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物業管理概論 2

課程綱要

第一講 物業管理基本概念第一節 物業的涵義

物業與管理

物業的定義

物業的分類

第二節 物業管理的涵義

物業管理的定義

詮釋「物業管理」定義的觀點

第三節 物業管理與設施管理

設施的涵義

設施管理的定義

物業、設施與附屬設施設備的關係

設施管理與物業管理的比較

物業管理概論 3

一 物業的涵義：物業與管理

「物業管理」

「物業管理」(Property Management)

是英文「Property Management」源於香港的中文譯詞。

是以「物業」和「管理」兩個詞彙組合而成。

「物業」(Property)

乃指不同型態不動產的泛稱，包括土地型態或建築物型態

皆可稱之。

「管理」(Management)

則是應用科學的方法及技術，以達成預期目標與目的的活

動或措施。

物業管理概論 4

一 物業的涵義：「物業」的華文定義

物業定義的來源 物業的定義

香港法律(第545章第2條） 指不動產。

香港地產學會

(物業管理專業手冊2005年10月)

是單元性地産。一住安單位是一物業，一工廠樓宇是一物業，一農莊也是一物業。故一物業可大可小，大物業可分割爲小物業。

中國大陸法律

(物業管理條例第二條) /2003是指房屋及配套的設施、設備和相關場地。

中國大陸行業標準

JGJ／T30-2003

(房地産業基本術語標準)/2003

特指正在使用中和已經可以投入使用的各類建築物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的單宗房地産實體以及依託於該實體上的權益。

1990年，高永昆

太聯企管公司:物業管理總論是一般所稱的「不動產」，即指土地及地上定著物。

1992年，顏世禮

台北建築月刊第177期

所謂「物業」者，乃指不同型態不動產之泛稱，包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」；還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。

2002年，林錫勳

台灣與大陸物業管理產業結構分析-

兼論跨國物業管理公司之進入策略

是指人工形成，有其固有價值及使用價值，且有業主建築物與場地，包括為發揮其功能而設置的設備、設施、環境等。

以建物使用型態區分的「物業」1.商業物業：商業大樓、辦公大樓。2.商店物業：商場、商店街、購物中心。3.工業物業：工業大樓、大型廠房。4.住宅物業：住安大樓、大型社區、別墅。5.專用物業：酒店、醫院、百貨公司、學校。6.休閒物業：渡假村、俱樂部、遊樂場。7.公共物業：公園、車站、大會堂、運動場。8.綜合物業：在同一建物內有一種以上之使用型態者。

上列各項物業分類舉例，還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。

資料來源：顏世禮,1992/6/15,[不動產之第三級產業～物業管理]，台北建築月刊，第177期第4版。

一 物業的涵義：「物業」的分類

物業管理概論 6

二 物業管理的涵義： 「物業管理」的定義

物業、物業管理定義來源 物業管理定義

中國大陸法律《物業管理條例》第2條，2003

是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

中國大陸行業標準《房地産業基本術語標準》JGJ／T30-2003，2003

物業産權人對物業負責區域內共同利益進行維護的行爲。

香港法律(第545章第2條）

即不動產管理。

香港地產學會物業管理專業手冊，2005

是一門掌控管理與專業綜合服務的藝術，務求在建築、科技、法制、財務及主觀情緒等限制下，提供不斷的優質運作及最佳用度的物業，以滿足各業主及用戶的多元需要及期望。

高永昆/太聯企管公司物業管理總論，1990

是透過劃、組織、人員分配、指揮及控制的一套作業程序，針對不同用途建物的需求進行一切與此不動產有效作業相關的事務技巧及行政能力。〃〃〃物業管理可分為公共域管理及投資管理兩類。

物業管理概論 7

二 物業管理的涵義： 「物業管理」的定義

林錫勳台灣與大陸物業管理產業結構分析-兼論跨國物業管理公司之進入策略，2002

本文係將「物業管理」視為一種行業類別。，〃〃台灣地區較常用的則是「大樓管理」、「建築物管理維護」、以及「公寓大廈維護管理」，為便於不同地區的比較研討，以物業管理稱之。

陳柏廷建立台灣物業管理內涵之基礎性研究，2004

物業管理一詞的意涵隨著時代的演進，不斷被賦予新的功能定義。「物業管理」為「綜合性」概念，意義包含BM(建築物管理、PM(狹義的物業管理)、REM(不動產管理)以及FM(設施管理)

王順治物業管理制度研究，2004

提供(1)建築物與環境的使用管理與維護(提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共宊全檢查、消防宊全設備及附屬設施設備檢修等)、(2)生活與商業支援(供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧服務、保母、安配物流）、生活產品（食衣住行育樂）及商業支援等服務)、(3)資產管理(提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等)等三類服務項目。物業管理即是為業主提供有關「建築物」、「不動產」、「設施、設備」等方面服務之管理行業。

行政院經建會物業管理服務業發展綱領及行動方案暨旗艦計畫，2004/9

為針對建築物硬體及服務其社群與生活環境之軟體，作維護管理與全方 位 之 經 營 。物業管理即所有與建築物使用有關業務之管理活動，其目的在使建物使用者擁有清潔、健康、舒適、方便並兼顧自然環境保育之生活空間。

物業管理概論 8

二 物業管理的涵義：詮釋「物業管理」定義的觀點

綜合國內外對「物業管理」的定義內涵，可歸納

出下列多種詮釋的觀點。

1. 為「綜合性的概念」。(JFMA、BIMA、陳柏廷)

2. 屬於「經營管理活動」。(中國大陸、行政院經建會)

3. 是專業的「行業類別」。(IFMA、BIMA、香港、林錫勳)

4. 服務的「產業類別」。(行政院經建會)

5. 是擬定「服務項目或業務範圍」。(行政院經建會、王順治)

6. 是指服務的「作業程序及行政能力」(高永昆)

7. 依物權的文義及「法學」觀點，應包括「動產」及「

不動產」(戴東雄)

物業管理概論 9

二 物業管理的涵義：詮釋「物業管理」定義的觀點

「物業管理」定義的探討

1.物業管理的概念並不一致。

2.物業管理的定義具有條件性或限制性。

3.某些物業管理的定義在文義或邏輯上並不周延。

4.在不同情境應用物業管理詞彙時未予清楚定義而

產生歧義。

物業管理概論 10

三 物業管理與設施管理：「設施」的涵義

「設施」(Facility)

具有設置或使用目的功能的不動產(物業)；經過建設或改良的土地、建築物及附屬設備。

物業管理概論 11

三 物業管理與設施管理：「設施管理」的定義

定義來源 設施、設施管理定義

國際設施管理協會International Facility Management

Association

(簡稱：IFMA)

設 施：是以提供某種服務機能為目的被任命或建 設之建築物。

設施管理：是一種包含多項訓練之專業管理學門，藉由整合人、地、 過程與技術，達到確保建築物與環境的功能運作正常。

英國設施管理學院British Institute of Facility

Management (簡稱：BIFM)

設 施：是指一般建築物，包括週圍環境在內、外部的設施設備。

設施管理：是替有關建築物與其所屬環境內的各種專業性活動做整合，並針對各種活動就人及工作環境可能產生的影響，做一統整性管理。

日本設施管理協會Japan Facility Management

Promotion Association

(簡稱：JFMA)

設 施：包含私人、公共、企業之設施、設備、建築物與所屬之環境。

設施管理：係指以經營管理觀點，對企業或團體所有之設施、設備、建築物與環境，綜合性的考量多方面的知識與技術，加以企劃、管理與經營。

物業管理概論 12

三 物業管理與設施管理：「設施管理」的定義

定義來源 設施、設施管理定義

日本建築業協會設施管理專門委員會

設施管理：是對企業所持有的資產（人、物、空間等）進行企劃、實施、管理檢核的連續過程之活動。以企業經營的目的而言，設施管理乃為達成工作品質的提昇、資料庫的累積、設施的適切管理與計畫等效果。

The Library of Congress

美國國會圖書館

設施管理：以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護管理的工作。是對作業環境、作業者以及作業的有機性統合。其內容包括管理學、建築學、設備科學、行為科學的整合。

美國設施管理協會設施管理：是應用最新的科技，提供人性化及高效率的環境

，應用於工作場所的營運管理及生產力的提昇；透過企劃、設計、施工、支援等作業來達成。

國際資產管理協會Institcrte of Real Estate

Management (簡稱：IREM)

資產管理：是依據業主的要求和目的而對其資產進行的管理、操作、銷售、與維護。

「物業」(Property)

指不同型態不動產的泛稱，包括土地型態或建築物型態皆可稱之。～屬於物權或資產。

設施

物業

附屬設施設備

「設施」(Facility)

具有設置或使用目的機能的不動產(物業)；經過建設或改良的土地、建築物及附屬設備。～屬於物業的使用型態或機能。

「附屬設施設備」(Attached Facility Equipment)

為達成物業的設置或使用目的機能，所配置各項單元系統的設施設備。～屬於構成物業不同使用型態或機能

的子系統。

三 物業管理與設施管理：物業、設施、附屬設施設備

三 物業管理與設施管理：比較

項目 傳統的物業管理 現代的設施管理

英文詞義 Property Management Facility Management

管理目標 資產保值 通過資產的有效利用使資產增值

管理特點 現場管理 經營戰略管理

主要目的 維護保養通過設施運營的最優化提高設施利用者的滿意率，提高知識生產的生產率

管理重點 有問題的設施 全部固定資產

管理方式 靜態（完好率） 動態（使用率）

管理手段 人工 信息平台

對象時點 保有設施的現狀(現在) 保有設施的壽命周期和未來設施(現在、將來)

管理內容 以最小代價保證設施的完好 成本最小化、效用最大化，設備的靈活性、節能、環保

相關知識 建築、房地產 建築、房地產、經營、財務、心理、環境、工程、信息

擔當組織 總務、設施部門 各部門結合

物業經理的角色 管家 決策者之一

資料來源：同濟大學樓宇設備工程與管理系主任龍惟定，上海市物業長效管理房屋維護研討會，2003年3月。

本講關鍵字：

1、物業Property

2、物業管理Property Management

3、設施Facility

4、設施管理Facility Management

5、附屬設施設備(Attached Facility Equipment)

6、商業物業

7、商店物業

本講關鍵字：

8、工業物業

9、住安物業

10、專用物業

11、休閒物業

12、公共物業

13、綜合物業