臺北市政府 96 年員工自行研究報告

臺 北 市 公 有 零 售 市 場 租 金 計 收 績 效 提 昇 之 研 究

臺北市市場管理處主任秘書 王振霄民國 96 年 06 月 01 日

臺北市公有零售市場租金計收績效提昇之研究目　錄

摘要..........................................................................................................................1

第一章　緒論..............................................................................................................3

第一節 研究動機......................................................................................................3

1

第三節 研究目的......................................................................................................5

第四節 研究方法......................................................................................................5

第五節　研究範圍....................................................................................................5

第二章　公共財效率與租稅公平原則理論基礎.................................................................7

第一節　公共財效率理論基礎....................................................................................7

第二節　租稅公平原則理論基礎.................................................................................9

第三章 公有零售市場現狀分析...................................................................................13

第一節　零售市場 SWOT 分析.................................................................................13

第二節　96 年度預算編列情形.................................................................................17

第四章　公有超級市場經營及變革...............................................................................24

第一節　公有超級市場起源.....................................................................................24

第二節　公有超級市場標租.....................................................................................24

第三節　變革案例研析............................................................................................27 第四節 公有超級市場與公有傳統市場差異比較............................................................38

第五章　公有零售市場租金改革之研議.........................................................................41

第一節 公有零售市場租金計收現狀分析....................................................................41

第二節　租金改革小組成立及運作............................................................................47

第三節　問卷調查分析............................................................................................58

2

第四節　本章結論..................................................................................................84

第六章　提高公有傳統市場使用效率............................................................................85

第一節　閒置空間改善...........................................................................................85

第二節　推動市場轉型...........................................................................................89

第三節　專案整修市場空間再規劃...........................................................................90

第四節　發行「市集快訊」加強市場促銷..................................................................91 第五節　本章結論.................................................................................................92

第七章　結論............................................................................................................73

第一節　發現.......................................................................................................93

第二節　建議.......................................................................................................94

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表　目　錄表 4-1　臺北市公有超級市場一覽表.............................................................................23表 4-2　超級市場公開標租增加金額表.........................................................................25表 4-3　攤販組成公司經營之超市表.............................................................................27表 5-1　臺北市公有零售市場攤位近三年年租金收入明細表.............................................42表 5-2 公有零售市場 85~93 年度編列整修預算統計表..................................................44表 5-3　各市場附近店面租金調查表.............................................................................46表 5-4　臺北市公有傳統零售市場鄰近 50 公尺內攤販調查數............................................47表 5-5　「租金改革策略小組」委員名單......................................................................48表 5-6　鄰近地區商機評等.........................................................................................50表 5-7　市場建築物使用年限、樓層數及建築物使用狀況................................................51表 5-8　社區老舊狀況...............................................................................................52表 5-9　市場地理位置及立地條件................................................................................52表 5-10　市場附近人口數及年齡結構...........................................................................53表 5-11　鄰近地區超市、傳統市場或攤販集中場家數....................................................53表 5-12　市場附近流動攤販數....................................................................................54表 5-13　市場空攤情形.............................................................................................54表 5-14　南門市場考量 11 個相關因素........................................................................55表 5-15　臺北市與高雄市及臺北縣公有市場攤位租金計算方式比較.................................57表 5-16　受訪者對三個月攤位租金合併一個月繳交以資便民意見分析..............................60表 5-17　受訪者所承租市場攤位之租金合理與否意見分析..............................................62表 5-18　受訪者所承租市場攤位之租金不合理意見分析.................................................63表 5-19　受訪者所承租市場攤位租金採各市場平均漲幅調漲合理與否意見分析...............................................................................................................................65表 5-20　受訪者對市場攤位之租金調整應依所在地公告地價調整意見分析........................67表 5-21　受訪者對市政府為改善市場空攤將空攤公開標租意見分析.................................69表 5-22　受訪者對租金調整將營業情形列入租金計算之考量意見分析..............................70表 5-23　受訪者對租金調整將營業成本列入租金計算考量意見分析.................................72表 5-24　受訪者對租金調整將市場四周違規攤販列入酌減租金考量 意見分析...............................................................................................................................74

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表 5-25　受訪者對市政府依上述方式重新計算而將攤位租金提高意見分析........................76表 5-26　受訪者對市政府將空攤收回每位攤商給予 60 萬元補助意見分析..........................78表 5-27　受訪者對提高市場營運績效應先採取何種措施意見分析.....................................80表 5-28　各公有傳統市場使用年數統計.......................................................................81表 5-29　公有傳統市場攤商年齡統計一覽表.................................................................84表 6-1　各公有傳統零售市場停止使用評量指標量化標準................................................86表 6-2　95 年列入年度預算收回之市場........................................................................86表 6-3　公有零售市場停止使用攤商補助一覽表.............................................................87表 6-4　市場空攤標租成果.........................................................................................88表 6-5　市場收回公開標租成果...................................................................................90

圖　目　錄圖 3-1：單位預算各項租金收入百分比分析圖.......................................................18圖 3-2：單位預算各項支出百分比分析圖............................................................19圖 3-3：附屬單位預算各項租金收入百分比分析圖.................................................20圖 3-4：附屬單位預算各項支出百分比分析圖......................................................22

参考書目..................................................................................................................97

附　件　目　錄 附件 1　市場經營老搞不好 建設局挨轟.....................................................................98 附件 2　建成圓環 議員質疑賤價招標........................................................................99 附件 3　臺北市各公有零售市場攤位租金短收金額分析表...........................................100 附件 4　93 公告地價地價調整後各公有市場租金調整比例.........................................104 附件 5 臺北市公有零售市場攤位最高租金最低租金各市場平均租金............................109 附件 6　臺北市公有零售市場成本分析...................................................................111 附件 7　預估市場每月每攤營業額..........................................................................114

附件 8　臺北市公有傳統零售市場空攤率.................................................................118 附件 9　攤商調查問卷..........................................................................................121

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臺北市公有零售市場租金計收績效提昇之研究摘要

公有零售市場依其經營內容及性質之不同區分為「公有傳統市場」及「公有超級市場」，兩者使用均須繳交租金，公有超級市場係整場標租，由市場公開競價決定租金；公有傳統市場則係市場內劃分攤位安置攤販、低收入戶、身心障礙人士原住民，公有傳統市場租金依據公告地價及房屋現值計收租金，每逢公告地價調整，則需重新調高攤位租金，則受到民意代表關心（民意代表認為攤商為低收入者，且市場外有違規攤販營業，市政府無法有效取締），無法調高租金；傳統市場攤位租金偏低、有些生意好之市場租金低，有些生意不好之市場租金反而高，於是市政府聘請專家及學者組成「市場租金改革小組」研究租金計收改革方式。 「市場租金改革小組」經多次開會研議，建議依一、經濟成長率，二、消費者物價指數，三、市場修繕費，四、鄰近地區商機，五、市場建築物使用年限、樓層數及建築物使用狀況，六、社區老舊狀況，七、市場地理位置及立地條件，八、市場附近人口數及年齡結構，九、鄰近地區超市、傳統市場或攤販集中場家數，十、市場附近流動攤販數，十一、市場空攤情形，以上 11 個因素做為調整攤位租金依據，以決定市場租金總額，俾使攤位租金之計收更具彈性，租金之計收方式市政府與攤商達成共識後共同遵守調整租金，但經本研究製作問卷，對市場攤商自治會會長及代表問卷調查，大部分受訪者反對「市場租金改革小組」建議之11 個因素做為調整市場租金之依據。 為了增加市場租金計收績效，除了聘請專家及學者組成「市場租金改革小組」研究租金計收改革方式外，另推動一、閒置空間改善：將現有市場空攤公開標租已有很好績效，但整層及整場收回之市場公開標租，標租績效並不理想。二、推動市場轉型，例如黎忠市場、朱崙市場原為零售市場，市政府發給每位攤商 60萬補助金，收回市場轉型為超級市場公開標租，標租金額比原底價高 1倍。三、專案整修市場，改善市場環境，轉變傳統市場給市民髒亂印象。四、加強市場促銷，發行「市集快訊」，快速將市場資訊，傳達給消費者，增加市場來客率。 6

臺北市市場管理處長期以來在投入大量的人力、心力和經費並規劃了一系列的改善計畫，推動市場更新及改造，協助市場能重塑競爭力，因此，除了更新市場的硬體設備外，更重要的工作是輔導攤商採用現代化營銷技術或理念，持續塑造具人情味、觀光、多元化、專業化的市場。另外於輔導面上正積極為每一處市場找出特色商品，維持舊有傳統市場的人情味，同時兼顧社區資訊傳遞的角色功能，迎合現代零售業的趨勢，再造傳統市場第二春。關鍵詞：零售市場、傳統市場、超級市場、租金、公開標租、轉型。

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第一章 緒論第一節 研究動機

郝市長於民國 95 年 12 月 25日就任臺北市市長，任命陳雄文先生為臺北市政府建設局局長，陳雄文局長新上任後，於 96 年元月 4日視察臺北市市場管理處，聽取臺北市市場管理處重要工作業務報告，指示「針對現行公有傳統市場攤位租金計收偏低現象，請研擬合理計收機制及調整可行性分析，應以合理化估算考量。」 現行公有傳統市場攤位租金計收不合理，在馬英九前市長任內已開始討論；臺北市 93 年度公有傳統零售市場自治會會長座談會於 93 年 10 月 11日下午 2時 30 分於臺北市中正區公所大禮堂舉行，馬英九前市長親自主持，中山市場代表黃清祥以中山市場攤位租金太高，請專案處理減租，當時臺北市攤商權益聯合促進會黃秀玉理事長（亦為公有永春市場攤商自治會會長）亦表示這不是中山市場個別的問題，而是所有市場共同問題，馬英九前市長指示「政府應依法行政，故整個費率的問題應重新檢討，至於如何訂定，大家一起商量，讓攤商有喘息的機會，或是以實際營業情況，研究改進，例如訂定基本租金額，其他部分，按營業情況考量。在租金方面，或許我們認為已盡了最大努力，但攤商並不認為有實惠，請市場處成立一個市場租金改革小組，共同研議，以避免造成彼此落差，但費率並無法量身裁製，仍應有一基本原則，但可考量大環境經濟，遇到不景氣市場虧損的情況下，可否在一定金額內免收，以反映市場營運情況。」。 公有零售市場依其經營內容及性質之不同區分為「公有傳統市場」及「公有超級市場」，兩者均為提供生鮮食品、乾貨等交易之場所，傳統零售市場係指採零售劃分攤位及店舖方式集中零售蔬、果、漁、肉類、飲食及其他民生用品之營業場所臺北市目前之公有傳統零售市場計有 56處，在新興零售業如：倉儲量販店、連鎖便利商店、超級市場等尚未出現之前，除供應民生必需品之外，屬社區居民訊

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息交換中心，同時也是社區文化中心。然隨著經濟的發展及社區發展環境的改變消費者的消費習慣亦在轉變，加上傳統市場受量販店等大型購物中心之衝擊，使得現存傳統市場營運普遍陷入困境。 民國 71 年松山區公有延吉市場改變經營型態為「延吉超市」， 從民國 80 年起臺北市政府不再興建傳統市場，改以興建超級市場，現有超級市場 35處。超級市場依「臺北市零售市場管理規則」第 28 條規定：超級市場應以單一經營體，採自助方式、統一收銀、銷售分級包裝物品，並有冷藏 (凍) 設備。及第 29 條 ：超級市場銷售之生鮮食品使用面積，應占總營業面積 20％以上。公有傳統市場係劃分攤位出租，依「臺北市市有土地出租租金計收基準」之規定，向攤商收取租金；公有超級市場則係公開標租整層出租，收取租金。 臺北市各公有零售市場攤位租金均按公告地價計算，當公告地價調整時，攤位租金隨之調整，自民國 60 年起共計調整 6次（分別於民國 64 年、67 年、77年、80 年、83 年及 89 年）。其中第 5次（83 年）租金調整案，租金調整過程非常不順利，並造成現行租金計算公式中「年地租」打六折之開端。 民國 83 年當時因臺北市公有傳統零售市場攤位租金之土地租金率自 83 年 10月 12日起依新修正之「臺北市市有土地出租租金計收基準」規定，土地年租率改以公告地價年息 5%計算（原為 3%），又因適逢 83 年 7 月公告地價亦調整，故經計算，市場攤位租金較原租金額應調高 42%，致攤商強烈反彈與陳情，經市議會 83 年 7 月 29日召開協調決議：「有關公有傳統零售市場租金調整案，俟市場處檢討傳統市場當前經營困境，並提改善方案送議會核備後再行處理。」故市場處乃依市議會協調結論，於 83 年 8 月 3日簽報當時市長核示，暫不調整租金。1 因此，市場管理處自 83 年至 85 年皆未調整公有市場租金。但在考量經營環境轉變，承租攤商背景及外在競爭壓力等實際因素及配合「臺北市零售市場管理規則」相關條文之修正，市場管理處乃於 85 年 11 月 13日專簽 市長核可：「租金依 83 年公告地價為基準，土地年租率則以本府所訂 5%計算，再比照市有土地出租租金計收基準第 2點各款之案例予以 60％計算優待，不再追溯。」並依此基準重新核算本市公有傳統零售市場攤位租金，於民國 86 年元月份起原租金平均調幅統一調高 7%。 民國 86 年 7 月適逢公告地價再度調整，市場處以年租率 5%乘以 60%及 86年度市場建物課稅現值年租率 10%擬調整攤位租金，並於 86 年 7 月 11日奉 市長核可平均調幅統一調高 14%。惟經臺北市市議會第 7屆第 27次臨時大會審議市政府 87 年度總預算決議：「公有市場租金收入：刪減 9,790,374 元，87年度不得調漲租金。」，並於 86 年 9 月 2日奉當時市長核可，市場管理處依市議會審議 87 年度公有市場租金收入不予調漲之決議辦理，故 86 年公告地價雖

1 臺北市市場管理處 85.10.16簽節錄 9

有調整，惟依議會決議，事實上並未調整市場攤位租金。2

嗣逢民國 89 年公告地價調整，市場處才以年租率 5%乘以 60%及建物課稅現值年租率 10%調整攤位租金，調高市場攤（舖）位租金 2.62%迄今，本次調整因調整幅度甚微，攤商並無任何抗拒，市議員亦無關切。 臺北市各公有市場攤位租金平均為 1,744 元，最高攤位租金在永樂市場第1194 號攤位每月 17,932 元，面積達 35.65 平方公尺；最底攤位租金在北投市場第 142號攤位每月 265 元，面積僅 2.97 平方公尺（市場處，2007a：49），臺北市停車位租金每月平均在 4000 元以上，市場攤位面積比停車位大又可營業，平均租金僅 1,744 元，租金偏低，但市場攤商卻反應租金大高。 環南市場是東亞最大零批市場，攤商平均每月每攤營業額 77,780 元（市場處，2006e：28），每月攤位平均租金 1,360 元（市場處，2007a：49），而中山市場攤商平均每月每攤營業額 26,887 元（市場處，2006e：28），每月攤位平均租金 4,162 元（市場處，2007a：48），生意好之市場攤位租金偏低，生意不好之市場攤位租金反而較高，如何使攤位租金反映事實，是本研究動機之 1。 依據臺北市政府財政局所頒「開源節流方案」要求市政府各單位「制定公平、合理的收費標準落實使用者、受益者、污染者付費原則，除可增加財政收入外，並可避免各項收費項目不敷成本時，以一般納稅人租稅負擔或舉債支應而加重下一代償債責任之不合理現象」，在市政府財政歲收逐漸減少之情況之下，臺北市市場管理處總財產 563億 5914 萬 1115 元（市場處，2007a：22），自然成為執行「開源節流方案」重點單位，如何達成市政府政策要求，是本研究動機之 2。

第二節 研究目的臺北市傳統零售市場原為臺北市民民生品主要購物場所，民國 70 年代，臺

北市傳統零售市場多達 78處，隨時代變遷及市民消費習慣改變，目前僅有 56處，營業亦不理想，市場攤位空置情形多達 16.04%，在臺北市議會質詢時，備受市議員指責（如附件 1）；攤商認為目前攤位租金過高，，馬英九前市長指示成立「市場租金改革小組」研議公平合理租金收取方式。另臺北市市場發展基金於 94 年成立，不但無法達到收支平衡、自給自足，尚須市政府每年投資，有違市場基金成立之目的，因此如何提升市場租金計收績效，為當務之急，因此本研究主要目的有一、在探討公有傳統零售市場沒落及公有超級市場興起原因。二、公平合理計收市場攤位租金。2 臺北市市場管理處 86.9.5.新聞資料節錄 10

三、提高市場攤位使用效率，增加市場租金之收入。 第三節 研究方法一、 資料分析法：資料來源為臺北市市場管理處近 10 年有關傳統零售市

場及超級市場資料分析。二、問卷調查法：向攤商代表問卷調查，以下列兩種方式進行：（一）於 96 年

3 月 20日下午市場管理處邀集所有公有傳統市場自治會會長及代表開會研商市場整修經費分擔問題時，由筆者製作問卷對攤商進行問卷調查。（二）96 年 3 月 20日未參加開會會長及代表，由筆者親至市場進行問卷調查，或市場會長及代表至市場處辦公室洽公時，筆者對洽公會長及代表抽空作問卷調查。

三、案例比較法：將傳統零售市場變革為超級市場成功及失敗案例分析比較，探求成功及失敗原因，作為以後施政參考。

第四節 研究範圍 本研究範圍僅限於臺北市公有傳統零售市場及超級市場，私有市場及其他各縣市之市場，並非本研究之對象。公有傳統零售市場研究之範圍包括攤商租金收取情形、各市場最高租金及最低低租金、市場之公告地價及房屋現值、市場成本分析、市場整修經費編列情形、市場附近店面租金分析、攤商營業額、市場空攤、市場附近違規攤販設攤情形等；公有超級市場研究之範圍包括超市標租、超市轉型、標租租金與標租底價增減分析；並對「市場租金改革小組」建議之 11 個因素做為調整市場租金之依據分析，並先以南門市場試算可行性。

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第二章 公共財效率與租稅公平原則理論基礎 第一節 公共財效率理論基礎市場運作並沒有這麼「無懈可擊」、「完美無缺」之所以會有缺憾，主要原因有三一、是市場經營可能造成「經營者長久獨占」。二、是在某些情況下，競爭的市場並無法圓滿達成經濟效率，主要包括「外部性」與「公共財」。

三、是市場經營所追求的，不只是經濟效率，還有公平、穩定、收益成長等。所謂市場機能，只是達成「經濟效率」而已。

市場均衡會自動達到資源配置的經濟效率，但這必須在經濟行為沒有「外部性」的情況下才行。何謂外部性：外部性（externalities），是指經濟行為創造出不歸當事人享受的利益，或不必自行負擔的成本。如果有當事人享受不到的利益，那部分利益就稱為外部經濟或外部效益（external economies/external benefits）。不需自行負擔的那部分成本，則稱謂外部不經濟或外部成本（external diseconomies/external costs）。外部經濟與外部不經濟統稱為外部性、外部效果（external effects）、或外溢效果（spillover effects），意即某種行為，其效果外溢到不相干的他人身上。

外部性的成因與解決 12

外部性之所以發生，最根本的原因在於無法建立適當的市場，供外部效果之製造者與承受者進行自願性交易。而不能建立適當市場的理由，主要是發生外部效果之標的物產權不清，或為無主物，或為共有財產。針對外部性成因，可採用，主要有下列幾種：賦予財產權、直接管制、以及課稅或補貼使外部效果內部化的補救辦法。例如政府常對污染排放設定上限，國際上通過談判與貿易制裁，亦對各國二氧化碳等溫室效應氣體排放量設限。首先，絕大多數的生產與消費活動，或多多會產生外部效果。其次，除非我們願意大幅降低生活水準，否則是不可能將外部成本消滅到「零污染」之境界的。經濟學上談防治污染，所講求的是將污染控制至「最適水準」，而非完全消除之。公共財 日常消費的產品，大都具有獨享（rival）以即可排他（exclusive）兩項特性。獨享指的是東西讓一個人消費之後，即無法再讓他人享用；而可排他指的是可以防止他人坐享其成。有獨享特性的產品，就是私有財（private goods）；兼具兩個特性的，就是純私有財（pure private goods）。共享指的是可以讓多人共用而不損及其中任何人的效用；無法排他則只很難禁止他人不付代價坐享其成。有共享性質之產品，就是公共財； 兼具共享與無法排他兩項特性之產品，稱為純公共財（pure public goods）。 純公共財的典型例子就是國防。公有市場也屬純公共財。可共享又可排他的公共財（例如戲院、有線電視、榮星公園、收費的高速公路等等）。例如海洋裡的魚蝦或大氣中的氧氣是無法排他但又獨享的私有財。公共財並不一般所謂的「公物」，也不是「公營事業」。公物與公營事業是所有權共有；公共財則是消費特性上的共享性。 公共財的市場需求線，是個人需求線的「垂直」加總，因為同樣一個公共財既可滿足張三的消費慾求，可以同時也讓李四享用而產生效益。如果生產者提供公共財，可以訂定「差別價格」，則市場仍可發揮其資源配置效率的機能。但一則完全的差別定價很難做到，若在加上純公共財的無排他性，則市場機能勢必落空。政府的天職；政府從事生產行為是沒有效率的，提供公共財是政府的天職。政府生產產品，會使用比別人更多的投入，是因為龐大的官僚體系，監督不易、償罰難公；更重要的是，它沒有市場盈虧來反應績效。公共財特殊性，縱使沒有效率的政府多出幾倍的成本生產，仍然可能產生大於成本的效益。縱使是公共財只要民間願意生產，政府還是不宜插手。 除了效率外，人們還希望資源分配「公平」、經濟生活「穩定」且隨著時間而「成長」。解決這些以及市場失靈問題，政府都有吃重的角色。 什麼叫作公平（equity），用三個標準來討論：各取所值、各取所需、各取等份

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市場經濟下的價格，決定於邊際效益。「要素報酬率」是決定於其「邊際生產效益」，可以稱為各取所值。完全競爭就同時滿足「效率」與「公平」了。很多人嚮往更「理想」的各取所需，但因個人「所需」為何，難有清楚定義，故只好由少數人來決定。結果是分配更不均。公平的分配標準是各取等份，意即「有飯大家吃」的平均分配方式，是典型的齊頭式平等。政府對高所得課以較多的稅，用以濟貧，幾乎是各國共同的作法。這種作法通常要以犧牲效益為代價。另外經濟生活所追求的穩定（stability），除了社會的穩定外，通常所指的是物價的安定與充分就業（最低失業率）的短期波動問題。公共選擇與政府失靈在一個自由的經濟社會中，政府還「可以」從事以下幾項工作，以補市場機能之不足：1.管理自然獨佔產業（如成立公平交易委員會）2.對製造外部成本者「課稅」，並對產生外部效益者「補貼」3.「生產」人們需要的公共財4.採取適當的所得重分配措施，改善貧富不均（課稅與補貼）5.採取財政政策（租稅與支出）與貨幣政策，以維持經濟穩定。 政府失靈指的是政府干預經濟事務所引發的不良副作用，以及政府能力與公共決策制度的限制。引發政府失靈的障礙，主要包括下列幾方面：一、由於個人偏好不同、意見分歧，如何透過民主政治的運作，來決定對整個團

體（如工會、國家）最有利的情況，是一項至今能無圓滿答案的問題。二、政治為「管理眾人之事」，所做的重大決定，多具公共財之性質，意即眾人

將共享其利或同蒙其害。三、政府官員與民意代表跟一般人一樣，也都具有私心，不能指望他們無私地做

到決策皆以全民利益為依歸。四、政府的經濟決策，都會涉及利益的重分配，故各利益團體（interest groups）

都會想到對政府官員或民意代表施加壓力，以爭取對他們有利的決定。 鑽營是民主政治也難以防止的浪費。 在現實社會中，政府雖有必要採用公權力，對市場機能力有未逮之處進行補救，政府失靈問題將大於市場失靈。3

第二節 租稅公平原則理論基礎 公有市場攤商均認為市場攤位租金過高，而各市場攤位租金計算之基礎雖一致，但生意好之市場租金並不一定高（如環南市場），生意不好之市場租金並不一定低於（如中山市場），因此租稅公平市政府應有之職責。3 www3.nccq.edu.tw/-jthuang/econ6.ppt 外部性與公共政策 臺灣大學 2007.03.09

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在十八世紀的自由主義思想下，當時人們所欲爭取的基本人權，只是免於國家干涉的自由權，人們單純的認為只要能擺脫國家的干涉，個人即可憑自己的努力及能力，獲得生存資格，國家干涉越小，個人幸福越得以保障；但近代之國家觀，已由消極的自由國家、夜警國家，演變為積極的福祉國家、社會國家、給付國家，作為一個社會福利國家，政府應從各方面提昇人民的精神與物質生活，而達成此目標之首要前提，是政府須擁有充分之財源以遂行欲達之任務，換言之，國家是透過向人民收取財源並藉由課稅與重新分配，以落實社會福利國家。社會福利給付旨在促成社會正義，其主要之來源乃出自於租稅，如其源於不公平負擔之租稅，則國家所為社會福利給付規模越大，實際結果將與社會正義越行越遠；此外，因為租稅具有限制人民財產權之性質，若無合理之安排分配，人民會因而感受到遭受國家不合理的剝削，容易對政府產生不滿情緒，例如法國大革命或美國獨立運動，其起因均出自於人民因稅捐負擔之不公平所引起之抗爭，故租稅公平之要求，除攸關社會福利國之成敗之外，亦與一國之穩定或衰亡有密不可分之關連。平等原則之思想起源

平等思想可溯及於古希臘哲學，亞理斯多德於其「正義論」中論述平均正義與分配正義，而確立了平等思想；平均正義是指對所有人類均以同一價值處理，彼此間無差別待遇，分配正義是指於團體生活下，配合個人價值、人格或物質上之利益差異，而為公平的相異處理。此後，隨中世紀基督教之興起，在神之前人人平等思想的影響下，平等原則與自然法相結合，而藉由國家市民對平等對待之要求，成為打破封建制度及市民社會建立之動力，從而，平等原則即成為構築近代民主主義國家重要基本原則之一。

平等原則發展至今，鑒於現實社會上之具體不平等，乃基於分配正義之理念而主張實質平等，因此，現代之平等思想係要求國家應承認人民之社會權或生存權，並有義務積極實施政策，對經濟上之弱者加以保護，改善其既存之不平等；故現代國家之任務，不僅在消極避免不平等，更有積極促進平等之責任。平等原則之內涵自由及平等雖然都是憲法保障的基本人權，然而相對於自由本身就是一種權利，平等原則一向被理解為人類享有權利之「狀態」，平等原則意味著權利享有或義務負擔，必須以另一種權利存在為前提，亦即平等原則不是事實上存在，而是須依存另一種權利而存在；因平等原則追求之目的，是針對處在不利益狀態之人民，使其處境改善（非縮減處於有利狀態人民之權益），故平等原則必然涉及一方有利、他方不利之相對性，從而平等原則所欲解決之問題，乃是對於相同類別之規範對象做不同之處理。平等原則，並非機械式、形式上之平等，而是在保障人民法律地位上之實質平等，亦即是社會經濟關係的事實上均等。

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因此，為求結果平等之實現，有必要採取差別待遇之方式，以達成此一目標，然而，平等保護原則本即表現在禁止不合理的差別待遇上，從而如何區別不違反平等保護的合理差別待遇以及侵害平等權的不合理差別待遇，是首要思考的課題；其認定基準，依學者所提出之參考因素，諸如人民所遇事實狀態確有不利因素存在、差別待遇是為追求實質平等之正當目的、事項之本質有必要予以差別待遇、體系正義之思考與恣意行為之禁止.等等，此等事項一方面可作為認定合理差別待遇之基準。租稅平等原則之探討如何使租稅之課徵具有公平性，因涉及個人之主觀價值判斷，學著間定義不

一，以下試將學說與實務對租稅公平之探求，介紹如下：一、稅捐正義的要求

稅法對於所有的經濟活動均發生影響，稅捐負擔對國民的投資、消費及儲蓄均有所限制，因國家是經由稅法之規定而剝奪人民之所得財產，故稅法需特重稅捐正義；在實質意義的法治國家中，稅法必須符合正義之理念，稅捐僅有在符合憲法價值秩序下正義之要求時，才具有正當化基礎，故稅捐正義為憲法基本原則，亦為稅法之核心價值。二、量能課稅原則：作為拘束法令制訂之原則

量能課稅原則於憲法中並未明文規定，然而此種憲法的沈默，並不代表拒斥；學者認為，由憲法第 15 條、第 23 條及第七條之規定，可以得到量能課稅的概貌：租稅負擔之衡量應就個人為之，應負擔之對象為供個人使用之經濟財，所課者為收益部分而不及於財產本體，且應為平等課徵。三、需要、效益原則：作為誘因與獎勵之原則

為正當實現社會目的規範，在稅法上之獎勵或補助目的，應將需要原則與功績原則納入考量。需要原則是以（經濟上）需要為衡量標準，經濟上的須要是消極的經濟上給付能力，亦即低所得之意思（尤其是在沒有充分所得供給之情形）；其是透過補助金的分配或稅捐優惠方式表現於外。功績原則乃是為了公共利益而酬謝特殊功績，給予稅捐優惠以獎勵其特別經濟上、學術上或文化上之給付，亦即取向於各取所值的正義法則；由於民生福利國家有利用租稅作為社會改造與經濟指導管制工具之趨勢，基於租稅為社會政策工具之理念，可藉由租稅之特別措施，對社會所期待之行為予以租稅減輕之獎賞，對於社會所不期待之行為，予以租稅加重負擔；需要及功績原則因有特殊的政策考量，故其非但不違反租稅公平原則，反而係租稅平等原則基於特定政策目的所為合理差別待遇之表現。

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四、法律簡化原則：作為減輕稽徵程序負擔之原則租稅案件與其他行政行為最大之差異，在於其必須一次或同時對多數、大致相同、有迫切需求且運用制式方式，一再重複行使行政權力，這種特徵使得稅法自始存在著高度之法律簡化及迅速執行之需求；要求法律簡化之原因，雜亂且無體系之現象，以及稅法目標多重性所造成之運用上困難。

法律簡化原則旨在避免稅法過於複雜化或實際上無法執行之困擾，對於大量案件的課稅加以簡化並減輕稽徵負擔，此種實用性原則間接實現租稅公平原則，因為法律如果不切實際或是根本實際上無法實行時，則無法加以適用。因稅法其所規範的是社會經濟上成千上萬反覆發生的生活事件，故本於課稅之可行性，有必要採取法律上的類型化與概算額，在此領域中，一般的平等原則之適用優先於個別的平等原則，因此所產生的不公平情形，學者認為可藉由法律的妥當性措施加以平衡，如稅捐稽徵法第四十條之妥當性措施。 在憲法觀點中，租稅之簡化要求或可由法治國原則中觀察而得，因為法治國原則要求國家應使人民對於法律之要件及其效果，均清楚的表現於外，使人民得以預見；而於稅法上，此種「得預見」所保障之是從事租稅規劃的經濟上利益；換言之，稅法之簡化可以提高法律規範被認識之可能性，故其為法治國原則所要求，從而基租稅法律類型化、推計課稅之概念，而忽略個別案件之特殊性，並不至於影響到平等原則之內涵。4

公有傳統市場仍屬公共財，其經營及管理不只是經濟效率，還有公平、穩定、收益成長，「外部成本」方面的例子，環境污染（包括空氣污染、水污染、噪音污染），以及環境破壞（指過度與不當使用自然資源，造成生態與自然環境的改變）。市場內家禽攤商在攤位內圈養雞鴨、建成圓環內蓄水池古蹟，是「外部效益」。外部性造成市場運作失靈，尤其是民意機關不當之關切影響至鉅。 市場攤位租金計收，不是齊頭式之假平等，而要考慮租金計收之正義，量能計收，攤商營運，地理位置，簡化作業、物價指數等，以下各章本研究以此理論詳細分析。

4 www.ntpu.edu.tw/law/paper/07/2002a/9171205a.pdf 論租稅公平原則於稅法上之適用 許富雄 17

第三章 公有零售市場現狀分析 零售市場係指經核准集中零售農產品、雜貨、百貨等之交易場所。依其經營型態分為傳統市場及超級市場。依所有權關係可分為公、私有市場。私有市場係私人興闢都市計畫市場用地，其興設依「臺北市獎勵投資興建公共設施辦法」及「臺北市獎勵投資零售市場須知」有關規定辦理，其管理則依據「臺北市零售市場管理規則」及「臺北市私有零售市場管理作業要點」辦理。

超級市場、量販店的出現，改變了市民對市場的想像，琳瑯滿目的貨品上架，看得目不暇給，光是泡麵，就有千奇百怪的口味任君挑選，炎炎夏日，強力的冷氣放送，賣場寬敞明亮、整潔又貨色齊全，講究行銷與精緻質感的時代來臨，也漸漸轉型蜕變為另一種風貌，一週採買，一次購足的購物模式也輕易地擄獲職業婦女們的心，零售市場的購買客群會不斷的年輕化，傳統市場只有趕上時代進步的腳步，改變經營的方式，否則將有被淘汰的危機。

「再造市場新風貌，滿足消費新需求」，是臺北市市場管理處一貫的目標，市場是提供市民日常生活必需品的場所，隨著家庭生活結構改變，國民所得提高，消費習性轉趨追求高品質及明亮、舒適、方便、多樣化之購物環境，為滿足市民一地消費，一次購足之需求，傳統市場之經營勢必跳脫現有之模式，提升競爭力以面對挑戰，故加速推動建立現代化市場；輔導傳統零售市場調整經營型態，乃是推動市場業務重要的方向。

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第一節 零售市場 SWOT 分析（一）優勢：

1.傳統市場交易具有濃厚的人情味： 菜市場為人津津樂道的，莫過於其溫暖的人情味，攤商親切的招呼客人，閒話家常，買菜送蔥，為現代化超級市場所缺少的特色。2.市場為社區訊息交換中心： 市場因地緣關係，在市場內經營的攤商，也多與附近有密切關係，在長期相依共存的生活模式下，攤商不只單純扮演販賣者的角色，也融入當地社區活動中，閒話家常，擔任社區消息傳遞的角色，市場也提供活動空間，創造出和社區里民和諧的互動關係。3.食品新鮮： 市場所販售者正是攤商每日凌晨從批發市場購入，再賣給消費者，黑毛豬肉、海鮮、土雞現場買賣，最為市民所喜愛。既然傳統市場仍然具有上述優勢，如何藉由上述優勢，配合市民的需求，改善市場硬、軟體設備，提供消費者貨色齊全潔淨明亮之購物環境，再次吸引消費者走入傳統市場購物。

（二）劣勢：1.市場機能丕變，影響生機 早期傳統市場雖擔負著都市計畫中之市場部門角色，惟經過多年一成不變的經營模式以及都市生態的急遽變動，使得傳統市場失去其在都市規劃下應有的市場機能影響市場商機。2.經營效率不彰　 由於傳統零售市場攤商，水準參差不齊，尚無現代化經營理念，常因陋就簡，經營效率欠佳，而物流通路與貨品來源，又大多經製造商、大批發商、中盤商再到零售階段，由於通路長，最終零售價格也就相對提高，造成消費者流失，導致傳統市場經營日益困難。3.市場地理區位條件的變遷，消費人口流失 市場設置地點原為住宅區，但隨後因都市計畫變更，或社區老舊，人口逐漸移出，市場已無足夠人口維持生存，自然沒落。例如中山區圓山市場，位於中山北路三段 62號（原圓山兒童樂園及圓山動物園位於圓山市場旁），其附近住宅區，經都市計畫變更為公園，廣場（中山足球場、美術館）只有假日才有遊客，但已不足維持其生存，臺北市政府將該市場移交警察局中山分局圓山派出所使用。4.市場硬體設施普遍老舊

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臺北市市 56處營業中之公有市場使用年限 30 年以上計有 24處，建物及設施普遍簡陋老舊亟待更新改善。（三）機會：1.選舉票倉，受候選人重視 臺灣各種選舉眾多，每至選舉，各候選人無不到市場拜票，給予當選後之承諾，市政府亦十分重視當選人之政見（尤其是市議員），各市場自治會可利用此一機會爭取更多整修及維護經費。2.3 3 3 委員會成立 郝市長上任後，重視傳統零售市場再出發，以活絡市場為主要工作，指示成立333 委員會成立，由專家學者、地方意見領袖、地方產業 3 方代表，各 1/3 組成委員會，共同研商傳統零售市場改造。3.結合電子商務，擴大營運平臺 數位時代帶動電子商務的興起，在宅配等物流服務的支援下可進一步縮短產品通路，此舉無異於延伸零售市場營業賣場於無限的網路空間。4.休閒意識興起 零售市場除了提供民生必需品的販售外，亦可利用異業結合或複合式經營等方式，引入書店、遊戲場、餐飲店等兼具休閒功能的業種，除滿足民生必需品的採購外，另可成為都市休閒的處所。5.美食威力無法擋 市場春天就靠它 臺灣人最愛吃!以美食為號召的市場，獨特的傳統小吃魅力緊緊抓牢消費者的心，像是士東市場的水餃、士林市場的大餅包小餅、廣東粥、大香腸、生炒花枝等中崙市場的蕃茄麵、南門市場的家鄉料理及成菜等，道地的古早味，憑藉著攤商們用料實在、豐富的人情味及歷史經驗的傳承，累積數十年經營的好口碑，是市場附近居民及聞香而來的老饕享用美食的好去處，尤其是外食人口及職業婦女逐漸漸增加，是物美價廉購物場所。 傳統市場的飲食攤名產不似一般餐廳商店講求裝潢，但市場內販售活跳跳的鮮魚海產、清脆甘甜的青菜、皮鮮汁甜的產地及進口水果、香味四溢的道地小吃佳餚，隨著季節變換展現特有的商品特色，如果美食空間能逐漸往明亮寬敞及通風良好等方向努力，成為融和傳統與現代精神的消費環境，則絕對能吸引更多消費者，增加市場營業額。（四）威脅：1. 民營超級市場、購物中心、量販店等零售業林立，外在競爭激烈： 民營超級市場、購物中心、量販店等，係以供應一般民生日用品為主之消費型

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零售業，具有銷售商品項目較多、商品週轉率高、經營型態大型化及連鎖化、購物環境方便舒適等特色，隨著國民所得提高及工商社會所伴隨而生的生活型態轉變，消費者對於「一次購足(one-stop shopping)」民生必需品的需求大幅提升。量販店以賣場面積廣大之優勢，提供品項齊全，充分滿足消費者異質化的需求。正式開啟民眾購物走向「自助式、低價、一次購足」的大型化賣場時代，近年來超級市場、購物中心、量販店成長迅速，對傳統零售市場產生很大的衝擊，也造成綜合商品零售市場競爭更加激烈。 臺灣量販店歷經多年的發展下，呈現出贏者通吃、大者恆大的競爭態勢。具有外國市場深耕經驗的國際大型連鎖企業見證了我國零售市場商機可圖，已展現共同瓜分市場之企圖，零售市場受影響最重。2.消費者環境意識覺醒： 雖然零售市場具有濃厚之人情味，仍受市民喜愛，零售市場之髒亂卻受市民詬病，尤其是家禽攤商現場活宰雞鴨，製造更多支髒亂，在市民生活水準日益提高之今日，越來越重視食之衛生安全，攤商如果再不改正市場之環境衛生，年青人及高所得之市民將逐漸遠離零售市場。3.市場外圍攤販包圍導致消費者流失：　 一般傳統市場成立之初，如有良好的營業績效，可吸引顧客群前往，隨著利潤的存在，逐利而來的流動攤販亦逐漸聚集於市場外圍營業，市場外違規攤販不用繳租金、稅賦、水電費，營業成本較低，所賣的物品自然比市場內的便宜，加以市場均有二樓或地下室，消費者如能在市場外購置所需，自然不願走入市場，上下樓購買比較貴之物品。隨著時日一久，攤販即以價廉物美、多樣化的選擇及其便利性優勢取代市場，導致傳統市場之原有機能喪失。 市政府並不是沒注意到市場外違規攤販問題，曾派警力大舉取締，但當警察到時，違規攤販離開，警察離開後，違規攤販復至，無法有效取締。市政府亦曾興建市場安置這些違規攤販，但安置後原地點又新生一批攤販，取代原有攤販。例如北投市場於民國 71 年 12 月 24日開業時曾將市場附近新市街、磺港路道路上300餘攤違規攤販一併安置於北投市場內營業，希望市場開業後，不再有違規攤販問題，但北投市場開業後，新市街、磺港路又產生一批新攤販，取代原有已被安置於北投市場內之攤販，搶走市場內合法攤商生意，市場內攤商在市場內沒生意，又跑到市場外設攤，市場內於是產生空攤。4.外食人口比例逐年擴大隨著國民所得提高及經濟快速成長，使得現代人用餐習慣逐漸以外食來取代

傳統在家烹煮及食用的飲食習慣。據 2001 年連鎖加盟協會的調查，現代人在外購買早餐與午餐的比率分佔了 8.1 成及 8.4 成，北區晚餐購買外食的比率也高達6.5 成，比 2000 年同期間調查高出 1.5 成。且消費者早、午、晚餐均主要以外帶的

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方式，外帶比率佔 9.2 成、7.4 成，比去年增加 7.7 成，顯示消費者隨著工作步調便快或者餐飲店面積太小無法容納眾多消費者，而造成消費者外帶比率偏高。根據 2001 年行政院主計處針對台灣地區 15歲以上人口的外食情況所作調查發現，平均 1星期中約有 1次在外用餐機會，每週平均 1,327 萬人次在外用餐，而每日晚餐的外食人口將近 200 萬人次，成長頗為可觀；這些供應外食者之餐廳，均在批發市場購物，而不是在零售市場購買。（市場處，2007d：14）5.婦女就業人口日漸增加 近年來婦女就業人口日漸增加，到目前為止婦女就業率高過四成的比例且在家中已婦女製作 3餐為主，婦女就業人口增加，不僅造成本身外食，其他家庭成員也必須在外用餐。據主計處 2000 年的統計，我國女性勞動力人口 392 萬人，較十年前增加 24.1％，女性勞動力增加之幅度大於男性（增加 11.5％，年增率1.1％）。隨教育普及暨女性自主意識抬頭，女性於就業市場之地位日趨重要，2000 年我國女性就業人數 382 萬人，以專業及技術人員占 24.8％，較十年前提升 5.3 個百分點最多；服務及售貨人員占 24.8％，增加 4.5％居次；生產操作工人占 23.6％，則隨傳統產業式微，10 年來以大幅減少 11.2％。因此，對現成家常菜的需求是不可或缺的。（市場處，2007d：15）6.調製食品多樣化： 在家就可以與家人朋友享受美食的需求提高其次是因為現成家常菜自己本身也有大幅度的變化。從以前就有現成家常菜了，可是當時是使用剩下的生鮮品，由計時工作的主婦按照自己的技術和經驗所作的現成家常菜。那裡面也有好吃的東西，不過大部分在口味和新鮮度方面都不能說是高水準的東西，菜色通常是以油炸食品為主。要作為晚飯的正式菜餚就會有問題，頂多是當作簡單午飯的菜餚現在暢銷的現成家常菜則非如此，不論是在口味與新鮮度上沒有話說，真正現成家常菜絕對不輸給餐館的菜色，所以足以作為晚餐的菜餚。因此，越來越多人喜歡將外頭的美食帶回家與家人或朋友一起享用，不再到市場購物。「不用花太多錢，可節省調理及善後工作時間，想吃美味的料理及不想自己動手作…」等的消費者需求將會持續擴大。目前的餐飲市場單身族及上班族女性是主要客群，但是，今後應更加強化於「更廣的顧客層、低價格便利性…」等外食市場的提升，未來滿足消費者「食的簡便性」將是成長得最大主因。

第二節 96 年度預算編列情形 臺北市的許多公有市場，屋齡均高達 30 年以上，市場處年年均編列預算，舉凡電扶梯、貨梯、天花板、地板及最重要的空調設備等更新、修繕等，無不秉持如自家環境維護之原則看待，期以效率及妥善的處理，提供攤商一個安全無虞，無後顧之憂的謀生環境，而更重要的使命是，讓老舊市場能脫胎換骨。一般民眾可能很難想像，市場管理處近 3 年來所編列的市場整修經費，十分驚人，94 年 22

度市場整修經費共計新臺幣 8,000多萬元，市場零星修繕經費共計新臺幣 470多萬元，市場衛生下水道工程共計新臺幣 2,300多萬元，緊急搶修工程經費共計新臺幣 500 萬元，而 95 年度市場整修經費共計新臺幣 2,900多萬元，市場公安改善工程經費共計新臺幣 4,000多萬元，市場零星修繕經費共計新臺幣470多萬元，緊急搶修工程經費共計新臺幣 500 萬元，96 年度市場整修經費共計新臺幣 4,750多萬元，市場零星修繕經費共計新臺幣 470多萬元，緊急搶修工程經費共計新臺幣 500 萬元等，林林總總向市府爭取的預算，無非是希望提供消費者及攤商朋友一個更好的市場環境，市場處也期待各市場在市政府照顧下，能逐漸茁壯、成長。 因此市場處為確保市場業務之經費來源，提昇服務品質、增加服務項目，並遵循臺北市政府「提升財務效能方案」之策略目標，自 94 年度於單位預算外設置臺北市市場發展基金（附屬單位預算），以市場處經管之「公(民)營零售市場之管理事宜」、「市場興建、規劃及整建」、「攤販管理」、「地下街管理」為基金業務範疇，編列於市場發展基金附屬單位預算下，其餘「農產品批發市場」、「行政管理業務」仍以單位預算編列5。以下就 96 年度單位預算、96 年度附屬單位預算編列情形略作說明：

一、96 年度單位預算歲入部分：96 年度預算歲入部份共計編列 8,252 萬 6,000 元，較 95 年度法定預算數

9,919 萬 2,153 元，減列 1,666 萬 6,153 元，減少 16.80%，市場處編列情形依來源如下列百分比分析圖：：（市場處，2007c：2）

5 農產品批發市場以照顧農民販售農產品，不以營利為目的；行政管理業務係處理一般行政業務，?農產品批發市場仍編列單位預算辦理。

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圖 3－1：單位預算各項租金收入百分比分析圖二、96 年度單位預算歲出部分：

96 年度單位預算歲出部份共計編列 10億 6,445 萬 8,414 元，其中經常門編列 4億 4,022 萬 3,868 元，資本門編列 6億 2,423 萬 4,546 元，較 95 年度法定預算數 7億 2,352 萬 6,608 元（其中經常門編列 2億 8,062 萬 4,802元、資本門編列 4億 4,290 萬 1,806 元），增列 3億 4,093 萬 1,806 元，增加 47.12%，市場處編列情形依業務計畫如下列百分比分析圖：

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圖 3－2： 單位預算各項支出百分比分析圖三、96 年度單位歲出預算編列重要項目內容概述如下：（一）經常門部分編列行政管理 4億 1,896 萬 1,268 元及批發市場管理 2,126

萬 2,600 元。（二）資本門部分：

1.營建工程 3億 2,423 萬 4,546 元係新改建市場編列花卉批發市場永久用地價購 1億 6,395 萬 3,546 元6及花卉批發市場新建工程費 1億 5,730 萬 9,000元。

2.交通及運輸設備係編列汰換首長座車 1輛 63 萬元。 3.其他設備係編列汰換個人電腦 40部、週邊設備及伺服器等 234 萬 2,00 元。 4.編列撥充臺北市市場發展基金 3億元。

貳、96 年度附屬單位預算（市場基金 ）：一、本基金 96 年度基金收入預計 6億 1,932 萬 4,599 元，包括管理收入

2,719 萬 440 元、土地租金收入 1,927 萬 7,028 元、其他建築物租金收入 5億 6,780 萬 5,131 元、利息收入 477 萬 4,500 元、違約罰款收入 24 萬5,000 元、雜項收入 3 萬 2,500 元，各項租金收入編列情形如下列百分比分析圖：（市場處，2007b：2）

6 花卉批發市場永久用地價為 16億 3953 萬 5460 元，市場處分 10 年編列預算價購，每年編列 1億 6,395 萬 3,546 元。 25

圖 3－3：附屬單位預算各項租金收入百分比分析圖 二、96 年度基金用途預計支出 4億 5,819 萬 5,701 元，包括： (一)管理成本編列 3,802 萬 5,000 元，較 95 年度預算增加 61 萬元，係辦理龍山

寺地下街商場由市場處處委託物業管理公司管理之各項費用。 (二)出租其他建築物成本編列 3億 5,937 萬 1,897 元，較 95 年度預算係減少 1

億 8,872 萬 1,034 元，係辦理公有零售市場管理業務、市場興建業務、地下街管理業務及各市場房屋稅及地價稅繳納事宜。

(三)業務費用編列 306 萬 1,266 元，較 95 年度預算增加 25 萬 7,685 元，係辦理攤販管理業務，重要項目含傳統美食嘉年華活動經費 40 萬元、辦理各區攤販集中區等零星修繕費用 90 萬元、國內外旅展編印夜市文宣品 28 萬元及電腦軟體攤銷費用 17 萬 7,000 元等。

(四)研究發展費用編列 79 萬 8,493 元，較上年度預算增加 49 萬 854 元，係辦理農產品市場行情查報及行情報導之各項費用。

(五)利息費用編列 465 萬 4,406 元，為 96 年度新增科目，係辦理本基金價購都市更新基金『長期投資-西門市場更新再利用案』之未償金額設算利息。

(六)財產交易短絀編列 5,228 萬 4,639 元，為 96 年度新增科目，係辦理光華商場臨時攤棚拆除報廢損失。

三、固定資產建設改良擴充 7億 9,139 萬 8,601 元，項目如下： (一)環南市場主體工程 9,200 萬元。

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(二)西湖市場主體工程 3,591 萬 2,261 元。 (三)民福市場、長春一號公園及毗鄰道路合併工程 1,325 萬 6,176 元。 (四)士林市場主體改建工程 2億 1,290 萬元。 (五)臺北市市定古蹟『士林市場』修復與再利用工程 5,932 萬 7,682 元。 (六)西門市場改建工程 3億 7,235 萬 2,482 元。 (七)公有超級市場整修工程 550 萬元。 (八)公有市場馬達整修 15 萬元。

四、遞延費用編列 9,407 萬 8,532 元，項目如下： (一) 各零售市場整修工程 4,296 萬 5,000 元。 (二) 各零售市場緊急災害搶修工程 500 萬元。 (三) 市場計畫型整修工程 4,611 萬 3,532 元。

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圖 3－4： 附屬單位預算各項支出百分比分析圖 五、市政府府投資基金資本 3億元。 從臺北市市場管理處單位及附屬預算分析：收入部份單位預算編列 8,252 萬6,000 元，附屬預算編列 6億 1,932 萬 4,599 元，合計 7億 185 萬 599 元，但支出部分，單位預算編列 10億 6,445 萬 8,414 元，附屬預算編列 4億5,819 萬 5,701 元，合計 15億 2655 萬 4115 元，整體預算規模收支相差合計 8億 2470 萬 3516 元，96 年臺北市市場管理處附屬單位預算編列公有零售市場攤位租金收入為 2億 4787 萬 108 元，公有超市租金收入為 2億 1681 萬796 元，合計為 4億 6469 萬 904 元，公有零售市場攤位租金收入及公有超市租金收入為臺北市市場管理處主要收入來源（農產品批發市場以照顧農民販售農產品，不以營利為目的，僅依管理費收入之 10％收取場地使用費；攤販收費標準，臺北市議會未通過，無法徵收。），臺北市市場發展基金設置目的在增加財務運用之彈性，提昇市有財產使用效用，基金之來源則依法令規定計收市場攤位租金，達到收支平衡、自給自足、並有盈餘繳庫，但 94 年臺北市市場發展基金成立之始，市政府既投資基金 2億 700 萬元，95 年投資基金 2億 7000萬元，96 年投資基金 3億元，如此不但無法達到收支平衡、自給自足，尚產生巨大預算缺口，須市政府每年投資彌補，有違市場基金成立之目的。

第四章 公有超級市場經營及變革超級市場以現代化的方式經營，力求有效率的物流，達至薄利多銷。它有大量

的不同品牌、價格、種類的貨品，貨品有序地排列，以方便顧客可以在同一所店舖購買所有所需，用方便的心理留著客人。顧客選好貨品後，到櫃臺排隊付款，減低僱員的需求，節省成本。

第一節 公有超級市場起源臺北市市場管理處主管各零售市場之業務，位為滿足臺北市民購買生鮮食品

之需求，新建傳統零售市場劃分攤位，安置道路上之攤販進入市場內營業，以改善市容及減少攤販對道路交通之影響，民國 70 年元月 8日松山區公有延吉市場以超市型態開幕營業，開起公有超市之經營。

28

延吉市場原以傳統零售市場型態興建，但市場完工後，附近攤販不願進入營業，市場空置，造成公產之浪費，於是市場管理處決定將新建延吉市場交給臺北農產公司經營，臺北市當時除忠孝東路 4段私有頂好超市外，台灣尚無超級市場，農產公司大膽嘗試將延吉市場改變為超市經營，利用本身處理生鮮食品之經驗，降低生鮮蔬果之價格，開業後生意興隆，臺北市市場管理處已警覺到超級市場時代來臨，隨後之雙溪、民生、民福市場也以超級市場模式興建及標租雙溪、民生、民福 3處超市於民國 78 年 3 年租期屆滿重新標租，遠東公司以1,111 萬元得標，創超市標租最高紀錄。

第二節 公有超級市場標租 民國 80 年後，臺北市市場管理處不再新建傳統零售市場，除老舊市場改建，均以超級市場興建，目前超級市場共 36處，除東新超市借予南港區公所，其餘 35處均以公開標租分別由農產公司、惠康、全聯 、松青、熊威、臺灣善美的等公司經營（如表 4－1），並不是所有超市均能順利標出，例如文山區之興光超市位於興隆路 3段 304巷 145號，位置偏僻，超市業者不感興趣，臺北市市場管理處經 16次標租，始由臺北農產運銷股份有限公司得標。表 4－1 臺北市公有超級市場一覽表

承租單位(人) 序號 超市名稱

標租年限 3年租金 備註惠康百貨股份有限公司

1 天母 950901～980831(3年)

70,000,000

公開標租2 稻香3 黎元4 松隆5 文化 950626～980625(3

年)22,050,0

00 公開標租

6 湖興 930901～960831(3年)

13,650,000

公開標租7 東湖 940904～970903(3

年)30,600,0

00 公開標租

8 萬芳 930904～960903(3年)

8,532,100

公開標租9 後港 930922～960921(3

年)29,500,0

00 公開標租

10 同安 931203～961202(3年)

21,969,999

公開標租

29

11 清江 940502～970501(3年)

12,397,001

公開標租12 康樂 941215～971214(3

年)15,000,0

00 公開標租

13 民生 940917～970916(3年)

23,450,000

公開標租14 雙溪15 永安 921218～951217(3

年)22,339,0

00 公開標租

16 朱崙 940614～970613(3年)

17,008,000

公開標租臺北農產運銷股份有限公司

17 延吉 940118～970117(3年)

47,550,000

公開標租18 華榮 930624～960623(3

年)39,700,0

00 公開標租

19 凌雲20 忠順 940603～970602(3

年)47,140,0

00 公開標租

21 永建22 松興 940914～970913(3

年)16,200,0

00 公開標租

23 興光 950403～980402(3年)

1,332,000

公開標租全聯實業股份有限公司

24 鵬程 930911～960910(3年)

17,280,000

公開標租25 華山 950725～980724(3

年)7,740,00

0 公開標租

26 三興 940915～970914(3年)

18,400,012

公開標租松青商業股份有限公司

27 民榮 930820～960819(3年)

16,200,000

公開標租28 民有 941015～971014(3

年)50,761,0

00 公開標租

熊威興業股份有限公司

29 萬興 940916～970915(3年)

17,280,000

公開標租30 黎忠 950903～980902(3

年)14,680,0

00 公開標租

30

台灣善美的股份有限公司

31 江寧 940208～970207(3年)

13,500,000

公開標租台北市農會 32 萬和 940920～

1000919(6年)6,840,00

0 公開標租

(6年租金)吉利超級市場股份有限公司

33 吉利 950703～980702(3年)

12,537,396

攤販籌組公司承租經營

芳和超級市場股份有限公司

34 芳和 950524～980523(3年)

8,381,736

攤販籌組公司承租經營

欣榮超級市場股份有限公司

35 欣榮 921023～951022(3年)

4,566,312 攤販籌組

公司承租經營

36 東新 930801～960731(3年)

0 南港區公所借用

資料來源：臺北市市場管理處超級市場公開標租，以傳統零售市場攤位租金為底價（臺北市各公有傳統零

售市場攤位租金係以土地年租率之 5%之 6折加房屋課稅現值之 10%計算），由超市業者公開競標，經公開競標之決標金額自然比傳統零售市場攤位租金高（如表 4－2），最高之永安超級市場由惠康百貨股份有限公司得標，竟比底價高 5倍，但也有超市位置不佳，決標金額和底價相同，超級市場公開標租之決標金額租金平均比公有傳統零售市場攤位租金高 60％；96 年臺北市市場管理處附屬單位預算編列 56處公有零售市場攤位租金收入為 2億 4787 萬 108 元，35處公有超市租金收入為 2億 1681 萬 796 元。表 4－2 超級市場公開標租增加金額表項目 市場名稱 底價 決標金額 增加金額 增加％ 得標業

者　　　　　　　　

延吉 47,550,000 47,550,000 0 　臺北農產運銷股份有限公司

華榮 39,700,000 39,700,000 0 　凌雲忠順 47,140,000 47,140,000 0 　永建松興 8,850,000 16,200,000 7,350,000 83.05%天母 47,620,000 98,888,000 51,268,000 107.66% 臺灣善

美的股稻香

31

整場公開標租超市 　　　　　　

份有限公司

黎元松隆

江寧 13,500,000 13,500,000 0 　文化 30,200,000 30,500,000 300,000 　

惠康百貨股份有限公司

湖興 13,650,000 13,650,000 0 　東湖 30,600,000 30,600,000 0 　萬芳 8,532,100 8,532,100 0 　康樂 15,000,000 15,000,000 0 　後港 29,500,000 29,500,000 0 　同安 10,410,000 21,969,999 11,559,999 111.05%清江 12,397,000 12,397,001 1 0.00%民生 10,740,000 23,450,000 12,710,000 118.34%雙溪永安 3,600,000 22,339,000 18,739,000 520.53%朱崙 9,540,000 17,008,000 7,468,000 78.28%鵬程 9,490,000 17,280,000 7,790,000 82.09%全聯實

業股份有限公司成德公司

華山 5,470,000 6,451,200 981,200 17.94%三興 6,220,000 18,400,012 12,180,012 195.82%

成德2樓 6,950,000 7,010,000 60,000 0.86%

黎忠 7,320,000 14,680,000 7,360,000 100.55%熊威興業股份有限公司萬興 11,160,000 17,280,000 6,120,000 54.84%

民榮 16,200,000 16,200,000 0 　 松青商業股份有限公司 民福 15,820,000 50,761,000 34,941,000 220.87%

資料來源：臺北市市場管理處臺北市市場管理處除興建市場公開標租外，但亦負有對攤販管理及安置之權

32

責，於是鼓勵攤販籌組公司，經營臺北市政府新建之超市，民國 78 年 12 月24日開業之芳和超市，是由大安區樂業街有案攤販籌組公司經營；民國 80 年9 月 26日開業之吉利超市，是由北投區吉利街有案攤販籌組公司經營；民國83 年 10 月 23日開業之欣榮超市，是由中正區金華街有證攤販籌組公司經營；因係攤販籌組公司經營係單店經營（一般超市業者多連鎖經營，且有自己之生鮮處理場），生意不能與大超市業者相比，所以臺北市政府給予攤販籌組公司租金優惠，以傳統零售市場攤位租金計收超市租金（如表 4－3）。目前臺北市市場管理處已不再輔導攤販組成公司經營之超市。

表4－3 攤販組成公司經營之超市市場名稱 底價 租金 增加金額 經營業者吉利 12,385,

15212,385,

152 0 吉利超級市場股份有限公司芳和 8,381,7

368,381,7

36 0 芳和超級市場股份有限公司欣榮 4,566,3

124,566,3

12 0 欣榮超級市場股份有限公司 資料來源：臺北市市場管理處國外以大賣場經營之超市例如家樂福、愛買等陸續進入臺北市，公有超市賣場

面積有限（僅中正區華山超市面積最大，但僅 6,184 平方公尺）無法與家樂福、愛買等大賣場之超市競爭，除少數地點好（民生、民福、天母等）公有超市，其他公有超市營業目前已遭受極大之挑戰。

第三節 變革案例研析消費者是服務業的衣食父母，消費群偏好的口味，決定市場方向，朱崙市場當初決定轉型為超級市場經營，除了附近辦公及商業大樓林立的區位考量外，民國 94 年 1 月 5日針對該市場週圍居民問卷調查結果如下：共 425份問卷中，表示同意作超市或百貨商場使用者有 310份（約 72.9%），表示不同意或其他意見者有 58份（約 13.6%），表示無意見者有 57份（約 13.5%）。另外，三興市場，自 65 年開業後，攤商因商圈的競爭壓力日漸加遽，多次向市政府反映無意願繼續經營，而府委託信義區公所代為調查三興市場周邊的景勤里及景聯里之里民，受訪者認為三興市場應予改建者占 86%，而希望改建後以超級市場型態經營者亦高達 77%，消費者喜好的轉變，深深影響市場經營的型態。 建立公開標租機制，為提升巿場攤位使用率，讓巿場能充分發揮巿場機能，市場處將繼續辦理市場閒置攤位之公開標租，藉由公開標租機制之建置，引進民間企業經營超級市場或百貨商場等，期經由再利用之規劃及後續之經營管理，

33

賦予市場新的生命力。除可增加市府租金收入，撙節市場整修工程經費及市場管理人員人事支出外，亦使該場地充分利用，活絡商機，促進地方繁榮。公有黎忠市場案例一、說明： 公有黎忠市場位於信義區和平東路 3段 319巷 16號，基地面積 1,481 平方公尺，於民國 66 年建竣，為地上 2 層，地下 1 層建築物，其中地下層及地上 1 樓作傳統零售市場使用，2 樓為區民活動中心及區戶政工作站。黎忠市場自 67 年開業啟用，原規劃有 95 個攤位，分為蔬菜 8 攤、青果 20 攤、獸肉 11 攤、家禽 10 攤、漁產 12 攤、調理加工食品 5 攤、雜貨 19 攤、百貨 5 攤、飲食 4 攤及其他 1 攤，提供六張犁地區居民生活必需品。近年來因民眾消費型態改變，市場週邊興起超市─前有惠陽超市、芳和超市及附近又有安居街攤販集中場、和平東路 308巷攤販聚集競爭，造成生意蕭條，市場攤商逐漸流失至 67 攤或難以進場營業以謀生，致空攤率高。

經該市場攤商自治會會長謝恢明貴君自 88 年 12 月 20日起一再表示市場蕭條，願意配合結束營業交還市場，信義區黎忠里黃種釧里長亦於 91 年 2 月及 5 月向臺北市議會及市長區政說明會、市長基層之旅等反映，且經市議會前副議長費鴻泰於 91 年 2 月 22日辦理會勘，結論為：「請市場管理處盡力爭取預算，於 92 年將傳統市場攤商攤位收回，改為超級市場委外經營。」 市場處於 91 年 7 月 13日簽奉市府核定「准依『臺北市公有傳統零售市場改建或停止使用核發補助費標準』核發公有黎忠市場 67 攤承租攤商後由市場處收回黎忠市場場地以公開標租方式出租民間超市企業改以超級市場型態經營。遂積極與超市業者聯繫到場勘查，提供評估重新規劃裝修改善賣場經費，俾期順利招商；同時研酌採現狀公開標租方式，一則由經營者自行統籌規劃、裝修、改善賣場，以節省市府財務支出，一則免除預算編列時間成本消耗，即予標租增加市收。依目前黎忠傳統零售市場攤位年租金收入為 1,499,292 元，若採公開標租底價依「臺北市市有土地出租租金計收基準」─房屋課稅現值＊10%（房租）＋土地公告地價＊5%（地租）計算，每年租金底價為 244 萬元，不僅增加租金收入，且另可節省市場管理人員人事支出。 92 年 4 月 25日經公開標租有五家超市業者參加投標結果，以熊威興業股份有限公司投標 3 年總租金 1,468 萬元最高得標承租。於 92 年 6 月 3日市場處辦理停止使用及移交公有黎忠傳統零售市場後，熊威公司即積極動工將地上一樓面積 687.99 平方公尺傳統市場整修作超市賣場、地下一樓面積 976.48 平方公尺改為提供購物停車的服務、市場外開放空間面積 250.4 平方公尺更重新規劃結合社區利用為休憩小茗場所，先於 8 月 23日起試賣，並訂於 92 年 9 月 3日正式開幕，以嶄新的面貌服務大眾，提供衛生、安全、舒適的購物環境，提高社區生活品質。 34

二、檢討： 黎忠傳統零售市場是第一處正經營之市場，由攤商主動放棄經營權，要求市政府收回，故收回頗為順利，並無遇見任何抗爭，能於 3 個月內蛻變轉型為超級市場，標租底價為 7,320,000 元，由熊威公司以 14,680,000 元得標，高出底價 7,360,000 元（100.55%） 不僅能持續供應民生物資需求，更提高市民購物環境品質且能與當地民意和需求融合，為爾後傳統零售市場更新、再造及轉型樹立成功典範。（市場處，2006a：1－4）公有朱崙市場案例一、說明： 朱崙市場原係民國 41 年興建地上 1 層之老舊建物，並佔用緊鄰之中山 48號公園用地設攤營業，土地面積約 1,519 平方公尺。承租攤商及市場用地拆遷戶共計 152 名，朱崙市場於民國 85 年發生火災後，受臨時攤棚場地面積限制，僅有 80 名攤商移至臨時攤棚（建國北路 1段 23巷內）營業。85 年至 90 年間市場處協同建管處及公園處將原市場周圍之建物拆遷並將緊臨市場旁之公園用地變更用地後，一併開闢，公園基地地下合併開發作停車場使用。市場處於 90年間辦理朱崙市場（龍江路 15號）改建工程，93 年 6 月間完工，改建後大樓土地面積約 3,073 平方公尺，建物面積約 1,011 平方公尺，樓地板面積約9,407 平方公尺，造價約 2億 8仟萬元，地下 2 層，地上 7 層之綜合大樓，除地下 1、2 層作停車場及防空避難室使用，地上 1、2 層作市場使用，其中 1 樓規劃 37 個攤位，2 樓 49 個攤位，3 樓為朱崙里民中心，已經於 93 年 6 月正式啓用、4至 7 樓則由社會局辦理委外經營計劃作老人安養中心使用。 市場處考量改建後大樓 1、2 樓無法全數容納 152 名應安置攤商，自 91 年 5月至 92 年 12 月期間共召開 7次攤商協調會，希望攤商領取市場改建或停止使用補助費，於市場改建後將攤位承租權交還市府後，依據「臺北市公有傳統零售市場改建或停止使用核發補助費標準」第 4 條規定，90 年陸續簽奉市府核准共計核發 109 名攤商補助費每名 60 萬元在案；惟尚餘 37 名攤商及 6 名市場用地拆遷戶合計共 43 名攤商及安置戶，依原計畫進入朱崙市場，續作傳統市場個攤經營。市場 1 樓規劃 37 個攤位，2 樓 49 個攤位共 86 個攤位，惟攤商多不願於 2 樓營業，經 10餘次協調均無法達成協議，如何安置攤商為朱崙市場是否經營成功的重要課題。 由於僅餘 43 名攤商進場營業由攤商個攤經營，因攤位數少未達市場經濟規模，預期將無法與外在的競爭對手如超市及農產品直銷中心等競爭。該市場如仍作傳統零售市場經營勢必因缺乏競爭力而逐漸沒落，市府將背負輔導市場經營不善之責，建議將該市場朝統一規劃標租委由民間具現代化商場經驗之業者整體經營為方向，方能帶動市場附近區域經濟活動，期使展現朱崙市場改建後之繁華新風貌。 35

公有朱崙市場位在八德路與龍江路交叉口，地段十分良好，周邊還有 3C賣場與知名量販店，若朱崙市場以公開標租方式出租予民間業者作超級市場或百貨商場型態經營，將使周邊商圈連成一氣，為市場周遭帶來繁榮商機，本局遂於攤商安置政策確定後，加速進行朱崙市場公開標租之作業。 朱崙市場潛在商業利益極高，有效利用可大幅增加市庫收入，改建後朱崙市場改採公開標租方式由民間企業經營超市或百貨商場使用所產生之整體效益確有無限潛在利益產生，對於本府市有財產之妥善運用及收入之提高均有正面助益。 建設局林聖忠前局長到任後亦指示市場處改善公有傳統零售市場之攤位閒置率問題，於 93 年 3 月份訂定「提高公有零售市場攤位使用率改善計畫」，期能勸導繳租金未營業攤商回市場營業，並對於仍有商機但無繼續經營意願之市場，列為優先收回對象，將其公開標租改作超級市場或商業使用、交由其他公務單位或移交本府財政局作其他公共使用，以期提高市有財產之使用率。對於原應安置於改建後朱崙市場之攤商，因市府「政策變更」，致使 43 名攤商無法進入改建後朱崙市場營業之權益損失應予以適度補償。 臺北市市場管理處已著手修正「臺北巿公有傳統零售市場改建或停止使用核發補助費標準」為「臺北巿公有傳統零售市場改建或停止使用攤商安置補助自治條例」，為維護市府與攤商之和諧關係以及達到公私雙贏之目的，於評估市場改建後採公開標租致使原應安置之 43 名攤商無法進入營業之權益損失後，確實應給予合理之補償。依信賴保護原則以及行政程序法第 126 條第 1項規定：「原處分機關依第 123 條第 4款、第 5款規定廢止授予利益之合法行政處分者，對受益人因信賴該處分致遭受財產上之損失，應給予合理之補償。」 臺北市市場管理處基於市有財產有效管理運作考量下，將該市場 1、2 樓場地由市府強制全面收回，辦理公開標租方式出租民間企業作超市或百貨商場經營，惟該 43 名攤商原擬進場營業，卻因市府「政策變更」造成 43 名攤商無法進入改建後朱崙市場營業之權益損失，原擬另發給 37 攤商及 6 名拆遷戶各 40 萬元行政救濟金方式予以合理補償，經林晉章議員於 93 年 9 月 27日要求，6 名拆遷戶宜比照發給比照 60 萬元補助費之行政救濟金，並口頭與當地高里長(其為拆遷戶之一)協商後，經分析並無違法之虞，應符合市府信賴保護原則以及行政程序法第 126 條第 1項規定﹁原處分機關依第 123 條第 4款、第 5款規定廢止授予利益之合法行政處分者，對受益人因信賴該處分致遭受財產上之損失，應給予合理之補償。之規定，依前揭規定據以執行，俾使市府、攤商及附近社區居民而言係三贏之圓滿局面。 有關 1次發給 37 名攤商每名 100 萬元（含補助費六十萬元及行政救濟金四十萬元），6 名拆遷戶每名 60 萬元之行政救濟金合計 4060 萬元乙節，原應安置之

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43 名攤商其中 37 名補助費業已於本 93 年 7 月 8日另案奉准動支第二預備金支應共計 2220 萬元整（60 萬元×37 名）在案，核算尚不足 1840 萬元（40 萬元×37名+60 萬元×6 名），93 年未編列該項預算，再動支本府第二預備金 1840 萬元支應。另有關改建後朱崙市場公開標租部分，依一般超市標租程序辦理。 市場處 94 年 2 月 22日辦理朱崙市場公開招標，由惠康百貨股份有限公司（即頂好超市）以標價 3 年新臺幣 17,008,000 元高於底價最高標得標，核算高於底價 7,468,000 元，約為底價之 1.8倍。較之仍由攤商繼續租用該場地預估之 3 年租金收入約 7,710,000 元，3 年預計可為市庫增加 9,298,000 元之收入。 新建朱崙市場造價約 2億 8仟萬元，若由攤商繼續租用該場地，3 年收入約7,710,000 元，則約須 109 年回收起造市場成本，現出租由惠康百貨股份有限公司（即頂好超市），3 年收入約 17,008,000 元，3 年月增加 1000 萬元收入，則約須 99 年即可回收，提早收回 10 年。 近來由於各型生鮮賣場的興起及消費習性的改變，消費者購物考量逐漸由原本的只求便利，提升到要求兼顧快速及乾淨。因此，傳統市場在新興的消費習性形成後，吸引消費者前往購買的誘因明顯不足，讓消費者購買的興趣顯著減少。 朱崙市場附近多屬辦公及商業大樓，消費族群以一般住家、附近社區居民，以及辦公機關上班族居多，消費者消費型態已顯著改變，傳統經營方式已無法滿足顧客多元化需求，為提供給市民及附近社區居民採購民生物資更舒適且便捷的「現代化、整體化」市場環境，期望藉由變更現行傳統零售市場經營模式為民間企業經營超市或百貨商場經營模式，以重新展現朱崙市場改建後之繁華新風貌，進而提昇市有財產使用效率，並帶動當地商業繁榮，創造該地區商業發展之新契機。二、檢討： 改建後朱崙市場市府原允諾供前揭 43 名攤商（含 6 名拆遷戶）進場營業，惟考量因攤位數少未達市場經濟規模，以及傳統零售市場經營方式恐無法滿足顧客多元化需求，預期將無法與外在的競爭對手該市場如仍作傳統零售市場經營勢必因缺乏競爭力而逐漸沒落。經考量：一、提振改建後朱崙市場之營運績效。二、帶動改建後朱崙市場週邊區域之商業發展。三、迎合消費者現代化及多元化需求。四、提升市府財產之使用效率。五、增加市府財政之收入。 市場處係將改建後朱崙市場重新規劃朝公開標租委由民間具現代化商場經驗之業者整體經營超市或百貨商場為方向。在市場處規劃朱崙市場招標案期間，亦

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有議員對於朱崙市場是否做為傳統市場或超級市場有所疑慮，要求廣徵民意，經市場處於民國 94 年 1 月間針對該市場週遭居民問巻調查結果如下：調查樣本共 425份之問巻中，表示同意作超市或百貨商場使用者有 310份（約72.9%），表示不同意且/或其他意見者有 58份（約 13.6%），表示無意見者有 57份（約 13.5%），顯示市府辦理朱崙市場場地經營方向改變之策略，獲得該市場附近大多數居民的支持與期望。 朱崙市場雖然在攤商安置的過程中曾經引發爭議，但惠康百貨股份有限公司進駐的消息傳開後，附近居民都十分歡迎，期許該市場的轉型成功不僅提昇市庫收入，且能為該市場周遭帶來無限的商機，創造政府與人民雙贏的新局面。 提昇市場之商業活動乃市府、業者及附近社區居民的共同目標，希望藉由現代化全新經營模式之推展與運作，帶動當地商業繁榮，創造該地區商業發展之契機，期提升市府財產使用效率、增加市場經營效益、增加市府財政收入，同時並合理補償原應安置攤商無法進入改建後朱崙市場經營之權益損失，對市府、攤商業者及附近社區居民而言將是多贏之圓滿結果。（市場處，2006b：2－5）黎忠市場與朱崙市場兩者處理方式有下列明顯不同：一、補助金額不同：前者係攤商自動要求市政府收回；而後者是市政府「政策變更」要強制收，造成 43 名攤商無法進入改建後朱崙市場營業之權益損失，增加40 萬之行政救濟金補助（原為 60 萬補助）。二、協調過程不同：前者係攤商自動要求市政府收回，幾乎沒有開協調會，亦無議員介入；前者係攤商自動要求市政府收回，攤商不願意市政府收回，協調會召開 10餘次，並有多位市議員介入協調，收回難度較高。三、市場狀況不同：前者係老舊市場，超市業者標租後要自行整修市場；前者係新市場，超市業者標租後不要整修市場，直接進駐，節省整修經費。黎忠傳統零售市場攤商所繳攤位年租金收入依「臺北市市有土地出租租金計收

基準」─房屋課稅現值×10%（房租）＋土地公告地價×5%（地租）計算，每年租金底價為 244 萬元（包括空攤租金），3 年總價 7,320,000 元，熊威興業股份有限公司投標三年總租金 1,468 萬元最高得標承租，為底價 1倍。新建朱崙市場若由攤商繼續租用該場地，3 年收入約 7,710,000 元，標租給惠康百貨股份有限公司，3 年收入約 17,008,000 元，為底價 1倍，均增加租金收入。公有興光市場案例

  文山區興光市場為地上、地下各 1 層建物，計畫作為超級市場使用，土地徵收加上施工費用共 7,200多萬元，91 年完工，歷經 15次公開招標，僅有第15次由臺北畜產公司得標，畜產公司原計畫作為小型肉品超市和裁切分裝廠，

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附近住戶表達反對，認為進出車輛會很多，將造成居住環境影響，該公司評估後決定終止租約，流標達 15次。興光市場地處偏僻，附近住家不到 300戶，超市業者興趣缺缺，附近居民多前往木柵市場、興得市場或興隆市場買菜，大樓或社區裡多設有超市，根本不必規畫那麼多市場；像安康市場，啟用後生意也不好。閒置多年，附近里民認為「根本沒有業者要來」，應改作活動中心使用，以免閒置浪費，當初土地規畫為興光市場，里民都覺得不可能有生意，設計公園比較好；幾年來，市場根本找不到業者願意標租，白白閒置，相當可惜。當地里民痛批市府各局處寧願讓建物空著養蚊子，也不釋出給里民使用，該區域住戶較少，還有部分社區蓋到一半就停掉。市府認為如果改成活動中心，則不符合原先徵收目的，地主可以要求買回，因此目前暫不考慮。該用地為市場預定地，需做市場使用 5 年以上，才可變更作市場使用，才符合法規規定，市場管理處修改標租須知，繼續辦理標租作業，市場管理處協調由由農產公司投標，最後由農產公司得標，租金 3 年1,332,000 元。平均每月租金 37,000 元，加上管銷成本，興光超市營運呈虧損興光超市 91 年完工第一次公開標租以公有傳統零售市場攤位租金係以土地

年租率之 5%之加房屋課稅現值之 10%計算標租底價，標租底價為 7,450,000元，市場管理處也預見興光超市地點僻遠，無法順利標出於是和華山超市綁在一起標租，最後連華山超市也無法標出，才將華山超市和興光超市分開標租，華山超市因地點好很快標給全聯實業股份有限公司，興光超市經多次標租底價打折，以 1,332,000 元標給農產公司，租金慬係原標租底價為 7,450,000 元之 18％。建成圓環案例早期圓環因值淡水河商船與鐵路運輸過往，商人疲倦時在此處落腳休息，無

意間將剩餘東西全部賣完，因此引來其他攤販在此聚集做生意，於是聚集各式各樣露天攤販而稱「露店」，經過多次變遷及擴張後逐漸形成一個建築的形態，而位於南京西路、重慶北路、寧夏路及天水路等六條道路交岔路口的建成圓環已成為臺北城發展過程中最具歷史記憶及獨特地點之地方。光復後攤商逐漸聚集，民國 50 年代發展為大稻埕地區飲食攤販集中地。民國 70 年後由於東區迅速成長，建成圓環因周邊街道狹窄及交通混亂而逐漸衰頹。在經歷民國 82 年、88 年二度火災，部分建築已傾倒頹圮。為保留圓環歷史記憶、美化都市景觀、傳承傳統小吃文化並結合大同區再發展構想，民國 92 年市府將建成圓環闢建為「傳統美食文化公園」，以保存圓環的特殊意義，並配合調整週邊土地使用，建立文化活動據點，以提升大同區文化氣息。整建計劃構想如下：（一）為保存圓環歷史記憶，兼具公園開放空間及發揚傳統美食文化的機能，

規劃開發為傳統美食文化公園。

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（二）考量圓環週邊交通流量集中於重慶北路與南京西路，將公園基地向南移動，使圓環北側之南京西路能與圓環東側南京西路貫通，並與重慶北路形成近「十字路型」，避免行車動線過於複雜。

（三）為結合圓環週邊地區發展，利用圓環南側道路用地規劃為廣場，連結圓環公園用地與南側街廊，提供市民及附近居民安全便利之步行空間。另考量基地南側街廊居民車行出入及裝卸貨，廣場內保留一個通道提供車行。

（四）為保存傳統美食文化，於公園用地內興建地上二層樓「美食館」，提供民眾品嘗美食，塑造成為大同區新地標，帶動大同區的再造再生。

（五）為塑造週邊地區文化據點，提升文化氣息，於圓環北側街廊之警察局外事服務站規劃為「美食文化館」，並藉由文化通廊之人行動線串聯寧夏路夜市等活動據點，活絡大同區整體再發展。

馬英九前市長於民國 88 年競選臺北市市長時所提競選政見－打造臺北市新家園，有關市場政見部分中曾提及：「加速圓環改建，可將現有土地地上闢為公園綠地，地下設美食街，優先安置原有攤商，並妥善規劃交通人行動線，吸引消費者。」為保留圓環記憶、美化都市景觀、並結合大同區發展計劃活絡地區，強化建成圓環發展主題定為傳統美食文化，以保存圓環的特殊意義，於是興建建成圓環美食館以提供民眾品嘗傳統美食空間。該圓環用地於 89 年經內政部都市計畫委員會審議修正通過為圓環專用區，美食館之興建工程係由市府都市發展局於 89 年 8 月 4日委託李祖原建築師事務所進行全案規劃設計、監造，並以「生命之環」為設計理念，透過「生命之環」人們將可在不同藝術、自然、文化美食空間中游移匯聚，於民國 90 年 11 月完成規劃設計後移由市場處辦理發包施工。 因設計工程經費超過預算額度及地下層施工困難等問題，經市場處 2 度開標均告流標。經發展局函請委託設計之建築師變更設計，將本工程原規劃設計地上2 層、地下 2 層之建築物，變更為地上 2 層、地下 1 層局部開挖，變更設計後攤位數計規劃 29 個攤位，並將施工費控制於預算總工程費內辦理發包。 於 91 年 1 月 3日決標，91 年 1 月 22日由馬英九前市長親赴現場主持開工，在 91 年 4 月 4日因工程開挖地下室時挖掘日據時期地下蓄水池，經市府文化局邀集相關單位及學者進行會勘，為保留紀念歷史證物，決議保留該地下蓄水池並融入設計中，以增加文化深度與歷史遺留的軌跡。故本工程再次進行變更設計後規劃 25 個攤位，全數安置原建成圓環攤商，並配合該工程進度完成攤商進駐美食館作業，以經營傳統美食為主。

建成圓環美食館於 92 年 3 月取得使用執照，92 年 10 月 4日開幕啟用，基地面積 1,732 平方公尺，為地上 2 層、地下 1 層之建物，總經費 7,000餘萬元， 40

是全世界僅有的建築特色。圓環頂樓闢為「市民農場」，種植花卉植物，兼具觀賞及教育目的；圓環內部設有中庭，賦予大稻埕廟埕意象，同時將傳統窄巷生活意象，轉化成無障礙坡道，形塑人行主動線及文化展覽的雙重功能，並設記憶牆、生態膜等。另為改善當地交通，新圓環區位向東南調整移動，使南京西路與重慶北路呈十字路型，以利車流順暢。 圓環用地原有 96 名攤商，其中 76 名攤商同意領取行政救濟金，另 20 名攤商願意接安置於新建之建成圓環美食館。有關領取之行政救濟金係由公園處簽報市府核准比照 86 年度中山區 14、15號公園新建工程用地「康樂攤販臨時集中場攤販救濟金發放標準」7案例模式，核發每攤位業者救濟金 535,200 元。

為使改建後的建成圓環美食館有嶄新之經營型態及適當的營業空間，新建成圓環美食館共規劃 25 個攤位，內含安置 20 名改建前的舊圓環攤商，其中有 6 攤與建設局單獨簽訂行政契約採個別經營，有 14 攤共同籌組為「建成圓環美食館有限公司」採聯合經營方式；另屬市府所有之 5 個攤位為管理之便亦委託該公司代為經營。

有關該美食館規劃在市場處積極協調攤商從回舊圓環傳統口味，並融合國際化美食下，期待能一炮而紅、永續經營，進而帶動地方繁榮發展，經營種類 1 樓包含：義式料理、泰式料理、魯味、魯肉飯、肉羹、蚵仔煎、麻油雞、潤餅、肉粽、花枝羹、炒米粉及和風洋食等；2 樓則有蒙古烤肉、紅燒麵、日式拉麵、韓國烤肉飯、日式速食料理及鐵板燒等。 89 年 8 月 4日都市發展局委託李祖原建築師事務所規劃設計、監造，90 年 11月完成設計，移由市場處發包施工，91 年 4 月 4日地下室挖掘出日據時期地下蓄水池，經文化局邀集專家學者決議保留地下蓄水池並融入設計中，美食館面積共 1,782.35 平方公尺，全數安置原建成圓環攤商，總工程經費74,669,097 元，92 年 10 月 4日開幕。開業以來所面臨之經營問題說明如下：一、商機不振之原因： 1. 重慶北路早期攤販塵集之繁榮條件已失。

2. 原串聯寧夏路夜市，因南段取消設攤，重慶北路從中切割商圈，未能形成長串美食街。

3. 圓環周邊廣場禁止停汽、機車，阻斷一般市民上門品嚐美食之意願。 4. 2 樓空間迂迴窄小，營業面積不足原來三分之一，不利吸引食客上門。 5. 2 樓美食店號產品未利用醒目廣告招牌廣為宣傳。 6. 2 樓營業項目多為欠缺特色非懷舊傳統小吃，不敵 1 樓攤位之競爭。7 康樂攤販臨時集中場位於中山區 14、15號公園預定地內，共有有案攤販 178 位。86 年因 14、

15號公園開闢而拆除，每位攤販發給 535,200 元救濟金。 41

7.現有大稻埕圓環防空蓄水池欠缺文化內涵包裝，不僅難有集客加分效應，且有負面減分之虞。

二、硬體設備待改善項目： 1. 圓環公司要求設置電扶梯改善 2 樓營業狀況以方便人群進入 2 樓消費。 2. 空調出風口漏水。 3. 下雨時水延著屋頂斜坡道流到 2 樓積水。 4. 屋頂噪音問題。 5. 電梯機坑積水問題。市府努力之經過： 一、硬體部分︰（一）建成圓環美食館開幕後，圓環公司及民眾反映相關改善意見，經市政府

都市發展局委辦規劃設計之李祖原建築師事務所研提改善方案。前揭改善工程經馬英九前市長於 93 年 3 月 26日前往視察並分別於 93 年 4 月 2日及4 月 23邀集市府發展局、環保局、建設局暨市場處等相關單位共同研商「建成圓環美食館改善工程」。前揭改善工程（建築部分）於 93 年 5 月 18日開標，7 月 2日驗收完畢。

（二）有關圓環公司要求設置電扶梯改善 2 樓營業狀況以方便人群進入 2 樓消費乙節，經至現場勘查發現如於大門入口處設置電扶梯將影響整棟建築物整體美觀及造型，另查已有 2處樓梯，一座殘障電梯及斜坡道通至 2 樓垂直動線應無問題。故研議於通往 2 樓之圓環正門增設樓梯或電扶梯之可行性，經現場勘查評估不具可行性，由該公司以設置指標之方式改善。

（三）針對圓環美食館空調出風口結露滴水問題，主要導因於輻射熱，造成室內溫差明顯，靠近玻璃帷幕側因日光直射過熱，冷氣出風口附近則相對溫度偏低，熱氣對流導致出風口結露滴水，另美食館 2 樓外圍走道部分屬開放空間，如未予隔絕易造成熱氣進入而冷氣外洩，故應設活動簾布隔絕，另查目前帷幕玻璃所設置之窗簾，僅作部份遮蔽，阻擋輻射之效率未如預期，應盡量減少玻璃輻射溫昇，以排除室內溫差造成之熱氣對流。

（四）針對下雨時水延著屋頂斜坡道流到 2 樓積水乙節，查建成圓環屋頂設計型式為開放空間，驟雨發生時原有落水孔因宣洩不及，造成雨水順走道流入 2 樓，已另案發包設置截水溝。

（五）針對屋頂噪音改善問題，環保局至現場進行噪音監測，噪音值（整體音量扣除背景音量）為上午 10時 41 分為 60.2 分貝及 11時為 59.9 分貝及晚上 10點 10 分時為 60.3 分貝之噪音皆符合法規商三區之標準（早上75 分貝、晚上 65 分貝），另夜間之標準為 55 分貝（晚上 11時過後），

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但建成圓環美食館於晚間 11時已無營業。建成圓環噪音值雖符合環保法規但為符合民眾要求，乃將排風管風向變更以改善屋頂噪音問題，該項工程 94 年 4 月 12日驗收完畢。

（六）電梯機坑積水問題，經查該電梯機坑積水僅 1至 2 公分，研判應係攤商清潔地面時之污水流至機坑所致，已請公司清潔人員清潔地面時注意。

二、軟體部分：（一）有關建成圓環美食館 2 樓自 92 年 10 月 4日開業後每況愈下，歐晉德前

副市長於 93 年 6 月 21日召集本府相關單位「研商建成圓環美食館重振商機事宜」會議。會議結論：「有關圓環古蹟之戰備蓄水池及 2 樓部分空間請文化局就現況以融入早期圓環文化之思維方式提出具體可行方案，藉以吸引民眾前往參觀並活化圓環商機」辦理。

（二）另依 93 年 10 月 28日由葉金川前副市長及金傅聰副市長主持，邀集相關單位開會研商「建成圓環 2 樓經營管理及戰備蓄水池規劃方向事宜」會議會議結論：「1.建成圓環美食館廊道請文化局主政，佈置文化懷舊展示物品，充實廊道美食文化內涵及提供消費者參觀。2.建成圓環戰備蓄水池規劃改善乙案，請文化局以撙節經費為原則，再詳加規劃妥為辦理。」

（三）文化局於 94 年 5 月 4日召集「為彰顯古蹟歷史文化意義擬設置大幅圖像」會議並依相關程序辦理招標事宜。

雖經市府多方努力，建成圓環美食館營業情形仍未見起色，為挽回頹勢，未來營運方向必須改弦易轍朝向整體性策略規劃，以復甦圓環商機。馬英九前市長於 94 年 10 月 4日市政會議裁示：「建成圓環更新啟用後，攤商營運未見成效，肇因環境條件受限及攤商美食經營不具競爭優勢，為挽回頹勢，未來營運方向必須改弦易轍朝向整體性策略規劃，以復甦圓環商機。原攤商如欲提前解約及重新招商等事宜，請建設局能以壯士斷腕的決心積極作為，期能於年底前改善現況以促進地方發展。」市府決定以壯士斷腕的決心同意攤商繳回經營權收回建成圓環，並積極作為研擬委託規劃公司辦理美食推廣活動。市政府配合建成圓環攤商的要求，於 95 年 7 月 2日結束營業，由市政府收回建成圓環之經營權，美食館營業歷時 2 年 9 個月，95 年 7 月 12日發放每名攤商行政 救 濟 金 875,616 元 【 搬 遷 補 助 費 （ 基 本 工 資 之 60 ％ ； 9 個月）85,536（15,840×0.6x9 月）＋營業設備補助 200,000＋轉業補助金 400,000＋公司營業損失補貼（基本工資；影響營業時間）190,080（15,840x12 月）】，共 20 名，合計 17,512,320 元。

建成圓環美食館 95 年 7 月 2日結束營業辦理收回後，針對建成圓環未來使用規劃，市政府在 95 年 7 月 18日召開「再造建成圓環大會談」，聽取當地里長、民意代表、攤商及學者專家意見，經歸納與會人士意見，除硬體部分需作改善外， 43

另需尋覓專業廠商經營管理。95 年 8 月 8日、8 月 14日、8 月 18日市政府府再召開 3次「建成圓環再生計畫會議」及 95 年 10 月 5日提報市長早餐會報，確定建成圓環未來方向將以發揚傳統美食、傳承歷史記憶、發揮創意文化為宗旨；以公開評選方式甄選專業廠商經營管理，相關招標案簽奉核准後，分於 95 年 10 月27日、11 月 25日 2次上網公告，惟因無廠商投標而流標，95 年 12 月 7日經檢討流標原因及解決方案，95 年 12 月 14日第 3次上網公告，95 年 12 月 22日進行投標廠商資格審查，計有 3 家廠商符合投標資格，並於 96 年 1 月 11日進行投標廠商經營計畫書評選會議。 為使建成圓環未來經營能更貼近民意，符合周圍居民之期望，市場處 96 年 1月 11日辦理建成圓環經營管理廠商評選時，表達將成立一個由地方意見領袖、產業代表及專家學者組成之委員會提供經營意見，經徵詢投標廠商意願，投標廠商均表示願意配合，評選結果由華旭圖文科技股份有限公司取得優先簽約權。市場處刻正簽請成立建成圓環經營管理 333 建議委員會，提供建言，並將請華旭公司將委員會意見納入經營計畫書，完成討論達成共識。 但圓環成委外經營評選，以 9 年權利金 1,000 萬元將與得標廠商簽約，臺北市議員簡余晏質疑市府有賤價圖利廠商嫌疑，簽訂這項「不平等條約」（如附件2）。簡余晏表示，市府經評選委外廠商，最後由文化人楊照領軍的華旭公司得標，但委外營運期長達 9 年，使用權利金卻只有 1,000 萬元，換句話說，圓環的租金每月不到 10 萬元，如換算成每坪月租金，更不到 200 元；另表示，圓環周邊的地段，每坪租金少說要 2000 元，市府卻以大約十分之一的權利金委外經營，且約期長達 9 年，在市場處委外經營案中更是首例；周邊的廣告牆面相當昂貴，未來圓環的玻璃牆面如變成「廣告櫥窗」，也將為廠商帶來豐厚收益建成圓環招標案的評選委員有 11 人，其中 7 人都是府內的單位首長或官員，只有 4 人是府外的業者代表或學者、美食專家，如此比例很難反映業者或專家意見，她質疑其中有圖利特定廠商嫌疑。8

建成圓環因攤商無法經營下去，95 年 7 月停止營業，市府後來決定委外經營，帶進經營創意，再度恢復圓環的活力、商機，建成圓環委外案邀請美食家、觀光休閒領域的學者專家一同評選，期間因三度流標，權利金才從 9 年 1,500 萬元，調降到 1,000 萬元。經評選取得優先議約權的華旭圖文科技公司，市府還要組成地方居民、業者代表及專家學者各 1/3 的「333 委員會」，和業者一起討論經營方向。

第四節 公有超級市場與公有傳統市場差異比較公有超級市場與公有傳統市場差異如下：一、資格：超級市場得標人須（一）具有經營超級市場或百貨銷售業務之公司8 聯合報 c3版 詹三源 民國 96 年 1 月 22日 44

（含外商公司）組織，（二）實收資本額新臺幣 1000 萬元以上（原規定5000 萬元以上，從朱崙市場標租放寬資本額新臺幣 1000 萬元以上之限制），才能參加超級市場投標及經營。（三）台灣地區縣級以上農會，才能參加標租；傳統市場經營者攤商係攤販、拆遷安置戶、殘障人士等，係市政府在解決社會問題才將上述安置者安置於市場類營業。

二、押標金：傳統市場須於簽約時繳交鉅額保證金，傳統市場攤商則勿須繳交保 證金。

三、租金交付：超級市場得標人應自起租日起 30日內付清第一期租金（按得標金額共分六期繳納，即平均 1/6 金額），第 2、3、4、5、6期租金依契約約定時間及其金額繳納；傳統市場攤商係每月繳交租金。

四、經營型態及貨品類別限制：超級市場得標人可經營超級市場、百貨商場。其 經營項目應符合「臺北市零售市場管理規則」第 5 條所訂物品種類之規定。9 超級市場經營生鮮食品之營業面積，應依該管理規則第 29 條規定，不得少於 總營業面積 20％；傳統市場經營型態及貨品類別則無此限制。

五、租期：超級市場標的物租期 3 年，租賃關係於租期屆滿時消滅，承租人不得主張不定期租賃，或要求任何補償。租賃期滿，承租人有意續租時，得續租 2次，每次租期 3 年，合計 6 年，但承租人應於各租期屆滿 3 個月前向市場處提出申請，經市場處同意後，由市場處另定租金，與承租人辦理議價訂定契約，超級市場標的物租期為 9 年，9 年必須公開標租；傳統市場攤商經營則無租期限制。

六、政策配合：市府為配合中央農業政策，得隨時在各市場排定日程，辦理農產品之促銷及展售活動，得標人應密切配合，不得拒絕。拒絕本項活動者，第一次應給付本機關相當於一個月租金之違約金，第 2次應給付相當於 2 個月租金之違約金，第 3次應給付相當於 3 個月租金之違約金，餘此類推；傳統市場業者則無政策配合之規定。

七、租賃標的物收回：超級市場租賃標的物有都市計畫變更或配合政策需要收回自行處理情形者，市政府得終止或解除契約，並在 3 個月前告知得標人，收回租賃物，得標人不得拒絕；傳統市場攤商於市政府收回市場時要給於攤商60 萬元救濟金，並非無條件回收。

八、超級市場得標人租賃期間乙方因需要增添、更換設備與裝潢時，自行規劃設置，如遇硬體工程必須改善時，應事先繪製圖說徵得市政府同意，並經建築

9  臺北市零售市場管理規則第 29 條 超級市場銷售之生鮮食品使用面積，應占總營業面積百分之二十以上。 45

主管機關核准後始得為之，一切費用概由超級市場得標人負擔；傳統市場內設備除攤位內設施外，大部分由市政府出資更新及修復。

從以上分析比較，超級市場標租後，對以後之經營管理及設施維護，市政府甚少干涉，除市場結構問題外，一般零星修繕均由超級市場得標人自理，亦不需派場工及管理員（目前場工出缺不補）：但傳統市場攤商安置進入市場營業後，市政府需配管理員督導，一般大小修繕，幾乎由市政府包辦，如未照攤商意見處理，動則得咎，攤商往往不愛惜市場公務使用，於是造成市政府每年均需編列大筆經費維修傳統市場。

46

第五章 公有零售市場租金改革之研議 臺北市 93 年度公有傳統零售市場自治會會長座談會於 93 年 10 月 11日（星期一）下午 2時 30 分在臺北市中正區公所大禮堂（臺北市市場管理處樓上）舉行，馬英九前市長親自主持，中山市場攤商自治會代表黃清祥提案反應中山市場租金太貴，一定要調降，不能以地價高來回應。當時市場管理處徐漢雄前處長說明「就目前中山市場所收攤位租金金額（5,596,786 元）而言，相較以本(93)年度公告地價核算之應收租金（5,850,581 元）已有偏低。中山市場如按規定計收，原先每年應收取 800餘萬，不過今年租金先扣除空攤位，已是額外通融。」 當時攤商權益聯合促進會黃秀玉理事長（同時也是永春市場會長）表示「這不是 1 個中山市場的問題，公告地價在漲，民間房屋卻在下跌，自治會在維修上，花費很多。市場維護很多基層人員的生活，市府要租金或稅收，應找財團，而不是中低收入戶，20 年前，生意好做，20 年後，生意難做，應該讓想做生意者留下，不想做生意的領取補助費離開，永春市場二樓表面上做得很好，事實上並無賺錢」。 當時林聖中前建設局長說明「公告地價調整，但本局並未按公告地價足額調整租金，這是政府為照顧攤商朋友所採取的措施，目前跟攤商朋友簽訂的行政契 47

約，在新約期滿續約時，再根據公告地價調整，故目前已比實際低收」。財政局代表說明「臺北市市場攤位租金係依市有土地計收基準規定，以當年度土地公告地價×基地面積× 5％再打 6折加計建物課稅現值× 10％計收，已是最低價，且公告地價 3 年才調一次」 馬英九前市長裁示「政府應依法行政，故整個費率的問題應重新檢討，至於如何訂定，大家一起商量，讓攤商有喘息的機會，或是以實際營業情況，研究改進，例如訂定基本租金額，其他部分，按營業情況考量。在租金方面，或許我們認為已盡了最大努力，但攤商並不認為有實惠，請市場處成立一個「市場租金改革小組」，共同研議，以避免造成彼此落差，但費率並無法量身裁製，仍應有一基本原則，但可考量大環境經濟，遇到不景氣市場虧損的情況下，可否在一定金額內免收，以反映市場營運情況」。 北投市場副會長石勝達表示「租金如採依行政契約期滿日為調整基準，各市場將被各個擊破，沒辦法聯合抗爭」。林聖中前局長說明「每一市場都是在期滿續約時做調整，各市場內攤商訂約日期一致，應沒有各個擊破的顧慮」。最後馬英九前市長裁示「租金應反映市場情況變化（包括經濟及房價之漲跌），將來可找出一公式，各市場租金若強求一致，反而不公平，故應組成「市場租金改革小組」，達成共識後共同遵守」。 第一節 公有零售市場租金計收現狀分析 臺北市各公有零售市場攤位租金均按公告地價計算，當公告地價調整攤位租金隨之調整，自民國 60 年起共計調整 6次（分別於民國 64 年、67 年、77 年、80 年、83 年及 89 年）。每當公告地價調整將調高攤販租金時，致攤商強烈反彈與陳情，經市議會協調或經市議會決議暫不調整或降低調幅，分析: 1.全體市場依現有租金計算公式所計算之租金（不含空攤）為 244,817,399。2.全體市場實際收取租金（不含空攤）為 227,199,881。3.全體市場短收金額（不含空攤）為 17,617,518 。全體市場短收金額百分比（不含空攤）為 7.75%（如附件 3）10。 上述 6次調整租金僅民國 64 年、67 年按各市場漲幅調漲租金，如果該市場租金經計算是降，則不調升也不調降，93 年公告地價調整後，傳統市場市場租金重新計算，例如中崙市場經計算是漲幅為 2.51%，則調漲市場租金 2.51%；松江市場租金經計算是降幅-1.72%，則調降-1.72%；民國 77 年、80 年、83年及 89 年 4次調整租金則按各市場平均漲幅統一調漲各市場租金，公告地價調整後，經計算各市場平均漲幅為 4.38％，則各市場租金統一調漲 4.38％（如附件 4），不再按各市場漲幅調漲租金，主要原因是：10目前為臨時攤棚：西園、景美、成功、士林等 4 個市場。西園市場 90 年開始繳租金。景美、成功市場：91 年開始繳租金。士林市場。92 年開始繳租金。西門市場：須至 94 年 8 月才開始繳租金。光華商場因光華橋拆除 95 年 1 月搬入臨時攤棚營業。 48

一、漲幅高之市場（如中山市場漲幅 18.17％）生意不一定好，市場生意好市場（如環南市場降幅-6.04％），反而市場租金是調降。

二、單層之市場調漲過高，例如士林市場僅 1 層漲幅 223.1％，大橋市場位於橋下僅 2 層漲幅 41.03％，南門市場生意鼎盛位於中正區行政大樓，該大樓地上 10 層、地下 2 層，各層平均分擔地租，租金反而調降-0.93％；水源市場亦復如此反而調降-1.43％；蘭州市場亦復如此租金反而調降高達-32.78％。

要了解各公有市場租金計收是否合理，本研究分析各公有零售市場攤位近 3 年租金收入，92 年度租金為 176,968,891 元，93 年度租金為 211,320,582 元，94 年度租金為 209,494,164 元（如表 5－1）11，其中以環南市場年繳租金21,739,020 元最多，景美市場年繳租金 275,040 元最少，但環南市場平均月租金只有 1,368 元，景美市場平均月租金只有 5,071 元（如附件 5），平均月租金最高者為雙連市場每月 5,354 元，但雙連市場生意奇差，原有 4 層之市場，目前只有地上 1 層營業，地下 1 層攤商大部分停業，地上 2 層及 3 層之市場幾乎封閉。公有零售市場攤位租金平均僅 1,744 元，目前臺北市 1 個停車位月租金約 4,000 元至 5,000 元，1 個攤位面積至少 1坪平均月租金僅 1,744 元，實有調漲之空間。表 5－1 臺北市公有零售市場攤位近三年租金收入明細項目 92 年 93 年 94 年 項

目 92 年 93 年 94 年松山 670,510 764,136 764,136 新

生 670,183 771,204 771,204

南松 3,524,566 3,607,01

2 3,630,63

6 大龍 5,178,659 6,049,35

3 5,840,47

2 中崙 2,402,747 2,862,59

3 2,870,94

0 蘭州 5,541,220 5,596,65

9 5,604,50

4 永春 1,153,827 1,208,38

0 1,211,02

8 大橋 381,498 4,249,21

6 2,328,16

8 永吉 842,485 940,319 941,448 永樂 20,787,789 23,315,9

64 23,793,4

56 光復 941,938 1,067,82

9 1,076,50

8 雙連 4,338,483 4,832,13

2 4,998,96

0 吳興 0 0 0 西

門 0 0 1,447,020

成 3,182,938 3,633,59 3,646,20 直 2,773,916 3,132,04 1,574,3411士林市場臨時攤棚自 92 年開始繳租，成功市場臨時攤棚自 91 年開始繳租， 景美市場臨時攤棚自 91 年開始繳租，西 湖市場臨時攤棚自 94 年開始繳租， 吳興暫停營業。

49

功 2 0 興 3 0 錦安 728,527 613,715 707,724 新

富 812,652 1,007,911

1,011,312

信義 1,876,470 2,115,78

1 2,103,74

4 雙園 764,838 807,032 835,308

安東 3,246,860 3,455,09

2 3,591,33

6 東園 452,455 522,490 514,836

信維 1,546,931 1,757,13

8 1,753,16

4 柳鄉 820,899 890,659 892,860

中山 5,596,786 6,385,13

6 6,290,18

4 西寧 13,965,374 16,054,4

05 16,197,4

68 大直 767,745 881,432 882,336 環南 15,029,184 21,663,3

1421,739,0

20長春 2,769,577 3,125,61

0 3,185,34

0 景美 262,052 275,040 275,040

建國 1,049,722 1,195,74

6 1,195,11

6 興隆 3,189,999 3,627,96

0 3,631,29

6 新興 6,552,067 7,355,44

7 7,499,94

0 木柵 1,501,656 1,709,82

4 1,717,80

0 松江 1,718,679 1,959,16

1 1,949,92

8 木新 1,772,634 2,013,27

6 2,018,43

6 八德 3,149,714 3,622,14

9 3,634,74

0 安康 1,278,545 1,429,64

1 1,430,25

6 南門 8,313,782 9,506,15

1 9,527,66

4 成德 1,999,056 2,285,74

1 2,286,88

8 水源 5,961,721 6,390,25

2 6,590,84

4 中研 667,823 768,520 774,960

南機場

1,243,869 1,473,597 563,964 江南 1,026,501 1,163,73

5 1,179,50

4

自強 2,976,480 3,351,22

3 3,341,68

8 西湖 2,700,288 3,096,76

5 2,679,12

0 華山 2,226,701 2,546,73

2 2,567,85

6 士林 6,580,976 15,984,2

23 16,227,5

04 東門 1,170,786 1,395,18

3 1,398,32

4 士東 7,025,704 8,005,92

9 8,025,52

8 幸 2,898,229 2,981,42 2,881,84 北 6,932,850 7,865,61 7,892,26

50

安 2 8 投 8 8 合計

176,968,891

211,320,582

209,494,164

資料來源：臺北市市場管理處 到底公有零售市場租金收入是否足以支付各項支出，本研究做以下之分析：公有零售市場最大之支出為市場整修及零星修繕，從 85 年至 93 年共支出627,564,467 元（如表 5－2）12，平均每年修繕費為 72,397,662 元，其次為房屋稅及地價稅，以 93 年地價稅為 82,430,236 元、房屋稅 24,905,341 元合計 93 年整修及零星修繕、地價稅、房屋稅為 179,733,239 元（如附件6），93 年市場租金收入為 211,320,582 元，如果再加每年雇工維持市場環境清潔費約 11,000,000 元13、清潔補助費約 3,300,000 元，清潔用品費約1,000,000 元，電器設備維護費約 3,00,000 元，每年市場租金收入及支出幾乎相等：如果再加人事費，管理員（每月薪資平均 45,000 元），共 30 人，場工（每月薪資平均 25,000 元），共 50 人，每年薪資 13.5 月計算，1 年薪資共 35,100,000 元，則收入不付支出。 表 5－2 公有零售市場 85~93 年度編列整修預算統計

項目 整修 零星修繕 項目 整修 零星修繕士林

4,194,160

2,669,546 南門

22,837,997

7,519,714

士東 12,043,326 2,410,50

6 水源11,714,7

68 1,235,16

1

北投 46,239,216 4,644,59

7 自強4,835,00

5 1,616,24

7

江南 5,245,900 1,136,49

5 新生 0 226,928

西湖 2,295,800 2,087,26

9 華山13,909,4

10 1,677,46

4

中山 2,781,800 957,840 幸安4,677,32

5 1,780,77

1

八德 5,092,304 1,806,21

2 東門1,755,00

0 1,680,20

3

12 本研究引用 85 年至 93 年整修及零星修繕費，因 94 年整修工程於 96 年部份尚未完成繼續執行中，故只引用到 93 年資料。13 公有市場原雇有場工維持市場清潔，後因政策改變場工「出缺不補」，但市場攤商仍認為市場清潔應由政府負責，必經市議員協調，出缺 1 名場工，市政府補助最低基本工資（約 14,000元），當時言明只補助 5 年，但 5 年後攤商透過市議員協調，要求市政府具續補助，是政府只好編列預算，委外由清潔公司清掃市場清潔。 51

長春 7,064,125 1,086,92

3 成功2,068,50

0 907,061

建國 9,961,755 1,605,71

7 錦安 0 437,136

新興 6,382,450 2,259,42

7 信義4,344,10

8 2,315,16

7

松江 14,591,925 2,600,59

8 安東8,307,90

0 1,097,55

8

大直 6,947,380 2,166,73

0 信維1,622,00

0 1,887,81

5

永樂 28,348,315 5,139,85

1 興隆30,851,6

05 2,315,34

7

雙連 15,691,145 3,070,14

6 木新21,951,6

32 3,045,26

7

大橋 600,000 287,350 木柵11,411,0

00 1,551,23

3

大龍 7,740,433 2,340,61

7 安康3,932,91

9 2,410,29

9

蘭州 13,794,225 2,114,11

5 景美 0 4,253

松山 2,853,702 814,886 直興 0 1,829,92

4

南松 15,338,158 3,182,03

5 新富2,704,65

7 1,202,23

1

中崙 5,217,795 2,043,87

6 雙園 0 395,778

永春 19,470,820 3,465,47

8 東園 0 1,031,50

5 永吉 2,590,000 551,252 柳鄉 376,903 909,466

光復 10,067,322 2,189,86

3 西寧62,906,2

17 5,447,80

2

成德 17,806,330 1,733,75

2 南機場 0 493,423

中研 17,784,333 649,028 環南63,839,0

00 7,701,65

1

小計280,142,71

9 53,014,1

09 小計251,207,

949 43,199,6

90

52

總計 627,564,467 資料來源：臺北市市場管理處

公有零售市場租金與各市場附近店面租金14比較（如表 5－3），列出 60處市場，除南松、中崙、松山、光復、永春、中研、成德等 7處市場外，其餘 53處均較市場附近店面租金低，其中北投市場附近店面租金每平方公尺 3000 元，北投市場每平方公尺租金只有 116 元，差距最大。表 5－3 各市場附近店面租金調查表

項目

市場附近店面每平方公尺租

金額

市場每平方公尺租

金市場名稱

市場附近店每平方公尺面租

金額

市場每平方公尺租

金市場名稱

市場附近店面每平方公尺租

金額

市場每平方公尺租金

南松 380 514 錦安 542 254 大龍 1,500 156中崙 200 279 安東 600 176 蘭州 1,300 124松山 560 585 成功 680 331 幸安 1,200 205光復 350 682 信義 1,350 314 新生 1,200 357永吉 360 277 信維 680 178 南門 1,500 283永春 350 421 雙園 303 127 水源 1,500 228中研 250 253 柳鄉 227 205 華山 1,000 432成德 400 405 環南 500 208 東門 500 533大直 1,500 714 東園 300 317 自強 300 174中山 900 143 直興 800 302 興隆 600 181中山 900 384 新富 3,700 331 木柵 1,000 121松江 800 188 南機場 700 130 安康 650 253新興 500 149 大橋 1,300 98 木新 1,000 141長春 1,600 34 河濱二 600 157 士東 400 378建國 1,800 195 愛國 221 337 士林 3,000 1276八德 1,500 578 西寧 303 189 北投 3,000 116

行天宮 270 413 河濱一 526 251 西門 700 275光華 1,200 259 西園 400 123 龍山 500 128

14 各市場附近店面租金由各市場管理員調查 53

江南 300 142 雙連 1,900 239 景美 1,000 72西湖 350 559 永樂 1,800 272 圓環 605 238

資料來源：臺北市市場管理處 各公有市場每月每攤營業額，由各市場管理員調查，其中以河濱商場一及河濱商場二分別以每月 486,027 元及 240,000 元最高，其次為光華商場234,694 元15，最低者為江南市場只有 1,154 元、其次為新興市場 3,523 元、再其次為 7,028 元（如附件 7），生意最好之河濱商場一與最壞江南市場每月營業額相差 421倍，臺北市市場管理處應針對江南市場考慮停止營業。 各公有市場四周違規流動攤販在市場四周營業，嚴重影響市場內合法攤商，例如新富市場內幾乎已無攤商營業，但四周卻有 125 攤攤販，這些攤販自組成東三水攤販集中場營業，不用繳租金（市場內攤商卻要繳租金），經營成本便宜，市場內攤商自然不是市場外攤販對手。士林市場外有 515 攤攤販，主要是士林夜市攤販（大東路、文林路、大南路攤販），市場內夜間營業攤商不受影響16，但市場內白天營業攤商受大東路、文林路、大南路攤販影響至鉅，要求取締大東路、文林路、大南路攤販以保障其權利。（如表 5－4）表 5－4 臺北市公有傳統零售市場鄰近 50 公尺內攤販調查數市場名稱 攤販數 市場名稱 攤販數 市場名稱 攤販數 市場名稱 攤販數新興市場 0 八德市場 1 松江市場 15 長春市場 100安康市場 0 柳鄉市場 1 直興市場 16 木柵市場 106中山市場 0 華山市場 2 永吉市場 20 新富市場 125幸安市場 0 興隆市場 2 西湖市場 24 木新市場 140安東市場 0 西寧市場 2 大龍市場 28 中崙市場 143信義市場 0 永樂市場 3 光復市場 30 永春市場 150雙園市場 0 蘭州市場 3 南機場市場 40 大橋市場 150建國市場 0 信維市場 4 東園市場 40 景美市場 200中研市場 0 南松市場 4 大直市場 45 北投市場 247松山市場 0 南門市場 4 士東市場 46 東門市場 264新生市場 0 江南市場 8 水源市場 52 士林市場 515錦安市場 0 自強市場 10 環南市場 59雙連市場 0 成功市場 13 成德市場 64

資料來源：臺北市市場管理處15 預估各市場每月營業額 = 預估來客數 ×預估消費額 ×18日(平日) + 預估來客數×預估消費

額× 8日(平日)。預估各市場每年營業額 =各市場每月營業額× 12 月。平均每月每攤營業額=預估各市場每月營業額 (1) ÷實際營業攤位數

16士林夜市一般指大東路、文林路、大南路耶間攤販，士林市場字基河路搬入臨時攤棚營業後，夜間飲食攤商增至 200 攤，亦稱士林夜市。 54

各公有零售市場空攤率（亦稱閒置率）16.04%（如附件 8），其中以雙園市場 61.43%最高，其次為東園市場 54.24%，再其次為新富市場 52.78%；士林、長春、成功、錦安、景美等市場沒有空攤，但長春市場外卻有違規攤販 100攤，景美市場外有違規攤販 200 攤，士林市場外有違規攤販 515 攤，足見市場外有違規攤販並不是影響市場營業之唯一因素。 第二節 租金改革小組成立及運作 依照馬英九前市長指示組成「市場租金改革小組」，租金之計收達成共識後共同遵守，當時建設局長林聖忠要求市場管理處成立「市場租金改革小組」來研究如何調整攤位租金，租金計收方式確定後再邀請攤商協商；置主任委員一人，由建設局局長兼任；另置委員 16 人，任期 3 年，委員 16 人代表如下： 一、臺北市議會議員代表 1 人。 二、中華民國消費者文教基金會代表 1 人。

三、會計師 1 人。四、不動產評估專家 1 人。五、市政府財政局科長級以上人員 1 人。

六、市政府建設局科長級以上人員 1 人。 七、市政府法規委員會科長級以上人員 1 人。 八、市政府主計處科長級以上人員 1 人。 九、市政府研究發展考核委員會科長級以上人員 1 人。 十、其他相關領域學者專家 7 人。

「市場租金改革小組」任務為： 一、審議本市公有傳統零售市場攤位租金率案。 二、審議其他與本市公有傳統零售市場攤位租金費率有關之案件。小組委員會經市場管理處提報，建設局長林聖忠前局長圈選人選如表 5－5： 表 5－5「租金改革策略小組」委員名單

姓名 現任職務 專 長1 黃欽榮 財團法人中央畜產會董事長等 市場管理2 吳榮波 大通房地法律事務所負責人等 地政法律3 廖啟揚 零售市場雜誌社總編輯 零售市場研究4 江彥霆 基準設計顧問有限公司總經理

國立師範大學美術研究所助理教授建築、地政

5 李顯峰 國立台灣大學經濟學系副教授　　 經濟學及財政學6 張寶誠 中國生產力中心總經理 管理7 羅淑蕾 台北市會計師公會理事長 會計、財務8 張志揚 行政院主計處第一局專員 財務管理9 財政局 科長

55

10 研考會 組長11 法規會 組長

資料來源：臺北市市場管理處 從表 5－5 可知租金改革策略小組包括財經、地政、會計、法律等專家及政府代表組成，開會研商會議結論如下：（一)修訂「臺北市零售市場管理規則」為「臺北市公有傳統零售市場管理自治條

例（草案）」，將攤位租金之計算公式納入，另設置「攤位租金審議委員會」，就個別市場，依下列 11 個相關調整因素審議，以決定市場租金總額俾使攤位租金之計收更具彈性。

1.經濟成長率 2.消費者物價指數 3.市場修繕費 4.鄰近地區商機 5.市場建築物使用年限、樓層數及建築物使用狀況 6.社區老舊狀況 7.市場地理位置及立地條件 8.市場附近人口數及年齡結構 9.鄰近地區超市、傳統市場或攤販集中場家數 10.市場附近流動攤販數 11.市場空攤情形 計算公式＝ A × ( 1 + X ) A ＝(公告地價 × 5% × 60% ) + (房屋課稅現值 × 10% ) -----即「現制租金計收公式 」(100%) X ＝ 上述 11 個因素組合之適當權數，其值由審議委員會綜合考量 （二) 市場內各攤位租金之差別訂價，應依攤位所在樓層、區位、攤位或攤舖之

不同，適用不同租金收取標準，可參酌高雄市零售市場管理自治條例中之規定另訂定之。

(1)內、外店舖之定義： 外店舖：臨市場界址之最外圍，且其營業門面有一朝向市場外之舖位17。　內店舖：不屬外店舖之市場舖位。 (2)攤舖位每基本點基本費＝（市場年租金÷攤舖位總基數）÷12 個月 (3)攤舖位每月租金計算公式如下：　　 舖位每月租金＝攤舖位每基本點基本費×攤舖位點數×加減權數。 (4)攤舖位總基點為每一攤舖位基本點乘上加減權數後之總和。17 攤位如果在市場四周，攤位四周有圍牆及設有鐵捲門，營業結束後可將鐵捲門拉下，則稱舖位。 56

(5)攤舖位基本點如下：外店舖每坪為○．七點。 內店舖每坪為○．四點。 內外店舖不足一點者以一點計。 攤位每攤為一點。(6)各攤舖位加減權數如下： 各類三角攤舖位（位於通道交界處之攤位或舖位，兩面均可作生意）為

150％。 市場為立體使用時：　 地下室為租金 70％。　 一樓為租金 150％。　 二樓為租金 100％。（二) 由「市場租金改革小組」審議之 11 個相關因素：1.經濟成長率

92 年全年經濟成長率：3.33%93 年全年經濟成長率：5.71%預估 94 年全年經濟成長率：3.65%預估 95 年全年經濟成長率：4.03%使用費加(減)收% :

(1)調整租金年度（例如：94 年）之上 1 年度（例如：93 年）之全年經濟成長率超過 3%以上時，則計算該年度租金時，應按上 1 年度之全年經濟成長率（取整數）加收之。

(2)例如：調整租金年度為 94 年，其上 1 年度即：93 年之全年經濟成長率為5.71% （超過 3%），則計算 94 年度租金應加收 5%（取整數）。

2.消費者物價指數18 92 年年指數：-0.28%93 年年指數： 1.62%94 年 1-8 月平均指數：2.13%使用費加(減)收% :

(1)調整租金年度（例如：94 年）之上 1 年度（例如：93 年）之全年消費者物價指數（年指數）超過 2%以上時，則計算該年度租金時，應按上 1 年度之全年消費者物價指數（年指數）（取整數）加收之。

(2) 例如：調整租金年度為 94 年，其上 1 年度即：93 年之全年消費者物價指數（年指數）為 1.62% （未超過 2%），則計算 94 年度租金時，本調整因素無須加(減)收%。

3.市場修繕費 租金加(減)收% :

18行政院主計處網站 57

(1)修繕費平均值:549,384,403 ÷ 60 處市場 ÷ 9 年 = 1,017,378

(2)於修繕費平均值±10%內：無須加(減)收租金%(3)超過平均值±110%：超過 1倍者加收 1%，低於 1倍者減收 1%。 4.鄰近地區商機（如表 5－6）

表 5－6 鄰近地區商機評等評等 優 佳 可 不佳 劣租金加(減)收%

5 至 10% 0% 至 5% 0% 0% 至 -5%

-5% 至 -10%

鄰近地區商機描述

市場附近多公、教住宅區，鄰近亦多公家機構或其他商業大樓，當地消費水準較高。鄰近商店經營狀況相當穩定，多為經營 5 年以上店家。

市場附近為住、商混合區，鄰近有零星公家機構或其他商業大樓，當地消費水準為一般。鄰近商店經營狀況尚稱穩定，多為經營 3 年以上店家。

市場附近離住、商混合區有一段距離，鄰近有零星公家機構或其他商業大樓，當地消費水準為一般。鄰近商店經營狀況並不穩定，常可見經營易主現象。

市場附近離住、商混合區距離很遠，鄰近無公家機構或其他商業大樓，當地消費水準較低。鄰近商店經營狀況並不穩定，常可見經營易主現象。

市場附近無住、商家，鄰近亦無公家機構或其他商業大樓，當地消費水準較低。鄰近商店經營狀況並不穩定，常可見經營易主現象。

資料來源：臺北市市場管理處5.市場建築物使用年限、樓層數及建築物使用狀況（如表 5－7）表 5－7 市場建築物使用年限、樓層數及建築物使用狀況等級 1 2 3 4 5租金加(減)收%

5 至 10% 0% 至 5% 0% 0% 至 -5%

-5% 至 -10%

a.市場建築物使用年限

b.市場占該建築物樓

市場建築物使用年限 15 年內50%以下

市場建築物使用年限 15-30 年50%以下

市場建築物使用年限 31-40 年50%以下

市場建築物使用年限 41-50 年51%--80%

市場建築物使用年限 50 年以上81%--100%

58

層數之％（含地下 層）

c.建築物使用狀況

市場內部硬體結構新穎且維護良好

市場內部硬體結構完好

市場內部硬體結構完好

市場內部硬體結構完好

市場內部硬體結構有多處須列入年度整修之情形

資料來源：臺北市市場管理處6.社區老舊狀況（如表 5－8） 表 5－8 社區老舊狀況等級 1 2 3 4 5租金 (減)收%

5 至 10% 0% 至 5% 0% 0% 至 -5% -5% 至 -10%

社區老舊狀況描述

該社區為本市重點開發之社區，整體生活品質良好，吸引人潮進駐社區中常可見新大樓之施工或大樓翻新

該社區仍為發展中社區，整體生活品質良好，對於市民購屋選擇仍具吸引力社區中偶爾可見新大樓之施工或大樓翻新

社區發展已驅飽和，整體生活品質普通，人口進駐停滯社區中之建築保持上尚稱良好，但甚少有新大樓之施作工程

社區發展已驅飽和，整體生活品質較差，故有人口外移現象社區中之建築保持尚稱良好，但甚少有新大樓之施作工程

社區老舊，且該社區建築物多為 50年以上未改建，整體生活品質差社區中之建築多為老舊，甚少有新大樓之施作工程

資料來源：臺北市市場管理處7.市場地理位置及立地條件（如表 5－9）表 5－9 市場地理位置及立地條件等級 1 2 3 4 5

租金加(減)收%

5 至 10% 0% 至 5% 0% 0% 至 -5%

-5% 至 -10%

59

市場地理位置及立地條件描述

市場臨一條以上主要幹道離捷運站約200 公尺內且附近 50公尺內有10 個以上公車之站牌

市場臨一條以上主要幹道離捷運站約400 公尺內且附近 100公尺內有10 個以上公車之站牌

市場非臨主要幹，臨次要道路交叉口500 公尺內離捷運站約 600 公尺內且附近100 公尺內有 5 個以上公車之站牌

市場非臨主要幹道，臨次要道路交叉口 1,000公尺內離捷運站約800 公尺內且附近 100公尺內無公車之站牌

市場非臨主要幹道，臨次要道路交叉口 1,500公尺內離捷運站約800 公尺內且附近 200公尺內無公車之站牌

資料來源：臺北市市場管理處8.市場附近人口數及年齡結構（如表 5－10）表 5－10 市場附近人口數及年齡結構等級 1 2 3 4 5

租金加(減)收%

5 至 10% 0% 至 5% 0% 0% 至 -5% -5% 至 -10%

市場附近人口數及年齡結構描述

該行政區人口數達30 萬人以上該行政區主要具購買力人數值比全市平均值高出 5%以上

該行政區人口數達25 萬人以上該行政區主要具購買力人數值比全市平均值高出 1%以上

該行政區人口數達20 萬人以上該行政區主要具購買力人數值比全市平均值高出 1%以內或低於 1%以內

該行政區人口數達15 萬人以20 萬人以下該行政區主要具購買力人數值比全市平均值低1%以上

該行政區人口數未達 15 萬人該行政區主要具購買力人數值比全市平均值低5%以上

資料來源：臺北市市場管理處9.鄰近地區超市、傳統市場或攤販集中場家數（如表 5－11）表 5－11 鄰近地區超市、傳統市場或攤販集中場家數等級 1 2 3 4 5

租金加(減)收%

5 至 10% 0% 至 5% 0% 0% 至 -5% -5% 至 -10%

鄰近地區 附近 1000 附近 1000 附近 1000 附近 1000 附近 1000

60

超市、傳統市場或攤販集中場家數(*需營業時間與市場營業時間80%以上重疊始計入)

公尺內為 0 家

(含超市、傳統市場或攤販集中場)

公尺內僅 1 家

(含超市、傳統市場或攤販集中場)

公尺內有 2 家

(含超市、傳統市場或攤販集中場)

公尺內有 3 家

(含超市、傳統市場或攤販集中場)

公尺內有 4 家以上

(含超市、傳統市場或攤販集中場)

資料來源：臺北市市場管理處10.市場附近流動攤販數（如表 5－12）表 5－12 市場附近流動攤販數級距 影響市場營運之周邊流

動攤販數租金加(減)收%

1 0- 20 攤 0%2 21- 40 攤 -2%3 41- 60 攤 -4%4 61- 80 攤 -6%5 81-100 攤 -8%6 100 攤以上 -10%

資料來源：臺北市市場管理處11.市場空攤情形（如表 5－13）表 5－13 市場空攤情形級距 市場空攤比率（%） 租金加(減)收%1 70.01%以上 -10%2 60.01% 至 70% -8%3 50.01% 至 60% -6%4 40.01% 至 50% -2%5 30.01% 至 40% 0%6 20.01% 至 30% +2%7 10.01% 至 20% +4%8 5.01% 至 10% +6%9 1.01% 至 5% +8%10 0% +10%

資料來源：臺北市市場管理處 (三) 試算：市場租金改革小租所建議 11 個因素以「南門市場」為例試算

61

1.現制下之租金計算公式 :--------------(A) （89）年公告地價及房屋現值) 年地租 + 年房租 = 市場全年應收總租金額 市場全年應收總租金額÷12 個月÷市場淨面積= 每㎡每月應繳租金額 年地租 = 總地價(基地面積×公告地價) × 5% × 60% 年房租 = 房屋課稅現值 × 10% *套用公式計算:（ (年地租 + 年房租) /12 個月/市場淨面積） ＝((3,238,464 + 4,955,450) /12 個月/ 2412.25㎡ ) ＝283------(A)2. 南門市場：「租金改革小組」考量 11 個相關因素：表 5－14 南門市場考量 11 個相關因素編號 相關因素 使用費

加(減)收%

說 明

1 經濟成長率 5% 93 年全年經濟成長率：5.71% (取整數)

2 消費者物價指數 0% 93 年年指數： 1.62%未超過 2%，故此因素不另加計

3 市場修繕費 2% 本市場修繕費為平均值 1,017,378 之2.52倍，故使用費加收 2%

4 鄰近地區商機 5% 介於優及佳之間，故使用費加收 5%

5 市場建築物使用年限、樓層數及建築物使用狀況

3% 較符合表 5-7 中等級 2，建築物使用年限已逾 20 年以上(71 年 7 月建造完成)，市場內部硬體結構完好

6 社區老舊狀況 5% 較符合表 5-8 中等級 2 之描述7 市場地理位置及立

地條件10% 較符合表 5-9 中等級 1 區描述，且市

場口即為捷運中正紀念堂站8 市場附近人口數及

年齡結構-5% 符合表 5-10 中 4.、5 之描述，故取中間

值，使用費減收 5%9 鄰近地區超市、傳

統市場或攤販集中場家數

5% 附近 1,000 公尺內僅 1 家「欣榮超市」(金華街上)為南門市場之競爭者

10 市場附近流動攤販數

0% 市場附近流動攤販數為 7 攤11 市場空攤情形 6% 表 5-13 中級距 8，使用費應加收 6%合計-

使用費加(減)收% 36%

62

(X)

資料來源：臺北市市場管理處3.將上述資料套入建議租金計算公式中： 計算公式＝ A × ( 1 + X )A ＝(公告地價 × 5% × 60% ) + (房屋課稅現值 × 10% ) -----即「現制租金計收公式 」(100%)X ＝ 上述 11 個因素由審議委員會綜合考量 (±100%) 南門市場使攤位租金＝ A × ( 1 + X ) ＝ 283 × ( 1 + 36% )（如表 5－14） ＝ 385 (4捨 5 入) （㎡/月）目前南門市場租金每平方公尺 283 元，南門市場在公有零售市場中生意不錯，加計考量 11 個相關因素，租金每平方公尺為 385 元，每平方公尺增加 102 元。（二)高雄市租金計算公式換算南門市場每平方公尺租金 : 市場年租金= 使用土地申報地價 × 公有土地租金率

+ 房屋課稅現值之 5％使用土地申報地價 = 市場面積 × 公告地價

南門市場 93 年公告地價﹦107,948,801 公有土地租金率 ： 參酌高雄市政府公報，目前為 5 % 房屋課稅現值之 5 % 南門市場 94 年市場建物課稅現值 × 5 %

49,554,500 × 5 % 2,477,725﹦ ﹦

南門市場年租金= 107,948,801 × 5 % + 2,477,725 5,397,440 + 2,477,725﹦ 7,875,165﹦

每 ㎡ 每月租金﹦市場年租金÷ 12 月 ÷ 市場面積 7,875,165 ÷ 12﹦ 月 ÷ 2,412.25 (平方公尺)

272 /﹦ 平方公尺 /每月高雄市公有市場攤位租金計算公式換算南門市場每平方公尺 272 元；南門市場攤位租金目前每平方公尺 283 元，加計考量 11 個相關因素租金為 385 元， 均較高雄市公有市場攤位租金計算方式為高。

（三)臺北縣租金計算公式換算南門市場每平方公尺租金 : : 依臺灣省公有零售市場攤（舖)位租金及清掃費計算方式 計算公式： （(當年土地公告現值 + 市場建築物當年期不動產評定價格總額）

× 10 % + 管理費)） ÷ 攤舖位總樓地板面積 (平方公尺)﹦每平方公尺全年租金基本數額

63

每平方公尺全年租金基本數額÷12 月﹦每平方公尺每月租金基本數額 每平方公尺每月租金基本數額 × 攤舖位實際面積 × 攤舖位調整權數 ﹦各攤舖位每月應繳納之租金金額 93 年公告現值﹦269,933,415 元 南門市場工程造價款 ﹦20,068,775 元

管理費 ﹦人事費 + 水電費 + 基於市場管理所需要之事務費用管理費計算：人事費每年 668,400 元 (管理員 1 人，月薪$55,700元 x 12 月)水電費均由各市場自行負擔 (無須設算)市場管理所需要之事務費用19

攤舖位總樓地板面積(平方公尺) ： 8,377.97 平方公尺20

(地下 1 樓: 3,908 平方公尺 , 1 樓: 1,911.40 平方公尺 , 2 樓: 2,558.57 平方公尺)

（(當年土地公告現值 + 市場建築物當年期不動產評定價格總額） × 10 % + 管理費)） ÷ 攤舖位總樓地板面積 (平方公尺)

﹦ 每平方公尺全年租金基本數額(( 269,933,415 + 20,068,775 ﹦ ）× 10 % ) + 668,400 ) ÷

8,377.97 (㎡) 29,668,619 ÷ 8,377.97 (﹦ 平方公尺)

3,541/﹦ 平方公尺 /每年市場全年租金收入:29,668,619

每平方公尺全年租金基本數額÷12 月﹦3,541÷12 月﹦295 /平方公尺/每月臺北縣公有市場攤位租金計算公式換算南門市場每平方公尺 295 元；南門市場攤位租金目前每平方公尺 283 元較臺北縣公有市場攤位租金計算方式為低，但加計考量 11 個相關因素租金為 385 元，較臺北縣公有市場攤位租金計算方式為高。表 5－15 臺北市與高雄市及臺北縣公有市場攤位租金計算方式比較南門市場 臺北市 高雄市 臺北縣

公告地價 ○公告現值 ○申報地價 ○房屋課稅現值 ○ ○

19人事費用之估算係經電詢瑞芳鎮公所市場管理所秦主任後設算，據秦主任告知：市場管理費原則上只設算「人事費部分」，一市場若市場攤(舖)數達 250 攤，則設置管理員 1 名，並將此人事費用計入租金計算公式中轉嫁給攤商。南門市場攤(舖)數總計為 271 攤，故人事費部分，以 1名管理員年薪計算之。20資料來源:南門市場使用執照上之各樓層面積 64

工程造價款 ○公式 一、年地租 = 土

地公告地價 × 5% × 60%

二、年房租 = 市場建物課稅現值（或建築總工程費） × 10%

三、市場全年應收總租金額= 年地租 + 年房租 四、每 ㎡ 每月應繳租金額= 市場全年應收總租金額÷ 12 個月 ÷攤位淨面積

一、市場年使用費 = 使用土地申報

地價 × 公有土地租金率+ 房屋課稅現值之百分之五

一、（當年土地公告現值 + 市場建築物當年期不動產評定價格總額 × 10 % + 管理費) ÷ 攤舖位總樓地板面積 (㎡)﹦每 ㎡ 全年租金基本數額

二、每 ㎡ 全年租金基本數額 ÷ 12 月﹦每 ㎡ 每月租金基本數額

三、每 ㎡ 每月租金基本數額 × 攤舖位實際面積 × 攤舖位調整權數 ﹦各攤舖位每月應繳納之租金金額

差異性 一、臺北市與高雄市之比較：以南門市場之資料，套入本市及高雄市計算公式下可

知： 臺北市年租金收入 ＞ 高雄市租金收入：臺北市年租金收入： 8,193,914。高雄市租金收入： 7,875,165

差額： 318,149 （1.04倍)二、臺北市與臺北縣之比較： 臺北縣之租金計算公式，因採取【土地公告現值】，與 臺北市採用【土地公告地價】不同，計算出之租金差異頗大。（以南門市場而言：93 年土地公告現值 269,933,415 為同年土地公告地價 107,948,801 之 2.5倍)臺北市年租金收入：8,193,914 臺北縣租金收入： 29,668,619 差額：21,474,705 （0. 28倍）

資料來源：臺北市市場管理處 比較臺北市與高雄市、臺北縣之攤位租金，以南門市場為例換算，臺北市僅為高雄市 1.04倍，但臺北市之公告地價與房屋現值比高雄市出甚多；臺北市與

65

鄰近之臺北縣比較，卻僅為臺北縣攤位租金 0. 28倍（如表 5－15），如以「租金改革小組」經多次開會研議建議之 11 個因素做為調整依據市算，南門市場攤位租金為 385 元，較以高雄市公有市場攤位租金計算方式每月每平方公尺272 元為高，高出 113 元；較以臺北縣公有市場攤位租金計算方式每月每平方公尺 295 元，高出 90 元；但從臺北市與高雄市、臺北縣之公告地價與房屋現值比較21，本研究認為尚屬合理合理範圍內。 第三節 問卷調查分析 為了解「市場租金改革小組」所提建議是否可行，本研究設計問卷（如附件 9 ），問卷共 12題，包括租金收繳方式及租金改革方案，向攤商代表問卷調查，採下列兩種方式進行：一、於 96 年 3 月 20日下午市場管理處邀集所有公有傳統市場自治會會長及代表開會研商市場整修經費分擔問題協商會時，對攤商進行問卷調查。二、96 年 3 月 20日未參加開會會長及代表，由筆者親至市場進行問卷調查，調查完畢由本研究分析，問卷調查 250份共有 161份為有效問卷。一、受訪者對 3 個月攤位租金合併 1 個月繳交以資便民意見分析：（如表 5－16）目前臺北市各公有傳統市場攤商所承租之市場攤位租金，每 1 個月租金繳交一次，每月由市場管理處以電腦將各市場租金單印出，由攤商於每月 10前持租金單自行前往臺北富邦銀行22交租金，如未按指定日期交租金，則需罰交滯納金，部份攤商因工作忙碌，忘記按時交租金，則受到罰交滯納金，生意好的攤商則無所謂，生意差的攤商則怨，希望每 3 個月合併繳交一次租金，經本研究調查分析，161份問卷中，7％攤商認為非常合理，15％認為合理，25％認為普通，34％認為不合理，19％認為非常不合理；不合理及非常不合理合計占 53％，高於合理及非常合理合計占 36％，大部分攤商還是主張 1 個月租金繳交 1次，主要原因 3 個月合併收繳金額太高，部分攤商負擔不起較高租金。從營業種類分析，本次問卷調查中花卉及成衣各 2 位代表參加問卷調查，人數較少代，表性不足，本研究對花卉及成衣問卷不予分析（包括以下各題），僅對飲食等 8類分析結果，認為非常合理者，以其他類23及蔬菜類各占 10％最高，認為合理，以飲食及魚類各占 18％最高，認為普通，以獸肉類占2435％最高，認為不合理者，以水果類占 47％最高，認為非不合理者，以魚類占 27％最高；傳統市場經營者，以獸肉及家禽生意最好，水果及蔬菜生意較差，3 個月攤位

21根據臺北市政府 96 年公告,新光摩天大樓以每坪公告現值 321 萬 7031 元 9 度蟬連地王寶座，而高雄市蟬連地王寶座為 sogo 附近土地每坪公告現值僅 100 萬元，相差約 3倍。22 臺北富邦銀行前身為臺北市銀行，臺北市銀行改制為臺北銀行，臺北銀行再改制為臺北富邦 銀行。

23 其他類係指賣魚丸、醬菜、乾貨、游藝場等營業。24 獸肉類指販售各種豬肉、羊肉等攤位。 66

租金合併 1 個月繳交金額亦不在少數，對生意不好之攤商，亦為一種負擔，水果認為非常合理及不合理者偏高，獸肉認為非常合理及合理者較高。從男女性別分析，女性攤商認為非常合理及合理者合計占 31％較高，男性攤商認為非常不合理及不合理者合計占 53％較高，女性攤商較認同 3 個月攤位租金合併 1 個月繳交意見。從年齡分析，30－21歲攤商認為非常合理及合理者合計高達 93％，比例最高，沒有認為非常不合理及不合理者，普通者；40－31歲攤商認為非常合理及合理者合計高達 62％，認為普通者占 19％，認為非常不合理及不合理者合計占55％；50－41歲攤商認為非常合理及合理者合計占 12％，認為普通者占34％，認為非常不合理及不合理者合計占 55％；60－51歲攤商認為非常合理及合理者合計占 20％，認為普通者占 6％，認為非常不合理及不合理者合計占64％，比例最高； 61歲以上，沒有認為非常合理及合理者，認為普通者占40％，比例最高，認為非常不合理及不合理者合計占 60％；從以上分可知，年齡越輕攤商認為非常合理及合理者合計比例較高，年齡越長攤商商認為非常不合理及不合理者合計比例較高，主要原因年齡越長攤商商以往都是每月交 1次租金，已經習慣多年交租金方式，年齡越輕攤商認同 3 個月攤位租金合併 1個月繳交比較方便。從學歷分析，大學及研究所畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 66％，比例最高；認為普通者占 11％，認為非常不合理及不合理者合計占 22％；專科畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 49％；認為普通者占 23％，認為非常不合理及不合理者合計占 27％；高中畢攤商，認為非常合理及合理者合計占10％，比例最高；認為普通者占 40％，比例最高，認為非常不合理及不合理者合計占 47％；國中畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 8％，比例最低，認為普通者占 20％，認為非常不合理及不合理者合計占 73％，比例最高；國小畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 31％，認為普通者占 16％，認為非常不合理及不合理者合計占 54％；國小以下攤商，沒有認為非常合理及合理者，認為普通者占 33％，認為非常不合理及不合理者合計占 66％；從以上分析可知，學歷越高攤商，認為非常合理及合理者合計比例越高，認為非常不合理及不合理者合計比例越低；學歷越低攤商，認為非常合理及合理者合計比例越低，認為非常不合理及不合理者合計比例越高；受教育越高攤商，認同 3 個月攤位租金合併 1 個月繳交比較方便，反之，受教育越低攤商，不認同 3 個月攤位租金合併 1 個月繳交比較方便。表 5－16 受訪者對三個月攤位租金合併一個月繳交以資便民意見分析項 目非常合 理 合 理普 通不 合 理非常不 合 理 合 計飲 食 2（9％ 4（18％ 5（22％ 8（35％ 4（18％） 23（100

67

） ） ） ） ％）水 果 2（13％

）4（27％）

7（47％）

2（13％） 15（100％）

花 卉 1（50％）

1（50％）

2（100％）

百 貨 1（4％）

2（8％） 8（33％）

8（33％）

5（21％） 24（100％）

成 衣 2（100％）

2（100％）

蔬 菜 3（10％）

5（16％）

8（26％）

11（35％）

4（13％） 31（100％）

魚 類 2（18％）

1（9％） 5（45％）

3（27％） 11（100％）

獸 肉 3（15％）

3（15％）

7（35％）

3（15％）

4（20％） 20（100％）

家 禽 1（8％）

1（8％） 2（17％）

5（42％）

3（25％） 12（100％）

其 他 2（10％）

2（10％）

5（24％）

7（33％）

5（24％） 21（100％）

男 9（6％）

23（16％）

34（25％）

51（34％）

28（19％）

148（100％）

女 3（23％）

1（8％） 3（23％）

4（30％）

2（15％） 13（100％）

61歲以上 2（40％）

2（40％）

1（20％） 5（100％）

60－51歲 4（7％）

8（13％）

10（16％）

28（46％）

11（18％）

61（100％）

50－41歲 4（6％）

4（6％） 24（34％）

22（31％）

17（24％）

71（100％）

40－31歲 3（14％）

10（48％）

4（19％）

3（14％）

1（5％） 21（100％）

30－21歲 1（33％）

2（60％）

3（100％）

大學及研究所畢 2（22％）

4（44％）

1（11％）

1（11％）

1（11％） 9（100％）

專 科 畢 4（18％）

7（31％）

5（23％）

4（18％）

2（9％） 22（100％）

68

高 中 畢 2（5％）

3（7％） 18（40％）

12（27％）

9（20％） 44（100％）

國 中 畢 2（4％）

2（4％） 10（20％）

25（49％）

12（24％）

51（100％）

國 小 畢 2（6％）

8（25％）

5（16％）

12（38％）

5（16％） 32（100％）

國小 以下 1（33％）

1（33％）

1（33％） 3（100％）

合 計 12（7％）

24（15％）

40（25％）

55（34％）

30（19％）

161（100％）

資料來源：本研究調查二、受訪者所承租市場攤位之租金合理與否意見分析：（如表 5－17）臺北市各公有傳統市場租金高低不同，每月平均租金為 1,744 元，一個攤位至少 1坪，臺北市 1處停車位每月月租金至少 4,000 元，月租金應該算便宜，但經本研究調查分析，161份問卷中，只有 2％攤商認為非常合理，12％認為合理，33％認為普通，高達 46％認為不合理，7％認為非常不合理；不合理及非常不合理合計占 53％，高於合理及非常合理合計占 14％，足見每攤每月平均租金為 1,744 元，超過一半攤商認為不合理及非常不合理，只有 33％攤商認為普通，大部分攤商認為攤位租金太貴。從營業種類分析，認為合理及非常合理合計以飲食攤商占 30％比例最高，其次獸肉攤商占 25％；認為普通者以獸肉攤商占 45％，比例最高，其次飲食攤商占 25％；認為不合理及非常不合理合計以其他類攤商占 85％比例最高，其次蔬菜攤商占 64％，由調查分析發見獲利較高之營業飲食及獸肉認為合理及非常合理比例較高，獲利較低之營業其他及蔬菜認為不合理及非常不合理比例較高。從男女性別分析，女性攤商認為非常合理及合理者合計占 30％較高，男性攤商認為普通占 34％較高，非常不合理及不合理者男女性攤商相同均為 54％。從年齡分析，30－21歲攤商認為非常合理及合理者合計高達 60％，比例最高，認為普通者占 30％，沒有認為非常不合理及不合理者；40－31歲攤商沒有認為非常合理者，認為合理者占 19％，認為普通者占 24％，認為非常不合理及不合理者合計占 58％，比例最高；50－41歲攤商亦沒有認為非常合理者，認為合理者占 11％，認為普通者占 37％，比例最高，認為非常不合理及不合理者合計占 51％；60－51歲攤商亦沒有認為非常合理者，認為合理者占10％，認為普通者占 33％，認為非常不合理及不合理者合計占 57％；61歲以上認為非常合理及合理者合計占 40％，認為普通者占 20％，認為不合理者合計占 40％，沒有認為非常不合理者；從以上分可知，年齡越輕攤商認為非常

69

合理及合理者合計比例較高，年齡越長攤商認為非常不合理及不合理者合計比例較高，主要原因年齡越長攤商以往都是交較低租金，年齡越輕攤商可以改變觀念。從學歷分析，大學及研究所畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 55％，比例最高；認為普通者占 22％，認為不合理者及非常合理者合計占 22％；專科畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 28％；認為普通者占 45％，比例最高，認為不合理者及非常不合理者合計占 27％；高中畢攤商，沒有認為非常合理者，認為合理者占 11％，認為普通者占 30％，認為不合理者及非常合理者合計占60％；國中畢攤商，沒有認為非常合理者，合理者占 8％，認為普通者占40％，認為不合理者及非常合理者合計占 54％；國小畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 9％，認為普通者占 22％，認為非常不合理及不合理者合計占69％，比例最高；國小以下攤商，沒有認為非常合理及合理者，認為普通者占33％，認為不合理者占 66％，沒有認為非常不合理者；從以上分析可知，學歷越高攤商，認為非常合理及合理者合計比例越高，認為非常不合理及不合理者合計比例越低；學歷越低攤商，認為非常合理及合理者合計比例越低，認為非常不合理及不合理者合計比例越高；受教育越高攤商，可接受目前租金，反之，受教育越低攤商，不能接受目前租金，認為太高。表 5－17 受訪者所承租市場攤位之租金合理與否意見分析項 目非常合 理 合 理普 通不 合 理非常不合理 合 計飲 食 1（4％

）6（26％）

10（43％）

4（17％）

2（9％）

23（100％）

水 果 2（13％）

5（33％）

7（47％）

1（7％）

15（100％）

花 卉 1（50％）

1（50％）

2（100％）百 貨 1（4％） 8（33％

）14（58％）

1（4％）

24（100％）

成 衣 1（50％）

1（50％）

2（100％）蔬 菜 2（6％） 9（29％

）18（58％）

2（6％）

31（100％）

魚 類 1（9％） 4（36％）

5（45％）

1（9％）

11（100％）

獸 肉 1（5％ 4（20％ 9（45％ 4（20％ 2（10％ 20（100％

70

） ） ） ） ） ）家 禽 2（17％

）5（41％）

4（33％）

1（8％）

12（100％）

其 他 1（5％）

1（5％） 1（5％） 17（80％）

1（5％）

21（100％）

男 1（1％）

18（12％）

51（34％）

68（46％）

10（8％）

148（100％）

女 2（15％）

2（15％）

2（15％）

6（46％）

1（8％）

13（100％）

61歲以上 1（20％）

1（20％）

1（20％）

2（40％）

5（100％）60－51歲 6（10％

）20（33％）

30（49％）

5（8％）

61（100％）

50－41歲 8（11％）

26（37％）

32（45％）

4（6％）

71（100％）

40－31歲 4（19％）

5（24％）

10（48％）

2（10％）

21（100％）

30－21歲 1（30％）

1（30％）

1（30％）

3（100％）大學及研究所畢 1（11％

）4（44％）

2（22％）

1（11％）

1（11％）

9（100％）專 科 畢 1（5％

）5（23％）

10（45％）

4（18％）

2（9％）

22（100％）

高 中 畢 5（11％）

13（30％）

24（55％）

2（5％）

44（100％）

國 中 畢 4（8％） 20（40％）

25（50％）

2（4％）

51（100％）

國 小 畢 1（3％）

2（6％） 7（22％）

18（56％）

4（13％）

32（100％）

國小 以下 1（33％）

2（66％）

3（100％）合 計 3（2％

）20（12％）

53（33％）

74（46％）

11（7％）

161（100％）

資料來源：本研究調查三、受訪者所承租市場攤位之租金不合理意見分析：（如表 5－18）

71

承上題，受訪者所承租市場攤位之租金不合理者 85 位攤商意見分析，不論營業種類、性別、年齡、學歷均認為市場攤位租金太高，而沒有認為租金太低。表 5－18 受訪者所承租市場攤位之租金不合理意見分析項 目 市 場 攤 位 租 金太高 市 場 攤 位 租 金 太 低合 計飲 食 6（100％） 6（100％）水 果 8（100％） 8（100％）花 卉 1（100％） 1（100％）百 貨 15（100％） 15（100％）成 衣蔬 菜 20（100％） 20（100％）魚 類 6（100％） 6（100％）獸 肉 6（100％） 6（100％）家 禽 5（100％） 5（100％）其 他 18（100％） 18（100％）男 78（100％） 78（100％）女 7（100％） 7（100％）

61歲以上 2（100％） 2（100％）60－51歲 35（100％） 35（100％）50－41歲 36（100％） 36（100％）40－31歲 12（100％） 12（100％）30－21歲大學及研究所畢 1（100％） 1（100％）專 科 畢 6（100％） 6（100％）高 中 畢 26（100％） 26（100％）國 中 畢 28（100％） 28（100％）國 小 畢 22（100％） 22（100％）國小 以下 2（100％） 2（100％）合 計 85（100％） 85（100％）資料來源：本研究調查四、受訪者所承租市場攤位之租金採各市場平均漲幅調漲合理與否意見分析：（如表 5－19）臺北市各公有傳統市場攤位租金，係依公告地價及房屋現值計算，每逢公告地價調整，攤位租金亦必須調整25，以往依各市場平均調漲幅度，而調漲各市場租金，這種調整方式，已經執行 20於年，是否合理，經本研究調查分析，161份25 超級市場係依公告地價及房屋現值計算招標底價，依此底價公開競標，故不必公告地價調整而調整租金。 72

問卷中，有 6％攤商認為非常合理，9％認為合理，22％認為普通，高達 43％認為不合理，19％認為非常不合理；不合理及非常不合理合計占 62％，高於合理及非常合理合計占 15％，足見以往依各市場平均調漲幅度，而調漲各市場租金，超過一半攤商認為不合理及非常不合理，只有 22％攤商認為普通。從營業種類分析，認為非常合理以飲食攤商最高占 13％；認為合理以家禽攤商最高占 41％；認為普通者以飲食攤商 48％最高；認為不合理以蔬菜攤商最高占 74％，認為非不合理以百貨攤商最高占 38％，由調查發見獲利較高之營業飲食及家禽攤商認為非常合理及合理比例較高，獲利較低之營業蔬菜及百貨攤商認為不合理及非常不合理比例較高，認為普通者亦以飲食攤商 48％最高，蔬菜攤商沒有認為合理及普通。從男女性別分析，女性攤商認為非常合理及合理者合計占 46％較高，男性攤商認為普通占 24％較高，非常不合理及不合理者亦以男性攤商 65％較高，男性攤商較不能受租金採各市場平均漲幅調漲方式。從年齡分析，61歲以上攤商認為非常合理及合理者合計占 60％，比例最高，認為普通者占 20％，認為不合理者占 20％，沒有認為非常不合理者；60－51歲攤商認為認為非常合理及合理者合計占 15％；普通者占 40％，比例最高，認為非常不合理及不合理者合計占 44％；50－41歲攤商認為非常合理及合理者合計占 12％，認為普通者占 6％，認為非常不合理及不合理者合計占82％，比例最高；40－31歲攤商認為非常合理及合理者合計占 15％，認為普通者占 24％，認為非常不合理及不合理者合計占 63％，比例次高；30－21歲攤商沒有認為非常合理及合理者，認為普通者占 33％，比例次高，認為不合理者占 66％，沒有認為非常不合理；從以上分可知，年齡越長攤商認為非常合理及合理者合計比例較高，認為非常不合理及不合理者合計比例較低，年齡越輕攤商認為非常合理及合理者合計比例較低，認為非常不合理及不合理者合計比例較高，主要原因年齡越長攤商以往都是以平均漲幅調漲租金，年齡越輕攤商則希望以各市場漲幅調整租金。從學歷分析，大學及研究所畢攤商，沒有認為非常合理者，認為合理者占11％，認為普通者占 11％，認為非常不合理及不合理者合計占 78％；專科畢攤商，沒有認為非常合理者，認為合理者占 5％，認為普通者占 9％，認為非常不合理及不合理者合計占 86％，比例最高；高中畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 10％，認為普通者占 34％，認為非常不合理及不合理者合計占57％；國中畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 14％，認為普通者占10％，認為非常不合理及不合理者合計占 76％；國小畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 28％，比例最高，認為普通者占 38％，比例最高，認為非常不合理及不合理者合計占 34％；國小以下攤商，沒有認為非常合理者，認為合理者占 66％，比例最高，認為普通者占 33％，沒有認為非常不合理及不合理 73

者攤商；從以上分析可知，學歷越高攤商，認為非常合理及合理者合計比例越低，認為非常不合理及不合理者合計比例越高；學歷越低攤商，認為非常合理及合理者合計比例越高，認為非常不合理及不合理者合計比例越低；受教育越低攤商，可接受目前採各市場平均漲幅調漲租金，反之，受教育越高攤商，不能接受此種方式調漲租金。表 5－19 受訪者所承租市場攤位租金採各市場平均漲幅調漲合理與否意見分析項 目非常合 理 合 理普 通不 合 理非常不合理 合 計飲 食 3（13％

）11（48％）

2（9％）

7（30％）

23（100％）

水 果 1（7％） 1（7％）

1（7％） 10（67％）

2（13％）

15（100％）

花 卉 1（50％）

1（50％）

2（100％）百 貨 1（4％） 1（4％

）2（8％） 11（46

％）9（38％）

24（100％）

成 衣 2（100％）

2（100％）蔬 菜 1（3％） 23（74

％）7（23％）

31（100％）

魚 類 1（9％） 1（9％）

5（45％）

3（27％）

1（7％）

11（100％）

獸 肉 1（5％） 6（30％）

8（40％）

4（20％）

1（5％）

20（100％）

家 禽 1（8％） 5（41％）

3（25％）

2（17％）

1（8％）

12（100％）

其 他 1（5％）

5（24％）

12（57％）

3（14％）

21（100％）

男 6（4％） 12（8％）

35（24％）

66（45％）

29（20％）

148（100％）

女 3（23％）

3（23％）

1（8％） 4（31％）

2（15％）

13（100％）

61歲以上 2（40％）

1（20％）

1（20％）

1（20％）

5（100％）60－51歲 3（5％） 6（10％

）25（40％）

21（34％）

6（10％）

61（100％）

50－41歲 3（4％） 6（8％ 4（6％） 34（48 24（34 71（100％

74

） ％） ％） ）40－31歲 1（5％） 2（10％

）5（24％）

12（57％）

1（5％）

21（100％）

30－21歲 1（33％）

2（66％）

3（100％）大學及研究所畢 1（11％

）1（11％）

5（56％）

2（22％）

9（100％）專 科 畢 1（5％

）2（9％） 15（68

％）4（18％）

22（100％）

高 中 畢 2（5％） 2（5％）

15（34％）

19（43％）

6（14％）

44（100％）

國 中 畢 4（8％） 3（6％）

5（10％）

22（43％）

17（33％）

51（100％）

國 小 畢 3（9％） 3（19％）

12（38％）

9（28％）

2（6％）

32（100％）

國小 以下 2（66％）

1（33％）

3（100％）合 計 9（6％） 15（9％

）36（22％）

70（43％）

31（19％）

161（100％）

資料來源：本研究調查五、受訪者所承租市場攤位之租金調整應依所在地公告地價調整意見分析：（如表 5－20）臺北市 56處公有傳統市場分布臺北市各地，本應依照所在地之公告地價調整租金，但因各市場生意好壞不一，各地之公告地價調幅亦不同，好生意之市場公告地價不一定高，生意差之市場公告地價反而高，故市政府採各市場平均漲幅調漲租金，各市場攤商已經接受種方式調漲租金 20餘年，如果依所在地公告地價調整租，本研究調查結果分析，161份問卷中，有 5％攤商非常同意，22％同意，53％認為普通， 17％不同意，2％非常不同意；同意及非常同意合計占27％高於不同意及非常不同意合計占 19％，53％認為普通，以往依各市場平均調漲幅度，而調漲各市場租金，超過一半攤商認為普通，但合理及非常合理合計占 27％已高於不合理及非常不合理合計占 19％，已到可依各攤商所承租市場攤位所在地公告地價調整租金時機。從營業種類分析，同意及非常同意合計以百貨攤商占 50％最高，其次蔬菜攤商32％；認為普通者以飲食攤商 65％最高，其次獸肉攤商 60％；不同意及非常不同意合計以家禽攤商占 41％最高，其次獸肉攤商 30％，由調查分析發見獲利較低之營業百貨及蔬菜認為合理及非常合理比例較高，獲利較高之營業家禽

75

及獸肉認為不合理及非常不合理比例較高。從男女性別分析，非常同意及同意者合計以女性攤商占 54％較高，男性攤商認為普通占 55％較高，非常不同意及不同意者合計以女性攤商占 22％較高，男性攤商對本題較無意見，女性攤商對本題較有兩極化之意見。從年齡分析，61歲以上攤商沒有認為非常同意，同意及普通者各占 20％，不同意者占 60％，比例最高，沒有非常不同意者；60－51歲攤商非常同意及同意者合計占 25％；普通者占 46％，非常不同意及不同意者合計占 29％；50－41歲攤商非常同意及同意者合計占 21％，普通者占 70％，比例最高，非常不同意及不同意者合計占 8％；40－31歲攤商非常同意及同意者合計占49％，普通者占 24％，非常不同意及不同意者合計占 27％；30－21歲攤商沒有非常同意，同意者占 66％，比例最高，普通者占 33％，沒有非常不同意及不同意者；從以上分可知，年齡越長攤商非常同意及同意者合計比例較低，年齡越輕攤商非常不同意及不同意者合計比例較高，主要原因年齡越長攤商以往都是以平均漲幅調漲租金，年齡越輕攤商則希望以各市場依所在地公告地價漲幅調整租金。從學歷分析，大學及研究所畢攤商，非常同意及同意者占 78％，比例最高，普通者占 11％，不同意者占 11％，沒有非常不同意者；專科畢攤商，非常同意及同意者合計占 54％，普通者占 36％，不同意者占 9％，沒有非常不同意者；高中畢攤商，非常同意及同意者合計占 16％，普通者占 73％，比例最高，非常不同意及不同意者合計占 11％；國中畢攤商，沒有非常同意者，同意者占24％，普通者占 57％，非常不同意及不同意者合計占 20％；國小畢攤商，非常同意及同意者合計占 19％，普通者占 44％，不同意者占 38％，比例最高，沒有非常不同意者；國小以下攤商，沒有非常同及同意者，認為普通者占33％，非常不同意及不同意者合計占 66％，比例最高；從以上分析可知，學歷越高攤商，非常同意及同意者合計比例越高，非常不同意及不同意者合計比例越低；學歷越低攤商，非常同意及同意者合計比例越低，非常不同意及不同意者合計比例越高；受教育越高攤商，可接受依所在地公告地價調整租金，反之，受教育越低高攤商，不能接受此種方式調整租金。表 5－20 受訪者對市場攤位之租金調整應依所在地公告地價調整意見分析項 目非常同意同 意普 通不 同 意非常不同意 合 計飲 食 1（4％） 4（17％

）15（65％）

3（13％）

23（100％）

水 果 1（7％） 3（20％）

8（53％）

2（13％）

1（7％） 15（100％）

花 卉 1（50％）

1（50％）

2（100％）

76

百 貨 2（8％） 10（42％）

10（42％）

2（8％）

24（100％）

成 衣 2（100％）

2（100％）

蔬 菜 2（6％） 8（26％）

16（52％）

4（13％）

1（3％） 31（100％）

魚 類 1（9％） 2（18％）

5（45％）

3（27％）

11（100％）

獸 肉 2（10％）

12（60％）

5（25％）

1（5％） 20（100％）

家 禽 2（17％）

5（42％）

4（33％）

1（8％） 12（100％）

其 他 5（1％） 5（24％）

11（52％）

4（19％）

21（100％）

男 7（5％） 30（20％）

82（55％）

26（18％）

3（2％） 148（100％）

女 1（8％） 6（46％）

3（23％）

2（15％）

1（7％） 13（100％）

61歲以上 1（20％）

1（20％）

3（60％）

5（100％）

60－51歲 3（5％） 12（20％）

28（46％）

16（26％）

2（3％） 61（100％）

50－41歲 3（4％） 12（17％）

50（70％）

5（7％）

1（1％） 71（100％）

40－31歲 2（6％） 9（43％）

5（24％）

4（19％）

1（8％） 21（100％）

30－21歲 2（66％）

1（33％）

3（100％）

大學及研究所畢 2（22％）

5（56％）

1（11％）

1（11％）

9（100％）

專 科 畢 2（9％） 10（45％）

8（36％）

2（9％）

22（100％）

高 中 畢 2（5％） 5（11％）

32（73％）

4（9％）

1（2％） 44（100％）

國 中 畢 12（24％）

29（57％）

8（16％）

2（4％） 51（100％）

國 小 畢 2（6％） 4（13％ 14（44 12（38 32（100

77

） ％） ％） ％）國小 以下 1（33％

）1（33％）

1（33％） 3（100％）

合 計 8（5％） 36（22％）

85（53％）

28（17％）

4（2％） 161（100％）

資料來源：本研究調查六、受訪者對市政府為改善市場空攤將空攤公開標租意見分析：（如表 5－21）各公有市場空攤備受市議員指責，因此如何將空攤有效利用，是臺北市市場管理處重要工作，將空攤公開標租，一方面有效利用空攤，增加市庫收入，另一方面借公開標租市場競價之機制檢視租金是否合理26，本研究調查結果分析，161份問卷中，有 6％攤商非常同意，51％同意，10％認為普通， 22％不同意，12％非常不同意；同意及非常同意合計占 57％高於不同意及非常不同意合計占 34％，10％認為普通，超過一半攤商同意將空攤公開標租政策。從營業種類分析，非常同意以家禽攤商占 17％最高，同意以魚類攤商占 91％最高，認為普通者以水果攤商 27％最高，不同意以蔬菜攤商占 61％最高，非常不同意以百貨攤商占 46％最高，由調查分析發見獲利較高營業家禽及魚類攤商認為合理及非常合理比例較高，獲利較低之營業蔬菜及百貨攤商認為不合理及非常不合理比例較高。從男女性別分析，非常同意及同意者合計以男性攤商占 60％較高，女性攤商認為普通占 15％較高，非常不同意及不同意者合計以女性攤商占 69％較高，男性攤商對大多數同意將空攤公開標租，女性攤商對大多數不同意將空攤公開標租之政策。從年齡分析，61歲以上攤商沒有非常同意及同意者，普通者占 20％，比例最高，不同意者及非常不同意者合計占 80％，比例最高；60－51歲攤商非常同意及同意者合計占 33％；普通者占 10％，非常不同意及不同意者合計占60％；50－41歲攤商非常同意及同意者合計占 74％，普通者占 8％，非常不同意及不同意者合計占 18％；40－31歲攤商非常同意及同意者合計占76％，比例最高，普通者占 14％，非常不同意及不同意者合計占 10％；30－21歲攤商沒有非常同意及普通，非常不同意及不同意者，僅同意者占 100％；從以上分可知，年齡越長攤商非常同意及同意者合計比例較低，不同意及非常不同意者合計比例較高，年齡越輕攤商非常同意及同意者合計比例較高，不同意者及非常不同意者合計比例較低，主要原因將空攤公開標租，是以往未執行之政策，年齡越長攤商不易接受新政策，年齡越輕攤商則易接受新政策。從學歷分析，大學及研究所畢攤商，沒有非常同意者及不同意、非常不同意者，，26 經公開標租市場競價後，攤位租金比原核定之價格要高。 78

同意者占 56％，普通者占 44％，比例最高；專科畢攤商，非常同意及同意者合計占 90％，比例最高，普通者占 5％，不同意者占 5％，沒有非常不同意者；高中畢攤商，非常同意及同意者合計占 66％，普通者占 7％，非常不同意及不同意者合計占 30％；國中畢攤商，非常同意者及同意者合計占 65％，普通者占 8％，認為非常不同意及不同意者合計占 28％；國小畢攤商，非常同意及同意者合計占 16％，普通者占 13％，非常不同意及不同意者占 62％，；國小以下攤商，沒有非常同及同意者、普通者，非常不同意及不同意者合計占 99％，比例最高；從以上分析可知，學歷越高攤商，非常同意及同意者合計比例越高，非常不同意及不同意者合計比例越低；學歷越低攤商，非常同意及同意者合計比例越低，非常不同意及不同意者合計比例越高；受教育越高攤商，可接受空攤公開標租政策，反之，受教育越低高攤商，不能接受此種政策。表 5－21 受訪者對市政府為改善市場空攤將空攤公開標租意見分析項 目非常同意同 意普 通不 同 意非常不同意 合 計飲 食 19（83

％）1（4％） 1（4％

）2（9％） 23（100

％）水 果 5（33％

）4（27％）

5（33％）

1（7％） 15（100％）

花 卉 1（50％）

1（50％）

2（100％）

百 貨 1（4％） 6（25％）

3（13％）

3（13％）

11（46％）

24（100％）

成 衣 2（100％）

2（100％）

蔬 菜 1（3％） 5（66％）

3（10％）

19（61％）

3（10％） 31（100％）

魚 類 1（9％） 10（91％）

11（100％）

獸 肉 2（10％）

16（80％）

1（5％） 1（5％）

20（100％）

家 禽 2（17％）

7（58％）

1（8％） 1（8％）

1（8％） 12（100％）

其 他 2（10％）

14（67％）

2（10％）

2（10％）

1（5％） 21（100％）

男 9（6％） 89（54％）

14（9％）

27（18％）

18（12％）

148（100％）

79

女 2（15％）

2（15％）

8（61％）

1（8％） 13（100％）

61歲以上 1（20％）

1（20％）

3（60％） 5（100％）

60－51歲 4（7％） 16（26％）

6（10％）

25（41％）

10（16％）

61（100％）

50－41歲 4（6％） 48（68％）

6（8％） 8（11％）

5（7％） 71（100％）

40－31歲 1（5％） 15（71％）

3（14％）

1（5％）

1（5％） 21（100％）

30－21歲 3（100％）

3（100％）

大學及研究所畢 5（56％）

4（44％）

9（100％）

專 科 畢 2（9％） 18（81％）

1（5％） 1（5％）

22（100％）

高 中 畢 3（7％） 25（59％）

3（7％） 11（25％）

2（5％） 44（100％）

國 中 畢 3（6％） 30（59％）

4（8％） 3（6％）

11（22％）

51（100％）

國 小 畢 1（3％） 4（13％）

4（13％）

18（56％）

5（6％） 32（100％）

國小 以下 2（66％）

1（33％） 3（100％）

合 計 9（6％） 82（51％）

16（10％）

35（22％）

19（12％）

161（100％）

資料來源：本研究調查七、受訪者對租金調整將營業情形列入租金計算之考量意見分析：（如表 5－22）各公有傳統市場營業情形各不相同，各公有市場每月每攤營業額，由各市場管理員調查，其中以河濱商場一及河濱商場二分別以每月 486,027 元及240,000 元最高，其次為光華商場 234,694 元，最低者為江南市場只有1,154 元、其次為新興市場 3,523 元（如附件 7）、再其次為 7,028 元，生意最好之河濱商場一與最壞江南市場每月營業額相差 421倍，，本研究調查結果分析，161份問卷中，有 3％攤商非常同意，7％同意，22％認為普通，50％不同意，18％非常不同意；同意及非常同意合計占 10％遠低於不同意及非常不同

80

意合計占 68％，22％認為普通，超過一半癱商不同意將營業情形列入租金計算之考量。從營業種類分析，非常同意以水果攤商占 7％最高，同意以蔬菜攤商占 19％最高，認為普通者以水果攤商 53％最高，不同意以獸肉攤商占 75％最高，非常不同意以家禽攤商占 33％最高，由調查分析發見獲利較低營業水果及蔬菜攤商認為合理及非常合理比例較高，獲利較高之營業獸肉及家禽攤商認為不合理及非常不合理比例較高，高營業額應繳交高租金，低營業額應繳交少租金，才符合公平原則。從男女性別分析，非常同意及同意者合計以女性攤商占 69％較高，男性攤商認為普通占 23％較高，非常不同意及不同意者合計以男性攤商占 71％較高，女性攤商對大多數同意將租金調整計算將營業情形列入，男性攤商對大多數不同意將租金調整計算將營業情形列入。從年齡分析，61歲以上攤商沒有認為非常同意及同意者，普通者占 20％，非常不同意及不同意者占合計 80％，比例最高；60－51歲攤商非常同意及同意者合計占 5％；普通者占 25％，非常不同意及不同意者合計占 71％；50－41歲攤商非常同意及同意者合計占 6％，普通者占 23％，非常不同意及不同意者合計占 72％；40－31歲攤商非常同意及同意者合計占 34％，普通者占14％，非常不同意及不同意者合計占 53％；30－21歲攤商沒有非常同意及普通、非常不同意及不同意者，同意者占 100％；從以上分可知，年齡越長攤商非常同意及同意者合計比例較低，不同意者比例較高，年齡越輕攤商非常同意及同意者合計比例較高，不同意者合計比例較低，主要原因，年齡越長攤商以往租金均未將將營業情形列入租金計算，按此方式以執行多年，年齡越輕攤商則易接受新政策，希望調整租金計算方式。從學歷分析，大學及研究所畢攤商，非常同意者及同意占 55％，比例最高，同意者占 44％，沒有非常不同意者及不同意者；專科畢攤商，非常同意及同意者合計占 14％，普通者占 45％，比例最高，非常不同意及不同意者合計占41％；高中畢攤商，非常同意及同意者合計占 12％，認為普通者占 18％，非常不同意及不同意者合計占 70％；國中畢攤商，非常同意者及同意者合計占8％，普通者占 22％，非常不同意及不同意者合計占 71％；國小畢攤商，沒有非常同意及同意者，普通者占 6％，非常不同意及不同意者合計占 94％；國小以下攤商，沒有非常同及同意者、普通者，非常不同意及不同意者合計占99％，比例最高；從以上分析可知，學歷越高攤商，非常同意及同意者合計比例越高，非常不同意及不同意者合計比例越低；學歷越低攤商，非常同意及同意者合計比例越低，非常不同意及不同意者合計比例越高；受教育越高攤商，可接受新租金計算方式，反之，受教育越低高攤商，不能接受此種新租金計算方式。 81

表 5－22 受訪者對租金調整將營業情形列入租金計算之考量意見分析項 目非常同意同 意普 通不 同 意非常不同意 合 計飲 食 1（4％） 16（70

％）6（26％）

23（100％）

水 果 1（7％） 2（13％）

8（53％）

4（27％）

15（100％）

花 卉 2（100％）

2（100％）百 貨 1（4％） 1（4％

）3（13％）

15（63％）

4（17％）

24（100％）

成 衣 2（100％）

2（100％）蔬 菜 2（6％） 6（19％

）10（32％）

4（13％）

9（30％）

31（100％）

魚 類 3（27％）

6（55％）

2（18％）

11（100％）

獸 肉 2（10％）

15（75％）

3（15％）

20（100％）

家 禽 1（8％） 7（58％）

4（33％）

12（100％）

其 他 1（5％） 3（14％）

7（33％）

9（43％）

1（5％）

21（100％）

男 4（3％） 4（3％）

34（23％）

78（53％）

28（19％）

148（100％）

女 1（8％） 8（61％）

1（8％） 2（15％）

1（8％）

13（100％）

61歲以上 1（20％）

1（20％）

3（60％）

5（100％）60－51歲 1（2％） 2（3％

）15（25％）

31（51％）

12（20％）

61（100％）

50－41歲 2（3％） 2（3％）

16（23％）

38（54％）

13（18％）

71（100％）

40－31歲 2（10％）

5（24％）

3（14％）

10（48％）

1（5％）

21（100％）

30－21歲 3（100％）

3（100％）大學及研究所畢 1（11％ 4（44％ 4（44％ 9（100％） 82

） ） ）專 科 畢 1（5％） 2（9％

）10（45％）

5（23％）

4（18％）

22（100％）

高 中 畢 2（5％） 3（7％）

8（18％）

20（45％）

11（25％）

44（100％）

國 中 畢 1（2％） 3（6％）

11（22％）

28（55％）

8（16％）

51（100％）

國 小 畢 2（6％） 25（78％）

5（16％）

32（100％）

國小 以下 2（66％）

1（33％）

3（100％）合 計 5（3％） 12（7％

）35（22％）

80（50％）

29（18％）

161（100％）

資料來源：本研究調查八、受訪者對租金調整將營業成本（市場維修費等）列入租金計算考量意見分析（如表 5－23）臺北市政府為調整攤位租金計收方式，組成租金改革策略小組包括財經、地政、會計、法律等專家及政府代表組成，開會商會議結論，就個別市場，依（一）經濟成長率（二）消費者物價指數（三）市場修繕費（四）鄰近地區商機（五）市場建築物使用年限、樓層數及建築物使用狀況（六）社區老舊狀況（七）市場地理位置及立地條件（八）市場附近人口數及年齡結構（九）鄰近地區超市、傳統市場或攤販集中場家數（十）市場附近流動攤販數（十一）市場空攤情形，以上 11 個相關調整因素審議，以決定市場租金總額，俾使攤位租金之計收更具彈性。本研究調查結果分析，161份問卷中，有 3％攤商非常同意，24％同意12％認為普通，51％不同意，9％非常不同意；同意及非常同意合計占 24％遠低於不同意及非常不同意合計占 66％，超過一半攤商不同意將營業成本列入租金計算之考量。從營業種類分析，非常同意以水果攤商占 20％最高，同意以百貨攤商占 75％最高，普通者以水果攤商 33％最高，不同意以獸肉攤商占 75％最高，非常不同意以魚類攤商占 18％最高，由調查分析發見獲利較低營業水果及百貨認為合理及非常合理比例較高，獲利較高之營業獸肉及魚類攤商認為不合理及非常不合理比例較高，獲利較低之攤商，希望改變租金計算方式，能有降低租金之機會，獲利較高之攤商，則希望維持現狀。從男女性別分析，非常同意及同意者合計以女性攤商占 84％較高，普通者以男性攤商占 13％較高，非常不同意及不同意者合計以男性攤商占 65％較高，女性攤商對大多數同意將營業成本列入租金調整計算方式，男性攤商對大多數不 83

同意將營業成本列入租金調整計算方式。從年齡分析，61歲以上攤商沒有認為非常同意及同意、普通者，非常不同意及不同意者占合計 100％，比例最高；60－51歲攤商非常同意及同意者合計占22％；普通者占 5％，非常不同意及不同意者合計占 74％；50－41歲攤商非常同意及同意者合計占 15％，普通者占 21％，非常不同意及不同意者合計占62％；40－31歲攤商非常同意及同意者合計占 81％，比例最高，普通者占5％，非常不同意及不同意者合計占 15％；30－21歲攤商沒有認為非常同意、非常不同意及不同意者，同意者占 66％，普通者占 33％；從以上分可知，年齡越長攤商非常同意及同意者合計比例較低，不同意者比例較高，年齡越輕攤商非常同意及同意者合計比例較高，不同意者合計比例較低，主要原因，年齡越長攤商以往租金均未將將營業成本列入，按公告地價及房屋現值計算方式以執行多年，年齡越輕攤商則易接受將營業成本列入租金計算方式，希望調整租金計算方式。從學歷分析，大學及研究所畢攤商，非常同意及同意者占 89％，比例最高，同意者占 11％，沒有非常同意及不同意者；專科畢攤商，非常同意及同意者合計占 69％，普通者占 9％，非常不同意及不同意者合計占 23％；高中畢攤商，沒有非常同意者，同意者占 41％，認為普通者占 25％，非常不同意及不同意者合計占 34％；國中畢攤商，沒有非常同意者，同意者占 4％，普通者占8％，非常不同意及不同意者合計占 88％；國小畢攤商，沒有非常同意者，同意者占 3％，普通者占 6％，非常不同意及不同意者合計占 91％；國小以下攤商，沒有非常同及同意者、普通者，非常不同意及不同意者合計占 99％，比例最高；從以上分析可知，學歷越高攤商，非常同意及同意者合計比例越高，非常不同意及不同意者合計比例越低；學歷越低攤商，非常同意及同意者合計比例越低，非常不同意及不同意者合計比例越高；受教育越高攤商，可接受將營業成本列入租金計算方式，反之，受教育越低高攤商，不能接受此種新租金計算方式。表 5－23 受訪者對租金調整將營業成本列入租金計算考量意見分析項 目非常同意同 意普 通不 同 意非常不同意 合 計飲 食 2（9％

）3（13％）

16（70％）

2（9％）

23（100％）

水 果 3（20％）

7（47％）

5（33％）

15（100％）

花 卉 1（50％）

1（50％）

2（100％）百 貨 18（75

％）1（4％） 4（17％

）1（4％）

24（100％）

84

成 衣 1（50％）

1（50％）

（％） （％） 2（100％）蔬 菜 1（3％） 5（16％

）2（6％） 18（58

％）5（16％）

31（100％）

魚 類 1（9％） 1（9％）

2（18％）

5（45％）

2（18％）

11（100％）

獸 肉 1（5％）

1（5％） 15（75％）

3（15％）

20（100％）

家 禽 1（8％）

2（17％）

8（67％）

1（8％）

12（100％）

其 他 2（10％）

3（14％）

15（71％）

1（5％）

21（100％）

男 5（3％） 31（21％）

19（13％）

81（55％）

15（10％）

148（100％）

女 3（23％）

8（61％）

1（8％） 1（8％）

13（100％）

61歲以上 3（60％）

2（40％）

5（100％）60－51歲 1（2％） 12（20

％）3（5％） 40（66

％）5（8％）

61（100％）

50－41歲 2（1％） 12（20％）

3（5％） 40（66％）

5（8％）

71（100％）

40－31歲 2（10％）

15（71％）

1（5％） 2（10％）

1（5％）

21（100％）

30－21歲 2（66％）

1（33％）

3（100％）大學及研究所畢 2（22％

）6（67％）

1（11％）

9（100％）專 科 畢 3（14％

）12（55％）

2（9％） 4（18％）

1（5％）

22（100％）

高 中 畢 18（41％）

11（25％）

12（27％）

3（7％）

44（100％）

國 中 畢 2（4％）

4（8％） 41（80％）

4（8％）

51（100％）

國 小 畢 1（3％）

2（6％） 23（72％）

6（19％）

32（100％）

國小 以下 2（66％ 1（33％ 3（100％）

85

） ）合 計 5（3％） 39（24

％）20（12％）

82（51％）

15（9％）

161（100％）

資料來源：本研究調查九、受訪者對租金調整將市場四周違規攤販營業列入酌減租金考量意見分析：（如表 5－24）流動攤販漸聚集於市場外圍營業，市場外違規攤販不用繳租金、稅賦、水電費，營業成本較低，所賣的物品自然比市場內的便宜，加以市場均有二樓或地下室，消費者如能在市場外購置所需，自然不願走入市場，上下樓購買比較貴之物品。隨著時日一久，攤販即以價廉物美、多樣化的選擇及其便利性優勢取代市場，攤商營業受到影響，導致傳統市場空攤增加，攤商營業受到影響。本研究調查結果分析，161份問卷中，有 3％攤商非常同意，35％同意，37％認為普通，19％不同意，7％非常不同意；同意及非常同意合計占 38％遠高於不同意及非常不同意合計占 26％，37％認為普通，比例最高，認為市場四周違規攤販影響不大，降不降租金無所謂。從營業種類分析，非常同意以水果攤商占 13％最高，同意以百貨攤商占 67％最高，普通者以魚類攤商 54％最高，不同意以魚類攤商占 27％最高，非常不同意以獸肉攤商占 30％最高，市場外攤販營業種類最多者為水果、百貨攤販，物品特性容易販售，隨便用一塊布或木板，在地面攤開即可販售，但魚販及肉販在道路及市場四周營業會產生污水及環境污染問題，易受環保局及警察局告罰，所以道路及市場四周營業之違規攤販以蔬菜水果及百貨最多，魚販及肉販較少：對市場營業影響最大者為蔬菜水果及百貨攤販，市場內蔬菜水果及百貨攤商因受市場四周違規攤販影響較大，希望能調降低租金。從男女性別分析，非常同意及同意者合計以女性攤商占 69％較高，普通者以男性攤商占 38％較高，非常不同意及不同意者合計以男性攤商占 27％較高，女性攤商對大多數同意將市場四周違規攤販營業列入酌減租金考量，男性攤商普通較多數，認為降不降租金無所謂。從年齡分析，61歲以上攤商非常同意及同意者占合計 80％，比例最高，普通者占 20％，沒有非常不同意及不同意；60－51歲攤商非常同意及同意者合計占 50％；普通者占 31％，非常不同意及不同意者合計占 19％；50－41歲攤商非常同意及同意者合計占 31％，普通者占 45％，非常不同意及不同意者合計占 24％；40－31歲攤商沒有非常同意者，同意者占 24％，普通者占24％，非常不同意及不同意者合計占 52％，比例最高；30－21歲攤商沒有認為非常同意、同意、非常不同意者，普通者占 66％，不同意者占 33％；從以上分可知，年齡越長攤商非常同意及同意者合計比例較高，不同意者比例較低，

86

年齡越輕攤商非常同意及同意者合計比例較低，不同意者合計比例較高，主要原因，年齡越長攤商認為違規攤販影響市場營業至鉅，年齡越輕攤商則比較沒有此種想法，希望能公平競爭。從學歷分析，大學及研究所畢攤商，沒有非常同意者，同意者占 11％，普通者占 22％，非常不同意及不同意者合計占 67％；專科畢攤商，非常同意及同意者合計占 19％，普通者占 18％，非常不同意及不同意者合計占 64％；高中畢攤商，沒有非常同意者，同意者占 14％，認為普通者占 48％，比例最高，非常不同意及不同意者合計占 24％；國中畢攤商，非常同意及同意者合計占43％，普通者占 43％，非常不同意及不同意者合計占 14％；國小畢攤商，非常同意及同意者合計占 56％，普通者占 31％，非常不同意及不同意者合計占12％；國小以下攤商，非常同意及同意者合計占 66％，比例最高，沒有普通者，非常不同意者占 33％，沒有不同意者；從以上分析可知，學歷越高攤商，非常同意及同意者合計比例較低，非常不同意及不同意者合計比例較高；學歷越低攤商，非常同意及同意者合計比例越高，非常不同意及不同意者合計比例較低；受教育越高攤商，中是執法之公平性，希望嚴格違規攤販違規攤販，反之，受教育越低高攤商，則認為違規攤販取締與否對其營業影養不大。表 5－24 受訪者對租金調整將市場四周違規攤販列入酌減租金考量意見分析項 目非常同意同 意普 通不 同 意非常不同意 合 計飲 食 7（30％

）9（39％）

5（22％）

2（9％）

23（100％）

水 果 2（13％）

8（53％）

3（20％）

2（13％）

15（100％）

花 卉 1（50％）

1（50％）

2（100％）百 貨 1（4％） 16（67

％）5（21％）

2（8％）

24（100％）

成 衣 1（50％）

1（50％）

2（100％）蔬 菜 1（3％） 14（45

％）13（41％）

3（10％）

31（100％）

魚 類 2（18％）

6（54％）

3（27％）

11（100％）

獸 肉 3（15％）

6（30％）

5（25％）

6（30％）

20（100％）

家 禽 2（17％）

2（17％）

5（4％）

3（25％）

12（100％）

87

其 他 2（10％）

14（67％）

5（24％）

21（100％）

男 4（3％） 48（32％）

56（38％）

29（20％）

11（7％）

148（100％）

女 1（7％） 8（62％）

3（23％）

1（7％）

13（100％）

61歲以上 2（40％）

2（40％）

1（20％）

5（100％）60－51歲 1（2％） 29（48

％）19（31％）

10（16％）

2（3％）

61（100％）

50－41歲 2（3％） 20（28％）

32（45％）

12（17％）

5（7％）

71（100％）

40－31歲 5（24％）

5（24％）

7（33％）

4（19％）

21（100％）

30－21歲 2（66％）

1（33％）

3（100％）20歲以下 0（100％）大學及研究所畢 1（11％

）2（22％）

5（56％）

1（11％）

9（100％）專 科 畢 1（5％） 3（14％

）4（18％）

13（59％）

1（5％）

22（100％）

高 中 畢 32（14％）

21（48％）

6（17％）

3（7％）

44（100％）

國 中 畢 1（2％） 21（41％）

22（43％）

2（4％）

5（10％）

51（100％）

國 小 畢 2（6％） 16（50％）

10（31％）

3（9％）

1（3％）

32（100％）

國小 以下 1（33％）

1（33％）

1（33％）

3（100％）合 計 5（3％） 56（35

％）56（37％）

30（19％）

11（7％）

161（100％）

資料來源：本研究調查十、受訪者對市政府依上述方式重新計算租金，而將攤位租金提高意見分析：（如表 5－25）租金改革策略小組開會所擬定 11 個相關調整租金相關因素決定市場租金總額，再議此總額重新計算市場內各攤商租金，攤位租金提高，攤商是否願意配合交

88

納租金，本研究調查結果分析，161份問卷中，有 1％攤商非常同意，19％同意，15％認為普通，48％不同意，6％非常不同意；同意及非常同意合計僅占20％遠低於不同意及非常不同意合計占 54％，超過一半以上攤商不願意配合；15％認為普通，認為租金提高與否無所謂。從營業種類分析，非常願意配合僅有蔬菜攤商占 6％，願意配合以百貨攤商占67％最高，普通者以魚類及水果攤商各占 27％最高，不願意配合以魚類攤商占 55％最高，非常不願意配合以水果攤商占 13％最高，從營業種類分析，並無任何明顯差異。從男女性別分析，非常願意配合及願意配合者合計以女性攤商占 70％較高，普通者以男性攤商占 16％較高，非常不願意配合及不願意配合者合計以男性攤商占 56％較高，女性攤商對大多數願意配合，男性攤商大多數不願意配合。從年齡分析，61歲以上攤商非常願意配合及願意配合者占合計 80％，比例最高，普通者占 20％，沒有非常不願意配合及不願意配合；60－51歲攤商非常願意配合及願意配合者合計占 51％；普通者占 13％，非常不願意配合及不願意配合者合計占 36％；50－41歲攤商沒有非常願意配合，願意配合者占23％，普通者占 18％，非常不願意配合及不願意配合者合計占 60％；40－31歲攤商沒有非常願意配合及願意配，普通者占 5％，非常不願意配合及不願意配合者合計占 96％，比例最高； 30－21歲攤商沒有認為非常願意配合及願意配合，普通者占 33％，比例最高，非常不願意配合及不願意配合者合計占66％；從以上分可知，年齡越長攤商非常願意配合及願意配合者合計比例較高，不願意配合者比例較低，年齡越輕攤商非常願意配合及願意配合者合計比例較低，不願意配合者合計比例較高，主要原因，年齡越長攤商認為將各種因數考慮重新計算租金願意配合度高；年齡越輕攤商則比較沒有此種想法，配合度較低。從學歷分析，大學及研究所畢攤商，沒有非常願意配合及願意配合者，普通者占 11％，非常不願意配合及不願意配合者合計占 89％，比例最高；專科畢攤商，沒有非常願意配合者，願意配合者占 5％，普通者占 14％，非常不願意配合及不願意配合者合計占 82％；高中畢攤商，沒有非常願意配合者，願意配合者占 9％，認為普通者占 23％，非常不願意配合及不願意配合者合計占69％；國中畢攤商，沒有非常願意配合者，願意配合者占 39％，普通者占14％，非常不願意配合及不願意配合者合計占 47％；國小畢攤商，非常願意配合及願意配合者合計占 75％，比例最高，普通者占 6％，非常不願意配合及不願意配合者占 19％；國小以下攤商，非常願意配合及願意配合者合計占66％，普通者占 33％，沒有非常不願意配合及不願意配合；從以上分析可知，學歷越高攤商，非常同意及同意者合計比例較低，非常不同意及不同意者合計比例較高；學歷越低攤商，非常同意及同意者合計比例越高，非常不同意及不 89

同意者合計比例較低；受教育越高攤商市政府如重新計算租金而將攤位租金提高，則不願意配合繳租金，反之，受教育越低攤商配合度高願意繳租金。表 5－25 受訪者對市政府依上述方式重新計算而將攤位租金提高意見分析項 目非常願意

配 合願意配合普 通不願意配

合非常不願意 配 合

合 計飲 食 2（9％

）3（13％）

16（70％）

2（9％）

23（100％）

水 果 6（40％）

4（27％）

3（20％）

2（13％）

15（100％）

花 卉 1（50％）

1（50％）

2（100％）百 貨 16（67

％）5（21％）

2（8％）

1（4％）

24（100％）

成 衣 1（50％）

1（50％）

2（100％）蔬 菜 2（6％） 14（45

％）2（6％） 12（39

％）1（3％）

31（100％）

魚 類 1（9％）

3（27％）

6（55％）

1（9％）

11（100％）

獸 肉 2（10％）

17（5％）

1（5％）

20（100％）

家 禽 1（8％） 92（11％）

12（100％）

其 他 8（38％）

2（10％）

10（48％）

1（5％）

21（100％）

男 1（1） 41（28％）

23（16％）

75（51％）

8（5％）

148（100％）

女 1（8％） 62（80％）

1（8％） 2（15％）

1（8％）

13（100％）

61歲以上 1（20％）

3（60％）

1（20％）

5（100％）60－51歲 1（2％） 30（49

％）8（13％）

21（34％）

1（2％）

61（100％）

50－41歲 16（23％）

13（18％）

37（52％）

5（8％）

71（100％）

90

40－31歲 1（5％） 18（86％）

2（10％）

21（100％）

30－21歲 1（33％）

1（33％）

1（33％）

3（100％）大學及研究所畢 （11％） 7（28％

）1（11％）

9（100％）專 科 畢 1（5％

）3（14％）

15（63％）

3（14％）

22（100％）

高 中 畢 4（9％）

10（23％）

28（64％）

2（5％）

44（100％）

國 中 畢 39（20％）

7（14％）

22（43％）

2（4％）

51（100％）

國 小 畢 1（3％） 23（72％）

2（6％） 5（16％）

1（3％）

32（100％）

國小 以下 1（33％）

1（33％）

1（33％）

3（100％）合 計 2（1％） 30（49

％）24（15％）

77（48％）

9（6％）

161（100％）

資料來源：本研究調查十一、受訪者對市政府將空攤收回每位攤商給予 60萬元補助意見分析：（如表5－26）各公有市場空攤，不但浪費市政府公共投資，成為市場髒亂之死角，也備受市議員指責，因此如何將空攤有效利用，是臺北市市場管理處重要工作，空攤分為兩種，一種為沒有攤商承租之空攤，另一種為攤商承租只繳租金但不營業之空攤，前者市政府公開標租，後者市政府依據「臺北市公有傳統市場改建或停止使用核發補助費標準」，每位攤商發給 60 萬元補助將市場收回27，經本研究調查分析，161份問卷中，有 72％攤商認為非常合理，9％認為合理，13％認為普通， 6％認為不合理，沒有認為非常不合理；合理及非常合理合計高達 81％，超過一半攤商認為發給 60 萬非常合理，認為不合理僅占 6％。甚至有些攤商認為補助金是攤商退休金，認為 60 萬太少，還需加碼。

從營業種類分析，認為非常合理以其他類攤商最高占 90％，其次為百貨攤商占88％；認為合理以獸肉攤商最高占 15％；認為普通者以魚類攤商 27％最高；認為不合理以家禽攤商最高占 25％，其次為魚類攤商占 18％，沒有認為非不合理者；由調查發見獲利較低之營業其他及百貨、水果攤商認為非常合理及合理比例較高，獲利較高之營業家禽及魚類攤商認為不合理比例較高，。27 60 萬補助，分為兩部份，40 萬元為轉業補助，20 萬元營業設備補助。 91

從男女性別分析，女性攤商認為非常合理及合理者合計占 100％較高，沒有認為普通、非常不合理及不合理者；男性攤商認為普通占 14％較高，不合理者男性攤商 6％較高，6％男性攤商認為 60 萬不夠，需增加補助金額。從年齡分析，61歲以上攤商認為非常合理及合理者合計占 40％，認為普通者占 60％，比例最高，沒有認為非常不合理及不合理者；60－51歲攤商認為認為非常合理及合理者合計占 87％，比例最高；普通者占 7％，比例最高，認為不合理者占 3％，沒有認為非常合理者；50－41歲攤商認為非常合理及合理者合計占 85％，認為普通者占 11％，認為不合理者占 4％，沒有認為非常合理者；40－31歲攤商認為非常合理及合理者合計占 67％，認為普通者占24％，認為不合理者占 10％，沒有認為非常合理者；30－21歲攤商沒有認為非常合理及合理者，認為普通者占 33％，認為不合理者占 66％，比例最高，沒有認為非常不合理；從以上分可知，年齡越長攤商認為非常合理及合理者合計比例較高，年齡越輕攤商認為非常不合理及不合理者合計比例較高，主要原因年齡越長攤商認為 60 萬以足夠，年齡越輕攤商則希望更高之補助費。從學歷分析，大學及研究所畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 44％，認為普通者占 22％，認為不合理者占 33％，比例最高，沒有認為非常不合理者；專科畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 19％，認為普通者占 14％，認為不合理者占 23％，沒有認為非常不合理者；高中畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 87％，比例最高，認為普通者占 11％，認為不合理者占 2％，沒有認為非常不合理者；國中畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 87％，比例最高，認為普通者占 14％，沒有認為非常不合理及不合理者；國小畢攤商，認為非常合理及合理者合計占 60％，認為普通者占 9％，沒有認為非常不合理及不合理者；國小以下攤商，認為非常合理者占 66％，沒有認為合理者，認為普通者占 33％，比例最高，沒有認為非常不合理及不合理者攤商；從以上分析可知，學歷越高攤商，認為非常合理及合理者合計比例越低，認為非常不合理及不合理者合計比例越高；學歷越低攤商，認為非常合理及合理者合計比例越高，認為非常不合理及不合理者合計比例越低；受教育越低攤商，可接受可接受 60 萬元補助費標準，反之，受教育越高攤商，較不能接受 60 萬元補助費標準，希望能提高補助金額。表 5－26 受訪者對市政府將空攤收回每位攤商給予 60 萬元補助意見分析項 目非常合 理 合 理普 通不 合 理非常不合理 合 計飲 食 15（65％

）2（9％）

4（13％）

2（9％）

23（100％）

水 果 11（73％）

2（13％）

2（13％）

15（100％）

花 卉 2（100 2（100％）

92

％）百 貨 21（88％

）2（8％）

1（4％） 24（100％）

成 衣 1（50％）

1（50％）

2（100％）蔬 菜 25（81％

）3（10％）

3（10％）

31（100％）

魚 類 5（45％）

1（9％）

3（27％）

2（18％）

11（100％）

獸 肉 13（65％）

3（15％）

3（15％）

1（5％）

20（100％）

家 禽 7（59％）

1（8％）

1（8％） 3（25％）

12（100％）

其 他 19（90％）

1（5％）

1（5％） 21（100％）

男 106（72％）

13（9％）

21（14％）

9（6％）

148（100％）

女 10（77％）

3（23％）

13（100％）

61歲以上 1（20％）

1（20％）

3（60％）

5（100％）60－51歲 52（82％

）3（5％）

4（7％） 2（3％）

61（100％）

50－41歲 51（72％）

9（13％）

8（11％）

3（4％）

71（100％）

40－31歲 12（57％）

2（10％）

5（24％）

2（10％）

21（100％）

30－21歲 1（33％）

2（66％）

3（100％）大學及研究所畢 2（22％

）2（22％）

2（22％）

3（33％）

9（100％）專 科 畢 11（5％

）3（14％）

3（14％）

5（23％）

22（100％）

高 中 畢 35（80％）

3（7％）

5（11％）

1（2％）

44（100％）

國 中 畢 40（79％）

4（8％）

7（14％）

51（100％）

93

國 小 畢 26（51％）

3（9％）

3（9％） 32（100％）

國小 以下 2（66％）

1（33％）

3（100％）合 計 116（72

％）15（9％）

21（13％）

9（6％）

161（100％）

資料來源：本研究調查十二、受訪者對市政府提高市場營運績效應先採取何種措施意見分析：（如表 5－27）提高市場營運績效不但可減少市場內之空攤，增加攤商營收，市政府租金亦可增加，但各地大賣場逐漸增加之時，傳統零售市場備受威脅，市政府如何提高傳統零售市場營運績效，本研究以改善市場四周交通、改善市場硬體設施、舉辦促銷活動、加強取締市場內外流動攤販、規劃設置停車場 5項對攤商問卷調查，經本研究調查分析，161份問卷中，受訪者對本題回答，改善市場硬體設施占30％，比例最高，其次為舉辦促銷活動占 28％，再其次為加強取締市場內外流動攤販占 19％，規劃設置停車場占 19％，改善市場四周交通 5％；各公有傳統市場使用年有些已達 70、80 年以上（如表 5－28），市場硬體老舊，及需更新或改建，所以改善市場硬體設施比例最高；攤商希望市政府舉辦促銷活動能吸引人潮帶動商機，比例其次。從營業種類分析，改善市場四周交通以飲食攤商最高占 14％，改善市場硬體設施，以獸肉攤商最高占 40％，舉辦促銷活動，以家禽攤商最高占 35％，加強取締市場內外流動攤販，以水果攤商最高占 29％，規劃設置停車場，以其他類攤商最高占 22％；各營業種類攤商均以改善市場硬體設施所佔比例最高。從男女性別分析，男女攤商均以改善市場硬體設施比例最高，各占 30％及32％，其次為舉辦促銷活動，各占 28％及 24％。從年齡分析，改善市場四周交通以 40－31歲攤商最高占 14％，改善市場硬體設施，以 50－41歲攤商最高占 31％，舉辦促銷活動，亦以以 50－41歲攤商最高，占 31％，加強取締市場內外流動攤販，以 61歲以上攤商最高占 27％，規劃設置停車場，以 30－21歲攤商最高占 22％；年長攤商重視流動攤販取締，年輕攤商重視停車場設置，各年齡層均以改善市場硬體設施所佔比例最高。從學歷分析，改善市場四周交通以專科畢攤商比例最高占 16％；改善市場硬體設施，以國小畢攤商比例最高占 34％；舉辦促銷活動，以高中畢攤商比例最高，占 32％；加強取締市場內外流動攤販，以國小以下攤商比例最高占 33％；規劃設置停車場，以大學及研究所畢及國中畢攤商比例最高，各占 22％。大學及研究所畢攤商以舉辦促銷活動占 28％比例最高；專科畢攤商以舉辦促銷活動占

94

22％比例最高；高中畢攤商以改善市場硬體設施占 33％比例最高；國中畢攤商以改善市場硬體設施及舉辦促銷活動各占 30％比例最高；國小畢攤商以改善市場硬體設施占 34％比例最高；國小以下攤商以加強取締市場內外流動攤販占33％比例最高；學歷較高攤商較重視改善市場硬體設施及規劃設置停車場，學歷較低攤商較重視加強取締市場內外流動攤販。表 5－27 受訪者對提高市場營運績效應先採取何種措施意見分析（可複選）項 目 改善市場

四周交通改善市場硬體設施

舉辦促銷活動

加強取締市場內外流動攤販

規劃設置停 車 場

合 計

飲 食 11（14％）

23（39％）

21（27％）

8（10％）

16（20％）

79（100％）

水 果 2（4％）

14（27％）

14（27％）

15（29％）

7（13％）

52（100％）

花 卉 2（50％）

1（25％） 1（25％）

4（100％）

百 貨 3（4％）

23（29％）

22（28％）

20（25％）

11（14％）

79（100％）

成 衣 2（25％）

2（25％）

2（25％） 2（25％）

8（100％）

蔬 菜 1（1％）

30（28％）

28（26％）

28（26％）

19（18％）

106（100％）

魚 類 1（3％）

10（32％）

10（32％）

4（13％）

6（19％）

31（100％）

獸 肉 1（2％）

19（40％）

15（32％）

2（4％）

10（21％）

47（100％）

家 禽 1（3％）

10（35％）

10（35％）

3（10％）

5（17％）

29（100％）

其 他 3（4％）

20（26％）

19（25％）

18（23％）

17（22％）

77（100％）

男 19（4％）

141（30％）

133（28％）

93（20％）

85（18％）

471（100％）

女 6（16％）

12（32％）

9（24％） 5（13％）

6（16％）

38（100％）

61歲以上 2（11％）

5（29％）

4（24％） 5（27％）

1（6％）

17（100％）

60－51歲 6（3％ 58（30 50（26％ 46（24 32（17 192（100

95

） ％） ） ％） ％） ％）50－41歲 6（3％

）68（31％）

68（31％）

33（15％）

46（21％）

221（100％）

40－31歲 14（10％）

20（29％）

18（26％）

12（17％）

10（14％）

70（100％）

30－21歲 1（11％）

2（22％）

2（22％） 2（22％）

2（22％）

9（100％）

大學及研究所畢 5（16％）

7（22％）

9（28％） 4（13％）

7（22％）

32（100％）

專 科 畢 10（12％）

20（24％）

21（25％）

16（19％）

16（19％）

83（100％）

高 中 畢 4（3％）

44（33％）

42（32％）

21（16％）

22（17％）

133（100％）

國 中 畢 3（2％）

49（30％）

48（30％）

26（16％）

36（22％）

162（100％）

國 小 畢 2（2％）

31（34％）

20（22％）

28（31％）

9（10％）

90（100％）

國 小 以 下 1（11％）

2（22％）

2（22％） 3（33％）

1（11％）

9（100％）

合 計 25（5％）

153（30％）

142（28％）

98（19％）

91（18％）

509（100％）

資料來源：本研究調查

表 5－28 各公有傳統市場使用年數統計行政區 市場別 使用年數 行政區 市場別 使用年數士林　 士林市場 5

信義永春市場 25

士東市場 19 永吉市場 46北投 北投市場 27 光復市場 46

內湖　 江南市場 24 吳興市場 34西湖市場 2

松山松山市場 97

中山 中山市場 24 南松市場 36中山大樓 46 中崙市場 47長春市場 32 中正 新生市場 42大直市場 46 幸安市場 32建國市場 22 南門市場 25松江市場 31 光華商場 34

96

行天宮商場 23 水源市場 27新興市場 34 自強市場 34八德市場 25 華山市場 28

大同　大龍市場 25 東門市場 79蘭州市場 22

萬華

新富市場 86大橋市場 5 西門市場 4永樂市場 22 雙園市場 31雙連市場 29 東園市場 46

大安信義市場 46 柳鄉市場 23安東市場 24 直興市場 72成功市場 20 西寧市場 23錦安市場 23 河濱一商場 32信維市場 34 河濱二商場 28

文山安康市場 24 愛國商場 26景美市場 12 南機場市場 38木柵市場 24 西園商場 6木新市場 25 龍山商場 3興隆市場 27 環南市場 29

南港 成德市場 28 合計：90 年以上 1 處、80 年以上 1 處、70 年以上 2 處、40 年以上 8 處、30 年以上 12 處、20 年以上 29 處，其餘為 20 年以下

中研市場 25資料來源：本研究統計十三、本問卷調查攤商所表示其他意見經規內如下：（一）租金很高，1 個月繳 1次就很吃力，更遑論 3 個月繳一次。（二）如要 3 個月繳 1次租金，要在第 3 個月才繳，不能在第 1 個月繳。（三）市場生意普遍不好，應調降租金，如再要調高租金，攤商要出走。（四）租金調整應全臺北市統一調漲，不可個個擊破方式（各市場分別）調漲。（五）租金調整應分前、中、後段計算租金。（六）公有市場是公用事業，不應以營利事業來規劃。（七）取締非法攤販，讓法令生存，攤商不怕租金高。（八）非法攤販要取締，不是減租，變成要合法攤販屈服於非法攤販。（九）時代在進步，租金計算及收取方式也應改變。（十）市場外流動攤販要加強取締，傳統市場生意沒落，要減租金，不是增加

租金。（十一）收回市場，發給每位攤商 60 萬元補助金，應按市場情形不同而發給，

生意好之市場多給，生意差之市場少給，或按租金大小分配，租金高

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之攤位多給補助金，租金少之攤位少給補助金。（十二）市場空攤應讓攤商優先承租，授權自治會全權處裡才較合理。（十三）請多體諒生意不好市場攤商之心聲。（十四）邀集只繳租金不營業之攤商開會，了解這接攤商意念如何。（十五）市場四周違規攤販是造成市場生意蕭條主要原因。（十六）收回市場空攤，希望政府輔導攤商轉業。（十七）市民到傳統市場購物，沒有停車位，所以才轉到大賣場購物，政府應

多蓋停車場。（十八）大賣場影響市場生意，攤商需要加強經營教育訓練。（十九）市場位於合署行政大樓，地下室停車位多被大樓公家單位使用，市場

攤商停車位很少。（二十）市場改革，實際一點，不要走高空，依實際經營狀況處理。 從以商攤商表示意見，主要訴求點為（一）攤商不希望租金提高，如要提高租金，應依市場及攤商營業情形調整。（二）取締市場外之無證攤販。（三）市場空攤能交自治會運用。（四）市場內停車位不足。十四、問卷調查結論 「市場租金改革小組」所提建議，對市場租金改革是有助益的，可提高目前營業好之市場及攤位租金，減少營業差之市場攤位租金，提出租金計算革新方案，但公有市場攤商年齡比例多集中於 40至 60歲之間，且 40歲以上之攤商比例更達 81.07%。（如表 5－29 ）市場攤位經營者平均年齡老化，無法接受現代化經營管理方式及經營理念，且年輕子女不願接續，導致市場競爭力流失，更不願意接受改革，只是一昧要求取締違規攤販及降低租金，本次問卷調查可獲致下列結論：（一）目前攤位租金每 1 個月繳 1次，大部分攤商希望能繼續維持，如改為 3

個月交 1次，攤商認為負擔過重。（二）目前攤位租金每月平均僅為 1,744 元，比起市場外商店租金便宜甚多，

但大部分攤商能認為租金過高，希望能減少租金。（三）目前攤位租金計算方式係依據各市場平均漲幅調漲，當公告地價每 3 年

調漲時，重新計算各市場租金，按一定比例統一調漲各市場比例，大部分攤商希望能繼續維持這種調整方式。

（四）市政府為改善市場空攤利用，將空攤公開標租，增加市場攤位租金收入，大部分攤商認同此種作法，但有些市場自治會長希望將空攤交給自治會利用，以增加自治會財源。

（五）「市場租金改革小組」建議將營業情形納入租金計算之考量，營業好之攤商多繳租金，營業差之攤商少繳租金，這是最公平方式，但能有一半以上受調查之攤商反對，筆者認為受調查之攤商為會長或自治會代表，營

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業大概不錯，所以才反對將營業情形納入租金計算之考量。（六）「市場租金改革小組」租建議將營業成本（經濟成長率、消費者物價指數、

市場修繕費，房屋使用年限等）作為租金計算之考量，但亦為大多數之攤商反對，但將市場四周違規攤販營業列入酌減租金考量，大多數攤商不反對。

（七）如果將營業成本（經濟成長率、消費者物價指數、市場修繕費，房屋使用年限等）作為租金計算之考量，而租金提高，大部分攤商不願配合去繳租金，因此「租金改革小組」建議租金改革方案將很難推動。

（八）市政府將空攤收回每位攤商給予 60 萬元補助，8 成以上攤商表示合理，但仍有少部份攤商認為 60 萬元補助不足，應該增加補助金額。

（九）對市政府提高市場營運績效應先採取何種措施，依序為，改善市場硬體設施，其次為舉辦促銷活動，再其次為加強取締市場外流動攤販，規劃設置停車場占，改善市場四周交通；各公有傳統市場使用年有些已達70、80 年以上，市場硬體老舊，急需更新或改建，改善市場營業環境；另攤商希望市政府舉辦促銷活動能吸引人潮帶動商機，提升市場營運績效，加強取締市場外流動攤販，減少不公平之競爭28，規劃設置停車場及改善市場四周交通，使顧客採購時停車方便，可與大賣場競爭。

表 5－29 公有傳統市場攤商年齡統計一覽表年齡級距 男 女 總計

人數 比例(%) 人數(人) 比例(%) 人數 比例(%)20 以下 - 0.0% 1 0.0% 1 0.0%21~30 235 2.6% 158 1.7% 393 4.3%31~40 713 7.9% 605 6.7% 1,318 14.6%41~50 1,192 13.2% 1,400 15.5% 2,592 28.7%51~60 1,176 13.0% 1,381 15.3% 2,557 28.3%61~70 736 8.1% 799 8.8% 1,535 17.0%71~80 287 3.2% 239 2.6% 526 5.8%80 以上 67 0.7% 55 0.6% 122 1.3%

合計 4,406 48.7% 4,638 51.3% 9,044 100.0%資料來源：臺北市市場管理處

第四節　本章結論 臺北市公有傳統市場租金受到民意代表關心，無法調高租金；傳統市場攤位

租金偏低、有些生意好之市場租金偏低，有些生意不好之市場租金反而高，於是市政府聘請專家及學者組成「市場租金改革小組」研究租金計收改革方式。28 市場外流動攤販不用交租金及水電管理費，營業成本自然低，但市場內攤商須繳租金及水電管理費，營業成本高，形成不公平競爭。

99

「市場租金改革小組」經多次開會研議建議之 11 個因素做為調整依據，但所提租金調整改革建議，攤商不願接受，現行以各傳統市場平均漲幅調整租金，攤商又認為不公平，只有依照各傳統市場所在地公告地價及房屋現值，於各傳統市場每三年租期屆滿時，重新計算租金，重新計算租金後各市場租金有漲有跌，依照各市場漲跌幅度調整各市場租金。如果單一市場漲幅過大，超過現有租金 1倍時，可考慮分階段調整，以減低攤商反彈之壓力。 民國 94 年臺北市市場發展基金成立之始，成立目的在自給自足，目前基金收入僅有傳統市場及超級市場租金收入，無法應付龐大市場收回、興建及整修、環境改善支出，須另闢財源，例如市場四周牆面可標租民間做廣告，市場公共空間可租予民間做為商品促銷場地等，以增加市場基金財源，但最重要對市場外合法攤販從速立法收費，不合法攤販嚴格取締，以達公平收費之目的。

第六章 提高公有傳統市場使用效率 第一節 閒置空間改善 為提高市有財產有效利用增加市產租金收入，臺北市市場管理處持續辦理市場整層有效利用、繳租金未營業輔導稽查、空攤整頓再利用，期有效輔導市場攤商以現代化經營理念為基礎，善加運用市場閒置空攤，針對潛在消費者需求之滿足、既有顧客採購之持恆及目標市場區隔之認知等方面加強觀念溝通，以達成市場再造，提升市場競爭力為目標。一、市場收回有效利用： 為使閒置、仍有商機(考量收回後有標租成效)之公有傳統零售市場作更妥善之規劃，評估係將公有傳統零售市場分別依現況分別評比並以分數表示，再依分數高低，以為選列市場停止使用優先順序之參考；惟因市政建設需要（如陸橋下之市場配合拆橋之情形），有停止市場使用之必要時，應優先辦理該市場停止使用，因為此為市政建設需要，故不列入此項評量。評量指標：採用之評量指標為下列 5項：（一）攤位使用情形：（30％） 此處係以市場攤位之閒置率（即未出租率及繳租金未營業率）表示，市場攤

位之閒置率高者，表示營業情況不佳，量化後之分數較高，此評量指標之分數以 0~30 分表示。（二）建物使用年限：（30％） 係指建物完工至今的使用年數。建物使用年限長者，表示建物老舊， 經營環境

較差，量化後之分數較高。此評量指標之分數以 0~30 分表示。 100

（三）市場攤商意願：（10％） 係指該公有傳統零售市場自治會或攤商半數以上希望市場停止使用者，分數以 10 分表示。（四）市場未來願景：（20％）係併入市場目前營運狀況之客觀考量及該市場未來願景之主觀考量，針對該市場外在競爭對手（如附近商圈之攤販集中場、超級市場…等）及內在競爭弱勢因子（如攤商年齡層老化、消費者消費習慣…等）評量，若該市場營運狀況及未來願景「佳」者，分數以 20 分表示（表示市政府收回可順利標租）；若該市場營運狀況及未來願景「可」者，分數以 10 分表示；若該市場營運狀況及未來願景「劣」者，分數以 0 分表示（亦即市府收回恐難順利標租）。（五）市府政策考量：（10％）

係指該公有傳統零售市場配合市府拆橋、整體規劃或經市政府評估另有用途等 因素考量，分數以「10」分表示。評量指標量化計算方式29（如表 6－1）

表 6－1 各公有傳統零售市場停止使用評量指標量化標準評量指標量化後以數字表示 建物使用年限

30 90-100％27 80-89％24 70-79％21 60-69％18 50-59％15 40-49％12 30-39％9 20-29％6 10-19％3 1-9％

資料來源：臺北市市場管理處 收回之市場標租予民間經營，以促進市有財產有效利用及增加市庫收入。 95 年因興隆市場 2 樓、大橋市場、大龍市場 2 樓、安康市場、愛國商場、柳鄉市場 1 樓 6處市場停止使用，按慣例市場收回日前停收租金 3 個月。各市場基本資料（如表 6－2）。6處市場年租金收入總計 12,871,752 元，但核發補助金總額卻高達 267,600,000 元，需 21 年才能收回。上述 6處市場，安康市場將交給市政府都市發展局，愛國商場位於愛國路橋，因愛國路橋拆除而拆除，其餘大橋市場、大龍市場 2 樓、興隆市場 2 樓、柳鄉市場 1 樓等 4處市場停止使用公開標租，但 4處市場因位置不佳公開標租，並無廠商投標。

29評量指標圴採用 0~30 數字表示，每一評量指標最高分為 30 分。 101

表 6－2 95 年列入年度預算收回之市場收回市場 規劃攤位數 月租金收入 年租金收入 領取攤商 補助金總額興隆市場 2

樓 73 123,351 1,480,212 72 43,200,000

大橋市場 153 194,014 2,328,168 152 91,200,000

大龍市場 2樓 171 384,483 4,613,79

6 63 37,800,000

安康市場 72 132,941 1,595,292 60 36,000,000

愛國商場 73 91,761 1,101,132 73 43,800,000

柳鄉市場 1樓 27 146,096 1,753,15

2 26 15,600,000

6處市場 569 1,072,646 12,871,752 44630 267,600,00

0資料來源：臺北市市場管理處 除了上述列入年度預算收回之 6處市場外，尚有收回建成圓環 20 攤，每位攤商核發 875,616 元，20 位攤商共核發 17,512,320 元；收回西門十字樓商場，67 位每位攤商核發 111 萬，67 位攤商共核發 74,485 ,827 元。連同列入年度預算收回之 6處市場 267,600,000 元，95 年共核發 359,598,127 元。 除上述 6處市場，95 年以前尚有 15處市場收回，由表 6－3得知 93 年以前共核發 15處市場 836,699,360 元補助費，連同 95 年 6處市場及建成圓環、西門市場，共 23處市場 1,196,297,487 元。96 年尚需核發雙園、龍城、吳興市場補助費。表 6－3 公有零售市場停止使用攤商補助一覽表年度 市場名稱 攤位數 停止使用理由 每攤補

助金額每一市場補

助金額 備註88年 圓山市場 64攤 由市政府收回移交警察局中山分

局圓山派出所使用。 60萬 38,400,000元88年 新民市場 142攤

配合南港經貿園區規劃，由市政府收回拆除，停止使用變更為學校用地。

60萬 96,000,000元88年 松山商場 108攤 配合正氣橋拆除停止使用。 60萬 64,800,000元

30領取攤商 446 攤，規劃攤位數 569 攤，123 攤為空攤。 102

89年 三興市場 71攤 原市場改建為超級市場，攤商不再安置進入超市營業。 60萬 42,600,000元

89年 大橋市場 100攤(1期)

市場改建後部分攤商無意繼續經營，攤位規劃為停車位。 60萬 60,000,000元

89年 龍口市場 69攤配合市政府新建工程處拓寬三元街拆除，停止使用，規劃為道路使用。

60萬 41,400,000元89年 劍潭市場 88攤

因位於劍潭國宅地下室營業，停止使用後將歸還財政局，撥交士林區公所做機車停車場。

60萬 52,800,000元89年 林口市場 7攤

因位於林口國宅地下室，停止使用後，歸還財政局，交中正區公所做里民活動中心。

60萬 4,200,000元

90年 西園商場 26攤

原商場有56攤，市場已編列於90年預算，配合西園橋拆橋而發給，但其中30攤不願領補助費，希望臨時安置萬華火車站旁鐵路用地，臨時安置攤棚，於91年2月完工，攤商進入營業。

60萬 15,600,000元

90年 西門市場

30攤(一期)10攤(二期)138攤(三期)

西門市場更新再利用計畫，紅樓及西門市場分三期拆除，拆除後，重新整建。拆除補助費由發展局都市發展基金支應。

66萬(51攤)1,239,68

0元(127攤

)

191,099,360元

西門 市 場 分 3期拆除整建保留67攤配租整建後之市場。第一賣店36攤，臨固21攤未拆除。

91年 和平商場 56攤 配合新工處拆除和平陸橋，原地闢建為道路。 60萬 33,600,000元

91年 朱崙市場 109攤 朱崙市場改建未獲安置攤商補助。 60萬 65,400,000元

91年 雙連市場 119攤雙連市場二、三樓終止租約118攤及1攤合法攤商，攤位騰空後規劃為商業用途。

20萬(118攤

)60萬(1攤)

24,200,000元

92年 黎忠市場 95攤 收回市場後公開標租，熊威公司得標。 60萬 57,000,000元

93 朱崙市場 43攤 收回市場後公開標租，惠康公司 100萬 40,600,000 朱崙市場原油 103

年 得標。（37攤）

60萬（6攤）

元攤商經營，後因政策改變，補助提高，攤商100萬，拆遷戶60萬。

合計 15處市場

1,223攤 836,699,360元

資料來源：本研究調查二、繳租金未營業攤商輔導稽查：為加強公有零售市場攤位管理，以維護市場正常營運，定期由各市場管理員稽查市場攤位營運狀況。如查獲有違規等情形，管理員均以口頭勸說方式處理，惟成效有限。為落實市場攤位管理，臺北市市場管理處正研擬以重點市場及專案方式，加強稽查攤位違規使用情形，並依規定予以懲處(如終止租約)，以使投入人力達最大效用。並逐步推動至所有市場，俾使市場管理得以落實。

三、空攤整頓再利用：市場空攤經評估仍有經營價值者，以逐案簽報方式進行，公開標租予一般民眾經營，以增加市場攤位使用率，並可增加市庫收入。（如表 6－4）

表 6－4 市場空攤標租成果市場空攤 公開標租日期 標租成果

西寧市場 2 樓 27 空攤 92 年 11 月 14日

決標金額為 3 年 870,000 元，較原租金 63,574 元，增加 806,426 元

光華商場 3 空攤 93 年 11 月 8日決標金額為 3 年 4,078,000 元，較原租金 38,988 元，增加 4,039,012 元

錦安市場 1 樓 4 空攤 94 年 8 月 4日 決標金額為 3 年 409,536 元，較原租金 223,776 元，增加 185,700 元

北投市場 1 樓 48號空攤 95 年 1 月 4日 決標金額為 3 年 43,200 元，較原租金33,048 元，增加 10,152 元

環南市場甲棟 2 樓 0678空攤 95 年 3 月 2日 決標金額為 3 年 52,000 元，較原租金

49,000 元，增加 3,000 元新富市場 2 個空攤 95 年 5 月 22日決標金額為 1 年 17,868 元，較原來年

租金 16,332 元，增加 1,536 元永樂市場 4 樓 22 個攤位 95 年 7 月 26日決標金額為 3 年 850,100 元直興市場本館 30號攤位 95 年 10 月 3日決標金額為 3 年 48,636 元，較原來年

租金 48,384 元，增加 252 元木新市場 1 樓第 42號攤 95 年 10 月 3日決標金額為 3 年 40,000 元，較原來年

104

位 租金 39,312 元，增加 688 元新富市場臨固第 30號攤位 95 年 10 月 3日決標金額為 3 年 21,240 元，較原來年

租金 20,916 元，增加 324 元華山市場 2 樓第 24號攤 95 年 11 月 28

日決標金額為 3 年 147,204 元，較原來年租金 140,940 元，增加 6,264 元

蘭州市場 1 樓第 187號攤位

95 年 11 月 28日

決標金額為 3 年 201,600 元，較原來年租金 175,788 元，增加 25,812 元

木新市場 1 樓第 33號攤位

95 年 11 月 28日

決標金額為 3 年 79,200 元，較原來年租金 39,312 元，增加 39,888 元

安東市場 1 樓第 151號攤位

95 年 11 月 28日

決標金額為 3 年 64,800 元，較原來年租金 61,776 元，增加 3,024 元

安東市場 1 樓第 156號攤位

95 年 11 月 28日

決標金額為 3 年 67,680 元，較原來年租金 64,980 元，增加 2,700 元

北投市場 1 樓第 48號攤位

95 年 11 月 28日

決標金額為 3 年 46,080 元，較原來年租金 34,380 元，增加 11,700 元

資料來源：臺北市市場管理處 第二節 推動市場轉型一、回收再利用：為提升巿場攤位使用率，並能充分發揮巿場機能，辦理市場收

回之公開標租，藉由公開標租機制之建置，引進民間企業經營超級市場或百貨商場之經驗，期由再利用之規劃及後續之經營管理，賦予市場新的生命力，亦可增加市府租金收入，撙節市場整修工程經費及市場管理人員人事支出外，對零售市場場地的充分利用以及活絡商機有其正面功能。（如表 6－5）

表 6－5 市場收回公開標租成果項目 市場

名稱 底價 決標金額 增加金額 增加％ 得標業者 備註整

場公開標租

黎忠 7,320,000

14,680,000

7,360,000

100.55%

熊威興業股份有限公司

3 年為 1期(92.09.03-95.09.02)

三興 6,220,000

18,400,012

12,180,012

195.82%

全聯實業股份有限公司

3 年為 1期(94.09.15-97.09.14)

民福 15,820,000

50,761,000

34,941,000

220.87

松青商業股份有限公司

3 年為 1期

105

%

朱崙 9,540,000

17,008,000

7,468,000

78.28%

惠康百貨股份有限公司

3 年為 1期（94.06.14-97.06.13）

萬和 6,330,000

6,840,000 510,000 8

.06% 臺北市農會6 年為 1期(94.9.20-100.9.19)

興光7

7,450,000　

　1,332,000

　　

原底價18％

　農產公司

3 年為 1期（95.04.03-98.04.2）

資料來源：臺北市市場管理處二、辦理市場改建：依老舊市場個別情形作為考量，採因地制宜的做法，視該地

區發展的實際需要，全面檢討，以提供市民更優質之購物環境。未來市場改建將規劃優先以 BOT 方式引進民間興建或與民間合建，引進民間財力，減少市府財務負擔，並引進企業化經營理念。

（一）規劃改建市場：成功市場、江南市場。 （二）興（改）建中市場：光華商場、環南市場、六合市場、西湖市場、士林市場 （三）規劃採 BOT 方式投資改建老舊市場：中崙市場、新興市場。 第三節 專案整修市場空間再規劃 市場建築為商業設施，於建築設計規劃時就必須以「集客」為主要目標，運用商業設施設計手法，切合實際需要設計出能吸引顧客目光，創造場所魅力之設施；同時對於公共服務的機能需求亦必須加以重視，增加與社區之活動互動之機會與可能性，才能符合傳統市場消費者之需求與消費習慣之改變。 現行零售市場建築規格對於賣場之空間規劃皆過於呆板，造成傳統零售市場展現經營特性之調節機制喪失，且多項規定未有市場攤商商業經營之考量，如商業經營坪效、不同攤商商品之需求空間不同及預留營業設備擺放空間等，例如許多公有零售市場，都有其停車位不足的問題，無法吸引到 1 公里商圈外的顧客，造成集客效果不佳，而制式的攤位空間規劃，大型的生財器具無法放置，綁手綁腳的情況下，也讓攤商感嘆創意無法發揮，再者，賣乾貨與賣魚、賣肉及小吃的攤商之間，對所需要的經營面積也各有不同，所以有量身訂作的工作場所，才有好的商機，未來市場改建更新時，都應該將新的設計概念及地方特色融入市場建築主體中，才能相得亦彰。針對市場消費客層進行分析，觀光性的示範市場應設置高容量的停車空間。例如成功市場的攤位規劃應考量通風、排水、顧客動線及座位等面面俱到。 整體而言，傳統零售市場的活化，必須「以商業經營為導向並落實於實質環境 106

之空間規劃」中，同時必須滿足攤商經營之需求，符合都市計畫劃設市場用地之本意，並落實社區中心的概念，才會使傳統零售市場增加場所魅力與商圈居民之生活有互動的依存特性，真正成為具有零售市場之競爭力、滿足日常民生需求服務社區公共機能的生活空間。31臺北市是場管理處於 96 年度預算就中山市場及北投市場分別編列各 2,000 萬預算專案整修，重新規劃再活化市場使用。 第四節 發行「市集快訊」加強市場促銷 在這個講究行銷與包裝的「廣告時代」，傳統市場也應該動起來，勇於推銷自己，正所謂，「好康逗相報」籍由街坊鄰居的口耳相傳、網路BBS 的評鑑推薦、定期的特賣促銷及美食嘉年華，才是服務業致勝的法寶。猶記得民國 92 年，全臺北市籠罩在一片 SARS 的恐慌中，嚴重打擊市場的經營商機，市場處推出一系列「抗煞有成 市場有禮」的巡迴促銷活動，攤商們卯足全力不計成本準備多項活動及贈品來回饋給消費者，成功地使顧客回流，凝聚熱絡的買氣，另外其他市場舉辨之「一元競標」「義診」「大胃王比賽」等活動。臺北市市場管理處於96年發行「市集快訊」加強市場促銷。 「市集快訊」就是要將這些公有零售市場中較有特色的攤舖位、農產品或商品的訊息，介紹給廣大的消費市民，吸引消費者，或為提供日後購買民生必需品及休閒購物需求的參考。「市集快訊」可帶動以下之效果：一、活絡傳統市場商機藉由「市集快訊」之發行，將可活絡傳統市場商機，提振攤商營運績效，帶動傳統市場發展。

二、宣示傳統市場改善成果臺北市政府積極投入人力、物力、財力進行傳統市場之更新與改善，藉由此次「市集快訊」之發行，正好可以宣示改善成果，讓市民了解市政府對於傳統市場改革的投入與用心。

三、宣示傳統市場存在價值由於商業環境的轉變，傳統市場在新興商場的競爭下，營業績效確實受到影響，然而傳統市場仍有其存在的價值，藉由「市集快訊」之發行，正好可以宣示臺北市政府對於傳統市場的重視程度，也可以宣示臺北市政府振興傳統市場的決心。

四、回饋消費者的支持 傳統市場的興衰，消費者的支持與愛護是相當重要的因素，藉由「市集快訊」之發行，找回消費者的熱情，回饋消費者，使消費者繼續支持傳統市場。

31 李佳瑾（2006），用點心在造菜市場春天，台北產經季刊冬季號。 107

五、促銷各市場之獨有特色全國第一個買菜可以吹冷氣的菜市場－士東士場夜市美食名聞遐邇，觀光客必遊之地－士林市場未來與捷運西湖站共構大樓，吸收通勤人潮－西湖市場布業批發集散地、布料DIY首選－永樂市場年貨最佳人氣獎，南北貨、點心、糕點名震全臺，已有百年歷史－南門市場媲美日本秋葉原的 3C賣場，學生採買電腦最愛－光華商場公有零售市場中生意最興隆，歷史及人情味濃厚－直興市場以上各市場之獨有特色，可藉「市集快訊」之發行，向市民行銷。（李佳瑾，

2006：9） 第五節 本章結論 隨著消費市民生活型態及消費行為的改變，某一部分公有傳統市場或因零售型態、產品特性、目標市場、地理區位、零售業之經濟環境、經營資源與成本以及營銷技術等，而有逐漸沒落現象。為了型塑出更具獨創性的市場，臺北市市場管理處長期以來在投入大量的人力、心力和經費並規劃了一系列的改善計畫，推動市場更新及改造，協助市場能重塑競爭力，因此，除了更新市場的硬體設備外，更重要的工作是輔導攤商採用現代化營銷技術或理念，持續塑造具人情味、觀光多元化、專業化的市場。另外於輔導面上正積極為每一處市場找出特色商品，維持舊有傳統市場的人情味，同時兼顧社區資訊傳遞的角色功能，迎合現代零售業的趨勢，再造傳統市場第二春。

第七章 結論 臺北市市場管理處為確保市場業務之經費來源，提升服務品質、增加服務市民項目，並配合市政府「提升財務效能方案」之策略，變更單位預算模式為基金管理模式，依據預算法第 4 條第 1項第 2款第 4 目設置「臺北市市場發展基金」，已突破制度面之限制並作為零售市場現代化，增加市場服務機能及相關業務推動之依據。臺北市市場發展基金設置目的在增加財務運用之彈性，提昇市有財產使用效用，基金之來源則依法令規定計收市場攤位租金，達到收支平衡、自給自足、並有盈餘繳庫，但 94 年臺北市市場發展基金成立之始，市政府既投資基金2億 700 萬元，95 年投資基金 2億 7000 萬元，96 年投資基金 3億元，如此不但無法達到收支平衡、自給自足，尚須市政府每年投資，有違市場基金成立之目的，因此如何提升市場租金計收績效，為當務之急。

108

第一節 發現（一）臺北市公有傳統市場攤位租金計收，係以土地公告地價及市場房屋現值

計收，但土地公告地價高之市場，生意不一定好，土地公告地價低之市場，有些市場生意反而較好，環南市場是東亞最大零批市場，攤商平均每月每攤營業額 77,780 元，每月攤位平均租金 1,360 元，而中山市場攤商平均每月每攤營業額 26,887 元，每月攤位平均租金 4,162 元，生意好之市場攤位租金低，生意不好之市場攤位租金反而較高，如何使攤位租金反映事實，有必要重新調整租金計收方式。

（二）現行公有傳統市場攤位租金計收結構不合理，在馬英九前市長任內已開始討論，指示聘請專家學者組成「市場租金改革小組」，建議不再以公告地價及房屋現值作為租金計算唯一依據，經專家學者 3次開會研議，依 1.經濟成長率 2.消費者物價指數 3.市場修繕費 4.鄰近地區商機 5.市場建築物使用年限、樓層數及建築物使用狀況 6.社區老舊狀況 7.市場地理位置及立地條件 8.市場附近人口數及年齡結構 9.鄰近地區超市、傳統市場或攤販集中場家數 10.市場附近流動攤販數 11.市場空攤情形，以上 11 個因素做為調整依據，以決定市場租金總額，俾使攤位租金之計收更具彈性，租金之計收方式達成共識後共同遵守，但攤商反對 11 個因素做為調整依據。

（三）公有市場攤商年齡比例多集中於 40至 60歲之間，且 40歲以上之攤商比 例更達 81.07%。市場攤位經營者平均年齡老化，無法接受現代化經營管理方式及經營理念，且年輕子女不願接續，導致市場競爭力流失，更不願意接受改革，只是一昧要求取締市場外違規攤販及降低攤位租金。

（四）臺北市各公有傳統市場租金高低不同，每月平均租金為 1,744 元，一個攤位面積至少 1坪，臺北市 1處停車位每月月租金至少 4,000 元，攤位月租金偏低，但攤商仍認為攤位租金太貴應減少租金。

（五）各公有傳統市場使用年有些已達 70、80 年以上，市場硬體老舊，及需更新或改建，改善市場營業環境才能提高市場營運績效，改善市場硬體設施列為第一優先，有優質環境，消費者才願進入購物。

（六）公有傳統零售市場經營及維護成本日漸增高，臺北市政府財源減少，無法再負擔其整修及維護經費，而攤位租金收入無法維持市場收回及整修、維護之經費，經營管理必須變革。96 年臺北市市場管理處附屬單位預算編列 56處公有零售市場攤位租金收入為 2億 4787 萬 108 元，35處公有超市租金收入為 2億 1681 萬 796 元。顯然公有超市租金收入較高，且維修成本較低。

109

（七）國人所得增加，生活水準日漸提高，越來越重視吃得安全，不願意再前往髒亂之零售市場購物，而喜愛前往環境清潔、物品擺設整齊超級市場購物，傳統零售市場將逐漸沒落，將由超級市場取代，市政府也順應民意將傳統零售市場變革為超級市場，除老舊市場改建，尚需安置原有市場攤商外，新建市場均以超級市場興建。

（八）老舊市場改建，改建完成，安置原有市場攤商重新開幕營業，為避免以往攤商經營不善，市政府仍需每年編列市場維修經費，鼓勵攤商籌組公司經營超級市場，但攤商自組公司經營之超市為單店經營，不像一般超及市場公司為連鎖經營，經營成本低；攤商自組公司經營之超市經營成本高，經營困難，又要向市政府申請補助，於是市政府政策改變，在市場完工之時，請攤商領取 60 萬元補助金後，由市政府將新市場公開標租，朱崙超市就是成功案例。

（九）國外大賣場之進駐，以價格便宜，物品齊全，走道寬廣，又將取代超級市場，公有超市營業也面臨極大挑戰，臺北市政府已注意到此點，除在硬體上每年編列大量維修經費，整修市場，提共臺北市民優質之購物環境；更在軟體上協助市場宣傳及促銷，例如 96 年發行「市集快訊」，介紹各市場特色產品，提供臺北市民及時購物資訊。

第二節 建議（一）既然「市場租金改革小組」所提租金調整改革建議，攤商不願接受，現行

以各傳統市場平均漲幅調整租金，攤商又認為不公平，只有依照各傳統市場所在地公告地價及房屋現值，於各傳統市場每 3 年租期屆滿時，重新依照訂約當時公告地價及房屋現值計算攤位租金，各市場租金有漲有跌，依照各市場漲跌幅度調整各市場租金。如果單一市場漲幅過大，超過現有租金 1倍時，可考慮分階段調整，以減低攤商反彈之壓力。

（二）市場管理處為改善市場空置，收回之市場標租予民間超市業者經營，以促進市有財產有效利用及增加市庫收入，但 95 年收回安康市場、愛國商場興隆市場 2 樓、大橋市場、大龍市場 2 樓、柳鄉市場 1 樓 6處市場停止使用上述 6處市場，安康市場將交給市政府都市發展局，愛國商場位於愛國路橋，因愛國路橋拆除而拆除，其餘大橋市場、大龍市場 2 樓、柳鄉市場 1 樓、興隆市場 2 樓等 4處市場停止使用公開標租，但 4處市場因位置不佳，並無廠商投標，市場依然空置，可考慮降低租金重新標租，至標出為止。

（三）傳統市場沒落原因有 2，其 1是硬體環境差，其 2 市缺乏現代化的管理，傳統市場給人的印像髒、亂、暗，當市場需求一方之人口結構、年齡層、教育水準程度、消費型態的改變等，市場需求出現變化，供給的一方若無應變

110

之計畫迎合消費者之需求改變，只有面對自然淘汰的危機。傳統零售市場雖傳逐漸沒落，但其也有其特點，例如屬社區居民訊息交換中心，同時也是社區文化中心，充滿人情味，市政府不應偏廢傳統零售市場，而與超級市場同時並重發展。調整經營策略，輔以修正法規及市場政策變革並挹注改善市場軟、硬體設備經費配合下，期傳統市場能朝精緻化、多樣化及特色化方向發展，以迎合消費者需求，提供乾淨、舒適、明亮、貨色齊全的購物環境。

（四）市政府應規劃了一系列的改善計畫，推動市場更新及改造，協助市場能重塑競爭力，因此，除了更新市場的硬體設備外，更重要的工作是輔導及教育業者採用現代化行銷技術或理念，持續塑造具人情味、觀光、多元化、專業化的市場。

（五）不論是傳統市場或超級市場應加強市場行銷，將每一處市場特色商品行銷給市民大眾，靠攤商或經營者單打獨鬥時代過去了，結合市政府力量將市場資訊行銷，除已發行之「市集快訊」外，另可利用「網路行銷」，市場自治會可自行提出行銷計畫，經臺北市市場管理處審查可行者，可給予行銷經費補助，市場經營興隆，市庫收入亦可增加。

（六）有關傳統市場之更新與改善，除需市政府相關單位妥善規劃訂定策略執行外，尚賴市場自治會及攤商本身的自律與配合政府政策之推動方有成效。另如何藉由傳統市場更新與改善之成果展示、促銷活動等改善消費者對傳統市場老舊髒亂的既有印象，更重要的是讓消費大眾了解到經由傳統市場之更新與改善，不僅軟、硬體全面改善，如何提高消費者進入零售市場之意願（尤其是年經消費族群），也是市政府應重視之問題。

（七）為加強市場公共環境設施與環境清潔的維護，以漸進方式引進民間專業物業管理公司，將清潔、行政人員、保全、消防、機電維修及催繳租金等業務委由專業物業管理公司處理，期藉由民間力量活化現行傳統市場之輔導管理與制度，提升管理效率，帶動市場整體經營形象，市政府租金收入增加，達到攤商、民間超市業者與市政府的 3贏。

（八）提高公有傳統市場使用效率，臺北市市場管理處所執行空間改善、推動市場轉型後公開標租，因市場空攤及收回轉型之市場，本屬使用效率低之空攤及市場，市場收回轉型除黎忠及朱崙市場比較成功外，多數收回之市場及市場空攤，無法順利標出，依然閒置，為提高使用率，要放寬市場使用限制，不限於市場使用，例如補習班，安養中心，托育中心，辦公室，如果再無法順利標出，則交給市政府財政局統一運用。

（九）臺北市市場管理處所主管之土地價值約 500億，可標租一家公司，土地設定地上權以未來租金收益為基礎，以 9 年為期發行受益證券，地上權租

111

金證券化，國外金融證券化商品五花八門，包括高速公路過路費、體育館租金、自來水廠（管線），都可包裝做債權證券化，市場用地亦可比照辦理。

為了提昇市場租金計計收績效，除型塑出更具獨創性的市場，吸引消費者進入購物，臺北市政府更應投入大量的人力、心力和經費並於輔導面上更積極為每一處市場找出特色商品，維持舊有傳統市集的人情味，同時發展超級市場，迎合現代零售業的趨勢。

參考書目臺北市市場管理處（1999），〈臺北市各類市場名冊〉，臺北：臺北市市場管理處

臺北市市場管理處（2006a），〈公有黎忠超市說帖〉，臺北：臺北市市場管理處

臺北市市場管理處（2006b），〈公有朱崙超市說帖〉，臺北：臺北市市場管理處

臺北市市場管理處（2006c），〈臺北市市場管理處附屬單位預算書〉，臺北臺

北市市場管理處臺北市市場管理處（2006d），〈臺北市市場管理處單位預算書〉，臺北：臺 北市市場管理處臺北市市場管理處（2006e），〈市場總體檢〉，臺北：臺北市市場管理處臺北市市場管理處（2007a），〈臺北市市場管理處處務統計要覽〉，臺北：

臺 北市市場管理處臺北市市場管理處（2007b），〈臺北市市場管理處附屬單位預算書〉，臺北

臺

112

北市市場管理處臺北市市場管理處（2007c），〈臺北市市場管理處單位預算書〉，臺北：臺 北市市場管理處臺北市市場管理處（2007d），〈臺北市市場管理處處工作報告〉，臺北：臺 北市市場管理處臺北市市場管理處（2007e），〈臺北市市場管理處處務會議資料〉，臺北：

臺 北市市場管理處臺北市市場管理處（2007f），〈臺北市市場管理處業務會報資料〉，臺北：

臺 北市市場管理處臺北市市場管理處（2007g），〈臺北市公有超級市場標租須知〉，臺北：臺 北市市場管理處李佳瑾（2006），〈用點心在造菜市場春天〉，台北產經季刊冬季號。臺北市市場管理處網站 http://www.tcma.gov.tw/market/home/臺灣大學 2007.03.09 www3.nccq.edu.tw/-jthuang/econ6.ppt 外部性與公共政策 許富雄 2007.04.01 www.ntpu.edu.tw/law/paper/07/2002a/9171205a.pdf 論租稅

公平原則於稅法上之適用

附件 1 市場經營老搞不好 建設局挨轟

劉添財/臺北報導 中國時報 2007.04.05    北市建成圓環、龍山寺地下街 2 樓都因經營不善結束營業，主管的北市建設局至今還提不出改善方案，昨日在北市議會財建委員會遭到市議員王鴻薇等人批評，認為建設局地上、地下的市場都搞不好，顯然人謀不臧，但卻沒有人負責非常荒謬，最後決議要求建設局另提專案報告。

     財建委員會昨日邀建設局長陳雄文做業務報告並備質詢，不過議員們關心的還是市場經營及改建問題，尤其是馬英九任內留下來的建成圓環、龍山寺地下街等問題，不論黨派都同聲譴責建設局迄今毫無作為，將成郝龍斌尋求連任的最大負擔。 113

    新黨市議員李慶元不滿的說，原本生意興隆的建成圓環，在市府改建為帷幕大樓之後，攤商就不准熱炒，使得原本具競爭的優勢喪失；具天時、地利、人和的龍山寺地下街 2 樓也因設計不當而結束營業，顯然市府當初在規畫這些市場時，涉及人謀不臧，卻不見市府追究相關人員責任。     王鴻薇更以建成圓環、龍山寺地下街啟用至結束營業，時間都非常短暫為例說，當初設計就有問題，所以她主張建設局必須另提專案報告，就當初設計、施工等情況進行了解，以追究責任歸屬。

     民進黨市議員李慶峰則要建設局不要再混下去了，更不要把經營失敗的責任推到攤商頭上，要不是市府規畫不當，攤商就不會走上解約之途。     面對朝野議員同聲譴責，建設局長陳雄文表示，建成圓環現已由華旭圖文科技公司取得優先簽約權，現正與地方人士、攤商、學者專家及市府等代表會商經營計畫。至於龍山寺地下 2 樓商場，現還有 10 位攤商待溝通，未來會朝主題性商圈規畫。

附件 2

建成圓環 議員質疑賤價招標【聯合報／記者詹三源／台北報導】

台北市建成圓環本月 11日完成委外經營評選，以 9 年權利金 1,000 萬元將與得標廠商簽約，市議員簡余晏昨天指出，換算下來，圓環每坪月租金不到 200元，質疑市府有賤價圖利廠商嫌疑，要求暫緩簽訂這項「不平等條約」。 市場處表示，建成圓環委外案經三度招標均流標，權利金才調降，經評選取得優先議約權的華旭圖文科技公司，市府還要組成地方居民、業者代表及專家學者各三分之一的「333 委員會」，和業者一起討論經營方向，有了共識才會簽約。整個作業可能要 3 個月，因此不會立即簽約。 建成圓環因攤商無法經營下去，去年 7 月吹熄燈號，市府後來決定委外經營，帶進經營創意，再度恢復圓環的活力、商機。

114

簡余晏表示，市府經評選委外廠商，最後由文化人楊照領軍的華旭公司得標，但委外營運期長達 9 年，使用權利金卻只有 1,000 萬元，換句話說，圓環的「租金」每月不到 10 萬元，如換算成每坪月租金，更不到 200 元。 她說，圓環周邊的地段，每坪租金少說要 2,000 元，市府卻以大約十分之一的權利金委外經營，且約期長達 9 年，在市場處委外經營案中更是首例。周邊的廣告牆面相當昂貴，未來圓環的玻璃牆面如變成「廣告櫥窗」，也將為廠商帶來豐厚收益。 簡余晏也指出，建成圓環招標案的評選委員有 11 人，其中 7 人都是府內的單位首長或官員，只有 4 人是府外的業者代表或學者、美食專家，如此比例很難反映業者或專家意見，她質疑其中有圖利特定廠商嫌疑。 市場處表示，建成圓環委外案邀請美食家、觀光休閒領域的學者專家一同評選，期間因三度流標，權利金才從 9 年 1500 萬元，調降到 1,000 萬元。 【2007/01/22 聯合報】

附件 3臺北市各公有零售市場攤位租金短收金額分析表市

場

名

稱

(1). (2). (3). E. (4). (5). (6). (7).

公告地價 年 地 租課 稅 現值

年房租

依 現 有租 金 計算 公 式所 計 算之 租 金

未 出租 攤位 率

依現有租金計算公式所計算之 租 金（不含空攤 ）

實際收取租 金 短收金額

短 收 金額 百 分比

公告地價

*5%*6

0%

課稅現值

*10%

年地租(1)+年房租

(2)=(3)

（空攤

率）(4)=(3)

*(1-E)

（不含空攤）

(6)=(4)

-(5) (7)=(4)

-(5)/(5)

南松

195,909

,436

5,877

,283

921,10

0

92,11

0

5,969

,393

1.90

%

5,855,9

75

$3,607

,012

$2,248

,963 62.35%

中崙

153,435

,415

4,603

,062

1,850

,220

185,0

22

4,788

,084

0.00

%

4,788,0

84

$2,862,

593

$1,925,

491 67.26%

115

松山

58,307,

581

1,749,

227

1,028,

100

102,8

10

1,852,

037

2.17

%

1,811,8

48

$764,1

36

$1,047,

712

137.11

%

光復

77,586,

600

2,327,

598

745,60

0

74,56

0

2,402,

158

0.00

%

2,402,1

58

$1,067,

829

$1,334,

329

124.96

%

永吉

39,493,

900

1,184,

817

654,50

0

65,45

0

1,250,

267

0.00

%

1,250,2

67

$940,3

19

$309,9

48 32.96%

永春

44,755,

576

1,342,

667

5,471,

900

547,1

90

1,889,

857

0.00

%

1,889,8

57

$1,208,

380

$681,4

77 56.40%

中研

34,019,

300

1,020,

579

1,985,

900

198,5

90

1,219,

169

3.45

%

1,177,1

08

$768,5

20

$408,5

88 53.17%

成德

90,036,

415

2,701,

092

7,965,

200

796,5

20

3,497,

612

0.00

%

3,497,6

12

$2,285,

741

$1,211,

871 53.02%

大直

50,411,

980

1,512,

359

704,20

0

70,42

0

1,582,

779

0.00

%

1,582,7

79

$881,4

32

$701,3

47 79.57%

中山

70,167,

289

2,105,

019

27,902

,

600

2,790,

260

4,895,

279

27.88

%

3,530,4

75

$6,385,

136

-

$2,854,

661

-

44.71%

中山大樓

35,083,

644

1,052,

509

2,109,

600

210,9

60

1,263,

469

5.33

%

1,196,1

26

$2,030,

697

-

$834,5

71

-

41.10%

松江

53,220,

119

1,596,

604

5,437,

200

543,7

20

2,140,

324

1.33

%

2,111,8

57

$1,959,

161

$152,6

96 7.79%

新興

97,790,

119

2,933,

704

30,311

,

300

3,031,

130

5,964,

834

16.62

%

4,973,4

78

$7,355,

447

-

$2,381,

969

-

32.38%

長春

91,188,

370

2,735,

651

7,178,

200

717,8

20

3,453,

471

0.00

%

3,453,4

71

$3,125,

610

$327,8

61 10.49%

建國

45,022,

845

1,350,

685 28,900 2,890

1,353,

575

0.66

%

1,344,6

42

$1,195,

746

$148,8

96 12.45%

八德

326,221

,

500

9,786,

645

11,801

,

800

1,180,

180

10,966

,

825

0.00

%

10,966,

825

$3,622,

149

$7,344,

676

202.77

%

行天宮

14,587,

056

437,61

2

1,738,

968

173,8

97

611,50

8

0.00

%

611,50

8

$479,0

50

$132,4

58 27.65%

光 304,249 9,127, 7,904, 790,4 9,917, 1.00 9,818,8 $2,857, $6,961, 243.64

116

華,

814 494 900 90 984 % 05 296 509 %

江南

31,744,

098

952,32

3

4,240,

300

424,0

30

1,376,

353

11.00

%

1,224,9

54

$1,163,

735

$61,21

9 5.26%

西湖

120,696

,

415

3,620,

892

4,257,

800

425,7

80

4,046,

672

0.00

%

4,046,6

72

$3,096,

765

$949,9

07 30.67%

錦安

28,114,

868

843,44

6

2,342,

200

234,2

20

1,077,

666

14.29

%

923,66

8

$613,7

15

$309,9

53 50.50%

安東

42,705,

065

1,281,

152

10,947

,

200

1,094,

720

2,375,

872

0.83

%

2,356,1

52

$3,455,

092

-

$1,098,

940

-

31.81%

成功

114,626

,

011

3,438,

780

1,948,

20

194,8

12

3,633,

592

0.00

%

3,633,5

92

$3,633,

592 $0 0.00%

信義

68,464,

710

2,053,

941

1,311,

000

131,1

00

2,185,

041

0.00

%

2,185,0

41

$2,115,

781

$69,26

0 3.27%

信維

42,295,

459

1,268,

864

9,672,

200

967,2

20

2,236,

084

17.24

%

1,850,5

83

$1,757,

138

$93,44

5 5.32%

雙園

17,636,

946

529,10

8

1,645,

400

164,5

40

693,64

8

8.57

%

634,20

3

$807,0

32

-

$172,8

29

-

21.42%

柳鄉

12,584,

704

377,54

1

4,971,

400

497,1

40

874,68

1

3.57

%

843,45

5

$890,6

59

-

$47,20

4 -5.30%

環南

673,670

,140

20,210

,104

46,432

,

600

4,643,

260

24,853

,

364

0.08

%

24,833,

82

$21,67

0,4

14

$3,163,

068 14.60%

東園

26,530,

560

795,91

7 17,200 1,720

797,63

7

5.08

%

757,11

7

$522,4

90

$234,6

27 44.91%

直興

75,498,

300

2,264,

949

361,50

0

36,15

0

2,301,

099

2.38

%

2,246,3

33

$3,132,

043

-

$885,7

10

-

28.28%

新富

79,822,

268

2,394,

668

162,00

0

16,20

0

2,410,

868

3.70

%

2,321,6

66

$1,007,

911

$1,313,

755

130.34

%

南機

52,723,

263

1,581,

698

9,890,

4

989,0

40

2,570,

738

0.00

%

2,570,7

38

$574,5

57

$1,996,

181

347.43

%

117

場 00

大橋

118,005

,

359

3,540,

161

7,090,

550

709,0

55

4,249,

216

0.00

%

4,249,2

16

$4,249,

216 $0 0.00%

河濱二

43,335,

864

1,300,

076

1,400,

00

140,0

90

1,440,

166

0.00

%

1,440,1

66

$1,342,

056

$98,11

0 7.31%

愛國

51,355,

500

1,540,

665

3,182,

600

318,2

60

1,858,

925

0.00

%

1,858,9

25

$1,099,

766

$759,1

59 69.03%

西寧

21,766,

640

652,99

9

99,856

,

900

9,985,

690

10,638

,

689

0.19

%

10,618,

476

$16,05

4,

405

-

$5,435,

929

-

33.86%

河濱一

227,788

,500

6,833,

655

5,066,

600

506,6

60

7,340,

315

0.00

%

7,340,3

15

$6,816,

026

$524,2

89 7.69%

西園

6,673,9

00

200,21

7

1,285,

130

128,5

13

328,73

0

0.00

%

328,73

0

$328,7

30 $0 0.00%

雙連

249,787

,

612

7,493,

628

28,724

,

800

2,872,

480

10,366

,

108

45.41

%

5,658,8

59

$4,832,

132

$826,7

27 17.11%

永樂

185,044

,

713

5,551,

341

156,96

4,900

15,69

6,

490

21,247

,

831

10.08

%

19,106,

050

$23,31

5,

964

-

$4,209,

914

-

18.06%

大龍

29,834,

312

895,02

9

35,383

,

600

3,538,

360

4,433,

389

38.93

%

2,707,4

71

$6,049,

353

-

$3,341,

882

-

55.24%

蘭州

87,832,

734

2,634,

982

33,303

,

900

3,330,

390

5,965,

372

14.76

%

5,084,8

83

$5,596,

659

-

$511,7

76 -9.14%

幸安

55,022,

846

1,650,

685

6,551,

700

655,1

70

2,305,

855

29.86

%

1,617,3

27

$2,981,

422

-

$1,364,

095

-

45.75%

新生

71,913,

348

2,157,

400

383,60

0

38,36

0

2,195,

760

0.00

%

2,195,7

60

$771,2

04

$1,424,

556

184.72

%

南門

99,935,

050

2,998,

052

52,731

,

100

5,273,

110

8,271,

162

5.17

%

7,843,5

42

$9,506,

151

-

$1,662,

609

-

17.49%

118

水源

57,246,

400

1,717,

392

27,095

,

000

2,709,

500

4,426,

892

3.77

%

4,259,9

98

$6,390,

252

-

$2,130,

254

-

33.34%

華山

66,269,

129

1,988,

074

11,373

,

700

1,137,

370

3,125,

444

1.64

%

3,074,1

87

$2,546,

732

$527,4

55 20.71%

東門

168,605

,

706

5,058,

171

847,30

0

84,73

0

5,142,

901

0.00

%

5,142,9

01

$1,395,

183

$3,747,

718

268.62

%

自強

210,738

,000

6,322,

140

10,967

,

900

1,096,

790

7,418,

930

12.88

%

6,463,3

72

$3,351,

223

$3,112,

149 92.87%

興隆

75,751,

632

2,272,

549

7,962,

900

796,2

90

3,068,

839

0.62

%

3,049,8

12

$3,627,

960

-

$578,1

48

-

15.94%

木柵市場

38,689,

770

1,160,

693

4,538,

900

453,8

90

1,614,

583

2.86

%

1,568,4

06

$1,709,

824

-

$141,4

18 -8.27%

安康

50,160,

000

1,504,

800

3,882,

600

388,2

60

1,893,

060

11.11

%

1,682,7

41

$1,429,

641

$253,1

00 17.70%

木新

61,307,

800

1,839,

234

5,625,

800

562,5

80

2,401,

814

3.28

%

2,323,0

35

$2,013,

276

$309,7

59 15.39%

士東

307,537

,

397

9,226,

122

13,000

,

800

1,300,

080

10,526

,

202

0.00

%

10,526,

202

$8,005,

929

$2,520,

273 31.48%

士林

298,645

,

967

8,959,

379

70,248

,

438

7,024,

844

15,984

,

223

0.00

%

15,984,

223

$15,98

4,

223 $0 0.00%

北投

104,682

,

121

3,140,

464

29,679

,

000

2,967,

900

6,108,

364

3.37

%

5,902,5

12

$7,865,

618

-

$1,963,

106

-

24.96%

西門

163,561

,

639

4,906,

849

6,127,

900

612,7

90

尚未開始收取租金，暫不納入計算

0.00

% $0

119

龍山

71,907,

173

2,157,

215

92,985

,

100

9,298,

510

11,455

,

725

0.69

%

1,824,7

18

$1,824,

718 $0 0.00%

景美

5,668,0

00

170,04

0

1,050,

000

105,0

00

275,04

0

0.00

%

275,04

0

$275,0

40 $0 0.00%

合計

5,856,530,06

6

175,695,902

831,088,126

83,108

,813

270,535,480

5.28%

$244,817,

399

$227,199,

881

$17,617,518

7.75%

資料來源：臺北市市場管理處

附件 4

93 公告地價地價調整後各公有市場租金調整比例

市場名稱

　（【A】以 93 公告地價及 94課稅現值計算租金 【B】以 89 公告地價及89課稅現值計算租金）

【A】9

3 公告地價

年地租(1)

94

課稅現值

年房租(2)

全年應收總租金

(3)

市場淨面積(4)

(5)每m2 每

月應繳租金額

=

(6)

【B】以89 公告地價及 89

課稅現值

(7)每m2 每

月應繳租金額

=

(8)

【A】【B】不同基礎下

(9)各市場租金

　公告地

價*5%*

60% 　

課稅現值

*10%

年地租(1)+年房

租(2)=(3) 　

（3）/

12 個月/市

場淨面積

計算之年地租+年房

租

（3）/

12 個月/市

場淨面積

每 m2

每月租金差額(8)=(

5)-(7)

調整幅度(%)

南松

196,0

33,89

5

5,881

,017

886

,20

0

88,62

0

5,969,6

37 968.04 $514

$5,96

9,393 $514 $0

0.00

%

中崙

158,1

31,57

8

4,743

,947

1,6

41,

500

164,1

50

4,908,0

97 1467.95 $279

$4,78

8,084 $272 $7

2.51

%

120

松山

58,31

6,236

1,749

,487

952

,00

0

95,20

0

1,844,6

87 262.95 $585

$1,85

2,037 $587 -$2

-

0.40

%

光復

80,52

7,200

2,415

,816

653

,20

0

65,32

0

2,481,1

36 303.11 $682

$2,40

2,158 $660 $22

3.29

%

永吉

39,49

3,900

1,184

,817

602

,60

0

60,26

0

1,245,0

77 374.44 $277

$1,25

0,267 $278 -$1

-

0.42

%

永春

44,75

5,576

1,342

,667

7,0

70,

200

707,0

20

2,049,6

87 405.58 $421

$1,88

9,857 $388 $33

8.46

%

中研

34,86

4,500

1,045

,935

1,8

66,

200

186,6

20

1,232,5

55 406.67 $253

$1,21

9,169 $250 $3

1.10

%

成德

96,10

6,403

2,883

,192

7,1

42,

300

714,2

30

3,597,4

22 739.77 $405

$3,49

7,612 $394 $11

2.85

%

大直

50,69

5,734

1,520

,872

628

,20

0

62,82

0

1,583,6

92 184.81 $714

$1,58

2,779 $714 $0

0.06

%

中山

105,2

93,35

9

3,158

,801

26,

261

,30

0

2,626

,130

5,784,9

31 1254.76 $384

$4,89

5,279 $325 $59

18.1

7%

中山商場

51,78

9,146

1,553

,674

8,2

90,

000

829,0

00

2,382,6

74 1384.82 $143

$1,26

3,469 $76 $67

88.5

8%

松江

53,18

6,688

1,595

,601

5,0

79,

500

507,9

50

2,103,5

51 932.34 $188

$2,14

0,324 $191 -$3

-

1.72

%

新興

122,9

17,89

3

3,687

,537

28,

235

,20

0

2,823

,520

6,511,0

57 3645.19 $149

$5,96

4,834 $136 $12

9.16

%

長 91,79 2,753 6,6 669,9 3,423,6 723.22 $394 $3,45 $398 -$3 -

121

春 0,174 ,705

99,

600 60 65 3,471

0.86

%

建國

51,51

5,460

1,545

,464

28,

900 2,890

1,548,3

54 660.00 $195

$1,35

3,575 $171 $25

14.3

9%

八德

326,2

21,50

0

9,786

,645

11,

180

,70

0

1,118

,070

10,904,

715 1572.14 $578

$10,9

66,82

5 $581 -$3

-

0.57

%

行天宮

14,55

1,856

436,5

56 0 0 436,556 88.00 $413

$611,

508 $579 -$166

-

28.6

1%

光華

192,6

08,00

0

5,778

,240

7,3

70,

700

737,0

70

6,515,3

10 2099.16 $259

$9,91

7,984 $394 -$135

-

34.3

1%

江南

33,66

8,614

1,010

,058

3,8

08,

400

380,8

40

1,390,8

98 813.42 $142

$1,37

6,353 $141 $1

1.06

%

西湖

125,4

17,29

5

3,762

,519

3,4

42,

200

344,2

20

4,106,7

39 612.20 $559

$4,04

6,672 $551 $8

1.48

%

錦安

28,91

2,410

867,3

72

2,1

94,

500

219,4

50

1,086,8

22 356.79 $254

$1,07

7,666 $252 $2

0.85

%

安東

42,99

8,095

1,289

,943

10,

303

,30

0

1,030

,330

2,320,2

73 1099.62 $176

$2,37

5,872 $180 -$4

-

2.34

%

成功

116,1

26,01

1

3,483

,780

2,2

67,

200

226,7

20

3,710,5

00 933.71 $331

$3,63

3,592 $324 $7

2.12

%

信義

68,94

2,270

2,068

,268

1,1

69,

500

116,9

50

2,185,2

18 514.84 $354

$2,18

5,041 $354 $0

0.01

%

信維

44,20

0,232

1,326

,007

8,9

91,

100

899,1

10

2,225,1

17 1039.14 $178

$2,23

6,084 $179 -$1

-

0.49

%

雙 10,48 314,5 1,9 194,2 508,834 333.42 $127 $693, $173 -$46 -

122

園 5,457 64

42,

700 70 648

26.6

4%

柳鄉

12,78

9,904

383,6

97

4,6

82,

300

468,2

30 851,927 345.61 $205

$874,

681 $211 -$5

-

2.60

%

環南

631,4

49,03

2

18,94

3,471

44,

086

,50

0

4,408

,650

23,352,

121 9354.44 $208

$24,8

53,36

4 $221 -$13

-

6.04

%

東園

26,52

8,208

795,8

46

400

,40

0

40,04

0 835,886 220.01 $317

$797,

637 $302 $14

4.80

%

直興

82,27

4,840

2,468

,245

487

,30

0

48,73

0

2,516,9

75 695.07 $302

$2,30

1,099 $276 $26

9.38

%

新富

77,27

1,970

2,318

,159

182

,10

0

18,21

0

2,336,3

69 587.84 $331

$2,41

0,868 $342 -$11

-

3.09

%

南機場

53,87

7,188

1,616

,316

9,1

63,

200

916,3

20

2,532,6

36 1627.93 $130

$2,57

0,738 $132 -$2

-

1.48

%

大橋

146,4

20,62

9

4,392

,619

15,

999

,90

0

1,599

,990

5,992,6

09 5090.52 $98

$4,24

9,216 $70 $29

41.0

3%

河濱二

36,74

9,700

1,102

,491

1,3

13,

300

131,3

30

1,233,8

21 656.10 $157

$1,44

0,166 $183 -$26

-

14.3

3%

愛國

50,83

9,600

1,525

,188

2,9

88,

600

298,8

60

1,824,0

48 402.98 $377

$1,85

8,925 $384 -$7

-

1.88

%

西寧

19,35

9,899

580,7

97

103

,69

4,3

49

10,36

9,435

10,950,

232 4840.21 $189

$10,6

38,68

9 $183 $5

2.93

%

河濱

202,8

70,20

6,086

,106

7,7

38,

773,8

40

6,859,9

46

2276.04 $251 $7,34

0,315

$269 -$18 -

6.54

123

一 0 400 %

西園

8,673

,900

260,2

17

2,1

46,

900

214,6

90 474,907 322.50 $123

$328,

730 $85 $38

44.4

7%

雙連

245,7

41,00

3

7,372

,230

26,

883

,40

0

2,688

,340

10,060,

570 3501.69 $239

$10,3

66,10

8 $247 -$7

-

2.95

%

永樂

160,0

26,88

0

4,800

,806

147

,73

1,4

00

14,77

3,140

19,573,

946 5996.75 $272

$21,2

47,83

1 $295 -$23

-

7.88

%

大龍

29,40

4,156

882,1

25

33,

326

,40

0

3,332

,640

4,214,7

65 2251.81 $156

$4,43

3,389 $164 -$8

-

4.93

%

蘭州

80,31

7,488

2,409

,525

16,

004

,50

0

1,600

,450

4,009,9

75 2685.43 $124

$5,96

5,372 $185 -$61

-

32.7

8%

幸安

55,49

4,716

1,664

,841

6,1

14,

900

611,4

90

2,276,3

31 924.51 $205

$2,30

5,855 $208 -$3

-

1.28

%

新生

73,58

5,674

2,207

,570

383

,60

0

38,36

0

2,245,9

30 523.79 $357

$2,19

5,760 $349 $8

2.28

%

南門

107,9

48,80

1

3,238

,464

49,

554

,50

0

4,955

,450

8,193,9

14 2412.25 $283

$8,27

1,162 $286 -$3

-

0.93

%

水源

61,18

4,976

1,835

,549

25,

282

,20

0

2,528

,220

4,363,7

69 1596.74 $228

$4,42

6,892 $231 -$3

-

1.43

%

華山

69,88

4,772

2,096

,543

10,

662

,80

1,066

,280

3,162,8

23

609.77 $432 $3,12

5,444

$427 $5 1.20

%

124

0

東門

171,0

10,44

6

5,130

,313

1,4

80,

008

148,0

01

5,278,3

14 825.00 $533

$5,14

2,901 $519 $14

2.63

%

自強

193,3

47,00

0

5,800

,410

10,

226

,80

0

1,022

,680

6,823,0

90 3258.79 $174

$7,41

8,930 $190 -$15

-

8.03

%

興隆

75,75

1,632

2,272

,549

8,1

75,

200

817,5

20

3,090,0

69 1421.91 $181

$3,06

8,839 $180 $1

0.69

%

木柵

39,76

4,664

1,192

,940

4,2

65,

500

426,5

50

1,619,4

90 1113.49 $121

$1,61

4,583 $121 $0

0.30

%

安康

51,10

0,500

1,533

,015

3,6

56,

900

365,6

90

1,898,7

05 625.14 $253

$1,89

3,060 $252 $1

0.30

%

木新

61,30

7,800

1,839

,234

5,6

49,

000

564,9

00

2,404,1

34 1422.11 $141

$2,40

1,814 $141 $0

0.10

%

士東

308,3

33,29

5

9,249

,999

17,

715

,20

0

1,771

,520

11,021,

519 2427.85 $378

$10,5

26,20

2 $361 $17

4.71

%

士林

1,618

,819,

040

48,56

4,571

30,

799

,30

0

3,079

,930

51,644,

501 3372.65

$1,27

6

$15,9

84,22

3 $395 $881

223.

10%

北投

105,6

91,57

5

3,170

,747

27,

885

,50

0

2,788

,550

5,959,2

97 4280.05 $116

$6,10

8,364 $119 -$3

-

2.44

%

西門

588,0

44,30

0

17,64

1,329

16,

786

,50

0(十字

1,678

,650

19,319,

979

5846.01 $275 尚未開始收取租金，暫不納入計算

125

樓)

龍山

71,90

7,173

2,157

,215

92,

985

,10

0

9,298

,510

11,455,

725 7470.08 $128

$11,4

55,72

5 $128 $0

0.00

%

合計

7,757

,320,

443

232,7

19,61

3

860

,37

2,6

57

87,71

5,916

320,435

,529 102,161

17,24

3

$270,

260,4

35

$16,5

19 $723

4.38

%

資料來源：臺北市市場管理處

附件 5臺北市公有零售市場攤位最高租金最低租金各市場平均租金

項目 攤位數 最高租金 最低租金 各市場平均租金松山市場 46 2,527 947 1,405南松市場 211 4,451 867 1,453中崙市場 149 2,601 947 1,606永春市場 132 2,931 532 765永吉市場 70 1,329 947 1,121光復市場 56 2,809 1,174 1,602成功市場) 200 3,054 1,300 1,519錦安市場 35 3,600 1,197 1,685信義市場 119 2,454 897 1,484安東市場 121 4,396 1,305 2,545信維市場 145 2,228 897 1,168中山市場 165 17,363 1,727 4,162大直市場 85 1,263 740 865長春市場 117 5,819 1,081 2,269建國市場 152 1,403 465 661新興市場 331 3,555 1,019 2,111松江市場 150 2,273 470 1,096八德市場 179 3,284 1,107 1,692南門市場 271 7,902 977 3,048

126

水源市場 212 5,811 1,157 2,682南機場市場 147 1,356 357 1,062自強市場 295 1,599 483 1,027華山市場 61 7,072 1,642 3,614東門市場 61 3,640 923 1,910幸安市場 144 3,689 1,263 2,165新生市場 27 4,098 1,459 2,380大龍市場 298 4,637 1,516 2,543蘭州市場 210 6,899 1,585 2,600永樂市場 486 2,681 649 399雙連市場 425 17,932 2,228 5,354大橋市場 153 7,193 617 5,119直興市場 210 3,575 897 1,348新富市場 108 1,754 491 815雙園市場 70 1,725 926 1,082東園市場 59 947 699 755柳鄉市場 28 8,576 1,356 2.469西寧市場 517 4,422 4,222 1,108環南市場 1325 2,388 809 1,368興隆市場 161 382 382 142景美市場 60 3,072 841 5,071木柵市場 175 1,683 406 834木新市場 122 2,837 945 2,338安康市場 72 2,509 1,349 1,846成德市場 151 2,901 1,058 1,262中研市場 58 1,329 863 1,135江南市場 100 2,797 357 1,091西湖市場 122 4,507 1,862 1,830士東市場 255 2,648 2,406 2,622士林市場 539 4,377 1,996 1,241北投市場 623 3,482 265 1,087

合計 10,008 17,444 資料來源：臺北市市場管理處

127

附件 6臺北市公有零售市場成本分析

項目 93 年地價稅(年)【1】

93 年房屋稅(年)【2】

85-93 年修繕費【3】

每年平均修繕費=<3>/9 年 【4】

平均每月成本><5>=<1>+<2+<4>/12 個月 【5】

南松 1,960,339 1,960,339 18,520,193 2,057,799 498,206

中崙 1,581,316 50,499 7,261,671 806,852 203,222

松山 583,162 29,013 3,668,588 407,621 84,983

光復 805,272 20,151 12,257,185 1,361,909 182,278

永吉 394,939 18,390 3,141,252 349,028 63,530

永春 667,289 149,505 22,936,298 2,548,478 280,439

中研 232,432 56,703 18,433,361 2,048,151 194,774

成德 640,711 214,446 19,540,082 2,171,120 252,190

大直 506,957 19,302 9,114,110 1,012,679 128,245

中山 437,017 797,688 3,739,640 415,516 137,518

中山 893,330 180,327 0 0 89,471

128

商場松江 531,867 154,533 17,192,523 1,910,

280 216,390

新興 1,060,476 859,515 8,641,877 960,209 240,017

長春 305,968 203,859 8,151,048 905,672 117,958

建國 公園用地尚未課徵 0 867 11,567,472 1,285,

275 107,178

八德 9,370,358 339,147 6,898,516 766,502 873,001

行天宮

道路用地尚未課徵 0

松江路地下人行道 0 0 0 0

光華 799,210 224,328 0 0 85,295

江南 841,715 115,677 6,382,395 709,155 138,879

西湖 1,254,673 104,511 4,383,069 487,008 153,849

錦安 419,230 66,960 437,136 48,571 44,563

安東 1,107,630 314,851 9,405,458 1,045,051 205,628

成功 1,042,058 69,072 2,975,561 330,618 120,146

信義 1,378,845 52,464 6,659,275 739,919 180,936

信維 618,016 273,819 3,509,815 389,979 106,818

雙園 131,068 46,764 $395,778 43,975 18,484

柳鄉 127,899 142,203 1,286,369 142,930 34,419

環南 6,308,182 1,450,233 71,540,651 7,948,961

1,308,948

東園 265,282 11,361 1,031,505 114,612 32,605

直興 754,983 14,220 1,829,924 203,325 81,044

新富 772,720 4,860 3,906,888 434,09 100,973

129

9 南機場 538,674 279,261 493,423 54,825 72,730

大橋 2,605,510 887,350 98,594 225,342河濱二 1,065,285 39,927 0 0 92,101

愛國 885,280 90,822 0 0 81,342

西寧 國宅用地 3,150,711 68,354,019 7,594,891 895,467

河濱一 5,697,017 227,719 0 0 493,728

西園 207,593 65,070 0 0 22,722

雙連 1,875,211 839,547 18,761,291 2,084,588 399,945

永樂 2,186,030 4,487,346 33,488,166 3,720,907 866,190

大龍 1,504,234 1,012,137 10,081,050 1,120,117 303,041

蘭州 458,363 719,586 15,908,340 1,767,593 245,462

幸安 614,827 186,069 6,458,096 717,566 126,539

新生 735,857 11,508 226,928 25,214 64,382

南門 1,102,481 1,505,691 30,357,711 3,373,079 498,438

水源 917,775 772,929 12,949,929 1,438,881 260,799

華山 230,456 324,150 15,586,874 1,731,875 190,540

東門 1,710,104 47,485 3,435,203 381,689 178,273

自強 道路用地尚未課徵 0 311,253 6,451,252 716,80

6 85,672

興隆 870,263 248,526 33,166,952 3,685,217 400,334

木柵 403,368 129,606 12,962,233 1,440,248 164,435

130

安康 1,022,010 111,063 0 0 94,423

木新 1,226,156 171,639 24,996,899 2,777,433 347,936

士東 3,083,333 493,532 14,453,832 1,605,981 431,904

士林 15,747,411 886,831 6,863,706 62,634 1,449,740

北投 1,672,377 847,326 50,883,813 5,653,757 681,122

西門 0 0 0龍山 0 0 0景美 277,677 4,253 473 23,179園環 0 0 0

合計 82,430,236 24,905,341 651,578,960

72,397,662

14,977,770

資料來源：臺北市市場管理處

附件 7 預估市場每月每攤營業額

項 目 預估各市場

每月營業額〈1〉

實際營業攤位數(a)

繳租金不營業攤位

數(b)

空攤數或未收租金

攤位數（c)

總攤位數( d )

( d )=(a)+(b)+（c)

平均每月每攤營業

額〈3〉= (1)÷(a)

南松

$6,816,000 166 41 4 211 $41,060

中崙

$4,160,000 122 27 0 149 $34,098

松山

$2,190,000 44 2 0 46 $49,773

光 $5,406,00 53 3 0 56 $102,00

131

復 0 0永吉

$1,700,000 50 20 0 70 $34,000

永春

$5,664,000 128 5 0 133 $44,250

中研

$2,280,000 47 9 2 58 $48,511

成德

$6,000,000 147 4 0 151 $40,816

大直

$8,600,000 75 10 0 85

$114,667

中山

$2,580,000 106 13 46 165 $24,340

中山商場

$2,292,000 71 0 4 75 $32,282

松江

$7,360,000 142 6 2 150 $51,831

新興 $620,000 176 100 55 331 $3,523長春

$11,880,000 61 56 0 117

$194,754

建國

$8,960,000 128 23 1 152 $70,000

八德

$6,660,000 118 61 0 179 $56,441

行天宮

$1,122,000 22 0 0 22 $51,000

光華

$46,000,000 199 0 ) 2 201

$234,694

江南 $91,200 79 10 11 100 $1,154西湖

$5,105,000 112 10 0 122 $45,580

錦 $2,190,00 30 0 5 35 $73,000

132

安 0安東

$2,310,000 68 51 2 121 $33,971

成功

$24,000,000 200 0 0 200

$120,000

信義

$3,735,000 84 35 0 119 $44,464

信維

$3,440,000 85 36 24 145 $40,471

雙園 $504,000 19 51 0 70 $26,526柳鄉 $272,000 12 15 1 28 $22,667環南

$102,670,000 1,320 4 1 1,325 $77,780

東園 $419,000 14 42 3 59 $29,929直興

$32,600,000 150 55 0 205

$217,333

新富

$2,161,600 51 53 4 108 $42,384

南機場 $372,000 9 76 62 147 $41,333大橋

$5,310,000 150 3 0 153 $35,400

河濱二

$9,600,000 40 0 0 40

$240,000

愛國 $788,000 10 63 0 73 $78,800西寧

$72,500,000 516 0 1 517

$140,504

河濱一

$64,641,600 133 0 0 133

$486,027

西 $1,800,00 23 7 0 30 $78,261

133

園 0雙連

$20,640,000 200 32 193 425

$103,200

永樂

$3,050,000 434 2 50 486 $7,028

大龍

$1,260,000 155 30 113 298 $8,129

蘭州

$9,400,000 150 29 31 210 $62,667

幸安

$2,326,600 90 13 41 144 $25,851

新生

$1,500,000 25 2 0 27 $60,000

南門

$16,800,000 235 23 13 271 $71,489

水源

$11,520,000 194 10 8 212 $59,381

華山 $636,000 51 8 2 61 $12,471東門

$1,531,440 54 7 0 61 $28,360

自強

$2,896,000 210 49 36 295 $13,790

興隆

$5,490,000 96 64 1 161 $57,188

木柵

$13,200,000 168 7 0 175 $78,571

安康 $930,000 64 8 0 72 $14,531木新

$7,890,000 104 15 3 122 $75,865

士東

$13,464,000 253 1 1 255 $53,217

士林

$31,800,000 493 46 0 539 $64,503

北投

$18,984,000 509 92 22 623 $37,297

134

西門

$4,500,000

（尚未開始繳租金） 58 無法計算

龍山

$3,060,000 95 48 1 144 $32,211

景美

$2,338,000 60 0 0 60 $38,967

圓環

$2,310,000 20 5 0 25

$115,500

合計

$640,325,440 8,421 1,382 742 10,805

4,123,840

資料來源：臺北市市場管理處

附件 8 臺北市公有傳統零售市場空攤率

行政區 市場別 樓層 規劃攤位數

A

未出租攤位數 C

繳租金未營業攤數

D

攤位空攤率 (C+D)/A

士林 士林市場 1 樓 539 0 44 8.16%士東市場 1 樓 127 0 0 0.00%士東市場 1 樓 128 0 0

北投 北投市場 1 樓 315 1 5 11.40%北投市場 2 樓 308 22 43江南市場 1 樓 47 1 1

135

內湖 18.00%江南市場 2 樓 53 10 6西湖市場 1 樓 122 0 3 2.46%

中山

中山市場 1 樓 90 20 7 36.97%中山市場 2 樓 75 29 5長春市場 地下層 2 0 0

0.00%長春市場 1 樓 59 0 0長春市場 2 樓 56 0 0大直市場 1 樓 85 0 7 8.24%建國市場 1 樓 152 1 28 19.08%松江市場 地下層 70 2 5 4.67%松江市場 1 樓 80 0 0新興市場 地下層 128 55 10

40.01%新興市場 1 樓 125 0 0新興市場 2 樓 78 0 67八德市場 1 樓 179 0 54 30.17%

大同 大龍市場 1 樓 127 13 8 49.66%大龍市場 2 樓 171 105 22蘭州市場 1 樓 210 33 22 26.19%

大同

大橋市場 1 樓 41 0 6 3.92%大橋市場 2 樓 112 0 0永樂市場 1 樓 210 0 5

11.27%永樂市場 2 樓 112 1 0永樂市場 3 樓 100 0 0永樂市場 4 樓 64 48 0雙連市場 地下層 165 49 12

50.19%雙連市場 1 樓 118 2 6雙連市場 2 樓 78 78 0雙連市場 3 樓 64 64 0

信義永春市場 1 樓 132 0 6 4.51%永春市場 2 樓 1 0 0永吉市場 1 樓 70 0 25 35.71%光復市場 1 樓 56 0 5 8.93%

松山松山市場 1 樓 46 1 1 4.35%南松市場 1 樓 211 4 5 4.27%中崙市場 1 樓 100 0 21 26.85%中崙市場 2 樓 49 0 19

南港 成德市場 1 樓 151 0 2 1.32%中研市場 1 樓 58 1 4 8.62%南門市場 地下層 141 14 2

136

中正

5.94%南門市場 1 樓 64 0 0南門市場 2 樓 66 0 0水源市場 1 樓 101 0 0 5.19%水源市場 2 樓 111 8 3自強市場 1棟上層 40 0 1

19.31%自強市場 1棟下層 38 4 11自強市場 2棟上層 47 0 2自強市場 2棟下層 92 4 0自強市場 3棟上層 40 0 0自強市場 3棟下層 38 31 3華山市場 1 樓 30 1 5 19.67%華山市場 2 樓 31 1 5東門市場 1 樓 61 0 5 8.20%新生市場 1 樓 27 0 1 3.70%

中正 幸安市場 地下層 93 44 4 33.33%幸安市場 1 樓 51 0 0

大安成功市場 1 樓 200 0 0 0.00%錦安市場 1 樓 35 0 0 0.00%信義市場 1 樓 119 1 26 22.69%安東市場 1 樓 67 1 11 21.49%安東市場 2 樓 54 2 12信維市場 地下層 145 25 39 44.14%

文山

安康市場 1 樓 72 8 23 43.06%景美市場 1 樓 60 0 0 0.00%木柵市場 1 樓 80 0 0 6.29%木柵市場 2 樓 95 5 6木新市場 1 樓 122 5 2 5.74%興隆市場 1 樓 88 0 5 28.58%興隆市場 2 樓 73 1 40

萬華

直興市場 1 樓 210 5 21 12.38%新富市場 1 樓 108 4 53 52.78%雙園市場 1 樓 70 6 37 61.43%東園市場 1 樓 59 3 29 54.24%柳鄉市場 1 樓 28 1 13 50.00%西寧市場 地下層 202 0 0

0.19%西寧市場 1 樓 153 0 0西寧市場 2 樓 162 1 0

南機場市場 地下層 147 0 72 48.98%環南市場 甲棟 1 樓 160 0 0 0.38%環南市場 甲棟 2 樓 164 1 0

137

環南市場 乙棟 1 樓 172 0 0環南市場 乙棟 2 樓 164 0 2環南市場 丙棟 1 樓 172 0 0環南市場 丙棟 2 樓 162 0 0環南市場 丁棟 1 樓 168 0 0環南市場 丁棟 2 樓 163 0 2

合計 10009 716 889 16.04% 資料來源：臺北市市場管理處

附件 9 攤商調查問卷一、臺北市各公有市場租金繳交，每一個月由攤商將租金單持往各市銀行繳交，

有部分攤商認為應比照營業稅每三個月繳交一次（三個月租金合併一個月交齊），以資便民，您認為合理嗎？□1.非常合理□2.合理□3.普通 □4.不合理□5.非常不合理 不合理及.非常

不合理之理由二、您認為目前所承租市場攤位之租金如何？

□1.非常合理□2.合理 □3.普通 □4.不合理□5.非常不合理三、市場攤位租金不合理原因？ □1.市場攤位租金太高□2.市場攤位租金太低四、市場攤位租金依公告地價計算，臺北市公告地價調整，各公有市場攤位租金必須提高，以往係採各市場平均漲幅調漲（例如民國 89 年各市場平均調漲2.62％）您認為合理嗎？□1.非常合理□2.合理 □3.普通 □4.不合理□5.非常不合理

五、各市場租金調整應依所在地公告地價調整，每次調整有漲有跌，您同意否？□1.非常同意□2.同意□3 .普通□4.不同意□5.非常不同意。

138

六、市政府為改善市場空攤利用，將空攤公開標租您認為合理與否？□1.非常合理□2.合理□3 .普通□4.不合理□5.非常不合理。

七、市政府為改革攤位租金計算方式，計畫降低公告地價及房屋現值占租金比重而將營業情形列入租金計算之考量（營業越好所繳租金越高），您同意否？ □1.非常同意□2同意□3 .普通□4.不同意□5.非常不同意。不同意及非常不同意理由

八、市政府為改革攤位租金計算方式，計畫降低公告地價及房屋現值占租金比重而將營業成本（市場維修費、物價指數、經濟成長、通貨膨脹、市場週邊流動攤販、市場附近商機等因數）列入租金計算之考量，您同意否？ □1.非常同意□2同意□3 .普通□4.不同意□5.非常不同意。不同意及非常不同意理由

九、市政府為改革攤位租金計算方式，計畫將市場四周違規攤販營業情形列入租金計算之考量（市場四周違規攤販營業列入酌減租金考量），您同意否？ □1.非常同意□2.同意□3.普通□4.不同意□5.非常不同意。不同意及非常不同意理由

十、如果市政府依上述（第六、七、八題）方式重新計算租金，而您得攤位租金提高，您願意配合繳交租金嗎？□1.非常願意配合□2.願意配合□3.普通□4.不願意配合□5.非常不願意配合不願意配合及非常不願意配合理由

十一、市政府為改善市場空攤利用，將只繳租金不營業之空攤收回或將無商機之市場收回，每位攤商給予 60萬元補助您認為合理與否？

□1.非常合理□2.合理□3.普通□4.不合理□5.非常不合理。不合理及非常不合理理由

十二、市政府如果提高市場營運績效，您認為市政府應先採取何種措施？（可複選）□1.改善市場四周交通 □2.改善硬體設施□3.舉辦促銷活動□4.加強取締市場內外流動攤販□5.規劃設置停車場□6.其他

十三、您是否有其他建議？ 其他建議

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