MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTALsinat.semarnat.gob.mx/dgiraDocs/documentos/qroo/estudios/... ·...

MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL MODALIDAD PARTICULAR

PROYECTO

RESIDENCIAL PUNTA NIZUC

Boulevard Kukulkán, Km 23.5, Lote 2, fracción 1, Tercera Etapa, Sección “A”, Zona Hotelera, Ciudad de Cancún,

Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo

PROMOVENTE

PENÍNSULA CANCÚN, S.A. DE C.V.

ELABORADO POR

Febrero de 2009

ÍNDICE

Página

I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO, DEL PROMOVENTE Y DEL RESPONSABLE DEL ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL ................................................................................................... 2

I.1 PROYECTO ....................................................................................................................... 2 I.1.1 Nombre del proyecto .................................................................................................. 2 I.1.2 Ubicación del proyecto............................................................................................... 2 I.1.3 Tiempo de vida útil del proyecto ............................................................................... 2 I.1.4 Presentación de la documentación legal ................................................................. 2

I.2 PROMOVENTE ................................................................................................................. 4 I.2.1 Nombre o razón social ............................................................................................... 4 I.2.2 Registro Federal de Contribuyentes del promovente .............................................. 4 I.2.3 Nombre y cargo del representante legal .................................................................. 4 I.2.4 Dirección del promovente o de su representante legal para recibir u oír notificaciones ......................................................................................................................... 4 I.2.5 Nombre o Razón Social ............................................................................................. 5 I.2.6 Registro Federal de Contribuyentes o CURP ............................................................ 5 I.2.7 Nombre del responsable técnico del estudio .......................................................... 5 I.2.8 Dirección del responsable técnico del estudio ........................................................ 5

II. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO .................................................................................................. 6 II.1 INFORMACIÓN GENERAL DEL PROYECTO .................................................................... 6

II.1.1 Naturaleza del proyecto ......................................................................................... 6 II.1.2 Ubicación física del proyecto y planos de localización ........................................ 7 II.1.3 Inversión requerida ................................................................................................ 8 II.1.4 Dimensiones del Proyecto ..................................................................................... 8 II.1.5 Uso actual de suelo y/o cuerpos de agua en el sitio del proyecto y en sus colindancias .......................................................................................................................... 15 II.1.6 Urbanización del área y descripción de servicios requeridos ........................... 17

II.2 CARACTERÍSTICAS PARTICULARES DEL PROYECTO .................................................. 18 II.2.1 Programa general de trabajo .............................................................................. 18 II.2.2 Preparación del sitio ............................................................................................ 18 II.2.3 Descripción de obras y actividades provisionales del proyecto ....................... 18 II.2.4 Etapa de construcción ......................................................................................... 20 II.2.5 Etapa de operación y mantenimiento ................................................................ 25

II.3 DESCRIPCIÓN DE OBRAS ASOCIADAS AL PROYECTO ................................................ 25 II.4 ETAPA DE ABANDONO DEL SITIO ................................................................................ 26 II.5 UTILIZACIÓN DE EXPLOSIVOS ...................................................................................... 26 II.6 GENERACIÓN, MANEJO Y DISPOSICIÓN DE RESIDUOS SÓLIDOS, LÍQUIDOS Y EMISIONES A LA ATMÓSFERA ................................................................................................. 26

III. VINCULACIÓN CON LOS ORDENAMIENTOS JURÍDICOS APLICABLES EN MATERIA AMBIENTAL Y, EN SU CASO, CON LA REGULACIÓN DEL USO DEL SUELO ............................... 30

III.1 INFORMACIÓN SECTORIAL ........................................................................................... 30 III.2 ANÁLISIS DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN ................................................. 30

III.3 PROGRAMA DE ORDENAMIENTO ECOLÓGICO LOCAL DEL MUNICIPIO BENITO JUÁREZ. ..................................................................................................................................... 31 III.4 ANÁLISIS DE LOS INSTRUMENTOS NORMATIVOS ..................................................... 44

III.4.1 Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente .................... 44 III.4.2 Reglamento de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente en materia de Evaluación de Impacto Ambiental............................................. 45 III.4.3 Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo ........................................................................................................................ 45 III.4.4 Reglamento de Ecología y de Gestión Ambiental del Municipio de Benito Juárez 45

III.5 NORMAS OFICIALES MEXICANAS ................................................................................ 46 III.6 PLAN DE MANEJO DEL PARQUE MARINO NACIONAL COSTA OCCIDENTAL DE ISLA MUJERES, PUNTA CANCÚN Y PUNTA NIZUC ........................................................................... 55 III.7 ESTATUS JURÍDICO AMBIENTAL EN EL ÁREA DE ESTUDIO ........................................ 55

IV. DESCRIPCIÓN DEL SISTEMA AMBIENTAL Y SEÑALAMIENTO DE LA PROBLEMÁTICA AMBIENTAL DETECTADA EN EL ÁREA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO .................................. 57

IV.1 DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO ....................................................................... 57 IV.2 CARACTERIZACIÓN Y ANÁLISIS DEL SISTEMA AMBIENTAL ....................................... 57

IV.2.1 Aspectos abióticos ............................................................................................... 57 IV.3 ASPECTOS BIÓTICOS: VEGETACIÓN ............................................................................ 70

IV.3.1 Metodología para la caracterización vegetal del área de estudio ................... 70 IV.3.2 Caracterización vegetal del área de estudio ...................................................... 71

IV.4 ASPECTOS BIÓTICOS: FAUNA TERRESTRE Y/O ACUÁTICA ......................................... 76 IV.4.1 Metodología de la caracterización de fauna del predio .................................... 76 IV.4.2 Especies existentes en el sitio ............................................................................ 77 IV.4.3 Abundancia, distribución, y temporadas de reproducción de las especies en riesgo o de especial relevancia que existan en el sitio del proyecto y su zona de influencia .............................................................................................................................. 77 IV.4.4 Especies de valor científico, comercial, estético, cultural y para autoconsumo 77

IV.5 MEDIO PERCEPTUAL: PAISAJE ..................................................................................... 77 IV.5.1 Valor del paisaje en el sitio del proyecto ............................................................ 78

IV.6 MEDIO SOCIOECONÓMICO .......................................................................................... 78 IV.6.1 Demografía ........................................................................................................... 78 IV.6.2 Vivienda ................................................................................................................. 80 IV.6.3 Urbanización ......................................................................................................... 82 IV.6.4 Salud y seguridad social ...................................................................................... 83 IV.6.5 Factores socioculturales ...................................................................................... 85

IV.7 DIAGNÓSTICO AMBIENTAL ........................................................................................... 85 V. IDENTIFICACIÓN, DESCRIPCIÓN Y EVALUACIÓN DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES .... 87

V.1 METODOLOGÍA IDENTIFICAR Y EVALUAR LOS IMPACTOS AMBIENTALES ................ 87 V.2 IDENTIFICACIÓN DE LAS ACCIONES DEL PROYECTO QUE PUEDEN CAUSAR IMPACTOS ................................................................................................................................. 87

V.2.1 Fase Pre-constructiva .......................................................................................... 87 V.2.2 Fase de Construcción .......................................................................................... 90 V.2.3 Fase de Operación ............................................................................................... 93

V.3 IDENTIFICACIÓN DE LOS FACTORES AMBIENTALES DEL ENTORNO SUSCEPTIBLES DE RECIBIR IMPACTOS ............................................................................................................. 95 V.4 IDENTIFICACIÓN, DESCRIPCIÓN Y ANÁLISIS DE IMPACTOS AMBIENTALES POTENCIALES ........................................................................................................................... 96 V.5 MEDIDAS DE PREVENCIÓN Y CORRECCIÓN DE IMPACTOS..................................... 109 V.6 VALORACIÓN DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES ...................................................... 113 V.7 IMPACTOS RESIDUALES ............................................................................................. 114

VI. PRONÓSTICOS AMBIENTALES Y EN SU CASO, EVALUACIÓN DE ALTERNATIVAS ........ 115 VI.1 PRONÓSTICO DEL ESCENARIO .................................................................................. 115 VI.2 PROGRAMA DE VIGILANCIA AMBIENTAL ................................................................... 116 VI.3 CONCLUSIONES .......................................................................................................... 116

VII. BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................................... 118

Manifestación de Impacto Ambiental, Modalidad Particular Residencial Punta Nizuc PENÍNSULA CANCÚN, S.A. DE C.V.

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CARTA RESPONSIVA DEL PRESTADOR DE SERVICIOS Los abajo firmantes, bajo protesta de decir verdad, manifiestan que la información contenida en la Manifestación de Impacto Ambiental Modalidad Particular del proyecto Residencial Punta Nizuc elaborado por empresa SYLVATICA, S.C ®, y promovido por la empresa Península Cancún, S.A. de C.V., que se pretende realizar en el Lote 2, fracción 1; Tercera etapa, sección “A” de la Zona Turística Hotelera de Cancún, Municipio Benito Juárez, Quintana Roo, México, fue obtenida a través de la aplicación de las mejores técnicas y métodos comúnmente utilizadas por la comunidad científica del país y del uso de la mayor información disponible, así como las medidas de prevención y mitigación propuestas son las más efectivas para atenuar los impactos ambientales identificados, y que en tal sentido la información que se presenta bajo su leal saber y entender, es real y fidedigna y que saben en la responsabilidad en que incurren los que declaran con falsedad ante Autoridad Administrativa distinta de la judicial, tal y como lo establece el Artículo 247, Fracción I, 420 Quarter del Código Penal Federal y el Artículo 36 del Reglamento de la Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente en Materia de Evaluación de Impacto Ambiental y el Correlativo en los Estados. Promovente: Arq. Juan Javier Alamilla Flores Firma: __________________________ Domicilio: Boulevard Kukulcán Km. 23.5, zona hotelera de Cancún, Municipio Benito

Juárez, Quintana Roo. Consultor: SYLVATICA, S. C. ® Responsable técnico: Biol. Elizabeth Tejeda Loya Cédula Profesional: 2808058 Firma: _________________________ Domicilio: Av. Nader No. 8, interior 416, Supermanzana 5, Plaza Nader, Cancún, Benito

Juárez, Quintana Roo. Colaboradores:

Biol. Ma. Blanca Domínguez Victorica Cédula profesional No. 2197548 Biól. Luis A. Guillermo García Cédula profesional No. 2213115 Biol. Leticia Cuautle Rosano Cédula profesional No. 5198661 M.C. Aleph Jiménez Domínguez Cédula profesional en trámite


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I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO, DEL PROMOVENTE Y DEL RESPONSABLE DEL ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL

I.1 PROYECTO

I.1.1 Nombre del proyecto “Residencial Punta Nizuc”

I.1.2 Ubicación del proyecto El proyecto se localizará en el predio marcado como lote dos, fracción uno; localizado en el Boulevard Kukulcán Km. 23.5, zona hotelera de Cancún, Municipio Benito Juárez, Quintana Roo (Figura 1).

I.1.3 Tiempo de vida útil del proyecto Se estima una vida útil de 50 años, sin embargo, debido a que las edificaciones estarán expuestas a intemperismos, será necesario realizar un mantenimiento periódico de las instalaciones. Aunado a ello, debe considerarse que el proyecto se ubica en una zona susceptible a huracanes y ante la ocurrencia de este tipo de eventos las instalaciones podrían ser afectadas reduciendo con ello su vida útil.

I.1.4 Presentación de la documentación legal Se adjunta a este documento copia de la escritura pública número 2,080, registrada en el Libro Tomo XLV cuadragésimo quinto, Folio 3P051PS8, de fecha 6 de marzo de 2006 que contiene el Acta Constitutiva de la empresa “Península Cancún, S.A. de C.V.” y de la cual dá fe el Lic. José de Jesús Romo Lira, Notario Público Número 16, de la ciudad de San Francisco del Rincón, Estado de Guanajuato (Anexo I). Se adjunta a este documento copia del acta pública No. 3,579 de fecha 29 de abril de 2008, que contiene el poder general para pleitos y cobranzas limitado que otorga la sociedad denominada “Península Cancún, S.A. de C.V.” al Sr. Juan Javier Alamilla Flores, pasado ante la fe del Lic. José de Jesús Romo Lira, Notario Público Número 16, de la ciudad de San Francisco del Rincón, Estado de Guanajuato (Anexo II). Se adjunta a este documento copia de la escritura pública número 36,807 de fecha 13 de julio de 2006, que contiene el Contrato de Compra-Venta del lote dos, fracción uno, pasado ante la fe del notario Lic. Julio Cesar Traconis Varguez, Notario Público suplente de la Notaría 30 en el Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo (Anexo III).


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Figura 1. Localización del sitio del proyecto. El predio para el desarrollo del proyecto “Residencial Punta Nizuc” se localiza en la tercera etapa de la zona hotelera de Cancún, Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo.


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I.2 PROMOVENTE

I.2.1 Nombre o razón social Península Cancún, S.A. de C.V.

I.2.2 Registro Federal de Contribuyentes del promovente PCA0603063C7

I.2.3 Nombre y cargo del representante legal Juan Javier Alamilla Flores, con poder para pleitos y cobranzas.

I.2.4 Dirección del promovente o de su representante legal para recibir u oír notificaciones

Boulevard Kukulcán Km. 23.5, zona hotelera de Cancún, Municipio Benito Juárez, Quintana Roo; Tel: 01 (333) 777 78 80 ext. 4121, (998) 147 45 72; correo electrónico: [email protected] y [email protected].


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RESPONSABLE DE LA ELABORACIÓN DEL ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL

I.2.5 Nombre o Razón Social SYLVATICA, S. C. ®

I.2.6 Registro Federal de Contribuyentes o CURP SYL-971007-KF8 (documento anexo).

I.2.7 Nombre del responsable técnico del estudio La Representante legal de la empresa es la Biol. Elizabeth Tejeda Loya con cédula profesional número 2808058, el responsable de la integración del estudio es el M.C. Aleph Jiménez Domínguez, Geomática a cargo del Biol. Luis Armando Guillermo García con cédula profesional número 2213115 y la Biol. Leticia Cuautle Rosano con cédula profesional número 5198661 y la responsable de la revisión final del estudio es la Biol. Blanca Domínguez Victorica con cédula profesional número 2808058,

I.2.8 Dirección del responsable técnico del estudio Av. Nader No. 8, interior 416, Supermanzana 5, Plaza Nader, Cancún, Quintana Roo. Teléfonos: 01(998) 892 04 92, Fax: (998) 887 14 72, E-mail: [email protected].


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II. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO II.1 INFORMACIÓN GENERAL DEL PROYECTO

II.1.1 Naturaleza del proyecto

El proyecto es una obra nueva que se propone desarrollar sobre un predio urbano localizado en la zona de Punta Nizuc en la Tercera Etapa de la Zona Hotelera de Cancún, Benito Juárez, Quintana Roo. Se trata de la construcción de un desarrollo vertical de departamentos, por lo que el proyecto se incluye en el Sector Terciario, y dentro de éste corresponde a los subsectores comercio y actividad inmobiliaria y de alquiler. El proyecto “Residencial Punta Nizuc” consiste de una obra nueva que se realizará en un predio donde existe actualmente una torre habitacional. La Torre de departamentos de “Residencial Punta Nizuc” se trata de un proyecto independiente de la torre ya existente, sin embargo contará con las ventajas que derivan de dicha obra, toda vez que será posible utilizar la infraestructura de servicios ya instalada, así como las obras adicionales que requerirá la nueva obra y que permanecen en el predio. Cabe indicar que la torre existente ha sido ya autorizada de manera parcial condicionada en Materia de Impacto Ambiental por parte de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT) mediante oficio No. 04/SGA/0457/07 de fecha 02 de abril de 2007, a través de su Delegación Federal en Quintana Roo. En el ámbito municipal, la torre existente se desarrollo al amparo del permiso de construcción 54,759 de fecha 30 de noviembre de 2006 emitido por la Dirección General de Desarrollo Urbano. La Torre constituirá una edificación de 13 niveles y Mezzanine, que contará con cuatro departamentos en los niveles 1 al 10, 6 departamentos que ocuparán los niveles 11 y 12 y 4 pent-houses en el nivel 13 y Mezzanine; para un total de 50 viviendas. El proyecto Residencial Punta Nizuc ocupará una huella de desplante de 703.93 m2 y una superficie total de construcción de 10,232.00 m2, que corresponden a un coeficiente de ocupación de suelo (COS) de 5.33 % y coeficiente de uso de suelo (CUS) de 0.77, respectivamente; ambos dentro de los parámetros urbanos permitidos. Los parámetros urbanos que aplican al proyecto de la Torre fueron plasmadas por el Ayuntamiento de Benito Juárez, el cual apegado a las disposiciones jurídicas vigentes emitió la constancia de uso de suelo con los siguientes parámetros de construcción

a) Un porcentaje ocupación (COS) del 30 % b) Un coeficiente del uso de suelo (CUS) de 1.25 c) Una altura máxima de 14 pisos o 48.00 metros d) Una densidad de 104 ctos/ha o 72 viv/ha


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En términos de densidad hay que destacar que considerando los datos señalados en el inciso d) el proyecto Residencial Punta Nizuc, tiene autorizado un total de 50 viviendas, que sumadas a la torre existente alcanza una densidad total de 88.8 viviendas. La densidad autorizada es de 95 viviendas por lo que no se rebasa esta restricción. Al respecto, el factor de conversión utilizado para obtener el número de viviendas a partir del número de cuartos autorizados es de 1.44. Este valor resulta de dividir 104 cuartos entre 72 viviendas, con base en lo indicado en la constancia de Uso de Suelo de fecha de 31 de octubre de 2008, mediante oficio CUS/920/08. El sitio donde se propone la construcción del proyecto es propiedad del promovente y se adquirió por su ubicación privilegiada en la zona hotelera de Cancún, donde el desarrollo está planeado y regulado por un Programa Parcial de Desarrollo Urbano.

II.1.2 Ubicación física del proyecto y planos de localización El proyecto se localizará en el predio marcado como lote dos, fracción uno, localizado en la Tercera Etapa, sección “A” de la Zona Turística Hotelera de Cancún, Municipio Benito Juárez, Quintana Roo, México, a la altura del kilómetro 23.5 del Boulevard Kukulkán. El predio ocupa un área de 13,196.77 m2, y los vértices que delimitan el polígono que conforma el predio del proyecto, se presenta en la Tabla I, donde se indican las coordenadas geográficas (UTM, WGS-84), para cada uno de los vértices:

Tabla I. Coordenadas geográficas de cada uno de los vértices que conforman el predio.

Vértice Coordenadas Geográficas (WGS 1984 UTM,

Zona 16 Norte, Metros) X Y

1 520,197 2,325,842

2 520,192 2,325,848

3 520,046 2,325,735

4 519,788 2,325,536

5 519,819 2,325,495

6 519,822 2,325,499

7 519,861 2,325,540

8 519,894 2,325,568

9 519,938 2,325,604

10 519,975 2,325,636

11 520,005 2,325,667

12 520,047 2,325,711


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Vértice Coordenadas Geográficas (WGS 1984 UTM,

Zona 16 Norte, Metros) X Y

13 520,077 2,325,746

14 520,129 2,325,790

15 520,195 2,325,841

FUENTE: Datos obtenidos en campo con el empleo de un GPS Marca GARMIN, Modelo 76, con precisión de 6 m.

II.1.3 Inversión requerida

El desarrollo de la obra proyectada, su equipamiento, acabados y obras exteriores, así como los costos por concepto de trámite y gestión, requerirán de una inversión estimada de 160’405,000.00 (CIENTO SESENTA MILLONES CUATROCIENTOS CINCO MIL PESOS 00/100 M.N.) de pesos, que se invertirán de acuerdo al flujo de inversión mensual que demande el proyecto de construcción. Se considera que el tiempo estimado de recuperación de la inversión será de 10 años.

II.1.4 Dimensiones del Proyecto La obra propuesta tiene una superficie de desplante aproximada de 703.93 m2, por lo que el coeficiente de ocupación del suelo (COS) es de 5.33 %. Esto sumado al COS calculado para el desarrollo de la torre ya existente da un total de 13.79 %, el cual es menor al máximo permitido de 30 % tal como se ilustra en la Tabla II. En la superficie abierta se contempla la construcción de una alberca y pérgolas que ocuparan una superficie de 411.48 m² y el estacionamiento con 2,118.00 m² según se muestra en la Tabla III. Se estima que la superficie total de construcción del proyecto de la Torre será de 10,232.00 m2, por lo que el coeficiente de uso del suelo (CUS) será de 0.77, que aunado al CUS de la torre existente da un total de 1.36, lo cual es ligeramente mayor al coeficiente de ocupación de suelo permitido de 1.25, en el predio en mención (Tabla IV). Ante tal situación es pertinente considerar el criterio ecológico CG-55 que a la letra dice “Para optimizar el uso del suelo en la zona urbana se aumentará el coeficiente de utilización del suelo y se disminuirá proporcionalmente el coeficiente de ocupación del suelo”. Este criterio promueve la edificación de torres, ya que favorece el CUS. si se disminuye proporcionalmente el COS. Acatando dicho principio, se tiene que al desarrollar el proyecto el COS total será de 13.79% y se tiene un COS autorizado de 30% por lo que existe un excedente del COS de 16.21%.


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Por otra parte, el proyecto en general, incluyendo las dos torres, tendrá un CUS de 1.36, mientras que el CUS autorizado es de 1.25, por lo que el proyecto sobrepasa en 0.11 el parámetro autorizado. Considerando ambos parámetros, el COS y CUS, que presentará el proyecto general al final de su construcción, y a la luz del Criterio General CG-55 se cumple con la proporción establecida en el mismo. De tal manera que se puede afirmar que el proyecto acata todos los lineamientos urbanos que le aplican.


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Tabla II. Se presenta las características de las obras y los parámetros urbanos establecidos para su desarrollo.

*Para compensar este valor se acataron los principios propuestos en el Criterio General CG 55 del Programa de Ordenamiento Local del Municipio Benito Juárez.

Tabla III. Se presenta cuadro comparativo del desplante de las obras existentes en el predio, construidas y autorizadas, y el de las obras proyectadas para Residencial Punta Nizuc.

Zonificación

Edificaciones Superficie

Existentes y/o concluidas

Proyectadas Residencial Punta

Nizuc (m²) (%)

Áreas abiertas

Andadores 229.27 229.27

Estacionamiento 1,817.00 2,118.00 3,935.00 Jardines y áreas comunes 6,801.51 6,801.51

Alberca y Pérgolas 411.48 411.48 822.96 6

Subtotal 11,788.74 83

Superficie con obras

desplantadas

Torres 703.93 703.93 1,407.86 11

Superficie total 13,196.60 100

Proyecto Superficie de

ocupación (m²)

COS (%)

Superficie de construcción

(m²) CUS

Densidad cuartos

autorizados

Conversión de cuartos a viviendas

Altura Cajones de estacionamiento

Pisos Metros

Torre existente 1,121.41 8.46 7,917.00 0.59 56 38.8 13 45.5 100

Residencial Punta Nizuc

703.9 5.33 10,232.00 0.77 72 50 13 48 100

Total 1,825.31 13.79 18,149.00 1.36 128 88.8 200 Máximo

permitido 3,959.03 30 16,495.96 *1.25 137 95 14 48 2 por cuarto

hotelero


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La descripción del proyecto, por niveles, se indica a continuación: ••• Sótano y Cuarto de Maquinas En Sótano de la Torre del proyecto Residencial Punta Nizuc, se encuentra ubicado el cuarto de maquinas con una superficie de 110.00 m2, el cual tiene acceso por medio de la escalera de servicios ubicándose en un lugar seguro para los usuarios y de fácil acceso para los encargados de mantenimiento y supervisión del mismo; así mismo en la fachada posterior del edificio en la parte de playa, se encuentra un núcleo de baños de 60.20 m2 para comodidad de los usuarios de playa y también el área de maquinas de la alberca con una superficie de 38.16 m2; se trata de aprovechar el espacio resultado de la cimentación que puede ser utilizable y que no genera ningún impacto ambiental adicional. ••• Planta baja En planta baja se proyecta ocupar 627,83 m2 para el desplante de la torre, ubicándose aquí el área de lobby, y servicios comunes para los propietarios; entre los servicios ofrecidos aquí se encuentra sala de juntas, recepción vestíbulo, Home Theater (teatro en casa), y restaurante. Como se señaló previamente, lo anterior significa que el proyecto tendrá un coeficiente de ocupación del suelo (COS) de 8.49 % para su desplante, el permitido es de 30 % del terreno. Pese a la presencia de la torre ya existente, con un COS de 8.49 %, que conjuntamente sumarán 13.79 %, cantidad menor al 30 % máximo establecido. ••• Primer al décimo nivel Cada piso del primer al decimo nivel cuenta con 4 unidades tipos, teniendo 2 tipo A idénticos en la distribución y dos del tipo B también con la misma distribución, mismos que están formado por las siguientes áreas: En el área social cuenta con un recibidor, cocina con barra bar, sala comedor con vista al mar y un baño de visitas. El área privada cuenta con una recámara principal con baño, dos recámaras con closet y baño; así como un cuarto de servicio con baño y un área de lavado. En total la construcción de las 4 unidades en condominio ocuparán 693.00 m2 de superficie en cada nivel incluyendo las terrazas. ••• Undécimo nivel El undécimo nivel contará dos departamentos tipo “A” en las esquinas y en el centro con la planta baja de los departamentos tipo “C”. La superficie de este nivel es de 693.00 m2 con terrazas.


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••• Duodécimo nivel Departamentos tipo “A” en las esquinas y en el centro con la planta alta de los departamentos tipo “C”. La superficie de este nivel es de 540.80 m2 con terrazas. ••• Décimo tercer nivel El décimo nivel contará cuatro unidades departamentos tipo C y D. 2 unidades de la suite tipo C (planta baja) y 2 unidades de la suite tipo D (planta baja), la superficie es de 693.00 m2. ••• Mezzanine El Mezzanine es la planta alta del nivel 13, y forma parte de los mismos departamentos de éste nivel, la superficie es de 540.80 m2. Para ilustrar el proyecto, además de los planos que se incluyen en el anexo correspondiente, en la Figura 2 puede verse el detalle del sembrado del mismo, mientras que en la Figura 3, se muestra el alzado frontal de la edificación.

Tabla IV. Se presenta el número de unidades por nivel y el acumulado de superficies construidas, proyectadas por nivel para la Torre.

Área Obra Superficie (m2)

Sótano Cuarto de Maquinas 208.16

Planta Baja Lobby

627.83

Primer nivel 4 unidades 693.00

Segundo nivel 4 unidades 693.00

Tercer nivel 4 unidades 693.00

Cuarto nivel 4 unidades 693.00

Quinto nivel 4 unidades 693.00

Sexto nivel 4 unidades 693.00

Séptimo nivel 4 unidades 693.00

Octavo nivel 4 unidades 693.00

Noveno nivel 4 unidades 693.00

Décimo nivel 4 unidades 693.00

Undécimo nivel 4 unidades 693.00

Duodécimo nivel 2 unidades 540.80


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Décimo tercer nivel 4 unidades 693.00

Mezzanine 0 unidades 540.80

Total 50 viviendas 10,232.00


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Figura 2. Desplante del proyecto. Se muestra el croquis de desplante de la Torre del proyecto Residencial Punta Nizuc sobre el predio.


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Figura 3. Alzado frontal. Se muestra un croquis del alzado frontal del proyecto. El edificio de trece niveles alcanzará una altura máxima de 48 m.

II.1.5 Uso actual de suelo y/o cuerpos de agua en el sitio del proyecto y en sus

colindancias De acuerdo con el dictamen publicado a través del Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo con fecha de 21 de agosto de 2008, en el Tomo II, Número 81 Extraordinario, Séptima Época, y como se encuentra especificado en la Constancia de Uso de Suelo con fecha 31 de octubre de 2008 expedida por la Dirección General de Desarrollo Urbano del Municipio de Benito Juárez (documento anexo), el predio marcado como lote dos, fracción uno, localizado en la Tercera Etapa, sección “A” de la Zona Turística Hotelera de Cancún, Municipio Benito Juárez, Quintana Roo, México, a la altura del kilómetro 23.5 del Boulevard Kukulcán, propiedad de Península Cancún, S.A. de C.V. actualmente tiene uso de suelo Turístico Hotelero Densidad Alta, clave TH12. Respecto al Programa Parcial de Desarrollo Urbano del Polígono de 885.08 has al Sur de Punta Nizuc, Cancún, Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo el lote de interés está indicado con el número de lote 4. Originalmente el lote carecía de aprovechamiento o uso ya que se encontraba baldío y casi desprovisto de vegetación (Figura 4). En la zona sólo la berma de servicios adyacente presenta áreas jardinadas, y vegetación ornamental que se encuentra confinada en áreas específicas del predio y que forma parte del proyecto ya existente, en tanto que la vegetación ubicada en la zona federal marítimo terrestre actualmente es prácticamente inexistente ya que se encuentra afectada luego del paso del huracán Wilma

SECCION TRANSVERSAL


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••• Colindancias El predio colinda al norte con el Boulevard Kukulcán, que es la única vía de comunicación terrestre existente en la zona hotelera de Cancún, y se utiliza para tránsito local. Al sur colinda primero con la zona federal marítimo terrestre y luego con el Polígono III del Parque Marino Costa Occidental de Isla Mujeres, Punta Cancún y Punta Nizuc, que únicamente tiene uso recreativo de bajo impacto

Figura 4. Uso actual de suelo en el predio. El predio es un lote en desarrollo que carecía de uso o aprovechamiento (izquierda). El área del proyecto actualmente se encuentra se encuentra con vegetación secundaria herbácea, en general desprovisto de ella (derecha). Sobre la imagen se aprecia el desarrollo de la torre ya existente.

Los linderos noreste y suroeste del predio permanecen baldíos o con obras de equipamiento urbano. Muy próximo al predio, en dirección Suroeste se localiza el parque recreativo Wet ‘n Wild con usos recreativos y náuticos. El cuerpo de agua que se encuentra adyacente al predio es el Mar Caribe el cuál es utilizado con fines de esparcimiento. También está próxima la Laguna Nichupté que es utilizada para la recreación y usos náuticos. Ampliando el rango, se encuentran


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hoteles, restaurantes y comercios establecidos, pues el área, como prácticamente toda la zona hotelera de Cancún, tiene uso turístico.

II.1.6 Urbanización del área y descripción de servicios requeridos El predio en el que se pretende la construcción del proyecto Residencial Punta Nizuc es un predio urbano y cuenta con servicios públicos ya que FONATUR lo comercializa completamente urbanizado. Los servicios requeridos durante la etapa de operación del proyecto son energía eléctrica, agua potable, alcantarillado, tratamiento de aguas residuales, servicio de recolección de residuos sólidos, seguridad pública y privada, telefonía y comunicación, conectividad vial, entre otros. Todos estos servicios están disponibles en la zona hotelera de Cancún y se cuenta con las facilidades que aseguran su abasto. En la operación de las suites, si se toma en cuenta que el volumen promedio diario de agua utilizado es de 400 L/hab/día (clase socioeconómica residencial, clima cálido), y el número promedio de ocupantes previsto es de 4 hab/viv, y que se proyectan 50 unidades de vivienda, sobre la base de la población de proyecto, a la dotación y a los coeficientes de variación diario y horario, los gastos medio diario, máximo diario y máximo horario estimados para su uso serán de 1.03703, 1.4518 y 2.2503 L/s respectivamente1

1 CNA. 2007. Manual de agua potable, alcantarillado y saneamiento. Datos básicos FONATUR. 2000. Estrategia de Desarrollo Urbano y Turístico del Corredor Cancún-Riviera Maya 2025


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II.2 CARACTERÍSTICAS PARTICULARES DEL PROYECTO

II.2.1 Programa general de trabajo La construcción del proyecto se realizará en 36 meses que abarcarán la preparación del sitio y la construcción de obras e infraestructura. El programa general de trabajo se presenta en el Tabla V.

II.2.2 Preparación del sitio La preparación del sitio consistirá en el levantamiento topográfico. No se requerirá de instalaciones provisionales, toda vez que será utilizada la ya existente, y que fue implementada para el desarrollo de las obras que se encuentran actualmente sobre el predio. No se realizará desmonte y despalme, dado que el área de desplante está desprovista de vegetación. Para determinar las curvas de nivel se requerirá realizar trabajos topográficos, mismos que se ejecutarán con estacas y balizas, teodolito y estadal, así como, una cuadrilla de topografía. Se realizará la nivelación del terreno en el predio que consiste en el relleno con sascab y su compactación, hasta alcanzar el nivel necesario para el levantamiento de las obras. Esta actividad se realiza con maquinaria pesada y demanda el acarreo de material de relleno proveniente de algún banco de material pétreo autorizado, así como el empleo de agua como compactante.

II.2.3 Descripción de obras y actividades provisionales del proyecto Para el desarrollo del proyecto se hará uso de diversas obras provisionales, ya existentes relativas a un desarrollo anterior y que se encuentran disponibles y habilitados para el uso del actual, tales como una bodega de materiales que hará las veces de almacén y zona de distribución. Estas ocupan un área aproximada de 100 m2 y actualmente se ubican en zonas de fácil acceso sobre los márgenes del predio, de tal manera que facilitan la circulación y movimiento de vehículos y personal que trabaja dentro de la obra. Tiene muros de block y techumbre de lámina de cartón, sin piso. A un costado de la bodega se ha acondicionado un área techada para la instalación de un tinaco para agua potable destinada al consumo de los trabajadores, el cual tendrá tapa hermética, así como llave de paso para mantener la calidad potable del agua. Se hará uso también una oficina provisional de obra ya construida, que será utilizada por el personal responsable de la dirección de los trabajos y en la que se resguardarán planos y documentos varios. Construida con muro de block y techumbre de lámina de asbesto o similar.


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Tabla V. Cronograma de trabajo. Los conceptos que involucra el proyecto se presentan calendarizadas por bimestres.

Actividades Meses

2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36

Estudio de mecánica de suelos

Proyecto Ejecutivo y obras de infraestructura

Contacto y análisis de contratistas

Elaboración de catálogos

Conformación de equipo de trabajo

Cimentaciones

Estructura

Albañileria

Acabados

Albercas (tercer nivel)

Cancelerías

Carpinterías

Impermeabilizaciones

Instalaciones eléctricas

Instalaciones sanitarias

Instalaciones hidráulicas

Instalaciones especiales

Azoteas

Pintura

Aire acondicionado

Alberca (planta baja)

Trabajos complementarios y pruebas

Jardineria y obras exteriores

Limpieza


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Se construirá una pileta para almacenar agua y áreas provisionales para reunir los residuos y materiales de desecho que genere la obra, tales como madera, tramos de varilla, acero, alambre, cable, poliducto, etc. Estos materiales permanecerán temporalmente en el sitio, y serán retirados periódicamente y depositados en el lugar que indique la autoridad municipal. Los servicios sanitarios provisionales se proveerán mediante sanitarios portátiles que se rentarán para el caso.

II.2.4 Etapa de construcción Involucra las actividades de conformación de plataformas para desplante del edificio, excavaciones, obra civil, hidráulica y electromecánica con sus redes de servicio, las conexiones requeridas y señalización. Existe actualmente la formación de terraplenes para la vialidad interna y zona de estacionamiento ya que el desarrollo de estas obras conformaba las actividades de un proyecto anterior realizado en el área del predio. Las afectaciones al medio natural derivadas de las actividades de esta etapa serán provocadas principalmente por el empleo de maquinaria pesada y uso de materiales de origen pétreo. Las actividades se describen en los siguientes apartados: Formación de terraplenes para vialidades internas y plataformas para desplante de la edificación. Una vez concluido el trazo y con las cotas de proyecto definidas, se realizará el relleno compactado con materiales pétreos inertes, es decir, libre de materia orgánica, conocido en la localidad como sascab, cuyo origen es roca caliza que se extrae del sustrato inmediato inferior a la roca intemperizada. Los camiones verterán a volteo el sascab sobre los tramos, formando camellones gruesos que luego serán extendidos con tractor tipo bulldozer, nivelados con motoconformadora, agregándosele agua en la proporción que fije el laboratorio de control de calidad de materiales, normalmente entre el 3 y el 5 % del volumen, debido a que para un grado de compactación del 90 al 95 % de su peso volumétrico seco máximo (PVSM) se requiere entre 14 y 18 % del volumen de agua, sin embargo, el material contiene humedad natural del banco, por lo que únicamente se agregará el volumen faltante, posteriormente se compacta con rodillo de acero, conocido como compactador vibratorio autopropulsado. Después de obtener la base de terracería de sascab compactada al 95 %, sobre ésta se colocará otra base del mismo material y compactación con 20 cm de espesor. Finalmente, sobre estas capas se colocará concreto de 8 cm de espesor en secciones de 3 X 3 m. El procedimiento de construcción de las banquetas se hará de manera similar al de la superficie de rodamiento, solamente que estas tendrán una altura de 10 cm más sobre el rasante.


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••• Introducción de infraestructura Ya conformado el terraplén y previo a la edificación de las obras se hace necesario preparar el terreno para recibir la infraestructura para la conducción de insumos y desechos hacia y desde el predio. Las actividades principales son: Excavación de zanjas. Una vez realizado el trazo del desplante del proyecto se ubicarán los ejes de los diferentes sistemas formando las redes de agua potable, drenaje y canalizaciones eléctricas, se procederá a la apertura de zanjas por medios mecánicos. Durante la excavación de las zanjas se conservará, en la medida de lo posible, la verticalidad de las paredes, incluyendo el afine de las mismas y del fondo de la excavación sujetándose a las dimensiones preestablecidas. El fondo de la zanja será aplanado y correctamente perfilado y se eliminarán piedra, raíces o afloramientos rocosos, etc. Durante la excavación, y antes de colocar la plantilla, se podrán adoptar algunas variaciones en cuanto al tamaño de las excavaciones, siendo permitido por parte de las autoridades estatales en la materia la excavación de zanjas con anchos de 65 cm hechos con zanjadoras (rocksaw) para alojar tuberías hasta de 450 mm (18”ø), las profundidades se realizarán de acuerdo al diseño. La maquinaria utilizada para esta actividad será una zanjadora de cadenas y una retroexcavadora con martillo hidráulico, así como, un tractor para recoger el producto de la rezaga que no se utilice en el relleno de zanjas. Conexiones. Para interconectar la tubería hidráulica de P.V.C. y formar líneas de conducción y circuitos, se utilizarán diversos tipos de conexiones, para cambiar la dirección del flujo del agua, derivar o unir sistemas de igual o diferente diámetro, cerrar los extremos de una línea, unir tubería a válvulas o piezas metálicas bridadas o con rosca, y componer fallas en una línea ya tendida, estas conexiones incluyen coples, codos, tes, silletas, reducciones y tapones para unir y ramalear tubería desde 13 mm de diámetro, también es posible unir la tubería a tubería de asbesto-cemento o acero, ya que se dispone de uniones mecánicas como son los adaptadores bridados o de compresión. Rellenos. Una vez concluida la instalación y alineación de la tubería, dejando al descubierto totalmente los cruceros y uniones hasta verificar las pruebas hidrostáticas necesarias y posteriormente a estas se completará dicho relleno. La primera parte del relleno se hará con material de banco o material producto de excavación con zanjadora en su caso, colocado y compactado manualmente a ambos lados de la tubería, hasta completar un nivel de 30 cm como mínimo arriba del lomo del tubo y se continuará el relleno compactando al 90% de su PVSM, en capas sucesivas de 25 cm hasta llegar a la subrrasante.


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Atraques. Los atraques tienen por objeto evitar que por efecto de los empujes producidos por la presión, la línea se mueva y se afecten sus acoplamientos. El tamaño y tipo de atraque por instalar depende de los esfuerzos que se produzcan, y estos, a su vez, dependen de factores tales como el diámetro interior de la tubería, la presión máxima en la línea (presión de prueba de campo), tipo de accesorio, ángulo de deflexión y tipo de suelo. Los atraques constituyen medios de anclaje entre la tubería, accesorios y la pared de la zanja, por lo que deben construirse y tener resistencia adecuada antes de ser sometidos a la prueba de presión. Drenaje sanitario. Se realizarán excavaciones para la formación de cepas, donde se colocarán tuberías de concreto de 4” de diámetro, esta red descansará sobre una cama de sascab. Una vez colocada la tubería se procederá a rellenar las cepas con el mismo material producto de la excavación. Los pozos de visita serán de forma cónica, con una profundidad de 1.50 m, con un diámetro interior en la parte más estrecha de 0.6 y de 1.20 m en la parte más amplia; se construirán con block y se juntarán con mortero de sascab-cemento; las tapas y el brocal serán de concreto y se asentarán con el mismo tipo de mortero anterior. Drenaje pluvial. Consiste en la construcción de un sistema de absorción, mediante la instalación de un sistema de alcantarillas, donde se recolectarán las aguas pluviales, que posteriormente se inyectarán a pozos profundos que contarán con cajas areneras para la filtración de este líquido, antes de pasar al manto freático. Agua potable. Se realizará la excavación de cepas para la colocación de las tuberías, mediante el uso de maquinaria. La red que será de tubo de polietileno de alta densidad de ½”, descansará sobre una cama de sascab compactado, las cepas se rellenarán con material producto de la excavación. Electrificación y alumbrado. Se realizará la excavación de cepas de 60 cm, de manera manual para la introducción del tendido de la red subterránea de electricidad. Se compactarán el piso y las paredes de estas fosas a un mínimo de 90 %, y se procederá al vaciado de concreto y la colocación de la red que será de tubería de PVC de 75 mm de diámetro. La separación de los ductos se realizará con separadores de fibra de vidrio, plástico o espuma de poliuretano. Las cepas se rellenarán con el material producto de la excavación. ••• Proceso constructivo de las edificaciones Esta etapa iniciará a partir del primer mes con las obras preliminares, sin embargo, las actividades constructivas propiamente dichas, cimentación y pilotaje, levantamiento


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de la estructura, albañilería, acabados e instalaciones en general, iniciarán tal como se ilustró previamente, en el cronograma de trabajo. Según se avance en la conformación de la estructura (columnas, trabes y losas), se irán realizando las tareas de instalación eléctrica, telefónica, aire acondicionado, hidráulica y la hidrosanitaria. Estas actividades iniciarán a partir del quinto mes y se prolongarán hasta trece meses. La obra negra deberá estar concluida al décimo mes. Los acabados abarcarán del octavo al dieciseisavo mes, a la par que los trabajos de instalación de cancelerías y carpintería, e irán abarcando las áreas o zonas en las que la obra civil haya concluido. Por último, pintura impermeabilización y la decoración, así como la introducción del mobiliario en las habitaciones y áreas públicas, abarcará los últimos meses de esta etapa. ••• Requerimientos de personal e insumos Personal Durante la etapa de preparación del sitio y constructiva será necesaria la contratación de personal de manera temporal. La relación del volumen de personal a contratar se incluye en la Tabla VI. En total, se estima que serán necesarios alrededor de 26,100 jornales para concluir las obras propuestas.

Tabla VI. Personal a contratar en la Etapa Constructiva. Personal Unidad Cantidad

Ayudante especializado jornal 4,500 Of. Albañil de 1ra. jornal 4,000 Of. Carpintero de obra negra jornal 4,000 Of. Fierrero jornal 4,500 Topógrafo jornal 300 Cadenero/estadalero jornal 300 Cabo jornal 4,500 Maniobrista jornal 4,000 suma 26,100

La operación del proyecto habitacional, requerirá de personal que será contratado de manera permanente, principalmente para atender el mantenimiento. Se estima un mínimo de 25 personas para ocupar las plazas cuyo desglose se incluye en la Tabla VII.

Tabla VII. Personal a contratar en la Etapa Operativa. Personal Cantidad Administrador 1 Personal de mantenimiento 4 Personal de limpieza 8


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Personal Cantidad Seguridad 5 Personal Áreas Comunes 7 TOTAL 25

Insumos En la Tabla VIII se presenta la relación de algunos insumos materiales previstos que se utilizarán en la etapa constructiva del proyecto. La demanda de agua cruda estimada para la realización del proyecto será 20.0 m3 por día, que serán abastecidos mediante pipas provenientes de la toma más próxima, el agua potable para consumo de los trabajadores se proporcionará en tambos de 20 litros con despachador, este líquido será adquirido en los comercios cercanos. En este punto es importante indicar que los insumos serán adquiridos en comercios locales. Los materiales pétreos y otros recursos naturales no renovables serán adquiridos, previa comprobación de que cuenten con los permisos actualizados para su explotación.

Tabla VIII. Se presenta la relación de algunos de los insumos que serán requeridos para el desarrollo del proyecto, agrupados por tipo de obra a realizar.

Nombre Unidad Cantidad Acero de refuerzo del No. 2 Kg 320,641.84 Acero de refuerzo del No. 3 kg 112,668.00

Acero de refuerzo del No. 10 kg 278,493.00

Agua m3 200

Alambre recocido kg 20,254.00

Muro de block m² 4,969.00

Bombeo de concreto m3 2,863.00

Concreto premezclado f'c=350 kg/cm2 m3 1,650.00

Concreto premezclado f'c=250 kg/cm2 m3 1,213.00

Cimbra m² 18,319.67

Sustancias De acuerdo con la información proporcionada por el desarrollador, la obra no requerirá del manejo de sustancias diferentes a las declaradas en la lista de insumos. Energía y combustibles Durante la etapa de construcción la energía eléctrica necesaria para la maquinaria menor será abastecida por medio de la línea eléctrica de CFE, y por medio de plantas de energía con capacidad de 70 Amperes por línea de 220.


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Para la operación del proyecto, la alimentación eléctrica se proporcionará a través de una línea de baja tensión con transformadores de 500 KVA implementados en el predio, relativos a las obras ya existentes. Por otra parte, se estima que los combustibles necesarios para la construcción serán de 1,520 litros de diesel para maquinaria. Maquinaria y equipo La relación de maquinaria y equipo previsto para utilizarse en la etapa de construcción se indica en la Tabla IX.

Tabla IX. Relación de equipo y maquinaria a utilizar. Equipo y maquinaria Horas Grúa sobre orugas Link Belt LS-108 160 Retroexcavador sobre neumáticos 580-C 200

Perforadora Rot. Autopropulsada 240

Bomba autocebante de 3” de diámetro 580

Camión con pipa para agua 8,000 litros 240

Tránsito Nacional K-E 2,400

Nivel Fijo National 1,200

II.2.5 Etapa de operación y mantenimiento La operación del proyecto habitacional será atendida por el personal que a propósito contrate la Administración a fin de hacer funcional las áreas administrativas, operativas y de mantenimiento. Sin embargo, el mantenimiento de de los condominios, será responsabilidad de cada uno de los adquirentes o propietarios. Dada la naturaleza del proyecto, la mayor parte de los residuos que serán generados serán del tipo domésticos, que por lo general son de baja o nula toxicidad y/o peligrosidad. Los residuos sólidos de tipo doméstico serán dispuestos en bolsas de plástico, concentrados y almacenados temporalmente hasta ser trasladados por el servicio de limpia pública hacia el sitio de disposición final del Municipio Benito Juárez. El control de la fauna nociva se realizará mediante la fumigación periódica de las áreas susceptibles a su incidencia, utilizando siempre los plaguicidas recomendados por la Comisión Intersectorial para el Control del Proceso y Uso de Plaguicidas, Fertilizantes y Sustancias Tóxicas (CICOPLAFEST), así como los indicados en la Guía de Plaguicidas Autorizados de Uso Agrícola vigente.

II.3 DESCRIPCIÓN DE OBRAS ASOCIADAS AL PROYECTO No se prevé ningún tipo de obra, adicional o asociada a las ya indicadas.


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II.4 ETAPA DE ABANDONO DEL SITIO No se tiene contemplado abandonar el sitio, ya que se trata de una construcción, de viviendas, y se pretende ocupar de manera permanentemente, al menos, mientras la vida útil del inmueble lo permita, lo que, con el mantenimiento adecuado, a la estructura e instalaciones, se estima en al menos 50 años.

II.5 UTILIZACIÓN DE EXPLOSIVOS Con base a la información proporcionada por el desarrollador, no se considera el uso de explosivos para la realización del proyecto.

II.6 GENERACIÓN, MANEJO Y DISPOSICIÓN DE RESIDUOS SÓLIDOS, LÍQUIDOS Y EMISIONES A LA ATMÓSFERA Para cada etapa del proyecto, se describen los tipos de residuos a generar y sus características; cuando fue posible determinarlo a priori, el volumen, forma y/o lugar de disposición, así como la infraestructura y formas de recolección, manejo y disposición final. Asimismo, se señala la disponibilidad de servicios e infraestructura en la localidad y/o en la región para su manejo y disposición adecuados. ••• Preparación del sitio Durante esta etapa, los residuos generados serán principalmente residuos sólidos derivados de la remoción de los materiales que conforman el suelo del predio, así como algunas herbáceas. También se generarán restos orgánicos (heces fecales), que serán colectados en los sanitarios portátiles que se rentarán para dar servicio a los trabajadores. La empresa arrendadora será la encargada de la disposición final de tales desechos. La maquinaria y los vehículos de motor que operarán en esta etapa generarán emisiones a la atmósfera producto de la combustión de sus motores, sin embargo, gracias a las corrientes de aire provenientes de la costa, dichos contaminantes se dispersarán rápidamente en la atmósfera. ••• Etapa de construcción Durante esta etapa se prevé la generación de residuos sólidos inorgánicos y orgánicos. Entre los primeros tenemos restos de arena, materiales de construcción, pedacería de block, losa, cemento, madera, vidrio, plástico, aluminio, poliuretano, trozos de ductos eléctricos, tubería de cobre, etc.


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Dicho material será acumulado en una zona del predio donde no dificulte el avance de la obra. Los restos de pedacería pequeños se dispondrán en tambos de 200 litros. Periódicamente, los residuos sólidos serán cargados en volquetes y trasladados fuera del predio hacia el sitio de disposición final de residuos sólidos urbanos del Municipio de Benito Juárez. El traslado, al igual que la etapa anterior, deberá hacerse en las horas de menos tráfico vehicular y también se deberán cubrir los materiales con una lona a fin de reducir su dispersión a la atmósfera. En esta etapa se producirán cantidades importantes de desechos que potencialmente pueden ser reutilizables, por lo tanto se favorecerá su separación, clasificación y comercialización adecuadas. Se espera la generación de papel, plástico, vidrio, aluminio, madera y cartón. El aluminio, generalmente es recolectado por los propios trabajadores quienes lo venden en los centros de acopio existentes en la zona. También se generarán residuos orgánicos como heces fecales, que serán colectados en los sanitarios portátiles que se rentarán para dar servicio a los trabajadores. La empresa arrendadora será la encargada de la disposición final de tales desechos. La maquinaria y los vehículos de motor que operarán en esta etapa generarán emisiones a la atmósfera producto de la combustión de sus motores, sin embargo, gracias a las corrientes de aire provenientes del mar, dichos contaminantes se dispersarán rápidamente en la atmósfera. La operación de la maquinaria también causará ruido y radiaciones calóricas, sin embargo, su ocurrencia será local, temporal y limitada al horario laboral. Las ráfagas de viento podrían dispersar basura a las zonas cercanas, especialmente materiales ligeros como bolsas de plástico, restos de cartón y de envolturas de papel, por lo que los terrenos aledaños podrían verse afectados y será necesario evitar dejar expuestos al viento tales materiales, así como la construcción de un tapial perimetral. Por último, se generarán residuos sólidos de papel, envolturas, botellas, etc., del consumo personal de los mismos trabajadores. Estos desechos serán recolectados en tambos de 200 litros y retirados por medio del servicio de limpia municipal. ••• Etapa de operación Residuos Sólidos. En la operación del proyecto habitacional, los residuos sólidos urbanos se refiere a los residuos de origen doméstico que se generarán de cada una de las 50 viviendas proyectadas. Los residuos sólidos que se generarán serán principalmente de tipo doméstico, los cuales deberán ser retirados de los distintos cuartos y áreas operativas del proyecto y depositados en los contenedores que existirán para tal fin. Tales desechos se concentrarán y almacenarán brevemente para


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ser retirados diariamente por el servicio de limpia pública. La disposición final estará a cargo del servicio de limpia municipal, que transportará los desperdicios al sitio de disposición final municipal. Considerando una generación promedio de 1.2 Kg de residuos sólidos urbanos por habitante, la generación diaria esperada una vez que la Torre esté ocupada en su totalidad, es de 240.0 Kg (50 suites X 4 hab/viv X 1.2 Kg/hab). 2 Aguas residuales. Con base en la población de proyecto y los coeficientes de Harmon y de Seguridad3, se calcularon las aportaciones media diaria, máxima instantánea y máxima extraordinaria en 82.9629, 280.8296 y 421.244 L/s respectivamente, de aguas residuales una vez que la Torre esté ocupada en su totalidad. Por otra parte las aguas residuales, tanto las grises (de proceso), como las negras (sanitarias), se canalizarán a la red de drenaje municipal y de ahí a la planta de tratamiento. El agua de la alberca y pérgolas será tratada con químicos requiriendo únicamente recambios parciales. ••• Residuos peligrosos Debido a la naturaleza del proyecto no se espera la producción de residuos peligrosos. Los aceites quemados de los vehículos que operarán en la obra no afectarán a ésta o al entorno inmediato, ya que los servicios para tales vehículos se realizarán fuera del predio. Los aceites que se empleen en la operación de la maquinaria y equipo del proyecto deberán ser confinados en recipientes libres de fuga y resguardados en lugar seguro dentro del área operativa correspondiente, de los cuales ya se cuenta con almacenes apropiados y habilitados para su confinación, a consecuencia del desarrollo de un proyecto anterior. Eventualmente los recipientes deben ser entregados a una empresa autorizada que cuente con registro vigente por parte de la autoridad competente, quien se responsabilizará de la disposición final del residuo. Son considerados residuos peligrosos las estopas, trapos, papel o cartón impregnados con grasas, aceites quemados, gasolina o diesel, así como los envases que contienen dichas sustancias. Con la finalidad de prever cualquier situación de riesgo por la disposición inadecuada de este tipo de residuos, se colocarán botes para el depósito exclusivo de todo tipo de estopa, trapos o papeles impregnados de grasas, aceites, gasolina o diesel, mismos que serán entregados, periódicamente, a los servicios de transporte de residuos que cuenten con registro actualizado emitido por la SEMARNAT para realizar dicha actividad.

2 Colegio de Biólogos de Quintana Roo, A.C. 2006. Estudio de Intermunicipalidad para el manejo de residuos sólidos en la zona Norte del Estado de Quintana Roo. 3 CNA. 2007. Manual de agua potable, alcantarillado y saneamiento. Datos básicos FONATUR. 2000. Estrategia de Desarrollo Urbano y Turístico del Corredor Cancún-Riviera Maya 2025


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••• Infraestructura para el manejo y la disposición adecuada de los residuos Por ubicarse en un predio urbano, el sitio del proyecto cuenta con servicios como la red de drenaje sanitario, abastecimiento de agua potable, líneas de conducción de energía eléctrica, servicio municipal de recolecta de basura y sitio de disposición final. Los residuos que requieran un manejo especial, como es el caso de los peligrosos, en caso de generarse se entregarán a empresas autorizadas para su recolección y disposición. Durante la operación, se producirán aguas grises provenientes de las habitaciones y otras áreas de servicio, las cuáles serán conducidas a la red de drenaje. La red de drenaje sanitaria estará separada de los colectores pluviales para evitar la saturación de las líneas en la temporada de lluvias. La red sanitaria del conjunto conectará a la red de drenaje municipal y de ésta a una planta de tratamiento. En las áreas administrativas se propiciará una cultura de eficiencia en los procesos que permitirá generar menos desperdicios, papel principalmente y se procurará el reciclamiento y reutilización del mismo. La presencia de una estructura de red informática reducirá considerablemente el flujo de oficios internos y los archivos en papel, permitiendo ahorros. Igualmente, los responsables del aseo, intendencia y mantenimiento del proyecto Residencial Punta Nizuc desarrollarán sus actividades con eficiencia para evitar el desperdicio de insumos de limpieza y agua. Sin embargo, como no se puede evitar la generación de basura, en todas las áreas públicas se dispondrán botes contenedores que deberán estar rotulados con el tipo de desperdicio que pueden contener y se establecerá un programa de separación y reciclado de basura.


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III. VINCULACIÓN CON LOS ORDENAMIENTOS JURÍDICOS APLICABLES EN MATERIA AMBIENTAL Y, EN SU CASO, CON LA REGULACIÓN DEL USO DEL SUELO

III.1 INFORMACIÓN SECTORIAL

El proyecto se ubica dentro del Sector Terciario, Subsector Comercio y Actividad Inmobiliaria y de Alquiler.

III.2 ANÁLISIS DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN

El predio donde se pretende la construcción del proyecto Residencial Punta Nizuc se ubica en la denominada tercera etapa de Cancún, para la cual aplica el Programa Parcial de Desarrollo Urbano del Polígono de 885.08 has, al Sur de Punta Nizuc, Cancún Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo. Con base en éste, y para el lote en donde se proyecta edificar la Torre, el predio del proyecto tiene un uso de suelo turístico hotelero condominal Clave TH12, en base a la constancia de uso de suelo emitida por la Dirección General de Desarrollo Urbano con el Oficio No. CUS/920/08 de fecha 31 de octubre de 2008 (documento anexo). Los parámetros urbanos establecidos en la constancia de uso de suelo, para la fracción 1 Lote 2, y que son congruentes con los parámetros establecidos por el H Ayuntamiento Benito Juárez a través de su Dirección General de Desarrollo Urbano, se muestra en la Tabla X.

Tabla X. Se indican los Parámetros Urbanos contenidos en la constancia de uso de suelo para la fracción 1 Lote 2, que corresponde al predio del proyecto.

Parámetro Urbano Fracción 1 Cumple

Uso de suelo Turístico Hotelero Condominal Densidad Alta

Si

Clave TH12 Si

Superficie 13,196.77 m²

% m²

C.O.S. 30 3,959.03 Si

C.U.S. 1.25 16,495.96 Si

Densidad 72 viv/ ha ó 104 ctos/ha Si

No. máx. de viv. 95 -

No. máximo de ctos. 137 Si

Altura en piso 14 Si

Altura en metros 48.00 Si

Estacionamiento Dos cajones por cada cuarto hotelero


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El proyecto, tal y como se expone en el presente estudio, cumple con los parámetros urbanos planteados en la constancia de uso de suelo emitida por la autoridad municipal con los instrumentos de regulación urbana sobre los cuales se sustentó la citada constancia.

III.3 PROGRAMA DE ORDENAMIENTO ECOLÓGICO LOCAL DEL MUNICIPIO BENITO JUÁREZ. Con base al Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez, la zona del proyecto se ubica en la Unidad de Gestión Ambiental UGA 09 denominada “Zona Hotelera de Cancún” la cual tiene asignada una política de aprovechamiento urbano con PDU (Programa de Desarrollo Urbano), y densidad máxima bruta promedio hasta de 30 ctos/ha. En esta unidad de gestión los parámetros urbanos están supeditados a lo que establece el Programa de Desarrollo Urbano vigente (Figura 5). El desarrollo del proyecto está sujeta al cumplimiento de criterios ecológicos generales y específicos, de éstos últimos se tienen 45 criterios ecológicos. No todos los criterios aplican al tipo de proyecto que se pretende desarrollar, ya sea por que se refieren a componentes ambientales inexistentes en el predio o a que tratan sobre actividades diferentes a las que aquél involucra. Del análisis presentado puede concluirse lo siguiente: Para el proyecto Residencial Punta Nizuc, son aplicables 32 criterios generales y 16 criterios específicos. De los criterios específicos, en la categoría de Asentamientos Humanos (AH), sólo dos son aplicables al proyecto, mientras que para la categoría de Manejo de Ecosistemas (ME), Aprovechamientos Turísticos (DT) y Flora y Fauna (FF) se consideran cuatro, este último considerando la naturaleza de las obras proyectadas, así como su localización en una zona urbana colindante con la zona federal marítimo terrestre. Respecto a los criterios de construcción (CO) y de Equipamiento e Infraestructura (EQ) sólo se considera un criterio aplicable respectivamente. A continuación se presenta la revisión comentada de cada uno de los criterios aplicables al proyecto, mismos que se describen y analizan a continuación:


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Figura 5. Ubicación del predio en UGA 09. Croquis del Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio Benito Juárez, donde se muestra la UGA 09 y la ubicación del predio del proyecto.

CG-01: Como lo establece la Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo, en su artículo 132, las personas físicas o morales quedan obligadas a proporcionar un porcentaje del terreno a construir, preferentemente como área verde, lo que en su caso siempre será permeable, con los siguientes porcentajes: a) En predios con área menor a 100 metros cuadrados se destinará como mínimo

10 % de la superficie total del predio,


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b) En predios de 101 hasta 500 metros cuadrados, se destinará como mínimo 20 % de la superficie total del predio,

c) En los lotes de 501 a 3,000 metros cuadrados, se destinará como mínimo 30 % de la superficie total del predio, y

d) En los lotes de 3,001 metros cuadrados en adelante se destinará como mínimo 40 % de la superficie total del predio.

Se establece que en lotes mayores a 3,000 m2, se destinará como mínimo el 40 % de la superficie total como área permeable. El predio de interés tiene una extensión de 13,196.77 m2, por lo tanto debe mantener, como mínimo, 40 % de la superficie total del predio en condiciones permeables, preferentemente como área verde. El desarrollo del proyecto anterior al actual contempla en lugar áreas abiertas, ocupando estas cerca de 12,931.02 m2 que corresponde al 90.25 % del predio, de las cuales tienen destinadas al momento un área de 6,801.51 m2 que se conservan como superficie permeable, por lo que se cumple con este criterio al momento. CG-02: La superficie que se permite desmontar es el área de aprovechamiento máxima permitida para el desplante del proyecto, incluyendo la totalidad de las obras consideradas, las vialidades e infraestructura, el equipamiento y las áreas verdes. Para la UGA 09, el porcentaje de desmonte permitido, lo establece el Programa de Desarrollo Urbano vigente, mismo que se vincula con el coeficiente de ocupación del suelo y otros parámetros urbanos establecidos por la Dirección General de Desarrollo Urbano. El coeficiente de ocupación de suelo (COS) máximo permitido es del 30% para el predio, por lo que la suma del coeficiente de ocupación de suelo de las construcciones ya existentes y del proyecto en cuestión da un total de 13.79 %, el cual se encuentra por debajo del límite establecido. CG-05: Deberá obtenerse el cambio de uso del suelo en terreno forestal, cuando se pretenda la remoción total o parcial de la vegetación de los terrenos forestales para destinarlos a actividades no forestales, de acuerdo con el Inventario Nacional Forestal y de Suelos. El predio donde pretende desarrollarse el proyecto se encuentra, en su mayor parte, carente de vegetación, a excepción de 5 ejemplares de palma Chit (Thrinax radiata) presentes en el área de desplante (Figura 6). En cuanto al trámite del cambio de uso de suelo, este se tramitará en su momento, por ahora el presente se elaborará para obtener la autorización en materia de impacto ambiental.


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Figura 6. Área de desplante. El área de desplante del proyecto en su mayor parte se halla desprovista de vegetación. Se pueden observar algunos ejemplares de palma Chit que serán reubicados para su preservación.

CG-09: El material pétreo, sascab, calizo, tierra negra, tierra de despalme, madera, materiales vegetales y/o arena, que se utilice en la construcción de un proyecto deberá provenir de fuentes y/o bancos de material autorizados. Entre las medidas de prevención de impactos ambientales se considera adquirir el material pétreo, sascab, calizo, tierra negra, tierra de despalme, madera, materiales vegetales y/o arena que utilice en la construcción del proyecto de fuentes y/o bancos de material autorizados, debiendo conservar las facturas o comprobantes como prueba de cumplimiento. CG-11: En la construcción de todo proyecto y en forma previa al desmonte y/o a la nivelación del terreno deberá realizarse un Programa de Colecta Selectiva de Flora y de Material de Propagación dentro del predio, este Programa deberá incluir la información señalada en el anexo Consideraciones para la realización de Colecta Selectiva de Flora y de Material de Propagación. Se realizará un Programa de Colecta Selectiva de Flora y de Material de Propagación el cual contará con la información requerida dentro del anexo en mención.


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CG-12: Las actividades recreativas que se desarrollen en zonas de anidación y reproducción de la fauna silvestre con estatus de protección señalada en la normatividad federal aplicable, requieren de un programa cuyo objetivo sea el de preservar los sitios de anidación y reproducción. No existen indicios de que el predio sea una zona de anidación de fauna, y dado que en su mayor parte esta se encuentra carente de vegetación, su condición no permite que sea un área propicia para el resguardo o reproducción de especies de fauna silvestre. CG-13: Previo al desarrollo de cualquier obra o actividad se deberá de ejecutar un Programa de Colecta Selectiva de Fauna, poniendo especial atención a la de lento desplazamiento, según se establece en el anexo Consideraciones para la Colecta Selectiva de Fauna. Se realizará un Programa de Colecta Selectiva de Fauna el cual contará con la información requerida dentro del anexo en mención. CG-14: El chapeo y desmonte del predio deberá realizarse de acuerdo a lo indicado en el anexo Consideraciones para la realización de Chapeo y Desmonte. Como se muestra en la figura anterior, el predio es carente de vegetación por lo que no existe la necesidad de llevar a cabo actividades de chapeo y desmonte. CG-15: En las unidades de gestión ambiental urbanas o suburbanas, al concluir la etapa de construcción del proyecto debe ejecutarse un programa de arborización y jardinado que se apegue a lo señalado en el anexo Programa de arborización y jardinado. Durante el proyecto Residencial Punta Nizuc no se pretende establecer áreas jardinadas salvo conservar las ya existentes en el predio. CG-16: El derribo del estrato arbóreo deberá ser direccionado para evitar daños a la vegetación que se conservará en pie. En el predio de interés; no se realizará el desmonte ni el derribo de estrato arbóreo en el área de desplante del proyecto. Se pretende reubicar seis ejemplares de palma Chit (Thrinax radiata) para su preservación, pero a excepción de lo anterior el área del proyecto está desprovista de vegetación y no se llevarán a cabo ninguna actividad de derribo.


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CG-17: No se permite la disposición de materiales derivados de obras, excavaciones o rellenos sobre la vegetación nativa, áreas naturales, de reforestación, de arborización, Zona Federal Marítimo Terrestre, cuerpos de agua y áreas marinas. No se pretende la realización de obras y actividades sobre la Zona Federal Marítimo Terrestre ni la disposición de materiales derivados de obras, excavaciones o rellenos sobre la vegetación nativa, áreas naturales, de reforestación, de arborización o en cuerpos de agua y áreas marinas. CG-19: En hoteles, campos de golf y clubes deportivos, los desechos orgánicos deberán emplearse en la generación de composta para fertilizar sus áreas verdes, en un área acondicionada para tal efecto dentro del predio. El proyecto es un desarrollo de viviendas, cuyos desechos orgánicos están destinados a ser confinados dentro de contenedores dispuestos dentro del área acondicionada para tal efecto dentro del predio, y estos desechos serán recolectados por el servicio de recolección de basura teniendo como destino final el basurero municipal. Los desechos orgánicos tales como heces fecales y orina derivados del uso de la habitación regular de las viviendas serán canalizadas a través de la red de drenaje municipal, donde llegarán a la planta de tratamiento Municipal. CG-21: Los proyectos deberán incluir acciones para el ahorro del recurso agua, así como medidas de prevención de contaminación del manto freático. Para evitar la contaminación del manto freático está prevista la conexión a la red de drenaje sanitario municipal, la cual está conectada a una planta de tratamiento. Sin embargo se presentará una Propuesta de Ahorro del Recurso Hídrico y Captación de Agua de Lluvia. CG-25: Deberá favorecerse la captación de agua de lluvia como fuente alterna de agua para riego y actividades agropecuarias, lavado de instalaciones, suministro sanitario u otros potenciales. Se presentará una Propuesta de Ahorro del Recurso Hídrico y Captación de Agua de Lluvia ante la autoridad correspondiente. CG-27: Las áreas jardinadas en zonas urbanas, suburbanas, turísticas, recreativas, residenciales e industriales deberán incluir especies nativas. No podrán utilizarse especies consideradas como invasoras por la Comisión Nacional para el Conocimiento y Uso de la Biodiversidad (CONABIO) o que afecten por su forma de crecimiento la infraestructura urbana. Ver anexo Programa de arborización y jardinado. Durante el proyecto Residencial Punta Nizuc no se pretende establecer áreas jardinadas salvo conservar las ya existentes en el predio.


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CG-30: No se permite verter hidrocarburos y productos químicos no biodegradables al suelo, cuerpos de agua y/o mar. Entre las medidas de prevención de impactos ambientales se considera vigilar que el manejo de hidrocarburos y productos químicos no biodegradables durante las distintas etapas del proyecto, se realice sin riesgo de derrames accidentales. CG-31: La disposición final de residuos únicamente podrá realizarse en los sitios previamente aprobados para tal fin. Entre las medidas de prevención de impactos ambientales se considera realizar la disposición final de residuos sólidos urbanos en donde señale la autoridad competente, conservando las facturas por disposición final a fin de comprobar el cumplimiento de este criterio. CG-32: Se promoverá la reutilización de las aguas residuales previo cumplimiento de las disposiciones legales vigentes en materia de calidad de aguas. El proyecto contempla la canalización de las aguas residuales a la red de drenaje sanitario municipal por lo que no está prevista su reutilización. CG-33: Durante las diferentes etapas del proyecto deberán contar con un programa integral de manejo ambiental (minimización, separación, recolección y disposición final) de desechos sólidos y líquidos, que incluya medidas preventivas para el manejo y disposición adecuados de grasas, aceites e hidrocarburos. Entre las medidas de mitigación de impactos ambientales se considera contar con un Programa Integral de Manejo Ambiental de Desechos Sólidos y Líquidos. CG-34: Todas las obras y proyectos deberán considerar áreas específicas para el almacenamiento de residuos. Entre las medidas de prevención de impactos ambientales se considera establecer áreas específicas para el almacenamiento temporal de residuos sólidos urbanos. CG-35: No se permite el uso del fuego para la disposición final de residuos sólidos municipales. Los residuos sólidos serán dispuestos en el sitio de disposición final señalado por la autoridad competente.


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CG-36: No se permite el uso del fuego en las actividades de chapeo y desmonte. No se hará uso de fuego para esta actividad ya que no se realizarán actividades de desmonte en el área de aprovechamiento del proyecto. CG-41: Los proyectos que generen aguas residuales (negras, azules, grises, jabonosas), deberán disponerlas a través del sistema de drenaje municipal o bien a través de algún sistema de tratamiento de aguas residuales cumpliendo en todo momento con la normatividad vigente aplicable. El proyecto prevé que las aguas residuales sanitarias serán conducidas a través del sistema de drenaje municipal. CG-42: El drenaje de aguas residuales debe ser canalizado a sistemas de tratamiento que garanticen la no contaminación del suelo y subsuelo. No debe canalizarse a pozos de absorción de agua pluvial. La disposición final del efluente deberá cumplir con la normatividad vigente. El proyecto prevé que las aguas residuales sanitarias serán conducidas a través del sistema de drenaje municipal, el cual está conectado con una planta de tratamiento. CG-46: La construcción de obras e infraestructura para el drenaje pluvial deberá ser diseñada de conformidad con la normatividad de la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado y autorizada por esta dependencia. Se presentará una Propuesta de Ahorro del Recurso Hídrico y Captación de Agua de Lluvia ante la autoridad correspondiente que contemple el diseño conforme la norma de la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado lo establezca. CG-47: La canalización del drenaje pluvial hacia el mar o cuerpos de agua superficiales o pozos de absorción, debe realizarse previa filtración de sus aguas con sistemas de decantación, trampas de grasas y sólidos, u otros que garanticen la retención de sedimentos y contaminantes. Dicha canalización deberá ser autorizada por la Comisión Nacional del Agua. Se presentará una Propuesta de Ahorro del Recurso Hídrico y Captación de Agua de Lluvia ante la autoridad correspondiente, en donde la canalización del drenaje pluvial contemple conforme lo previsto por la Comisión Nacional del Agua.


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CG-48: En cualquier obra deberá estar separada la canalización del drenaje pluvial del drenaje sanitario. El proyecto considera de manera separada la canalización del drenaje pluvial del drenaje sanitario CG-49: Los campamentos de construcción deben sujetarse al Reglamento de Construcción del Municipio de Benito Juárez. Las instalaciones provisionales asociadas de las que este proyecto se valdrán y pertenecientes a proyecto se sujetaron a los lineamientos establecidos en el Reglamento de Construcción del Municipio de Benito Juárez. Se piensa hacer uso de estas mismas instalaciones durante la construcción del proyecto de la Torre de Residencial Punta Nizuc. CG-50: Los campamentos de construcción deberán ubicarse sobre los sitios de desplante del proyecto, nunca sobre humedales, zona federal, áreas de donación, áreas naturales, áreas de reforestación o áreas de arborización. Las obras provisionales se ubicaron en todo momento sobre los sitios de desplante del proyecto. CG-52: Sólo se permite la infraestructura y el equipamiento privado asociado a los usos permisibles. La infraestructura prevista en el proyecto está asociada al uso permitido en los instrumentos de planeación vigentes. CG-55: Para optimizar el uso del suelo en la zona urbana se aumentará el coeficiente de utilización del suelo y se disminuirá proporcionalmente el coeficiente de ocupación del suelo. No se densificarán las áreas urbanas a costa de la ocupación de áreas naturales y/o de áreas verdes arborizadas. Conforme al diseño del proyecto se ha considerado favorecer este criterio, ya que mediante el cambio de uso de suelo autorizado por el Ayuntamiento de Benito Juárez (documento anexo) de Turístico Hotelero Densidad Baja (TH1-C) a Turístico Hotelero Densidad Alta (TH12), el coeficiente de uso de suelo (CUS) propuesto de 1.25, y disminuyendo el aprovechamiento del coeficiente de ocupación (COS) permitido, compensando así la baja ocupación del terreno.


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CG-57: La densidad autorizable dentro de las unidades de gestión será la que establezca el Programa Parcial o el Programa de Desarrollo Urbano vigente del centro de población. El proyecto en cuestión está regulado por el Programa Parcial de Desarrollo Urbano del polígono 885.08 has. al sur de Punta Nizuc, pero como ha sido mencionado anteriormente, se solicitó el cambio de uso de suelo ante el Ayuntamiento de Benito Juárez (documento anexo), autorizando el cambio de Turístico Hotelero Densidad Baja (TH1-C) a Turístico Hotelero Densidad Alta (TH12), que establece una densidad de 72 viviendas o 104 cuartos por hectárea. AH-13: El aprovechamiento de los predios comprendidos en las unidades de gestión ambiental con uso urbano, estará regulado por la zonificación del uso y destino del suelo, los parámetros urbanos y las densidades de población establecidas en los programas de desarrollo urbano, así como a los criterios de regulación ecológica aplicables del presente instrumento. Cualquier modificación a los parámetros urbanos referidos deberá apegarse a las disposiciones jurídicas correspondientes. El proyecto en cuestión está regulado por

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