1. ta je hipoteka?Hipoteka banci daje pravo da iz prodaje nepokretnosti, koju je klijent zaloio kao garanciju za kredit, naplati dug po osnovu kredita u sluaju da klijent ne otplauje kredit na vreme tj. ne uplauje ratu u skladu sa anuitet-nim planom i Ugovorom o kreditu.

2. ta je zalona izjava?Zalona izjava je izjava vlasnika nekretnine da dozvoljava da se na toj nekretnini upie hipoteka u korist banke radi obezbeenja potraivanja po osnovu kredita.

3. ta je intabulaciona knjiga?Intabulaciona knjiga je zbirka isprava koju vodi nadleni optinski sud i u koju se na zahtev stranaka upisu-je teret ili pravo na nepokretnosti. Intabulaciona knjiga se koristi u delu Republike Srbije, juno od Zapadne Morave gde je u upotrebi tapijski sistem kao nain upisa prava na nepokretnosti. Knjigu tapija vodi nadlena optina, a intabulacione knjige vodi nadleni sud. Potvrdu na prethodno upisanim teretima na nepokretnostima izdaje nadleni sud.

4. Koja nepokretnost moe biti optereena hipotekom?Predmet hipoteke moe biti nepokretnost koja se kupuje, kao i druga nepokretnost koja je uknjiena. Predmet hipoteke moe biti neuknjiena nepokretnost ukoliko ispunjava odreene uslove. Nekretnina koja je predmet hipoteke moe biti vlasnitvo klijenta korisnika kredita, lana porodice klijenta, prodavca nekretnine koju klijent kupuje ili treeg lica, ali ne sme da ima upisan teret. Prema Kreditnim pravilima, garantna vrednost hipoteke mora da bude dovoljna da pokrije 100% iznosa kredita. Procenu vrednosti nekretnina daje ovlaeni sudski procenitelj sa kojim banka sarauje. Hipoteka se upisuje u registar nepokretnosti gde je konkretna nekretnina evidentirana na bazi zalone izjave vlasnika nekretnine i zahteva vlasnika nekretnine i/ili banke da se izvri upis hipoteke, nakon ega nadleni registar (katastar, optinski sud) donosi reenje o upisu hipoteke. Smatra se da je hipoteka upisana kada istekne rok za albu naveden u tom reenju.

5. Da li se moe prihvatiti hipoteka II reda za kredit osiguran kod NKOSK?Vansudska izvrna hipoteka drugog reda se prihvata kao instrument obezbeenja stambenog kredita u cilju omoguavanja korisnicima kredita koji su kao obezbeenje kredita ponudili znatno vredniju nepokretnost da se ponovo zadue. Primera radi, korisnik koji je ve podigao stambeni kredit na koji je uspostavio hipoteku vee vrednosti od iznosa kredita, moe da uzme jo jedan kredit, recimo za adaptaciju, na koji e biti uspostavljena hipoteka drugog reda. Odobravanje kredita na osnovu hipoteke drugog reda kao obezbeenja moe se realizo-vati samo kod iste banke kod koje je uzet kredit nad kojim je uspostavljena hipoteka prvog reda uz adekvatan LTV racio.

6. Da li se predmet kreditiranje moe biti neuknjien stan?Da bi se kupio neukljieni stan na kredit postoje dve mogunosti:Prvi nain je kupovina na kredit neuknjienog stana uz uspostavljanje hipoteke na tom istom stanu, pri emu stan mora biti najmanje 80% izgraen, o emu se procenitelj izjanjava u Proceni. U tom sluaju potrebno je da korisnik kredita priloi reenje o odobrenju za izgradnju, izvod iz registra nepokretnosti za parcelu na kojoj je objekat izgraen, kao i dokumentaciju kojom se dokazuje sled vanknjinog vlasnitva na objektu.Drugi nain je da se kupi neuknjien stan, a da se hipoteka stavi na neki drugi objekat koji je uknjien (postoji mogunost da se naknadno, kada se stan koji je predmet kupovine uknjii, hipoteka stavi na taj stan, a da se sa prvog stana brie).

NAJEA PITANJA U VEZI STAMBENIH KREDITA

7. ta je od dokumentacije potrebno pribaviti u sluaju da se hipoteka uspostavlja nad neuknjienim objektom?

Dokument Gde se dobija Informacija o dokumentu

Predugovor/Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti Od advokata kupca/prodavca

Dokument mora biti overen u sudu pre isplate kredita

Procena vrednosti nepokretnosti na koju se uspostavlja hipoteka

U banci / od ovlaenog pro-cenitelja

Ne sme biti stariji od 6 meseci za kredite preko NKOSK

Dokaz o vlasnitvu za PARCELU na kojoj se nepokretnost nalazi

U katastru nepokretnostiZemljinim knjigama

Izvod iz zemljine knjige,list nepokretnosti, tapija iliposedovni list

Pravosnano Reenje o odobrenju za izgradnju koje glasi na investitora Od investitora/Optine/Grada

Banci se dostavlja kopija Reenja koje mora da sadri peat pravosnanosti

8. ta podrazumeva 80% zavrenosti objekta?Pod procenom se podrazumeva nalaz vetaka graevinske struke kojim se osim procene graevinske i trine vrednosti objekta (uz fotografiju), potrvuje da je objekat najmanje 80% zavren, kao i da faktiko stanje ob-jekta ne odstupa od graevinske dozvole u meri u kojoj bi to dovelo do ruenja celog objekta ili njegovog dela, ime bi se znaajno smanjila vrednost objekta. Pored navedenog procena mora obavezno da sadri izjavu vetaka da je izvrio uvid u glavni projekat i ostalu projektno-tehniku dokumentaciju i da na osnovu toga potvruje usklaenost izgraenog objekta sa projektno-tehnikom dokumentacijom.

9. ta je polisa ivotnog osiguranja?Klijent polisom ivotnog osiguranja osigurava sebe odreenom sumom novca u sluaju nepredvienih okol-nosti i po tom osnovu plaa premiju osiguranja osiguravajuem drutvu. Ukoliko doe do nepredvienih okol-nosti, osiguravajue drutvo koje je izdalo polisu osiguranja ivota isplauje klijentu, ili nosiocu polise koga je klijent imenovao, ugovorenu sumu novca prema polisi osiguranja ivota. Polisa osiguranja mora da se obnavlja godinje, to znai i da se premija plaa svake godine do kraja otplate stambenog kredita. Polisa ivotnog osi-guranja mora biti vinkulirana na banku.

10. Na koji iznos i period treba da glasi polisa ivotnog osiguranja?Prilikom odobravanja stambenih kredita, osigurana suma novca je jednaka iznosu odobrenog stambenog kred-ita, iskazana je u istoj valuti u kojoj je indeksiran kredit, a period osiguranja je jednak periodu otplate kredita.

11. ta je polisa osiguranja imovine?Klijent polisom osiguranja imovine osigurava stan ili kuu od sluaja nepredvienih okolnosti (teta u sluaju poara, izliva vode iz instalacionih cevi itd.) i po tom osnovu plaa premiju osiguravajuem drutvu. U sluaju nepredvienih okolnosti, osiguravajue drutvo koje je izdalo polisu osiguranja imovine isplauje klijentu, ili nosiocu polise koga je klijent imenovao, ugovorenu sumu novca prema polisi osiguranja imovine. Polisa se ob-navlja godinje i premija osiguranja se plaa svake godine do kraja otplate kredita. Polisa osiguranja imovine mora biti vinkulirana na banku. Banka sredstva od osiguranja imovine naplauje samo u sluaju totalne tete na nekretnini, meutim ukoliko je teta delimina, sredstva od osiguravajueg drutva namenjena popravci naplatie klijent.

12. Na koji iznos i period treba da glasi polisa osiguranja imovine?Polisa osiguranja nepokretnosti od osnovnih i dopunskog rizika od izliva vode mora da glasi na graevinsku vrednost nepokretnosti koja je predmet hipoteke i period trajanja kredita.

13. ta predstavlja vinkuliranje polise osiguranja?Vinkuliranje polise osiguranja je prenos osiguranikovog prava potraivanja na neko tree lice, u ovom sluaju banke.

14. Da li kredit moe da se isplati uz priloeni predugovor?Na osnovu predugovora radi se obrada zahteva kao i samo odobrenje kredita, ali je neophodno da se pre pla-siranja sredstava dostavi overen ugovor.

15. Da li se kapara moe priznati kao uee?Da. Kapara koja je predviena overenim predugovorom ili ugovorom o kupovini nepokretnosti se moe uzeti u obzir kao uee ili deo uea.

16. ta je LTV racio?LTV (loan to value) racio predstavlja odnos iznosa kredita banke i vrednosti nekretnine na koju se uspostavlja hi-poteka prvog reda kao obezbeenje kredita. U zavisnosti od LTV racia zavisi i visina premije osiguranja NKOSK.

17. Da li moe staviti pod hipoteku objekat u vlasnitvu pravnog lica za stambene kredite osigurane kod NKOSK?Nacionalna korporacija ne prihvata osiguranje kredita gde se kao sredstvo obezbeenja uspostavlja hipoteka na objektu koji je u vlasnitvu pravnog lica. Jedini izuzetak je situacija kada klijent kupuje objekat od pravnog lica kao prodavca, a taj objekat i zalae, pa se u momentu upisa hipoteke pravno lice jo uvek vodi kao vlasnik istog.

18. ta se deava kada klijent prestane sa servisiranjem kredita banci?U sluaju da je klijent u docnji sa urednim servisiranjem kredita banci, preciznije ukoliko kasni sa otplatom rate kredita, banka u ovakvim situacijama a u dogovoru sa klijentom moe na odreeno vreme da odloi rok ot-plate kredita tj. da predloi restruktuiranje kredita. Banka se u dogovoru sa klijentom opredeljuje za ovakav vid reenja kada se ustanovi da klijent samo privremeno nije u mogunosti da na vreme izmiruje svoje obaveze oko otplate kredita, ali da e u u skorijem vremenskom periodu ponovo biti plateno sposoban za izmirenje svojih obaveza prema banci. Meutim, ukoliko banka i klijent ne postignu dogovor oko odlaganja roka otplate kredita odnosno restruktuiranja, odnosno ako klijent i nakon odlaganja roka otplate nastavi da neuredno ispunjava obaveze prema banci, sprovodi se prodaja nepokretnosti u postupku predvienom odredbama Zakona o hipo-teci ili Zakona o izvrnom postupku, nakon ega se iz sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti namiruju potraivanja banke i RS ukoliko je u pitanju subvencija.

19. Ukoliko klijent ima docnju u KB, da li moe da dobije stambeni kredit preko NKOSK?Izvetaj kreditnog biroa mora biti pozitivan, odnosno sve registrovane docnje po kreditima moraju biti izmirene; - ukoliko postoji docnja izmirena u zadnjih 12 meseci, ista ne sme biti vea od 25% mesene obaveze kredita koji je bio u docnji;Klijentu se u sluaju postojanja docnje, ukoliko je izmirena i ukoliko je kreditni odbor doneo pozitivnu odluku o kreditu, moe isplatiti stambeni kredit iz sopstevnog potencijala banke sa mogunosu retroaktivnog osigu-ranja kod NKOSK, kada istekne 12 meseci od nastanka docnje.

20. Da li moe da se kreditira izgradnja montane kue?Moe. Potrebno je dostaviti graevinsku dozvolu za montanu kuu. Predmet hipoteke mora biti neki drugi objekat, koji je uknjien.

21. ta znai uslovno osiguran kredit preko NKOSK?Uslovno osiguran kredit je kredit za koji je potrebno dostaviti reenje o upisu hipoteke pre konanog odobrenja. Kredit se ne moe isplatiti pre nego to se dostavi reenje o upisu hipoteke.

22. Kakva je procedura ako klijent eli promene po kreditu osiguran kod NKOSK?Potrebno je poslati novi zahtev NKOSKu, sa novim podacima o: primanjima, KB, procenu koja nije starija od 6 meseci.

23. Da li je mogue izvriti prevremenu otplatu kredita?Da. Prevremena otplata kredita u celosti je mogua u bilo kom trenutku kod stambenih kredita iz potencijala banke kao i kod kredita osiguranih kod NKOSK. Kod subvencionisanih stambenih kredita u saradnji sa MF nije mogue izvriti prevremenu deliminu otplatu kredita u prvih pet godina trajanja kredita. Kod subvencionisanih kredita u saradnji sa ME mogue je izvriti prevremenu deliminu otplatu kredita u bilo kom trenutku, s tim da ako je to u periodu do 31.10.2012. godine onda je klijent u obavezi da plati subvencionisanu kamatu. Kod sub-vencionisanih stambenih kredita prilikom prevremene delimine otplate kredita, neophodno je uraditi razdel jer se deo odnosi na kredit drave, a deo na kredit banke u proporciji koju je propisala NKOSK.

24. Da li se premija osiguranja za kredite osigurane kod NKOSK plaa jednokratno ili svake godine?Troak obrade zahteva i premija osiguranja plaaju se jednokratno i vae za ceo period otplate kredita.

25. Ukoliko se refinansira ve postojei i osigurani stambeni kredit kod druge banke, da li e klijent morati ponovo da plati premiju osiguranja?Kod refinansiranja ve osiguranog kredita nije potrebno ponovo platiti premiju osiguranja, naravno ukoliko nije dolo do promene parametara kredita.