor colando un firme de concreto de f´c = 250 kg/m2 con acabado final pulido. Sobre esta base se levantarán los muros que serán de madera rolliza con un acabado en el exterior natural y en el interior con un aplanado de cemento fino, en el cual aplicaremos colores típicos de la región. Las plantas superiores se harán con una estructura a base de columnas y vigas de madera, con entrepiso de vigas y tablas de madera, muros de madera rolliza recubiertos con cemento con acabado fino, con una techumbre de palapa de madera rolliza y zacate.

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En cuanto a las instalaciones que vamos tenemos en instalación hidráulica será a través de una red de distribución que dosificara el agua requerida por servicio en cada edificio, con tubo de PVC hidráulico, la obtención del agua potable será a través de la explotación de pozos existente en el terreno, tomaremos en cuenta que se reciclará el agua jabonosa y se colocara una red auxiliar para su reutilización. En las instalaciones sanitarias serán recolectadas las aguas residuales, a través de una red que las mandará a una planta de tratamiento para su reutilización en el riego de áreas verdes. En las instalaciones eléctricas se contará con una planta auxiliar y en su uso diario se utilizará paneles solares, ubicados en la parte superior de la palapa de cada edificio para su optimización, y también utilizaremos paneles solares como calentadores de agua. Para el interior de nuestros edificios se realizarán muebles hechos en obra con block y cemento con un acabado fino y con pintura, teniendo en acabados de puertas, muebles y persianas la utilización de madera rolliza y madera tzalam. En el área de baños se utilizará piso típico de la región para no romper con el concepto de integración con la zona. La conformación de los andadores proyectados sólo contempla la señalización, así como la limpieza manual de las brechas –la mayoría de las cuales ya existe en el predio debido a clareos previos-, y el acondicionamiento de los márgenes con vegetación y lámparas solares de piso, de baja intensidad lumínica, para ayudar el tránsito nocturno.

2.4. Capacidad Proyectada La capacidad proyectada está en función de la capacidad de alojamiento del proyecto, es decir, en función de los cuartos hoteleros propuestos. En nuestro caso, el Resort incluye cinco cuartos, mismos que se apegan a la definición establecida por el Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial de la región denominada corredor Cancún-Tulum, que a la letra dice: “Es el espacio de alojamiento destinado a la operación de renta por noche, cuyos espacios permiten brindar al huésped servicios sanitarios, área de dormitorio para 2 personas, guarda de equipaje y área de estar, no locales para preparación, consumo o almacenamiento de alimentos y bebidas.” Derivado de lo anterior, la capacidad máxima proyectada es 10 huéspedes. Lo anterior no significa que éste sea el número máximo de usuarios potenciales en un momento dado durante el día, ya que esta cifra podría incrementarse hasta 35 o 40 personas simultáneamente haciendo uso de las distintas áreas del Centro Holístico, el SPA y/o el restaurante, pero no hay forma de determinar a priori esta situación.

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3. VINCULACIÓN CON LOS ORDENAMIENTOS JURÍDICOS APLICABLES EN MATERIA AMBIENTAL Y EN SU CASO, CON LA REGULARIZACIÓN DE USO DE SUELO

El análisis del los instrumentos normativos que aplican al proyecto KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER arroja que éste proyecto, en los términos en que está planteado es congruente con la Política, Usos del Suelo y Criterios de Regulación Ecológica establecidos en el Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial de la región denominada corredor Cancún-Tulum y no contraviene la legislación ambiental vigente. Como se ha señalado, las modificaciones planteadas por la empresa promovente reducen aún más los escasos valores de impacto ambiental reportados previamente y modifican de manera sustancial las inconsistencias del proyecto original con respecto a la normatividad ambiental vigente, haciéndolo totalmente compatible y viable. De cualquier manera se hace un análisis de aquellos criterios que a raíz de la modificación merecen una nueva valoración (Tabla 2). Tabla 2. Criterios significativos del Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial de la región denominada corredor Cancún Tulum aplicables al proyecto KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER. Las modificaciones a la tabla original se hacen en cursivas.

Cat. No. Criterio Valoración C 1 Sólo la superficie mínima indispensable para

el proyecto constructivo podrá ser despalmada.

El diseño del proyecto consideró como primer criterio para la distribución de las obras proyectadas, el aprovechamiento de las áreas que actualmente carecen de vegetación a fin de minimizar el desmonte. Está previsto despalmar únicamente la superficie mínima indispensable para el proyecto constructivo.

C 2 Previo a la preparación y construcción del terreno, se deberá llevar a cabo un programa de rescate de ejemplares de flora y fauna susceptibles de ser reubicados en áreas aledañas, o en el mismo predio.

Está prevista la ejecución de un programa de rescate de ejemplares de flora con objeto de minimizar los impactos sobre este elemento del medio.

C 18 Las cimentaciones no deben interrumpir la circulación del agua subterránea entre el humedal y el mar.

No se utilizarán cimentaciones para el soporte de las obras propuestas, ya que éstas estarán ancladas por columnas de madera hincadas en el suelo, en posetas de 1.5 o 2 m de profundidad y 1.2 m de diámetro, rodeadas de rocas de 20 a 30 cm de diámetro que servirán como apoyo y anclaje de los pilotes.

EI 10 Los desarrollos turísticos y asentamientos humanos que incluyan clínicas, hospitales y centros médicos deberán contar con un

Aunque la nueva propuesta incluye una Clínica Holística, ésta no generará desechos biológico-infecciosos, por lo que no se

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Cat. No. Criterio Valoración sistema integral para el manejo y disposición de desechos biológicos infecciosos.

requiere un Programa o Sistema Integral de Manejo de estos residuos.

FF 5 Los usos del suelo en las áreas adyacentes a las playas de anidación de tortuga estarán sujetos a autorización de impacto ambiental que demuestre la no afectación de las nidadas.

Los usos del suelo considerados en este estudio para la Zona de Aprovechamiento del predio, son los que establece el Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial de la región denominada Corredor Cancún-Tulum y no han sido sujetos a autorización de impacto ambiental. Sin embargo, esta no es una obligación del promovente del proyecto, quien asume dichos usos como jurídicamente válidos por el simple hecho de estar publicados en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado. De cualquier manera las obras y actividades proyectadas no presuponen una amenaza a las nidadas de tortuga marina que eventualmente podrían ocurrir en la zona federal adyacente al predio.

FF 6 En las playas de arribazón de tortugas sólo se permite la instalación de infraestructura fuera del área de influencia marina que será de 50 metros después de la línea de marea alta o lo que, en su caso, determinen los estudios ecológicos.

Las obras proyectadas no ponen en riesgo la capacidad de la playa para el arribo y anidación de tortuga marina. Y, no obstante que no hay evidencia que la playa adyacente al predio sea una playa de arribazón de tortuga marina, están previstas medidas preventivas y de mitigación de impactos para mantener el potencial de arribo de tortuga marina en la playa adyacente al predio.

FF 7 Durante el periodo de anidación los propietarios del predio deberán coordinarse con la autoridad competente para la protección de las áreas de anidación de tortugas.


FF 9 Se prohíbe alterar las dunas y playas en áreas de arribazón de tortugas.

El proyecto no contempla la alteración de las dunas y playas adyacentes al predio.

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Cat. No. Criterio Valoración FF 11 En las áreas adyacentes a las playas de

arribazón de tortugas, de requerirse iluminación artificial, ésta será ámbar, para garantizar la arribazón de las tortugas, debiendo restringirse alturas e inclinación en función de estudios específicos.


FF 15 En las áreas verdes deberán dejarse en pie los árboles más desarrollados de la vegetación original según la especie.

El proyecto considera mantener 5,936.00 m2 de áreas naturales; 1,495.40 m2 de áreas mixtas, es decir, naturales y verdes; en las cuales se mantendrán en pie los árboles y palmas más desarrollados. Además se establecerán 317.73 m2 de áreas verdes y 280.77 m2 de áreas jardinadas, en las que se sembrarán árboles y palmas nativos como parte del programa de reforestación del predio.

MAE 1 En las playas sólo se permite la construcción de estructuras temporales como palapas de madera o asoleaderos.

Las obras proyectadas para la construcción del KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER son a base de madera dura de la región y son estructuras temporales de acuerdo con la definición que establece el Programa de Ordenamiento Ecológico.

MAE 7 No se permite la infraestructura recreativa y de servicio en el cordón de las dunas frontal.

El proyecto no incluye obras en la zona de dunas.

MAE 8 La construcción de edificaciones podrá llevarse a cabo después del cordón de dunas, a una distancia no menor de 40 m de la Zona Federal y en altura máxima de 6 m.

Las obras nuevas proyectadas se localizarán detrás del cordón de dunas y a más de 40 m de la pleamar, sin embargo, las obras existentes que se rehabilitarán (SPA y Restaurante) se ubican sobre la duna, y aunque sólo por pocos metros (3 y 5 m respectivamente) están dentro de zona restringida.

MAE 12 La utilización de los humedales estará sujeta a la autorización de impacto ambiental, que garantice el mantenimiento de los procesos geohidrológicos, calidad de agua, flujo de nutrientes y diversidad biológica.

El proyecto propuesto no se establecerá sobre humedales.

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Cat. No. Criterio Valoración MAE 21 Sólo se permite desmontar hasta el 15 % de

la cobertura vegetal del predio, con excepción del polígono de la UGA 7 que incluye el área de X'cacel -X'cacelito.

Gracias a que en el diseño del proyecto se estableció como criterio el aprovechamiento de las áreas desmontadas, sólo será necesario desmontar 703.74 m2 del total de 1,185 m2 que ocuparán las obras que implican desmonte. Esto equivale a 6.23 % de la Zona de Aprovechamiento del predio.

MAE 45 El aprovechamiento, tala y relleno del manglar en ningún caso deberá de exceder el 10 % de la cobertura incluida en el predio y deberá realizarse de tal forma que no se afecte la continuidad y calidad de los procesos hidrodinámicos y dinámica poblacional de las especies de manglar, así mismo deberá garantizarse la permanencia del 90 % de manglar restante. La porción a desmontar no deberá rebasar el porcentaje de despalme permitido para el predio.

El proyecto no se desarrollará en la zona del predio con presencia de manglar. Dentro de la Zona de Aprovechamiento del predio se conservarán 733.54 m2 de humedal con presencia de mangle.

TU 3 Se podrán llevar a cabo desarrollos turísticos con una densidad neta de hasta 30 cuartos/ha en el área de desmonte permitida.

El proyecto KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER contempla la construcción y operación de 5 cuartos con capacidad máxima de dos personas cada una y se apega a la conceptualización establecida por el Programa de Ordenamiento Ecológico. Considerando que la Zona Aprovechable del predio tiene una superficie de 11,282.08 m2 la densidad neta posible es de 5.04 cuartos. Por lo tanto, la obra proyectada cumple con este criterio de regulación.

TU 15 Las edificaciones no deberán rebasar la altura promedio de la vegetación arbórea del Corredor que es de 12.0 m.

La altura máxima estimada de las obras proyectadas es de 8.00 m.

TU 17 La construcción de hoteles e infraestructura asociada ocupará como máximo el 10 % del frente de playa del predio que se pretenda desarrollar.

Si bien la obra proyectada no es un hotel en el sentido tradicional de la concepción, si pretende llevar a cabo el hospedaje de huéspedes y en ese sentido hay que considerar este criterio. Las obras localizadas en el frente de playa del predio, cuya longitud es de 72 m, ocuparán 17 m del mismo, lo que equivale a 23.61 %, sin embargo, debido a la forma y tipo de las construcciones no se anticipa un impacto

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Cat. No. Criterio Valoración grave por esta situación.

3.1. Normas Oficiales Mexicanas Al desarrollo del proyecto KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER podrían ser aplicables las Normas Oficiales Mexicanas, mismas que se analizan en función del proyecto.

3.1.1. NOM-059-SEMARNAT-2001 Esta Norma Oficial Mexicana tiene por objeto identificar las especies o poblaciones de flora y fauna silvestres en riesgo en la República Mexicana mediante la integración de las listas correspondientes, así como establecer los criterios de inclusión, exclusión o cambio de categoría de riesgo para las especies o poblaciones, mediante un método de evaluación de su riesgo de extinción. La presente Norma es de observancia obligatoria para las personas físicas o morales que promuevan la inclusión, exclusión o cambio de las especies o poblaciones silvestres en alguna de las categorías de riesgo en el territorio nacional, establecidas por esta Norma. En el predio en evaluación se identifican nueves especies de flora o fauna incluidas en los listados de la Norma. De éstas, sólo la palma chit (Thrinax radiata) sería susceptible de recibir algún impacto ya que se distribuye abundantemente en el área de aprovechamiento del predio. Sin embargo, se han considerado medidas de preventivas desde el diseño del proyecto que minimizan las áreas a afectar en donde esta especie está presente, así como medidas de mitigación consistentes en el rescate y reubicación de ejemplares de palma que se localicen en el área de desplante de las obras, y aún medidas de compensación como la reforestación con esta especie en las áreas verdes, áreas naturales y áreas mixtas. La conservación de 5,936.00 m2 de áreas naturales y 1,495.40 m2 de áreas mixtas, es decir, naturales y verdes dentro de la zona de aprovechamiento del predio, garantizan la permanencia de las poblaciones naturales de las especies protegidas en la Norma, por lo que el desarrollo del proyecto no tiene impacto negativo en este aspecto. Por otra parte, si se amplía el área de influencia del proyecto y se considera el potencial de anidación de tortuga marina en la playa adyacente al predio y considerando que se trata de especies incluidas en la Norma Oficial Mexicana, se hace necesario incluir entre las tareas y actividades cotidianas de la empresa, una vez que ésta inicie su etapa operativa, un Programa de Monitoreo y Manejo de Tortuga Marina que contemple las siguientes tareas como mínimo:

1. Registro de nidadas en el frente de playa del predio, mediante una bitácora, cuyos campos de control deberán ser establecidos por la Autoridad Federal.

2. Protección de nidos con cerca de alambre para evitar la depredación por fauna feral o fauna silvestre.

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3. Colocación de avisos que informen a los usuarios de la playa de las prácticas que deben evitarse a efecto de no alterar el desarrollo de las nidadas así como el arribo de las hembras a la playa.

4. Colaboración con las brigadas de protección de la tortuga marina establecidas por la Autoridad Federal.

5. Notificación periódica a la Autoridad Federal responsable.

3.1.2. NOM-022-SEMARNAT-2003 Esta Norma Oficial Mexicana tiene por objeto establecer las especificaciones que regulen el aprovechamiento sustentable en humedales costeros para prevenir su deterioro, fomentando su conservación y, en su caso, su restauración. Las disposiciones de la presente Norma son de observancia obligatoria para los responsables de la realización de obras o actividades que se pretendan ubicar en humedales costeros o que por sus características, puedan influir negativamente en éstos. Para efectos de esta Norma se entiende por humedal costero las unidades hidrológicas integrales que contengan comunidades vegetales de manglares. En este sentido, existe una sección de humedal costero en el predio, tanto en la zona de aprovechamiento como en la zona de conservación del mismo. En ambos casos esta asociación no será afectada por el desarrollo de las obras, ya que el proyecto se diseñó evitando su afectación y asignándole a las áreas en que está presente el humedal un uso de área natural sin acceso o uso. Por otra parte, es importante dejar constancia que la empresa promotora del proyecto KAYA’S MAYAN RESORT, S.A. de C.V., tiene intención y propósito de gestionar ante la federación la autorización de una Unidad de Conservación, manejo y Aprovechamiento Sustentable de la Vida Silvestre para la reproducción y comercialización de las especies Rhizophora mangle, Laguncularia racemosa, Avicennia germinans y Conocarpus erectus, con propósitos de restauración de áreas naturales degradadas.

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3.2. Valoración final de los impactos al ambiente del proyecto KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER

La valoración final de los impactos al ambiente derivados de la ejecución y operación del proyecto KAYA’S MAYAN RESORT & HOLISTIC CENTER se resumen como sigue: 1. Reducción del área natural. El proyecto contempla la conservación de 31,170.26 m2 en la

totalidad del terreno en evaluación. Adicionalmente, dentro de la Zona de Aprovechamiento del predio se mantendrán en condiciones naturales otros 7,431.40 m2. Esta superficie que se mantendrá en condiciones naturales es suficiente para garantizar la permanencia de las interrelaciones y funciones ambientales del predio. Para corroborar esta hipótesis podría implementar un Programa de Monitoreo para verificar la continuidad o variación de los procesos ambientales del ecosistema. Por otro lado, sólo se afectarán 703.74 m2 de áreas con cobertura vegetal en la Zona de Aprovechamiento del predio, lo que representa una afectación de 6.23 % de la superficie. Por ello se concluye que se trata de un impacto de escasa magnitud y significancia.

2. Porcentaje de obras en el frente de playa. Las obras localizadas en el frente de playa del predio, cuya longitud es de 72 m, ocuparán 17 m del mismo, lo que equivale a 23.61 %, en tanto que el Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial de la región denominada corredor Cancún-Tulum, indica que este parámetro no debe ser mayor al 10 %. No se sabe cual es el propósito de este criterio ni a que está encaminado, sin embargo, debido a la forma y tipo de las construcciones no se anticipa un impacto grave por esta situación; en todo caso, se estará al cumplimiento de las condicionantes que la Autoridad indique para revertir el posible efecto derivado de esta situación.

3. Sobreexplotación del acuífero. Una vez desarrollado el proyecto y funcionando a su máxima capacidad -10 huéspedes y 30 visitantes-, se estima un consumo máximo de 10,000 l/día que se extraerían de uno de los pozos existentes en el predio. Dado el volumen, no se considera que dicha extracción genere intrusión salina o que represente una sobreexplotación del acuífero, de cualquier modo se ha solicitado a la CNA la autorización para dicha extracción y se considera pertinente instrumentar un Programa de Monitoreo al Acuífero, solo para estar en la posibilidad de instrumentar medidas correctivas en caso de necesidad. No se considera que este impacto sea significativo.

4. Ampliación de la oferta de servicios turísticos. El desarrollo del proyecto implica la creación de un nuevo concepto de servicio turístico y la creación de por lo menos 30 nuevas plazas de trabajo directas. Esto es benéfico para la región porque contribuye a la consolidación del corredor costero Tulum-Punta Allen. Además, el desarrollo proyectado no modifica el tipo de actividad que tradicionalmente se desarrolla en esta área ni intensifica los impactos debidos al turismo. Este es un impacto ambiental positivo y significativo desde el punto de vista económico, social y turístico.

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Índice de Planos C-1 Planta Conjunto T-1 Planta de techos A-1 Planta Arquitectónica Cuarto A-2 Planta Arquitectónica Centro de Masaje y Yoga A-3 Planta Arquitectónica Observatorio y Gemoterapia A-4 Planta Arquitectónica Centro de Aromaterapia y Musicoterapia A-5 Planta Arquitectónica Salón de Usos Multiples, Tienda y Librería A-6 Fachada y corte cuartos A-7 Arquitectónico Restaurante A-8 Arquitectónico Recepción A-9 Arquitectónico SPA E-1 Planta Estructural Cuarto Tipo E-3 Planta Estructural Restaurante E-4 Planta Estructural Recepción E-5 Planta Estructural SPA IE-1 Planta Eléctrico Cuarto Tipo IE-2 Plano Eléctrico Restaurante, Recepción y SPA IH-1 Instalación Hidráulico Planta Conjunto IS-1 Instalación Sanitario Planta Conjunto IS-2 Instalación Hidráulico-Sanitario y Detalles RR-1 Red de Riego Planta Conjunto

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