savills.co.uk/research 01

回顾与展望伦敦核心区域写字楼市场 2014年5月

Savills World Research UK Commercial

概述

■ 受金融城和西区旺盛需求的支

撑，2013年伦敦核心区域写字楼吸纳

量同比增加45%。预期2014年总吸纳量

将在2013年基础上小幅减少。

■ 2013年末伦敦中区写字楼空置率降

至6.0%。2014年将有新项目完成，年

内空置率将基本维稳。

■ 2013年金融城与西区的优质写字楼

平均租金上涨20%。据我们的最新预

测，未来五年租金年均增幅将在3%与

6%之间。

■ 2013年金融城与西区的投资总额为

200亿英镑，刷新历史记录；收益率则

双双下降25个基本点。2014年，投资

需求依然强劲，部分投资者改变投资策

略，在核心型投资基础上增加增值型和

机会型投资。

“伦敦核心区域写字楼市场全面复苏，并已进入增长阶段。” Mat Oakley, 第一太平戴维斯市场研究部

数据来源：第一太平戴维斯 数据来源：第一太平戴维斯

图 12013年写字楼吸纳量为近三年内最高

图 22013年伦敦核心区域写字楼空置率降至6.0%

02

聚焦 | 伦敦核心区域写字楼

西区写字楼租赁情况2013年吸纳量为410万平方英尺（约合38.1万平方米），较10年平均吸纳量（330万平方英尺，约合30.7万平方米）高出22%，较2012年增加33%。谷歌公司收购了国王十字区（King’s Cross）80万平方英尺（约合7.43万平方米）的写字楼面积，这笔大单导致吸纳量大增。从成交数量看，2013年成交数量仍比2012年多13%。

正如去年报告所预测的那样，西区边缘二级市场成交增加，吸纳量比10年平均值至少高20%，其中以哈默史密斯区（Hammersmith）、维多利亚区（Victoria）和国王十字区尤为突出。相反，核心板块如梅菲尔区（Mayfair）和圣詹姆士区（St James），2013年吸纳量则比10年平均值低11%。

核心板块吸纳量已连续三年（2011-2013）低于10年平均水平。超甲级写字楼供应有限，导致租金上涨，核心区传统租户被迫向东迁移。2013年中迁往伦敦中城区（Midtown）和伦敦金融城（the City）的机构包括私营瑞士银行Julius Baer、Hachette杂志社以及布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield）。

西区传统租户向东迁移，与历史趋势恰好相反，且不仅限于原核心板块租户。2013年，亚马逊（Amazon）、阳狮广告集团（Publicis）从费兹罗维

亚的Noho广场迁出，英国合作银行（The Co-Operative Bank）从帕丁顿区（Paddington）迁出。据第一太平戴维斯估计，2013年原西区租户向金融城和中城区贡献了75万平方英尺（约合6.97万平方米）的吸纳量。

从行业看，2013年技术、传媒和电信业的写字楼吸纳量最多，占总量（不含谷歌公司）的22%，其中传媒业占了14%。其次为商业与消费者服务业，吸纳量占总量的15%，显著高出长期平均水平（9%）。

需求萎缩最严重的为银行业，这一结果其实在意料之中。该领域10年来年均吸纳量比例为4%，2013年比例仅为1%。

保险与金融业、专业服务业的吸纳量向来位于西区之首，然而在2013年所占比例双双出现下滑。但牛津经济学公司（Oxford Economics）预测，2014年威斯敏斯特市保险与金融业附加值（Gross value added）将实现正增长，未来五年（2015-2019）平均增幅约在3.4%。此外，2014年专业服务业附加值预计同比增加4.4%。据此，预期两个行业的租赁需求会有所增加。

鉴于新增数个10万平方英尺（约合9,290平方米）以上面积的租赁需求，目前总需求约为340万平方英尺（约合31.59万平方米），较近12个月平均需求高11%。

新开发项目由于数个新开发项目以及大规模翻修项目计划2014年上半年完成，2013年末供应出现小幅增加，12月底供应量约

在460万平方英尺（约合为42.74万平方米），空置率为3.8%。2012年12月底的空置率为4.2%。

计划2014年上半年完成的新开发项目和大规模翻新项目包括：英杰华投资集团公司（Aviva Investors）和Exemplar地产公司Fitzroy Place大楼的项目，建筑面积22.55万平方英尺（约合2.09万平方米）；绿色地产有限公司（Green Property）圣詹姆士广场8号的项目，面积6.75万平方英尺（约合6,271平方米）；英国土地公司（British Land）维多利亚大街39号的项目，面积9.3万平方英尺（约合8,640平方米）。

我们估计2014年将有170万平方英尺（约合15.79万平方米）的新开发项目和大型翻修项目完成，略低与长期年均交付量（180万平方英尺，约合16.72万平方米）。项目的交付将一定程度上缓解当前西区供应的紧张状态。同时，预期新增供应中的大部分可较快消化。实际上，已有39.7万平方英尺（3.69万平方米）预租，另有17.3万平方英尺（1.61万平方米）正在商谈。

2015年与2016年将分别有210万平方英尺（约合19.51万平方米）和220万平方英尺（约合20.44万平方米）的新开发项目完成，均高于长期平均水平。总量中的15%已被预租。 租金情况2013年，德文郡大厦（Devonshire House）以120英镑每平方英尺每年荣登西区写字楼租金榜首。优质写字楼平均租金相应走高，较2012年上涨20%。

图 4伦敦西区写字楼租金

数据来源：第一太平戴维斯

图 3伦敦西区写字楼吸纳量（按行业）

数据来源：第一太平戴维斯

savills.co.uk/research 03

2014年6月

图 5伦敦西区写字楼投资额

数据来源：第一太平戴维斯

西区投资情况2013年下半年，西区投资活动显著增

加，总投资额达58亿英镑，12月当月

投资额就高达14亿英镑。2013年全年

投资额为84亿英镑，创下1995年本统

计开始以来最高记录。

2013年非本土投资占总投资额64%。人

们一般会认为，投资增加是因为伦敦房

地产市场安全性高，吸引了大量海外投

资。而实际上，英国本土投资者的积极

性也显著增加，全年收购资产总额达29

亿英镑。收购活动增加有两方面原因：

贷款更易获得，私人投资者更加活跃；

部分房地产公司进行大面积采购，如

英国土地公司斥资4.7亿英镑收购了帕

丁顿中心计划（Paddington Central

Scheme），建筑面积120万平方英尺

（11.15万平方米）。这两方面因素也

将推动租金在未来数年内上涨。

不过非本土投资者仍是西区超大面积

写字楼的最积极买家。单笔交易额高

于1亿英镑的交易中，80%的买家系海

外投资者。

2013年下半年，投资者对住宅改造的

兴趣更加浓厚，可能是受到了威斯敏斯

特市议会即将出台住宅改造咨询文件的

预期的影响。因此，所有可能符合改造

标准的写字楼价格均出现大幅攀升。

即便是收入稳定的资产也深受投资者关

注，因为后者在入手价和改造住宅销售

的差价中发现了增值空间。小型大使馆

和领事馆，以及各类信托、机构、慈善

以及协会总部办公楼的销售，很可能带

来大量住宅改造投资机会。

上述机构目前正在评估其在伦敦核心区

所持房产的价值及涨势，以判断迁至边

缘板块能否释放巨额资本以作他用。

收益率我们曾在2013年8月的报告中做出预

测，到年底西区优质写字楼收益率将

从3.50%降至3.25%。事实证明预测正

确。

英国研究机构不动产投资数据库

（Investment Property Databank

缩写IPD）对西区和中城区的调查显

示，写字楼平均收益率同样有所下

滑。2014年1月，平均等价收益率降至

5.28%，六个月来共降低44个基本点；

平均初始收益率则下调55个基本点至

3.49%。

投资者坚信西区写字楼租金将持续回

升，因此他们越来越看重等价收益率，

将其视为参考价值更高的价格指标。

展望预期未来12个月中投资者对西区写字楼

的需求将保持平稳，但实际投资额可能

无法突破2013年的历史最高水平。

当前收益率比25年均值（5.0%）低近

200个基本点，因而眼下关键问题在于

收益率是否会继续下滑。租金上涨的预

期无疑将支撑收益率回升，但2015年

基准利率上调的预期以及近期英镑走强

的表现，是否会给西区优质写字楼收益

率施加下行压力？而对于非优质写字楼

来说，由于投资者愿意承担更大风险以

换取更高回报，收益率或将承压下行。

图 6伦敦西区写字楼收益率

数据来源：第一太平戴维斯、不动产投资数据库

04

聚焦 | 伦敦核心区域写字楼

伦敦金融城租赁情况2013年伦敦金融城写字楼吸纳量连续第

二年增加，租赁总面积700万平方英尺

（约合65.03万平方米）略高，同比增加

53%，较长期平均水平高46%。2013年

确实是伦敦金融城写字楼租赁市场2000

年以来最为繁荣的一年。

吸纳量激增主要得益于大面积租赁需求

的回归。2011年与2012年中5万平方英

尺（约合4,645平方米）以上面积的租赁

极少。其中，2011年大面积租赁需求降

至近20年最低点。

金融城主导行业在2013年明显重拾信

心，因而5万平方英尺以上面积的吸纳

量暴增113%。需求来自两方面：金融

城传统行业，以及“舍西区进城”的新

租户。

很显然，金融城写字楼需求结构已在全

球金融危机期间发生了变化。2006年，

银行业吸纳量占金融城总吸纳量的10%

，到2013年仅占1%。而保险与金融服务

业在保险公司的支撑下，吸纳量一直稳

定。科技与创新领域则逆流而上，保持着

扩张的势头，吸纳量所占比例从2006年的

8%增加到2013年的27%。由于金融城租

金比西区优惠，且临近霍尔本与伦敦墙，

因而更为那些适应力强、灵活性高的公司

所青睐。亚马逊收购Holborn Viaduct 60

大厦就是一个典型例子。

2013年金融城写字楼吸纳量猛增，供应量

相应锐减。空置率从二季度末的10.4%下

滑至年末的8.3%；可租存量为676万平方

英尺（约合62.80万平方米），少于当年

总吸纳量。

租金情况2013年下半年，金融城最高租金基本持

稳。三座新塔式大楼年租金在70英镑每平

方英尺一线震荡。更具代表性的优质写字

楼平均租金则涨势惊人，2013年底涨至

64.45英镑每平方英尺，同比上涨20%。

在金融城市场回暖早期，出现如此强劲的

涨势实属正常。虽然涨幅后期难以维持，

但足以表明目前供求情况对业主方有利。

金融城写字楼的租期同样暴露了租客对

甲级写字楼供应短缺的担忧。记录显

示，2013年签订的租约中有66%长达10

年及以上，15年以上的租约则为2006年

以来最多。金融城以外地区的情况则恰

好相反。

可能因为租期更长、预租增多，2013

年的净有效租金涨幅小于名义租金，一

反往年常态。例如，含24个月免租期的

10年租约表现平稳，租金变动极小。

也就是说，优质资产的名义租金与净有

效租金的差价依然较大，后者较前者低

20%。

开发2014年金融城租金持续上涨面临的最大

压力来自计划项目。今年将有总面积470

万平方英尺（约合43.66万平方米）的新

开发及翻新项目完成，这个数字乍一听

令人咂舌。其实不然。470万平方英尺

中仅有一半为新开发项目，其余均为中

小型翻修项目。其次，已预租面积超过

三分之一。再次，就算部分存量未能快

速消化，2015年计划完成的项目也只有

290万平方英尺（约合26.94万平方米）

，去化压力有限。

图 7伦敦金融城写字楼存量情况

图 8伦敦金融城写字楼吸纳量分布情况（按面积）

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 数据来源：第一太平戴维斯市场研究部

savills.co.uk/research 05

2014年6月

图 9伦敦金融城写字楼投资额

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部

金融城投资情况2013年金融城写字楼投资额激增，突

破120亿英镑大关，刷新历史记录。

见图9。

巨额投资的背后，是为规避风险的国

际机构对大型物业的投资偏好。总价

2亿英镑以上的优质资产主要集中在

金融城，其他地区选择极少。2013

年有两宗大单成交：新加坡政府投

资公司（GIC）斥资17亿英镑收购

Broadgate Estate半数股权，房地产

集团St Martins在More London买下一

处规模相当的资产。

即便没有这两宗大单，2013年总投资

额仍有86亿英镑，较10年平均水平高

20亿英镑。

非本土投资者在金融城和伦敦中区投资

市场的比重不断提升。2013年，非本

土投资者参与的交易占78%；而单笔价

值1亿英镑以上的交易中，非本土投资

者所占比例为91%。

2013年，英国本土买家收购的金融城

写字楼面积占总量的22%，比例虽然不

大，但实际投资额有27亿英镑，较往

年增加不少。本土投资者是价值1亿英

镑以上资产的第三大买家。

国际投资者对各类投资产品都很感兴

趣，甚至是风险最高的市场。与他们相

比，本土投资者更青睐增值型、核心增

益型投资目标。金融城的投资竞争日趋

激烈，物业价格水涨船高，2013年涨

至300英镑每平方英尺。

成交从何而来？过去几年，众多投资

者抱怨无人抛售的同时，银行或破产

企业接管人发起的销售呈现稳定态

势。2013年，此类销售总额达11亿英

镑（交易数占总数的12.5%）。从价格

看，这些资产并不属于抛售性质，但确

实使得金融城投资产品有所增加。预计

该趋势2014年仍将持续。

获利回吐是2013年成交的另一股推动

力，并将持续至2014年。金融城投资

市场并没有因为全球金融危机的影响而

偃旗息鼓，2008-2010年间投资成交额

达120亿英镑。许多写字楼投资者现已

实现资本增值20-30%。虽然出售资产

的理由并不充分，但预计2014年的获

利回吐现象会多于2013年。

收益率2013年，金融城优质写字楼收益率

维稳在4.75%，明显低于近20年来平

均水平（5.56%）和近10年平均水平

（5.31%）。

英国研究机构不动产投资数据库

（IPD）近期收益率走势略有不同。过

去6个月中平均初始收益率与平均等价

收益率分别下滑15和25个基本点。有

趣的是，2014年1月末金融城写字楼初

始收益率平均4.84%，仅比当月优质资

产收益率高了近10个基本点。

越来越多的场内人士认为，当前的租金

回暖走势很可能在不久的将来继续维

持。因而投资者的关注点正从初始收益

率向等价收益率转移。

展望金融城收益率低于长期平均水平，而金

融城与西区优质写字楼收益率的差距仍

在历史高位。由于金融城写字楼价格相

对优惠，也是唯一能够满足国际基金大

户型投资需求的市场，预计2014年投

资需求维持。会有更多获利回吐现象出

现，银行发起的销售也会增加，另外到

2014年底优质写字楼收益率将下滑25

个基本点。

图 10伦敦金融城写字楼收益率

数据来源：第一太平戴维斯、不动产投资数据库

06

聚焦 | 伦敦核心区域写字楼

伦敦码头区2013年下半年，码头区写字楼市场气氛转暖，其中金丝雀码头（Canary Wharf）出租总面积就接近50万平方英尺（4.65万平方米）。2014年行情继续向好。专业服务公司安永（EY）租下丘吉尔大厦（Churchill Place）第14-21层，建筑面积20.7万平方英尺（约合1.92万平方米）。就在2013年三季度，毕马威收购了北柱廊大道（North Colonnade）30号的第6-13层，建筑面积约21.6万平方英尺（2.01万平方米）。

在下半年租赁增加的基础上，2013年总吸纳量同比增加54%，直逼63.7万平方英尺（5.92万平方米）。

核心板块以外的租赁市场气氛寡淡。Zamir 电信公司在格林尼治美景大厦（Greenwich View Place）租下6430平方英尺（约合597平方米），这已是单笔最大面积。

2013年末可租存量为160万平方英尺（约合14.86万平方米），同比减少5%。据此计算空置率为11.6%。核心市场空置率较低，仅为7.1%。

租户基础拓宽，是该市场2013年下半年租赁活动的一个主要特征。

伦敦核心区银行业需求疲软，而其他领域需求增加，一定程度上弥补了前者的不足。2013年下半年，在金丝雀码头收购写字楼的还有道达尔天然气与电力公司（Total Gas & Power）、壳牌（Shell）、印孚瑟斯技术有限公司（Infosys）和Skrill电子商务公司。后两家可归入金融技术领域。2013年金融城写字楼出租面积中27%为电信、媒体与技术领域，这些领域无疑也是码头区的潜在增长点。

租金情况码头区写字楼租金在2013年下半年基本稳定，加拿大广场一号（One Canada Square）年租金为41英镑每平方英尺。金丝雀码头以外区域的租金同样维稳，目前高质二手写字楼租金范围在22-24英镑每平方英尺。

图 12伦敦码头区写字楼吸纳量

数据来源：第一太平戴维斯

图 11伦敦码头区写字楼可租存量

数据来源：第一太平戴维斯

安永在今年2月举行的新闻发布会上表示签下长达25年的租赁合同，年租金48.5英镑每平方英尺。这是2007年以来码头区最高租金，足以表明码头区已跟上伦敦核心区回暖的大趋势。但需要注意的是，作为签约前提，安永将原先在贝吉特大厦（Beckett House）租赁的写字楼转租给金丝雀码头集团（Canary Wharf Group），2026年到期，年租金35英镑每平方英尺。

展望码头区写字楼市场前景与伦敦金融区基本一致，有时略有滞后。2013年金融城写字楼租赁需求强势反弹，应该能刺激2014年码头区吸纳量增加。

由于两处市场租金差距不断扩大，且伦敦核心区企业的灵活性越来越强，码头区吸纳量增加的可能性较大。此外，目前码头区与金融城的优质写字楼租金出现1997年以来最大差价。成本敏感度较高的租户将继续关注码头区，因此预计该区2014年写字楼吸纳量将增加而供应减少。

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2014年6月

市场展望吸纳量大增、空置率下滑、优质写字楼

平均租金上涨20%，均表明伦敦核心区

写字楼市场完全复苏并已进入增长模

式。这无疑也引发了市场是否过热、投

资需求是否远远超出租赁需求的疑问。

判断市场是否过热的关键，在于判断

伦敦写字楼需求能否维持，尤其是在

租户节约成本、入住密度增加的情况

下。答案很简单：伦敦在增长，并将

持续增长。2013年伦敦总人口840万，

预计到2023年增长到920万，相当于增

加了伯明翰和哈特尔浦（Hartlepool）

的人口。

新增人口都能找到工作吗？经济复苏初

期，由于工资增长相对缓慢，增加的职

员数量尚能消化。一旦经济年增长率达

到2.5%或更高，只有技术、媒体和通

信以及金融服务等高价值行业的扩张才

能支撑伦敦写字楼就业持续增加。据牛

津经济学公司（Oxford Economics）

预测，未来五年金融城与威斯敏斯特

市将新增82000个写字楼就业岗位。此

外，许多雇主越来越重视员工士气，因

此入住密度不会出现下滑。综上推断吸

纳量增长应维持正常水平。

供应是另一个关键因素。项目开发即

将迎来繁荣期，还是已经进入繁荣

期？2014年金融城将有470万平方英尺

的面积完成开发或翻新，远高于平均

值，而西区规划项目仍远低于平均值。

金融城新增面积中只有三分之一预租，

剩下的面积中40%为新开发项目。考虑

到吸纳量在平均水平，余量应该能在这

两年内消化，2015-2016年的规划面积

远远低于平均值。

也就是说，中期将出现供应短缺，具体

时间主要取决于贷款机构对写字楼投机

开发的反感何时消失。投机活动陷入低

迷之前的三四年时间里，都出现了贷款

机构向商业地产大量放贷的情况。这次

应该也不例外。但是，尽管伦敦信贷市

场竞争越演越烈，向纯投机开发项目放

贷的规模目前仍然有限。

或许只有租金涨幅超过历史平均水平，

才能刺激信贷增加。涨势持续时间越

长，越能说明本轮投资更稳定、开发风

险更低。此前出现投资三陷低迷，而每

段低迷期前的三四年时间里，租金涨幅

均高于长期平均水平。而根据我们对未

来五年金融城和西区租金涨幅的预测，

仅有一年涨幅高于平均水平，而且节点

比较靠后。

最后一个问题是投资需求是否远远高于

租赁需求。优质写字楼收益率远低于平

均水平，且2013年交易额处于历史高

点。随着全球经济回暖，蜂拥至伦敦核

心区的非本土投资者是否会转移目标？

我们认为，会有部分投资者转移阵地、

寻求更好的投资机会，但伦敦对非本土

投资者的吸引力在过去的30年中一直稳

步提升。20世纪90年代，非本土投资

占总投资额的比例一般在35%左右，21

世纪初期该比例增至45%，2005-2010

年间则为60%，而最近的四年中已接

近70%。

考虑到需求强劲而供应相对稳定，写字

楼价格已是非常优惠。另一方面，虽然

投资总额在2013年增至历史高位，实

际成交数量却从20世纪90年代中期开

始就一直缓步下滑。交易气氛清淡，但

只要租金增长前景仍然乐观，收益率或

许能维持当前水平。

我们认为伦敦核心区写字楼市场已完全

复苏并进入增长阶段。未来几年有望维

持供需平衡的良好局面，这足以支撑租

金上扬，但大幅增长希望渺茫。

图 14伦敦金融城与西区写字楼租金对比

数据来源：第一太平戴维斯

图 13伦敦金融城与西区写字楼就业情况对比

数据来源：第一太平戴维斯、牛津经济学公司

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聚焦 | 伦敦核心区域写字楼

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