OsakehuoneistorekisteriSaannon, panttauksen ja rajoituksen kirjaaminen

Pankkien Infotilaisuus 27.8.2018

Seija Paavilainen

Esitys sisältää tämän hetken käsityksen käyttöön tulevista toimintamalleista. Ne edellyttävät lainsäädäntömuutoksia, joista ei vielä ole tehty lopullisia päätöksiä.

Huoneistotietolain soveltaminen• Uudet yhtiöt (perustamisilmoitus tehty 1.1.2019 ->)

– Perustamisilmoitus sähköisesti PRH:lle, ei painettuja osakekirjoja

– Perustajaosakkaiden tiedot ilmoitetaan perustamisilmoituksessa

– PRH välittää tiedot osakehuoneistorekisteriin -> ensimmäinen omistajakirjaus

• Vanhat asunto-osakeyhtiöt– Perustettu ennen 1.1.2019, painetut osakekirjat

– Yhtiön on 1.5.2019-31.12.2022 ilmoitettava osakeluettelon tiedot Maanmittauslaitokselle

• Yhtiö siirtyy huoneistotietojärjestelmän piiriin

• Osakeluettelon ylläpito siirtyy Maanmittauslaitokselle

Huoneistotietolain soveltaminen• Tämän jälkeen yhtiön osake on osakehuoneistorekisterin kirjaamisen piirissä

– Osakkeen omistus kirjataan joko erillisestä hakemuksesta tai

– Viimeistään ensimmäisen luovutuksen yhteydessä

• Kirjaamista haettava 2 kk luovutussopimuksen tekemisestä (2 kk omistusoikeuden siirtymisestä, kun luovutus verovapaa tai kyse AsKL 4:1:n mukaisesta uuden asunnon kaupasta)

• Osakas voi valtuuttaa pankin hakemaan omistusoikeutensa kirjaamista rekisteriin

• Maanmittauslaitos mitätöi osakekirjan/väliaikaistodistuksen ennen osakkeenomistajan kirjaamista osakehuoneistorekisteriin

– Kirjaaminen edellyttää hallituksen antamaa selvitystä, jos osakkeesta ei annettu osakekirjaa tai väliaikaistodistusta

Huoneistotietolain soveltaminen• Vanhat keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt

– Ennen 1.1.2019 perustettu KKOy -> mahdollisuus liittyä osakehuoneistorekisteriin

– Tehtävä yhtiöjärjestyksen muutos

• Määräys osakkeiden kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin

– Yhtiöjärjestyksen muutos ilmoitetaan sähköisesti kaupparekisteriin

– Osakeluettelon tiedot ilmoitetaan Maanmittauslaitokselle

• Yhtiö siirtyy huoneistotietojärjestelmän piiriin

• Osakeluettelon ylläpito siirtyy Maanmittauslaitokselle ja yhtiön osake on osakehuoneistorekisterin kirjaamisen piirissä

• Osakkeen omistus kirjataan kuten vanhassa AsOy:ssä

Saannon kirjaaminen• Osakehuoneiston luovutussopimus (kauppa tms. oikeustoimi) tehdään

kuten nykyäänkin

• Osakkeen omistus kirjataan osakehuoneistorekisteriin saajan hakemuksesta– Kirjaamisen edellytyksenä on myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon joko

ehdottomana tai ehdollisena

– Suostumus voidaan antaa sähköisessä asiointipalvelussa jo ennen kuin saannon kirjaamishakemus on tehty

– Lähtökohtaisesti luovutussopimusta ei liitetä hakemukseen/tutkita

Saannon kirjaaminen– Kirjaamisviranomainen tutkii vain osakehuoneistorekisteristä ilmenevät rajoitukset,

yhtiöjärjestyksen osakeryhmiä koskevat määräykset ja VTJ:stä ilmenevät oikeustoimikelpoisuuden rajoitukset

• Ei tutkita, onko kyse puolisoiden yhteisestä kodista -> ei tutkita AL 39 §:n edellyttämää suostumusta

• Lunastusoikeus ei vaikuta saannon kirjaamiseen

– Saanto, joka ei ole lopullinen kirjataan ehdollisena

• Uusi suostumus luovuttajalta, kun luovutuksen ehto täyttynyt -> lopullinen omistuksen kirjaus

– Jos saanto on riitainen -> osoitus oikeudenkäyntiin, hakemus jätetään lepäämään

• Samassa yhteydessä voidaan hakea esim. uutta panttausta/panttioikeuden poistoa tai muun rajoituksen merkitsemistä

Saannon kirjaaminen• Perhe- ja perintöoikeudelliset saannot

– Asiakirjat liitetään hakemukseen ja tutkitaan (vrt. kiinteistökirjaamisen vakiintuneet käytännöt)

– Kun osake kuuluu jakamattomaan kuolinpesään, kuolinpesän osakkaat voidaan kirjata yhteisesti osakkeenomistajiksi (vrt. kiinteistöä koskeva selvennyslainhuuto)

Luovutussaannot

Asuntokaupan valmistelu

Kauppakirjan laatiminen

Kaupan loppuun saattaminen

Omistusoikeuden siirtyminen

OSAKEHUONEISTOREKISTERI

Lähtötiedot: kohde, omistus ja panttioikeudet

Omistus- ja panttausoikeuden kirjaamishakemus(ehdollinen ratkaisu)

Myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon

Omistus- ja panttausoikeuden lopullinen ratkaisu

Varainsiirtoveron valvonta• Uusi omistaja merkitään osakeluetteloon kun varainsiirtovero on maksettu

• 1.1.-30.10.2019 luovutuksensaaja tekee varainsiirtoveroilmoituksen verottajalle– Paperilomakkeella

• Omistusoikeuden kirjaamishakemukseen liitetään kopio verohallinnon leimalla varustetusta lomakkeesta

– Verkkolomakkeella (mahdollista rajatuissa tapauksissa)• Omistusoikeuden kirjaamishakemukseen liitetään tulostettu

varainsiirtoveroilmoitus, jossa näkyy Verohallinnon vastaanottokuittaus

• 1.11.2019 alkaen kyselykanava

Panttauksen kirjaaminen• Panttauksesta sovitaan kuten nykyään (mm. päävelkasuhde,

panttaussitoumus)

• Panttauksen kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin korvaa osakekirjan hallinnan luovutuksen

• Osakkeen panttaus kirjataan pantinsaajan hakemuksesta– Kirjaamisen edellytyksenä on osakkeenomistajan suostumus

– Jos omistajan saanto kirjattu ehdollisena -> panttausta koskeva hakemus lepäämään

• Voidaan kuitenkin kirjata ennen lopullisen saannon kirjaamista osakkeenomistajan (luovuttajan) ja luovutuksensaajan suostumuksella

– Mahdollista kirjata useampia panttauksia

– Voidaan kirjata myös osakkeen määräosaan

Panttauksen kirjaaminen– Voidaan kirjata myös tiettyyn enimmäiseuromäärään rajoitettuna

– Panttausten keskinäinen etusija määräytyy siinä järjestyksessä, jossa hakemukset on merkitty vireille tulleiksi osakehuoneistorekisteriin

• Jos pantinsaajia useita, etusijajärjestys voidaan kirjata näiden yhteisestä hakemuksesta

– Kirjaus voidaan poistaa

– Kirjausta voidaan muuttaa

• Enimmäismäärä

• Etusija

• Saaja

– Kun panttivakuudella turvattu saatava siirretään toiselle velkojalle tai se siirtyy sulautumisen tai jakautumisen seurauksena

Panttauksen kirjaaminen• Nykyisen kaltainen osakkeen jälkipanttausmenettely ei ole mahdollista

– Kaikki panttaukset kirjattava osakehuoneistorekisteriin

Rajoituksen merkitseminen• Ulosmittaus, turvaamistoimenpide, konkurssi ja yrityssaneeraus

– Merkitään ulosottomiehen, konkurssipesän ja selvittäjän ilmoituksesta

• Muuna rajoituksena merkitään lakiin tai testamenttiin perustuva oikeus, joka rajoittaa osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osake– lesken hallintaoikeus (PK 3:1 a §) ja testamenttiin perustuva käyttöoikeus (PK 12 luku)

– Merkitään viran puolesta tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta

– Edellytyksenä osakkeenomistajan suostumus/muu selvitys (vrt. kiinteistökirjaamisen vakiintuneet käytännöt)

• Muualla laissa säädetyt rajoitukset– Esim. aravalaki ja RS-pankin ilmoittama rajoitus (AsKL 2:6 a §)

Rajoituksen merkitseminen• Rekisteriin merkityt määräämisvallan rajoitukset otetaan huomioon viran

puolesta

• Niiden katsotaan tulleen kaikkien tietoon -> ei vilpittömän mielen suojaa– Esim. rekisteriin merkitty käyttöoikeustestamentti estää panttauksen kirjaamisen ilman

käyttöoikeuden haltijan suostumusta -> pantinsaajan vilpittömällä mielellä ei merkitystä

Kysymyksiä?