TINA BIZJAK DELITEV SOLASTNINE S PREGLEDOM AKTUALNE SODNE PRAKSE Diplomsko … · 2017. 11. 28. ·...

UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA

TINA BIZJAK

DELITEV SOLASTNINE S PREGLEDOM AKTUALNE SODNE PRAKSE

Diplomsko delo

Maribor, marec 2016

UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA

DIPLOMSKO DELO

DELITEV SOLASTNINE S PREGLEDOM AKTUALNE SODNE PRAKSE

Študent: Tina Bizjak Številka indeksa: 71160224 Študijski program: UNI-PRAVO Študijska smer: Javna uprava Mentor: dr. Renato Vrenčur

Maribor, marec 2016

ZAHVALA

Za strokovno vodenje in pomoč pri izdelavi diplomske naloge se iskreno

zahvaljujem mentorju dr. Renatu Vrenčurju.

Zahvalila bi se rada tudi svoji družini, ki mi je v času študija stala ob strani,

predvsem partnerju Andreju Wassermannu za vso pomoč in podporo tekom

celotnega študija in pri izdelavi naloge.

POVZETEK

Solastnina ima svoje korenine ţe v rimskem pravu. Solastnina je nastala kot

posledica dedovanja, kjer so dediči podedovali nerazdeljeno premoţenje.

Solastniki so lahko podali zahtevo po delitvi skupnega premoţenja, kot lahko to

storijo tudi v sodobnem pravu.

Pojem solastnine je tako ţe rimsko pravo razvilo kot lastninsko pravico več oseb

na nerazdeljeni stvari, na kateri imajo solastniki miselne deleţe.

Solastninsko razmerje pa je ţal velikokrat predmet nesoglasij med solastniki, saj

ga je v praksi teţko izvajati zaradi lastništva nerazdeljene stvari oz. precej

abstraktnega pojma idealnega deleţa. Zato pravo daje solastnikom moţnost, da

lahko kadarkoli, razen ob neprimernem času, zahtevajo njeno delitev. Ta je lahko

sporazumna ali pa o njej odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče najprej

preveri, če je mogoča fizična delitev solastne stvari. Sicer pa udeleţenci lahko v

postopku ponudijo odkup deleţa ostalih solastnikov ali pa pride do civilne delitve,

kjer sodišče na javni draţbi solastno stvar proda in kupnino razdeli med solastnike.

S pomočjo sodne prakse se odločitve sodišč močno olajšajo, saj le ta sluţi kot

posvetovalno orodje. Sodišča ga s pridom uporabijo tudi pri odločanju o delitvi

solastnine, saj primeri iz sodne prakse veţejo sodišča v podobnih primerih, s

pomočjo uporabljene argumentacije.

Namen diplomske naloge je predstaviti pojem solastnine in njeno delitev s

pregledom aktualne sodne prakse.

Ključne besede: solastnina, delitev solastnine, idealni deleţ, sporazum, nepravdni

postopek, fizična delitev, civilna delitev, sodna praksa.

SUMMARY

Joint ownership originates from the Roman law. It was a consequence of the

inheritance by which the heirs inherited the undistributed joint assets. Joint owners

could request a distribution of joint assets, just as they can do under the modern

law.

The concept of joint ownership has thus been defined by the Roman law as a

multi-people ownership rights to undistributed joint assets, where the joint owners

have ideal shares (pars pro indiviso).

Unfortunately, joint ownership is quite often a subject of disagreements as it is hard

to implement it in the practice due to the ownership of undistributed assets or

rather abstract concept of ideal share. Therefore, the law gives joint owners a

possibility to request the distribution of those assets at anytime except for the

inappropriate time. This can be done by an agreement or is decided by court in

non-contentious proceedings. The court should first examine the possibility of

physical distribution of the joint assets. Otherwise the parties in the proceedings

can offer to purchase the assets from the others or civil distribution is executed,

where the court sells the joint assets by public auction and the proceeds of sale are

distributed among joint owners.

Case law can serve as a consulting tool and can significantly facilitate the

decisions of the court. The courts use the case law fairly often also when deciding

on distribution of joint assets as the courts are tied to similar cases with used

argumentation.

The purpose of my thesis is to explain the concept of joint ownership and its

distribution on the basis of modern case law.

Keywords: joint ownership, distribution of joint ownership, ideal share, agreement,

non-contentious proceedings, physical distribution, civil distribution, case law.

KAZALO

1 UVOD ........................................................................................................................................... 1

2 PRAVNA PODLAGA ...................................................................................................................... 2

2.1 MATERIALNO IN PROCESNO PRAVO ................................................................................... 2

2.2 SODNA PRAKSA KOT PRAVNI VIR ........................................................................................ 3

2.3 SPLOŠNO O SOLASTNINI ...................................................................................................... 4

3 TEMELJNA NAČELA STVARNEGA PRAVA ..................................................................................... 5

3.1 NAČELO OMEJENEGA ŠTEVILA STVARNIH PRAVIC .............................................................. 5

3.2 PREDMET STVARNE PRAVICE .............................................................................................. 6

3.3 UČINEK STVARNIH PRAVIC .................................................................................................. 6

3.4 PREDNOSTNO NAČELO ........................................................................................................ 7

3.5 NAČELO SPECIALNOSTI ........................................................................................................ 8

3.6 DOMNEVA DOBRE VERE ...................................................................................................... 9

3.7 NAČELO ZAUPANJA V ZEMLJIŠKO KNJIGO ......................................................................... 10

3.8 NAČELO PREPOVEDI ZLORABE PRAVICE ............................................................................ 12

3.9 NAČELO, DA NE MORE NIHČE PRENESTI VEČ PRAVIC KOT JIH IMA SAM .......................... 12

4 POSEST ....................................................................................................................................... 13

4.1 PRAVNE POSLEDICE PRIDOBITVE POSESTI ........................................................................ 13

4.1.1 NA PREMIČNINAH...................................................................................................... 13

4.1.2 NA NEPREMIČNINAH ................................................................................................. 14

4.2 VRSTE POSESTI ................................................................................................................... 15

4.2.1 NEPOSREDNA IN POSREDNA POSEST ........................................................................ 15

4.2.2 VEČOSEBNA POSESTNA RAZMERJA ........................................................................... 15

4.2.3 LASTNIŠKA IN NELASTNIŠKA POSEST ......................................................................... 20

5 LASTNINSKA PRAVICA ................................................................................................................ 23

5.1 POJEM LASTNINSKE PRAVICE ............................................................................................ 23

5.2 LASTNINSKA PRAVICA VEČ OSEB ....................................................................................... 24

6 SOLASTNINA .............................................................................................................................. 25

6.1 POJEM SOLASTNINE IN NJEN NASTANEK .......................................................................... 25

6.2 IDEALNI DELEŽ ................................................................................................................... 27

6.3 UPRAVIČENJA SOLASTNIKA ............................................................................................... 27

6.4 UPRAVLJANJE S STVARJO .................................................................................................. 29

6.4.1 POSLI REDNEGA UPRAVLJANJA ................................................................................. 29

6.4.2 POSLI, KI PRESEGAJO REDNO UPRAVLJANJE ............................................................. 30

7 DELITEV SOLASTNINE ................................................................................................................ 32

7.1 SPORAZUMNA DELITEV SOLASTNINE ................................................................................ 32

7.2 SODNA DELITEV SOLASTNINE ............................................................................................ 33

7.3 NEPRAVDNI POSTOPEK ..................................................................................................... 35

7.4 NAČINI DELITVE SOLASTNINE ............................................................................................ 35

7.4.1 FIZIČNA DELITEV ........................................................................................................ 36

7.4.2 IZPLAČILO SOLASTNINSKEGA DELEŽA ........................................................................ 37

7.4.3 CIVILNA DELITEV ........................................................................................................ 37

8 INSTITUTI V POSTOPKU DELITVE ............................................................................................... 39

8.1 PREDKUPNA PRAVICA ........................................................................................................ 39

8.2 STVARNE PRAVICE NA NEPREMIČNINI .............................................................................. 39

8.2.1 SLUŽNOST .................................................................................................................. 39

8.2.2 HIPOTEKA................................................................................................................... 40

9 ZAKLJUČEK ................................................................................................................................. 41

LITERATURA ....................................................................................................................................... 42

1

1 UVOD

Solastnina pomeni pravno oblast več oseb na isti nerazdeljeni stvari, ki pa jo je v

praksi velikokrat teţko izvajati. Zato zakon solastniku nudi moţnost, da lahko

kadarkoli, razen ob neprimernem času, zahteva njeno delitev. V diplomski nalogi

bom poskušala pojasniti, kakšni so načini, ki jih zakon predvideva pri delitvi, kateri

način je za solatnika najbolj ugoden, vsa teoretična izhodišča pa dodatno

podkrepiti s pomočjo aktualne sodne prakse.

Glede na to, da je postopek delitve velikokrat zelo kompleksen, tudi zaradi

povezanosti z ostalimi instituti stvarnega prava, je najprej potrebno spoznati

temeljne pojme, ki na postopek in samo solastninsko razmerje vplivajo. Tako bom

v diplomski nalogi najprej podala teoretično razlago temeljnih načel stvarnega

prava, lastninske pravice in posesti ter institutov stvarnega prava, s katerimi je

solastninsko razmerje povezano in posledično vpliva na njeno delitev.

Pri delu bom raziskala strokovno literaturo, strokovne članke in sodno prakso,

vezano na področje stvarnega prava, ter delitev solastnine.

2

2 PRAVNA PODLAGA

2.1 MATERIALNO IN PROCESNO PRAVO

Temeljni zakon, ki ureja stvarno pravo, je Stvarnopravni zakonik (SPZ)1. Glede na

to, da gre pri delitvi solastnine v večini primerov za nepremičnine, pa je potrebno

upoštevati še kopico zakonov, ki urejajo nepremičninsko področje. Mednje spadajo

Stanovanjski zakon (SZ-1)2, Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih

(ZPSPP)3, Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ)4, Zakon o evidentiranju nepremičnin

(ZEN)5, Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1)6 itd.

Delitev solastnine sodišče vodi v nepravdnem postopku, ki ga ureja Zakon o

nepravdnem postopku (ZNP)7, vendar lahko sodišče udeleţence napoti tudi na

pravdo oz. v nepravdnem postopku podredno upošteva tudi pravila pravdnega

postopka, ki ga ureja Zakon o pravdnem postopku (ZPP)8.

1 Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/2002 in 91/13) – v nadaljevanju SPZ.

2 Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/2003) – v nadaljevanju SZ-1.

3 Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list RS, št. št. 18/74, 34/88, Uradni list

RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US in 87/11 – ZMVN-A) – v nadaljevanju ZPSPP. 4 Zakon o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 71/11 – uradno prečiščeno besedilo in 58/12) – v

nadaljevanju ZKZ. 5 Zakon o evidentiranju nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/2006, 65/2007 - Odločba US, 106/2010 -

ZDoh-2H, 47/2012 - ZUKD-1A, 79/2012 - Odločba US in 55/2013 - ZUKD-1B) – v nadaljevanju ZEN. 6 Zakon o zemljiški knjigi (Uradni lisst RS, št. 58/03, 37/08 – ZST-1, 45/08, 28/09, 25/11 in 14/15 –

ZUUJFO) – v nadaljevanju ZZK-1. 7 Zakon o nepravdnem postopku (Uradni list SRS, št. 30/86, 20/88 – popr., Uradni list RS, št. 87/02

– SPZ, 131/03 – odl. US in 77/08 – ZDZdr) – v nadaljevanju ZNP. 8 Zakon o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 73/07 – uradno prečiščeno besedilo, 45/08 –

ZArbit, 45/08, 111/08 – odl. US, 57/09 – odl. US, 12/10 – odl. US, 50/10 – odl. US, 107/10 – odl. US, 75/12 – odl. US, 40/13 – odl. US, 92/13 – odl. US, 10/14 – odl. US in 48/15 – odl. US) – v nadaljevanju ZPP.

3

2.2 SODNA PRAKSA KOT PRAVNI VIR

Sodna praksa predstavlja sekundaren vir prava in zagotavlja enotno uporabo

formalnih virov prava. Primarni viri prava so absolutno zavezujoči. Gre za akte

zakonodajalca, ustavo in zakonodajo ter ratificirane mednarodne sporazume in

evropsko zakonodajo. To so tisti viri, ki predstavljajo abstraktno raven, ki jo sodišča

vsebinsko polnijo s konkretizacijo in razlago.

Sodišča so v našem pravnem sistemu vezana samo na odločbe višjih sodišč

znotraj konkretnega primera oz. na pravna mnenja vrhovnega sodišča, ko senati

sprejmejo določeno mnenje, sicer pa ne. Zato sodišče ni dolţno upoštevati sodne

prakse, lahko pa ta sluţi kot posvetovalno orodje.

V konkretnem primeru mora sodnik obravnavati dejansko stanje, ki pa se redko

ponavlja. Obravnavati mora niz argumentov, ki jih predstavijo stranke v

konkretnem postopku, vendar so lahko tehtni in prepričljivi argumenti, ki jih sodišče

uporabi pri svojem odločanju, povsem uporabni v podobnih primerih.

Sodna praksa torej sodišč ne veţe formalno, temveč zgolj z močjo ţe uporabljene

argumentacije. Tudi proces ugotavljanja prava sodna praksa močno olajša in

sodniku omogoča objektivnejše ugotavljanje dejanskega stanja pri nedoločnosti ali

nejasnosti primarnih norm.9

9 Spletni portal Vrhovnega sodišča (http://www.sodisce.si/znanje/sodna_praksa/).

4

2.3 SPLOŠNO O SOLASTNINI

Solastnina je posebna oblika lastninske pravice, ki pomeni pravno oblast več oseb

na isti nerazdeljeni stvari (condominium pro indiviso), pri čemer vsakemu od

solastnikov pripada računsko določen deleţ te stvari.10 Izvrševanje upravičenj

solastnikov je sorazmerno njihovim idealnim deleţem in vsak solastnik lahko

razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov, ki pa imajo pri

nepremičninah predkupno pravico.

S celotno stvarjo lahko razpolagajo le vsi solastniki skupaj. V skladu z velikostjo

deleţev se mednje delijo plodovi, ki jih prinaša stvar, oziroma ti ostanejo v

solastnini, če delitev plodov ni mogoča. Solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih

deleţev krijejo tudi stroške in druga bremena, ki se nanašajo na celotno stvar.

Za posle rednega upravljanja je potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni

deleţi sestavljajo več kot polovico njene vrednosti. Za posle, ki presegajo okvir

rednega upravljanja, pa je potrebno soglasje vseh solastnikov (situacija je

drugačna pri etaţni lastnini). Če se solastniki ne morejo sporazumeti o poslu

rednega upravljanja, posel pa je nujen za redno vzdrţevanje stvari, o tem na

predlog solastnika odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Stvar je po naravi lahko taka, da je ne morejo imeti v posesti oz. jo uporabljati vsi

solastniki. V tem primeru je med njimi nujen dogovor o načinu uporabe stvari.

Solastniki imajo tudi sicer pravico kadarkoli zahtevati delitev stvari, razen ob

neprimernem času. Način delitve je lahko sporazumen oz. ga določi sodišče v

nepravdnem postopku, v kolikor se solastniki o tem ne morejo dogovoriti.11

10

65. člen SPZ. 11

Tratnik M.: Stvarno pravo, Pravni mozaik. GV Zaloţba, Ljubljana, 2011.

5

3 TEMELJNA NAČELA STVARNEGA PRAVA

Temeljna načela sluţijo razlagi in vrednotenju posameznih institutov ter spornih

situacij in pravnih praznin. Vključena so v sistemske zakonike splošnega dela

civilnega prava. Opredelitev temeljnih načel stvarnega prava je novost, ki jo je v

naš pravni sistem prinesel SPZ in poudarja stvarno pravo kot individualistično

pravno panogo, ki izhaja iz lastninske svobode posameznika.12

Načela so navedena na samem začetku naloge, saj je njihovo poznavanje zelo

pomembno za razumevanje posameznih institutov stvarnega prava, vezanih na

področje solastnine.

3.1 NAČELO OMEJENEGA ŠTEVILA STVARNIH PRAVIC

Pripadnost stvari posameznemu subjektu zagotavlja izvrševanje pravic nad njo in

kot osnovno premoţenjsko razmerje učinkuje proti vsakomur (erga omnes).

Stvarne pravice so vnaprej določene v 2. členu SPZ.

Stranke stvarnopravnih razmerij tako ne morejo ustvarjati novih poloţajev in pravic

s stvarnopravnimi učinki in se tudi v tem razlikujejo od obligacijskih pravic, ki so

omejene le na razmerje med strankama.

Zaradi varnosti pravnega prometa je kot načelo določena tudi tipska prisila, ki pa

ne pomeni popolne vsebinske določenosti. Ta se lahko določi šele v posameznem

primeru in kot pojmovna kategorija dobi svojo vsebino šele v konkretnem

stvarnopravnem razmerju.13

Stvarne pravice, ki jih našteva zakon, lahko razvrstimo v dve kategoriji. Prva je

lastninska pravica, ki je temeljna pravica stvarnega prava, druge pa so omejene

12

Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 77. 13 141. člen SPZ.

6

pravice oz. stvarne pravice na tuji stvari, ki obstajajo samo skupaj z lastninsko

pravico in zato tudi pomenijo njeno omejitev.14

3.2 PREDMET STVARNE PRAVICE

Predmet stvarne pravice je stvar in posledično ne more obstajati na objektih, ki jim

pravo ne priznava lastnosti stvari. Človek v stvarnopravnih razmerjih nastopa kot

subjekt pravic, premoţenjske pravice pa kot objekt pravic stvarnega prava.

Vsaka premoţenjska pravica pripada določenemu posamezniku kot del njegovega

premoţenja. Lastnino torej lahko označimo za pripadnost premoţenjskih pravic

posamezniku.

Predmet stvarnih pravic ne more biti stvar, za katero to zakon posebej določa. Gre

za prometno sposobnost stvari, ki je lahko omejena ali v celoti izključena. Če je

stvar iz pravnega prometa izključena, to pomeni, da je ni mogoče veljavno prenesti

na drugega, sicer pa je takšna stvar lahko tudi predmet lastninske pravice.15

3.3 UČINEK STVARNIH PRAVIC

Stvarne pravice učinkujejo proti nedoločenemu krogu oseb in imetnik lahko od

vsakogar zahteva, da to oblast spoštuje oz. ne posega v njeno izvrševanje. Če

pride do kršitvenega ravnanja, ko nekdo posega v upravičenčevo izvrševanje

oblasti, lahko z opustitvenim zahtevkom zahteva prenehanje takšnega ravnanja.

Osnovna oblika varstva lastninske pravice je toţba za vrnitev stvari (rei vindicatio)

in je usmerjena v odpravo protipravnega stanja, ki nastane zaradi škodljivega

posega.

V primeru ustanovitve stvarne sluţnosti hoje čez tuje zemljišče ta velja tudi za

pravne naslednike. V primeru sklenitve obligacijske pogodbe za tovrsten dogovor

14

Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 78-79. 15

Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 79.

7

pa ta ne bi veljal pri pravnem nasledstvu. V navedenem primeru torej lahko

zaznamo razliko stvarne in obligacijske pravice.16

3.4 PREDNOSTNO NAČELO

Načelo določa, da ima prej pridobljena stvarna pravica prednost pred pozneje

pridobljeno. Teţava nastane takrat, ko si pravice med seboj konkurirajo. Takšen

primer je več zastavnih pravic na isti stvari, ki so vse namenjene poplačilu

zastavnega upnika. Istovrstnost se torej presoja glede na vsebino in namen

pravice.

Načelo zajema tudi ureditev v Zemljiški knjigi in je odločilno za nastajanje stvarnih

pravic.17 Zemljiškoknjiţno sodišče mora reševati predloge po vrstnem redu, kakor

so prispeli18.

Prav tako imajo v primeru, ko se na isti nepremičnini ustanovi več hipotek, starejše

hipoteke prednost pred mlajšimi. Hipoteke se torej razvrstijo po času pridobitve.

Poznejše hipoteke tako dajejo hipotekarnemu upniku manjše moţnosti za

poplačilo. Šele ko je prvi upnik v celoti poplačan, se poplača naslednji v vrsti.19

Vendar pa imajo privilegirane terjatve prednost, ne glede na dobro vero ali vrstni

red pridobitve zastavne pravice. V primeru sklepa o delitvi solastnine z izplačilom

solastnikov eden od solastnikov postane izključni lastnik stvari, preostali solastniki

pa s sklepom pridobijo denarno terjatev do prevzemnika, ki jim je dolţan njihove

deleţe skupaj z obrestmi izplačati najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti

odločbe.

VSL sklep I Ip 385/2013 z dne 8. 4. 2013

Kljub prednostnemu načelu je v primeru izvršbe, ko solastniki terjajo denarne

terjatve ostalih solastnikov, vrstni red poplačila teh upnikov pri nepremičninski

izvršbi urejen v ZIZ, in sicer v 196., 197. in 198. členu. Skladno s prvim odstavkom

16


10. člen ZZK-1. 18

122. člen ZZK-1. 19

147. člen SPZ.

8

197. člena ZIZ se iz zneska, dobljenega s prodajo, poplačajo najprej in po tem

vrstnem redu, (1.) stroški izvršilnega postopka, (2.) davek na dodano vrednost

oziroma davek na promet nepremičnine, ki se po predpisih obračuna od prodaje

nepremičnine, in za zadnje leto zapadle davščine, ki obremenjujejo prodano

nepremičnino, ter (3.) med drugim terjatve prispevkov za socialno varnost, zapadlih

za zadnje leto.

Te privilegirane terjatve imajo pri poplačilu prednost pred terjatvami ostalih

upnikov, tudi tistih z zastavno pravico v najboljšem vrstnem redu (198. člen ZIZ),

kar praktično pomeni, da so te terjatve zavarovane s posebno obliko zakonite

zastavne pravice.

3.5 NAČELO SPECIALNOSTI

Glede na to, da je lahko samo individualno določena stvar predmet stvarnih pravic,

ne more nastati in obstati na delu stvari, razen če gre za zakonsko določeno

izjemo. Taka izjema velja za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s

priposestvovanjem. Predmet pridobitve lastninske pravice na podlagi

priposestvovanja je namreč lahko tudi samo del nepremičnine.

Z nastankom sestavljene stvari njeni sestavni deli izgubijo pravno lastnost stvari,

saj tvorijo novo stvar. Na sestavnih delih odtlej stvarne pravice ne morejo obstajati.

Če se kasneje ponovno ločijo od sestavljene stvari, lahko zopet postanejo predmet

stvarnih pravic.

Načelo je poudarjeno pri nepremičninah, kjer gre za povezanost zemljišča in

objekta. Izjeme pa pomenijo odmik od načela povezanosti zemljišča in objekta.

Primera sta etaţna lastnina in stavbna pravica. Pri etaţni lastnini lahko posamezni

del stavbe dobi lastnost samostojne stvari, pri stavbni pravici pa sta zemljišče in

stavba vsaka predmet svoje lastninske pravice.

Sicer pa zemljiška parcela pridobi sposobnost biti samostojen predmet stvarnih

pravic šele z vpisom v zemljiški kataster. Nove parcele, ki nastanejo s parcelacijo,

9

se v zemljiški kataster vpišejo na podlagi elaborata parcelacije, ki ga izdela

geodetsko podjetje.20

Sodba II Ips 390/2009 z dne 14. 3. 2013

Kot je navedeno zgoraj, je skladno z načelom specialnosti, ki je urejeno v 7. členu

SPZ, samo individualno določena samostojna stvar lahko predmet stvarnih pravic,

razen če ta zakon določa drugače. Pri ustanovitvi etaţne lastnine se spremeni

stvarnopravni reţim posameznega dela stavbe. Zgradba je akcesorna pravici na

zemljišču (sestavina zemljišča) in zato ni v samostojnem pravnem prometu. V 112.

členu SPZ pa je določeno, da je etažna lastnina predmet razpolaganja kot celota in

da za razpolaganje z njo veljajo določbe tega zakona, ki urejajo razpolaganje z

nepremičninami. Tako z darilno pogodbo nastala t.i. navidezna solastnina oziroma

t.i. dejanska etažna lastnina po uveljavljeni sodni praksi uživa sodno varstvo.

3.6 DOMNEVA DOBRE VERE

Protipravno stanje v stvarnem pravu nastopi, ko so izpolnjeni elementi zlorabe

pravice.21 Dobra vera je namreč pomembna v stvarnopravnih razmerjih. Kaţe se

pri pridobivanju pravic in lahko nadomesti pomanjkljivosti v stvarnopravnem

razpolagalnem poslu. Je pa tudi pogoj za pridobitev pravice na podlagi

priposestvovanja ali od razpolagalno nesposobne osebe.22

Določba o domnevi dobre vere ima predvsem funkcijo dokaznega pravila.23

Če se zaradi pravne posledice kdo sklicuje na dobro vero, mu tega ni treba

dokazovati.

Načelo upoštevanja dobre vere v stvarnopravnih razmerjih skupaj postavljata

določbi 9. in 10. člena SPZ. Pojem dobre vere ni posebej opredeljen, saj naj bi vsi

poskusi pripeljali do ugotovitve, da takšna definicija ni mogoča. Dobra vera je zato

pravni standard, ki naj bi se vsebinsko napolnil v praksi ob upoštevanju vseh

okoliščin posameznega primera. Kot je navedeno zgoraj, mora dobro vero dokazati

20

Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 82. 21

12. člen SPZ. 22


Tratnik M., Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana, 2004, stran 85.

10

tisti, ki zatrjuje slaboverno ravnanje. V praksi to največkrat pomeni praviloma zelo

teţavno dokazovanje, da je nekdo vedel oziroma bi moral vedeti za obstoj nekega

dejstva.

Stvarnopravni zakonik poseben izraz dobre vere določa v povezavi z načelom

zaupanja v zemljiško knjigo iz 5. člena zakona o zemljiški knjigi in ga s tem

nedvomno postavlja v načelo, ki velja za celotno materialnopravno področje.

To načelo je tako treba upoštevati tudi pri pomanjkljivih razpolaganjih s skupnim

premoţenjem, če je v zemljiško knjigo vpisan samo eden od skupnih lastnikov in

vpisani lastnik razpolaga s stvarjo.24

3.7 NAČELO ZAUPANJA V ZEMLJIŠKO KNJIGO

Gre za osrednje načelo, ki ureja pravna razmerja na nepremičninah in je urejeno v

5. členu ZZK in prvem odstavku 8. člena ZZK-1. Na podlagi tega načela obstajajo

samo tiste pravice, ki so vpisane v ZK, ali obratno – pravica ne obstaja, če ni

vpisana v ZK.

Načelo je v tesni povezavi z načelom dobre vere in načelom publicitete. Načelo

zaupanja učinkuje le v korist dobroverne osebe, pri čemer se dobra vera

domneva.25

Vsi vpisi v zemljiški knjigi so javni, pod zakonskimi pogoji pa so javne tudi vse

listine, na podlagi katerih so bili opravljeni vpisi. Podatki v zemljiški knjigi so vredni

zaupanja, kar pomeni, da kdor v pravnem prometu ravna pošteno in se zanese na

podatke o pravicah, ki so zapisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti

škodljivih posledic.

Vendar pa oseba, ki razpolaga z zemljiškoknjiţno listino, sposobno za vknjiţbo

lastninske pravice, svoj poloţaj v razmerju do nedobrovernega hipotekarnega

upnika lahko (načeloma) uspešno varuje z ugovorom tretjega oziroma toţbo na

24



11

nedopustnost izvršbe. Takšnemu ugovoru (zahtevku) ne bi bilo moč slediti le iz

razloga, če bi se ugotovilo, da je upravičenec vpis svoje lastninske pravice v

zemljiško knjigo opustil zaradi cilja, ki je v nasprotju z dobrimi običaji, vestnostjo in

poštenjem. oziroma če bi bilo z njegove strani moč govoriti o zlorabi pravice.

Takšnemu postopanju ne bi bilo moč nuditi pravnega varstva.

VSL sodba I Cp 693/2014 z dne 28. 5. 2014

Ker sporazum o delitvi skupnega premoženja, na katerega se sklicuje tožnik,

vsebuje tudi zemljiško dovolilo, s katerim se tožniku dovoljuje vpis oziroma vknjižbo

na solastničinem polovičnem deležu na spornih nepremičninah, so določena

stvarna upravičenja že z njegovo sklenitvijo prešla na tožnika. V obravnavanem

primeru imamo torej opravka z lastninsko pravico v pričakovanju, ki (že) preprečuje

izvršbo. Ker je toženec v konkretnem primeru svojo poplačilno pravico (hipoteko)

na njegovem polovičnem solastninskem deležu pridobil na podlagi zaznambe

sklepa o izvršbi, se ne more sklicevati ne na dobro vero, ne na načelo zaupanja v

zemljiško knjigo. Kdor ima namreč na nepremičnini pravico, ki je ne vpiše v

zemljiško knjigo, lahko nosi negativne posledice le v primeru učinkovanja načela

zaupanja v zemljiško knjigo.

Načelo zaupanja v zemljiško knjigo ima tudi specifike. Tako veljavnost pogodbe o

razdruţitvi solastnine, ki predstavlja med solastnikoma sklenjen dogovor o

razdelitvi posesti in uporabi nepremičnine, ni pogojena z vknjiţbo v ZK in zavezuje

tako pogodbenike kot tudi njihove pravne naslednike ter uţiva pravno varstvo po

določbi 100. člena SPZ.

VSL sodba II Cp 4490/2009 z dne 20. 1. 2010

Pogodba o razdružitvi solastnine vsekakor velja za univerzalnega pravnega

naslednika prejšnjega solastnika, ki ga že po naravi stvari ni mogoče šteti kot

tretjega, na katerega bi se lahko raztezalo načelo zaupanja v zemljiško knjigo (10.

člen SPZ). Takšno je tudi stališče domače (in večjega dela tuje) teorije in prakse. V

primeru obstoja pogodbe o razdruţitvi solastnine se tako sin umrlega očeta ni

mogel sklicevati na dejstvo, da taka pogodba zanj ne učinkuje, če ni bila vpisana v

zemljiško knjigo.

12

3.8 NAČELO PREPOVEDI ZLORABE PRAVICE

V kolikor nekdo izvršuje pravico v skladu z njenim namenom, nikomur ne škoduje.

V nasprotnem primeru oz. če nekdo izvršuje pravico brez upravičenega cilja, je

tako ravnanje protipravno in tretji lahko proti njemu uveljavlja zahtevke za

prenehanje takšnega izvrševanja.

Mejo med dopustnostjo in protipravnostjo je teţko določiti. Določba 12. člena SPZ

izhaja iz lastninske pravice, lahko pa pride tudi do zlorabe drugih pravic.

Temeljno pravilo je, da pravica neha tam, kjer se začenja zloraba. Izvrševanje neke

pravice postane nezakonito, če nosilec izvršuje pravice brez resničnega

(upravičenega) interesa, zakonitega motiva in zgolj s škodovalnim namenom.26

Lahko pa pride tudi do kolizije pri izvrševanju več lastninskih pravic, saj je pri

takšnem izvrševanju potrebno upoštevati tudi interese drugih lastnikov. Konkretno

je to načelo urejeno na področju sosedskega prava, kjer gre za prostorsko

povezane nepremičnine, in seveda na področju solastništva iste stvari.

Kot navedeno je v 12. členu SPZ pojem zlorabe pravice definiran kot navidezno

izvrševanje pravice. Sankcija iz norme sicer neposredno ne izhaja, jo je pa mogoče

razumeti iz namena določbe in je odvisna od okoliščin. Gre predvsem za

opustitvene zahtevke, v primeru nastanka škode pa je sankcija lahko tudi

odškodninska.27

3.9 NAČELO, DA NE MORE NIHČE PRENESTI VEČ PRAVIC KOT JIH IMA SAM

Načelo je bistvenega pomena za prenos pravic, predvsem lastninske. Samo

imetnik lahko z njo veljavno razpolaga in tudi omejitve lahko izhajajo samo od

lastnika. Navedeno pa ni absolutno, saj vanj posegajo posebne oblike pridobitve

stvarnih pravic na podlagi zakona, kot ţe navedeno.

26

Šinkovec J., Pritrdilno ločeno mnenje sodnika, Ustavno sodišče RS, Številka: U-I-209/93. 27


13

Paralelno lahko tudi na področju delitve solastnine povzamemo, da nihče ne more

prejeti več pravic kot mu jih pripada glede na njegov solastniški deleţ.28

4 POSEST

Kljub temu, da posest ni pravica, daje posestniku pravovarstveno upravičenje kar

posledično pomeni, da se varuje oblast nad stvarjo in ne pravica. To lahko v praksi

pomeni tudi posestno varstvo, ki jo v primeru viciozne posesti uţiva celo tat.

Posest pomeni oblast nad stvarjo in posestnik lahko stvar rabi, jo uţiva in z njo

razpolaga. Pri tem ni pomembno, ali ima tudi to pravico. Dejanska oblast nad

stvarjo torej pomeni pripadnost stvari določeni osebi. Na podlagi 11. člena SPZ

obstoji domneva, da je lastniški posestnik premične stvari tudi njen lastnik. V

sodnem postopku to pomeni, da posestniku ni potrebno dokazovati, da ni lastnik,

temveč mora to dokazati nasprotnik.

Posest se izvaja na različne načine, ki so odvisni od vrste stvari in objekta posesti.

Posest neke nepremičnine se lahko izvaja tudi na daljavo, pri čemer je pomembno,

da je posest pridobljena in je posestnik vseskozi v poloţaju, da jo lahko izvaja.29

Glede na to, da je institut posesti oz. soposesti zelo pomemben pri obravnavi

solastnine in je v večini primerov posledica le te, je v nadaljevanju podana nekoliko

bolj podrobna teoretična razlaga s primeri iz sodne prakse.

4.1 PRAVNE POSLEDICE PRIDOBITVE POSESTI

4.1.1 NA PREMIČNINAH

Posest pomeni pridobitni način pri pravnoposlovni pridobitvi lastninske pravice in

izvedenih stvarnih pravicah na premičninah. Lastniška posest se oblikuje, če

prenos posesti predstavlja pridobitev lastninske pravice na premičnini. V primeru

28


Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 95-96.

14

izvedenih stvarnih pravic pa se formira nelastniška posest. Poleg obeh navedenih

uţiva posestno varstvo tudi viciozna posest.

Prenos lastniške posesti je praviloma izveden z dejansko izročitvijo (traditio vera),

kjer odsvojitelj svojo neposredno posest prenese na pridobitelja. To je realno

dejanje in zagotavlja publiciteto stvarnopravnih razmerij oz. razpoznavo lastninske

pripadnosti. Tako 11. člen SPZ postavlja domnevo, ki šteje lastniškega posestnika

za njenega lastnika.

Ker dejanska izročitev vedno ni mogoča oz. predstavlja v ţivljenju prevelik

formalizem, je stvarno pravo izoblikovalo institut, kot je simbolična izročitev, s čimer

pride do prenosa lastninske pravice brez dejanske izročitve.30

4.1.2 NA NEPREMIČNINAH

Z izročitvijo nepremičnine lastnik kupcu ali najemniku omogoči posest in uporabo

nepremičnine. Simbolična izročitev je v tem primeru predaja ključev. Izročitev

posesti nepremičnine je pomembna tudi pri uporabi institutov obligacijskega prava,

in sicer s tem trenutkom preide tveganje naključnega uničenja ali poškodovanja

nepremičnine na kupca, kupec uveljavlja očitne napake, pričnejo teči jamčevalni

roki za skrite napake, obratovali stroški v zvezi z uporabo nepremične pa preidejo

na kupca (elektrika, voda, odvoz smeti …).

Posest je dobroverna, če posestnik ne ve in ne more vedeti, da v resnici nima

pravice, ki bi ga upravičila do posesti oziroma da posedovana stvar ni njegova. Pri

tem je pomembno, da posest ni pridobljena s silo, zvijačo ali zlorabo zaupanja,

krajo ipd. Nedobroverna (zlonamerna) posest je tista, ki je pridobljena z zvijačo ali

na drug nedovoljen način. Vsak posestnik ima pravico do varstva pred motenjem

ali odvzemom posesti in tako kot je navedeno za področje premičnin, posestno

varstvo uţiva tudi viciozna posest. Z motenjem ali odvzemom razumemo

protipravno dejanje, ki posega v izvrševanje posestnikove oblasti nad stvarjo.31

30



15

4.2 VRSTE POSESTI

4.2.1 NEPOSREDNA IN POSREDNA POSEST

Neposredna posest pomeni izvrševanje fizične oblasti nad stvarjo. To nujno ne

pomeni nenehnega in vsakodnevnega fizičnega stika s stvarjo, ampak poloţaj

posameznika, da takšno posest lahko izvaja. Primer je lahko lastnik vikenda, ki

posesti ne izgubi, ker začasno ne izvršuje neposredne dejanske oblasti nad

nepremičnino.

Posredno posest pa ima tisti, ki izvršuje dejansko oblast nad stvarjo preko koga

drugega, ki ima neposredno posest iz kakršnegakoli pravnega naslova.32

4.2.2 VEČOSEBNA POSESTNA RAZMERJA

Posest na stvari lahko izvršuje več oseb (soposest). Navedeno velja samo v

primeru, ko več oseb skupaj poseduje stvar, tako da lahko vsak od soposestnikov

izvršuje dejansko oblast na celotni stvari. V primeru, ko vsak od njih poseduje

izključno samo določen del stvari, gre za delno posest oz. posest dela stvari.

4.2.2.1 SOPOSEST

Soposest je lahko skupna ali navadna soposest. Za skupno je značilno, da lahko

soposest izvršujejo le vsi soposestniki skupaj, kot na primer soposest zakoncev. Pri

navadni soposesti pa več oseb izvršuje soposest samostojno, vendar drug poleg

drugega.

Gre za večosebno razmerje, kiin spominja na solastninski odnos in je pogosto

posledica takšnega odnosa, vendar soposesti ni mogoče tako preprosto predstaviti

z idealnimi deleţi, ker dejanska oblast ni deljiva.

Primer takšnega razmerja je lahko izvrševanje oblasti na skupnih delih in napravah

večstanovanjske hiše, ki jih uporabljajo vsi stanovalci v hiši, ali posest stanovanja,

ki jo izvršujeta zakonca kot skupna lastnika.

32


16

V medsebojnem odnosu je pravno varstvo zagotovljeno, če kateri onemogoča

drugemu dosedanji način izvrševanja dejanske oblasti nad stvarjo, ki je v njihovi

posesti, ali pa v primeru onemogočanja dosedanjega načina izvrševanja, sicer pa

vedno v razmerju do tretjih oseb.33

4.2.2.2 POSREDNA IN NEPOSREDNA SOPOSEST

Soposest lahko nastopa kot posredna ali neposredna soposest. Soposest lahko

enačimo s samostojno posestjo, le da obstojijo specifike, ki jih podrobneje ureja

zakon, ki omogoča posestno varstvo med soposestniki.

Posestnega varstva med njimi ni, če se spor nanaša na način skupnega

izvrševanja dejanske oblasti. V tem sporu bi se postavilo vprašanje pravnega

temelja in je kot tako neprimerno v posestnem reševanju. V primeru, da bi bil kateri

izmed soposestnikov v celoti izključen iz izvrševanja dejanske oblasti, pa je seveda

posestno varstvo moţno, saj bi to lahko šteli za odvzem posesti.

4.2.2.3 DELNA POSEST

Delna posest pomeni izvrševanje oblasti nad natančno določenim in ločenim delom

stvari. Po svoji naravi gre za neposredno izvrševanje dejanske oblasti nad ločenim

delom stvari.

V primeru posesti nad delom stvari gre lahko za odnos posredne delne posesti, ko

delni posestnik prenese izvrševanje neposredne dejanske oblasti, ali pa za odnos

delne soposesti, ko delno posest izvršuje skupaj več oseb. V prvem primeru ima

solastnik skupnih delov in naprav večstanovanjske hiše delno izključno posest

določenega dela skupnih delov in naprav večstanovanjske hiše, ki pa jo z

ustanovitvijo posestnoposredovalnega razmerja prenese.

Drug primer pa je podnajemniško razmerje.

33

Juhart M., Teoretična razprava - Posest: Posestni odnosi v skupnosti stanovalcev, Podjetje in delo, 1999, št. 6-7, stran 1054-1057.

17

Stvarno pravo v osnovi temelji na načelu specialnosti in obstoj stvarne pravice

veţe na stvar kot objekt pravnih razmerij. Ampak kljub temu lahko obstaja tudi na

samostojnem delu stvari (npr. etaţna lastnina).34

Primer, ko je dejanska oblast nad stvarjo razdeljena med več oseb, tako da vsaka

od teh oseb samostojno izvršuje dejansko oblast na določenem delu glavne stvari,

lahko torej štejemo za razmerje soposesti. Kdaj je stvar razdeljena tako, da

omogoča ločeno posedovanje posameznih delov, pa je dejansko vprašanje, ki ga

je treba rešiti upoštevaje okoliščine konkretnega primera.

Bistvenega pomena je ločeno dejansko izvrševanje dejanske oblasti in pri tem ni

pomembno, kakšna pravna podlaga za to obstoji. Materialnopravni temelj deljene

posesti je lahko različen in seveda ni nujno solastninski. Pri opredelitvi soposesti,

kot je navedeno zgoraj, pa ne gre za odnos, ki bi ga lahko razdelili na idealne

deleţe.

4.2.2.4 PRIMER SOPOSESTI NA STANOVANJU KOT DELU VEČSTANOVANJSKE HIŠE

Posestna razmerja na stanovanju so lahko različna in pripeljejo do nastanka zelo

različnih pravnih poloţajev. Za posest stanovanja sicer veljajo splošna pravila o

posesti.

Glede na to, da prevladuje lastniška struktura stanovanj, govorimo o razmerju čiste

neposredne posesti. Kot ţe navedeno ima neposredno posest stanovanja tisti, ki

izvršuje dejansko oblast nad stvarjo, ta dejanska oblast pa pomeni bivanje oz.

neposredna uporaba stanovanja. Če stranka prenese dejansko oblast na nekoga

drugega, ima stranka tega razmerja posredno posest stanovanja, saj svojo posest

izvršuje prek druge osebe. Kot primer takega razmerja lahko navedemo najemno

stanovanjsko razmerje, odnos osebne sluţnosti stanovanja ali sporazumna

34


18

oziroma sodna ureditev delitve skupnega premoţenja po prenehanju zakonske

zveze.35

V stanovanju, kjer prebiva več oseb, lahko obstajajo različna razmerja.

Najpogostejše razmerje med temi osebami je razmerje druţinske povezanosti, ki

teoretično lahko pomeni probleme, povezane s pravno naravo odnosov do

stanovanja. Če ima posamezni druţinski član v lasti stanovanje in v njem tudi

prebiva s svojo druţino, potem je on edini posestnik stanovanja, druţinski člani pa

se štejejo za imetnike. Takšno stanje je proti tretjim osebam pomembno predvsem

zaradi aktivne legitimacije za posestno varstvo.

V primeru razveze zakonske zveze, če ostane v stanovanju zakonec, ki ni lastnik

stanovanja, ima poloţaj neposrednega posestnika in ne detentorja. Če pa gre za

skupno lastnino zakoncev, se za neposrednega posestnika štejeta oba zakonca,

pod pogojem, da v njem tudi oba prebivata.

V primeru, ko je na stanovanju vzpostavljeno pravno razmerje, s katerim se

uporaba dela stanovanja prepušča drugi osebi, je pravni temelj lahko najemna

pogodba, če del stanovanja v najem prepušča lastnik stanovanja, oziroma

podnajemniška pogodba, če upravičenje uporabe prenaša najemnik. Omenjen

odnos ureja Stanovanjski zakonik (SZ-1). Najemniku ali podnajemniku lahko glede

na njegov poloţaj priznamo določeno posestno obliko. V poštev pride delna posest

oz. posest pravice. Če določene dele stanovanja (souporaba kuhinje, kopalnice in

podobno) uporabljata tako najemodajalec kot nosilec pravice uporabe, gre za

vzpostavitev odnosa soposesti na teh prostorih. Nosilec pravice uporabe dela

stvari ali pravice uţiva posestno varstvo tako proti tretjim osebam kot tudi proti

najemodajalcu kot posrednemu posestniku.

Tudi pri motilnih ravnanjih na stanovanju lahko pride do zelo različnih situacij. Pri

tem lahko ločimo motilna ravnanja tretjih, ki so povezani s posestnikom stanovanja

v solastniški skupnosti, in motilna ravnanja drugih tretjih oseb. V prvem primeru gre

za sosedske imisije, ki izvirajo v enem stanovanju v večstanovanjski hiši in vplivajo

na posest drugih stanovanj. V drugi primer pa spadajo motilna ravnanja, ki imajo

35

Juhart M., Teoretična razprava - Posest: Posestni odnosi v skupnosti stanovalcev, Podjetje in delo, 1999, št. 6-7, stran 1058.

19

svoj vzrok zunaj večstanovanjske hiše. Tako gre lahko za motilna ravnanja iz

soseščine, odklop komunalnih naprav in podobno.36

VSL sklep II Cp 1321/2015 z dne 6. 5. 2015

V navedenem primeru gre za vprašanje upravičenosti do posestnega varstva na

predmetih, ki sta jih stranki uporabljali v stanovanju, ki je bilo v njuni solasti. Gre za

pogosto problematiko pri delitvi solastnine, zato so rešitve sodne prakse tudi v teh

primerih več kot dobrodošle. Stranki sta v konkretnem primeru živeli v življenjski

skupnosti, v kateri sta imeli v soposesti stanovanje. Tožnik je zato upravičen do

posestnega varstva tudi za predmete, ki jih je sicer uporabljala le toženka, vendar

za potrebe življenjske skupnosti pravdnih strank (npr. sušilni stroj). Tožnik pa ni

upravičen do posestnega varstva za predmete, ki jih ni uporabljal, ker so bili v

izključni posesti toženke (npr. pisalna miza, če se izkaže, da jo je uporabljala

izključno toženka za službene obveznosti). Pomembno je dejstvo, ali so se

predmeti nahajali v stanovanju, ki je bilo v solasti pravdnih strank, ali je predmete

(so)uporabljal tožnik in ali je te predmete toženka odnesla iz stanovanja ter na ta

način tožniku preprečila (dotedanje) izvrševanje posesti na teh predmetih.

Skladno s 24. členom SPZ pomeni izvrševanje posesti na predmetih neposredno

dejansko oblast nad stvarjo, kar pomeni neposredno uporabo predmetov ali kot

izhaja iz primera, uporabo za potrebe ţivljenjske skupnosti. Sodišče torej na tej

podlagi v posestnih sporih ugotavlja le zadnje posestno varstvo in ne pravice do

posesti in drugih pravic.

4.2.2.5 PRIMER SOPOSESTI NA SKUPNIH DELIH IN NAPRAVAH VEČSTANOVANJSKE HIŠE

Kot navedeno zgoraj so skupni deli in naprave večstanovanjske hiše najbolj tipičen

primer soposesti. Lahko pa na skupnih delih in napravah obstaja tudi drugačen

posestni reţim. Skupni deli in naprave so namreč lahko namenjeni le nekaterim

etaţnim lastnikom in v tem primeru gre za kombinacijo soposesti in delne posesti.

36


20

Posest skupnih delov in naprav večstanovanjske hiše je lahko neposredna ali

posredna.

Neposredno posest imajo vsi stanovalci večstanovanjske hiše, ki skupne dele in

naprave neposredno uporabljajo, posredno pa takrat, kadar obstaja posredna

posest na stanovanju.

Aktivno legitimiran za vloţitev posestnega varstva je proti tretji osebi vsak od

soposestnikov, na primer zaradi imisije iz soseščine. Problemi pa lahko nastanejo

glede notranjih odnosov med soposestniki. Primer, ko se spremeni obstoječe

posestno stanje le na delu skupnih delov in naprav nastopi, ko kateri od skupnih

lastnikov prisvoji (ogradi, zapre dostop) določen del skupnih prostorov in naprav

(kolesarnica, zaklonišče). Podoben primer je tudi parkirišče. Če parkirna mesta

niso določena posameznim etaţam, potem je parkirišče del skupnih delov in

naprav. Vsak soposestnik namreč lahko izvršuje dejansko oblast tako, da uporablja

parkirišče kot celoto, se pravi katerikoli del oziroma parkirno mesto. Zato ne

moremo govoritio motenju posesti, če bi na primer na stalno parkirno mesto

katerega od soposestnikov, svoje vozilo parkiral kater drug skupni posestnik.37

4.2.3 LASTNIŠKA IN NELASTNIŠKA POSEST

Lastniški posestnik ima stvar v posesti, kot da je njegova. Nelastniški posestnik pa

ima stvar v posesti brez volje imeti jo za svojo.

Primer nelastniškega posestnika je najemnik, ki stvar poseduje brez volje imeti jo

za svojo, saj priznava višjo oblast najemodajalcu in jo po izteku najema tudi vrne

lastniku. V primeru, da stvar začne posedovati zase, pa postane lastniški

posestnik. Iz navedenega primera izhaja, da je lastniški posestnik lahko tudi tat, saj

je za omenjena poloţaja bistvena volja posestnika. Naveden odnos jasno ne

posega v lastninsko razmerje. Potrebna je dobrovernost posestnika, s katero pa

lahko pride do izvirnega načina pridobitve lastninske pravice z institutom

priposestvovanja.38

37

Juhart M., Teoretična razprava - Posest: Posestni odnosi v skupnosti stanovalcev, Podjetje in delo, 1999, št. 6-7, stran 1059-1060. 38


21

4.2.3.1 PRIPOSESTVOVANJE

Pri priposestvovanju gre za originaren način pridobitve lastninske pravice.

Navedeno pomeni, da priposestvovalec načeloma pridobi novo pravico tako na

nepremičninskem kot tudi premičninskem področju. Razlika je le v priposestvovalni

dobi, ki za premičnine znaša vsaj tri, za nepremičnine pa deset let. Tako

dobroverni lastniški posestnik po preteku zgoraj navedene priposestvovalne dobe

pridobi pravico na stvari brez omejitev (na primer omejenih stvarnih pravic), katere

hipotetično bremenijo pravico predhodnika.

Institut priposestvovanja sluţi predvsem varnosti pravnega prometa, ker omogoča,

da po preteku priposestvovalne dobe dejansko stanje stvari postane tudi njeno

pravno stanje. Tisti, ki daljšo dobo izvršuje lastniška upravičenja in je torej ţe de

facto imetnik lastninske pravice, kasneje to pravico pridobi tudi de iure.

V primerih, ko priposestvovalec hkrati s posestjo ni pridobil tudi lastninske pravice,

ker niso bile izpolnjene vse predpostavke za njeno pridobitev, s priposestvovanjem

lahko naknadno sanira prvotno neveljavno pridobitev lastninske pravice s strani

priposestvovalca.

Priposestvovalec ne pridobi lastninske pravice, temveč samo posest, v večini

primerov, ker njegov posestni prednik ni bil lastnik stvari. Vsebina zahteve po

dobrovernosti pri priposestvovanju se tako pogosto osredotoča na vprašanje, ali je

priposestvovalec vedel, oziroma ali bi moral vedeti, da njegov posestni prednik ni

bil lastnik stvari. Na premičninskem področju je posest tista, ki ima publicitetno

funkcijo, na nepremičninskem področju pa vpis v Zemljiško knjigo.

V praksi gre največkrat za neuspele poskuse prenosa lastninske pravice, ko gre za

napake v pravnem naslovu, pridobitnem načinu ali razpolagalni sposobnosti.

Primer napake v prenosu lastninske pravice nastopi na področju dedovanja. Dedič

pridobi lastninsko pravico na podedovanih stvareh v trenutku zapustnikove smrti.

Za pridobitev lastninske pravice ni potreben vpis v zemljiško knjigo. Tako lahko

pride do situacije, ko priposestvovalec v dobri veri misli, da je podedoval

nepremičnino, vendar to ni točno, ker bodisi zapustnik ni bil njen lastnik, bodisi

22

priposestvovalec ni pravi dedič. Dedič lahko v tem primeru nepremičnino

priposestvuje.39

Pridobiti lastninsko pravico s priposestvovanjem ni mogoče na javnem dobrem in

stvareh izven pravnega prometa. Pravica, pridobljena s priposestvovanjem, tudi ne

sme biti na škodo tistemu, ki je v dobri veri in v zaupanju v javne knjige pridobil

pravico, še preden je bila s priposestvovanjem pridobljena pravica vpisana v javno

knjigo.

VSL sklep II Cp 2811/2014 z dne 28. 1. 2015

Stranka v konkretni pravdi ţeli po razvezi zakonske zveze med njegovo hčerko in

toţeno stranko dokazati, da ima odpadla pravna podlaga posla za posledico

prenehanje veljavnosti darilne pogodbe in nastanek terjatve za vrnitev danega ali

nadomestitev vrednosti danega. Predmet darila je bila nepremičnina, pravna

podlaga pa obstoj zakonske zveze med hčerko toţeče stranke in toţeno stranko.

Zakonca sta na konkretni nepremičnini zgradila stanovanjsko hišo na kateri sta

imela skupno lastnino, saj sta v njej tudi ţivela. V postopku se bo moralo sodišče

opredeliti do toţenčeve trditve, da razveza zakonske zveze, do katere pride dalj

časa po sklenitvi izpodbijane pogodbe, ne more biti podlaga za zaključek o odpadli

podlagi, ter do toţenčevega uveljavljanja pravice na podarjenih nepremičninah na

podlagi priposestvovanja.

39

Tratnik M., Pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem, Pravna praksa, 2003, št. 42-43, stran 19-36.

23

5 LASTNINSKA PRAVICA

5.1 POJEM LASTNINSKE PRAVICE

Lastninska pravica je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uţivati na

najobseţnejši način ter z njo razpolagati (37. člen SPZ).

V našem sistemu lastninska pravica ni absolutna pravica, saj so ji postavljene

določene omejitve, ki jih določa zakon. Prva omejitev je prepoved zlorabe pravice

in zahteva po ravnanju v skladu z dobro vero in poštenjem, drugo omejitev pa

predstavljajo instituti sosedskega prava oz. omejitve v javnem interesu. Lastnik

lahko svojo pravico na stvari tudi prostovoljno omeji za vsak namen, ki ni zakonsko

prepovedan. Gre za omejitve v zasebnem interesu, ki nastanejo na pravnoposlovni

podlagi, kot je obremenitev z omejeno stvarno pravico in omejitve, ki izvirajo iz

obligacijskih pravic (npr. zakup ali najem). 40

Pozitivni vidik lastninske pravice je zapisan v zakonu. V okviru negativnega vidika

pa sme lastnik od vsakogar zahtevati, da se vzdrţi kršitve lastninske pravice.41

Značilnost lastninske pravice je torej, da je ta izključna, saj gre za najširšo pravico

nosilca lastninske pravice do stvari. Lastnik lahko od poseganja v njegovo stvar

odvrne katerokoli tretjo osebo. Nadalje je lastninska pravica trajna, saj ne zastara.

Temeljna delitev načinov pridobitev lastninske pravice je delitev na izvirne in

izvedene načine pridobitve lastninske pravice.

Pri izvirno (originarno) pridobljenih lastninskih pravicah imetnik lastninsko pravico

pridobi ne glede na pravico prednika in ne glede na prednikovo voljo, torej tudi proti

volji prednika.

Pri premičninah je krog pridobitev lastninske pravice na izviren način širok. Pri

nepremičninah so izvirni načini pridobitve le:

priposestvovanje,

odločba pristojnega organa, in

40

Juhart M., Tratnik M., Vrenčur M., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 208-209. 41

Tratnik M., Pridobitev lastninske pravice na nepremičninah, Pravna praksa, 2003, stran 29.

24

drugi primeri, ko to določa zakon.

Vpis v zemljiško knjigo je v teh primerih vedno deklaratoren.

Sodna praksa glede izvirnih načinov pridobivanja lastnine na nepremičninah je

najbolj obseţna, ko gre za priposestvovanje.

5.2 LASTNINSKA PRAVICA VEČ OSEB

Več oseb ima lahko eno lastninsko pravico. Posledica tega dejstva je, da nastane

skupnostno razmerje. Če člani skupnosti ne uredijo medsebojnih odnosov, lahko

takšno razmerje hitro povzroči nove probleme med njimi.

Osnovna oblika takšnega odnosa je solastnina, ki predstavlja izvrševanje

lastninske pravice več oseb na nerazdeljeni stvari.

Podobna pa je tudi skupna lastnina, ki predstavlja obliko izvrševanja lastninske

pravice na nerazdeljeni stvari, kjer deleţi niso vnaprej določeni (72. člen SPZ).

Oblikuje se predvsem med osebami, ki so med seboj povezane, saj deleţi niso niti

fizično niti idealno določeni in gre za popolno pravno skupnost. Določitev velikosti

deleţa pa tako pomeni konec skupne lastnine. Zahteva za delitev je sicer pravica

vsakega skupnega lastnika, ki pa jo ne more zahtevati ob neprimernem času.

Od zakonsko določenih oblik skupne lastnine je najpogostejše skupno premoţenje

zakoncev.42

Z oblikovanjem etažne lastnine nastane pravica na posameznem delu stvari in

ima za posledico posebno solastninsko razmerje na celotni stvari. Solastnik ima

tako jasno določen fizični del nepremičnine, ki je namenjen njegovi izključni

uporabi, ter solastninsko razmerje na zemljiščih in skupnih elementih.

Najpogostejša oblika etaţne lastnine nastane v stanovanjskih stavbah oz.

zgradbah z velikim številom etaţnih lastnikov. Sicer pa obstaja moţnost

oblikovanja etaţne lastnine v zgradbi, ki ima vsaj dva dela, ki omogočata

42


25

samostojno rabo. Za posamezni del se lahko šteje eden ali več prostorov, vendar

je pri tem pomembno, da gre za funkcionalno celoto.

Načeloma se na skupnih delih oblikuje solastninsko razmerje.

Pravne podlage za nastanek etaţne lastnine so pravni posel in sodna odločba.43

6 SOLASTNINA

6.1 POJEM SOLASTNINE IN NJEN NASTANEK

Solastnina je posebna oblika lastninske pravice, ki pomeni pravno oblast več oseb

na isti nerazdeljeni stvari (condominium pro indiviso), pri čemer vsakemu od

solastnikov pripada računsko določen deleţ te stvari (65. člen SPZ).

V solastninskem pravnem razmerju ima vsaka od udeleţenih oseb določen del

lastninske pravice, ki jo lahko izvršuje glede na svoj solastni deleţ. Omenjeno

razmerje izhaja iz rimskopravnega individualističnega pogleda na lastninsko

pravico in se razlikuje od kolektivističnega modela, ki je značilen za skupno

lastnino. Pri slednjem gre za skupno izvrševanje upravičenj in enak poloţaj

udeleţencev ne glede na velikost deleţa.

Solastnina ima korenine ţe v rimskem pravu, kjer določeno stvar podeduje več

dedičev. Ti pa imajo pravico, tako kot danes, zahtevati delitev skupnega

premoţenja.44

Solastnina zajema stvar, ki ni razdeljena. Vzpostavi se domneva o obstoju idealnih

deleţev kar posledično pomeni, da je na celotni stvari razdeljena lastninska

pravica.45

Stvar torej fizično ni razdeljena in pri tem tudi ni pomembno, ali gre za deljivo ali

nedeljivo stvar. Solastnina se tako lahko vzpostavi na nepremičnini, ki jo je mogoče

43


Kranjc J., Rimsko pravo, GV Zaloţba, 2008, stran 468 in 469. 45

Rijavec V., Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana, 2004, stran 328.

26

razdeliti na etaţe ali na avtomobilu, ki ga ni mogoče razdeliti na samostojno

uporabne dele.

Solastnina lahko nastane na podlagi zakona, s pravnim poslom, dedovanjem ali

odločbo drţavnega organa. Solastnina lahko nastane tudi s priposestvovanjem, če

več oseb izvršuje dobroverno lastniško posest v priposestvovalni dobi.

Solastninsko razmerje in deleţi solastnikov se oblikujejo v obsegu, v katerem

solastniki izvršujejo posest.

Če se prodajalec s prodajno pogodbo zaveţe, da bo prenesel lastninsko pravico

na določenem idealnem deleţu nepremičnine, se mora tudi zemljiškoknjiţno

dovolilo glasiti na predvidene solastnike in izraziti tudi njihove solastninske deleţe.

Tukaj lahko prodajalec ostaja delni solastnik, del svoje lastninske pravice pa

prenese na pridobitelja (486. člen ZZK-1).

V primeru, da solastnina nastane na podlagi odločbe drţavnega organa, se mora

glasiti na več oseb in določeni morajo biti njihovi solastninski deleţi.

V primeru povečanja vrednosti nepremičnine, z vlaganjem v nepremičnino oz. ko

graditelj s soglasjem lastnika postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini

ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za

kar je bil obogaten. Lahko se dogovorita, da na nepremičnini nastane solastnina in

dogovor je podlaga za vpis solastnine v zemljiško knjigo (48. člen SPZ).

Solastnina pa lahko nastane tudi samo kot pravno in ne dejansko razmerje. Lastnik

nepremičnine, ki ţeli na njenem delu ustanoviti zastavno pravico v obliki hipoteke,

to lahko stori samo, če svojo nepremično pravno deli v solastnino. Nepremičnina bi

bila sicer zaradi načela vseobseţnosti hipoteke obremenjena stvar kot celota. V

tem primeru ne gre za vzpostavitev večosebnega pravnega razmerja. Lastnik bi le

izvedel delitev lastninske pravice na idealne deleţe, katerih imetnik bi ostal on

sam. Sestavljen deleţ bi nastal šele s prisilno prodajo deleţa zaradi poplačila

zavarovane terjatve.

27

V primeru solastnine lahko pride tudi do dogovora, da ena oseba pridobi vse

idealne deleţe in posledično postane njen izključni lastnik. 46

6.2 IDEALNI DELEŢ

Solastninski deleţ je kvantitativni del lastninske pravice kot oblastveni del pravice

solastnika na idealnem delu stvari.47

Gre za matematično izraţeno razmerje do celote, ki ga običajno izraţamo z ulomki.

Takšno vpisovanje zahteva tudi Uredba o naloţitvi in vodenju zemljiške knjige z

uporabo računalniške tehnologije ter o uskladitvi podatkov s podatki zemljiškega

katastra (24. člen Uredbe o naloţitvi in vodenju zemljiške knjige z uporabo

računalniške tehnologije ter o uskladitvi podatkov s podatki zemljiškega katastra).

Posamezni idealni deleţi so določeni v pravni podlagi, ki pripelje do nastanka

solastnine. Če deleţi niso določeni, velja domneva, da so solastninski deleţi enaki

(65. člen SPZ). Ta domneva pa ne zadošča za vpis v zemljiško knjigo. Predlog, v

katerem deleţi niso natančno določeni, mora zemljiškoknjiţno sodišče zavrniti.

6.3 UPRAVIČENJA SOLASTNIKA

Solastnik ima v skladu s svojim deleţem upravičenje imeti stvar v posesti, jo

uporabljati, uţivati njene plodove in z njo razpolagati. Gre torej za enaka

upravičenja, kot jih ima izključni lastnik, le v omejenem obsegu (37. člen SPZ).

Glede na to, da so idealni deleţi izraţeni abstraktno, lahko izvrševanje tega

razmerja na konkretni ravni predstavlja problem. Pri posesti gre namreč za

dejansko izvrševanje oblasti nad stvarjo in je zato odločilna volja solastnikov. Tako

pride pri dejanskem izvrševanju na fizičnem delu stvari v poštev deljena posest, ki

jo določa 25. člen SPZ. To pomeni, da vsak od solastnikov dejansko poseduje

samo del stvari. Druga oblika je tudi skupna posest, ko solastniki izvršujejo posest

hkrati ali zaporedoma oz. izvršujejo posest kot posredni posestniki.

46


Rijavec V., Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, stran 329.

28

V primeru, da med solastniki ni dogovora glede izvrševanja posesti, lahko pride do

situacije, ko eden izmed solastnikov izvršuje posest v celoti. Ostali solastniki v tem

primeru ne smejo samovoljno spremeniti dosedanjega načina izvrševanja posesti.

Posestno varstvo je namreč mogoče tudi v razmerju med solastniki. Tako lahko

solastnik, ki posest izvršuje v manjšem obsegu kot mu pripada, zahteva

spremembo načina uporabe oziroma primerno nadomestilo pred sodiščem.

Enako velja za upravičenje pridobivanja plodov in tudi vsa bremena v zvezi s

stvarjo. Solastniki si lahko plodove in bremena razdelijo glede na razmerje idealnih

deleţev. Plodovi so lahko pridelek oz. najemnina pri lastništvu stanovanja,

bremena pa stroški rabe, vzdrţevanja, upravljanja in tudi škoda, ki izvira iz lastnosti

stvari.

Solastnik ima poleg zgoraj navedenih tudi upravičenje razpolagati s stvarjo. S

celotno stvarjo pa solastniki razpolagajo samo v soglasju vseh solastnikov in ob

smiselni uporabi pravil, ki veljajo za razpolaganje z izključno lastninsko pravico na

stvari.48 To velja za prenos in tudi za ustanovitev omejenih stvarnih pravic na celi

stvari, ki jih lahko ustanovijo samo vsi solastniki skupaj.

S svojim solastniškim deleţem pa lahko solastnik razpolaga samostojno, torej brez

soglasja ostalih solastnikov. Gre predvsem za vzpostavitev razmerja pravnega

nasledstva. Idealni deleţ je lahko predmet univerzalnega oz. singularnega

pravnega nasledstva in se lahko prenaša tudi na podlagi pravnega posla. Z

idealnim deleţem se lahko razpolaga tudi tako, da se na njem ustanovi zastavna

pravica. Stvarna sluţnost na idealnem deleţu ni mogoča ker se nanaša na stvar

kot celoto, kar posledično pomeni, da je idealni deleţ lahko le predmet osebne

sluţnosti.

Pri prenosu idealnega deleţa na nepremičnini je potrebno poudariti, da imajo pri

prodaji idealnega deleţa zakonito predkupno pravico drugi solastniki, ki lahko s

tem preprečijo vstop tretje osebe v solastninsko razmerje. Tretja oseba bi v

solastninskem razmerju lahko porušila ravnoteţje, ki ga solastniki vzpostavijo med

48

Rijavec V., Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, stran 336.

29

seboj, zato ima zakon posebno varovalo. Če ţeli predkupno pravico uveljaviti več

solastnikov, jo zopet lahko uveljavljajo skladno z njihovimi idealnimi deleţi.49

VSRS sodba II Ips 237/2013 z dne 30. 7. 2015

V navedenem primeru solastnik nepremičnine zahteva uporabnino za čas izključne

uporabe ostalih solastnikov. Za sklep o tožnikovem prikrajšanju ni dovolj, da tožnik

kot solastnik stvari ni uporabljal, ker so jo toženci zasedeli v celoti. To namreč še

ne pomeni, da so toženci ostalim solastnikom uporabo preprečili, zato ne zadošča

za utemeljenost njegovega zahtevka za plačilo uporabnine. Če souporabe tožnik

od tožencev ni zahteval, je na svoje prikrajšanje pristal. Kljub temu, da je solastnik

predlagal delitveni postopek, s tem ni izrazil tudi ţelje po souporabi nepremičnine,

zato do uporabnine ni upravičen. Zahteva za souporabo pa bi sicer lahko pomenila

poziv za plačilo najemnine.

6.4 UPRAVLJANJE S STVARJO

V solastninskem razmerju morajo solastniki uskladiti medsebojne interese pri

izvrševanju solastnine, kar predstavlja omejitev solastninske pravice. Solastniki

imajo tako pravico skupno upravljati s stvarjo. Sam pojem upravljanja pa zakonsko

posebej ni določen in ga definira SZ-1 v 9. členu kot vsakršno sprejemanje

odločitev v zvezi z izvrševanjem solastnine na stvari. Navadno imajo posli

upravljanja naravo pravnih poslov in ga na konkretni ravni običajno imenujemo

sklep. Samo za nekatere posle je potrebno soglasje vseh solastnikov, zato je

bistveno, da jih ločimo na posle rednega upravljanja, pri katerih se odloča po

načelu večine po idealnih deleţih, in posle, ki presegajo redno upravljanje, o

katerih se odloča s soglasjem.50

6.4.1 POSLI REDNEGA UPRAVLJANJA

Za posle rednega upravljanja morajo solastniki, katerih idealni deleţi sestavljajo

več kot polovico njene vrednosti, podati soglasje. V primeru, da ima posameznik

49



30

idealni deleţ, ki presega polovico stvari, lahko posle rednega upravljanja opravlja

samostojno. Če pa gre za razmerje dveh solastnikov, ki imata vsak po polovičen

idealni deleţ, pa bosta morala tudi za posle rednega upravljanja doseči soglasje.

VSK sklep I Cp 490/2006 z dne 3. 10. 2006

Stranka v tem primeru navaja, da predstavlja popravilo strehe na način, da se stara

streha odstrani in objekt v celoti prekrije na novo, posel rednega upravljanja v

smislu 25. člena SZ-1. Navedeno utemelji z dejstvom, da SZ-1 ne ločuje med

rednim vzdrţevanjem in takim, ki presega redno vzdrţevanje.51

SZ-1 v drugem odstavku 25. člena določa, da se za posle rednega upravljanja

štejejo tudi posli vzdrţevanja večstanovanjske stavbe. Nadalje SZ-1 v četrtem

odstavku razloţi vzdrţevanje kot izvedbo vseh del v skladu s predpisi o graditvi

objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred poţarom in drugih

ukrepov za zaščito in reševanje.

Sodišče mora tako slediti 10. točki prvega odstavka 2. člena ZGO-1, ki definira

vzdrževanje objekta in določa, da je to izvedba del, s katerimi se ohranja objekt v

dobrem stanju in omogoča njegova uporaba, obsega pa tako redna vzdrževalna

dela kot tudi investicijska vzdrževalna dela in vzdrževalna dela v javno korist.

Pojem posla v zvezi z rednim upravljanjem tako ni mogoče enačiti s pojmom posla

v zvezi z rednim vzdrževanjem, saj SZ-1 prevzema pravilo ZGO-1, po katerem se

za vzdrževanje šteje tako redno vzdrževanje kot tudi investicijsko vzdrževanje.

6.4.2 POSLI, KI PRESEGAJO REDNO UPRAVLJANJE

Dejstvo, da je solastninsko razmerje nekoliko omejeno, se kaţe tudi v tem, da je za

posle, ki presegajo redno upravljanje, potrebno soglasje vseh solastnikov, ne glede

na velikost njihovih idealnih deleţev. Omenjeno soglasje je skladno z določbami

67. člena SPZ potrebno predvsem pri razpolaganju s celotno stvarjo, določitvijo

načina rabe in upravitelja stvari. Sem spadajo tudi izboljšave, ki niso vzdrţevanje

oz. se v dvomu posel vedno šteje za posel, ki presega redno upravljanje.

51


31

Skladno z določbami 67. člena SPZ sklepi, ki jih sprejmejo solastniki v okviru

upravljanja s stvarjo, učinkujejo tudi v korist in breme njihovih pravnih naslednikov.

Pri sporazumih o določitvi načina uporabe stvari pa se zadeva lahko zaplete, saj je

lahko namen takšnega sporazuma nakloniti korist samo točno določenemu

solastniku, ki mu posledično ni mogoče priznati učinkovanja proti pravnim

naslednikom. Poleg tega je omejitev lastninskih upravičenj v nasprotju z vsebino

lastninske pravice in glede na 38. člen SPZ ni dopustno.52

UPRS sodba I U 2081/2014 z dne 23. 3. 2015

V tem primeru je investitor le eden od solastnikov in posega na nepremičnino, ki je

v solastnini. ZGO-1 v 6.1. točki prvega odstavka 2. člena in prvega odstavka 56.

člena definira pravico graditi, kot pravico, ki investitorju omogoča gradnjo oz.

izvedbo del na zemljišču oz. objektu, vendar mora pri tem upoštevati tudi omejitve,

ki jih zakon določa v zvezi z izvrševanjem solastninske pravice (npr. če gre za

poseg, ki je mogoč le s soglasjem določenega števila ali vseh solastnikov).

Toţnik je vloţil zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja za gradnjo nezahtevnega

objekta. Upravni organ mora o taki zahtevi odločiti pod zakonsko določenimi pogoji

in postopki. Stvarnopravni zakonik v petem odstavku 67. členu določa, da je za

posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno

stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari, potrebno soglasje vseh

solastnikov. Ker gradnja novih objektov pomeni spremembo dosedanje rabe

zemljišča v solastnini, gre za posel, ki presega okvir njegovega rednega

upravljanja, zato bi tožnik lahko gradil le s soglasjem ostalih solastnikov.

52

UPRS sodba I U 2081/2014 z dne, 23. 3. 2015

32

7 DELITEV SOLASTNINE

Vsak solastnik lahko vedno zahteva delitev solastnine, razen ob neprimernem

času. Dejstvo je namreč, da je včasih soglasje med solastniki glede izvrševanja

posesti teţko ali celo nemogoče doseči. Nastane lahko situacija, ko solastnik od

svoje lastnine nima praktično nobene koristi. Iz tega razloga je zahteva za delitev

vedno mogoča in sodišče jo iz utemeljenega razloga lahko odloţi za največ tri leta

(70. člen SPZ). Solastnik se prav tako lahko za krajši čas odpove pravici zahtevati

delitev stvari in če bi se takšni delitvi odpovedal za daljši čas, bi bila takšna

odpoved nična.

Delitev je lahko sporazumna ali sodna, glede na lastnosti stvari pa je lahko fizična

ali civilna.53

7.1 SPORAZUMNA DELITEV SOLASTNINE

Solastniki se lahko sporazumejo o prenehanju solastninskega razmerja. Solastniki

za posel, ki presega redno upravljanje stvari, v praksi običajno sklenejo pogodbo o

razdruţitvi solastnine, v kateri se dogovorijo za način delitve. Tak posel ima pravno

naravo zavezovalnega posla, temu pa običajno sledi še razpolagalni posel oz. vpis

v zemljiško knjigo.

Solastniki se lahko odločijo za parcelacijo in se kot lastniki novih parcel vpišejo v

zemljiško knjigo. Če stvar ni deljiva, se dogovorijo, da se stvar proda, kupnina pa

se razdeli v skladu s solastniškimi deleţi. V primeru, da imajo nekateri solastniki

večji interes ohraniti lastništvo določenih deleţev, se solastniki lahko dogovorijo, da

pridobijo tudi deleţe ostalih solastnikov. V tem primeru solastnik deleţe ostalih

solastnikov izplača.

53


33

7.2 SODNA DELITEV SOLASTNINE

Če med solastniki ni soglasja o načinu delitve stvari, ki je v solastnini, lahko o

delitvi odloča sodišče v nepravdnem postopku. Predlogu je mogoče nasprotovati

samo v primeru, da je predlog podan ob neprimernem času. V tem primeru lahko

sodišče delitev odloţi za največ tri leta.

Sodišče opravi delitev na iste načine, kot so navedeni za sporazumno delitev.

Skladno s četrtim odstavkom 70. člena SPZ si mora sodišče najprej prizadevati za

fizično delitev in pri tem upoštevati upravičene interese solastnikov.54

Če je nepremičnina v solastništvu, mora sodišče tako najprej preveriti, ali obstaja

moţnost oblikovanja etaţne lastnine. V primeru, da fizična delitev ni mogoča na

način, ki bi ustrezal idealnim deleţem, posameznemu solastniku, ki dobi večji

deleţ, naloţi plačilo razlike vrednosti ostalim solastnikom.

Podredno, če fizična delitev ni moţna, sodišče lahko opravi civilno delitev s prodajo

in delitvijo izkupička.

Sodna prodaja pa vsekakor ni najboljša pot, ker solastnike v večini primerov doleti

izguba, saj je doseţena cena načeloma bistveno niţja od trţne. Iz tega razloga se

pogosto zgodi, da v postopku sodne delitve solastniki, ki imajo večji interes

obdrţati stvar, ponudijo izplačilo drugim solastnikom. Sodišče v tem primeru

upošteva predvsem dosedanji način rabe.

V primeru, ko pride do prevzema stvari po solastniku v postopku sodne delitve, ima

odločba sodišča smiselno enake učinke, kot bi jih imela prodajna pogodba, s

katero bi solastniki svoje deleţe prodali enemu od njih. Posledično solastniki glede

na vrednost svojega deleţa tudi odgovarjajo za stvarne napake. Plačilo mora

prevzemnik, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi, opraviti najkasneje v treh

mesecih od pravnomočnosti sodne odločbe.

54

Rijavec V., SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana, 2004, stran 358.

34

Terjatev solastnikov ob delitvi pa je zavarovana. Skladno s četrtim odstavkom 71.

člena SPZ obdrţijo solastniki, če je predmet delitve premičnina, do izplačila na njej

lastninsko pravico do višine vrednosti svojih idealnih deleţev, kot so bili ugotovljeni

s sklepom o delitvi. Na podlagi šestega odstavka 70. člena SPZ pa imajo drugi

solastniki do celotnega poplačila na stvari zakonito zastavno pravico.

Prednost naj bi imel četrti odstavek 71. člena, saj gre za specialno določbo in

tovrstno zavarovanje je močnejše.55

VSL sklep I Cp 804/2013 z dne 11. 9. 2013

Stranka v postopku ţeli v postopku delitve nepremičnine uspeti z navedbo, da

lahko dosedanja raba ter posest stvari odraţata upravičen interes posameznika in

da lahko na tej podlagi prejme več kot znaša solastniški deleţ.

Sodna praksa skupaj s pravno teorijo poudarjata, da gre pri upravičenem interesu

za pravni standard, ki ga sodišče v konkretnem primeru dopolni po intenciji zakona

in na podlagi namena stvari. Upošteva se dejansko stanje in okoliščine, kot so

poklicna dejavnost, usposobljenost za uporabo določene stvari, lastništvo

sosednjih nepremičnin, stanovanjske razmere, osebne potrebe in interesi.

Na podlagi 69. člena SPZ ima solastnik vedno pravico zahtevati delitev stvari,

razen ob neprimernem času. Ker se stranki nista mogli sporazumeti o načinu

delitve, je sodišče skladno s 70. členom SPZ opravilo fizično delitev solastnih stvari

glede na upravičen interes, ki sta ga stranki izkazali.

Predlagateljica skuša v konkretnem primeru s sklicevanjem na dosedanjo rabo

nepremičnin dejansko prejeti več, kot ji glede na njen solastniški deleţ pripada,

vendar je sodišče delitev opravilo ob upoštevanju vrednosti vsake nepremičnine

posebej, vrednosti vseh nepremičnin skupaj ter solastninskih deleţev

posameznega solastnika.56

55


VSL sklep I Cp 804/2013 z dne, 11. 9. 2013.

35

7.3 NEPRAVDNI POSTOPEK

Sodišče o delitvi solastnine odloča v nepravdnem postopku. Gre za civilni sodni

postopek odločanja, ki ga ureja Zakon o nepravdnem postopku (ZNP, 1986). ZNP

ureja postopke, po katerih redno sodišče obravnava osebna stanja, druţinska in

premoţenjska razmerja ter druge zadeve, za katere je s tem ali z drugim zakonom

določeno, da se rešujejo v nepravdnem postopku.

Kljub temu, da v tem postopku načeloma nastopajo udeleţenci, ki nimajo

nasprotujočih interesov, je postopek za ureditev razmerij med solastniki nepravdni

postopek, v katerem nastopa več strank z nasprotujočimi interesi.

Odločbe sodišča so v tem postopku oblikovalne narave, ker naj bi se z njimi

ustvarjala neka nova pravna razmerja oz. se ta oblikovala na novo (npr. vknjiţba v

ZK, določitev meje, delitev solastnine). Postopek za delitev solastnine se vedno

začne na predlog stranke.57

7.4 NAČINI DELITVE SOLASTNINE

Solastnina ni prisilna skupnost in eno temeljnih upravičenj solastnika je, da lahko

zahteva njeno prenehanje. Tako je po 1. odstavku 69. člena SPZ solastniku

načelno priznana neodtujljiva pravica do delitve, saj lahko to uveljavi kadarkoli,

razen v neprimernem času.

Neprimeren čas je pravni standard, katerega vsebina je odvisna od konkretnih

okoliščin, ki so lahko objektivne ali subjektivne narave, njihova bistvena značilnost

pa je začasnost in prehodnost. Njegov obstoj za solastnika pomeni, da bi ob delitvi

(torej če do odloga ne pride) trpel škodo, nesorazmerne stroške ali nesorazmerne

neugodnosti. Neprimeren čas delitev odlaga in ne preprečuje, sodišče pa upošteva

neprimernost na ugovor solastnika. Po 3. odstavku 70. člena SPZ lahko sodišče

delitev odloţi za največ tri leta, če kdo od solastnikov izkaţe močnejši interes, da

se stvar še nekaj časa ne razdeli, kot je interes solastnika, ki predlaga delitev.58

57

Rijavec V., Ekart A., Zakon o nepravdnem postopku, neuradno prečiščeno besedilo, Uradni list Republike Slovenije, 2009. 58

VSL sklep II Cp 3345/2010 z dne, 19. 1. 2011.

36

VSL sklep II Cp 3345/2010 z dne, 19. 1. 2011

V tem primeru stranka zahteva odlog delitve zaradi slabih razmer na trgu. Sodišče

je mnenja, da je zmotno stališče, da razmere na trgu (nikoli) ne morejo biti razlog

za odlog delitve, ker gre za objektivno okoliščino. Ta okoliščina, katere obstoj niti ni

sporen, sama po sebi namreč ni nesprejemljiva, pač pa je takšna v konkretnem

primeru. Splošno znano je, da so trenutne tržne razmere posledica splošne

gospodarske in ekonomske krize.

7.4.1 FIZIČNA DELITEV

Sodišče na podlagi četrtega odstavka 70. člena SPZ najprej preveri, če je fizična

delitev stvari v naravi mogoča. Šele če to ni mogoče niti z izplačilom razlike v

vrednosti oziroma je fizična delitev mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti

stvari, sodišče odloči, da naj se stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev).59

VSL sklep I Cp 3390/2012 z dne 9. 1. 2013

V konkretnem primeru je stanovanjsko hišo fizično moţno deliti po etaţah. Zato je

prav, da se tako tudi razdeli in da vsak solastnik prejme tisto etaţo, za katero

izkazuje večji interes.

Sodišče prve stopnje je nepremičnino, sestavljeno iz zemljišča in stanovanjske

hiše, razdelilo fizično z izplačilom razlike in sicer tako, da je mansardo (tretjo etažo)

dodelilo drugi predlagateljici; drugo etažo (sredinski del) prvi predlagateljici; prvo

etažo (kletišče) pa nasprotnemu udeležencu. Prvi in drugi predlagateljici je

naložilo, da nasprotnemu udeležencu izplačata razliko v vrednosti. Vsakemu

udeležencu je dodelilo ustrezni del zemljišča in odločilo o skupnih stroških

postopka. Tako je odločilo, ker je ugotovilo, da je stanovanjska hiša fizično deljiva

po etažah (mnenje izvedenca). Vsakemu solastniku je dodelilo etažo, za katero je

štelo, da izkazuje upravičen interes, ki ga je ugotovilo na podlagi izpovedi strank in

na podlagi navedb nasprotnega udeleženca.

59

VSL sklep I Cp 3390/2012 z dne, 9. 1. 2013.

37

7.4.2 IZPLAČILO SOLASTNINSKEGA DELEŢA

Iz določb člena 70 SPZ je mogoče razbrati namen, da se ob obstoju upravičenega

interesa posameznemu solastniku zagotovi moţnost, da solastno stvar sam pridobi

v naravi, druge solastnike pa izplača v denarju, v skladu s prodajno ceno, ki jo

določi sodišče. Peti odstavek člena 70 SPZ tako dopušča, da sodišče odloči, da se

posameznega solastnika izplača v denarju v kritje njegovega solastninskega

deleţa namesto prodaje solastne stvari. Iz drugega odstavka člena 70 je mogoče

razbrati, da se ta moţnost veţe na obstoj upravičenega interesa posameznega

solastnika, da v naravi obdrţi stvar oziroma del stvari. Zakon torej predvideva

izplačilo solastninskega deleža posameznega solastnika kot enakovredno

moţnost prodaji solastne stvari (v obeh primerih gre za pridobitev izplačila denarne

protivrednosti solastnega deleţa posameznega solastnika). Posamezni solastnik

lahko temu nasprotuje le, če sam ţeli

TINA BIZJAK DELITEV SOLASTNINE S PREGLEDOM AKTUALNE SODNE PRAKSE Diplomsko … · 2017. 11. 28. ·...

Documents

Transcript of TINA BIZJAK DELITEV SOLASTNINE S PREGLEDOM AKTUALNE SODNE PRAKSE Diplomsko … · 2017. 11. 28. ·...