7%= 6C9 AR 3%6 3%6/D' 9-E16? =s#AQ(E 1 #D% 3/#/>& 9 #D%/3 ...€¦ · : 5,000 หน่วย...

“

SIRI PRIME OFFICE PROPERTY FUND (SIRIP)

กองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ หนา 1

รายละเอยดโครงการจดการกองทน

ช�อบรษทจดการ : บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด ท�อย : ไทยพาณชย ปารคพลาซา อาคาร 1 ช &น 7 - 8 เลขท- 18 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร กรงเทพมหานคร 10900 โทรศพท : 0-2949-1500 โทรสาร : 0-2949-1501

1. ช�อ ประเภท และอายของโครงการจดการกองทนรวม 1.1 ช-อโครงการ (ไทย) : กองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ 1.2 ช-อโครงการ (องกฤษ) : Siri Prime Office Property Fund 1.3 ช-อยอ : SIRIP

1.4 ประเภทโครงการ : กองทนรวมอสงหารมทรพย ประเภทไมรบซ &อคนหนวยลงทน โดยบรษทจดการจะย-นคาขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพ-อใหรบหนวยลงทนเปนหลกทรพยจดทะเบยนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

1.5 ลกษณะโครงการ : ระบเฉพาะเจาะจง 1.6 ประเภทการลงทน : ลงทนในกรรมสทธVในอสงหารมทรพย 1.7 อายโครงการ : ไมกาหนดอายโครงการอยางไรกด ภายหลงป พ.ศ. 2556

กองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศอาจมขอจากดในการลงทนเพ-มเตมในอสงหารมทรพย และ/หรอ สทธการเชาอ สง ห า ร ม ท ร พ ย ใ น ก ร ณ ท- ก อ ง ทน ร ว ม ม ก า ร จ า ห น า ยอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะเขาลงทนท &งหมดหรอบางสวน ซ-งสงผลใหมลคาการลงทนในอสงหารมทรพยของกองทนรวมนอยกวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธท &งหมดของกองทนรวม บรษทจดการจะตองดาเนนการเลกกองทน โดยอายโครงการจะส &นสดในวนท-กระบวนการชาระบญชกองทนรวมแลวเสรจ

1.8 วนท-ท-ไดรบอนมตใหจดต &งและจดการ : 19 มนาคม พ.ศ. 2557 1.9 วนเวลาทาการเสนอขายหนวยลงทน : 20 – 26 มนาคม พ.ศ. 2557(ถงเวลา 12.00 น. ของวนท- 26

มนาคม พ.ศ. 2557)


Risk Spectrum

1 2 3 4 5 6 7 8

กองทนรวม

ตลาดเงนท�ลงทน

เฉพาะในประเทศ

กองทนรวมตลาดเงนท�ลงทนใน

ตางประเทศบางสวน


พนธบตรรฐบาล

กองทนรวมตราสารหน A

กองทนรวมผสม

กองทนรวมตราสารแหง

ทน

กองทนรวมหมวด

อตสาหกรรม

กองทนรวมท�

ลงทนในทรพยสนทางเลอก

2. จานวนเงนทนของโครงการจดการกองทนรวม ม1,821.00ลคาท�ตราไว จานวน ประเภท ราคาของหนวยลงทนท�เสนอขาย และมลคาข Aนต�าในการจองซ Aอ

2.1 จานวนเงนทนของโครงการ : 1,700.00ลานบาท 2.2 มลคาท-ตราไวตอหนวยลงทน : 10.00 บาท 2.3 จานวนหนวยลงทน : 170.00 ลานหนวย 2.4 ประเภทหนวยลงทน : ระบช-อผ ถอ 2.5 ราคาของหนวยลงทนท-เสนอขาย : 10.00บาท 2.6 จานวนหนวยลงทนข &นต-าของการ

จองซ &อ : 5,000 หนวย และเพ-มคร &งละ1,000หนวย

3. วตถประสงคของโครงการจดการกองทนรวมและรายละเอยดนโยบายการลงทน

3.1 วตถประสงคของโครงการจดการกองทนรวม

เพ-อระดมเงนจากนกลงทนท-วไป ท &งท-เปนบคคลธรรมดาและนตบคคลท &งในและตางประเทศ ซ-งกองทนรวมจะนาเงนท-ไดจากการระดมทนไปซ &อ เชา และ/หรอเชาชวงอสงหารมทรพย โดยกองทนรวมจะรบโอนกรรมสทธV และ/หรอสทธการเชา และ/หรอสทธการเชาชวงอสงหารมทรพย และจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยดงกลาว โดยการใหเชา ใหเชาชวง โอน และ/หรอจาหนายอสงหารมทรพยตางๆ ท-กองทนรวมไดลงทนหรอมไว ตลอดจนทาการปรบปรง เปล-ยนแปลง รวมถงดาเนนการกอสรางและ/หรอพฒนาอสงหารมทรพย โดยรบโอนใบอนญาตกอสราง และ/หรอดาเนนการขอใบอนญาตอ-นๆ และ/หรอดาเนนการอ-นใดท-เก-ยวของและจาเปนเพ-อประโยชนของอสงหารมทรพย และเพ-อมงกอใหเกดรายไดและผลตอบแทน

กองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร

ไพรมออฟฟศ

ความเส�ยงสง/ มความซบซอนสง

ความเส�ยงต�า/ มความซบซอนต�า


แกกองทนรวมและผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวม รวมถงการลงทนในทรพยสนอ-นและ/หรอหลกทรพยอ-นและ/หรอการหาดอกผลโดยวธอ-นใดตามกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอ-นใดท-เก-ยวของกาหนด

3.2 รายละเอยดนโยบายการลงทน

3.2.1 การลงทนครAงแรก

กองทนรวมจะมงลงทนในอสงหารมทรพยท-กอใหเกดรายได และ/หรอลงทนในหลกทรพย หรอทรพยสนอ-น หรอการหาดอกผลโดยวธอ-น เพ-อประโยชนในการบรหารทรพยสนของกองทนรวม ท &งน & กองทนรวมมวตถประสงคจะลงทนคร &งแรกในโครงการอาคารสรภญโญ ซ-งเปนโครงการอาคารสานกงานใหเชา โดยจะลงทนในกรรมสทธV ท-ดน อาคารและงานระบบ พรอมซ &อกรรมสทธVในสงหารมทรพยท-เก-ยวเน-องกบการดาเนนโครงการอาคารสรภญโญ (“ทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก”) จาก บรษท ปภานน จากด (“ปภานน”) ซ-งเปนบรษทยอยท-บรษทแสนสร จากด (มหาชน) (“แสนสร”)ถอหนรอยละ 99.99 ของหนท-จาหนายแลวท &งหมด โดยปภานนเปนเจาของกรรมสทธVในท-ดน อาคาร งานระบบ และสงหารมทรพยท-เก-ยวเน-องกบการดาเนนโครงการอาคารสรภญโญ ดงกลาว

โดยจานวนเงนท-สามารถระดมไดจากการออกและเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมจะนามาใชในการชาระคาใชจายท-เก-ยวเน-องกบการระดมทน คาใชจายท-เก-ยวเน-องกบการลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก และเปนเงนสารองเพ-อเปนสภาพคลองในการดาเนนงานในโครงการอาคารสรภญโญ ท &งน & มลคาท-กองทนรวมจะเขาลงทนในโครงการอาคารสรภญโญจะไมสงกวาราคาท-ไดจากรายงานประเมนคาต-าสด

บรษทจดการจะกาหนดราคาของหนวยลงทนท-จะออกและเสนอขายเปนราคาเดยว ซ-งสะทอนมลคาของอสงหารมทรพย โดยพจารณาปจจยตางๆ เชน มลคาอสงหารมทรพยท-ไดจากการประเมนคา และสภาวะตลาดโดยรวม และจะทาการออกเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท-เสนอขายดงกลาว ใหกบผจองซ &อพเศษ และ/หรอผลงทนท-วไป ท &งท-เปนผลงทนรายยอยและ/หรอผลงทนสถาบน โดยมเง-อนไขตามท-ระบไวในหนงสอช &ชวน

กองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ

4. กองทนรวมน Aเหมาะสมท�จะเปนทางเลอกสาหรบเงนลงทนลกษณะใด

เงนลงทนสวนท-ตองการลงทนในระยะปานกลางถงยาว เพ-อแสวงหาผลตอบแทนท-มโอกาสไดรบผลตอบแทนในรปเงนปนผล จากการลงทนในกองทนรวมอสงหารมทรพยซ-งสงกวาผลตอบแทนจากเงนฝากปท-อาจไดรบจากการขายหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

5. กองทนรวมน Aจะนาเงนลงทนไปลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยใดและมรายละเอยดของอสงหารมทรพยดงกลาวเปนอยางไร

ขอมลท�วไปของโครงการอาคารสรภญโญ

โครงการอาคารสรภญโญเปนโครงการอาคารสานกงานใหเชา ปรบปรงอาคารคร &งใหญในระหวางปเทว ใกลรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพ150 เมตร และรถไฟฟาแอรพอรต เรล ลงค ประมาณ 250 เมตรนอกจากน &ทาเลท-ต &งของโครงกและใกลทางข &นลงทางดวนอรพงษและทางดวนอนสาวรยชยสมรภมซ-งอนสาวรยชยสมรภมเปนศนยรวมระบบขนสงมวลชนทางบกท-ใหญท-สดแหงหน-งของกรงเทพมหานคร

โครงการอาคารสรภญโญประกอบดวยพ &นท-สานกงานใหเชาพ &นท-คาปลกและพ &นท-สวนกลาง พรอมดวยระบบสาธารณปโภคและส-งอานวยความสะดวกตางๆภายในอาคารท-ไดรบการวางออกแบบตามมาตรฐานสากลโดยอาคารดงกลาวครบครนไปดวยรานคาและบรการตางๆไดแก สถาบนการเงนรานกาแฟ รานเสรมสวยท-ทาไปรษณยและรานคาขนาดเลก (Mini Store)

ท�ต Aงโครงการ

โครงการอาคารสรภญโญต &งอยเลขท-

ภาพแสดงตาแหนงท-ต &งของของโครงการอาคารสรภญโญ

ท�มา: ส-อทางอนเตอรเนท


กองทนรวมน Aเหมาะสมท�จะเปนทางเลอกสาหรบเงนลงทนลกษณะใด

เงนลงทนสวนท-ตองการลงทนในระยะปานกลางถงยาว เพ-อแสวงหาผลตอบแทนท-มโอกาสไดรบผลตอบแทนในรปเงนปนผล จากการลงทนในกองทนรวมอสงหารมทรพยซ-งสงกวาผลตอบแทนจากเงนฝากประจา และ/ท-อาจไดรบจากการขายหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

กองทนรวมน Aจะนาเงนลงทนไปลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยใดและมรายละเอยดของอสงหารมทรพยดงกลาวเปนอยางไร รวมถงนโยบายการลงทนในอนาคต

ขอมลท�วไปของโครงการอาคารสรภญโญ

เปนโครงการอาคารสานกงานใหเชา ซ-งเปดดาเนนการต &งแตป พในระหวางปพ.ศ. 2554 – 2556 โครงการอาคารสรภญโญต &งอยบนถนนศรอยธยา เขตราช

ขนสงมวลชนกรงเทพ(BTS) สถานพญาไทซ-งต &งอยหางจากโครงการอาคารสรภญโญประมาณ เมตร และรถไฟฟาแอรพอรต เรล ลงค (ARL) สถานพญาไท ซ-งต &งอยหางจากโครงการอาคารสรภญโญ

เมตรนอกจากน &ทาเลท-ต &งของโครงการอาคารสรภญโญสามารถเช-อมตอกบและใกลทางข &นลงทางดวนอรพงษและทางดวนอนสาวรยชยสมรภมซ-งอนสาวรยชยสมรภมเปนศนยรวมระบบขนสง

แหงหน-งของกรงเทพมหานคร

ประกอบดวยพ &นท-สานกงานใหเชาพ &นท-คาปลกและพ &นท-สวนกลาง พรอมดวยระบบนวยความสะดวกตางๆภายในอาคารท-ไดรบการวางออกแบบตามมาตรฐานสากลโดย

อาคารดงกลาวครบครนไปดวยรานคาและบรการตางๆไดแก สถาบนการเงนรานกาแฟ รานเสรมสวยท-ทา(Mini Store) เปนตน

โครงการอาคารสรภญโญต &งอยเลขท- 475 ถนนศรอยธยา แขวงถนนพญาไท เขตราชเทว กรงเทพมหานคร

ภาพแสดงตาแหนงท-ต &งของของโครงการอาคารสรภญโญ

ส-อทางอนเตอรเนท

หนา 4

เงนลงทนสวนท-ตองการลงทนในระยะปานกลางถงยาว เพ-อแสวงหาผลตอบแทนท-มโอกาสไดรบผลตอบแทนในรปเงนปน/หรอผลตอบแทนจากกาไร

กองทนรวมน Aจะนาเงนลงทนไปลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยใดและมรวมถงนโยบายการลงทนในอนาคต

เปดดาเนนการต &งแตป พ.ศ. 2535และมการบนถนนศรอยธยา เขตราช

พญาไทซ-งต &งอยหางจากโครงการอาคารสรภญโญประมาณ ซ-งต &งอยหางจากโครงการอาคารสรภญโญ

กบถนนสาคญหลายสาย และใกลทางข &นลงทางดวนอรพงษและทางดวนอนสาวรยชยสมรภมซ-งอนสาวรยชยสมรภมเปนศนยรวมระบบขนสง

ประกอบดวยพ &นท-สานกงานใหเชาพ &นท-คาปลกและพ &นท-สวนกลาง พรอมดวยระบบนวยความสะดวกตางๆภายในอาคารท-ไดรบการวางออกแบบตามมาตรฐานสากลโดย

อาคารดงกลาวครบครนไปดวยรานคาและบรการตางๆไดแก สถาบนการเงนรานกาแฟ รานเสรมสวยท-ทาการ

ถนนศรอยธยา แขวงถนนพญาไท เขตราชเทว กรงเทพมหานคร 10400


ภาพแสดงโครงการอาคารสรภญโญ

ท�มา: บรษท ปภานน จากด

ลกษณะอาคารและระบบสาธารณปโภค

โครงการอาคารสรภญโญมลกษณะเปนอาคารสง 17 ช &น พรอมช &นใตดน 2 ช &น ต &งอยบนท-ดนขนาดประมาณ 2 ไร 3 งาน 13.4 ตารางวามพ &นท-ใชสอยรวม (Gross Floor Area) 41,758 ตารางเมตร แบงเปนพ &นท-เชาสานกงาน พ &นท-คาปลก และลานจอดรถยนต โดยมพ &นท-ใหเชา ณ วนท- 1 ธนวาคม พ.ศ. 2556 จานวน 18,364 ตารางเมตร

ระบบสาธารณปโภค

โครงการอาคารสรภญโญมส-งอานวยความสะดวกและระบบสาธารณปโภคอยางครบวงจร ซ-งประกอบดวยระบบวศวกรรมไฟฟาระบบน &าประปาระบบส-อสาร ระบบสขาภบาล ระบบปรบอากาศและระบายอากาศ ระบบลฟทโดยสาร ระบบปองกนอคคภยและระบบสปรงเกอรภายในอาคาร และระบบควบคมรถยนตเขาออก เปนตน

รปแบบการบรหารงาน

ปจจบน ปภานน ซ-งเปนบรษทยอยท-แสนสรถอหนรอยละ 99.99 ของหนท-จาหนายแลวท &งหมด เปนเจาของกรรมสทธVในท-ดน อาคาร งานระบบ และสงหารมทรพยตางๆ ท-เก-ยวเน-องกบการดาเนนโครงการอาคารสรภญโญ โดยท-บรษท พลส พรอพเพอรต & จากด(“พลส พรอพเพอรต A”)ซ-งเปนบรษทยอยท-แสนส ร ถอห น รอยละ 99.99 ของห นท- จาหนายแลวท &งหมด ทาหนาท- เ ปนผ บ รหารอสงหารมทรพยและรบผดชอบในการพฒนาและบรหารจดการพ &นท-เชาในโครงการอาคารสรภญโญ


การปรบปรงและตกแตงพ &นท-ใหเชาบางสวน

โครงการอาคารสรภญโญไดมการปรบปรงและตกแตงพ &นท-เชาบางสวนบรเวณช &น 8 ถงช &น 10 และช &น 14 ถงช &น 16 โดยมการตดต &งระบบควบคมการเขาออกประต ปรบปรงและตกแตงพ &นท-บรเวณโถงทางเดนและหองครว และปรบปรงและตกแตงพ &นท-บรเวณสานกงาน โดยการปรบปรงและตกแตงพ &นท-ดงกลาวมกาหนดแลวเสรจในเดอนมนาคม พ.ศ. 2557

5.1 รายละเอยดของโครงการอาคารสรภญโญในสวนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

กองทนรวมจะเขาเปนคสญญาในฐานะผซ &อกรรมสทธVในท-ดนอาคารและงานระบบท-ใชในการดาเนนงาน และสงหารมทรพยท-เก-ยวเน-องกบโครงการอาคารสรภญโญเชน เฟอรนเจอร และอปกรณ เปนตน กบปภานน โดยหลงจากท-กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนดงกลาวแลว กองทนรวมจะแตงต &งพลส พรอพเพอรต & ใหทาหนาท-ในการบรหารจดการโครงการอาคารสรภญโญ เพ-อประโยชนของกองทนรวมตอไปโดยทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกมรายละเอยด ดงตอไปน &

หมายเหต: ทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกตกอยภายใตการจดทะเบยนจานองเปนหลกประกนกบสถาบนการเงนในประเทศ ท &งน & กอนการลงทนคร &งแรกของกองทนรวม ปภานนซ-งเปนเจาของกรรมสทธVในทรพยสนดงกลาวจะดาเนนการจดทะเบยนไถถอนจานองท &งหมดกอนหรอในวนโอนกรรมสทธVใหกบกองทนรวม

1. กรรมสทธVในท-ดน โดยมจานวนเน &อท-ประมาณ 2 ไร 3 งาน 13.4 ตารางวา ต &งอยท-ถนนศรอยธยา แขวงถนนพญาไท เขตราชเทว กรงเทพมหานคร

โฉนดเลขท� เลขท�ดน หนาสารวจ พ Aนท�ดนโดยประมาณ

(ไร-งาน-ตารางวา) 1251 77 166 2-3-13.4

พ Aนท�ดนรวม 2-3-13.4 ท�มา: บรษท ปภานน จากด(ขอมล ณ วนท- 1 ธนวาคม พ.ศ. 2556)

2. กรรมสทธVในโครงการอาคารสรภญโญซ-งต &งอยเลขท- 475 ถนนศรอยธยา แขวงถนนพญาไท เขตราชเทว กรงเทพมหานคร 10400

รายละเอยดพ &นท-ของโครงการอาคารสรภญโญ ณ วนท- 1 ธนวาคม พ.ศ. 2556

รายละเอยด พ Aนท�โดยประมาณ

(ตารางเมตร) รอยละของพ Aนท�ใชสอย

- พ�นท�สานกงานใหเชา 18,129 43.41 - พ�นท�คาปลกใหเชา 235 0.56 รวมพ Aนท�ใหเชาสทธ (Net Leasable Area) 18,364 43.98


รายละเอยด พ Aนท�โดยประมาณ

(ตารางเมตร) รอยละของพ Aนท�ใชสอย

พ &นท-สวนกลาง 5,400 12.93 พ &นท-จอดรถยนต(1) 17,994 43.09 รวมพ Aนท�ใชสอย(2) 41,758 100.00

ท�มา: บรษท ปภานน จากด หมายเหต: (1) พ &นท-จอดรถยนตภายในอาคารสามารถจอดรถยนตไดประมาณ 548 คน โดยแบงเปนตามชองจอดรถยนตจานวน 414

คน และจอดตามแนวขวางจานวนประมาณ 134 คน ซ-งเปนไปตามท-กาหนดไวในกฎหมายท-เก-ยวของ (2) พ &นท-ใชสอย หมายถง พ &นท-ใหเชา พ &นท-สวนกลาง และพ &นท-จอดรถยนตภายในอาคาร

3. กรรมสทธVในสาธารณปโภค งานระบบตางๆ เชน ระบบวศวกรรมไฟฟา ระบบปรบอากาศ ระบบสขาภบาล ระบบดบเพลง ระบบส-อสาร และระบบสาธารณปโภคท-ใชในการประกอบกจการโครงการอาคารสรภญโญ และส-งอานวยความสะดวกตางๆ ซ-งเปนสวนควบของอาคารดงกลาว

4. กรรมสทธVในสงหารมทรพย เชน เฟอรนเจอร อปกรณ เคร-องมอ เคร-องใชและส-งอานวยความสะดวกตางๆ ท-ตดตรงตราและไมตดตรงตราถาวรและเก-ยวเน-องกบการประกอบกจการอาคารสานกงาน

โดยทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกมรายละเอยดเพ-มเตม ดงตอไปน &

1. ขอมลท�วไปเก�ยวกบทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

ช�อโครงการ ประเภททรพยสน

ท�ดนโฉนดเลขท�

พ Aนท� (ไร-งาน-ตารางวา)

ป พ.ศ. ท�เปดใหบรการ

พ Aนท�ใชสอย (Gross Floor

Area) ณ วนท� 1

ธนวาคมพ.ศ. 2556

(ตารางเมตร)

พ Aนท�ใหเชา (Net Leasable

Area) ณ วนท� 1

ธนวาคมพ.ศ. 2556

(ตารางเมตร) โครงการอาคารสรภญโญ

อาคารสานกงาน

ท-ดนตามโฉนดท-ดนเลขท-

1251

2-3-13.4 พ.ศ. 2535 41,758 18,364

ท�มา: บรษท ปภานน จากด


2. รายละเอยดระบบสาธารณปโภคและอปกรณท�เก�ยวของของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

ระบบสาธารณปโภค รายละเอยด ระบบวศวกรรมไฟฟา � ไฟฟา 220 V. 50 HZ โดยมตจายไฟ(มเตอร)ตดต &งในแตละยนต

� เคร-องกาเนดไฟฟาสารองขนาด 500 KVA จานวน 1 เคร-องจายไฟไปยงจดตางๆ ท-จาเปนในการใชงาน

ระบบสขาภบาล � ระบบน &าประปา ประกอบดวยถงน &าบรเวณช &น Basement 2 ความจ 525 ลกบาศกเมตร และท-ช &นดาดฟาความจ 150 ลกบาศกเมตร รวม 675 ลกบาศกเมตร ม CW.PUMP 2 ตว เพ-อสบน &าถงช &นดาดฟา

� ระบบบาบดน &าเสย � ระบบระบายน &า

ระบบปรบอากาศและระบายอากาศ

� ระบบเคร-องปรบอากาศเปนแบบระบบทาความเยนจากสวนกลาง (Central Chilled Water System)

� ระบบระบายอากาศม Exhaust Fan ระบายอากาศภายในหองน &าทกๆ หอง และม Exhaust Fan ระบายอากาศ บรเวณช &นจอดรถยนตใตดนออกนอกตวอาคาร

ระบบปองกนอคคภย � ความจของน &าท-ใชดบเพลงได 675 ลกบาศกเมตร � ตดบเพลง FHC กระจายอยบรเวณสานกงานทกช &น และช &นจอดรถยนต � หวกระจายน &าดบเพลง(Sprinkler) บรเวณ Office Area และ Corridor � พดลมอดอากาศจากช &นดาดฟาลงตามชองบนไดหนไฟทกจด � เคร-องตรวจจบความรอน (Heat Detector) อยใน Office Area � เคร-องตรวจจบควน (Smoke Detector) ตดต &งอยบรเวณ Lift Lobby � ระบบ Alarm สงเสยงสญญาณฉกเฉน โดยมระฆงตดอยทกช &น � แผงควบคมรวม (Fire Alarm Control Panel) ตดต &งอยบรเวณช &น 1ม

เจาหนาท-รกษาความปลอดภยตลอด 24 ช-วโมง � ระบบโทรศพทสายตรวจเพ-อใชในกรณฉกเฉน

ระบบดแลรกษาความปลอดภย � ระบบ โทรทศนกลองวงจรปด(Closed Circuit Television : CCTV) � ระบบจากดการเขาออกอาคารแบบใชบตร Radio Frequency Indentification

และระบบรกษาความปลอดภย 24 ช-วโมง

ระบบโทรศพท � โทรศพยระบบ DID (Direct Inward Dialing) จานวน 1,000 คสาย ระบบลฟทและบนไดเล-อน � ลฟทจานวน 8 เคร-อง ประกอบดวย ลฟทโดยสารจานวน 7 เคร-อง และลฟท

บรการจานวน 1 เคร-อง � บนไดเล-อนข &นลงจากช &น 1 สช &น 3

ระบบควบคมท-จอดรถยนต � ระบบควบคมรถยนตเขาออก ท�มา: บรษท ปภานน จากด


3. ขอมลเก�ยวกบประเภทธรกจของผเชาพ Aนท�และสดสวนการเชาพ Aนท�ของผประกอบธรกจแตละประเภทของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก ณ วนท� 30 มกราคม พ.ศ. 2557

ประเภทธรกจของผเชาพ Aนท� พ Aนท�ใหเชา

(ตารางเมตร)

รอยละของพ Aนท�ใหเชารวมโดยประมาณ

(รอยละ) พฒนาและบรการอสงหารมทรพย (1) 10,552 57.46 ผใหบรการศนยบรการลกคาเอาตซอรสซ-ง 2,152 11.72 เทคโนโลย สารสนเทศและโทรคมนาคม 417 2.27 บรษทจดการพลงงาน 343 1.87 ธนาคารพาณชย 168 0.91 รานคาปลกและบรการอ-นๆ 47 0.26 อาหารและเคร-องด-ม 20 0.11 พ &นท-วาง(2) 4,665 25.40 รวม 18,364 100.00

ท�มา: บรษท ปภานน จากด หมายเหต:

(1) เปนพ &นท-ท-แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของเปนผ เชา ท &งน &แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ ตกลงจะเขาทาสญญาเชาพ &นท-สาหรบพ &นท-สานกงานใหเชาสวนน &รวมกบพ &นท-ตามหมายเหต (2)บางสวนภายหลงกองทนรวมเขาลงทนโดยมระยะเวลาเชา 3 ปนบแตวนท-กองทนรวมเขาลงทน ท-อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 580 บาทตอเดอน 600 บาทตอเดอน และ 620 บาทตอเดอน ในปท- 1 ถงปท- 3 ตามลาดบ และตกลงใหคาม-นท-จะเชาพ &นท-ดงกลาวตอไปอกเปนระยะเวลา 2 ป ท-อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 640 บาทตอเดอนและ 650 บาทตอเดอน ในปท- 1 และปท- 2 ตามลาดบ(โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในขอ 3.8สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของสรปสาระสาคญของรางสญญากอต &งสทธและการกระทาการ)

(2) ณ ปจจบนพ &นท-วางจานวน 1,261 ตารางเมตร เปนพ &นท-ท-อยในระหวางการปรบปรงเพ-อแสนสรจะใชเปนพ &นท-สานกงานและตกลงจะเขาทาสญญาเชาพ &นท-สวนน &ภายหลงกองทนรวมเขาลงทนตามรายละเอยดในหมายเหต (1) ท &งน & สาหรบพ &นท-วางท-เหลอจานวน 3,404 ตารางเมตร ภายหลงกองทนรวมเขาลงทนแสนสรตกลงจะรบประกนอตราคาเชาและคาบรการสาหรบพ &นท-ดงกลาวท-อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 550 บาทตอเดอน โดยมระยะเวลารบประกน 3 ป นบแตวนท-กองทนรวมเขาลงทน(โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของสรปสาระสาคญของรางสญญากอต &งสทธและการกระทาการ)

ณ วนท- 30 มกราคมพ.ศ.2557 โครงการอาคารสรภญโญมผ เชารวมท &งส &นจานวน 12 ราย โดยรายละเอยดของผ เชามดงน &


4. ขอมลเก�ยวกบผเชาพ Aนท�ของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรกตามรายไดคาเชารวม(1) สาหรบเดอนธนวาคม พ.ศ. 2556

ลาดบท�

ผเชาพ Aนท� ประเภทธรกจของผเชาพ Aนท�

สดสวนรายไดคาเชารวมตอรายไดคาเชา

รวมท Aงหมด(1) (รอยละ)

ระยะเวลาท�สญญา

เชาจะหมดอาย (พ.ศ.)

1 บรษท แสนสร จากด (มหาชน)(2) พฒนาและบรการอสงหารมทรพย 66.92 2559 2 บรษท เอมโอแคป จากด ผใหบรการศนยบรการลกคาเอาต

ซอรสซ-ง 18.66 1.74

2557 2559

3 บรษท เอกซเซลเลนท เอนเนอรย- อนเตอรเนช-นแนล จากด

บรษทจดการพลงงาน 3.11 2557

4 บรษท เอสเอนเอสพลส (ประเทศไทย) จากด

เทคโนโลย สารสนเทศและโทรคมนาคม

2.28 2559

5 ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน)

ธนาคารพาณชย 1.85 2559

6 บรษท ลอกซเลย จากด (มหาชน) เทคโนโลย สารสนเทศและโทรคมนาคม

1.71 2557

7 บรษท พวรรธนา จากด(2) พฒนาและบรการอสงหารมทรพย 1.61 2559 8 บรษท แสนสร แลนด จากด(2) พฒนาและบรการอสงหารมทรพย 1.24 2559 9 ธนาคารกสกรไทย จากด (มหาชน) ธนาคารพาณชย 0.40 2558 10 คณ กรณา วงษสวรรณ อาหารและเคร-องด-ม 0.29 2559 11 คณ นทธมน ตออาษา รานคาปลกและบรการอ-นๆ 0.11 2557 12 คณ รชนบญเกด รานคาปลกและบรการอ-นๆ 0.08 2557

รวมผเชาท Aงหมด 100.00

ท�มา: บรษท ปภานน จากด หมายเหต: (1) รายไดคาเชารวม ประกอบดวย รายไดคาเชาพ &นท-และรายไดคาบรการโดยคานวณจากรายไดคาเชารวมสาหรบเดอนมกราคม พ.ศ. 2557

ซ-งอางองจากขอมลอตราคาเชา ณ วนท- 30 มกราคม พ.ศ. 2557 (2) เปนรายไดคาเชารวมจากแสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของกบแสนสร


5. ขอมลของพ Aนท�เชาท�จะครบกาหนดตามอายสญญาเชา(1) ของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก ณ ณ วนท� 30 มกราคมพ.ศ. 2557

ป พ.ศ. สดสวนรายไดคาเชารวมตอรายไดคาเชารวมท Aงหมดของสญญาเชาท�ครบกาหนด(2)(รอยละ)

2557 23.67 2558 0.40 2559 75.92 รวม 100.00

ท�มา: บรษท ปภานน จากด หมายเหต: (1) สญญาเชาท-ทากบผ เชารายยอยมอาย 3 ปเปนสวนใหญ (2)รายไดคาเชารวม ประกอบดวย รายไดคาเชาพ &นท-และรายไดคาบรการ โดยคานวณจากรายไดคาเชารวมสาหรบเดอนมกราคม พ.ศ. 2557

ซ-งอางองจากขอมลอตราคาเชา ณ วนท- 30มกราคม พ.ศ. 2557

6. ขอมลผลการดาเนนงานและการประกอบกจการของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

ผลการดาเนนงานยอนหลงของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกต &งแตชวงป พ.ศ. 2553 – 2556 มดงตอไปน &

ท�มา: บรษท ปภานน จากด หมายเหต: (1)แสนสรเร-มจายรายไดคาเชาพ &นท-และคาบรการต &งแตวนท- 1 ตลาคม พ.ศ. 2554 เปนตนมาซ-งเปนระยะเวลาภายหลงจากท-

แสนสรไดโอนกรรมสทธVในอสงหารมทรพยใหแกปภานน

(2)แสนสรเร-มจายคาสาธารณปโภคต &งแตวนท- 1 ตลาคม พ.ศ. 2554 เปนตนมา ซ-งเปนระยะเวลาภายหลงจากท-แสนสรไดโอนกรรมสทธVในอสงหารมทรพยใหแกปภานน

(3)รายไดรวมในป พ.ศ. 2553 – 2556ไมรวมรายไดท-จอดรถยนตจากแสนสร (4)ขอมลจากงบการเงน ประจาป พ.ศ. 2556 ของปภานน ท-ยงไมไดตรวจสอบโดยผตรวจสอบบญช

ป

พ.ศ.2553 ป

พ.ศ.2554 ป

พ.ศ.2555 ป

พ.ศ.2556(4) รายไดคาเชาพ &นท-และคาบรการ(1)(ลานบาท) 63.61 66.84 84.78 66.37

รายไดรวม(2),(3)(ลานบาท) 78.33 81.88 105.04 83.64

กาไรจากการดาเนนงานกอนดอกเบ &ย ภาษ คาเส-อมราคาและคาตดจาหนาย (EBITDA) (ลานบาท)

41.36 42.66 60.94 42.63


7. พ Aนท�ใหเชา อตราการเชาพ Aนท� (Occupancy Rate) และอตราคาเชาและคาบรการเฉล�ย 3 ปยอนหลง และ ณ วนท� 30 มกราคม พ.ศ. 2557ของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

ท�มา: บรษท ปภานน จากด หมายเหต: (1)ในป พ.ศ. 2553แสนสรใชพ &นท-สานกงานรวมท &งส &น 5,631ตารางเมตร โดยไมมสญญาเชาพ &นท- (2)แสนสรทาสญญาเชาพ &นท-จานวน 5,563ตารางเมตร ต &งแตวนท- 1ตลาคมพ.ศ. 2554 เปนตนมาซ-งเปนระยะเวลาภายหลงจากท-แสนสรได

โอนกรรมสทธVในอสงหารมทรพยใหแก ปภานน (3) ณ ปจจบนพ &นท-วางจานวน 1,261 ตารางเมตร เปนพ &นท-ท-อยในระหวางการปรบปรงเพ-อแสนสรจะใชเปนพ &นท-สานกงานและตกลงจะเขา

ทาสญญาเชาพ &นท-สวนน &และพ &นท-จานวน 10,552 ตารางเมตร ท-แสนสรและ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ เขาใชงานอยในปจจบนภายหลงกองทนรวมเขาลงทน ท &งน & สาหรบพ &นท-วางท-เหลอจานวน 3,404 ตารางเมตร ภายหลงกองทนรวมเขาลงทนแสนสรตกลงจะรบประกนอตราคาเชาและคาบรการสาหรบพ &นท-ดงกลาวท-อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 550 บาทตอเดอน โดยมระยะเวลารบประกน 3 ป นบแตวนท-กองทนรวมเขาลงทน(โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของสรปสาระสาคญของรางสญญากอต &งสทธและการกระทาการ)

สรปผลการดาเนนงานในอดตและวเคราะหการดาเนนงาน

� ในชวงระหวางป พ.ศ.2553 – 2556 โครงการอาคารสรภญโญมอตราการเชาพ &นท-อยในระดบท-สงมาอยางตอเน-อง โดยมสาเหตหลกมาจากการท-โครงการอาคารสรภญโญต &งอยในทาเลท-มศกยภาพ ต &งอยในยานธรกจ

ณ วนท� 31 ธนวาคม พ.ศ.2553




ณ วนท� 30มกราคม

พ.ศ. 2557

พ Aนท�ใหเชาท Aงหมดไมรวมแสนสร

พ &นท- (ตารางเมตร) 12,601 12,440 11,613 3,317 3,546

อตราคาเชาและคาบรการเฉล-ย (บาทตอตารางเมตรตอเดอน)

428.71 428.70 430.76 485.99 488.18

พ Aนท�ใหเชาเฉพาะแสนสร

พ &นท- (ตารางเมตร) 5,631(1) 5,563(2) 5,563 10,153 10,153

อตราคาเชาและคาบรการเฉล-ย (บาทตอตารางเมตรตอเดอน)

- 355.29(2) 355.29 344.91 344.91

พ Aนท� วาง

พ &นท- (ตารางเมตร) - 229 1,098 4,894 4,665(3)

รวมพ Aนท�ใหเชาท Aงหมด

พ Aนท�ใหเชาสทธ (Net Leasable Area)(ตารางเมตร)

18,232 18,232 18,274 18,364 18,364

อตราการเชาพ Aนท� (รอยละ) 100.0 98.7 94.0 73.4 74.6


ใกลอาคารศนยการคาและโรงแรมช &นนาการเดนทางสะดวกสามารถเช-อมตอกบถนนสายหลกไดหลายสายอกท &งยงใกลกบรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพ (BTS) สถานพญาไท และรถไฟฟาแอรพอรต เรล ลงค (ARL) สถานพญาไทซ-งอานวยความสะดวกในการเดนทางแกผ เชาและผมาตดตอประกอบกบโครงการอาคารสรภญโญน &นบรหารโดยพลส พรอพเพอรต &บรษทในเครอแสนสร ซ-งมท &งความนาเช-อถอ ประสบการณและความพรอมในการปฏบตหนาท-ในฐานะผบรหารโครงการอสงหารมทรพยไดเปนอยางด

� พ &นท-ใหเชาท &งหมดของโครงการอาคารสรภญโญมการเปล-ยนแปลงระหวางป พ.ศ.2553 – 2556 เน-องจากมการปรบปรงพ &นท-เชาใหมความทนสมยเพ-อรองรบผ เชาในอนาคตโดยณ วนท- 31 ธนวาคม พ.ศ. 2556 และวนท- 30 มกราคม พ.ศ. 2557 อตราการเชาพ &นท-ของโครงการอาคารสรภญโญเทากบรอยละ 73.4 และรอยละ 74.6 ตามลาดบ ซ-งปรบตวลดลงจากวนท- 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 โดยมสาเหตหลกมาจากการยายออกของผ เชาหลก 2 รายในเดอนพฤษภาคม พ.ศ. 2556 คดเปนพ &นท-ใหเชารวม 6,964 ตารางเมตร โดยพ &นท-บางสวนไดถกเชาโดยผ เชารายใหม แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของสาหรบการขยายพ &นท-สานกงาน และพ &นท-บางสวนกาลงอยในระหวางการปรบปรงพ &นท-เพ-อรองรบผ เชาใหมในอนาคต รวมท &งไดถกกนไวช-วคราวเพ-อเปนพ &นท-สานกงานสารองช-วคราวสาหรบแสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ ซ-งปจจบนอยในระหวางปรบปรงพ &นท-ภายในสานกงานบางสวน โดยพลส พรอพเพอรต & มแผนท-จะนาพ &นท-ท-วางอยออกใหเชาเม-อการปรบปรงพ &นท-สานกงานของแสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของเสรจส &น ซ-งคาดวาจะแลวเสรจภายในเดอนมนาคม พ.ศ. 2557 อยางไรกตาม เน-องจากแสนสรตกลงรบประกนอตราคาเชาและคาบรการสาหรบพ &นท-วางจานวน 3,404 ตารางเมตร (โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของ สรปสาระสาคญของรางสญญากอต &งสทธและการกระทาการ) ทาใหการใชพ &นท-วางบางสวนเพ-อเปนสานกงานสารองช-วคราวของแสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ จะไมกระทบตอรายไดของอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก

� ในสวนของอตราคาเชาและคาบรการเฉล-ยของโครงการอาคารสรภญโญน &นมการเตบโตอยางตอเน-อง โดยอตราคาเชาและคาบรการเฉล-ย(ไมรวมพ &นท-ท-เชาโดยแสนสร) เพ-มข &นจาก 428.71บาทตอตารางเมตรตอเดอน ในป พ.ศ. 2553 เปน 488.18 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ณ วนท- 30 มกราคม พ.ศ. 2557 หรอคดเปนอตราเตบโตรอยละ 13.87การปรบข &นของอตราคาเชาและคาบรการเฉล-ยเปนการปรบตวเพ-มข &นตามสภาวะตลาดของธรกจอาคารสานกงานใหเชาท-ปรบตวดข &นในชวงท-ผานมา นอกจากน &ยงมสาเหตมาจากการบรหารจดการท-ดของผบรหารอสงหารมทรพยท-สามารถปรบข &นคาเชาและคาบรการของผ เชาเดมเม-อมการทาสญญาใหมหรอเม-อมการตอสญญาในอตราท-สงข &นอยางตอเน-อง อยางไรกตาม อตราคาเชาและคาบรการเฉล-ยของโครงการอาคารสรภญโญในปจจบน อยในระดบท-ต-ากวาอตราคาเชาเฉล-ยของอสงหารมทรพยอ-นท-มคณภาพท-สามารถเทยบเคยงและต &งอยในบรเวณเดยวกน (อตราคาเชาสานกงานในพ &นท-พญาไทในชวงคร-งปแรกของป พ.ศ. 2556 เทากบ 584.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ท-มา: ฝายวจยและพฒนา บรษท พลส พรอพเพอรต & จากด) ซ-งภายหลงจากการปรบปรงพ &นท-เชาใหมความทนสมย ผบรหารอสงหารมทรพยคาดวาจะสามารถปรบอตราคาเชาและคาบรการใหอยในระดบท-ใกลเคยงกบอตราคาเชาและคาบรการเฉล-ยของอสงหารมทรพยอ-นท-มคณภาพท-สามารถเทยบเคยงและต &งอยในบรเวณเดยวกน


� จากปจจยดงกลาวขางตนประกอบกบการเพ-มข &นของรายไดจากการเรยกเกบคาเชาและคาบรการ และคาสาธารณปโภคจากแสนสรในป พ.ศ.2555 สงผลใหรายไดรวมของโครงการอาคารสรภญโญมการเตบโตข &นอยางตอเน-อง โดยในป พ.ศ. 2555 โครงการอาคารสรภญโญมรายไดรวมประมาณ 105.04 ลานบาท เพ-มข &นจาก 81.88 ลานบาทและ 78.33 ลานบาทในชวงป พ.ศ. 2554 และพ.ศ. 2553 ตามลาดบ คดเปนอตราการเตบโตเฉล-ยสะสมตอป (Compound Annual Growth Rate : CAGR) เทากบประมาณรอยละ 15.80 ตอป สาหรบชวงระยะเวลาดงกลาว

� นอกจากน &ในชวงป พ.ศ. 2553 – พ.ศ. 2555 โครงการดงกลาวมกาไรกอนดอกเบ &ย ภาษ คาเส-อมราคาและคาตดจาหนาย (EBITDA) ท-เพ-มสงข &นอยางตอเน-อง หรอเทากบประมาณ 41.36 ลานบาท 42.66 ลานบาท และ 60.94 ลานบาท ตามลาดบ หรอคดเปนCAGR เทากบประมาณรอยละ 21.38 ตอป โดยเปนผลจากความสามารถในการควบคมตนทนคาเชาและคาบรการและคาใชจายในการบรหารและดาเนนงานท-มประสทธภาพอยางไรกดรายไดและ กาไรกอนดอกเบ &ย ภาษ คาเส-อมราคาและคาตดจาหนาย (EBITDA)ปรบตวลดลงในชวงป พ.ศ.2556 โดยมสาเหตมาจากการท-ผ เชาหลก 2 รายยายออกภายหลงส &นสดสญญาเชาในชวงปดงกลาว โดยพ &นท-บางสวนไดถกเชาโดยผ เชารายใหม แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของสาหรบการขยายพ &นท-สานกงาน และพ &นท-บางสวนกาลงอยในระหวางการปรบปรงพ &นท-เพ-อรองรบผ เชาใหมในอนาคต รวมท &งไดถกกนไวช-วคราวเพ-อเปนพ &นท-สานกงานสารองช-วคราวสาหรบแสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของท &งน & ภายหลงจากวนท-กองทนรวมเขาลงทน แสนสรตกลงรบประกนอตราคาเชาและคาบรการสาหรบพ &นท-วางจานวน 3,404 ตารางเมตร (โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของ สรปสาระสาคญของรางสญญากอต &งสทธและการกระทาการ) ซ-งการรบประกนอตราคาเชาและคาบรการดงกลาวคาดวาจะสงผลดตอผลการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก

� อยางไรกด ภายหลงจากท-กองทนรวมลงทนในโครงการอาคารสรภญโญ องคประกอบของรายได ตนทนและคาใชจายของทรพยสนอาจมเปล-ยนแปลงไปจากผลประกอบการในอดตตามท-แสดงในตารางขางตน เชน กองทนรวมจะมคาใชจายท-เก-ยวกบการดาเนนงานของกองทนรวมเพ-มเตม อาท คาธรรมเนยมการจดการ คาธรรมเนยมผ ดแลผลประโยชน คาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทน และคาธรรมเนยมผ บรหารอสงหารมทรพย เปนตน

8. ตารางสรปรายละเอยดของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก ราคาประเมนทรพยสนและมลคาสงสดท�กองทนรวมจะเขาลงทน

ท�ดนท�ต Aงอสงหารมทรพยโครงการสรภญโญ:

ท-ดนท &งหมด (ไร-งาน-ตารางวา) 2-3-13.4 ลกษณะการถอกรรมสทธVของเจาของอสงหารมทรพยเดม กรรมสทธV ลกษณะการไดสทธครอบครองของกองทนรวม กรรมสทธV พ Aนท�: ณ วนท- 1 ธนวาคม พ.ศ. 2556

• พ &นท-ใชสอย (ตารางเมตร)(1) 41,758


• พ &นท-ใหเชาสทธ (Net Leasable Area) (ตารางเมตร) 18,364

• ลกษณะการไดสทธครอบครองของกองทนรวม กรรมสทธV

ราคาประเมนทรพยสนเฉพาะสวนท�กองทนรวมจะลงทน (ลานบาท) : ราคาประเมนโดย บรษทเอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด(2), (4)

ราคาประเมนโดย บรษทเพชรสยาม แอพไพรซล จากด(3), (4)

1,833.4 1,821.00

มลคาทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก(5) (ลานบาท): ไมเกน 1,821.00 หมายเหต: (1) พ &นท-ใชสอย หมายถง พ &นท-ใหเชา พ &นท-สวนกลาง และพ &นท-จอดรถยนตภายในอาคาร

(2) ราคาประเมน ณ วนท- 9 ธนวาคมพ.ศ. 2556 โดยบรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด โดยใชวธรายได (Income Approach) (3) ราคาประเมน ณ วนท- 4 ธนวาคม พ.ศ. 2556 โดยบรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากดโดยใชวธรายได (Income Approach) (4) ในกรณท-การลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกไมเกดข &นภายในระยะเวลา 6 เดอนจากวนท-ผประเมนราคาอสระ

ขางตนไดทาการประเมนคาอสงหารมทรพยดงกลาว กองทนรวมจะทาการจดจางผประเมนราคาอสระรายเดมหรอรายใหมเพ-อทาการประเมนหรอสอบทานการประเมนมลคาอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทนเพ-มเตมอกคร &ง เพ-อใหเปนไปตามหลกเกณฑท-สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด

(5) ราคาท-กองทนรวมจะเขาลงทนในโครงการอาคารสรภญโญ จะเปนราคาท-ไมเกนราคาท-ไดจากรายงานการประเมนคาต-าสดของผประเมนราคาอสระ

5.2 สรปขอมลการประเมน

ขอมลการประเมนคาทรพยสน

มลคาและราคาประเมนของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก มรายละเอยดดงตอไปน &

ทรพยสน มลคาท�กองทนรวมจะเขา

ลงทน (ลานบาท)

ราคาประเมนตามโครงสรางของกองทนรวม

(ลานบาท)

ผประเมนมลคา

ทรพยสน

วธการประเมน

วนท�ประเมน

มลคาท�กองทนรวมจะเขาลงทนเม�อเทยบกบราคา

ประเมน โครงการอาคารสรภญโญ

ไมเกน 1,821.00 1,833.40 บรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด

วธรายได (Income

Approach)

9 ธนวาคม พ.ศ. 2556

ไมเกนรอยละ 99.32

1,821.00 บรษท เพชรสยาม แอพไพร

ซล จากด


Approach)


ไมเกนรอยละ 100.00

ท�มา: บรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด และบรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด


โดยราคาประเมนตามวธรายไดตามโครงสรางของกองทนรวมน &นไดคานงถงโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวมตามรายละเอยดท-ไดเปดเผยในขอ 6. วธการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทนและนโยบายการบรหารอสงหารมทรพยเปนอยางไร

ท &งน & สมมตฐานท-ผประเมนใชในการประเมนมลคาทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกสามารถสรปไดดงน &

สมมตฐาน บรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด

บรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด

วธการประเมนมลคา วธรายได (Income Approach) โดยเปนการคดลดจากกระแสเงนสดของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก โดยพจารณาถ ง โครงสรางการจดหาประโยชนตามท-เปดเผยไวใน6.วธการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทนและนโยบายการบรหารอสงหารมทรพยเปนอยางไรโดยประมาณการกระแสเงนสดจากทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนเปนระยะเวลา10 ป และคานวณมลคา ณ จดส &นสดการประมาณการ (Terminal Value หรอ Reversionary Value) โดยใชประมาณการกระแสเงนสดรบสทธในปท- 11หารดวยอตราผลตอบแทนจากการลงทน (Capitalization Rate)

วธรายได(Income Approach) โดยเปนการคดลดจากกระแสเงนสดของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกโดยพจารณาถ ง โครงสรางการจดหาประโยชนตามท-เปดเผยไวในขอ 3.7การจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก โดยประมาณการกระแสเงนสดจากทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนเปนระยะเวลา10 ปและคานวณมลคา ณ จดส &นสดการประมาณการ (Terminal Value หรอ Reversionary Value) โดยใชประมาณการกระแสเงนสดรบสทธในปท- 11หารดวยอตราผลตอบแทนจากการลงทน (Capitalization Rate)

รายได (1) รายไดคาเชาและคาบรการ - พ &นท-ใหเชาสทธเทากบ 18,364 ตาราง

เมตร ตลอดระยะเวลาประมาณการโดยมรายละเอยดดงน & - พ &นท-สานกงาน 2,912ตารางเมตรใน

อตราคาเชาตลาดท- 540 บาทตอตารางเมตรตอเดอนจากน &นปรบเพ-มข &นเปนรายปรอยละ 4 ตลอดระยะเวลาประมาณการ

- พ &นท- รานคา 235.18ตารางเมตรในอตราคาเชาตลาดท- 700 บาทตอตารางเมตรตอเดอนจากน &นปรบ

(1) รายไดคาเชาและคาบรการ - พ &นท-ใหเชาสทธเทากบ 18,364 ตาราง

เมตร ตลอดระยะเวลาประมาณการโดยมรายละเอยดดงน & - พ &นท-สานกงาน 2,912 ตารางเมตร

ในอตราคาเชาตลาดท- 520 บาทตอตารางเมตรตอเดอนจากน &นปรบเ พ-มข &น เ ปนรายป รอยละ 5 เ ปนระยะเวลา 5 ป และเปนรายปรอยละ 4 ตลอดระยะเวลาประมาณการท-เหลอ

- พ &นท-รานคา 235.18 ตารางเมตร ใน




เพ-มข &นเปนรายปรอยละ 4 ตลอดระยะเวลาประมาณการ

- แสนสรและบรษทท-มความเก-ยวของ เชาพ &นท- 11,813 ตารางเมตรในอตราคาเชาท- 580 บาท 600 บาท 620 บาท 640 บาท และ 650 บาทตอต า ร า ง เ ม ต ร ต อ เ ด อ น ใ น ช ว งระยะเวลาปท- 1 ถงปท- 5 ตามลาดบ จากน &น ปรบอตราคาเชาตามอตราตลาด

- พ &นท-เชารบประกนโดยแสนสร 3,404 ตารางเมตรในอตราคาเชาท- 550 บาทตอตารางเมตรตอเดอน เปนระยะเวลา 3 ปจากน &น ปรบอตราคาเชาตามอตราตลาด

- อตราการเชาพ &นท- ปท- 1-3 อยท-รอยละ 99 ปท- 4-5 อยท-รอยละ 97 ปท- 6-8 อยท-รอยละ 95 ตอจากน &นคงท-ท-รอยละ 92

อตราคาเชาตลาดท- 700 บาทตอตารางเมตรตอเดอนจากน &นปรบเ พ-มข &น เ ปนรายป รอยละ 5 เ ปนระยะเวลา 5 ป และเปนรายปรอยละ 4 ตลอดระยะเวลาประมาณการท-เหลอ

- แสนสรและบรษทท-มความเก-ยวของ เชาพ &นท- 11,813 ตารางเมตรในอตราคาเชาท- 580 บาท 600 บาท 620 บาท 640 บาท และ 650 บาทตอต า ร า ง เ ม ต ร ต อ เ ด อ น ใ น ช ว งระยะเวลาปท- 1 ถงปท- 5 ตามลาดบ จากน &น ปรบอตราคาเชาตามอตราตลาด

- พ &นท-เชารบประกนโดยแสนสร 3,404 ตารางเมตรในอตราคาเชาท- 550 บาทตอตารางเมตรตอเดอน เปนระยะเวลา 3 ปจากน &น ปรบอตราคาเชาตามอตราตลาด

- อตราการเชาพ &นท- ปท- 1-5 อยท-รอยละ 94 (ยกเวนพ &นท-ท-เชาโดยแสนสรและบรษทท-มความเก-ยวของแ ละพ &นท-ท-มการรบประกนการมผ เชาโดยแสนสร) ตอจากน &นคงท-ท-รอยละ 90

(2) รายไดอ-นๆ - รายไดจากคาไฟฟาและอ-นๆ คดท- 18.5

ลานบาทในปแรก โดยปรบปรงตามอตราการเชาพ &นท- และปรบเพ-มข &นรอยละ 2 ตอปทกๆ ปท &งน & รายไดจากคาไฟฟาและอ-นๆ ในปแรกเทากบประมาณ 18.3ลานบาท

- รายไดจากคาโทรศพทคดท- 2.5 ลานบาทในปแรก โดยปรบปรงตามอตราการ

(2) รายไดอ-นๆ - รายไดจากคาไฟฟาและโทรศพท คดท-

21.0 ลานบาทในปแรก โดยปรบปรงตามอตราการเชาพ &นท- และปรบเพ-มข &นรอยละ 2 ตอปทกๆ ปท &งน & รายไดจากคาไฟฟาและโทรศพ ทในปแรก เทากบประมาณ 20.8 ลานบาท

- รายไดอ-นๆ คดท-รอยละ 0.5 ของรายไดคาเชาและคาบรการ




เชาพ &นท- และปรบเพ-มข &นรอยละ 2 ตอปทกๆ ปท &งน & รายไดจากคาโทรศพทในปแรกเทากบประมาณ 2.5 ลานบาท

(3) รายไดคาท-จอดรถยนต 548 คน คดท- 1,500 บาทตอคนตอเดอน จากน &นปรบเพ-มข &นเปนรายปรอยละ 4 ตลอดระยะเวลาประมาณการ

(3) รายไดคาท-จอดรถยนต 548 คน คดท- 1,500 บาทตอคนตอเดอน จากน &นปรบเพ-มข &นเปนรายปรอยละ 5 เปนระยะเวลา 5 ป และเปนรายปรอยละ 4 ตลอดระยะเวลาประมาณการท-เหลอ

คาใชจายและคาใชจายสวนทน

(1) ตนทนขาย - ตนทนคาไฟฟาและอ-นๆ คดท-รอยละ 85

ของรายไดจากคาไฟฟา และอ-นๆ - ตนทนคาโทรศพท คดท-รอยละ 85 ของ

รายไดคาโทรศพท - ตนทนคาท-จอดรถยนต คดท-รอยละ 1

ของรายไดคาท-จอดรถยนต

(1) ตนทนขาย - ตนทนคาไฟฟาและคาโทรศพท คดท-รอย

ละ 85 ของรายไดจากคาไฟฟา และคาโทรศพท

(2) ตนทนคา ใ ชจ ายสาธารณปโภคสวนกลางคดท- 7.2 ลานบาทตอป และปรบเพ-มข &นรอยละ 2 ทกๆ ป

(2) ต น ทน ค า ใ ช จ า ย ส า ธ า ร ณป โ ภ คสวนกลางคดท-รอยละ 5.5ของรายไดคาเชาและคาบรการ

(3) คาใชจายสวนกลาง คดท- 650,000 บาทตอเดอน และปรบเพ-มข &นรอยละ 2 ทกๆ ป

(3) คาใชจายสวนกลาง คดท-ประมาณ 7.5 ลานบาทตอป และปรบเพ-มข &นรอยละ 2 ทกๆ ป

(4) คาใชจายเบดเตลด คดท- 100,000 บาทตอเดอน และปรบเพ-มข &นรอยละ 2 ทกๆ ป

(4) คาใชจายเบดเตลด ซ-งรวมถงตนทนคาท-จอดรถยนต คดท-รอยละ 1 ของรายไดคาเชาและคาบรการ

(5) คาประกนภย - เบ &ยประกนภยความเส-ยงทกประเภท อย

ท-รอยละ 0.075ของมลคาตนทนทดแทน (Replacement Cost) กอนหกคาเส-อม (ไมรวมคาท-ดนและไมรวมคาฐานราก)

- เบ &ยประกนภยธรกจหยดชะงก อยท-รอยละ 0.075 ของประมาณการรายไดท-

(5) คาประกนภย - เบ &ยประกนภยความเส-ยงทกประเภท อย

ท-รอยละ 0.075ของมลคาตนทนทดแทน (Replacement Cost) กอนหกคาเส-อม (ไมรวมคาท-ดนและไมรวมคาฐานราก)

- เบ &ยประกนภยธรกจหยดชะงก อยท-รอยละ 0.075 ของประมาณการรายไดท-




กองทนรวมจะไดรบระยะเวลา 24 เดอน - เ บ &ยประ กนภยค วาม รบ ผ ดชอบตอ

บคคลภายนอก อยท- 30,000 บาทตอป

กองทนรวมจะไดรบระยะเวลา 24 เดอน - เ บ &ยประ กนภยค วาม รบ ผ ดชอบตอ

บคคลภายนอก อยท- 30,000 บาทตอป (6) คาซอมแซมและบารงรกษา รอยละ 2

ของรายไดท &งหมด (6) คาซอมแซมและบารงรกษา รอยละ 2

ของรายไดคาเชาและคาบรการ (7) ค า ใ ช จ า ย ส ว น ท น (Capital

Expenditure) คดเปนประมาณรอยละ 3 ของรายไดจากคา เชาและคาบรการยกเวนในปแรก ซ-งแสนสรจะรบประกนคาใชจายสวนทนในอตราไมเกนรอยละ 3 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ (รายละเอยดเปนไปตามท-เปดเผยในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของ)

(7) ค า ใ ช จ า ย ส ว น ท น (Capital Expenditure) คดเปนประมาณรอยละ 3 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ ย ก เ ว น ใ น ป แ ร ก ซ- ง แ ส น ส ร จ ะรบประกนคาใชจายสวนทนในอตราไมเกนรอยละ 3 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ (รายละเอยดเปนไปตามท-เปดเผยในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของ)

(8) คาภาษโรงเรอน คดท-อตรารอยละ 12.5 ของรอยละ 50 ของรายไดคาเชาและคาบรการ

(8) คาภาษโรงเรอน คดท-อตรารอยละ 12.5 ของรอยละ 50 ของรายไดคาเชาและคาบรการ

คาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย

(1) คาตอบแทนฐานในอตรารายเดอนเทากบ ก. รอยละ 1 ของรายไดคาเชาและคาบรการ(1) ข. รอยละ 5.75 ของกาไรจากรายไดคาเชาและคาบรการ(1)

(ผ ลงทนสามารถศกษารายละเอยดเพ-มเตมในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 28.2 คาธรรมเนยมและคาใชจายท-เรยกเกบจากกองทนรวม) (2) คานายหนา (Commission) คดเปน

ประมาณรอยละ 0.05 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการโดยอางองจากขอมลในอดตและสมมตฐานอตราผ เชารายใหม

(1) คานายหนา (Commission) คดเปนประมาณรอยละ 0.1 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการโดยอางองจากขอมลในอดตและสมมตฐานอตราผเชารายใหม

อตราสวนลด รอยละ 8.75 รอยละ 9.00 อตราผลตอบแทนจากการลงทน

รอยละ 5.00 รอยละ 5.00


หมายเหต:(1)ผประเมนไดพจารณารวมถงการคดคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยในอตราพเศษ ท-ผบรหารอสงหารมทรพยยนดจะลดใหสาหรบพ &นท-เชาท-แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ จะเขาทาสญญาเชาภายหลงจากท-กองทนรวมเขาลงทนในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกตามสญญาแตงต &งผบรหารอสงหารมทรพย

ผลงทนสามารถศกษารายละเอยดเพ-มเตมในภาคผนวก 1 สรปรายงานการประเมนมลคาทรพยสนโครงการอาคารสรภญโญของบรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด และบรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด และสามารถขอรายงานการประเมนคาทรพยสนฉบบเตมจากบรษทจดการ

นอกจากน & เพ-อใหทราบราคาประเมนของโครงการอาคารสรภญโญโดยปราศจากโครงสรางการจดหาประโยชนของกองทนรวมตามท-จะมการทาสญญาตางๆ ท-เก-ยวของ ณ วนท-กองทนรวมเขาลงทน บรษทจดการไดดาเนนการใหผประเมนมลคาทรพยสนท &ง 2 ราย ทาการประเมนราคาดงกลาว โดยผลงทนสามารถศกษารายละเอยดเพ-มเตมในภาคผนวก 2 สรปการประเมนมลคาทรพยสนโครงการอาคารสรภญโญโดยไมมโครงสรางกองทนรวม

ท &งน & จากการตรวจสอบสมมตฐานหลกของผประเมนคาทรพยสนท-ใชในการประเมนมลคาทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก บรษทจดการไมพบส-งท-เปนเหตใหเช-อวาสมมตฐานหลกท-ใชในการประเมนมลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล อยางไรกตาม ผลประกอบการณท-เกดข &นจรงอาจแตกตางจากสมมตฐานดงกลาวได หรอเหตการณตางๆ อาจไมเปนไปตามท-คาดการณไว

อน-ง บรษทจดการไดมการตรวจสอบสมมตดานคาใชจายสวนทน(Capital Expenditure) ของผประเมนคาทรพยสนท &งสองราย รวมถงพจารณาโครงการปรบปรงอาคารสรภญโญระหวางป พ.ศ. 2557 – พ.ศ. 2560 ซ-งจดทาโดยพลส พรอพเพอรต & โดย ณ วนท-ไดมการตรวจสอบสมมตฐาน บรษทจดการไมพบส-งท-เปนเหตใหเช-อวาสมมตฐานหลกท-ใชในการประเมนมลคาดงกลาวไมสมเหตสมผล และเหนวามความเหมาะสมและเพยงพอสาหรบการรองรบโครงการปรบปรงอาคารสรภญโญท-จดทาโดยพลส พรอพเพอรต &ดงกลาว

ความสมเหตสมผลในการลงทน

บรษทจดการมความเหนวามลคาท-กองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกมความสมเหตสมผล โดยไดมการพจารณาจากปจจยดงตอไปน &

1. มลคาท�กองทนรวมจะเขาลงทนในทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรกจะไมสงกวาราคาท�ไดจากรายงานประเมนคาต�าสด

บรษทจดการไดตรวจสอบรายงานการประเมนคาทรพยสนและมความเหนวาราคาท-ไดจากรายงานประเมนคาดงกลาวเปนราคาท-มความสมเหตสมผล เน-องจากไดต &งอยบนสมมตฐานท-เหมาะสม โดยไดคานงถงโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม ผลการดาเนนงานท-ผานมาในอดตของทรพยสนท-ประเมนคา สภาพภาวะแวดลอมในปจจบน และสะทอนมมมองในอนาคตของผประเมนอสระท &ง 2 รายท-มตอทรพยสนดงกลาว ดงน &น บรษทจดการจงมความเหนวามลคาท-กองทนรวมจะลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกซ-งจะไมสงกวาราคาท-ไดจากรายงานประเมนคาต-าสด นาจะมความเหมาะสมดแลว


2. ทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรกมจดเดนและศกยภาพหลายประการ

ทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกเปนอาคารสานกงานท-มความสวยงามต &งอยในทาเลท-มศกยภาพ โดยต &งอยใกลกบรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพ (BTS)สถานพญาไท และรถไฟฟาแอรพอรต เรล ลงค(ARL) สถานพญาไท และสามารถเช-อมตอกบถนนสาคญหลายสาย และใกลทางข &นลงทางดวนอรพงษและอนสาวรยชยสมรภม และต &งอยในยานธรกจใกลอาคารศนยการคาและโรงแรมช &นนา นอกจากน & โครงการอาคารสรภญโญยงไดรบการบรหารท-เนนดานคณภาพและมการบารงรกษาสภาพอาคารเปนอยางดซ-งเปนจดดงดดท-สาคญอนหน-งท-ทาใหอาคารมผ เชาอยางตอเน-องนอกจากน & ทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกไดรบการบรหารจดการโดยพลส พรอพเพอรต & ซ-งมเปนผบรหารอสงหารมทรพยท-มความนาเช-อถอ ประสบการณและความพรอมในการปฏบตหนาท- และเปนผประกอบการท-ใหบรการดานการบรหารอสงหารมทรพยแกโครงการช &นนาของประเทศไทย โดยมธรกจบรการครอบคลมท &งในดาน ตวแทนซ &อ ขาย เชา อสงหารมทรพย การบรหารจดการเพ-อท-พกอาศย การบรหารจดการทรพยากรอาคาร และท-ปรกษาการลงทนดานอสงหารมทรพยสาหรบดานผลการดาเนนงาน ทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกมอตราการเชาพ &นท-ท-สงและเตบโตตอเน-อง และมโอกาสในการเตบโตของอตราคาเชาเฉล-ยจากแนวโนมการเตบโตอยางตอเน-องของความตองการพ &นท-อาคารสานกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานคร ซ-งเปนผลมาจากการขยายตวของธรกจขนาดกลางและขนาดยอม (SME) เก-ยวกบการสงออก และการลงทนจากตางประเทศ โดยความตองการท-เพ-มข &นเปนผลมาจากการขยายตวทางธรกจของผ เชาเดมท-เชาพ &นท-อยแลว รวมถงมาจากความตองการจากผ เชาพ &นท-ท-เปนบรษทท-จดต &งใหม

3. ราคาท�ไดจากรายงานประเมนยงไมไดคานงถงปจจยเชงคณภาพของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรกบางประการ

การประเมนคาทรพยสนโดยผประเมนคาทรพยสนท &ง 2 ราย ไมไดมการคานงถงปจจยเชงคณภาพของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกบางประการ อาท ช-อเสยง ประสบการณ และความนาเช-อถอของผบรหารอสงหารมทรพยและคณภาพของอสงหารมทรพยภายหลงมการปรบปรงใหมความทนสมย ซ-งคาดวานาจะชวยใหผ เชามความม-นใจในคณภาพและบรการของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ซ-งคาดวาจะสงผลใหอตราการเชาอยในระดบท-สง และ/หรอ สามารถปรบอตราคาเชาไดสงข &น

4. โอกาสในการปรบตวของราคาอสงหารมทรพยท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

การลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกเปนการลงทนในกรรมสทธVในทรพยสน ซ-งรวมถงกรรมสทธVในท-ดนพ &นท-รวมกวา 2 ไร 3 งาน 13.4 ตารางวา รมถนนศรอยธยาและใกลกบสถานรถไฟฟาพญาไท ซ-งเปนท-ดนท-มศกยภาพและอยในทาเลท-ด สงผลใหมโอกาสคอนขางสงท-มลคาท-ดนและมลคาโดยรวมของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกปรบเพ-มข &นในอนาคตซ-งการท-กองทนรวมมกรรมสทธVโดยสมบรณในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกน &น ในอนาคตหากราคาอสงหารมทรพยปรบเพ-มข &น กองทนรวมอาจพจารณานาทรพยสนท-กองทนรวมลงทนออกเสนอขายตามเกณฑท-กาหนดไวในขอ 5.1.17 ซ-งอาจไดรบกาไรจากมลคาท-เพ-มข &นของทรพยสนนอกเหนอจากการหา


ผลประโยชนในรปคาเชาอยางเดยว โดยผลงทนสามารถศกษาขอมลเพ-มเตมเก-ยวกบการนาทรพยสนออกประมลไดในขอ 5หลกเกณฑการลงทนอยางไรกด การขายทรพยสนดงกลาวข &นอยกบปจจยตางๆ หลายประการ เชน กฎหมายท-เก-ยวของ สภาพเศรษฐกจ และสภาวะตลาดในขณะน &น เปนตน

5. ประมาณการผลตอบแทนภายในจากการลงทน (IRR)

กองทนรวมจะเขาลงทนในโครงการอาคารสรภญโญ โดยมมลคาการลงทนไมเกน 1,821.00ลานบาท บรษทจดการมความเหนวาราคาดงกลาวเปนราคาท-เหมาะสมซ-งสามารถยอมรบได เน-องจากอตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return : IRR) ของโครงการ ท-กองทนคาดวาจะไดรบจากการลงทนท-ราคา 1,821.00ลานบาท อยในอตราประมาณ รอยละ 8.9 ตอป (โดยคานวณจากกระแสเงนสดสทธจากทรพยสนท-ประมาณการโดย บรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด ซ-งเปนผประเมนราคาท-ใหราคาต-าสด) ซ-งถอไดวากองทนรวมเปนทางเลอกหน-งของการลงทนท-ใหอตราผลตอบแทนท-นาพอใจแกนกลงทนเม-อเทยบกบอตราผลตอบแทนและความเส-ยงของตราสารหน &รฐบาลและตราสารหน &ภาคเอกชนท-มอนดบความนาเช-อถอในระดบท-สามารถลงทนได (Investment Grade) ดงท-แสดงในตารางดงน &

ตารางแสดงอตราผลตอบแทน ณ วนท- 27 มกราคม พ.ศ. 2557

ท�มา: Bloomberg

ท &งน & มลคาในการลงทนสดทายจะข &นอยกบสภาวะตลาดในชวงท-มการออกและเสนอขายหนวยลงทนและเปนมลคาท-แสนสรจะยอมรบไดจากการจาหนายทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกซ-งเปนมลคาไมเกน1,821.00ลานบาท โดยหากกองทนรวมสามารถลงทนในมลคาท-ต-ากวา 1,821.00ลานบาท อตราผลตอบแทนภายในของโครงการท-คาดวาจะไดรบน &น อาจสงข &นกวาอตรารอยละ 8.9ตอป

อยางไรกด มลคาทรพยสนท-กองทนรวมจะลงทนคร &งแรกอาจลดลงจากการประเมนคา หรอการสอบทานประเมนคาทรพยสนในรอบตอๆ ไป ซ-งอาจสงผลใหบรษทจดการตองลดเงนทนจดทะเบยนของกองทนรวมเพ-อลดสภาพคลองสวนเกนท-เกดจากการท-มลคาของทรพยสนลดลงจากการประเมนคา หรอการสอบทานการประเมนคาทรพยสนดงกลาว อนจะสงผลใหมลคาท-ตราไวของหนวยลงทนลดลงดวยเม-อพจารณาจากปจจยขางตน บรษทจดการมความเหนวาราคาท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ซ-งจะไมสงกวาราคาท-ไดจากรายงานประเมนคาต-าสด เปนราคาท-มความเหมาะสม

ประเภท อาย 10 ป อาย 15 ป อาย 20 ป ตราสารหน &รฐบาล 3.99 4.24 4.38

ตราสารหน &ภาคเอกชน (ความนาเช-อถอระดบ A+)

5.24 5.57 5.80

ตราสารหน &ภาคเอกชน (ความนาเช-อถอระดบ BBB+)

6.45 6.80 7.02


ท &งน & ผ ลงทนสามารถศกษารายละเอยดเพ-มเตมเก-ยวกบประมาณการอตราผลตอบแทนภายในซ-งคานวณจากประมาณการกระแสเงนสดรบของโครงการอาคารสรภญโญโดยปราศจากโครงสรางการจดหาประโยชนของกองทนรวมไดในภาคผนวก 2 สรปการประเมนมลคาทรพยสนโครงการอาคารสรภญโญโดยไมมโครงสรางกองทนรวม

เม-อพจารณาจากปจจยขางตน บรษทจดการมความเหนวาราคาท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ซ-งจะไมสงกวาราคาท-ไดจากรายงานประเมนคาต-าสด เปนราคาท-มความเหมาะสม

5.3 การลงทนในอนาคต

สาหรบการลงทนในอนาคต บรษทจดการอาจพจารณาลงทนเพ-มเตม และ/หรอปรบการลงทน (ปรบ Portfolio) โดยอาจทาการซ &อ ขาย หรอเชาอสงหารมทรพยใหกบกองทนรวม และจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท-ลงทนเพ-มเตม โดยจะมแนวทางการลงทนและการบรหารจดการภายใตขอบเขต และทศทางเดยวกนกบวตถประสงคของโครงการ นโยบายการลงทนในการลงทนคร &งแรกท &งน & ผจดการกองทนรวมจะพจารณาดาเนนการใดๆ ท-ไมขดกบหลกเกณฑของสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และเปนไปตามท-กาหนดไวในโครงการกาหนด

ภายหลงจากป พ.ศ. 2556 กองทนรวมอาจมขอจากดในการลงทนในอสงหารมทรพย และ/หรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพ-มเตม อยางไรกตาม หากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.อนมตใหกองทนรวมสามารถลงทนเพ-มเตมในอสงหารมทรพย และ/หรอสทธการเชาอสงหารมทรพยได หรอหากกองทนรวมสามารถแปลงสภาพจากกองทนรวมอสงหารมทรพยเปนกองทรสตเพ-อการลงทนในอสงหารมทรพย (REIT) หรอดวยเหตอ-นใด กองทนรวมอาจพจารณาลงทนเพ-มเตมตามหลกเกณฑท-สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ประกาศกาหนด โดยคานงถงประโยชนของผ ถอหนวยลงทนเปนสาคญ

อน-ง ในการแปลงสภาพกองทนรวมอสงหารมทรพยเปนกองทรสตเพ-อการลงทนในอสงหารมทรพย (REIT) น &น กองทนรวมอาจตองไดรบมตอนมตจากผ ถอหนวยลงทน เพ-อทาการแปลงสภาพจากกองทนรวมอสงหารมทรพยเปนกองทรสตเพ-อการลงทนในอสงหารมทรพย (REIT) กอนท-จะสามารถทาการเพ-มทนหรอก ยมเงนเพ-อไปลงทนเพ-มเตมได โดยเง-อนไขดงกลาวจะเปนไปตามประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. และประกาศอ-นๆ ท-เก-ยวของ


6. ว ธการจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยท� กองทนรวมจะลงทนและนโยบายการบรหารอสงหารมทรพยเปนอยางไร

6.1 การจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

6.1.1 โครงสรางการจดหาผลประโยชน

บรษทจดการมนโยบายท-จะดาเนนการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก โดยนาพ &นท-เชาของทรพยสนดงกลาวออกใหเชาแกผ เชา โดยผบรหารอสงหารมทรพยจะเปนผดาเนนการหาผสนใจท-จะเชาพ &นท-ของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก เพ-อเพ-มอตราการเชาพ &นท-ดวยการโฆษณาผานชองทางการจดจาหนายท-เก-ยวของ รวมถงการใหเขาชมสถานท-ของโครงการ และการเจรจากบผ ท-สนใจจะเชาพ &นท-โดยตรง โดยเอกสารโฆษณาทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนจะมการปรบปรงใหทนสมยและมการเผยแพรทางส-อตางๆ ตามความเหมาะสม ท &งน & เพ-อสรางแรงจงใจใหผบรหารอสงหารมทรพยใชความพยายามในการบรหารจดการทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกใหมผลการดาเนนงานท-ด กองทนรวมจะกาหนดคาตอบแทนการบรหารอสงหารมทรพยใหแกผ บรหารอสงหารมทรพยในอตราท-แปรผนตามผลประกอบการของอสงหารมทรพย(โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 28.2 คาธรรมเนยมและคาใชจายท-เรยกเกบจากกองทนรวม)

ท &งน & ภายหลงจากวนท-กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก กองทนรวมจะเขาเปนคสญญากบผ เชาพ &นท-ภายใตสญญาเชาพ &นท-ของทรพยสนท-กองทนรวมเขาลงทนคร &งแรก รวมท &งสญญาใหบรการท-เก-ยวของ ซ-งสญญาดงกลาวเปนสญญามาตรฐาน โดยมหลกเกณฑและเง-อนไขของสญญาคลายคลงกนสาหรบผ เชารายยอยทกราย อาท การกาหนดระยะเวลาการเชาและการใหบรการเบ &องตนสวนใหญเปนเวลา 3 ป การกาหนดใหผ เชาตองวางเงนประกนการเชาและการบรการกบผ ใหเชา และผ ใหเชามสทธบอกเลกสญญาในกรณท-ผ เชาผดสญญา เปนตนท &งน & กองทนรวมจะใหเชาพ &นท-ในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกแกผ เชารายยอยในลกษณะท-ไมรวมเฟอรนเจอร อปกรณ เคร-องมอ เคร-องใชและส-งอานวยความสะดวกตางๆ ซ-งเปนกรรมสทธVของผ เชารายยอยแตละราย


รายละเอยดการลงทนและการจดหาผลประโยชนสามารถสรปไดดงตอไปน A

6.1.2 การเชาพ Aนท�โดยแสนสร และ/หรอ บรษทท�มความเก�ยวของ

ภายหลงกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ ตกลงจะเขาทาสญญาเชาพ &นท-กบกองทนรวมในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกสาหรบพ &นท-ประมาณ 11,813 ตารางเมตรซ-งคดเปนพ &นท-รอยละ 64.33 ของพ &นท-ใหเชาภายในอาคาร โดยมระยะเวลาการเชา 3 ป ท-อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 580 บาทตอเดอน 600 บาทตอเดอน และ 620 บาทตอเดอน ในปท- 1 ถงปท- 3 ตามลาดบและตกลงใหคาม-นท-จะเชาพ &นท-ดงกลาวตอไปอกเปนระยะเวลา 2 ป ท-อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 640 บาทตอเดอนและ 650 บาทตอเดอน ในปท- 1 และปท- 2 ตามลาดบ(โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของ ขอ ก. สรปสาระสาคญของรางสญญากอต &งสทธและการกระทาการ)

ท &งน & กองทนรวมจะกาหนดอตราคาเชาและคาบรการท-แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของตกลงจะเขาทาสญญาเชาพ &นท-ในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนสงกวาคาเชาและคาบรการเฉล-ยของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกในปจจบนท-อตราคาเชาเฉล-ยตารางเมตรละ 479.69 บาทตอเดอน (อตราคาเชาและคาบรการเฉล-ย ณ วนท- 30 มกราคม พ.ศ. 2557 โดยไมรวมพ &นท-ท-เชาโดยแสนสรแตรวมพ &นท-ท-เชาโดยบรษทท-มความเก-ยวของและไมรวมพ &นท-คาปลกใหเชา) เน-องจากอตราคาเชาและคาบรการท-ปภานนใหเชาแกบรษทท-เก-ยวของของแสนสรในปจจบนไมไดเปนการทาธรกรรมในลกษณะท-มไดมความเก-ยวของกนเปนพเศษ (At Arm’s Length Transaction) และอยใน

ลงทน

ผบรหารอสงหารมทรพย

บรษท พลส พรอพเพอรต A จากด


โครงการอาคารสรภญโญ

กรรมสทธVในท-ดน อาคารและงานระบบ พรอมท &งกรรมสทธVในสงหารมทรพย

บรษท แสนสร จากด

(มหาชน) และบรษทท�ม

ความเก�ยวของ

บรหาร ทรพยสน

ผถอหนวยลงทน

ลงทน

เงนปนผล รายไดจากทรพยสน

ผเชารายยอย

บรหาร

ทรพยสน

รายไดจากทรพยสน

สญญาเชาและบรการ

� รบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสน

� รบประกนการมผ เชาสาหรบพ &นท-เชาท-วาง � การรบประกนคาใชจายสวนทน (Capital

Expenditure)

คาตอบแทนบรหารทรพยสน


ระดบท-ต-ากวาอสงหารมทรพยอ-นท-มคณภาพท-สามารถเทยบเคยงและต &งอยในบรเวณเดยวกน (อตราคาเชาสานกงานในพ &นท-พญาไทในชวงคร-งปแรกของป พ.ศ. 2556 เทากบ 584.00 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ท-มา: ฝายวจยและพฒนา บรษท พลส พรอพเพอรต & จากด) อกท &งการท-แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ ตกลงจะเขาทาสญญาเชาพ &นท-ในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทน โดยมระยะเวลาการเชา 3 ป และตกลงใหคาม-นท-จะเชาพ &นท-ดงกลาวตอไปอกเปนระยะเวลา 2 ป (รวมเปนระยะเวลาอยางนอย 5 ป) จะชวยใหกองทนรวมมโอกาสในการไดรบรายไดท-คอนขางแนนอนจากผ เชารายใหญท-มฐานะทางการเงนม-นคง อยางไรกด ในกรณท-แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของไมทาการตอสญญาเชาภายหลงระยะเวลาดงกลาว บรษทจดการคาดวากองทนรวมจะสามารถนาพ &นท-ดงกลาวออกใหเชาแกผ เชารายใหมในอตราท-ใกลเคยงหรอสงกวาอตราคาเชาและคาบรการท-แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของตกลงจะเขาทาสญญาเชาขางตน และจะไมสงผลกระทบตอผลการดาเนนงานของกองทนรวม

6.1.3 การประกนการมผเชาสาหรบพ Aนท�เชาท� วาง

ในปจจบน ทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกมพ &นท-ใหเชาวางอยประมาณ 3,404ตารางเมตร (“พ Aนท� รบประกน”) ภายหลงกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก แสนสรตกลงจะรบประกนอตราคาเชาและคาบรการสาหรบพ &นท-รบประกนดงกลาว โดยมระยะเวลารบประกน 3ป นบแตวนท-กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก หรอจนกวาจะมบคคลภายนอกเขาทาสญญาเชาพ &นท-รบประกนกบกองทนรวม แลวแตเหตใดจะเกดข &นกอนโดยแสนสรตกลงรบประกนรายไดตามอตราคาเชาและคาบรการของพ &นท-รบประกนดงกลาวท-ตารางเมตรละ 550 บาทตอเดอน ตลอดระยะเวลาท-กาหนดไวขางตน(โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของ ขอ ก. สรปสาระสาคญของรางสญญากอต &งสทธและการกระทาการ)

6.1.4 การรบประกนคาใชจายสวนทน (Capital Expenditure)

แสนสรตกลงท-จะรบประกน คาใชจายสวนทน (Capital Expenditure) เปนระยะเวลา 12เดอนนบแตวนท-กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกเปนจานวนไมเกนอตรารอยละ 3 ของรายไดท-กองทนรวมไดรบจากคาเชาคาบรการ และรายไดจากการรบประกนการมผ เชาในชวงเวลาเดยวกน ท &งน & คาใชจายสวนทน (Capital Expenditure) หมายถงรายจายอนมลกษณะเปนการลงทนเพ-อปรบปรงและพฒนาทรพยสนใหมมลคาเพ-มสงข &น ซ-งนอกเหนอไปจากการซอมแซมหรอบารงรกษาตามปกต(โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของ ขอ ก. สรปสาระสาคญของรางสญญากอต &งสทธและการกระทาการ)


6.1.5 การรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

ขอมลของผประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

ช-อ : บรษท แสนสร จากด (มหาชน)

ท-อย : ช &น 16 อาคารสรภญโญ 475 ถนนศรอยธยา แขวงถนนพญาไท เขตราชเทว กรงเทพฯ 10400 โทรศพท : 0-2201-3905 โทรสาร : 0-2201-3357

สรปเง�อนไขการประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

เพ-อสรางความม-นใจใหแกผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวม ในชวงปแรกนบแตวนท-กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก แสนสรตกลงท-จะรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกใหกบกองทนรวมสาหรบชวงเวลา 12 เดอนนบต &งแตวนท-กองทนเขาลงทนซ-งคดเปนเงนจานวน 114.2 ลานบาท โดยในกรณท-กาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกนอยกวาจานวนเงนท-ไดระบไวขางตน แสนสรตกลงท-จะชาระเงนสวนตางใหแกกองทนรวมตามท-ระบไวในสญญาตกลงกระทาการท-กองทนรวมเขาทากบแสนสร(โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของ ขอ ก. สรปสาระสาคญของรางสญญากอต &งสทธและการกระทาการ)

ท &งน & กาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก หมายถง รายไดจากการดาเนนงานสทธของอสงหารมทรพยท-กองทนรวมลงทนคร &งแรก ลบดวยจานวนรวมของ (ก) คาใชจายท &งหมดของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก (ซ-งรวมถงคาใชจายในการดาเนนงาน คาใชจายในการบรหารทรพยสน ตามจานวนท-จายจรง) (ข) คาบารงรกษาและซอมแซมทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก (Maintenance Expense) และ (ค) คาภาษโรงเรอน โดยคาใชจายดงกลาวขางตนไมรวมถง (1) คาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย (2) รายการกาไรหรอขาดทนทางบญชท-ยงไมรบรจากการประเมนราคาทรพยสน (3) คาใชจายท-จดเปนคาใชจายฝายทน (Capital Expenditure) ของอาคารและ (4) คาใชจายท-มนยสาคญซ-งไมใชคาใชจายท-เกดข &นตามปกตของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ซ-งในกรณดงกลาว กองทนรวมและผ บรหารอสงหารมทรพยจะตกลงกนโดยสจรตเปนรายกรณ

ผลงทนสามารถศกษาตวอยางประมาณการสวนตางของจานวนกาไรจากการดาเนนงานท-ตองจายสมทบเพ-มเตมใหกบกองทนรวม ซ-งอางองจากการประมาณการผลการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกตามรายงานการประเมนมลคาทรพยสน (โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในภาคผนวก 1


สมมตฐานและประมาณการมลคาโครงการอาคารสรภญโญ โดยบรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด และ บรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด) รวมถงการวเคราะหงบการเงนของแสนสรในฐานะผ รบประกนกาไรจากการดาเนนงาน (โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในภาคผนวก 3สรปฐานะการเงนและความสามารถในการรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมลงทนของแสนสร)

6.1.6 กลยทธการจดหาผลประโยชนจากทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

วตถประสงคหลก

บรษทจดการมวตถประสงคหลกท-จะทาใหผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมไดรบเงนปนผลอยางสม-าเสมอและตอเน-องในระยะยาว โดยคานงถงประโยชนท-ไดรบตอการพฒนาและเพ-มคณภาพของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก โดยมกลยทธการบรหารทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ดงน &

กลยทธในการบรหารจดการทรพยสน

บรษทจดการมความประสงคท-จะดาเนนการบรหารทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ใหมประสทธภาพ โดยบรษทจดการจะตดตามผลการดาเนนงานในแตละป โดยเปรยบเทยบกบงบประมาณประจาป รวมถงผลประกอบการของกองทนรวมในปท-ผานมา เพ-อใหม-นใจวาผลประกอบการของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกจะไดรบผลกาไร ในกรณท-ผลประกอบการของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกไมเปนไปตามเปาหมายท-คาดไว บรษทจดการจะทาการว เคราะหอยางละเอยดเพ-อหาสาเหต และจะดาเนนการรวมกบผ บรหารอสงหารมทรพยอยางใกลชดในการพฒนาแผนการดาเนนการเพ-อปรบปรงผลการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ใหเปนไปตามเปาหมายหรอท-คาดการณไว

นอกจากน &น บรษทจดการจะรวมมอกบผบรหารอสงหารมทรพยในการสรางความเตบโตทางธรกจและพฒนาความสมพนธกบลกคา พรอมท &งบรหารจดการใหอตราการเชาและอตราคาเชาอยในระดบท-กอใหเกดประโยชนสงสดตอกองทนรวม ในขณะเดยวกนบรษทจดการจะควบคมและบรหารตนทนคาใชจายและความเส-ยงเก-ยวกบการบรหารจดการทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก

การบรหารจดการผลตอบแทนและกลยทธทางการตลาดเพ�อใหไดรบผลตอบแทน

ในการสรางผลกาไรของกองทนรวมในสวนของการลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกเพ-อใหไดผลตอบแทนสงสด กลยทธในการบรหารจดการผลตอบแทนของกองทนรวมจะรวมถงการประเมนและการใชกลยทธการกาหนดอตราคาเชาใหอยในระดบท-เหมาะสมโดยดาเนนกลยทธทางการตลาดเพ-อดงดดผ เชารายใหมตลอดจนการตออายผ เชารายเดมในอตราคาเชาท-สามารถแขงขนไดและรกษาอตราการเชาใหอยในระดบสงเพ-อสรางผลตอบแทนอยางม-นคงของกองทนรวมในระยะยาว


การพฒนาประสทธภาพในการดาเนนงาน

บรษทจดการจะรวมมอกบผบรหารอสงหารมทรพยในการเพ-มประสทธภาพในการบรหารจดการทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก พรอมท &งควบคมและบรหารคาใชจายในการดาเนนงาน โดยจะไมสงผลกระทบตอคณภาพของการใหบรการ

การรกษาคณภาพของการลงทนไดอยางตอเน�อง

บรษทจดการจะประสานงานกบผบรหารอสงหารมทรพยอยางใกลชด เพ-อเพ-มศกยภาพของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ซ-งกลยทธในการเพ-มศกยภาพดงกลาวจะรวมถง

(1) การกาหนดกลมลกคาเปาหมายของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก โดยปรบเปล-ยนกลยทธทางการตลาด ระดบการบรการ และการกาหนดราคาใหเหมาะสมกบความตองการของลกคาในกลมเปาหมายท-กาหนด

(2) การดแลรกษาพ &นท-ของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก เชน การปรบปรงพ &นท-สาธารณะและพ &นท-สวนกลาง การปรบปรงพ &นท-เฉพาะสวนใหเหมาะสมกบการใชงาน และความตองการของลกคา

(3) การปรบปรงภาพลกษณของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก การบารงรกษาทรพยสนดงกลาวใหไดมาตรฐาน และการซอมแซมทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกใหเหมาะสมกบการใชงาน เพ-อสรางความพงพอใจใหแกลกคา

6.2 ภาพรวมของธรกจในทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

อาคารสานกงานใหเชาในเขตพ Aนท�กรงเทพมหานคร

จากการสารวจตลาดอาคารสานกงานคร-งปแรกของป พ.ศ.2556 ไมพบอปทานเปดใหม แตพบวามเพยงบางอาคารท-เคยยกเลกการเชากลบมาเปดใหบรการอกคร &ง คดเปนพ &นท-จานวนประมาณ72,356 ตารางเมตร และพบอาคารสานกงานจานวน1 อาคารท-ยกเลกการเชาในรอบป คดเปนพ &นท-จานวนประมาณ36,871 ตารางเมตร สงผลใหพ &นท-อาคารสานกงานสะสมในปจจบนมจานวน 7.683 ลานตารางเมตร เพ-มข &นรอยละ0.5 จากปท-ผานมาและคาดวาในชวง 2 ปนบจากน &อาคารสานกงานใหมจะเตบโตข &นอกรอยละ4 จากอปทานท-เตรยมเปดใหบรการอยางนอย 6 อาคาร คดเปนพ &นท-จานวนประมาณ278,700 ตารางเมตรในอนาคต (แผนภาพ 1)


แผนภาพ 1พ &นท-อาคารใหมรายป พ &นท-อาคารท-กาลงกอสราง - 2558

ท�มา: ฝายวจยและพฒนา บรษท พลส พรอพเพอรต & จากด

ปรมาณการเชาพ Aนท�รวมเฉล�ยทรงตว

ในคร-งปแรกของป พ.ศ.2556 ใหอตราการเชาพ &นท-อาคารสานกงานโดยรวมเฉล-ยทกพ &นท-ยงทรงตวอยท-ลานตารางเมตร สงผลใหคงเหลอพ &นท-วางท &งหมด (แผนภาพ 2)


พ &นท-อาคารใหมรายป พ &นท-อาคารท-กาลงกอสราง และพ &นท-อาคารท &งหมดระหวางป พ

ฝายวจยและพฒนา บรษท พลส พรอพเพอรต & จากด

ปรมาณการเชาพ Aนท�รวมเฉล�ยทรงตว

.2556 ตลาดอาคารสานกงานมการเตบโตของอปทานและอปสงคท-สอดคลองกน ทาอาคารสานกงานโดยรวมเฉล-ยทกพ &นท-ยงทรงตวอยท-รอยละ91

ลานตารางเมตร สงผลใหคงเหลอพ &นท-วางประมาณ0.69 ลานตารางเมตร หรอรอยละ

หนา 30

พ &นท-อาคารท &งหมดระหวางป พ.ศ. 2537

ตลาดอาคารสานกงานมการเตบโตของอปทานและอปสงคท-สอดคลองกน ทา91 หรอมพ &นท-เชาอยท- 6.99

รอยละ9 จากพ &นท-ใหเชา


แผนภาพ 2ปรมาณพ &นท-อาคารสานกงาน คร-งปแรกของปพ.ศ. 2556


ในชวงคร-งปแรกของป พ.อตราการเชาพ &นท-เตบโตสงสดถงเปนผลมาจาก โครงการ “ของโครงการหางสรรพสนคาขนาดใหญ พ &นท-เพลนจต-ชดลมมอตราการเชาพ &นท-เตบโตข &นอกรอยละท-รอยละ94 รอยละ 94 และการเชาพ &นท-ยงคงทรงตวอยท-พ &นท-สขมวทรอบนอก ท-มอตราการเชา

แผนภาพ 3อตราการเชา



ปรมาณพ &นท-อาคารสานกงาน ปรมาณการเชาพ &นท- และอตราพ &นท-วาง2556


.ศ.2556 อตราการเชาพ &นท-มการเตบโตจากป พ.ศ. 2555เตบโตสงสดถงรอยละ5 ในพ &นท-เพลนจต-ชดลม มาอยท-รอยละ86

“เพลนจตซต &” ท-เปนแลนดมารคแหงใหมใจกลางกรงเทพมหานครหางสรรพสนคาขนาดใหญ โครงการโรงแรม คอนโดมเนยมและสถาบน

อตราการเชาพ &นท-อาคารสานกงานสงข &น รองลงมา คอ พ &นท-สลมรอยละ3 มาอยท-รอยละ86 และพ &นท-รชดาภเษก พญาไท สขมวทเพ-มข &น

และรอยละ91 ตามลาดบ ในขณะท-พ &นท-ธนบร นนทบร พหลโยธน พระราม ยงคงทรงตวอยท-รอยละ97 รอยละ 95 รอยละ 92 และรอยละ79 ตามลาดบ โดยพบวามเพยง

อตราการเชาพ &นท-ลดลงรอยละ 2 มาอยท-รอยละ87 (แผนภาพ

อตราการเชาพ &นท-เฉล-ยจาแนกตามพ &นท- ระหวางป พ.ศ.2555 และคร-งปแรก


หนา 31

ปรมาณการเชาพ &นท- และอตราพ &นท-วาง ระหวางป พ.ศ. 2539 –

2555 ในหลายพ &นท- โดยพบ86 ในปจจบน โดยคาดวา

ท-เปนแลนดมารคแหงใหมใจกลางกรงเทพมหานคร ท-เปนศนยรวมโรงแรม คอนโดมเนยมและสถาบนการเงนตางๆซ-งสงผลให

สลม-สาทร ซ-งมอตราการและพ &นท-รชดาภเษก พญาไท สขมวทเพ-มข &นรอยละ1 มาอย

ตามลาดบ ในขณะท-พ &นท-ธนบร นนทบร พหลโยธน พระราม 3 อตราตามลาดบ โดยพบวามเพยง

ภาพ 3)

และคร-งปแรกของป พ.ศ.2556


อตราการเชาพ Aนท�อาคาร

เม-อพจารณาอตราการเชาพ &นท-พ.ศ. 2556 พบวา อาคารสานกงานเกรดเอ ในพ &นท-เพลนจตโดยเฉล-ยอยท-รอยละ87 เพ-มข &นอยท-รอยละ83 เน-องจากศกยภาพของพ &นท-ท-กาลงเตบโตสงข &นในอนาคต ประกอบกบอปทานเดมท-เคยหยดใหบรการไดกลบเขาสตลาดพรอมราคาท-คอ พ &นท-สลม-สาทร มอตรารอยละ2 มาอยท-รอยละ92 (

สาหรบอาคารสานกงานเกรดบ อตราการเชาโดยอตราคาเชาในพ &นท-เพลนจตอยท-รอยละ89 และพ &นท-สลม

แผนภาพ 4อตราการเชาพ &นท-ของป พ.ศ. 2556



อตราการเชาพ Aนท�อาคารสานกงานเกรดเอและเกรดบยงทรงตวในระดบสง

เม-อพจารณาอตราการเชาพ &นท-อาคารสานกงานในศนยกลางธรกจแบงตามคณภาพพบวา อาคารสานกงานเกรดเอ ในพ &นท-เพลนจต-ชดลม สลม-สาทร และสขมวท มอตราการเชา

เพ-มข &นรอยละ 3 จากปกอนหนา โดยพ &นท- เพลนจต-ชดลม เพ-มข &นสงสดเน-องจากศกยภาพของพ &นท-ท-กาลงเตบโตสงข &นในอนาคต ประกอบกบอปทานเดมท-เคยหยด

ใหบรการไดกลบเขาสตลาดพรอมราคาท-ต-ากวาอตราคาเชาของอาคารขางเคยงอปสงคจงสงสาทร มอตราคาเชาเพ-มข &นรอยละ3 มาอยท-รอยละ87 และพ &นท-สขมวท มอตรา

92 (แผนภาพ 4)

สาหรบอาคารสานกงานเกรดบ อตราการเชาโดยเฉล-ยรวมอยท-รอยละ88 เพ-มข &นรอยละเชาในพ &นท-เพลนจต-ชดลม เตบโตข &นรอยละ4 มาอยท-รอยละ83 ในขณะท-พ &นท-สขมวทยงทรงตว

สลม-สาทรลดลงรอยละ1 มาอยท-รอยละ81 ในปจจบน (แผนภาพ

อตราการเชาพ &นท-อาคารสานกงานเกรดเอจาแนกตามพ &นท- ระหวางป พ


หนา 32

สานกงานในศนยกลางธรกจแบงตามคณภาพ ในชวงคร-งปแรกของป สาทร และสขมวท มอตราการเชา

ชดลม เพ-มข &นสงสดรอยละ4 มาเน-องจากศกยภาพของพ &นท-ท-กาลงเตบโตสงข &นในอนาคต ประกอบกบอปทานเดมท-เคยหยด

อาคารขางเคยงอปสงคจงสงข &น รองลงมา และพ &นท-สขมวท มอตราคาเชาเพ-มข &น

รอยละ1 จากปพ.ศ.2555 ในขณะท-พ &นท-สขมวทยงทรงตว

แผนภาพ 5)

จาแนกตามพ &นท- ระหวางป พ.ศ. 2546– คร-งปแรก


แผนภาพ 5อตราการเชาพ &นท-ป พ.ศ. 2556


อตราคาเชาโดยรวมยงทรงตว แตพ Aนท�เพลนจต

ดานอตราคาเชาพ &นท-อาคารสานกงานเฉล-ยรวมทกพ &นท-ในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลแรกของป พ.ศ. 2556 พบตอตารางเมตรตอเดอน มาอยท- เพลนจต-ชดลม มอตราคาเชาเพ-มข &นอาคารทยอยปรบอตราคาเชาเขามากระตนใหตลาดเคล-อนไหว แตการพฒนาโครงการแลนดมารคแหงใหมจะเปนตวกระตนทาใหเชาในพ &นท-น &ปรบตวสงข &นเกรดบ รองลงมา ไดแก พ &นท-สลมตารางเมตรตอเดอน ตามลาดบ สวนตารางเมตรตอเดอน ตามลาดบ ในขณะท-บาทตอตารางเมตรตอเดอนสขมวทรอบนอก มาอยท- 392


อตราการเชาพ &นท-อาคารสานกงานเกรดบจาแนกตามพ &นท- ระหวางป พ


คาเชาโดยรวมยงทรงตว แตพ Aนท�เพลนจต-ชดลม ปรบตวสงข Aน

คาเชาพ &นท-อาคารสานกงานเฉล-ยรวมทกพ &นท-ในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลพบวามการเตบโตเพ-มข &นเลกนอยเพยงรอยละ1 จากป พ.ศ.2555

มาอยท- 517 บาทตอตารางเมตรตอเดอน เม-อพจารณาเปนรายพ &นท- พบวาพ &นท-ชดลม มอตราคาเชาเพ-มข &นรอยละ6 มาอยท- 722 บาทตอตารางเมตรตอเดอน

อตราคาเชาข &นตามภาวะเศรษฐกจและศกยภาพของพ &นท- แมจะไมพบคแขงรายใหมท-อาจเขามากระตนใหตลาดเคล-อนไหว แตการพฒนาโครงการแลนดมารคแหงใหมจะเปนตวกระตนทาให

ข &น โดยพบวาอตราคาเชามการปรบตวสงข &นท &งตลาดอาคารสานกงานเกรดบ รองลงมา ไดแก พ &นท-สลม-สาทร ธนบร เพ-มข &นรอยละ3 จากปกอน มาอยท-

ตามลาดบ สวนพ &นท-สขมวท รชดาภเษก เพ-มข &นรอยละ1 มาอยท- ตามลาดบ ในขณะท-พ &นท-พญาไท พหลโยธน นนทบร ทรงตวอยท-

ตอเดอน ตามลาดบ และพบอตราคาเชาลดลงเลกนอยรอยละ1392 และ 375 บาทตอตารางเมตรตอเดอน ตามลาดบ(แผนภาพ

หนา 33

จาแนกตามพ &นท- ระหวางป พ.ศ. 2546– คร-งปแรกของ

คาเชาพ &นท-อาคารสานกงานเฉล-ยรวมทกพ &นท-ในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลในชวงคร-งป.2555 หรอ เพ-มข &น 7 บาท

เม-อพจารณาเปนรายพ &นท- พบวาพ &นท-ตอเดอน เปนผลจากหลาย

ข &นตามภาวะเศรษฐกจและศกยภาพของพ &นท- แมจะไมพบคแขงรายใหมท-อาจเขามากระตนใหตลาดเคล-อนไหว แตการพฒนาโครงการแลนดมารคแหงใหมจะเปนตวกระตนทาใหอตราคา

อาคารสานกงานเกรดเอและจากปกอน มาอยท- 641และ 421 บาทตอ

มาอยท- 560 และ 534 บาทตอพญาไท พหลโยธน นนทบร ทรงตวอยท- 584 490 และ 453

1 ในพ &นท-พระราม 3 และแผนภาพ 6)


แผนภาพ 6อตราคาเชาเฉล-ยของป พ.ศ.2556


แผนภาพ 7อตราคาเชาเฉล-ยตอตารางเมตรตอเดอนพ.ศ. 2546 – คร-งปแรกของป พ



คาเชาเฉล-ยตอตารางเมตรตอเดอนจาแนกตามพ &นท- ระหวางป พ


อตราคาเชาเฉล-ยตอตารางเมตรตอเดอนของอาคารสานกงานเกรดเอจาแนกตามคร-งปแรกของป พ.ศ. 2556


หนา 34

พ.ศ. 2555 และคร-งปแรก

จาแนกตามพ &นท- ระหวางป


แผนภาพ 8อตราคาเชาเฉล-ยตอตารางเมตรตอเดอนพ.ศ. 2546 – คร-งปแรกของป พ


แนวโนมในอนาคต

สาหรบแนวโนมในอนาคตเน-องจากอปสงคท-แขงแกรงของตลาด สวนหน-งจากปจจยสนบสนนดานการขยายตวทางธรกจใหม เชนใน พ &นท-เพลนจต-ชดลม จากอยางจากด และอปทานท-ข &นใหมมอตราคาเชาท-สงข &นวจยและพฒนา บรษท พลส พรอพเพอรต & จากดมแนวโนมเชงบวก ดานอปทานใหมในอนาคตท-กาลงเตบโตเพ-อรองรบและรองรบการลงทนใหมใหบรการจะขยายตวข &นอกรอยละ

สถานการณตลาดอาคารสานกงานในพ Aนท�พญาไท

จากการสารวจตลาดอาคารสานกงานในพ &นท-พญาไทณเดอนตลาคม ป พท &งหมดจานวน 10 โครงการเปนอาคพบอปทานใหมเขาสตลาดในรอบการสารวจน &สงผลใหมพ &นท-อาคารสานกงานสะสมในปจจบนอยท-ตารางเมตรโดยในพ &นท-พญาไทเหลอพ &นท-วางเพยงรอยละ

เม-อพจารณาอตราการเชาในพ &นท-พบวาอาคารสานกงานในพ &นท-พญาไทมอตราการเชาโดยเฉล-ยอยท-รอยละ96 เพ-มข &นรอยละ 2 จากชวงคร-งปแรกของป พทาใหตลาดอาคารสานกงานในพ &นพญาไทเปนพ &นท-ท-มอตราการเชาโดยเฉล-ยสง

จากการสารวจของฝายวจยในชวงท-ผานมาพบวาอตราการตอบรบของอปสงคในตลาดอาคารสานกงานพ &นท-พญาไทปรบตวดข &นตลอดในชวงไทท-สามารถแขงขนกบตลาดอาคารสานกงานในพ &นท-ขางเคยงไดเชนพ &นท-สขมวทพ &นท-สลม


อตราคาเชาเฉล-ยตอตารางเมตรตอเดอนของอาคารสานกงานเกรดบจาแนกตามคร-งปแรกของป พ.ศ. 2556


สาหรบแนวโนมในอนาคต อตราคาเชามแนวโนมท-จะยงคงปรบตวสงข &นโดยเฉพาะเน-องจากอปสงคท-แขงแกรงของตลาด สวนหน-งจากปจจยสนบสนนดานการขยายตวทางธรกจใหม เชนใน

ชดลม จากภาพรวมเศรษฐกจโลกท-มแนวโนมดข &นในขณะท-อปทานอาคารสานกงานและอปทานท-ข &นใหมมอตราคาเชาท-สงข &นเน-องจากราคาท-ดนและคากอสรางท-สง

วจยและพฒนา บรษท พลส พรอพเพอรต & จากด คาดการณวาตลาดอาคารสานกงานในกรงเทพมหานครมแนวโนมเชงบวก ดานอปทานใหมในอนาคตท-กาลงเตบโตเพ-อรองรบการเปดประชาคมเศรษฐกจอาเซยนและรองรบการลงทนใหมจากภาคธรกจในประเทศ โดยคาดวาภายในป พ.ศ.2558 ใหบรการจะขยายตวข &นอกรอยละ 4

สถานการณตลาดอาคารสานกงานในพ Aนท�พญาไท

จากการสารวจตลาดอาคารสานกงานในพ &นท-พญาไทณเดอนตลาคม ป พ.ศ. 2556 โครงการเปนอาคารสานกงานเกรดเอจานวน 7 โครงการ เกรดบจานวน

พบอปทานใหมเขาสตลาดในรอบการสารวจน &สงผลใหมพ &นท-อาคารสานกงานสะสมในปจจบนอยท-ตารางเมตรโดยในพ &นท-พญาไทเหลอพ &นท-วางเพยงรอยละ 4 ของพ &นท-ท &งหมดหรอคดเปน

เม-อพจารณาอตราการเชาในพ &นท-พบวาอาคารสานกงานในพ &นท-พญาไทมอตราการเชาโดยเฉล-ยอยท-รอยละจากชวงคร-งปแรกของป พ.ศ. 2556และเพ-มข &นรอยละ 3 จากคร-งปหลงของปพ

ทาใหตลาดอาคารสานกงานในพ &นพญาไทเปนพ &นท-ท-มอตราการเชาโดยเฉล-ยสง

จากการสารวจของฝายวจยในชวงท-ผานมาพบวาอตราการตอบรบของอปสงคในตลาดอาคารสานกงานพ &นท-พญาไทปรบตวดข &นตลอดในชวง 3 ปท-ผานมา (ป พ.ศ. 2554-2556) แสดงใหเหนถงศกยภาพของพ &ไทท-สามารถแขงขนกบตลาดอาคารสานกงานในพ &นท-ขางเคยงไดเชนพ &นท-สขมวทพ &นท-สลม

หนา 35

บจาแนกตามพ &นท- ระหวางป

อตราคาเชามแนวโนมท-จะยงคงปรบตวสงข &นโดยเฉพาะในยานศนยกลางธรกจ เน-องจากอปสงคท-แขงแกรงของตลาด สวนหน-งจากปจจยสนบสนนดานการขยายตวทางธรกจใหม เชนใน

มแนวโนมดข &นในขณะท-อปทานอาคารสานกงานยงมอยากราคาท-ดนและคากอสรางท-สงนอกจากน & ฝาย

ตลาดอาคารสานกงานในกรงเทพมหานครจะประชาคมเศรษฐกจอาเซยน

.2558 อปทานใหมท-พรอมเปด

. 2556 พบวามอาคารสานกงานโครงการ เกรดบจานวน 3 โครงการและไม

พบอปทานใหมเขาสตลาดในรอบการสารวจน &สงผลใหมพ &นท-อาคารสานกงานสะสมในปจจบนอยท- 245,265 ของพ &นท-ท &งหมดหรอคดเปน 9,200 ตารางเมตร

เม-อพจารณาอตราการเชาในพ &นท-พบวาอาคารสานกงานในพ &นท-พญาไทมอตราการเชาโดยเฉล-ยอยท-รอยละ จากคร-งปหลงของปพ.ศ. 2555

จากการสารวจของฝายวจยในชวงท-ผานมาพบวาอตราการตอบรบของอปสงคในตลาดอาคารสานกงานพ &นท-แสดงใหเหนถงศกยภาพของพ &นท-พญา

ไทท-สามารถแขงขนกบตลาดอาคารสานกงานในพ &นท-ขางเคยงไดเชนพ &นท-สขมวทพ &นท-สลม-สาทรและพ &นท-


เพลนจต-ชดลมเปนตนโดยตลาดอาคารสานกงานในพ &นท-พญาไทไดรบปจจยสนบสนนจากโครงสรางพ &นฐานสาคญ 3 โครงการดวยกนไดแก 1.รถไฟฟาบทเอส 2.รถไฟฟาแอรพอรตเรลลงคและ 3.ทางข &นลงทางดวน (ทางข &น-ลงอนสาวรยชยสมรภมและอรพงษ) สงผลใหอาคารสานกงานในพ &นท-พญาไทเกอบท &งหมดมอตราการเชาเตมพ &นท-ขณะท-บางอาคารซ-งมอตราการเชาคอนขางต-าในชวงท-ผานมาน &นทางอาคารจงมนโยบายปรบปรงพ &นท-ภายในอาคารสานกงานใหมความทนสมยและภายหลงการปรบปรงแลวเสรจอตราการเชากมการปรบตวดข &นตามลาดบ (แผนภาพท- 1)

แผนภาพท� 1 อตราการเชาอาคารสานกงานในพ &นท-พญาไทระหวางป พ.ศ. 2553-2556

ท�มา: ฝายวจยและพฒนาบรษทพลสพรอพเพอรต &จากด

ดานอตราคาเชาในพ &นท-พญาไทจากการสารวจในชวงเดอนตลาคม ป พ.ศ. 2556 พบวาอตราคาเชาโดยเฉล-ยอยท- 609 บาทตอตารางเมตรตอเดอนปรบตวเพ-มข &น 25 บาทตอตารางเมตรตอเดอนจากชวงคร-งปแรกหรอเพ-มข &นรอยละ 4 เปนผลมาจากปรมาณพ &นท-วางของอาคารสานกงานในพ &นท-พญาไทเหลออยคอนขางนอย (ณปจจบนเหลอเพยงรอยละ 4 หรอคดเปน 9,200 ตร.ม.) ในขณะท-อปสงคตออาคารสานกงานในพ &นท-พญาไทมการเตบโตอยางตอเน-องทาใหผประกอบการอาคารสานกงานทยอยปรบอตราคาเชาใหสงข &นและอกสวนหน-งเปนผลมาจากการปรบข &นอตราคาเชาในการตออายสญญาเชาตามขอตกลงระหวางเจาของโครงการและผ เชา (แผนภาพท- 2)

88%90%

88%

90%92%

93%94%

96%

80%

85%

90%

95%

100%

คร-งป�แรก2553

คร-งป�หลง2553







Occupancy Rate: Grade A&B


แผนภาพท� 2อตราคาเชาโดยเฉล-ยตอตารางเมตรตอเดอนของอาคารสานกงานในพ &นท-พญาไทระหวางปพ.ศ. 2553-2556


แนวโนมตลาดอาคารสานกงานในพ Aนท�พญาไท

ในปจจบนพ &นท-พญาไทถอไดวาเปนทาเลท-ต &งอาคารสานกงานท-มศกยภาพเน-องจากมโครงสรางพ &นฐานสาคญท-ครบครนท &งรถไฟฟาบทเอสรถไฟฟาแอรพอรตเรลลงคและทางข &น-ลงทางดวนซ-งสามารถรองรบการเดนทางของผ ท-ทางานในพ &นท-ดงกลาวไดเปนอยางดประกอบกบในอนาคตรฐบาลมโครงการกอสรางเพ-มเตมสวนตอขยายรถไฟฟาแอรพอรตเรลลงคเสนทางดอนเมอง-บางซ-อ-พญาไทเพ-อเช-อมตอระบบขนสงมวลชนสาคญเขาดวยกนไดแกสนามบนสวรรณภมสนามบนดอนเมองและสถานรถไฟบางซ-อ(โครงการรถไฟฟาความเรวสง) และโครงการของกระทรวงการคลงท-มแผนจะนาท-ดนของการรถไฟแหงประเทศไทยบรเวณมกกะสนเน &อท-ประมาณ 500 ไรมาเปดประมลใหกบเอกชนเพ-อพฒนาในเชงพาณชยซ-งจะสงผลใหพ &นท-พญาไทพฒนาศกยภาพข &นมาเปนอกหน-งศนยกลางธรกจของกรงเทพมหานครได


546552

564556 555

584 584

609

500

520

540

560

580

600

620









Asking Rent : Grade A&B


7. รายไดท�กองทนรวมน Aจะไดรบมการประกนหรอไม อยางไร และผรบประกนรายไดมฐานะทางการเงน ความสามารถท�จะปฏบตตามขอตกลง และมความสมพนธกบผเชาอสงหารมทรพยท�กองทนรวมลงทน (ถาม) อยางไร

การรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

ขอมลของผประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

ช-อ : บรษท แสนสร จากด (มหาชน)

ท-อย : ช &น 16 อาคารสรภญโญ 475 ถนนศรอยธยา แขวงถนนพญาไท เขตราชเทว กรงเทพฯ 10400

โทรศพท : 0-2201-3905 โทรสาร : 0-2201-3357

สรปเง�อนไขการประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

เพ-อสรางความม-นใจใหแกผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวม ในชวงปแรกนบแตวนท-กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก แสนสรตกลงท-จะรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกใหกบกองทนรวมสาหรบชวงเวลา 12 เดอนนบต &งแตวนท-กองทนเขาลงทนซ-งคดเปนเงนจานวน 114.2 ลานบาท โดยในกรณท-กาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกนอยกวาจานวนเงนท-ไดระบไวขางตน แสนสรตกลงท-จะชาระเงนสวนตางใหแกกองทนรวมตามท-ระบไวในสญญาตกลงกระทาการท-กองทนรวมเขาทากบแสนสร(โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของ ขอ ก. สรปสาระสาคญของรางสญญากอต &งสทธและการกระทาการ)

ท &งน & กาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก หมายถง รายไดจากการดาเนนงานสทธของอสงหารมทรพยท-กองทนรวมลงทนคร &งแรก ลบดวยจานวนรวมของ (ก) คาใชจายท &งหมดของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก (ซ-งรวมถงคาใชจายในการดาเนนงาน คาใชจายในการบรหารทรพยสน ตามจานวนท-จายจรง) (ข) คาบารงรกษาและซอมแซมทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก (Maintenance Expense) และ (ค) คาภาษโรงเรอน โดยคาใชจายดงกลาวขางตนไมรวมถง (1) คาธรรมเนยมผ บรหารอสงหารมทรพย (2) รายการกาไรหรอขาดทนทางบญชท-ยงไมรบรจากการประเมนราคาทรพยสน (3) คาใชจายท-จดเปนคาใชจายฝายทน (Capital Expenditure) ของอาคารและ (4) คาใชจายท-มนยสาคญซ-งไมใชคาใชจายท-เกดข &นตามปกตของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ซ-งในกรณดงกลาว กองทนรวมและผบรหารอสงหารมทรพยจะตกลงกนโดยสจรตเปนรายกรณ

ผลงทนสามารถศกษาตวอยางประมาณการสวนตางของจานวนกาไรจากการดาเนนงานท-ตองจายสมทบเพ-มเตมใหกบกองทนรวม ซ-งอางองจากการประมาณการผลการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกตามรายงานการประเมนมลคาทรพยสน (โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในภาคผนวก 1 สมมตฐานและประมาณการมลคาโครงการ


อาคารสรภญโญ โดยบรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด และ บรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด) รวมถงการวเคราะหงบการเงนของแสนสรในฐานะผ รบประกนกาไรจากการดาเนนงาน (โปรดศกษารายละเอยดเพ-มเตมในภาคผนวก 3สรปฐานะการเงนและความสามารถในการรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมลงทนของแสนสร)

8. ปจจยความสาเรจของกองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ

การลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกมความนาสนใจในการลงทนดงตอไปน &

1) ทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรกเปนอาคารสานกงานคณภาพ ซ�งต Aงอยในทาเลท�

มศกยภาพ และมการบรหารจดการท�ด

ทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกเปนอาคารสานกงานท-มความสวยงามท-ต &งอยในทาเลท-มศกยภาพ โดยต &งอยใกลกบรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพ (BTS) สถานพญาไท และรถไฟฟาแอรพอรต เรล ลงค(ARL) สถานพญาไท และต &งอยในยานธรกจใกลอาคารศนยการคาและโรงแรมช &นนานอกจากน & โครงการอาคารสรภญโญยงไดรบการบรหารท-เนนดานคณภาพและมการบารงรกษาสภาพอาคารเปนอยางด และมการจดใหมระบบรกษาความปลอดภยระบบปองกนอคคภยระบบลฟทโดยสารพรอมท &งยงมชางซอมบารงท-มความชานาญ มเจาหนาท-ดแลรกษาความสะอาดเพ-อคอยดแลความเรยบรอยของทรพยสนและยงมทมงานท-คอยตรวจระบบสาธารณปโภคสภาพของอปกรณตางๆเชนลฟทระบบปองกนอคคภยอยางสม-าเสมอซ-งเปนจดดงดดท-สาคญอนหน-งท-ทาใหอาคารมผ เชาอยางตอเน-อง

2) มการลดความเส�ยงของผลตอบแทนผานการรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของ

ทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

เพ-อสรางความม-นใจใหแกผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวม แสนสรตกลงรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ใหแกกองทนรวมเปนระยะเวลา 1 ป นบต &งแตวนท-กองทนรวมเขาลงทน (รายละเอยดเพ-มเตมในขอ7.รายไดท-กองทนรวมน &จะไดรบมการประกนหรอไม อยางไร และผ รบประกนรายไดมฐานะทางการเงน ความสามารถท-จะปฏบตตามขอตกลง และมความสมพนธกบผ เชาอสงหารมทรพยท-กองทนรวมลงทน (ถาม) อยางไรและในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของขอ ก. สรปสาระสาคญของรางสญญากอต &งสทธและการกระทาการ) การรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกขางตนจะชวยเพ-มความม-นใจใหแกนกลงทน


3) ทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรกจะไดรบการบรหารจดการโดย บรษท พลส พรอพเพอรต A จากดซ�งมประสบการณและความพรอมในการบรหารอสงหารมทรพย

โครงการอาคารสรภญโญ อยภายใตสญญาวาจางบรหารงานกบพลส พรอพเพอรต & ซ-งเปนบรษทยอยท-แสนสรถอหนรอยละ 99.99 ของหนท-จาหนายแลวท &งหมด มทนจดทะเบยนท-ชาระแลวกวา600

ลานบาท โดยพลส พรอพเพอรต & มความนาเช-อถอ ประสบการณและความพรอมในการปฏบตหนาท- และเปนผประกอบการท-ใหบรการดานการบรหารอสงหารมทรพยแกโครงการช &นนาของประเทศไทยหลายแหง โดยมธรกจบรการครอบคลมท &งในดาน ตวแทนซ &อ ขาย เชา อสงหารมทรพย การบรหารจดการเพ-อท-พกอาศย การบรหารจดการทรพยากรอาคาร และท-ป รกษาการลงทนดานอสงหารมทรพยนอกจากน & พลส พรอพเพอรต & ไดรบการยอมรบและความเช-อถอดานการบรหารอสงหารมทรพยท &งจากภาครฐและเอกชนมากวา 15 ป โดยไดรบความไววางใจในการบรการทางดานอสงหารมทรพยกวา 200 โครงการ รวมพ &นท-กวา 6.5 ลานตารางเมตร นอกจากน & พลส พรอพเพอรต & ยงผานการรบรองคณภาพมาตรฐาน ISO 9001:2008 ดานบรหารอาคาร ซ-งแสดงใหเหนวาพลส พรอพเพอรต & มศกยภาพและความสามารถในระดบสากลเทยบเทาบรษทตางชาตท-ใหบรการดานการบรหารอสงหารมทรพยประเภทเดยวกน

4) ธรกจอาคารสานกงานใหเชามแนวโนมเตบโตอยางตอเน�องในอนาคต

ความตองการพ &นท-อาคารสานกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานครปรบตวสงข &นในปพ.ศ. 2555 โดยพ &นท-อาคารสานกงานใหเชาในเขตกรงเทพมหานคร ซ-งมผ เชาในไตรมาส 2 พ.ศ. 2556 เทากบ 6.99ลานตารางเมตร และคาดวาอตราคาเชามแนวโนมท-จะปรบตวสงข &นอยางตอเน-องโดยเฉพาะในยานศนยกลางธรกจ เน-องจาก ความตองการเชาพ &นท-อาคารสานกงานจะเตบโตอยางตอเน-อง สอดคลองกบการขยายตวของภาคธรกจ โดยเฉพาะธรกจขนาดกลางและขนาดยอม (SME) และธรกจตางชาตในขณะท-อปทานอาคารสานกงานยงมอยอยางจากด และอปทานท-ข &นใหมมอตราคาเชาท-สงข &น

5) โอกาสในการปรบตวเพ�มข Aนของมลคาทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรกมสง

การลงทนในโครงการอาคารสรภญโญเปนการลงทนในกรรมสทธVในทรพยสน ซ-งรวมถงกรรมสทธVในท-ดนพ &นท-รวมกวา 2-3-13.4 ไร รมถนนศรอยธยาและใกลกบสถานรถไฟฟาพญาไท ซ-งเปนท-ดนท-มศกยภาพและอยในทาเลท-ด สงผลใหมโอกาสคอนขางสงท-มลคาท-ดนของโครงการอาคารสรภญโญและมลคาโดยรวมของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกปรบเพ-มข &นในอนาคตซ-งการท-กองทนรวมมกรรมสทธV โดยสมบรณในโครงการอาคารส ร ภญโญน &น ในอนาคตหากราคาอสงหารมทรพยปรบเพ-มข &น กองทนรวมมสทธใชดลยพนจขายอสงหารมทรพยดงกลาวออกไปซ-งอาจไดรบกาไรจากมลคาท-เพ-มข &นของทรพยสนนอกเหนอจากการหาผลประโยชนในรปคาเชาอยางเดยวโดยผลงทนสามารถศกษาขอมลเพ-มเตมเก-ยวกบการนาทรพยสนออกประมลไดในขอ 5 หลกเกณฑการลงทน อยางไรกด การขายทรพยสนดงกลาวข &นอยกบปจจยตางๆ หลายประการ เชน กฎหมายท-เก-ยวของ สภาพเศรษฐกจ และสภาวะตลาดในขณะน &น เปนตน


9. กองทนรวมน Aมการประกนภยอยางไร

กอนวนท-กองทนรวมจะเขาลงทน กรมธรรมประกนภยท-สาคญเก-ยวกบทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ซ-งปภานนเปนผ เอาประกน มรายละเอยดสาคญดงตอไปน &

(ก) การประกนภยทรพยสนสาหรบความเส�ยงทกประเภท (Property All Risks Insurance)

บรษท ไทยประกนภย จากด (มหาชน) เปนผ รบประกนภยเพ-อประกนความเส-ยงภยทรพยสนในวงเงน 519,570,000บาท ซ-งคมครองทรพยสนประเภทส-งปลกสรางอาคารท &งหมด (ไมรวมคาท-ดนและฐานราก) ระบบอาคารอตโนมตเคร-องจกรและอปกรณของอาคารท &งภายในและภายนอกอาคาร งานระบบตางๆ เชนระบบวศวกรรมไฟฟาและหมอแปลงไฟฟา ระบบน &าประปา และสขาภบาล ระบบสาธารณปโภค ระบบดบเพลง ระบบส-อสารโทรคมนาคมและโทรศพท ปายสญญาณ และปายอาคาร ลฟทและบนไดเล-อน เสาอากาศ สายลอฟา จานดาวเทยม ฝาเพดาน วสดปพ &น ผนงอาคาร เฟอรนเจอร ส-งตกแตงตดต &งตรงตราตางๆ เคร-องคอมพวเตอร และอปกรณสานกงาน หรอทรพยสนตางๆ ท-มมาพรอมกบการกอสราง และทรพยสนทกชนดท-เก-ยวกบการดาเนนธรกจรวมถงทรพยสนท-อยในความ ครอบครอง ควมคมและดแลของผ เอาประกนภยในฐานะผ รกษาทรพย ระยะเวลาคมครองเร-มต &งแตวนท-7เมษายน พ.ศ. 2556 ถงวนท- 7 เมษายน พ.ศ. 2557 โดยมปภานนซ-งเปนเจาของกรรมสทธVเปนผ เอาประกนภยภายใตกรมธรรมและเปนผ ชาระคาเบ &ยประกนภย ในกรณท-เกดความสญเสยตอทรพยสนท-เอาประกนภย ผ รบประกนภยจะชดใชคาสนไหมทดแทนใหกบผ รบผลประโยชนตามเง-อนไขท-ระบไวในกรมธรรม

(ข) การประกนภยกรณธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance)

บรษท ไทยประกนภย จากด (มหาชน) เปนผ รบประกนภยเพ-อประกนกรณธรกจหยดชะงกในวงเงนความเสยหายกรณธรกจหยดชะงก62,480,000 บาท ระยะเวลาคมครองเร-มต &งแตวนท-7 เมษายน พ.ศ. 2556 ถงวนท- 7 เมษายน พ.ศ. 2557 โดยม ปภานน ซ-งเปนเจาของกรรมสทธVเปนผ เอาประกนภยภายใตกรมธรรมและเปนผ ชาระคาเบ &ยประกนภย ในกรณท-เกดเหตใหธรกจหยดชะงกตามท-เอาประกนภย ผ รบประกนภยจะชดใชคาสนไหมทดแทนใหกบผ รบผลประโยชนตามเง-อนไขท-ระบไวในกรมธรรม

(ค) การประกนภยความรบผดชอบตอบคคลภายนอก (Public Liability Insurance)

บรษท ไทยประกนภย จากด (มหาชน)เปนผ รบประกนภยสาหรบความบาดเจบหรอเสยชวต และ/หรอความเสยหายตอทรพยสนของบคคลภายนอกรวมถงผ เชาพ &นท-ในอาคาร ในวงเงนรวมกนไมเกน 20 ลานบาท ตออบตเหตตอคร &ง และตลอดระยะเวลาเอาประกน ระยะเวลาคมครองเร-มต &งแตวนท-7เมษายน พ.ศ. 2556 ถงวนท- 7 เมษายน พ.ศ. 2557 โดยม ปภานน ซ-งเปนเจาของกรรมสทธVเปนผ เอาประกนภยภายใตกรมธรรมและเปนผ ชาระคาเบ &ยประกนภย ในกรณท-เกดการบาดเจบหรอเสยชวต และ/หรอความเสยหายตอทรพยสนของบคคลภายนอกรวมถงผ เชาพ &นท-ในอาคารตามท-เอาประกนภย ผ รบประกนภยจะชดใชคาสนไหมทดแทนใหกบผ รบผลประโยชนตามเง-อนไขท-ระบไวในกรมธรรม


ท &งน & ภายหลงจดต &งกองทนรวมแลวกองทนรวมจะจดใหมการทาประกนภยสาหรบทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ดงตอไปน &

(1) การประกนภยทรพยสนสาหรบความเส�ยงทกประเภท (Property All Risks Insurance) ณ วนท-กองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกกองทนรวมจะจดใหมการประกนภยทรพยสนสาหรบความเส-ยงทกประเภทสาหรบทรพยสนดงกลาว โดยจะกาหนดใหกองทนรวมเปนผ เอาประกนภย และเปนผ รบประโยชนสาหรบประกนภยความเส-ยงทกประเภท อนเน-องมาจากการเกดวนาศภยตอส-งปลกสราง อาคารท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก โดยท-กองทนรวมจะเปนผชาระเบ &ยประกนภยท &งหมด ท &งน & วธการจายคาสนไหมทดแทนจะเปนไปตามท-กาหนดไวในกรมธรรมประกนภย โดยท-การทาประกนภยดงกลาวจะตองไดรบความเหนชอบจากผดแลผลประโยชน

ท &งน & วงเงนเอาประกนภยทรพยสนสาหรบความเส-ยงทกประเภทในปแรกของการลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก จะไมต-ากวาคาเฉล-ยของมลคาตนทนทดแทน (Replacement Cost) กอนหกคาเส-อมราคา (ไมรวมคาท-ดนและฐานราก) ระหวางผประเมนมลคาทรพยสนท &ง 2 ราย โดยจะมวงเงนเอาประกนภยไมต-ากวา 863 ลานบาทซ-งบรษทจดการมความเหนวาการกาหนดวงเงนประกนภยดงกลาวมความเหมาะสมเน-องจากมลคาทดแทนดงกลาวนาจะเพยงพอสาหรบการกอสรางโครงการใหม หากเกดความเสยหายแกโครงการท &งหมด

อน-ง กองทนรวมจะจดใหมการจดทาประกนภยทรพยสนสาหรบความเส-ยงทกประเภทอยางเหมาะสมตลอดระยะเวลาท-กองทนรวมลงทนในทรพยสนดงกลาว

(2) การประกนภยกรณธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance)

กองทนรวมจะจดใหมการทาประกนภยกรณธรกจหยดชะงกตามทนประกนท-เหมาะสมตลอดระยะเวลาท-กองทนรวมลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก โดยจะกาหนดใหกองทนรวมเปนผ เอาประกนภย และเปนผ รบประโยชนภายใตกรมธรรมประกนภยดงกลาว โดยท-กองทนรวมจะเปนผ ชาระเบ &ยประกนภย โดยวงเงนเอาประกนภยกรณธรกจหยดชะงกในปแรกของการลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกจะกาหนดจากคาเฉล-ยของรายไดท-กองทนรวมจะไดรบในระยะเวลา 24 เดอนของผประเมนมลคาทรพยสนท &ง 2 ราย โดยมวงเงนเอาประกนภยประมาณ 230 ลานบาท ท &งน & บรษทจดการมความเหนวาการชดเชยความเสยหายจากการสญเสยรายไดในระยะเวลา24เดอนมความเหมาะสม เน-องจากหากเกดความเสยหายแกโครงการท &งหมด ระยะเวลาในการกอสรางอาคารสานกงานในลกษณะเดยวกนกบทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกข &นมาใหมท &งหมดไมนาจะเกนระยะเวลาประมาณ 24 เดอน

(3) การประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก (Public Liability Insurance)

กองทนรวมจะจดใหมการประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอกตามทนประกนท-เหมาะสมตลอดระยะเวลาท-กองทนรวมลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก โดยจะกาหนดใหกองทน


รวมจะเปนผ เอาประกนภยสาหรบความเส-ยงภยตอบคคลท-สามท-อาจไดรบความเสยหาย และ/หรอบาดเจบจากความชารดบกพรองของอาคาร โรงเรอน หรอส-งปลกสราง และ/หรอเกดอบตเหต และกาหนดใหบคคลท-สามเปนผ รบประโยชนสาหรบการประกนภยดงกลาวโดยท-กองทนรวมจะเปนผ ชาระเบ &ยประกนภย

ท &งน & วงเงนเอาประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอกในปแรกของการลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก อยท-ประมาณ 20ลานบาทท &งน & บรษทจดการมความเหนวาวงเงนประกนภยดงกลาวมความเหมาะสม เน-องจากเปนวงเงนท-นาจะเพยงพอตอการคมครองความบาดเจบและเสยหายท-อาจจะเกดข &นตอบคคลภายนอก

นอกจากการจดใหมการประกนภยดงท-ไดกลาวขางตน กองทนรวมอาจพจารณาจดใหมการประกนภยประเภทอ-นๆ เพ-มเตม หากบรษทจดการเหนวามความจาเปน เหมาะสม และเปนประโยชนกบกองทนรวมและผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวม ท &งน & นอกจากการประกนภยท-กองทนรวมจดใหมดงท-กลาวมาแลวขางตน ผ เชาทรพยสนท-กองทนรวมลงทนยงสามารถจดใหมประกนภยสาหรบทรพยสนของตนเองท-อยภายในทรพยสนท-กองทนรวมลงทนตางหาก

สรปประกนภยท-เก-ยวของมดงน &

10. ผลกระทบตอผลประกอบการของกองทนรวมจะเปนอยางไร ในกรณท�เปนการเชาชวงอสงหารมทรพย หรอการเชาในอาคาร โรงเรอน หรอส�งปลกสรางท� ผใหเชามไดเปนผมกรรมสทธjตามโฉนดท�ดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชน และหากตอมาผมกรรมสทธjตามโฉนดท�ดนหรอผมสทธครอบครองตามหนงสอรบรองการทาประโยชนบอกเลก

ไมม

ประเภทของประกนภย ผเอาประกนภย ผรบประโยชน ผรบผดชอบ

คาเบ Aยประกน การประกนภยทรพยสนสาหรบความเส-ยงทกประเภท

กองทนรวม กองทนรวม กองทนรวม

การประกนภยกรณธรกจหยดชะงก กองทนรวม กองทนรวม กองทนรวม

การประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก กองทนรวม บคคลภายนอก กองทนรวม


11. รายช�อหรอลกษณะของเจาของ ผใหเชา ผโอนสทธการเชาหรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท�กองทนรวมจะลงทน และ/หรอกลมบคคลเดยวกน ท�จะไดรบการจดสรรหนวยลงทนเปนจานวนและสดสวนเทาใด

บรษทจดการอาจมการจดสรรหนวยลงทนใหกบบรษท ปภานน จากด และ/หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว รวมกนไมเกนหน-งในสามของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

12. กองทนรวมน Aมขอจากดการลงทนของกองทนรวมและขอจากดการถอหนวยลงทนอยางไร

ขอจากดการลงทนของกองทนรวม

มขอจากดโดยเปนไปตามท-สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

หลกเกณฑและขอจากดการถอหนวยลงทน

หลกเกณฑและขอจากดการถอหนวยลงทนจะเปนไปตามท-สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด ท &งน & ในกรณท-สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอ-นใดท-มอานาจตามกฎหมาย ไดแกไข เปล-ยนแปลง เพ-มเตม ประกาศ กาหนด ส-งการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอ-นบรษทจดการขอสงวนสทธท-จะดาเนนการใหเปนไปตามน &น

12.1 บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนไดไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด เวนแตเปนกรณดงตอไปน &

(1) เปนการจดสรรหนวยลงทนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดใหแกบคคลใดบคคลหน-งดงตอไปน &

(ก) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ กองทนประกนสงคม กองทนสารองเล &ยงชพ หรอกองทนรวมเพ-อผลงทนท-วไป

(ข) นตบคคลท-จดต &งข &นตามกฎหมายไทยซ-งไมอยภายใตบงคบตองเสยภาษเงนไดนตบคคล

(ค) บคคลอ-นใดท-ไดรบการผอนผนจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เม-อมเหตจาเปนและสมควร

(2) เปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบรษทจดจาหนายหนวยลงทนซ-งรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน โดยบรษทจดจาหนายหนวยลงทนจะถอหนวยลงทนท-รบไวในสวนท-เกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดไมเกน 1 ปนบแตวนท-บรษทจดจาหนายหนวยลงทนรบหนวยลงทนดงกลาว


12.2 เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพย ท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนของกองทนรวมรวมกนไดไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

12.3 ในการพจารณาความเปนกลมบคคลเดยวกนตามขอ 12.1 และขอ 12.2 ใหเปนไปตามประกาศท- สน. 25/2552 เร-อง หลกเกณฑ เง-อนไข และวธการจดต &งและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย ลงวนท- 28 กรกฎาคมพ.ศ. 2552 และท-แกไขเพ-มเตม

12.4ภายใตขอ 12.5 และขอ 12.6 ในกรณท-ปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการวามบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนของกองทนรวมใดเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน &

(1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ภายใน 5 วนทาการนบแตวนท-บรษทจดการรหรอควรรถงเหตดงกลาว

(2) ในการขอมตจากผ ถอหนวยลงทนในเร-องใดๆ บรษทจดการตองไมนบคะแนนเสยงของบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน &นในสวนท-เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด รวมในจานวนเสยงในการขอมต

(3) ไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน &นเฉพาะหนวยลงทนในสวนท-เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

(4) แจงใหบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนจาหนายหนวยลงทนสวนท-บคคลดงกลาวถอเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

ในกรณท-ปรากฏพฤตการณวาบรษทจดการดาเนนการใดๆ หรอบคคลใดถอหนวยลงทนโดยรเหนหรอตกลงกบบคคลอ-น อนเปนการปกปดหรออาพรางลกษณะท-แทจรงในการถอหนวยลงทนของบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดท-ประสงคจะถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดของกองทนรวม สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อาจเพกถอนการอนมตใหจดต &งและจดการกองทนรวม

12.5 ในกรณท-บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดท-ถอหนวยลงทนเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดเปนบคคลตามขอ 12.1 (1) บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน &

(1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ภายใน 5 วนทาการนบแตวนท-บรษทจดการรหรอควรรถงเหตดงกลาว

(2) ในการขอมตจากผ ถอหนวยลงทนในเร-องใดๆ บรษทจดการตองไมนบคะแนนเสยงของบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน &นในสวนท-เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด รวมในจานวนเสยงในการขอมต


(3) ไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน &นในสวนท-เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

(4) แจงใหบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนจาหนายหนวยลงทนในสวนท-เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

12.6 ในกรณท-บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดท-ถอหนวยลงทนเกนกวา1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดเปนบรษทจดจาหนายหนวยลงทนตามขอ 12.1 (2) บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน &ในชวงระยะเวลาท-บคคลดงกลาวถอหนวยลงทนท-รบไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน แตท &งน &ตองไมเกน 1 ปนบแตวนท-รบหนวยลงทน

(1) รายงานตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ภายใน 5 วนทาการนบแตวนท-บรษทจดการรหรอควรรถงเหตดงกลาว

(2) ในการขอมตจากผ ถอหนวยลงทนในเร-องใดๆ ใหบรษทจดการนบคะแนนเสยงของบคคลดงกลาวไดเฉพาะในสวนท-ไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

(3) จายเงนปนผลใหแกบคคลดงกลาวตามสดสวนการถอหนวยลงทนของบคคลน &น

12.7 ในกรณท-ปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการกองทนรวมวาผ ท-เคยเปนเจาของหรอผ โอนสทธการเชาในอสงหารมทรพย ผ ใหเชาหรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพย และกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ถอหนวยลงทนรวมกนเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด บรษทจดการจะปฏบตตามขอ 12.4 โดยอนโลม

12.8 บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหกบผลงทนตางดาวไมเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด หากเปนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมท-มการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะดงตอไปน &

(1) มการลงทนเพ-อใหไดมาซ-งสทธในท-ดนตามประมวลกฎหมายท-ดน หรอ

(2) มการลงทนเพ-อใหไดมาซ-งกรรมสทธVในอาคารชด ท &งน & เม-อคานวณพ &นท-หองชดท-กองทนรวมจะลงทนรวมกบพ &นท-หองชดท-ถอกรรมสทธVโดยผลงทนตางดาวในอาคารเดยวกนอยกอนแลวคดเปนสดสวนเกนรอยละ 49 ของพ &นท-หองชดท &งหมดในอาคารชดน &น

ดงน &น กองทนรวมน &มขอจากดการถอหนวยลงทนของผลงทนตางดาวไมเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด โดยบรษทจดการ และ/หรอ นายทะเบยนหนวยลงทน จะปฏเสธการโอนหนวยลงทนท-จะมผลทาใหกองทนรวมมผ ถอหนวยลงทนเปนผลงทนตางดาวเกนกวาอตราดงกลาว

12.9 เพ-อประโยชนสงสดของการบรหารจดการกองทนรวม การเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมหรอการรบลงทะเบยนการโอนหนวยลงทนของกองทนรวม ใหอยในดลยพนจของบรษทจดการแตเพยงผ เดยว โดยบรษท


จดการขอสงวนสทธท-จะรบหรอปฏเสธท-จะเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมหรอรบลงทะเบยนการโอนหนวยลงทนของกองทนรวมใหแกบคคลใดกได โดยบคคลท-บรษทจดการมวตถประสงคท-จะไมเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมหรอไมรบลงทะเบยนการโอนหนวยลงทนของกองทนรวมใหน &น รวมถงแตไมจากดเพยง พลเมองสหรฐอเมรกา ผ ท-มถ-นฐานอยในสหรฐอเมรกา บคคลซ-งปกตมถ-นท-อยในสหรฐอเมรกา รวมถงกองทรพยสนของบคคลดงกลาว และบรษทหรอหางหนสวนซ-งจดใหมข &นและดาเนนกจกรรมในสหรฐอเมรกา

12.10 เงนปนผลสวนท-ไมอาจจายแกผ ถอหนวยลงทนตามขอ 12.4(3) ขอ 12.5(3) และขอ 12.7 บรษทจดการจะยกเงนปนผลสวนดงกลาวใหเปนรายไดของแผนดน โดยถอวาผ ถอหนวยลงทนท &งปวงรบทราบและยนยอมใหดาเนนการแลวและในระหวางท-บรษทจดการยงมไดดาเนนการดงกลาว บรษทจดการจะจดทาบญชและแยกเงนปนผลสวนน &นออกจากทรพยสนอ-นของกองทนรวมโดยไมนามารวมคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม

12.11 ในกรณท-ปรากฏพฤตการณวาบรษทจดการดาเนนการใดๆ หรอบคคลใดถอหนวยลงทนโดยรเหนหรอตกลงกบบคคลอ-น อนเปนการปกปดหรออาพรางลกษณะท-แทจรงในการถอหนวยลงทนของบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดท-ประสงคจะถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.อาจเพกถอนการอนมตใหจดต &งและจดการกองทนรวม


13. ผลงทนจะไดอะไรจากเงนลงทน

ผ ถอหนวยลงทนมโอกาสไดรบผลตอบแทนจากการลงทนในรปของเงนปนผล และกาไรจากมลคาหนวยลงทนท-เพ-มข &นจากการเพ-มข &นของราคาเสนอซ &อ หรอเสนอขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย หลงจากท-มการนาหนวยลงทนของกองทนรวมเขาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ท &งน & ผ ถอหนวยลงทนรวมท &งกลมบคคลเดยวกนกบผ ถอหนวยลงทนจะมสทธท-จะไดรบการจดสรรผลกาไรในรปของเงนปนผลจากกองทนตามหลกเกณฑ และวธการท-ระบไวในโครงการน &เฉพาะหนวยลงทนในสวนท-ไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด เวนแตเปนกรณท-เขาขอยกเวนตามประกาศสานกงานคณะกรรมการก.ล.ต.

14. กองทนรวมน Aมนโยบายการจายเงนปนผลใหแกผลงทนอยางไร

ขอกาหนด นโยบายและวธการจายเงนปนผลแกผถอหนวยลงทน

โครงการมนโยบายการจายเงนปนผลใหแกผ ถอหนวยลงทนไมนอยกวาปละ 2 คร &ง

(1) ในกรณท-กองทนรวมมกาไรสทธในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการจะจายเงนปนผลใหผ ถอหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 90 ของกาไรสทธท-ปรบปรงแลวของรอบปบญช ท &งน & กาไรสทธท-ปรบปรงแลว หมายความวา กาไรสทธท-หกกาไรท-ยงไมเกดข &น (Unrealized Gain) จากการประเมนคาหรอสอบทานการประเมนคาอสงหารมทรพยและ/หรอสทธการเชาอสงหารมทรพย รวมท &งปรบปรงดวยรายการอ-นตามแนวทางท-สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.กาหนด เพ-อใหสอดคลองกบสถานะเงนสดของกองทนรวม

(2) ในกรณท-กองทนรวมมกาไรสะสมในรอบระยะเวลาบญชใด บรษทจดการอาจจายเงนปนผลใหผ ถอหนวยลงทนจากกาไรสะสมดงกลาวดวยกได

อยางไรกด การจายเงนปนผลจากกาไรสทธและ/หรอกาไรสะสมดงกลาวขางตน จะทาไดกตอเม-อการจายเงนปนผลดงกลาวไมทาใหกองทนรวมเกดผลขาดทนสะสมเพ-มข &นในรอบระยะเวลาบญชท-มการจายเงนปนผลน &น

การจายเงนปนผลตาม (1) และ (2) บรษทจดการจะดาเนนการจายเงนปนผลดงกลาวใหแกผ ถอหนวยลงทนภายใน 90 วนนบแตวนรอบปบญชหรอ วนส &นรอบระยะเวลาบญชท-มการจายเงนปนผลน &น แลวแตกรณ

บรษทจดการจะดาเนนการจายเงนปนผลดงกลาวใหแกผ ถอหนวยลงทนภายใน 30 วนนบต &งแตวนถดจากวนท-มการปดสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทนเพ-อจายเงนปนผล เวนแตกรณท-มเหตจาเปนใหไมสามารถจายเงนปนผลไดในระยะเวลาดงกลาว บรษทจดการจะแจงใหผ ถอหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย และจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ทราบเปนลายลกษณอกษร


เง-อนไขเพ-มเตม

ในการพจารณาจายเงนปนผล ถาเงนปนผลท-จะประกาศจายตอหนวยลงทนระหวางปบญชมมลคาต-ากวาหรอเทากบ 0.10 บาท บรษทจดการสงวนสทธท-จะไมจายเงนปนผลในคร &งน &นและใหสะสมเงนปนผลดงกลาวเพ-อนาไปจายรวมกบเงนปนผลท-จะใหมการจายในงวดถดไป

สาหรบหลกเกณฑในการจายปนผล บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามท-ระบไว เวนแตกรณท-คณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอ-นใดท-มอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปล-ยนแปลง เพ-มเตม ประกาศ กาหนด ส-งการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอ-น บรษทจดการจะดาเนนการใหเปนไปตามน &น โดยถอวาไดรบความเหนชอบจากผ ถอหนวยลงทนแลวและไมถอเปนการแกไขเพ-มเตมโครงการ

เง-อนไข และวธการจายเงนปนผลแกผ ถอหนวยลงทน

(1) ในกรณท-ปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการวามบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดถอหนวยลงทนของกองทนรวมใดเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด บรษทจดการจะไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน &นในสวนท-เกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

ในการพจารณาจายเงนปนผลใหแกกลมบคคลเดยวกนใดตามกรณท-ระบขางตน บรษทจดการจะคานวณหาจานวนหนวยลงทนท-มสทธในการไดรบเงนปนผลของผ ถอหนวยลงทนแตละรายท-อยในกลมบคคลน &น โดยจะใชวธการเฉล-ยตามสดสวนการถอหนวยลงทนของผ ถอหนวยลงทนแตละราย (Pro Rata Basis) เปนฐานในการคานวณ (ยอดรวมของจานวนหนวยลงทน ท-มสทธในการไดรบเงนปนผลของกลมบคคลเดยวกนใดจะไมเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด) ท &งน & ในกรณท-มเงนปนผลท-ไมอาจแจกจายใหแกผ ถอหนวยลงทนดงกลาวขางตน บรษทจดการจะยกเงนปนผลสวนดงกลาวใหเปนรายไดแผนดน โดยถอวาผ ถอหนวยลงทนน &นรบทราบและยนยอมใหดาเนนการแลว และในระหวางท-กองทนรวมยงมไดดาเนนการดงกลาว บรษทจดการจะจดทาบญชและแยกเงนปนผลสวนดงกลาวออกจากทรพยสนสวนอ-นของกองทนรวมโดยไมนามารวมคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม เวนแตสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอหนวยงานอ-นใดท-เก-ยวของจะประกาศกาหนด ส-งการ หรอผอนผนเปนอยางอ-น

(2) ในกรณท-บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดท-ถอหนวยลงทนเกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดเปนบคคลตามขอ 12.1 (1)

บรษทจดการจะไมจายเงนปนผลใหแกบคคลหรอกลมบคคลเดยวกนน &นในสวนท-เกนกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

ในการพจารณาจายเงนปนผลใหแกกลมบคคลเดยวกนใดตามกรณท-ระบขางตน บรษทจดการจะคานวณหาจานวนหนวยลงทนท-มสทธในการไดรบเงนปนผลของผ ถอหนวยลงทนแตละรายท-อยใน


กลมบคคลน &น โดยจะใชวธการเฉล-ยตามสดสวนการถอหนวยลงทนของผ ถอหนวยลงทนแตละราย (Pro Rata Basis) เปนฐานในการคานวณ(ยอดรวมของจานวนหนวยลงทน ท-มสทธในการไดรบเงนปนผลของกลมบคคลเดยวกนใดจะไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด) ท &งน & ในกรณท-มเงนปนผลท-ไมอาจแจกจายใหแกผ ถอหนวยลงทนดงกลาวขางตน บรษทจดการจะยกเงนปนผลสวนดงกลาวใหเปนรายไดแผนดน โดยถอวาผ ถอหนวยลงทนน &นรบทราบและยนยอมใหดาเนนการแลว และในระหวางท-กองทนรวมยงมไดดาเนนการดงกลาว บรษทจดการจะจดทาบญชและแยกเงนปนผลสวนดงกลาวออกจากทรพยสนสวนอ-นของกองทนรวมโดยไมนามารวมคานวณมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม เวนแตสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. หรอหนวยงานอ-นใดท-เก-ยวของจะประกาศกาหนด ส-งการ หรอผอนผนเปนอยางอ-น

(3) ในกรณท-บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดท-ถอหนวยลงทนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดเปนบรษทจดจาหนายหนวยลงทนตามขอ 12.1 (2) ในชวงระยะเวลาท-บคคลดงกลาวถอหนวยลงทนท-รบไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน แตท &งน &ตองไมเกนหน-งปนบแตวนท-รบหนวยลงทนโดยบรษทจดการจะจายเงนปนผลใหแกบคคลดงกลาวตามสดสวนการถอหนวยลงทนของบคคลน &น

(4) ในกรณท-ปรากฏขอเทจจรงแกบรษทจดการกองทนรวมวาผ ท-เคยเปนเจาของหรอผ โอนสทธการเชาในอสงหารมทรพย ผใหเชาหรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพย และกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวถอหนวยลงทนรวมกนเกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด บรษทจดการจะปฏบตตามขอ (1) โดยอนโลม

(5) บรษทจดการจะประกาศการจายเงนปนผล วนปดสมดทะเบยน และอตราเงนปนผล โดย

1. ประกาศในหนงสอพมพรายวนอยางนอย 1 ฉบบ

2. ปดประกาศไวในท-เปดเผย ณ ท-ทาการทกแหงของบรษทจดการ และจดใหมประกาศดงกลาวไวท-ผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม)

3. สงหนงสอแจงผ ถอหนวยท-มช-ออยในทะเบยนผ ถอหนวย ณ วนปดสมดทะเบยน และผ ดแลผลประโยชน หรอแจงขอมลผานตลาดหลกทรพย

(6) บรษทจดการจะจายเงนปนผลเปนเงนโอนเขาบญชเงนฝากธนาคารของผ ถอหนวยลงทน หรอเปนเชคขดครอมเฉพาะส-งจายในนามผ ถอหนวยลงทนตามช-อและท-อยท-ปรากฏในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทน

(7) ในกรณท-ผ ถอหนวยลงทนไมใชสทธขอรบเงนปนผลจานวนใดภายในอายความใชสทธเรยกรองตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย บรษทจดการจะไมนาเงนปนผลจานวนดงกลาวไปใชเพ-อการอ-นใดนอกจากเพ-อประโยชนของกองทนรวม


15. ปจจยใดท�มผลกระทบอยางมนยสาคญตอเงนลงทนของผลงทน

ภาวะทางเศรษฐกจและธรกจโดยท-วไป ท &งในระดบประเทศและระดบโลก ซ-งรวมถงอตราเงนเฟอ อตราดอกเบ &ย อตราแลกเปล-ยนเงนตรา ราคาเคร-องอปโภคและบรโภค ราคาอสงหารมทรพย และนโยบายทางการเงนและการคลงของรฐบาล ธนาคารแหงประเทศไทย และหนวยงานราชการอ-น อาจมอทธพลตอผลการดาเนนงาน สถานะทางการเงน และการลงทนของกองทนรวม นอกจากน & ภาวะตกต-าทางเศรษฐกจโดยท-วไปตลอดจนการลดลงของความตองการของผบรโภค อาจสงผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซ-งอาจสงผลกระทบตอราคาซ &อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยซ-งอาจมราคาสงหรอต-ากวาราคาท-ไดเสนอขาย

16. การลงทนในกองทนรวมน Aกบกองทนรวมอ�นท� มใชกองทนรวมอสงหารมทรพยมความเส�ยงแตกตางกนอยางไร

การท-กองทนรวมอสงหารมทรพยจะตองลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยไมต-ากวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมภายใตขอกาหนดของกฎเกณฑท-เก-ยวของ ทาใหการลงทนกระจกตวอยในอสงหารมทรพย ในขณะท-กองทนรวมประเภทอ-นจะมนโยบายการกระจายการลงทนในตราสารทางการเงนประเภทตางๆ สงผลใหกองทนรวมอสงหารมทรพยมการกระจายความเส-ยงนอยกวาการลงทนในกองทนรวมประเภทอ-น อยางไรกตาม การลงทนในอสงหารมทรพยและสทธการเชาท-มการกระจายของประเภทผ เชาในหลากหลายธรกจ จะชวยลดความเส-ยงไดในระดบหน-ง

.

17. บรษทจดการกองทนรวม ผบรหารของบรษทจดการกองทนรวม ผจดการกองทนรวม ผดแลผลประโยชน บรษทประเมนคาทรพยสน ท�ปรกษา ผบรหารอสงหารมทรพย หรอกลมบคคลเดยวกน มความสมพนธกบเจาของ หรอผใหเชา ผโอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ท�กองทนรวมจะลงทนหรอไม อยางไร

ไมมบคคลใดท-กลาวถงขางตนมเดยวกน มความสมพนธกบเจาของ หรอผใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพย ท-กองทนรวมจะลงทน

18. กองทนรวมน Aกาหนดนโยบายการกยมเงนไวอยางไร

ในการจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย กองทนรวมอาจกยมเงนได ท &งน & ไมวาจะมการใหหลกประกนไวดวยหรอไมกตาม และตองเปนไปตามหลกเกณฑดงตอไปน &

(1) เปนการกยมเงนเพ-อดาเนนการดงตอไปน &


(ก) ปรบปรงอสงหารมทรพยของกองทนรวมหรออสงหารมทรพยท-กองทนรวมมสทธการเชาใหอยในสภาพดและมความพรอมท-จะใชหาผลประโยชน

(ข) ตอเตมหรอกอสรางอาคารเพ-มเตมบนท-ดนท-มอยแลวซ-งเปนของกองทนรวมหรอท-กองทนรวมมสทธการเชา เพ-อประโยชนในการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม

(ค) ลงทนในอสงหารมทรพยและ/หรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพ-มเตม อยางไรกตาม ตามประกาศคณะกรรมการก.ล.ต. ท- กน. 11/2552 เร-อง หลกเกณฑ เง-อนไข และวธการในการกยมเงนในนามของกองทนรวมและการกอภาระผกพนแกทรพยสนของกองทนรวม และท-ไดแกไขเพ-มเตมการก ยมเงนเพ-อลงทนในอสงหารมทรพย และ/หรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพ-มเตม จะตองเปนไปตามเง-อนไขดงตอไปน &ดวย

� บรษทจดการกองทนรวมตองทาสญญากยมเงนภายในวนท- 31 ธนวาคม พ.ศ. 2556

� บรษทจดการกองทนรวมตองลงทนในอสงหารมทรพย และ/หรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเพ-มเตมภายในสองเดอนนบแตวนท-ทาสญญากยมเงนดงกลาว

(2) เปนการกยมเงนโดยคานงถงประโยชนของผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมเปนสาคญ ท &งน & ในกรณท-เปนการกยมเงนเพ-อปรบปรงอสงหารมทรพยท-กองทนรวมมสทธการเชาตาม (1) (ก) หรอเพ-อตอเตมหรอกอสรางอาคารเพ-มเตมบนท-ดนท-มอยแลวท-กองทนรวมมสทธการเชาตาม (1) (ข) บรษทจดการกองทนรวมตองคานงถงกาหนดเวลาเชาท-เหลออยตามสญญาเชาดวยและ

(3) จานวนเงนท-ก ยมตองไมเกนรอยละ 10 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมและในกรณท-ตอมาภายหลงจานวนเงนท-กยมเกนอตราสวนดงกลาว แตการเกนอตราสวนน &นมไดเกดจากการกยมเงนเพ-มเตม บรษทจดการกองทนรวมจะคงอตราสวนการกยมเงนไวตอไปกไดแตจะกยมเงนเพ-มเตมอกไมไดจนกวาอตราสวนการกยมเงนจะลดลงจนนอยกวารอยละ 10 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม

เง-อนไขพเศษ

กองทนรวมอาจเขาทาสญญาซ &อขายลวงหนา (Derivative) โดยมวตถประสงคเพ-อปองกนความเส-ยง (Hedging) จากอตราแลกเปล-ยน (Foreign Exchange Rate Risk) และ/หรอ อตราดอกเบ &ย (Interest Rate Risk) ท-เกดข &นจากการกยมเงนไมวาท &งจานวนหรอบางสวน เชน กองทนรวมอาจจะเขาลงทนทาสญญา Swap อตราดอกเบ &ยกบคสญญาท-เปนธนาคารพาณชยเพ-อปองกนความเส-ยงจากความไมแนนอนของอตราดอกเบ &ย


ขอมลอ�นท�เก�ยวของวธการลงทนในหนวยลงทนสทธของผลงทน และ บคคลอ�นท�เก�ยวของกบกองทนรวม

การออกและเสนอขายหนวยลงทน

1 วธการขอรบหนงสอช Aชวน ใบจองซ Aอหนวยลงทน ใบคาขอเปดบญชกองทนและวนเวลาทาการเสนอขายหนวยลงทน

1.1 วธการขอรบหนงสอช Aชวน ใบจองซ Aอหนวยลงทน ใบคาขอเปดบญชกองทน

สาหรบผจองซ &อท-วไป


ผจองซ &อท-วไปสามารถตดตอขอรบหนงสอช &ชวนสวนสรปขอมลสาคญ หนงสอช &ชวนการเสนอขายหนวยลงทน และชดเอกสารจองซ &อหนวยลงทน ไดท-บรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน ต &งแตวนท- 20มนาคมพ.ศ. 2557 ภายในวนและเวลาทาการของบรษทจดการ ผจดรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน จนถงเวลา 12.00น. ของวนท- 26 มนาคม พ.ศ. 2557

สาหรบผจองซ &อประเภทกองทน และผจองซ &อพเศษ

ผจองซ &อประเภทกองทน และผจองซ &อพเศษสามารถตดตอขอรบหนงสอช &ชวนสวนสรปขอมลสาคญ หนงสอช &ชวนการเสนอขายหนวยลงทน ชดเอกสารจองซ &อหนวยลงทน ไดท-บรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ต &งแตวนท- 20มนาคม พ.ศ. 2556 ภายในวนและเวลาทาการของบรษทจดการ ผจดการการจดจาหนายและรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน จนถงเวลา 12.00 น. ของวนท- 26 มนาคม พ.ศ. 2556

1.2 วน เวลา ทาการเสนอขายหนวยลงทน

สาหรบผจองซ &อท-วไป ซ-งรวมถงผจองซ &อประเภทกองทนและผจองซ &อพเศษ ท-ประสงคจะจองซ &อหนวยลงทนแบบผจองซ &อท-วไป

ต &งแตวนท- 20มนาคม พ.ศ. 2557 ระหวางเวลาทาการของบรษทจดการผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน จนถงเวลา 12.00 น. ของวนท- 26 มนาคม พ.ศ. 2557


สาหรบผจองซ &อประเภทกองทนและผจองซ &อพเศษ และเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ต &งแตวนท- 20มนาคม พ.ศ. 2557 ระหวางเวลาทาการของบรษทจดการผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทนจนถงเวลา 12.00 น. ของวนท- 26 มนาคม พ.ศ. 2557

2 วธการจองซ Aอหนวยลงทน

2.1 การกาหนดราคาเสนอขายหรอราคาจองซ Aอหนวยลงทน


ผจองซ &อท-วไปทกรายจะตองชาระคาจองซ &อหนวยลงทนท-ราคา10.00 บาทตอหนวย

สาหรบผจองซ &อประเภทกองทนและผจองซ &อพเศษ และเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ผจองซ &อประเภทกองทนและผจองซ &อพเศษและเจาของ ผใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวทกรายจะตองชาระคาจองซ &อหนวยลงทนท-ราคา 10.00 บาทตอหนวย

2.2 ในการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนครAงแรก บรษทจดการจะดาเนนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ Aอตามหลกเกณฑดงตอไปน A

(1) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซ &อท-วไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

(2) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

(3) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผจองซ &อพเศษ หรอเจาของผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกน ดงตอไปน &

(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด เวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ (ค) ตามรายละเอยดดานลาง


(ข) ในกรณท-ผ จองซ &อพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท-เหลอจากการจองซ &อของผ จองซ &อท-วไปและผ จองซ &อประเภทกองทน และ

(ค) ในกรณท-เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท-เหลอจากการจองซ &อของผจองซ &อท-วไป ผจองซ &อประเภทกองทน และผจองซ &อพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนตาม (ข)

(4) ในกรณท-ผจองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทนจองซ &อหนวยลงทนไมครบตามอตราท-กาหนดใน (1) และ (2) ใหจดสรรหนวยลงทนท-เหลอใหแกบคคลดงตอไปน & ตามลาดบ

(ก) ผจองซ &อพเศษ

(ข) เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ท-ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทนรวมท &งเจาของท-ดนท-กองทนรวมจะลงทนในสทธเกบกนหรอสทธเหนอพ &นดน หรอเจาของทรพยสนท-เก-ยวกบสทธดงกลาว

(ค) ผจดการการจดจาหนาย และผ รวมจดการการจดจาหนาย

ในกรณท-กลมบคคลเดยวกนของบคคลตามวรรคหน-ง (4)(ก) และ (ข) ไดรบการจดสรรหนวยลงทน ใหถอวาเปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลตามวรรคหน-ง (4)(ก) และ (ข) ดวย

วธการจองซ Aอหนวยลงทนมรายละเอยดดงน A


(1) ผจองซ &อหนวยลงทนแตละรายสามารถจองซ &อหนวยลงทนไดท-บรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน ไดตามวน เวลา ท-ระบไวในขอ 1.2โดยจะตองจองซ &อหนวยลงทนเปนจานวนหนวยข &นต-า 5,000 หนวย และเพ-มเปนจานวนคร &งละ 1,000 หนวย โดยไมจากดจานวนหนวยลงทนท-จะจองซ &อ ท &งน &หากผจองซ &อทาการจองซ &อมากกวา 1 รายการ บรษทขอสงวนสทธV นามารวมและทาการจดสรรใหเพยงรายการเดยว รวมถงไมสามารถใชช-อรวมในการจองซ &อหนวยลงทนได


(2) ผจองซ &อจะตองชาระเงนคาจองซ &อหนวยลงทนคร &งเดยวเตมตามจานวนท-จองซ &อในวนจองซ &อใหแกบรษทจดการ ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายและผสนบสนนการขายหนวยลงทน โดยจะตองชาระท-ราคา 10.00บาทตอหนวย โดยจะหกกลบลบหน &กบบรษทจดการไมได พรอมท &งกรอกรายละเอยดตางๆ ในชดเอกสารจองซ &อหนวยลงทนใหถกตองครบถวนและชดเจน

(3) ผจองซ &อหนวยลงทนท-มถ-นฐานอยในตางประเทศ จะตองเปนผ รบภาระในเร-องของขอกาหนด กฎระเบยบ และภาษตางๆ ท-เก-ยวเน-องกบการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมเอง

สาหรบผจองซ &อประเภทกองทนและผจองซ &อพเศษ และเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ใหผจองซ &อประเภทกองทนและผจองซ &อพเศษและเจาของ ผใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวจองซ &อหนวยลงทนผานผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน โดยตองนาสงชดเอกสารจองซ &อท-ผ จองซ &อประเภทกองทนหรอผจองซ &อพเศษ หรอเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวไดลงลายมอช-อเพ-อแสดงความประสงคท-จะจองซ &อหนวยลงทนใหแกผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน เพ-อเปนเอกสารประกอบการจองซ &อ โดยผจองซ &อประเภทกองทน และผจองซ &อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวจะตองชาระเงนคาจองซ &อท-ราคา 10.00 บาทตอหนวย ตามหลกเกณฑและวธการท-ผรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทนจะไดมกาหนดการตอไป หากผจองซ &อประเภทกองทน และผจองซ &อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จองซ &อมากกวา 1 รายการ บรษทจดการขอสงวนสทธนามารวมและทาการจดสรรใหเพยงรายการเดยว

ในกรณผจองซ &อประเภทกองทนและผจองซ &อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว จองซ &อหนวยลงทนผานชองทางอ-น บรษทจดการขอสงวนสทธในการจดสรรตามเกณฑท-กาหนดในขอ 7

ในการจองซ &อผจองซ &อจะตองแจงความประสงคในชดเอกสารจองซ &อหนวยลงทน เพ-อใหบรษทจดการดาเนนการกบหนวยลงทนท-ไดรบการจดสรรจากการจองซ &อหนวยลงทนตามวธการท-กาหนดไววธใดวธหน-ง ดงน &

(1) ออกใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน(ถาม)หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) โดยระบช-อผ ถอหนวยลงทนและจดสงใหผ ถอหนวยลงทนตามวธการท-ระบในขอ 8


(2) ฝากหนวยลงทนไวท-บรษทนายหนาซ &อขายหลกทรพยท-ผจองซ &อมบญชซ &อขายหลกทรพย ซ-งจะนาหนวยลงทนท-ไดรบการจดสรรเขาฝากไวกบบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด เพ-อเขาบญชซ &อขายหลกทรพยของผจองซ &อน &น

อยางไรกตาม บรษทจดการขอสงวนสทธท-จะปฏเสธการจองซ &อหนวยลงทนตามชดเอกสารจองซ &อหนวยลงทน ในกรณท-บรษทจดการไดพจารณาแลวเหนวาการจองซ &อหนวยลงทนดงกลาวมผลกระทบในอนาคตตอการลงทนของกองทนรวมหรอตอผ ถอหนวยลงทน หรอตอช-อเสยง หรอตอความรบผดชอบทางกฎหมายในอนาคตของบรษทจดการ โดยไมจาเปนตองแจงใหผจองซ &อหนวยลงทนทราบลวงหนา

3 การรบชาระและการเกบรกษาเงนคาจองซ Aอหนวยลงทน

ในการเสนอขายหนวยลงทนคร &งแรก การรบชาระและการเกบรกษาเงนคาจองซ &อหนวยลงทนมรายละเอยดดงตอไปน &


(1) ผจองซ &อหนวยลงทนจะตองชาระคาจองซ &อคร &งเดยวเตมจานวนท-จองซ &อในวนท-จองซ &อ โดยชาระเปนเงนสด เชค ดราฟท แคชเชยรเชค เงนโอนจากเงนฝากบญชธนาคาร หรอคาส-งหกบญชธนาคาร (รบเฉพาะเงนโอนหรอคาส-งหกบญชจากบญชท-เปดกบผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละราย)หรอวธอ-นใดท-บรษทจดการยอมรบ โดยสามารถชาระเงนคาจองซ &อหนวยลงทนไดท-ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ท &งน &ผจองซ &อจะตองลงวนท-ท-จองซ &อและขดครอมเฉพาะส-งจายบญชเงนฝากตามท-ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผ สนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายไดเปดไวเพ-อการน & โดยระบช-อ ท-อย และหมายเลขโทรศพทของผจองซ &อลงบนดานหลงของเชค ดราฟท หรอแคชเชยรเชคดงกลาว เพ-อความสะดวกในการตดตอและเพ-อผลประโยชนของผจองซ &อหนวยลงทน

กรณท-จองซ &อดวยวธอ-นท-มใชเงนสด ผจองซ &อจะตองลงวนท-ใหบรษทจดการสามารถเรยกเกบเงนไดกอนระยะเวลาการเสนอขายคร &งแรกจะส &นสดลง (กอนเวลา 12.00น.ของวนท- 26 มนาคม พ.ศ.2557)

ท &งน &รายละเอยดวธการรบชาระเงนท-ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายกาหนดอาจมความแตกตางกนบางขอใหผจองซ &อท-วไปปฏบตตามเง-อนไขท-ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนายหรอผสนบสนนการขายแตละรายจะกาหนด

(2) หลงจากท-ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน ไดรบชดเอกสารจองซ &อหนวยลงทน จะออกสาเนาใบจองซ &อหนวยลงทนใหแกผจองซ &อไวเปนหลกฐาน


(3) ในกรณท-ผจองซ &อหนวยลงทนชาระเงนคาจองซ &อหนวยลงทนเปนเชคดราฟตหรอแคชเชยรเชคซ-งไมสามารถเรยกเกบเงนไดในวนท-จองซ &อไมวาดวยเหตผลใดกตามผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนจะถอวาผจองซ &อหนวยลงทนทาการจองซ &อหนวยลงทนในวนทาการท-สามารถเรยกเกบเงนได

ในกรณท-วนทาการท-สามารถเรยกเกบเงนไดน &นเปนวนและ/หรอเวลาท-ลวงเลยจากชวงระยะเวลาการเสนอขายไปแลวบรษทจดการขอสงวนสทธท-จะปฏเสธและ/หรอระงบการขายหนวยลงทนใหแกผจองซ &อรายน &น

ในกรณท-เชคดราฟตหรอแคชเชยรเชคดงกลาวถกปฏเสธการจายเงนจากธนาคารของผจองซ &อบรษทจดการขอสงวนสทธท-จะปฏเสธและ/หรอระงบการขายหนวยลงทนใหแกผจองซ &อรายน &น

(4) ผจองซ &อหนวยลงทนท-ไดทาการจองซ &อหนวยลงทนและไดชาระเงนคาจองซ &อหนวยลงทนเตมตามจานวนแลวจะเพกถอนการจองซ &อหนวยลงทนและ/หรอขอคนเงนคาจองซ &อหนวยลงทนไมไดเวนแตจะไดรบอนมตจากบรษทจดการเปนกรณพเศษ

(5) ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนจะนาเงนท-ไดรบจากการจองซ &อหนวยลงทนเกบรกษาไวในบญชเงนฝากท-ผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนเปดไวเพ-อการชาระเงนคาจองซ &อหนวยลงทน

สาหรบผจองซ &อประเภทกองทนและผจองซ &อพเศษ และเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว

ผ จองซ &อประเภทกองทนและผ จองซ &อพเศษและเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวจะตองจองซ &อหนวยลงทนผานผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน และชาระคาจองซ &อตามจานวนวธการและระยะเวลาท-กาหนดหรอแจงโดยผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน

4 เง�อนไขการเสนอขายหนวยลงทน

4.1 ในระหวางระยะเวลากอนปดการเสนอขายหนวยลงทนคร &งแรก หากบรษทจดการประสงคจะยกเลกการจดต &งและจดการกองทนรวม บรษทจดการสามารถท-จะยตการขายหนวยลงทนของกองทนรวมกอนส &นสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทน

ท &งน & บรษทจดการจะรายงานใหสานกงานทราบถงการยตการขายหนวยลงทนตามวรรคหน-งภายใน 7 วนนบแตวนท-ยตการขายหนวยลงทนน &น และใหการอนมตใหจดต &งและจดการกองทนรวมน &นส &นสดลงในวนท-แจงใหสานกงานทราบ


4.2 บรษทจดการขอสงวนสทธท-จะปฏเสธ และ/หรอระงบการจองซ &อหนวยลงทน ท &งหมดหรอบางสวน ในกรณใดกรณหน-งดงตอไปน &

(1) กรณท-บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดประสงคจะจองซ &อหนวยลงทนรวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด เวนแตเปนกรณท-ไดรบยกเวนตามท-สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด

(2) กรณท-เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา และผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ประสงคจะจองซ &อหนวยลงทนรวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

(3) กรณท-ผลงทนตางดาวประสงคจะจองซ &อหนวยลงทนเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด หากเปนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมท-มการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะท-สานกงานประกาศกาหนด

(4) กรณเอกสารหรอขอมลท-บรษทจดการไดรบจากผจองซ &อหนวยลงทนไมถกตองตามความเปนจรง หรอไมครบถวน

(5) กรณบรษทจดการเกดขอสงสยวาการซ &อหนวยลงทนของผจองซ &อหนวยลงทนไมโปรงใส เชน อาจเปนการฟอกเงน เปนตน

(6) ในกรณท-มเหตไมพงประสงคจนทาใหบรษทจดการเหนวาอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน มมลคารวมกนแลวไมถงรอยละ 75 ของมลคาเงนท-กองทนรวมระดมทนไดหรอมลคาของอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทนอาจไมเปนไปตามท-คาดหมายเชน การเจรจาในการซ &ออสงหารมทรพยบางรายการท-กองทนรวมสนใจลงทนไมประสบความสาเรจ หรออาจเกดเหตสดวสยหรอเหตอนไมคาดหมายกบอสงหารมทรพยท-กองทนรวมคาดวาจะลงทน จนเปนเหตใหกองทนรวมไมสามารถลงทน หรอไมประสงคจะลงทนในอสงหารมทรพยดงกลาว เปนตน บรษทจดการสงวนสทธท-จะพจารณาลดขนาดกองทนรวม หรอยกเลกการจดต &งกองทนรวม โดยบรษทจดการอาจดาเนนการระงบการจองซ &อบางสวน หรอท &งหมด และ/หรอระงบการจดสรรหนวยลงทนบางสวนหรอท &งหมด แลวแตกรณ

(7) เพ-อประโยชนสงสดของการบรหารจดการกองทนรวมการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมหรอการรบลงทะเบยนการโอนหนวยลงทนของกองทนรวม ใหอยในดลยพนจของบรษทจดการแตเพยงผ เดยว โดยบรษทจดการขอสงวนสทธท-จะรบหรอปฏเสธท-จะเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมหรอรบลงทะเบยนการโอนหนวยลงทนของกองทนรวมใหแกบคคลใดกได โดยบคคลท-บรษทจดการมวตถประสงคท-จะไมเสนอขายหนวย


ลงทนของกองทนรวมหรอไมรบลงทะเบยนการโอนหนวยลงทนของกองทนรวมใหน &น รวมถงแตไมจากดเพยง พลเมองสหรฐอเมรกา ผ ท-มถ-นฐานอยในสหรฐอเมรกา บคคลซ-งปกตมถ-นท-อยในสหรฐอเมรกา รวมถงกองทรพยสนของบคคลดงกลาว และบรษทหรอหางหนสวนซ-งจดใหมข &นและดาเนนกจกรรมในสหรฐอเมรกา

(8) บรษทจดการอาจขอสงวนสทธท-จะปฏเสธการจองซ &อหนวยลงทนในบางกรณตามท-บรษทจดการเหนสมควร เชน ในกรณท-บรษทจดการเหนวาเปนประโยชนตอกองทนรวมหรอผ ถอหนวยลงทน หรอกรณท-การจองซ &อหนวยลงทนอาจกอใหเกดปญหาในการบรหารกองทนรวมหรอกอใหเกดผลเสยหายแกกองทนรวม เปนตน ท &งน & เพ-อเปนการรกษาผลประโยชนของกองทนรวม ผ ถอหนวยลงทน และช-อเสยงหรอความรบผดชอบทางกฎหมายในอนาคตของบรษทจดการเปนหลก

5 การคนเงนคาจองซ Aอหนวยลงทน

บรษทจดการจะดาเนนการใหผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผ จดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละราย(แลวแตกรณ)คนเงนคาจองซ &อหนวยลงทนใหแกผ จองซ &อหนวยลงทนแตละราย ภายใตเง-อนไขท-กาหนดดงตอไปน &

5.1 กรณท-ผ จองซ &อหนวยลงทนถกปฏเสธการจองซ &อ หรอไมไดรบการจดสรรหนวยลงทนไมวาท &งหมดหรอบางสวน โดยไมมดอกเบ &ย และ/หรอคาเสยหายใดๆ

5.2 กรณท-บรษทจดการตองยตโครงการหลงจากการส &นสดระยะเวลาการเสนอขายหากปรากฏกรณอยางใดอยางหน-งดงตอไปน &โดยไมมดอกเบ &ย และ/หรอคาเสยหายใดๆ

(1) จาหนายหนวยลงทนใหแกผ จองซ &อท-วไปและผ จองซ &อประเภทกองทนไดไมถงรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดเวนแตเปนกรณตามขอ 7.1 (3) (ข) และ (ค)

(2) จาหนายหนวยลงทนใหผจองซ &อไดไมถง 250 ราย

(3) จาหนายหนวยลงทนไดมมลคานอยกวา 500 ลานบาท

(4) จดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดเกนกวาอตราท-กาหนดในขอ 7

(5) จดสรรหนวยลงทนใหแกผลงทนตางดาวเกนกวาอตราท-กาหนดในขอ 7

(6) มลคาหนวยลงทนท-จาหนายไดไมเพยงพอท-จะลงทนในอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยตามท-ระบไวในโครงการ


5.3 กรณท-คณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย หรอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. มคาส-งใหบรษทจดการกองทนรวมยตโครงการหลงจากการส &นสดระยะเวลาการเสนอขาย และ/หรอ มคาส-งใหเพกถอนการอนมตใหจดต &งและจดการกองทนรวม และ/หรอ กรณอ-นใดอนมเหตจาเปนทาใหตองยตโครงการ

5.4 กรณท-บรษทจดการประสงคจะยกเลกการจดต &งและจดการกองทนรวม และไดยตการขายหนวยลงทนกอนส &นสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทนโดยบรษทจดการไดรายงานใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต ทราบการยตการขายหนวยลงทนดงกลาวภายใน 7 วนนบแตวนท-ยตการขายหนวยลงทนน &น ท &งน & การอนมตใหจดต &งและจดการกองทนรวมน &นส &นสดลงในวนท-แจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต

บรษทจดการจะดาเนนการใหผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละราย (แลวแตกรณ)สงเงนคาจองซ &อหนวยลงทนใหแกผจองซ &อหนวยลงทนท-จองซ &อผานผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายโดยการโอนเงนหรอชาระเปนเชคขดครอมเฉพาะส-งจายในนามผจองซ &อหนวยลงทนใหแกผจองซ &อหนวยลงทนประเภทผจองซ &อท-วไปภายใน14 วนนบแตวนส &นสดระยะเวลาการเสนอขายหนวยลงทนคร &งแรกหรอภายใน 14 วนนบแตวนท-การอนมตใหจดต &งและจดการกองทนรวมส &นสดลงตามขอ5.2ขอ 5.3 และขอ5.4ท &งน &หากเปนกรณการคนเงนตามขอ 5.1 บรษทจดการขอสงวนสทธท-จะนาดอกเบ &ยและหรอผลประโยชนใดๆท-เกดข &นจากเงนท-ไดรบจากการจองซ &อหนวยลงทน (ถาม) รวมเขาเปนทรพยสนของกองทนรวม

หากผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนรายใดไมสามารถคนเงนคาจองซ &อภายในกาหนดเวลาดงกลาวไดอนเน-องจากความผดพลาดของผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละรายเองผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน ผจดจาหนาย หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทนแตละราย (แลวแตกรณ) จะชาระดอกเบ &ยรอยละ 7.5 ตอปนบแตวนท-ครบกาหนดเวลาน &นจนถงวนท-ชาระเงนคนคาจองซ &อ

6 เอกสารหลกฐานในการขอเปดบญช

ในกรณท-จองซ &อหนวยลงทนกบบรษทจดการผจองซ &อหนวยลงทนจะตองกรอกรายละเอยดและขอความตางๆในชดเอกสารจองซ &อหนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ พรอมแนบเอกสารหลกฐานประกอบสงใหบรษทจดการจนครบถวน

ในกรณท-จองซ &อหนวยลงทนกบผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน(ถาม)ผ จองซ &อหนวยลงทนทกรายจะตองกรอกรายละเอยดและขอความตางๆในชดเอกสารจองซ &อหนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ พรอมแนบเอกสารหลกฐานประกอบสงใหผ รบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน(ถาม)จนครบถวน


เอกสารประกอบการจองซ &อหนวยลงทนมรายละเอยดดงตอไปน &เวนแตบรษทจดการจะยนยอมผอนผนใหเปนกรณๆ ไปโดยบรษทจดการขอสงวนสทธในการพจารณาเรยกเอกสารหลกฐานอ-นๆเพ-มเตมตามท-เหนสมควร

6.1 กรณบคคลธรรมดา

(1) สาเนาบตรประจาตวประชาชน หรอสาเนาบตรขาราชการ หรอสาเนาหนงสอเดนทาง/ใบตางดาว (กรณบคคลท-ไมมสญชาตไทย) หรอสาเนาทะเบยนบาน (ในกรณท-เอกสารแสดงตนขางตน ไมไดระบหมายเลขบตรประจาตวประชาชน หรอท-อยของผจองซ &อ)

(2) เฉพาะกรณท-ผ ถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซ &อหนวยลงทนสวนท-ไมไดรบการจดสรร โดยการโอนเงนเขาบญชผจองซ &อจะตองแนบสาเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ท-ไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยท-ระบเลขท-บญช และช-อบญชผจองซ &อโดยจะตองไมเปนบญชรวม

หมายเหต

ใหใชเอกสารขอ (1) - (2) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง ท &งน & สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused)

6.2 กรณคณะบคคล

(1) สาเนาเอกสารการจดต &งคณะบคคล

(2) สาเนาบตรประจาตวผ เสยภาษคณะบคคล (ตองระบเลขประจาตวผ เสยภาษอากรในชดเอกสารจองซ &อหนวยลงทน ในกรณท-ประสงคจะจองซ &อแยกตางหากจากการจองซ &อในช-อของบคคลธรรมดา)

(3) สาเนาบตรประจาตวประชาชนของผมอานาจลงนาม

(4) หนงสอมอบอานาจ หรอสาเนา(กรณมอบอานาจ) ปดอากรแสตมป 10 บาท พรอมสาเนาบตรประชาชนของผมอบอานาจและผ รบมอบอานาจ

(5) เฉพาะกรณท-ผ ถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซ &อหนวยลงทนสวนท-ไมไดรบการจดสรร โดยการโอนเงนเขาบญชผจองซ &อจะตองแนบสาเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ท-ไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยท-ระบเลขท-บญช และช-อบญชผจองซ &อโดยจะตองไมเปนบญชรวม



(ก) ใหใชเอกสารขอ (1) - (5) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง ท &งน & สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused)

(ข) กองทนสวนบคคลและ/หรอคณะบคคลท-จองซ &อโดยใชหมายเลขบตรประจาตวประชาชนโดยไมไดระบเลขประจาตวผ เสยภาษอากรจะถอเปนบคคลเดยวกนกบบคคลธรรมดาท-ใชหมายเลขบตรประจาตวประชาชนเดยวกน และบรษทจดการจะรวมจานวนจองซ &อในใบจองซ &อทกใบเปน 1 รายการเพ-อใชในการจดสรร

6.3 กรณนตบคคล

(1) สาเนาหนงสอรบรองกระทรวงพาณชยและสาเนาหนงสอบรคณหสนธและขอบงคบของบรษทอายไมเกน 3 เดอน

(2) สาเนารายงานการประชมคณะกรรมการบรษทท-ระบในลกษณะใหลงทนในหนวยลงทนกองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศหรอลงทนในหลกทรพยน &ได

(3) สาเนาบญชรายช-อผ ถอหน (บอจ.5) อายไมเกน 3 เดอน

(4) หนงสอมอบอานาจหรอสาเนา (กรณมอบอานาจ)ปดอากรแสตมป 10 บาท

(5) สาเนาบตรประจาตวประชาชนของผมอบอานาจ (ผมอานาจลงนามตามเอกสารขอ 4. ตามจานวนผมอานาจลงนามและโดยหน-งในน &นตองเปนกรรมการผจดการ) และของผ รบมอบอานาจกระทาการแทน

(6) เฉพาะกรณท-ผ ถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซ &อหนวยลงทนสวนท-ไมไดรบการจดสรรโดยการโอนเงนเขาบญช ผจองซ &อจะตองแนบสาเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ท-ไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยท-ระบเลขท-บญช และช-อบญชผจองซ &อโดยจะตองไมเปนบญชรวม

(7) สาเนาบตรประจาตวผ เสยภาษนตบคคล



ใหใชเอกสารหมายเลข (1) - (7) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง ท &งน & สาเนา statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ reused)

6.4 กรณนตบคคลท� เปนผลงทนตางประเทศและแตงต Aงใหคสโตเดยน (custodian) ในประเทศไทยเปนผรบฝากและดแลหลกทรพย

(1) สาเนาหนงสอรบรองการเปนนตบคคลซ-งอาจออกโดยสวนราชการของประเทศท-นตบคคลน &นต &งอย หรอโดยเจาหนาท-ของนตบคคลน &นกได และหนงสอรบรองการเปนนตบคคลดงกลาวตองออกมาไมเกน 1 ป โดยจะตองมรายละเอยดเก-ยวกบช-อนตบคคล ผมอานาจลงลายมอช-อผกพนนตบคคล และเง-อนไขหรอขอจากดอานาจในการลงลายมอช-อ ท-ต &งสานกงานใหญ

(2) หนงสอมอบอานาจท-นตบคคลตางประเทศน &น มอบอานาจให Custodian หรอสาเนา

(3) หนงสอมอบอานาจของ Custodian หรอสาเนา (กรณมอบอานาจ) ปดอากรแสตมป 30 บาท

(4) สาเนาบตรประจาตวประชาชนของผมอบอานาจ (ผมอานาจลงนามตามเอกสารขอ 3 ตามจานวนผมอานาจลงนามและโดยหน-งในน &นตองเปนกรรมการผจดการ) และของผ รบมอบอานาจกระทาการแทน

(5) เฉพาะกรณท-ผ ถอหนวยลงทนประสงคจะรบเงนปนผล เงนลดทน หรอเงนคาจองซ &อหนวยลงทนสวนท-ไมไดรบการจดสรรโดยการโอนเงนเขาบญช ผจองซ &อจะตองแนบสาเนาสมดบญชเงนฝากออมทรพย หรอกระแสรายวน หรอสาเนารายการเดนบญชดงกลาว (Statement) ท-ไดเปดไวกบธนาคารพาณชยในประเทศไทยท-ระบเลขท-บญช และช-อบญชผจองซ &อโดยจะตองไมเปนบญชรวม


ใหใชเอกสารหมายเลข (1) - (5) จานวน 1 ชด และเอกสารประกอบทกฉบบรบรองสาเนาถกตอง ท &งน & สาเนา Statement ตองลงนามรบรองสาเนาถกตองโดยเจาของบญชและธนาคาร (หามใชกระดาษ Reused) โดยเอกสารตามขอ (1) ตองไดรบการรบรองลายมอช-อโดยเจาหนาท- Notary Public และรบรองโดยสถานกงสลของไทยอายไมเกน 1 ป


- กรณเปนเอกสารท-มาจากตางประเทศ จะตองมการรบรองสาเนาโดยผมอานาจลงนามของบรษท


- ผลงทนทกรายจะตองใหการรบรองวายนยอมท-จะผกพนตามขอตกลงและขอกาหนดตางๆ ตามท-ไดระบไวในโครงการน & และ/หรอตามประกาศ คาส-ง ระเบยบตางๆ ท-คณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ไดประกาศ กาหนด ท &งท-ไดมอยในปจจบนและท-จะไดแกไขเพ-มเตมในภายหนา

- บรษทจดการขอสงวนสทธในการพจารณาความสมบรณของเอกสารหรอขอเอกสารเพ-มเตมหรอทดแทน ซ-งเปนขอปฏบตตามกฎหมายกาหนด หรอระเบยบของบรษทจดการ และ/หรอผ รบประกนการจาหนาย และ/หรอผจดจาหนาย และ/หรอผสนบสนนการขายหนวยลงทน(ถาม) ท &งน &เพ-อใหเปนไปตามกฎหมาย

7 การจดสรรหนวยลงทน

บรษทจดการจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนในการเสนอขายคร &งแรกตามหลกเกณฑ วธการ และเง-อนไขท-ระบไวในขอน & ท &งน & ในกรณท-สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอ-นใดท-มอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปล-ยนแปลง เพ-มเตม ประกาศ กาหนด ส-งการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอ-น บรษทจดการขอสงวนสทธท-จะดาเนนการใหเปนไปตามน &นนอกจากน &นในกรณท-บรษทจดการเหนวาการเสนอขายหนวยลงทนในคร &งน &อาจมปญหาอปสรรคหรอขอจากดในการดาเนนการบรษทจดการขอสงวนสทธในการเปล-ยนแปลงรายละเอยดการจองซ &อและการจดสรรหนวยลงทนตามท-ระบไวในโครงการตามความเหมาะสม ท &งน &เพ-อใหการเสนอขายหนวยลงทนในคร &งน &ประสบความสาเรจสงสด

ภายใตหลกเกณฑและเง-อนไขท-ระบไวในขอน &บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ &อท-จองซ &อและไดชาระเงนคาจองซ &อหนวยลงทนเตมตามจานวนท-จองซ &อแลวในกรณท-จานวนเงนคาจองซ &อท-ระบในใบจองซ &อหนวยลงทนไมตรงกบจานวนเงนท-บรษทจดการไดรบชาระบรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหตามจานวนเงนคาจองซ &อท-ไดรบชาระเปนเกณฑ

7.1 วธการจดสรรหนวยลงทน

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ &อภายใตหลกเกณฑและเง-อนไขดงตอไปน &

(1) เสนอขายและจดสรรใหแกผจองซ &อท-วไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

(2) เสนอขายและจดสรรใหแกผ จองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

(3) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผจองซ &อพเศษหรอเจาของผ ใหเชาผ โอนสทธการเชาหรอผใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทนหรอกลมบคคลเดยวกนดงตอไปน &


(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดเวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ (ค) ขางลางน &

(ข) ในกรณท-ผ จองซ &อพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลวบรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมไดเวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท-เหลอจากการจองซ &อของผจองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทนและ

(ค) ในกรณท-เจาของผใหเชาผ โอนสทธการเชาหรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทนหรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลวบรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมไดเวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท-เหลอจากการจองซ &อของผจองซ &อท-วไปผจองซ &อประเภทกองทนและผจองซ &อพเศษหรอกลมบคคลเดยวกนตาม (ข)

ท &งน & ผ จองซ &อพเศษและผจองซ &อประเภทกองทนอาจไมไดรบจดสรร หรอไมไดรบการจดสรรเตม จานวน ถาสดสวนการจองซ &อของผจองซ &อพเศษและ/หรอผจองซ &อประเภทกองทนไดถกจดสรรเตมตามเกณฑท-สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด

(4) ในกรณท-ผจองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทนจองซ &อหนวยลงทนไมครบตามอตราท-กาหนดใน (1) และ (2) ใหจดสรรหนวยลงทนท-เหลอแกบคคลดงตอไปน &ตามลาดบ

(ก) ผจองซ &อพเศษ

(ข) เจาของผ ใหเชาผ โอนสทธการเชาหรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทนรวมท &งเจาของท-ดนท-กองทนรวมจะลงทนในสทธเกบกนหรอสทธเหนอพ &นดนหรอเจาของทรพยสนท-เก-ยวกบสทธดงกลาว

(ค) ผ รบประกนการจาหนาย และ/หรอผ รวมรบประกนการจาหนาย

ในกรณท-กลมบคคลเดยวกนของบคคลตามวรรคหน-ง (4)(ก) และ (ข) ไดรบการจดสรรหนวยลงทนใหถอวาเปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลตามวรรคหน-ง (4)(ก) และ (ข) ดวย

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกเจาของผใหเชาผ โอนสทธการเชาและผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทนหรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาวรวมกนไดไมเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด


ท &งน &ผจองซ Aอพเศษและผจองซ Aอประเภทกองทนหมายถงเฉพาะกรณท-บคคลดงกลาวไดจองซ &อหนวยลงทนในชวงเวลาทาการเสนอขายตามวธการเสนอขายและวธการชาระเงนจองซ &อหนวยลงทนตามท-กาหนดสาหรบผจองซ &อพเศษและผจองซ &อประเภทกองทนเทาน &นหากทาการจองซ &อหนวยลงทนตางจากท-กาหนดดงกลาวใหถอเปน “ผจองซ &อท-วไป”

การจดสรรหนวยลงทนแกผจองซ &อท-วไป และผจองซ &อประเภทกองทน

ในการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมใหแกผ จองซ &อท-วไปบรษทจดการจะประชาสมพนธการเสนอขายหนวยลงทนอยางกวางขวางเพ-อใหมการกระจายขอมลเก-ยวกบการเสนอขายหนวยลงทนตอประชาชนอยางแพรหลายในกรณท-มบคคลใดจองซ &อหนวยลงทนในสวนท-เสนอขายหนวยลงทนแกผจองซ &อท-วไปเพ-อนาไปขายตอหรอเปนการซ &อขายหนวยลงทนในบญชบรษทหลกทรพยแบบไมเปดเผยช-อผ ถอหนวยลงทนบรษทจดการจะจดใหมขอกาหนดใหบคคลน &นปฏบตใหเปนไปตามวรรคหน-งและขอ 7.2(1) โดยอนโลม

บรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ &อท-วไปเปนจานวนไมนอยกวารอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดและจะจดสรรใหแกผ จองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทนเปนจานวนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดเวนแตเปนกรณท-ไดรบยกเวนตามขอ 7.2(2)(ข) และ (ค) ท &งน &ภายใตหลกเกณฑและเง-อนไขดงตอไปน &

การจดสรรรอบแรก

(ก) ในกรณท-จานวนหนวยลงทนท-ผจองซ &อท-วไปทกรายจองซ &อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ &อท-วไปทกรายตามจานวนท-จองซ &อ

(ข) ในกรณท-จานวนหนวยลงทนท-ผจองซ &อท-วไปทกรายจองซ &อรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดและจานวนผจองซ &อท-วไปมจานวนมากเปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ &อท-วไปทกรายตามขอ (ก) ขางตนบรษทจดการสงวนสทธท-จะจดสรรหนวยลงทนโดยใชหลก “small lot first” ใหแกผจองซ &อท-วไปโดยในการจดสรรหนวยลงทนโดยวธดงกลาวในรอบแรกจะจดสรรตามจานวนคาจองซ &อข &นต-าของผจองซ &อ โดยใชจานวนคาจองซ &อข &นต-าเปนฐานในการจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ &อท-วไปทกราย และในรอบตอๆไปจะจดสรรหนวยลงทนท-เหลอจากการจดสรรใหแกผ จองซ &อท-วไปขางตนท-ยงไมไดรบการจดสรรครบตามจานวนท-จองซ &อ โดยจะใชคาต-าสดของมลคาจองซ &อคงเหลอท-ยงไมไดรบการจดสรรจากรอบท-แลว เปนฐานในการจดสรรหนวยลงทนในรอบตอไปโดยจะทาการจดสรรหนวยลงทนโดยวนเปนรอบไปเร-อยๆ จนกวาจะครบตามจานวนหนวยลงทนท-เสนอขายและสาหรบการจดสรรในรอบสดทายหากมหนวยลงทนไมเพยงพอตอการจดสรรใหแกผ จองซ &อท-วไปทกราย


บรษทจดการจะพจารณาจดสรรปรากฏโดยวธสมรายช-อโดยคอมพวเตอร (random) และ/หรอ ตามท-บรษทจดการจะเหนสมควร

โดยหากผจองซ &อทาการจองซ &อหนวยลงทนมากกวา 1 รายการบรษทจดการขอสงวนสทธท-จะนามารวมและทาการจดสรรใหเพยงรายการเดยวเทาน &น

ท &งน &

1. ในกรณท-จานวนหนวยลงทนท-ผจองซ &อท-วไปทกรายจองซ &อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 และจานวนหนวยลงทนท-ผจองซ &อประเภทกองทนทกรายจองซ &อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดบรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทนทกรายตามจานวนท-จองซ &อ

2. ในกรณท-จานวนหนวยลงทนท-ผจองซ &อท-วไปทกรายจองซ &อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 แตจานวนหนวยลงทนท-ผจองซ &อประเภทกองทนทกรายจองซ &อรวมกนมจานวนเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดบรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ &อท-วไปทกรายตามจานวนท-จองซ &อและสงวนสทธท-จะจดสรรหนวยลงทนใหแกผ จองซ &อประเภทกองทนตามสดสวนของจานวนท-จองซ &อซ-งเม-อรวมกบจานวนหนวยลงทนท-จองซ &อและจดสรรใหแกผจองซ &อท-วไปจะมจานวนหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

3. ในกรณท-จานวนหนวยลงทนท-ผจองซ &อท-วไปทกรายจองซ &อรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25 และจานวนหนวยลงทนท-ผจองซ &อประเภทกองทนทกรายจองซ &อรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดและจานวนผจองซ &อท-วไปมจานวนมากเปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ &อท-วไปทกรายตามขอ (ก) ขางตนบรษทจดการจะจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ &อท-วไปเปนจานวนรอยละ 25 และผจองซ &อประเภทกองทนตามสดสวนจานวนท-จองซ &อเปนจานวนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดโดยจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ &อท-วไปตามหลกเกณฑและเง-อนไขของขอ (ข)

4. ในกรณท-จานวนหนวยลงทนท-ผจองซ &อท-วไปทกรายจองซ &อรวมกนมจานวนมากกวารอยละ 25 และจานวนหนวยลงทนท-ผจองซ &อประเภทกองทนทกรายจองซ &อรวมกนมจานวนไมเกนรอยละ 25 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดและจานวนผจองซ &อท-วไปมจานวนมากเปนผลใหบรษทจดการไมสามารถจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ &อท-วไปทกรายตามขอ (ก) ขางตนบรษทจดการจะจดสรรใหแกผจองซ &อท-วไปเปนจานวนรอยละ 25 และจะนาหนวยลงทนท-เหลอจากการจองซ &อของผจองซ &อประเภทกองทนซ-งจองซ &อไมถงรอยละ 25 มารวมจดสรรใหแกผจองซ &อท-วไปพรอมกนท &งน &บรษทจดการจะดาเนนการจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซ &อท-วไปตามหลกเกณฑ


และเง-อนไขของขอ (ข) ดงกลาวขางตนโดยจานวนหนวยลงทนท-จดสรรใหแกผจองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทนในสองกรณดงกลาวในยอหนาน &จะมจานวนหนวยลงทนรวมกนไมนอยกวารอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

อยางไรกดในกรณท-มหนวยลงทนเหลอจากการเสนอขายหนวยลงทนจากการจดสรรใหกบผจองซ &อพเศษ และ/หรอเจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนจะลงทนหรอกลมบคคลเดยวกนตามขอ 7.1(3)(ก) ใหบรษทจดการใชดลพนจจดสรรหนวยลงทนท-เหลอใหแกผจองซ &อท-วไปจนครบจานวนกอนจดสรรใหแกผจองซ &อประเภทกองทน(ถาม) หรอจดสรรตามวธการอ-นใดท-บรษทจดการเหนสมควร

ในกรณท-บรษทจดการพจารณาแลวเหนวาเพ-อเปนการรกษาผลประโยชนของกองทนรวมหรอผลประโยชนของผ ถอหนวยลงทนโดยรวมหรอช-อเสยงหรอความรบผดชอบทางกฎหมายของบรษทจดการบรษทจดการสงวนสทธท-จะจดสรรหรอไมจดสรรหนวยลงทนแตบางสวนหรอท &งหมดกไดโดยไมจาเปนตองแจงใหผจองซ &อหนวยลงทนทราบลวงหนา

สทธของผ ถอหนวยลงทนจะเกดข &นหลงจากท-นายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการจดสรรหนวยลงทนของผจองซ &อในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทนแลวเทาน &นโดยบรษทจดการและ/หรอนายทะเบยนหนวยลงทนจะออกและจดสงใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน(ถาม)หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม)ใหแกผจองซ &อหนวยลงทนโดยทางไปรษณยภายใน 15 วนทาการนบแตวนท-ผ ถอหนวยไดรบจดสรรหนวยลงทน และ/หรอดาเนนการอ-นใดตามความประสงคของลกคาท-ระบในคาขอเปดบญชและ/หรอใบจองซ &อแลวแตกรณ หรอบรษทจดการขอสงวนสทธในการเปล-ยนแปลง เพ-มเตม แกไข รปแบบ ระยะเวลาและ/หรอเน &อหาของเอกสารการรบรองสทธตามท-บรษทจดการกาหนด โดยไมตองแจงใหผจองซ &อหนวยลงทนทราบลวงหนา

7.2 ขอจากดการจดสรรหนวยลงทน

ขอจากดในการจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใด จะเปนไปตามท-สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด ท &งน & ในกรณท-สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรอหนวยงานอ-นใดท-มอานาจตามกฎหมาย ไดแกไขเปล-ยนแปลง เพ-มเตม ประกาศ กาหนด ส-งการ เหนชอบ และ/หรอผอนผนเปนอยางอ-นบรษทจดการขอสงวนสทธท-จะดาเนนการใหเปนไปตามน &น โดยไมตองแจงใหผจองซ &อหนวยลงทนทราบลวงหนา

(1) ในการเสนอขายหนวยลงทนตอผจองซ &อท-วไป บรษทจดการจะปฏบตดงน &


1.1 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกนใดเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด เวนแตเปนกรณดงตอไปน &

1.1.1 เปนการจดสรรหนวยลงทนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดใหแกบคคลใดบคคลหน-งดงตอไปน &

(ก) กองทนบาเหนจบานาญขาราชการ กองทนประกนสงคม กองทนสารองเล &ยงชพ หรอกองทนรวมเพ-อผลงทนท-วไป

(ข) นตบคคลท-จดต &งข &นตามกฎหมายไทยซ-งไมอยภายใตบงคบตองเสยภาษเงนไดนตบคคลเชน ธนาคารออมสน ตลาดหลกทรพยมลนธ หรอวด เปนตน

(ค) บคคลอ-นใดท-ไดรบการผอนผนจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.เม-อมเหตจาเปนและสมควร

1.1.2 เปนการจดสรรหนวยลงทนใหแกบรษทจดจาหนายหนวยลงทนซ-งรบหนวยลงทนไวตามสญญารบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน โดยบรษทจดจาหนายหนวยลงทนจะถอหนวยลงทนท-รบไวในสวนท-เกน 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดไมเกน 1 ปนบแตวนท-นายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกขอมลการจดสรรหนวยลงทนของผจองซ &อในสมดทะเบยนผ ถอหนวยลงทน

1.2 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหแกเจาของ ผใหเชา ผ โอนสทธการเชา และผ ใหสทธในอสงหารมทรพย ท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว รวมกนเกนกวา 1 ใน 3 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด

1.3 บรษทจดการจะไมจดสรรหนวยลงทนใหกบผลงทนตางดาวเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด หากเปนการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมท-มการลงทนในอสงหารมทรพยในลกษณะดงตอไปน &

(ก) มการลงทนเพ-อใหไดมาซ-งสทธในท-ดนตามประมวลกฎหมายท-ดน หรอ

(ข) มการลงทนเพ-อใหไดมาซ-งกรรมสทธVในอาคารชด ท &งน & เม-อคานวณพ &นท-หองชดท-กองทนรวมจะลงทนรวมกบพ &นท-หองชดท-ถอกรรมสทธVโดยผลงทนตางดาวในอาคารเดยวกนอยกอนแลวคดเปนสดสวนเกนรอยละ 49 ของพ &นท-หองชดท &งหมดในอาคารชดน &น


ในการน & บรษทจดการจะแตงต &งนายทะเบยนหนวยลงทนเพ-อทาหนาท-ควบคมการถอหนวยลงทนของผลงทนตางดาว ณ ขณะใดขณะหน-ง ภายหลงจากการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมคร &งแรกใหเปนไปตามหลกเกณฑท-กาหนดขางตนท &งน & ข &นตอนการโอนหนวยลงทนของผ ลงทนตางดาวจะมข &นตอนมากกวาผลงทนไทย ซ-งบรษทจดการจะแจงใหผ ถอหนวยลงทนท-เปนผลงทนตางดาวทราบทกราย รวมท &งดาเนนการใหมการปฏเสธการโอนหนวยลงทนท-จะเปนผลทาใหกองทนรวมมผ ถอหนวยลงทนท-เปนผลงทนตางดาวถอหนวยลงทนเกนกวาอตราท-กาหนดดวย

นอกจากน & บรษทจดการจะแจงหลกเกณฑ เร-อง หามมใหมการจดสรรหนวยลงทนใหกบผลงทนตางดาวเกนรอยละ 49 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมดใหแกนายหนาคาหลกทรพยทราบกอนมการนาหนวยลงทนของกองทนรวมจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเพ-อใหนายหนาคาหลกทรพยปฏบตใหเปนไปตามหลกเกณฑ และจะดาเนนการใหการเสนอขายหนวยลงทนของกองทนรวมเปนไปตามหลกเกณฑในเร-องดงกลาว

(2) ในการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหกบผจองซ &อพเศษ หรอเจาของผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกน บรษทจดการจะปฏบตดงตอไปน &

(ก) เสนอขายและจดสรรหนวยลงทนใหแกบคคลดงกลาวรวมกนไมเกนรอยละ 50 ของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด ตามท-ไดมการระบช-อหรอลกษณะของผ ท-จะไดรบการจดสรรหนวยลงทนกรณดงกลาวไวอยางชดเจนในโครงการและหนงสอช &ชวนสวนสรปขอมลสาคญเวนแตเปนกรณเขาขอยกเวนตาม (ข) และ (ค)

(ข) ในกรณท-ผ จองซ &อพเศษไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลว บรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ &อท-วไปใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนท-เหลอจากการจองซ &อของผจองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทน

(ค) ในกรณท-เจาของ ผ ใหเชา ผ โอนสทธการเชา หรอผ ใหสทธในอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทน หรอกลมบคคลเดยวกนของบคคลดงกลาว ไดรบการจดสรรหนวยลงทนตาม (ก) แลวบรษทจดการจะเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผจองซ &อท-วไปและผจองซ &อประเภทกองทนใหแกบคคลดงกลาวอกไมได เวนแตเปนการเสนอขายและจดสรรหนวยลงทนในสวนของผ จองซ &อท-วไปท-เหลอจากการจองซ &อของผ จองซ &อท-วไปและผ จองซ &อประเภทกองทน และผจองซ &อพเศษตาม (ข)


ในกรณท-อสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะลงทนเปนสทธเกบกนหรอสทธเหนอพ &นดน บรษทจดการจะนาหลกเกณฑการจดสรรหนวยลงทนตามวรรคหน-งมาใชบงคบกบเจาของท-ดนหรอทรพยสนท-เก-ยวกบสทธดงกลาวดวย

8. การออกและสงมอบเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน

8.1 รปแบบของเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน

บรษทจดการจะดาเนนการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนตามท-ผจองซ &อไดระบในเอกสารการจองซ &อวาจะเลอกรบเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนแบบใดแบบหน-งดงตอไปน &

1. ใบหนวยลงทน

2. ระบบไรใบหนวยลงทน (Scripless)

3. หนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน(ถาม)

4. สมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม)

8.2 เง-อนไขการออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) และระยะเวลาการสงมอบ

นายทะเบยนหนวยลงทนจะจดแจงช-อผจองซ &อหนวยลงทนท-ไดรบการจดสรรหนวยลงทนเปนผ ถอหนวยลงทนในทะเบยนผ ถอหนวยลงทน ท &งน & ขอมลของผ ถอหนวยลงทนท-ปรากฏในทะเบยนผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมใหถอเปนหลกฐานท-ถกตองเก-ยวกบสทธในหนวยลงทนของกองทนรวม

กรณใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน(ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน(ถาม)

นายทะเบยนหนวยลงทนจะสงมอบใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) ท-มรายการตามท-คณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนดใหแกผ จองซ &อท-แสดงความจานงขอรบใบหนวยลงทนภายในเวลา 30 วนนบต &งแตวนถดจากวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

ในกรณท-มการเพ-มเงนทนของกองทนรวม นายทะเบยนหนวยลงทนจะสงมอบใบหนวยลงทน หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) ท-มรายการตามหลกเกณฑท-คณะกรรมการ ก.ล.ต. ประกาศกาหนด ใหแกผ ถอหนวยลงทนท-แสดงความจานงขอรบใบหนวยลงทนภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนเพ-มเงนทนกบสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.


ในกรณท-มการลดเงนทนของกองทนรวม นายทะเบยนหนวยลงทนจะดาเนนการบนทกการลดมลคาท-ตราไวของหนวยลงทนในระบบทะเบยน โดยผ ถอหนวยลงทนไมตองสงคนใบหนวยลงทนหรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) ตอนายทะเบยนหนวยลงทน

ท &งน & นายทะเบยนหนวยลงทนสงวนสทธในการคดคาธรรมเนยมในการออกใบหนวยลงทนหรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม) ตามท-กาหนดไวในโครงการ

ท &งน & ผ ถอหนวยสามารถขอเปล-ยนแปลงประเภทเอกสารสทธไดตามความประสงค เพ-อเปนหลกฐานการยนยนการถอหนวย การทารายการซ &อหรอขายคน หรอโอนหนวยลงทนของผจองซ &อหรอผ ถอหนวยลงทน เชน ใบหนวยลงทน และ/หรอหนงสอรบรองสทธในหนวยลงทน (ถาม) และ/หรอสมดบญชแสดงสทธในหนวยลงทน (ถาม)

อยางไรกตาม บรษทจดการขอสงวนสทธในการปรบเปล-ยนแกไข หรอเพ-มเตมสาหรบรปแบบหรอเง-อนไขของเอกสทธดงกลาวขางตน โดยบรษทจดการจะดาเนนการภายใตขอบเขตตามท-คณะกรรมการ ก.ล.ต. สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และคณะกรรมการกากบตลาดทนประกาศกาหนด

กรณระบบไรใบหนวยลงทน

ในกรณท-นายทะเบยนหนวยลงทนไดบนทกช-อผจองซ &อหนวยลงทนในทะเบยนผ ถอหนวยลงทนแลว นายทะเบยนอาจพจารณาออกเอกสารแสดงสทธในหนวยลงทนรปแบบใดรปแบบหน-งใหกบผ จองซ &อหนวยลงทนเพ-อเปนหลกฐานการยนยนการถอหนวยลงทน อยางไรกตามผ จองซ &อหนวยลงทนจะไมสามารถทารายการขายหนวยลงทนผานตลาดหลกทรพย เวนแตผ ถอหนวยลงทนไดดาเนนการแจงความประสงคใหนายทะเบยนดาเนนการโอนหนวยลงทนไปเขาบญชซ &อขายหลกทรพยของผจองซ &อหนวยลงทน ซ-งเปดไวกบบรษทนายหนาซ &อขายหลกทรพยเปนการลวงหนาหรอตามท-ผ จองซ &อแจงไวในใบจองซ &อหนวยลงทน ท &งน & ตามหลกเกณฑ และเง-อนไขท-บรษทจดการกาหนด

และในกรณท-ผจองซ &อหนวยลงทนไดแจงความประสงคใหนายทะเบยนดาเนนการโอนหนวยลงทนไปเขาบญชซ &อขายหลกทรพยของผจองซ &อหนวยลงทน เพ-อการซ &อขายหลกทรพยผานตลาดหลกทรพย นายทะเบยนหนวยลงทนจะนาหนวยลงทนฝากเขาบญชหลกทรพยของผจองซ &อผานนายหนาซ &อขายหลกทรพย (Broker) หรอนาหนวยลงทนฝากเขาบญชหลกทรพยของบคคลท-ไดรบการแตงต &งจากบรษทจดการเพ-อผจองซ &อน &นท-มอยกบบรษทสมาชกของบรษท ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) จากด ตามท-ผ จองซ &อแจงไวในใบจองซ &อหนวยลงทนหนวยลงทน และระยะเวลาการสงมอบได โดยไมถอวาเปนการแกไขโครงการจดการกองทนรวมและไมถอวาเปนการดาเนนการท-ผดไปจากรายละเอยดโครงการเดม


9. ชองทางท� ผลงทนสามารถทราบขอมลเก�ยวกบมลคาหนวยลงทน

สาหรบราคาซ Aอขายหนวยลงทน ผลงทนสามารถตรวจสอบราคาซ &อขายหนวยลงทนไดจาก Website ของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย: www.set.or.th สาหรบมลคาหนวยลงทน และมลคาทรพยสนสทธ ผ ถอหนวยลงทนสามารถตดตามไดจาก Website ของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย: www.set.or.thและWebsite ของบรษทจดการ:www.scbam.com

10. ชองทางและวธการรองเรยน

ผลงทนสามารถรองเรยนไดโดยตดตอบรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากดฝายลกคาสมพนธ โทร. 0-2777-7777 กด 0 กด 6 หรอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. (Help Center) โทร.0-2263-6000

11. การจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย

ภายหลงจากบรษทจดการไดดาเนนการจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวมตอสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เรยบรอยแลว บรษทจดการจะดาเนนการย-นคาขอตอตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เพ-อขอใหพจารณารบหนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยน ภายใน 30 วนนบแตวนจดทะเบยนกองทรพยสนเปนกองทนรวม

เม-อนาหนวยลงทนไปจดทะเบยนเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเรยบรอยแลว ผ ถอหนวยลงทนจะสามารถทาการซ &อ /ขายหนวยลงทนผานระบบ “การซ &อ/ขายหนวยลงทนจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย” ได โดยปฏบตตามกฎ ระเบยบ และวธปฏบตของตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย


12. ผดแลผลประโยชน

ช-อ : ธนาคารกสกรไทย จากด (มหาชน)

ท-อย : เลขท- 1 ซอยกสกรไทย ถนนราษฎรบรณะ แขวงราษฎรบรณะ เขตราษฎรบรณะ กรงเทพมหานคร 10140

โทรศพท : 0-2470-3201

โทรสาร : 0-2470-1996-7

หรอบคคลอ-นท-มหนาท- คณสมบตและไมมลกษณะตองหามตามประกาศสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. วาดวยคณสมบตของผดแลผลประโยชนของกองทนรวมอสงหารมทรพย โดยบรษทจดการจะขอความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการก.ล.ต. ตอไป

13. บรษทประเมนคาทรพยสน

ช-อ : บรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด

ท-อย : 71 อาคารเอส.เค. ช &นท- 10 ถนนกรงธนบรแขวงคลองตนไทร เขตคลองสาน

แขวงคลองตนไทร เขตคลองสานกรงเทพฯ 10600

โทรศพท : 0-2440-0306-7

โทรสาร : 0-2440-0308-9

ช-อ : บรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด

ท-อย : 138 ซอยรชดาภเษก 20 ถนนรชดาภเษก

แขวงสามเสนนอก เขตหวยขวางกรงเทพฯ 10320

โทรศพท : 0-2275-4157-8

โทรสาร : 0-2275-4159

ในการประเมนคาทรพยสนท-กองทนรวมจะลงทน บรษทจดการไดทาการแตงต &งบรษทประเมนคาทรพยสน ซ-งเปนบรษทประเมนคาทรพยสนท-อยในบญชรายช-อท-ไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. จานวน 2 ราย เพ-อทาการประเมนคาทรพยสนท-กองทนจะลงทน


อน-ง บรษทจดการจะแตงต &งบรษทประเมนคาทรพยสนท-อยในบญชรายช-อท-ไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เพ-อทาหนาท-เปนผประเมนคาหรอทาการสอบทานการประเมนคาทรพยสนของกองทนรวมในคร &งตอไป โดยบรษทจดการจะไมแตงต &งบรษทประเมนคาทรพยสนรายใดรายหน-งใหทาการประเมนคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพยเดยวกน ตดตอกนเกน 2 คร &ง

14. ขอมลผบรหารอสงหารมทรพย

ช-อ : บรษท พลส พรอพเพอรต A จากด

ท-อย : 163 อาคารรชตภาคยช &น 10 ถนนสขมวท 21 (อโศก)

แขวงคลองเตยเหนอเขตวฒนากรงเทพฯ 10110

โทรศพท : 0-2688-7555

โทรสาร : 0-2611-6633

15. ท�ปรกษาทางการเงนและผรบประกนการจาหนายหนวยลงทน

ช-อ : ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน)

ท-อย : หนวยงานวาณชธนกจ (Investment Banking) ช &น 9โซน B สานกงานใหญ เลขท- 9 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร เขตจตจกร กรงเทพมหานคร 10900

โทรศพท : 0-2544-6679

โทรสาร : 0-2544-2185

ผจดจาหนายหนวยลงทน (ถาม)

บรษทจดการอาจแตงต &งผจดจาหนายซ-งเปนนตบคคลท-ไดรบใบอนญาตใหประกอบธรกจหลกทรพยประเภทการจดจาหนายหลกทรพยเพ-อทาหนาท-เปนผจดจาหนายหนวยลงทนของกองทนรวมเพ-มเตมในภายหลง โดยบรษทจดการจะแจงการแตงต &งใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบและจะตดประกาศไว ณ ท-เปดเผยของบรษทจดการและผจดการการจดจาหนายและรบประกนการจาหนายหนวยลงทน


ผสนบสนนการขายหนวยลงทน (ถาม)

บรษทจดการอาจแตงต &งผ สนบสนนการขายหนวยลงทนเพ-มเตมในภายหลง ซ- งเปนบคคลธรรมดาหรอ นตบคคลท-สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.ไดใหความเหนชอบเพ-อทาหนาท- เปนผ สนบสนนการขายของ กองทนรวม และบรษทจดการจะแจงการแตงต &งใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบและจะตดประกาศไว ณ ท-เปดเผยของบรษทจดการและผจดการการจดจาหนายและรบประกนการจาหนายหนวยลงทน

16. นายทะเบยนหนวยลงทน

ช-อ : ธนาคารไทยพาณชย จากด (มหาชน)

ท-อย : ธนาคาร ไทยพาณชย (สาขาชดลม)

สายงานปฏบตการธรกรรมการเงนและหลกทรพย

ทมบรการทะเบยนหลกทรพย 1 อาคาร 2 ช &น 3 เลขท- 1060ถนน

เพชรบรตดใหมแขวงมกกะสนเขตราชเทวกรงเทพฯ 10400

โทรศพท : 0-2256-2323-8

โทรสาร : 0-2256-2405-6

หรอบคคลอ-นท-ไดรบอนญาตใหบรการเปนนายทะเบยนหลกทรพยจากคณะกรรมการ ก.ล.ต. โดยบรษทจดการจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ

17. ผสอบบญช

ช-อ : บรษท สานกงาน เอนสท แอนด ยง จากด

ท-อย : ช &น 33 อาคารเลครชดา เลขท- 193/136 ถนนรชดาภเษก แขวงคลองเตย

เขตคลองเตย กรงเทพมหานคร 10110

โทรศพท : 0-2264-7777

โทรสาร : 0-2264-0789-90 หรอบคคลอ-นท-ไดรบความเหนชอบตามประกาศวาดวยการใหความเหนชอบผสอบบญช เพ-อเปนผสอบบญชของกองทนรวม และท-ไดมการแกไขเพ-มเตม รวมท &งกฎหมายหลกทรพยและ/หรอกฎหมายอ-นใดท-เก-ยวของโดยบรษทจดการจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ทราบ


ความเส�ยงจากการลงทนในกองทนรวม

การลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมท-เสนอขายในคร &งน &มความเส-ยง ผลงทนควรพจารณารายละเอยดโครงการฉบบน &อยางรอบคอบ โดยเฉพาะอยางย-งปจจยความเส-ยงดงรายละเอยดขางทายน & กอนตดสนใจในการซ &อหนวยลงทนของกองทนรวม

ขอความดงตอไปน &แสดงถงปจจยความเส-ยงท-มนยสาคญบางประการอนอาจมผลกระทบตอกองทนรวมหรอราคาหนวยลงทนของกองทนรวม อยางไรกตาม นอกจากปจจยความเส-ยงท-ปรากฏในรายละเอยดโครงการฉบบน &แลว อาจมปจจยความเส-ยงอ-นๆ ซ-งกองทนรวมไมอาจทราบไดในขณะน & หรอปจจยความเส-ยงท-กองทนรวมพจารณาในขณะน &แลวเหนวาไมเปนสาระสาคญ แตความเส-ยงดงกลาวอาจเปล-ยนเปนปจจยความเส-ยงท-มความสาคญตอไปในอนาคต ท &งน & ปจจยความเส-ยงท-ปรากฏในรายละเอยดโครงการฉบบน &และปจจยความเส-ยงท-อาจมข &นในอนาคตอาจมผลกระทบอยางมนยสาคญตอธรกจ ผลการดาเนนงาน และสถานะทางการเงนของกองทนรวม

คาอธบายเก-ยวกบแนวทางการบรหารเพ-อลดความเส-ยง มาตรการรองรบความเส-ยง และ/หรอความสามารถของกองทนรวมในการลดปจจยความเส-ยงขอใดขอหน-งไมถอเปนคารบรองของกองทนรวมวากองทนรวมจะดาเนนมาตรการรองรบความเส-ยงตามท-กาหนดไวไดท &งหมดหรอบางสวน และไมถอเปนขอยนยนวาความเส-ยงตางๆ ตามท-ระบในรายละเอยดโครงการฉบบน &จะลดลงหรอถกทาใหหมดไป ท &งน & เน-องจากความสาเรจ และ/หรอความสามารถในการลดความเส-ยงยงข &นอยกบปจจยหลายประการท-อยนอกเหนอจากการควบคมของกองทน

ขอความในลกษณะท-เปนการคาดการณในอนาคต (Forward-Looking Statements) ท-ปรากฏในรายละเอยดโครงการฉบบน & เชนการใชถอยคาวา “เช-อวา” “คาดหมายวา” “คาดการณวา” “มแผนจะ” “ต &งใจ” “ประมาณ” และคาอ-นท-แสดงถงโอกาส และ/หรอความนาจะเปน เปนตน หรอประมาณการทางการเงน โครงการในอนาคต การคาดการณเก-ยวกบผลประกอบการธรกจ แผนการขยายธรกจ การเปล-ยนแปลงของกฎหมายท-เก-ยวของในการประกอบธรกจของกองทนรวม นโยบายของรฐ และอ-นๆ ท-เปนการคาดการณถงเหตการณในอนาคต เปนเพยงความเหนของกองทนรวมในปจจบน และมไดเปนการรบรองผลประกอบการหรอเหตการณในอนาคตดงกลาว นอกจากน & ผลการดาเนนงานท-เกดข &นจรงกบการคาดการณหรอคาดคะเนอาจมความแตกตางอยางมนยสาคญ

ขอมลในสวนน &ท-อางถงหรอเก-ยวของกบรฐบาลหรอเศรษฐกจในภาพรวมของประเทศเปนขอมลท-ไดมาจากขอมลท-มการเปดเผยหรอคดยอจากส-งพมพของรฐบาลหรอจากแหลงขอมลอ-นๆ โดยท-กองทนรวมมไดทาการตรวจสอบหรอรบรองความถกตองของขอมลดงกลาวแตประการใด

เน-องจากผลตอบแทนในการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมเปนผลตอบแทนในระยะยาว ผลงทนจงไมควรคาดหวงท-จะไดรบผลตอบแทนในระยะส &น นอกจากน &น ราคาเสนอขายของหนวยลงทนกบมลคาของหนวยลงทนในอนาคตอาจลดต-าลงหรอสงข &น ผ ลงทนอาจไมไดรบคนตนทนในการลงทน ดงน &น ผ ท-ประสงคจะซ &อหนวยลงทนจงควรปรกษาผประกอบวชาชพและขอคาปรกษาเก-ยวกบการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมกอนตดสนใจลงทนในหนวยลงทน


(ก) ความเส�ยงท�เกดจากการดาเนนงานของกองทนรวม

1) ความเส�ยงจากการท� ผเชาพ Aนท�ในทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรกไมใหความยนยอมในการเปล�ยนตวผใหเชาจากเจาของทรพยสนเดมเปนกองทนรวม หรอไมตออายสญญาเชาพ Aนท�และสญญาบรการ

กอนการลงทนของกองทนรวม ปภานน ในฐานะเจาของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกใหเชาพ &นท-แกผ เชาพ &นท-รายยอยในโครงการอาคารสรภญโญตามสญญาเชาพ &นท-และสญญาบรการ เม-อกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกแลว กองทนรวมจะจดหาผลประโยชนโดยการใหผ เชาพ &นท-เชาพ &นท-จากกองทนรวมโดยตรงแทน ปภานน ดงน &น ผ เชาพ &นท-ในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกตองยนยอมเปล-ยนคสญญาเชาพ &นท-และสญญาบรการจากเจาของพ &นท-เดมเปนกองทนรวม และชาระคาเชาพ &นท-และคาบรการใหแกกองทนรวมในฐานะผใหเชา ท &งน & หากผ เชาพ &นท-รายใดไมยนยอมเขาเปนคสญญาเชาพ &นท-และสญญาบรการโดยตรงกบกองทนรวมและไมชาระคาเชาใหแกกองทนรวม กองทนรวมอาจมความเส-ยงในสวนของการไมไดรบคาเชาและคาบรการ ซ-งอาจสงผลกระทบโดยตรงตอรายไดของกองทนรวม และสงผลโดยตรงตอความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

อยางไรกด ในการเขาลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกน & กองทนรวมโดยผบรหารอสงหารมทรพยจะดาเนนการแจงและอธบายถงรายละเอยดท-เก-ยวของกบกองทนรวมใหผ เชาพ &นท-ไดทราบ เพ-อประสานงานในการใหความยนยอมในการเปล-ยนคสญญาเชาพ &นท-และสญญาบรการจากเจาของพ &นท-เดมเปนกองทนรวม และเน-องจากขอสญญาอ-นๆ ในสญญาเชา พ &นท-กบผ เชารายยอย รวมถงผ ใ หบ รการสาธารณปโภคและผ บ รหารอสงหารมทรพยไมไดเปล-ยนแปลงจากเดม กลาวคอ บรษท พลส พรอพเพอรต & จากด ยงทาหนาท-เปนผบรหารอสงหารมทรพยและใหบรการสาธารณปโภคอย การปฏเสธท-จะใหความยนยอมดงกลาวจงมโอกาสเกดข &นไดนอย

นอกจากน & สญญาเชาทรพยสนท-จะเขาทาระหวางเจาของทรพยสนกบกองทนรวม ยงกาหนดไววาหากผ เชาไมตกลงยนยอมในการเปล-ยนตวผใหเชา เจาของทรพยสนในฐานะผ ใหเชาเดมจะยงคงเปนผใหเชากบผ เชารายน &นๆ ตอไปจนกวาสญญาจะส &นสดลง ท &งน & ผลประโยชนใดๆ ซ-งรวมถงเงนประกนการเชาจากผ เชาอนเปนผลประโยชนท-กองทนรวมควรจะไดรบ ซ-งเจาของทรพยสนไดรบจากผ เชาดงกลาว เจาของทรพยสนจะดาเนนการสงมอบผลประโยชนดงกลาวใหแกกองทนรวมภายใน 15 วนนบจากวนท-เจาของทรพยสนไดรบผลประโยชนน &น อกท &ง กองทนรวมยงกาหนดใหเจาของทรพยสนตองดาเนนการตางๆ ตามท-จาเปนเพ-อรกษาสทธและผลประโยชนของกองทนรวมตามสญญาเชา


2) ความเส� ยงจากฐานะทางการเงนของผรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท�กองทนรวมจะเขาลงทนครAงแรก

แมวากองทนรวมจะไดรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ตลอดระยะเวลา 1 ปแรกของการลงทนตามรายละเอยดท-เปดเผยในขอ7. รายไดท-กองทนรวมน &จะไดรบมการประกนหรอไม อยางไร และผ รบประกนรายไดมฐานะทางการเงน ความสามารถท-จะปฏบตตามขอตกลง และมความสมพนธกบผ เชาอสงหารมทรพยท-กองทนรวมลงทน (ถาม) อยางไรแสนสรซ-งเปนผ รบประกนมไดจดใหมหนงสอค &าประกนของธนาคารพาณชยหรอการรบประกนในลกษณะอ-นท-เทยบเทาซ-งครอบคลมตามจานวนและระยะเวลาท-ผ รบประกนไดรบประกนไว ดงน &น กองทนรวมอาจมความเส-ยงในกรณท-แสนสรประสบปญหาทางการเงนและไมสามารถใหการสนบสนนทางดานการเงนตามท-ไดรบประกนไวใหแกกองทนรวมได

อยางไรกตาม บรษทจดการไดวเคราะหงบการเงนของแสนสร (รายละเอยดตามภาคผนวก 3สรปฐานะการเงนและความสามารถในการรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมลงทนของบรษท แสนสร จากด (มหาชน)) และมความเหนวาผ รบประกนจากการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกมฐานะทางการเงนท-ม-นคงพอท-จะปฏบตตามการรบประกนได

3) ความเส�ยงของผลประกอบการของกองทนรวมข Aนอยกบความสามารถของผบรหารอสงหารมทรพย

กองทนรวมจะแตงต &งใหพลส พรอพเพอรต &เปนผบรหารอสงหารมทรพยของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก โดยพลส พรอพเพอรต &จะมหนาท-ตางๆ เก-ยวกบการบรหารจดการทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกตามท-กองทนรวมจะมอบหมายให รวมถงการรวมกาหนดนโยบายการจดการผลประโยชนและการประกอบธรกจของทรพยสนดงกลาว อาทเชน การหาผ เชาพ &นท-สานกงานรายใหมหรอการตอสญญาเชาพ &นท-และสญญาบรการกบผ เชาพ &นท-ปจจบน การโฆษณา ประชาสมพนธ และสงเสรมการขายการบารงรกษาหรอพฒนาทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกใหอยในสภาพท-ดและเหมาะแกการจดหาผลประโยชน โดยการบรหารดงกลาวจะสงผลโดยตรงตอผลประกอบการของกองทนรวม

อยางไรกตาม หากพลส พรอพเพอรต &ไมสามารถปฏบตหนาท-ผ บรหารอสงหารมทรพยไดเน-องจากเหตผลใดเหตผลหน-งแมวากองทนรวมไดกาหนดอตราคาตอบแทนผ บรหารอสงหารมทรพยไวเพยงพอและนาสนใจ กองทนรวมอาจไมสามารถแตงต &งบคคลอ-นเพ-อทาหนาท-บรหารทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกไดดเทยบเทากบการบรหารจดการ


ของ พลส พรอพเพอรต &ซ-งอาจจะสงผลกระทบทางลบอยางมนยสาคญตอผลประกอบการ ฐานะการเงนและความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม

4) ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมและผบรหารอสงหารมทรพยอาจกอใหเกดผลกระทบตอการดาเนนการของกองทนรวม

แมวาบรษทจดการจะไดกาหนดบทบาทและขอบเขตการปฏบตหนาท-ของพลส พรอพเพอรต &ในฐานะผ บรหารอสงหารมทรพยในการจดการทรพยสนท-กองทนรวมจะลงทนอยางระมดระวง ความขดแยงทางผลประโยชนระหวางกองทนรวมกบพลส พรอพเพอรต &ในฐานะผบรหารอสงหารมทรพยยงอาจเกดข &นได เน-องจากพลส พรอพเพอรต &ยงคงทาหนาท-ในการบรหารจดการอสงหารมทรพยประเภทอาคารสานกงานแหงอ-นๆ นอกเหนอจากโครงการอาคารสรภญโญ ตามท-เปดเผยในขอ 21

อยางไรกตาม ดวยความตองการของผ เชาพ &นท-สานกงานท-แตกตางกนในการเลอกสถานท-เชาเพ-อเปนสานกงาน เชน สถานท-ต &ง ส-งอานวยความสะดวก งบประมาณ ความสะดวกในการเดนทาง และความสะดวกในการตดตอทางธรกจ เปนตน ผ เชาพ &นท-จงเปนผ กาหนดวาจะทาการเชาอาคารสานกงานแหงใด นอกจากน & ทางกองทนรวมไดวาจางพลส พรอพเพอรต &ใหบรหารทรพยสนท-กองทนรวมจะลงทนคร &งแรกผานโครงสรางสญญาท-จะสรางแรงจงใจให พลส พรอพเพอรต &สรางผลกาไรใหแกกองทนรวมอยางตอเน-อง ซ-งชวยลดความเส-ยงท-เกดจากความขดแยงทางผลประโยชนดงกลาวได

อยางไรกด ในปจจบน พลส พรอพเพอรต &ทาหนาท-ดแลโครงการอาคารสานกงานหลายโครงการ แตเปนเพยงการทาหนาท-ในฐานะผดแลอาคาร (Building manager) โดยมไดมหนาท-ในการจดหาผ เชา ยกเวนโครงการอาคารสรภญโญ

ท &งน & บรษทจดการไดกาหนดแนวทางในการพจารณาผลการปฏบตงานของผ บรหารอสงหารมทรพยซ-งมรายละเอยดในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 20 ขอมลผบรหารอสงหารมทรพย ซ-งผจดการกองทนสามารถเปล-ยนผบรหารอสงหารมทรพยไดในกรณดงตอไปน &

� กรณท-ผลการดาเนนงานประจาปของอสงหารมทรพยท-กองทนรวมลงทนต-ากวางบประมาณท-ระบในแผนการดาเนนงานประจาปท-ผบรหารอสงหารมทรพยไดเสนอและไดรบอนมตจากกองทนรวมเปนระยะเวลาตดตอกนเกนกวา 2 ปงบประมาณ (Fiscal Year) หรอ

� กรณท-อตราการปลอยเชาเฉล-ย (Occupancy Rate) ณ ส &นป สาหรบอสงหารมทรพยท-กองทนรวมลงทนลดลงต-ากวารอยละ 80 เปนระยะเวลาตอเน-องกนเกนกวา 2 ป


ท &งน & เง-อนไขดงกลาวจะไดรบการยกเวนในกรณท-ปงบประมาณใดมการซอมแซม ปรบปรง หรอเปล-ยนแปลงอสงหารมทรพยคร &งใหญ (Major Renovation) หรอเปนผลมาจากเหตสดวสย และ/หรอ ผลกระทบจากสภาวะทางเศรษฐกจ

5) ความเส�ยงจากการประกนภย

การประกอบธรกจของกองทนรวมมความเส-ยงดานการดาเนนการและการใชประโยชนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก เน-องจากแมวากองทนรวมจะจดใหมการประกนภยในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกอยางเพยงพอและเหมาะสมซ-งจะเปนไปตามขอกาหนดของกฎหมายท-เก-ยวของแลวกตาม แตกองทนรวมอาจไมสามารถจดทาประกนภยท-คมครองความเส-ยงบางประเภทท-อาจเกดข &นได หรอแมวากองทนรวมสามารถจดหาประกนภยได แตอตราเบ &ยประกนอาจไมคมกบผลประโยชนทางเศรษฐกจท-กองทนรวมอาจไดรบเชน ความสญเสยจากสงคราม หรอการกอการราย เปนตน หรอกองทนรวมอาจไมสามารถใชสทธเรยกรองตามท-ระบในกรมธรรมประกนภยท-เก-ยวของไดไมวาท &งหมดหรอบางสวน หรออาจเกดความลาชาในการชดเชยความเสยหายตามกรมธรรมประกนภยดงกลาวไดโดยท-ไมใชความผดของกองทนรวม ดงน &น กองทนรวมอาจมความเส-ยงจากความสญเสยทางการเงนเม-อเกดเหตการณรายแรงท-กองทนรวมอาจไมไดรบการชดเชยความเสยหายอยางเพยงพอ หรอไมสามารถจดใหมการประกนภยประเภทดงกลาวได ซ-งอาจสงผลกระทบโดยตรงตอผลตอบแทนท-ผ ถอหนวยลงทนคาดวาจะไดรบ

อยางไรกตาม บรษทจดการจะดาเนนการใหกองทนรวมเปนผ รบผลประโยชนภายใตการประกนภยท-มอยเดมของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก เพ-อใหกองทนรวมไดรบการประกนภยทรพยสนสาหรบความเส-ยงทกประเภท (Property All Risks Insurance) การประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก (Public Liability Insurance) และการประกนภยธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance) โดยในสวนของการประกนภยทรพยสนสาหรบความเส-ยงทกประเภท กองทนรวมจะเปนผ รบผลประโยชนแตเพยงผ เดยว โดยจะกาหนดวงเงนเอาประกนไมต-ากวามลคาตนทนทดแทน (Replacement Cost) ท-ไมรวมคาท-ดนและฐานราก ซ-งประเมนโดยผประเมนมลคาอสงหารมทรพยในรอบการประเมนลาสดกอนท-จะมการตออายกรมธรรม ซ-งบรษทจดการมความเหนวาการกาหนดวงเงนประกนไมต-ากวามลคาทดแทน (Replacement Cost) ท-ไมรวมคาท-ดนและฐานรากตลอดระยะเวลาการเชาแมวาอายของสญญาเชาจะเหลอนอยลง มความสมเหตสมผล เน-องจากมลคาทดแทนดงกลาวนาจะเพยงพอสาหรบการกอสรางโครงการใหมหากเกดความเสยหายกบโครงการท &งหมด

สาหรบการประกนภยความรบผดตอบคคลภายนอก บคคลท-สามท-ไดรบความเสยหายจะเปนผ รบผลประโยชนโดยจะกาหนดวงเงนประกนตามท-กองทนรวมเหนเหมาะสม ในขณะท-การประกนภยธรกจหยดชะงก (Business Interruption Insurance)กองทนรวมจะกาหนดวงเงน


เอาประกนท-กองทนรวมเหนเหมาะสมและเพยงพอในการชดเชยการสญเสยรายไดของกองทนรวมระหวางการซอมแซมหรอกอสรางใหม โดยกองทนรวมจะเปนผ รบผลประโยชนแตเพยงผ เดยวภายใตกรมธรรมประกนภยธรกจหยดชะงกดงกลาว

6) ความเส�ยงท�อาจเกดข Aนจากการกยมเงน

ในกรณท-กองทนรวมไดดาเนนการใหมการก ยมเงนตามหลกเกณฑท-กาหนดไวในโครงการ กองทนรวมอาจมความเส-ยงท-อาจเกดข &นจากการก ยมเงนดงกลาวได เน-องจากการเปล-ยนแปลงของภาวะเศรษฐกจ อตราดอกเบ &ยและความสามารถในการชาระหน &ของคสญญาท-เก-ยวของซ-งอาจสงผลกระทบตอการดาเนนงานของกองทนรวม ทาใหกองทนรวมมสภาพคลองไมเพยงพอ รวมถงกองทนรวมอาจมความเส-ยงท-จะมความสามารถในการชาระคนเงนตนและดอกเบ &ยลดลง และอาจสงผลกระทบตอความสามารถของกองทนรวมในการจายเงนปนผลใหแกผ ถอหนวยลงทน ท &งน & กองทนรวมจะใชความพยายามในการดาเนนการใดๆ เพ-อลดความเส-ยงดงกลาว เชน การปองกนความเส-ยงจากความผนผวนของอตราดอกเบ &ย หรอการขอขยายระยะเวลาการชาระหน & เปนตน อยางไรกตาม ในการดาเนนการใดๆ ดงกลาว กองทนรวมจะคานงถงขอกาหนดตามกฎหมายท-เก-ยวของ และประโยชนสงสดของผถอหนวยลงทนเปนสาคญ

(ข) ความเส�ยงท�เก�ยวของกบความสามารถในการจดหาผลประโยชนในทรพยสน

1) ความเส�ยงจากความผนผวนทางเศรษฐกจซ�งอาจมผลกระทบตออสงหารมทรพย

ทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนมความเส-ยงจากความผนผวนของระบบเศรษฐกจ และการชะลอตวของระบบเศรษฐกจ ท &งในระดบประเทศและระดบโลก

นอกจากน & ทรพยสนดงกลาวอาจไดรบผลกระทบจากการเปล-ยนแปลงจากปจจยมหภาคอ-นๆ เชน ปจจยทางการเมอง การวางผงเมอง การเปล-ยนแปลงโครงสรางประชากร หรอการโยกยายของชมชน อนอาจสงผลกระทบตอสถานะหรอนโยบายของผ เชา ทาใหอตราการเชาพ &นท-และอตราคาเชาในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกลดลง

2) ความเส�ยงจากการแขงขนท�สงข Aน

ผลประกอบการของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากสภาวะตลาดของอสงหารมทรพย การเพ-มข &นของจานวนผประกอบการในตลาดท-จะสงผลใหอปทานของตลาดเพ-มข &น ทาใหมการแขงขนสงข &น


3) ความเส�ยงจากกรณการถกเวนคนท�ดน

กองทนรวมมความเส-ยงในกรณท-มการเวนคนทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกโดยหนวยงานของรฐซ-งทาใหกองทนรวมไมอาจใชทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกเพ-อประโยชนในการดาเนนธรกจตอไปได

ในกรณท-เกดการเวนคนดงกลาว กองทนรวมอาจไมไดรบคาชดเชยจากการเวนคน หรอไดรบคาชดเชยดงกลาวมากกวาหรอนอยกวามลคาท-กองทนรวมใชในการลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ซ-งอาจสงผลใหผลตอบแทนท-ผ ถอหนวยลงทนจะไดรบจากการลงทนไมเปนไปตามท-ประมาณการไวท &งในสวนของเงนปนผลและเงนคนทนจากการลงทน

อยางไรกด จากการท-บรษทจดการไดตรวจสอบกบหนวยงานราชการตางๆ ท-เก-ยวของ ไดแก สานกงานโยธากรงเทพมหานคร การทางพเศษแหงประเทศไทยและการรถไฟฟาขนสงมวลชนแหงประเทศไทย ในสวนของขอมลเทาท-มอย ณ ปจจบนท-สามารถตรวจสอบไดในเบ &องตน พบวาท-ต &งของทรพยสนของกองทนรวมท-จะเขาลงทนคร &งแรกดงกลาวไมตกอยภายใตเขตเวนคนของเสนทางโครงการรถไฟฟาในอนาคต อยางไรกตาม บรษทจดการไมสามารถประเมนถงโอกาสในการถกเวนคนได เน-องจากการเวนคนท-ดนเปนนโยบายและความจาเปนในการใชพ &นท-ของรฐบาลในเวลาน &น

4) ความเส�ยงจากการท� ผเชารายใหญยายออกจากพ Aนท�ท� เชากอนหรอเม�อครบกาหนดอายสญญาเชา

ภายหลงจากท-กองทนรวมไดลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกแลว กองทนรวมจะใหเชาพ &นท-บางสวนคดเปนพ &นท-ประมาณ 11,813 ตารางเมตร หรอคดเปนรอยละ 64.33 ของพ &นท-ใหเชาท &งหมด (ขอมล ณ วนท- 1 ธนวาคม พ.ศ. 2556) ในทรพยสนดงกลาวแกแสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของท &งน & แสนสรเปนบรษทท-มช-อเสยงและมฐานะการเงนท-ม-นคง ทาใหคาดไดวากองทนรวมจะมรายไดคาเชาและคาบรการท-แนนอนบนพ &นท-เชาดงกลาวตลอดระยะเวลาท-ผ เชารายใหญขางตนยงคงเชาพ &นท- อยางไรกด ภายหลงการเขาลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ ไมไดแสดงเจตจานงอยางชดเจนวาจะเชาพ &นท-ดงกลาวตอไปภายหลงส &นสดสญญา ท &งน & ในกรณท-แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ ไมประสงคท-จะตอสญญาเชาพ &นท- กองทนรวมอาจไมสามารถหาผ เชารายใหมเพ-อเชาพ &นท-ท-วางลง หรอการหาผ เชารายใหมอาจใชระยะเวลานาน หรออตราคาเชาและคาบรการท-ผ เชารายใหมเชาอาจต-ากวาอตราคาเชาท-แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ เชาในปจจบน ซ-งจะสงผลตอผลการดาเนนงานของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก และสงผลตอผลตอบแทนของผ ถอหนวยลงทนของกองทนรวมตามลาดบท &งน & เพ-อลดผลกระทบจากเหตการณดงกลาวท-อาจเกดข &น


แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ ตกลงท-จะเชาพ &นท-ในโครงการอาคารสรภญโญภายหลงการเขาลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก เปนระยะเวลาเร-มตน 3 ป ท-อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 580 บาทตอเดอน 600 บาทตอเดอน และ 620 บาทตอเดอน ในปท- 1 ถงปท- 3 ตามลาดบและตกลงใหคาม-นท-จะเชาพ &นท-ดงกลาวตอไปอกเปนระยะเวลา 2 ป นบต &งแตวนท-ระยะเวลาการเชาเร-มตนส &นสดลง ท-อตราคาเชาและคาบรการรวมตารางเมตรละ 640 บาทตอเดอนและ 650 บาทตอเดอน ในปท- 1 และปท- 2 ตามลาดบ(รายละเอยดปรากฏในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาท-เก-ยวของ สรปสาระสาคญของรางสญญากอต &งสทธและการกระทาการ)

ท &งน & ในกรณท-ผ เชารายใหญดงกลาวยายออกจากพ &นท-ท-เชาในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกหรอไมตออายสญญาเชาพ &นท- และกองทนรวมมความเหนวาเหตการณดงกลาวสงผลกระทบตอผลประกอบการของกองทนรวมอยางมนยสาคญ ดงน &น เพ-อรองรบผลกระทบท-อาจเกดข &น กองทนรวมไดเตรยมการดงน &

• ในระหวางชวงระยะเวลาการตออายสญญาเชา 2 ปน &น หากแสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ ไมประสงคจะตออายสญญาเชา แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ จะตองแจงใหกองทนรวมทราบลวงหนาไมนอยกวา 1 ปกอนส &นสดระยะเวลาการเชาดงกลาวเพ-อใหกองทนรวมมเวลาเพยงพอท-จะสามารถหาผ เชาพ &นท-รายใหมมาเชาพ &นท-แทนไดอยางตอเน-อง และ

• เม-อไดมการแจงใหกองทนรวมทราบถงความประสงคท-จะไมตออายสญญาเชาแลว และกองทนรวมสามารถจดหาผ เชารายใหมท-ประสงคจะเชาพ &นท-ดงกลาวแทนไดแลว แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ ยนยอมท-จะเลกสญญาเชากอนครบกาหนดเพ-อใหกองทนรวมสามารถทาสญญาเชาฉบบใหมกบผ เชารายใหมไดโดยตรง และ

• หากอตราคาเชาและคาบรการของสญญาเชาท-กองทนรวมทากบผ เชารายใหมมอตราท-ต-ากวาอตราท-แสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ เชาอยในขณะน &น แสนสรตกลงท-จะรบประกนสวนตางของอตราคาเชาและคาบรการ ของสญญาเชาท-กองทนรวมทากบแสนสร และ/หรอ บรษทท-มความเก-ยวของ กบของสญญาเชาท-กองทนรวมทากบผ เชารายใหม จนกวาจะครบกาหนดระยะเวลาการตออายสญญาเชา 2 ปดงกลาวน &

อยางไรกตาม หากกองทนรวมไมสามารถจดหาผ เชารายใหมมาเชาพ &นท-ท-วางลงไดท &งหมดภายหลงระยะเวลาการเชาพ &นท-ดงกลาว อาจสงผลกระทบตอการจายเงนปนผลของกองทนรวมอยางมนยสาคญ ซ-งบรษทจดการอาจพจารณานาทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &ง


แรกน &ออกเสนอขาย(ตามรายละเอยดท-ระบไวในหนงสอช &ชวนเสนอขายหนวยลงทนสวนขอมลโครงการ ขอ 5.1.17 เง-อนไขพเศษ) หากบรษทจดการเหนวา สภาพตลาดในชวงเวลาดงกลาวมความเหมาะสม และการขายทรพยสนดงกลาวจะเปนการสรางผลตอบแทนท-ดกวาใหแกผ ถอหนวยลงทน

อน-งทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกเปนกรรมสทธVในท-ดน และอาคารสานกงานใหเชา ซ-งต &งอยในทาเลท-มศกยภาพ โดยต &งอยใกลรถไฟฟาขนสงมวลชนกรงเทพ (BTS) สถานพญาไท และรถไฟฟาแอรพอรต เรลลงค (ARL) สถานพญาไทซ-งเปนปจจยท-สงผลใหมลคาอสงหารมทรพยในบรเวณดงกลาวมการปรบตวสงข &นตลอดระยะเวลาท-ผานมาโดยขอมลจากบรษท ซบ รชารด เอลลส (ประเทศไทย) จากดสถตราคาท-ดนท-ซ &อขายจรงในยานพญาไท-พหลโยธนระหวางปพ.ศ. 2544 –2555 ปรบตวสงข &นถงรอยละ 260 จาก 200,000 บาทตอตารางวา เปน 1 ลานบาทตอตารางวา ซ-งบรษทจดการคาดวาการนาทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกออกเสนอขายจะเปนโอกาสในการสรางผลตอบแทนท-ดใหแกผลงทนได

(ค) ความเส�ยงโดยตรงตอกองทนรวมหรอผถอหนวยลงทน

1) ความเส�ยงโดยท�วไป

ภาวะทางเศรษฐกจและธรกจโดยท-วไป ท &งในระดบประเทศและระดบโลก ซ-งรวมถงอตราเงนเฟอ อตราดอกเบ &ย อตราแลกเปล-ยนเงนตรา ราคาเคร- องอปโภคและบรโภค ราคาอสงหารมทรพย และนโยบายทางการเงนและการคลงของรฐบาล ธนาคารแหงประเทศไทย และหนวยงานราชการอ-น อาจมอทธพลตอผลการดาเนนงาน สถานะทางการเงน และการลงทนของกองทนรวม นอกจากน & ภาวะตกต-าทางเศรษฐกจโดยท-วไปตลอดจนการลดลงของความตองการของผบรโภค อาจสงผลกระทบในทางลบอยางมนยสาคญตอผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซ-งอาจสงผลกระทบตอราคาซ &อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยซ-งอาจมราคาสงหรอต-ากวาราคาท-ไดเสนอขาย

นอกจากน & ราคาของหนวยลงทนท-ซ &อขายในตลาดหลกทรพยอาจไดรบผลกระทบจากปจจยภายนอกหลายประการซ-งเปนปจจยท-กองทนรวมไมสามารถควบคมได อาทเชน ความเคล-อนไหวหรอความเปล-ยนแปลงของตลาดหลกทรพยตางประเทศ อตราดอกเบ &ยภายในประเทศและตางประเทศ อตราแลกเปล-ยนเงน นโยบายหรอมาตรการท &งทางตรงหรอทางออมท-มผลการตอนาเขาหรอสงออก สภาวะของธรกจทองเท-ยว เงนตราตางประเทศ สภาวะทางเศรษฐกจของประเทศและระหวางประเทศ ปจจยความเส-ยงในการดาเนนงานและทางธรกจโดยท-วไป ความผนผวนของตลาดเคร-องอปโภคและบรโภค ระเบยบขอบงคบ ภาษอากร และนโยบายอ-นใดของรฐบาล เปนตน ซ-งไมมหลกประกนไดวาความเปล-ยนแปลงของปจจยภายนอกดงกลาวจะไมมผลกระทบอยางมนยสาคญตอราคาของหนวยลงทน ผลตอบแทนจากการลงทน และการบรหารจดการโครงการของกองทนรวม


2) ความเส�ยงทางการเมอง

ความขดแยงทางการเมองอาจสงผลกระทบตอสภาวะเศรษฐกจของประเทศไทย รวมถงตลาดหลกทรพยในประเทศไทย ซ-งอาจจะกอใหเกดผลกระทบรนแรงตอสถานะทางการเงนของกองทนรวม ท &งน & จงไมสามารถรบรองไดวาสภาวะทางการเมองของประเทศไทยในปจจบน หรอในอนาคต หรอการเปล-ยนแปลงของนโยบายทางการเมองของรฐบาลจะไมมผลกระทบอยางมนยสาคญตอการดาเนนกจการ สภาวะทางการเงน ผลการดาเนนกจการ และการเตบโตของกองทนรวม

3) ความเส�ยงจากภยธรรมชาต อบตภย และการกอวนาศกรรม

การเกดภยธรรมชาต อบตภย การกอวนาศกรรม และเหตสดวสยอ-นๆ แมจะมโอกาสเกดข &นไมบอยคร &งนก แตหากเกดข &นในบรเวณท-ต &งของทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก นอกจากจะสรางความเสยหายตอทรพยสนของกองทนรวมแลว อาจกอใหเกดความสญเสยแกชวตและทรพยสนของผ เชาและผมาใชบรการในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกอยางประเมนคาไมได อยางไรกด กองทนรวมจะจดใหมการทาประกนภยในลกษณะจากดวงเงนท-ครอบคลมความเสยหายท-เกดจากอบตภย และเหตสดวสยอ-นๆ อาทความเสยหายตอเคร-องจกร ภยโจรกรรม ภยตอเคร-องไฟฟา ไวสาหรบทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรก ท &งน & เปนไปตามเง-อนไขท-กาหนดในกรมธรรมประกนภยซ-งกองทนรวมไดจดใหมตามมาตรฐานท-วไป โดยมการทาประกนคมครองวนาศภย และประกนภยซ-งครอบคลมความรบผดตอบคคลภายนอกตลอดระยะเวลาท-กองทนรวมลงทนตามท-สานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. กาหนด

4) ความเส�ยงจากการตรวจสอบขอมลกอนการเขาลงทน

กอนการลงทนในทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกบรษทจดการไดทาการศกษาขอมลรายละเอยดของอสงหารมทรพยน &นๆ โดยทาการตรวจสอบเอกสารท-เก-ยวของ (Due Diligence) ประกอบกบการศกษารายละเอยดจากรายงานของผประเมนราคา รายงานการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรพยสนโดยท-ปรกษากฎหมาย และรายงานการตรวจสภาพอสงหารมทรพยท-ไดจดทาข &นจากการดาเนนการตรวจสอบอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกอยางเตมท-ตามมาตรฐานวชาชพของท-ปรกษาน &นๆ อยางไรกตาม การกระทาดงกลาวมไดเปนการประกนวา อสงหารมทรพยดงกลาวปราศจากความเสยหาย หรอความบกพรอง ท-อาจจะตองมคาใชจายในการปรบปรงหรอซอมแซม รายงานของผประเมนราคา รายงานการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรพยสนโดยท-ปรกษากฎหมาย และรายงานการตรวจสภาพอสงหารมทรพยท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกท-บรษทจดการใชเปนพ &นฐานในการประเมนและตรวจสอบอสงหารมทรพยอาจมขอบกพรอง มความไมถกตอง เน-องจากความบกพรองบางอยางของอสงหารมทรพยอาจจะตรวจพบไดยาก หรอไม


สามารถตรวจพบได เน-องจากขอจากดในการตรวจสอบ รวมไปถงเทคนคหรอวธการท-ใชในการตรวจสอบ หรอปจจยอ-นๆ ท-เปนขอจากดในการตรวจสอบของท &งผประเมนราคาและวศวกร

นอกจากน &นแลว ทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกอาจจะมการละเมดกฎ ระเบยบ ขอบงคบตางๆท-เก-ยวของกบอสงหารมทรพย ซ-งการศกษาขอมลรายละเอยดและการตรวจสอบเอกสารท-เก-ยวของ (Due Diligence) ของบรษทจดการไมสามารถครอบคลมถงได ซ-งอาจจะสงผลใหเกดภาระคาใชจายท-เกนกวาท-บรษทจดการไดประมาณการไวกอนการลงทนหรอกอใหเกดหนาท-ท-ตองปฏบตตามขอผกพนท-เก-ยวกบการละเมดกฎขอบงคบดงกลาวท-ถกกาหนดโดยหนวยราชการท-เก-ยวของ

5) การเปล�ยนแปลงในมาตรฐานบญชหรอกฎหมายท�เก�ยวของ

ผลการดาเนนงานและการจายเงนปนผลของกองทนรวมอาจไดรบผลกระทบจากการมผลบงคบใชของมาตรฐานบญชฉบบใหม หรอการปรบปรงมาตรฐานทางบญช ซ-งเปนปจจยท-กองทนรวมไมสามารถควบคมหรอคาดการณได สาหรบการแกไขกฎหมาย ประกาศ ขอกาหนด ระเบยบ ขอบงคบ บทบญญต แนวนโยบาย และ/หรอ คาส-ง ของหนวยงานราชการ หรอหนวยงานท-มอานาจตามกฎหมาย ถอเปนเหตการณท-ไมอาจคาดการณไดเชนเดยวกน ดงน &น กองทนรวมจงไมสามารถท-จะประเมนผลกระทบจากการเปล-ยนแปลงดงกลาวได และไมสามารถรบประกนไดวาการเปล-ยนแปลงดงกลาวจะไมสงผลกระทบตอผลการดาเนนงานและการจายเงนปนผลของกองทนรวม

6) ราคาของหนวยลงทนอาจมการเปล�ยนแปลงไดภายหลงการเสนอขาย

ภายหลงจากท-หนวยลงทนของกองทนรวมเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย บรษทจดการไมสามารถคาดการณไดวาสภาวะการซ &อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยจะมเสถยรภาพ ราคาตลาดของหนวยลงทนอาจลดลงภายหลงวนเร-มตนของการซ &อขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพย ซ-งราคาดงกลาวอาจไมสอดคลองกบมลคาทรพยสนสทธตอหนวยของกองทนรวม ซ-งราคาซ &อขายของหนวยลงทนน &นข &นอยกบหลายปจจย อาทเชน ผลการดาเนนงานของกองทนรวม ความผนผวนของหลกทรพยในตลาดหลกทรพย และปรมาณการซ &อขายของหนวยลงทน ฯลฯ ดงน &น ผลงทนอาจไมสามารถท-จะขายหนวยลงทนไดในราคาท-เสนอขายหนวยลงทน หรอในราคาตามมลคาทรพยสนสทธตอหนวยของกองทนรวม

7) มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมอาจมไดเปนมลคาท�แทจรงซ�งกองทนรวมจะไดรบหากมการจาหนายทรพยสนออกไปท Aงหมด หรอมการเลกกองทนรวม


มลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมซ-งไดกลาวไว ณ ท-น & ไดคานวณโดยใชขอมลจากรายงานการประเมนคาทรพยสนท-ลงทนเปนขอมลพ &นฐาน ดงน &น ในกรณท-กองทนรวมตองจาหนายทรพยสนของกองทนรวมเพ-อการปรบโครงสรางการลงทนหรอเพ-อการเลกกองทนรวมมลคาดงกลาวอาจสงหรอต-ากวามลคาท-แทจรงซ-งกองทนรวมจะไดรบหากมการจาหนายทรพยสนออกไปท &งหมด หรอบางสวน

8) ความเส�ยงจากการขาดสภาพคลองในการซ Aอขายหนวยลงทนในตลาดรอง

เน-องจากกองทนรวมเปนกองทนรวมประเภทกองทนปดซ-งจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย สภาพคลองในการซ &อขายหนวยลงทนจะประเมนจากความถ-และปรมาณการซ &อขายหนวยลงทนน &นในตลาดหลกทรพย ซ-งอยบนพ &นฐานของปรมาณความตองการของผซ &อ-ผขาย (bid-offer) ซ-งปรมาณความตองการของผซ &อ-ผขาย ข &นอยกบปจจยหลายประการท-กองทนรวมไมสามารถควบคมได อาทเชน ปรมาณความตองการในการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมของตลาดในชวงเวลาดงกลาว ดงน &น จงมความเส-ยงท-หนวยลงทนน &จะขาดสภาพคลองในการซ &อขายในตลาดรอง

9) ความเส�ยงดานภาษ

ในการขาย โอนหรอรบโอนสทธการเชาหรอการขาย โอนหรอรบโอนอสงหารมทรพย (ในกรณท-กองทนรวมลงทนในอสงหารมทรพย) ในอนาคตน &น อาจมภาระภาษและคาธรรมเนยมท-เกดจากการซ &อหรอขายหรอโอนหรอรบโอนกรรมสทธVหรอโอนหรอรบโอนสทธการเชาในอสงหารมทรพยซ-งกองทนรวมอาจตองรบภาระท &งหมดหรอบางสวนโดยท-อตราคาธรรมเนยมและอตราภาษท-กองทนรวมจะตองชาระดงกลาวอาจแตกตางจากอตราท-เปนอยในปจจบน

นอกจากน & ในอนาคตภาระภาษของกองทนรวม และ/หรอ ภาระภาษของผ ถอหนวยลงทนสาหรบการซ &อขายหนวยลงทนและการไดรบเงนปนผลจากกองทนรวมอาจเปล-ยนแปลงไปจากอตราในปจจบน

10) ความเส�ยงของกองทนรวมอสงหารมทรพยเปรยบเทยบกบกองทนรวมประเภทอ�น

การท-กองทนรวมอสงหารมทรพยจะตองลงทนในอสงหารมทรพยและ/หรอสทธการเชาอสงหารมทรพยไมต-ากวารอยละ 75 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม ทาใหการลงทนกระจกตวอยในอสงหารมทรพย ในขณะท-กองทนรวมประเภทอ-นจะมนโยบายการกระจายการลงทนในตราสารทางการเงนประเภทตางๆ

11) ความสามารถในการจายเงนปนผลของกองทนรวม


การจายเงนปนผลของกองทนรวมจะถกพจารณาจากผลการดาเนนงานของกองทนรวม ซ-งข &นอยกบปจจยหลายประการ ไดแก สภาวะทางเศรษฐกจในประเทศและตางประเทศ ความสามารถของผบรหารอสงหารมทรพย ตนทนในการบรหารอสงหารมทรพย คาใชจายในการดาเนนงานตางๆ การแขงขน การเปล-ยนแปลงกฎหมายและขอบงคบท-เก-ยวของกบทรพยสน ภยธรรมชาต สภาวะทางการเมอง ดงน &น จงมความเส-ยงท-นกลงทนจะไมไดรบเงนปนผลตามท-คาดการณ

12) ความเส�ยงจากการใชมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมในการกาหนดราคาซ Aอขายหนวยลงทน

การคานวณมลคาทรพยสนสทธ (NAV) ของกองทนรวมท-บรษทจดการประกาศ เปนการคานวณโดยใชรายงานการประเมนคาหรอรายงานการสอบทานการประเมนคาคร &งลาสดเปนฐานในการกาหนดมลคาอสงหารมทรพย ซ-งมลคาดงกลาวอาจไมใชมลคาท-จะซ &อขายไดจรงของอสงหารมทรพยดงกลาว


ตารางแสดงคาใชจาย

ตารางแสดงคาใชจายท�เรยกเกบจากผซ Aอหรอผถอหนวยลงทนหรอกองทนรวม

คาธรรมเนยมท�เรยกเกบจากผซ Aอหรอผถอหนวยลงทน เพดาน1 คาใชจายท�คาดวาจะเรยกเกบ

O คาธรรมเนยมการขายหนวยลงทน ไมเรยกเกบ O คาธรรมเนยมในการโอนเงน ไมเกนรอยละ 0.01 ของ NAV เรยกเกบตามท-ไดเกดข &นจรง O คาธรรมเนยมการโอนหนวยลงทน ไมเกนรอยละ 0.50 ของ NAV ท-

โอน ตามท-จายจรง

คาธรรมเนยมและคาใชจายท�เรยกเกบจากกองทนรวม เพดาน1 คาใชจายท�คาดวาจะเรยกเกบ คาธรรมเนยมและคาใชจายท Aงหมด O คาธรรมเนยมการจดการ ไมเกนรอยละ 1.00 ตอป ของ

NAV ตามท-จายจรง

O คาธรรมเนยมผดแลผลประโยชน ไมเกนรอยละ 0.05 ตอป ของ NAV

ตามท-จายจรง ท &งน & ไมรวมคาใชจายอ-นๆ ตามท-เกดจรง เชน

คาใชจายในการตรวจสอบทรพยสนของกองทนรวม เปนตน

O คาธรรมเนยมนายทะเบยนหนวยลงทน ไมเกนรอยละ 0.05 ตอป ของ NAV

ตามท-จายจรง

O คาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย ไมเกนรอยละ 0.30 ตอป ของ NAV


O คาธรรมเนยมท-ปรกษาของกองทนรวม ไมเกนรอยละ 0.01 ตอป ของ NAV


O คาธรรมเนยมการรบประกนการจดจาหนายหนวยลงทน และคาธรรมเนยมการสนบสนนการขายหนวยลงทน

ไมเกนรอยละ 3.00ตอป ของ NAV ตามท-จายจรง

O คาเบ &ยประกนภย ไมเกนรอยละ 0.50 ตอป ของ NAV


O คาเบ &ยประชมคณะกรรมการลงทน ไมเกนรอยละ 0.01ตอป ของ NAV ไมเกน 20,000 บาท ตอคร &งตอกรรมการ

O คาใชจายในการโฆษณา และประชาสมพนธ - ในชวงเสนอขายหนวยลงทนคร &งแรก

ไมเกนรอยละ 0.05 ตอป ของ NAV

ไมเกน 10,000,000 บาท ตอคร &ง

- หลงการเสนอขายหนวยลงทนคร &งแรก (คาใชจายนกลงทนสมพนธ (ในสวนท-ไมเก-ยวของกบการออก

และเสนอขายหนวยลงทน) และคาใชจายในการจดประชม)

ไมเกนรอยละ 0.03 ตอป ของ NAV

ไมเกน 5,000,000 บาท ตอป

O คาธรรมเนยมบรษทประเมนคาทรพยสน ไมเกนรอยละ 0.06 ตอป ของ NAV


O คาใชจายอ-น ๆ ไมเกนรอยละ 1.00 ตอป ของ ตามท-จายจรง


เพดาน1 คาใชจายท�คาดวาจะเรยกเกบ NAV

หมายเหต: (1)คาใชจายดงกลาวเปนคาใชจายท-มไดคดเปนอตรารอยละของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม และเปนเพยงการประมาณการจาก

งบกาไรขาดทนคาดคะเนตามสมมตฐานสาหรบงวดวนท- 1 มกราคม พ.ศ. 2557 ถง วนท-31 ธนวาคม พ.ศ. 2557 (จดทาโดยบรษทจดการสาหรบใชภายใน)เพ-อคานวณเปนอตรารอยละของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวม ซ-งอาจมการเปล-ยนแปลงจากท-แสดงไว ท &งน &เน-องจากผลการดาเนนงานจรงอาจแตกตางจากประมาณการจากงบกาไรขาดทนคาดคะเนตามสมมตฐาน หรอมลคาทรพยสนท-กองทนรวมจะเขาลงทนคร &งแรกอาจเปล-ยนแปลงอนเน-องมาจากการประเมน/สอบทานมลคาทรพยสน ดงน &น คาใชจายดงกลาวจงอาจมการเปล-ยนแปลงจากอตราท-ระบไวอยางมนยสาคญ

หมายเหต :

การเปล�ยนแปลงคาธรรมเนยมหรอคาใชจาย

(1) การเปล-ยนแปลงคาธรรมเนยมหรอคาใชจาย ภายใตอตราท-ระบไวในโครงการ

บรษทจดการสงวนสทธท-จะเพ-ม/ลด/ยกเวนคาธรรมเนยม และ/หรอคาใชจายตามหวขอคาธรรมเนยมท-กองทนรวมเรยกเกบจากผส-งซ &อหรอผ ถอหนวยลงทน รวมถงคาธรรมเนยมและคาใชจายท-เรยกเกบจากกองทนรวมน & ตราบเทาท-คาธรรมเนยมท-เปล-ยนแปลงดงกลาว ไมเกนอตราท-ระบไวในโครงการ อยางไรกด ในการเรยกเกบเพ-มหรอลดหรอยกเวนคาธรรมเนยมดงกลาวขางตน บรษทจดการจะทาการตดประกาศไว ณ ท-เปดเผยของบรษทจดการ

(2) การเปล-ยนแปลงของคาธรรมเนยมหรอคาใชจาย

บรษทจดการสงวนสทธท-จะเพ-ม/ลดคาธรรมเนยม และ/หรอคาใชจายตามหวขอคาธรรมเนยมท-กองทนรวมเรยกเกบจากผส-งซ &อหรอผ ถอหนวยลงทนรวมถงคาธรรมเนยมและคาใชจายท-เรยกเกบจากกองทนรวม บรษทจดการจะดาเนนการดงตอไปน & (2.1) กรณเพ-มอตราคาธรรมเนยมหรอคาใชจายเกนกวาท-ระบไวในโครงการ

บรษทจดการจะกระทาเม-อไดรบความเหนชอบจากผ ถอหนวยลงทนดวยมตเกนก-งหน-งของจานวนหนวยลงทนท-จาหนายไดแลวท &งหมด หรอไดรบความเหนชอบจากสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.

(2.2) กรณท-บรษทจดการจะเปล-ยนแปลงลดคาธรรมเนยม หรอคาใชจาย บรษทจดการจะตดประกาศคาธรรมเนยม หรอคาใชจายอตราใหม ณ สานกงานของบรษทจดการและสถานท-ตดตอทกแหงของผสนบสนนการขายท-ใชเปนสถานท-ในการซ &อขายหนวยลงทน

ท &งน & การเปล-ยนตามขอ 2 ขางตน บรษทจดการจะแจงใหสานกงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. และตลาดหลกทรพยทราบภายใน 15 วนนบแตวนถดจากวนเปล-ยนแปลงคาธรรมเนยม และ/หรอคาใชจายดงกลาวขางตน คาธรรมเนยมและคาใชจายตามตารางแสดงคาใชจายดงกลาวเปนอตราท�ยงไมรวมภาษมลคาเพ�ม ภาษธรกจเฉพาะ และ/หรอ ภาษอ�นใดในทานองเดยวกน(ถาม)


ท�งน� คาใชจายท�เกดข�นจากการดาเนนงานของกองทนรวมในชวงระยะเวลา 1 ปแรกจะรวมกนไมเกนรอยละ 5 ของมลคาทรพยสนสทธของกองทนรวมในกรณปกตท�ไมเกดเหตสดวสยและการประกอบการของกองทนรวมไมถกกระทบจากเหตการณใดๆ ท�อยนอกเหนอจากการประมาณการของกองทนรวม นอกจากน� ประมาณการดงกลาวเปนเพยงการประมาณการเบ�องตนเพ�อใชประกอบการจดจาหนายหนวยลงทนเทาน�น ผลประกอบการท�แทจรงจะเปนไปตามรายงานประจาปของกองทนรวม


ภาคผนวก 1

สรปรายงานการประเมนมลคาทรพยสนโครงการอาคารสรภญโญ


- 0 –


สรปการประเมนมลคาทรพยสนโครงการอาคารสรภญโญโดยไมมโครงสรางกองทนรวม


- 1 –

บรษทจดการไดดาเนนการใหผประเมนมลคาทรพยสนทง 2 ราย ทาการประเมนมลคาโครงการอาคารสรภญโญโดยปราศจากโครงสรางการจดหาประโยชนของกองทนรวมตามทจะมการทาสญญาตางๆ ทเกยวของ ณ วนทกองทนรวมเขาลงทน โดยมรายละเอยดดงตอไปน

การเปรยบเทยบสมมตฐานทผประเมนมลคาทรพยสนทง 2 ราย ใชในการประเมนมลคาโครงการอาคารสรภญโญโดยพจารณาถงโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม (ตามทเปดเผยในขอ 3.13 ขอมลการประเมนคาทรพยสน) และปราศจากโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม สามารถสรปไดดงน

สมมตฐาน สมมตฐานการประเมน

มลคา โดยพจารณาถงโครงสรางการจดหา

ผลประโยชนของกองทนรวม

สมมตฐานการประเมนมลคาโดยปราศจากโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม

บรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด


รายไดคาเชาและคาบรการสาหรบพนททจะมการเชาโดยแสนสรและบรษททมความเกยวของ

แสนสรและบรษททมความเกยวของ เชาพนท 11,813

ตารางเมตร ในอตราคาเชาท 580 บาท 600 บาท 620 บาท 640 บาท และ 650 บาทตอตาราง เมตรต อเดอน ในชวงระยะเวลาปท 1 ถ ง ป ท 5 ต า ม ล า ด บ จากนน ปรบอตราคาเชาตามอตราตลาด

แสนสรและบรษท ทมความเ กยวของ เช า พนท 11,813

ตารางเมตร ในอตราคาเชาท 540 บาทตอตารางเมตรตอเดอน จากนนปรบเพมขนในอตรารอยละ 4 ตอปตลอดระยะเวลาประมาณการ

แสนสรและบรษท ทมความเ กยวของ เช า พนท 11,813

ตารางเมตร ในอตราคาเชาท 520 บาทตอตารางเมตรตอเดอน จากนนปรบเพมขนในอตรารอยละ 5 ตอปในชวง 5 ปแรก และปรบเพมขนในอตราร อ ย ล ะ 4 ต อ ป ต ล อ ดระยะเวลาประมาณการ

รายไดคาเชาและคาบรการสาหรบพนททจะมการรบประกนการมผเชาโดยแสนสร

พน ท เช า รบประกนโดยแ ส น ส ร จ า น ว น 3,404

ตารางเมตร ในอตราคาเชาท 550 บาทตอตารางเมตรตอเดอน เปนระยะเวลา 3

ป จากนน ปรบอตราคาเชาตามอตราตลาด

พ น ท เ ช า จ า น ว น 3,404

ตารางเมตร ถกเชาในอตราคาเชาท 540 บาทตอตารางเมตรตอเดอน จากนนปรบเพมขนในอตรารอยละ 4 ตอปตลอดระยะเวลาประมาณการ

พ น ท เ ช า จ า น ว น 3,404

ตารางเมตร ถกเชาในอตราคาเชาท 540 บาทตอตารางเมตรตอเดอน จากนนปรบเพมขนในอตรารอยละ 5 ตอปในชวง 5 ปแรก และปรบเพมขนในอตรารอยละ 4 ตอปตลอดระยะเวลาประมาณการ

คาใชจายสวนทน คาใชจายสวนทน (Capital

Expenditure) เทากบคาใชจายสวนทน (Capital

Expenditure) เท า ก บคาใชจายสวนทน (Capital

Expenditure) เท า ก บ


- 2 –

สมมตฐาน สมมตฐานการประเมนมลคา โดยพจารณาถงโครงสรางการจดหา

ผลประโยชนของกองทนรวม

สมมตฐานการประเมนมลคาโดยปราศจากโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม

บรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด


ประมาณรอยละ 3 ของรา ย ได จ า ก ค า เ ช า แ ละคาบรการ ยกเวนในปแรก ซงแสนส รจะรบประกนคาใชจายสวนทนในอตราไมเกนรอยละ 3 ของรายไดจากคาเชาและคาบรการ (รายละเอยดเปนไปตามขอ 3.8 สรปสาระสาคญของรางสญญาทเกยวของ)

ประมาณรอยละ 3 ของรายไดจากค า เช าและค าบ รกา ร ตลอดระเวลาประมาณการ โดยไมมการยกเวนในปแรก

ประมาณรอยละ 3 ของรายไดจากค า เช าและค าบ รกา ร ตลอดระเวลาประมาณการ โดยไมมการยกเวนในปแรก

คาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพย

คาตอบแทนฐานในอตรารายเดอนเทากบ

ก. รอยละ 1 ของรายไดคาเชาและคาบรการ(1)

ข. รอยละ 5.75 ของกาไรจากรายไดคาเชาและคาบรการ(1)

( ผลง ทนสามารถศกษารายละเอยดเพมเตมในขอ 28.2 ค าธรรมเ นยมและคาใชจายทเรยกเกบจากกองทนรวม)

คาตอบแทนในอตรา 360,000

บาทตอเดอน จากนนเตบโตในอตรารอยละ 3 ตอป

คาตอบแทนในอตรา 360,000

บาทตอเดอน จากนนเตบโตในอตรารอยละ 2 ตอป

หมายเหต: (1) ผประเมนไดพจารณารวมถงการคดคาธรรมเนยมผบรหารอสงหารมทรพยในอตราพเศษ ทผบรหารอสงหารมทรพยยนดจะลดใหสาหรบพนทเชาทแสนสร และ/หรอ บรษททมความเกยวของ จะเขาทาสญญาเชาภายหลงจากทกองทนรวมเขาลงทนในทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกตามสญญาแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย


- 3 –

จากการปรบเปลยนสมมตฐานในขางตน มลคาและราคาประเมนของโครงการอาคารสรภญโญโดยพจารณาถงโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม (ตามทเปดเผยในขอ 3.13 ขอมลการประเมนคาทรพยสน) และปราศจากโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม สามารถสรปไดดงน

ทรพยสน มลคาทกองทน

รวมจะเขาลงทน


ราคาประเมนตามโครงสราง

ของกองทนรวม


ราคาประเมนโดยปราศจากโครงสราง

ของกองทนรวม


ผประเมนมลคาทรพยสน

วธการประเมน

วนทประเมน

โครงการอาคารสรภญโญ

ไมเกน 1,821.00

1,833.40 1,809.80 บรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด


Approach)


1,821.00 1,816.00 บรษท เพชร สยาม แอพไพรซล จากด


Approach)


ทมา: บรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด และบรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด

ประมาณการผลตอบแทนภายในจากการลงทน (Internal Rate of Return : IRR)

จากประมาณการกระแสเงนสดรบของโครงการอาคารสรภญโญโดยปราศจากการพจารณาถงโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม และมลกองทนรวมจะเขาลงทนทไมเกน 1,821.00 ลานบาท สามารถคานวณอตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return : IRR) ไดทอตราประมาณรอยละ 8.9 ตอป (โดยคานวณจากกระแสเงนสดสทธจากทรพยสนทประมาณการโดย บรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด ซงเปนผประเมนราคาทใหราคาตาสด) ทงน อตราผลตอบแทนภายในทคานวณไดจากประมาณการแบบปราศจากโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวมดงกลาว ใกลเคยงกบอตราผลตอบแทนภายในทคานวณไดจากประมาณการซงพจารณาถงโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม (ตามทเปดเผยในขอ 3.13 ขอมลการประเมนคาทรพยสน) ซงเทากบประมาณรอยละ 8.9 ตอป

ผลงทนสามารถศกษารายละเอยดเพมเตมเกยวกบการประเมนมลคาแบบปราศจากการพจารณาถงโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวมโดยบรษท เพชรสยาม แอพไพรซล จากด และบรษท เอเชย แอสเซท แอพเพรซล จากด จากเอกสารทจดทาโดยผประเมนมลคาทง 2 รายทไดแนบมาในภาคผนวกน


- 0 –


สรปฐานะการเงนและความสามารถในการรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนทกองทนรวมลงทน

ของบรษท แสนสร จากด (มหาชน)


- 1 –

ตารางเปรยบเทยบงบกาไรขาดทน ระหวางไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2556 และป พ.ศ. 2555 และงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 และป พ.ศ. 2555

งบกาไรขาดทน

9 เดอน สนสด

30 ก.ย. 56

9 เดอน สนสด

30 ก.ย. 55 สนสด 31 ธ.ค. 55 สนสด 31 ธ.ค. 54 สนสด 31 ธ.ค. 53

ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ

รายไดรวม 20,020 100.0 16,013 100.0 30,087 100.0 20,681 100.0 18,755 100.0

ตนทนขาย 13,430 67.1 10,429 65.1 19,877 66.1 13,509 65.3 12,541 66.9

กาไรขนตน 6,590 32.9 5,585 34.9 10,210 33.9 7,171 34.7 6,214 33.1

คาใชจายรวม 5,048 25.2 3,802 23.7 5,989 31.9 4,155 22.2 3,368 18.0

- คาใชจายในการขาย 2,993 15.0 1,772 11.1 3,289 10.9 2,112 10.2 1,706 9.1

- คาใชจายในการบรหาร 2,103 10.5 2,047 12.8 2,771 9.2 2,054 9.9 1,585 8.5

- คาใชจายอน -48 -0.2 -17 -0.1 -70 -0.2 -11 -0.1 77 0.4

รายไดกอนหกดอกเบยจาย-

และภาษเงนไดนตบคคล 1,543 7.7 1,782 11.1 4,221 14.0 3,017 14.6 2,846 15.2

คาใชจายทางการเงน 437 2.2 219 1.4 -328 -1.1 -222 -1.1 -245 -1.3

รายไดกอนหกภาษเงนได-

นตบคคล 1,106 5.5 1,563 9.8 3,893 12.9 2,794 13.5 2,600 13.9

ภาษเงนไดนตบคคล 234 21.1 337 21.5 -874 -2.9 -779 -3.8 -702 -3.7

กาไรสทธ 871 4.4 1,226 7.7 3,019 10.0 2,016 9.7 1,898 10.1

ทมา: บรษท แสนสร จากด (มหาชน)

รายไดรวม

ตารางแสดงการเปรยบเทยบรายไดรวมแยกตามประเภทธรกจ ระหวางไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2556 และป พ.ศ. 2555 และงวด 9 เดอนแรกป พ.ศ. 2556 และ ป พ.ศ. 2555

รายไดรวม งวด 9 เดอน สนสด 30 ก.ย. 56 งวด 9 เดอน สนสด 30 ก.ย. 55

ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ

รายไดจากการขายโครงการ 19,073 95.3 15,131 94.5

รายไดจากโครงการเพอเชา 103 0.5 131 0.8

รายไดคาบรการธรกจ 372 1.9 353 2.2

รายไดคาบรการอน 176 0.9 180 1.1

รายไดอน 296 1.5 218 1.4

รวมรายได 20,020 100.0 16,013 100.0



- 2 –

สาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 แสนสรมรายรบรวมทงสน 20,020 ลานบาท เพมขนรอยละ 25.0 จากงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2555 โดยมปจจยหลกมาจากการเพมขนของรายไดจากการขายโครงการ โดยเมอเทยบงวดเกาเดอนรายไดจากการขายโครงการเพมขนทรอยละ 26.1

รายไดจากการขายโครงการอสงหารมทรพย

ตารางแสดงการเปรยบเทยบรายไดจากการขายโครงการแยกตามประเภทผลตภณฑ ระหวางไตรมาสท 3 ป พ.ศ. 2556 และป พ.ศ. 2555 และงวด 9 เดอนแรกป พ.ศ. 2556 และป พ.ศ. 2555

รายไดจากการขายโครงการ 9 เดอน สนสด 30 ก.ย. 56 9 เดอน สนสด 30 ก.ย. 55


บานเดยว 7,075 37.1 6,223 41.1

ทาวนเฮาส 1,412 7.4 3,255 21.5

คอนโดมเนยม 10,552 55.3 5,563 36.8

อนๆ 34 0.2 90 0.6

รวมรายได 19,073 100.0 15,131 100.0


สาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 แสนสรมรายไดจากการขายโครงการคอนโดมเนยมรอยละ 55 .3 จานวน 10,552

ลานบาท รายไดจากการขายโครงการบานเดยวรอยละ 37.1 จานวน 7,075 ลานบาท และรายไดจากการขายโครงการทาวนเฮาสรอยละ 7.4 จานวน 1,412 ลานบาท

สาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 รายไดจากการขายโครงการเพมขนรอยละ 26.1 เมอเปรยบเทยบกบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2555 โดยมปจจยหลกมาจากการเพมขนของรายไดจากการขายโครงการบานเดยวทเตบโตดขนรอยละ 13.7 จากมลคา 6,223 ลานบาทสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2555 มาอยท 7,075 ลานบาทสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 โดยรายไดหลกจากการขายโครงการบานเดยวมาจาก 3 โครงการหลก ไดแก โครงการเศรษฐสร แจงวฒนะ-

ประชาชน โครงการเศรษฐสร วชรพล และโครงการเศรษฐสร ศรนครนทร -พระราม 9 ประกอบกบรายไดจากการขายโครงการคอนโดมเนยมทเพมขนรอยละ 89.7 จากมลคา 5,563 ลานบาทสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2555 มาอยทจานวน 10,552 ลานบาทในงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 โดยรายไดหลกจากการขายโครงการคอนโดมเนยมในชวงไตรมาส 3 ของป พ.ศ. 2556 มาจาก 5 โครงการ ไดแก โครงการเดอะ เบส แจงวฒนะ โครงการออนกซ พหลโยธน โครงการเดอะ เบส ออนนช โครงการซาร บาย แสนสร และโครงการซล บาย แสนสร


- 3 –

รายไดคาบรการอสงหารมทรพย

สาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 แสนสรมรายไดจากโครงการเพอเชาเทากบ 103 ลานบาท ลดลงรอยละ 21.4 จากงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2555 ซงอยท 131 ลานบาท ในขณะทรายรบคาบรการธรกจสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 มจานวน 372 ลานบาท เพมขนทรอยละ 5 .4 จาก 353 ลานบาทเมอเทยบกบชวงเดยวกนของปกอนหนา นอกจากน แสนสรมรายไดคาบรการอน ประกอบดวย รายไดจากธรกจเมดคลสปา รายไดจากธรกจโรงแรม และรายไดจากธรกจโรงเรยนสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 รวมจานวน 176 ลานบาท ลดลงรอยละ 2 .2 จากจานวน 180 ลานบาทสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 ปจจยหลกเกดจากการลดลงของรายไดจากกจการโรงแรมทปรบลดรอยละ 19.9 เนองจากมการปดเพอปรบปรงในชวงทผานมา โดยจะเปดใหบรการอกครงในไตรมาสท 4 ของป พ.ศ. 2556

ตนทนขาย

ตารางแสดงการเปรยบเทยบตนทนขายและอตราสวนในตนทนขายคดเปนรอยละตอรายไดรวมแยกตามประเภทธรกจ

งวด 9 เดอนแรกป พ.ศ. 2556 และ ป พ.ศ. 2555

ตนทนขาย 9 เดอน สนสด 30 ก.ย. 56 9 เดอน สนสด 30 ก.ย. 55


ตนทนขายโครงการ 12,936 64.6 9,980 62.3

ตนทนบรการโครงการเพอเชา 53 0.3 55 0.3

ตนทนบรการธรกจ 250 1.2 229 1.4

ตนทนบรการอน 191 1.0 166 1.0

รวมตนทนขาย 13,429 67.1 10.430 65.1


สาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 เทยบกบชวงเดยวกนในปกอนหนา ตนทนรวมมมลคาเพมขนจากเดม 3,000 ลานบาท หรอรอยละ 28.8 ใน ขณะทรายไดรวมสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 เทยบกบชวงเดยวกนของปกอนหนาเพมขนเทากบ 4,007 ลานบาท หรอรอยละ 25.0 มผลใหอตรากาไรขนตนปรบตวลดลงจากเดมรอยละ 34.9 ของรายไดรวม เปนรอยละ 32.9 ของรายไดรวม

คาใชจายในการขายและบรหาร

คาใชจายในการขายและบรหารรวมคาใชจายอนสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 มมลคา 5,048 ล า น บ า ท ป ร บเพมสงขน 1,246 ลานบาท หรอเพมขนรอยละ 32.8 จาก 3,802 ลานบาท ในงวดเกาเดอนแรกของป พ.ศ. 2555 การเพมขนดงกลาวเกดจากการจดงานเพอเปดตวโครงการใหมจานวน 17 โครงการทสยามพารากอน ในชวงไตรมาสแรกของป พ.ศ. 2556 ประกอบกบการขยายตลาดไปยงจงหวดใหม ๆ เพมมากขน ทาใหมคาใชจายในการขายและการทาตลาด ซงคาใชจายเหลานไดถกบนทกเปนคาใชจายในชวงเกาเดอนแรก ขณะทรายไดจากการขายยงคงรอรบรเปนรายไดในอนาคต สงผลใหเกดความไมสอดคลองกนระหวางคาใชจายทเกดขนและรายไดทรอรบร ในสวนของคาใชจายในการ


- 4 –

บรหารมสดสวนเมอเทยบกบรายไดรวมลดลงจากเดมรอยละ 12.8 ในป พ.ศ. 2555 เปนรอยละ 10.5 ในป พ.ศ. 2556 จากการบรหารการจดการในสวนของคาใชจายทดขน การประหยดตอขนาด รวมถงปรบลดในสวนของการตงสารองโบนสตามกาไรของบรษท เนองจากมการปรบลดเปาหมายรายไดของบรษทในปน

คาใชจายทางการเงน

คาใชจายทางการเงนสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 มมลคา 437 ลานบาท โดยเพมขนจากป พ.ศ. 2555 จานวน

218 ลานบาท เนองจากบรษทมการออกหนกในชวงเดอนสงหาคม และตลาคม 2556 จานวน 2,000 ลานบาท และ 1,000 ลานบาท ตามลาดบ ทาใหมดอกเบยทตองชาระจากหนกเพมขน ประกอบกบดอกเบยจากสนทรพยทรอการโอน ซงตองใชระยะเวลาในการโอนประมาณ 1-2 เดอน

กาไรสทธ

งวดเกาเดอนของ ป พ.ศ. 2556 กบป พ.ศ. 2555 กาไรสทธมมลคาลดลงรอยละ 28.8 และอตราสวนกาไรสทธลดลงจากเดมรอยละ 7.7 เปนรอยละ 4.4 โดยมสาเหตหลกมาจากการไมสอดคลองกนระหวางรายไดและรายจายดงทกลาวขางตน

ตารางสรปงบแสดงฐานะการเงนของบรษทแสนสร จากด(มหาชน) และบรษทยอย

งบดล (ยอ) 9 เดอน สนสด

30 ก.ย. 56 สนสด 31 ธ.ค. 55 สนสด 31 ธ.ค. 54 สนสด 31 ธ.ค. 53

ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ ลานบาท รอยละ

สนทรพย

สนทรพยหมนเวยน 51,123 89.9 41,073 89.1 32,293 89.1 27,690 88.8

สนทรพยไมหมนเวยน 5,770 10.1 5,033 10.9 3,944 10.9 3,501 11.2

รวมสนทรพย 56,893 100.0 46,106 100.0 36,238 100.0 31,190 100.0

หนสนและสวนของผถอหน

หนสน

- หนสนหมนเวยน 19,752 34.7 18,173 39.4 14,868 41.0 10,747 34.5

- หนสนไมหมนเวยน 21,172 37.2 13,097 28.4 9,992 27.6 10,996 35.3

รวมหนสน 40,924 71.9 31,270 67.8 24,860 68.6 21,743 69.7

สวนของผถอหน

- สวนของผถอหน 15,969

15,969

28.1 14,836 32.2 11,378 31.4 9,448 30.3

รวมสวนของผถอหน 15,969

15,969

28.1 14,836 32.2 11,378 31.4 9,448 30.3

รวมหนสนและสวนของผถอหน

56,893

56,893

100.0 46,106 100.0 36,238 100.0 31,190 100.0



- 5 –

สนทรพย

ณ วนท 30 กนยายน พ.ศ. 2556 แสนสรและบรษทยอยมสนทรพยรวม เปนจานวน 56,893 ลานบาท เพมขนจานวน 10,787 ลานบาท เมอเทยบกบ ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 สาเหตหลกมาจากการเพมขนของตนทนโครงการพฒนาอสงหารมทรพยเพอขายจานวน 9,898 ลานบาท หรอรอยละ 28.9 เนองจากแสนสรมโครงการทอยระหวางการพฒนาและเตรยมสงมอบใหแกลกคาตามสญญาเปนจานวนมาก นอกจากน แสนสรและบรษทยอยมเงนจายลวงหนาผรบเหมากอสรางเพมขน 2,063 ลานบาท สงผลใหสนทรพยหมนเวยน ณ วนท 30 กนยายน พ.ศ. 2556 มจานวน 51,123 ลานบาท เพมขนจานวน 10,050 ลานบาท เมอเทยบกบ ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555

หนสน

ณ วนท 30 กนยายน พ.ศ. 2556 แสนสรและบรษทยอยมหนสนรวม 40,924 ลานบาท ประกอบดวยหนสนหมนเวยน 19,752 ลานบาท และหนสนไมหมนเวยน 21,172 ลานบาท ทงน หนสนรวมมจานวนเพมขน 9,653 ลานบาท จาก ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 โดยมสาเหตหลกมาจากการออกตวสญญาใชเงนเพมขนจานวน 2,482 ลานบาท การออกและเสนอขายหนกชนดดอยสทธ ไมมหลกประกน จานวนรวม 6,000 ลานบาทในเดอนมกราคม พฤษภาคม และ สงหาคม จานวน 3,000 ลานบาท 1,000 ลานบาท และ 2,000 ลานบาท ตามลาดบ การออกและเสนอขายหนกอาย 5 ป ทอตราดอกเบยคงทประมาณรอยละ 5 ตอป เพอรองรบการเจรญเตบโตของธรกจและเปนการกระจายความเสยงดวยการเพมสดสวนของแหลงเงนกทมอตราดอกเบยคงท นอกจากน แสนสรมคางวดทยงไมรบรเปนรายไดเพมขนอกจานวน 797 ลานบาท ตามมลคาการซอขายทเพมสงขน อยางไรกด แสนสรและบรษทยอย มหนสนเฉพาะสวนทมดอกเบย 33,651 ลานบาท ณ วนท 30 กนยายน พ.ศ. 2556 เพมขนจากเดมท 9,645 ลานบาท ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555

สวนของผถอหน

สวนของผถอหนของแสนสร ณ วนท 30 กนยายน พ.ศ. 2556 มจานวน 15,969 ลานบาท เพมขน 1,133 ลานบาท เมอเปรยบเทยบ ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 เปนผลมาจากกาไรสทธสาหรบงวดเกาเดอนของป พ.ศ. 2556 จานวน 871

ลานบาท ประกอบกบบรษทไดรบชาระคาหนเพมทนจากการใชสทธของใบสาคญแสดงสทธทจดสรรใหแกกรรมการและพนกงานครงท 5 และ 6 (ESOP#5 และ ESOP#6) และ SIRI-W1 จานวน 1,320 ลานบาท

อตราสวนทางการเงนทสาคญ

ป พ.ศ. 2555 ป พ.ศ. 2554 ป พ.ศ. 2553

อตราสวนสภาพคลอง (Liquidity Ratio)

อตราสวนสภาพคลอง เทา 2.26 2.17 2.58

อตราสวนสภาพคลองหมนเรว เทา 0.19 0.20 0.33

ระยะเวลาเกบหนเฉลย วน 0.54 0.86 0.93

ระยะเวลาชาระหน วน 32.26 40.37 30.14

อตราสวนแสดงความสามารถในการหากาไร (Profitability Ratio)

อตรากาไรขนตน % 33.94 34.68 33.13

อตรากาไรสทธ % 10.03 9.74 10.12


- 6 –

ป พ.ศ. 2555 ป พ.ศ. 2554 ป พ.ศ. 2553

อตราผลตอบแทนผถอหน % 23.03 19.35 21.44

อตราสวนแสดงประสทธภาพในการดาเนนงาน (Efficiency Ratio)

อตราผลตอบแทนจากสนทรพย % 7.33 5.98 6.66

อตราหมนเวยนของสนทรพย เทา 0.72 0.61 0.65

อตราสวนวเคราะหนโยบายทางการเงน (Financial Policy Ratio)

อตราสวนหนสนตอสวนของผถอหน เทา 2.11 2.18 2.30


อตราสวนทางการเงนทสาคญ (สาหรบงวดเกาเดอนสนสดวนท 30 กนยายน พ.ศ. 2556 และ พ.ศ. 2555)

ป พ.ศ. 2556 ป พ.ศ. 2555

อตราสวนสภาพคลอง เทา 2.59 2.26

อตราสวนสภาพคลองหมนเรว เทา 0.08 0.19

อตรากาไรขนตน

อตรากาไรสทธ

%

%

32.92

4.36

34.88

7.66

อตราผลตอบแทนผถอหน % 5.60 9.09

อตราผลตอบแทนจากสนทรพย % 1.69 2.95

อตราหมนเวยนของสนทรพย เทา 0.39 0.39

อตราสวนหนสนตอสวนของผถอหน เทา 2.56 2.06


อตราสวนสภาพคลอง

ป พ.ศ. 2555 แสนสรและบรษทยอย มอตราสวนสภาพคลองเทากบ 2.26 เทา เพมขนจาก 2.17 เทา จากป พ.ศ. 2554 สาเหตหลกมาจากการเพมขนของสนทรพยหมนเวยนทรอยละ 27 จากการเพมขนของเงนสดและตนทนโครงการอสงหารมทรพยเพอขายสทธจากจานวน 25,616 ลานบาท ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2554 มาอยทจานวน 34,267 ลานบาท ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2555 ในขณะทหนสนหมนเวยนปรบเพมขนทรอยละ 22 เมอเปรยบเทยบกบ ณ วนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2554 ประกอบดวยการเพมขนของตวแลกเงนและเจาหนการคาจานวน 1 ,787 ลานบาท และ 825 ลานบาท ตามลาดบ ทงนในไตรมาส 3 ของป พ.ศ. 2556 แสนสรและบรษทยอยมอตราสวนสภาพคลองปรบขนไปเปน 2.59

เทา โดยมปจจยหลกเนองจากการเพมขนของตนทนโครงการพฒนาอสงหารมทรพยเพอขายอยางมากระหวางป พ.ศ. 2556


- 7 –

อตราสวนแสดงความสามารถในการหากาไร

ในงวดเกาเดอน ป พ.ศ. 2556 แสนสรและบรษทยอยมอตรากาไรขนตนรอยละ 32.92 ปรบตวลดลง เมอเทยบกบ ชวงป ป พ.ศ. 2555 และ ป พ.ศ. 2554 ซงมอตรากาไรขนตนอยทรอยละ 33.94 และรอยละ 34.68 ตามลาดบ ซงเปนผลมาจากตนทนทสงขนเนองจากนโยบายการปรบคาแรงตาเปน 300 บาท/วน

ในงวดเกาเดอน ป พ.ศ. 2556 แสนสรและบรษทยอยมอตรากาไรสทธลดลง เปนรอยละ 4.36 จากรอยละ 7.66 โดยอตราสวนทลดลงดงกลาวมสาเหตหลกมาจากการไมสอดคลองกนระหวางรายไดและรายจายทรบรตามมาตรฐานบญชทตางกน จากการจดงานเพอเปดตวโครงการใหมในชวงไตรมาสแรกของป พ.ศ. 2556 ประกอบกบการขยายตลาดไปยงจงหวดใหมๆ เพมมากขน ทาใหมคาใชจายในการขายและการทาตลาด ซงคาใชจายเหลานไดถกบนทกเปนคาใชจายในชวงเกาเดอนแรก ขณะทรายไดจากการขายยงคงรอรบรเปนรายไดในอนาคต

อตราสวนแสดงประสทธภาพในการดาเนนงาน

ป พ.ศ. 2555 แสนสรและบรษทยอยมอตราสวนแสดงประสทธภาพในการดาเนนงานทดขนอยางมาก โดยอตราตอบแทนจากสนทรพยเทากบรอยละ 7.33 สงขนจากปกอนซงมอตราสวน เทากบ 5.98 ทงนเนองจากอตราการเตบโตของกาไรทเพมขนเรวกวาอตราการเตบโตของสนทรพย และเมอเทยบอตรานในงวดเกาเดอน ของป พ.ศ. 2556 กบป พ.ศ. 2555 อตราสวนแสดงประสทธภาพในการดาเนนงานลดลง โดยในงวดเกาเดอน ของป พ.ศ. 2556 อตราผลตอบแทนจากสนทรพยเทากบรอยละ 1.69 ปรบตวลดลงจากไตรมาสเดยวกนเมอปกอนซงมอตราสวน เทากบรอยละ 2.95 เพราะการเพมขนของตนทนโครงการพฒนาอสงหารมทรพยเพอขายอยางมากระหวางป พ.ศ. 2556

อตราสวนหนสนตอสวนของผถอหน

ณ ไตรมาส 3 ของป พ.ศ. 2556 แสนสรและบรษทยอยมอตราสวนหนสนตอสวนของผถอหน เทากบ 2.56 เทา สงขนจากป พ.ศ. 2555 ทมอตราสวน เทากบ 2.11 เทาและ ป พ.ศ. 2554 ซงมอตราสวน เทากบ 2.18 เทา โดยมสาเหตหลกมาจากการทแสนสรและบรษทยอยไดระดมทนผานการเสนอขายหนกในระหวางป พ.ศ. 2556 จานวนรวม 6,000 ลานบาทโดยหนกทเสนอขายมอาย 5 ปและมอตราดอกเบยคงทอยประมาณรอยละ 5 ตอป เพอรองรบการเจรญเตบโตของธรกจและเปนการกระจายความเสยงดวยการเพมสดสวนของแหลงเงนกทมอตราดอกเบยคงทอยางไรกตาม อตราสวนหนสนตอสวนของผถอหน 2.56 เทา เปนอตราสวนทไมสงมากนก

สรปฐานะทางการเงนและความสามารถในการรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกของผรบประกนรายได

จากโครงสรางการจดหาผลประโยชนของกองทนรวม กองทนรวมจะไดรบการประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกจากแสนสรเปนระยะเวลา 1 ป ตามทระบไวในสญญากอตงสทธและการกระทาการทกองทนรวมททารวมกบแสนสรเพอเปนการสรางความมนใจแกกองทนรวมในชวงปแรก


- 8 –

จากการวเคราะหผลการดาเนนงานและฐานะทางการเงนขางตนแสนสรมฐานะทางการเงนทดมาก โดย ณ สนเดอน กนยายน ป พ.ศ. 2556 แสนสรมสวนของผถอหนรวม 15,969 ลานบาท และนอกจากนผลประกอบการของแสนสรทาไดในระดบสงโดย แสนสรและบรษทยอย มกาไรสทธงวด 9 เดอน ณ สนเดอน กนยายน ป พ.ศ. 2556 กวา 871 ลานบาท อกทงการจดตงกองทนรวมอสงหารมทรพยในครงนแสนสรจะมกระแสเงนสดเพมขนอยางมากจากการขายทรพยสนเขากองทนรวม เมอวเคราะหขอมลสรปฐานะทางการเงนและความสามารถในการรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกของแสนสร บรษทจดการมความเหนวาแสนสรมความสามารถเพยงพอในฐานะผรบประกนกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนทใหแกกองทนรวมในระยะเวลาปแรกของการเขาลงทน

ประมาณการกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก (บนสมมตฐานวากองทนรวมจะเขาลงทนในวนท 1 มกราคม พ.ศ. 2557

(1))

(หนวย: ลานบาท) เอเชย แอสเซท

แอพเพรซล จากด

เพชรสยาม แอพไพรซล

กาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรกทแสนสรรบประกน

114.2 114.2

ประมาณการกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก(2)

110.4 109.2

ประมาณการสวนตางทแสนสรจะตองใหการสนบสนน 3.8 5.0

หลกประกนทแสนสรตกลงจดใหกบกองทนรวม ไมม ไมม หมายเหต:

(1) ชวงเวลาประมาณการนบตงแตวนท 1 มกราคม พ.ศ. 2557 ถงวนท 31 ธนวาคม พ.ศ. 2557 หากกองทนรวมลงทนภายหลงจากวนท 1 มกราคม พ.ศ. 2557 วงเงนประกนในป พ.ศ. 2557 จะลดลงตามสดสวนจานวนวน และยกยอดวงเงนประกนทปรบลดลงดงกลาวไปไวในป พ.ศ. 2558

(2) ประมาณการกาไรจากการดาเนนงานของทรพยสนทกองทนรวมจะเขาลงทนครงแรก

คาเตอนและขอแนะนาเก�ยวกบการลงทนในหนวยลงทน กองทนรวมอสงหารมทรพยแสนสร ไพรมออฟฟศ

“กองทนรวมเปนนตบคคลแยกตางหากจากบรษทจดการกองทนรวม ดงน �น บรษทหลกทรพยจดการกองทนไทยพาณชย จากด จงไมมภาระผกพนในการชดเชยผลขาดทนของกองทนรวม ท �งน � ผลการดาเนนงานของกองทนรวม ไมไดข �นอยกบสถานะทางการเงนหรอผลการดาเนนงานของบรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด”

“บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด อาจลงทนในหลกทรพย หรอทรพยสนอ1นเพ1อบรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด เชนเดยวกนกบท1บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด ลงทนในหลกทรพย หรอทรพยสนอ1นเพ1อกองทนรวม ตามหลกเกณฑท1สานกงานกาหนด โดยบรษทจดการจะจดใหมระบบงานท1ปองกนความขดแยงทางผลประโยชน เพ1อใหเกดความเปนธรรมตอผ ถอหนวยลงทนท �งน � ผลงทนสามารถขอตรวจสอบรายละเอยดขอมลการลงทนเพ1อบรษทจดการไดท1บรษทจดการ หรอทางเวบไซต www.scbam.com”

“ในกรณท1ผลงทนตองการทราบขอมลเพ1มเตม ผ ลงทนสามารถขอหนงสอช �ชวนสวนขอมลโครงการไดท1บรษทหลกทรพยจดการกองทน ไทยพาณชย จากด หรอบรษทจดจาหนายหนวยลงทน”

หนงสอช &ชวนฉบบน &รวบรวมข &นโดยใชขอมล ณ วนท� 31 มนาคม 2558

บรษทหลกทรพยจดการกองทนไทยพาณชย จากด

ไทยพาณชย ปารค พลาซา อาคาร 1 ช �น 7 - 8 เลขท1 18 ถนนรชดาภเษก แขวงจตจกร

เขตจตจกร กรงเทพฯ 10900

7%= 6C9 AR 3%6 3%6/D' 9-E16? =s#AQ(E 1 #D% 3/#/>& 9 #D%/3 ...€¦ · : 5,000 หน่วย...

Documents

Transcript of 7%= 6C9 AR 3%6 3%6/D' 9-E16? =s#AQ(E 1 #D% 3/#/>& 9 #D%/3 ...€¦ · : 5,000 หน่วย...