www.bigimar.com

BU KİTAPÇIKTA;

Kentsel dönüşüm ile ilgili kavramlara yer verilerek, kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkan be-lirsizlikler ve sorunlar irdelenmektedir. Bütünleşik yaklaşım ile BİG’in ürettiği çözümler ve iş akış süreci detaylı olarak anlatılmaktadır.

İçindekiler

ÖNSÖZ

RİSKLİ BİNALARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE OLASI SORUNLAR VE BİG’İN ÇÖZÜMLERİ

BİG HİZMETLERİNİN İŞ AKIŞ PLANI

İŞE BAŞLAMA

İŞ PROGRAMI

Mevcut Durum Tespitleri

Mimari Tasarım Projesi

Mimari Avan Projeye Göre Teknik Şartnamenin Hazırlanması

Keşif ve Maliyet Analiz Raporunun Hazırlanması

Yeni Projedeki Bağımsız Bölümlerin Değerleme Raporunun Hazırlanması

Yatırım Fizibilitesinin Hazırlanması

Değerleme Raporlarına Göre Dağıtım Listesinin Hazırlanması

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hazırlanması

Müşavirlik Dosyasının Hazırlanması ve İş Teslimi

SIKÇA SORULAN SORULAR

4

5

7

11

11

12

12

13

15

16

16

17

17

18

18

26

1999 yılında meydana gelen Marmara Depremi, bizlere ülkemizin deprem kuşağında olduğunu hatırlattı.

Rahmetli deprem dedemiz Prof. Dr. Ahmet Mete Işıkara “Deprem öldürmez, bina öldürür.” diyerek riskli

binaların içerdiği tehlikeyi işaret etmişti.

Hükümetin bu amaçla hazırladığı 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”

ile birlikte “Kentsel Dönüşüm” kavramı gündemimize geldi. Halk olarak, binalarımızın depremlere dayanıklı

hale getirilmesi sürecini de “Kentsel Dönüşüm” kavramı ile ifade etmeye başladık.

Her şeyden önce, ülke olarak kentsel dönüşümü gerçekleştirmek zorundayız. Ülke genelinde bir kentsel

dönüşüm, kamu kaynakları ile gerçekleşemeyecek kadar büyük finansal kaynak ve teknik kapasite gerektirir.

Bu nedenle, toplum olarak el birliği yaparak hak sahipleri, müteahhit ve yatırımcıların sürece katılımı ile kent-

sel dönüşümü gerçekleştirmeliyiz.

6306 sayılı kanun ve yeni imar yönetmenliğindeki yapılaşma hakkı artışı ile kentsel dönüşüm projelerinin

uygulanmasına yönelik çeşitli kolaylıklar sağlanmaktadır. Ancak geldiğimiz noktada; hem hak sahiplerine,

hem de müteahhitlere kolaylıklar sağlayan yasal imkanlara rağmen kentsel dönüşüm arzu edilen noktada

değildir. Bunun birçok sebebi vardır. En önemli sebep ise hak sahiplerinin kendi aralarında ve müteahhit ile

yaşadıkları uzlaşma sorunudur. Elinizde tuttuğunuz bu kitapçıkta, kentsel dönüşüm sürecindeki olası sorun-

lar ve BIG çözümlerimizi anlatılmaktadır.

ÖNSÖZ

Büyük kentlerin, özellikle İstanbul’un neredeyse her noktası yatırım

açısından değerlidir. Arazinin en değerli olduğu kent merkezlerinde

ise yaygın olarak 40-50 yıllık binalar mevcuttur. Yenilenmesi gereken

bu binalarda devam eden kentsel dönüşüm girişimlerine genel olarak

bir göz atalım.

Bu binaların bağımsız bölüm sahipleri binalarını yenilemek üzere

toplantılar yaparak kentsel dönüşüm kararı alırlar. Bu kararı

gerçekleştirmek için temsilciler seçilir ve komisyonlar kurulur. Bu

komisyonlar, müteahhit/yatırımcı bulmak üzere yola çıkarlar. Kent-

sel dönüşümün sözleşmeye dayalı bir inşaat işi olduğu varsayılarak

müteahhitlerden gelen teklifler değerlendirilirken tanıdık bir mimara

ve avukata danışılması yoluyla çözüleceği öngörülür. Ne yazık ki, bu

düşüncede olan bina sahipleri işin bu kadar kolay olmadığını kısa za-

manda anlarlar.

RİSKLİ BİNALARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

Kentsel dönüşümün gerçekleşmesi malikler arası ve malik-müteahhit arası Uzlaşmanın sağlanmasına bağlıdır.

Uzlaşma ise birçok teknik ve hukuki konunun birlikte çözümüne bağlıdır.

Profesyoneller tarafından önceden planlanmayan kentsel dönüşüm süreçlerinin her adımında belirsizlikler ve so-

runlar ortaya çıkar. Her müteahhit farklı bir teklif getirir. Alan hesapları, Mimari Proje yaklaşımları, projelere bağlı

değerlemeler, paylaşım hesapları, müteahhitlerin maliyet ve kar marjları, Teknik Şartnameler bu tekliflerde farklı

farklıdır. Bu farklılıklar nedeniyle kentsel dönüşüm süreci, tekliflerin her biri ayrı ayrı ele alınarak çözülmesi gereken

teknik bir sorun haline gelir.

RİSKLİ BİNALARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

BİG’e göre, tüm bu süreci ve hesapları müteahhitlerin insiyatifine bırakmak çözümü aşırı zorlaştıran bir

yöntemdir. Süreç önceden planlı bir şekilde yönetilirse, malikler tarafından üzerinde uzlaşılan bir projenin

gerçekleştirilmesi rahatlıkla sağlanabilir.

Kentsel dönüşümde karşılaşılan sorunları çözmek için aşağıdaki hususlar dikkate alınmalıdır:

Projenin asli sahibi bina sahipleridir. Proje, bina sahiplerinin lehine olmalı, beklentilerine cevap verebil-

ecek yapıda tasarlanmalıdır.

Bina sahipleri açısından proje, herhangi bir şekilde risk alamayacakları derecede ciddi bir konudur. Bu

nedenle müteahhitlerden gelen belirsiz kaba hesaplarla yola çıkamazlar.

Bina sahiplerinin kendi aralarında ve müteahhit ile bina sahipleri arasında adil bir paylaşımın sağlanması

projenin olmazsa olmaz koşuludur.

Bu noktada, kentsel dönüşüm sürecinin tamamen müteahhidin insiyatifine bırakılması doğru değildir.

BİG, Bütünleşik İmar Geliştirme, kentsel dönüşüm ile ilgili sorunlar konusunda bütünleşik çözümler üreten

ve projenin bütününü kapsayan hizmetleri veren bir kuruluştur. Kısaca, BİG’den hizmet alan bina sahipleri

için insiyatif müteahhitlerde değil, kendilerinde olur.

Üstelik; BİG (Bütünleşik İmar Geliştirme) verdiği bu hizmetlerin bedelini bina sahiplerinden değil, yatırım

geliştirme maliyeti olarak müteahhitten alır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE OLASI SORUNLAR VE BİG’İN ÜRETTİĞİ ÇÖZÜMLER

Kentsel dönüşüm sürecinde; yasal imar haklarının

net olarak bilinmemesi, katılım ve dağıtım paylarının

adil hesaplanmaması, maliklerin görüşlerinin ve

beklentilerinin dikkate alınmaması, mimari projenin

müteahhit tarafından kendi çıkarları doğrultusunda

hazırlanması, sürecin şeffaf olmaması, fizibilite

hesaplarının kabataslak yapılması ve bina sahipleri-

yle paylaşılmaması, teknik ve ana şartnameler için

hukuki destekten yoksun olunması başlıca belirsiz-

likler ve sorunlar olarak ortaya çıkmaktadır.

Genelde karşılaşılan ilk sorunlar, yapılaşma hakkı ve alan hesapları

ile ilgilidir.

Yasal Yapılaşma Hakkı ve Kavramların Netleştirilmesi

BİG ilk olarak, bina arsasına ilişkin Mevcut Durum ve Yapılaşma Hakkı ile ilgili tespitleri yapar. Alansal ifadeleri

tanımlayan, olası projeler için sınırları belirleyen, alan hesapları ve arsa yapılaşma şartlarını içeren bir rapor

hazırlar.

Mevcut imar durumuna göre Yapılaşma Hakkı nedir? Arsanın imar planından kaynaklanan terk, satın alma, tevhit, ifraz gibi bir durum söz konusu mu? Mevcut binadaki ve yeni projedeki emsal alan, brüt alan, net alan ve satılabilir alan kavramları yeni proje için ne anlama gelmektedir?

“”

Bina sahipleri yıllardır yaşadıkları veya sa-

hip oldukları bina ve binanın bulunduğu

çevre ile ilgilidirler. Dolayısıyla dönüşüm

ile inşa edilecek yeni bina ile ilgili çeşitli

görüşleri olabilir. Öte yandan, maliklerin

bağımsız bölüme ilişkin ihtiyaçları ve

beklentileri farklılıklar gösterebilir.

Bina Sahiplerinin Beklentileri

BİG; bağımsız bölüm sahiplerinin her biri ile tek tek görüşür. Proje tasarımı, bağımsız bölüm kullanımı,

bahçe, ortak alanlar ile ilgili beklenti, görüş ve ihtiyaçlara ilişkin tespitler yapar. Bu yapılan tespitler

mimari tasarım sürecinde esas alınacak yaklaşımlar için kullanılır.

Mimari Proje istediğimiz gibi olacak mı? Otopark, bahçe ve ortak alanlar nasıl olacak?“ ”

Mevcut binadaki her bir bağımsız bölümün alanı,

yapısal niteliği, konumu gibi özellikleri farklı ola-

bilir. Bu durumda bağımsız bölümlerin değerleri

aynı binada olsalar bile eşit değildir. Başka bir ifade

ile bağımsız bölümlerin dönüşüm projesine Katılım

Değerleri farklıdır.

Diğer taraftan, tasarlanan yeni projede yeni

bağımsız bölümlerin değerleri de eşit olmayacaktır.

Başka bir ifade ile yeni projedeki Dağıtım Değerleri

de farklı olacaktır.

Adil bir paylaşım için her bir bağımsız bölümün

Katılım Değeri ile yeni projedeki Dağıtım Değerinin

eşit orantılı olması gerekir.

Bina Sahiplerinin Beklentileri Paylaşım

BİG; mevcut bina ve yeni projedeki her bir bağımsız

bölüm için tek tek Değerleme Raporları hazırlar. Bu

işi, kentsel dönüşüm proje değerlemeleri alanında

tecrübeli, Sermaye Piyasası Kurumu tarafından

(SPK) lisanslı değerleme şirketi aracılığıyla yapar.

Yeni projenin mimari tasarımında, eski binanın

bağımsız bölümler için hazırlanan Değerleme

Raporları dikkate alınır. Mimari Proje tasarlanırken

adil paylaşımın sağlanması ana tasarım kriteri

olarak kabul edilir.

Bağımsız bölüm sahiplerinin Katılım Değeri ve

Paylaşım Değerini içeren Dağıtım Listeleri bu

raporlara göre hazırlanır.

Vereceğimiz ve alacağımız taşınmazların değeri nedir? Paylaşım adil olacak mı?“

”

Dönüşüm projelerinde müteahhit-

lerin teklif verme sürecinde genellikle

emlakçıların rol aldığı bilinmektedir.

Müteahhit seçiminde müteahhidin le-

hine karar verilmesini temin edebileceği

vaadi ile haksız taleplerde bulunulması

çok sık rastlanan bir durumdur. Bu du-

rum, hem bina sahipleri açısından hem

de müteahhitler açısından kentsel

dönüşüm projesinin gerçekleşmesini

olumsuz etkileyen faktörlerden birisidir.

Şeffaflık

BİG; Mimari Projenin tasarlanmasından, tüm Yatırım Fizibilitesine; Paylaşım Tablosundan nihai Kat

Karşılığı Sözleşmenin imzalanması aşamasına kadar tüm süreci şeffaf bir şekilde yöneteceğini taahhüt

eder. BİG, çözüm ortaklarının çalışanları da dâhil proje çalışanlarının haksız herhangi bir menfaat elde

etmesini önleyici tedbirleri önceden alır.

Kentsel dönüşüm sürecimiz şeffaf olacak mı?“ ”

Kentsel dönüşüm projelerinin uzlaşma aşamasında

genellikle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

kullanılmaktadır. Öte yandan, bu sözleşme 6306

sayılı yasanın hem müteahhide hem de hak sahib-

ine tanıdığı imkanlara yönelik hükümler dikkate

alınmalıdır. Dolayısıyla bu sözleşmeler; çok yönlü

hukuki, mali ve teknik özellikler arz eder.

Şeffaflık

Sözleşme

BİG’e göre Kat Karşılığı Sözleşme; dönüşümün

en önemli aşamalarından biridir. Dönüşümün

hedeflenen şekilde gerçekleştirilmesi için

sözleşmeler, gayrimenkul hukuku alanında uzman

hukuk danışmanlarının desteği ile oluşturulur.

Böylece BİG, bina sahiplerinin haklarının hukuki

alanda korunmasını sağlar.

Haklarımızı hukuki olarak koruyabilecek miyiz?“ ”

Not: Bu kitapçıkta tanımlanan iş süreleri tek bir bina bazında iş akış programı baz alınarak verilmiştir. Projenin büyüklüğüne göre süreler değişebilir.

BİG HİZMETLERİNİN İŞ AKIŞ PLANI

Kentsel dönüşüm projelerini BİG’den bütünleşik hizmet alarak gerçekleştirmek isteyen bina

sahipleriyle BİG arasında detaylı bir sözleşme imzalanır. BİG ile yapılacak sözleşme kapsamında

takip edilecek iş programı detaylarını önümüzdeki sayfalarda bulabilirsiniz.

Taşınmaz üzerinde bulunan mevcut yapıdaki bağımsız bölümlerin;

• Mülkiyet haklarının ve arsa paylarının tespit edilmesi

• Taşınmaza ait imar durumu ve kadastral kayıtların tespiti

• Ruhsatlı projeler ile mevcut kullanımların tespit edilerek karşılaştırılması

• SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından hazırlanacak rapor ile Katılım Değerlerinin tespit edilmesi

Mevcut Durum Tespitleri

İŞ PROGRAMI

Taşınmaza İlişkin Mevcut Durum Tespitleri

• Maliklerin Mimari Proje ve yenileme projesi hakkındaki beklenti

ve görüşlerinin tespiti

Hak Sahibi Beklentilerinin Tespit Edilmesi

Mevcut durum tespitleri işine ait süre işe başlama tarihinden iti-

baren 14 gündür.

DEĞERLEME

BEKLENTİLER

Taşınmaz üzerinde bulunan mevcut yapıdaki bağımsız bölümlerin;

• Mülkiyet haklarının ve arsa paylarının tespit edilmesi

• Taşınmaza ait imar durumu ve kadastral kayıtların tespiti

• Ruhsatlı projeler ile mevcut kullanımların tespit edilerek karşılaştırılması

• SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından hazırlanacak rapor ile Katılım Değerlerinin tespit edilmesi

Mevcut Durum Tespitleri

İŞ PROGRAMI

Taşınmaza İlişkin Mevcut Durum Tespitleri

• Maliklerin Mimari Proje ve yenileme projesi hakkındaki beklenti

ve görüşlerinin tespiti

Hak Sahibi Beklentilerinin Tespit Edilmesi

Mevcut durum tespitleri işine ait süre işe başlama tarihinden iti-

baren 14 gündür.

Mevcut imar haklarını, maliklerin beklentilerini ve Değerleme Raporlarını esas alan yaklaşımları izah eden Mimari Etüt Projesine ait rapor hazırlanarak bağımsız bölüm maliklerinin onayına sunulur. İş Programı, Mimari Etüt Rapo-runun bağımsız bölüm maliklerinin 2/3 oranındaki çoğunluğunun onayı alındığı takdirde sürdürülür. Aksi durumda yönetim için iki alternatif söz konusudur: Kısmen veya tamamen yeni bir alternatif Mimari Etüt Proje hazırlanması talebinde bulunulabilir; ya da sözleşmenin feshine ilişkin madde doğrultusunda sözleşme feshedilebilir.Yönetimin kısmen değişiklik talebi veya tamamen yeni bir Mimari Etüt Proje hazırlanması talebinde bulunması halinde, etüt projede değişiklik yapılır veya yeni bir etüt proje hazırlanarak bağımsız bölüm maliklerinin onayına sunulur.Mimari Etüt Projesinin, bağımsız bölüm malikleri tarafından 2/3 oranında çoğunlukla onaylanmasından sonra Mimari Avan Proje hazırlanır.Mimari Tasarım Projesi işine ait süre işe başlama tarihinden itibaren 30 gündür. Yönetimin kısmen değişiklik talebi veya tamamen yeni bir Mimari Etüt Proje hazırlanması talebinde bulunması halinde her bir proje yenileme süresi 14 gündür ve bu süre toplam iş süresine eklenir.

Mimari Tasarım Projesi

Mimari Etüt Projenin HazırlanmasıMevcut durum tespitleri doğrultusunda hazırlanan etüt proje;• SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından hazırlanacak yeni projenin değerlemesine esas temel teşkil edecek Ön Değerleme Raporunu• Alansal yapılaşma haklarını ve tanımlarını izah eden Alan Raporunu• Hak sahipleri ve yatırımcı payını da içeren Etüt Paylaşım Listesini• Mimari Kat Planları, Kesitler ve Vaziyet Planını

MİMARİ ETÜT PROJE

Onaylanan Mimari Etüt Projelerdeki tasarım korunarak Mimari

Avan Proje hazırlanır. Mimari Avan Proje Teknik Şartnamenin

oluşturulabilmesi, Keşif, metraj ve maliyet analizlerinin

hazırlanabilmesi için gerekli çizim ve detayları içerir. İlgili belediyenin

Mimari Avan Proje onayı için öngördüğü şartlarda hazırlanır.

Hazırlanan Mimari Avan Projede öngörülen Taşıyıcı Sistem Çözü-

müne ilişkin rapor, alanında deneyimli inşaat mühendisleri tarafından

hazırlanır.

Mimari Avan Projenin Hazırlanması

Hak sahibi beklentileri, yeni projenin ön Değerleme Raporu ve Dağıtım Listesi

dikkate alınarak Teknik Şartname hazırlanır. Teknik Şartname Maliyet Analizi ve

dolayısıyla Yatırımcı Fizibilitesine altlık teşkil eder.

Teknik Şartname; Mimari Avan Projesine ait inşaat imalatlarının bütününü kapsar.

Malzeme seçimi, işçilikler, standartların ve imalatların tarifleri ve gerek görülen

imalatlar için marka-model belirten detayları içerir.

Mimari Avan Projeye göre Teknik Şartnamenin hazırlanması işine ait süre, Mimari

Tasarım Projesinin malikler tarafından onaylanmasını müteakip 14 gündür.

Mimari Avan Projeye Göre Teknik Şartnamenin Hazırlanması

TEKNİK ŞARTNAME

Mimari Avan Proje hazırlanması işine ait süre, Mimari Tasarım Projesinin malikler

tarafından onaylandığı tarihten itibaren 14 gündür.

AVAN PROJE

Taşınmaz üzerinde bulunan mevcut yapıdaki bağımsız bölümlerin;

• Mülkiyet haklarının ve arsa paylarının tespit edilmesi

• Taşınmaza ait imar durumu ve kadastral kayıtların tespiti

• Ruhsatlı projeler ile mevcut kullanımların tespit edilerek karşılaştırılması

• SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından hazırlanacak rapor ile Katılım Değerlerinin tespit edilmesi

Mevcut Durum Tespitleri

İŞ PROGRAMI

Taşınmaza İlişkin Mevcut Durum Tespitleri

• Maliklerin Mimari Proje ve yenileme projesi hakkındaki beklenti

ve görüşlerinin tespiti

Hak Sahibi Beklentilerinin Tespit Edilmesi

Mevcut durum tespitleri işine ait süre işe başlama tarihinden iti-

baren 14 gündür.

Keşif ve Maliyet Analiz Raporunun Hazırlanmasıİnşaat imalat metrajları, Teknik Şartname verileri ve Mimari Avan Proje esas alınarak uzman Keşif mühendisleri tarafından Maliyet Analiz Raporu hazırlanır. Hazırlanan Maliyet Analiz Raporu yatırımcının Fizibilitesine esas teşkil ede-cek içerik ve kapsamda olur. Keşif ve Maliyet Analiz Raporu; yeni projenin yıkım aşaması dâhil, şantiye kuruluşu, uygulama projeleri hazırlanması, yatırımcı genel giderleri, taşınma ve kira ödemeleri, tüm imalatların dolaylı maliyetlerini de kapsayan maliyetleri ve yapı kullanma izninin alınarak kullanıma hazır hale getirilmesi ka-lemlerini içerir ve projenin toplam maliyetini gösteren nitelikte hazırlanır.Keşif ve Maliyet Analiz Raporunun hazırlanması işine ait süre, Mimari Tasarım Projesinin malikler tarafından onaylandığı tarihten itibaren 28 gündür.

Yeni Projedeki Bağımsız Bölümlerin Değerleme Raporunun HazırlanmasıYeni projenin Mimari Avan Projesi ve iş programının Mimari Etüt Projesinin hazırlanması aşamasında hazırlanan ön Değerleme Raporu dikkat alınarak, yeni projedeki her bir bağımsız bölüme ait Değerleme Raporları SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından hazırlanır. Bu Değerleme Raporları, Dağıtım Listelerinin oluşturulması ve Yatırımcı Fizibilitesinin hazırlanması aşamalarında kullanılabilecek nitelik ve içeriğe sahip olur.Bu işin süresi, Mimari Tasarım Projesinin malikler tarafından onaylanmasından itibaren 28 gündür.PROJE

DEĞERLEME

KEŞİF MALİYET

Yeni projeye ait tüm maliyetleri içeren Maliyet Analizi Raporu dikkate alınarak;

yatırımcının toplam yatırım tutarı, nakit akışı, gelir tahminleri, karlılık oranı,

net bugünkü değer, düzeltilmiş net bugünkü değer gibi finansal analiz

değerlerini içeren yatırım Fizibilitesi oluşturulur.

Yatırım Fizibilitesinin hazırlanması işine ait süre, Mimari Tasarım Projesinin

malikler tarafından onaylandığı tarihten itibaren 28 gündür.

Yatırım Fizibilitesinin Hazırlanması

Kentsel dönüşüm ile yeni yapılacak olan binanın malikler arasın

paylaşım hesaplarında, maliklerin mevcut yapıdaki bağımsız

bölümlerin Değerleme Raporuna esas Katılım Değeri dikkate

alınır. Her bir bağımsız bölümün Katılım Değeri ve yeni projedeki

Dağıtım Değeri Dağıtım Listesi’nde karşılaştırmalı olarak yer alır.

Dağıtım Listesi aynı zamanda, yatırımcıya ait (Maliyet Analizindeki

toplam maliyet) Katılım Değeri ve (yeni projedeki payını gösteren

alanın menkul değere dönüştürülmüş haldeki) Dağıtım Değerini

de içerir.

Değerleme Raporlarına göre Dağıtım Listesinin hazırlanması işine

ait süre, Mimari Tasarım Projesinin malikler tarafından onaylandığı

tarihten itibaren 28 gündür.

Değerleme Raporlarına Göre Dağıtım Listesinin Hazırlanması

FİZİBİLİTE

DAĞITIM LİSTELERİ

Taşınmaz üzerinde bulunan mevcut yapıdaki bağımsız bölümlerin;

• Mülkiyet haklarının ve arsa paylarının tespit edilmesi

• Taşınmaza ait imar durumu ve kadastral kayıtların tespiti

• Ruhsatlı projeler ile mevcut kullanımların tespit edilerek karşılaştırılması

• SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından hazırlanacak rapor ile Katılım Değerlerinin tespit edilmesi

Mevcut Durum Tespitleri

İŞ PROGRAMI

Taşınmaza İlişkin Mevcut Durum Tespitleri

• Maliklerin Mimari Proje ve yenileme projesi hakkındaki beklenti

ve görüşlerinin tespiti

Hak Sahibi Beklentilerinin Tespit Edilmesi

Mevcut durum tespitleri işine ait süre işe başlama tarihinden iti-

baren 14 gündür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin HazırlanmasıTaşınmaz üzerinde bulunan mevcut binaların 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve “6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği” doğrultusunda; yıkılarak yeniden inşa edilmesi amacı ile arsa sahibi olan bağımsız bölüm malikleri ile yatırımcı konumunda olan müteahhitler arasında, Mimari Avan Proje, Teknik Şartname ve Dağıtım Listesi doğrultusunda yapılacak sözleşmede ma-liklerin hak ve menfaatlerini koruyan bir sözleşme hazırlanır.Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması işine ait süre, Mimari Tasarım Proje-sinin malikler tarafından onaylandığı tarihten itibaren 28 gündür.

Müşavirlik Dosyasının Hazırlanması ve İş Teslimi

BİG tarafından yaptırılan işler ile müşavirlik hizmetlerine ait pro-je, hesap ve belgeleri içeren dosyalar Müşavirlik Dosyası olarak adlandırılmıştır. Müşavirlik Dosyasının bina yönetimine teslim tarihi, İş teslim tarihi olarak kabul edilir. Bina bazlı müşavirlik dosyasının hazırlanması ve iş teslimi süresi işe başlama tarihinden itibaren 70 gündür.

KEŞİF MALİYET

İŞ TESLİMİ

Müşavirlik Dosyası İçeriği

İmar du-rumu, röperli kroki ve çap,

tapu hisse dağılımı Ruhsatlı

proje ve mevcut durum

karşılaştırma raporu

Bağımsız bölümlerin değerleme

raporları

Hak sahibi beklentilerinin

tespiti

Keşif Dosyası ve Maliyet

Analizi

Alansal hesap raporu

Onayla-nan mimari etüt proje ve cephe çalışması

Teknik Şartname

Yeni bağımsız

bölümlerin Değerleme

Raporu

Dağıtım Listesi

Mimari Avan Proje

Yatırımcı Fizibilitesi

Kat Karşılığı İnşaat

Sözleşmesi

5

4

6

7 11

89

10

12 13

1

2

3

1.gü

n1g

ün

8gün

22.g

ün

36.g

ün

50.g

ün

BİG ile sözleşme imzalanması

BİG’e vekaletname verilmesi

Mevcut Durum Tespitleri

Mimari Etüt Projesi

Mimari Avan ProjeMevcut bina değerlemesiMalik beklentilerinin tespiti

İŞ AKIŞ SÜRECİ ZAMAN ÇİZELGESİ

71.gün57

.gün

71.g

ün

64.g

ün

Teknik Şartname

Yeni Projenin Değerleme Raporu

Keşif ve Maliyet AnaliziFizibilite Raporu

Dağıtım Listesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Müşavirlik Dosyası Teslimi