簡 報 人：呂鎮揚 鄭博文 李宜珊

申 請 人：呂金琦 受 託 人：社團法人台灣都市再生學會

臺北市大同區大龍段三小段4 地號等 32 筆土地

都市更新事業概要簡報

都市更新專業整合機構

內政部營建署

2

辦理緣起： 本更新單元位於臺北市承德路三段、酒泉

街、承德路三段 225 巷、酒泉街 10 巷所圍街廓東段，緊臨圓山捷運站西南側出口，擁有臨近重要交通設施之良好位置。單元內臨接計劃道路除東南側為 2

層磚造，其餘均為加強磚造或混凝土造 4

層 建 築 物 ， 單 元 中 央 原 為 1 層 木 造 建物，目前已拆除為空地。現有建物使用年限均逾 35 年。為促進土地有計畫之再開發利用、改善環境、增進公共利益等發展趨勢。

一、辦理緣起與法令依據 1/2

酒泉街

承德路三段 225 巷

承德路三段

酒泉街1

0

巷

3

本更新單元範圍 本更新單元位於臺北市酒泉街以南、酒泉街

10 巷以西、承德路三段 225 巷以北，與承德路所圍街廓之東段，土地總面積為 2,641

平方公尺。 地 段 號 ： 臺 北 市 大 同 區 大 龍 段 三 小 段

4 、 5 、 6 、 7 、 9 、 10 、 10-1 、 11 、12 、 13 、 14 、 15 、 16 、 17 、 18 、19 、 20 、 21 、 22 、 23 、 24 、 25 、25-1 、 26 、 26-1 、 26-2 、 26-3 、 26-

4 、 27 、 28 、 29 、 30 地號等 32 筆土地。

二、計畫地區範圍

更新單元範圍

圖 例

酒泉街

承德路三段 225 巷

酒泉街1

0

巷

4

依據都市更新條例第十條第一項之規定，經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。

三、申請人

編號 申請人 法定所有權地號 法定所有權建號1

2

3

4

5

6

7

表 3-1 申請人法定土地及建物所有權表

5

促進土地合理利用：消除土地低容積率之不當使用，促進土地經濟有效利用，發揮土地應有之都市機能。

改善居住環境品質：消除髒亂、窳陋，創造健康舒適之居住環境，並提供適當之設施，增進居住休憩之活動空間。

改善都市市容觀瞻：新的現代建築取代原有的老舊建築，改善市容觀瞻，增加綠地空間，落實植栽計畫，創造綠色城市。

規模擴大，創造價值：整體街廓之東半部整體規劃，創造更高的經濟與社會價值。

四、計畫目標

• 土地權屬：

6

土地權屬 土地面積( 平方公尺 )

比例(%)

人數（人）

比例(%)

公有土地

國有地 0 0 0 0

臺北市市有地 0 0 0 0

私有土地 2,641 100.00 96 100.00

合計 2,641 100.00 96 100.00

更新單元內土地權屬公私有狀況統計表

五、現況分析

本更新單元內均為私有土地，共計有臺北市大同區大龍段三小段 4 地號等 32 筆地號，土地總面積為 2,641 平方公尺。

更新單元範圍

圖 例

• 合法建築物權屬： 本更新單元土地上共有登記建號 97

筆合法建築物，均為私有建築物，建 物 面 積 總 計 7,006.90 平 方 公尺，建物所有權人計 87 人。

7

合法建物權屬 面積( 平方公尺 ) 比例 (%)

公有建物 0 0

私有建物 7,006.90 100.00 合計 7,006.90 100.00

更新單元內建物權屬與面積統計表

五、現況分析

承德路 225 巷

酒泉街 10 巷

酒泉街

酒泉街 28 巷

更新單元範圍

3232 3030 2626

22

44

66

88

33

55

2424 2222 1212

77

991111酒泉街28

巷

酒泉街28

巷

99

1313

1515

1717

19191111 13131919 21211515

• 同意參與都市更新事業概要比例計算

8五、現況分析

項目

土地部分 合法建物部分

面積（㎡）

所有權人數（人）

面積（㎡）

所有權人數（人）

全區總和（ A=a+b） 2641.00 96 7006.90 87

公有（ a） 0 0 0 0私有（ b=A-a） 2641.00 96 7006.90 87排除總和（ c） - - - -

計算總和（ B=b-c） 2641.00 96 7006.90 87

同意數（ C） 1143.41 29 2236.21 30同意比例（ %）

（ C/B） 43.29% 30.20% 31.91% 34.48%

表 5-6 同意參與更新事業概要統計表

9

▪ 土地使用與建築物現況：

五、現況分析

更新單元範圍

圖 例

10五、現況分析 ▪ 房地產市場調查

本更新單元位於大同區，都市更新區域周邊首善、民權首璽、南京雙子星等住宅個案，每坪平均單價為 40-50萬元。

更新單元周邊房地產調查圖

預售房地產市場行情表

鄰近公寓行情表

華固千代田 168承德路二段 號 15F/ B5 70 90 55 華固建設圓山仰望 5通河西街一段 號 15F/ B2 65 70-76 50 第五大道建設南京雙子星 187南京西路 號 13F/ B3 60 42-44 48 金安年建設首善 2涼州街 號 15F/ B4 55 51-58 40 廣宇建設民權首璽 110民權西路 號旁 14F/ B5 55 59-68 46 昇立建設TWI N站前君品 91華陰街 號 16F/ B3 75 16-27 62 銘峰建設

大同區

坪數行情價( / )萬 坪 建設公司

區段

案名 地址 樓層 表價( / )萬 坪

更新單元

物件位置權狀(坪 )

土地(坪 )

成交價

(萬 )

單價(萬 )

格局樓別/ 層高

成交日屋齡

( 年)

銷售天數

車位獨立車位(坪 )

物件類別

貴德街 36 巷 1-49 號 50.20 16.11 940 18.73 2/2/3.0 04/4 2008/12/1 33.7 2 無車位 0.00 公寓

重慶北路三段 120 巷 1-49號

29.79 8.05 710 23.83 3/2/1.5 04/5 2009/1/9 32.1 7 無車位 0.00 公寓

貴德街 2-50 號 19.62 8.82 480 24.46 3/0/3.0 02/3 2009/3/31 40.3 46 無車位 0.00 公寓

甘州街 42 巷 1-49 號 15.59 4.84 318 20.40 2/2/1.0 02/4 2009/4/1 42.3 2 無車位 0.00 公寓延平北路四段 282 巷 2-50

號24.85 6.98 550 22.13 3/2/1.0 02/5 2009/4/13 23.3 7 無車位 0.00 公寓

環河北路 1 段 1-49 號 23.88 6.02 1200 50.25 0/0/0 1/4 2009/5/5 34.3 638 無車位 0.00 公寓

延平北路二段 201-249 號 30.27 6.05 680 22/64 2/2/1.0 02/5 2009/5/12 20.3 86 無車位 0.00 公寓

本更新單元使用分區 :

第三種住宅區

11六、細部計畫及其圖說

▪ 土地使用說明

使用分區基地面積( 平方公

尺 )

建蔽率(%)

建築面積( 平方公

尺 )

容積率(%)

法定容積( 平方公

尺 )

第三種住宅區 2,641.00 45% 1,181.45 225% 5,942.25

更新單元內土地使用分區面積表

更新單元範圍

圖 例

12

本更新單元位於臺北松山機場水平面及水平銜接面範圍內，應受水平銜接面高距比 1:24 之航高限制約為海拔 129.59公尺，及水平面限高海拔 150.49 公尺兩項限制。初步檢討限建絕對高度約42.22-43.88 公尺，本案設計建築物絕對高度約 42.02 公尺尚無影響飛航安全。

修正：圓山捷運站位於 10 號進場面，依西側跑道端海拔 3.82 公尺為準。本址建築限高為海拔 41.99 公尺，經查基地高程最低點約為 海拔 3.30 公尺，最高點約為海拔 3.68 公尺，平均高程約為海拔 3.45 公尺，可建高度應為 38.31 公尺。

▪ 建築限制

13七、處理方式及區段劃分

▪ 處理方式 本更新單元採全部以「拆除重建」方式

辦理。

本更新單元內無整建維護，因此全區劃為一個「重建區段」。

更新單元範圍

圖 例

14

更新單元內之酒泉街 28 巷為現有巷道，擬辦理現有巷道廢止，以利更新單元整體開發規劃。本案符合台北市都市更新自治條例第十條第一項，現有巷道全部位於都市更新事業計畫範圍內，得併都市更新事業計畫送都市更新審議委員會審議通過後，予以廢止或改道，免依台北市現有巷道或改道有關規定辦理，

八、區內及鄰近地區公共設施興修或改善計畫

圖例

現有巷

更新單元範圍

酒泉街28巷

15十、重建區段之土地使用計畫 1/12

本更新單元三面臨接計畫道路，擬於北面臨酒泉街設置騎樓。另東面及南 面臨計畫道路側退縮至少 6m 為人行步道。

建築量體集中設置於北面與東西兩側，擬於北面興建二棟雙併 11 層及東西 兩側各一棟雙併 10 層集合住宅。地下開挖三層開挖率低於 75% ，結構採 鋼筋混擬土。

南面留設為人行入口，基地中央設置中庭。

北面及東面一樓設置一般零售業提供捷運站出口商業需求及周邊居民及單元 內居民方便購物的空間。

建物造型規劃方整，打造建物良好之四面採光。

▪ 建築規劃原則

16十、重建區段之土地使用計畫 2/12 ▪ 容積獎勵項目及額度

註 1. 基準容積比率 =獎勵面積 / 法定基準容積樓地板面積（平方公尺）註 2. 實際獎勵面積以都市更新審議委員會核定為準註 3. 實際獎勵額度以核定事業計畫為準

本單元擬申請之更新總容積為：F=F0+△F3+△F5 = 8,043.43 平方公尺

申請容積獎勵項目 基準容積比率 (%) 獎勵面積 (㎡ )

△F1以原容積高於法定容積

△F2更新後分配之樓地板面積不及當地平均居住水準獎勵

△F3更新時程獎勵 7.00% 415.96△F4考量地區環境狀況

△F4-1捐贈公益設施

△F4-2協助開闢毗鄰基地都市計畫公共設施所需成本經費

△F4-3協助附近市有建築物進行整建及維護事業所需經費

△F4小計

△F5更新地區規劃設計獎勵

△F5-1建築設計與鄰近地區建築物相互調和 10.00% 594.225

△F5-2開放空間廣場

△F5-3留設人行步道 12.36% 734.46

△F5-4保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築

△F5-5更新單元規模

△F5-6綠建築 6.00% 365.535

△F5小計 28.36% 1,685.22

△F6處理占有他人土地舊違章建築戶獎勵

更新容積獎勵合計 35.36% 2,100.09其他獎勵容積 (開放空間、容積移轉、停車獎勵等 ) 0% 0申請容積獎勵總計 35.36% 2,100.09

17十、重建區段之土地使用計畫 3/12 ▪ 整體規劃更新建築面積

整體規劃更新建築面積檢討表

18十、重建區段之土地使用計畫 4/12 ▪ 規劃設計圖 – 一層平面圖

19十、重建區段之土地使用計畫 5/12 ▪ 規劃設計圖 – 二層至十層平面圖

20十、重建區段之土地使用計畫 6/12 ▪ 規劃設計圖 –十一層平面圖

21十、重建區段之土地使用計畫 7/12 ▪ 規劃設計圖 – 地下一層平面圖

車位數 大車 小車 機車

31 19 12 156

22十、重建區段之土地使用計畫 8/12 ▪ 規劃設計圖 – 地下二層平面圖

車位數 大車 小車 機車

48 31 17 0

23十、重建區段之土地使用計畫 9/12 ▪ 規劃設計圖 – 地下三層平面圖

車位數 大車 小車 機車

52 33 19 0

24十、重建區段之土地使用計畫 10/12 ▪ 規劃設計圖– 橫向剖面圖

25十、重建區段之土地使用計畫 12/12 ▪ 規劃設計圖 – 環境模擬透視圖

26十一、都市計畫與景觀設計 1/2 ▪ 人車動線設計原則 – 人車動線規劃圖

27十二、防災與逃生避難計畫 ▪ 防災計畫平面圖

28十三、實施方式及有關費用分擔

實施方式：本都市更新事業計畫範圍採取權利變換方式進行重建

有關費用分擔：本地區都市更新事業之執行費用負擔，將依據「都市更新條例」及相關子法之規定，由參與更新之所有權人及權利關係人，依權利價值比例分配。

29十四、拆遷安置計畫

法令依據• 都市更新條例第 36 條• 臺北市都市更新自治條例第 4 條 土地改良物拆遷補償費計算：

本案都市更新單元內合法建築物之認定，以辦理建物保存登記完竣者為原則，共計 91 戶依『臺北市舉辦公共工程對合法建築物及農作改良物拆遷補償及違章建築處理辦法』 　　 1. 建物補償：合法建築物補償金 ( 元 )　　　　 　 = 建物拆除面積 m2×(補償單價 - 拆除單價 ) =9,904萬元

2. 拆遷安置費 :參考『臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理辦法』 :

拆遷安置費 = 住宅拆遷安置費 +營業拆遷安置費 + 其它安置費住宅拆遷安置費 = 總居住面積 × 住宅租金水準 × 更新期間營業拆遷安置費 = 總營業面積 ×營業租金水準 × 更新期間

現住戶拆遷安置費用合計為 2,042萬元。

30十五、財務計畫 1/4 ▪ 成本說明

總項目 費用 ( 萬元 )

壹、工程費用一、重建費用 (A) 66,156

二、公共設施費用 (B) 0

貳、權利變換費用 ( 都市更新費用 )(C) 14,153

參、貸款利息（ D ） 2,083

肆、稅捐（ E ） 80

伍、管理費用 (F) 19,212

（ A ） + （ B ） + （ C ） + （ D ）＋（ E ）＋（ F ）總計：

101,666

土地成本：無 更新事業實施經費：本案預計開發總成本為新台幣 106,769萬元

更新總成本估算表

31十五、財務計畫 2/4 ▪ 收入說明

更新整體開發收益表

項目 數量 單價 複價（萬元）

1 店舖 266 坪 76 萬元 / 坪 20,216

2 住宅 3,748.53 坪 45 萬元 / 坪 181,305

2 停車位 131 個 180 萬元 / 個 23,580

更新後銷售總收入合計 212,482

預估更新後住宅使用面積為 4,029坪，商場使用面積為 266坪，總車位數 131 位，依據目前規劃狀況推估未來售價，住宅使用部分平均銷售單價約為 45萬元 /坪，店鋪使用部分銷售單價約為 76萬元 /坪，停車位每個約為 180萬元，總銷售金額約為212,482萬元。

32十五、財務計畫 3/4 ▪ 權利變換價值說明

依都市更新條例第 31 條，考慮都市更新單元範圍內所有權人對於共同負擔費用承受度不同，故以二種模式來對於共同負擔費用部分做出評估。

1. 所有權人全額負擔都市更新共同負擔費用2. 實施者全額負擔都市更新共同負擔費用

　應負擔費用( 萬元 )

更新後應分配登記面積( 坪 )

平均單價 ( 萬元 )

車位( 個 )

車位平均單價( 萬 )

更新後應分配價值

( 萬元 )

所有權人全額負擔

所有權人 94,055 4,015 45 131 180 212,482

實施者 0 0 0 0 0 0

實施者全額負擔

所有權人 0 2,096 45 69 180 110,916

實施者 101,666 1,919 45 62 180 101,566

更新單元權利變換價值說明表

註：本案所提供之數據資料僅供現階段參考，最後正確數據資料應依各縣、市政府單位核准之數據為準。

33十六、管理維護計畫

本更新單元擬規劃 4棟地上 11 層、地下 3 層集合式住宅大樓，依公寓大廈管理條例相關規定，由更新會（實施者）輔導成立管理委員會，並依相關規定擬定建築管理公約及辦理相關委員之選舉，待公約通過實行及委員選任完成後，即將原提列之公寓大廈管理基金移交與管理委員會統籌運用。

日後維護管理之相關權利義務關係依住戶通過之公約內容為準。

34十八、實施進度

第三階段交屋、成果報核 5個月

第一階段為準備期 24.16個月

第二階段為施工期 32.83個月

▪ 總計： 57.16 個月