UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA
TINA BIZJAK
DELITEV SOLASTNINE S PREGLEDOM AKTUALNE SODNE PRAKSE
Diplomsko delo
Maribor, marec 2016
UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA
DIPLOMSKO DELO
DELITEV SOLASTNINE S PREGLEDOM AKTUALNE SODNE PRAKSE
Študent: Tina Bizjak Številka indeksa: 71160224 Študijski program: UNI-PRAVO Študijska smer: Javna uprava Mentor: dr. Renato Vrenčur
Maribor, marec 2016
ZAHVALA
Za strokovno vodenje in pomoč pri izdelavi diplomske naloge se iskreno
zahvaljujem mentorju dr. Renatu Vrenčurju.
Zahvalila bi se rada tudi svoji družini, ki mi je v času študija stala ob strani,
predvsem partnerju Andreju Wassermannu za vso pomoč in podporo tekom
celotnega študija in pri izdelavi naloge.
POVZETEK
Solastnina ima svoje korenine ţe v rimskem pravu. Solastnina je nastala kot
posledica dedovanja, kjer so dediči podedovali nerazdeljeno premoţenje.
Solastniki so lahko podali zahtevo po delitvi skupnega premoţenja, kot lahko to
storijo tudi v sodobnem pravu.
Pojem solastnine je tako ţe rimsko pravo razvilo kot lastninsko pravico več oseb
na nerazdeljeni stvari, na kateri imajo solastniki miselne deleţe.
Solastninsko razmerje pa je ţal velikokrat predmet nesoglasij med solastniki, saj
ga je v praksi teţko izvajati zaradi lastništva nerazdeljene stvari oz. precej
abstraktnega pojma idealnega deleţa. Zato pravo daje solastnikom moţnost, da
lahko kadarkoli, razen ob neprimernem času, zahtevajo njeno delitev. Ta je lahko
sporazumna ali pa o njej odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče najprej
preveri, če je mogoča fizična delitev solastne stvari. Sicer pa udeleţenci lahko v
postopku ponudijo odkup deleţa ostalih solastnikov ali pa pride do civilne delitve,
kjer sodišče na javni draţbi solastno stvar proda in kupnino razdeli med solastnike.
S pomočjo sodne prakse se odločitve sodišč močno olajšajo, saj le ta sluţi kot
posvetovalno orodje. Sodišča ga s pridom uporabijo tudi pri odločanju o delitvi
solastnine, saj primeri iz sodne prakse veţejo sodišča v podobnih primerih, s
pomočjo uporabljene argumentacije.
Namen diplomske naloge je predstaviti pojem solastnine in njeno delitev s
pregledom aktualne sodne prakse.
Ključne besede: solastnina, delitev solastnine, idealni deleţ, sporazum, nepravdni
postopek, fizična delitev, civilna delitev, sodna praksa.
SUMMARY
Joint ownership originates from the Roman law. It was a consequence of the
inheritance by which the heirs inherited the undistributed joint assets. Joint owners
could request a distribution of joint assets, just as they can do under the modern
law.
The concept of joint ownership has thus been defined by the Roman law as a
multi-people ownership rights to undistributed joint assets, where the joint owners
have ideal shares (pars pro indiviso).
Unfortunately, joint ownership is quite often a subject of disagreements as it is hard
to implement it in the practice due to the ownership of undistributed assets or
rather abstract concept of ideal share. Therefore, the law gives joint owners a
possibility to request the distribution of those assets at anytime except for the
inappropriate time. This can be done by an agreement or is decided by court in
non-contentious proceedings. The court should first examine the possibility of
physical distribution of the joint assets. Otherwise the parties in the proceedings
can offer to purchase the assets from the others or civil distribution is executed,
where the court sells the joint assets by public auction and the proceeds of sale are
distributed among joint owners.
Case law can serve as a consulting tool and can significantly facilitate the
decisions of the court. The courts use the case law fairly often also when deciding
on distribution of joint assets as the courts are tied to similar cases with used
argumentation.
The purpose of my thesis is to explain the concept of joint ownership and its
distribution on the basis of modern case law.
Keywords: joint ownership, distribution of joint ownership, ideal share, agreement,
non-contentious proceedings, physical distribution, civil distribution, case law.
KAZALO
1 UVOD ........................................................................................................................................... 1
2 PRAVNA PODLAGA ...................................................................................................................... 2
2.1 MATERIALNO IN PROCESNO PRAVO ................................................................................... 2
2.2 SODNA PRAKSA KOT PRAVNI VIR ........................................................................................ 3
2.3 SPLOŠNO O SOLASTNINI ...................................................................................................... 4
3 TEMELJNA NAČELA STVARNEGA PRAVA ..................................................................................... 5
3.1 NAČELO OMEJENEGA ŠTEVILA STVARNIH PRAVIC .............................................................. 5
3.2 PREDMET STVARNE PRAVICE .............................................................................................. 6
3.3 UČINEK STVARNIH PRAVIC .................................................................................................. 6
3.4 PREDNOSTNO NAČELO ........................................................................................................ 7
3.5 NAČELO SPECIALNOSTI ........................................................................................................ 8
3.6 DOMNEVA DOBRE VERE ...................................................................................................... 9
3.7 NAČELO ZAUPANJA V ZEMLJIŠKO KNJIGO ......................................................................... 10
3.8 NAČELO PREPOVEDI ZLORABE PRAVICE ............................................................................ 12
3.9 NAČELO, DA NE MORE NIHČE PRENESTI VEČ PRAVIC KOT JIH IMA SAM .......................... 12
4 POSEST ....................................................................................................................................... 13
4.1 PRAVNE POSLEDICE PRIDOBITVE POSESTI ........................................................................ 13
4.1.1 NA PREMIČNINAH...................................................................................................... 13
4.1.2 NA NEPREMIČNINAH ................................................................................................. 14
4.2 VRSTE POSESTI ................................................................................................................... 15
4.2.1 NEPOSREDNA IN POSREDNA POSEST ........................................................................ 15
4.2.2 VEČOSEBNA POSESTNA RAZMERJA ........................................................................... 15
4.2.3 LASTNIŠKA IN NELASTNIŠKA POSEST ......................................................................... 20
5 LASTNINSKA PRAVICA ................................................................................................................ 23
5.1 POJEM LASTNINSKE PRAVICE ............................................................................................ 23
5.2 LASTNINSKA PRAVICA VEČ OSEB ....................................................................................... 24
6 SOLASTNINA .............................................................................................................................. 25
6.1 POJEM SOLASTNINE IN NJEN NASTANEK .......................................................................... 25
6.2 IDEALNI DELEŽ ................................................................................................................... 27
6.3 UPRAVIČENJA SOLASTNIKA ............................................................................................... 27
6.4 UPRAVLJANJE S STVARJO .................................................................................................. 29
6.4.1 POSLI REDNEGA UPRAVLJANJA ................................................................................. 29
6.4.2 POSLI, KI PRESEGAJO REDNO UPRAVLJANJE ............................................................. 30
7 DELITEV SOLASTNINE ................................................................................................................ 32
7.1 SPORAZUMNA DELITEV SOLASTNINE ................................................................................ 32
7.2 SODNA DELITEV SOLASTNINE ............................................................................................ 33
7.3 NEPRAVDNI POSTOPEK ..................................................................................................... 35
7.4 NAČINI DELITVE SOLASTNINE ............................................................................................ 35
7.4.1 FIZIČNA DELITEV ........................................................................................................ 36
7.4.2 IZPLAČILO SOLASTNINSKEGA DELEŽA ........................................................................ 37
7.4.3 CIVILNA DELITEV ........................................................................................................ 37
8 INSTITUTI V POSTOPKU DELITVE ............................................................................................... 39
8.1 PREDKUPNA PRAVICA ........................................................................................................ 39
8.2 STVARNE PRAVICE NA NEPREMIČNINI .............................................................................. 39
8.2.1 SLUŽNOST .................................................................................................................. 39
8.2.2 HIPOTEKA................................................................................................................... 40
9 ZAKLJUČEK ................................................................................................................................. 41
LITERATURA ....................................................................................................................................... 42
1
1 UVOD
Solastnina pomeni pravno oblast več oseb na isti nerazdeljeni stvari, ki pa jo je v
praksi velikokrat teţko izvajati. Zato zakon solastniku nudi moţnost, da lahko
kadarkoli, razen ob neprimernem času, zahteva njeno delitev. V diplomski nalogi
bom poskušala pojasniti, kakšni so načini, ki jih zakon predvideva pri delitvi, kateri
način je za solatnika najbolj ugoden, vsa teoretična izhodišča pa dodatno
podkrepiti s pomočjo aktualne sodne prakse.
Glede na to, da je postopek delitve velikokrat zelo kompleksen, tudi zaradi
povezanosti z ostalimi instituti stvarnega prava, je najprej potrebno spoznati
temeljne pojme, ki na postopek in samo solastninsko razmerje vplivajo. Tako bom
v diplomski nalogi najprej podala teoretično razlago temeljnih načel stvarnega
prava, lastninske pravice in posesti ter institutov stvarnega prava, s katerimi je
solastninsko razmerje povezano in posledično vpliva na njeno delitev.
Pri delu bom raziskala strokovno literaturo, strokovne članke in sodno prakso,
vezano na področje stvarnega prava, ter delitev solastnine.
2
2 PRAVNA PODLAGA
2.1 MATERIALNO IN PROCESNO PRAVO
Temeljni zakon, ki ureja stvarno pravo, je Stvarnopravni zakonik (SPZ)1. Glede na
to, da gre pri delitvi solastnine v večini primerov za nepremičnine, pa je potrebno
upoštevati še kopico zakonov, ki urejajo nepremičninsko področje. Mednje spadajo
Stanovanjski zakon (SZ-1)2, Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih
(ZPSPP)3, Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ)4, Zakon o evidentiranju nepremičnin
(ZEN)5, Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1)6 itd.
Delitev solastnine sodišče vodi v nepravdnem postopku, ki ga ureja Zakon o
nepravdnem postopku (ZNP)7, vendar lahko sodišče udeleţence napoti tudi na
pravdo oz. v nepravdnem postopku podredno upošteva tudi pravila pravdnega
postopka, ki ga ureja Zakon o pravdnem postopku (ZPP)8.
1 Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/2002 in 91/13) – v nadaljevanju SPZ.
2 Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/2003) – v nadaljevanju SZ-1.
3 Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list RS, št. št. 18/74, 34/88, Uradni list
RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US in 87/11 – ZMVN-A) – v nadaljevanju ZPSPP. 4 Zakon o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 71/11 – uradno prečiščeno besedilo in 58/12) – v
nadaljevanju ZKZ. 5 Zakon o evidentiranju nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/2006, 65/2007 - Odločba US, 106/2010 -
ZDoh-2H, 47/2012 - ZUKD-1A, 79/2012 - Odločba US in 55/2013 - ZUKD-1B) – v nadaljevanju ZEN. 6 Zakon o zemljiški knjigi (Uradni lisst RS, št. 58/03, 37/08 – ZST-1, 45/08, 28/09, 25/11 in 14/15 –
ZUUJFO) – v nadaljevanju ZZK-1. 7 Zakon o nepravdnem postopku (Uradni list SRS, št. 30/86, 20/88 – popr., Uradni list RS, št. 87/02
– SPZ, 131/03 – odl. US in 77/08 – ZDZdr) – v nadaljevanju ZNP. 8 Zakon o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 73/07 – uradno prečiščeno besedilo, 45/08 –
ZArbit, 45/08, 111/08 – odl. US, 57/09 – odl. US, 12/10 – odl. US, 50/10 – odl. US, 107/10 – odl. US, 75/12 – odl. US, 40/13 – odl. US, 92/13 – odl. US, 10/14 – odl. US in 48/15 – odl. US) – v nadaljevanju ZPP.
3
2.2 SODNA PRAKSA KOT PRAVNI VIR
Sodna praksa predstavlja sekundaren vir prava in zagotavlja enotno uporabo
formalnih virov prava. Primarni viri prava so absolutno zavezujoči. Gre za akte
zakonodajalca, ustavo in zakonodajo ter ratificirane mednarodne sporazume in
evropsko zakonodajo. To so tisti viri, ki predstavljajo abstraktno raven, ki jo sodišča
vsebinsko polnijo s konkretizacijo in razlago.
Sodišča so v našem pravnem sistemu vezana samo na odločbe višjih sodišč
znotraj konkretnega primera oz. na pravna mnenja vrhovnega sodišča, ko senati
sprejmejo določeno mnenje, sicer pa ne. Zato sodišče ni dolţno upoštevati sodne
prakse, lahko pa ta sluţi kot posvetovalno orodje.
V konkretnem primeru mora sodnik obravnavati dejansko stanje, ki pa se redko
ponavlja. Obravnavati mora niz argumentov, ki jih predstavijo stranke v
konkretnem postopku, vendar so lahko tehtni in prepričljivi argumenti, ki jih sodišče
uporabi pri svojem odločanju, povsem uporabni v podobnih primerih.
Sodna praksa torej sodišč ne veţe formalno, temveč zgolj z močjo ţe uporabljene
argumentacije. Tudi proces ugotavljanja prava sodna praksa močno olajša in
sodniku omogoča objektivnejše ugotavljanje dejanskega stanja pri nedoločnosti ali
nejasnosti primarnih norm.9
9 Spletni portal Vrhovnega sodišča (http://www.sodisce.si/znanje/sodna_praksa/).
4
2.3 SPLOŠNO O SOLASTNINI
Solastnina je posebna oblika lastninske pravice, ki pomeni pravno oblast več oseb
na isti nerazdeljeni stvari (condominium pro indiviso), pri čemer vsakemu od
solastnikov pripada računsko določen deleţ te stvari.10 Izvrševanje upravičenj
solastnikov je sorazmerno njihovim idealnim deleţem in vsak solastnik lahko
razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov, ki pa imajo pri
nepremičninah predkupno pravico.
S celotno stvarjo lahko razpolagajo le vsi solastniki skupaj. V skladu z velikostjo
deleţev se mednje delijo plodovi, ki jih prinaša stvar, oziroma ti ostanejo v
solastnini, če delitev plodov ni mogoča. Solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih
deleţev krijejo tudi stroške in druga bremena, ki se nanašajo na celotno stvar.
Za posle rednega upravljanja je potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni
deleţi sestavljajo več kot polovico njene vrednosti. Za posle, ki presegajo okvir
rednega upravljanja, pa je potrebno soglasje vseh solastnikov (situacija je
drugačna pri etaţni lastnini). Če se solastniki ne morejo sporazumeti o poslu
rednega upravljanja, posel pa je nujen za redno vzdrţevanje stvari, o tem na
predlog solastnika odloči sodišče v nepravdnem postopku.
Stvar je po naravi lahko taka, da je ne morejo imeti v posesti oz. jo uporabljati vsi
solastniki. V tem primeru je med njimi nujen dogovor o načinu uporabe stvari.
Solastniki imajo tudi sicer pravico kadarkoli zahtevati delitev stvari, razen ob
neprimernem času. Način delitve je lahko sporazumen oz. ga določi sodišče v
nepravdnem postopku, v kolikor se solastniki o tem ne morejo dogovoriti.11
10
65. člen SPZ. 11
Tratnik M.: Stvarno pravo, Pravni mozaik. GV Zaloţba, Ljubljana, 2011.
5
3 TEMELJNA NAČELA STVARNEGA PRAVA
Temeljna načela sluţijo razlagi in vrednotenju posameznih institutov ter spornih
situacij in pravnih praznin. Vključena so v sistemske zakonike splošnega dela
civilnega prava. Opredelitev temeljnih načel stvarnega prava je novost, ki jo je v
naš pravni sistem prinesel SPZ in poudarja stvarno pravo kot individualistično
pravno panogo, ki izhaja iz lastninske svobode posameznika.12
Načela so navedena na samem začetku naloge, saj je njihovo poznavanje zelo
pomembno za razumevanje posameznih institutov stvarnega prava, vezanih na
področje solastnine.
3.1 NAČELO OMEJENEGA ŠTEVILA STVARNIH PRAVIC
Pripadnost stvari posameznemu subjektu zagotavlja izvrševanje pravic nad njo in
kot osnovno premoţenjsko razmerje učinkuje proti vsakomur (erga omnes).
Stvarne pravice so vnaprej določene v 2. členu SPZ.
Stranke stvarnopravnih razmerij tako ne morejo ustvarjati novih poloţajev in pravic
s stvarnopravnimi učinki in se tudi v tem razlikujejo od obligacijskih pravic, ki so
omejene le na razmerje med strankama.
Zaradi varnosti pravnega prometa je kot načelo določena tudi tipska prisila, ki pa
ne pomeni popolne vsebinske določenosti. Ta se lahko določi šele v posameznem
primeru in kot pojmovna kategorija dobi svojo vsebino šele v konkretnem
stvarnopravnem razmerju.13
Stvarne pravice, ki jih našteva zakon, lahko razvrstimo v dve kategoriji. Prva je
lastninska pravica, ki je temeljna pravica stvarnega prava, druge pa so omejene
12
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 77. 13 141. člen SPZ.
6
pravice oz. stvarne pravice na tuji stvari, ki obstajajo samo skupaj z lastninsko
pravico in zato tudi pomenijo njeno omejitev.14
3.2 PREDMET STVARNE PRAVICE
Predmet stvarne pravice je stvar in posledično ne more obstajati na objektih, ki jim
pravo ne priznava lastnosti stvari. Človek v stvarnopravnih razmerjih nastopa kot
subjekt pravic, premoţenjske pravice pa kot objekt pravic stvarnega prava.
Vsaka premoţenjska pravica pripada določenemu posamezniku kot del njegovega
premoţenja. Lastnino torej lahko označimo za pripadnost premoţenjskih pravic
posamezniku.
Predmet stvarnih pravic ne more biti stvar, za katero to zakon posebej določa. Gre
za prometno sposobnost stvari, ki je lahko omejena ali v celoti izključena. Če je
stvar iz pravnega prometa izključena, to pomeni, da je ni mogoče veljavno prenesti
na drugega, sicer pa je takšna stvar lahko tudi predmet lastninske pravice.15
3.3 UČINEK STVARNIH PRAVIC
Stvarne pravice učinkujejo proti nedoločenemu krogu oseb in imetnik lahko od
vsakogar zahteva, da to oblast spoštuje oz. ne posega v njeno izvrševanje. Če
pride do kršitvenega ravnanja, ko nekdo posega v upravičenčevo izvrševanje
oblasti, lahko z opustitvenim zahtevkom zahteva prenehanje takšnega ravnanja.
Osnovna oblika varstva lastninske pravice je toţba za vrnitev stvari (rei vindicatio)
in je usmerjena v odpravo protipravnega stanja, ki nastane zaradi škodljivega
posega.
V primeru ustanovitve stvarne sluţnosti hoje čez tuje zemljišče ta velja tudi za
pravne naslednike. V primeru sklenitve obligacijske pogodbe za tovrsten dogovor
14
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 78-79. 15
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 79.
7
pa ta ne bi veljal pri pravnem nasledstvu. V navedenem primeru torej lahko
zaznamo razliko stvarne in obligacijske pravice.16
3.4 PREDNOSTNO NAČELO
Načelo določa, da ima prej pridobljena stvarna pravica prednost pred pozneje
pridobljeno. Teţava nastane takrat, ko si pravice med seboj konkurirajo. Takšen
primer je več zastavnih pravic na isti stvari, ki so vse namenjene poplačilu
zastavnega upnika. Istovrstnost se torej presoja glede na vsebino in namen
pravice.
Načelo zajema tudi ureditev v Zemljiški knjigi in je odločilno za nastajanje stvarnih
pravic.17 Zemljiškoknjiţno sodišče mora reševati predloge po vrstnem redu, kakor
so prispeli18.
Prav tako imajo v primeru, ko se na isti nepremičnini ustanovi več hipotek, starejše
hipoteke prednost pred mlajšimi. Hipoteke se torej razvrstijo po času pridobitve.
Poznejše hipoteke tako dajejo hipotekarnemu upniku manjše moţnosti za
poplačilo. Šele ko je prvi upnik v celoti poplačan, se poplača naslednji v vrsti.19
Vendar pa imajo privilegirane terjatve prednost, ne glede na dobro vero ali vrstni
red pridobitve zastavne pravice. V primeru sklepa o delitvi solastnine z izplačilom
solastnikov eden od solastnikov postane izključni lastnik stvari, preostali solastniki
pa s sklepom pridobijo denarno terjatev do prevzemnika, ki jim je dolţan njihove
deleţe skupaj z obrestmi izplačati najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti
odločbe.
VSL sklep I Ip 385/2013 z dne 8. 4. 2013
Kljub prednostnemu načelu je v primeru izvršbe, ko solastniki terjajo denarne
terjatve ostalih solastnikov, vrstni red poplačila teh upnikov pri nepremičninski
izvršbi urejen v ZIZ, in sicer v 196., 197. in 198. členu. Skladno s prvim odstavkom
16
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 80-81. 17
10. člen ZZK-1. 18
122. člen ZZK-1. 19
147. člen SPZ.
8
197. člena ZIZ se iz zneska, dobljenega s prodajo, poplačajo najprej in po tem
vrstnem redu, (1.) stroški izvršilnega postopka, (2.) davek na dodano vrednost
oziroma davek na promet nepremičnine, ki se po predpisih obračuna od prodaje
nepremičnine, in za zadnje leto zapadle davščine, ki obremenjujejo prodano
nepremičnino, ter (3.) med drugim terjatve prispevkov za socialno varnost, zapadlih
za zadnje leto.
Te privilegirane terjatve imajo pri poplačilu prednost pred terjatvami ostalih
upnikov, tudi tistih z zastavno pravico v najboljšem vrstnem redu (198. člen ZIZ),
kar praktično pomeni, da so te terjatve zavarovane s posebno obliko zakonite
zastavne pravice.
3.5 NAČELO SPECIALNOSTI
Glede na to, da je lahko samo individualno določena stvar predmet stvarnih pravic,
ne more nastati in obstati na delu stvari, razen če gre za zakonsko določeno
izjemo. Taka izjema velja za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s
priposestvovanjem. Predmet pridobitve lastninske pravice na podlagi
priposestvovanja je namreč lahko tudi samo del nepremičnine.
Z nastankom sestavljene stvari njeni sestavni deli izgubijo pravno lastnost stvari,
saj tvorijo novo stvar. Na sestavnih delih odtlej stvarne pravice ne morejo obstajati.
Če se kasneje ponovno ločijo od sestavljene stvari, lahko zopet postanejo predmet
stvarnih pravic.
Načelo je poudarjeno pri nepremičninah, kjer gre za povezanost zemljišča in
objekta. Izjeme pa pomenijo odmik od načela povezanosti zemljišča in objekta.
Primera sta etaţna lastnina in stavbna pravica. Pri etaţni lastnini lahko posamezni
del stavbe dobi lastnost samostojne stvari, pri stavbni pravici pa sta zemljišče in
stavba vsaka predmet svoje lastninske pravice.
Sicer pa zemljiška parcela pridobi sposobnost biti samostojen predmet stvarnih
pravic šele z vpisom v zemljiški kataster. Nove parcele, ki nastanejo s parcelacijo,
9
se v zemljiški kataster vpišejo na podlagi elaborata parcelacije, ki ga izdela
geodetsko podjetje.20
Sodba II Ips 390/2009 z dne 14. 3. 2013
Kot je navedeno zgoraj, je skladno z načelom specialnosti, ki je urejeno v 7. členu
SPZ, samo individualno določena samostojna stvar lahko predmet stvarnih pravic,
razen če ta zakon določa drugače. Pri ustanovitvi etaţne lastnine se spremeni
stvarnopravni reţim posameznega dela stavbe. Zgradba je akcesorna pravici na
zemljišču (sestavina zemljišča) in zato ni v samostojnem pravnem prometu. V 112.
členu SPZ pa je določeno, da je etažna lastnina predmet razpolaganja kot celota in
da za razpolaganje z njo veljajo določbe tega zakona, ki urejajo razpolaganje z
nepremičninami. Tako z darilno pogodbo nastala t.i. navidezna solastnina oziroma
t.i. dejanska etažna lastnina po uveljavljeni sodni praksi uživa sodno varstvo.
3.6 DOMNEVA DOBRE VERE
Protipravno stanje v stvarnem pravu nastopi, ko so izpolnjeni elementi zlorabe
pravice.21 Dobra vera je namreč pomembna v stvarnopravnih razmerjih. Kaţe se
pri pridobivanju pravic in lahko nadomesti pomanjkljivosti v stvarnopravnem
razpolagalnem poslu. Je pa tudi pogoj za pridobitev pravice na podlagi
priposestvovanja ali od razpolagalno nesposobne osebe.22
Določba o domnevi dobre vere ima predvsem funkcijo dokaznega pravila.23
Če se zaradi pravne posledice kdo sklicuje na dobro vero, mu tega ni treba
dokazovati.
Načelo upoštevanja dobre vere v stvarnopravnih razmerjih skupaj postavljata
določbi 9. in 10. člena SPZ. Pojem dobre vere ni posebej opredeljen, saj naj bi vsi
poskusi pripeljali do ugotovitve, da takšna definicija ni mogoča. Dobra vera je zato
pravni standard, ki naj bi se vsebinsko napolnil v praksi ob upoštevanju vseh
okoliščin posameznega primera. Kot je navedeno zgoraj, mora dobro vero dokazati
20
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 82. 21
12. člen SPZ. 22
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 84-85. 23
Tratnik M., Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana, 2004, stran 85.
10
tisti, ki zatrjuje slaboverno ravnanje. V praksi to največkrat pomeni praviloma zelo
teţavno dokazovanje, da je nekdo vedel oziroma bi moral vedeti za obstoj nekega
dejstva.
Stvarnopravni zakonik poseben izraz dobre vere določa v povezavi z načelom
zaupanja v zemljiško knjigo iz 5. člena zakona o zemljiški knjigi in ga s tem
nedvomno postavlja v načelo, ki velja za celotno materialnopravno področje.
To načelo je tako treba upoštevati tudi pri pomanjkljivih razpolaganjih s skupnim
premoţenjem, če je v zemljiško knjigo vpisan samo eden od skupnih lastnikov in
vpisani lastnik razpolaga s stvarjo.24
3.7 NAČELO ZAUPANJA V ZEMLJIŠKO KNJIGO
Gre za osrednje načelo, ki ureja pravna razmerja na nepremičninah in je urejeno v
5. členu ZZK in prvem odstavku 8. člena ZZK-1. Na podlagi tega načela obstajajo
samo tiste pravice, ki so vpisane v ZK, ali obratno – pravica ne obstaja, če ni
vpisana v ZK.
Načelo je v tesni povezavi z načelom dobre vere in načelom publicitete. Načelo
zaupanja učinkuje le v korist dobroverne osebe, pri čemer se dobra vera
domneva.25
Vsi vpisi v zemljiški knjigi so javni, pod zakonskimi pogoji pa so javne tudi vse
listine, na podlagi katerih so bili opravljeni vpisi. Podatki v zemljiški knjigi so vredni
zaupanja, kar pomeni, da kdor v pravnem prometu ravna pošteno in se zanese na
podatke o pravicah, ki so zapisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti
škodljivih posledic.
Vendar pa oseba, ki razpolaga z zemljiškoknjiţno listino, sposobno za vknjiţbo
lastninske pravice, svoj poloţaj v razmerju do nedobrovernega hipotekarnega
upnika lahko (načeloma) uspešno varuje z ugovorom tretjega oziroma toţbo na
24
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 85. 25
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 86.
11
nedopustnost izvršbe. Takšnemu ugovoru (zahtevku) ne bi bilo moč slediti le iz
razloga, če bi se ugotovilo, da je upravičenec vpis svoje lastninske pravice v
zemljiško knjigo opustil zaradi cilja, ki je v nasprotju z dobrimi običaji, vestnostjo in
poštenjem. oziroma če bi bilo z njegove strani moč govoriti o zlorabi pravice.
Takšnemu postopanju ne bi bilo moč nuditi pravnega varstva.
VSL sodba I Cp 693/2014 z dne 28. 5. 2014
Ker sporazum o delitvi skupnega premoženja, na katerega se sklicuje tožnik,
vsebuje tudi zemljiško dovolilo, s katerim se tožniku dovoljuje vpis oziroma vknjižbo
na solastničinem polovičnem deležu na spornih nepremičninah, so določena
stvarna upravičenja že z njegovo sklenitvijo prešla na tožnika. V obravnavanem
primeru imamo torej opravka z lastninsko pravico v pričakovanju, ki (že) preprečuje
izvršbo. Ker je toženec v konkretnem primeru svojo poplačilno pravico (hipoteko)
na njegovem polovičnem solastninskem deležu pridobil na podlagi zaznambe
sklepa o izvršbi, se ne more sklicevati ne na dobro vero, ne na načelo zaupanja v
zemljiško knjigo. Kdor ima namreč na nepremičnini pravico, ki je ne vpiše v
zemljiško knjigo, lahko nosi negativne posledice le v primeru učinkovanja načela
zaupanja v zemljiško knjigo.
Načelo zaupanja v zemljiško knjigo ima tudi specifike. Tako veljavnost pogodbe o
razdruţitvi solastnine, ki predstavlja med solastnikoma sklenjen dogovor o
razdelitvi posesti in uporabi nepremičnine, ni pogojena z vknjiţbo v ZK in zavezuje
tako pogodbenike kot tudi njihove pravne naslednike ter uţiva pravno varstvo po
določbi 100. člena SPZ.
VSL sodba II Cp 4490/2009 z dne 20. 1. 2010
Pogodba o razdružitvi solastnine vsekakor velja za univerzalnega pravnega
naslednika prejšnjega solastnika, ki ga že po naravi stvari ni mogoče šteti kot
tretjega, na katerega bi se lahko raztezalo načelo zaupanja v zemljiško knjigo (10.
člen SPZ). Takšno je tudi stališče domače (in večjega dela tuje) teorije in prakse. V
primeru obstoja pogodbe o razdruţitvi solastnine se tako sin umrlega očeta ni
mogel sklicevati na dejstvo, da taka pogodba zanj ne učinkuje, če ni bila vpisana v
zemljiško knjigo.
12
3.8 NAČELO PREPOVEDI ZLORABE PRAVICE
V kolikor nekdo izvršuje pravico v skladu z njenim namenom, nikomur ne škoduje.
V nasprotnem primeru oz. če nekdo izvršuje pravico brez upravičenega cilja, je
tako ravnanje protipravno in tretji lahko proti njemu uveljavlja zahtevke za
prenehanje takšnega izvrševanja.
Mejo med dopustnostjo in protipravnostjo je teţko določiti. Določba 12. člena SPZ
izhaja iz lastninske pravice, lahko pa pride tudi do zlorabe drugih pravic.
Temeljno pravilo je, da pravica neha tam, kjer se začenja zloraba. Izvrševanje neke
pravice postane nezakonito, če nosilec izvršuje pravice brez resničnega
(upravičenega) interesa, zakonitega motiva in zgolj s škodovalnim namenom.26
Lahko pa pride tudi do kolizije pri izvrševanju več lastninskih pravic, saj je pri
takšnem izvrševanju potrebno upoštevati tudi interese drugih lastnikov. Konkretno
je to načelo urejeno na področju sosedskega prava, kjer gre za prostorsko
povezane nepremičnine, in seveda na področju solastništva iste stvari.
Kot navedeno je v 12. členu SPZ pojem zlorabe pravice definiran kot navidezno
izvrševanje pravice. Sankcija iz norme sicer neposredno ne izhaja, jo je pa mogoče
razumeti iz namena določbe in je odvisna od okoliščin. Gre predvsem za
opustitvene zahtevke, v primeru nastanka škode pa je sankcija lahko tudi
odškodninska.27
3.9 NAČELO, DA NE MORE NIHČE PRENESTI VEČ PRAVIC KOT JIH IMA SAM
Načelo je bistvenega pomena za prenos pravic, predvsem lastninske. Samo
imetnik lahko z njo veljavno razpolaga in tudi omejitve lahko izhajajo samo od
lastnika. Navedeno pa ni absolutno, saj vanj posegajo posebne oblike pridobitve
stvarnih pravic na podlagi zakona, kot ţe navedeno.
26
Šinkovec J., Pritrdilno ločeno mnenje sodnika, Ustavno sodišče RS, Številka: U-I-209/93. 27
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 92.
13
Paralelno lahko tudi na področju delitve solastnine povzamemo, da nihče ne more
prejeti več pravic kot mu jih pripada glede na njegov solastniški deleţ.28
4 POSEST
Kljub temu, da posest ni pravica, daje posestniku pravovarstveno upravičenje kar
posledično pomeni, da se varuje oblast nad stvarjo in ne pravica. To lahko v praksi
pomeni tudi posestno varstvo, ki jo v primeru viciozne posesti uţiva celo tat.
Posest pomeni oblast nad stvarjo in posestnik lahko stvar rabi, jo uţiva in z njo
razpolaga. Pri tem ni pomembno, ali ima tudi to pravico. Dejanska oblast nad
stvarjo torej pomeni pripadnost stvari določeni osebi. Na podlagi 11. člena SPZ
obstoji domneva, da je lastniški posestnik premične stvari tudi njen lastnik. V
sodnem postopku to pomeni, da posestniku ni potrebno dokazovati, da ni lastnik,
temveč mora to dokazati nasprotnik.
Posest se izvaja na različne načine, ki so odvisni od vrste stvari in objekta posesti.
Posest neke nepremičnine se lahko izvaja tudi na daljavo, pri čemer je pomembno,
da je posest pridobljena in je posestnik vseskozi v poloţaju, da jo lahko izvaja.29
Glede na to, da je institut posesti oz. soposesti zelo pomemben pri obravnavi
solastnine in je v večini primerov posledica le te, je v nadaljevanju podana nekoliko
bolj podrobna teoretična razlaga s primeri iz sodne prakse.
4.1 PRAVNE POSLEDICE PRIDOBITVE POSESTI
4.1.1 NA PREMIČNINAH
Posest pomeni pridobitni način pri pravnoposlovni pridobitvi lastninske pravice in
izvedenih stvarnih pravicah na premičninah. Lastniška posest se oblikuje, če
prenos posesti predstavlja pridobitev lastninske pravice na premičnini. V primeru
28
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 93-94. 29
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 95-96.
14
izvedenih stvarnih pravic pa se formira nelastniška posest. Poleg obeh navedenih
uţiva posestno varstvo tudi viciozna posest.
Prenos lastniške posesti je praviloma izveden z dejansko izročitvijo (traditio vera),
kjer odsvojitelj svojo neposredno posest prenese na pridobitelja. To je realno
dejanje in zagotavlja publiciteto stvarnopravnih razmerij oz. razpoznavo lastninske
pripadnosti. Tako 11. člen SPZ postavlja domnevo, ki šteje lastniškega posestnika
za njenega lastnika.
Ker dejanska izročitev vedno ni mogoča oz. predstavlja v ţivljenju prevelik
formalizem, je stvarno pravo izoblikovalo institut, kot je simbolična izročitev, s čimer
pride do prenosa lastninske pravice brez dejanske izročitve.30
4.1.2 NA NEPREMIČNINAH
Z izročitvijo nepremičnine lastnik kupcu ali najemniku omogoči posest in uporabo
nepremičnine. Simbolična izročitev je v tem primeru predaja ključev. Izročitev
posesti nepremičnine je pomembna tudi pri uporabi institutov obligacijskega prava,
in sicer s tem trenutkom preide tveganje naključnega uničenja ali poškodovanja
nepremičnine na kupca, kupec uveljavlja očitne napake, pričnejo teči jamčevalni
roki za skrite napake, obratovali stroški v zvezi z uporabo nepremične pa preidejo
na kupca (elektrika, voda, odvoz smeti …).
Posest je dobroverna, če posestnik ne ve in ne more vedeti, da v resnici nima
pravice, ki bi ga upravičila do posesti oziroma da posedovana stvar ni njegova. Pri
tem je pomembno, da posest ni pridobljena s silo, zvijačo ali zlorabo zaupanja,
krajo ipd. Nedobroverna (zlonamerna) posest je tista, ki je pridobljena z zvijačo ali
na drug nedovoljen način. Vsak posestnik ima pravico do varstva pred motenjem
ali odvzemom posesti in tako kot je navedeno za področje premičnin, posestno
varstvo uţiva tudi viciozna posest. Z motenjem ali odvzemom razumemo
protipravno dejanje, ki posega v izvrševanje posestnikove oblasti nad stvarjo.31
30
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 99-100. 31
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 101.
15
4.2 VRSTE POSESTI
4.2.1 NEPOSREDNA IN POSREDNA POSEST
Neposredna posest pomeni izvrševanje fizične oblasti nad stvarjo. To nujno ne
pomeni nenehnega in vsakodnevnega fizičnega stika s stvarjo, ampak poloţaj
posameznika, da takšno posest lahko izvaja. Primer je lahko lastnik vikenda, ki
posesti ne izgubi, ker začasno ne izvršuje neposredne dejanske oblasti nad
nepremičnino.
Posredno posest pa ima tisti, ki izvršuje dejansko oblast nad stvarjo preko koga
drugega, ki ima neposredno posest iz kakršnegakoli pravnega naslova.32
4.2.2 VEČOSEBNA POSESTNA RAZMERJA
Posest na stvari lahko izvršuje več oseb (soposest). Navedeno velja samo v
primeru, ko več oseb skupaj poseduje stvar, tako da lahko vsak od soposestnikov
izvršuje dejansko oblast na celotni stvari. V primeru, ko vsak od njih poseduje
izključno samo določen del stvari, gre za delno posest oz. posest dela stvari.
4.2.2.1 SOPOSEST
Soposest je lahko skupna ali navadna soposest. Za skupno je značilno, da lahko
soposest izvršujejo le vsi soposestniki skupaj, kot na primer soposest zakoncev. Pri
navadni soposesti pa več oseb izvršuje soposest samostojno, vendar drug poleg
drugega.
Gre za večosebno razmerje, kiin spominja na solastninski odnos in je pogosto
posledica takšnega odnosa, vendar soposesti ni mogoče tako preprosto predstaviti
z idealnimi deleţi, ker dejanska oblast ni deljiva.
Primer takšnega razmerja je lahko izvrševanje oblasti na skupnih delih in napravah
večstanovanjske hiše, ki jih uporabljajo vsi stanovalci v hiši, ali posest stanovanja,
ki jo izvršujeta zakonca kot skupna lastnika.
32
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 102.
16
V medsebojnem odnosu je pravno varstvo zagotovljeno, če kateri onemogoča
drugemu dosedanji način izvrševanja dejanske oblasti nad stvarjo, ki je v njihovi
posesti, ali pa v primeru onemogočanja dosedanjega načina izvrševanja, sicer pa
vedno v razmerju do tretjih oseb.33
4.2.2.2 POSREDNA IN NEPOSREDNA SOPOSEST
Soposest lahko nastopa kot posredna ali neposredna soposest. Soposest lahko
enačimo s samostojno posestjo, le da obstojijo specifike, ki jih podrobneje ureja
zakon, ki omogoča posestno varstvo med soposestniki.
Posestnega varstva med njimi ni, če se spor nanaša na način skupnega
izvrševanja dejanske oblasti. V tem sporu bi se postavilo vprašanje pravnega
temelja in je kot tako neprimerno v posestnem reševanju. V primeru, da bi bil kateri
izmed soposestnikov v celoti izključen iz izvrševanja dejanske oblasti, pa je seveda
posestno varstvo moţno, saj bi to lahko šteli za odvzem posesti.
4.2.2.3 DELNA POSEST
Delna posest pomeni izvrševanje oblasti nad natančno določenim in ločenim delom
stvari. Po svoji naravi gre za neposredno izvrševanje dejanske oblasti nad ločenim
delom stvari.
V primeru posesti nad delom stvari gre lahko za odnos posredne delne posesti, ko
delni posestnik prenese izvrševanje neposredne dejanske oblasti, ali pa za odnos
delne soposesti, ko delno posest izvršuje skupaj več oseb. V prvem primeru ima
solastnik skupnih delov in naprav večstanovanjske hiše delno izključno posest
določenega dela skupnih delov in naprav večstanovanjske hiše, ki pa jo z
ustanovitvijo posestnoposredovalnega razmerja prenese.
Drug primer pa je podnajemniško razmerje.
33
Juhart M., Teoretična razprava - Posest: Posestni odnosi v skupnosti stanovalcev, Podjetje in delo, 1999, št. 6-7, stran 1054-1057.
17
Stvarno pravo v osnovi temelji na načelu specialnosti in obstoj stvarne pravice
veţe na stvar kot objekt pravnih razmerij. Ampak kljub temu lahko obstaja tudi na
samostojnem delu stvari (npr. etaţna lastnina).34
Primer, ko je dejanska oblast nad stvarjo razdeljena med več oseb, tako da vsaka
od teh oseb samostojno izvršuje dejansko oblast na določenem delu glavne stvari,
lahko torej štejemo za razmerje soposesti. Kdaj je stvar razdeljena tako, da
omogoča ločeno posedovanje posameznih delov, pa je dejansko vprašanje, ki ga
je treba rešiti upoštevaje okoliščine konkretnega primera.
Bistvenega pomena je ločeno dejansko izvrševanje dejanske oblasti in pri tem ni
pomembno, kakšna pravna podlaga za to obstoji. Materialnopravni temelj deljene
posesti je lahko različen in seveda ni nujno solastninski. Pri opredelitvi soposesti,
kot je navedeno zgoraj, pa ne gre za odnos, ki bi ga lahko razdelili na idealne
deleţe.
4.2.2.4 PRIMER SOPOSESTI NA STANOVANJU KOT DELU VEČSTANOVANJSKE HIŠE
Posestna razmerja na stanovanju so lahko različna in pripeljejo do nastanka zelo
različnih pravnih poloţajev. Za posest stanovanja sicer veljajo splošna pravila o
posesti.
Glede na to, da prevladuje lastniška struktura stanovanj, govorimo o razmerju čiste
neposredne posesti. Kot ţe navedeno ima neposredno posest stanovanja tisti, ki
izvršuje dejansko oblast nad stvarjo, ta dejanska oblast pa pomeni bivanje oz.
neposredna uporaba stanovanja. Če stranka prenese dejansko oblast na nekoga
drugega, ima stranka tega razmerja posredno posest stanovanja, saj svojo posest
izvršuje prek druge osebe. Kot primer takega razmerja lahko navedemo najemno
stanovanjsko razmerje, odnos osebne sluţnosti stanovanja ali sporazumna
34
Juhart M., Teoretična razprava - Posest: Posestni odnosi v skupnosti stanovalcev, Podjetje in delo, 1999, št. 6-7, stran 1053-1054.
18
oziroma sodna ureditev delitve skupnega premoţenja po prenehanju zakonske
zveze.35
V stanovanju, kjer prebiva več oseb, lahko obstajajo različna razmerja.
Najpogostejše razmerje med temi osebami je razmerje druţinske povezanosti, ki
teoretično lahko pomeni probleme, povezane s pravno naravo odnosov do
stanovanja. Če ima posamezni druţinski član v lasti stanovanje in v njem tudi
prebiva s svojo druţino, potem je on edini posestnik stanovanja, druţinski člani pa
se štejejo za imetnike. Takšno stanje je proti tretjim osebam pomembno predvsem
zaradi aktivne legitimacije za posestno varstvo.
V primeru razveze zakonske zveze, če ostane v stanovanju zakonec, ki ni lastnik
stanovanja, ima poloţaj neposrednega posestnika in ne detentorja. Če pa gre za
skupno lastnino zakoncev, se za neposrednega posestnika štejeta oba zakonca,
pod pogojem, da v njem tudi oba prebivata.
V primeru, ko je na stanovanju vzpostavljeno pravno razmerje, s katerim se
uporaba dela stanovanja prepušča drugi osebi, je pravni temelj lahko najemna
pogodba, če del stanovanja v najem prepušča lastnik stanovanja, oziroma
podnajemniška pogodba, če upravičenje uporabe prenaša najemnik. Omenjen
odnos ureja Stanovanjski zakonik (SZ-1). Najemniku ali podnajemniku lahko glede
na njegov poloţaj priznamo določeno posestno obliko. V poštev pride delna posest
oz. posest pravice. Če določene dele stanovanja (souporaba kuhinje, kopalnice in
podobno) uporabljata tako najemodajalec kot nosilec pravice uporabe, gre za
vzpostavitev odnosa soposesti na teh prostorih. Nosilec pravice uporabe dela
stvari ali pravice uţiva posestno varstvo tako proti tretjim osebam kot tudi proti
najemodajalcu kot posrednemu posestniku.
Tudi pri motilnih ravnanjih na stanovanju lahko pride do zelo različnih situacij. Pri
tem lahko ločimo motilna ravnanja tretjih, ki so povezani s posestnikom stanovanja
v solastniški skupnosti, in motilna ravnanja drugih tretjih oseb. V prvem primeru gre
za sosedske imisije, ki izvirajo v enem stanovanju v večstanovanjski hiši in vplivajo
na posest drugih stanovanj. V drugi primer pa spadajo motilna ravnanja, ki imajo
35
Juhart M., Teoretična razprava - Posest: Posestni odnosi v skupnosti stanovalcev, Podjetje in delo, 1999, št. 6-7, stran 1058.
19
svoj vzrok zunaj večstanovanjske hiše. Tako gre lahko za motilna ravnanja iz
soseščine, odklop komunalnih naprav in podobno.36
VSL sklep II Cp 1321/2015 z dne 6. 5. 2015
V navedenem primeru gre za vprašanje upravičenosti do posestnega varstva na
predmetih, ki sta jih stranki uporabljali v stanovanju, ki je bilo v njuni solasti. Gre za
pogosto problematiko pri delitvi solastnine, zato so rešitve sodne prakse tudi v teh
primerih več kot dobrodošle. Stranki sta v konkretnem primeru živeli v življenjski
skupnosti, v kateri sta imeli v soposesti stanovanje. Tožnik je zato upravičen do
posestnega varstva tudi za predmete, ki jih je sicer uporabljala le toženka, vendar
za potrebe življenjske skupnosti pravdnih strank (npr. sušilni stroj). Tožnik pa ni
upravičen do posestnega varstva za predmete, ki jih ni uporabljal, ker so bili v
izključni posesti toženke (npr. pisalna miza, če se izkaže, da jo je uporabljala
izključno toženka za službene obveznosti). Pomembno je dejstvo, ali so se
predmeti nahajali v stanovanju, ki je bilo v solasti pravdnih strank, ali je predmete
(so)uporabljal tožnik in ali je te predmete toženka odnesla iz stanovanja ter na ta
način tožniku preprečila (dotedanje) izvrševanje posesti na teh predmetih.
Skladno s 24. členom SPZ pomeni izvrševanje posesti na predmetih neposredno
dejansko oblast nad stvarjo, kar pomeni neposredno uporabo predmetov ali kot
izhaja iz primera, uporabo za potrebe ţivljenjske skupnosti. Sodišče torej na tej
podlagi v posestnih sporih ugotavlja le zadnje posestno varstvo in ne pravice do
posesti in drugih pravic.
4.2.2.5 PRIMER SOPOSESTI NA SKUPNIH DELIH IN NAPRAVAH VEČSTANOVANJSKE HIŠE
Kot navedeno zgoraj so skupni deli in naprave večstanovanjske hiše najbolj tipičen
primer soposesti. Lahko pa na skupnih delih in napravah obstaja tudi drugačen
posestni reţim. Skupni deli in naprave so namreč lahko namenjeni le nekaterim
etaţnim lastnikom in v tem primeru gre za kombinacijo soposesti in delne posesti.
36
Juhart M., Teoretična razprava - Posest: Posestni odnosi v skupnosti stanovalcev, Podjetje in delo, 1999, št. 6-7, stran 1058-1059.
20
Posest skupnih delov in naprav večstanovanjske hiše je lahko neposredna ali
posredna.
Neposredno posest imajo vsi stanovalci večstanovanjske hiše, ki skupne dele in
naprave neposredno uporabljajo, posredno pa takrat, kadar obstaja posredna
posest na stanovanju.
Aktivno legitimiran za vloţitev posestnega varstva je proti tretji osebi vsak od
soposestnikov, na primer zaradi imisije iz soseščine. Problemi pa lahko nastanejo
glede notranjih odnosov med soposestniki. Primer, ko se spremeni obstoječe
posestno stanje le na delu skupnih delov in naprav nastopi, ko kateri od skupnih
lastnikov prisvoji (ogradi, zapre dostop) določen del skupnih prostorov in naprav
(kolesarnica, zaklonišče). Podoben primer je tudi parkirišče. Če parkirna mesta
niso določena posameznim etaţam, potem je parkirišče del skupnih delov in
naprav. Vsak soposestnik namreč lahko izvršuje dejansko oblast tako, da uporablja
parkirišče kot celoto, se pravi katerikoli del oziroma parkirno mesto. Zato ne
moremo govoritio motenju posesti, če bi na primer na stalno parkirno mesto
katerega od soposestnikov, svoje vozilo parkiral kater drug skupni posestnik.37
4.2.3 LASTNIŠKA IN NELASTNIŠKA POSEST
Lastniški posestnik ima stvar v posesti, kot da je njegova. Nelastniški posestnik pa
ima stvar v posesti brez volje imeti jo za svojo.
Primer nelastniškega posestnika je najemnik, ki stvar poseduje brez volje imeti jo
za svojo, saj priznava višjo oblast najemodajalcu in jo po izteku najema tudi vrne
lastniku. V primeru, da stvar začne posedovati zase, pa postane lastniški
posestnik. Iz navedenega primera izhaja, da je lastniški posestnik lahko tudi tat, saj
je za omenjena poloţaja bistvena volja posestnika. Naveden odnos jasno ne
posega v lastninsko razmerje. Potrebna je dobrovernost posestnika, s katero pa
lahko pride do izvirnega načina pridobitve lastninske pravice z institutom
priposestvovanja.38
37
Juhart M., Teoretična razprava - Posest: Posestni odnosi v skupnosti stanovalcev, Podjetje in delo, 1999, št. 6-7, stran 1059-1060. 38
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 109-110.
21
4.2.3.1 PRIPOSESTVOVANJE
Pri priposestvovanju gre za originaren način pridobitve lastninske pravice.
Navedeno pomeni, da priposestvovalec načeloma pridobi novo pravico tako na
nepremičninskem kot tudi premičninskem področju. Razlika je le v priposestvovalni
dobi, ki za premičnine znaša vsaj tri, za nepremičnine pa deset let. Tako
dobroverni lastniški posestnik po preteku zgoraj navedene priposestvovalne dobe
pridobi pravico na stvari brez omejitev (na primer omejenih stvarnih pravic), katere
hipotetično bremenijo pravico predhodnika.
Institut priposestvovanja sluţi predvsem varnosti pravnega prometa, ker omogoča,
da po preteku priposestvovalne dobe dejansko stanje stvari postane tudi njeno
pravno stanje. Tisti, ki daljšo dobo izvršuje lastniška upravičenja in je torej ţe de
facto imetnik lastninske pravice, kasneje to pravico pridobi tudi de iure.
V primerih, ko priposestvovalec hkrati s posestjo ni pridobil tudi lastninske pravice,
ker niso bile izpolnjene vse predpostavke za njeno pridobitev, s priposestvovanjem
lahko naknadno sanira prvotno neveljavno pridobitev lastninske pravice s strani
priposestvovalca.
Priposestvovalec ne pridobi lastninske pravice, temveč samo posest, v večini
primerov, ker njegov posestni prednik ni bil lastnik stvari. Vsebina zahteve po
dobrovernosti pri priposestvovanju se tako pogosto osredotoča na vprašanje, ali je
priposestvovalec vedel, oziroma ali bi moral vedeti, da njegov posestni prednik ni
bil lastnik stvari. Na premičninskem področju je posest tista, ki ima publicitetno
funkcijo, na nepremičninskem področju pa vpis v Zemljiško knjigo.
V praksi gre največkrat za neuspele poskuse prenosa lastninske pravice, ko gre za
napake v pravnem naslovu, pridobitnem načinu ali razpolagalni sposobnosti.
Primer napake v prenosu lastninske pravice nastopi na področju dedovanja. Dedič
pridobi lastninsko pravico na podedovanih stvareh v trenutku zapustnikove smrti.
Za pridobitev lastninske pravice ni potreben vpis v zemljiško knjigo. Tako lahko
pride do situacije, ko priposestvovalec v dobri veri misli, da je podedoval
nepremičnino, vendar to ni točno, ker bodisi zapustnik ni bil njen lastnik, bodisi
22
priposestvovalec ni pravi dedič. Dedič lahko v tem primeru nepremičnino
priposestvuje.39
Pridobiti lastninsko pravico s priposestvovanjem ni mogoče na javnem dobrem in
stvareh izven pravnega prometa. Pravica, pridobljena s priposestvovanjem, tudi ne
sme biti na škodo tistemu, ki je v dobri veri in v zaupanju v javne knjige pridobil
pravico, še preden je bila s priposestvovanjem pridobljena pravica vpisana v javno
knjigo.
VSL sklep II Cp 2811/2014 z dne 28. 1. 2015
Stranka v konkretni pravdi ţeli po razvezi zakonske zveze med njegovo hčerko in
toţeno stranko dokazati, da ima odpadla pravna podlaga posla za posledico
prenehanje veljavnosti darilne pogodbe in nastanek terjatve za vrnitev danega ali
nadomestitev vrednosti danega. Predmet darila je bila nepremičnina, pravna
podlaga pa obstoj zakonske zveze med hčerko toţeče stranke in toţeno stranko.
Zakonca sta na konkretni nepremičnini zgradila stanovanjsko hišo na kateri sta
imela skupno lastnino, saj sta v njej tudi ţivela. V postopku se bo moralo sodišče
opredeliti do toţenčeve trditve, da razveza zakonske zveze, do katere pride dalj
časa po sklenitvi izpodbijane pogodbe, ne more biti podlaga za zaključek o odpadli
podlagi, ter do toţenčevega uveljavljanja pravice na podarjenih nepremičninah na
podlagi priposestvovanja.
39
Tratnik M., Pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem, Pravna praksa, 2003, št. 42-43, stran 19-36.
23
5 LASTNINSKA PRAVICA
5.1 POJEM LASTNINSKE PRAVICE
Lastninska pravica je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uţivati na
najobseţnejši način ter z njo razpolagati (37. člen SPZ).
V našem sistemu lastninska pravica ni absolutna pravica, saj so ji postavljene
določene omejitve, ki jih določa zakon. Prva omejitev je prepoved zlorabe pravice
in zahteva po ravnanju v skladu z dobro vero in poštenjem, drugo omejitev pa
predstavljajo instituti sosedskega prava oz. omejitve v javnem interesu. Lastnik
lahko svojo pravico na stvari tudi prostovoljno omeji za vsak namen, ki ni zakonsko
prepovedan. Gre za omejitve v zasebnem interesu, ki nastanejo na pravnoposlovni
podlagi, kot je obremenitev z omejeno stvarno pravico in omejitve, ki izvirajo iz
obligacijskih pravic (npr. zakup ali najem). 40
Pozitivni vidik lastninske pravice je zapisan v zakonu. V okviru negativnega vidika
pa sme lastnik od vsakogar zahtevati, da se vzdrţi kršitve lastninske pravice.41
Značilnost lastninske pravice je torej, da je ta izključna, saj gre za najširšo pravico
nosilca lastninske pravice do stvari. Lastnik lahko od poseganja v njegovo stvar
odvrne katerokoli tretjo osebo. Nadalje je lastninska pravica trajna, saj ne zastara.
Temeljna delitev načinov pridobitev lastninske pravice je delitev na izvirne in
izvedene načine pridobitve lastninske pravice.
Pri izvirno (originarno) pridobljenih lastninskih pravicah imetnik lastninsko pravico
pridobi ne glede na pravico prednika in ne glede na prednikovo voljo, torej tudi proti
volji prednika.
Pri premičninah je krog pridobitev lastninske pravice na izviren način širok. Pri
nepremičninah so izvirni načini pridobitve le:
priposestvovanje,
odločba pristojnega organa, in
40
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur M., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 208-209. 41
Tratnik M., Pridobitev lastninske pravice na nepremičninah, Pravna praksa, 2003, stran 29.
24
drugi primeri, ko to določa zakon.
Vpis v zemljiško knjigo je v teh primerih vedno deklaratoren.
Sodna praksa glede izvirnih načinov pridobivanja lastnine na nepremičninah je
najbolj obseţna, ko gre za priposestvovanje.
5.2 LASTNINSKA PRAVICA VEČ OSEB
Več oseb ima lahko eno lastninsko pravico. Posledica tega dejstva je, da nastane
skupnostno razmerje. Če člani skupnosti ne uredijo medsebojnih odnosov, lahko
takšno razmerje hitro povzroči nove probleme med njimi.
Osnovna oblika takšnega odnosa je solastnina, ki predstavlja izvrševanje
lastninske pravice več oseb na nerazdeljeni stvari.
Podobna pa je tudi skupna lastnina, ki predstavlja obliko izvrševanja lastninske
pravice na nerazdeljeni stvari, kjer deleţi niso vnaprej določeni (72. člen SPZ).
Oblikuje se predvsem med osebami, ki so med seboj povezane, saj deleţi niso niti
fizično niti idealno določeni in gre za popolno pravno skupnost. Določitev velikosti
deleţa pa tako pomeni konec skupne lastnine. Zahteva za delitev je sicer pravica
vsakega skupnega lastnika, ki pa jo ne more zahtevati ob neprimernem času.
Od zakonsko določenih oblik skupne lastnine je najpogostejše skupno premoţenje
zakoncev.42
Z oblikovanjem etažne lastnine nastane pravica na posameznem delu stvari in
ima za posledico posebno solastninsko razmerje na celotni stvari. Solastnik ima
tako jasno določen fizični del nepremičnine, ki je namenjen njegovi izključni
uporabi, ter solastninsko razmerje na zemljiščih in skupnih elementih.
Najpogostejša oblika etaţne lastnine nastane v stanovanjskih stavbah oz.
zgradbah z velikim številom etaţnih lastnikov. Sicer pa obstaja moţnost
oblikovanja etaţne lastnine v zgradbi, ki ima vsaj dva dela, ki omogočata
42
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 325.
25
samostojno rabo. Za posamezni del se lahko šteje eden ali več prostorov, vendar
je pri tem pomembno, da gre za funkcionalno celoto.
Načeloma se na skupnih delih oblikuje solastninsko razmerje.
Pravne podlage za nastanek etaţne lastnine so pravni posel in sodna odločba.43
6 SOLASTNINA
6.1 POJEM SOLASTNINE IN NJEN NASTANEK
Solastnina je posebna oblika lastninske pravice, ki pomeni pravno oblast več oseb
na isti nerazdeljeni stvari (condominium pro indiviso), pri čemer vsakemu od
solastnikov pripada računsko določen deleţ te stvari (65. člen SPZ).
V solastninskem pravnem razmerju ima vsaka od udeleţenih oseb določen del
lastninske pravice, ki jo lahko izvršuje glede na svoj solastni deleţ. Omenjeno
razmerje izhaja iz rimskopravnega individualističnega pogleda na lastninsko
pravico in se razlikuje od kolektivističnega modela, ki je značilen za skupno
lastnino. Pri slednjem gre za skupno izvrševanje upravičenj in enak poloţaj
udeleţencev ne glede na velikost deleţa.
Solastnina ima korenine ţe v rimskem pravu, kjer določeno stvar podeduje več
dedičev. Ti pa imajo pravico, tako kot danes, zahtevati delitev skupnega
premoţenja.44
Solastnina zajema stvar, ki ni razdeljena. Vzpostavi se domneva o obstoju idealnih
deleţev kar posledično pomeni, da je na celotni stvari razdeljena lastninska
pravica.45
Stvar torej fizično ni razdeljena in pri tem tudi ni pomembno, ali gre za deljivo ali
nedeljivo stvar. Solastnina se tako lahko vzpostavi na nepremičnini, ki jo je mogoče
43
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 331. 44
Kranjc J., Rimsko pravo, GV Zaloţba, 2008, stran 468 in 469. 45
Rijavec V., Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana, 2004, stran 328.
26
razdeliti na etaţe ali na avtomobilu, ki ga ni mogoče razdeliti na samostojno
uporabne dele.
Solastnina lahko nastane na podlagi zakona, s pravnim poslom, dedovanjem ali
odločbo drţavnega organa. Solastnina lahko nastane tudi s priposestvovanjem, če
več oseb izvršuje dobroverno lastniško posest v priposestvovalni dobi.
Solastninsko razmerje in deleţi solastnikov se oblikujejo v obsegu, v katerem
solastniki izvršujejo posest.
Če se prodajalec s prodajno pogodbo zaveţe, da bo prenesel lastninsko pravico
na določenem idealnem deleţu nepremičnine, se mora tudi zemljiškoknjiţno
dovolilo glasiti na predvidene solastnike in izraziti tudi njihove solastninske deleţe.
Tukaj lahko prodajalec ostaja delni solastnik, del svoje lastninske pravice pa
prenese na pridobitelja (486. člen ZZK-1).
V primeru, da solastnina nastane na podlagi odločbe drţavnega organa, se mora
glasiti na več oseb in določeni morajo biti njihovi solastninski deleţi.
V primeru povečanja vrednosti nepremičnine, z vlaganjem v nepremičnino oz. ko
graditelj s soglasjem lastnika postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini
ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za
kar je bil obogaten. Lahko se dogovorita, da na nepremičnini nastane solastnina in
dogovor je podlaga za vpis solastnine v zemljiško knjigo (48. člen SPZ).
Solastnina pa lahko nastane tudi samo kot pravno in ne dejansko razmerje. Lastnik
nepremičnine, ki ţeli na njenem delu ustanoviti zastavno pravico v obliki hipoteke,
to lahko stori samo, če svojo nepremično pravno deli v solastnino. Nepremičnina bi
bila sicer zaradi načela vseobseţnosti hipoteke obremenjena stvar kot celota. V
tem primeru ne gre za vzpostavitev večosebnega pravnega razmerja. Lastnik bi le
izvedel delitev lastninske pravice na idealne deleţe, katerih imetnik bi ostal on
sam. Sestavljen deleţ bi nastal šele s prisilno prodajo deleţa zaradi poplačila
zavarovane terjatve.
27
V primeru solastnine lahko pride tudi do dogovora, da ena oseba pridobi vse
idealne deleţe in posledično postane njen izključni lastnik. 46
6.2 IDEALNI DELEŢ
Solastninski deleţ je kvantitativni del lastninske pravice kot oblastveni del pravice
solastnika na idealnem delu stvari.47
Gre za matematično izraţeno razmerje do celote, ki ga običajno izraţamo z ulomki.
Takšno vpisovanje zahteva tudi Uredba o naloţitvi in vodenju zemljiške knjige z
uporabo računalniške tehnologije ter o uskladitvi podatkov s podatki zemljiškega
katastra (24. člen Uredbe o naloţitvi in vodenju zemljiške knjige z uporabo
računalniške tehnologije ter o uskladitvi podatkov s podatki zemljiškega katastra).
Posamezni idealni deleţi so določeni v pravni podlagi, ki pripelje do nastanka
solastnine. Če deleţi niso določeni, velja domneva, da so solastninski deleţi enaki
(65. člen SPZ). Ta domneva pa ne zadošča za vpis v zemljiško knjigo. Predlog, v
katerem deleţi niso natančno določeni, mora zemljiškoknjiţno sodišče zavrniti.
6.3 UPRAVIČENJA SOLASTNIKA
Solastnik ima v skladu s svojim deleţem upravičenje imeti stvar v posesti, jo
uporabljati, uţivati njene plodove in z njo razpolagati. Gre torej za enaka
upravičenja, kot jih ima izključni lastnik, le v omejenem obsegu (37. člen SPZ).
Glede na to, da so idealni deleţi izraţeni abstraktno, lahko izvrševanje tega
razmerja na konkretni ravni predstavlja problem. Pri posesti gre namreč za
dejansko izvrševanje oblasti nad stvarjo in je zato odločilna volja solastnikov. Tako
pride pri dejanskem izvrševanju na fizičnem delu stvari v poštev deljena posest, ki
jo določa 25. člen SPZ. To pomeni, da vsak od solastnikov dejansko poseduje
samo del stvari. Druga oblika je tudi skupna posest, ko solastniki izvršujejo posest
hkrati ali zaporedoma oz. izvršujejo posest kot posredni posestniki.
46
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 309-311. 47
Rijavec V., Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, stran 329.
28
V primeru, da med solastniki ni dogovora glede izvrševanja posesti, lahko pride do
situacije, ko eden izmed solastnikov izvršuje posest v celoti. Ostali solastniki v tem
primeru ne smejo samovoljno spremeniti dosedanjega načina izvrševanja posesti.
Posestno varstvo je namreč mogoče tudi v razmerju med solastniki. Tako lahko
solastnik, ki posest izvršuje v manjšem obsegu kot mu pripada, zahteva
spremembo načina uporabe oziroma primerno nadomestilo pred sodiščem.
Enako velja za upravičenje pridobivanja plodov in tudi vsa bremena v zvezi s
stvarjo. Solastniki si lahko plodove in bremena razdelijo glede na razmerje idealnih
deleţev. Plodovi so lahko pridelek oz. najemnina pri lastništvu stanovanja,
bremena pa stroški rabe, vzdrţevanja, upravljanja in tudi škoda, ki izvira iz lastnosti
stvari.
Solastnik ima poleg zgoraj navedenih tudi upravičenje razpolagati s stvarjo. S
celotno stvarjo pa solastniki razpolagajo samo v soglasju vseh solastnikov in ob
smiselni uporabi pravil, ki veljajo za razpolaganje z izključno lastninsko pravico na
stvari.48 To velja za prenos in tudi za ustanovitev omejenih stvarnih pravic na celi
stvari, ki jih lahko ustanovijo samo vsi solastniki skupaj.
S svojim solastniškim deleţem pa lahko solastnik razpolaga samostojno, torej brez
soglasja ostalih solastnikov. Gre predvsem za vzpostavitev razmerja pravnega
nasledstva. Idealni deleţ je lahko predmet univerzalnega oz. singularnega
pravnega nasledstva in se lahko prenaša tudi na podlagi pravnega posla. Z
idealnim deleţem se lahko razpolaga tudi tako, da se na njem ustanovi zastavna
pravica. Stvarna sluţnost na idealnem deleţu ni mogoča ker se nanaša na stvar
kot celoto, kar posledično pomeni, da je idealni deleţ lahko le predmet osebne
sluţnosti.
Pri prenosu idealnega deleţa na nepremičnini je potrebno poudariti, da imajo pri
prodaji idealnega deleţa zakonito predkupno pravico drugi solastniki, ki lahko s
tem preprečijo vstop tretje osebe v solastninsko razmerje. Tretja oseba bi v
solastninskem razmerju lahko porušila ravnoteţje, ki ga solastniki vzpostavijo med
48
Rijavec V., Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana 2004, stran 336.
29
seboj, zato ima zakon posebno varovalo. Če ţeli predkupno pravico uveljaviti več
solastnikov, jo zopet lahko uveljavljajo skladno z njihovimi idealnimi deleţi.49
VSRS sodba II Ips 237/2013 z dne 30. 7. 2015
V navedenem primeru solastnik nepremičnine zahteva uporabnino za čas izključne
uporabe ostalih solastnikov. Za sklep o tožnikovem prikrajšanju ni dovolj, da tožnik
kot solastnik stvari ni uporabljal, ker so jo toženci zasedeli v celoti. To namreč še
ne pomeni, da so toženci ostalim solastnikom uporabo preprečili, zato ne zadošča
za utemeljenost njegovega zahtevka za plačilo uporabnine. Če souporabe tožnik
od tožencev ni zahteval, je na svoje prikrajšanje pristal. Kljub temu, da je solastnik
predlagal delitveni postopek, s tem ni izrazil tudi ţelje po souporabi nepremičnine,
zato do uporabnine ni upravičen. Zahteva za souporabo pa bi sicer lahko pomenila
poziv za plačilo najemnine.
6.4 UPRAVLJANJE S STVARJO
V solastninskem razmerju morajo solastniki uskladiti medsebojne interese pri
izvrševanju solastnine, kar predstavlja omejitev solastninske pravice. Solastniki
imajo tako pravico skupno upravljati s stvarjo. Sam pojem upravljanja pa zakonsko
posebej ni določen in ga definira SZ-1 v 9. členu kot vsakršno sprejemanje
odločitev v zvezi z izvrševanjem solastnine na stvari. Navadno imajo posli
upravljanja naravo pravnih poslov in ga na konkretni ravni običajno imenujemo
sklep. Samo za nekatere posle je potrebno soglasje vseh solastnikov, zato je
bistveno, da jih ločimo na posle rednega upravljanja, pri katerih se odloča po
načelu večine po idealnih deleţih, in posle, ki presegajo redno upravljanje, o
katerih se odloča s soglasjem.50
6.4.1 POSLI REDNEGA UPRAVLJANJA
Za posle rednega upravljanja morajo solastniki, katerih idealni deleţi sestavljajo
več kot polovico njene vrednosti, podati soglasje. V primeru, da ima posameznik
49
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 315-316. 50
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 309-311.
30
idealni deleţ, ki presega polovico stvari, lahko posle rednega upravljanja opravlja
samostojno. Če pa gre za razmerje dveh solastnikov, ki imata vsak po polovičen
idealni deleţ, pa bosta morala tudi za posle rednega upravljanja doseči soglasje.
VSK sklep I Cp 490/2006 z dne 3. 10. 2006
Stranka v tem primeru navaja, da predstavlja popravilo strehe na način, da se stara
streha odstrani in objekt v celoti prekrije na novo, posel rednega upravljanja v
smislu 25. člena SZ-1. Navedeno utemelji z dejstvom, da SZ-1 ne ločuje med
rednim vzdrţevanjem in takim, ki presega redno vzdrţevanje.51
SZ-1 v drugem odstavku 25. člena določa, da se za posle rednega upravljanja
štejejo tudi posli vzdrţevanja večstanovanjske stavbe. Nadalje SZ-1 v četrtem
odstavku razloţi vzdrţevanje kot izvedbo vseh del v skladu s predpisi o graditvi
objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred poţarom in drugih
ukrepov za zaščito in reševanje.
Sodišče mora tako slediti 10. točki prvega odstavka 2. člena ZGO-1, ki definira
vzdrževanje objekta in določa, da je to izvedba del, s katerimi se ohranja objekt v
dobrem stanju in omogoča njegova uporaba, obsega pa tako redna vzdrževalna
dela kot tudi investicijska vzdrževalna dela in vzdrževalna dela v javno korist.
Pojem posla v zvezi z rednim upravljanjem tako ni mogoče enačiti s pojmom posla
v zvezi z rednim vzdrževanjem, saj SZ-1 prevzema pravilo ZGO-1, po katerem se
za vzdrževanje šteje tako redno vzdrževanje kot tudi investicijsko vzdrževanje.
6.4.2 POSLI, KI PRESEGAJO REDNO UPRAVLJANJE
Dejstvo, da je solastninsko razmerje nekoliko omejeno, se kaţe tudi v tem, da je za
posle, ki presegajo redno upravljanje, potrebno soglasje vseh solastnikov, ne glede
na velikost njihovih idealnih deleţev. Omenjeno soglasje je skladno z določbami
67. člena SPZ potrebno predvsem pri razpolaganju s celotno stvarjo, določitvijo
načina rabe in upravitelja stvari. Sem spadajo tudi izboljšave, ki niso vzdrţevanje
oz. se v dvomu posel vedno šteje za posel, ki presega redno upravljanje.
51
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 305-318.
31
Skladno z določbami 67. člena SPZ sklepi, ki jih sprejmejo solastniki v okviru
upravljanja s stvarjo, učinkujejo tudi v korist in breme njihovih pravnih naslednikov.
Pri sporazumih o določitvi načina uporabe stvari pa se zadeva lahko zaplete, saj je
lahko namen takšnega sporazuma nakloniti korist samo točno določenemu
solastniku, ki mu posledično ni mogoče priznati učinkovanja proti pravnim
naslednikom. Poleg tega je omejitev lastninskih upravičenj v nasprotju z vsebino
lastninske pravice in glede na 38. člen SPZ ni dopustno.52
UPRS sodba I U 2081/2014 z dne 23. 3. 2015
V tem primeru je investitor le eden od solastnikov in posega na nepremičnino, ki je
v solastnini. ZGO-1 v 6.1. točki prvega odstavka 2. člena in prvega odstavka 56.
člena definira pravico graditi, kot pravico, ki investitorju omogoča gradnjo oz.
izvedbo del na zemljišču oz. objektu, vendar mora pri tem upoštevati tudi omejitve,
ki jih zakon določa v zvezi z izvrševanjem solastninske pravice (npr. če gre za
poseg, ki je mogoč le s soglasjem določenega števila ali vseh solastnikov).
Toţnik je vloţil zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja za gradnjo nezahtevnega
objekta. Upravni organ mora o taki zahtevi odločiti pod zakonsko določenimi pogoji
in postopki. Stvarnopravni zakonik v petem odstavku 67. členu določa, da je za
posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno
stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari, potrebno soglasje vseh
solastnikov. Ker gradnja novih objektov pomeni spremembo dosedanje rabe
zemljišča v solastnini, gre za posel, ki presega okvir njegovega rednega
upravljanja, zato bi tožnik lahko gradil le s soglasjem ostalih solastnikov.
52
UPRS sodba I U 2081/2014 z dne, 23. 3. 2015
32
7 DELITEV SOLASTNINE
Vsak solastnik lahko vedno zahteva delitev solastnine, razen ob neprimernem
času. Dejstvo je namreč, da je včasih soglasje med solastniki glede izvrševanja
posesti teţko ali celo nemogoče doseči. Nastane lahko situacija, ko solastnik od
svoje lastnine nima praktično nobene koristi. Iz tega razloga je zahteva za delitev
vedno mogoča in sodišče jo iz utemeljenega razloga lahko odloţi za največ tri leta
(70. člen SPZ). Solastnik se prav tako lahko za krajši čas odpove pravici zahtevati
delitev stvari in če bi se takšni delitvi odpovedal za daljši čas, bi bila takšna
odpoved nična.
Delitev je lahko sporazumna ali sodna, glede na lastnosti stvari pa je lahko fizična
ali civilna.53
7.1 SPORAZUMNA DELITEV SOLASTNINE
Solastniki se lahko sporazumejo o prenehanju solastninskega razmerja. Solastniki
za posel, ki presega redno upravljanje stvari, v praksi običajno sklenejo pogodbo o
razdruţitvi solastnine, v kateri se dogovorijo za način delitve. Tak posel ima pravno
naravo zavezovalnega posla, temu pa običajno sledi še razpolagalni posel oz. vpis
v zemljiško knjigo.
Solastniki se lahko odločijo za parcelacijo in se kot lastniki novih parcel vpišejo v
zemljiško knjigo. Če stvar ni deljiva, se dogovorijo, da se stvar proda, kupnina pa
se razdeli v skladu s solastniškimi deleţi. V primeru, da imajo nekateri solastniki
večji interes ohraniti lastništvo določenih deleţev, se solastniki lahko dogovorijo, da
pridobijo tudi deleţe ostalih solastnikov. V tem primeru solastnik deleţe ostalih
solastnikov izplača.
53
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 321-322.
33
7.2 SODNA DELITEV SOLASTNINE
Če med solastniki ni soglasja o načinu delitve stvari, ki je v solastnini, lahko o
delitvi odloča sodišče v nepravdnem postopku. Predlogu je mogoče nasprotovati
samo v primeru, da je predlog podan ob neprimernem času. V tem primeru lahko
sodišče delitev odloţi za največ tri leta.
Sodišče opravi delitev na iste načine, kot so navedeni za sporazumno delitev.
Skladno s četrtim odstavkom 70. člena SPZ si mora sodišče najprej prizadevati za
fizično delitev in pri tem upoštevati upravičene interese solastnikov.54
Če je nepremičnina v solastništvu, mora sodišče tako najprej preveriti, ali obstaja
moţnost oblikovanja etaţne lastnine. V primeru, da fizična delitev ni mogoča na
način, ki bi ustrezal idealnim deleţem, posameznemu solastniku, ki dobi večji
deleţ, naloţi plačilo razlike vrednosti ostalim solastnikom.
Podredno, če fizična delitev ni moţna, sodišče lahko opravi civilno delitev s prodajo
in delitvijo izkupička.
Sodna prodaja pa vsekakor ni najboljša pot, ker solastnike v večini primerov doleti
izguba, saj je doseţena cena načeloma bistveno niţja od trţne. Iz tega razloga se
pogosto zgodi, da v postopku sodne delitve solastniki, ki imajo večji interes
obdrţati stvar, ponudijo izplačilo drugim solastnikom. Sodišče v tem primeru
upošteva predvsem dosedanji način rabe.
V primeru, ko pride do prevzema stvari po solastniku v postopku sodne delitve, ima
odločba sodišča smiselno enake učinke, kot bi jih imela prodajna pogodba, s
katero bi solastniki svoje deleţe prodali enemu od njih. Posledično solastniki glede
na vrednost svojega deleţa tudi odgovarjajo za stvarne napake. Plačilo mora
prevzemnik, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi, opraviti najkasneje v treh
mesecih od pravnomočnosti sodne odločbe.
54
Rijavec V., SPZ s komentarjem, GV Zaloţba, Ljubljana, 2004, stran 358.
34
Terjatev solastnikov ob delitvi pa je zavarovana. Skladno s četrtim odstavkom 71.
člena SPZ obdrţijo solastniki, če je predmet delitve premičnina, do izplačila na njej
lastninsko pravico do višine vrednosti svojih idealnih deleţev, kot so bili ugotovljeni
s sklepom o delitvi. Na podlagi šestega odstavka 70. člena SPZ pa imajo drugi
solastniki do celotnega poplačila na stvari zakonito zastavno pravico.
Prednost naj bi imel četrti odstavek 71. člena, saj gre za specialno določbo in
tovrstno zavarovanje je močnejše.55
VSL sklep I Cp 804/2013 z dne 11. 9. 2013
Stranka v postopku ţeli v postopku delitve nepremičnine uspeti z navedbo, da
lahko dosedanja raba ter posest stvari odraţata upravičen interes posameznika in
da lahko na tej podlagi prejme več kot znaša solastniški deleţ.
Sodna praksa skupaj s pravno teorijo poudarjata, da gre pri upravičenem interesu
za pravni standard, ki ga sodišče v konkretnem primeru dopolni po intenciji zakona
in na podlagi namena stvari. Upošteva se dejansko stanje in okoliščine, kot so
poklicna dejavnost, usposobljenost za uporabo določene stvari, lastništvo
sosednjih nepremičnin, stanovanjske razmere, osebne potrebe in interesi.
Na podlagi 69. člena SPZ ima solastnik vedno pravico zahtevati delitev stvari,
razen ob neprimernem času. Ker se stranki nista mogli sporazumeti o načinu
delitve, je sodišče skladno s 70. členom SPZ opravilo fizično delitev solastnih stvari
glede na upravičen interes, ki sta ga stranki izkazali.
Predlagateljica skuša v konkretnem primeru s sklicevanjem na dosedanjo rabo
nepremičnin dejansko prejeti več, kot ji glede na njen solastniški deleţ pripada,
vendar je sodišče delitev opravilo ob upoštevanju vrednosti vsake nepremičnine
posebej, vrednosti vseh nepremičnin skupaj ter solastninskih deleţev
posameznega solastnika.56
55
Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Stvarno pravo, GV Zaloţba, Ljubljana, 2007, stran 324-325. 56
VSL sklep I Cp 804/2013 z dne, 11. 9. 2013.
35
7.3 NEPRAVDNI POSTOPEK
Sodišče o delitvi solastnine odloča v nepravdnem postopku. Gre za civilni sodni
postopek odločanja, ki ga ureja Zakon o nepravdnem postopku (ZNP, 1986). ZNP
ureja postopke, po katerih redno sodišče obravnava osebna stanja, druţinska in
premoţenjska razmerja ter druge zadeve, za katere je s tem ali z drugim zakonom
določeno, da se rešujejo v nepravdnem postopku.
Kljub temu, da v tem postopku načeloma nastopajo udeleţenci, ki nimajo
nasprotujočih interesov, je postopek za ureditev razmerij med solastniki nepravdni
postopek, v katerem nastopa več strank z nasprotujočimi interesi.
Odločbe sodišča so v tem postopku oblikovalne narave, ker naj bi se z njimi
ustvarjala neka nova pravna razmerja oz. se ta oblikovala na novo (npr. vknjiţba v
ZK, določitev meje, delitev solastnine). Postopek za delitev solastnine se vedno
začne na predlog stranke.57
7.4 NAČINI DELITVE SOLASTNINE
Solastnina ni prisilna skupnost in eno temeljnih upravičenj solastnika je, da lahko
zahteva njeno prenehanje. Tako je po 1. odstavku 69. člena SPZ solastniku
načelno priznana neodtujljiva pravica do delitve, saj lahko to uveljavi kadarkoli,
razen v neprimernem času.
Neprimeren čas je pravni standard, katerega vsebina je odvisna od konkretnih
okoliščin, ki so lahko objektivne ali subjektivne narave, njihova bistvena značilnost
pa je začasnost in prehodnost. Njegov obstoj za solastnika pomeni, da bi ob delitvi
(torej če do odloga ne pride) trpel škodo, nesorazmerne stroške ali nesorazmerne
neugodnosti. Neprimeren čas delitev odlaga in ne preprečuje, sodišče pa upošteva
neprimernost na ugovor solastnika. Po 3. odstavku 70. člena SPZ lahko sodišče
delitev odloţi za največ tri leta, če kdo od solastnikov izkaţe močnejši interes, da
se stvar še nekaj časa ne razdeli, kot je interes solastnika, ki predlaga delitev.58
57
Rijavec V., Ekart A., Zakon o nepravdnem postopku, neuradno prečiščeno besedilo, Uradni list Republike Slovenije, 2009. 58
VSL sklep II Cp 3345/2010 z dne, 19. 1. 2011.
36
VSL sklep II Cp 3345/2010 z dne, 19. 1. 2011
V tem primeru stranka zahteva odlog delitve zaradi slabih razmer na trgu. Sodišče
je mnenja, da je zmotno stališče, da razmere na trgu (nikoli) ne morejo biti razlog
za odlog delitve, ker gre za objektivno okoliščino. Ta okoliščina, katere obstoj niti ni
sporen, sama po sebi namreč ni nesprejemljiva, pač pa je takšna v konkretnem
primeru. Splošno znano je, da so trenutne tržne razmere posledica splošne
gospodarske in ekonomske krize.
7.4.1 FIZIČNA DELITEV
Sodišče na podlagi četrtega odstavka 70. člena SPZ najprej preveri, če je fizična
delitev stvari v naravi mogoča. Šele če to ni mogoče niti z izplačilom razlike v
vrednosti oziroma je fizična delitev mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti
stvari, sodišče odloči, da naj se stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev).59
VSL sklep I Cp 3390/2012 z dne 9. 1. 2013
V konkretnem primeru je stanovanjsko hišo fizično moţno deliti po etaţah. Zato je
prav, da se tako tudi razdeli in da vsak solastnik prejme tisto etaţo, za katero
izkazuje večji interes.
Sodišče prve stopnje je nepremičnino, sestavljeno iz zemljišča in stanovanjske
hiše, razdelilo fizično z izplačilom razlike in sicer tako, da je mansardo (tretjo etažo)
dodelilo drugi predlagateljici; drugo etažo (sredinski del) prvi predlagateljici; prvo
etažo (kletišče) pa nasprotnemu udeležencu. Prvi in drugi predlagateljici je
naložilo, da nasprotnemu udeležencu izplačata razliko v vrednosti. Vsakemu
udeležencu je dodelilo ustrezni del zemljišča in odločilo o skupnih stroških
postopka. Tako je odločilo, ker je ugotovilo, da je stanovanjska hiša fizično deljiva
po etažah (mnenje izvedenca). Vsakemu solastniku je dodelilo etažo, za katero je
štelo, da izkazuje upravičen interes, ki ga je ugotovilo na podlagi izpovedi strank in
na podlagi navedb nasprotnega udeleženca.
59
VSL sklep I Cp 3390/2012 z dne, 9. 1. 2013.
37
7.4.2 IZPLAČILO SOLASTNINSKEGA DELEŢA
Iz določb člena 70 SPZ je mogoče razbrati namen, da se ob obstoju upravičenega
interesa posameznemu solastniku zagotovi moţnost, da solastno stvar sam pridobi
v naravi, druge solastnike pa izplača v denarju, v skladu s prodajno ceno, ki jo
določi sodišče. Peti odstavek člena 70 SPZ tako dopušča, da sodišče odloči, da se
posameznega solastnika izplača v denarju v kritje njegovega solastninskega
deleţa namesto prodaje solastne stvari. Iz drugega odstavka člena 70 je mogoče
razbrati, da se ta moţnost veţe na obstoj upravičenega interesa posameznega
solastnika, da v naravi obdrţi stvar oziroma del stvari. Zakon torej predvideva
izplačilo solastninskega deleža posameznega solastnika kot enakovredno
moţnost prodaji solastne stvari (v obeh primerih gre za pridobitev izplačila denarne
protivrednosti solastnega deleţa posameznega solastnika). Posamezni solastnik
lahko temu nasprotuje le, če sam ţeli
Top Related