Stavanger:Mye ledig for de store

Finn ledige lokaler i bladetN

o 9

S

ep

tem

be

r 2

014

2

5.

årg

an

g

Milliardær­kamp bra for Entra

Her vil de beste hodene jobbe

Ruinert av unormalthøye felles­kostnader

Hvor langt er du villig til å gå?Alle vil jobbe i gangavstand til kollektivtransport

4 min

8 min

12 min

Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft.

Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger.

Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg

Muligheter har åpnet seg i 10. og 11. etasje i Barcodes eneste flerbrukerbygg. Les mer på braatheneiendom.no

Megler: Akershus Eiendom v/Seniorrådgiver Rune Arvesen - ra@akershuseiendom.no / 915 35 567

Eier: Braathen Eiendom v/Adm. direktør Leif Arne Røsnes - lar@braatheneiendom.no / 916 94 007

BåL Mining - Foto: Tom

my N

ormann

InnholdN Y H E T E R

10 Leder: Med Oslo Børs som en mellomstasjon16 NæringsEiendoms flyttetips

18 – Bare sentrum godt nok for de beste hodene 22 Braathen satset på «de rette» områdene

28 Leiepriser34 Skyhøye felleskostnader

64 Prestisjebygg som perler på en snor76 Mye å velge i på Skøyen

80 Samler næringsbyggene på ti minutter på Lysaker86 Brødrene som satser milliarder

86 Brødrene som satser milliarder

62 Hvor langt er du villig til å gå?

INNHOLDNE 09 20144

RYEN - PROFILERT KONTORBYGGByggveien 8Areal: 8 000 m²

Meget profilert kontorbygg på totalt 8.000 kvm moderne kontorlokaler av høy standard. Eiendommen får en dynamisk form med et moderne uttrykk. Det er lagt stor vekt på miljøskapende løsninger.

Vi kan tilby parkering og lager i byggets kjelleretasjer. Nær Ring 3 og en unik eksponeringsmulighet. Det er 2 min. å gå til T-bane og bussholdeplass. Det tar deg 6 min. å kjøre til Oslo S. Buss til Gardermoen på under en halv time.

Planlagt byggestart i 2015.

PORTALEN - LILLESTRØMJernbanegataAreal: 240 m² - 16 000 m²

Vi bygger et flott kontorbygg på en av Lillestrøms mest attraktive tomter like ved jernbanestasjonen. Kontorbygget blir på hele 10 etasjer og får et særpreget uttrykk. Kontorbygget er planlagt med kontoretasjer fra ca 740 til 2100 kvm. Bygget får et moderne uttrykk og vil bli et signalbygg med mye lyse arealer. Det blir parkeringskjeller for biler og sykler. Sammen med kontorbygget blir det oppført 2 boligblokker, et hotell samt en stor dagligvareforretning.

LPO Arkitekter har lagt vekt på løsninger som muliggjør båre cellekontorer og åpne kontorlandskaper.

Planlagt byggestart i 2014.

KVÆRNERBYENFilerveien 1

Areal: 30 000 m²

Vi prosjekterer et stort kontorbygg på brutto ca 40 000 kvm. Hele 30 000 kvm med lyse arealer. Det skal oppføres tre bygningskropper som sammenføyes. Dette gjøre det hele meget fleksibelt. Her vil det være plass til mellom 1500 og 2000 medarbeidere. Det legges opp til en god parkeringsdekning.

Kun 5 min. til Oslo S med buss eller bil.

OBOS BYGGER STORT

OBOS Forretningsbygg AS – Hammersborg torg 1 – Tlf: 22 86 59 00 – www.ofb.no

Lodalen A3

Lodalen A3 21/03/20131 av 23

Perspektiv Vest

Vest

Kontakt: Hans Petter Hauge epost: hans.petter.hauge@obos.no telefon: 22 86 55 06 / 909 12 267

Ansvarlig redaktørDag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no

JournalisterIvar Sekne og Jan Revfem

Forsidefoto:Illustrasjon NE byrå

Forsidefoto StavangerØgreid Eiendom

ØkonomiThomas Berg

Opplag/distribusjon – 20 000Bladet sender adressert til nærings-drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aur-skog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongs berg, Notodden, Sola, Randaberg, Stavanger og Sandnes

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

AnnonseavdelingTelefon 23 11 56 00

KontaktpersonerMette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad

Årsab./Årsab. i Nordenkr 550,–/kr 700,–

UtgiverNæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no

www.NE.no – www.NEnyheter.no

Layout/designNE byrå

TrykkAllerTrykk/MerkurTrykk

CopyrightNæringsEiendom AS

ISSN0805-9837

Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elekt-ronisk publisering. Alle rettig heter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no.

Neste utgave17. oktober

Bekreftet opplag20 457

684

98 Låner til superbetingelser

66 Norske starchitects

STAVA N G E R :

42 Fantastiske muligheter for store leietakere46 Stavanger jakter nasjonale investorer

50 – Boliger mest attraktivt66 Norske starchitects

J U S S O G F I N A N S :

92 Sikkerhet i eiendom: Mer teknologi, færre vektere96 Nye forsikringskrav til sikkerhet i eiendom

98 Låner til superbetingelser

Innhold

INNHOLDNE 09 20146

8 000 – 11 000 KVM KONTORLOKALER ØNSKES LEID FOR NORGESGRUPPEN

OmråderOmrådet mellom Skøyen, Nydalen og Bjørvika, med nærhet til god offentlig kommunikasjon.

Kvaliteter Moderne, fleksible og effektive kontorlokaler, med gode tekniske løsninger og godt inneklima. Store etasjeplan og god internkommunikasjon er ønskelig.

Type byggBåde eksisterende bygg, nybygg og tomter med kapasitet for etablering av 400 – 450 arbeidsplasser i åpne løsninger og cellekontor.

Vennligst spesifiser hvilke fellesfasiliteter som tilbys i bygget og reguleringsstatus for tomter og nybygg. Vi imøteser informasjon og bilder i elektronisk format (pdf) av alternativer per e-post eller post senest innen tirsdag 7. oktober 2014

Munkedamsveien 35, postboks 1921, Vika, 0125 Oslo | www.dtz.no

NorgesGruppen er landets største handelshus. Vår kjerne-virksomhet er detalj- og engrosvirksomhet innenfor daglige forbruksvarer. Gjennom våre dagligvarekjeder representerer konsernet en markeds andel på 39,3 prosent innen daglig vare handelen.

NorgesGruppen har tilstedeværelse i 367 av 430 kommuner og er den dagligvaregrupperingen med flest distriktsbutikker. Detalj-virksomheten er organisert innenfor tre profilhus på dagligvare-handel og ett innenfor servicehandel.

NorgesGruppen har over 1 700 dagligvarebutikker, rundt 500 kiosker og rundt  30 000 medarbeidere tilknyttet seg. Engros virksomheten er organisert i 14 ASKO-selskaper spredt over hele landet.

Kontakt

ANNE BRUUN-OLSENMobil: 917 86 515 | E-post: anne.bruun.olsen@dtz.no

ANNE G. KOLSTAD SKOGHEIMMobil: 908 71 351 | E-post: anne.skogheim@dtz.no

ParkeringDet er ønskelig med høy parkeringsdekning. Vennligst oppgi hvor mange plasser som kan tilbys i bygget og i nærområdet.

Ønsket innflytningInnen oktober 2018, men er fleksibel for å tilpasse seg det best egnede alternativet.

Sammen med andre insekter bidrar biene med bestøvning av opptil en tredel av våre matvekster. Uten bier blir det ingen jordbær, bringebær, sjokolade, marsipan eller kaffe.I Norge har det forsvunnet 12 biearter og flere av landets 200 arter er truet.Gjennom å etablere bikuber på taket av Monier-bygget bidrar vi til å sikrefremtidens matmangfold.

Velsmakende innsats for en grønn fremtid

Les mer på: www.monierskøyen.no

“Hei, jeg heter Mikkel og blir å finne på taket av Monier som husets egen birøkter. Selv om bier normalt ikke assosieres med byer, trives faktisk honningbier svært godt i urbane miljøer.Varmen fra asfalt og hustak gjør sommeren lenger og innhøstingen større, og de mange ulike blomstene i parker og bed gjør at honning fra urbane bier blir mer sammensatt og får mer spennende smak enn klassisk birøkting på landet. Faktisk er det sånn at jeg kommer til å høste honning fra bikubene på Monier koninuerlig gjennom hele sesongen slik kan du som gjest i Moniers kjøkkenhage får servert sesonghonning fra plantene i nærområdet som blomstrer akkurat nå. Det er kortreist mat det!”

Mikkel Dagestad,Monier-byggets birøkter

SØT BISMAK

Arbeidsplasser: 50 — 1.000

Energiklasse A - passiv hus

Ledig areal: 500 — 16.000 m2

Adresse: Verkstedveien 1

Innflytting fra: Q2 2015

Trafikknutepunkt: Trikk, buss, togog Flytoget i umiddelbar nærhet

Akershus Eiendom v/Ole Christian IversenTlf: 920 46 033 • oci@akershuseiendom.no

Norwegian Property v/Morten WarbergTlf: 415 52 354 • mwa@npro.no

KONTAKT:

Byens grønneste bygg - midt på Skøyen

Sammen med andre insekter bidrar biene med bestøvning av opptil en tredel av våre matvekster. Uten bier blir det ingen jordbær, bringebær, sjokolade, marsipan eller kaffe.I Norge har det forsvunnet 12 biearter og flere av landets 200 arter er truet.Gjennom å etablere bikuber på taket av Monier-bygget bidrar vi til å sikrefremtidens matmangfold.

Velsmakende innsats for en grønn fremtid

Les mer på: www.monierskøyen.no

“Hei, jeg heter Mikkel og blir å finne på taket av Monier som husets egen birøkter. Selv om bier normalt ikke assosieres med byer, trives faktisk honningbier svært godt i urbane miljøer.Varmen fra asfalt og hustak gjør sommeren lenger og innhøstingen større, og de mange ulike blomstene i parker og bed gjør at honning fra urbane bier blir mer sammensatt og får mer spennende smak enn klassisk birøkting på landet. Faktisk er det sånn at jeg kommer til å høste honning fra bikubene på Monier koninuerlig gjennom hele sesongen slik kan du som gjest i Moniers kjøkkenhage får servert sesonghonning fra plantene i nærområdet som blomstrer akkurat nå. Det er kortreist mat det!”

Mikkel Dagestad,Monier-byggets birøkter

SØT BISMAK

Arbeidsplasser: 50 — 1.000

Energiklasse A - passiv hus

Ledig areal: 500 — 16.000 m2

Adresse: Verkstedveien 1

Innflytting fra: Q2 2015

Trafikknutepunkt: Trikk, buss, togog Flytoget i umiddelbar nærhet

Akershus Eiendom v/Ole Christian IversenTlf: 920 46 033 • oci@akershuseiendom.no

Norwegian Property v/Morten WarbergTlf: 415 52 354 • mwa@npro.no

KONTAKT:

Byens grønneste bygg - midt på Skøyen

Med Oslo Børs som en mellomstasjon

Det er helt stille for tiden fra regjeringen og Entra Eiendom om hva som skjer med den planlagte privatiseringen av sel­skapet. Men mye tyder på at det statlige eiendomsselskapet er i full gang med arbeidet for en børsnotering.

Det er på høy tid med en privatisering av Entra Eiendom. Det er helt meningsløst at staten skal eie et eiendomsselskap som konkurrerer med private aktører om attraktive leietakere innenfor både privat, kommunal og statlig sektor. Det er for å si det med høyresidens språk «ikke statens kjerne oppgave å leie ut kontorbygg til Aftenposten, NVE eller Asplan Viak».

Entra Eiendom har siden opprettelsen utviklet seg til et profesjonelt og veldrevet selskap, men det er ikke som følge av at staten har vært en god eier. Staten har tvert i mot vært en dårlig passiv eier som har rotet det til med ansettelsen av den forrige sjefen, noe som skapte fryktelig mye støy rundt selskapet.

Men selv om også den rødgrønne regjeringen ville privatisere Entra Eiendom, kan vi nesten garantere at en privatisering vil skape støy i det offentlige rom. Tabloidaviser vil skrive negativt hvis aksjen plasseres med rabatt på Oslo Børs i forhold til underliggende verdier (slik norske eiendoms­selskaper historisk har vært priset på børsen). Og dersom

noen av våre rikeste investorer kjøper andeler utenom børs gjennom et større syndikat, vil det helt sikkert bli stilt spørsmål om salgene er blitt gjort til fair pris.

Det vil bli bråk. Særlig hvis Stein Erik Hagen, som har støttet Høyre økonomisk, ender opp som en av eierne av Entra Eiendom til en kurs under NAV (Net Asset Value).

Og det er grunn til å tro at et Entra Eiendom vil bli handlet til en rabatt på Oslo Børs. Dette selv om rabatten i Norwegian Property nå er blitt kraftig redusert som følge av at John Fredriksen og Stein Erik Hagen kjemper om makten i selskapet.

Oslo Børs kan fort bli en mellomstasjon for Entra Eiendom. Dersom selskapet prises under underliggende verdier, kan det bli et fristende bytte for en milliardær som forbereder et arveoppgjør og vil ha sikre kontantstrømmer i bunnen av porteføljen med lav risiko.

Vi gleder oss til neste milliardærkamp om eiendom på Oslo Børs. Forhåpentligvis med Entra Eiendom i hovedrollen.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

E-post DAG@NE.NO

Foto CHRIS AADLAND

LEDERNE 09 201410

«Det vil bli bråk. Særlig dersom

Stein Erik Hagen ender opp som en

av eierne.»

LEDER 11

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

HAUSMANNSGATE 6CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM

• Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium.

• I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget

og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet.• Store vindusfl ater gir gode og lyse arealfl ater.• Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov.• I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vare-

heis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet.

• Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. Se animasjoner fra 8. og 9. etasje her: 8. etasje: https://vimeo.com/764387989. etasje: https://vimeo.com/76437678Finnkode: 47935707

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling ASTelefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no

til leie

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E 6 – KONTORFELLESKAP FRA CA. 35 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8

Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med fl eksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer.

Gode parkeringsforhold umiddelbart utenfor hovedinngangen, og for øvrig kort vei til off entlig kommunikasjon som buss og T bane.

NE nummer: 37076Finnkode: 50763628

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

MODERNE KOMBINASJONSLOKALER HAUGENSTUA

GARVER YTTERBORGSVEI 83

Vi har for utleie gode kombinasjonslokaler beliggende i Garver Ytterborgsvei 83.

Bygget ligger fi nt til med profi leringsmulighet mot Garver Ytteborgsvei og dels Østre Aker vei.

Det er kun få minutters gange til Haugenstua togstasjon med 10 minutters togtur til sentrum eller Lillestrøm.

De ledige arealene består av:

389 kvm kontorarealer inneholdene cellekontorer, møterom, showroom, kjøkken, arkiv etc. Kontorene har direkte adkomst til lageret.

971 kvm lagerlokaler med innlastingsområde via lasterampe. Lageret kan eventuelt deles i mindre enheter og er i dag utstyrt med pallereoler.

Lageret er søylefritt og med fri takhøyde i overkant av 6 meter.

Det er gode parkeringsmuligheter for leietakere og besøkende samt mulighet for leie av faste p plasser.

NE nummer: 43021 og fi nnkode: 51310942

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTOR NYDALEN 258 KVM

SANDAKERVEIEN 138

Vi har for utleie en moderne kontorseksjon i Sandakerveien 138, i Nydalen.

Arealene inneholder dels kontorer (4 stk av forskjellige størrelse) og dels åpent kontorlandskap.

I tillegg egne toaletter og internkjøkken.

Lokalet egner seg også meget godt til kursvirksomhet, showroom etc.

Lokalene er av meget god standard med moderne tekniske løsninger hva gjelder ventilasjon etc.

Arealet ligger i umiddelbar nærhet til eiendommens hyggelige felleskantine, og med kort avstand til hovedinngangen.

Off entlig kommunikasjon som buss, t-bane og tog i umiddelbar nærhet.

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie

Vi tilbyr:

FORVALTNING

UTLEIE

SALG

SØK

LILLEAKERVEIEN 25

Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til off entlig kommunikasjon og tog/fl ytog.

Følgende arealer blir ledig:5. etasje: 185 kvm kontorer inneholdende dels åpne løsninger og dels cellekontorer, kantine, showroom/møterom , arkiv etc. Ledig medio september 2014.3. etasje: Ca. 180 kvm kontorlokaler inneholdende cellekontorer, møterom, etc. Ledigpr. d.d.1. etasje: lager kun Ca. 50 kvm med enkel adkomst fra bakkeplan og inn. I tilknytning til leieforholdet er mulighet for leie av p plasser.

NE nummer: 42088 og Finnkode: 50763717

LILLEAKERVEIEN 25 – KONTOR / LAGER CA. 180 KVM

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

EILERT SUNDTS GATE 41

Vi har for utleie ærverdige Eilert Sunds gate 41. Eiendommen passer godt som enbrukerbygg, alternativt leies hver etasje ut enkeltvis. Eilert Sunds gate 41 ligger vakkert til i kvartalet mellom Prof. Dahls gate og Uranienborgveien. Området preges av rolige og hyggelige omgivelser.Eiendommen holder en meget høy og kvalitetsmessig god standard. Moderne ventilasjon/kjøling (balansert luft), fjernvarme, calling etc.Eiendommen består av 3 etasjer, samt gode arealer i underetasjen som benyttes delvis til kantine, showroom etc. Hver etasje er inndelt med dels åpne arealer og dels enkeltkontorer/møterom. Det er tilgjengelig ca. 10 p plasser på eiendommen som er til leie for byggets leietakere.NE nummer: 42732 Finnkode: 48801354

ÆRVERDIGE KONTORLOKALER 290 – 1000 KVM

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

TVETENVEIEN 160 TIL SALGS

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

TIL SALGS

450 KVM KOMBINASJONS-LOKALE SELGES

Beliggende i 1. etasje med direkte adkomst.

I tillegg tilgang til lasterampe.7 p-plasser.

Ledig for kjøper pr. d.d.

NæringsEiendoms flyttetips

Bytte av kontorlokaler dreier seg ikke bare om å finne et nytt lokale og å hyre inn et flyttebyrå. Det er mange detaljer som skal huskes i forbindelse med flytte prosessen. Her får du tipsene.

Aller først må bedriften bestemme seg for at «nå flytter vi». Evnen til å ta beslutninger er viktig gjennom prosessen. For en middels stor bedrift opp mot 50 ansatte kan det fort gå tre måneder fra beslutningen er tatt, til man er installert i nye lokaler.

• Definer behovet• Sonder markedet• Gå gjennom kontraktene• Sjekk hva du betaler for• Overtakelsesbefaring• Lag en flytteplan• Foreta selve flyttingen• Sikkerhet

Sjekkliste ved leie av nye lokaler• Sjekk oppsigelsestiden• Mulighet til fremleie• Arealbehov• Enkeltmannskontorer• Antall arbeidsplasser• Antall kvadratmeter per kontor

• Antall kvadratmeter totalt• Kontorlandskap• Undervisningslokaler• Møterom• Kantine• Toaletter• Garderobe• Lager• Produksjonslokaler• Parkeringsplasser• Tilgjengelighet• Naboforhold, miljø• Profilering• Innemiljø• Adgang og sikkerhet

05554

GlasMagasinet Kontor

Man trenger ikke tips fra alle og enhver. Det holder med NæringsEiendoms flyttetips. (Shutterstock)

NYHETERNE 09 201416

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

CARL BERNER NÆRINGSPARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11

Ca. 175 m2 BTA KO N TO R LO K A L E

Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et resterende åpent landskap/resepsjon/

møte samt kjøkken og toaletter.

Individuell tilpasning er mulig

Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne

parkeringsplasser på gårdsplass.

Ca. 100 m2 BTA KO M B I N A S J O N S LO K A L E R

Liten effektiv kombinasjonsmulighet/ lager og kontor.

Beliggende på bakkeplan med vareadkomst til egen liten rampe.

Ledig fra august.

Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

LO K A L E R T I L L E I E

U T L E I D

Bare sentrum er godt nok

Skal du tiltrekke deg de beste hodene innenfor finans, shipping og eiendom, må du ha lokaler i Oslo sentrum og helst i prestisje­strøket.

Managing partner Monika Goli Dypeng i Hermes Headhunting (se faktasak) jobber med å rekruttere de beste hodene til kapitaltunge bransjer. Dette er arbeidskraft som ofte kan velge og vrake i jobber, og premissene for en ansettelse blir deretter.

– Det som kjennetegner våre kandidater, er at de er målbevisste og kan vise til gode resultater i løpet av kort tid. De har fått til ting og har også ekstremt gode karakterer, sier head-hunteren til NæringsEiendom.

Dypeng sier det egentlig er ganske lite som skiller bransjene.

– Fellesnevneren for disse menne-skene er at de har en høy økonomisk utdanning i bunn, og det er litt tilfeldig i hvilken bransje de havner, sier hun.

Beliggenhet– Hva er denne arbeidskraften mest opptatt av når de velger arbeidsgiver?

– Det er arbeidsoppgaver, utviklings muligheter, størrelsen på selskapet, men også beliggenheten.

Managing partner Monika Goli Dypeng i Hermes Headhunting.

NYHETERNE 09 201418

LAGER MED TILHØRENDE KONTOR TIL LEIE SENTRALT PÅ KALBAKKEN

• Sentralt beliggende eiendom inntil Østre Aker vei/Nedre Kalbakken vei med store uteområder og gode adkomstforhold.

• Stort lager med god takhøyde (ca. 2.500 m2), samt kontordel på 160 m2 som holder god standard.

• Lager har 3 stk. justerbare lasteramper.

• Ca 2.500 m2 lager på et plan. ca. 160 m2 kontor og sosiale rom. Lukket lasterampe/sluse som gir mulighet for “tørr” og låst lasting/lossing.

• Rikelig med parkering for ansatte og besøkende.

• Eiendommen har potensial for betydelig utbygging av ytterligere kontor dersom leietaker har behov for dette i tillegg til gjeldende kontor/sosiale rom.

• Attraktivt næringsområde med blant annet Vinhuset, IKEAs hentelager, DHL, Camfill, Norgesgruppen, Tine m.fl. i nabo­laget. Betydelige logistikkfunksjoner i umiddelbar nærhet i Groruddalen.

• Eiendommen har god tilgang til/fra E6 og Østre Aker vei, og gåavstand til offentlig kommunikasjon.

Peter Henrik SvarstadTelefon: 93 22 35 55Epost: phs@lundgruppen.no

Det er en fordel at bedriften ligger i prestisje området, eller i hvert fall i Oslo sentrum, svarer Dypeng.

Litt fleipete omtaler man gjerne finans, shipping og eiendommer som «bestkantbransjer». Det er vanskelig å se for seg at disse selskapene ville slå seg ned på Oslo øst eller i et usentralt strøk.

– Ja, det er det. Vi har flere sel­skaper vi jobber med som ligger på Lysaker, og det er greit. Men vi hadde en kjempespennende partnerstil­ling innenfor private equity, og slike

MYRENS VERKSTED

• Bygg F2: 106 kvm BTA

• Bygg F4: 300-500 kvm BTA• Enkel adkomst fra ring 2• Sentralt beligg ende nær

off . komm.• God teknisk standard• God parkeringsdekning• I midten av en pulserende

næringsparkMYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B,

P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900WWW.MYRENEIENDOM.NO

SANDAKERVEIEN 24D - LEDIG AREAL: BYGG F2, 2 ETG:106 KVM BTABYGG F4, 3 ETG: 300-500 KVM BTA

F2/F4

muligheter dukker nesten aldri opp. Stillingen var imidlertid i Nord­Norge, og det viste seg umulig å få Oslo­folk dit. Det er vanskelig når slike stillinger dukker opp utenfor Oslo, erkjenner Dypeng.

Alle snakker i dag om betyd­ningen av at bedriftene ligger nær kollektiv knutepunkter for å være attraktive.

– Som sagt er det definitivt en for­del at bedriftene ligger i Oslo sentrum. Bjørvika er et bra trafikk­knutepunkt, problemet der foreløpig er infrastruk­

De beste hodene vil jobbe i prestisje-områdene. (Shutterstock)

turen rundt. Området mangler kafeer, restauranter og handels bedrifter, du må dra et annet sted hvis du skal ha med deg kunden ut, sier Dypeng, og slår fast:

– De aller mest attraktive selskapene har den beste beliggenheten. Vi jobber nesten utelukkende med selskaper som har en veldig spennende beliggenhet og profil.

FascinertMange nyansatte blir ifølge Dypeng fascinert av lokalene de kommer inn i.

NYHETERNE 09 201420

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Stålbygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Her tar vi ansvar for hele byggeprosessen og jobber oss gjennom alt fra arkitektur til energisystemer med våre egne arkitekter og ingeniører. Tidligfasen av et prosjekt ser vi på som svært viktig. Dette for å skape rasjonelle bygg av høy kvalitet til riktig pris.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

Seltor tilbyr BREEAM-nor miljø-sertifisering gjennom ressurser i egen utviklingsavdeling.

Montér Lillestrøm. Nytt handelssenter i Lillestrøm. Totalt 4500 m2 med stålbygg levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

VI BYGGER STÅLBYGG MED 75 ÅRS ERFARING

– Jeg har et eksempel der jeg ringte en kandidat og spurte hvordan det hadde gått på et intervju. Vedkom­mende hadde ikke tort å sette seg ned før intervjuet, han var ikke sikker på om det var kunst eller en stol. En annen klient av oss har vanvittige flotte lokaler med dyr kunstutsmykning. De ansatte er stolte av å jobbe der og synes det er kult å være der. Lokalene kan være en utløsende faktor, sier Dypeng.

– Det er en fordel at det er egen kantine i bygget, at det er kaffebar og gode treningsfasiliteter. Før kjøpte disse menneskene champagne på «Barock», nå går de «Birken». Det er slutt med tiden med høy partyfaktor, nå hand ler det om trening og å vise seg frem her.

Noen er også opptatt av grønne ver­dier, selv om dette ikke er avgjørende.

– Men jeg har en klient der jeg har fått tilbakemeldinger fra kandidatene om at dette er veldig spennende, sier Dypeng.

De yngre og velutdannede er der­imot ikke opptatt av eget flott kontor, som den eldre generasjonen var.

Kvinner og menn skiller ifølge Dypeng seg ikke ut når det gjelder beliggenheten. Har de ansatte små barn, må det være greit å hente barna, med kort tid til T­bane, buss og jernbane.

– Og bilparkering er viktig for våre kandidater, slik at kundene også kom­mer lett til, understreker hun.

– Et poengEt spørsmål er om ferske kandidater til disse bransjene er blitt for blaserte. Jens Ulltveit­Moe har kritisert vestkant­ungdom for både å være dekadente og dovne. Han fikk mye «pepper» for ut­spillet, men Dypeng mener invest oren har et poeng.

– Jeg har en klient som sier at han ikke vil ha kandidater fra Oslo vest, fra Oslo 2, 3 eller 7. Han vil ha folk som er vant til å jobbe og som kommer fra ingenting, sier headhunteren.

– Fremover hva krever yngre, attraktive arbeidstakere av bedriftene?

– Det er en kombinasjon av utvik­ling, miljøet, kollegaer og fasiliteter for at folk skal bli værende i be driften. Ellers var det en periode før finans­krisen da det var jobb til alle, og alle i fi­nansbransjen ville ansette. BI­ studenter kom nærmest rett fra skolebenken og spurte hva skal jeg være sjef for.

Den mentaliteten endret seg med finans krisen, sier Dypeng.

Tekst JAN REVFEM

E-post JAN@NE.NO

Den effektive fuglefjerner

- Økonomisk- Miljøvennlig- Skader ikke fuglene

- Klar til bruk- Enkel montering- Festes på alle typer underlag

ECOPICEgil Svendsen AS

Pb 38, 2021 SkedsmokorsetBesøksadr: Industriveien 25

Tlf.: 67 90 40 95. Fax: 67 92 00 37E-post: post@svendsen.nowww.svendsen.no

Hermes Headhunting

Monica Goli Dypeng startet for seks år siden opp Hermes Headhunting, som er spesialister på primært «executive search». De jobber imidlertid ikke bare med topplederkandidater, men også spesialiststillinger innenfor kapital­tunge bransjer. En fellesnevner er at stillingene ikke er utlyst offentlig.

– Vi jobber mye med eiendom, shipping, private equity, finans og advokater og veldig mye i Oslo, men også i Stockholm og London, sier Dypeng.

NYHETERNE 09 201422

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Vol. 1

Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • Innflyttningsklartnybygg.• Høystandardmedsterktmiljøfokus.• Ledigelokalerihhv4.5.og7.etasje (somogsåertoppetasjen).• EnergiklasseA/Passivhus-standard • BREEAMExcellent• Personalrestaurantogmøteromssenter• Innendørsogutendørsparkering• Sykkelparkering• EnkeladkomstfraE6ogRing3

byLinstow

Vær smart - tenk nytt!

Design: lem

on.no

De riktige områdene

Bedrifter som ikke ligger i de «riktige» områdene, taper kampen om de attraktive arbeids­takerne.

En eiendomsbesitter som er opptatt av denne problemstillingen, er Braathen Eiendom. Eiendomsselskapet har de seneste årene ryddet opp i porteføljen og konsentrert seg om en håndfull store

kontorbygg i Vika og i Bjørvika. Dette er områder av Oslo hvor det jobb er mange høyt utdannede mennesker i typiske kunnskapsbedrifter.

– Jeg opplever i samtaler med beslutningstaker hos leietakerne, at flere ting skal stemme enn tidligere ved valg av lokaler. Nå må alt stemme. Området og profilen til bygget er tillagt mye mer vekt enn tidligere, og vi har en oppfatning om at de aller beste hodene i fremtiden vil i hovedsak være på Tjuvholmen, Aker Brygge i Vika og Bjørvika, sier adm. direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom til Nærings Eiendom.

– I Norge er det i motsetning til andre land hard kamp om høyt utdannet arbeidskraft. Maktbalansen er flyttet fra arbeidsgiver til arbeids­taker. Norge er også en del av miljøbølgen, så bedriftene kommer tidlig opp med en miljømessig profil for bygget. Dette er gjerne bedrifter med høyt utdannede mennesker som jobber med samfunns ansvar. Yngre personer er opptatt av miljøprofilen, sier Røsnes.

To trenderHan sier det er to ulike trender for konsepter for et bygg.

Leif Arne Røsnes, Braathen Eiendom. (Foto: Kenneth Sortland Myklebyst/ kolonihagen.no/ cinead.net)

NYHETERNE 09 201424

UTLEIEnewsec.no

• Ca 394 kvm – 2. etasje med heis.• Meget pent og representativt

inngangsparti.• Sykkelparkering.• Mulighet for leie av garasjeplass i kjeller.• Trimrom/dusj/garderobe i bygget.• Kort vei til Karl Johans gate med alt

av servicetilbud.• Ledig fra 1. kvartal 2015

I Tolllbugata 27 har vi lyse og åpne lokaler på ca 394 kvm for utleie. Lokalene er fleksible med tanke på utforming, og passer både for cellekontor og åpent landskap.

Sentral beliggenhet i øvre del av Kvadraturen like ved Stortinget.T-bane, trikk, og busser i umiddelbar nærhet. Enkel adkomst av og på E18 med bil.

Jan W. Roll+47 90 53 33 69jr@newsec.no

Vibecke Falster+47 90 78 42 99vf@newsec.no

Fantastiske lokaler i Kronprinsens gate 17 med en av Oslos beste beliggenheter. Bygget er totalrenovert og nye leietakere vil få moderne, effektive og fl eksible lokaler som møter dagens krav.

• 4. etasje: 743 kvm, 5. etasje: 729 kvm, totalt: 1.472 kvm (mulighet for interntrapp)

• Høy standard og med universell utforming

• Etg. kan leies samlet eller hver for seg

• Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter

• Felles takterrasse med utsikt over byen

• Gode parkeringsmuligheter i området

Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken.Det er kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon.

Jan W. Roll+47 90 53 33 69jr@newsec.no

Daniel Bjørn+47 92 69 50 90db@newsec.no

– Den ene trenden er et fullservice-bygg, med egen resepsjon, møterom, kantine, takterrasse, der vi håndterer alt i egen regi på vegne av leietakerne. Visma-bygget i Bjørvika er et slikt eksempel. I Haakon VIIs gate 2 i Vika, har alle de 15 leietakerne hvert sitt fullservicekonsept, med blant annet egen resepsjon der de ivaretar felles-funksjonene. Vi opplever at bedriftene tillegger fellesfunksjoner stor vekt i kampen om de beste hodene.

– Men er lokalenes standard og utforming viktigere enn selve beliggen-heten?

– Poenget er at hvis du ikke har den riktige beliggenheten, kommer du ikke i posisjon til å diskutere standarden eller bygget med leietaker. Uansett hvor flott bygget er, hjelper det ikke hvis bygget ikke ligger i det riktige området. De ansatte vil ikke være

der. Bygget må ligge i et område som bedriftene ønsker å identifisere seg med. Dette har merkevarebygging å gjøre og nærhet til offentlig kommuni-kasjon. Miljø spiller som nevnt i større grad inn enn tidligere, vi snakker om grønn beliggenhet. Derfor har vi valgt Vika og Bjørvika. Når det er sagt, er det blitt mye mer krevende enn tidligere å arbeide med leietakertilpasninger for høyt utdannede ansatte.

Røsnes sier han ikke har kunnskap om hva som til slutt er styrkefaktoren for om de ansatte velger å jobbe på eksempelvis Ryen eller i Bjørvika.

Må, ikke bør– Det jeg ser, er de kravspesifikas-jonene leietakerne kommer med. Det er en MÅ-liste og ikke en BØR-liste. Hvis du som gårdeier ikke tilfredsstiller MÅ- listen, er du ikke aktuell. Daglig

leder er veldig bevisst opptatt av hvor beliggenheten er. Store bedrifter som PwC og Deloitte har flyttet til Bjørvika, enda det nesten ikke er parkerings-plasser her. Store kontorbrukere etterspør i liten grad parkeringsplasser i Bjørvika, dette må bety at det er attrak-tivt for de ansatte å reise kollektivt. Det er morsomt å se hva disse bedriftene har gjort de seneste ti årene, de har sam -loka li sert og flyttet nær knutepunkter.

– Fremover, hvor går utviklingen? – Kunnskapsbedrifter må ligge

i nærheten av kollektivknutepunk-ter, ikke alle ansatte kan bo i Oslo. Bedrift ene må rekruttere fra større geografiske områder, og da må de ligge i nærheten av offentlig kommunikas-jon, fastslår Leif Arne Røsnes.

Tekst JAN REVFEM

E-post JAN@NE.NO

Braathen Eiendom har tatt en sterk posisjon i Bjørvika. (Foto: Shutterstock)

NYHETERNE 09 201426

LEDIGE LOKALER

Plan 6 / 7: 390 - 843 m² Plan 6 / 7: 419 - 872 m²

Plan 5: 1 058 m² Plan 4: 107 - 386 m²

Plan 6 / 7: 1 590 m²

Som et av Skandinavias raskest voksende næringsområder utvikles nå Fornebu til å bli et senter for landets aller beste kunn-skapsbedrifter.

Bygget har gode servicefasiliteter og god beliggenhet midt på Fornebulandet. Det er gangavstand til kommunikasjons-knutepunktet Lysaker.

Lokalitetene er lyse, og passer godt for miljøer som vil være «tett på der det skjer».

TELENOR ARENA

Kontakt:Telenor Arena (Fornebu Eiendom Holding AS)Gullik JensenM: 930 19 430E: gullik.jensen@telenorarena.no

Prospekt kan lastes ned fra ne.no og finn.no

Lysaker Polaris utleidI mai i fjor ble det kjent at olje­serviceselskapet Technip Norge flyttet fra Entra Eiendoms Kjørbo­parken i Sandvika til NCC Property Developments eiendom Lysaker Polaris. Technip skulle leie 11 000 kvadratmeter, men hadde opsjon på ytterligere 7000 kvadratmeter i fem år etter innflytting.

Nå melder NCC Property Development at Technip har signert en tilleggskontrakt for Lysaker Polaris. Oljeserviceselskapet vil nå leie hele bygget på rundt 18 500 kvadratmeter. Selskapet vil flytte inn i juni 2015.

– For oss har fleksibilitet og gode planløsninger i bygget vært viktig ved valg av nytt hovedkontor. Vi ser frem til å flytte inn i moderne og fremtidsrette­de lokaler, sier administrerende direk­tør i Technip Norge AS, Odd Strømsnes.

NCC Property Development har utviklet over 100 000 kvadratmeter i Lysaker­området, men vil ikke gi seg med det. Selskapet har flere prosjekter under utvikling i området.

– Vi ser at Lysaker er attraktivt og har stor tro på området. Det er svært gledelig at Technip Norge velger å utvide sin leiekontrakt. Gjennom

vårt gode samarbeid med Technip utvikler vi sammen effektive og fremtidsrettede løsninger. Vi erfarer at kontoret blir et stadig viktigere verktøy for å rekruttere og beholde de beste medarbeiderne, sier Manne Aronsson, administrerende direktør i NCC Property Development AS. 

Det er Arcasa Arkitekter som har tegnet Lysaker Polaris, et signalbygg langs E18. Eiendommen er planlagt miljøsertifisert til BREEAM Very Good, noe som innebærer økt fokus på inneklima, økologi, livssyklus, avfall og energi­ og vannforbruk.

Oslo ytre vest

Lysaker

Fornebu

Indre Oslo vest

Majorstua

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Ullevål

Indre Oslo øst

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Økern

Ryen

Oslo ytre sør

Skøyen

Indre Oslo nord

CBD

Leiepriser for kontor i Oslo

Kilde: Akershus Eiendom

Leiepris/NOK/m2

Generelt Top standard/ høy standard nybygg

3500 4000

2900 3500

2400 3100

1700 2300

1550 2000

1300 1800

1000 1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2014).

CBD: Sentrale business distrikt

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt

Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

LEIEPRISERNE 09 201428

Vi vet at det ikke alltid biter på første forsøk

Historien forplikter

Øvelse gjør mester. Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer.

I 2014 er det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 115 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester.

www.malling.no

Alna

142

KAMPEN

ULVEN

Tøyen

Botanisk hage og museum

Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Strøm

sveie

n

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6

Alna

142

KAMPEN

ULVEN

Tøyen

Botanisk hage og museum

Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Strøm

sveie

n

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6

LEDIGE LOKALERBRYN / HELSFYR

Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

7MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE

10MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED BIL

Sandia Megling as

BRYNSHØGDA 9 1.340 m2 over 3 plan• Kontor og lager• Lokalene kan deles ned til ca. 250 m2

• Sentralt på Bryn• Nærhet til offentlig kommunikasjon• God parkeringsdekning• Lokalene kan tilpasses ny leietaker

BRYNSVEIEN 16–18 Meget pen kontorenhet 187 m2 / Kontorer 507 og 534 m2 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 m2 – leies sammen med kontor

• Velholdt kontorbygg• Kantine

HAAVARD MARTINSENS VEI 19 Kombinasjonslokale: Lager: ca. 3.600 m2, kontor: ca. 1.900 m2

• God takhøyde • Sentralt på Grorud• Arealene kan deles• God parkeringsdekning

Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.noChristian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

KONTAKT

Alna

142

KAMPEN

ULVEN

Tøyen

Botanisk hage og museum

Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Strøm

sveie

n

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6 ENSJØVEIEN 23 B107 m² i nytt påbygg, 155 m2 i 3. etasje• Vis-á-vis Ensjø T-Bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 5 arbeidsplasser• Møterom og kjøkken• Parkering på eiendommen• Takterrasse

GLADENGVEIEN 14 Kontorer 200 – 500 m2

• Lyse arealer, egner seg godt til showroom

• Tilpasses leietaker• Ventilasjon, kjøling• Gunstige leienivåer• 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.

TVETENVEIEN 32 100 – 900 m2 kontor/ showroom/lager • Moderne, attraktivt bygg• Lokalene kan tilpasses leietaker• Effektiv ventilasjon med kjøling• Vareheis med rampe• God parkeringsdekning

OLE DEVIKS VEI 16 A Kontorer: 10 – 375 m2 • 2. etasje: nyoppussede og flotte

kontorlokaler• 3. etasje: enkeltkontorer• Vareheis opp til etasjen• Parkering• Ventilasjon med kjøling

Utleid

HELSFYR PANORAMA Kontorer fra 155 – 4.500 m2

• Signalbygg på Helsfyr rett ved E6• Moderne og tidsriktig kontorbygg• Fleksible kontorløsninger• Lokalene holder en høy standard• ”Alt i eget hus”. Høykvalitets kantine, betjent resepsjon, treningsstudio

• Svært god profilering mot E6/Strømsveien• God parkeringsdekning

155 M2 I 17./18. TOPPETASJE

PROFESSOR BIRKELANDSVEI 24C Ca. 180 m² BRA kontor

• Nyoppussede flotte kontorer v/ Lindeberg –Furuset

• Plass til å sette containere utenfor• 5 parkeringsplasser• Kort vei til E 6 og Østre Aker vei

TRYGVE LIES PLASS 1 Kontorer 1. etg. - ca. 412 m2 • Lokalene ligger i Furuset Senter• Stort utvalg av butikker, offentlige

tjenester og postkontor• Svømmehall og treningssenter• Egen inngang til kontorene

Oslo ytre vest

Lysaker

Fornebu

Indre Oslo vest

Majorstua

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Ullevål

Indre Oslo øst

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Økern

Ryen

Oslo ytre sør

Skøyen

Indre Oslo nord

CBD

Ledighet for kontor i Oslo

Kilde: Akershus Eiendom

Leiepris/NOK/m2

Ledighet kontor i Oslo

< 17,5 %

< 15,0 %

< 12,5 %

< 10,0 %

< 7,5 %

< 5,0 %

< 2,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2014).

CBD: Sentrale business distrikt

Kontakt:Stian Løken Blom | T: 901 65 519

E: stian.loken@totalreform.no

Har fylt opp på TøyenEnata Eiendom har nå fylt opp Kolstadgata 1 på Tøyen, etter å ha endret strategi.Selskapet vurderte for to år siden en omregulering av eiendommen til hotell og har også kranglet med Byantikvaren om bevaring. Bystyret lot imidlertid i november 2013 Enata Eiendom pusse opp Kolstadgata 1 og gjøre de nødvendige endringene, men

omfattende rehabiliteringsplaner er nå gitt opp.

- Eiendommen er leid ut til fri villige organisasjoner og Oslo kommune. Totalt er det snakk om seks leietakere. Alle kontraktene har begynt å løpe, bortsett fra en etasje, der det blir innflytting ved årsskiftet, sier Jon Storli i Enata Eiendom til NE nyheter. Det

er totalt åtte etasjer i Kolstadgata 1, inklusive en underetasje, som Oslo kommune leier.

Lengden på leiekontraktene er ifølge Storlien stort sett ti år, bortsett fra én etasje, som leies ut i fem år. Med den nye reguleringen har Byantikvaren bortfalt kravet om å beholde inventaret og for så vidt også fasaden.

LEIEPRISERNE 09 201432

Alna

142 MANGLERUD

KAMPEN

ETTERSTAD

TEISEN

ULVEN

Tøyen

Botanisk hage og museum

Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Hjalmar Brantings Vei

Strøm

sveie

n

Ulvensplitten

Persveien

Agm

und Bolts Vei

Ansgar Sørlie

s Vei

Arups Gate

Baglerfa

ret

Baneveien

B e k k e v eie

n

Birkebeing a t a

Borgg

ata

Brannfjellveien

Bri

nke

n

BrynsengveienB

ryns

høgd

a

Bøg

ata

Caspar Storms Vei

Dam

faret

Dyvekes Vei

Eikeveien

Einars Vei

Eirik Raudes VeiEkeb ergveien

Emil Korsm

o s V e i

Enebakkveien

Enoks Vei

Ensjøveien

Etterstadkroken

Etterstadsletta

Fi

nns V

ei

Fiolveien

Fugleliveien

Furuveien

Gab

bi L

unds

Vei

Glade

ngve

ien

Grø

nlib

akke

n

Grønvoll Allé

Har

ald

Hal

vors

ens

Ve

i

Hedmarksgata

H elgesens Gate

Herslebs Gate

Hjemliveien

Hovinveien

H ø landsg

ata

Høyenhallsvingen

Høyenhallveien

Innspurten

Jern

bane

veie

n

J ordalgata

Karl Staaffs Vei

Kon o w s Gate

Kristin

s V e i

Lille

bergsvingen

L i lleb

ergveien

Linneaveien

Lyn g veien

Låveveien

Ma l e rhau

gvei

en

Mangleru

dveien

Nil s Hansens Vei

Njåls Vei

No

rman

nsg

ata

Ola Nar r

Ole

Dev

iks

Vei

Opp

land

gata

Osl

o G

ate

Persveien

Plo

gvei

en

Prost

Hall ing

s Ve

i

Rimve

ien

Rin

ggat

a

Rognerudv

eien

Rol

f Hofm

os Gate

R

ugveien

Ryenbergveien

Røhrts Vei

Sars'

Gat

e

Schweigaards Gate

Sigr

id U

ndse

ts Vei

Sim

ensb

råtv

eien

Sim

on D

arre

s Vei

Smal

vollv

eien

Smed

gata

Sofienberggata

Solkroken

Sp

ektru

m vn

St.halva

rds Gate

Stamhusveien

Stein

borgve

ien

Strømsve

ien

Svaleveien

Svartdalsveien

Svingen

Sørligata

Teisenveien

Telavåggata

Telemarksvinge n

Te

rrass

evei

en

Thygesons Vei

Toftdah l s Vei

Trak

torv

eien

Trom

søga

ta

T r ond

heim

svei

en

Tvetenveien

Tøye

ngata

Ulven

veien

Utsikten

Valhallv

eien

Vikengt

Vålerenggata

Vårveien

Wetlesens Vei

Åkebergveien

Økernveien

Østensjøveien

Østre Vei

Ben

vei e

n

Ein

ars Vei

Fagerlia

Fyrstikkalléen

Has l e kroken

Jarlegata

Male

r haugveien

Oda

lsga

ta Surs

toffv

eien

Nordre Skøyen hovedgård

Søndre Skøyen

Østensjøveien

Bry

nsve

ien

Grense

veien

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6

LEDIGE LOKALER

Sandia Megling as

TIL SALGSTIL LEIE

Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.noChristian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

KONTAKT

Sandia Gruppen er en fullservice tilbyder av eiendomstjenester.

Vi er delt inn i fire selskaper, og arbeider kun med næringseiendommer.

Sandia Megling AS

Sandia Eiendomsutvikling AS

Sandia Forvaltning AS

Multiparking Skandinavia AS

HØYMYRVEIEN 2 Næringsseksjon til salgs• Lyse lokaler med flott eksponering

mot Slemmestadveien• Forretning, showroom,

lettproduksjon, kontor. 343 m2.• Prisant kr 4 100 000 + omk.

ASK

ER

«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET Kontorer i Oslo sentrum• Fra 200 m² til 1200 m²• Åpne, lyse kontorer midt mellom

Stortinget og Tinghuset• Kort vei til offentlig kommunikasjon• Representativt. Høy teknisk standard

OSL

O

ENEBAKKVEIEN 127 Kombilokale på ca. 230m²• Sentral beliggenhet ved

Ryenkrysset mellom E6 og Ring 3• Lettproduksjon og kontorer• Direkte adkomst for paller, etc.• Parkering

RYEN

SOFIEMYRVEIEN 12 v/E6 Høytlager: 260 m²Kontorer: 235 m²• Veletablert næringsområde v/E6 • Lager med kontorer i dir. tilknytning• Stor, bred port og direkte innkjøring• P-plasser med god plass for trailereSO

FIEM

YR

STÅLFJÆRA 12 Kontorer, 2. etg.: 955 m²• Beliggende i et populært og etablert

næringsområde v/Østre Aker vei• Kan fungere som kombi-lokale• God parkeringsdekning• Off. komm. i umiddelbar nærhetKALB

AKK

EN

Skyhøye felleskostnader

Leietakere i Mat hallen i Bergen betaler over 8000 kroner meteren i felleskostnader.

I 2012 åpnet Mathallen på Torget i Bergen. Sammen med Fisketorget utgjør Mathallen nå det berømte Torget i Bergen. Men det koster dyrt å leie lokaler i den bergenske Mathallen.

Ifølge Bergensavisen nekter noen av leietakerne der å betale felleskost­nadene før de får en dokumentasjon på hva pengene går til. Både Lyngbø Blom­ster, som har måttet pakke sammen, og fiskehandler Tom Rørnes betaler

over 8000 kroner per kvadratmeter i felleskostnader.

– Nå betaler vi ikke før vi får dokumentert hva pengene våre har gått til, slik vi etter loven har krav på, sier Rørnes til Bergensavisen.

Han betaler 300 000 kroner i felles­utgifter for sine 34 kvadratmeter med lokaler. Det utgjør utrolige 8823 kroner per kvadratmeter. I tillegg kommer husleien.

Avviser manglende infoDet er driftsselskapet Totalreform som krever inn husleie og fellesutgifter fra leietakerne på Fisketorget og Mathallen i Bergen.

Direktør Hans Petter Reed Skagen avviser at torghandlerne ikke har fått

en oversikt over hva felleskostnadene går til.

– Senest i juni ble det avholdt møter med blant annet alle leietakerne i Mathallen hvor felleskostavregningen for 2013 ble gjennomgått, og de fikk full anledning til å stille spørsmål om konkrete tall og poster, sier han til Bergensavisen.

KjøpesenterLeietakerne i kjøpesentra har gjennom­gående langt høyere felleskostnader enn kontorbrukere og butikker på gateplan i et vanlig kontorbygg. Kjøpesentrene har store arealer som ikke kan knyttes direkte til de enkelte butikkene, og kostnaden per kvadratmeter blir dermed høye.

MODULHIMLINGERwww.modulhimlinger.no

fra A til Å

Din

INNREDNINGS­LEVERANDØR

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULVEGGERwww.modulvegger.no

NYHETERNE 09 201434

Sentralt & ærverdig

Markedssjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | hoj@hoegheiendom.no

Parkkvartalet

Kvartalet ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen.

Lokalene kan leies slik de står eller tilpasses leietaker. Tilgang til stor felles kantine, samt tilgang til dusjanlegg.

Gratis sykkelparkering og mulighet for leie av p-plass til bil.

Solli Plass har det meste av service tilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i umiddelbar nærhet.

Til leie

Ledige kontorarealer:

1. etg., Parkveien 55, 86 kvm BTA5. etg., Parkveien 55, 279 kvm BTA

2. etg., Parkveien 53B, 530 kvm BTA 4. etg., Parkveien 53B, 435 kvm BTA

Les mer: www.hoegheiendom.no

I Bergen måtte Lyngbø Blomster gi opp virksomheten i Mathallen på Torget som følge av høye felleskostnader.

Men det er likevel langt opp til de felleskostnadene som leietakerne i Mathallen betaler. NæringsEiendom har tidligere skrevet om typiske leiekostnader i kjøpesentre. Der kommer det frem at felleskostnadene fort kan komme opp i 600 til 800 kroner per kvadratmeter.

I Oslo driver Vulkan Eiendom, eid av Aspelin Ramm, Mathallen. Der er felleskostnadene langt mer beskjedne enn hos «navnebroren» i Bergen.

– Vi har 740 kroner per kvadrat­meter i felleskostnader i Mathallen. Dette er faktisk ganske høyt, men det

skyldes at lokalene er krevende og dyre i for energi og rengjøring. Vi har blant annet en rekke kjøkken på Mathallen, sier markedssjef Frode Rønne Malmo i Aspelin Ramm til NæringsEiendom.

Hva er med?Felleskostnader kan skape hodebry for leietakere, da det ikke finnes en rettslig definisjon på hva som skal innbefattes av felleskostnadene. Felleskostnader er den delen av eiendommens driftskost­nader som ikke henføres til et bestemt leieforhold eller dekkes av gårdeier (OPAKs definisjon).

Blant det som inngår i felleskost­nader, er energi for fellesarealer, renhold av fellesarealer, vaktmester, renova sjon, snøbrøyting. Den klart vik­tigste komponenten i felleskostnadene er energi.

Dersom en del av bygget står ledig, er felleskostnadene for de ledige lokal ene en kostnad som gårdeier må ta. Disse kostnadene kan ikke dyttes over på de øvrige leietakerne.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

E-post DAG@NE.NO

Foto SHUTTERSTOCK

NYHETERNE 09 201436

LOKALER TIL LEIE

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Vika, 0230 OSLO Telefon: +47 22 01 27 00, Telefaks: +47 22 01 27 01e-post: post.no@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

600-2.500 KVM

KONTAKT:STEINAR FRØLANDT: 982 69 111

SIRI JORDFALDT: 918 89 225

• Store etasjeflater med gode lysforhold

• Meget gunstige betingelser

• Mulighet for fleksibel korttidsleie opp til 3 år

• Flott trimrom og garderobeanlegg i bygget

• Svært god adkomst med bil fra Ring 3

• Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss.

• Umiddelbar nærhet til nye Løren T-banestasjon (2016)

• 50-100 p-plasser på egen tomt

• Lager 1.428 kvm BTA i eget bygg

RIMELIGE, MODERNE OG EFFEKTIVE KONTORER PÅ LØREN

TRONDHEIMSVEIEN 184

GRENSESVINGEN 9

• Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. • God eksponering. • Bygget har to heiser og garasjekjeller.

• Fin utsikt fra kontorene.• Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget.• Gode parkeringsmuligheter.• Kort vei til off. komm.

RETT VED SINSENKRYSSET

SENTRALTPÅ HELSFYR

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURIS.AS

144 kvm kontor m/møterom

183 kvm kontor m/møterom

345 kvm butikklokale med egen inngang, passer godt som kafé

1.200 kvm undervisnings­lokaler/kontorer

475 kvm kontor som er tidsmessig oppusset

210 kvm kontor, kan deles

320 kvm kontor m/konferanserom og kjøkken

TROLLÅSVEIEN 4

OLAV BRUNBORGS VEI 4/6

• God beliggenhet i Oppegård. • God parkeringsdekning • Kantine og treningssenter i bygget.• Kort vei til off. komm.

• Sentralt beliggende på Billingstad. • Lyse og hyggelige kontorer som kan

tilpasses leietakers ønsker og behov.• God parkeringsdekning (330 p­plasser)• Kantine i bygget.• Kort vei til off. komm.

LUFTIG TIL PÅTROLLÅSEN

LEI AV KØ?KOM TIL OSS!

WWW.AURIS.AS

93 kvm kontor m/eget inn­gangsparti, felles spisekjøkken ledig fra 01.01.15

200–9.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm

135 kvm kontor m/eget inn­gangsparti felles spisekjøkken, ledig omgående

Næringseiendommer

Vi presenterer her et variert utvalg av lokaler til leie

Ledige lokaler

GRINI

Grini Næringspark 10-12

250 – 4.329 m2

Kombinasjons-lokaler

SKØYEN

Karenslyst Allé 9

993 m2

Kontor

SOLLI PLASS

Henrik Ibsens Gate 100

266 m2

Kontor

SOLLI PLASS

Inkognitogata 33a

250 m2

Kontor

SKØYEN

Skøyen

1.600 m2

Kontor

KVADRATUREN

Rådhusgaten 26

350 – 900 m2

Kontor

NAI FirstPartners Næringsmegling. Dronning Mauds gate 10, Pb. 1540 Vika, N-0117 Oslo, 2301 1400, post@nai.no. www.nai.no

SKØYEN

Drammensveien 130

250 m2

Kontor

FOSSUM

Ankerveien 209

80 – 370 m2

Kontor

SKØYEN

Karenslyst Allé 9

640 m2

Kontor

ALNABRU

Smalvollveien 65

4.000 m2 kontor4.300 m2 lager

NYDALEN

Gullhaug Torg 1

250 – 600 m2

Kontor

ULLENSAKER

Ullensaker Næringspark

3.000 – 13.000 m2

Kombinasjonslokaler

LILLESTRØM

Kirkegata 18

695 m2

Butikk/kontor

STANGE

Stange Næringspark

2.000 – 30.000 m2

Handel/lager/ industri/kontor

LILLESTRØM

Nordahl Bruns Gate 10

556 – 1.126 m2

Showroom/kontor

KVADRATUREN

Dronningens gate 8

400 – 800 m2

Kontor

FORNEBU

Solgangsbrisen 5

295 m2

Butikk/servering

STRØMMEN

Skjærvaveien 44

4.792 m2

Butikk/lager

Fantastiske muligheter for store leietakere i Stavanger

De store bedriftene i Stavanger kan juble over tidenes tilbud av kontorbygg i tiden fremover.

Mange ferdigstilte nybygg, lavere akti-vitet i oljeservicenæringen og Statoils planer om å samle virksomheter i et

nytt stort signalbygg gir bølger i marke-det for kontoreiendommer i Stavanger. Prisene holder seg fortsatt godt, men tilbudet av lokaler for de aller største leietakerne er svært høyt for tiden.

– Bedrifter som i dag søker 10 000 kvadratmeter med arealer i regionen, ville trolig ha fått tilbud tilsvarende 400 000 kvadratmeter, sier managing partner Kjetil Andersen i Base Property til NæringsEiendom.

Det store tilbudet av kontorareal over hele Stavanger gir dermed de

store leietakerne i Stavanger mange valgmuligheter. Bedriftene kan være kresne når det gjelder standard og velge nyoppussede eller nye bygg. Det kan dermed ligge an til at en del av de mindre rasjonelle kontoreiendommene blir faset ut av markedet. I enkelte om-råder er det naturlig med konvertering til boligeiendommer.

Statoil gir ledige lokalerStatoil har planer om å bygge et nytt hovedkontor på Forus i Stavanger.

Store bedrifter kan trolig få tilbud om lokaler tilsvarende hele 400 000 kvadratmeter i

Stavanger. (Foto: Øgreid Eiendom)

STAVANGERNE 09 201442

Dersom planene blir realisert vil det få store konsekvenser for markedet for kontorlokaler i byen. Dette fordi selskapet vil flytte ut fra rundt 80 000 kvadratmeter kontorareal.

I tillegg til Statoils planer om nytt hovedkontor, er det mange andre utbyggingsprosjekter i Stavanger.

På Forus har 2020park ambisiøse planer for å bygge nye kontorbygg. 2020-01 har allerede fått på plass flere leietakere og neste bygg, 2020-02 er nå under planlegging. På Forus utvikles også Golf Tower, et prosjekt på til sammen 17 800 kvadratmeter.

Men man trenger ikke reise ut til Forus for å flytte inn i nybygg. Ved den gamle industrikaia på Kalhammervigå skal GMC Eiendom investere 2 milliarder kroner i boliger og kontorbygg. Prosjektet, som har fått navnet Byfjorparken, ligger rett ved Torget i Stavanger. I tillegg til 240 leiligheter, skal det bygges 56 000 kvadratmeter kontorlokaler fordelt på flere bygg. Det er stor interesse for prosjektet, som kan anta leiepriser på mellom 2000 og 2600 kroner per kvadratmeter.

UtviklerStatlige Entra Eiendom har kjøpt seg inn i utviklingen av Hinna Park, som nå har 28 000 kvadratmeter fordelt på tre bygg. Men det kan utvikles ytterligere 46 000 kvadratmeter kontorareal i første omgang. Deretter kan det bygges 200 000 kvadratmeter med bolig, kontor og handel.

Risavika Havn i Tananger har betydelig utviklingspoten-sial. Samtidig har Rom Eiendom planer for Paradis med et totalt utbyggingspotensial på 200 000 kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

E-post DAG@NE.NO

Foto ØGREID EIENDOM

Statoil skal flytte ut fra 8.000 kvm kontorareal

til leie

Kontakt: Kontakt:

Andreas Hellstrøm 917 57 916andreas.hellstrom@ica.no

Håkon Langseth, Areal Eiendom 922 88 114hakon@arealeiendom.no

• 100-550 kvm, kontor- og forretningslokaler i Gauselsenteret, Gullspennetunet 2, i Stavanger.

• Lokalene fremstår som moderne og i god teknisk stand, og kan i stor grad kan tilpasses leietakers ønsker og behov.

• Lokalene ligger i et godt etablert handelsområde, i 2. etg. over en populær ICA Supermarked.

• Bygget har god eksponering og enkel adkomst fra Gauselveien, en av hovedfartsårene mellom Stavanger og Sandnes.

• Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

www.icaeiendom.no

MODERNE KONTOR- OG FORRETNINGSLOKALER I GAUSELSENTERET

300 – 3 850 kvm FORUS

895–2 370 kvm FORUS

LURAMYRVEIEN 65 300 – 3 850 KVM

MASKINVEIEN 15 895–2 370 KVM

▪ Lokalene tilpasses leietakers ønsker ▪ Meget god parkeringsdekning, 125 p-plasser

▪ Kort avstand til både Stavanger (ca. 13 min.), Stavanger Lufthavn Sola (ca. 12 min.) og

Sandnes (ca. 7 min.) ▪ Kort vei til flere påkjørsler til E-39

▪ God eksponering mot Luramyrveien

▪ Kontor til leie langs E-39, meget gode profileringsmuligheter. ▪ Nærhet til flyplass og buss

▪ Bygget leveres med design og tekniske løsninger av beste kvalitet.

▪ Lokalene fremstår idag som en kontorfløy med åpent landskap. Bygget er meget fleksibelt så

det vil også være mulighet til å få skreddersydde lokaler.

KONTAKT MEGLER:TONJE Ø. HADLAND | MOB: 950 57 288

tonje.hadland@dnb.no

KONTAKT MEGLER:TONJE Ø. HADLAND | MOB: 950 57 288

tonje.hadland@dnb.no

200–2 445 kvm FORUS VEST

KOPPHOLEN 20 200–2 445 KVM ▪ Kombinasjonslokaler til leie.

▪ Kontor: 1 825 kvm, lager/verksted med rulleport: 620 kvm. ▪ Moderne og fleksibelt bygg, delt opp i 2 fløyer med

kantine og resepsjon. ▪ Profilert bygg med meteoritt som utsmykking i fasaden.

▪ Beliggende i Forus Vest, et moderne og attraktivt næringsområde bestående av oljerelaterte

selskap og finans.

KONTAKT MEGLER:TONJE Ø. HADLAND | MOB: 950 57 288

tonje.hadland@dnb.no

N

Engelsminnegt. 16a, 4008 Stavanger Tlf: + 47 51 91 11 00 Faks: + 47 51 91 11 01 www.bda.noEpost: post@bda.no

Tegn.nr: dato:Målestokk:4220 Energivegen 2 Perspektiv fra Energiveien 24.05.13.1

Nabovarsel 16.05.13

Fra 3 000–13 000 kvm TANANGER

ENERGIVEGEN 2 fra 3 000–13 000 KVM ▪ Prosjektert kontor/kombinasjonsbygg i Risavika.

▪ Eiendommen har en sentral beliggenhet med god profilering. ▪ Bygget er planlagt som et kontorbygg på 5 etasjer

med atriums løsning. Det kan også bygges som et kombinasjonsbygg. ▪ Energivegen 2 er basert på et moderne akse-

system som gir en stor fleksibilitet både til arealbehov og planløsninger.

KONTAKT MEGLER:TONJE ØSTREM HADLAND | MOB: 950 57 288

tonje.hadland@dnb.no

STAVANGERNE 09 201446

På jakt etter investorer

Kontoreiendommene på Forus er godt kjent for nasjonale investorer, men de har vanskeligheter med å forstå mar-kedet for kombina-sjonseiendommer.

NæringsEiendom har tatt turen over til Stavanger og Forus en solfylt tirsdag i august under den store oljemessen. Stavanger koker, med antatte 75 000 besøkende i løpet av messen.

Jan Inge Røyland i Eiendoms­megler 1 Næringseiendom arbeider selv på Forus, rett ved siden av Statoils gigantiske hovedkontor i Forusbeen. Røyland kjører velvillig Nærings­Eiendoms utsendte rundt på området for å vise omfanget. Det som slår en, er de enorme arealene på Forus og de svært ulikt utformede byggene. Vakkert

kan Forus ikke kalles, selv om det er kommet noen store flotte kontorbygg på Vestre Svanholmen og Kanalsletta. Vi svinger også innom hurtig voksende Sandnes, som kanskje står foran en stor transformering de neste 10–20 årene fra en søvnig verfts­ og industriby til mer boliger og handel. Nå er det heller dødt her, men investorer som Bjørn Rune Gjelsten har begynt å få øynene opp for «sovebyen».

Ikke som langs E6På Forus er omtrent halvparten av næringsbyggene kombinasjonsbygg, bygg med verksted, produksjon, lager og salgsarealer, i tillegg til kontorarealer.

– Det gjenspeiler virksomheten til de bedriftene som er her ute, det er en stor etterspørsel etter kombinasjons bygg, sier Røyland. Men byggene er anner­ledes fra de kombinasjons byggene som ligger langs E6 nord og sør for Oslo, der lagerarealene dominerer, og kontor­andelen utgjør 5–10 prosent.

– Vi har ikke så stort lagertillegg, kombinasjonsbyggene på Forus er ikke lagerbygg med bittesmå kontorlokaler

i tillegg. Det er ikke investorene i Oslo tilstrekkelig klar over, derfor forstår de ikke helt markedet. Vi har en utfordring å gjøre byggene mer spise­lige, og om ti år tror vi kombinasjons­bygg fremdeles er veldig attraktive, sier Røyland, som fremhever områdets betydning.

– Det er viktig å være der det skjer, og det er på Forus det skjer. Når du kommer fra utlandet og etablerer deg, er det ikke så dumt at Statoil ligger i nærheten, sier han,og tilføyer at også Hinna Park har tiltrukket seg attraktive leietakere.

– Generelt vil jeg si det er ganske god aktivitet i markedet her borte og på høyde med fjoråret. Vi ser blant annet en økende interesse fra uten­landske aktører som vil etablere seg her, sier Røyland om aktivitetsnivået i Stavanger­regionen.

Todeling– Ja, hva karakteriserer leiemarkedet i regionen?

– Det er nok en større todeling mellom gamle og nye bygg. Her ute på

47

Forus begynner det å bli en del eldre bygningsmasse, de eldste byggene er fra 80­tallet, og det der ikke mange av disse byggene som har vært gjennom store rehabiliteringsprosesser, svarer Røyland. Det pågår for tiden mange reguleringsprosesser i området, med noe konvertering til boliger i utkanten av Forus, men ikke minst konvertering til næringsbygg med en mer moderne standard. Nybyggene bør ifølge Røyland ha energiklasse A eller B og være BREEAM­sertifisert.

– Og hva må leietakerne ut med for å leie gode nybygg?

– Vi opererer med opp mot 2000 kroner kvadratmeteren på Forus og regner 1950 kroner for de beste kontor­byggene. Bygg av god standard på Forus leies typisk for 1600–1800 kroner kvadratmeteren, sier Røyland, som mener pris kan bli et virkemiddel for å få leietakere til de eldre byggene med en lavere standard.

– Det er en sammensatt leietaker­masse på Forus. 45 000 jobber her ute. Bedriftene reagerer ulikt, ikke alle har like store behov som BP, konstaterer næringsmegleren. Oljeselskapet jakter 13 000–15 000 kvadratmeter og er rent ned av potensielle utleiere.

På Hinna Park ligger leienivået ifølge Røyland opp mot 2300 kroner kvadratmeteren, i Stavanger sentrum hele 2650 kroner.

– Da må byggene ha den rette beliggenheten og i tillegg være nye og moderne. For nivåene i randsonene

av sentrum antar vi 1800–1900 kroner kvadratmeteren, sier Røyland.

Som i fjorNæringsmegleren er litt usikre på transaksjonsmarkedet og volumene hittil i år, men han mener det er en god aktivitet i markedet, med mange prosesser på gang.

– Ved årets slutt tror jeg vi har hatt et like bra transaksjonsår i regionen som i fjor, da det ble omsatt for rundt 2 milliarder kroner. Vi har noen store enkelttransaksjoner som påvirker volumene, sier han. Direkteavkastnings kravet for gode eiendommer på Forus ligger rundt 7 prosent, mens i Stavanger sentrum snakker vi om midten av 6­tallet.

Enkelte har beskrevet Stavanger­ markedet som ganske lukket marked for nasjonale investorer. Det er ikke Jan Inge Røyland enig i.

– Nei, jeg oppfatter Stavanger­ markedet som veldig åpent. Bortsett fra noen lokale lange eiendomspenger fra shipping og offshore, er markedet her veldig fragmentert, sier Røyland, og fortsetter:

– Utenlandske aktører begynner å se på Stavanger. Norwegian Property solgte i sommer Finnestadveien 44 i Risavika til amerikanske W.P. Carey. Utlendingene ser mer på hvem som er leietaker, leiekontrakten og bygget, enn på selve beliggenheten.

Det er mange kjente navn blant internasjonale oljeselskap i Stavanger

og antakelig like mange kjente leie­takere her som i Oslo.

Byggeboomen overRøyland sier at utbyggerne i liten grad bygger på spekulasjon i regionen, men det er et nybyggmarked som definitivt er i endring.

– Den store byggeboomen var i 2012/2013. I 2013 talte jeg 17–18 bygge­kraner her ute på Forus, i år talte jeg to. Vi har over 400 000 kvadratme­ter ferdigstilte næringsarealer de tre seneste årene. Det er lite ferdigstillelser i 2015, men en del bygg som avsluttes i disse dager, sier Røyland, som venter 70 000–80 000 kvadratmeter med nye næringsbygg i regionen i år og neste år.

Næringsmeglerens opptelling i mai viste en kontorledighet på Forus på 7 prosent og 3,2 prosent ledighet for kombinasjonseiendommer, mens kontorledigheten i Stavanger sentrum ble anslått til 5,5 prosent.

– Så hva tror dere om markeds­utsiktene?

– Det er som sagt en god akti­vitet, men kostnadsbesparelsene i olje­ og gassnæringen kan få større konsekvenser enn vi tror. Vi tror ledigheten i eldre bygg vil øke noe, et­tersom det er en del sentrale store bygg som ledigstilles. Dette kan skape press på leieprisene for de eldre kontor­byggene, sier Jan Inge Røyland.

Tekst JAN REVFEM

E-post JAN@NE.NO

«Byggeboomen er over i Stavanger»

STAVANGERNE 09 201448

Relokator har stor kompetanse innen de ulike fagområdene som inngår i relokaliseringsprosesser:• Prosjektering/ planlegging av større relokaliseringer• Budsjettering av større relokaliseringer• Bistand i forbindelse med innkjøp og driftsavtaler• Lagring og mellomlagring• Gjennomføring av møbelmontasje• Gjennomføring av fysisk kontorfl ytting• Avvikling av eksisterende kontor

Vi tar i tillegg vare på menneskene i prosessen. Relokalisering skal være en mulighet for positiv endring.

I løpet av 2013 relokaliserte vi ca 17.000 arbeidsplasser i Norge, hvorav ca 3.500 på vestlandet.

Flytting er mer enn bare esker og pulterEn mellomstor bedrift som skal fl ytte må i gjennomsnitt utføre mer enn 800 arbeidsoppgaver i forbindelse med relokaliseringsprosessen.

STAVANGER: Flyplassveien 186 | 4050 Sola OSLO: Strandveien 35 | 1366 Lysaker T: 404 90 300 | E: post@relokator.no | W: relokator.no

Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale.

KONTORER MIDT I BYEN!Øgreid Eiendom er en ledende aktør innenfor utvikling og utleie av næringseiendom i vår region, og en av de største eiendomsbesitterne i Stavanger sentrum. Kontakt oss, så skal vi fortelle deg mer om mulighetene!

KOLON

OGREID.NO 51 85 40 00

– Boliger mest attraktivt

i Stavanger

For Base Property fremstår bolig­marked et i Stavanger­ regionen i dag som det mest attraktive seg­mentet i regionen.

Eiendomsutvikleren (se faktasak) har primært Stor-Stavanger som satsings-område. Selskapet har blant annet et stort byutviklingsprosjekt i Sandnes indre havn på 22 000 kvadratmeter, som skal detaljreguleres i disse dager. Manag ing partner Kjetil Andersen sier de også jobber i Bergen med et nytt kombinasjonsbygg sammen med Galtung Døsvig-familien, og de

vil frem over vurdere å kjøpe i Oslo- markedet.

– Men da må det bli utviklings-eiendommer, sier Andersen.

– Boligprosjekter i Stavanger er kanskje det mest spennende for tiden, med gode boligpriser, og der politik erne har gjort gode og nødvendige grep for tilrettelegging. Det bygges boliger i alle bydeler, og selv holder vi for tiden på med et prosjekt på 70 enheter. Stavanger må fortette i den østre bydelen, og det ser ut som det er en større vilje til å bo i blokk, konstaterer Andersen om boligmarkedet i oljebyen.

Han sier utfordringen er at det for tiden er et stort tilbud av prosjekter, så det gjelder å finne de attraktive beliggenhetene og utnytte grepene i utbyggingen av infrastrukturen.

– Stavanger er tradisjonelt et villa-marked, og dette må trolig endres hvis

vi skal få en velfungerende kollektiv-satsing. Folk må bo tettere, og det må bygges høyere i sonene hvor en kan tilrettelegge for buss- og togstopp, sier Andersen.

Rikelig med tilbudForus er også satsingsområde for Andersen og kollegaene, men store leie-takere har nok av tilbud å velge mellom (se egen sak side 42-43).

– Ja, men markedet består imidler-tid av både store selskap som skal ha høy standard og gründerbedrifter som tar til takke med eldre bygg til rimeli-gere leie. De gamle byggene begynner å bli ut daterte, men det skjer mye i regionen, og det har vært bygget mye nytt, sier han om utviklingen.

De viktigste kriteriene Base Property har for å gå inn i et nytt pro sjekt, er ikke overraskende

STAVANGERNE 09 201450

beliggenhet og en vurdering av etter-spørselen i forkant.

– Vi kan gjøre noe spontant på pro sjekter som umiddelbart ser bra ut, men det ligger også mye analyse bak når vi går inn. Vi styrer prosjektene selv, forteller Andersen. Tre stykker i selskapet jobber med prosjekter, i tillegg til Alfred Ydstebø.

– Hvordan er valget av samarbeids-partnere?

– Vi gjør mye sammen med faste partnere på arkitektsiden og entre-prenørsiden, og vi gjør også en del prosjekter på 50/50-basis på eier-siden, sier han. Et eksempel er at Base sammen med Petter A. Stordalen bygger et hotell på Forus Vest, som skal stå klart i 2015.

Lav risikoAndersen understreker at de tar lav risiko.

– Ved boligprosjekter bør vi ha solgt 70 prosent på forhånd før vi setter i gang, og vi bygger aldri næringsbygg på

spekulasjon. Men vi er litt annerledes enn andre utbyggere her, vi sitter ikke på svære tomtebanker. Vi bygger det kunden vil ha og der kunden ønsker å være.

– Hva med finansiering?– Vi finansierer med tradisjonell

bankfinansiering, med god støtte fra bankene i distriktet, sier Andersen. Base Property bruker DNB, Handels-banken og SR-Bank.

– Vi tilbyr god kontantstrøm, bra bygg og solide leietakere. Tidsperspek-tivet vårt er fra to til fem år, noe avheng ig av prosjektet. Historisk har vi hatt en veldig bra egenkapitalavkastning.

SpesialtilpassetEt evig spørsmål for utleiere og utbyg gere er om de skal satse på mer rasjonelt driftede enbrukerbygg, men som også er mer sårbare for utflyttinger, kontra de noe dyrere flerbrukerbygg ene som har en større risikospredning.

– Vi går for enbrukerbygg som er spesialtilpasset, og der vi utformer bygget sammen med leietaker. Hvor er leietaker om fem år og om ti år? Med de leietakerne som vi jobber med fra start til mål, treffer vi veldig godt med resultatet, sier Andersen, som sier de ønsker lange leiekontrakter.

– Ja, vi ønsker minimum tiårige leiekontrakter for slike investeringer, noen ganger også 15 år.

– Hvordan er prisingen på Forus?– Tomter begynner etter hvert

å prises etter bruksarealet, typisk 3000-5000 per kvadratmeteren. En utfordring med kombinasjonsbyggene, er at en ikke oppnår regulert utnyttelse av tomten ut fra leietakers behov. Kon-torbygg kan utnyttes med 200 prosent av tomtearealet. De dyreste kontor-byggene på Forus kan leies ut for opp mot 2000 kroner kvadratmeteren, sier Andersen.

Flere har gjort et poeng av utsiktene for oljeindustrien og offshorenæringen

UTLEIE

HINNA PARKLABERGET 28

KONTORLOKALER670 KVM BTA

Vi kan nå tilby ca 670m² godt eksponerte kontorlokaler i et meget attraktivt bygg i Hinna Park. Gode kollektivmuligheter med tog og buss. Lokalene ligger i 1. etg med meget enkel adkomst. Kontorene er i dag innredet som åpent landskap med fl ere stillerom, kjøkkenkrok og møterom. Lokalene kan gjøres om til cellekontorer om ønskelig. Fin kantine, garderober og god parkeringsdekning for bil og sykkel. Andre leietakere i bygget: Wintershall, EMAS, Acona, Kluge m.m.

Kontakt: Pål A. H. BeckTelefon: 928 06 292

nering@em1.noRef. nr.: 11140083

Overtakelse: Q1 2015Parkering: God dekning

Er du på jakt etter nye næringslokaler?Snakk med oss. Vi kan markedet. Tlf: 02070

51

ikke lenger er like lyse. Oljeprisen har falt, og noen av de tunge aktørene har varslet bemanningsreduk sjoner.

Kjetil Andersen er ikke altfor pes-simistisk.

Ser bra ut– Det er helt klart at regionen svinger med oljeprisen, men vi regner med at de ti nærmeste årene ser veldig bra ut, med utvinning av nye store oljefelt. Dessuten er det slik i vår region, at når et selskap mister et oppdrag og må

kutte i bemanningen, betyr det at et annet selskap på Forus får oppdraget og trenger flere folk, sier han.

– Hvordan vurderer dere leiemarke-det ellers i regionen?

– Det er bra, bortsett fra på kontor-siden. Vi merker et prispress spesielt på eldre kontorbygg, ellers ser markedet veldig bra ut. Men leietakerne er blitt mer selektive, både med hensyn til standard og utviklingspotensial. De ønsker å tilrette legge for vekst og fleksibilitet i lokalene, og det er blitt et

mer profesjonelt miljø når de skal ha nye lokaler, svarer Andersen.

Han sier transaksjonsmarkedet har kommet seg veldig, men som vanlig er det lite til salgs i Stavanger sentrum.

Det skyldes en kombinasjon av at det er få eiendommer i sentrum med nok volum og mange familie - eide eiendommer som går igjen i generasjoner.

Tekst JAN REVFEM

E-post JAN@NE.NO

Base Property AS ble etablert i Stavan ger i 2007 av Coil Investment Group og tre partnere. Coil er et aktivt investerings-selskap eid av Alfred Ydstebø. Selskapet satser på bank, finans og eiendom, og der Alfred Ydstebø er største aksjonær i Base Property. Veksten skal skje ved å satse på utviklingseiendom i store byer og industriområder. Segmentene er oljeservice-eiendommer, boliger, hotell, handel, kontor- og kombinas-jonseiendommer.

– Vi er primært en eiendomsut-vikler og investorer, ikke en langsiktig eiendomsbesitter.

Siden 2009 har vi utviklet ca. 100 000 kvadratmeter og bygget for 2 milliarder kroner, og vi har solgt bror-parten av alt vi har utviklet. Inn tektene er derfor primært finans inntekter og ikke leieinntekter. Historisk har vi solgt bygg som genererer 10-30 millioner kroner i årlig kontantstrøm, sier Andersen.

Resultatene svinger, fra 39 millioner i omsetning i 2012 og 28 millioner kro-ner i resultat før skatt, til 7,6 millioner i omsetning i 2013 og et underskudd på 3 millioner.

– I år har vi ferdigstilt to prosjekter på til sammen 15 000 kvadratmeter og har nye 20 000 kvadratmeter under bygging.

Disse prosjektene er fullt utleid med årlige leie inntekter på om lag 30 millioner kroner, forteller Andersen.

Base Property

STAVANGERNE 09 201452

Innovasjonsparken ligger sentralt plassert i Stavanger på universitets området.

Våre moderne kontorlokaler passer for både bedrifter, offentlige aktører og forsknings- og undervisningsmiljø.

Åtte bygg fordelt på ca. 40 000 m2 gir fleksibilitet og mulighet for å vokse i innovasjonsparken.

Området er regulert for ytterligere 55 000 m2 næringseiendom.

Det er allerede 130 aktører i innovasjonsparken som utgjør et spennende naboskap.

BEDRIFTER I IPARK ANBEFALER ANDRE Å LEIE LOKALER HER.

www.ipark.no 51 87 40 00

Helen & Hard – norske starchitects

I 1994 gikk Siv Helene Stangeland og Reinhard Kropf omkring i Stavanger som ferske arkitekter med en drøm om å starte eget firma. I 2012 kåret nett-stedet World Archi-tecture News dette firmaet til å være blant de 21 viktigste arkitektkontorer i verden i vårt århundre.

I 1994 hadde de oddsene mot seg. I bygge bransjen var det fortsatt krise, mange arkitektkontorer lå nede eller levde av offentlige oppdrag. Konjunk­turene hadde nådd sitt laveste punkt. Men en svak lysning i horisonten ga håp. Dette var tiden for å starte for seg selv!

– Det var det naturlig å starte i den byen jeg kjenner. Det har vist seg å være smart! Det var dårlige tider, men vi fikk noen små oppdrag. Året etter etablerte vi Helen og Hard, forteller Siv Stangeland.

I 1996 ble arkitektkontoret Helen & Hard registrert i Brønnøysund. Drømmen var blitt til virkelighet. Oljebyen hadde stabil vekst og behov for arkitekttjenester. Helen & Hard fikk oppdrag og var i gang.

Nå, 18 år etter, er selskapet i den internasjonale eliten med oppdrag i mange land, og med arkitekturpriser i glass og ramme på veggen. Hjemme­siden deres har en lekker design med

en internasjonal schwung, og teksten er på engelsk.

Inspirert av mellomnavnFirmanavnet er lett å huske, med utspring i partnernes mellomnavn, Helen(e) og Reinhard.

– Vi ville det skulle være litt anonymt, litt annerledes og ikke knyttes tett til gründerne, litt anner­ledes forklarer Siv Stangeland.

– I starten var vi opposisjon, unge og naive som vi var, men også bren­n ende opptatt av arkitektur og med en vilje til å skape vårt eget ståsted innenfor et norsk arkitekturlandskap. Vi hadde en trang til å definere dette ståstedet, et autentisk og bærekraftig ståsted. Intensjonene var å utvikle et eget fagspråk som ikke bare skulle være kjent i Norge, men også utenfor. Reinhard er fra Østerrike og er selvsagt knyttet til Østerrike.

– Hvordan har firmaet endret seg i disse 18 åra?

STAVANGERNE 09 201454

Holistisk og bærekraftig– Vi har vokst sprangvis, vi er blitt pro­fesjonalisert, vi har spesialisert oss og blitt internasjonalt kjente. Faglig har vi vokst gjennom å forholde oss til større og mer komplekse prosjekter.

Stjernen Helen & Hard navigerer etter er en holistisk bærekraftig modell. Vårt brennende ønske er å bygge for kunder som ønsker god design og sunne, miljøvennlige hus, sier Stangeland.

– Vi mener det ligger et kvalitetsmål i dette, og det kan skje på forskjellige måter, men valgene må bygge på en helhet.

– Har du noen forbilder?– Det må være Askeladden, som

blir mer og mer kreativ jo tøffere utfordring ene blir og med de res­sursene som finnes.

Juvelen i kronen: Vennesla bibliotekVennesla bibliotek er et godt eksempel på hvordan helheten kan uttrykkes,

mener Stangeland. World Architecture News likte bygget så godt at de premi­erte det, særlig på grunn av bruken av treverk.

– Her virker alle elementene sam­men, og du går inn i et bygg som løfter deg. De tre boligtårnene for utbyggeren Kruse Smith er designet på grunnlag av den samme strategien: En helhet som skal gå opp. Kruse Smith har vært aktivt med i designprosessen. De tre tårnene er en totalentreprise hvor økonomien og dialogen er like viktig for å få en best mulig løsning som til slutt går opp. Vi vil ikke gjøre noe halv­veis. I stedet for å inngå kompromisser, er det like greit å begynne på nytt.

Spesialitet: TrearkitekturHelen & Hard mener de er spesielt gode innenfor trearkitektur, som de begynte med for ti år siden. Det har blitt mange prosjekter i massivt tre, og det er blitt mer brukt nå, for eksempel i prosjektet Prekestolen.

– Det vi har en særlig kompetanse på, er større konstruksjoner hvor de bær ende elementene er i tre. Vi forsker på ulike typer prefabrikerte tre elementer som blir stadig mer brukt nå. Den metoden har vi brukt både i offentlige bygg og i boliger, blant annet fire student hjem, som er under utvikling nå.

«Relational design»I boka «Relational design» bretter Helen & Hard ut sin arkitekturfilosofi. Hva dette litt luftige begrepet betyr, snakker Siv Stangeland gjerne om.

– Vi vil fortelle omverdenen at design oppstår i et samspill, at det utvikles gjennom relasjoner og utveks ling, både når det gjelder samspill med omgivelser og menneskene som er engasjert, også som brukere. Samspillet omfatter og materialene vi bruker. Vi føler ofte vi er i en skapende dialog med materialene for å finne de beste løsningene. Denne dynamikken skaper en arkitektur som både eret organisk og estetisk.

TIL LEIE Stavanger sentrum Kontorer med god plasseringLøkkeveien 10

Cathrine Silgjerd Leiros975 87 199 cathrine@kaph.no kaph.no

• 375 kvm + fellesarealer

• Bygget har god markedsmessig plassering

• 4. etasje er ledig for leie

• Adkomst fra trappegang eller heis

• Det er 2 stk. innganger til lokalene

• Flotte kontorer med fl eksible løsninger

• Parkering i lukket anlegg

55

– Dere er blitt en slags trendsettere, og mange følger med på hva dere gjør og prøver å jobbe etter de samme prinsippene. Er det irri terende at andre arkitekter prøver å kopiere dere?

Hun ler avvæpnende. – Arkitekter er opptatt av å tegne

noe som ligger i tiden. Det prøver vi også, og noen ganger er vi i forkant. Vi tok tidlig fatt i dette med gjenbruk som et potensial for en bærekraftig arkitek­tur. Vi synes det er inspirerende og gøy at vi inspirere andre!

Egne prosjekterDe stiller ikke sine lys under en skjeppe. Som prisbelønte og interna sjonalt anerkjente har Siv Stangeland & Co. feid vekk janteloven for lenge siden:

– Vi er også veldig sterke på det å lage prosjektkonsepter, og noe av det vi er mest kjent for, er å definere egne prosjekter og så finne samarbeidspart­nere. Her i Stavanger har vi blant annet tegnet en park for ungdom hvor vi har brukt avfall og ressurser fra oljeindus­trien, sånn som rør, installasjoner og antenner til å utstyre parken, som har et landskapskonsept. Det har vært gøy å se at prosjektet nesten har drevet seg selv.

Helen & Hards internasjonale profil og kompetanse er blitt mer og mer synlig. Stadig flere oppdrag blir utført i utlandet. Har prosjektene i

- Nye offentlige miljøkrav må følges opp med arkitektoniske krav. Her vil vi gjerne vise vei,

sier Siv Helene Stangeland, gründer og leder av Helen & Hard, her stående sammen med noen

av sine medarbeidere. (Foto: Emile Ashley)

Vennesla Bibliotek og Kultursenter fra 2011 ble et internasjonalt gjennombrudd for Helen & Hard, hvor bruken av trekonstruksjoner i kombinasjon

med de tekniske installasjonene vakte oppsikt. (Foto: Emile Ashley)

STAVANGERNE 09 201456

VI SERVERER DEG DET LILLE EKSTRA

AUTOPAY – FREMTIDENS PARKERING

Med vårt nye, automatiske betalingssystem AUTOPAY, kan ONEPARK hjelpe deg med å servere det lille ekstra til dine leietakere og kunder.

Bekymringsfri parkering - uten risiko for kontrollavgift

Oransje parkering - litt mer ålreit

www.onepark.no

Ring meg for en uformell pratChristian PoulssonSalgssjefM: + 47 908 67 133 • cp@onepark.no

utlandet en annen og mer internasjonal design enn byggverkene i Norge? Og i så fall: Hvordan skaper de en internasjonal stil, og hva kjennetegner den? Siv Stangeland sender denne problemstillingen på dynga:

– Vi leter ikke eksplisitt etter en slik stil, vi jobber ut fra de lokale forut­setningene. Arkitektur oppstår ikke i et vakuum. For oss er det særegne viktigst. Men vi har internasjonale team, samarbeidspartnere, kunder og konsepter, og vi er opptatt av de globale utfordringene.

– Dere har arkitekter fra åtte land. Hvordan påvirker det løsningene dere leverer?

– Det har nok kanskje en kulturell betydning og gir en bredde som gjør at vi får et mangfoldig perspektiv på det vi skaper.

Med så ulike kulturer i samme hus, er det viktig å ha en tydelig og inkluderende leder som kan håndtere komplekse relasjoner og krevende samarbeid Stangeland har spisset lederkompetansen sin gjennom lederutdanning som blant annet omfat­ter psykosyntese og gestaltteori.

I Helen & Hard jobbes det i team, både internt og i tverrfaglige kompe­tansemiljøer.

– De nye ideene utvikles ofte i de mindre kjerneteamene hos oss.

– Står vi ved et tidsskille innenfor ny arkitektur?

– Ja, på en måte gjør vi det, både på grunn av de nye offentlige kravene til lavere miljøbelastning og den nye

interessen og bevisstheten rundt helse og sunne hus. Vi må følge opp med nye arkitektoniske løsninger som også gir opplevelseskvalitet. Her vil vi gjerne vise vei.

Moderne bokollektivAkkurat nå er det flere store prosjekter som fyller ordrebøkene og skaper en hektisk hverdag på arkitektkontoret i Vindmøllebakken nede ved havna. Flekkefjord kulturhus har byggestart. På vinnerprosjektet for SR­banks nye hovedkvarter har prosjekteringen akkurat startet. Tre store boligkvartaler i Stavanger er under utvikling, ett av dem har Helen & Hard investert i, et helt spesielt boligprosjekt hvor ideen er å bygge et moderne kollektiv hvor flere går sammen om å dele rom og tjenester.

– Vi ser også muligheten for å real­isere et forsøksprosjekt på Brekstad i Trøndelag. Tanken er å legge opp til at beboerne bor på et mindre areal enn om de hadde bodd hver for seg. Dette må selvfølgelig forankres hos brukerne, de må ha et slags eierskap til dette. Frihetsgraden bør være slik at man kan velge å bo med sitt eget. Vi ser en opp­løsning av familiestrukturene og over mot andre typer fellesskap.

Filial i OsloStavanger er et særegent marked i den forstand at oljenæringen gjør at det er stabilt, sier Stangeland.

– I starten var det en fordel. De næringsdrivende har en frisk investor­

innstilling, de tør å satse på unge arkitekter. Men markedet her har også sin begrensning.

Derfor har vi startet et kontor i Oslo. Nå har Oslo­kontoret kommet bra i gang.

I Christian Krohgs gate 60, helt nede ved Akerselva, totalrenoverer vi et kombinert bolig­ og næringsbygg for Beauty Eiendom. Bygningen er fra 1836, så her møter vi Byantikvaren med alle følehornene våre. Samarbeidet er fint, vi har god dialog med myndig­hetene.

– Dere jobber ofte med stramme økonomiske rammer?

– Ja, det har vi vennet oss til, og vi kan bli veldig kreative for å finne gode løsninger innenfor strenge rammer.

Mer konkurranse fra utenlandske firmaer– Hvordan opplever dere markedet i dag, og hvordan ser det ut fremover?

– Vi merker at det er tøffere, fordi flere internasjonale firmaer etablerer seg i Norge. Utbyggere tilbys tjenester rundt omkring i verden hvor lønnin­gene er lavere. Skal vi konkurrere inter­nasjonalt, blir det tøffere. Men samtidig øker kravene til og behovet for sunne og miljøvennlige hus. Her ligger vi langt fremme, og det er mye nybrottsarbeid som skal gjøres. Dette blir det mer og mer av.

Tekst IVAR SEKNE

E-post REDAKSJONEN@NE.NO

Foto HELEN & HARD

Den prisbelønte Preikestolen Fjellstue ved Lysefjorden fra 2008. Også her dominerer trekonstruksjonene og strenge økologiske krav til bygningen.

(Foto: Shutterstock)

STAVANGERNE 09 201458

WWW.NORWEGIANPROPERTY.NO

509

E39

44

509

509

509

44

44

509

Byparken

Stavanger - Tau

Sentralstasjonen

STAVANGER

Vågen

Norsk Oljemuseum

BADEHUSGATA 37

GRASHOLMEN

BADEHUS-GATA 37NYOPPUSSET SIGNAL-BYGG I STAVANGER

HAR FLYTTET INN!

DIN LOGO HER?

Parkering

Sjøutsikt

Høy arealeffektivitet

Kantine

Meget god ventilasjon

Eget kundesenter

500 – 14.000 M2

KONTAKT Tonje ØsTrem Hadland Megler, DNB Næringsmegling Tel. +47 950 57 288 • tonje.hadland@dnb.no

morTen Warberg Utleiesjef, Norwegian Property Tel. +47 415 52 354 • mwa@npro.no

KONTAKT

Gunhild Smestad

908 76 367

gunhild@real.no Eiendommen består av et større

sykehusbygg og fl ere eldre bygg

av ulik karakter

Flat tomt som grenser til fl otte

tur- og friluftsområder

Kort veg til avkjøring E6

Ca. 30 km til Gardermoen og

ca. 70 km til Oslo sentrum

Velegnet til fl ere typer

bruksområder

Takst: Kr 32.000.000,-

Oppdragsnr: 14069

BYGG CA. 10.000 KVM

TOMT CA. 67.000 KVM

UTVIKLINGSEIENDOM

ØVRE ROMERIKE/

MINNESUND

INGJALD SCHJØTH-IVERSENS VEG 1

”STENSBY SYKEHUS”

TIL SALGS

KONTAKT

Knut Olderkjær

922 47 734

knut@real.no Sentral beliggenhet langs

Østre Aker vei

Flotte og oppussede kontorer

Meget gode profi lerings-

muligheter

Snr. 4: Moderne kontorseksjon

ca. 1.452 kvm

Snr. 11: Lagerseksjon (3 m t.h.)

ca. 426 kvm

Godt med p-plasser

Kort vei til buss, tog og trikk

Verditakst: Kr 21.000.000,-

Oppdragsnr: 14076

CA. 1.878 KVM

KONTOR- OG

LAGERSEKSJONER

OSLO

KRISTOFFER ROBINS VEI 13

TIL SALGS

utg. 92014

NÆRINGS-

EIENDOMMERRomerike – Oslo Nord

Denne utgaven inneholder et

variert utvalg av våre eiendommer

for salg og lokaler for utleie.

REAL Næringsmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

VI FLYTTER: FRA 01.01.2015 VIL REAL NÆRINGSMEGLING AS VÆRE ETABLERT I NYE LOKALER PÅ KONTORSENTERET OLAVSGAARD. NY ADRESSE: HVAMSTUBBEN 17, 2013 SKJETTEN.

Når det gjelder næringseiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

Hvor langt er det å gå til jobben?

NæringsEiendom har tatt beina fatt og sjekket hvor langt de ulike byggene i Oslo sentrum, Skøyen og

Lysaker ligger fra jernbanestasjonen.

Vi har målt tiden det tar å gå i vanlig gangfart fra utenfor togstasjonene til utgangsdøren til de ulike

byggene. Det er altså mulig å gå fortere, men dette er en representativ fart, og avstandene på Skøyen og på

Lysaker ble eksempelvis målt en søndag med pent vær og uten forstyrrende trafikk.

NYHETERNE 09 201462

Taket setter rammene for opplevelsen av et rom. Det er forskjell på et auditorium, et klasserom og et møterom. Det handler om riktig akustikk og lys, og om effektivt vedlikehold. Det handler kort og godt om å velge riktig himlingssystem. GLAVA® har produktene og kompetansen, uansett forventninger.

FORVENTNINGENI TAKET

NæringsEiendom_220x290_himlingsannonse.indd 1 25.06.14 13:51

Nationaltheatret

0-4 min 4-8 min 8-12 min

Det Kongelige Slott

Aker Brygge

Rådhuset

NATIONALTHEATRETNE 09 201464

65

Som perler på snor

Bare noen minut­ters gange fra Nationaltheatret jernbanestasjon ligger de store prestisjebyggene i Vika som perler på en snor.

15 sekunder var alt det tok å gå fra utgangen ved jernbanestasjonen i Vika før vi nådde det første kontorbygget: Kommuenens Sentralforbunds lokaler i Haakon VIIs gate 9. Eiendommen, som er på 15 000 kvadratmeter fordelt på åtte etasjer, har kanskje Oslos korteste avstand til tog og flytog. Og man skal ikke gå langt før man kommer til neste prestisjebygg. Går man nedover Haakon VIIs gate, kommer man straks

til Haakon VIIs gate 5, eller Hemsen-gården som den også kalles. Her har kvalitetsgårdeieren Pecunia leid ut lokaler til en gjennomsnittlig husleie på over 4400 kroner per kvadratmeter til leietakere som Akershus Eiendom, Arctic Securities, Steensstrup Stordrange og Private Equity-fondet Hercules Capital.

Videre nedover gaten er Arne Blystads Thiis-gården i Haakon VIIs gate 1, en eiendom som i sin tid ble solgt for 820 millioner kroner til en rekordlav yield på 3,8.

På andre siden av veien, nærmest Nationaltheatret, har Storebrand sitt prestisjebygg Haakon VIIs gate 10. Eiendommen på 30 000 kvadrat-meter huser selskaper som RS Platou og Thommessen. Og på veien nedover Haakon VIIs gate, finner vi Kim Erlas Haakon VIIs gate 6, en eiendom som satte leieprisrekord i Oslo da Arctic Securities signerte leiekontrakt på 4850 kroner per kvadratmeter for en ekstra etasje høsten 2007. Siden flyttet Arctic

over til den andre siden av gaten til Haakon VIIs gate 5. Braathen Eiendom har sin prestisjeeiendom i Haakon VIIs gate 2, og Pecunias Wilhelmsen-gården i Olav Vs gate 5 ble i sin tid kåret til Oslos flotteste bygg av Nærings Eiendom.

Det tar bare fire minutter å gå strekningen fra KS-bygget øverst i Haakon VIIs gate til man kommer ned til Olav Vs gate 5. Og derfra tar det et par minutter til Anthon B Nilsens pre-stisjebygg Anthon B Nilsen-kvartalet, som består av Rådhusgata 27 og Øvre Vollgate 7.

Tre minutter til tvillingtårneneHvis man tar veien langs Ruseløkke-veien fra utgangen av jernbanestasjon en på Nationaltheatret, tar det ikke lang tid før det lyser Schjødt på et relativt nylig rehabilitert kontorbygg rett ved konserthuset. Storebrand Eiendom eier Ruseløkkeveien 14, en eiendom som ligger bare to minutter fra utgangen til togstasjonen. Og går man ett drøyt minutt til, kommer Oslos «tvillingtårn»

NATIONALTHEATRETNE 09 201466

LOKALER TIL LEIE

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Vika, 0230 OSLO Telefon: +47 22 01 27 00, Telefaks: +47 22 01 27 01e-post: post.no@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

208 - 520 KVMMUNKEDAMSVEIEN 53B

KONTAKT:CHRISTIAN PREBEM: 958 71 039E: christian.prebe@colliers.com

JOAKIM KASPERSENM: 481 95 150E: joakim.kaspersen@colliers.com

• Klassisk og pent oppusset kontoreiendom

• Sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker Brygge

• Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende

• 5 minutters gange til Nationaltheatret stasjon

• 2. etg.: 334 kvm BTA

• 4. etg.: 520 kvm BTA

• 6. etg.: 208 kvm BTA

LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA, VED AKER BRYGGE

på hver sin side av Løkkeveien i Vika. Der holder finansforetak som Odin Forvaltning og eiendoms meglere som Malling, CBRE Atrium og NAI First Partners til.

Rett ved siden av tvillingtårnene eier Storebrand Eiendom Ruseløkke­veien 26, med kjøpesenteret House of Oslo i de første etasjene og kontor fra fjerde etasje og oppover.

Etter fem minutter kommer vi til Munkedamsveien 35, som eies av Aberdeen Property Investors. Ett minutt senere passerer vi Olav Thons Vika Atrium.

Fra utgangen av Nationaltheatret stasjon ved Parkveien tar det bare tre minutter å gå til Höegh Eiendoms signal bygg Indekshuset.

Brygga og TjuvholmenDet er ikke nødvendigvis slik at de byggene som ligger nærmest jernbane­

stasjonen vil oppnå de høyeste leie­prisene. Andre forhold, som kvaliteten på bygget og områdets image spiller også inn. Når man har fått gått seg litt varm, er man på Aker Brygge i løpet av rundt 6­7 minutter fra utgangen ved jernbanestasjonen på National­theateret. Og der er leieprisene blant de friskeste i byen, med over 4000 kroner per kvadratmeter for nyoppussede kontorlokaler.

Det er Norwegian Property som eier mesteparten av Aker Brygge. Kontor­lokalene er leid ut til selskaper som Wiersholm, Kluge Advokatfirma, DLA Piper, Danske Bank og Grieg Gruppen.

Fra den ene enden av Aker Brygge til den andre, tar det rundt to minutter å gå i hurtig tempo. Etter å ha krysset broen fra Aker Brygge, kommer man til Tjuvholmen og Storebrands Filipstad Brygge 1­eiendom 9 minutter fra Nationaltheateret stasjon. Gjennom

Tjuvholmen er det en rekke nye kontor­bygg, som huser Union Gruppen, Selmer. Pangea Property Partners og andre selskaper i såkalte prestisjebransjer. Helt ytterst på Tjuvholmen finner man Petter Stordalens luksushotell The Thief, og BA­HR­bygget. Da har man brukt 12 minutter på å gå fra utgangen av Nationaltheateret jernbanestasjon.

RegjeringskvartaletHvis man går ut fra t­banestasjonen på Nationaltheatret foran National­theatret, bruker man to og et halvt minutt på å gå til KLP Eiendoms Paleet og fire minutter til Grand Hotell. Det tar under fem minutter å gå til Stortinget og mellom åtte og ni minutter til regjer ingskvartalet, hvor Akersgata 47/49 og 51 er på veien.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

E-post DAG@NE.NO

NATIONALTHEATRETNE 09 201468

Vi gjør deg synligere!

PROFILFORUM AS | 22 70 08 80 | OLE DEVIKS VEI 2 − 0666 OSLO | PROFILFORUM.NO

Et godt samarbeid kan gi lysende resultater!SYNLIGHETSYNLIGHET

I det øyeblikket vi er på jakt etter konkret informasjon – �nner vi det?

En tydelig og gjennomført skilting gjør det enkelt for dine besøkende å �nne deg – både utenfor byggetog innenfor. En frittstående bauta skal fungere som et monument, for å lede deg inn og ønske degvelkommen. Dette må kombineres med merking av bygninger og henvisning til den enkelte leietaker. Se våre skilt på www.profilforum.no

INNREDNINGS-LEVERANDØR

fra A til Å

Din

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1 05/11/13 10:38

Oslo S

Det Kongelige Slott

Det Kongelige Slott

Det Kongelige Slott

0-4 min 4-8 min 8-12 min

Karl Johans GateSchweigaards Gate

Havnelageret6 min

DNB Bjørvika7 min

Gjensidige7 min

Storgata 517 minAkersgata 55

8 min

OSLO SNE 09 201470

Følger læreboka

De store kontor-byggene rundt Oslo S ligger alle i en gangavstand av ca. 10 minutter.

Etter å ha gått både sørover, nord­over, østover og nordvestover fra Norges mest sentrale knutepunkt, kan Nærings Eiendom bekrefte at eiendoms­besitterne følger læreboka for hva som er en akseptabel gangavstand.

Avstandene fra Oslo S er målt opp fra ventehallen, der nedgangene til de ulike sporene starter. Det er også noe å gå bortover perrongene, litt avhengig av hvor man befinner seg, så 1 minutt kan man fort legge på. Ett spesielt forhold i sentrum, er at tiden kan variere nokså mye, avhengig hvor heldig/uheldig man er med trafikken og røde og grønne lys. Våre oppmålte tider

forutsetter at man oppfører seg som en aktsom fotgjenger.

Kloss inntilFor å begynne på sørsiden av Oslo S, er de første byggene man kommer til Olav Thons Hotel Opera, med minimale 2 minutter å gå. Det er 3 minutter til inngangen i nabobygget Oslo Atrium i Dronning Eufemias gate 6, et bygg som eies av Anders Wilhelmsen. Disse byggene hører ikke med til Barcode­rekken. Det gjør derimot PwC­bygget til Braathen Eiendom, som er det nærmeste bygget i Barcode­rekken, og som har en gangavstand på 4­4,5 minutter langs Trelastgata ved siden av sporområ­dene. Så ligger byggene der på rekke og rad, KLP­bygget, Deloitte­huset, Visma­bygget, med en gangavstand på 5­6 minutter. Bortest finner vi hoved­kontoret til DNB, som er en spasertur på vel 7 minutter unna ventehallen. Hele Barcode­rekken har derfor fra topp til bra beliggenhet med tanke på

knutepunktet Oslo S. Normalt regner man ett minutt på å gå 80 meter.

Sør for Oslo S mot sjøsiden finner vi landemerket Havnelageret til Entra Eiendom, der omgivelsene for tiden er et eneste stort byggeområde. Vi målte rundt 6 minutter bort til hovedinn­gangen på baksiden av Havnelageret, men her kommer det et nytt trafikk­ og gangmønster når Dronning Eufemias gate står klar. Et drøyt minutt til vestover og kryssing av Skippergata, og vi er ved Grev Wedels plass 9 og på vei inn i sørøstre del av Kvadraturen. Dette var det tidligere bygget til Dagens Næringsliv, med Astrup Fearnley Museet ved siden av. Museet befinner seg som kjent nå på Tjuvholmen. Til Norges Banks bygg, kan man regne 9 minutter.

Sentralt for ThonGår vi nordvestover fra Oslo S, bygger Olav Thon Gruppen Storgata 14­18 for Riksrevisjonen. Hit tar det 4 minutter å gå og bare 3 minutter til Thons hoved­kvarter i nabobygningen Stenersgata

71

2. Bort til SpareBank 1s hovedkontor i Henrik Ibsens gate 12 (inngang Storgata), tvers overfor kjøpesenteret Gunerius, tar det også 4 minutter. En gangavstand på 7­8 minutter bringer deg til bortest i Storgata, til Storgata 51 ved hjørnet mot Hausmanns gate. Dette er en eien­dom Oslo Areal overtok fra Eiendoms­spar, og der Oslo kommune skal leie. Bortenfor dette hjørnet er vi for alvor i Oslo indre øst, og langt unna Oslo S. Den bortre delen av Storgata har aldri vært regnet for å være attraktiv, området preges av rusmisbrukere og til dels tigging og lommetyverier rundt Gunerius­krysset.

Litt lenger mot nordøst finner vi Plan­ og bygningsetatens kontor i Vahls gate 1­3 og tvers over gaten har de begynt på Entras og Skanskas kjempe­prosjekt i Sundt­kvartalet på over 30 000 kvadratmeter. Dette blir blant annet Skanskas nye hovedkontor. Hit tar det 9­10 minutter å gå bort til vente­hallen på Oslo S. Det er i grenseland, og området preges av mye trafikk og er ikke spesielt koselig. Et par minutter mindre tar det å gå til 13 000 kvadrat­meterstore Norbygata 1, der Tine og YS har flyttet inn. 6 minutter unna Oslo S finner vi Akerselva Atrium i Christian Kroghs gate 16, som blant annet huser Dagens Næringsliv.

SlitentPå vei bortover Christian Kroghs gate har Entra nylig kjøpt «slitne» Lilletorget 1 for nærmere 290 milli­oner kroner, men 4 minutter bort til perrongene er bra. Strekningen fra Oslo S gjennom Vaterlandsparken og bortover Christian Kroghs gate er ikke spesielt innbydende etter mørkets frembrudd.

Østover mot Schweigaards gate kommer vi først til Posthuset i Biskop Gunnerus gate 14, som nærmest ligger oppå Oslo S, med bare 2 minutter å gå til hovedinngangen i det gedigne bygget til Entra. Det tar 6 minutter å gå

Postgirobygget

Akersgata 32

OSLO SNE 09 201472

Bjørvika Oslo Atrium / Dr. Eufemias gt. 6

Kontor Ledig area l: 5.385 k vm  3.760 k vm Minimum utle iearea l: 780 k vm Ledig fra: Et ter av ta le

Meget sentral beliggenhet, rett ved Oslo S Eget konferansesenter med auditorium Kantine, restaurant og moderne kaffebar Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Parkering, sykkelparkering, garderobeanlegg

Kontak t

Ole-Jacob LeirskarMobil: 934 07 161E-post: ojl@akershuseiendom.no

til Schweigaards gate 17 og Skatt Øst, det samme gjør det til Schweigaards gate 16 over gaten, som blir det nye hovedkontoret til Statoil Fuel & Retail. Rom Eiendom er i ferd med å selge Schweigaards gate 21-23, som huser Gjensidige og NSB, og gangavstanden er fra ventehallen er 7-7,5 minutter.

Det siste større kontorbygget i Schweigaards gate østover er utdaterte Landbrukets Hus i nummer 34, der det foreligger moderniseringsplaner. Da er vi i ytterkant av det akseptable, med en gangavstand på 9 minutter.

Denne delen av Schweigaards gate på vei bortover mot Oslo gate/Grøn-landsreiret, er preget av manglende utbygging og står kanskje foran et løft fremover. Grensen mellom gammelt og nytt går nå ved nummer 21-23.

Mot regjeringskvartalet ligger Stor-torget og GlasMagasinet 5 minutter unna nedgangen til togsporene, og det tar 6 minutter bort til Kreditkassens gamle

hovedkontor i Stortorvet 7-kvartalet, en eiendom som Schage Eiendom kjøpte fra DNB Livsforsikring i 2012, og der blant andre Jernbaneverket holder til.

RegjeringskvartaletVia litt sikksakk-gåing over Torggata, Møllergata og Grubbegata er vi borte ved VG-huset til KLP Eiendom i Akersgata 55, som Aftenposten har flyttet inn i. Da er vi 8 minutter unna Oslo S. Et par minutter til nordvest-over, og vi er på C.J. Hambros plass, et kvartal der blant annet advokatfirmaer som FØYEN holder til. Her er det like greit, om ikke raskere, å gå til National-theatret stasjon.

Går vi oppover Akersgata forbi Trefoldighetskirken, har vi på venstre side Akersgata 73 til Höegh Eiendom, der mediehuset Modern Times Group har sitt hovedkvarter. Höegh Eiendom solgte derimot i mars 2012 Akersgata 64-68 tvers over gaten til KLP Eiendom.

Arbeidsdepartementet og Departe-mentenes Servicesenter leier fra i høst hele bygget på totalt 20 500 kvadrat-meter. En gangavstand på 11 minutter er i lengste laget, men det tar ikke mange minuttene ned til Egertorget og Stortinget T-banestasjon. Disse to eiendommene markerer ytterkanten av kontoreiendommer langs Akersgata. Oppover mot St. Hanshaugen er det «ingenting», bortsett fra det nye hovedkontoret til Statistisk sentral-byrå i Akersveien 26. Dette er langt fra «prime» beliggenhet».

Konklusjonen må bli at så å si alle de større kontorbyggene i nærheten av Oslo S befinner seg i en gangavstand av 10 minutter fra Oslo S. T-banenettet gjør det lett å komme til flere av byg-gene. Parkeringsdekningen er derimot svært begrenset.

Tekst JAN REVFEM

E-post JAN@NE.NO

Havnelageret

OSLO SNE 09 201474

Adresse:Bragernes Torg 1 Drammen sentrum

Kontakt megler Anne Berit Terum StensrudEiendomsmegler MNEFEpost: anne.berit@eiendomssenter.noTelefon: 32 21 33 00/ Mobil: 958 30 78

www.eiendomssenter.no

Adresse:Bragernes Torg 1 Drammen sentrum

Kontakt megler Anne Berit Terum StensrudEiendomsmegler MNEFEpost: anne.berit@eiendomssenter.noTelefon: 32 21 33 00/ Mobil: 958 30 78

www.eiendomssenter.no

Oslo sentrumKongens gate 15Nedre Slottsgate 4• Eiendommen ligger sentralt

i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

• Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

• Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

• Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

• Tre personheiser, samt vareheis.

• Rimelig husleie

Ledige lokaler:

2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm BTO

4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm BTO

4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm BTO

7. etg. – Kontor – ca. 103 kvm BTO

Kontakt:Knut HolterSenior Eiendomsmegler MNEF Nærings eiendom Mobil: 952 72 522Dir.tlf.: 32 21 33 19Sentralbord: 32 21 33 00Telefax: 32 25 55 01knut@eiendomssenter.no

www.eiendomssenteret.no

Ski

pper

gata

Mun

keda

msv

eien

Ake

rsga

ta

Akershusstranda

Dro

nnin

gens

gat

e

Enga

Frid

tjof Nansen

s plass

Glacisgata

Karl Johans gate

Kirk

egat

aKong

ens

gate

Lille Grensen

Ned

re S

lott

sgat

e

Ned

re V

ollg

ate

Prinsens gate

Revierstredet

Rose

nkra

ntz'

gate

Ruseløkkve

ien

Råd

husb

rygg

e 1

Råd

husb

rygg

e 2

Råd

husb

rygg

e 3

Rådhusgata

Rådhusplassen

Tollbugata

Tord

ensk

iold

s ga

te Torg

gata

Øvr

e Sl

otts

gate

Øvr

e Vo

llgat

e

GrundingenHolm

en

s gat

e

Strand

en

TIL LEIE

Adresse: Fekjan 13, 1394 Nesbru

Flott beliggenhet med mye hverdagstra� kk til området og kort vei til o� entlige kommunikasjon. Flott kontoreiendom med de � este fasiliteter.

Meget god parkeringsdekning. Stor handelsvirksomhet i området.

Riktig leietaker kan være med å påvirke lokalenes utforming. Alle lokalene er innredet med god standard og moderne tekniske løsninger.

Kontorer + Butikklokaler til leie

Markedsvurdering | Utleie - Kjøp/Salg - Rådgivning | Reforhandlinger av leiekontrakter

• butikklokale: bta 400 kvm + lager bta 157 kvm• butikklokale: bta 128 kvm - meget god

eksponering ved rema• kontor: bta 337 kvm - 2. etasje - nye lokaler• kontor: bta 313 kvm - 4. etasje• kontor: bta 250 kvm - 5. etasje - nye loftslokaler Kontakt: N. Wåler jr | 930 69 397 | nw@nm1.no

Asker / Nesbru

Skøyen – mye å velge i

Leietakerne har mange bygg å velge mellom bare noen få minutters gange fra Skøyen togstasjon.

Rett nord for Skøyen stasjon finner vi Nedre Skøyen vei 2, marginale 1 minutt fra stasjonsbygningen. Her holder Multi consult til, og nærmere et knutepunkt går det ikke an å komme. Litt lengre inn i området leier Evry i Nedre Skøyen vei 24-26 av Norwegian Property. 4-5 minutter er fullt ut

godkjent, men selve bygningsmassen er fra 80-tallet og i ferd med å bli utdatert. Evry skal for øvrig ut til Fornebu og Telenor-komplekset.

Rett vedBortover Hoffsveien, nordvest for stasjonsområdet, finner vi flere store

Hoffsveien 45 min

Skøyen Næringspark4 min

Orkla (Karenslyst Allé)6 min

Drammensveien 1344 min

Drammensveien 21112,5 min

0-4 min 4-8 min 8-12 min

SKØYENNE 09 201476

Nr. 3

Ledige lokaler

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslowww.nai.no

2301 1400 post@nai.no

Se vårt bilag med Ledige lokaler i dette nummeret av NæringsEiendom!

selskaper innenfor komplekset Hoffs­veien 1 A­E til Storebrand og bare 2 minutter å gå fra stasjonen. Det tar 3 min utter bort til Harbitzalleen 2A på andre siden av veien, en eiendom som eies av Klavenes Eiendom, og 4­5 min­utter til Hoffsveien 4 til Eiendomsspar. Begge disse byggene ligger «oppå» Hoff stasjon på Lilleakerveien, på hver sin side av trikkeskinnene. Hoffsveien 15 på skrå over veien er rundt 5 minutter fra Skøyen stasjon og er det siste store kontorbygget i denne retningen.

Går vi nordøstover fra stasjonen langs Drammensveien mot bomringen, finner vi i dag på venstre side av veien BW Offshore i Drammensveien 149. Det er her det nye hovedkontoret til Orkla skal ligge, bare 2 minutter fra Skøyen stasjon. Orkla­bygget får altså topp beliggenhet med tanke på avstand til kollektivknutepunkt. Legger vi på ett minutt og er på andre siden av veien, kommer vi til Hafslunds hovedkontor i Drammensveien 144 og til shipp ing­selskapet Høegh. På motsatt side har vi sentrale Skøyen Atrium til Schage Eiendom, 3­4 minutter unna stasjo­

nen. Norwegian Property er i ferd med å føre opp Drammensveien 134 for blant annet Statens pensjonskasse på høyre side av Drammensveien sett fra stasjonen, og 4­5 minutter er absolutt godkjent. Det samme er det for Yaras nye hovedkontor i Drammens veien 131. Faktisk tar det ikke mer enn 7 minutter bort til Drammensveien 126 som er i ytterkanten ytterkanten av Thune­ området. Her vil Fram rive eksis terende bygg og sette opp et nytt bygg på totalt 11 000 kvadratmeter. Borten for dette bygget er det ingen store bygg mot Olav Kyrres plass og krysset Bygdøy allé/Drammensveien.

Greit overaltI Karenslyst allé har det vært en stor transformering fra 90­tallet. Det nær­meste bygget er i praksis bare 1 minutt unna Skøyen stasjon. Torstein Tvenge førte for noen år siden opp Karenslyst allé 49­53 på spekulasjon, men bygget har en «prime» beliggenhet med bare 2­3 minutter å gå til toget. Faktisk får alle byggene i området godkjent, det tar ikke mer enn 6­7 minutter å gå bort til

det borteste bygget. Det er Karenslyst allé 2, der blant annet Tvenge selv og Fram holder til. Til Karenslyst allé 6, som Orkla er i ferd med å fraflytte, snakker vi om 5­6 minutter.

Sørvest for Skøyen stasjon kommer vi til Sjølystparken, som er eid av DNB, og her tar det bare 2 minutter til det nærmeste bygget. Elkem flyttet for ikke lenge siden hit, fra usentrale lokaler i Hoffsveien på Smestad og til 3 minutter fra togstasjonen på Skøyen. Rundt 4 minutter, og du er i den borteste enden av Sjølystparken.

Ett bygg som sliter med ledighet og avstander, er Drammens veien 211. NæringsEiendom målte opp 12­13 minutter begge veier ved å gå langs Bestumkilen og så krysse broen ved Maritim. Spaserturen er for så vidt grei i fint vær om sommeren, men ingen hyggelig opplevelse i mørke og slaps om vinteren. Bygget har kun et busstopp på begge sider av E18 som kollektiv­forbindelse.

Tekst JAN REVFEM

E-post JAN@NE.NO

Hoffsveien 4Karenslyst Allé

SKØYENNE 09 201478

kontorer: HovfaRET 4 – skøyen

Hele etasjen Ferdige cellekontorer, med hele glassvegger Høy standard Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov Ledig 01.01.15

Lokaler med mange muligheter

Arealeffektive lokaler

Lokalene er forberedt for totalrehabilitering

Ledig nå

Toppetasje med buet tak og runde vinduer

Åpent lokale som kan deles i soner Ledig 01.03.15

BYGGET Garderobe/dusjanlegg

Tidsmessig ventilasjon med kjøling

Parkering inne og ute

Kort avstand til tog, buss og trikk

kontaktGeir Baastad

M: 90 11 53 15 | T: 23 11 38 30

E: geir@aker-eiendom.no

www.aker-eiendom.no

inkl. fellesareal

inkl. fellesareal

inkl. fellesareal

2. etasje:

3. etasje:

5. etasje:

808 kvm

300 kvm

208 kvm

208 – 808 kvm

Lysaker

0-4 min 4-8 min 8-12 min

Lysaker Polaris12 min

Godthaab9 min

Vækerø Park10 min

Mustads vei7 min

LYSAKERNE 09 201480

Samler næringsbyggene

på ti minutter

På Lysaker kommer man til de aller fleste kontorbyggene med en ti minutters gåtur.

I dag arbeider det nå rundt 30 000 mennesker i området, og så å si alle de store kontorbyggene er innenfor en gangavstand av ti minutter. På Lysaker­lokket, i Vollsveien 2­6, tar det bare 2­3 minutter, så eiendommene her og på Lysaker Torg har topp beliggen het. Det samme har de nærmeste byggene i Strandveien. 2­3 minutter unna stasjonen finner vi blant annet Wilhelmsen­bygget og det som blir det nye hovedkontoret til Lundin i Strand­veien 4­8, som er under oppussing. Ett

minutt til, og man er fremme ved SGS i Strandveien 18. I Strandveien 15 har blant andre Handelsbanken slått seg til, og da er vi 5 minutter unna Lysaker. stasjon. Når vi har gått i 7 minutter, har vi nådd Strandveien 33­35, og etter 9 minutter er vi fremme ved Godthaab – Strandveien 50. Da har det tatt 9 minutter å gå fra Lysaker stasjon. På Godthaab holder blant annet Ferd til i en avstand som er i ytterkant av hva som er akseptabelt. Godthaab markerer også ytterkanten av kontor­bygg sørøst for Lysaker stasjon, mot sjøen.

Går vi forbi Lysakerlokket og langs østsiden av E18, kommer vi til Oracle etter 4­5 minutter, og det tar 5­6 minutter til Fornebuveien 1­3 til Fram Eiendom. På utsiden av dette bygget kjøpte Pareto Project Finance i fjor Fornebuveien 7­9 og 11­13 av DNB. Eien dommen er det tidligere hoved­

kontoret til Sweco og skal nå pusses opp for 80 millioner kroner. Gang­avstanden er akseptabel, 6­7 minutter fra Lysaker stasjon.

På andre siden av E18 holder Storebrand til i Lysaker Park, og det tar bare 4­5 minutter fra stasjonen og bort til personalinngangen. Så blir det verre, utenfor Lysaker Park er det et mellomstykke uten noen bygg, før vi er borte i Philip Pedersens vei. Via en litt utilgjengelig og tildekket bro er det 10 minutter å gå til Philip Pedersens vei 1, der Cisco holder til. Vi målte opp hele 14 minutter å gå til Philip Pedersens vei 20, der Cisco også leier lokaler. Midt imellom her, med 12 minutter å gå bort til Lysaker stasjon, kommer det nye storprosjektet Lysaker Polaris til NCC Property Development. Oljeselskapet Technip skal fra juni 2015 leie hele bygget på 18 500 kvadratmeter, men noen «prime» beliggenhet er det ikke.

81

Langt til HydroGår vi nordøstover langs E18 på høyre siden av motorveien, kommer vi etter 5 minutter til Drammensveien 288 på Sollerud. Bygget er det tidligere hovedkontoret til Gjensidige, som nå er blitt hovedkontoret til Forskningsrådet. 5 minutter er det ikke noe å si på, verre er det for det store komplekset Drammensveien 260­264, der bedrifter som Hydro og Kværner holder til. Her tar det litt avhengig av hvor man skal på området, 10­12 minutter å gå bort til stasjonsbygningen.

Nordvest for Lysaker stasjon, der Mustad Eiendom er den dominerende eieren, ligger de nye hovedkontorene til PGS og Statnett bare 2­3 minutter fra Lysaker stasjon. Til Lilleakerveien 2A og 4 A, med blant andre Aker Solutions tar det bare 4 minutter å gå. Øverst i

området, ved siden av kjøpesenteret CC Vest, finner vi klassiske Mustad vei 1, som JM Norge skal flytte til. Er vi litt snille, tar det 7 minutter hit fra stasjonen, men veien er litt kronglete gjennom området.

Mustad Eiendom kjøpte også Granfos Næringspark fra DNB, der gangavstanden er 4­5 minutter.

Uansett, konklusjonen er at mange av de store kontorbyggene på Lysaker ligger innenfor en akseptabel gang­avstand.

Med den etterlengtede metroen til Fornebu, vil Lysaker bli et enda mer attraktivt område, men en metro kan etter planene tidligst være klar høsten 2021.

Tekst JAN REVFEM

E-post JAN@NE.NO

Lilleakerveien 2ALysaker Polaris

Med den etter-lengtede metroen til Fornebu, vil særlig Lysaker bli et enda mer attraktivt område.

LYSAKERNE 09 201482

303 - 2 187 M2

LYSAKER

500 - 7 280 M2

LYSAKER

KONTAKT MEGLEROle-Jacob Damsund

M: 970 20 644 — E: ojd@malling.no

Fredrik SommerfeldtM: 916 09 161 — E: fs@malling.no

www.malling.no

KONTAKT MEGLERFredrik Sommerfeldt

M: 916 09 161 — E: fs@malling.no

Ole-Jacob DamsundM: 970 20 644 — E: ojd@malling.no

www.malling.no

LYSAKER TORG 5-15-25FLEKSIBLE OG MODERNE LOKALER PÅ LYSAKERLOKKET

LYSAKER PARKPROFILBYGG I HJERTET AV LYSAKER

› Umiddelbar nærhet til E18, 2 min. gange til Lysaker stasjon› Lokalene vil tilpasses leietakers behov og ønsker› Meget god parkeringsdekning› Maritimt miljø med nærhet til sjøen og Lysaker Brygge› En rekke servicetilbud på stedet med bl.a. postkontor,

restauranter, kafeèr, treningssenter, dagligvare› Gangavstand til kjøpesenteret CC Vest

› Utleie av inntil 5 400 m2, kan deles i mindre enheter› Topp moderne og effektive kontorlokaler sentralt på Lysaker› Bygget innehar svært høy standard› Energimerke B› Umiddelbar nærhet til E18, 2 min gange til Lysaker stasjon› Meget god parkeringsdekning

› Gode profileringsmuligheter mot E18› Felles bedrift restaurant, dusj/garderobe,

sykkelparkering samt parkering i byggets underetasje

› Mulighet for deltagelse i møterom/ auditorium og sportssenter

5

15

25

LYSAKER STASJON

LYSAKER TORG 5

1. ETASJE 490 M²

2. ETASJE 303 M²

2. ETASJE 676 M²

3. ETASJE 1 798 M²

LYSAKER TORG 15

2. ETASJE 1 821 M²

LYSAKER TORG 25

1. ETASJE 303 M²

2. ETASJE 502 M²

2. ETASJE 1 383 M²

3. ETASJE 804 M²

› Vi har lokaler i alle størrelser fra 303 m2 - 2 187 m2

› Umiddelbar nærhet til E18, 2 minutter gange til Lysaker stasjon

› Lokalene vil tilpasses leietakers behov og ønsker

› Meget god parkeringsdekning› Maritimt miljø med nærhet til sjøen og

Lysaker Brygge› En rekke servicetilbud på stedet med bl.a.

postkontor, restauranter, kafeèr, treningssenter, dagligvare

› Gangavstand til kjøpesenteret CC Vest

303 - 2 187 M2

LYSAKER

KONTAKT MEGLEROle-Jacob Damsund

M: 970 20 644 — E: ojd@malling.no

Fredrik SommerfeldtM: 916 09 161 — E: fs@malling.no

www.malling.no

LYSAKER TORG 5-15-25FLEKSIBLE OG MODERNE LOKALER PÅ LYSAKERLOKKET

500 - 5 400 M2

LYSAKER

KONTAKT MEGLER Fredrik Sommerfeldt

M: 916 09 161 — E: fs@malling.no

Ole-Jacob DamsundM: 970 20 644 — E: ojd@malling.no

www.malling.no

LYSAKER PARKPROFILBYGG I HJERTET AV LYSAKER

› Utleie av inntil 5 400 m2, kan deles i mindre enheter› Topp moderne og e� ektive kontorlokaler sentralt på

Lysaker› Bygget innehar svært høy standard, energimerke B› Umiddelbar nærhet til E18, 2 min gange til Lysaker

stasjon

› Meget god parkeringsdekning› Gode profi leringsmuligheter mot E18› Felles bedri� restaurant, dusj / garderobe, sykkel-

parkering samt parkering i byggets underetasje› Mulighet for deltagelse i møterom/auditorium

og sportssenter

KONTOR 500 - 5 400 M²

Malling & Co Markets tilbyr komplette rådgivnings- og meglertjenester for næringseiendom innen utleie, salg, kjøpsrådgivning, syndikering, leietakerrådgivning og analyse.

5

15

25

LYSAKER STASJON

LYSAKER TORG 5

1. ETASJE 490 M²

2. ETASJE 303 M²

2. ETASJE 676 M²

3. ETASJE 1 798 M²

LYSAKER TORG 15

2. ETASJE 1 821 M²

LYSAKER TORG 25

1. ETASJE 303 M²

2. ETASJE 502 M²

2. ETASJE 1 383 M²

3. ETASJE 804 M²

› Vi har lokaler i alle størrelser fra 303 m2 - 2 187 m2

› Umiddelbar nærhet til E18, 2 minutter gange til Lysaker stasjon

› Lokalene vil tilpasses leietakers behov og ønsker

› Meget god parkeringsdekning› Maritimt miljø med nærhet til sjøen og

Lysaker Brygge› En rekke servicetilbud på stedet med bl.a.

postkontor, restauranter, kafeèr, treningssenter, dagligvare

› Gangavstand til kjøpesenteret CC Vest

303 - 2 187 M2

LYSAKER

KONTAKT MEGLEROle-Jacob Damsund

M: 970 20 644 — E: ojd@malling.no

Fredrik SommerfeldtM: 916 09 161 — E: fs@malling.no

www.malling.no

LYSAKER TORG 5-15-25FLEKSIBLE OG MODERNE LOKALER PÅ LYSAKERLOKKET

500 - 5 400 M2

LYSAKER

KONTAKT MEGLER Fredrik Sommerfeldt

M: 916 09 161 — E: fs@malling.no

Ole-Jacob DamsundM: 970 20 644 — E: ojd@malling.no

www.malling.no

LYSAKER PARKPROFILBYGG I HJERTET AV LYSAKER

› Utleie av inntil 5 400 m2, kan deles i mindre enheter› Topp moderne og e� ektive kontorlokaler sentralt på

Lysaker› Bygget innehar svært høy standard, energimerke B› Umiddelbar nærhet til E18, 2 min gange til Lysaker

stasjon

› Meget god parkeringsdekning› Gode profi leringsmuligheter mot E18› Felles bedri� restaurant, dusj / garderobe, sykkel-

parkering samt parkering i byggets underetasje› Mulighet for deltagelse i møterom/auditorium

og sportssenter

KONTOR 500 - 5 400 M²

Malling & Co Markets tilbyr komplette rådgivnings- og meglertjenester for næringseiendom innen utleie, salg, kjøpsrådgivning, syndikering, leietakerrådgivning og analyse.

5

15

25

LYSAKER STASJON

LYSAKER TORG 5

1. ETASJE 490 M²

2. ETASJE 303 M²

2. ETASJE 676 M²

3. ETASJE 1 798 M²

LYSAKER TORG 15

2. ETASJE 1 821 M²

LYSAKER TORG 25

1. ETASJE 303 M²

2. ETASJE 502 M²

2. ETASJE 1 383 M²

3. ETASJE 804 M²

› Vi har lokaler i alle størrelser fra 303 m2 - 2 187 m2

› Umiddelbar nærhet til E18, 2 minutter gange til Lysaker stasjon

› Lokalene vil tilpasses leietakers behov og ønsker

› Meget god parkeringsdekning› Maritimt miljø med nærhet til sjøen og

Lysaker Brygge› En rekke servicetilbud på stedet med bl.a.

postkontor, restauranter, kafeèr, treningssenter, dagligvare

› Gangavstand til kjøpesenteret CC Vest

303 - 2 187 M2

LYSAKER

KONTAKT MEGLEROle-Jacob Damsund

M: 970 20 644 — E: ojd@malling.no

Fredrik SommerfeldtM: 916 09 161 — E: fs@malling.no

www.malling.no

LYSAKER TORG 5-15-25FLEKSIBLE OG MODERNE LOKALER PÅ LYSAKERLOKKET

500 - 5 400 M2

LYSAKER

KONTAKT MEGLER Fredrik Sommerfeldt

M: 916 09 161 — E: fs@malling.no

Ole-Jacob DamsundM: 970 20 644 — E: ojd@malling.no

www.malling.no

LYSAKER PARKPROFILBYGG I HJERTET AV LYSAKER

› Utleie av inntil 5 400 m2, kan deles i mindre enheter› Topp moderne og e� ektive kontorlokaler sentralt på

Lysaker› Bygget innehar svært høy standard, energimerke B› Umiddelbar nærhet til E18, 2 min gange til Lysaker

stasjon

› Meget god parkeringsdekning› Gode profi leringsmuligheter mot E18› Felles bedri� restaurant, dusj / garderobe, sykkel-

parkering samt parkering i byggets underetasje› Mulighet for deltagelse i møterom/auditorium

og sportssenter

KONTOR 500 - 5 400 M²

Malling & Co Markets tilbyr komplette rådgivnings- og meglertjenester for næringseiendom innen utleie, salg, kjøpsrådgivning, syndikering, leietakerrådgivning og analyse.

www.malling.no

5

15

25

LYSAKER STASJON

LYSAKER TORG 5-15-25 303 - 2 187 M2

FLEKSIBLE OG MODERNE LOKALER PÅ LYSAKERLOKKET LYSAKER

› Vi har lokaler i alle størrelser fra 303 m2 - 2 187 m2

› Umiddelbar nærhet til E18, 2 minutter gange til Lysaker stasjon

› Lokalene vil tilpasses leietakers behov og ønsker› Meget god parkeringsdekning› Maritimt miljø med nærhet til sjøen og Lysaker Brygge› En rekke servicetilbud på stedet med bl.a. postkontor,

restauranter, kafeèr, treningssenter, dagligvare› Gangavstand til kjøpesenteret CC Vest

KONTAKT MEGLEROle-Jacob Damsund

M: 970 20 644 — E: ojd@malling.no

Fredrik SommerfeldtM: 916 09 161 — E: fs@malling.no

LYSAKER TORG 5

1. ETG 512 M²

2. ETG 303 M²

2. ETG 664 M²

3. ETG 1 764 M²

LYSAKER TORG 25

1. ETG 303 M²

2. ETG 499 M²

2. ETG 1 375 M²

3. ETG 799 M²

LYSAKER TORG 15

3. ETG 1 790 M²

www.malling.no

5

15

25

LYSAKER STASJON

LYSAKER TORG 5-15-25 303 - 2 187 M2

FLEKSIBLE OG MODERNE LOKALER PÅ LYSAKERLOKKET LYSAKER

› Vi har lokaler i alle størrelser fra 303 m2 - 2 187 m2

› Umiddelbar nærhet til E18, 2 minutter gange til Lysaker stasjon

› Lokalene vil tilpasses leietakers behov og ønsker› Meget god parkeringsdekning› Maritimt miljø med nærhet til sjøen og Lysaker Brygge› En rekke servicetilbud på stedet med bl.a. postkontor,

restauranter, kafeèr, treningssenter, dagligvare› Gangavstand til kjøpesenteret CC Vest

KONTAKT MEGLEROle-Jacob Damsund

M: 970 20 644 — E: ojd@malling.no

Fredrik SommerfeldtM: 916 09 161 — E: fs@malling.no

LYSAKER TORG 5

1. ETG 512 M²

2. ETG 303 M²

2. ETG 664 M²

3. ETG 1 764 M²

LYSAKER TORG 25

1. ETG 303 M²

2. ETG 499 M²

2. ETG 1 375 M²

3. ETG 799 M²

LYSAKER TORG 15

3. ETG 1 790 M²

Rune ArvesenSeniorrÅdgiver

915 35 567rA@Akershuseiendom.no

3.000 KVM KONTORER

Bygget rehabiliteres og lokalene skreddersys ny leietaker

Lyse og arealeffektive lokaler med flott utsikt

OSLOSENTRUM

Sentralt og flott beliggende ved Slottsparken

Ca. 400 meter gangavstand til Nationaltheatret

Kjøper eiendom for milliarder

For 30 år siden underviste brødrene Adolfsen i touch- metoden på skrive-maskin. I dag styrer de to brødrene et milliardimperium innenfor eiendom, barnehager og omsorgstjenester.

Historien om brødrene Adolfsen, er historien om to brødre fra Andenes lengst nord i Vesterålen, som på midten av 80-tallet studerte til siviløkonomer på Handelshøyskolen BI. Eldstemann Kristian (53) var ferdig i 1986, yngste-mann Roger (50) i 1987.

– Mens vi studerte på BI, begynte vi å jobbe som lærere i Friundervisningen, der vi underviste i touch-metoden på skrivemaskin og i data. PC-ene var på den tiden veldig dyre, så vi hadde egentlig ikke råd til egne PC-er. For å kunne finansiere kjøp av egne PC-er, startet vi derfor et regnskapsbyrå. Da vi skulle begynne å føre regnskap på data,

plagde vi en del, og vi utarbeidet derfor et kompendium for hvordan bedrifter kan føre regnskap på data. Det skulle bli enklere for andre å ta i bruk PC til dette formålet, sier forteller eldstebror Kristian til NæringsEiendom. Bladet har avlagt de to brødrene en visitt i hovedkontoret i Rådhusgata 23, med solutsikt over Oslo havn.

Tekstbehandling– Vi foreslo for ledelsen i Friunder-visningen at de burde kjøpe inn et klassesett med PC-er, så vi kunne undervise i tekstbehandling og regnskapsføring med PC.

NYHETERNE 09 201486

De tente på ideen, og vi satte i gang. kom vi imidlertid stadig med mange forslag overfor Friundervisningen, men det var etter hvert vanskelig å få gjen nomslag, så vi sluttet der og startet i 1987 fagskolen Merkantilt Institutt sammen med vår kamerat Per Omar Johnsen, sier Kristian.

Mot slutten av 80-årene rakk brød-rene å ta hver sin mastergrad i USA. I 1990 var tiden inne for å starte et eget selskap som skulle syndikere penger til shipping og til datidens populære kommandittselskaper.

– Men timingen var dårlig for ship-ping, med Iraks invasjon i Kuwait, så vi bestemte oss for å satse på eiendom i stedet. Det første vi gjorde, var å syndikere ut et hotell på hjemstedet som et kommandittselskap, og det ble en suksess. Vi fulgte samme oppskrift for flere hoteller, og i 1993 hadde vi syndikert ut seks-syv kommanditt-selskaper. Samtidig solgte vi Merkantilt Institutt til NKS med god gevinst. Det gjorde at vi kunne kjøpe ut de fleste av de andre kommandittistene. I 1995 inn-førte vi Norlandia som en hotellkjede for hotellene vi hadde, men de var ikke under noe felles konsern før 1996. Norlandia Care så dagens lys i 1997 som en knoppskyting fra hotellvirk-somheten, sier Kristian.

God bredde– I dag har vi god bredde, med tre virksomhetsområder. Vi så mens vi studerte i USA at eldreomsorg hadde blitt «big business». Eldreomsorg har det til felles med hotell, at det handler om å sove, spise, ha aktiviteter og å gi god service. Så har vi tatt steg for steg til der vi er i dag, fortsetter han.

– To brødre som arbeider så tett med hverandre, går det bra?

– Vi utfyller hverandre, men vi er også like. Den siste gangen vi kranglet som f..., var i 1983, og den krangelen handlet om lån av fatterns bil, bedyrer Kristian.

Begge brødrene understreker at de er langsiktige.

– Det hender innimellom at vi selger, men vi kjøper mer enn vi selger, sier Roger.

– I første halvår har vi vel kjøpt for 3 milliarder kroner sammen med våre partnere, sier han, og regner i gjennom-snitt 55–60 prosent eierandel på brød-rene. Det skulle indikere kjøp på «egen bok» for 1,7–1,8 milliarder kroner.

– I mange av våre selskaper har vi med andre aksjonærer. Vi liker å jobbe i partnerskap, finne frem til ressurs-personer som utfyller oss, og vi har god erfaring med flinke ressurspersoner på laget, sier Kristian.

Mange av anleggene driftes av egne selskaper, og det gjelder både hoteller og barnehager, mens andre driftes eksternt.

Opportunister– Vi gjør få impulskjøp, men vi er også opportunister.

– Bygger dere på spekulasjon?– Ja, til en viss grad, men vi tar

ingen kjempesjanser. Det er gjerne felt som skal bygges ut med boliger eller hytter. Men vi betalte150 millioner kro-ner i infrastrukturbidrag på Voss før vi begynte å selge ut tomter, sier Kristian.

Et stort satsingsområde er altså reiseliv og hoteller. Roger sier de drifter 25-30 hotelleiendommer. Ett av hotellene i porteføljen, er Best Western

på Karl Johan, som ligger i Karl Johans gate 33 som Eiendomsspar nylig kjøpte. Adolfsen-brødrene solgte for noen år siden naboeiendommen Rosenkrantz gate 11, og som også inngår i kjøpet til Eiendomsspar.

– I Norge er ikke Best Western så kjent, men i Sverige er Best Western en kjempesterk merkevare.

De nye hotellprosjektene vi går inn i, bør ha over 100 rom og god beliggen-het, ellers har vi ingen spesielle krav. Vi er helt uavhengig av beliggenhet og segment når det gjelder drifting, og vi finner det merket som passer de ulike hotellene.

Et hotell med lave priser kan bli et Thon Budget-hotell, mens et hotell med høye priser kan være noe for internasjonale kjeder som Radisson, forteller Roger.

I det kjente svenske vintersport-stedet Stöten i Sälen, ikke langt fra Trysil, har brødrene sin største eiendom, på hele 6500 mål.

– Ja, vi eier «halve fjellet» der. Mange av skianleggene i Norge er på festede tomter, men i Sälen eier vi alt, sier Kristian.

Heisann, MontebelloKjøpene dominerer virksomheten, og et stort kjøp i år er Statnetts tidligere hovedkontor på Husebyplatået på Montebello. Vi snakker om Oslos beste vestkant for boliger, men ikke for kontor bygg. Sammen med JM Norge har Adolfsen-selskapet Miliarium betalt 800 millioner kroner for eien-dommen, som nå skal konverteres til minimum 600 boliger. Det vil si, kjøpe-summen avhenger av den endelige ut-nyttelsen av eiendommen, som består

«Vi skal vokse videre innenfor hvert enkelt område og jobber i det stille. Vi

driver ikke aktiv profilering i mediene.»

87

Brødrene Adolfsen satser på hotell, helse og barnehager.

Adolfsen-gruppen er en merke-vareoverbygging og navnet på en gruppe selskaper der brødrene Kristian og Roger Adolfsen har et betydelig eierskap.

Selv eier brødrene 50 prosent hver av virksomheten, som er delt inn i tre hovedområder: reiseliv (hoteller), helse/omsorg og eiendom. Satsingen skjer primært i Norge og Sverige, men også i Finland og Nederland, samt noe i Danmark.

Det største området er helse/omsorg, gjennom de tre sel-skapene Norlandia Care Group, Aberia og Agito. Nylig kjøpte brødrene rekrutterings- og bemanningsselskapet Personal-huset, og Roger Adolfsen anslår at etter dette kjøpet, kommer over 3 milliarder i omsetning fra helse, omsorg og bemanning. Omsetningen for alle virksom-hetsområdene ligger rundt 5,5-6 milliarder kroner.

Selvstendige konsern– Men vi fører ikke et konsernregnskap. Totalt er

det tolv selv stendige konsern, med uavhengig virksomhet. Med kjøpet av Personalhuset, sysselsetter virksomhetene vi er involverte i mer enn 10 000 ansatte, sier Roger Adolfsen.

– Vi er veldig langsiktige og har solgt veldig lite siden vi startet opp i 1990. Stort sett kjøper vi utviklingseiendommer. Vi har i denne perioden bygget mye, både boliger og næringseiendommer, og vi er både en eiendomsutvikler og en eiendomsbesitter, fortsetter han.

– Hva anslår dere total verdi-justert egenkapital til?

– Det har vi ikke regnet på, men vi har jo kjøpt siden 1990. Forhåpentlig er de reelle verdi ene mye høyere enn de bokførte verdiene, det er jo vært avskrivninger i perioden, svarer yngstemann Adolfsen.

Årlige leieinntekter fra eiendommene ligger i området 350-400 millioner kroner. Ut fra avkastningsbetraktninger indi-kerer det brutto eiendomsverdier for rundt 5,5 milliarder kroner.

Adolfsen- gruppenav fire næringsbygg på til sammen ca. 23 000 kvadratmeter.

– Noen bygg skal rives, noen skal bestå. Det står et ledig bygg nå på 13 000 kvadratmeter som vi prøver å få leid ut, sier Roger, som ikke vil kom-mentere NæringsEiendoms anslag på 70 000–80 000 kroner kvadratmeteren for de kommende boligene.

– Vi håper vi får en god pris, er alt han vil si.

Videre har brødrene vært med på et nytt kjøpesenter i Bodø på 10 000 kvadratmeter og det som omtales som ett av Bodøs flotteste kontorbygg. De har også kjøpt en stor tomt langs E18 mellom Askim og Mysen, som er regulert for logistikk, hotell og storhandel.

Så er det satsingen på barnehager. I august ble det kjent at Adolfsen-sel-skapet Pioneer Public Properties III AS hadde bladd opp hele 1,3 milliarder for selskapet Service Property AS. Med på kjøpet fikk brødrene 45 barnehager rundt omkring i vde største norske byene. Adolfsen-brødrene har som mål å bli blant de ledende i Norden innen-for helse/omsorg og barnehager.

– Både barnehager og helsetjenester er plasskrevende virksomhet, som kan gi større verdier i form av redusert avkastningskrav, dersom vi kan inngå lange leiekontrakter med våre drifts-selskaper. Hvis det en gang i fremtiden ikke blir behov for barnehager på noen av stedene vi har eiendommer, kan eiendommen bygges ut med noe annet, kommenterer Roger.

– Fremover, hva er ambisjonene om fem år?

– Vi har våre tanker, men vi vil ikke kommunisere dem ut, svarer Kristian med et lite smil.

– Men vi skal vokse videre innenfor hvert enkelt område og jobber i det stille. Vi driver ikke aktiv profilering i mediene, sier eldstemann Adolfsen.

Tekst JAN REVFEM

E-post JAN@NE.NO

Foto NYEBILDER.NO

NYHETERNE 09 201488

OLAVSGÅRD HOTELLE6

E6

Moderne næringsmiddel-, lager- og distribusjonslokaler på Hvam

Kontakt:

TOM BØHLER

Telefon: 23112674Mobil: 90661187E-post: tobo@platou.com

www.platou.com

BESKRIVELSE: Moderne nærings-middelanlegg med kjølte arealer for både håndtering, bearbeiding ogdistribusjon, i tillegg til separat fryse lager. Kan tilpasses. Totalt 10 lasteposisjoner. Oppvarmet ute-område ved lastesoner. Egen vakt-mester er tilknyttet eiendommen.

BELIGGENHET: Sentral beliggenhet ved E6. Ca. 15 min. bilkjøring til Oslo og ca. 20 min. til Gardermoen.

LOKALENE: Lokalene er forberedt for fl ere ulike funksjoner (bearbeiding/ distribusjon) med både rene og urene soner. Kontorer og garderober.

JOGSTADVEIEN 25 600 m² - 4.500 m²

STØRSTE UTLEIER AV KONTORLOKALER PÅ BRYN Se våre ledige lokaler på www.bryneiendom.no

eller ring oss på 23 37 98 00

Husleiegaranti:

Velg depositumLeietakere som har tilstrekkelig likviditet, bør velge depositum fremfor en husleiegaranti.

Det er ulike typer bankgarantier og andre garantier som stilles i Norge ved sikkerhet for husleieforpliktelser. En viktig forskjell er når man tidligst kan fremme krav. En simpel kausjon, eller vanlig ordinær garanti, stilles normalt ikke av banker. Her blir garantistens ansvar først aktuelt etter at utleier nærmest forgjeves har forsøkt å kreve leietaker. En ordlyd i garanti doku mentet som «jeg garanterer» eller «innestår for», tolkes som en simpel garanti.

For banker og andre kredittinstitu­sjoner er det normalt å stille en selv ­skyldnerkausjon eller en «on demand» ­­garanti. Dette må frem komme klart av dokumentet. Krav under en selvskyldner kausjon kan frem mes så snart det foreligger mislighold hos leietaker.

Utleier vil ofte foretrekke selv­skyldnerkausjon, som er en norsk variant og reguleres av norsk retts praksis. Ved en on demand­garanti kan garantisten avkreves nærmest uansett om det er påvist mislighold eller ikke.

Inntrer raskt– Slike kausjoner og garantier der for­fallstidspunktet for inndrivelse inntrer raskt, gjør at utleier kan gå på banken

eller garantisten med en gang hvis leietaker ikke betaler ved forfall, sier partner Johan Henrik Vister i FØYEN Advokatfirma DA til NæringsEiendom. Banken har imidlertid ved en selv­skyldnerkausjon anledning til å gjøre en selvstendig vurdering av om det faktisk foreligger et mislighold. Ved en on demand­garanti vil banken normalt være forpliktet til å utbetale ved første påkrav.

Det er bestemmelser i Husleieloven som er det rettslige utgangspunktet for garantier og leiedepositum. Depositum er en alternativ sikkerhetsform for utleier. Disse reglene gjelder både for forbrukere og næring. I næringsforhold står partene fritt til å avtale noe annet enn de rammene loven angir. Paragraf 3­5 i husleieloven omhandler deposi­tum, mens paragraf 3­6 omhandler garantier.

– Husleieloven bruker begrepene «garanti» og «sikkerhet», men det står ikke noe om hvilken type garanti som skal anvendes. Dette blir overlatt til partene å definere nærmere i avtalen. Veldig mange næringsmeglere og advo kater bruker standard leiekon­trakter, men kan ha flikket litt på standarden, som også kan ha kryss­muligheter. Stand ardene har ofte kryssmuligheter for valg av sikkerhets­type, forteller Vister.

Husleiegarantier bør være tids­bestemte og ikke kunne sies opp i leietiden. Løper leiekontrakten i ti år, bør garantien løpe like lenge. I tillegg til selve leiebeløpet, dekker garantiene gjerne andel av fellesutgifter og skader som leietaker har påført lokalene.

Seks måneder vanligVister sier garanti tilsvarende seks måneders husleie er mest vanlig i næringsforhold, men han ser også opp til tolv måneders leie. Garantibeløpet kan imidlertid sammen med deposi­tum etter paragraf 3­5 ikke overstige summen av seks måneders leie. Etter paragraf 1­2 kan dette fravikes ved leie av «lokaler» (næring). Ved momspliktig leie må man være klar over at garantien skal dekke leie, inklusive moms.

– Hvis momsen økes, gjelder den nye satsen, og utleier kan kreve forhøyet garanti, Ved langvarige leiefor­hold er det også vanlig at husleien øker i takt med konsumprisindeksen. Ofte blir ikke dette fulgt opp av partene, og banken vil normalt forholde seg til beløpet de har garantert for. Min erfaring er at utleiere ikke er flinke til å følge med her. Utleiere må kreve at leietaker regulerer sine garantier, sier Vister.

– Hva defineres som mislighold av husleieforpliktelser, er det en klar praksis?

– Ja, en dag over tiden med betaling av leie er definert som mislighold. Rettspraksis er klar her, det er ikke noe skjønn. Ved selvskyldnerkausjoner kan derfor utleier gå på banken dagen etter at mislighold er konstatert, svarer Vister.

Et generelt råd er derfor å varsle utleier skriftlig hvis leietaker vet han blir for sent ute med å betale leien, slik at han kan få aksept for utsettelse og unngår at utleier fremmer krav mot garantisten for tidlig.

Det skal altså svært lite til for at mislighold av husleieforpliktelser

JUSS OG FINANSNE 09 201490

haavind.no

• Haavind har ett av landets største eiendomsmiljøer. Du får tilgang til topp ekspertiseog nødvendig kapasitet når du trenger det. Vi er alltid tilgjengelig for deg medvåre spesialister innen eiendoms transaksjon.

• Teamet har en dyp forståelse av komplekse eiendomstransaksjoner. Vår erfaringog kompetanse dekker omfattende og internasjonale transaksjoner, så vel somenklere eiendomsoverdragelser. Vi er en samarbeidspartner som dekker dintransaksjon ende-til-ende uansett størrelse og kompleksitet.

• Vi tenker team – vi er der for deg hele veien. Vi er et offensivt team med en innstillingog et tempo som gir deg en konkurransefordel i et tøft marked, og sammen meddeg utvikler gode løsninger.

TIL Å VELGE HAAVIND

TREGODEGRUNNER

Løsninger finnes

KONTAKTPERSONER:

Christian Bjørn-Hansenc.bjorn-hansen@haavind.no

Erling Marcussen Timme.timm@haavind.no

Jørgen Lindboej.lindboe@haavind.no

Eiendom_NE_helside(220x290)_ORIG_Layout 1 11.09.14 11:19 Side 1

inntreffer, men veien til en eventuell ut-kastelse av leietaker er betydelig lengre.

Ikke på dagen– En leietaker kan ikke kastes ut på dagen et leiemislighold inntreffer. Først må man gjennom en prosess med rettslig begjæring om fravikelse via namsmannen. En fysisk utkastelse er derfor noe helt annet enn mislig-hold, som gir utleier rett til å kreve betaling under en garanti, understreker advokat en.

Bruk av depositum er et vanlig alternativ til en husleiegaranti, særlig ved leie av boliger. Det vil si et beløp satt inn på en sperret konto i en bank, som banken administrerer i henhold til reglene i husleieloven.

– Har leietaker kontanter nok, er mitt råd å glemme bankgaranti og heller velge depositum, sier Vister. Det er utleier som skal dekke gebyret ved opprettelse av depositum, og leietaker slipper den løpende garantiprovisjonen til banken. Leietaker får rentene fra kontoen og blir også oppgitt som eier av midlene ved innberetning til skatte-myndighetene.

Vister sier at de ser ved rettstvister om husleiegarantier at bankene er vel dig formelle.

- Bankene saumfarer dokumenter og ser om det er grunn til å nekte utbetaling. Banken kan gjøre seg litt vanskelig og prøver seg med forlik for deler av beløpet. Det er tilfeller

der banken har holdt tilbake garanti-beløpet i mange måneder og år. Mange utleiere gir derfor etter og aksepterer en minne lig løsning, særlig hvis de har dårlig likviditet, sier han, og fortsetter:

Krangling– Det er ofte krangling om fakta i slike saker. Leietakere smører kanskje litt på overfor banken og argumenterer for at det ikke er mislighold. De vil unngå at banken betaler ut. Banken har regresskrav mot leietaker når de utbetaler et garantibeløp, og leietaker får derfor regningen til slutt, sier han. Både utleier og leietaker må også være observante ved salg av eiendommen, slik at garantien er stilt overfor ny utleier.

– Husleiegarantier forholder seg til utleier, en navngitt garantikreditor, og ikke til bygget som sådan. Særlig utleier må passe på at garantien ikke er stilt til en tidligere gårdeier, advarer advokat en.

Flere norske selskaper har et inter-nasjonalt morselskap i ryggen. Vister sier at en såkalt morselskapsgaranti gjerne brukes når eier av leietaker-selskapet fremstår som solid.

– Men utleier kan legge inn klausuler i kontrakten om at hvis økonomien i morselskapet går under et viss nivå, skal det stilles en bankgaranti. Et problem ved slike konserngarantier fra utenlandske selskap, er at man ved tvist om garantien ofte må forfølge saken i utlandet, sier Vister.

– Hva er de beste rådene til en leietaker?

– Vi anbefaler bruk av depositum hvis leietaker likevel må sette inn et tilsvarende beløp på konto i bank som sikkerhet for regresskravet. Deposi-tum er rimelig i forhold til en bank-garanti. Ellers er det mulig å avtale kombinasjons alternativer i form av eksempelvis et depositum for tre måneders leie og en selvskyldner-kausjon for det rester ende beløpet. Et tips til utleier er å kreve at løpetiden på garantien settes til litt over utløpet av leietiden. Man bør sette av tid til befaring av lokalene i etterkant av kontrakts-perioden, selv om vi anbefaler at dette bør skje før leiekontrakten løper ut.

Tekst JAN REVFEM

E-post JAN@NE.NO

– Å stille en bankgaranti er en del av våre vanlige vurderinger av et kundeforhold, og garantien må gjennom en årlig fornyelse på linje med de andre engasjementene kunden har med banken. Bankgarantier innebærer en lang risiko for banken, fordi det kan være garantier som løper i ti år fremover. Selv om leieavtalen løper i fem år, er det gjerne opsjon på for-lengelse, sier Thomas Due i Nordea Norge, som leder den sentrale enheten for næringseiendom i banken.

– Hvilke sikkerheter forlanger dere av kundene for garantier som stilles?

– Lang risiko

Partner Johan Henrik Vister i FØYEN Advokatfirma.

– Det vanlige er realsikkerheter, kontantdepot eller kau-sjoner fra nøkkelpersoner i bedriften.

– Hva med bruk av depositum? – Ja, jeg tror slike garantier ofte løses ved bruk av deposi-

tum for dem som har råd. Har leietakerne penger, velger de ofte kontantdepot, sier Due, som tilføyer at en typisk garanti provisjon for bedriftskunder i Nordea ligger på mellom 1 og 2 prosent i året.

Due sier han ikke har hørt om mange tvister ved garanti-stillelser.

– Nei, jeg tror dette fungerer greit, sier han.

JUSS OG FINANSNE 09 201492

I vår bransje gjelder det å tenke langsiktig for

å realisere drømmer.Med fokus på kompetanse,

lang erfaring, gode relasjoner og et velutviklet kontaktnett, velges vi

som rådgiver og støttespiller av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.

nai.no   2301 1400

Jon W. Bergenhus Næringsmegler MNEF / Takstmann Næring NTF

4802 6908 | jb@nai.no

NAI FirstPartners utleie-team:

Sabine Jennica BartlerNæringsmegler MNEF

9321 0062 | sb@nai.no

Michael FærdenSenior Eiendomsrådgiver9222 4777 | mf@nai.no

Milliardærkamp bra for Entra

Milliardærene Stein Erik Hagen og John Fredriksens kamp om Norwegian Property kan gi Entra Eiendom en vellykket børsnotering.

Markedet for børsintroduksjoner i Norge har vært knalltøft det siste året. Selskaper som Havyard Group, Next Biometrics Group, Vardia Insurance

Group, Serendex Pharmaceuticals og African Petroleum, har alle falt etter børsnotering. Markedet er selektivt og tar bare godt imot det investorene karakteriserer som kvalitetsselskaper. Samtidig forbereder statseide Entra Eiendom en mulig børsnotering. Selskapet har ennå ikke søkt om notering, men stortingsflertallet er klare for en privatisering av Entra Eiendom, hvor en av mulighetene er et helt eller delvis aksjesalg og notering på Oslo Børs.

Utlendinger og milliardærerDen seneste tiden har utviklingen innenfor næringseiendom vært positiv for et Entra Eiendom på vei mot Oslo

Børs. Utenlandske investorer har for alvor handlet norsk eiendom det siste året, både innenfor segmentene handel, lager og kontor. Transaksjonsmeglere som Næringseiendom har snakket med, forteller om en betydelig interesse for norsk eiendom fra internasjonale investorer, og det ventes at denne utvik­lingen vil fortsette i tiden fremover.

I tillegg har det siden i sommer blitt spilt en milliardærkamp om det børsnoterte eiendomsselskapet Norwegian Property. Stein Erik Hagens familieselskap Canica var lenge den største eieren i Norwegian Property, men i sommer dukket John Fredriksen opp på eiersiden der. Siden har begge

John Fredriksen kan gjøre det lettere for Entra Eiendom å gå på børs. (Foto: Scanpix)

JUSS OG FINANSNE 09 201494

Wikborg Rein og Næringseiendom har nå publisert over 75 praktiske tips til eiendoms-bransjen.

De ukentlige juss-tipsene har vært en stor suksess. Få med deg ukens tips på wr.no eller nenyheter.no du også.

Wikborg Rein har et sterkt fagmiljø med betydelige ressurser innenfor næringseiendom. Næringseiendoms-teamet består av nærmere 20 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, leiekontrakter, eiendomsutvikling, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet næringseiendom. Wikborg Rein er kjent for store transaksjonsvolum over lang tid for dominerende aktører.

75 tips til eiendomsbransjen

Faksimile fra nenyheter.no 10. mars 2014

FOTO

: Ilja

Hen

del

Ukens Tips: Leiekontraktens betydning for verdsettelse Verdsettelsen av en eiendom bygger som regel på eiendommens kontantstrøm kombinert med dens utviklingsmuligheter.Les mer

UKENS TIPS

konkurrert om å kjøpe aksjer, og Fredriksen eier nå 26,19 prosent av aksjene gjennom selskapet Geveran Trading. Canica har 13,13 prosent av aksjene.

Lavere rabattPartner Håvard A. Nustad i Pangea Property Partners mener timingen kan være god for en børsnotering av Entra Eiendom.

– Det er ikke noe dårlig klima for Entra Eiendom å børsnotere seg i. Det er for tiden stor interesse interna­sjonalt for eiendom i Norge. Og her hjemme bidrar Fredriksen og Hagens kjøp av aksjer i Norwegian Property til at aksjen ikke lenger handles med rabatt i forhold til NAV (Net Asset Value, red. anm.), sier Nustad.

Historisk har norske eiendoms­aksjer vært en trist affære. Investorene har skydd unna selskapene, som dermed er blitt handlet med rabatt i forhold til underliggende verdier. Norwegian Property ble for eksempel

handlet med en rabatt i forhold til underliggende verdier (verdivurderinger) på mellom 20 og 25 prosent for bare ett år siden.

Men kampen om Norwegian Property­aksjer har sendt aksjen opp med rundt 20 prosent siden sommerferien, da Fredriksen begynte sine kjøp. På kurs 9,85 kroner handles aksjen nå med en rabatt i forhold til NAV på bare 4,8 prosent.

Lav rabatt på Norwegian Property kan indikere at også et børsnotert Entra Eiendom vil kunne unngå de store rabattene som eiendomsselskaper ofte har slitt med på Oslo Børs.

Look to SwedenI Sverige er børsnoterte eiendomssel­skaper priset langt mer aggressivt enn her i Norge. Ifølge Pangea Property Partners handles 19 svenske eiendoms­aksjer i gjennomsnitt til 18 prosent over NAV. Store kjente selskaper som Balder, Castellum og Klövern handles henholds­vis 38, 20 og 20 prosent over NAV.

Klaus-Anders Nysteen opplever et bedre klima for å ta Entra Eiendom på børs.

Hemfosa Fastigheter debuterte på Stockholm­børsen i mars i år. Da var kursen 97,50 kroner. Nå handles Hemfosa­ aksjen til 112 kroner, noe som gir en premie på 15 prosent i forhold til NAV.

Hufvudstaden har en noe mer beskjeden prising, med en børskurs 10 prosent over NAV, mens Kungsleden, som har endret strategi, har hatt en rabatt på 12 prosent i forhold til NAV.

Kjøpere kan gå sammenEn børsnotering er ikke det eneste alternativet når regjeringen skal privat­isere selskapet. Et alternativ kan være å selge hele selskapet samlet.

Flere invest ormiljøer kan gå sammen om å kjøpe Entra Eiendom. En slik modell vil trolig være en drøm for tilretteleggings aktører som Arctic Securities, Pareto og andre finans­foretak.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

E-post DAG@NE.NO

JUSS OG FINANSNE 09 201496

www.torkildsenco.no

voic

e.a

s

Søker du en juridisk rådgiversom ikke bare sitter på din side av bordet og nikker samtykkende, men som utfordrer deg til å se saken fra alle sider? Torkildsen & Co ser helhetsbildet. Derfor kan vi søke løsninger og utfordre ”sannheter” for å skape det beste resultatet for våre kunder.

-helheten.

Låner penger med superbetingelser

De store eiendoms-selskapene får superbetingelser i obligasjonsmarkedet.

Fremmedkapitalmarkedet har for alvor løsnet for eiendomsaktørene. Det er igjen konkurranse blant bankene om å låne ut penger og i obligasjonsmarked et får de store eiendomsselskapene super-betingelser.

I juni meldte Olav Thon Eiendoms-selskap at det har fått låne 1,2 milliarder

kroner i obligasjonsmarkedet. Renten på det fem år lange lånet var på bare 3-måneders NIBOR pluss 0,67 prosent-poeng marginpåslag.

Det gir en rente på bare 2,5 prosent. Til sammenligning er netto direkte-avkastningskrav (yield) i eiendoms-porteføljen på 6,1 prosent.

I august meldte Entra Eiendom om et obligasjonslån på 500 millioner kroner.

Lånet løper i fem år, og margin-påslaget til 3-måneders NIBOR var på bare 61 rentepunkter. Med en NIBOR som var nede på 1,7 prosent, ble renten på lånet bare 2,31 prosent.

Strekker lånegradenMed et godt obligasjonsmarked og banker som konkurrerer om kundene, kan eiendomskjøpere gjøre svært gode investeringer for tiden.

Det er også grunnen til at trans-aksjonsmarkedet har tatt seg kraftig opp etter sommer en. Det meldes om lånebetingelser hvor gjelden kan utgjøre 75 prosent av kjøpesummen. I noen tilfeller har bankene strukket seg til 80 prosent lånegrad.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

E-post DAG@NE.NO

Foto MARTE GJÆRDE

Olav Thon er blant eiendomsaktørene som låner penger med svært lav rentemargin.

JUSS OG FINANSNE 09 201498

Vi tilbyr bl.a.:• Fleksible kontorlokaler• Utvidede resepsjonstjenester• Fasilitetsstyring og renholdstjenester• Parkering• Internasjonalt nettverk/Business lounger• Møblering og design• Videokonferanserom• Trimrom og garderobeanlegg• Moderne arkitektur og flott natur

Med våre tjenester kan leietakerne fokusere på kjerneoppgavene sine, så tar vi oss av resten.

Mer enn kontor på IT Fornebu

Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu, www.technopolis.no, tlf. 67 82 70 00

Vi tilbyr bl.a.:• Fleksible kontorlokaler• Utvidede resepsjonstjenester• Fasilitetsstyring og renholdstjenester• Parkering• Internasjonalt nettverk/Business lounger• Møblering og design• Videokonferanserom• Trimrom og garderobeanlegg• Moderne arkitektur og flott natur

Med våre tjenester kan leietakerne fokusere på kjerneoppgavene sine, så tar vi oss av resten.

Mer enn kontor på IT Fornebu

Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu, www.technopolis.no, tlf. 67 82 70 00

Les mer om våre ledige lokaler: entra.no

Akersgata 32 5. etasje: 488 kvm BTA

Eiendomssjef Siv Lena Rishaug481 32 811slr@entra.no

Biskop Gunnerus gate 14 3., 10. og 12. etasje: hver på ca. 2000 kvm BTA

Eiendomssjef Kari Kristensen905 35 900kk@entra.no

Langkaia 1, Havnelageret 1. og 2. etasje: totalt 2300 kvm BTA10. og 11. etasje: totalt 1000 kvm BTA

Eiendomssjef Frank Randel Helgesen402 11 981frh@entra.no

Schweigaardsgate 16 Kontorlokaler: 2. etasje 1827 kvm, 7. etasje 1056 kvm, 8. etasje 370 kvm BTA Forretningslokale: 307 kvm BTA over to etasjer

Eiendomssjef Kari Kristensen905 35 900kk@entra.no

Kjørbo Kontorpark, Sandvika Blokk 1: 3287 kvm BTABlokk 2: 3894 kvm BTA

Eiendomssjef Halvor Helliesen905 35 616hh@entra.no

Papirbredden 3, Drammen 1. - 4. etasje: ca. 1300 - 1800 kvm BTA per plan

Eiendomssjef Kirsten Heggelund900 56 349kihe@entra.no