Kuntalain ja valtiontukilainsäädännön vaikutuksesta ...Uusi kuntalaki tuli voimaan 1.5.2015...

22.3.2018ARJA LEHTONEN / CATELLA PROPERTY OY

Kuntalain ja valtiontukilainsäädännönvaikutuksesta kiinteistöarviointiin

22.3.2018

CATELLA | MAANMITTAUSPÄIVÄT2

Uusi kuntalaki tuli voimaan 1.5.2015

”Kunta voi luovuttaa tai antaa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle

TARJOUSKILPAILULLA, jolle ei aseteta ehtoja. Tarjouskilpailun on oltava avoin ja siitä on tiedotettava riittävästi.

Kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön ilman 1 momentin mukaista tarjouskilpailua,

PUOLUEETTOMAN ARVIOIJAN on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso.”

130 §

Valtiontukiasioista säädetään sekä EU-tasolla että Suomessa

KuntalakiEU:n perussopimus

Valtiontukitiedonanto(aiemmin Maakauppatiedonanto 1997–2016)

Tiedonanto kansallisista tuomioistuimista

EU:n komission jatuomioistuinten ratkaisut

Hallituksen esitys kuntalaiksi

KHO:n ratkaisut

EU SUOMI

22.3.2018


22.3.2018


Mikä valtiontuki?

1

2

3

4

myönnetään julkisyhteisön varoista (esim. kunnan tai valtion), ja

vääristää kilpailua suosimalla jotain tuensaajaa, ja

on valikoiva eli kohdistuu tiettyyn tahoon, ja

saattaa vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan

22.3.2018


Valtiontukisäännöt koskevatkuntien myyntejä, vuokrauksia ja ostoja

Rakennukset / tilat

Teollisuustontit

Toimisto- ja liiketontit

Asuinkerrostalo- ja rivitalotontit

KUNTA MYYYRITYKSELLE

KUNTA OSTAA YRITYKSELTÄ

Käytännössäkaikki kohteet, joissa

myyjänä yritys

(myös omakotitalotontit, jos menee yritykselle)

KUNTA VUOKRAAYLI 10 VUODEKSI

YRITYKSELLE

Y-tontit ja muut erityistontit

22.3.2018


Eri toimijat valtiontukiasioissa

Kunta

Yritys

EU:n tuomio-istuimet

Euroopan komissio

HaO KHO

Kilpailija-yritys

22.3.2018


Miten kunnat määrittävätyrityksille luovutettavien tonttien markkina-arvon?

Ulkopuolinenyksittäinen arviolausunto

Tarjouskilpailu

Ulkopuolinenaluehinnoittelu / vyöhykehinnoittelu

Pelkkä kunnan sisäinen hinnoittelu

vastoin valtiontukisääntöjä

VAIHTOEHTO 1.Tarjouskilpailu

22.3.2018


Tarjouskilpailun järjestäminenvaltiontukitiedonannon mukaisesti:

Menettelyn tulee perustua kilpailuun1

Läpinäkyvä, syrjimätön ja avoin prosessi2

Ei saa liittyä ehtoja3

Selkeät valintaperusteet4

Riittävä julkistaminen5

Riittävä tiedonsaanti kilpailun kaikissa vaiheissa6

Riittävä tarjousaika7

Huomioidaan vain uskottavat ja sitovat tarjoukset8

Valinta korkeimman hinnan perusteella9

Vain 1 tarjous varmistus lisätoimin10

VAIHTOEHTO 2.Riippumaton kiinteistöarviointi

22.3.2018


Vaatimuksetriippumattomallearvioinnille

ARVIOITSIJA

ARVIO-LAUSUNTO

Puolueeton ja riippumatonkolmas taho

AKA tai LKV

Laaja kokemus kiinteistöalasta

PROSESSI

Ennen myynti- tai vuokrausneuvotteluja

Tilaajan tulisi ollakohteen omistaja

Markkina-arvonkattava perustelu

Kirjallinen lausunto, EI SUULLINEN

Soveltuvat arviointimenetelmät

Asialliset oletukset

22.3.2018


Arviolausunnon tulee perustuayleisesti hyväksyttyihin arviointistandardeihin

1. Arvioitsijan yksilöinti ja asema

2. Asiakkaan yksilöinti

3. Arvioitavan kohteen yksilöinti

4. Arvioinnin tarkoitus

5. Arvon perusta

6. Arvopäivä

7. Selvitysten laajuus

8. Käytetyn informaation luonne ja lähde

Arviolausunnon olisi hyvä sisältää ainakin seuraavat asiat:

9. Oletukset ja erityisoletukset

10. Arviolausunnon muoto

11. Käyttöä, jakelua ja julkaisua koskevat rajoitukset

12. Vahvistus arvioinnin suorittamisesta IVS:n mukaisesti

13. Käytetyt arviointimenetelmät

14. Käytetyt syöttötiedot

15. Määritetty arvo ja perustelut

16. Arvioraportin päiväys

22.3.2018


Mihin kunnat käyttävät vyöhykehinnoittelua?

Maanmyyntitoiminta

Maanvuokraustoiminta

Maankäyttösopimusneuvottelut

Alustava hintaindikaatiohankkeen alkuvaiheessa

Varmistus, että kuntalainvaatimukset täyttyvät

22.3.2018


Kuntien näkemyksiä vyöhykehinnoittelusta

Selkeä toimintatapa

Yritystonteille ja ns. ”massatonteille”

Kustannustehokas

Toiminnanläpinäkyvyys, uskottavuus ja ennustettavuus

Ulkopuolinen arviointi

Varmuus omaan päätöksentekoon

Markkinatilanne suhteessa naapurikuntiin

Ei sovi kaikkeen

Liian yleispiirteinen keskusta-alueilla

Vaatii kunnaltakin aikaa ja osaamista

Vaatii arvioitsijalta paikallistuntemusta

Vaatii jatkuvaa päivittämistä(esim. 3–4 v välein)

Erillisarviot ehkä toimivampi,jos kauppaa käydään harvoin

Erityistekijöiden huomioiminen ?

Katsotaanko oikeudessa riittäväksi ?

Valtiontukitapauksia Suomesta

Hanke olisi tullut toteuttaa kiinteistökauppana eikä julkisena hankintana

Uudisrakennusoikeudesta ei ollut teetetty arviolausuntoa

HELSINKIHelsingin HaO 11.9.2017

22.3.2018


””

Valitus hylättiin, koska teetetty arviokirja katsottiin luotettavaksi

Tapaus etenee vielä KHO:n käsittelyyn

ESPOOHelsingin HaO 18.10.2017

22.3.2018


””

Kauppa kumottiin, koska ei tarjouskilpailua tai kirjallista arviolausuntoa

LKV:n suullista näkemystä ei oikeudessa katsottu luotettavaksi arvioksi

HAMINAItä-Suomen HaO 28.9.2017

22.3.2018


””

Ensimmäinen kauppa kumottiin, koska rakennuksen lisäksi myös uudisrakennusoikeudesta olisi pitänyt teettää arviokirja

Toinen kauppa jäi voimaan, koska KHO totesi teetetyn arviokirjan luotettavaksi

Kunta joutui maksamaan oikeudenkäyntikuluja, koska se ei ollut heti ottanut kantaa valittajan väitteisiin

PORIKHO 13.7.2015

22.3.2018


””

Tarjouskilpailu kesti vain 1 viikon

KHO:n mukaan ostaja ei harjoittanut taloudellista toimintaa, joka vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan

Ei tarvinnut huomioida valtiontukisäännöksiä

IITTIKHO 2012 : 105

22.3.2018


Teollisuuskiinteistön myynti Iitissä

Valitus kumottiin, koska kunta oli etukäteen teettänyt riippumattoman arviolausunnon

Oikeus katsoiarviolausunnon olevanluotettava

SAVONLINNAKHO 2012 : 31

22.3.2018


” ”

Kauppa kumottiin, koska ei tarjouskilpailua tai arviolausuntoa

Valtiontukisäännökset tulee ehdottomasti huomioida myös suomalaisten yritysten kohdalla

LAUKAAKHO 2009 : 89

22.3.2018


””

Kauppahinta neuvottelujen perusteella

Kauppa kumottiin, koska ei tarjouskilpailua tai arviolausuntoa

KOUVOLAKHO 2008 : 81

22.3.2018


””

22.3.2018


Valtiontukitapausten käsittely Suomen tuomioistuimissa:

Onko päätöksenteko tapahtunut oikeassa järjestyksessä?

Onko menettelytapoja noudatettu?

VS. valtiontukitapausten käsittely Euroopan komissiossa:

Monitahoiset selvitykset valtiontuen olemassaolosta ja määrästä(ei vain menettelytapojen tarkastelu)

Lopuksi

Keskeistä on ”markkinaehtoisuuden toteutuminen ja määrittäminen”

Oikeustapausten määrä lisääntynyt ja jatkaa varmasti lisääntymistä

Oikeustapauksissa kiinnitetään entistä enemmän huomiota:

Arvioiden sisältö, laatu ja perusteluiden riittävyys

Arvioitsijan ammattitaito, kokemus ja pätevyys

Tulevaisuudennäkymiä

22.3.2018


Oikeuskäytäntö ei vielä vakiintunutta

Onko vyöhykehinnoittelu riittävä ? Kuinka kattavat perustelut sen taustalta tulee löytyä ? Kuinka usein sitä tulee päivittää ?

Kuinka vanha yksittäinen arviolausunto saa olla ?

Lainsäädäntö koskee yhtä lailla kaikkia kuntia, sekä pieniä että suuria

Vaatii erityisesti pienissä kunnissa toimintatapojen uudistamista

Tulevaisuudennäkymiä

22.3.2018


Vedenoja, Sini (2017). Diplomityö. Valtiontukisääntelyn vaikutus markkinaehtoisuuden määrittämiseenkuntien tontinluovutus- ja maanvuokraustoiminnassa

Saatavissa:[email protected]

KIITOS !

Lisätietoa

22.3.2018


HELSINKITURKU

TAMPERELAHTI

OULU

CATELLA PROPERTY OY

Arja LehtonenJohtaja, Arviointi & konsultointi

DI, AKA, LKV

Puh. 010 5220 304, [email protected]

Kuntalain ja valtiontukilainsäädännön vaikutuksesta ...Uusi kuntalaki tuli voimaan 1.5.2015...

Documents

Transcript of Kuntalain ja valtiontukilainsäädännön vaikutuksesta ...Uusi kuntalaki tuli voimaan 1.5.2015...