Renoveringsstrategier på befintligt bostadsbestånd - Fyra ...729942/FULLTEXT01.pdf · Stiftelsen$...

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 249 Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Kandidatnivå, 15 hp Fastighetsekonomi

Författare: Handledare: Deborah Mezgebu

Stockholm 2014

Hans Lind

1

Renoveringsstrategier på befintligt bostadsbestånd - Fyra fallstudier om allmännyttiga fastighetsbolag

2

Bachelor of Science thesis

Title Renovation Strategy on Existing Housing – Four Case Studies About Municipal Housing Companies

Authors Deborah Mezgebu Department Real Estate and Construction Management Bachelor Thesis number 249 Supervisor Hans Lind Keywords Renovation, project, refurbishment, tenant Abstract Today Real estate companies face the challenge where extensive renovations on existing housing built before 1980 must be performed. Conditions have changed and the housing need performance-‐enhancing measures that meet today's quality. With a current renovation rate, it would take 30 years to meet the renovation needs. The renovation rate must therefore rise dramatically, which requires the real estate companies to act consistently in accordance with commercial principles and in an economically, socially and environmentally responsible way. The paper discusses renovation strategies in four municipal housing companies in the Stockholm suburbs. The report includes surveys of four ongoing renovation projects; Fastighets AB Förvaltaren in Sundbyberg project Hundloken 3, Stiftelsen Signalisten in Solna project Ritorp, Sollentunahem in Sollentuna project Svalgången och Väsbyhem in Upplands Väsby project Dragonvägen. The main purpose of this study was to analyze the practices of redevelopment projects. What opportunities and obstacles arise and how do the housing companies choose to respond to the current societal requirements. How do you work with redevelopment projects and how do you finance these. The purpose of this paper is not to provide a clear and definite conclusion; the basis of the thesis has therefor been case studies. As the needs and conditions vary depending on the renovation project; there are no standard solutions, but there are important issues to be highlighted. It can be noted that the hard part of a renovation project is to get a flow without any barriers, where both the tenant's needs and wishes are taken into account and at the same time it has to be economically and socially reasonable for the companies to implement the great need of renovation. The study indicates to some important questions to have in consideration when renovating; a social responsibility to not stop the ever growing housing queue and a financial responsibility to ensure that the tenant is possible to take on the new rent increase that comes with refurbishment and also reasoning about the grounds on which one should get the right to appeal renovations. The results generated in this report should be seen as a basis for further discussion on the issue.

3

Examensarbete Titel Renoveringsstrategier på befintligt

fastighetsbestånd – fyra fallstudier om allmännyttiga fastighetsbolag

Författare Deborah Mezgebu Institution Institutionen för Fastighet och byggande Examensarbete Kandidatnivå nummer 249 Handledare Hans Lind Nyckelord Renovering, projekt, upprustning, hyresgäst Sammanfattning Fastighetsbolag står idag inför utmaningen där omfattande renoveringar på befintliga fastigheter byggda innan 1980-‐talet måste realiseras. Förutsättningarna har ändrats och fastigheterna behöver prestandahöjande åtgärder som möter dagens kvalitet. Med en nuvarande renoveringstakt skulle det ta 30 år att tillgodose renoveringsbehovet. Upprustningstakten måste således öka radikalt, vilket ställer krav på fastighetsbolagen att agera konsekvent enligt affärsmässiga principer och på ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt försvarbart sätt. Den här uppsatsen behandlar renoveringsstrategier på fyra kommunala allmännyttiga fastighetsbolag i Stockholmsförorter. Rapporten innefattar undersökningar av fyra pågående renoveringsprojekt; Fastighets AB Förvaltaren i Sundbyberg projekt Hundloken 3, Stiftelsen Signalisten i Solna projekt Ritorp, Sollentunahem i Sollentuna projekt Svalgången och Väsbyhem i Upplands Väsby projekt Dragonvägen. Huvudsyftet med studien har varit att analysera tillvägagångssätt vid ombyggnadsprojekt. Vilka förutsättningar och hinder uppstår och hur väljer man att bemöta de aktuella samhällskraven. Hur arbetar man kring ombyggnadsprojekt och hur finansieras dessa. Avsikten med uppsatsen är inte att lämna någon tydlig och klar slutsats, utgångspunkten i uppsatsen har därför varit fallstudier. Då behov och förutsättningar varierar beroende av renoveringsprojekt finns inga standardlösningar, men däremot finns det viktiga frågor att lyfta fram. Det man kan konstatera är att det svåra i ett renoveringsprojekt, är att få ett flöde utan hinder där såväl hyresgästens behov och önskemål beaktas samtidigt som det för företagen ska vara företagsekonomiskt och samhällsekonomiskt försvarbart att genomföra det stora behovet av upprustningar. Studien indikerar för en del viktiga punkter att tänka på; socialt ansvar att inte stoppa upp den ständigt växande bostadskön och ett ekonomiskt ansvar att se till att det för hyresgästen är möjligt att ta sig an ny hyreshöjning som kommer med renovering samt resonemang kring på vilka grunder man ska få rätten att överklaga renoveringar. Det resultat som uppkommer i rapporten bör ses som underlag för vidare diskussion kring frågan.

4

Förord Detta arbete omfattar 15 högskolepoäng på Kungliga Tekniska högskolan och ingår i den treåriga högskoleutbildningen Fastighet och finans. Rapporten har skrivits på institutionen för fastighet och byggande. Genomförandet av arbetet har varit givande och berikat i djupare kunskaper hos fastighetsbolag för allmännyttan. Hoppas även att arbetet kommer till nytta för andra – inom och såväl utanför fastighetsbranschen.

Utan hjälp ifrån,

Rebecca Boutelje, Projektsamordnare Fastighet AB Förvaltaren

Kåre Fredriksson, byggprojektledare Stiftelsen Signalisten

Helene Ekegren, hyresgästsamordnare Stiftelsen Signalisten

Åsa Wallin, ombyggnadssamordnare Sollentunahem

Anna Virenhag, ombyggnadssamordnare Väsbyhem

hade uppsatsen inte tagit form, stort tack till er och handledare Hans Lind.

5

Innehållsförteckning

1. INLEDNING .................................................................................................................................. 6 1.1 BAKGRUND ....................................................................................................................................... 6 1.2 SYFTE .............................................................................................................................................. 7 1.3 FRÅGESTÄLLNINGAR ........................................................................................................................... 7 1.4 AVGRÄNSNINGAR .............................................................................................................................. 7 1.5 DEFINITIONER ................................................................................................................................... 7 1.6 DISPOSITION ..................................................................................................................................... 8

2. METOD ........................................................................................................................................ 9 2.1 VAL AV METOD .................................................................................................................................. 9 2.2 KVALITATIV UNDERSÖKNING ................................................................................................................ 9 2.3 URVAL AV KONTAKTPERSONER ............................................................................................................. 9 2.4 BOSTADSFÖRETAG OCH INTERVJUPERSONER ........................................................................................... 9

3. TIDIGARE STUDIER ..................................................................................................................... 11 3.1 SABO – HEM FÖR MILJONER ............................................................................................................. 11 3.2 SUSTAINABLE RENOVATION STRATEGY IN THE SWEDISH MILLION HOMES PROGRAMME: A CASE STUDY .......... 12

4. RESULTAT INTERVJUER .............................................................................................................. 13 4.1 INTRODUKTION ............................................................................................................................... 13 4.2 UPPRUSTNINGSNIVÅER ..................................................................................................................... 13 4.3 PLANERING OCH PROCESS .................................................................................................................. 15 4.5 DEN SOCIALA ASPEKTEN .................................................................................................................... 17 4.6 DEN EKONOMISKA ASPEKTEN ............................................................................................................. 20

7. DISKUSSION ............................................................................................................................... 25

8. SLUTSATS .................................................................................................................................. 27

8. REFERENSLISTA, TEKNISK RAPPORT OCH ELEKTRONISK .............................................................. 28 8.1 INTERVJUER .................................................................................................................................... 28

6

1. INLEDNING Den amerikanske psykologen Abraham Maslow presenterade på 1940-‐talet teorin om människans grundläggande behov. Han menade att behov på en lägre nivå, först måste tillfredsställas innan högre mål beaktas. Längst ner i behovshierarkin finner man bland annat bostad, ett hem, tak över huvudet som viktigast för den enskilde individen. Idag står många fastighetsbolag med bostadsbestånd inför ett stort renoveringsbehov, vilket för hyresgästen innebär en omskakning i tillvaron. Samtidigt som det ska vara företagsekonomiskt möjligt att satsa på en kostsam renovering av bostäder, ska det även vara samhällsekonomiskt rimligt.

1.1 Bakgrund Bostäder byggda innan rekordåren, innan 70-‐talet är idag i behov av omfattande ombyggnationer. Förutsättningarna har ändrats och fastigheterna behöver en värdehöjning till dagens kvalitet. Som ett av skälen till de omfattande ombyggnadsbehoven, är att dagens fastigheter är tekniskt nedslitna. När det kommer till funktionalitet och säkerhet behöver elinstallationer uppgraderas till dagens standard. Det krävs stambyte för vatten och avlopp, vilket i sin tur ofta leder till renoveraring av kök och badrum. För ett bättre inomhusklimat och sänkta energikostnader bör värme-‐ och ventilationssystem även bytas. För att företag inte ska hamna i en situation med stora alternativkostnader så som vattenskador och andra reparationer, är dessa tekniska åtgärder av stor vikt. Utöver tekniska brister är som andra skäl till ombyggnation, skärpta samhällskrav. Ur ett hållbarhetsperspektiv innebär skärpt samhällskrav att minska energianvändning, hushållning med vatten och bättre möjligheter för avfallsåtervinning. I formell mening är dessa krav inte alltid tillämpbara på befintlig bebyggelse men det har visat sig finnas en ambition att förbättra husen i dessa avseenden. Som ett tredje skäl till förnyelse, är de sociala faktorerna som präglar områden byggda innan 70-‐talet. Det rör sig om utanförskap, områden där arbetslöshet är hög, inkomsterna låga och socialbidragen många. Då förslitning av dessa redan mindre attraktiva områden med industriell-‐liknande byggtekning är betydligt högre än i andra områden, ökar även det behovet av upprustning. Många av dåtidens bostäder har redan renoverats, men än finns de i fastighetsbeståndet som är i behov av en omfattande ombyggnation. Med den nuvarande renoveringstakten skulle det ta närmare 30 år innan fastigheter från och innan rekordåren är renoverade till sociala-‐ och miljöaccepterade skick. Upprustningstakten måste ökas radikalt och därmed höjs också kraven på att dessa ombyggnadsprojekt genomförs på ett ekonomiskt-‐, socialt-‐ och miljöförsvarbart sätt. Idag finns inga subventioner för att genomföra det omfattande behovet av ombyggnationer, de kommunala bostadsbolagen kommer framöver att självständiga behöva agera konsekvent enligt affärsmässiga principer.

7

1.2 Syfte Renoveringsbehovet är omfattande och berör fastighetsbolag runt om i landet. Huvudsyftet med studien är att analysera tillvägagångssätt vid ombyggnadsprojekt hos allmännyttiga fastighetsbolag. Vilka förutsättningar och hinder uppstår och hur väljer man att bemöta de aktuella samhällskraven. Hur arbetar man kring ombyggnadsprojekt och hur finansieras dessa. Målet efter studien är att analysera de studerade företagens strategier och diskutera möjliga projektalternativ. Vad kan vi dra för slutsatser och vilka idéer om förändringar skulle kunna förbättra förutsättningarna.

1.3 Frågeställningar Utifrån bakgrund och syftet ovan, har nedan ställts upp ett par frågeställningar kring processen vid ombyggnation, som jag bedömer vara av värde att förstå inför ett renoveringsprojekt;

• Hur ser byggprocessen/planeringen ut vid ombyggnation?

• Vilka förutsättningar och hinder förekommer?

• Vad innebär renoveringsprojekt för hyresgästen, vilka blir de ekonomiska följderna?

• Vilka är evakueringsmöjligheterna och vad innebär dessa?

1.4 Avgränsningar Som i bakgrunden nämnts finns ett förhöjt krav att genomföra ombyggnadsprojekt på en nivå vars hänsyn till de ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekterna beaktas. I rapporten kommer istället miljöfrågan ingå som en del i en teknisk aspekt. Den sociala aspekten presenteras som kundaspekt, i det här fallet påverkan på hyresgästen. Den ekonomiska aspekten avser påverkan på företaget men framförallt på hyresgästen.

1.5 Definitioner Projektfastighet Fastighet under renovering Evakueringsbostad Tillfällig bostad för hyresgästen, under renovering Kvarboende Hyresgäst boende i renoveringslägenheten, under renovering Projektlägenhet Lägenhet under renovering Korttidsboende Godkänt av hyresnämnden att hyra ut bostäder utan

besittningsrätt och med kort uppsägningstid

8

Tillval Hyresgästens möjlighet att göra inredningsval så som färg och

form, till respektives projektlägenheten Bruksvärde Det praktiska värde en lägenhet har ur den oberoende

hyresgästens synvinkel Prestandahöjande Åtgärder som leder till bättre skick än fastigheten hade när

bolaget ursprungligen byggde/förvärvade fastigheten Standardhöjande Åtgärder utöver prestandahöjande Miljöbyggnad Ett certifieringssystem som baseras på svenska bygg-‐ och

myndighetsregler samt svensk byggpraxis. I Miljöbyggnad kan en byggnad uppnå betyget BRONS, SILVER eller GULD.

I rapporten används renovering i synonym med ombyggnation samt upprustning. De beräkningar som görs i denna rapport bygger på, som resultat av att fastighetens prestanda och/eller standard förbättrats.

1.6 Disposition Efter en introduktion och bakgrundsbeskrivning till uppsatsens innehåll följer en uppställning av syfte, frågeställningar och definitioner samt vilka avgränsningar som gjorts. Därefter en beskrivning av vald metod med innefattande urval av kontaktpersoner. Innan resultatet presenterats, introduceras ett avsnitt med tidigare studier som gjorts inom liknande ämnesinriktning som i rapporten. Som sista del i rapporten presenteras analys och slutsats.

9

2. METOD Studien är genomförd genom fyra fallstudier av fyra allmännyttiga fastighetsbolag, i frågan om renovering av projektfastigheter och vad det innebär med avseende på tekniska åtgärder samt den ekonomiska och sociala påverkan. Den huvudsakliga datan är kvalitativ men en del även kvantitativ.

2.1 Val av metod Då syftet med studien är att beskriva förloppet vid renoveringsprojekt och där avsikten inte är att lämna någon tydlig och klar slutsats, har i uppsatsen fallstudier använts som utgångspunkt. Det resultat som uppkommer i rapporten blir underlag för vidare diskussion kring frågan. Den kvalitativa undersökning består av intervjuer och observationer för att se över hur det i dagsläget ser ut ute i fastighetsbolagen. Som komplement till den kvalitativa undersökningen finns även kvantitativ data i form av material ifrån de olika bolagen. Den kvantitativa datan fungerar som underlag i den kvalitativa undersökningen. Intervjuerna har genomförts under inspelning och varit halvstrukturerade. Eftersom fastighetsbolag arbetar olika under ombyggnadsprojekt har halvstrukturerade intervjuer genomförts.

2.2 Kvalitativ undersökning Som ovan nämnt har inför undersökningen fyra kommunala allmännyttiga fastighetsbolag kontaktats; Fastighets AB Förvaltaren i Sundbyberg, Signalisten i Solna, Sollentunahem i Sollentuna samt Väsbyhem i Upplands Väsby. Dessa intervjuer har genomförts med målet att jämföra och se vad som inom branschen verkar fungera lämpligast och för en överblick hur man arbetar hos olika allmännyttiga fastighetsbolag. Resultatet av den kvalitativa datan bör därefter generera/underlätta i en grundlig slutsats som kan tillgodoses allmänt i branschen. I och med en markant skillnad i intervjuinnehåll, blir resultatet något olika beroende på bolag.

2.3 Urval av kontaktpersoner Urvalet för kontaktpersoner har varit personer med lämplig befattning ifrån respektive allmännyttiga fastighetsbolag. Då företagsstrukturen och befattningsomfånget kan se olika ut bolag emellan har målet varit att komma den som närmast arbetar med renoveringsprojekt. Det har inneburit personer med befattning så som ombyggnadssamordnare, hyresgästsamordnare och byggprojektledare.

2.4 Bostadsföretag och intervjupersoner Fastighets AB Förvaltaren, Förvaltaren; Sundbyberg stads eget fastighetsbolag som sedan 1947 har förmedlat hyresrätter i kommunen – idag i Sundbybergs alla åtta stadsdelar. Förvaltar och underhåller idag 8 000 lägenheter i fastigheter från 1950-‐talet och framåt. Kontaktperson, Rebecca Boutelje arbetar som projektsamordnare.

10

Stiftelsen Signalisten; Solna Stads allmännyttiga bostadsstiftelse som tillsammans med helägda dotterbolaget Solnabostäder innehar ett fastighetsbestånd med omkring 3800 lägenheter och omkring 200 lokaler i fastigheter runt om i Solna. Kontaktperson, Kåre Fredriksson arbetar som byggprojektledare och Helene Ekegren som hyresgästsamordnare. Sollentunahem; Sollentuna kommuns allmännyttiga fastighetsbolag innehar ett fastighetsbestånd med omkring 6 000 hyreslägenheter och omkring 400 kommersiella lokaler runt om i kommunen. Med fastigheter från 1950-‐talet omsätter Sollentunahem idag 592 miljoner kronor och har 60 medarbetare. Kontaktperson, Åsa Wallin arbetar som Ombyggnadssamordnare. Väsbyhem; Upplands Väsby kommuns allmännyttiga fastighetsbolag innehar ett fastighetsbestånd med omkring 4 400 lägenheter och omkring 30 500 kvm lokaler runt om i kommunen. Kontaktperson, Anna Virenhag arbetar som ombyggnadssamordnare.

11

3. TIDIGARE STUDIER Liknande studier har gjorts tidigare; Förutsättningarna för hur man ska kunna finansiera upprustningen av bostäder byggda under rekordåren. Samt en studie om renoveringshållbarhet med aspekter för bostäder i miljonprogrammet.

3.1 SABO – hem för miljoner Med syfte att upplysa och inte lämna något färdigt förslag, konstaterade SABO i en studie från 2007 att utgifterna för rekordårens (1961-‐1975) bostadsbestånd kommer att bli stora. Vidare forskade man i vilka finansieringsmöjligheterna är, vilket kan se olika ut beroende på fastighetsbolagets finansiella ställning. Det finns idag inga fondmedel som täcker det stora upprustningsbehovet vilket innebär att man till viss del finansierar ombyggnation genom höjda hyror. Med varierande upprustningsnivåer innefattande olika mycket åtgärder finns däremot möjligheten att reglera renoveringskostnaden. Man vill genomen rapporten belysa frågan om hur upprustningarna idag finansieras, och vilka förutsättningarna är för att fortsättningsvis genomföra upprustningarna. SABO trycker även på vikten av en hållbar överenskommelse mellan bland annat stat, företräde för de kommunala bostadsföretagen, byggindustrin och hyresgästerna. För att lyckas med upprustningen av rekordårens fastigheter måste var och en ta sitt ansvar och var ense om spelreglerna. Det visade sig efter studien att ett enskilt bolags förutsättningar att klara av upprustningsbehovet framförallt beror av de fyra faktorerna; andelen bostäder som är i behov av upprustning, vilka åtgärder som måste göras, företagets ekonomi och marknadsläget. Generellt sett har bolag på starkare marknader bättre förutsättningar än bolag på marknader med svag efterfrågan, då möjligheten att finansiera upprustningen med höjda hyror och med lägre avkastningskrav är större. Vidare kom man fram till att de ekonomiska förutsättningarna för bostadsbolagen att renovera rekordårens bostäder inte är särskild goda. Renoveringsnivåerna kommer bero av företagens möjlighet att finansiera projekten och styras av hyreshöjningar som hyresgästerna har råd med. Generellt sett innebär det begränsade renoveringsåtgärder där kraven inte kommer motsvara vad samhället idag ställer på moderna och hållbara bostäder. Fyra sätt samhället kan främja företagens möjligheter att rusta upp bostäder diskuteras: Lägre upprustningskostnader, förbättrade skattemässiga förutsättningar, genomföra samhällsnyttiga åtgärder och ställa balanserade villkor genom att tillexempel ROT-‐åtgärder även ska omfatta hyreshus. Som det ser ut nu ges ROT-‐avdrag endast till bostadsrättsinnehavare och villaägare vilket visar på obalans och konkurrenssnedvridning mellan upplåtelseformerna.

12

3.2 Sustainable renovation strategy in the Swedish Million Homes Programme: A case study En studie rörande begreppet ”hållbar renovering” med inriktning miljömässig, -‐ social, -‐ ekonomisk-‐ och tekniskhållbarhet (af Klintberg et al. 2014). Man har i rapporten analyserat renoveringsstrategier hos ett kommunalt bostadsföretag med betoning på problem som energieffektivisering, huruvida nuvarande hyresgäster har råd att bo kvar i projektfastigheten, hur man ska finansiera utan att projektet behöver subventioneras och samt hur man tekniskt ska gå till väga för att det ska hålla långsiktigt. Vidare har man tillämpat definitionen ”hållbar renovering” för att i ett kommunalt bostadsföretag analysera renoveringsstrategierna. Med tydliga sociala ambitioner erbjöd bostadsföretag beläget i en förort i Stockholm sina hyresgäster tre renoveringsalternativ så kallade ”mini”, ”midi” och ”maxi”. För hyresgästen blev minialternativet den mest valda, vilket för dem innebar att de skulle ha råd att bo kvar och vilket för sociala myndigheter innebar en oförändrad kostnad. En investeringsanalys visade att minialternativet hade ett positivt nettonuvärde, men att midi/maxi alternativet var mer lönsamt. Bolaget hade ingen särskild miljöfokus och energianvändningen minskade med endast 8 %. Teknisk hållbarhet var viktigare för företaget. Med syftet att utvärdera åtgärder och diskutera möjliga alternativ, visade slutsatsen att renovering är möjlig men inte utan konflikter mellan de fyra hållbarhetsaspekterna. Det svåra och orsaken till konflikten är bland annat hur mycket tyngd man ska lägga på de olika hållbarhetsperspektiven, miljö, ekonomi och teknik. Att lägga mer resurser på miljö och teknik skulle innebära förhöjda hyror där vissa hushåll skulle behöva flytta; vilket ur socialt perspektiv inte är hållbart. Resultatet understryker bland annat frågor rörande begreppet hållbarhet – vilka aspekter bör utöver miljö, ekonomi och det sociala eventuellt ingå. Hur man ska prioritera mellan de olika hållbarhetsaspekterna, studien visade på konflikter inom den sociala aspekten samt den ekonomiska och miljömässiga. Det visade sig att man prioriterade nuvarande hyresgäst framför att skapa mer blandade samhällen med hyresgäster med olika bakgrund och position. Ekonomisk hållbarhet sågs som en långsiktig förutsättning vilket gjorde att man inte gick fullt ut med att försöka minska energiförbrukningen. Trots visat fokus på social och ekonomisk hållbarhet genomfördes ett antal miljöåtgärder och det finns ett försök att i underhållsverksamheten agera mer proaktivt med teknisk hållbarhet i fokus.

13

4. RESULTAT INTERVJUER

4.1 Introduktion Som tidigare nämnt finns ett förhöjt krav att genomföra ombyggnadsprojekt på en nivå vars hänsyn till de ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekterna beaktas (af Klintberg et al. 2014). Nedan kommer miljöfrågan ingå som en del i en teknisk aspekt. Den sociala aspekten presenteras som kundaspekt, i det här fallet påverkan på hyresgästen. Den ekonomiska aspekten avser påverkan på företaget men framförallt på hyresgästen. Med tre sätt att utvärdera renoveringsstrategi på ett företag;

- Tekniska aspekter; Vilka prestanda-‐ och standardhöjande åtgärder gör man för att möta dagens kvalitet? Vad gör man för att hålla byggnaderna i goda tekniska förutsättningar?

- Kundaspekt; Vad innebär ombyggnationen för hyresgästen? Hur bemöter företagen

hyresgästen i fråga om behov och önskemål?

- Ekonomisk aspekt; Vilka är de ekonomiska konsekvenserna för företaget? Vilka är de ekonomiska konsekvenserna för hushållen?

4.2 Upprustningsnivåer Det ska vara samhällsekonomiskt rimligt och företagsekonomiskt möjligt att satsa på en kostsam upprustning av bostäder. Man brukar tala om tre olika renoveringsalternativ och därefter rivning (Holmström 2009);

- Fullständig upprustning; alternativet innebär att bostäderna får i princip nybyggnadsstandard. Installationer byts ut och kompletteras, kök och badrum renoveras, tillgänglighetsanpassning, miljöanpassning och energieffektivisering genomförs. Husen renoveras utvändigt och utemiljön förbättras.

- Begränsad upprustning; alternativet innebär att valda delar rustas upp. Nödvändig

teknisk upprustning av installationer, framför allt stambyte, kök, badrum, tak och fasader genomförs samt mindre åtgärder för att förbättra tillgänglighet och resurshushållning.

- Minimal upprustning; alternativet innebär att företaget åtgärdar tekniska brister som

är oacceptabla för de boende, åsamkar företaget stora kostnader eller innebär att fastighetens fortbestånd äventyras. Metoder som minimerar ingreppen väljs.

14

- Rivning; alternativet är tillämpligt främst på vikande marknader men kan komma ifråga även i andra situationer.

Som en anledning till varför man i samband med renovering även upprustar kök och badrum är att även dessa är nedslitna. Som en andra anledning är att i hanteringen vid byte av de befintliga installationerna och för att kunna genomföra stambyte krävs vanligen att köks-‐ och badrumssnickerier monteras ned och måste bytas. Förvaltaren Med ett mål att renovera och förbättra sina bostäder var femtionde år ligger bland annat stadsdelen Ör, byggd på 1960-‐talet idag i fokus. Med 199 lägenheter ligger projektet fastigheten Hundloken 3 under en pågående fullständig upprustning. Lägenheterna skall anpassas till dagens förväntan på både standard-‐ och funktion samtidigt som de ska miljöanpassas genom åtgärder som att förbättra och halvera energianvändningen. Projektet innefattar bland annat stambyte, ny ventilation, nya kök och badrum samt effektivare energilösningar. Med ett mål att uppnå miljöbyggnad Silver, innebär renoveringen att uppfylla nya energi-‐ och miljökrav bland annat blir det egen mätning av varm-‐ och kallvatten. Hyresgästen har möjlighet att påverka inredningen i projektlägenhet genom tillval. Signalisten Likt Förvaltaren finns målet att renovera och förbättra efter en tidsplan, här rör det sig däremot om var fyrtio år. Med ett klart renoveringsprojekt i stadsdelen Frösunda pågår just nu en förnyelse av stadsdelen Ritorp med fastigheter från senare 1950-‐tal. Byggnaderna kräver ett mer omfattande underhåll då vatten-‐ och avloppsledningar samt elsystem är föråldrat och näst intill obrukbara. Stambytet i både kök-‐ och badrum är även aktuellt. Det behövs även energibesparande åtgärder då byggnaderna inte är energieffektiva utan har en hög energiförbrukning. Målet är att uppnå miljöbyggnad Silver. Med åldrande stadsdel kräver de 240 lägenheterna en fullständig upprustning. Sollentunahem Med nedsliten vatten-‐ och avloppsfunktion pågår nu stambyte med tillhörande ombyggnad i kvarteret Svalgången, byggt på 1960-‐talet. Med tillhörande ombyggnad innebär, att man i samband med stambytet även kommer renovera badrum, upprusta kök och att elinstallationerna jordas. Badrum kommer att renoveras, då rör och tätskikt i våtrummen är utslitna. Köken utrustas där hyresgästen likt Förvaltaren har möjlighet att påverka inredningen i projektlägenheterna. Då hyresgästen har möjlighet att välja kökstillval innefattande olika mycket åtgärder, är de även med att påverka slutliga hyreshöjningen.

15

Väsbyhem Med ett område från 70-‐talets miljonprogram pågår just nu en fullständig upprustning av Dragonvägen i två etapper. Renoveringen innebär att alla funktioner i lägenheterna och husen förnyas så att de nästintill upplevs som nyproducerade. Projektet innefattar bland annat stambyte av vatten-‐ och avloppsstammar i kök, bad och toalett och i samband med stambyte en omfattande upprustning av kök och badrum. Utvändigt förnyas bland annat fasad, trapphusen får närvarostyrd belysning och man byter balkongfronter. Ombyggnationsprojektet ger även tillfälle för energioptimering, vilket man bidrar till genom att bland annat införa individuell mätning och debitering av tappvarmvatten samt fönsterbyten till treglasfönster. Hyresgästen har möjlighet att påverka inredningen i projektlägenheterna genom tillval.

4.3 Planering och process Att renovera ett hus är ett omfattande arbete med många inblandade, det är därför viktigt med tydliga mål och planering. I och med företeelsen att arbeta kring omfattande renovering är relativt nytt, kan planering och process se olika ut beroende på vilket fastighetsbolag man befinner sig i. Vanligt förekommande är att hyresgästen motsäger sig ombyggnation och fastighetsbolaget måste vänta två månader innan ärendet kan tas vidare till hyresnämnden. Annat hinder kan vara upphandlingen med entreprenör. Förvaltaren Med en planering i olika steg kan man tydligt följa renoveringen. I stora drag går det till som följande, som i första steg (1) påbörjas ungefär ett år innan planerad byggstart, planeringen och förberedelsen av projektet och med det även hyresförhandling med hyresgästföreningen. Samtidigt ska hyresgästerna informeras om det kommande projektet genom samråd och ges blankett för hyresgästgodkännanden. I nästa steg (2) håller projektsamordnaren personliga möten med hyresgästerna. Därefter beroende på vad man kommit överens om under personliga mötet ska i nästa steg (3) hyresgästen antingen förbereda för permanent flytt eller göra inredningsval till projektlägenhet i en tillfällig visningslägenhet med förslag på tillval. För de som blir kvar i sina lägenheter efter renoveringen innebär som i nästa steg (4) den tillfälliga flytten till ersättningslägenhet. Efter flytten kan renoveringen påbörjas (5) och när det är klart kan hyresgästerna som i sista steg (6) flytta tillbaka. I projektet Hundloken 3, som man valt att renovera i fyra olika etapper, har hyresgästföreningen och Förvaltaren inte än kommit överens och fastlagt hyreshöjningen. Man vill gärna gå ut med höjningen så fort som möjligt, men då hyresgästföreningen vill se ett färdigrenoverat hus (etapp 1) innan de kan göra sin bedömning, har man istället fått gå ut med preliminära hyresnivåer. Man har i projektet även stött på hinder med hyresgästgodkännanden och oenighet i tidsplanering med entreprenör.

16

Signalisten Innan man kan börja byggnationen av projektfastigheten, som i det här fallet delats upp i två etapper, måste hyresgästgodkännande och upphandling vara klar. Etapp 1 började renoveras i mars 2014 men i den bästa av världar hade man hoppats komma igång med byggnation 6 månader efter förfrågningsunderlaget var klart men som på grund av att hyresgästgodkännandeprocessen gick till hovrätten blev det cirka 1,5 år försenat. Godkännande av hovrätten blev klart efter sommaren 2013 och förhandlingsprocessen av entreprenörer påbörjades maj/juni 2013 just för att man gärna inte skickar ut förfrågningsunderlag till entreprenörer om man inte vet startdatum då det kostar stora summor pengar att kalkylera arbete på den storleken. När vinnare i entreprenadupphandlingen hade utsetts fick man en överprövningsansökan utav en missnöjd entreprenör vilket innebar att man inte kunde börja bygget i januari. Överklagandet stoppade istället upp processen i två månader, då hade man alla hyresgäster informerade och klara att flytta. Eftersom att processen stoppades upp blev hyresgästerna istället kvar över jul och man började inte utflyttningen först i början av februari. Sollentunahem Likt andra fastighetsbolag börjar planeringen ett år innan planerad byggstart, bland annat för att det kan ta tid med förhandlingar hos hyresnämnden. Hyresgästen informeras om vad renoveringen innebär och man håller samråd. Tanken är att hyresgästen skall bo kvar under byggtiden men för att i god tid planera hur många evakueringsboenden man kommer behöva, skickar man i samband till första mötet även ut informationsbrev angående om förhoppningen att alla bor kvar under byggtiden. Under den ettårsperioden skall hyresgästerna även hinna göra sina tillval till lägenheterna, på så sätt är även hyresgästen involverad. När ett år sedan har gått är det planerat för byggstart. En tid på två månader skall stambytet ta, och inte mer än så. Man började göra stambyten under 2004 och är nu näst intill klara med hela bostadsbeståndet. Det har inneburit att man med åren lärt sig var problemen finns och hur man snabbt löser dem. I och med att man lärt sig, flyter planeringen på mer som den ska. Väsbyhem Först ut i processen är att hålla trapphusmöten där man presenterar vad som ska göras samt lägger fram en tidsplan. Som nästa steg håller man personliga möten med hyresgästerna på kontor i området. Man stämmer av med hyresgästerna ifall de har några önskemål eller särskilda behov. En del hyresgäster vill efter renoveringen byta till större eller mindre lägenheter. Då det blir en hyreshöjning alla hushåll inte klarar av, planerar man för permanent flytt. Projektet är uppdelat i två etapper och ombyggnadstiden är ungefär nio månader. Den beräknade avflyttningen till evakueringslägenheterna är ungefär en vecka före byggstart.

17

4.5 Den sociala aspekten Renoveringar av olika omfattning innebär för hyresgästen, en omkastning i tillvaron. För många kan det vara påfrestande och man känner sig vilseledd. Det är därför som fastighetsbolag viktigt att vara förstående och tillgänglig samtidigt som man ser över allas olika behov och önskemål. För att hyresgästen ska känna sig delaktig i slutresultatet, har hyresgästen hos några av bolagen fått påverka inredningen genom individuella tillval. Som nämnt ovan kan processen stanna upp i och med att hyresgäster motsäger sig renoveringen. Det kan röra sig om att man anser vissa åtgärder onödiga. Enligt hyreslagen, jordabalken 12:18 måste hyresgästen lämna sitt medgivande för att fastighetsägaren skall kunna genomföra renoveringen. I några av fallen vägrar hyresgästen ge sitt godkännande och ärendet tas till hyresnämnden, där målet döms av en opartisk person. Två månader blir fastighetsbolag tvungna att vänta innan ärendet kan tas vidare till hyresnämnden. Renovering betyder ofta att man behöver kolla på andra boendealternativ för hyresgästen. Beroende på hur omfattande renoveringen är, finns alternativen;

- Att bo kvar i lägenheterna under byggtiden. - Att under byggtiden, flytta till en evakueringslägenhet i beståndet. - Att flytta till baracker/paviljonger.

Förvaltaren Som första trygghet och för att undvika att ärenden tas vidare till hyresnämnden brukar man trycka på att med hyresgästmedgivandet kan hyresvärden inte köra över dem med annat som inte är planerat. Hyresgästmedgivande är en trygghet för hyresgästen. Som andra trygghet för hyresgästen, utöver att skicka information via broschyrer, brukar man träffa alla hyresgäster personligen. Under de personliga mötena, förklaras innebörden av renoveringen och man lyssnar till vad hyresgästen har för tankar kring frågan. Upprustningsnivån av Hundlokan 3 är fullständig, vilket för hyresgästen under byggtiden, innebär flytt till evakueringslägenhet. Under de personliga mötena går man igenom de fall hyresgästen har särskilda behov, så som hiss i evakueringsbyggnaden, man måste beakta. Tanken är att hyresgästerna skall flytta tillbaka, men det finns undantag. Det kan röra sig om att äldre väljer att flytta permanent, då en flytt redan är omständlig. Viktigt att då inte flytta äldre till en bostad som man i framtiden planerar att renovera. Som annan förklaring till att en hyresgäst flyttar permanent, är att man inte kommer klara av den nya förhöjda hyran som kommer med renoveringen. Då nya hyran fortfarande inte är färdigförhandlad, kan det i det här fallet vara svårt att veta huruvida man kommer klara av den. Vad man gjort på Förvaltaren är att berättat hur läget ligger till och därefter frågat hyresgästen om de tror sig kunna klara av den högsta hyran, i

18

det presenterade hyresintervallet. I det fall hyresgäster känt av att ekonomin inte bär med, har man kollat på annan permanent bostad. I frågan om hyresgästen får välja bostad i hela Förvaltarens bostadsbestånd blir svaret; det beror på. Man kollar på hyresgästens kötid, hur länge man har bott hos Förvaltaren och i vilket område. Under projektet lägger man upp en evakueringsplan för att ta reda på, vem som ska var. Målet är att hyresgästen tre månader innan och senast två månader innan byggstart, ska veta var de ska flytta. Viktigt med kommunikation, hyresgästerna får information om var de ska flytta och när samt hur det går till rörande nyckelinlämning och nyckeluthämtning. Anledningen till att man är ute i god tid med var hyresgästen ska flytta, är att de ska säga upp sina abonnemang, försäkringar etcetera. Efter byggnationen och när hyresgästerna flyttat tillbaks, följer man upp med ett välkommenhem-‐kitt och NKI undersökning. För projektsamordnaren handlar det om att vara tillgänglig. Om denne är trevlig och hjälpsam, kommer hyresgästen vara trevlig tillbaka. Målet är att man ska bli personlig med hyresgästen, lära känna dem och lägga sig på en personlig nivå. Det innebär för samordnaren att i de fall en hyresgäst blir upprörd, att det blir svårare för hyresgästen att bli arg och man förstår att det inte är personligt utan mer av en sakfråga. Det gäller att vara medgörlig, dels för att hyresgästen inte valt att flytta själv och dels för att de inte har något alternativ än att flytta. Att vara medgörlig kan innebära att, ifall en hyresgäst flyttar permanent och det i nya lägenheten visar sig vara tapeter i dåligt skick, kan man bjuda på nya tapeter ge så kallad avtalsbundenrabatt. Det är med andra ord viktigt med att föra en dialog, prata ofta och mycket. Signalisten Då man är medveten om att evakuering är jobbigt och för att få allt att fungera smidigt som möjligt har man personliga samtal med alla hyresgäster om just deras situation. Då man ska börja evakuera i etapp 2, ska de som är evakuerade i etapp 1 flytta tillbaka till sina ursprungslägenheter och därefter ska hyresgästen i etapp 2 evakueras. Då säger man upp korttidskontrakten till första november eller sista oktober och börjar evakuera etapp två i november. I november ska både in-‐ och utflytt ske, hälften ska tillbaka och hälften ska ut och sen börjar bygget i januari. Det fanns även önskemål om att flytta själva, det har man tillåtit och gett ersättning för. Det är önskvärt för bolaget då de som flyttar själv oftast väljer att flytta när de kan, vilket ofta innebär kväll och helg. Med egen flytt blir det inte lika stort tryck då alla annars ska flytta under dagen.

19

Sollentunahem Man har på Sollentunahem kommit fram till att det viktiga för hyresgästen är hyran. De resurser företaget sitter på tillhör hyresgästen och därför är det viktigt för Sollentunahem att vid en ombyggnation hålla nere hyrorna, då det är det viktigaste för hyresgästerna. Detta innebär att vid ombyggnation agera i fördel för hyresgästen. För att förbereda hyresgästen inför stambytet går man likt förvaltaren och Signalisten ut med information runt ett år innan renoveringen. Det Sollentunahem gör innan första samråd med hyresgästen, är att skicka ut informationsbrev tillsammans med hyresgästgodkännandena. Anledningen till att man skickar ut det innan infomötet är att det ska vara tydligt för de boende vad man ska göra så att de hinner läsa på, fundera och förbereda frågor som dykt upp. Sedan när infomötet äger rum, brukar man få in de flesta hyresgästgodkännandena i och med att hyresgästen hunnit ställa sig in i vad som ska ske. Man har även kommit fram till att i processen att samla in hyresgästgodkännanden, bör vara flexibel och lätt att handskas med. Om man inte kommer vidare i projektet, kommer det börja kosta pengar och i längden tjänar man på att vara medgörlig. Om problemet kan lösas genom att betala en mindre summa för en alternativlösning, än att låta processen stanna upp av att hyresgäster motsäger sig renoveringen och tar ärendet till hyresnämnden; väljer man alternativlösningen som inte är i jämförelse med vad kostnaden annars kan bli. Man vill gärna heller inte se att processen stannar upp då man gått ut med en tidsplan när renoveringen skall ske och att byggtiden kommer vara under åtta veckor. Har man lovat sina hyresgäster en tid, då är det den tiden som gäller och man gör allt för att det ska hållas. Skulle en projektlägenhet på något sätt skadas under renoveringen, ser man till att det åtgärdas efter renoveringen. Då renoveringen inte är fullständig har man valt för hyresgästen att bo kvar i sina lägenheter under byggtiden. Det innebär ingen tillgång till dusch och toalett i lägenheterna utan istället har man satt upp bodar på gårdarna samt tillgång till vatten på varje våningsplan i trapphusen. Man har även ordnat med torrtoaletter i varje lägenhet då det kan vara svårt ifall man blir sjuk och inte minst sagt för alla äldre som ofta går på toa om nätterna. Man erbjuder inte annat boende för att hyresgäster anser renoveringen ta lång tid däremot erbjuder man annat boende under specifika fall. Det kan röra sig om handikapplägenheter där det blir svårt att vistas i lägenheten i och med röran som uppkommer med renoveringen. Man har även låtit hyresgäster flytta om de lämnat läkarintyg på att de är sjuka eller arbetsintyg vid nattarbete och behöver annat boende för att sova under dagen. Det finns även de som blir oroliga med okända människor springandes i lägenheterna om dagarna, ifall de inte mäktar med, har man valt att evakuera dessa med. Man har haft andra evakueringslösningar så som paviljonger, det blev dock mycket kostsamt.

20

Väsbyhem Bortsett från löpande information, personliga möten och möjligheten att påverka inredningen i sina egna lägenheter har man för projektet bildat en boendegrupp. Med en boendegrupp har hyresgästen möjlighet att komma med önskemål och synpunkter på praktiska delar av förnyelsen och utformningen av gårdarna. Med avsikten att skärma av gårdarna och i möjligaste mån göra gården till tillhörande hyresgästen är åsikter kring vilka funktioner hyresgästerna finner är viktiga, nödvändiga. För de som inte vill gå med i boendegruppen men fortfarande har idéer, finns möjligheten att maila in sina synpunkter. Den fullständiga upprustningen innebär att hyresgästen under byggtiden måste evakueras. Väsbyhem har sedan länge färdiga evakueringslägenheter i form av paviljonger, som tidigare varit ungdomslägenheter. Fastigheterna innefattar identiska tvårummare. Lägenheterna brukar stå tomma när de inte används som evakueringslägenheter och det är inte förrän september 2013 man börjat hyra ut på korttidskontrakt. Samtliga lägenheter är möblerade och köksutrustade. För en kostnad på 500 kr ingår el, bredband och telefoni. Hyresgästen tar med sig kläder, lakan, handdukar och privata saker. Vill hyresgästen ha med sina möbler bekostar hyresvärden inte flytten, annars magasineras samtligas möbler i lägenheten eller i magasin. Vid evakuering till en 2a på 42 kvm Nuvarande lägenhet Evakueringslägenhet Hyra under evakueringstiden 1:a – 2:a upp till 47 kvm Om evakueras till 2:a 42 kvm Ordinarie grundhyra 2:a på 54 kvm Om evakueras till 2:a, 42 kvm 4 500 kr/månaden

2:a över 55 kvm Om evakueras till 2:a, 42 kvm 5 000 kr/månaden Om man som hyresgäst bor i en 3:a finns möjlighet att vid behov, bli evakuerad till en 3:a på 62 kvm med hyra på 5 500 kr/månaden. Om man som hyresgäst istället bor i en 4:a eller 5:a finns möjligheten att vid behov, bli evakuerad till två stycken evakueringslägenheter 2*42 kvm med en hyra på 6 500 kr/månaden.

4.6 Den ekonomiska aspekten En renovering påverkar företagets ekonomi på lång och kort sikt (Holmström 2009). På kort sikt påverkas bolagets ekonomiska resultat det år som renoveringen genomförs, av den orsaken att en del av utgifterna måste tas som en engångskostnad. På lång sikt kommer bolagets framtida avkastningar att öka, genom att utgifter aktiveras som en ökning av fastighetsvärdet. Om man aktiverar mer än vad fastigheten ökar i värde måste dock en nedskrivning göras, vilket belastar årets resultat. I slutändan påverkas det egna resultatet, av alla de kostnader som belastat årets resultat. Möjligheten att upprusta begränsas därför av storleken på företagets egna kapital. Vidare

21

påverkas den framtida ekonomin även genom ökade räntekostnader på de nya lån som tas i samband med renoveringen, men också genom minskade driftkostnader och eventuella ökade hyresintäkter. Standardhöjande och prestandahöjande renovering innebär stora kostnader. Vid en renovering aktiverar man utgifter eller redovisar utgifter som underhållskostnader, vilket för fastigheten innebär en ökning av anskaffningsvärdet. Medan en del av renoveringskostnaderna ingår i de omfattande renoveringarnas underhållsbudget, måste en del av renoveringen finansieras med högre hyror. En viktig utgångspunkt är att den nya hyran ska vara i nivå med bruksvärdet för lägenheter med motsvarande standard och läge. Den nya hyran bestäms normalt i en förhandling mellan fastighetsbolagen och hyresgästföreningen. Förutom en ökning av hyran, erhåller hyresgästerna i många av fallen kompensation, i form av ekonomiskt ersättning, för de besvär som uppkommer i samband med renoveringarna. Det rör sig ofta om ersättning för de kostnader som uppkommer av den ofrivilliga flytten. En indikation på hur ny hyra kan bli; Lägenhetsstorlek Hyra före åtgärd Ny hyra efter

åtgärd Hyra före ombyggnation

Hyra efter ombyggnation

3 RoK 77 m2 841 kr/m2/år 1180 kr/m2/år 5396 kr/mån 7571 kr/mån Detta innebär en ökning på 40 %. Övergången till den nya hyran trappas normalt upp under en viss period, vanligen i treårsperioder, med en rabatt så kallad hyrestrappa. Denna hyrestrappa är även den framförhandlad mellan fastighetsbolaget och hyresgästföreningen. En indikation på hur hyrestrappan kan se ut; Rabatterad höjning

år 1 år 2 3 år 4

234 kr/mån 455 kr/mån 721 kr/mån Full hyreshöjning Resonerad hyrestrappa som genom åren stegrar för att slutligen nå den totala hyreshöjningen. Förvaltaren Det har för projektet Hundloken 3 förkommit oförenliga hyresförhandlingar, beroende av att man inför projektet ändrat finansieringsmetod kring vem som ska betala den ökade hyran. Tidigare när man renoverat har man slagit ut hyreskostnaden på hela bostadsbeståndet, där samtliga av Förvaltarens hyresgäster fått bekosta projektfastigheten med förhöjd hyra. Fram

22

till nu har man däremot beslutat om att endast hyresgäster boende i projektfastigheten skall bekosta renoveringen. Den ändrade finansieringsmetoden har för ett tidigare renoveringsprojekt inneburit att man hamnade i kläm mellan de två sätten, vilket gjorde att man la sig mycket lägre i hyreshöjningen i det projektet. På grund av det misstaget vill nu bolaget lägga sig mycket högre, vilket hyresgästföreningen inte går med på. Hyresgästföreningen menar på att det skall vara som i det tidigare projektet och kräver nu att innan ny hyra kan beslutas, att etapp 1 står klart så att bruksvärdet kan värderas. Detta innebär att hyresgäster boende i etapp 1, kommer att få flytta tillbaka utan att veta nya hyran. Hyresgästen kommer att få flytta tillbaka med sin gamla hyra, betala retroaktivt. Detta är ett undantag och har aldrig gjorts tidigare. Hyresförhandlingen är som ovan nämnt påbörjad men ännu inte klar. Nedan redovisas hyresnivåer som bygger på kostnadsberäkningar för renoveringen. Det är utgångspunkten i förhandlingen med hyresgästföreningen. Det är troligt att den nya hyran kommer att hamna någonstans mellan dessa nivåer. Preliminära hyresnivåer Lägenhetsstorlek Tidigare hyra ex. tillval Höjning hyra, kr/mån 1:a 46 kvm 4 294 906 -‐ 1 836 5 200 – 6 130 2:a 71 kvm 5 744 1466 -‐ 2766 7 210 – 8 510 3:a 75 kvm 5 856 1874 -‐ 3264 7 730 – 9 120 5:a 113 kvm 8 700 2 020 -‐3 950 10 720 – 12 650 Ersättning som hyresgästen erhåller i samband med renovering;

- Hyresrabatt på 4000 kr, för de som flyttar tillbaks till lägenheterna. - Hyresrabatt på 2000 kr, för de som flyttar permanent till annan bostad.

Rabatten ska täcka adressändring, flytta abonnemang etcetera.

23

Sollentunahem Renoveringskostnaderna för projektet utgör nästan uteslutande stambytet, då bolaget med åren redan underhållit fastigheterna. Man har i samband med renoveringen valt att låta hyresgästerna göra tillval, dock har man varit tydlig med att informera att det inte tar bort bolagets ansvar att underhålla lägenheterna. Hyreshöjning efter stambyte med tillhörande ombyggnationsarbete Lägenhetsstorlek Tidigare hyra,

kr Höjning exkl. tillval, kr

Höjning inkl. tillval 1, kr

Höjning inkl. tillval 2, kr

1 rum och kök 2 602 690 826 1361 2 rum och kök 4 670 841 977 1519 3 rum och kök 5 755 925 1061 1603 Ersättning som hyresgästen erhåller i samband med renovering;

- För men i nyttjanderätten erhåller kvarboende två månadshyror. - För men i nyttjanderätten erhåller eventuella evakuerade en halv månadshyra.

Sollentunahem ersätter inga flyttkostnader. - Ersättning för hushållsel om den förbrukade hushållselen överstiger 200 kronor, får

hyresgästen tillbaka det överstigande beloppet. Väsbyhem Vid inflyttningen under 2015 kommer den nya hyran se ut som följande: Lägenhetsstorlek Tidigare

hyra, kr Ny hyra, kr Rabatt år 1,

kr Rabatt år 2, kr

Rabatt år 3, kr

1:a 25 kvm 2 488 3 861 463 309 154 1:a 27 kvm 3 203 3 992 479 319 160 1:a 41 kvm 3 684 4 908 589 393 196 2:a 47 kvm 4 073 5 693 683 455 228 2:a 54 kvm 4 632 6 151 738 492 246 2:a 54 kvm 5 301 6 806 817 544 272 3:a 74 kvm 5 683 7 722 927 618 309 4:a 94 kvm 7 067 9 358 1 123 749 374 5:a 105 kvm 7 829 10 274 1 233 822 411 Ersättning som hyresgästen erhåller i samband med renovering;

- Ersättning utgår för tillfällig adressändring 450*2 kronor - Om man löser eget boende under renoveringstiden utgår ingen hyra alls.

24

Signalisten Hyreshöjningen för Ritorp-‐projektet är inte färdigförhandlat och tyvärr kan man inte jämföra projekt med varandra då man inte gör samma saker och väljer olika lösningar som kan påverka hyran. Ersättning som hyresgästen erhåller i samband med renovering;

- En gratis månadshyra under evakueringen. - Vad gäller flyttersättning så får de som vill flytta själv ersättning, annars betalar vi

flytten. Vi står även för flytt av telefon, data och adressändring mot kvitto.

25

7. DISKUSSION De punkter som presenteras nedan är diskussionsfrågor som uppstått efter genomförda fallstudier-‐ vilka är förutsättningar och problem. resultatet pekar på ett antal viktiga frågor att lyfta för vidare fördjupning;

- Tekniska förutsättningar; företagen behöver arbeta med åtgärder som sänker

upprustningskostnader. De måste själva vidta åtgärder för att öka sin kompetens och utveckla metoder för de tekniska som används samtidigt som hyresgästen informeras om konsekvenserna vid dålig skötsel av fastighetens alla utrymmen.

- Hinder i projekteringen; invändningar mot renovering från hyresgästen och/eller att entreprenadupphandlingen överklagas är några hinder i projekteringen. De må vara svåra att förhindra men definitivt inte omöjliga att förbättra. Det handlar om att skapa bättre förutsättningar för fastighetsbolagen att genomföra dessa renoveringar, vilka i slutendan är oundvikliga. Det kan handla om att se över olika regelverk så som hyreslagen och lagen om offentlig upphandling, LOU som i många fall fördyrar upphandlingen. Planering är ett samspel mellan staten, fastighetsbolagen, hyresgästen och entreprenaden och därmed bör samtliga ta ansvar för en hållbar utvecklig.

- Problematiken kring vad hyresgästen mäktar med personligen; oavsett vilken evakueringsform som blir, till följd av ombyggnadsprojektet, blir det en fråga i vad hyresgästen mäktar med personligen. För kvarboende hyresgäster kan det bli jobbigt då entreprenörer har tillgång till ens lägenheter och då hyresgästen inte har tillgång till vatten och toalett. För hyresgäster som måste flytta till och från evakueringspaviljonger eller ersättningslägenhet, vars tillhörande föremål och abonnemanger måste flyttas. Allra problematiskt blir det för de som inte klarar av att bo i tillexempel paviljonger eller vara kvarboende, det kan röra sig om äldre som inte kan gå i trappor eller sjuka.

- Hinder i bostadskön; som jag ser på saken stoppas bostadskön upp vid användande

av lägenheter för att lösa ut dessa som korttidsboenden fram till dess det är dags för hyresgästen att evakueras i och med byggstart. Om man slår ut större projekt som skall evakueras till lägenheter i beståndet, blir det inte mycket över att tillgodose den ständigt växande bostadskön.

- Ombyggnation över lag; ytterligare fördel med ombyggnation är den extra kick

hyresgästen får, för att flytta. Idag sitter många på alldeles för stora lägenheter och önskar sig byta men av olika skäl inte tagit tag i saken. I samma veva som renoveringen och den ofrånkomliga evakueringen finns därför chansen att

26

genomföra lägenhetsbyte. Kan vara speciellt fördelaktigt för äldre då redan en flytt är ansträngande nog och vars lägenheter många gånger är orimligt stora.

- Fördelen med permanent flytt; fördelen med att låta hyresgästen flytta permanent är

att man dels sparar i ersättning för flyttkostnaderna och dels för att man kan ta ut full hyra för nästa som flyttar in, det vill säga man bortser från hyrestrappan. Som annan fördel är att man slipper korttidskontrakt, vilket kan anses vara jobbigt för övriga hyresgäster då den genomgående hyresgästen möjligen agerar vårdlöst i och med att denne skall flytta inom en snar framtid. Det kan även innebära problem vid uppsägningstiden om hyresgästen vägrar flytta och därmed hindrar projektet att fortgå.

- Evakueringsalternativen; viktig fråga att lyfta är de olika möjligheterna vid evakuering. Kvarboende är möjligen inte aktuellt vid fullständiga upprustningar, men förmodligen lönsamt i övriga fall. Med kvarboende eliminerar man kostnader för flytthjälp och ersättningar, kostnader för vad det tar att sköta det administrativa vid evakuering etcetera.

- Den ekonomiska aspekten; redan nu präglas områden från rekordåren och tidigare av hushåll med hög arbetslöshet, där inkomsterna är låga och socialbidragen avsevärt många. Det kan därför vara svårt att klara av den nya hyran för många hushåll. För att de inte ska behöva flytta finns alternativen så som hyrestrappa och som hos Sollentunahem där hyresgästen själv väljer omfånget i tillval. Hyrestrappa är nästan ett måste i till exempel Förvaltarens fall, där hyreshöjningen inte går obemärkt och tröskeln svår att ta sig över. En trolig orsak till att hyreshöjningen blir stor, är att man inte underhållit bostäderna på länge. Fullständig upprustning är kostsam och därför är mer underhåll genom åren kanske att föredra.

- Statlig subvention; för att fler ombyggnationer ska kunna ske kan det vara motiverat

med ett konkurrensneutralt statligt stöd till åtgärder som är angelägna eller lönsamma ur ett samhällsperspektiv.

27

8. SLUTSATS Nedan följer en del tankegångar. Ombyggnation kan medföra att hyresgäster i samma veva byter ner sig till mindre lägenheter då behovet för nuvarande lägenhet inte längre är optimal. Det innebär fler större bostäder i beståndet, vilket alltid är behövande då behovet är stort. Samtidigt som att ombyggnation ger upphov till större lägenheter måste det även finnas ett socialt ansvar att agera till fördel för bostadskön. Bostadsbristen i Stockholm är ett faktum och bostadskön ständigt växande och med det kommer ett socialt ansvar att inte stoppa upp bostadskön. Även då renoveringar är oundvikliga, är det inte fördelaktigt för köande att bolag planerar hålla flera stora projekt samtidigt och där alla i projektfastigheterna ska evakueras. Det innebär fler – möjligen – problematiska korttidsboenden och minskad möjlighet att tillgodose den ständigt växande bostadskön. Ingen vill behöva oroa sig om var man ska ta vägen, imorgon. Alla ska ha rätten att få säga sitt och möjligheten att ifrågasätta vissa ingrepp i en renovering, men på vilka grunder. Att man som hyresgäst förhindrar fortsatt projektering på grund av att man tillexempel valt renovera sin lägenhet utan hyresvärdens vetskap och därför motsäger sig vissa ingrepp i renoveringen, torde inte vara godtagbart. Det ligger i hyresvärdens ansvar att hålla fastigheterna i gott skick för oberoende hyresgäst. Med detta sagt torde informationen vara skarpare ifrån hyresvärd såväl hyreslagen i vad som gäller för hyresgästen så att ”onödiga” överklaganden kan elimineras då de med största sannolikhet ändå inte är tillräckligt genomkraftvärkliga för hyresgästen att vinna målet. Vidare finns ett ekonomiskt, tekniskt och socialt ansvar i frågan underhåll. För att förhindra stora renoveringskostnader där bland annat nya hyreshöjningen blir svår att anpassa sig till bör standard-‐ och prestandahöjande ingrepp möjligen inte alltid ske i ett. Underhåll bör slås ut genom åren så att renoveringsingreppen inte blir orimligt stora. Det är möjligt att det för bostadsbolaget och ibland även hyresgästen är fördelaktigt med att renoveringsingrepp sker i ett men samtidigt måste hyresgästen få möjligheten att hinna anpassa sig till nya hyreshöjningar. Det ska inte enbart gå runt för bostadsföretaget att genomföra renovering utan även det genomsnittliga hushållet måste få möjligheten att klara av en renovering utan att behöva lämna sitt boende ofrivilligt. Då behov och förutsättningar varierar finns inga standardlösningar, men däremot finns det viktiga frågor att lyfta för vidare utveckling. Det man kan konstatera är att det svåra i ett renoveringsprojekt, är att få ett flöde utan hinder där såväl hyresgästens behov och önskemål beaktas samtidigt som det för företagen ska vara företagsekonomiskt och samhällsekonomiskt försvarbart att genomföra det stora behovet av upprustningar. Vidare studier att lyfta fram i samma ämnesspår, är hur man kan rationalisera renoveringstakten då behovet är så pass omfattande och i min mening, viktigt.

28

8. REFERENSLISTA, TEKNISK RAPPORT OCH ELEKTRONISK af Klintberg, T., Annadotter, K., Folke, B., Högberg, L., Lind, H. (2014). Sustainable renovation strategy in the Swedish Million Homes Programme: A case study. Diss: Stockholm, Institutionen för Fastighet och byggande, Kungliga tekniska högskolan. Holmström, O. (2009). Hem för miljoner, förutsättningar för upprustning av rekordårens bostäder. Stockholm: SABO Sveriges allmännyttiga bostadsföretag Fastighets AB Förvaltaren. [Elektronisk]. Tillgänglig: https://www.forvaltaren.se [2014-‐05-‐05] Stiftelsen Signalisten. [Elektronisk]. Tillgänglig: http://www.signalisten.se [2014-‐05-‐05] Sollentunahem. [Elektronisk]. Tillgänglig: http://www.sollentunahem.se [2014-‐05-‐05] Väsbyhem. [Elektronisk]. Tillgänglig: http://www.vasbyhem.se [2014-‐05-‐07] SABO Sveriges allmännyttiga bostadsföretag. [Elektronisk]. Tillgänglig: http://www.sabo.se [2014-‐05-‐07] Sweden Green Building Council. [Elektronisk]. Tillgänglig: http://www.sgbc.se [2014-‐05-‐13] Hyresnämnden Sveriges domstolar. [Elektronisk]. Tillgänglig: http://www.hyresnamnden.se [2014-‐05-‐07] Regeringskansliet. Hyreslagen. [Elektronisk]. Tillgänglig http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-‐Lagar/Lagar/Svenskforfattningssamling/Jordabalk-‐1970994_sfs-‐1970-‐994/#K12 [2014-‐05-‐11]

8.1 Intervjuer Rebecka Boutelje Projektsamordnare Fastighet AB Förvaltaren, intervju den 9 maj 2914. Kåre Fredriksson byggprojektledare Stiftelsen Signalisten, intervju den 6 maj 2014. Helene Ekegren hyresgästsamordnare Stiftelsen Signalisten, intervju den 6 maj 2014. Åsa Wallin ombyggnadssamordnare Sollentunahem, intervju den 6 maj 2014. Anna Virenhag ombyggnadssamordnare Väsbyhem, intervju den 8 maj 2014.

Renoveringsstrategier på befintligt bostadsbestånd - Fyra ...729942/FULLTEXT01.pdf · Stiftelsen$...

Documents

Transcript of Renoveringsstrategier på befintligt bostadsbestånd - Fyra ...729942/FULLTEXT01.pdf · Stiftelsen$...