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全国二手房市场报告2021年8月

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一、 全国二手房相关政策解读.................................................................................................. 3

二、在架房源分析........................................................................................................................ 6

1． 全国在架房源量环比走势............................................................................................................................6

2． 各区域在架房源量环比走势........................................................................................................................7

3． 全国在架房源在架时长................................................................................................................................8

4． 各区域在架房源在架时长............................................................................................................................9

三、供需分析................................................................................................................................ 9

1． 全国二手房市场供需走势............................................................................................................................9

2． 各区域二手房市场供需走势......................................................................................................................10

3． 全国二手房成交周期走势..........................................................................................................................11

4． 各区域二手房成交周期走势......................................................................................................................11

四、价格分析..............................................................................................................................12

1． 全国二手房挂牌均价走势..........................................................................................................................12

2． 各区域均价走势..........................................................................................................................................12

3． 全国二手房房价地图..................................................................................................................................15

五、全国二手房挂牌价同比涨幅城市排行榜..........................................................................17

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一、全国二手房相关政策解读

类型 日期 政策要点 政策内容

限购/限贷/限售/税收

8 月 2 日

东莞新政：暂停向个体工

商户销售商品房 法拍房

纳入限购范围

“莞八条”出台，包含稳控住宅用地出让价格优化土地竞

拍规则、强化住房限购措施、加强房地产金融管理、加

强房地产税收监管和调节力度、建立二手房成交指导价

制度、加强商品住房销售监管、持续规范房地产市场秩

序、完善住房保障体系建设等 8 项内容。并暂停向个体

工商户销售商品住房，将“法拍房”纳入限购范围，将个

人住房转让增值税免征年限由 2 年调整为 5 年等。

8 月 2 日

被住建部约谈后浙江金华

十条新政调控楼市：买房 3

年限售

《通知》明确实行住宅 3 年限售、实行公证摇号销售，

以及要求加强二手住宅价格监管、加强金融监管、严格

更名管理、落实主体责任等十个方面进行调控。

8 月 5 日北京限购升级，新政打击

假离婚购房

自 8 月 5 日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房

套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日

起 3 年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

8 月 5 日

杭州楼市限购升级！落户

未满5年买房需2年社保！

未落户需 4 年社保

杭州规定落户本市未满 5 年的户籍家庭，在购房之日前

2 年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满 24 个

月，方可在本市限购范围内限购 1 套住房。二是规定非

本市户籍家庭，在购房之日前 4 年起已在本市限购范围

内连续缴纳城镇社保或个人所得税满 48 个月，方可在

本市限购范围内限购 1 套住房。

8 月 5 日成都明确赠与住房也需限

购

《通知》重点强调，房屋所有权人将住房赠与（包括赠

与部分份额）直系亲属的， 若受赠人不具备购房资格，

则赠与的住房自产权登记之日起 5 年内，仍计入赠与人

家庭住房总套数审核购房资格。同时，还要计入受赠人

名下。将住房赠与非直系亲属的，将沿用现有的受赠人

需具备购房资格的相关规定。

8 月 7 日

衢州：暂停向 1 套房以上

外地户售房 试点二手房

成交参考价格机制

《通知》主要包括实行限购管理、扩大限售范围、加强

税收调节、建立二手住房成交参考价格发布机制及规范

二手住房房源 5 个方面。《通知》表示，将暂停向在市

区范围内拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新

建商品住房和二手住房。对非本市户籍无房家庭，需在

本市范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月，

可在市区范围内购买 1 套新建商品住房或二手住房。此

外，暂停向个体工商户以及由自然人投资或控股的企业

销售新建商品住房和二手住房。通知发布后，在市区范

围内购买 144 平方米及以上的新建商品住房，自《商品

房买卖合同》网签备案之日起 5 年内不得转让。

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8 月 9 日惠州住建局：大亚湾、惠

阳非本地户籍限购一套

通知中主要提到，大亚湾经济技术开发区、惠阳区暂停

向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售

新建商品住房。通知中的其他主要内容还有：

1、实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式，

合理确定出让地块住宅销售限价。

2、对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率

低于 95 折的，对未推售房源备案价格进行调降，坚决

防止价格虚高扰乱市场预期。

3、对超出“三道红线”，存在重大失信行为的房地产开发

企业，不得参与惠州市土地招拍挂。

4、严格执行新购住房三年限售政策。

8 月 13 日重磅！大连楼市调控升级！

甘井子区加入限售行列

甘井子区加入限售行列；新房满 5 年方可销售，二手房

满 3 年方可销售；新房是以网签时间为准；二手房满 3

年方可交易上市；土地出让新加入达到最高溢价率摇号

环节。

8 月 17 日广州南沙调整人才购房，

黄埔直接取消

广州南沙区调整人才购房政策：一是，将人才购房套数

与广州限购政策对接，即南沙户籍人才可购两套，非户

籍只能买一套。二是，在南沙购房，需要在本区连续缴

纳 1 年个人所得税或社会保险缴纳，可以买一套房。而

在广州其他限购区，非户籍则要连续缴纳五年社保。而

在 8 月 2 日，广州黄埔区直接取消了人才购房政策。

8 月 23 日

银川住建局：完善房地联

动调控机制 收紧商品住

房限购政策

通知包括，稳房价，降增速。杜绝以赠送面积或其它形

式抬高房价行为。加快二手房交易平台建设，提高二手

房房源信息透明度；控地价，降成本。建立和完善房地

联动调控机制，加强住房用地供应管理，科学配置和建

设公建设施，完善价格形成机制，降低房地产开发成本。

《通知》提出收紧商品住房限购、限售政策，宁夏户籍

居民家庭在银川市辖区限购 2 套住房，宁夏以外户籍个

人在银川市辖区限购 1 套住房；二套房首付比例由不低

于 40%提高至不低于 50%，

8 月 24 日

全国首现！合肥楼市调控

超大招：“学区房单独限购

+学区房指导价”

合肥规定自 8 月 25 日起，暂停市区范围内拥有 2 套及

以上住房的本市户籍居民家庭，在合肥市第四十八中

学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市

和平小学学区范围内购买二手住房，以及建立热点学区

房价格指导机制。

8 月 30 日

西安扩大住房限购、限售

范围 落户满三年才可在

限购区域买第 2 套房

政策调整后，西安市住房“限购、限售”区域包括：未央

区、新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、雁塔区、高新

区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航

天基地、临潼区、长安区，西咸新区沣东新城，沣西新

城高桥街道、马王街道。2021 年 8 月 31 日 0 时起，在

西安市已落户、新落户居民家庭在住房“限购、限售”区

域内购买第 2 套商品住房（包含新建商品住房和二手住

房，下同）的，均须落户满 3 年。离异 1 年内计入原家

庭购房套数。

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点评：各地进一步加大严厉程度，如广州取消和调整了部分区域的人才购房政策，北京限购升级、

加大对假离婚的打击，杭州等地对新落户购房的家庭加大了其在本地缴纳社保的年限要求，还有

东莞、成都等将赠予房、法拍房等也纳入限购行列。金华在 7月被住建部约谈后成为首个出台调

控的城市。除了金华，8月有越来越多的三四线城市加入到调控行列，如银川、义乌、惠州、衢州、

岳阳等。

市场监管

8 月 11 日

打击炒房 北京重点监控

短期内多次结离婚且新购

住房人群

市住建委将会同市民政局、市公安局等相关部门加强监

控，对短期内多次结、离婚且新购住房的人群将启动重

点监控程序；对骗购行为将追究法律责任，涉及刑事犯

罪的将移交公安机关处理.

8 月 18 日

杭州二手房交易监管服务

平台上线“个人自主挂牌房

源”功能

“杭州住保房管”微信公众号发布消息称，二手房交易监

管服务平台今天上线新功能“个人自主挂牌房源”。平台

发布的所有房源均经过房管部门核验，具备唯一的房源

核验统一编码及二维码，凭码交易，确保产权真实合法

有效。

8 月 19 日

深圳严禁炒作回迁房、安

置房 严禁信贷买卖住宅

类历史违建

通知指出，更新项目、土整项目需核实确认物业权利人，

防范更新项目、土整项目进行回迁房、安置房炒作；将

对违规发布违法建筑交易相关信息的中介机构、从业人

员、网站、公众号等进行查处；严禁信贷资金买卖小产

权房、回迁房等住宅类历史违建。

8 月 20 日

厦门市住房局约谈部分平

台：杜绝利用网络平台引

导群众炒房

近日，厦门市住房局约谈了部分网站平台负责人，要求

平台坚持“房住不炒”定位，严格把关住房价格信息发布，

严禁炒作学区房、小产权房，坚决杜绝利用网络平台引

导群众炒房。

8 月 28 日

海口发布房地产中介服务

管理办法征求意见稿 加

强房源信息管理

海口市住建局对《海口市房地产中介服务管理办法》进

行修订。管理办法规定，房地产中介服务机构对已出售

或出租的房屋，促成交易的房地产中介服务机构要在房

屋买卖或租赁合同签订之日起两个工作日内，将房源信

息从门店、网站等各种发布渠道上撤除；对委托人已取

消委托的房屋，房地产中介服务机构要在两个工作日内

将房源信息从各类渠道上撤除。

8 月 31 日

广州市住建局：建立施行

二手住房交易参考价格发

布机制

广州市住房和城乡建设局通知称，为更好落实“房子是用

来住的，不是用来炒的”定位，贯彻落实市委、市政府房

地产调控工作部署，规范二手住房市场交易秩序，推动

二手住房市场运行更加健康平稳，就建立二手住房交易

参考价格发布机制。

点评：楼市整治、销售监管也在不断升级，核心重点是房屋中介虚假宣传、房源的整顿、经营贷、

打击炒作学区房。在各地的整治重点也体现了“一城一策”。

其他 8 月 2 日

深圳重磅出手，推行大学

区招生，建立教师交流制

度

日前，深圳市人大常委会社会建设工委组织起草了《深

圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》。《草

案征求意见稿》在义务教育和住房保障方面提出了一系

列完善改革措施，包括要规范学校运行经费、推行大学

区招生、建立教师交流制度、完善二手房参考价以及建

立租赁房参考价等。还提出要扩大普惠性幼儿园数量和

覆盖面，探索开展小学暑期托管服务，建设婴幼儿照护

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托育体系，建立 3 岁以下分层照护托育模式等措施，并

将进一步完善社保、养老、就、社会福利、民办教育等

领域的相关制度。

点评：深圳提出了“大学区”概念，打破了传统的学区学位对口的观念，能大大降低学区房的热度，

引导市民理性购房。

二、在架房源分析

1．全国在架房源量环比走势

2021 年 8 月，监测的 65 城二手房在架量继续下滑，下滑幅度为 6.7%，绝对值为近 6 个月最低。

除青岛、济南、保定、乌鲁木齐外，其他城市都出现了不同程度的在架房源量下滑的显现。其中，

宁波、上海、徐州、南通、绍兴、郑州、西安、咸阳、泉州、盐城、南宁，多达 11 个城市 8 月二手

房在架房源量大幅下滑 10%以上。

58 安居客房产研究院分析师许之静指出，全国楼市政策不断，二手房市场方面除了整治虚假房

源、中介违规夸大炒作等不合规销售手段外，7、8 月份，加入“二手房指导价”行列的城市越来越多。

部分城市会要求下架房价高于参考价的房源或者是待核价后重新上架，有的城市在市场整治中下架

了大批虚假房源，这都是导致全国二手房在架量的持续下滑的原因。

全国在架房源量环比走势

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2．各区域在架房源量环比走势

从各区域在架房源的环比变化看，都出现了不同程度地下跌，其中，华东地区下滑幅度达 8.6%，

超过了之前一直下滑趋势较大的华南地区。具体来看，华北/东北地区、华东地区、华南地区、中西部

分别下滑 3.7%、8.6%、6.3%和 6.7%。

从具体城市看，上述提到的 11 个下滑幅度超一成的城市中，居前 5 位的都是华东地区城市。其中，

宁波已经连续两个月居首，和上海的房源在架量下滑幅度 15%以上。

58 安居客房产研究院分析师许之静指出，宁波今年以来限购扩容，并且早在 4 月份就公布二手房

挂牌交易参考价格信息。这一系列政策动作直接导致宁波二手房市场房源量从去年起就呈现波动下滑，

从同比看，宁波二手房在架量下滑幅度更是达到 6 成。而上海，7 月初发布上架房源需要经过交易中

心价格核验步骤，也会导致原先上架房源先下架后上架，在当前市场情况下会导致总量的下滑。

各区域在架房源量环比走势

从 8 月各区域在架房源占比来看，华东区域虽然房源在架的绝对量出现一定幅度下滑，但其各区

域中的房源占比依旧高达 38%，从所覆盖的 22 个城市的平均水平也看，略有下降，但也高于其他区域

城市约 12-25%。从绝对值看，在架房源量最高的城市依然是上海，其在架量虽较上个月大幅下滑 15%，

但依旧远超其他城市，是第二位北京的两倍。

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2021 年 8 月各区域在架房源比重

3．全国在架房源在架时长

58 安居客房产研究院数据显示，8 月全国二手房在架时长为 53 天，环比上扬 10%，为 3 月份以来

的新高，同比上扬幅度达 54%。

58 安居客房产研究院分析师许之静指出，全国二手房市场整治的调控背景下，炒房客纷纷离场，

买卖市场走向理性，二手房消化速度逐渐放缓。再加上 7、8 月多地暴雨、疫情等影响，停工停产，给

当地房地产市场带来较大影响。

全国在架房源在架时长

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4．各区域在架房源在架时长

从各区域情况看，8 月各区域房源的在架时长都环比出现上扬，从具体数据看，华北/东北、华东、

华南、中西部地区房源的在架时长分别为 58 天、56 天、55 天、58 天，环比上扬幅度分别为 9.4%、10.2%、

8.9%、10%。从监测的 65 城数据看，温州、宁波、秦皇岛、郴州、威海、烟台，这些城市的房源在架

时长超过 70 天，在各城市中居前。

2021 年 8 月各区域在架房源在架时长

三、供需分析

1．全国二手房市场供需走势

全国二手房市场基本保持供需平衡，新增上架和下架的房源继续呈现环比下滑趋势，且下滑幅度

再次扩大。其中，新增上架房源本月环比下滑近 10 个百分点，而下架房源则下滑 9 个百分点，均为近

6 个月来最低。伴随着加入限购、限售的城市越来越多，或者其严厉程度越来越高，导致很多持有年份

较少的二手房业主减缓出售的脚步，同时卖方入市脚步也有所放缓，二手房市场降温明显。

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全国二手房供需环比走势

2．各区域二手房市场供需走势

8 月各区域的新增上架和下架房源都出现不同程度的下滑，且从绝对值看，下架房源依旧略大于上

架房源。这与近期的各城市密集出台的二手房指导价，及加强房源监管有关，部分城市下架了不合规

的房源，直接导致下架量增大。

从各区域看，华北东北地区变化幅度最小，新增上架和下滑下滑幅度分别为 4.6%和 1.7%。从具体

城市看，郑州、长沙、宁波、嘉兴、徐州、郴州、上海新增上架房源量环比下滑幅度都超 2 成，其中，

郑州受到暴雨和疫情双重影响，新增上架房源量暴跌 3 成，随着 9 月复工复产，其楼市有望好转。

2021 年 8 月各区域二手房上下架房源对比

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3．全国二手房成交周期走势

58 安居客房产研究院数据显示，8 月，全国二手房成交周期为 46 天，环比上扬 8%，创下去年 5

月份以来的新高。在楼市调控背景下，各城市二手房成交周期普遍拉长在所难免。

全国二手房平均成交周期

4．各区域二手房成交周期走势

从各区域看，各区域成交周期分都较上一个月出现明显上扬。成交周期最短的华南地区为 36.9 天，

也环比上扬了 6%，同比上扬幅度达 43%；而成交周期向来最长的中西部更是突破了 50 天，达 53.27 天，

环比上扬 7%，同比上扬 46%。在监测的 65 个城市中，环比上扬幅度超 2 成的城市有，宁波、西安、郑

州、南宁，这些城市的成交周期分别为 61 天、49 天、49 天、33 天。

2021 年 8 月各区域平均成交周期

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四、价格分析

1．全国二手房挂牌均价走势

2021 年 8 月，全国二手房挂牌均价为 17020 元/平米，持续攀升之势止步。

7 月上海执行二手房挂牌价核验，深圳，成都、东莞、无锡、西安、绍兴 宁波、金华、衢州等地

也在不同时间发布了二手房指导价，此外，银行针对二手房市场贷款的收紧幅度更大。金融强监管与

行政性调控同时发力，二手房市场“拐点”隐现，楼市降温信号进一步显现。

全国二手房挂牌均价走势

2．各区域均价走势

分区域来看，华北/东北地区价格近一年出现明显波动下滑，8 月挂牌均价为 14431 元/平米，基本

持平上月。其他三个区域也出现了稳定的态势，未出现明显的下探或上扬现象。其中，华东地区 8 月

挂牌均价 19031 元/平米，环比下滑 0.17%，同比上扬 6.16%；华南地区挂牌均价 23455 元/平米，环比

上扬 0.47%，同比上扬 7.43%；中西部挂牌均价 11081 元/平米，环比下滑 0.42%，同比上扬 3.07%。

58 安居客房产研究院分析师许之静指出，各热点城市的二手房市场面临“拐点”，房价已出现止步

不前的显现，说明楼市调控政策威力显现，从同比情况看，天津、太原、石家庄、威海这些华北/东北

地区城市的房价出现了较为明显的下滑情况。

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华北/东北地区二手房挂牌均价走势

华东地区二手房挂牌均价走势

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华南地区二手房挂牌均价走势

中西部地区二手房挂牌均价走势

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3．全国二手房房价地图

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五、全国二手房挂牌价同比涨幅城市排行榜

排名 城市 同比涨幅 排名 城市 同比涨幅

1 泉州 19.53% 34 济南 2.42%

2 杭州 17.58% 35 蚌埠 2.37%

3 东莞 15.98% 36 郴州 2.30%

4 海口 15.05% 37 南京 1.93%

5 盐城 14.82% 38 深圳 1.92%

6 咸阳 14.50% 39 北京 1.71%

7 合肥 13.14% 40 徐州 1.41%

8 嘉兴 12.93% 41 乌鲁木齐 1.27%

9 广州 12.36% 42 昆明 1.16%

10 宁波 11.76% 43 兰州 0.94%

11 绍兴 10.87% 44 淄博 0.84%

12 重庆 10.77% 45 潍坊 0.84%

13 南通 9.22% 46 洛阳 0.51%

14 佛山 9.22% 47 福州 0.46%

15 无锡 8.80% 48 武汉 0.05%

16 西安 8.15% 49 南昌 -0.40%

17 珠海 7.99% 50 哈尔滨 -0.53%

18 三亚 7.81% 51 南阳 -0.62%

19 昆山 7.50% 52 长春 -0.66%

20 苏州 6.94% 53 郑州 -0.86%

21 惠州 5.88% 54 柳州 -1.42%

22 常州 5.41% 55 烟台 -1.42%

23 大连 5.30% 56 湖州 -1.62%

24 绵阳 4.87% 57 贵阳 -1.97%

25 厦门 4.60% 58 秦皇岛 -2.59%

26 中山 4.50% 59 保定 -2.68%

27 温州 4.37% 60 呼和浩特 -3.00%

28 南宁 4.34% 61 青岛 -3.24%

29 长沙 4.07% 62 威海 -3.30%

30 上海 4.03% 63 石家庄 -5.07%

31 成都 3.94% 64 太原 -6.42%

32 沈阳 2.62% 65 天津 -6.85%

33 包头 2.57%

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报告说明1. 数据来源：

58 安居客房产研究院报告数据基于市场公开信息、58 同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀

大数据等。

具体数据指标参考各页标注

华北东北（15 城）：北京，天津，大连，石家庄，哈尔滨，沈阳，太原，长春，威海，潍坊，呼和浩

特，包头，秦皇岛，烟台，保定

华东地区（22 城）：上海，杭州，苏州，南京，无锡，济南，青岛，昆山，宁波，南昌，福州，合肥，

徐州，淄博，南通，常州，湖州，绍兴，盐城，蚌埠，温州，嘉兴

华南地区（13 城）：深圳，广州，佛山，三亚，惠州，东莞，海口，珠海，中山，厦门，南宁，泉州，

柳州

中 西 部（15 城）：成都，重庆，武汉，郑州，西安，昆明，贵阳，兰州，洛阳，南阳，郴州，咸阳，

绵阳，乌鲁木齐，长沙

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