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市场简报 写字楼 2016年2月

Savills World Research Shanghai

概述受近期入市项目强劲推动，第四季度上海核心商务区甲级写字楼净吸纳量创2011年以来新高。 2015年第四季度，核心商务区迎来4个写字楼项目交付，季度新增供应28万平方米，将全市核心商务区甲级写字楼存量推至639万平方米。

本季度全市核心商务区甲级写字楼净吸纳量达32.5万平方米，其中90%的成交发生在次级商务区，约60%的成交发生在浦东。

在近几个季度新交付项目的吸纳作用下，本季度全市核心商务区甲级写字楼空置率降至6.1%，环比下降1.0个百分点，同比下降2.0个百分点。

本季度全市核心商务区甲级写字楼平均租金环比增长0.5%，达人民币8.70元每平方米每天，同比增长1.4%。

尽管需求活跃，供应持续放量的前景下，新项目间为竞争租户提供更多优惠，租金及入驻率下行压力加大。

2015第四季度，非核心商务区迎来6个新增写字楼项目交付，季度新增供应38万平方米，存量升至188万平方米。

本季度非核心商务区平均租金维持在人民币4.9元每平方米每天。

“境外房地产信托基金投资焦点为享有稳定租金收入的资产，转向资产长期持有。境内基金加码增值型投资机会，尝试资产管理，有别于以往机会型投资策略。” 简可, 第一太平戴维斯市场研究部

图片：世纪大都会

受新入市项目较好的预租水平影响，本季度非核心商务区甲级写字楼空置率降至16.8%。

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市场简报 | 上海写字楼 2016年2月

市场概述核心商务区2015全年，上海核心商务区写字楼市场共有13个项目、共计约67万平方米新增供应入市。浦东中央商务区需求持续紧俏；浦东次级商务区租金持续上涨，空置率有所降低。浦东次级商务区和浦西次级商务区本季度均吸纳强劲。

2016年，核心商务区供应将持续放量，预计有约180万平方米新增供应入市。这些预计新增项目将分布于全市各个商区，其中约三成位于中央商务区，包括备受瞩目的上海中心及太古汇一期。虹口区则将迎来2012年后首个新增甲级写字楼项目的交付。考虑到未来两年供应放量竞争加剧，开发商可能推迟项目入市时间。

内资公司和金融、商业服务业公司的升级扩租需求将依然是推动市场的主要力量。尽管许多跨国企业长期看好中国市场前景并计划继续投资，高运营成本和经济增速放缓迫使企业对成本控制愈加谨慎。企业寻求生产率的提升以适应经济新常态，在写字楼市场则体现为对次级商务区及非核心商务区优质供应的选择，和对办公空间规划的重新考量。

非核心商务区2015全年，上海非核心商务区写字楼市场共有11个项目、共计约65万平方米新增供应入市。非核心商务区租金维持平稳，空置率在新近交付项目吸纳作用下有所降低。

2016年，非核心商务区将迎来230万平方米以上的供应峰值，是过去三年平均供应量的2.78倍，其中约一半的供应量位于虹桥交通枢纽。

市场新闻上海2015年全市GDP增速达6.9%上海2015年全市GDP达到2.5万亿元，较上年增长6.9%，仍然是中国GDP总量最高的城市。

数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部

图 1

核心商务区甲级写字楼供应、吸纳和空置率，2000年-2015年 STV Chart CN

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万平方米

供应量 （左轴） 吸纳量 （左轴） 空置率 （右轴）

2015年第四季度

空置率6.1%

数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部

表 1

精选租赁成交案例，2015年第四季度客户 项目 区域 承租面积

（平方米）

克莱斯勒 虹桥万科中心 闵行 6,000

兴业银行 嘉地中心 静安 4,200

都市生活 明基未来广场 长宁 3,100

博石资产管理 丁香国际商业中心 浦东 1,800

法兰克福展览 世纪大都会 浦东 4,000

数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部

图 2

核心商务区甲级写字楼租金及空置率，2015年第三季度与2015年第四季度RV CBD CN

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10.7 10.0 9.8

7.8 7.6 7.2 7.2

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小陆家嘴 南京西路 淮海中路 徐家汇 老黄浦 长宁 竹园 闸北

人民币每平方米

第三季度 租金 (左轴) 第四季度 租金 (左轴) 第三季度 空置率 (右轴) 第四季度 空置率 (右轴)

中央商务区 次级商务区

savills.com.cn/research 03

2016年2月市场简报 | 上海写字楼

数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部

图 3

核心商务区甲级写字楼租金指数，1999年第二季度-2015年第四季度

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Q2

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9 =

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全市 浦西中央商务区 浦西非中央商务区 浦东中央商务区 浦东非中央商务区

上海的第三产业增加值占全市生产总值的比重已达到67.8%，创历年新高，第三产业对于上海全市经济增长的贡献率已达到94.9%。第三产业中，上海金融业增加值较上年增长22.9%，增速同比提高了8.2个百分点。以金融业为代表的第三产业持续推动上海经济增长，这一推动力也反映在写字楼市场上。另一方面，2015年全市规模以上工业总产值同比下降0.8%，增速比2014年回落2.4个百分点。上海市政府计划促进先进制造业创新发展，以产业融合推动经济可持续稳定增长。对于今年经济走势，统计部门预判，上海GDP增长将延续稳中趋缓的态势，预计增长6.5%-7%。

人民币成为SDR国际储备货币国际货币基金组织（IMF）宣布将人民币纳入该组织的国际储备货币。加入SDR对人民币国际化具有重要的象征意义，它既是对中国在世界经济中日益增强的影响力的认可，也有利于增强市场对人民币的信心。更重要的是，中国政府旨在为人民币加入SDR创造条件而出台的政策措施，将推动中国金融体系的改革与开放，从而对中国经济产生深远的影响。

核心商务区浦东新区的丁香国际商业中心和世纪大都会、黄浦区的外滩国际金融中心

北板块、闸北区的嘉里不夜城三期一号楼和二号楼于第四季度交付，季度新增供应28万平方米。

第四季度核心商务区甲级写字楼净吸纳量达32.5万平方米，创近几年新高。受租金敏感型租户迁至今年新交付项目的推动，次级商务区需求占全市总吸纳的90%。其中浦东次级商务区得益于金融板块活跃带动需求上升，吸纳尤为强劲，全市约60%的成交发生在浦东。

尽管有新增供应入市，在次级商务区近两年新入市项目持续吸纳的推动下，本季度全市核心商务区甲级写字楼空置率降至6.1%，环比下降1.0个百分点，同比下降2.0个百分点。

受新增供应影响，闸北空置率上升4.6个百分点。而受部分租户从楼龄较长的写字楼迁至新兴商务区的新建项目的影响，徐家汇本季度空置率也上升1.6个百分点。徐家汇自2007年后未有新增供应入市，供租户扩张的空间有限，也是租户选择迁址的一方面原因。闸北、徐家汇之外，其他商务区的空置率均有不同程度的下降。

由于供应量有限，陆家嘴依然是全市需求最紧俏的市场，空置率降至1.0%。随着上海中心等未来项目的入市，

这一供不应求的情况将有所缓解。近几季度新增供应充足的竹园则依然是全市空置率最高的商区。竹园的部分项目吸纳持续强劲，而另一些则成交寥寥。竹园预计将在2016年迎来40万平方米的新增供应量，空置率可能依然维持相对较高水平。

本季度全市核心商务区甲级写字楼平均租金环比增长0.5%，达人民币8.70元每平方米每天，同比增长1.4%。浦西租金环比小幅上涨0.1%；浦东租金主要受次级商务区涨势推动，环比上升1.2%。由于新项目业主在已获得较高入驻率的基础上提高租金，近几个月租金持续上涨，但未来两年供应放量竞争加剧的形势下，这种租金上涨的趋势将趋缓。

中央商务区和次级商务区租金分别环比上涨0.3%和0.7%，分别达人民币10.3元每平方米每天和人民币7.3元每平方米每天。在陆家嘴需求外溢及金融板块需求增长的推动下，浦东次级商务区租金涨幅最为明显，本季度环比上升2.3%，同比上升5.6%，与浦西次级商务区租金差距进一步拉大，达人民币7.5元每平方米每天。

陆家嘴、南京西路、淮海中路租金各上涨0.3%，竹园租金上涨2.4%，其余各商区租金均与上一季度持平。

投资市场上海写字楼投资市场本季度十分活跃，实现6笔大宗交易，总成交金额达人民币149.7亿元。本季度毛收益率降至5.6%（净收益率4.2%）。

得益于成熟市场，良好流动性，易于管理和市场透明度，写字楼板块仍持续成为上海投资市场的重头，占本季度总投资额的92%。货币宽松环境下，一线城市优质资产，尤其是上海，将成为资本避风港吸引更多资本涌入，投资者寻求以此抵御二三线城市的低迷。

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市场简报 | 上海写字楼 2016年2月

项目 区域成交面积

（平方米）成交均价

（人民币每平方米）

文通大厦 杨浦 912.8 37,888

徐汇万科中心 徐汇 1,274.3 37,391

浙铁绿城长风企业中心 普陀 1,662.3 40,180

恒基旭辉中心 闵行 1,250.6 42,834

远洋洲海大厦 浦东 333.3 39,302

表 3

写字楼一手成交案例，2015年第四季度

数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部

数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部

项目 区域总价

(亿元人民币)单价

(人民币/平方米)买家 交易结构 用途

万宝国际广场 长宁 14.7 ~46,100 凯雷 境内资产 出租

壹丰广场 虹口 22.3 ~30,000 上海城利房地产 境内股权 出租

星外滩5号楼 虹口 22.8 ~94,800 中科招商集团 境内资产 自用/租售

东亚银行金融大厦 浦东 ~27 ~66,000 亚腾资产管理 境外股权 出租

企业天地3号楼 黄浦 57 ~66,000李锦记 (90%) & 万科 (10%)

境外股权 出租

虹桥绿谷广场C幢 闵行 5.9 ~33,300 新湖中宝 境内资产 自用

表 2

写字楼整栋交易案例，2015年第四季度

境外房地产信托基金年内共达成3宗核心写字楼收购，占2015年交易总额21%，投资焦点为享有稳定租金收入的资产，转向资产长期持有。境内基金加码增值型投资机会，尝试资产管理，有别于以往机会型投资策略。

境外基金将持续关注汇率走势，中国市场投资渐趋谨慎。境内开发商和投资者则会在人民币贬值中从跨境投资中获益。

本季度成交总价最高的一宗交易是企业天地3号楼，由李锦记（90%）和万科（10%）出资人民币57亿元从瑞安地产处收购。企业天地3号楼总面积87,200平方米，其中包括24层甲级办公楼层（23层可出租）、5层商业楼层及地下车库，预计用于出租。

本季度成交单价最高的一宗交易是星外滩5号楼，由中科招商集团出资人民币22.8亿元从中国金茂和上海国际港务

处收购。星外滩位于虹口北外滩，总面积24,000平方米，预计部分自用、部分对外租售。

东亚银行金融大厦4.1万平方米的面积由亚腾资产管理出资人民币27亿元从高鹏地产处收购。这是亚腾资产管理继上一季度收购黄浦区的新茂大厦后的又一笔投资，预计用于出租。

散售市场本季度新增供应量环比下降9.5%，达852,000平方米。本季度写字楼散售市场成交量较上一季度翻了一番，达895,000平方米。本季度单价较高的交易占比较大，总销售额从上季度的人民币112.8亿元升至人民币382亿元。投资者因较低收益率、有限资产升值空间的市场趋势而有所保留，自用型需求仍占主导地位。

基于约40个优质项目1统计所得的市场130个浦西项目和13个浦东项目，非加权统计

成交均价本季度环比上升0.4%，达人民币46,047元每平方米，较去年同期下降0.3%。

2015年写字楼散售供应集中在闵行的虹桥交通枢纽、杨浦的新江湾镇、浦东滨江等区域。浦东滨江及张江园区、虹桥交通枢纽、闸北的不夜城板块则是2015年写字楼散售成交的最热点区域。

市场展望2016年，预计核心商务区将有约180万平方米新增供应入市，其中约72%位于次级商务区，浦西尤多。非核心商务区也将在2016年迎来230万平方米以上的供应峰值，其中约一半的供应量位于虹桥交通枢纽。就现有预测来看，上海写字楼市场的新增供应放量将在2016年达到顶峰，在2017年略微回落。实际情况可能随开发商对建设进度和交付时间的决策而有所变化。

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2016年2月市场简报 | 上海写字楼

项目 区域供应面积

（平方米）开发商

虹口SOHO大厦 虹口 65,314 上海旭升置业有限公司

融真虹桥商务广场 长宁 60,082 上海融真置业有限公司

尚悦东广场 浦东 58,565 中船置业有限公司

绿地星光耀广场 闸北 42,247 上海绿地星奕房地产开发有限公司

表 4

写字楼供应案例，2015年第四季度

数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部

未来几年需求将保持活跃，但仍不足以完全消化大量入市的新增供应。金融业及信息科技业仍将是浦东需求的主要推动力量；浦西需求来源更为丰富，其中以专业服务业和零售业为主。金融业改革创新的深化、上海自贸区优惠政策的推行、“大众创业”带来民营企业的需求涌现、“互联网+”概念结合各行业的应用、中产阶级的扩大和消费需求的升级，将持续为未来几年的写字楼市场带来活力。

尽管需求依然活跃，在未来几年大量新增供应的竞争影响下，上海写字楼市场将面临租金及入驻率的下行压力。全市各区的写字楼均会面临不同程度的竞争压力。中央商务区供给有限、需求弹性较小，将依然保持稳定租金和较低空置率。此外，中央商务区的新增供应品质较高，也有助于其在全市供应放量的形势下保持高于平均水平的租金。如近三年空置率始终维持在1%到2%左右、租金维持在全市最高水平的陆家嘴，随着上海中心22万平方米可租赁写字楼面积的入市，同样将面临供应放量的压力。尽管上海中心预租率已达到约50%，其入市预计仍将限制陆家嘴未来租金的上涨。但纵观整体市场，陆家嘴仍将是全市最坚挺的商区之一。

然而，部分之前始终保持高入驻率的核心商务区旧项目业主将开始感受到竞争压力。尽管依然重视传统商务区

的形象打造和集聚效应，许多公司可能决定迁址或前后台分区域办公。一方面，部分旧项目可供扩租的空间不足，如自2007起就无甲级新增供应的徐家汇商圈；另一方面，次级商务区和新兴商务区能提供更经济的租金、更充裕的办公面积和空间设计选择，及日益完善的交通及配套设施，其对租户的吸引力持续提升。随着租户更替成本的提高，业主可能将愈加重视续约的时机、提供更多优惠、提升管理水平来巩固和吸引租户。

非核心商务区在全市甲级写字楼存量中的占比将明显提升，也将给该区业主带来挑战。如全面入市后写字楼总供应量将达到200万平方米以上的虹桥交通枢纽，一方面，新项目的密集入市将给虹桥交通枢纽的消化水平带来较大压力；另一方面，虹桥交通枢纽是一个全新的商务区，商业氛围仍有待成熟，这会使新增供应的消化面临更大挑战。因此，新兴商务区的业主可能将更注重提高差异化竞争水平，考虑错峰入市，并以散售、整售多种去化方案灵活应对。

未来几年内，世博、浦江耀华、前滩、徐汇滨江片区将在上海新兴商务区市场显现重要角色。该片区拥有完善政府规划，以建设商业中心为目标的配套设施逐步完善，计划开设国际学校和国际医院；并将由轨道交通串联其与浦西和陆家嘴，提高该片区交

通便利性。该片区定位于为陆家嘴金融中心提供服务的企业总部集聚地，如会计、咨询、法律、现代服务等行业。其中徐汇滨江计划重点引入媒体业、文化娱乐产业。世博片区未来新增供应中很大比例为大型国企自用建设。而前滩则引进铁狮门、太古地产、香港置地等多家拥有丰富开发经验、管理质量与优质口碑的国际知名开发商。该片区的首批项目预计将于2016下半年入市。

对租户而言，未来几年的写字楼供应放量将是调整资源布局、优化办公需求的好时机。企业寻求生产率的提升以适应经济新常态，在写字楼市场则体现为对区位和空间利用的重新选择。跨国企业开始调整顺应新的市场环境；本土企业则将更多具有升级办公空间或自用收购的需求。利润率较低的公司将考虑迁至租金更经济的次级与非核心商务区写字楼，而面积需求较大的公司将考虑将一线业务部门与后台运营部门分开办公。

购入独栋写字楼作为自用总部将在次级和非核心商务区成为常态，尤其青睐北外滩、徐汇滨江、世博、前滩等浦江沿岸项目。此外，移动办公、联合办公等模式的兴起也可满足创业型公司的特殊需求，显示了上海写字楼空间利用方式上与日俱增的多样性。

市场简报 | 上海写字楼

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2016年2月

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未来项目星荟中心

位置 虹口区四川北路天潼路

开发商 广田房地产开发有限公司

交付时间 2016年第四季度（暂定）

办公面积 110,000平方米

办公楼层 29层

标准层 2,000 - 2,200平方米

整层得房率 70 - 75%

净层高 3.0米

架空地板 150毫米

客梯 26部（迅达）

车位 1022个

表 5

星荟中心星荟中心由广田房地产开发有限公司开发建设，

由两栋双子塔楼组成。项目毗邻北外滩万国建筑

群，步行5分钟可至地铁10、12号线天潼路站。

星荟中心计划于2016年第四季度交付，整个项目

包括约110,000平方米的写字楼面积和72,000平方

米的零售商业面积。

星荟中心的办公楼层共29层。标准层面积约2,000

- 2,200平方米，整层得房率70%至75%。净层高

3.0米，地板架空150毫米。写字楼共拥有26部客

梯和1022个车位。

数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部