Ingatlan-nyilvántartás I.

Az ingatlanok nyilvántartásának jelentősége, a földadókataszter és a telekkönyv

Ingatlan-nyilvántartás I.

Az ingatlanok nyilvántartásának …


• Ingatlan-nyilvántartás célja:– Megbízható leltára, nyilvános és hiteles

adattára az ország ingatlanainak.– A tulajdonszerzés egyik feltételének – a

birtoklásnak – megvalósítása.• Ingatlan-nyilvántartás jelentősége:

– Nemzetgazdasági, üzemi tervezés, földvédelem, rendeltetésszerű földhasználat, területrendezés, statisztikai adatgyűjtés.

– Egzisztencia alapja.

Az ingatlanok nyilvántartásának …• Ingatlan-nyilvántartás jelentősége:

– Jogbiztonság szolgálata:• Tulajdonos védelme,• Jogot szerzők védelme,• Kötelezettséget vállalók védelme.

– Tradicionális rendszer: tulajdonszerzés = megegyezés+a dolog tényleges átadása (ingók esetében), ingatlanok esetében egy jelzés, hatalomban tartás jelzése.

• Ingatlanszerzés megjelenítésének két rendszere:– Konstitutív rendszer: a jog megszerzése a nyilvántartásba való

bejegyzéssel jön létre.– Deklaratív, ill. bejegyzéstől független rendszer:

• Nincs tényleges nyilvántartás (a vevő tájékozódik a tulajdonlás iránt).

• Jogcímnyilvántartás: a bejegyzés nem keletkeztet jogot, de a nyilvántartásban bízó, jóhiszemű személy védelemben részesül.

• Hatósági közzétételi rendszer: a jogváltozást be kell jelenteni, melyről közokiratot állítanak ki.

Az ingatlanok nyilvántartásának …• Nyilvántartás módja:– Személy szerinti nyilvántartás (perszonálfólia)

• Állami földkönyv• Telekkönyv• FÖNYIR

– Tárgy szerinti (ingatlanonkénti) nyilvántartás (reálfólia): ingatlan-nyilvántartás. Minden önálló ingatlanról nyilvántartás készül.

– Számítógépes nyilvántartás szempontjából mindegy. Adatok összekapcsolása: magánautonómia, magántitok sérelme.

Az ingatlanok nyilvántartásának …• A nyilvántartás kezdetei:

– A hűbéri viszonyok az ingatlan tulajdonjoga alapján ítélhetők meg: honvédelmi kötelezettség, közteherviselés, közjogi állás megítélése.

– Adósságok nyilvántartása: betáblázás (intabulatio) intézménye. Az ingatlanon fennálló terhek bejegyzésére szolgált. Jelzálogkönyv volt, mely később beolvad a városi telekkönyvekbe.

– Az átruházás nyilvánosságának igénye: a tulajdonjog a közösség előtt is tisztázva legyen. Ingatlanszerzés külső megnyilvánulása: bevezetés. Királyi (főbírói) megbízott+hiteles hely képviselője+szomszédok+megadományozott. Városokban a városi tanács előtt zajlott le, ahol jegyzőkönyvet készítettek az eseményről. Regisztrálták a tulajdonjog változást, jogot nem keletkeztettek (az okiratot őrizték meg).

– Társadalmi, gazdasági változások, a forgalom biztonsága.

Az ingatlanok nyilvántartásának …• Telekkönyv:

– 1852. Osztrák Polgári Törvénykönyv bevezetése (OPTK). 43. § Az átruházáshoz az is szükséges, hogy a szerzési ügylet a nyilvánkönyvbe beiktattassék.

– 1855. A telekkönyv felállításának, bevezetésének kezdete.– Az 1861. évi Országbírói értekezlet: fenntartotta a rendelet

hatályát.– Az ingatlanokat településenként házról házra (helyszínelés)

járva, személyi rendszer alapján írták össze. Az eredményt, a kialakított birtoktesteket hirdetményi úton közölték a lakossággal. Az érintettek kifogással élhettek. Meghatározott idő elteltével a helyszínelési jegyzőkönyveket telekjegyzőkönyvként hitelesítették.

– A későbbiekben a telekjegyzőkönyvekből telekkönyvi betéteket szerkesztettek, azok átdolgozásával, egyeztetésével.

Az ingatlanok nyilvántartásának …• Telekkönyv:– A telekkönyv három részből állt:

• „A” lap, birtokállási lap: az ingatlan tárgyi adatait tartalmazta (szolgalom, térmérték, minőség, jövedelem).

• „B” lap, tulajdoni lap: tulajdonos neve, tulajdonszerzés alapja (jogcím), vételár. Tulajdonjog korlátozásai: zálogvisszavásárlási jog, elővásárlási jog.

• „C” lap, teherlap: idegen dologbeli jogok. Zálog, szolgalom, bérlet, haszonbérlet stb.

– 1886-ban a kataszterrel összhangba hozták térképi alapok átvétele.

– Betétszerkesztés: kiküldött bizottság+felek+érdekeltek+helyszíni meghallgatás+okiratok bevezetés a telekkönyvi betétbe.

– Járásbíróságok vezették.

Az ingatlanok nyilvántartásának …• Földadókataszter, állami földnyilvántartás:– II. József próbálkozásai (1785).– 1850. császári pátens: a földadókataszter bevezetése.– 1875. a földadókataszter legalizálása az OGY által.– A földadó mértéke a földek jövedelmezőségéhez

kapcsolódott: talajtani és agroökonómiai vizsgálatok.– A föld művelése azonos ráfordítás mellett eltérő hozadékot

eredményez: átlagtermés (10 év) – gazdálkodó rendes költségei = kataszteri tiszta jövedelem.

– Művelési áganként (Sz, K, R, L, N = 10 év; Sző = 15 év; E = 25 év), becslőjárásonként határozták meg.

– 1964-től az állami földnyilvántartás veszi át helyét: új szerepkört kap.

– Részei: kataszteri birtokív, kataszteri térkép, mintatérjegyzék, összesítők, részletes osztálykivonat, határleírási jegyzőkönyv.


• A két rendszer összehasonlítása:– Mindkét nyilvántartás alapja az ingatlan, ennek ellenére

hiányosak.– Kataszter a földrajzi, gazdasági és fizikai paramétereket,

míg a telekkönyv a jogokat és jogilag jelentős tényeket tartalmazta.

– Telekkönyv: járásbíróságok, kataszter: közigazgatási szervek

– Telekkönyv: magánérdeket, kataszter: közérdeket szolgálja.– Nyilvánosság: adókataszter esetén korlátozott, telekkönyv

nyilvános.– Telekkönyvi elvek nem érvényesültek a kataszteri

nyilvántartásban.

Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei


Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei• Az ingatlan-nyilvántartási törvényben nevesített alapelvek a következők:– Bejegyzés elve– Nyilvánosság elve– Közhitelesség elve– Kérelemhez kötöttség elve– Rangsor elve– Okirat elve

• Bejegyzés elve:– Egyes, az ingatlanokkal kapcsolatos fontosabb jogokat,

azok bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba keletkezteti – konstitutív hatályi bejegyzések.

• Az átruházáson alapuló tulajdonjogot.• A szerződésen alapuló vagyonkezelői, földhasználati,

haszonélvezeti jogot, használat jogát, telki szolgalmi jogot és a jelzálogjogot.

Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei– Deklaratív hatályú bejegyzések – az ingatlan-

nyilvántartásba történő bejegyzés nélkül is létrejönnek, fennállnak:

• A tulajdonjog növedék, ráépítés, elbirtoklás, öröklés esetén.

• Földhasználati jog, haszonélvezeti jog, szolgalmi jog törvény alapján keletkezik.

• Egyéb bejegyezhető jogok esetén: lakásszövetkezeti tag állandó használati joga, bírósági határozaton alapuló földhasználati jog, földmérési jelek, villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog, vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, elő- és visszavásárlási, vételi jog, tartási és életjáradéki jog, végrehajtási jog, termőföld haszonbérleti joga, halászati jog.

• Következmény: bejegyzés után harmadik személy nem hivatkozhat sikeresen a fennálló joggal kapcsolatos nem tudásra.

Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei– A jogilag jelentős tényeket is két csoportba sorolhatjuk:

• A bejegyzés elmaradása esetén is bekövetkező joghatásokat a deklaratív tények csoportja alkotja:

– jogosult kiskorúsága,– gondokság alá helyezés,– végelszámolási és felszámolási eljárás.

• A tényre vonatkozó joghatások csak a nyilvántartásba történő bejegyzéssel jönnek létre (konstitutív tények csoportja). A bejegyzés elmaradása esetén a jogosult ezeket nem érvényesítheti sikeresen jóhiszemű harmadik jogszerzővel szemben.

– jogszabályon vagy bírósági határozaton alapuló tulajdoni korlátozás, telekalakítási és építési tilalom, kisajátítás és telekalakítás megindítása,

– jogorvoslati kérelem, szerződésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom, perek és büntetőeljárás megindítása, árverés, zárlat, tulajdonjog fenntartással történő eladás,

– törölt jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása, ranghely megváltoztatása,

– zálogjog érvényesítésével, átruházásával, megszűnésével kapcsolatos tények,

– épület lebontásának és létesítésének ténye.

Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei• Nyilvánosság elve:

– A tulajdoni lap tartalma korlátozás nélkül megismerhető: azt bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet, hiteles vagy nem hiteles másolatot kérhet. Formái:

• Teljes másolat: valamennyi bejegyzést tartalmazza szó szerint.• Szemle: csak a fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint.• Részleges másolat: csak a kért bejegyzéseket tartalmazza szó

szerint.– A tulajdoni lap tartalmán túlmenő adatokat csak a jogosult vagy

kötelezet engedélyével ismerhető meg, melyet teljes bizonyító erejű magánokiratba, vagy közokiratba kell foglalni.

– Jogi érdek valószínűsítése esetén írásban kell az igénylőnek nyilatkoznia (joga érvényesítéséhez, jogszabályból, ill. hatósági határozatból eredő kötelezettsége teljesítéséhez szükséges).

– Korlátozott megismerhetőség vonatkozik a következőkre:• magán, vagy közokirat, hatósági határozat, mely bejegyzésül

szolgált,• személyi azonosító,• tulajdonosok jegyzéke (névmutató).

Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei• Közhitelesség elve:

– Az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja.

– A bejegyzett jog megilleti a jogosultként feltüntetett személyt.

– Az ingatlanra nem vonatkozik olyan jog, amely csak a telekkönyvi bejegyzéssel jön létre.

– A törölt jogok, tények esetén azt kell feltételezni, hogy azok már nem állnak fenn.

– A közhitelesség csak a jóhiszemű felet védi. Vélelmezni kell annak jóhiszeműségét, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerez jogot.

– A jogszerzők kötelesek az ingatlan-nyilvántartás tartalmáról meggyőződni, mulasztásuk rosszhiszeműséget és a következmények vállalását okozza.

Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei• Közhitelesség elve:

– Ha a nyilvántartási és a térkép alapján meghatározott terület eltér egymástól, akkor az utóbbi az irányadó.

• Kérelemhez kötöttség elve:– Tulajdonnal való szabad rendelkezés + keresethez

kötöttség elve.– A jogokra bejegyzésére és tények feljegyzésére irányuló

ingatlan-nyilvántartási eljárás az ügyfél kérelmére, vagy hatósági megkeresésre irányul.

– Csak azok a jogok és tények jegyezhetők be, ill. fel, melyet a kérelem, ill. a megkeresés megjelöl.

– Határozat, bejegyzés, feljegyzés javítása és kiegészítése csak a kérelemben foglaltaknak megfelelően lehetséges.

• Rangsor elve:– A ranghely egy konkrét bejegyzés rangsorban elfoglalt

helyét jelenti.– A rangsor a bejegyzések egymáshoz viszonyított sorrendjét

jelenti.

Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei• Rangsor elve:

– Kizáró bejegyzések közül csak a későbbi hatályos, míg az összeférő jogok közül a rangsorban előrébb álló jog megelőzi a későbbit.

– A bejegyzés ranghelyét, rangsorát a kérelem, megkeresés iktatási időpontja határozza meg.

– A rangsor eljárási szempontból a beadványok elintézésének időbeli sorrendjét is jelenti.

– Ranghelyet csak kérelemhez csatolt okirattal lehet alapítani.

– Ranghely előzetes fenntartását, biztosításának tényét legfeljebb 1 évi időtartamra lehet a tulajdoni lapra feljegyezni.

– A ranghely módosítása harmadik személy jogainak sérelmével nem járhat.

Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei• Okirati elv:

– Jog, jogilag jelentős tény, ill. adatok átvezetése csak az Iny. törvényben meghatározott okirat vagy jogerős hatósági, vagy bírósági határozat alapján lehetséges.

– Okirat közokirat vagy teljes bizonyító erejű magánokirat, vagy ezek közjegyző által hitelesített másolata.

– Az okirat igazolja a jog, tény keletkezését, megszűnését vagy módosulását + bejegyzési engedély (joggal azonos okiratban vagy külön is megadható azonos alakisággal).

– Tulajdonjog, haszonélvezeti jog, használat joga, telki szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog keletkezésére, módosulására, megszűnésére vonatkozó bejegyzésre közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat (jogtanácsos által ellenjegyzett) alapján van lehetőség.

Az ingatlan-nyilvántartás részei


Az ingatlan-nyilvántartás részei• Az ingatlan-nyilvántartás részei:

– Tulajdoni lap (számítógépes adathordozón rögzített, olvasható formában megjeleníthető).

– Törölt bejegyzések jegyzéke (tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések).

– Az ingatlan-nyilvántartási térkép (földmérési alaptérkép másolata - analóg esetén, digitális földmérési alaptérkép). + egyéb önálló ingatlanok alaprajza.

– Okirattár (szerződések, társasház alapító okirat, közérdekű használati jogokat létesítő hatósági határozatok, bírósági ítéletek, közjegyzői hagyatékátadó végzések, egyéb határozatok stb.).

Az ingatlan-nyilvántartás részei• Tulajdoni lap tartalma:

– ingatlan adatai,– ingatlanhoz kapcsolódó jogok, jogilag jelentős tények,

jogosultak és adataik.• A tulajdoni lapokat 1-től kezdődően kell számozni.

A tulajdoni lap száma mellett a település nevét (a terület fekvését) is fel kell tüntetni. Az ingatlan-nyilvántartás számítógépes rendszerében az ingatlan tulajdoni lapjának száma megegyezik a helyrajzi számmal.

• Egyes ingatlanok sajátos nyilvántartási szempontjaira figyelemmel a tulajdoni lap törzslapként és különlapként is vezethető társasház, szövetkezeti ház.

Az ingatlan-nyilvántartás részei• A tulajdoni lap részei:

– A tulajdoni lap három (I. II. III.) részből áll.– A tulajdoni lap I. része az ingatlan következő adatait

tartalmazza:• település neve, helyrajzi szám, fekvés megjelölése,

területnagyság,• belterületen és ha rendelkezésre áll külterületen az ingatlan

címét (közterület megnevezése, házszám),• alrészlet jelét (területét), művelési ágat, kivett terület esetén

annak megnevezését,• minőségi osztályt (területét), kataszteri tiszta jövedelmet,• az épület jellegét, telki szolgalmi jogot, földhasználati jogot,• az ingatlan jogi jellegét (bányatelek, műemlék, társasház stb.),• földminősítési mintatér megjelölését (digitális iny. nem

nevesíti),• egyéb szükséges adatokat (pl. lakóépületek száma, önálló

szöveges bejegyzés).

Az ingatlan-nyilvántartás részei– A tulajdoni lap II. része a következő tartalommal

rendelkezik:• Tulajdonjogot, gondokság alá helyezés tényét, kiskorúság

tényét.• Az állam esetében a tulajdonosi jogokat gyakorló szervezet

megnevezését.• Vagyonkezelői jogot.

– A tulajdoni lap III. része a következő jogokat és tényeket tartalmazza:

• Megállapodáson vagy bírósági határozaton alapuló földhasználati jogot (Tul. lap I. része), haszonélvezeti jogot, használat jogát.

• Lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jogot.• Telki szolgalmi jogot Tul. Lap I. része tartalmazza.• Állandó jellegű földmérési jelek, ill. villamosberendezések

elhelyezését biztosító használati jogot.• Vezetékjogot, vízvezetési, bányaszolgalmi jogot, törvényen

alapuló közérdekű használati jogot.

Az ingatlan-nyilvántartás részei– A tulajdoni lap III. részének további tartalmi elemei:

• Elő- és visszavásárlási, vételi jog, tartási- és életjáradéki jog, jelzálogjog, végrehajtási jog.

• III. részen bejegyzett jogosult kiskorúságának, ill. gondnokság alá helyezésének tényét.

• Felszámolási, végelszámolási eljárás megindítását.• Bírósági vagy hatósági határozaton alapuló telekalakítási és

építési tilalmat, kisajátítási és telekalakítási eljárás megindításának tényét.

• Perek, büntetőeljárás megindítását, árverés, nyilvános pályázat kitűzésének tényét.

• Zárlatot, zár alá vételt.• Tulajdonjog fenntartással történt eladást.• Ranghely megváltoztatását, jogerős hatósági vagy bírósági

határozattal megállapított környezetkárosodás tényét, mértékét és jellegét.

• Épület létesítését, lebontását.• Olyan egyéb jog vagy tényt, melynek bejegyzését tv. rendeli

el.

Az ingatlan-nyilvántartás részei• A bejegyzéseket, feljegyzéseket, adatváltozásra

vonatkozó átvezetéseket a tulajdoni lap mindhárom részén sorszámozni kell. Ha több jogosult szerepel, mindegyiknek külön sorszámot kell adni.

• Minden bejegyzésben fel kell tüntetni a beadvány iktatószámát és érkezésének idejét. Meg kell nevezni a jogot vagy tényt és annak jogosultját.

• Az okirattár:– Bejegyzések alapjául szolgáló okiratokat, ezek hitelesített

másolatait, kérelmeket, megkereséseket, ill. az ingatlan-nyilvántartási ügyben keletkezett egyéb iratokat tartalmazza.

– Az okirattárban szereplő iratokat az ingatlanügyi hatóság egyéb irataitól elkülönítetten kell kezelni.

Az ingatlan-nyilvántartás részei• Az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalma(méreta.?):

– Ingatlan-nyilvántartás céljára az állami földmérési alaptérkép nyilvántartási példánya szolgál.

– Ha a földmérési alaptérkép digitális formában adathordozón, hitelesített formában megtalálható, akkor azt kell ingatlan-nyilvántartási térképként használni.

– Tartalma a következő: • Településnév, térképszelvény szám, a település közigazgatási

határvonala, belterület, külterület, (zártkert) határvonala.• Földrészlet határvonala és helyrajzi száma.• Épület, építmény határvonala.• Alrészlet jele, határvonala, művelési ág megnevezése.• Földminősítési mintatér, földminősítéssel megállapított

minőségi osztályok határvonalai és osztályozási száma.• Dűlőnév, utcanév, házszám.• Közterületről, ill. más ingatlanról nyíló pince bejárata.

Az ingatlan-nyilvántartás részei– EÖI alaprajza 1:100 vagy nagyobb

méretarányban:• Lakások és épülethelyiségek elhatároló vonalait.• Településnév, az ingatlan utca, házszám, emelet és

ajtószám szerinti megjelölését, az önálló ingatlan sorszámát és alapterületét.

• Törölt bejegyzések jegyzéke– Gépi adathordozón meg kell őrizni a tulajdoni

lapról törölt bejegyzéseket és adatokat is, valamint a törlésre vonatkozó határozat számát, amely alapján a törlés alapjául szolgáló okirat visszakereshető.

Az ingatlan-nyilvántartás tárgya és tartalma I.


Az ingatlan-nyilvántartás tárgya …• Az ingatlan-nyilvántartás tárgya az önálló ingatlan, melynek formái:– Földrészlet:

• A föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, melynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy vagyonkezelői viszonyok.

• Építési telek.• Utak, vasutak, terek, csatornák elágazással és

kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított részei, amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője azonos.

• A földrészletet művelési ágak és művelés alól kivett területek szerint további részekre kell bontani (alrészletek). Az alrészleteket továbbá minőségi osztályfoltokra kell bontani, ha szükséges.

• A földrészletet abban az esetben, ha 20-nál több alrészlet jönne létre, meg kell osztani.

Az ingatlan-nyilvántartás részei• A földrészlettel együtt kell nyilvántartani az épületet,

építményt, a társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában lévő épületrészeket és a szövetkezeti háznál a szövetkezet tulajdonában lévő épületrészeket és helyiségeket, ha azok tulajdoni viszonyai a földrészletével megegyeznek.

• Azt a pincét melynek tulajdonosa azonos a földrészlet tulajdonosával, vagy amelynek bejárata a pince tulajdonosának földrészletén van, ugyanakkor átlóg szolgalmi jog alapján másik tulajdonú földrészlet alá.

– Egyéb önálló ingatlanok:• Az épületet, pincét, föld alatti garázst és más építményt, ha

az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona.

• A társasházban lévő öröklakást, ill. külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget.

• A szövetkezeti házban lévő szövetkezeti lakást, ill. nem lakás céljára szolgáló helyiséget.

• A közterületről nyíló pincét, garázst.

Az ingatlan-nyilvántartás részei– Nem lakás céljára szolgáló épületeket, melyeket a társasházakra,

ill. szövetkezeti ház tulajdonra vonatkozó szabályok szerint létesítettek:

• Társas garázs, társas üdülő,• Üdülőszövetkezeti ház, Garázsszövetkezeti ház.

• Az ingatlan-nyilvántartás módja:– Az ingatlan területét méterrendszerben (hektár, négyzetméter)

kell nyilvántartani.– A mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló területeket a

rendszeres földhasználatra vonatkozó állapotnak megfelelően művelési ágakban kell nyilvántartani, melyek a következők:

• Szántó, Kert, Gyümölcsös, Szőlő, Rét, Legelő, Halastó, Erdő, Fásított terület, (Művelés alól kivett terület), Nádas.

• Azokat a területeket, melyek nem állnak mezőgazdasági, vagy erdőgazdasági művelés alatt művelés alól kivett területeknek nevezzük.

• A település belterületének 1 ha meg nem haladó földrészletét akkor is művelés alól kivett területként kell nyilvántartani, ha az egyébként a valóságban művelés alatt áll.

• A művelés alatt álló területeket 1-8 közötti minőségi osztályba kell sorolni a becslőjárásnak, művelési ágnak megfelelően. A megfelelő kataszteri tiszta jövedelmet minden esetben fel kell tüntetni.

Az ingatlan-nyilvántartás tárgya …• Művelési ágak részletesen:

– Szántó:• Rendszeresen szántóföldi művelés alatt áll.• Átmenetileg termelés nélkül termőképes állapotban

tartják: ugarolják, parlagon hagyják.• Ritkábban telepített, gyümölcsfákkal, szőlővel

rendszertelenül borított területeket, melyen szántóföldi művelést folytatnak.

• Magnyerés céljából fűmaggal bevetett területeket.• Rizstelepek, spárgatelepek, földieper ültetvények.• Faiskolák területeit, ipari-, energia- ill.

gyógynövényekkel betelepített területeket.– Rét:

• Az a füves terület, melynek fűtermését rendszeres kaszálással hasznosítják.


– Legelő:• Az a füves terület, melynek fűtermését rendszeres

lelegeltetéssel hasznosítják.• Ahol az elszórtan előforduló fák koronavetülete a terület

kisebb, mint 30%-át fedi le.• Külön jogszabály alapján vadföld és erdei tisztás.

– Szőlő:• A termesztett főnövény a szőlő.• Szőlőalanytelepek.• A szőlőtőkék kivágásáig a területet szőlő művelési ágban kell

nyilvántartani.– Kert:

• Termesztett növények: zöldségfélék, virág-, vagy dísznövények. Szőlővel, gyümölcsfákkal és az előbb említettekkel vegyesen hasznosított területek.

• Komlóültetvények, melegágyak, palántanevelő telepek, karácsonyfa, vadgyümölcs telepek.

• Erdőgazdasági szaporítóanyagot szolgáltató területek: csemetekert, dugványtelep.


– Gyümölcsös:• Termesztett főnövény a gyümölcsfa, ill. gyümölcstermő

bokor.• Gyümölcsfa-iskolai telepet (alany-, szemzőhajtás, magtermő

ültetvény).• Egy gyümölcsfasorból álló sorfásítást abban a művelési

ágban kell nyilvántartani, melyen a fasor található.• Az elhanyagolt (parlag) gyümölcsösöket addig kell az eredeti

művelési ágban tartani, míg a területet más művelési ágban nem hasznosítják.

– Nádas:• A főnövény az ipari, mezőgazdasági, építkezési célú nád,

vagy gyékény.– Erdő:

• Azt az 1500 m2-t elérő, vagy meghaladó területet, mely(en)– erdő által borított (+nyiladékok, tűzpászták),– legalább 3 sor erdei fával borított (erdősáv),– erdőtelepítés történt,– nem állandó jellegű erdészeti magánút.


– Erdő:• >1 ha + fák tőnél mért távolsága 20 m-nél szélesebb + a

terület 50%-ot meghaladó mértékben erdei fafajokkal fedett terület:

– gyárak, üzemek, majorok területén belül található,– út, vasút, egyéb műszaki létesítmény területén található, és a

létesítmény működéséhez szükséges,– folyót, patakot, csatornát szegélyez, zátonyon található.

– Fásított terület:• 400 m2<terület<1500 m2

– erdő által elfoglalt terület,– legalább 3 sorral rendelkező erdősávot.

• Egyéb:– 50%-ban erdei fafajokkal fedett fás legelőt,– külön jogszabály szerint fasor területét,– nem erdei fafajokkal borított terület,– külön jogszabályban meghatározott faültetvényt,– fás szárú energianövényekből álló energetikai célú ültetvényt.


– Halastó:• Az a vízi létesítmény, amit a vízügyi hatóság engedélyével

haltenyésztésre használnak + teleltető és ivadéknevelő tavak, töltések, csatornák.

– Művelés alól kivett területek:• Településekkel kapcsolatosan művelés alól kivett területek

(1 ha-t meg nem haladó belterületi földrészlet; belterületen 1 ha-t meghaladó, valamint külterületi földrészletek azon részeit, melyeken építmény található a hozzá tartozó udvarral; közparkok, közkertek, arborétumok, gyógyhelyek, üdülőhelyek, táborok, sporttelepek stb.)

• Termeléssel és szolgáltatással kapcsolatos kivett területek (üzemek, meddőhányók, bányatavak, bányák, vízművek, szennyvíztisztító telepek, állati hulladéktemetők, dögterek, növényházak, mezőgazdasági telephelyek, terméketlen területek, állandó jellegű erdészeti magánút, erdei vasúti pálya, erdészeti létesítmény, vásárterek, kiállítási területek, állatok kegyeleti temetője, hulladéklerakó, temető)


– Művelés alól kivett területek:• Közlekedéssel és hírközléssel kapcsolatos területek (helyi és

országos közutak, magánutak, utak műtárgyai, 3 m-nél szélesebb tanyai bejáró utak; szőlőben, gyümölcsösben szállítást, művelést segítő utak, ha a sortávolságnál 3 m-rel szélesebbek; vasutak, repülőterek, kikötők, távközlési építményhez szükséges terület stb.)

• Vízgazdálkodással kapcsolatos területek (folyók, patakok, vízfolyások, természetes tavak, víztározók, horgásztavak, mocsarak, csatornák, árkok, védtöltések).

• Honvédelemmel és rendészettel kapcsolatos területek.• Alrészlet:

– A legkisebb területi mérték: 400 m2.– Erdő esetében: 1500 m2.– Ha a földrészleten belül valamely művelési ág nem éri el a

legkisebb területi mérték értékét, akkor a mellette lévő nagyobb területű művelési ágú területhez kell hozzácsatolni.

Az ingatlan-nyilvántartás tárgya …• Alrészlet:

– Az állandó jellegű épületek nyilvántartása:• lakó- és üdülőépületet a hozzá tartozó udvarral együtt

területi megkötés nélkül + a területi mérték szerint többi művelési ág.

• Állandó jellegű egyéb épületek udvarral együtt + a tényleges művelési ág. Ha az épület és udvar által elfoglalt terület nem éri el a legkisebb területi mértéket, akkor a mellette található művelési ággal együtt kell nyilvántartani.

• Állandó jellegű építmény: 12 m2-nél nagyobb kőből, téglából, vályogból, tömött falból, vasbetonból, előre gyártott elemekből összeállított épület. Fa és vasvázas épületek közül az, amelynek szilárd alapja van.

Helyrajziszámozás


Helyrajziszámozás • Domínium: önálló KSH

kóddal rendelkező, földrajzilag különálló egység

• Különleges külterület = zártkert (1994. évi LV. tv.)

• Központi belterület: (közigazgatási egység központi részén helyezkedik el, közigazgatási szervek elhelyezkedési helye), különálló belterület (egymással nem összefüggőek)

központibelterület

01kö

zút

02

03-038

039 vasút

040-065

066 közút

067 kk.

068-0114

0115 kk.

0116

0117belt. 0118-015001

51

0152-0260

0261 csatorna

0262-060106

02

0603-0680

belterület06810682 út

Helyrajziszámozás• A településeken minden egyes földrészletet egyedi

azonosítóval kell ellátni, ez a helyrajzi szám.• Közigazgatási egységen belül egy helyrajzi szám csak

egyszer fordulhat elő.• A település vagy annak egy részének újfelmérésekor a

földrészletek helyrajzi számozását csak indokolt esetben szabad megváltoztatni.

• A 01 hrsz-ot minden esetben a központi belterület kapja.• A belterületen áthaladó vonalas létesítményeket a

fekvéshatárnál le kell zárni.• Különleges külterületet csak vasút, országos közút, folyó

vagy hajózható csatorna szakíthatja meg.• Ha a vonalas létesítmény belterületen és különleges

külterületen 1500 m-nél, míg külterületen 3000 m-nél hosszabb lenne, alkalmas helyen (útkereszteződés, híd stb.) le kell zárni.

Helyrajziszámozás• Vonalas létesítmények:

– Ha a vonalas létesítmények egy szintben keresztezik egymást, akkor az alacsonyabb rendű területét a csatlakozásnál le kell zárni. Rendűség sorrendje:

• Közforgalmi vasút• Út országos közút, önkormányzati közút, saját használatú út, talajút• Gazdasági vagy iparvasút• Folyó, csatorna, árok.

– Ha a vonalas létesítmények több szintben metszik egymást, akkor a földfelszíni létesítményt kell ellátni egy helyrajzi számmal, a másikat pedig meg kell osztani.

• Helyrajzi szám: alfanumerikus változó, max. 18 karakter lehet.• Önálló épület: Az abc nagybetűivel jelöljük őket, kivéve a

magánhangzókat (kivéve A-t), a többjegyű mássalhangzókat és Q, W, X, Y és Z-t (összesen 17 betű felhasználása lehetséges). Ha a betűk elfogytak, a jelölést AA, AB … stb. jelöléssel kell folytatni.

• A lakások helyrajzi számozását 1-999-ig lehet végezni.

Helyrajziszámozás• A belterületi földrészleteket a központi belterület központjából

kiindulva az óramutató járásával egyezően, körkörösen kell eggyel kezdődő folytatólagos egész számokkal ellátni.

• A különálló belterületeket a 0-s számuknak megfelelő sorrendben, a legmagasabb felhasznált helyrajzi szám után következő 101-el kezdve, de legalább 50 szám kihagyásával kell helyrajziszámozni. Pl. központi belterületen utolsó hrsz: 1774, a következő belterületi egység hrsz-a: 1901. (Megyei városok esetében: megfelelő kihagyott számmennyiség + követő 1001.).

• Az utakat, utcákat, egyéb közterületeket általában egy hrsz-al kell ellátni.

• Utcák kereszteződésénél a keskenyebb utcát, egyenlő szélességű utcáknál a rövidebb utcát kell megszakítani és külön-külön hrsz-okkal ellátni.

• A különleges külterületeket a 0-s számuknak megfelelő sorrendben, a legmagasabb felhasznált helyrajzi szám után következő 101-el kezdve, de legalább 50 szám kihagyásával kell helyrajziszámozni. Pl. utolsó belterületi hrsz: 4562, a következő különleges külterületi egység hrsz-a: 4701.

• Több különleges külterület esetén az előbbi irányadó.

Helyrajziszámozás

• Az említett, kihagyandó (legalább 50 db) helyrajzi számok darabszámát a megyei földhivatal indokolt esetben külön is megállapíthatja.

• A külterületi földrészleteket a központi belterület 01 hrsz-át követő nullás hrsz-okkal kell megjelölni figyelembe véve az egyéb belterület és különleges külterület számozását is (02, 03 … 0122, 0123 ... stb.)

központi belterület

belterület

kül. külterület2601-3666

01

0144

0177

0256

1-1562

1701-2502

különleges külterület

3801-4502

Helyrajziszámozás

• A helyrajzi számot lehetőleg a földrészlet közepébe, merőlegesen az északi iránnyal kell elhelyezni.

• Keskeny földrészletbe a hossztengellyel párhuzamosan kell a helyrajzi számot elhelyezni.

• Amennyiben a helyrajzi szám a földrészlet geometriájában nem helyezhető el, akkor megengedett az ún. zászlózás megoldása is.

• Az EÖI ingatlanok azonosítóját a befoglaló földrészlet helyrajzi számából kiindulva kell képezni: 1222/1/A/12, 1556/5/BB (lásd ingatlan-nyilvántartás gyakorlati óra).

1252

3566

10222

0266

Helyrajziszámozás

• Az alrészleteket a magyar abc kisbetűivel kell jelölni. Megjelölésre a magánhangzók közül csak az a-t, mássalhangzók közül pedig csak az egyjegyűeket használhatjuk fel.

• Ha azonos művelési ágú területek többször fordulnak elő egy földrészleten belül, és egymással nem határosak, akkor külön alrészletként kell őket megjelölni.

• Alrészletként kell kezelni a művelés alól kivett területeket is, ha a legkisebb területi mértéket elérik.

• Ha a művelési ág területe nem éri el a legkisebb területi mértéket, akkor a szomszédos művelési ágú területhez kell csatolni.

• Ha egy földrészleten belül az alrészletek száma a huszat meghaladja, akkor a földrészletet úgy kell megosztani, hogy egyik újonnan keletkező földrészletben se haladják meg a 20-at.

Helyrajziszámozás• Az alrészletek betűjelét poligonjuk közepén kell elhelyezni.

Irányuk a helyrajzi száméval azonos, míg vonalas létesítmények esetén a hossztengelyre merőleges.

• A művelési ágak betűjelét az alrészletjel mellett kell elhelyezni.• Ha az egész földrészlet egy művelési ágba tartozik, akkor a hrsz

alatt kell a művelési ág betűjelét megírni.

0256a Sz

b Gy

c Szd R

f mk

Gy

0257Gy

Helyrajziszámozás• Földrészletek megosztása:

– Egész helyrajzi számú földrészlet megosztása esetén tört helyrajzi szám jön létre. A számláló az eredeti helyrajzi szám, míg alátörései 1-től kezdődő számok.

– Tört helyrajzi szám megosztása esetén az új helyrajzi szám szintén tört helyrajzi szám lesz, melynek számlálója az eredeti földrészlet helyrajzi számának számlálójával azonos, míg nevezője az érintett helyrajzi számok legnagyobb alátörése után következő szám.

– A megosztás után keletkező földrészletek számozását a szomszédos kisebb helyrajzi számú földrészlettől kezdve, a szomszédos nagyobb helyrajzi számú földrészlet felé kell végezni.

0144

0144/1

0144/2

0144/3

144/

2

144/

1

144/

5

144/

6

144/

3

144/

4

Helyrajziszámozás• A szomszédos földrészletek közötti határvonal módosítása

esetén az érintett helyrajzi számok nem változnak.• Az összevonás esetén keletkezett földrészlet helyrajzi

száma az érintett földrészletek helyrajzi számai közül a legkisebb egésznek, míg tört hrsz-ok esetén a legkisebb számlálójú hrsz legnagyobb alátörésű hrsz-ának felel meg.

144/

5

144/

6

0145

0152

0144/3

0140/20140/2

0140/3

0152/10

0145/9

Helyrajziszámozás• Házhelyosztás:

– Az 50 db-nál kevesebb házhely kialakítása esetén tört helyrajzi számozást alkalmazunk.

– Ha a házhelyeket több földrészlet összevonása után alakították ki, akkor a földrészleteket először össze kellett vonni, majd megosztani.

– Ha a kialakított földrészletek száma az ötvenet eléri vagy meghaladja, akkor a belterületi egység földrészleteinek legmagasabb helyrajzi számát követi számmal kell kezdeni a számozást.

– Ha az érintett belterületnél a tartalékolt számcsoport nem elegendő, és a további belterület, ill. különleges külterület tartalék számcsoportjai sem állnak rendelkezésre, akkor a legmagasabb belterületi, ill. külterületi helyrajzi számot követő helyrajzi számtól kell a számozást folytatni. Az osztás a legmagasabb helyrajzi számtól számított 101-es számmal kezdődik, viszont itt is érvényes, hogy minimum ötven számot ki kell hagyni a már említett szabályok szerint.

Helyrajziszámozás• Vonalas létesítmények:

– új vonalas létesítmény keletkezésekor a megosztott földrészlet helyrajzi számának számlálója az érintett földrészlet eredeti helyrajzi száma, a nevezője pedig 1-től kezdődő sorszám, vagy az addig felhasznált legmagasabb alátörés után következő számmal kezdődő sorszám;

– az egyes földrészletekben bekövetkezett tulajdonjog-változás ingatlan-nyilvántartási átvezetése után az új vonalas létesítményben lévő helyrajzi számokat össze kell vonni, és a vonalas létesítmény helyrajziszámozására a legkisebb számlálójú tört helyrajzi számának legnagyobb nevezőjű alátörését kell felhasználni. A vonalas létesítménnyel megosztott földrészletek helyrajzi számát változatlanul kell hagyni;

– ha az új vonalas létesítmény elhelyezkedése olyan, hogy csak részben osztja meg a földrészleteket, az érintett földrészletekben lévő legkisebb helyrajzi számot alapul véve kell a vonalas létesítmény helyrajziszámozását elvégezni.

Helyrajziszámozás067 út

047 út

055 056 057 058

055/3 056/3 057/3 058/3

055/1 056/1 057/1 058/1

058/2057/2056/2055/2 csatorna

055/1

055/2

055

055/3

047 út

057/1056/1 058/1

067 út

057/2

057

056/2

056

058/2

058

057/3056/3 058/3

csatorna

Helyrajziszámozás

út142/2

146144 150148

142/1 145 149147142

Helyrajziszámozás• Közigazgatási egységek határvonalának változása:

– Külterület földrészletek esetén a számozást a közigazgatási egység külterületi földrészleteinek legmagasabb helyrajzi számát követő egész számmal kell kezdeni. Ha az átcsatolt földrészletek száma nem haladja meg a 20-at, akkor a csatlakozó földrészletek helyrajzi számának alátörésével is szabad számozni.

– Belterületi és/vagy különleges külterületi földrészletek átcsatolása esetén a meglévő belterület, ill. különleges külterület földrészleteinek legmagasabb helyrajzi számát követő 101-el, de legalább 50 szám kihagyásával kell a helyrajzi számozást végezni. Ha belterület és különleges külterület is átcsatolásra került, akkor először az átcsatolt belterület majd utána az átcsatolt különleges külterület helyrajzi számozását kell elvégezni (követő 101, legalább 50 szám kihagyásával).

• Új közigazgatási egység keletkezése esetén az új település valamennyi földrészletét újból kell helyrajzi-számozni. A megmaradó település helyrajzi számait változatlanul kell hagyni.

Helyrajziszámozás• Fekvéshatár változás:

– Külterületből belterületbe csatolás esetén a belterület legmagasabb helyrajzi számát követő helyrajzi számmal kell a számozást kezdeni. Ha megkezdett százas számcsoport nem elegendő, ill. a következő százas számcsoport már fel van használva, akkor a belterületi, ill. különleges külterületi helyrajzi számok legmagasabb helyrajzi számától kell a számozást kezdeni, betartva a 101-es és legalább 50 kihagyásos szabályt.

– Ha az átcsatolt földrészletek száma nem haladja meg a 20-at, akkor a csatlakozó földrészletek helyrajzi számának alátörésével is szabad helyrajzi számozni.

• Önálló belterületté nyilvánítás esetén:– Az érintett földrészleteket a belterületi, ill. különleges

külterületi földrészletek legmagasabb helyrajzi számát követő 101-el, de legalább 50 szám kihagyásával kell helyrajzi számozni.

Helyrajziszámozás• Belterületből külterületbe csatolás:

– A földrészletek helyrajzi számozásához a csatlakozó külterületi földrészletek helyrajzi számát kell megfelelően alátörni.

– Önálló belterületi egység külterületté nyilvánítása esetén a belterületi egység 0-s számát kell megfelelően alátörésekkel ellátni és felhasználni.

• Az alrészletek változása nem része a zárthelyi dolgozatnak.

Társasház


Társasház• 1924. évi XIII. tc.: cél a lakásbajok megszüntetése, ill.

enyhítése. A tipikus 2-6 lakásos társasházak építését és működését megfelelően szabályozta.

• 1977. évi 11 tvr.: az állam nem képes mindenkinek lakást biztosítani. Teret kellett engedni a magánkezdeményezéseknek, a vállalati, a szövetkezeti lakásépítéseknek. Ekkor épültek a nagy lakóépületek, panelházak.

• 1997. évi CLVII. tv.: Egyik cél a megváltozott viszonyok, állami és önkormányzati bérlakások társasházakká alakítása. A másik cél a lakásterhek megtöbbszöröződésének rendezése.

• 2003. évi CXXXIII. tv.: Cél a döntéshozatal egyszerűsítése, lazítása. A közös költségek rendezése, megosztása, hátralékának behajtása.

Társasház• Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az

alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, ill. legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül.

• Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, ill. lakás – gondnoki, lakásfelügyelői lakás – a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

• Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épületek biztonságát, a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is a közös tulajdonba kerül, ha az külön tulajdonban álló helyiségben belül van.

• Ha a földrészlet nincs a társasházközösség közös tulajdonában, akkor a tulajdonostársakat (föld)használati jog illeti meg.

Társasház• A társasháztulajdon egyesíti magában a tulajdonostársak külön

tulajdonát és közös tulajdoni hányadrészét. • A közös tulajdonban (különlap I. részén található jelölve eszmei

hányadként) lévő ingatlanrész alkotórészét képezi a külön tulajdonban (különlapok tartalmazzák) álló lakásnak, együtt alkotnak egy önálló ingatlant. Ennek következménye az, hogy az önálló lakás és a közös tulajdoni hányad csak együtt ruházható át, ill. terhelhető meg.

• A társasház a közös ingatlantulajdon sajátos alakzata, mivel a tulajdonostársak közösségének relatív jogalanyisága (relatív jogképesség) van, csonka jogalanyiság, mivel az funkcióhoz, a társasház rendeltetéséhez kötött: „A társasház tulajdonostársainak közössége az általa viselt név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonból eredő jogokat, és viseli a közös tulajdon terheit.”

• A kötelezettségekért elsősorban a társasházközösség felel. Csak ha az igény érvényesítése eredménytelen marad, akkor a tulajdonosok egyenként egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint, főszabály szerint a tulajdoni hányaduk arányában felelnek a felmerült, vállalt kötelezettségekért

Társasház• A társasház alapítása történhet:

– szerződéssel,– sz ingatlan tulajdonosának egyoldalú jognyilatkozatával

(önkormányzatok),– bírói ítélet alapján.

• Társasházat meglévő, vagy felépítendő épületre lehet alapítani.• A szerződő felek, vagy az egyszemélyi alapító elhatározását

alapító okiratba kell foglalni.• Közös tulajdont bármelyik tulajdonostárs kérésére bíróság is

társasházzá alakíthatja, ekkor az alapító okiratot a bírósági ítélet pótolja.

• Kiválás, szétválás: több épületből álló társasházak esetén a külön épületben lévő lakástulajdonosok kiválhatnak, és új társasházat alakíthatnak, de csak akkor, ha meglévő társasházak tulajdonosainak érdekét ez nem sérti.

• Az alapító okiratot közokiratba, vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

• A társasház alapításához szükséges a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is. Csatolni kell a használatbavételi engedélyt, ill. a szervezeti és működési szabályzatot (ha van).

Társasház• Az alapító okirat elfogadása, ill. módosítása – fő szabály

szerint – egyhangúlag történik, míg a szervezeti és működési szabályzat elfogadásához egyszerű szótöbbség is elég.

• Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő 60 napon belül kell megtartani. Itt megválasztják a közös képviselőt, vagy intézőbizottságot és elnökét, ill. a számvizsgáló bizottságot (ha szükséges); az SZMSZ-t szintén el kell, hogy fogadják.

• A tulajdonostársakat külön tulajdonuk tekintetében megilleti:– A birtoklás, használat, hasznok szedése és rendelkezési jog.– E jogait a tulajdonos nem gyakorolhatja többi

tulajdonostársának törvényes joga és érdeke sérelmével.– A közgyűlés – az érintett szomszédok 2/3-nak és az összes

tulajdonostárs többségének határozatával – megtilthatja a külön tulajdonban lévő, nemlakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését, a lakók nyugalmát zavarná.

Társasház• A tulajdonostárs köteles:

– A lakást fenntartani, felújítani,– szükséges intézkedést megtenni annak érdekében,

hogy a közgyűlési határozatokat, ő vagy bérlője betartsa.

– Tűrni köteles az esetleges bejutást, és fenntartási munkálatok elvégzését.

– A lakásában tervezett építkezésről köteles értesíteni a közös képviselőt.

– Köteles a közös tulajdonú részt érintő építkezés esetén a tulajdonostársak 4/5-ének hozzájárulását beszerezni.

– A közgyűlés kötelezheti a következő bejelentésekre:• Tulajdonosváltozást,• Bérlő személy lakcímét, és adatait,• Haszonélvező személyét,• Az ottlakó személyek számát.

Társasház• A közös tulajdonra vonatkozóan megilleti:

– Megilleti a birtoklás és használat joga,– Viselik a közös tulajdonú részek fenntartásának költségeit,

valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokat (az ún. közös költségeket, felújítás, karbantartás).

– Viselik az összes egyéb felmerülő költséget: üzemeltetési költségek (takarítás, kertápolás, közüzemi díjak, kéményseprés stb.)

• Társasház szervezete:– A közösség tagjai 6 társasház-öröklakásig alkalmazhatják a

Tht-t, vagy a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó rendelkezéseit.– Ha a társasházban 6-nál több lakás van, akkor a legfőbb

döntéshozó szerv a közgyűlés.– A közösség ügyintézését a közös képviselő látja el.– Az alapító okirat, ill. az SZMSZ intézőbizottság választását

írhatja elő a közös képviselő helyett.– A társasházközösség számvizsgáló bizottság választásáról is

dönthet. 25-nél több lakás esetén kötelező felállítani.

Társasház• Társasház megszűnése:

– A társasháztulajdon megszűntetéséhez valamennyi tulajdonostárs beleegyezése szükséges.

– Bíróság ítéletével nem pótolhatja a hozzájárulást.– A társasház lakásszövetkezetté alakul.– A társasháztulajdon közös tulajdonná alakulhat vissza.– A lakások állami, ill. önkormányzati visszavásárlási

lehetősége.– Lebontják,– Egyéb módon megsemmisül,– Kisajátítják.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás


Ingatlan-nyilvántartási eljárás• Alapfogalmak:

– Ket., Főbb eljárási alapelvek:• A jogszabályokhoz kötöttség elve.• A hatáskör rendeltetésszerű használatának elve (európai

ország, vasutassztrájk, behívja őket katonának, majd saját munkakörükbe osztja be őket; Mo.: önkormányzat, azért, hogy telkeket tudjon osztani, az ellenálló gazdára méltánytalan mértékű telekadót vet ki).

• Mérlegelés és méltányosság elve (csak ha a jogszabály megengedi, az abban foglalt szempontoknak megfelelően).

• Hatáskörrel való visszaélés tilalma (pl. hatósági ellenőrzések zaklatási, politikai célból, vállalkozók egymást jelengetik fel az egyes szerveknél).

• Az szakszerűség, gyorsaság, ügyféllel való együttműködési kötelezettség elve (atomerőmű és egy gazdasági épület engedélyeztetése, ügyintézési határidő betartása, az ügyfelet emberként kezeljük).


– Ket., Főbb eljárási alapelvek:• Törvény előtti egyenlőség, egyenlő bánásmód elve: az

indokolatlan kivételezést, diszkriminációt tiltja az elv. Azonos tényállás mellett, azonos paraméterekkel rendelkező ügyfelek esetén, hasonlóan kell dönteni.

• Jogorvoslathoz való jog.• Az ügyfelek kötelező tájékoztatásának elve, kitanítási

kötelezettség. (pl. eljárási cselekmények, tanúvallomás megtagadásának lehetősége, milyen adatok, mellékletek szükségesek az eljárás megindításához stb.)

• Az ügyfél köteles jóhiszeműen eljárni (a hatóságot nem tévesztheti meg, az eljárást indokolatlanul nem késleltetheti).

• Az anyanyelv használatának joga.


– Joghatóság: azt fejezi ki, hogy az adott ügyben, mely ország hatósága járhat el, ill. mely ország jogát kell alkalmazni. Országok közötti ügymegosztást jelent. Fő szabály szerint a Magyar Köztársaság területén magyar hatóság jár el.

– Hatáskör: egy szervezet, szerv, ill. személy feladatának, a feladathoz kapcsolódó jogosítványainak meghatározását jelenti. A közigazgatási szervek társadalmi munkamegosztását jelenti: ki milyen, döntést hozhat. Vertikális ügyelosztást jelenti.

– Illetékesség: horizontális ügyelosztást jelent. Azt határozza meg, hogy az adott ügyben, azonos szinten elhelyezkedő hatósági szervek közül, melyik jár el (területileg mely hatóságnak kell eljárnia).


– Hatásköri, illetékességi vita, összeütközés:• Pozitív hatásköri kollízió: ha több közigazgatási

szerv állapítja meg hatáskörét, ill. illetékességét az adott ügyben.

• Negatív hatásköri kollízió: egyik közigazgatási szerv sem állapítja meg hatáskörét, ill. illetékességét az adott ügyben, hatáskörük hiányát állapítják meg.

• Megoldás: a hatóságoknak egyeztetniük kell. Illetékességi vita esetén a közös felügyeleti szerv, vagy közigazgatási hivatal dönt. Hatásköri vita esetén a Fővárosi Ítélőtábla.

– Belföldi, vagy nemzetközi jogsegély

Ingatlan-nyilvántartási eljárás• Ingatlan-nyilvántartási eljárás:

– Jogforrások:• 1997. évi CXLI. törvény• 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet• 338/2006. (XII. 23.) Kormányrendelet• 2004. évi CXL. Törvény (Ket.)

– Az ingatlan-nyilvántartási eljárás tárgya: ingatlanokkal kapcsolatos jogok bejegyzése, tények feljegyzése, ingatlanok adataiban történt változások átvezetése.

– Az ingatlan-nyilvántartás jellege: közigazgatási eljárás, melyre fő szabály szerint a Ket. vonatkozik, kiegészítő szabályozása az Itv-ben található.

– Ügyfél: természetes vagy jogi személyek, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba jogosultként bejegyeztek, vagy a bejegyzés által jogosulttá, kötelezetté válna, ill. az iny. eljárás bejegyzése, feljegyzése által joga, kötelezettsége megváltozna, vagy megszűnne (törlődne). Eljárást indító hatóság, adatváltozást bejelentő személy.

Ingatlan-nyilvántartási eljárás– Ingatlanhoz kapcsolódó jog, vagy tény keletkezését,

módosulását, megszűnését jogszabályban meghatározott nyomtatványon benyújtott kérelemre, vagy megkeresésre kell bejegyezni.

– Ahol a jogváltozás alapja közjegyző által készített közokirat, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, ott jogi képviselet kötelező.

– A KÉRELEM tartalmát a mellékelt doc tartalmazza.– A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés keltétől

számított 30 napon belül kell az ingatlanügyi hatósághoz BENYÚJTANI.

– Ha a szerződés létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése vagy/és hatósági jóváhagyás szükséges, akkor a 30 napot a beleegyezés megadásától, ill. a hatósági jóváhagyástól kell számítani. <-- Jogbiztonság kérdése.

– A fenti határidő elmulasztása esetén mulasztási bírságot kell fizetni.

Ingatlan-nyilvántartási eljárás– A kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell az okiratokat

csatolni.– A bejegyzést annak kell – fő szabály szerint – kérnie, aki jogosulttá válik.

Kérheti az is, akinek a bejegyzett jogát érinti.– A megkereső hatóság a jogra vagy tényre vonatkozó határozat jogerőre

emelkedése után azt az ingatlanügyi hatóság részére megküldi (megkeresés).

– A kérelem mindaddig visszavonható, míg az ingatlanügyi hatóság határozatot nem hozott.

– IKTATÁS: az ügyiratokat a beérkezés napján, de legkésőbb a következő munkanapon az ügyfélfogadási idő előtt kell beiktatni.

– SZÉLJEGYZÉS: az iktatással egyidejűleg az érintett ingatlanokat széljegyezni kell. Nem kell széljegyezni azokat a beadványokat, melyek a tulajdoni lapot nem érintik. Ha téves széljegyzés történt, arról a földhivatal feljegyzést készít, és törli a széljegyet.

– SZIGNÁLÁS: az iktatás után az ügyhöz ingatlan-nyilvántartási ügyintézőt kell rendelni, kijelölni.

– BEADVÁNYOK, OKIRATOK ALAKI és TARTALMI VIZSGÁLATA: • A kérelem megfelel-e a jogszabályban mellékelt mintának (tartalmi vizsgálat)?• Az okirat esetlegesen érvénytelen-e? (Csak akkor nyilváníthatja azzá, ha az a

tartalmából kiderül.)• A benyújtott hatósági határozat nem ütközik-e hatályos jogszabályba?• Számbavétel: a bejegyzéshez szükséges igazolások, okiratok rendelkezésre

állnak-e?• A beérkezett okiratok és a tulajdoni lap tartalmának összehasonlítása.

Ingatlan-nyilvántartási eljárás– HIÁNYPÓTLÁS:

• Ha a kérelemnek, ill. a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak pótolható hiányossága van, a földhivatal felszólítja a kérelmezőt, hogy a kérelem beérkezésétől számított 15 napon belül tegyen eleget a hiány pótlásának. 1× +15 nappal meghosszabítható.

– ELUTASÍTÁS:• A kérelem részben, vagy egészében is elutasítható.• A kérelmet határozattal kell elutasítani, ha a benyújtott okirat

szenved „helyrehozhatatlan” hibában. Az eseteket lásd törvényben.

• A kérelmet végzéssel kell elutasítani, ha ingatlan-nyilvántartási szempontból érthetetlen, ellentmondó. A részletes eseteket lásd törvényben.

• Ha a megadott határidőn belül a hiányosságokat nem pótolják, akkor a kérelmet elutasítják.

• A kérelem teljesíthető részében foglaltaknak a földhivatal helyt ad, míg a többi részét elutasítja..

Ingatlan-nyilvántartási eljárás– ÜGYÉSZ ÉRTESÍTÉSE: ha a bejegyzés alapjául szolgáló hatósági

határozatot nem a hatáskörében eljáró szerv hozza, vagy jogszabályt sért, az ügyészt értesíteni kell.

– BEADVÁNYOK INTÉZÉSE: • A beadványokat az iktatószámok sorrendjében kell elintézni.• Egyazon napon érkezett beadványok bejegyzésének ranghelyét, a

bejegyzés alapjául szolgáló okirat keltezése határozza meg. • A beadványok rangsorának megváltoztatása valamennyi érdekelt

hozzájárulásával lehetséges. (Gépi eljárásban: ügyintézés, ügy lefoglalás, tulajdoni lap karbantartás).

• Az érdemi határozatot a beadvány beérkezésétől számított 30 napon belül kell meghozni. Ha a beadvány 30-nál több önálló ingatlant érint, akkor az érdemi határozatot 90 napon belül kell meghozni.

– SORONKÍVÜLISÉG:• Törvényi rendelkezésre, ill. az ügyfél kérelmére rendelhető el

írásban.• Ugyanarra az ingatlanra vonatkozó megelőző beadványokat felül kell

vizsgálni, és ha bármelyik elintézésének akadálya van, akkor a soronkívüliség nem alkalmazható.

Ingatlan-nyilvántartási eljárás– Az eljárás FELFÜGGESZTÉSE:

• Ha a bejegyzés alapjául szolgáló magánokirat hitelességét valamelyik fél vitatja.

• Ha az okirat jogszerűsége, és a bejegyezni kívánt jogosult személye tekintetében jogvita merül fel a felek között.

– FÜGGŐBEN TARTÁS lehetséges:• A rangsorban előrébb álló beadvány elintézéséig.• A bejegyzési engedély megadására kitűzött határidő végéig

(max. 6 hónap).• Az ügyészi tájékoztatás beérkezéséig.• Ha a törvény ezt előírja.• A kérelmezőt a függőben tartásról értesíteni kell.• A tulajdoni lapra nem kell feljegyezni.

Okiratok


Okiratok• Az adatváltozás átvezetéséhez szükséges okiratok:

– Hatósági engedély, igazolás, jóváhagyás (használatbavételi engedély, fennmaradási engedély, bontási engedély, telekalakítási engedély, jegyző határozata, halotti anyakönyvi kivonat stb.).

– Az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmában bekövetkezett változás (ingatlan határvonalában, területében, művelési ágában, földminőségében történt változás; építmény létesítése, ill. lebontása) érvényesítéséhez szükséges lehet változási vázrajz csatolása is.

– A benyújtás előtt a vázrajzot az ingatlanügyi hatóság lezáradékolja (I. és II. kör értelme).

– Nem kell változási vázrajzot mellékelni művelési ág változás esetében, ha

• a változás a földrészleten belül nem éri el a 400 m2-t,• a földrészlet egész területe egy művelési ágra változik,• egy vagy több alrészlet területe azonos művelési ágra változik,• egy alrészlet egész területe más művelési ágra változik.

Okiratok• Az okiratok fajtái a hordozó anyag szempontjából:

– Papír alapú, vagy– Elektronikus okiratok.

• Tartalmuk szerint:– Tanúsító (múltban megtörtént tényre vonatkozik),– Rendelkező (jogviszony, keletkezik, megszűnik),– Beismerő okirat (a kiadó a vele szemben fennálló követelést tanúsít).

• Keletkezés módja szerint:– Eredeti,– Másolat.

• Bizonyító erejük alapján:– Közokirat,– Magánokirat,

• Egyszerű magánokirat,• Teljes bizonyító erejű magánokirat.

• Az emberi gondolattartalomnak a gondolatok kifejezésére szolgáló jelekkel, főként írásjegyek vagy írásjegyekké alakítható jelek útján történő megörökítése, melynél a hordozó anyag vagy eszköz és a rögzítés módja önmagában nem releváns, de összességében alkalmas a gondolattartalom tartós megőrzésének és hitelt érdemlő visszaadásának biztosítására.

Okiratok• Közokiratnak nevezzük azon okiratot, melyet

– Bíróság, közjegyző vagy más hatóság, ill. közigazgatási szerv– ügykörében eljárva,– az arra megszabott alakban állít ki.

• Teljes bizonyító erejű magánokirat:– a kiállító az okiratot saját kezűleg írta és aláírta.– Két tanú az okiraton aláírásával igazolja, hogy a kiállító a nem

általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásnak ismerte el, és az okiraton a tanúk lakóhelyét is feltüntették.

– A kiállító aláírása vagy kézjegye az okiraton bíróilag vagy közjegyzőileg hitelesítve van.

– A gazdálkodó szervezet által üzleti körében kiállított okiratot szabályszerűen aláírták.

– Ügyvéd (jogtanácsos) az általa készített okirat szabályszerű ellenjegyzésével bizonyítja, hogy a kiállító a nem általa írt okiratot előtte írta alá, vagy aláírását saját kezű aláírásnak ismerte el.

– Az elektronikus okiraton kiállítója minősített elektronikus aláírást helyezett el.

Okiratok• Egyszerű magánokirat:

– Azok az okiratok, melyek nem minősülnek sem köz-, sem teljes bizonyító erejű magánokiratnak (pl. géppel írt okirat, melyet kézzel aláírtak stb.).

• Jogok, tények feljegyzéséhez csak közokirat, vagy teljes bizonyító erejű magánokirat, vagy ezek közjegyző általi hitelesített másolata alapján van helye.

• A bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmazza a jog, vagy tény létrejöttét, módosulását, vagy megszűntét igazolja, ill. tartalmazza a bejegyzési engedélyt.

• Az okiratok kellékeit az ingatlan-nyilvántartási törvény pontosan felsorolja (érdekeltek adatait, a statisztikai számjellel rendelkező szervezet adatait, az ingatlan pontos megjelölését, jog vagy tény pontos megjelölését, jogváltozás címét stb.).

Okiratok• Minősített okirati forma:

– Tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, telki szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog keletkezésére, módosulására és megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye (Jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha valamelyik érdekelt fél jogtanácsos által képviselt).

• Jelzálogjogra vonatkozó bejegyzés olyan okirat alapján is tehető, melyet hitelintézet állított ki és szabályszerűen írt alá.

• Ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írt alá, akkor a meghatalmazást is mellékelni kell az okiratnak megfelelő alakszerűségekkel.

• Írásra, vagy olvasásra képtelen személy nyilatkozatát közokiratba kell foglalni.

• Jogi személyek, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek bejegyzési kérelméhez mellékelni kell a keletkezésüket tanúsító bejegyzési határozatot, a képviseleti jogosultságot igazoló okiratot eredeti vagy közjegyző által hitelesített másolatát (cégkivonat, cégmásolat, bírósági nyilvántartási adatokról szóló kivonat, aláírási címpéldány).

• Az ingatlan-nyilvántartás átalakítása – különleges eljárás!!!

Ingatlan-nyilvántartás I.

Documents

Transcript of Ingatlan-nyilvántartás I.