Expert Iza

Ministerul Educației al Republicii Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei

Facultatea Cadastru Geodezie şi Construcţii

Catedra Evaluarea şi Managementul Imobilului

Lucrare de anla disciplina: “Expertiza tehnică”

Tema: Expertiza tehnică a casei de locuit din municipiul Ungheni, str. Căpriana 13

A elaborat : st. gr. EI - 1211

Pascal Gheorghe

A verificat: Conf. univ.

Albu Ion

Chișinău 2014

CUPRINS

INTRODUCERE………………………………………………………………………………...3

I. PROCESUL DE EVALUARE ȘI EXAMINARE TEHNICĂ A BUNURILOR

IMOBILE…………………………………………………………………………….5

I.1 Esența procesului de examinare tehnică a bunurilor imobile…………………............5

I.2 Expertul tehnic în construcții...............………………………………………………11

I.3 Cazurile care necesită o expertiză tehnică. Măsuri de interveneție………………….16

II. DESCRIEREA ELEMENTELOR CONSTRUCTIVE ALE OBIECTULUI

EVALUAT………………………………………………………………………….19

II.1 Identificarea și caracteristica obiectului examinării.………………………………...19

II.2 Descrierea elementelor constructive.………………………………………………...22

II.3 Analiza rezultatelor inspectării bunului imobil.……………………………………...32

III. ESTIMAREA UZURII FIZICE A BUNULUI IMOBIL……………………….35

III.1 Metode și procedee de estimare a uzurii

fizice……………………………………...35

III.2 Estimarea uzurii fizice a elementelor constructive ale

construcției………………..38

III.3 Estimarea uzurii fizice a construcției………………………………..

……………47

CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI.................................................................................48

BIBLIOGRAFIE………………………………………………………………………….51

ANEXA 1Planul cadastral și planul parter al obiectului………………..........................52

ANEXA 2 Extras din ICVR - greutatea specifică a elementelor constructive…………...53

2

INTRODUCERE

O parte însemnată a activităţii pe care o desfăşoară societatea, pentru transformarea

naturii şi asigurarea condiţiilor de existenţă, are ca scop realizarea de construcţii. Din cele mai

vechi timpuri oamenii au fost nevoiţi să execute adăposturi şi treptat numeroase alte tipuri de

construcţii, din ce în ce mai complexe şi mai perfecţionate. În ansamblu, producţia de construcţii

cuprinde obiecte fixe pe teren, care se deosebesc astfel de celelalte produse realizate de societate.

Una dintre primele preocupări ale oamenilor a fost cea legată de asigurarea condiţiilor de

trai şi, în primul rînd, a unor condiţii de locuit cît mai sigure. Locuinţa este locul în care oamenii

îşi petrec peste jumătate din timpul disponibil şi de aceea, în decursul istoriei, aceasta a fost

permanent perfecţionată pentru a răspunde cît mai bine necesităţilor zilnice. Omul a creat

permanent construcţii, cuiburi în copaci, case, piramide etc.

Construcţiile s-au dezvoltat paralel cu dezvoltarea economică şi socială a omenirii în trei

mari cicluri sau "valuri":

- societatea agricolă (primul val);

- societatea industrială (al doilea val);

- societatea informatizată (al treilea val);

În toate cele trei mari cicluri construcţiile au fost considerate ca parte importantă a

activităţii şi culturii umane. Însă în niciunul din ele nu s-a putut exclude acumularea treptată și

inevitabilă a uzurii fizice a construcțiilor. Cu toate acestea, de-a lungul timpului omul a acumulat

cunoștințe majore în domeniul construcțiilor, astăzi fiind posibilă înlăturarea parțială și periodică

a efectelor negative cauzate de depreciere, mărind stabilitatea și durata de exploatare a

construcțiilor. Prin realizarea unor controale și inspecții complexe, expertul tehnic ajunge la

concluzia dacă este sau nu nevoie de o reparație, renovare sau reconstrucție.

Expertiza tehnică este o activitate complexă ce implică verificarea și cercetarea stării unei

construcții, de către un expert în domeniu (inginer evaluator), prin studii, analize și încercări

experimentale. Expertul are menirea de a colecta informaţii concrete despre părţile componente a

bunului imobil și de a informa beneficiarul despre acestea. Expertiza unei construcții se închee

prin elaborarea raportului de examinare în care sunt stipulați paşii de efectuare a expertizei,

aparate, metodele si explicaţii, precum și concluziile, constatările și propunerile expertului

tehnic.

Evaluarea și expertiza construcției se face din mai multe motive, cum ar fi: 3

- dorința beneficiarului de a face anumite modificări construcției deja existente;

- dorința de a cunoaște starea reală a construcției;

- dorința de a ști perioada de viață ramasă.

Scopul lucrării date constă în examinarea și evaluarea tehnică pentru determinarea uzurii

fizice a obiectului de construcție cu destinație civilă, casă de locuit cu 1 nivel, situat în

municipiul Ungheni, str. Căpriana 13.

Lucrarea dată este structurată în trei capitole (+ anexe):

Capitolul I: Procesul de evaluare și examinare tehnică a bunurilor imobile;

În acest capitol este descrisă esența evaluării și examinării tehnice în construcții.

Deasemena aici putem găsi definirea funcției de expert tehnic, tipurile de experți, funcțiile și

obligațiile acestora, precum și cele mai întîlnite cazuri care necesită o expertiză tehnică.

Capitolul II: Descrierea elementelor constructive ale obiectului;

Acest capitol prevede o descriere amplă a obiectului evaluat, deasemenea o analiză

privind starea construcției în totalmente precum și a fiecăror elemente constructive în parte.

Capitolul III: Estimarea uzurii fizice a bunului imobil;

În acest capitol este determinată uzura fizică a elementelor constructive, cît și a

construcției în întregime, pe baza cărora sunt formulate concluzii și constatări.

4

I. PROCESUL DE EVALUARE ȘI EXAMINARE TEHNICĂ A

BUNURILOR IMOBILE

I.1 Esența procesului de examinare tehnică a bunurilor imobile

În diferite sisteme juridice sunt acceptate diferite definiţii ale bunurilor imobiliare.

Diferenţa se exprimă doar prin gradul de detaliere şi extinderea listei obiectelor care sunt

considerate bunuri imobiliare. In Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri

imobiliare sunt raportate „terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile

prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi alte lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea

ce, în mod natural sau artificial, este incorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror

deplasare nu este posibilă fără a cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor.

În general evaluarea este definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată

concretă, ţinând cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează

valoarea . Evaluatorul analizează şi formulează concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea şi

valoarea bunului imobiliar şi a drepturilor reale asupra lui. În dependenţă de scopul evaluării,

care este determinat de client, în procesul de evaluare poate fi estimată valoarea de piaţă,

valoarea de asigurare, valoare de investiţie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia

naţională şi standardele profesionale. Valoarea de piaţă reprezintă expresia obiectivă a faptului

cât de preţios este bunul imobiliar dat pentru participanţii la piaţa imobiliară.

De regulă, lucrările de evaluare sunt precedate de desfăşurarea unui plan conform căruia

se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile, tehnicile şi metodele folosite pentru

estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul că conţinutul lucrărilor de evaluare depinde

de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a fi estimată, prevederile

legislaţiei şi standardelor profesionale, planurile lucrărilor de evaluare vor varia pentru diferite

obiecte ale evaluării.

În majoritatea cazurilor procesul evaluării constituie următoarele etape:

1) definirea misiunii de evaluare;

2) colectarea şi analiza datelor;

3) analiza celei mai bune şi eficiente utilizări;

4) aplicarea metodelor de evaluare;

5

5) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;

6) întocmirea raportului de evaluare.

Expertiza tehnică este o activitate de cercetare a unor împrejurări, necesare stabilirii

adevărului obiectiv în cauza supusă soluţionării de căte un expert prin cunoştinţe specifice

fiecărei specialităţi, activitate desfăşurată la cererea beneficiarului sau organului judiciar în

situaţia în care acesta nu poate singur să lămurească respectiva împrejurare.

Expertiza tehnică este reglementată atît de Codul de Procedură Civilă, de Codul de

Procedură Penală, cît şi de legea cu privire la expertiza tehnică.

Expertiza tehnică se bazează pe metode şi mijloace tehnico-ştiinţifice destinate efectuării

investigaţiilor ce cuprind următoarele etape:

- acţiuni premergătoare cercetării;

- studierea dosarului în cauză;

- studierea bazei legislative în doineniu;

- studierea tuturor împrejurărilor care au concurat la producerea evenimentului, cu detalierea

factorilor implicaţi;

- studierea bazei tehnice, cu posibilităţi de analiză la data efectuării cercetării la faţa locului;

- elaborarea raportului.

Examinare tehnică cuprinde următoarele faze:

1. Efectuarea măsurătorilor, investigaţiilor, analizelor, cu utilizarea instrumentaţiei

corespunzătoare;

2. Efectuarea de încercări nedistructive, prelevări de probe, analize de laborator. Uneori

pentru elucidarea unor aspecte legate de calitatea materialelor puse în operă sau de

împrejurările de produceri de accidente, expertul tehnic poate apela la laboratoare atestate

sau poate solicita ajutorul unor specialişti, prin înştiinţarea în prealabil a organului care a

solicitat efectuarea expertizei tehnice;

3. Decopertarea unor lucrări pentru evidenţierea neconformităţilor;

4. Studiul documentelor puse la dispoziţie de părţi - documente legate de realizarea unor

lucrări de investiţii, reparaţii sau orice alte intervenţii;

5. Analiza documentelor puse la dispoziţie din punct de vedere al autenticităţii lor, iar în

cazul sesizării unor aspecte, expertul poate semnala acest fapt solicitînd pentru elucidarea

6

cauzei şi expertize de identificare a scrisului, expertize grafice, studiindu-se şi analiza

falsului înscrisului (bonuri de materiale, situaţii de lucrări, metodologia întocmirii

ofertelor ş.a);

6. Solicitarea unor precizări tehnice în scris, în baza unei corespondenţe de la factorii

implicaţi în proiectarea, realizarea obiectivului, funcţionarea acestuia, precum şi din

orice posibil domeniu implicat din punct de vedere funcţional şi care pot constitui

element probant în formularea punctului de vedere din cuprinsul raportului de expertiză

tehnică.

În domeniul construcţiilor, degradarea reprezintă orice modificare (în sens negativ) a

caracteristicilor fizice şi/sau chimice ale materialelor/elementelor/ construcţiilor care afectează

criteriile de performanţă admise privind rezistenţa, stabilitatea şi durabilitatea acestora.

degradare – avarie

Degradările pot fi aparente şi ascunse, la elementele structurale sau nestructurale.

Figura 1.1 Graficul corelării duratei de serviciu cu nivelul de degradare

Relevee ale degradărilor:

defectele, natura şi poziţia (traseul) acestora în elementele de construcţie;

lipsa unor elemente, bare, piese, şuruburi, nituri, suduri etc;

7

date privind elementele dimensionale ale defectelor: deformări (săgeţi) şi deplasări

(dezaxări, translaţii ale structurii, deplasări remanente), deschiderea fisurilor şi distanţele

dintre fisuri (la pereţi şi elemente din beton, beton armat, zidării);

gradul de degradare a betonului, adâncimea stratului de beton afectat de agenţii chimici şi

fizici;

gradul de degradare a armăturilor, grosimea stratului de coroziune;

grosimea stratului de coroziune la elementele din oţel;

porţiunile elementelor din lemn afectate de umezeală, microorganisme etc;

zonele din clădire afectate de umezeală şi igrasie;

starea de degradare a izolaţiilor hidrofuge, termice, acustice;

starea de degradare a instalaţiilor de orice natură.

Evaluarea tehnică a construcțiilor existente se efectuează în toate cazurile cînd poate

surveni o diminuare a indicilor tehnici de calitate, a rezistenței și stabilității elementelor portante

sau a structurii de rezistență în ansamblu (tasări neuniforme și înclinații ale fundațiilor,

coroziunea materialelor, supraîncărcări, retehnologizări, schimbarea destinației, reconstrucții,

supraetajări etc.).În cazul construcțiilor ce aparțin mai multor coproprietari, sau care au elemente

portante commune și aparțin diferitor proprietari, expertiza tehnică se efectuiază cu acordul

coproprietarilor sau proprietarilor respective, conform normelor legale privind exercitarea

dreptului de proprietate comună. Expertiza tehnică repetată a unei construcții, solicitată de

proprietar sau de alte personae interesate, poate fi efectuată numai în baza Consiliului de experți

pe lîngă Organul national de dirijare în construcții, adoptată în urma examinării raportului inițial

de expertiză. Expertiza tehnică a construcțiilor la care s-a produs un accident tehnic se

efectuează în conformitate cu Regulamentul privind examinarea accidentelor tehnice în

construcții. Pentru efectuarea aexpertizei tehnice a unei construcții, beneficiarul face un demers

în scris către agentul economic cu activități în domeniul efectuării expertizelor tehnice, care să

includă motivul și scopul expertizei.

Procesul de evaluare tehnică se desfășoară în general pe mai multe niveluri:

1. Stabilirea datelor iniţiale din analiza documentaţiilor existente privind bunul imobil şi din

datele tehnice valabile la data execuţiei.

8

2. Evaluarea preliminară calitativă, prin observări directe, analize vizuale, inspecţii la faţa

locului.

3. Evaluări calitative suplimentare, amănunţite, prin sondaje, decopertări , evaluarea

preliminară /aproximativă analitică.

4. Evaluări analitice detaliate, de complexitate ridicată.

9

REZULTATE SUFICIENTE?


RAPORTUL DE EXPERTIZĂ

ANALIZE ECONOMICE (DE COST)

PROPUNERI DE INTERVENTII, RECOMANDARI

CONCLUZII, OPINII

EVALUARI CALITATIVE SI ANALITICE DETALIATE Revederea documentilor

Inspectii suplimentare Analizarea materialelor, teste Scheme de calcul deataliate Metode de analiza complexe

CONCLUZII, OPINII

EVALUAREA ANTALICA PRELIMINARA Scheme de calcul simplificate,

Metode de analizare curente


CONCLUZII, OPINII

EVALUAREA CALITATIVA PRELIMINARA1. Inspectii la fata locului

2. Stabilirea caracteristicilor materialelor

DATE INITIALE Din documentatia disponibila si tehnica

PLANUL EXAMINARII TEHNICE

Da

Nu

Da

Da

Nu

Nu

Figura 1.2 Schema logică pentru desfășurarea unei expertize tehnice

Evaluarea calitativă a unei construcţii este prima etapă a expertizării care se face printr-o

inspecţie şi examinare la faţa locului pentru a i se stabili structura, avariile/degradările,

defecţiunile apărute şi cauzele acestora. Se apreciază dacă sistemul constructiv analizat are

asigurat gradul de protecţie corespunzător destinaţiei şi importanţei zonei seismice în care se

află, acţiunilor la care este supusă. Evaluarea calitativă se face urmărind proiectul de rezistenţă şi

de arhitectură a construcţiei.

În general în procesul expertizei tehnice se urmărește identificarea următoarelor

componente:

1. Elemente verticale: coloane şi pereţi din beton / beton armat, zidării;

2. Elemente principale şi secundare ale planşeelor: plăci, centuri, grinzi, rigle;

3. Elemente de acoperiş;

4. Elemente prefabricate folosite şi modul de îmbinare, sisteme de contravîntuire;

5. Scări, podeste;

6. Elemente de închidere şi de compartimentare, sistemul de fundare;

7. Elemente de finisaj şi de izolare în măsura în care sunt fixate de componentele

structurale.

Evaluarea analitică preliminară (mai exactă decît o evaluare calitativă) se bazează în

general pe determinarea pentru întreaga construcţie, pentru elemente sau secţiuni caracteristice

unor rapoarte dintre forţa generalizată capabilă şi forţa generalizată necesară, pe care ar trebui să

o preia construcţia, elementul sau secţiunea conform normelor în vigoare la data efectuării

expertizei.

Conținutul cadru al expertizei tehnice trebuie să includă:

a) Documentele în baza cărora a fost efectuată expertiza tehnică, scopul expertizei,

necesitatea acesteia;

b) Caracteristica construcției din punct de vedere arhitectural, funcțional și strctural; etapa la

care se află construcția;

10

c) Schema și soluțiile constructive, condițiile geotehnice ale terenului, situația urbanistică;

d) Starea tehnică la care se află construcția și a elementelor ei constructive, neconformitățile

depistate, cauzele și consecințele acestora, estimarea degradărilor;

e) Concluziile și recomandările de consolidarea, fundamentarea și optimizarea acestora din

punct de vedere tehnic, economic, funcțional etc.;

f) Schițe, detalii de execuție și alte materiale grafice.

Fiecare raport de expertiză tehnică se finalizează cu concluzii și recomandări privind

exploatarea în continuare a construcției, care trebuie să fie tehnologic realizabile.

I.2 Expertul tehnic în construcții

După cum am mai menționat anterior expertiza tehnică în construcții reprezintă acea

documentație tehnică, realizată de către un expert tehnic autorizat, în urma căreia se stabilesc

evaluări de natură tehnică asupra unei construcții și se fac recomandări pentru îmbunătățirea

acesteia.

Un expert tehnic este acea persoană care este atestată să poată elabora documentația de

expertiză tehnică pe baza căreia se poate face evaluarea unei construcții existente.

Un expert tehnic este autorizat de către Ministerul Dezvoltării prin intermediul unei

comisii tehnice specializate. Nu oricine poate deveni un expert tehnic. Pentru acest lucru sunt

necesare mai multe condiții cumulate cum ar fi experiența dovedită în domeniul solicitat,

absolvirea de studii superioare corespunzătoare specializării pentru care se solicită autorizarea,

trecerea examenului de expert tehnic. Există mai multe tipuri de expert tehnic pentru construcții.

Cel mai uzual expert tehnic solicitat este cel pentru evaluarea stării structurii de rezistență, dar

există și experți tehnici pentru instalații, incendiu, siguranță în exploatare, etc

Un expert tehnic pentru construcții este un fel de doctor al construcțiilor existente. Acesta

le analizează, le pune un diagnostic și apoi propune soluții acolo unde consideră că există

deficiente. Un expert tehnic pentru construcții expertizează construcțiile. Acest proces constă în

analizarea acestora. Cea mai uzuală expertizare tehnică o reprezintă cea a structurii de rezistență.

Analizarea structurii de rezistență vizează verificarea stării structurale a unei construcții. Astfel

expertul tehnic încadrează construcțiile în grade de asigurare la seism de la I la IV în care I este

cel mai scăzut iar IV cel mai ridicat. Construcțiile care se încadrează în clasele III și IV de

asigurare la seism nu necesită intervenții în timp ce cele din I si II necesită intervenții.

Construcțiile încadrate în clasa I de asigurare la seism prezintă risc de prăbușire. Construcțiile

noi se proiectează întotdeauna în clasa de risc seismic IV, în timp ce pentru construcțiile ce

11

suportă intervenții se acceptă o încadrare în una din clasele seismice III sau IV. În final expertul

tehnic în construcții întocmește un raport care se numește Expertiza tehnică în construcții.

Pentru a evalua o constructie un expert tehnic face urmatoarele :

– analizează vizual starea construcției;

– analizează pe baza de calcul starea construcției;

– analizează dacă conformarea acesteia se încadreaza în normativele existente;

– dacă nu are informații cu privire la starea materialelor solicită determinări asupra acestora prin

sondaj.

În funcție de cele de mai sus expertul trage concluzii și propune soluții, eventual de

consolidare. Cazurile în care avem nevoie de un expert tehnic sau de o evaluare sunt foarte

diverse pornind de la simpla analiză în vederea consolidării pîna la extinderi, alipiri la calcan și

etajări.

De obicei, expertiza tehnică se realizează cînd este solicitată prin Certificatul de

Urbanism, în diverse situații în care se intervine prin modificări, renovări, consolidări, lucrări de

construcție/demolare în vecinatate, alipiri, s.a.m.d., la o construcție existentă.

Prețul unei expertize este foarte divers, de obicei din diferența de complexitate a

expertizei și poate varia între 150 – 300 euro, de la expertize pentru modificări interioare în

apartament pînă la expertize pentru demolare, extindere, etajare, alipiri la calcan etc. De obicei

prețul este de 1euro/m.p. (fară TVA inclus).

Durata de realizare a unei expertize tehnice depinde foarte mult de complexitatea ei.

Expertizele se pot realiza și în regim de urgență caz în care prețul se poate majora în funcție de

gradul de încărcare pe care îl avem.

- Pentru expertizarea modificărilor ce au fost realizate în cadrul unui apartament durata de

realizare a unei expertize tehnice poate fi și de 24 de ore din momentul în care dispunem de toate

informațiile.

- Pentru expertizarea situațiilor uzuale de alipire la calcan durata de realizare este de aproximativ

3 zile din momentul în care avem toate informațiile necesare și am realizat și vizita pe

amplasament.

- Pentru expertizele de constatare a gradului de asigurare la seism durata de realizare a unei

12

expertize tehnice poate începe de la 3 zile din momentul în care avem toate informațiile necesare

pentru întocmirea expertizei.

În general prin expert tehnic în domeniul construcțiilor marea majoritate înțelege doar

acea persoană ce expertizează construcția din punct de vedere al structurii de rezistență. Există

însă experți tehnici pentru toate exigențele obligatorii privind Calitatea în Construcții.

Deasemenea există experți tehnici pe toate categoriile de specializări, respectiv arhitectură,

rezistență și instalații.

Iată mai jos categoriile principale de experți tehnici:

A - rezistență mecanică și stabilitate;

B - siguranță în exploatare;

C - siguranța la incendiu;

D - siguranță, sănătate și mediu;

E - economie de energie și izolare termică;

F - protecție împotriva zgomotului.

‘’Experții tehnici provin, in general, din domeniul concepției, mai precis din proiectare,

cercetare sau învățămînt, activitatea lor fiind legată, în principal, de concepție. Atît experții, cît și

verificatorii de proiecte, provin dintre cei mai buni profesioniști în domeniu, atestați pe baza unei

serioase examinări de către comisii compuse din cadre remarcabile din învățămînt și producție,

cu multă experiență și cu realizări de succes în domeniul pe care îl atestează.

Este bine cunoscut că investițiile în construcții sunt costisitoare și cel puțin din acest

motiv, trebuie sa fie economice. În același timp, construcțiile adăpostesc sau sunt folosite de

oameni, de aceea trebuie să satisfacă, pe deplin, cerințele de exploatare stipulate chiar de Legea

calitătii:

- rezistență și stabilitate;

- siguranță în exploatare;

- siguranță la foc;

- igienă, sănătate și protecția mediului etc.

Este evident că, între cele două categorii de cerințe, respectiv economicitate și cerințe

optime de exploatare pare a fi o contradicție și anume: ca să realizezi o construcție de cea mai

bună calitate trebuie sa investești mai mult și respectiv, pentru a realiza o construcție mai ieftină

13

trebuie să reduci anumite calități. În realitate lucrurile stau cu totul altfel. Dacă pentru construcții

noi solutiile sunt oarecum limitate, există, totusi, și aici posibilitatea găsirii unor variante

economice care pot să satisfacă foarte bine și condițiile de exploatare. Aceasta depinde de

experiența și pregătirea profesională a celui ce concepe construcția, persoana care trebuie să aibă

aptitudinea de a îmbina materialele și tehnologiile de execuție, astfel încît soluția propusă să

îndeplinească, cît mai bine, cerințele menționate.

În cazul intervențiilor, există o multitudine de soluții, astfel încat expertul are de analizat

mai multe variante, dintre care trebuie să o aleaga pe cea optimă. Din aceasta cauza, se impune

ca expertul să aibă suficientă experiență și foarte bună pregătire profesională. Dacă soluția dată

de expert nu este corectă, investiția poate fi costisitoare, fară a rezolva temeinic problemele care

au condus la necesitatea ei. Totodată, aș dori să atrag atenția asupra faptului că alegerea

experților prin licitații, pe baza costului cel mai mic, nu poate garanta efectuarea unei expertize

corecte.

Desigur, fiecare investitor dorește să cheltuiască cît mai putin, dar trebuie avut în vedere

că economisirea minoră ce se face printr-o expertiză ieftină poate duce la costuri foarte mari la

capitolul execuție, care au o pondere mult mai mare. Costurile devin și mai mari dacă soluția din

expertiză este incorectă, iar durabilitatea lucrării nu este asigurată. De aceea, consider că la

alegerea expertilor trebuie ținut cont nu numai de costul cel mai mic, ci și de performanțele

acestora, de modul în care au capabilitatea de a rezolvă optim soluțiile constructive.’’

Expertul tehnic de calitate, atestat, analizează, după caz:

- condițiile de amplasament și de exploatare a construcției;

- starea construcției care se supune expertizei tehnice de calitate;

- documentele care au stat la baza realizării construcției în fazele de proiectare, execuție și

exploatare;

- prevederile din reglementările tehnice care au stat la baza realizării construcției și cele în

vigoare la data efectuării expertizei tehnice de calitate.

Pe baza activității de expertizare, expertul tehnic elaborează raportul de expertiză tehnică

de calitate. Expertul tehnic de calitate atestat va semnala situațiile în care, în urma intervenției

sale, se impune verificarea proiectului și sub aspectul altor cerințe decît cele la care se referă

raportul de expertiză tehnică de calitate întocmit.

Expertul tehnic de calitate atestat are urmatoarele obligații:

14

- să întocmească raportul de expertiză tehnică de calitate privind modul de respectare a

prevederilor legale;

- sa nu extragă și să nu transmită, pentru a fi folosite în alte scopuri, elemente ale proiectului și

detalii de execuție verificate în cadrul expertizei tehnice de calitate și considerate de proiectant

drept de autor;

- să întocmească și să țină la zi un registru de evidență a expertizelor tehnice de calitate

efectuate.

Expertul tehnic răspunde de asigurarea nivelurilor minime de calitate

privind cerințele impuse conform legii, în funcție de categoria de importanță a construcției.

Proiectul întocmit pe baza raportului de expertiză tehnică de calitate trebuie însușit de

către autorul acestuia, din punct de vedere al respectării soluțiilor și a măsurilor propuse.

Dacă expertul tehnic de calitate atestat, în mod justificat ajunge la concluzia că se impune

luarea unor măsuri imediate (sprijinire, izolare partială sau evacuare a construcției), pentru

prevenirea unor accidente cu urmări grave - victime omenești sau pagube materiale, le va aduce

la cunoștință, în scris, proprietarilor sau administratorilor construcției și, după caz, investitorului,

care sunt obligați să le pună în aplicare.

Astfel deja cunoaștem că în cazurile în care dorim să intervenim asupra unei clădiri

existente este necesară efectuarea unei expertize, de către un expert tehnic atestat. În urma

acestei expertize se vor da soluții tehnice pentru intervențiile solicitate. Cele mai frecvente

intervenții sunt: extinderi, mansardări, construcții noi alipite de clădiri vechi, demolări parțiale de

clădiri, consolidări sau în cazurile în care lucrările propuse pot influența structura de rezistență a

clădirilor vecine.

Expertiza tehnică este parte din documentația tehnică pentru autorizarea lucrărilor de

construire/demolare. Prin ea se obțin măsuratorile tehnice necesare realizării obiectivului

respectînd în același timp normativele de construcții în vigoare.

Pentru realizarea unei expertize sunt implicați mai multi specialiști din domeniul

construcțiilor: Arhitectul, Inginerul Geolog, Inginerul Topograf, Expertul Tehnic. Aceștia au

rolul de a oferi informații premergatoare întocmirii expertizei tehnice.

Experții Tehnici se diferențiază între ei prin simplitatea soluției tehnice care se poate

traduce printr-o reducere a costurilor de montaj și de material. Asfel, e posibil ca un Expert

Tehnic să vă ceară un preț mai mare pentru o expertiză dar să vă ofere o soluție mult mai ieftină

decît un alt expert tehnic.

Pentru efectuarea Expertizei Tehnice, se întocmește de către Arhitect un releveu al

clădirii și un plan cu modificările propuse, iar Inginerul Geolog va face un studiu geotehnic cu

15

http://www.biqconstructii.ro/

http://www.biqconstructii.ro/

dezvelire de fundații a clădirii existente. Studiul geotehnic este necesar pentru a evidenția natura

terenului de fundare și prin dezvelirea de fundație se masoară fundația existentă și se notează

materialul din care este realizată aceasta. Pe baza acestor date și a observatiilor de la fata locului,

Expertul Tehnic va întocmi expertiza oferind totodată soluția tehnică necesară realizării

obiectivului propus.

În urma expertizei tehnice Inginerul Proiectant întocmește proiectul tehnic cu detaliile de

execuție, în care sunt incluse soluțiile date de expert. După finalizarea documentației tehnice

pentru autorizarea lucrărilor de construire/demolare, documentația se verifică de Verificatorul de

Proiecte. Ulterior în cadrul procedurii de autorizare, lucrările de intervenții (care necesită

expertiza) sunt verificate și de către Inspectoratul de Stat în Construcții.

I.3 Cazurile care necesită o expertiză tehnică. Măsuri de interveneție

În paragraful anterior am menționat că raportul de expertiză tehnică este documentul

elaborat de către expert în care se prezintă analiza, concluziile și eventual soluții de

intervenție/remediere la clădirea care a facut obiectul expertizei sau a celor învecinate.

De obicei, expertiza tehnică se realizează cînd este solicitată prin Certificatul de

Urbanism, în diverse situații în care se intervine prin modificări, renovări, consolidări, lucrări de

construcție/demolare în vecinătate, alipiri s.a.m.d., la o construcție existentă. Cele mai întîlnite

cazuri la care este necesară sunt:

1. Expertiza tehnică pentru alipirea la calcan - se realizează atunci cînd se construiește

o casă alipită de o altă construcție deja existentă. Prin expertizare se caută obținerea unei soluții

prin care clădirea existentă să nu aibă de suferit în timpul lucrărilor de construcții sau după

aceea, în exploatare, cel mai important aspect al acestui gen de expertiză fiind soluția de fundare

în zona de adiacență dintre clădiri. Uneori, sunt necesare lucrări de intervenție la construcția

existentă (subturnări, consolidări ale șarpantei), iar aceasta presupune acordul notarial al

proprietarului acestei construcții (sau a tuturor proprietarilor, dacă sunt mai mulți).

În cazul în care casa nouă este mai înaltă decît cea existentă, apare riscul aglomerării de

zăpadă pe acoperișul casei mai scunde. Aceasta conduce la încărcări mai mari la șarpanta casei

existente, prin urmare, va fi necesară verificarea și eventual consolidarea structurii acoperișului

casei de care ne lipim la calcan.

Atunci când este necesar de construit o clădire care se va afla în imediata apropiere a unei

alt imobil va fi nevoie de determinat starea construcției alăturate înainte de începerea lucrărilor și

astfel să se poată determina eventuale evoluții ale acesteia. Expertul tehnic va vizita

16

amplasamentul și va observa construcția pe exterior și pe interior. Dacă vecinul nu dorește să

permită accesul în interior atunci se va face din partea investitorului o solicitare scrisă în acest

sens cu menționare exactă a unei zile și ore. Ea se va transmite prin recomandată. Dacă la

momentul respectiv nu se va permite accesul comisiei atunci se va constata doar stare pe exterior

și se va face un proces verbal în care se vor consemna aceste lucruri.

Vizitarea pe interior a clădirii este în avantajul proprietarului deoarece astfel se constată

starea acesteia și dacă apar evoluții negative investitorul este obligat să repare. Dacă nu se

permite accesul nu se va cunoaște starea inițială și nu vor exista documente în care să se

precizeze dacă starea era bună sau nu. Ulterior în documentația scrisă expertul tehnic va oferi și

soluții astfel încât alipirea să se poată realiza.

2. Expertiza tehnică pentru modificări interioare - este necesară atunci cînd se dorește

o modificare a compartimentării unei case sau unui apartament, prin desființarea sau construirea

unor pereți, crearea, modificarea sau astuparea unor goluri de uși, etc. În cazul în care

intervențiile afectează elemente ale structurii de rezistență, este necesară o evaluare integrală a

clădirii și concluzii clare asupra capacității de rezistență înainte și după intervenții. O analiză

serioasă a clădirii poate necesita studierea proiectului inițial, a proceselor verbale de lucrări,

determinări de rezistențe la elementele de construcție prin încercări nedistructive sau recoltare de

probe s.a.m.d., fiind foarte util (uneori cerut explicit de către certificatul de urbanism) acordul

proiectantului inițial al clădirii. Pentru intervențiile care se realizează la pereții de

compartimentare, munca expertului este în general simplă, fiind vorba doar de analiza

conformării casei și identificarea pereților de rezistență și a pereților nestructurali. Concluzia

raportului de expertiză va fi că modificările nu afectează structura casei și prin urmare se pot

executa. Uneori, la clădirile vechi, pereții de zidarie de grosime mică, care deși conform

normelor sunt de compartimentare, pot în realitate să aibă un rol substanțial în cadrul structurii

de rezistență; în acest caz expertul va ajunge la o procedură asemănătoare cu cea din paragraful

anterior.

3. Expertiza tehnică de extindere - expertiza tehnică care verifică dacă un imobil se

poate extinde sau etaja sau care prezintă condițiile în care acest lucru se poate realiza.

4. Expertiza tehnică de evidențiere a stării construcției și eventuale măsuri de

consolidare - este o expertiza tehnică prin care se verifică dacă construcția respectă normele

actuale de proiectare sau în ce masură le respectă, urmînd a se impune măsuri de consolidare în

cazul în care acestea sunt necesare.

17

Expertiza tehnică pentru apartament se întocmește atunci cînd se realizează sau au fost

realizate modificări interioare într-un apartament. Expertiza tehnică pentru apartament se poate

utiliza atunci cînd se dorește obținerea unei autorizații de construite, a unei autorizații de intrare

în legalitate, sau pentru Bancă și evaluatorul imobilului. Această expertiză tehnică pentru

apartament stabilește dacă acele modificări propuse sau deja realizate implică afectarea structurii

de rezistență a blocului de locuințe. Dacă acestea urmează a afecta structura de rezistență atunci

se vor face recomandări pentru ca aceasta să corespundă în continuare reglementărilor tehnice

existente. O expertiză tehnică pentru apartament este întocmită tot de către un expert tehnic

pentru construcții. Aceasta durează între 24 și 72 de ore în funcție de complexitatea acesteia.

Această expertiză tehnică pentru apartament va stabili doar dacă modificările vor afecta structura

de rezistență a imobilului dar nu vor face și o încadrare a acestuia în clase de risc seismic

deoarece acest lucru presupune o analiză mai atentă.

Măsuri de intervenție cu păstrarea structurii, formei şi funcţionalului construcţiei prin

efectuarea de:

- remedieri/reparaţii ale elementelor structurale şi nestructurale interioare şi exterioare;

- consolidări ale elementelor structurale sau consolidarea întregii structuri cu scopul

creşterii rezistenţei, rigidităţii şi ductilităţii (pe cît posibil) a ansamblului structural, prin

intervenţii la elementele existente sau prin înlocuirea sau introducerea unor componente

structurale noi.

Măsuri de intervenție cu schimbarea conformaţiei şi destinaţiei construcţiei prin:

- diminuarea încărcărilor utile din construcţie/ de pe planşee;

- schimbarea funcţiunii construcţiei pentru a-i micşora categoria (clasa, grupa) de

importanţă;

- demolarea parţială prin micşorarea numărului de niveluri sau îndepărtarea unor porţiuni

de construcţie, inclusiv a elementelor nestructurale interioare sau exterioare cu risc ridicat

de desprindere sau prăbuşire/cădere.

Dacă nu se poate de intervenit prin măsurile evidențiate mai sus, atunci este necesară:

- demolarea întregii construcţii (se face în special la clădirile vechi, uzate moral şi fizic, a

căror consolidare este nejustificată din punct de vedere financiar).

Deseori cînd fundația existentă nu este corect dimensionată sau după adaugarea unor

încărcări noi (etajare, mansardare), se va dispune subfundarea pînă la adîncimea bună de fundare 18

și dupa caz creșterea lățimii fundației, prin care terenul să poata prelua încărcările date de

construcția modificată. Cele mai frecvente măsuri de intervenții propuse prin expertiză sunt:

subfundații; executarea de: stîlpi, grinzi, centuri – care să rigidizeze structura existentă;

intervenții pentru realizarea de goluri noi în zidărie etc. Informativ, dacă se construiește o clădire

care este fundată mai jos decît cea alaturată, pentru a nu fi influențată negativ structura de

rezistență clădirea vecină trebuie subfundată.

II. DESCRIEREA ELEMENTELOR CONSTRUCTIVE ALE OBIECTULUI

EVALUAT

II.1 Identificarea și caracteristica obiectului examinării

Construcția ce constituie obiectul examinării tehnice reprezintă casă de locuit cu un nivel,

grupa de capitalizare V, amplasată în municipiul Ungheni, str. Căpriana 13. Bunul imobil se află

într-un sector locativ linștit, fiind situat în imediata apropiere de centrul orașului (cca 3 km), și

totodată izolozat de o zonă pitorească aflîndu-se pe malul lacului Delia și alături de pădure.

19

Figura 2.1 Amplasarea pe hartă o obiectului examinat

Construcția este în curs de exploatare, avînd durata de viață fizică reală egală cu 41 ani.

Suprafața totală a bunului imobil constituie 90 m.p., dintre care:

20

casă de locuit – 63,8 m.p., anexa locativă - 17,2 m.p. și veranda - 9,0 m.p.

Figura 2.2 Caracteristica construcțiilor (pașaportul tehnic)

Conform pașaportului tehnic putem observa că la momentul întocmirii acestuia (23 mai

1996) procentul de uzură a obiectului constituia:

casă de locuit – 13 %, anexa locativă – 15 %, iar veranda – 10 %.

Casa de locuit și veranda au fost date în exploatare în anul 1973, iar anexa locativă a fost

construită în 1977.

Figura 2.3 Plan parter S 1:100 (schiță elaborată de inginer proiectant 1988)

Deoarece din anul 1988 pînă în prezent bunul imobil a fost supus unor reparații, acesta a

suferit cîteva modificări în plan, astfel am hotărît să elaborez o nouă schiță plan parter.

21

Figura 2.4 Plan parter S 1:100 (schiță elaborată autor în urma investigațiilor)

Obiectul inspectat este compus din următoarele odăi: 1 – verandă, 2 – cameră pentru

oaspeți, 3 – dormitor, 4 – cameră de zi, 5 – bucătărie, 6 – antreu.

După structura de rezistență este o construcție cu schelet portant, pereți din zidarie de

lampaci cu grosimea de 400 mm. Fundațiile sunt de tip lentă din piatră but concasată cu mortar.

Planșeul este alcătuit din grinzi din lemn cu termoizolație din lut cu paie. Pardoseaua în încăperi

este executată din beton și din lemn. În interior pereții sunt finisați cu var, placi de faianță și

lambriuri de masa plastică (antreu). La exterior finisare este executată prin stropire cu amestec de

ciment alb și nisip fin si deasemenea persistă și finisarea prin vopsire. Încălzirea interioară revine

de la sobă. Deasemenea încăperile sunt dotate cu rețele electrice, sunt prezente și rețelele de

alimentare cu apă rece și cele de canalizare. Acoperișul este tip șarpantă compus din carcasa de

susținere din timplărie și învelitorea din plăci din azbociment. Ferestrele sunt duble în toate

încăperile în afara verandei și celei din bucătărie, sunt executate din tîmplărie din lemn și sunt 7

la număr. Ușile au următoarea comonență: tîmplărie – 5, metalice – 1, lemn stratifica – 1, în total

7 la număr. Imobilul posedă două intrări cea propusă ca inițială prin verandă și a doua prin ușa

antreului (anexa locativă). La prima vedere bunul imobil nu pare să dețină o uzură semnificativă.

Starea unor elemente a fost îmbunătățită prin lucrări de reparații curente.

22

Tabelul 2.1 Descrierea obiectului inspectării

Nr. O.

Elementul descrierii Semnificația

1 Destinația Casă de locuit

2 Amplasarea municipiul Ungheni, str. Căpriana 13

3 Dreptul de proprietate privată4 Anul construcției 19735 Numărul de nivele 16 Suprafața obiectului 90 m.p.7 Volumul obiectului 278 m.c.

Structura de rezistență

9 Pereții lampaci, cărămidă10 Planșeul grinzi din lemn tencuite cu argilă

11 Acoperișulschelet din tîmplărie și învelitoare din plăci de

abociment

II.2 Descrierea elementelor constructive

Structura sau scheletul de rezistență reprezintă un ansamblu de elemente structurale

(stîlpi, grinzi, pereți, planșee etc), aranjate în asa fel încît să asigure preluarea și transmiterea

încărcărilor ce acționează asupra ei, fără sa pericliteze siguranța și integritatea clădirii.

Conceperea și dimensionarea structurii de rezistență a unei clădiri este un proces complex

și trebuie să corespundă unor cerințe de ordin:

ingineresc - structura trebuie sa îndeplinească toate cerințele normelor de proiectare

impuse, și anume: cerințe privind rezistenta, stabilitatea, ductilitatea, deformabilitatea,

siguranța în exploatare;

arhitectural - structura trebuie să corespundă funcțional destinației stabilite și să prezinte

un aspect estetic agreabil;

economic - minimalizarea costurilor, reducerea consumului de materiale, a cheltuielilor

privind execuția, transportul și montajul elementelor structurale, precum și mentenanța în

timp, de asemenea soluția trebuie să fie eficientă și sustenabilă;

Pentru o construcție este important ca structura acesteia să fie stabilă și rezistentă. Aceste

exigente se pot îndeplini prin mai multe variante de proiectare, insă foarte puține variante vor

oferi și costuri minime de execuție. Optimizarea unui proiect de structură de rezistență face ca

23

proiectul rezultat să poată fi executat cu consumuri minime de resurse materiale, umane și

tehnologice, asigurînd în același timp stabilitatea și rezistența construcției proiectate.

Fundația are rolul de a transmite încărcările clădirii asupra terenului. Pentru îndeplinirea

acestei funcțiuni ele trebuie să repartizeze încărcările terenului, care trebuie să aibă suficientă

rezistență pentru a suporta presiunile corespunzatoare, iar deformațiile sunt acceptabile pentru

stabilitatea clădirii.

La alegerea sistemului de fundare, a adîncimilor de fundare, a materialelor și izolațiilor,

se va ține seama de următoarele:

a - conditiile de seismicitate a regiunii;

b - natura terenului de fundație, adîncime, stratificație, presiunea admisibilă,

compresibilitate;

c - condițiile hidrologice ale terenului, apele subterane și cele de suprafață, posibilitățile

pătrunderii acestora la fundații, variația sezonieră a nivelului apelor subterane;

d - caracteristicile structurii de rezistenta a constructiei;

e - particularitățile funcționale ale construcției care pot influența comportarea fundațiilor;

f - condițiile locale care în unele cazuri determină materialele ce trebuie folosite în

fundații;

Fundațiile unei clădiri se pot clasifica după cum urmează:

1. fundatii continui sub ziduri

2. fundatii izolate

3. fundatii de tip radier general

4. fundatii pe piloti

În urma inspectării am putut observa că fundația casei de locuit este de tip lentă (continuă

sub ziduri), construită din piatră but concasată cu mortar. De obicei fundațiile din piatră se

folosesc pentru construcțiile cu un regim mic de înălțime, ca în cazul construcției inspectate (1

nivel). S-a putut observa fisuri adînci separate în unele regiuni ale fundației, deasemenea tasări

pe unele secțiuni individuale, deasemenea decopertări și macinări a stratului exterior în unele

locuri. Pereul din jurul imobilului a fost restabilit acum 2 ani, de aceea pe suprafața acestuia nu

au fost vizibile fisuri esențiale.

24

Figura 2.5 Exemple de fisurare și decopertare a fundației

25

Pereții sunt elemente de construcții verticale care îndeplinesc următoarele funcții:

- preiau și transmit fundațiilor clădirii încărcările provenite de la alte elemente ca

acoperiș, planșee, grinzi, etc.;

- închid clădirea spre exterior protejînd interiorul acesteia împotriva agenților atmosferici

și asigură izolarea termică și fonică;

- compartimentează clădirea în interior în funcție de destinație;

- asigură rezistența construcției la încărcările gravitaționale și la solicitări orizontale (vînt,

cutremur).

Pentru clădirile de locuit de tip unifamilial, sistemul structural cel mai răspîndit este acel

cunoscut sub denumirea de ,,structură pe zidărie portantă’’, care poate fi conceput și

dimensionat pentru structuri cu subsol sau fără, cu etaj sau fără etaj, pentru gradele de intensitate

seismică 6,7,8 și 9.(scara Mercalli).

În procesul inspectării am observant că pereții imobilului sunt din două tipuri de materile,

din lampaci din lut sunt construiți pereții portanți, ce au grosimea de 400 mm, deasemenea și

pereții anexei sunt din lampaci, însă au grosimea de 250 mm; pereții verandei sunt construiți din

cărămidă și au grosimea de 120 mm, deasemenea pe coltul exterior al verandei a fost construit un

stîlp din cărămidă S=400x400 mm pentru a prelua încărcările provenite de la planșeu în acea

zonă. Pereții portanți și cei ai verandei se află într-o stare bună, starea pereților anexei este

satisfăcătoare. Pereții din cărămidă au prezente cîteva fisuri în special în regiunea golurilor;

pereții portanți deasemenea sînt fisurați preponderent în regiunile golurilor de zidărie, sînt

prezente unele secesiuni ale tencuielii. Pereții anexei se află în cea mai rea stare, cu toate ca

anexa a fost construită cițiva ani mai tirziu.

26

Figura 2.6 Exemple de fisurare a pereților

Planșeul este un element de construcție orizontal sau înclinat care separă clădirea pe

înălțime în niveluri sau o închid la partea superioară. În funcție de aceste destinații ele se numesc

planșee curente sau intermediare, respectiv planșee de pod sau planșee acoperiș (terase).

Planșeele sunt elemente de rezistență solicitate la încovoiere de către sarcinile permanente și

utile. Planșeele sunt prevăzute în mod obișnuit la partea inferioară (tavan) cu elemente de finisaj.

Pentru a corespunde rolului pe care îl au în construcție, planșeele trebuie să satisfacă

următoarele condiții:

- de rezistență, adică să preia în limite admisibile eforturile ce se produc sub acțiunea

încărcărilor provenite din sarcinile permanente și sarcinile utile;

27

- de rigiditate, adică să nu aibă săgeți mai mari decît cele admisibile și să nu vibreze sub

acțiunea sarcinilor la care sunt supuse;

- de izolare termică, adică să împiedice pierderea de căldură, în acest scop se folosesc

materiale termoizolante ca pluta, vata minerală, betonul celular, zgura, mase plastice.

- de izolare fonică, pentru a împiedica transmiterea zgomotului.

În urma inspectării s-a constatat că planșeul este alcătuit din grinzi de lemn termoizolaț

prin tencuire cu lut cu paie. Grosimea planșeului este de 200 mm. Nu au fost observate suprafețe

deteriorate semificativ sau scurgeri de apă, pot fi văzute doar citeva fisuri mici în unele locuri.

Figura 2.7 Exemplu planșeu pod (tavan)

Acoperișurile sunt elemente de construcții care delimitează clădirile la partea superioară

avînd funcțiunea principală de a

le proteja împotriva acțiunii

agenților climaterici: vînt,

ploaie, zăpadă și variații de

temperatură. Alcătuirea

acoperișurilor se stabilește în

raport cu satisfacerea unor 28

exigențe funcționale, de ordin mecanic, de izolare termică și hidrofugă, de durabilitate,

economicitate și nu în ultimul rînd exigențe estetice.

Figura 2.8 Vederile acoperișului cu patru versante

În componența oricărui tip de acoperis se disting urmatoarele parți importante: structura

de rezistență; învelitoarea; elemente accesorii legate de colectarea și îndepartarea apelor.

În urma inspectării acoperișului am putut observa că acesta a fost executat în 4 pante.

Acoperișul este compus din carcasa de susținere din tîmplărie și învelitoare din placi de

azbociment. Structura de rezistență a acoperișului nu a fost shmbată niciodată, doar unele

reabilitări făcute acum 10 ani odată cu schimbarea învelitorii, astfel reiese că carcasa de susținere

are 41 de ani, ceea ce poate fi vazut după gradul de deteriorare a tîmplăriei. Starea plăcilor de

azbociment este satisfăcătoare.

29

Figura 2.9 Exemplu de uzură a acoperișului

Pardoseala în construcție reprezintă îmbrăcămintea sau învelișul așezat pe planșeul unei

încăperi, pe suprafața unui spațiu pe care se circulă etc., în scop de protecție (apără de uzură

planșeul), izolare sau decorativ, dîndu-i un aspect agreabil și care poate fi formată din unu sau

din mai multe straturi de material. Materialul din care se execută pardoselile variază după

destinația încăperilor și poate fi: cărămidă, piatră, asfalt, beton, mozaic, gresie ceramică,

marmură, pavele de lemn, parchet, scînduri, linoleum, xilolit etc.

Pardoselile unei clădiri se clasifică în 2 categorii distincte:

- pardoseli calde;

- pardoseli reci;

În funcție de tipul materialului folosit pardoselile calde pot fi: pardoseli din covor p.v.c.

pe suport textil, pardoseli din mochetă, pardoseli din parchet.

Pardoselile reci sunt: pardoseli sclivisite sau

rolate, pardoseli din covor pvc fara suport textil,

pardoseli mozaicate, sau placi mozaicate,

pardoseli din mozaic venețian, pardoseli din

gresie, pardoseli din marmoră.

După examinare au fost depistate două

tipuri de partoseli din lemn și pardoseli din

beton. Ambele se află în stare satisfăcătoare. La

30

cele din beton sunt prezente unele fisuri și neregularitpți, iar cele din lemn sunt pe alocuri

cioplite și deteriorate.

Figura 2.10 Exemplu de uzură a pardoselei din lemn

Lucrările de tîmplărie (ferestrele și ușile) sunt elemente de construcție care trebuie să

asigure iluminarea și ventilarea naturală a încăperilor, accesul în clădire precum și legătura pe

orizontală între diferite încăperi ale construcțiilor. Realizarea ușilor și ferestrelor caracterizează

lucrările de tîmplărie care se execută în ateliere și fabrici speciale. Tîmplăria se realizează din

lemn, metal sau materiale plastice. Elementele auxiliare ale tîmplăriei, fixate pe uși, formează

feroneria și asigură exploatarea acestora și fixarea în poziție închisă sau deschisă.

Tâmplăria reprezintă un element important al unei construcții fiind răspunzătoare în cea mai

mare parte de confortul termic și fonic dintr-o locuință.

31

În urma inspectării s-a depistat că toate ferestrele sînt din tîmplărie din lemn. Se află întro

stare satisfăcătoare, în unele locuri pot fi vizibile deformații, posibile patrunderi a apei și

putrezire a lemunului în special în colțuri. Ușile sînt majoritatea din tîmplărie din lemn,

deasemena este o ușă din lemn stratificat și una metalică. La interior ușile sunt într-o stare bună,

cele exterioare sînt într-o stare satisfăcătoare.

32

Figura 2.11 Exemple tîmplărie din lemn

Lucrările de finisare au un rol constructiv, funcțional, decorativ și igienico-sanitar și se

execută, în general, după ce întreaga clădire de roșu (fundații, pereți) și acoperoșul au fost

terminate. În cazul bunul imobil inspectat lucrările de finisare exterioare sînt executate prin

stropire cu amestec de ciment alb și nisip fin și deasemenea persistă și finisarea prin vopsire. La

interior finisare pereților și tavanului sînt executate prin văruire, deasemena este prezenta și

finisarea pereților cu plăci de faianță și lambriuri de masă plastică. Finisarea interioară se află în

stare bună, la exterior este satisfăcătoare.

33

Figura 2.12 Lucrări de finisare

Bunul imobil inspectat dispune de următoarele rețele inginerești:

- rețele de alimentare cu apă rece;

- rețele de canalizare;

- instalatii electrice;

- încălzire internă (sobă);

Rețelele de apeduct și canalizare se află într-o stare bună, cele electrice nu au fost

schimbate niciodată, astfel avînd o durată de viață fizică la care necesită înlocuire. Soba a fost

reconstruită în anul 2007 și se află într-o stare satisfăcătoare.

34

Figura 2.13 Exemplu

de uzură a rețelelor inginerești

II.3 Analiza rezultatelor inspectării bunului imobil

Prin clădire, de multe ori imobil, se înțelege în arhitectură, construcții, inginerie și piață

imobiliară orice structură realizată de oameni cu scopul adăpostirii și locuirii continue, respectiv

a menținerii unor condiții standard de lucru neîntrerupte pentru ființele umane. O clădire nu

există niciodată în sine şi pentru sine, ci ea trebuie să fie permanent pusă în relaţie atît cu cei care

o vor ocupa, cît şi cu peisajul în care se va încadra. Altfel spus, o clădire este întotdeauna

componenta unui sistem mai mare , care o integrează, fie că este vorba despre un sistem construit

(cartier, oraş) sau unul natural (pădure, zonă de coastă etc.). Iar acest sistem integrator are deja o

viaţă proprie, un metabolism în care există deja multe alte componente în interacţiune, cu funcţii

bine stabilite.

O casă trebuie să răspundă, încă din faza de proiectare, unui imperativ: construcţia nu

trebuie să aducă pagube, ci beneficii sistemului în care se va integra. Ea nu are voie să perturbe

funcţionarea acestuia, ci să i-o îmbunătăţească. Pentru realizarea acestui imperativ, proiectarea

unei clădiri trebuie să se facă urmărind toate etapele vieţii acesteia (aşa numitul ciclu de viaţă):

extragerea, prelucrarea, transportul şi utilizarea materialelor de construcţie, iar după finalizarea

construcţiei, utilizarea cotidiană, întreţinerea şi renovarea, şi în final, demolarea. Toate aceste

etape trebuie prevăzute încă din faza de proiect a construcţiei, deoarece soluţiile tehnice şi

arhitecturale pot evita consumul inutil de resurse prin intermediul iluminării şi ventilaţiei

naturale, prin izolarea termică şi fonică a clădirilor, prin armonizarea spaţiilor verzi cu cele

construite, pentru a asigura bunăstarea utilizatorilor, dar şi a mediului natural.

Clădirile sunt acele construcții care au un impact minim asupra mediului pe întreaga

durată a ciclului lor de viață, îndeplinind, în același timp, la cel mai înalt nivel, scopul pentru

care au fost concepute și realizate.

35

În tabelele ce urmează sunt caracterizate elementele constructive inspectate privind starea

acestora și unele concluzii și constatări.

Tabelul 2.2 Rezultatele inspectării pereților

Denumirea Materialul Starea

Pereții portanți Lampaci Bună

Pereți verandă Lampaci Bună

Pereți anexă locativă Cărămidă Satisfăcătoare

Tabelul 2.3 Rezultatele inspectării acoperișului


Carcasă din tîmplărie Lemn Satisfăcătoare

Învelitoare Plăci din azbociment Bună

Tabelul 2.4 Rezultatele inspectării pardoselei


Pardosea Lemn Satisfăcătoare

Beton Satisfăcătoare

Tabelul 2.5 Rezultatele inspectării golurilor de zidărie

Denumirea Materialul Starea Cantitatea Dimensiuni

Tîmplărie din lemn Satisfăcătoare 5 800x1800900x20001200x2000

Uși Lemn stratificat Satisfăcătoare 1 800x2000

Metal Bună 1 700x1800

Ferestre Tîmplărie din lemn Satisfăcătoare7

1000x15001400x15001500x15001100x1000

În cazul finisărilor interioare putem constata că suprafața pe finisată prin varuire nu

persită cojiri sau măcinări,aflîndu-se intro stare bună; suprafața finisată cu placi de ceramince

(faianță) se află într-o stare satisfăcătoare, deoarece unele au fisuri vizibile pe suprafață și

36

necesită înlocuite. Suprafața finisată cu lambriuri se află într-o stare bună.

Spre deosebire de finisarile interioare, cele exterioare au fost depistate, în urma

inspectării, avînd o uzura mai semnificativă. Suprafețele finisate cu ciment alb și nisip sînt într-o

stare satisfăcătoare, acestea fiind supuse unor cojiri si macinări în unele zone, suprafața finisată

prin vopsire deasemenea este într-o stare satisfăcătoare, avînd o deteriorare pe mai mult de 75 %

din suprafață și necesita înlocuire.

Rețelele inginerești de apă și canalizare se află în stare bună, fiind înlocuite acum 4 ani.

Soba destinată încălzirii interoare se află într-o stare satisfăcătoare aceasta avînd o durată de

viață reală de 7 ani. Rețelele electrice față de celelalte rețele sunt ăn cea mai rea stare, deoarece

nu au fost înlocuite niciodată din momentul dării în exploatare a imobilului acum 41 ani.

Deoarece imobilul nu are subsol, nu s-a putut observa vizual precis gradul de deterioarare

a fundației, însă cunoaștem că fundația este continuă pe toată suprafața pereților, fiind de tip

lentă, construită din piatră but concasată cu mortar. Aceasta se află într-o stare satisfăcătoare,

poate chiar rea. Se poate confirma prezența unor fisuri verticale ce întretaie fundația, uneori chiar

continuînd pe suprafața pereților. Fisurile nu sunt atît de adînci și de grosime mare, pe cît sunt

într-un număr destul de mare, mai ales în partea despre nord unde pămîntul vine mai abrupt, iar

fundația mai înaltă.

37

III. ESTIMAREA UZURII FIZICE A BUNULUI IMOBIL

III.1 Metode și procedee de estimare a uzurii fizice

La determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este necesar de

luat în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de

consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumparatorului potenţial şi se manifestă prin

diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori.

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării

lui sub influența factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea

incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.).

Figura 3.1 Reprezentarea schematică a deprecierii accumulate

Uzura fizică a unei construcții se poate determina prin următoarele metode:

1) Metoda normativă;

2) Metoda valorică;

3) Metoda vîrstei efective;

4) Metoda interpolării;

5) Metoda nominală;

6) Metoda grafică (ciclogramelor).

1. Metoda normativă – presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării

tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii.

Metoda respectivă se aplică în două etape:

38

Nerecuperabilă

RecuperabilăRecuperabilă

Nerecuperabilă

Deprecierea economică

Deprecierea funcţională

Uzura fizică

Deprecierea acumulată

100

DVF

VEU

- Se va determina uzura fizică a fiecarui element constructiv;

Uelement. = Uf.est. x GS element. / 100

- Se va determina uzura fizică a construcției întregi dupa formula:

Uconstr.= ∑Uelement. x 100 / GS const. ,în care

Uconstr. – uzura fizică a construcției (%);

Uelement. – uzura elementelor construcției (%);

GS element – ponderea elementelor constructive (%);

GS const. – Greutatea specifică a construcţiei (%).

2. Metoda valorică - presupune determinarea costului reparației capitale a construcției.

În acest caz este determinat coeficientul care reprezintă raportul între costul reparației

capitale și valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluarii, ținînd cont de mărimea

uzurii fizice. Metoda valorică este aplicată pentru a estima uzura fizică atît a elementelor

constructive ale construcției separat, cît și a întregii construcții.

3. Metoda vârstei efective - permite estimarea uzurii după formula:

sau 100

DVFRVE

VE

,unde:

U - uzura fizică (%);

VE - vârsta efectivă;

DVF - durata de viaţă fizică;

DVFR - durata de viaţă fizică rămasă.

4. Metoda interpolării - este o metodă ce permite estimarea Uf cu o precizie mai mare

folosind normele în contrucție și rezultatele inspectării în teritoriu.

Uf = Umin+(Umax - Umin) * Sdet/ Stot [Ldet/Ltot; Vdet/Vtot; Ndet/Ntot]

,unde

Uf – uzura fizică (%);

39

Umin – Uf minimă a intervalului de uzură (conform BCH 5386);

Umax – Uf maximă a intervalului de uzură (conform BCH 5386);

Sdet – suprafața deteriorată;

Stot – suprafața totală.

5. Metoda nominală - se folosește pentru totalitatea elementelor cosntructive în cazul cînd

sunt respectate toate normele de exploatare și întreținere a aceastora.

Uel = Treal/ Tnorm. *100%

6. Metoda grafică (ciclogramelor) - se aplică pentru un număr limitat de elemente

constructive pentru care în timp s-a efectuat monitorizarea și s-au elaborat ciclograme

(grafice) de comportare a uzurii fizice în timp.

Figura 3.2 Exemple de

cilcograme pentru determinarea uzurii fizice (conform BCH- 5386)

Pentru organizarea cît mai corectă a activităţii de expertiză este necesar de a aranja în

ordine fiecare pas de execuţie. Pentru aceasta este nevoie de o clasificare şi o grupare a

procedeelor de cercetare:

- După caracterul de acţiune asupra obiectului:

40

1. Proceduri nedistructive - asupra obiectului nu se efectuează acţiuni care i-ar schimba

forma.

2. Proceduri distructive - în rezultatul cărora studii sunt făcute pe baza distrugerii

obiectului.

- După locul unde se efectuează studiile:

1. Laborator - staţionar, special, sînt studiate proprietăţile materialului, structura, vîrsta,

componenţa.

2. La fața locului.

- După echipamentul folosit pentru studii:

1. Procedura examinării vizuale - fizarea pe fotografii.

2. Procedura instrumentală - este expertiza efectuată cu diferite aparate, utilaje.

3.2 Estimarea uzurii fizice a elementelor constructive ale clădirii

Pentru a calcula uzura fizică totală a imobilului este necesar să cunoaștem uzura fizică a

fiecărui element constructive în parte calculătă după metodele enumerate mai sus. Calculul după

mai multe metode pentru un singur element va arăta rezultate diferite, însă la sfîrșit se va alege

rezultatul cel mai apropiat de adevăr.

Examinarea și evaluarea tehnică a fundațiilor:

Fundația este de tip lentă (continuă sub pereți), din piatră concasată cu mortar:

1) Determinăm uzura prin metoda vîrstei efective:

Uf = VE

DVF∙100 %; VE = 2014 – 1973 = 41 ani;

Uf = 4150

∙100 % = 82 %.

Durata minimă de exploatare a bunului imobil inspectat este de 50 ani conform ВСН 58-83 (p);

2) Determinăm uzura prin metoda normativă:

Uelement.= Uest .∗GS element

100 % ; Uelement.= 40∗11100 % = 4,4 %.

3) Determinăm uzura prin metoda interpolării:

41

Uf =Umin+(Umax−Umin)∙ SdetStot

; Uf =21+(40−21) ∙15

28,8= 30,9 %.

Concluzie: În urma calculării uzurii fundației am ajuns la părerea ca cel mai optim rezultat este cel calculat prin metoda interpolării. Asftel, conform metodei interpolării, uzura fizică a fundațiilor ascunse, de tip lentă, a bunului imobil constituie 30,9 %.

Examinarea și evaluarea tehnică a pereților:

Pereții construcției examinate sunt din 2 tipuri de materiale: lampaci (pereții portanti și peretii anexei locative) și cărămidă (veranda). Datele privind examinarea tehnică sunt prezentate mai jos.

Tabelul 3.1 Calculul uzurii pereților

Tipul MaterialulGrosimea, mm

Volumul,

m3

Ponderea,

%Starea

Intervalul de uzură,

%

Uzura fizică pe elemente, %

Pereți portanti

Lampaci 400 46,354 84,01 Bună 11 - 20 14,88

Pereți Veranda

Cărămidă 120 2,172 3,94 Bună 11 - 20 15,56

Pereți Anexă

Lampaci 250 6,651 12,05 Satisf. 21 - 30 27,1

Total - - 55,177 100 - - 51,54


Uconstr.= ∑Uelement .∗100

GS const . ; Uconstr.= 57,54∗100

100 = 57,54 %.


Uf =Umin+(Umax−Umin)∙ VdetVtot

;

- Calculăm uzura fizică a peretilor portanți:

Uf =11+ (20−11 ) ∙ 2046,354

=14,88 %; -

Calculăm uzura fizică a peretilor verandei:

Uf =11+ (20−11 ) ∙ 1,12,172

=15,56 %;

- Calculăm uzura fizică a peretilor anexei:

42

Uf =21+(30−21 ) ∙ 4,56,651

=27,1%;

- Calculăm uzura fizică totală:

Uftot=14,88∗46,354+15,56∗2,172+27,1∗6,65155,177

=16,38 %.

Concluzie: În urma calculării uzurii pereților am ajuns la părerea ca cel mai optim

rezultat este cel calculat prin metoda interpolării. Asftel, conform metodei interpolării, uzura

fizică a pereților portanți este de 14,88 %, uzura fizică a pereților verandei – 15,56 %, iar a

pereților anexei – 27,1. În total uzura fizică a pereților privind volumul pe elemente constituie

16,38 %.

Examinarea și evaluarea tehnică a planșeului:

Planșeul pod este construit din grinzi din lemn cu termoizolație prin tencuială din lut cu paie.



;

Uf =11+ (20−11 ) ∙ 5,2513,544

=14,88 % .


Uf = VE

DVF∙100 %; Uf =

4160

∙100 % = 68,33 %.

Concluzie: În urma calculării uzurii planșeului pod cel mai optim rezultat este cel

calculat prin metoda interpolării. Asftel, conform metodei interpolării, uzura fizică a planșeului

este de 14,88 %.

Examinarea și evaluarea tehnică a acoperișului:

Acoperișul imobilului este de tip șarpantă, construit în 4 pante și este compus din carcasa de susținere (timplărie din lemn) și învelitore (plăci din azbociment).

1) Determinăm uzura prin metoda ciclogramelor:

Tabelul 3.2 Calculul uzurii acoperișului

43

ElementulDurata minimă de

exploatare (ВСН 58-83 (p))

Ponderea, %Uzura fizică conform ciclogramei, %

Carcasa (tîmplărie)

50 40 50

Învelitoare (plăci din azbociment)

30 60 33

Total - 100 39,8

Uf tot = 50*0,4 + 33*0,6 = 39,8 %.

2) Determinăm uzura prin metoda vîrstei efective:- Uzura carcasei din tîmplărie:

Uf = VE

DVF∙100 %; Uf =

4150

∙100 % = 82 %.

- Uzura învelitorii:

Uf = 1030

∙100 % = 33,33 %.

Uf tot = 82*0,4 + 33,33*0,6 = 52,8 %.

3) Determinăm uzura prin interpolării:- Uzura carcasei din tîmplărie:

Uf =Umin+(Umax−Umin)∙ %det100 %

;

Uf =41+ (60−41 ) ∙0,5=50,5 % .

- Uzura învelitorii:

Uf =0+ (20−0 ) ∙ 0,25=5 % .

Concluzie: În urma calculului uzurii acoperișului cel mai optim rezultat este cel calculat

prin metoda grafică (ciclogramelor). Asftel, conform metodei grafice, uzura fizică a acoperișului

constituie 39,8 %.

Examinarea și evaluarea tehnică a pardoselei:

Pardoseaua construcției este construită din 2 tipuri de materiale: din lemn și din beton

(pardoseaua anexei). În următorul tabel este reprezentat calculul uzurii pardoselilor:

Tabelul 3.3 Calculul uzurii pardoselilor

Materialu Suprafața Ponderea Starea Intervalul Uzura Uzura fizică

44

l , m2 , %de uzură,

%

fizică pe elemente,

%

conform ponderii, %

Lemn 56,42 80,588Satisfăcătoar

e21 - 40 27,9

34,62

Beton 13,59 19,412Satisfăcătoar

e0 - 20 6,62

34,1

Total 70,01 100 - - - -



;

- Calculăm uzura fizică a pardoselei din lemn:

Uf =21+( 40−21 ) ∙ 20,556,42

=27,9 %;

- Calculăm uzura fizică a pardoselei din beton:

Uf =0+ (20−0 ) ∙ 4,513,59

=6,62 % .

- Calculăm uzura fizică totală conform ponderii:

Uftot=34,62∗56,42+34,1∗13,5970,01

=34,51 %.


Uelement.= Uest .∗GS element

100 % ; Uelement.= (34,62+34,1 )∗14

100 = 9,62 %.

Concluzie: În urma calculului uzurii pardoselilor am ajuns la părerea ca cel mai optim rezultat este cel calculat prin metoda interpolării. Asftel, conform metodei interpolării, uzura fizică a pardoselilor din lemn este de 34,62 %, uzura fizică a pardoselilor din beton – 34,1 %. În medie uzura fizică a pardoselilor conform ponderii constituie 34,51 %.

Examinarea și evaluarea tehnică a golurilor de zidărie:

Lucrările de timplărie ale construcției sînt alcătuite în general din uși și ferestre din

tîmplărie din lemn cu exepția unei uși din lemn stratificat și a uneia din metal. În tabelul de mai

jos este reprezentat calculul uzurii lucrărilor de tîmplărie:

Tabelul 3.4 Calculul uzurii lucrărilor de tîmplărie

Elemente Suprafața, m2

Ponderea, %

Starea Intervalul de uzură, %

Uzura fizică pe elemente, %

Uzura fizică conform

45

ponderii

Uși tîmplărie din lemn

9,16 75,77 Satisf. 21 - 40 26,19 19,84

Uși metalice 1,33 11 Bună 0-20 24,14 2,65

Uși lemn stratificat

1,6 13,23 Satisf. 21 - 40 3,75 0,51

Total 12,09 100 - - 54,08 23

Ferestre tîmplărie din

lemn11,45 100 Satisf. 21 - 40 28,71

28,71

Total 11,45 100 - - 28,71 28,71

Uși = 51,36 %; Ferestre = 48,64 %.



;

- Calculăm uzura fizică a ușilor din tîmplărie:

Uf =21+( 40−21 ) ∙ 2,59,16

=26,19 %;

- Calculăm uzura fizică a ușilor din lemn stratificat:

Uf =21+( 40−21 ) ∙ 0,51,33

=24,14 %;

- Calculăm uzura fizică a usilor din metal:

Uf =0+ (20−0 ) ∙ 0,31,6

=3,75 %;

- Calculăm uzura fizică a ferestrelor din tîmplărie:

Uf =21+( 40−21 ) ∙ 5,2511,45

=28,71%;

- Calculăm uzura fizică in medie pe uși:

Ufuși=26,19∗9,16+24,14∗1,3+3,75∗1,612,09

=22,94 %.

Concluzie: În urma calculului uzurii ușilor și ferestrelor am ajuns la părerea ca cel mai optim rezultat este cel calculat prin metoda interpolării. Asftel, conform metodei interpolării, uzura fizică a ușilor este de 22,94%, iar uzura fizică a ferestrelor – 28,71 %.

Examinarea și evaluarea tehnică a lucrărilor de finisare:

46

Lucrările de finisare a imobilului sînt compuse din lucrări de finisare interioare și

exterioare. Cele interioare sînt executate prin varuire, cu plăci de faianță și lambriuri, iar cele

exterioare cu amestec de ciment alb și nisip și vopsire.

În următorul tabel sunt reprezentate calculele de determinare a uzurii lucrărilor de finisare

interioare:

Tabelul 3.5 Calculul uzurii lucrărilor de finisare interioare

TipulSuprafața,

m2Ponderea,

%Starea


%

Uzura fizică pe elemente,

%

Văruire 286,46 93,45 bună 0-20 2,48

Faianță 18,01 5,88 satisf. 21 - 40 28,18

Lambriuri din m. plast.

2,07 0,67 bună 0-20 8,21

Total 306,54 100 - - 38,87



;

- Calculăm uzura fizică a suprafetelor văruite:

Uf =0+ (20−0 ) ∙ 35,5286,46

=2,48 %;

- Calculăm uzura fizică a suprafetelor finisate cu faianță:

Uf =21+( 40−21 ) ∙ 7,7518,01

=28,18 %;

- Calculăm uzura fizică a suprafetelor finisate cu lambriuri din masă plastică:

Uf =0+ (20−0 ) ∙ 0,852,07

=8,21 %;

- Calculăm uzura fizică medie pe suprafețe:

Uftot=2,48∗286,46+28,18∗18,01+8,21∗2,07306,54

=4,03 %.

Tabelul 3.6 Calculul uzurii lucrărilor de finisare exterioare

TipulSuprafața

, m2Ponderea,

%Starea


%

Uzura fizică pe elemente,

%

47

Ciment+nisip 65,67 51,63 satisf. 31-40 33,9

Vopsire 61,52 48,37 rea 41-60 29,76

Total 127,19 100 - - 63,66



;

- Calculăm uzura fizică a suprafetelor finisate cu ciment alb și nisip:

Uf =31+(40−31 ) ∙ 35,565,67

=35,84 %;

- Calculăm uzura fizică a suprafetelor finisate prin vopsire:

Uf =41+ (60−41 ) ∙ 5261,52

=57,06 %;

- Calculăm uzura fizică medie pe suprafețe:

Uftot=35,84∗65,67+57,06∗61,52127,19

=46,1 %.

Concluzie: În urma calculului uzurii lucrărilor de finisare am determinat prin metoda interpolării că uzura fizică medie a lucrărilor de finisare interioare este de 4,03 %, iar uzura fizică a lucrărilor exterioare – 46,1 %.

Examinarea și evaluarea tehnică a rețelelor inginerești:

Imobilul exzminat dispune de rețele electrice, rețele de alimentare cu apă rece și

canalizare. În tabelele de mai jos sunt reprezentate calculele uzurii rețelelor prin metoda

ciclogramelor:

Tabelul 3.7 Calculul uzurii fizice pentru apeduct

ElementulGreutatea Specifică,

%


ciclogramei, %

Uzura fizică totală, %

Țevi din PVC

45 30 13,5

Robinete și

accesorii

30 30 9

48

Total 75 - 22,5

- Conform metodei normative :

Uftot=22,5∗10075

= 30 %.

Tebelul 3.8 Calculul uzurii fizice pentru canalizare

Elementul

Greutatea Specifică,

%


ciclogramei, %

Uzura fizică totală, %

Chiuvete din oțel emaliate

25 35 8,75

Țevi din PVC

25 37 9,25

Total 50 - 18

- Conform metodei normative:

Uftot=18∗10050

= 36 %.

Tabelul 3.9 Calculul uzurii fizice pentru instalațiile electrice

ElementulGreutatea Specifică,

%


ciclogramei, %

Uzura fizică

totală, %

Rețele interioare

25 85 21,25

Echipamente electrice

30 45 13,5

Panou de distribuție

25 40 10

Total 80 - 44,75

49

- Conform metodei normative:

Uftot=44,75∗10080

= 55,94 %.

Concluzie: Pentru precizarea uzurii rețelelor inginerești ne vom baza pe calculele

determinate prin metoda ciclogramelor, astfel uzura fizică a rețelelor de apeduct constituie 22,5

%, a rețelelor de canalizare – 18, iar a rețelelor electrice – 44,75 %.

Examinarea și evaluarea tehnică a elementelor altele, care include încălzirea cu sobă:



;

Uf =21+( 40−21 ) ∙ 0,952,35

=28,68 % .


Uf = VE

DVF∙100 %; Uf =

725

∙100 % = 28 %.

Concluzie: În urma calculului uzurii prin metoda interpolării și a vîrstei efective am

determinat că uzura sobei se află în jurul valorii de 28 %.

3.3 Estimarea uzurii fizice a construcției

În urma inspectării construcției și a calculelor efectuate pentru determinarea uzurii fizice

a elementelor constructive este necesar de a determina uzura fizică pentru întreaga construcție,

care se efectuează după greutatea specifică a fiecărui element în parte și a uzurii fizice a acestora

calculată mai sus.

Denumirea elementului

Greutatea specifică

Elementele compozite

G.S. pentru elementelor compozite,

%

G.S. calculată a

elementului, %

Uzura fizică calculată, %

Valoarea medie

ponderată a Uf, %

Fundația 11 - - 11 30,9 3,4

50

Pereții 13

Portanți (lampaci)

84,01 10,4 14,881,55

Verandă (cărămidă)

3,94 0,51 15,560,08

Anexă (lampaci)

12,05 1,57 27,10,43

Planșeu pod

10 - - 10 14,881,49

Acoperiș 13

Carcasă (tîmplărie)

40 5,2 502,6

Învelitoare (plăci din

azbo-ciment)

60 7,8 33

2,57

Pardosea 14Lemn 80,588 11,28 34,62 3,91

Beton 19,412 2,72 34,1 0,93

Goluri de zidărie

12Uși 51,36 6,16 23 1,42

Ferestre 48,64 5,84 28,71 1,68

Finisarea 13Interioară 75 9,75 4,03 0,39

Exterioară 25 3,25 46,1 1,5

Rețele inginerești

7

Apeduct interior

- 0,9 22,50,2

Canalizare - 1,4 18 0,25

Instalații electrice

- 2,7 44,750,63

Altele 7 - - 7 28 1,96

Total 100 - - 97,48 - 25

Deci conform calculelor uzura fizică totală a construcției la data examinării constituie

25%, astfel procentul de uzură a crescut cu 12% de la ultima expertiză facută acum 18 ani.

51

CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI

Rezultatele examinării elementelor constructive cît și a construcției în ansamblu,

evaluarea calitativă și cantitativă efectuată, consultațiile cu prevederile normativelor în vigoare

denotă că stare tehnică a elementelor constructive este de la bună la satisfăcătoare.

Elementul

constructiv

Uzura fizică și

metoda de

determinare

Concluzii Soluții de reabilitare

Fundația

30,9%

metoda interpolării

Se află în stare

satisfăcătoare, dar are

nevoie de reparații de

suprafăță.

Etanșarea cu amestec de

beton a fisurilor și a

locurilor unde s-au produs

măcinari și alte deformari

Pereții

16,38%


Pereții portanți și cei ai

verandei se află în stare

bună pe cînd cei ai

anexei sînt într-o stare

nesatisfăcătoare.

Pe partea interioară pereții

nu au nevoie de reparație,

însă pe partea exterioara a

construcșiei trebuie

efectuate lucrări de reparații

și anume tencuire pentru

etanșarea fisurilor și

nivelarea pereților.

Planșeu pod

14,88 %


Planșeul este într-o stare

tehnică bună, nu prezintă

fisuri pe partea interioară

(suprafața tavanului)

În cazul dacă apar fisuri pe

planșeu ele trebuie

înlaturate prin gletuire sau

chituire cu masticuri pentru

a avea o elasticitate mai

mare și a preveni o nouă

fisurare pe același loc.

Acoperișul

39,8%

metoda

ciclogramelor

Carcasa de susținere se

află într-o stare

nesatisfăcătoare, se

desfășoară procesul de

putrefacție lentă a

tîmplăriei. Învelitoare se

află întro stare bună, nu

În următorii ani va fi nevoie

de schimbat carcasa din

lemn în întregime.

52

permite scurgerea apei în

iteriorul construției.

Pardoseaua

34,51 %


Ambele tipuri de

pardosele, cele din lemn

și cele din beton se află

într-o stare satisfăcătoare.

Unele scînduri din

pardoseaua din lemn

necesită a fi schimbate,

altele care s-au abătut de la

poziția inițială trebuie

reamplasate.

Lucrările de

tîmplărie

27,73 %


Ușile sunt într-o stare

satisfăcătoare, cele

exterioare precum și

ferestrele sunt expuse

agenților climaterici și de

aceea se extinde procesul

de putrefacție prin

colțuri.

Geamurile necesită a fi

decojite de vopseaua veche,

lustruite și acoperite cu un

strat nou de vopsea. Însă

cea mai bună soluție ar fi

înlocuirea acestora, precum

și a ușilor exterioare.

Lucrările de

finisare

16,4%


Finisarea interioară a fost

reabilitată recent și nu

necesită reparații; la

exterior are loc decojirea

extinsă a stratului de

vopsea, decojirea parțială

de ciment alb cu nisip.

Trebuie aplicată vopsirea

totală a perețiolor în 2

straturi.

Rețelele

inginerești

30,09 %

metoda

ciclogramelor

Dintre toate rețelele

inginerești cea mai mare

uzură o au cele electrice.

Rețelele de apeduct și

canalizare sunt într-o

stare bună fiind înlocuite

recent.

În următorii cîțiva ani

trebuie de efectuat o

înlocuire totală a

instalațiilor electrice.

Soba

28%

metoda vîrstei

efective

Soba se află în stare

satisfăcătoare.

Necesită înlocuire

suprafețelor exterioare

finisate cu faianță.

53

Gradul de uzură a construcției la data examinării constituie 25 %. Astfel putem afirma că

din punct de vedere tehnic construcția este durabilă și poate fi utilizată și pe viitor în calitate de

casă de locuit. Însă cum a fost mențional mai sus este nevoie de reparație a unor elemente și

chiar înlocuirea totală a elementelor cu altele noi. Spre exemplu inlocuirea rețelelor electrice, a

geamurilor, a carcasei de tîmplărie și în consecință și a învelitorii, deasemenea este nevoie de o

reparație a fundației, pereților și finisării exterioare.

BIBLIOGRAFIE

1. HOTĂRÎRE Nr. 958 din 04.08.2003 despre aprobarea Regulamentului provizoriu

privind evaluarea bunurilor imobile

2. HOTĂRÎRE Nr. 1303 din 24.11.2004 despre aprobarea Regulamentului cu privire la

evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării

3. HOTĂRÎRE Nr. 514 din 17.08.2009 pentru modificarea şi completarea

Regulamentului privind expertiza tehnică în construcţii

4. LEGE Nr. 721 din 02.02.1996 privind calitatea în construcţii

5. ВСН 53-86(р), Правила оценки физического износа жилых зданий, 1987-07-01

6. ВСН 57-88(р), ПОЛОЖЕНИЕ ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ ОБСЛЕДОВАНИЮ

ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ, 1989-07-01

7. ВСН 58-88(р), ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИИ

РЕКОНСТРУКЦИИ, РЕМОНТА И ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ

54

ЗДАНИЙ, ОБЪЕКТОВ КОММУНАЛЬНОГО И СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОГО

НАЗНАЧЕНИЯ, 1989-07-01

8. Buzu O., Matcov A. Evaluarea bunurilor imobile teorie și practică, Chișinău 2003.

9. Peștișanu C., Voiculescu A., Construcții Editura București, 1986

10. Dosarul cadastral (dosarul de inventariere tehnică)

11. ICVR (indicia comasați ai valorii de reconstituire)

12. Revista Construcțiilor nr. 99 – decembrie 2013, pag. 20

13. http://revista.biqconstructii.ro/?p=178

14. http://www.expertiza-tehnica-constructii.ro/

15. http://www.scritub.com/stiinta/arhitectura-constructii/EVALUAREA-

MIJLOACELOR-FIXE-CLA21992.php

ANEXA 1 Planul cadastral și planul parter al obiectului

55

http://www.scritub.com/stiinta/arhitectura-constructii/EVALUAREA-MIJLOACELOR-FIXE-CLA21992.php

http://www.scritub.com/stiinta/arhitectura-constructii/EVALUAREA-MIJLOACELOR-FIXE-CLA21992.php

http://www.expertiza-tehnica-constructii.ro/

http://revista.biqconstructii.ro/?p=178

ANEXA 2 Extras din ICVR - greutatea specifică a elementelor constructive

56

№ Конструкции а б в г д е ж з

57

п/п

1 Фундаменты 14 17 15 13 11 14 15 132 Стены и перегородки 23 18 17 15 13 19 17 153 Перекрытия 7 7 8 8 10 7 8 104 Кровля 13 11 13 12 13 13 12 135 Полы 9 8 10 12 14 11 12 146 Проемы 9 8 9 15 12 12 9 87 Отделочные работы 14 17 15 14 13 10 12 138

9

Внутренние санитарно-технические иэлектрические устройстваПрочие работы и печное отопление

5

6

6

8

7

6

6

5

7

7

7

7

7

8

7

7

Итого 100 100 100 100 100 100 100 100

58

Expert Iza

Documents

Transcript of Expert Iza