Planning entretien pluriannuel parNEN 2767

B.Simons

Présentation

CeDuBo: promotion construction durable depuis 2001CDG : Centrum duurzaam gebouwbeheer (centre pour la

gestion durable de bâtiments)Nouvelle initiative: 2015Soutien gestionnaires de bâtimentswww.gebouwbeheerder.be

Centre pour la Gestion Durable de Bâtiments

Plateforme de connaissances•Groupes de travail•Site Web•Projets de recherche

Formations•Platforme

•Inventarisation•Formations

•Toitures plattes•Sécurité incendie•Attestations obligatoires

•Formation de base

CE QUI PRÉCÈDE: STRATÉGIE IMMOBILIÈRE

Priorités?

€Qualité

technique

Satisfaction, couts réduits

Gestion

Contentement Sécurité et santé Cout raisonnable

Architectural Spatial Fonctionnel Technique

.

Finances

Rendement directet indirect

UtilisateurImmobilier

Stratégie immobilièreStratégie

immobilière

Maintien

RénovationEntretien

Décisions

Plan d’entretien pluriannuel

Disposer

Vente, Démolition,

Autre utilisation

Qualité technique

Rendement financier

Satisfaction

Place d&ans la stratégie globale

ENTRETIEN

Tâches du gestionnaire FM Diriger différentes équipes (activités), y compris les services techniques, la

sécurité ...; Appui général pour les tâches quotidiennes, comme le remplacement des

badges défectueuses, des problèmes avec l'éclairage ou la plomberie, ...; Organisation des postes de travail y compris déménagement Gestion des contrats pour les livraisons, des travaux et l'entretien; Optimisation stratégique du département, selon les objectifs de l'entreprise. Organiser et gérer l’entretien

Bron: P.Bockstaele, Technisch gebouwbeheer

Entretien

Le conceptLa stratégieLes processus

Le concept

Règles de baseAnalyse préliminaire des objets (Assets)Critique pour le fonctionnementNécessité de l’entretienImportance dans la mission!! Inventaire et plans “as built”

Assets

DisponibilitéFiabilitéDurabilitéAnalyse du cycle de vie et ses coûtsDurée de vie

Entretien: Stratégies

RéactivitéSentiment réduit de la nécessitéConscience de l’impact sur la fiabilitéFait intégralement part de la stratégie de l’entreprise

Stratégie

Gestion et entretien

Correctif

Préventif

Calamité

Plainte(s)

Mauvaisfonctionnement

Base du tempsou de l’utilisation

Base de la condition

StratégieCritique pour la fiabilité

Sensible à l’entretien

correctif

preventif

1 2 3

Plaintes

Préventif

Total

€ 0,--

€ x,--

Entretien efficace

= Mix entretien sur base de plaintes et d’entretienpréventif

Contrôle de l’entretien préventif

Temps ou utilisationConditions de garantieContrats de maintenanceObligations légalesHeures de fonctionnement

Condition

Guide de l'entretien (CSTC)

ENTRETIEN SUR BASE DE LA CONDITION

6

5

4

3

2

1

10j 20j 30j

preventief onderhoud

curatief onderhoud

WAARDE PARAMETER bron WTCB

stat

us-c

ondi

tiem

etin

g

jaren

gebouwwaarde 0na 33jaar

negatieve waarde -gebouw kost meer dan het waard is

Plan de l’entretien

bon

mauvaist1

Qualité réelle

Qualité exigéeCorrectif

Entretien préventif (tenir l’élément en condition)

Pd’E

0 tntemps

Inspection sur base de la condition

Replacer

Ne rienfaire

Réparer

Problème:L’ «opinion» et la «spécialisation» de l'inspecteur

mènent à une vue subjective de la réalité.Solution:Méthode d’ enregistrement de qualité technique,

indépendante de la personne, objective et transparente.

Inspection traditionnelle

Mème défaut,Différents avis

Mesure de la condition

Mème défaut,Mème condition

MESURES DE LA CONDITION

Une solution ………

La norme NEN 2767

NEN 2767

Manière standardisée de décrire l'état des bâtimentsbonne reproductibilitéUniformeInitiative Néerlandaise

Focus sur la technique

Technique = Un des élémentsDes aspects tels la qualité pour l’utilisateur, la qualité

sociale, l'emplacement, la flexibilité, etc., peuvent également jouer un rôle important.Mesure de la condition: une des aides

Information de gestion cohérente: Compréhension de la qualité (technique) des objets / installations Compréhension des besoins d'entretien Risques si l’on décide de retarder l'action Compréhension de l'entretien: planification à long terme.

Résultat inspection NEN 2767

Inventaire Eléments du bâtiment Terrains Installations

Inspection Registrer les défauts Définir l’intensité et l’amplitude Définir les risques

Les éléments d’une mesure de la condition

Inventaire

Niveau de détail? échantillonDocumentsPlansContratsAttestations ..

Point de départ: vieillissement

Durée de vie résiduelle

Elément en condition 2Année de construction 1990Durée de vie résiduelle ca 25 ans

Durée de vie résiduelle

Elément en condition 4Année de construction 2000Durée de vie résiduelle ca 5 ans

Mesure de la condition

NEN2767Méthode simple et objectiveEtat de l’élément de constructionScoring normalisé3 paramètres: la gravité, l'intensité et

amplitudecourbe de vieillissement

Éléments à mesurer

Risques de disfonctionnement (couts importants)Importants dans le budget de l’entretienImportants dans la stratégie de

l’entreprise (durabilité, culture, sécurité, …

Inspection visuelle…..

……..A l’aide des senses et des instruments de mesure simplesÉchantillon

Condition: scoring

Condition Description

1 Excellent (nouveau)2 Bonne condition3 Condition raisonnable4 Condition modérée5 Condition mauvaise6 Condition très mauvaise

3 Condition raisonnable4 Condition modérée

Condition dépend de:

Défauts:Type de défautStade de développement du défaut Taille du défautL'image totale des défautsVieillissement théorique (installations)

Type de défauts: Défauts graves Fonctionnement : les défauts dont l’effet est que le bâtiment (ou une partie) ou l’installation ne fonctionne

pas. Constructif : Les défauts qui ont une influence sur la stabilité et la stabilité dimensionnelle Matériaux: les défauts qui ont à voir avec la dégradation des matériaux de la construction ou de

l’installation. Qualité de base: choix de conception et matériaux inappropriées affectant le fonctionnement ou les

matériaux ou les ressources ne répondent pas aux exigences légales

Type de défauts: Défauts graves

Type de défauts: Défauts sérieux Fonctionnement : les défauts dont l’effet est que le bâtiment (ou une partie) ou l’installation ne fonctionne

pas suffisamment. Constructif : Les défauts qui ont une influence sur la stabilité et la stabilité dimensionnelle sans que le

fonctionnement soit affecté. Matériaux: les défauts de surface . Qualité de base: Défauts à des parties de la construction ou de l’installation, n’affectant pas la

fonctionnalité.

Type de défauts: Défauts sérieux

Type de défauts: Défauts mineurs Entretien: Des travaux, nécessaire pour sauf garder le fonctionnement à long terme ne sont pas

effectués . Finition: Des Défauts qui affectent l’apparence . Qualité de base et vieillissement. Des défauts à des parties de la construction ou de l’installation n’affectant pas le

fonctionnement. Expiration: Mesure de la construction sur base de la durée de vie théorique.

Type de défauts: Défauts mineurs

Taille du défaut

Score Pourcetage Description1 <2% Occasionnellement2 2% à 10% Local3 10%à30% Régulièrement4 30%à70% Majeur5 >70% Général

Stade de développement du défaut

Indicateur à quel stade le défaut se trouve3 Classes

Score Nom Description1 Début A peine perceptible 2 Moyen Clairement visible3 Haut Étape finale

Scores de conditionErnstige gebreken

1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen

Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)

1. Laag (beginstadium) 1 1 2 3 42. Midden (gevorderd stadium) 1 2 3 4 53. Hoog (eindstadium) 2 3 4 5 6

Serieuze gebreken1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen

Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)

1. Laag (beginstadium) 1 1 1 2 32. Midden (gevorderd stadium) 1 1 2 3 43. Hoog (eindstadium) 1 2 3 4 5

Geringe gebreken1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen

Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)

1. Laag (beginstadium) 1 1 1 1 22. Midden (gevorderd stadium) 1 1 1 2 33. Hoog (eindstadium) 1 1 2 3 4

Omvang

Omvang

Omvang

23

Image globale

Plusieurs défauts: calcul spécial.

Images de référence

Base du vieillissement

Dans quelques cas particuliers

Mesure de la condition selon NEN2767

AvantagesObjectifLargement utiliséSimpleBonne vue d’ensembleRestrictionsUniquement la condition techniqueParfois plus de détails

Et maintenant???

Interprétation

Risques/priorités

Même défaut, même condition, autre priorité

Facteur risqueDéterminé par la gestionÉlémentsEsthétiqueUtilisation Milieu intérieur, qualité de l’air Sécurité et santé Risque de dommages, …, Environnement, durabilité, …etc.

Objectifs

Conditie Omschrijving

1 zeer goed (nieuwbouw)

2 Goede conditie

3 Redelijke conditie

4 Matige conditie

5 Slechte conditie

6 Zeer slechte conditie

Laag Hoog

9 8 7 6 5 4 3 2 1

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

(1) (2) (3)

PrioriteitRisico aspect

Veiligheid/gezondheid

Cultuurhistorische waarde

Gebruik en bedrijfsproces

Technische vervolgschade

Toename klachtenonderhoudBeleving, esthetica

Exploitatieduur: X jaar

Résultat

Elément risque gestion cond gestion

Façade 4 3 4 3

Façade acier 2 3 6 3

Égouts PVC 5 3 5 3

Fenêtre 4 3 3 3

Plafond 5 3 1 3

Traitement

Output

Un inventaire Liste de défauts, bien documentée Scores de condition Besoin immédiat d’entretien (+ budget)Besoin d’entretien à terme déterminé (+ budget)

Output

Rapports, sommaire, Présentation du rapport Conditions, comparé à la politique de qualité Budget d’entretien

DE MESURE DE LA CONDITION AU PLANNING PLURIANNUEL

De mesure de la condition au planning pluriannuel

Inventarisation des éléments

Entretien

Besoin pluriannuel d’entretien

Budget pluriannuel

Planning et execution

Entretien

pluriannuel

pluriannuel

et execution

Mesure de la condition

choix

Élaboration, incl. budget

Eléments

Elément 1 Elément 2 Elément 3 Elément 4 Elément 5 Elément 6 Elément 7 Elément 8 Elément 9 Elément 10 Elément 11 Elément 12 Elément 13 Elément 14 Elément 15 Elément 16 Elément 17 Elément … Elément N

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..……..…….. Startjaar, risico bij uitstel

Taakstellend Prognose

68

Approche intégrale

...naar denken in het geheel

Clustering des activités

An 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..

Taakstellend Prognose

• Mesure 1• Mesure 2• Mesure 3• Mesure 4• Mesure 5• Mesure 6• Mesure 7• Mesure 8• Mesure 9• Mesure 10• Mesure 11• Mesure 12• Mesure 13• Mesure 14• Mesure 15• Mesure 16• Mesure 17• Mesure …• Mesure N

Afstemming klant

Accords client

Adaptations fonctionnellesLimitation des nuisancesDistribution des fraisChangement de la période d’exploitation……..

Clustering

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..……..……..

Tâches Prognose

Cluster 8

Cluster 1

Cluster 2 Cluster 3

Cluster 4Cluster 5

Cluster 6Cluster 7

Mesure 1 Mesure 2 Mesure 3 Mesure 4 Mesure 5 Mesure 6 Mesure 7 Mesure 8 Mesure 9 Mesure 10 Mesure 11 Mesure 12 Mesure 13 Mesure 14 Mesure 15 Mesure 16 Mesure 17 Mesure 18 Mesure 19 Mesure … Mesure N

SOFTWARE

SOFTWARE

InputDéfautsType Stade de développementTailleRemarquesRisquesImagesAdaptations

Software

Bases de donnéesPrixBesoin d’entretienDurées de vie

EPA par bâtiment

EPA par patrimoine

Choix software

Que voulez vous?Intégration dans un concept global FM ou uniquement les

bâtiments?FlexibilitéSupport

SOUS-TRAITANCE

Sous-traitance de mesures de la condition

Exercice préalable: Que voulons-nous?Complexité, niveau de détail, échantillonnage Equipe du projetComment voulons-nous voir les résultats?Que pouvons nous faire nous-mêmes?Le suivi

Sous-traitance de mesures de la condition

IndiquerQuelles informations sont nécessaires et comment les présenterInformations sur l’objet de l'inspection (localisation, magnitude,

plans, attestations...)Niveau de détail et le niveau de l'échantillonPolitique de qualitéPossibilités et contraintes budgétaires

Sous-traitance de mesures de la condition

Support des utilisateurs (dans tout les senses)Communication Accessibilité des objets Informations de basePlansContrats d’entretienSécurité (ex toitures)

Sous-traitance de mesures de la condition: critères

Approche de la mission: organisation et exécution Procédures

Équipe

Communication

Comment la Qualité est assurée

Planning

Contrôle des risques

Sous-traitance de l’entretien

Au préalableInventaire des éléments à entretenir + leur condition PlansHistoriqueEnregistrements, attestations, …

Sous-traitance de l’entretien

Déterminer l’objectifStratégie immobilièreNiveau de qualité:Exigences de qualitéKPI: key performance indicatorSLA: service level agreements

Sous-traitance de l’entretien

Dialogue ouvertExigences raisonnablesGarantiesune mauvaise utilisationmodifications législativesvandalisme

…

Conclusions

Patrimoine: sans entretien: perte de valeurMaintenance: approche systématique nécessaireInvestissement systématisant est rentableResponsabilités où ils appartiennent

Et