Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности...

Бизнес-кейс

Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания класса B+

Содержание

• Введение• Анализ местоположения• Исследуемый объект• Анализ рынка• Затратная часть проекта• Доходная часть проекта• Анализ основных экономических показателей

проекта• Выводы

Замысел Клиента:

строительство административно – офисного

здания класса B+ на пересечении Озерной ул., МКАД и проектируемого проезда

Цель Клиента:

В целях сокращения корпоративных издержек создание офиса компании на выезде из мегаполиса. Ключевые требования к местоположению: наличие хорошо развитой системы общественного транспорта, в том числе, наличие в шаговой доступности станции метрополитена, либо её строительство в ближайшее время

Введение

Введение (продолжение)

Этапы анализа:• Анализ затрат на реализацию проекта• Анализ потенциальных доходов после

строительства объекта• Анализ общей инвестиционной

привлекательности проекта

Местоположение

Характеристика местоположения:• Москва• Юго-Западный Административный округ• 10 мин.тр. – метро Юго-Западная• Юг – Озерная улица• Запад – МКАД• Север – Проектируемый проезд

Схема расположения земельного участка

Транспортная развязка

Ближайшие транспортные магистрали:• Мичуринский проспект• МКАД• Боровское шоссе

Ближайшие крупные транспортные развязки:• Пересечение МКАД и Озерной улицы• Поворот на Проектируемый проезд

• Перспективы развития метрополитена:

Постановление Правительства Москвы № 961-ПП от 30 октября 2007 г. «О плане метростроения в городе Москве на 2008-2010 гг.» не предусматривает в период до 2010 год ведения строительства станций метро «Олимпийская деревня».

Перспективы развития метрополитена:• В Ближайшей перспективе (2008-2010 гг.)

планируется строительство станций «Борисово», «Шипиловская», «Зябликово», «Новокосино», «Технопарк», «Мякининская», «Волоколамская»

• Станция «Олимпийская деревня» планируется к вводу в эксплуатацию в 2014 г.

Основные плюсы:• Близость к крупным транспортным

магистралям (МКАД, Мичуринский проспект, Боровское шоссе)

• Остановка общественного транспорта

Основные минусы:• Близость к крупным транспортным

магистралям (МКАД, Мичуринский проспект, Боровское шоссе)

• Удаленность от станции метро (10 минут транспортом от метро Юго-Западная)

• Отсутствие подъезда к участку со стороны крупных транспортных магистралей

• Экология

Окружение

Некоторые объекты:• Недостроенное здание• АЗС• Бизнес-центр• Торговый центр• Автосалоны и автотехцентры• Жилые дома

Окружение

Недостроенное здание

Окружение

Бизнес-центр, ТЦ «Мосмарт»

Окружение

Торговый центр

Окружение

Автосалон

Окружение

Автокомбинат, автосалоны

Окружение

Автотехцентр

Окружение

Расстояние 10-15 мин.тр. (транспортная достижимость) :

• Станция метро Юго-Западная• Гипермаркет «МОСМАРТ»• ТЦ «Тут-Тук»• Универсамы Перекресток, Копейка • Предприятия общественного питания,

фастфуды и т.п.

Окружение

Расстояние 5-10 мин.п (пешая достижимость) :• Автосалоны• АЗС• Автотехцентры

Исследуемый объект

Основные характеристики:• Земельный участок не застроен

капитальными строениями• Площадь – 0,522 га• На земельном участке имеют зеленые

насаждения• Без значительных перепадов высот• По границе участка проходит ЛЭП

Вид на объект

Схема генерального плана: функциональные зоны

Зоны и подзоны

Информация плана ЛГР: производственные зоны

Подъезд и природные факторы:• Земельный участок обладает относительно

спокойным рельефом• На территории участка отсутствуют какие–либо

природные факторы, оказывающие отрицательное влияние на его стоимость (овраги, заболоченные участки и т.д.)

• Подъезд к земельному участку осуществляется на данный момент только со стороны проектируемого проезда.

Анализ рынка

Офисная недвижимость:• Спрос на офисную недвижимость превышает

предложения• За 2007 год рост арендных ставок на офисные

помещения класса В составил 25%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от

сдачи в аренду, нежели от продажи

Офисная недвижимость. Предельные значения в пограничных районах:

Стоимость арендыза кв.м в год

(без НДС и ОР)

Стоимость продажиза кв.м

(без НДС)

Класс В+ $500 - $700 $4 500 - $6 500

Класс В $400 - $600 $3 500 - $5 500

Рынок машиномест:• Спрос на машиноместа значительно превышает

предложение• За 2007 год рост арендных ставок составил 15%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от

сдачи в аренду, нежели от продажи • Собственники офисных зданий стремятся

обеспечить 1 машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади

Рынок машиномест:• Спрос на машиноместа значительно превышает

предложение• За 2007 год рост арендных ставок составил 15%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от

сдачи в аренду, нежели от продажи • Собственники офисных зданий стремятся

обеспечить 1 машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади

Затратная часть проекта

Рынок машиномест. Предельные значения в пограничных районах:

Стоимость аренды, $/маш.место / год (вкл. НДС, вкл. экспл.расходы)

Стоимость продажи, $/маш.место (вкл. НДС во всех районах кроме ЦАО)

Подземный паркинг

$2 700 - $3 600 $30 000 - $50 000

Наземныйпаркинг

$1 000 - $1 600 н/д

Благоустройство территории

Проектирование и строительство

Подключение земельного участка к инженерным сетям

Приобретение прав на земельный участок

Основные технико-экономические параметры строительства:

Площадь застройки 1 810 кв.м

Общая площадь объекта 11 430 кв.м

Доходоприносящая площадь 6 082,5 кв.м

Этажность 5 - наземных этажей, 1 – цокольный этаж, 1 – подвальный этаж

Количество м/м в подземном паркинге 57 м/м

Количество м/м на наземной парковке 99 м/м

Инвестиционные затраты:• Суммарные затраты, округленно - $39 400 000• Подготовительный этап - 1 год • Продолжительность строительства - 1,5 года

Инвестиционные затраты:

24,05%

68,81%

0,32% 6,82%

Затраты на покупку земельного участка

Затраты на строительство

Затраты на благоустройство территории

Затраты на подключение к инженерным сетям

Распределение инвестиционных затрат с учетом роста стоимости СМР:

$ 16 000 000

$ 12 000 000

$ 8 000 000

$ 4 000 000

2 кв. 2009 г. – 1 кв. 2010 г. 2 кв. 2010 г. – 3 кв. 2011 г.2 кв. 2008 г. – 1 кв. 2009 г.

$ 20 000 000

$ 14 137 150

$ 18 392 118

$ 11 986 960

Доходная часть проекта

•Сдача в аренду наземной парковки

•Сдача в аренду подземного паркинга

•Сдача в аренду офисных помещений

Источники положительных денежных потоков:

•Офис: 642 $/ кв.м в год с НДС и ОР

•Наземная парковка: 1410 $/ м/м в год с НДС и ОР

•Подземный паркинг: 3063 $/ м/м в год с НДС и ОР

Источники дохода. Среднерыночные значения:

Изменение загрузки объекта:

2 кв. 2009 – 1 кв. 2010

2 кв. 2010 – 1 кв. 2011

2 кв. 2015 – 1 кв. 2016

2 кв. 2014 – 1 кв. 2015

2кв. 2013 – 1 кв. 2014

2 кв. 2012 – 1 кв. 2013

2 кв. 2011 – 1 кв. 2012

2 кв. 2009 – 1 кв. 2010

офисные помещения

наземная парковка

подземная парковка

2 кв. 2009 – 1 кв. 2010

2 кв. 2010 – 1 кв. 2011

2 кв. 2015 – 1 кв. 2016

2 кв. 2014 – 1 кв. 2015

2кв. 2013 – 1 кв. 2014

2 кв. 2012 – 1 кв. 2013

2 кв. 2011 – 1 кв. 2012

$ 6 000

$ 5 000

$ 4 000

$ 3 000

$ 2 000

$ 1 000

$ 0офисные помещения

наземная парковка

подземная парковка

Динамика изменения стоимости аренды:

Движение денежных потоков:

2 кв. 2008 – 1 кв. 2009

2 кв. 2009 – 1 кв. 2010

2 кв. 2010 – 1 кв. 2011

2 кв. 2015 – 1 кв. 2016

2 кв. 2014 – 1 кв. 2015

2кв. 2013 – 1 кв. 2014

2 кв. 2012 – 1 кв. 2013

2 кв. 2011 – 1 кв. 2012

Периодический

доход

Затраты на

строительство

Гипотетическая продажа объекта

Анализ основных экономических показателей проекта

Основные экономические показатели:

IRR - ставка внутренней доходности IRR > Y (дисконт)

NPV – чистая текущая стоимость NPV > 0

PI - индекс рентабельности PI > 1

dV – прирост стоимости dV > 0

PP – период окупаемости соответствие рынку

Анализ основных экономических показателей проекта

Основные экономические показатели. Анализ:Значение Анализ Соблюдение

условий

IRR 15,08% > Y (13,72% )

PI 1,06 > 1

dV $19 208 942 > 0

NPV $2 534 238 > 0

PP 3,5 года соответствует рынку

Выводы

Затраты на покупку земельного участка $9 469 000

Затраты на строительство, округленно $27 100 000

Затраты на благоустройство территории, округленно $126 000

Затраты на подключение к инженерным сетям $2 685 000

Стоимость объекта на момент ввода в эксплуатацию, округленно $ $33 500 000

Средняя арендная ставка на момент ввода в эксплуатацию, $/кв.м. в год с НДС и ОР для офисных помещений

Средняя арендная ставка на момент ввода в эксплуатацию, $/м/м в год с НДС и ОР для подземного паркинга

$3 706

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 961-ПП от 30.10. 2007 г. «О плане метростроения в городе Москве на 2008-2010 гг.» в период до 2010 год ведения строительства станций метро «Олимпийская деревня» не предусматривается. Иными словами, в обозначенный Клиентом период времени, существенного улучшения состояния системы общественного транспорта в непосредственной близости от будущего объекта не ожидается.

Таким образом, несмотря на положительные значения показателей эффективного проекта по созданию БЦ B+, его следует отклонить, так как он не соответствует корпоративным целям Клиента.

ГРАНТ ТОРНТОН В РОССИИ

Россия, 123007, Москва Хорошевское шоссе, д.32АТ+7 495 258 9990; Ф+7 495 580 9196

www.gtrus.come-mail: grant.thornton@gtrus.com

Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности...

Business

Transcript of Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности...

Анализ инвестиционной привлекательности Handelsvertretung wehner

Дарья Чахова. «Муниципальные кемпинги как путь повышения инвестиционной привлекательности туристской

Секреты привлекательности. Интернет-магазин глазами клиента

Cекреты привлекательности: интернет-магазин глазами покупателей

основы административного права

Анализ инвестиционной привлекательности Переславского района

Презентация инвестиционной привлекательности Челябинской области

Паспорт инвестиционной площадки

Экспертная оценка инвестиционной привлекательности регионов

Презентация Инвестиционной стратегии Московской области

Карта инвестиционной привлекательности стран Центральной Азии и Южного Кавказа

Инвестиционный курс «Road map: подготовка к инвестициям» - «Оценка инвестиционной привлекательности"

Секреты привлекательности: интернет-магазин глазами покупателей

Презентация инвестиционной привлекательности

Практические методы повышения инвестиционной привлекательности девелоперских проектов

Вопросы инвестиционной привлекательности коммунальной энергетики в регионах РФ

Нейминг для инвестиционной компании.

ПАСПОРТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПЛОЩАДКИold.belgorodinvest.com › files › 111 › Valuiki passport 2.pdfПАСПОРТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПЛОЩАДКИ

Социально-экономическое развитие и повышение инвестиционной привлекательности Челябинской области

Государственная поддержка инвестиционной деятельности