第八章 第八章 物业管理纠纷的防范与处理 物业管理纠纷的防范与处理

［考核要求］

了解：物业管理纠纷的范围、起因与特点。

掌握：物业管理纠纷的防范措施。

重点掌握：物业管理纠纷的处理方式与程序。

第一节 物业管理纠纷概述 1 、定义（ P189 ）

物业管理纠纷是指：自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。 2 、分类（ P189 ）

根据纠纷所处理的法律关系的性质差异，可以将物业管理纠纷划分为三大类：民事纠纷、行政纠纷和刑事纠纷；

根据纠纷与权益的关系状态不同，可以将物业管理纠纷分为两大类：静态的物业管理纠纷和动态的物业管理纠纷。

一、 物业管理民事纠纷（ P189-190 ） 物业管理民事纠纷是指：自然人、法人、及其他社会组织之间因财产关系和人身关系而发生的纠纷。 可分为三类：物业管理服务合同纠纷（违约纠纷）、侵权纠纷、不动产相邻纠纷。

特征： 1. 纠纷具备民事纠纷的一般特征。（平等、可诉、可调） 2. 纠纷具有易发性和普遍性。 3. 纠纷涉及法律关系较一般民事纠纷复杂 4. 纠纷往往是侵权行为与违约行为的交叉。

二、 物业管理行政纠纷 （ P190-191 ）

狭义上是指物业管理的行政机关与行政相对放就具体行政发生的争执。广义上还包括因抽象行政行为而发生的纠纷。

特征： 1. 是由纵向的行政管理关系引起的。 2. 判断标准具有模糊性。 3. 最终要通过司法途径解决。

第二节 物业管理纠纷的处理

一、物业管理纠纷处理方式的概述： （ P191 ）

（一）民事纠纷是平等主体之间发生的、以物业管理的权利义务为内容的纠纷。 行政纠纷是指物业管理行政主管部门因具体行政行为与物业管理行政相对方发生的纠纷。

（二）处理方式，概括起来有四种： 1. 自决与协商； 2. 调解； 3. 仲裁 4. 诉讼。

1. 当事人协商 （ P191 ）

协商是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求是的精神，依据有关法规业主公约 和所订合同中规定，直接进行磋商，通过摆事实、讲道理的办法来查明事实、分清是非，在自愿互谅、明确责任的基础上，共同商量达成一致意见，按照各自过错的有无、大小和对方 受损害的程度，自觉承担相应的责任，以便及时地自行解决物业管理纠纷的一种处理纠纷的方式。 （属私力救济）

2. 调解 （ P192 ） 　　调解是指当事人之间发生物业管理纠纷时，由国家规定的有管辖权的第三人来主持引导当事人进行协商活动，坚持自愿原则和合法原则，运用对当事人进行利害分析、说服教育的方法，促使当事人双方相互谅解，自愿达成协议，平息纠纷争端的一种方式。 　　调解按调解主持人的身份不同可分为三种： 民间调解 调委会调解、律师调解、

调停人调解 不能强制其执行

行政调解 行政主管机关调解 可申请法院强制执行 司法调解 仲裁调解和法院调解 法院可以强制执行

程序： 1.申请受理 2. 调查 3. 调解

3. 仲裁 （ P193-200 ）

（ 1 ）仲裁是指：由物业管理纠纷当事人依据仲裁法，双方自愿达成协议选定仲裁机构并由其主持调解或对纠纷作出裁决的一种处理纠纷方式。

（ 2 ）物业管理的仲裁协议包括两钟：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议句提交仲裁，称为仲裁条款；另一种是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭仲裁的书面协议。

（ 3 ）仲裁协议内容：包括法定和约定内容

（ 4 ）物业管理纠纷仲裁的基本原则有以下几个方面： 1. 自愿原则 （方式、机构、地点、人员、事项、程序）2. 公平合理仲裁原则 （当事人、事实）3. 符合法律规定原则 （法律、惯例）

4. 独立仲裁原则 （行政、组织、团体、个人）（ 5）物业管理纠纷仲裁处理的程序： 1. 申请 2. 受理 3. 送达、答辩和反请求 4. 审理、裁决 5. 执行。

4. 诉讼（ P200-208 ） （ 1 ）诉讼是法院在物业管理纠纷诉讼当事人和其他诉讼参加人的参加下，依法审理和解决物业管理纠纷案件的活动，以及在该活动中形 成的各种关系的总和。

（ 2 ）可分为民事诉讼和行政诉讼两大类。诉讼是解决争议纠纷的最基本的方式，也是最后的方式。

（ 3 ）物业管理纠纷诉讼的原则： 1. 当事人诉讼权利平等原则。 2. 同等原则与对等原则 3. 法院调解自愿和合法的原则 4. 辩论原则 5. 处分原则。 6. 检察监督原则 （ 4 ）物业管理纠纷的诉讼程序： 1. 起诉、受理、送达 2. 审理前准备、开庭审理 3. 法院调解 4. 法院裁判 5. 执行程序 6. 再审程序

5、物业管理纠纷行政诉讼与民事诉讼有很多相似的地方，两者的区别有：

民事诉讼 行政诉讼性质不同 平等主体之间 纵向的物业行政

管理关系 举证责任不同 原告负举证责任 举证责任倒置

调解不同 调解是贯穿于整个诉讼过程

不允许调解

第三节 物业管理纠纷的防范

一、物业管理纠纷产生的原因 ： （ P209 ）

1.立法工作滞后。

2.开发商前期遗留的问题引发了后物业管理的矛盾 。主要表现在三个方面：（ 1 ）分摊不合理引起物业收费难；（ 2 ）配套没兑现；（ 3 ）维修问题谁负责，开发商和物业公司没有衔接好。

3.缺乏完善的市场竞争机制。

4 物业管理的服务概念没有建立。

二、物业管理纠纷的防范措施 ： （ P210 ） 1. 完善相关立法工作。 2. 加大行业规范化管理力度 3. 培育和完善物业管理市场 4. 业主和物业公司通过签订一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。 5. 进一步规范政府行为。

1 、物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。2 、物业管理纠纷划分为三大类：民事纠纷、行政纠纷和刑事纠纷；3 、物业管理纠纷的处理方式，概括起来有四种：

1. 自决与协商； 2. 调解； 3. 仲裁 4. 诉讼。

本章书到此结束！