June 2009

bulletinKernekompetencer: - Strategisk investeringsrådgivning- Køb og salg af investeringsejendomme- Strategisk asset management- Ejendomsadministration- Facility management

Property advisors established in London since 1985

Vendepunktet er nået!Torsdag den 16. april var overskriften i Børsenserhvervsejendomssektion “Investorerne på vej tilbage til markedet”CB Richard Ellis i Danmark udtaler,at bunden i Londons erhvervs-ejendomsmarked er passeret ogDTZ bekræfter den positive tendens.

Den 7. maj udsendte Jones Lang LaSalle, et andet verdens-omspændende erhvervsejendoms-mæglerfirma, en pressemeddelelsefra deres research afdeling. Detfremgår heraf, at i det centraleLondon er der øget aktivitet medmange tilbud på de ejendomme der er til salg, og afkastet i City ofLondon er nu stabiliseret efter athave bevæget sig 125 basis pointfra 1. kvartal 2008 til 1. kvartal 2009. I Londons West End er billedet detsamme, hvor afkastet har bevægetsig 100 basis point fra 1. kvartal2008 til 1. kvartal 2009.

I sidste kvartal af 2008 var forvent-ningerne, at mange ejendomme villeblive bragt på markedet og at mangekøbere ventede på at opsnappedisse. Dette skete ikke og såforventede de fleste, at det ville skei 1. kvartal 2009, og igen blev alleskuffet. Der var meget få handler og

næsten ingen udbud af ejendommefør vi kom ind i marts måned, hvorbåde sælgere og købere kom frempå markedet. I april måned fortsattetendensen med megen aktivitet påmarkedet og mange flere købere, så der nu er flere, der byder på deudbudte ejendomme.

Vi har udskudt udgivelsen afBulletinen indtil vi havde et meresikkert billede af udviklingen påmarkedet, men på trods af, at detstadig er vanskeligt at opnåfinansiering, er vi overbeviste om, at vendepunktet er kommet og det er nu, der bør investeres.

Markedet er præget af, at det erprivate investorer og privateejendomsselskaber, som har set demuligheder, der tilbydes. Deninstitutionelle sektor er tilbage-holdende, formentlig fordi de skalsælge ud og tilpasse deres ejendoms-porteføljer til det marked, der er i dag. Vi vurderer, at situationen nuer kommet, hvor denne sektor vilbegynde at udbyde ejendomme, da markedet har stabiliseret sig,

således at mulighederne for godekøb forbedres.

Vi kan også mærke interessen fordet britiske ejendomsmarked på detøgede antal henvendelser vi får, hvorpotentielle investorer påpegervigtigheden af Danmercs kompletteservicekoncept, herunder ejendoms-administrationen, idet man ønskeren fuld pakkeløsning.

Til sidst skal nævnes, at Danmerchar indledt et samarbejde med JKEejendomsmæglerfirma, der er en delaf Dan-Ejendomme, med henblik påat yde en bedre service i Danmarkfor vore danske klienter, etsamarbejde der i andet halvår af2009 vil blive synligt gennem enrække initiativer.

Ib Bjørnbirk

June 2009

Det britiske marked for erhvervsejendommevil rette sig igen i år.

2

London EC2, 31/45Gresham StreetGarrard House har en frem-trædende beliggenhed midt i Cityof London. Ejendommen er på14.690 m2 (158.122 kvadratfod) og hele bygningen er udlejet tilSchroder Investment ManagementLtd på en kontrakt, der udløberden 21. august 2015. Ejendommenblev købt af AFIAA Investment for70 mio. GBP, hvilket afspejler etafkast på 7,4 %.

3

Markedet – Et overblik

Når man ser på statistikkerne ogstemningen på markedet og blandtinvestorer, står det klart, atafkastene er begyndt at blive merestabile i løbet af de første firemåneder af 2009.

Ifølge IPD (Investment PropertyData), Storbritanniens førendeuafhængige institut, der måler og publicerer ejendomsportefølje-resultater, er den hastighed,hvormed både de samlede afkast og kapitalværdier er faldet, nuaftaget, som det fremgår afovenstående graf, og de er på vej mod det positive terræn.

Disse afkast skyldes bevægelser i kapitalværdier og indtægter.Væsentligt er det, at faldet ikapitalværdier er begyndt at aftagei løbet af første kvartal 2009, hvorde faldt ca. 8 %. Dette betyder, at faldet i værdier ’fra top til bund’ nu er omkring 40 % - man bør huske,at ’toppen’ af markedet var omkringjuni 2007, så faldet har været megethurtigt sammenlignet med andretidligere fald udløst af en recession,f.eks. først i 1990’erne, hvormarkedsværdierne faldt ca. 27 % i løbet af 3,5 år.

6

3

0

-3

-6

-9

-12

-15March 07 Sept 07 March 08 Sept 08 March 09

Afkast 1. kvartal 2009 4. kvartal 2008

Kontor -7,2 % -12,4 %Detailhandel -7,9 % -13,3 %Industri -7,1 % -12,6 %

Key Economic Indicators

Date % Trend

RPI March 09 -0.40 �CPI March 09 2.90 �GDP Quarterly change -1.90 �GDP Annual change -4.10 �Retail Sales Annual change -1.51 �Unemployment March 09 7.10 �Base Rates Current 0.50 �£ : $ Current 1.48 �£ : ¤ Current 1.12 �House Prices: Halifax March 09 -17.90 �House Prices: Nationwide March 09 -15.70 �

Source: NS, FT, Halifax, BoE

Trenden beviser, at afkastene erbegyndt at blive mere stabile ogdette bekræftes af de transaktioner,der ses på markedet.

Hos Danmerc mener vi, at priserneinden for visse sektorer er megetgunstige set i forhold til dehistoriske tal - detailhandel for eksempel, hvor afkastene påcentralt beliggende investerings-ejendomme har flyttet sig mere end200 basis point i løbet af periodenog nu er ca. 6,5 %. Investorer børdog se meget nøje på hvor finansieltstærkt det firma er, der betalerhuslejen. Lukningen af Woolworthser blevet meget omtalt, men der har

været mange andre ofre blandt de kendte butiksnavne, herunder for nylig Birthday Cards.

Vi mener, det vil være godtkøbmandskab at købe godeinvesteringsejendomme til denuværende afkast. Meget tyder på, at afkastene er stabiliseret, og med den nuværende rente er det svært at se, hvorfor de skullefalde til det tidligere niveau igen.

All property Retail Office Industrial

En investering i dag i en god ejendomvil give et særdeles godt afkast fraførste dag.

Historical sector performance 3 month total returns %Det britiske erhvervs-ejendomsmarked vil begyndeat rette sig senere på åretog selektive investeringerpå dette marked kan givefremragende afkast, ifølgeen rapport udsendt den 20.maj af Cordea Savills, deninternationale fund manager.

Rapporten forudser, at kapital-værdier i Storbritannien vil værefaldet omkring 50 % ved udgangenaf 2009 fra toppen i 2007, menmener, at denne kortvarige krise vilgive investorer en ideel mulighed forat købe kvalitetserhvervsejendommemed en garanteret indtægt tilgunstige priser. For investorer medeuro eller amerikanske dollar (ellerdanske kroner) kan det at gå ind påmarkedet under denne ’nedtur’ giveendnu bedre muligheder, nu hvorpundet er faldet 20 % og markeds-

værdierne er faldet 70 % fra top tilbund ifølge flere markedsindeks,mener rapporten.

Cordea Savills tror, der er ved atkomme et todelt marked forerhvervsejendomme i Storbritannien.“Dette afspejles i en stigendeefterspørgsel efter godeinvesteringsejendomme og etfortsat sløjt sekundært marked.Gode investeringsejendomme medmeget lange lejekontrakter (d.v.s.mere end 10 år før førsteopsigelsesmulighed), som er udlejettil finansielt stærke lejere, erattraktive p.g.a. muligheden for at få en indtægt (ca. 7,5 % pro anno)med en lav risiko og til en særdelesgod pris. Investorer er igen begyndtat henvise til de ‘obligationsagtigekarakteristika’ ved den typeejendomsinvesteringer. Dette står i skarp kontrast til ejendomme, derer udlejet på kortere kontrakter,med svage lejere eller dårligereudviklingsmuligheder, hvor der endnuikke rigtig er nogen efterspørgsel.”Kilde: Property EU

Source: IPD

June 2009

4 5

Current Prime Yields and Movement from ‘Peak’ Market Yields 2007

Sector Sub-sector Basis Point Rise Yield2007-2009 (Q1)

Shops Prime retail towns 200 6.00 % plusGood market towns 275 7.00 % plus

Offices Prime West End 225 5.75 %Prime City 225 6.50 %Major provincial cities 300 7.25 %

Retail Warehouse Supermarkets 225 6.00 %Prime retail parks 325 6.75 %Prime ‘bulky goods’ 450 9.00 %

Industrial Prime distribution 275 7.75 %Prime industrial estate 350 8.00 %

Edinburgh, 1/7 Exchange CrescentTo sammenhængende Grade A kontorbygninger i centrum af Edinburgh.Bygningerne er på samlet 19.173 m2 (206.378 kvadratfod) og er beggeudlejet til Standard Life Employee Services Ltd. på en kontrakt, derudløber i juli 2031. Bygningerne blev købt af en tysk fond, GB Immobilien,for 51 mio. GBP, hvilket afspejler et nettoafkast på 6,3 %.

Source: C+W

Hvad er indvirkningerne på markedet?

Hanley, SainsburySupermarketSupermarked med godbeliggenhed 0.4 km vest forHanley centrum solgt af DTZ.Hele arealet er på ca. 2,36hektar og er samlet udlejet tilSainsbury Supermarkets Ltd.på en kontrakt, der udløberden 21. december 2024.Ejendommen blev købt af enbritisk pensionsfond for 13 mio.GBP, hvilket afspejler et afkastpå 7,5 %.

Udsigterne for2. halvår

Negativt:

- Økonomien - recession

- Lejerefterspørgsel

- Lånemuligheder

Positivt:

- Investortillid

- Det værste er forbi? Priserne er faldet “for meget”

- Gode afkast

- Udenlandske investorer - valutakurs

Ser man tilbage på de andre lavpunkteri cyklusen, f.eks. først i 1990’erne,har investorer, der købte vedbunden af markedet, opnået megetstore afkast over en 5-7 års periode.

Vores konklusion er, at: • Justeringen i priser har skabt

bevægelser i markedet oginvestorerne er vendt tilbage.

• Omsætningen er stadig beskedenpå grund af manglende udbud af kvalitetsejendomme.

• Køberne er domineret af udenlandskeog private investorer.

• Sælgerne vil sandsynligvis omfatte banker, når vi kommer ind i andet halvår af 2009.

• Den eneste risiko, vi kan se, er recessionens indvirkning på lejemarkedet og lejeværdierne.

• Fast ejendom synes at være en god investering baseret på de totale afkast og udsigterne til en opadgående justering af afkastene på mellemlangt sigt, samt stigning i pundkursen.

Den finansielle krises indvirkning påmarkedet mærkes stadigvæk, menselv IMF siger, at Storbritannien er på vej til et ”bærbart opsving”.Risiciene er i det store og hele’recessionen’, men denne kan letblive afløst af inflation, som vilbetyde stigning i ejendomspriserne.

Vi mener risiciene hovedsageligt kanmærkes på lejemarkederne genereltog dermed lejeværdierne på grundaf faldende efterspørgsel, specielt i kontorsektoren. Markedet i City of London og West End er dettydeligste bevis herpå. Lejen for godeinvesteringsejendomme i City er faldetfra en bruttoleje på 710 GBP pr. m2(66 GBP pr. kvadratfod) til detnuværende niveau på 592 GBP pr. m2(55 GBP pr. kvadratfod) i løbet afperioden. Dette er et fald på ca. 16 %.

Til gengæld ser det totale afkast for ejendomme meget lovende ud i forhold til de afkast, der kan opnås på andre typer aktiver ellerkontante indlån. Generelt kan denuværende ejendomsafkast baseretpå et banklån på f.eks. 65 % give et totalt afkast på 12 % til 14 %,hvilket er mere end blot acceptabelt.

June 2009

76

Institutions

Quoted Companies

Private Companies

Overseas Investors

Private Investors

Undisclosed

4%9%

11%

17%

34%

25%

4%1%2%

22%43%

28%

Bortset fra, at de nuværende priserpå markedet er attraktive, harudenlandske investorer naturligvisdraget fordel af de gunstigekursbevægelser.

Sælgerne har primært væretbritiske institutioner og børs-noterede ejendomsselskaber. Debørsnoterede ejendomsselskaberhar været og er stadig under presfor at reducere deres belåning, og nogle af dem, som f.eks. British Land plc, Hammerson plc og LandSecurities plc, har alle solgt nogle afderes mest kendte bygninger for atefterkomme dette. For eksempel:

Bishop Square, London EC1En 72.000 m2 (775.000 kvadratfod)ny kontorbygning, der er bygget afHammerson plc og udlejet tiladvokatfirmaet Allen & Overy, ogsom Oman skal være i færd med atkøbe for over 450 mio. GBP.

Meadow Hall Shopping Centre, SheffieldDette ejes af British Land plc og eret af Storbritanniens største og

mest succesfulde indkøbscentre på omkring 140.000 m2 (1,5 mio. kvadratfod). British Land plc solgteen 50 % andel i centret til eninvesteringsfond, London & Stamford(med en partner fra Mellemøsten),for omkring 585 mio. GBP)

Hvor vil udbud af nyeejendomme komme fra?Det har været karakteristisk for markedet, at den ’bølge’ afmuligheder, det var forventet denøkonomiske krise ville medføre,udeblev i sidste kvartal 2008 ogførste kvartal 2009.

I andet kvartal har vi set, at dennesituation er ved at ændre sig, mendet vil være en gradvis processnarere end en ’bølge’. Udbud af nye ejendomme vil komme fra :

• Banker, der hidtil ikke har solgt ret meget direkte på markedet. Vi tror dette vil ændre sig,efterhånden som vi nærmer os 2. halvår af 2009 og går ind i 2010.Bankerne vil begynde at afvikle

Leeds, Whitehall RiversideEt moderne kontorbyggeri med god beliggenhed icentrum, der blev solgt af New Star Property Fund.Ejendommen er på samlet 12.032 m2 (129.514 kvadratfod)og er udlejet til flere lejere (advokatfirmaet Cobbetts LLP, Grant Thornton og Mellon Analytical Solutions) påkontrakter, der udløber den 24. marts 2026. Ejendommenblev købt af London & Stamford for 37,6 mio. GBP, hvilketafspejler et afkast på 7,75 %.

deres positioner, nu hvormarkedet viser tegn på at blivemere stabilt. Det skal isærnoteres, at bankerne har gæld for ca. 42 mia. GBP, der skalrefinansieres i år. Dette repræs-enterer omkring 19 % af allebanklån i erhvervsejendomme.

• Institutioner – vi tror nogle afdisse stadig har problemer medinvestorernes krav om indløsning i deres fonde, og med dennuværende uro på aktiemarkedet,så har nogle af dem også en‘overvægt’ af ejendomme i deresporteføljer. Denne situation vil deskulle rette op på ved at sælge.

Det afgørende for investorer er athave adgang til de rette forbindelseri markedet og hele tiden at have en’pipeline’ af investeringsmuligheder.Med over 25 år på markedet harDanmerc veletablerede samarbejds-relationer med lokale partnere overhele landet for at sikre denne‘pipeline’ af muligheder.

Source: LSH Research/Property Data

Har ‘stabiliseringen’ af markedet ført til enstigning i omsætningen fra transaktioner?

0

5

10

15

20

25

£bn

Q1 Q2 Q3 Q4

2005

Q1 Q2 Q3 Q4

2006

Q1 Q2 Q3 Q4

2007

Q1 Q2 Q3 Q4

2008

Q1

2009

Udviklingen i omsætningenfra transaktioner har været‘nedadgående’ sidenslutningen af 2007 og for2009 har der hidtil værethandler for 3,9 mia. GBP.Dette er det laveste niveausiden 3. kvartal 2000. Men trenden er nu stigendemed betydeligt størreaktivitet i sidste halvdel af andet kvartal.

Det, der er interessant at noteresig er, at af de 3,9 mia. GBP for helekvartalet, tegnede marts alene sigfor ca. 2,2 mia. GBP, hvilket indikerer,at investeringsaktiviteten er på vej op.

Hvorfor er omsætningen fratransaktioner faldet? Underligt nokskyldes det ikke mangel på interessefra investorerne. Vores erfaringmed markedet de sidste to år er, at det skyldes en kombination af, atkøberne på markedet ikke er villigetil at betale de priser sælgerneforventer, og ikke mindst en mangelpå udbud af ejendomme på markedet.Dette har især været tilfældet i 1. kvartal 2009.

Uanset hvilken investor eller mæglerman spørger på markedet forøjeblikket, vil de højst sandsynligtkomme med den samme kommentar– der er en klar mangel på udbud afejendomme – men hos alleprofessionelle aktører på markedeter der enighed om, at udbudet nu vilkomme.

Omsætningen fra transaktioner er ganske vist faldet de første 3måneder, men de investorer man ser på markedet i øjeblikket ertypisk investorer, der forstår at slåtil og gøre gode forretninger, nårmarkedet indbyder hertil.

Ejendom Købspris (£) Afkast Køber Kategori

Leeds, Whitehall Riverside 37,6 mio. 7,75 % Opportunistisk fond KontorEdinburgh, 1/7 Exchange Crescent 51,0 mio. 6,30 % Tysk fond KontorLondon W1, 15/17 Broadwick Street 21,0 mio. 7,90 % Britisk ejendomsselskab KontorLondon W1, 25 Maddox Street 33,3 mio. 7,00 % Andre udenlandske købere KontorLondon EC2, 55 Basinghall Street 67,5 mio. 10,00 % Tysk fond KontorLiverpool, Mann Island Site 35,0 mio. 7,20 % Tysk fond KontorLondon EC2, 31/45 Gresham Street 70,0 mio. 7,40 % Tysk fond KontorLeeds, 1 Park Row 21,5 mio. 7,40 % Britisk ejendomsselskab KontorLondon, 5 Lawrence Poultney Hill 70,3 mio. 7,25 % Tysk fond KontorSheffield, Meadowhall Shopping Centre 587,0 mio. 7,00 % Opportunistisk fond Shopping centerHanley, Sainsbury Supermarket 13,0 mio. 7,50 % Britisk ejendomsselskab Supermarked

Investeringstransaktioner: 1. kvartal 2009

Source: LSH Research/Property Data

De væsentligste købere i det seneste kvartal har været udenlandske såvel som privateinvestorer. De udenlandske investorer har bl.a. været tyske institutioner og fra USA,Mellemøsten og til dels Østen. Fællesnævneren for dem alle er, at de handler ud fra etopportunistisk synspunkt og hovedsageligt fokuserer på ejendomme i det centrale London.De tyske investorer har især været aktive i City of London.

Purchases Sales

jackson house, 18 savile row, london W1S 3PW t: +44 (0) 20 7439 1515 f: +44 (0) 20 7434 2433 e: info@danmerc.com www.danmerc.com

June 2009

Personerne bag Danmerc

Det britiske ejendomsmarked – et unikt marked hvor:

- Lejekontrakter er lange og uopsigelige (15-25 år) - Lejen ikke kan blive lavere end den var på

købstidspunktet - Lejen er en nettoindtægt for ejeren- Lejeren betaler alle udgifter, bortset fra

omkostninger til ejendomsadministration- Lejeren er ansvarlig for udvendig og indvendig

vedligeholdelse, ejendomsskatter m.m.

Med et uovertruffent, dybtgående kenskab til det britiske ejendomsmarked har Danmerc de bedste forudsætninger for at rådgive danske klienter om investering i et af verdens mest sikre og likvide ejendomsmarkeder med høje totalafkast.

Efter mere end 20 år på det britiskeejendomsmarked har Mark Millar erfaring iinvesteringer og udvikling af ejendomsprojekterinden for forskellige ejendomskategorier. Hanarbejdede for Jones Lang LaSalle i 1980’erne ogopbyggede en lang række kontakter blandtinstitutionelle klienter og ejendomsselskaber.

Mark er ansvarlig for at formulere ogimplementere investeringsstrategier sammenmed klienterne. Som investeringsansvarlig står hansåledes for håndteringen af klienters køb og salg.

Mark Millar, BSc, MRICS,Chartered Surveyor, Partner

Firmaets grundlægger og formand. Over 40 årserfaring inden for fast ejendom, såvel i Danmarksom internationalt, herunder som landsformandfor Dansk Ejendomsmæglerforening, præsidentfor Nordisk Ejendomsmæglerunion og DeputyWorld President for International Real EstateFederation.

Stifter af flere investeringsselskaber i Stor-britannien. Har sammen med advokat RandiBach Poulsen, Bech-Bruun, skrevet bogen ”Fast Ejendom i England”.

Ib Bjørnbirk, Statsautoriseretejendomsmægler, MDE, V, Partner

Simon Kitching begyndte i ejendomsbranchen i1980 hos Jones Lang LaSalle. Han specialiseredesig i at sammensætte finansiering oginvesteringstransaktioner med britiske institutionerog ejendomsselskaber, herunder sale-and-leasebackdeals med børsnoterede ejendomsselskaber.

Simon samarbejder med Mark Millar og IbBjørnbirk om at finde ejendomme, der endnuikke er på markedet. Simons omfattendenetværk og hans kontakter i ejendoms- ogfinansverdenen medfører, at han har adgang tilat finde egnede emner til investorerne.

Simon M. G. Kitching, FRICSChartered Surveyor, Partner

Tom Beattie er Facility Manager med 10 årserfaring inden for byggetekniske områder og 20 år i servicesektoren. Tom har ansvaret forlevering af serviceydelser og vedligeholdelse afejendomme med flere lejere. Herudoverindeholder arbejdsopgaverne kontrol af, at alleforpligtelser i henhold til lejekontrakter oglovgivningen overholdes.

Tom Beattie, Facility Manager

Peter Dove har arbejdet i ejendomsbranchensiden 1980 og har omfattende erfaring fraejendomsmarkedet, både i Storbritannien og iTyskland. Han var også en af stifterne af assetmanagement firmaerne Cording Land and MillarKitching Management og havde personligtansvaret for en portefølje på 1,5 mia. GBP.

Som leder af Danmercs asset managementteam har Peter ansvaret for alle assetmanagement funktioner, hvor hver enkeltejendom i vore klienters portefølje løbendeovervåges for at finde det bedst muligetidspunkt for at øge værdien af investeringerne.

Peter S. Dove, MRICS, MCIArb,Chartered Surveyor, Partner

Administrerende direktør med det overordnedeansvar for Danmerc siden 2003. 18 års omfattendeinternational ledelseserfaring.

Sammen med firmaets investerings- og managementteam koordinerer Lars aktiviteterne for ogkommunikationen med klienterne og varetagerimplementering af disses finansieringsstrategi.

Han er derudover ansvarlig for kontakt til bankerneomkring finansiering, refinansiering, swap-aftaler m.v.Som overordnet ansvarlig varetager han kontaktentil skattemyndigheder, revision og øvrige eksternerådgivere på vegne af klienterne.

Lars Sindberg, Cand. oecon.,Adm. direktør, Partner

Nick Griffith har grundig, alsidig erfaring fra branchen efter næsten 30 år inden forforskellige sektorer. I 1988 blev han ansat somAsset Manager i DTZ og har siden 2002 væretleder af Danmercs ejendomsadministration.Nick koordinerer blandt andet eksternerådgiveres aktiviteter for at sikre, at kundernefår den bedst mulige rådgivning og service.

Nicholas P. Griffith, BSc, MRICSChartered Surveyor, Associate Director