上海城隍庙福民商厦项目集合资金信托计划渤海国际信托股份有限公司

二零一七年七月

1

基本要素

项目名称 渤海信托 •上海城隍庙福民商厦项目集合资金信托计划

借款人 上海鹏丽投资管理有限公司

借款规模 6亿元，根据抵押比例分期放款

信托期限 2年，贷款发放满1年借款人/贷款人有权要求提前还款

资金用途 归还金融机构贷款、关联借款及公司日常运营等

预期收益率

100万元≤单一募集期内认购资金＜300万元：7.0%/年

300万元≤单一募集期内认购资金＜3000万元：7.2%/年

3000万元≤单一募集期内认购资金：7.5%/年

利益分配方式信托计划满1年期，借款人/贷款人有权要求提前还款，每个自然季度分配，如遇节假日顺延

还款来源

1）银行经营性物业贷置换

2）目标项目租金收入

3）集团经营性收入

2

风控措施

1.房产抵押：福民商厦项目上海鹏丽投资管理有限公司持有的房地产权证【沪房

地黄字（2009）第002356号】（目前兴业租赁持有）及上海亦隆置业发展有限公司

持有的房地产权证【沪房地黄字（2014）第001225号】作抵押担保。

2.股权质押：项目公司100%股权质押；上海亦隆置业发展有限公司100%股权质押。

3.保证担保：由上海亦隆置业发展有限公司及其股东李烨东、北京光耀东方投资

管理有限公司、实际控制人李贵杰先生提供无限连带责任担保。

4.资金监管：1）借款人在指定银行开立资金监管专户，项目经营收入全部归集入

资金监管专户，只能用于项目的日常运营管理及偿还贷款本息。2）成立贷款监管账

户，贷款发放后进行资金用途监管，优先用于偿还兴业租赁融资租赁款项，其余用

于归还关联方借款及日常经营。

3

项目亮点

抵押物商业价值极高

项目抵押物福民商厦项目位于上海市豫园商业旅游区内，属于上海小商品批发市

场商圈，紧临上海著名的城隍庙福佑路小商品一条街，北靠人民路，与上海外滩新

地标外滩SOHO隔路相望；东临安仁街，与古城公园毗邻；南接福佑路，位于城隍

庙小商品一条街的东头，西近福佑商厦并与其形成姐妹店。抵押物所属的黄浦区城

隍庙商圈是上海重点打造的“商旅文”商圈，是上海八大商圈之一。距豫园地铁站600

米，距上海外滩步行700米，地理位置十分优越。豫园商圈的年游客量达8000万人

次，以本地年青人、国内外游客、外来批发商居多。

保证人资产实力雄厚

保证人实力雄厚，其持有的商业物业地理位置多出于一、二线城市核心地段，如

北京中关村购物广场、北京动物园批发商场（世纪天乐批发市场）、北京西站的光

耀东方购物广场、北京西三环航天桥的光耀东方中心等。据不完全统计，其持有一

二线城市的核心商业市值超过400亿元。

交易对手集团信用良好

交易对手光耀东方集团信用良好，是各大银行及信托公司的重点战略客户，与我

司有良好的过往合作经历。

4

交易结构

5

借款人

——上海鹏丽投资管理有限公司

企业名称 上海鹏丽投资管理有限公司

统一社会信用代码 91310101688789619M

住所 上海市黄浦区福佑路223号5楼

法定代表人 刘景红

公司类型 有限责任公司

经营范围 投资管理及投资咨询（除股权投资和股权投资管理），企业管理

及咨询，自有房屋出租，物业管理。【依法须经批准的项目，经

相关部门批准后方可开展经营活动】

基本情况 2009年5月22日经上海市人民政府批准注册成立，是北京光耀东

方集团在上海控股的子公司，主营业务是福民商厦项目的运营管

理。

注册资本 12350万人民币

成立日期 2009年5月22日

营业期限 2029年5月21日

6

借款人财务状况

7

项目 2017一季度 2016年度 2015年度 2014年度

经营活动产生的现金流量净额 863 2,172 12,412 11,878投资活动产生的现金流量净额 -646 -2,103 -10,684 -2,026筹资活动产生的现金流量净额 - - -1,700 -9,202现金及现金等价物净增加额 217 69 28 650

项目2017/03/31 2016/12/31 2015/12/31 2014/12/31金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

其他应收款 56,660 46% 56,750 46% 53,168 45% 67,585 56%投资性房地产 64,189 52% 63,544 52% 61,441 53% 50,757 42%其他资产 2,715 2% 2,514 2% 2,636 2% 2,786 2%资产总计 123,564 100% 122,808 100% 117,245 100% 121,128 100%

其他应付款 57,801 66% 58,219 66% 57,616 66% 64,731 67%

长期借款 26,994 31% 26,994 30% 26,994 30% 28,694 30%

其他负债 3,325 4% 3,410 4% 3,101 4% 2,672 3%

负债总计 88,120 100% 88,623 100% 87,711 100% 96,097 100%

所有者权益总计 123,564 100% 120,022 100% 29,534 100% 25,031 100%

项目 2017一季度 2016年度 2015年度 2014年度

主营业务收入 1,963 7,478 7,516 6,362主营业务成本 81 355 343 217营业利润 1,674 6,190 5,996 5,036利润总额 1,679 6,202 6,004 5,036净利润 1,259 4,651 4,503 3,775

资产负债表摘要

利润表摘要

现金流量表摘要 单位：万元

项目介绍

——福民商厦项目

福民商厦项目地处上海市黄浦区福佑路223号，属于豫园商圈。项目位于上海老城

的核心，东起中华路、北起人民路、西至河南中路，东至复兴中路，周边交通便利。商

圈北部为人民广场商圈，西部为淮海路商圈，南部为世博园区，区域内还有近日刚刚奠

基的位于人民路的万科集团在建项目。项目与上海外滩新地标外滩SOHO隔路相望，距

豫园地铁站600米，距上海外滩步行700米，地理位置十分优越。区位基本情况如下：

1. 黄浦区简介

黄浦区位于上海市中心，东和南隔黄浦江与浦东新区相望，西与静安区接壤，北以

苏洲河为界，与虹口区、闸北区为邻 ，是全国闻名的商贸购物中心。

2. 豫园商圈简介

豫园商圈是上海最繁华的旅游景点之一，同时也是沪上旅游、黄金和小商品批发

零售等行业的龙头老大。1）豫园商圈是全国知名的商业老品牌，有极大的影响力和知

名度，商圈发展相对成熟，且已形成了自己独特的商品及经营优势。2）豫园商圈为典

型的旅游商圈，商圈年游客量达8000万人次，客流量非常充足。目前，豫园经营较好

的商铺（一间不到7㎡的小店）月营业额高达5万元。3）轨道交通10号线将豫园商圈与

淮海商圈、南京路商圈串联起来，必将带来更为丰富的消费群体。

8

项目信息描述

——福民商厦项目

企业根据运营情况将项目分为一期、二期，其中一期为正在运营的福民商厦，二期

为待拆迁地块：

项目一期：福民商厦整合了豫园商圈中经营文化用品礼品批发项目的商户，定位明确

为中低档批发市场，与该区域的其它市场相互错位和弥补。目前负一、二层和地上一

至六层均正常运营，基本是满租状态。该项目负一、负二和地上一层至四层年租赁收

益7500万元左右，五层和六层于2016年11月份正式运营，目前整个项目年租赁收益预

计可达到8500万元左右。

项目二期：整体规划定位与一期类似。根据当地最新发展规划，大豫园商圈临近外滩，

地理位置优越，为上海市下一阶段重点发展的区域之一，本项目二期开发规划尚未完

全确定，目前企业正在与上海市相关规划部门进一步协商确定中。

9

抵押物情况分析

——福民商厦项目

抵押物为福民商厦一期及二期地块，由鹏丽投资及亦隆置业共同持有，鹏丽公司拥有

福民商厦占地面积为4408m²的土地使用权，总建筑面积为13064.08m²的房屋产权，

目前由于融资租赁业务均已过户给兴业租赁。亦隆公司拥有福民商厦占地面积为

3456m²的土地使用权，总建筑面积为2738.66 m²的房屋产权。

估价对象在价值时点2016年7月23日的房地产市场价值预评估价值14.55亿元，商业物

业及土地评估结果列示如下：

10

项目 产权单位分摊土地面积（m

2）

用途建筑面积/规划建筑面积（m

2）

房地产总价(万元) (约)

楼面单价（元/m

2）

估价对象一

福民商厦上海鹏丽投资管理有限公司

—

商业 13064.08 93800 71800

估价对象二

福民商厦上海亦隆置业发展有限公司

商业 10.56 100 94697

车位 2728.1 1600 ——

二期土地上海亦隆置业发展有限公司

3456规划

13824 50000 36168为商业

小计 16562.66 51700 ——

合计 29626.74 145500 ——

担保人

——上海亦隆置业发展有限公司

11

上海亦隆置业发展有限公司成立于2004年12月13日，取得上海市工商行政管理

局黄浦分局颁发的注册号为10229000971337的企业法人营业执照。住所为上海市黄

浦区福佑路233号6楼，注册资本5000万元，公司类型为有限责任公司，法定代表人

为李烨东。主要经营范围为房地产开发及经营、物业管理。

上海亦隆置业发展有限公司主要负责福民商厦二期项目的开发与建设，尚无正

在运营的项目，因此近年来无主营业务收入及成本，主要费用及现金支出为项目开发

成本、管理费用以及集团关联方往来。随着项目的逐步推进，公司资产总额及负债总

额逐年略微上升。公司主要财务状况分析表如下：

项目 2017/03/31 2016/12/31 2015/12/31 2014/12/31

资产总计 585,327,444 581,737,175 567,296,675 551,138,190

负债总计 285,582,265 281,985,564 267,521,143 251,335,591

所有者权益总计 299,745,179 299,751,611 299,775,532 299,802,598

利润总额 -2,095.11 -23,921 -27,067 -35,950

经营活动产生的现金流量净额 130,460 -468,873 -189,850 345,471

筹资活动产生的现金流量净额 - - - -

筹资活动产生的现金流量净额 - - - -

现金及现金等价物净增加额 130,460 -468,873 -189,850 345,471

单位：元

担保人

——北京光耀东方投资管理有限公司

企业名称 北京光耀东方投资管理有限公司

注册号 110108012439640

住所 北京市海淀区西三环北路100号18层2-1801

法定代表人 李洪达

公司类型 有限责任公司(自然人投资或控股)

经营范围投资管理；项目投资；资产管理。依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。

注册资本 2000 万元 人民币

成立日期 2009年11月26日

营业期限 2029年11月25日

12

北京光耀东方投资管理有限公司(下称光耀投资)是北京光耀东方集团旗下用于投

资并购商业地产的管理公司，隶属于北京光耀东方集团并由该集团实际控制。

光耀投资直接持有的项目为北京光耀东方中心项目，间接控制运作的项目有山

东聊城的新东方名人苑项目、新东方国际项目、新东方龙湾项目等。截至2016年12

月末，光耀投资资产总额645,348.32万元，负债总额174,018.21万元，实现年营业收

入90,491.59万元。

担保人财务状况

项目2017/03/31 2016/12/31 2015/12/31 2014/12/31金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

货币资金 68,315.87 11% 68,389.19 11% 63,421 10% 73,698 10%其他应收款 54,653.97 8% 45,312.19 7% 57,905 9% 106,189 15%存货 211,711.36 33% 219,701.73 34% 222,155 34% 222,074 31%投资性房地产 270,582.35 42% 270,582.35 42% 269,978 41% 264,907 37%其他资产 41,134.08 6% 41,362.86 6% 41,345 6% 39,847 7%资产合计 646,397.63 100% 645,348.32 100% 654,804 100% 706,715 100%短期借款 21,580.00 13% 21,580.00 12% 9,500 4% 7,800 3%预收账款 7,037.79 4% 9,162.56 5% 9,796 5% 11,709 4%其他应付款 84,050.06 50% 87,579.03 50% 125,174 58% 174,520 57%

一年内到期的长期负债 - - - - 9,372 4% 9,748 3%长期借款 51,933.33 31% 52,416.67 30% 56,878 27% 100,186 32%其他负债 2,998.47 2% 3,279.95 2% 3,371 2% 3,155 1%负债合计 167,599.65 100% 174,018.21 100% 214,091 100% 307,118 100%所有者权益合计 646,397.63 100% 645,348.32 100% 440,713 100% 399,597 100%

13

项目 2017一季度 2016年度 2015年度 2014年度

经营活动产生的现金流量净额 613.70 32,059.06 42,947.90 39,710.23

投资活动产生的现金流量净额 - -604.54 -11,241.61 -61,829.40

筹资活动产生的现金流量净额 -687.02 -26,486.40 -41,982.97 53,932.98

现金及现金等价物净增加额 -73.32 4,968.11 -10,276.68 31,813.82

项目 2017一季度 2016年度 2015年度 2014年度

主营业务收入 22,629.77 90,491.59 126,344.64 177,225.55主营业务成本 22,629.77 90,491.59 60,748.61 80,733.99营业利润 9,957.17 40,856.04 54,903.59 82,069.84利润总额 9,957.17 40,856.04 54,903.59 82,069.84净利润 7,467.88 30,616.81 41,116.13 61,432.54

资产负债表摘要

利润表摘要

现金流量表摘要

单位：万元

光耀东方集团

——集团简介

立足商业地产开发、投资并购和商业运营管理三大板块；

光耀东方集团现全国持有商业物业总面积超过100万平方米，预估市场价值约400亿元，

年收入超过40亿元。

以城市综合体开发为基础、投资并购重组为重点、商业运营管理为主线，整合城市商业地产链，

进而形成开发、收购、管理的完整体系；

主要业务模式：低价收购北、上、广等一线城市，核心地段、成熟商圈内，变现能力较强的城

市综合体，对项目进行重新包装定位或局部改造，商业部分以自持为主，写字楼、公寓部分进

行出售，平衡收购现金支出；待有新的收购目标时，再将自持物业抵押融资，实现滚动发展；

曾先后获得“中国最佳商业地产企业”、“商业地产最佳商业模式”、“中国商业地产价值典范”、“中

国最具影响力商业地产开发企业”、“中国著名商业地产开发商”、“2009年度最佳城市贡献奖”、

“2009年度最具品牌价值开发商”、“2010年最具价值再造力的企业”、“2010年度中国最佳商业模

式十强”、“2010年度社会贡献企业大奖”、“DFOM2010-2011商业不动产中国领军企业”、“2010-

2011年度中国商业地产杰出贡献特别大奖”、 “2011年度最佳商业地产企业”、 “2011年度最佳商

业地产企业” 、 “2012年度北京地区最具品牌价值企业大奖”、“2012中国房地产企业品牌价值标

杆”等奖项荣誉。

14

光耀东方集团

——运营案例

北京——光耀东方中心

项目位于北京市海淀区西三环北路100号，航天桥东北角。占地

面积16526.31平米，总建筑面积96637.71平米，楼高23层。集团于

2011年对该项目进行了资产收购，收购金额13.6亿元，相关税费2.4

亿元，收购面积77177.33平米。收购后进行了重新装修和定位，并

将2.12万平方米的写字楼和商业进行了出售，回笼了9.46亿的收购

资金。目前持有该项目产权面积33288.71平米，每年租金收入约1.6

亿元。

北京——新中关购物中心

项目位于北京市海淀区中关村大街19号，地处中关村核心地带，

写字楼定位于中高档办公写字楼；酒店式公寓定位为高档商务酒店

及酒店式公寓；商场主要定位为中关村周边办公人群服务的休闲购

物中心，以中档偏上的品牌为主。 2008年集团对经营不善的该项目

进行股权收购，以近1亿元的价格先行收购了该项目公司47%的股权，

通过升级改造，实现每年2 亿元以上租金收入。集团于2015年以接

近5亿元的成交价格出售了其所持有的股权，实现退出。

15

光耀东方集团

——运营案例

北京——北京世纪天乐国际服装市场

项目位于二环与三环之间的北京动物园服装专业市场区的中心地段，是动物园专业市场区最

大的服装批发中心，年交易额400亿元，市场份额超过60%。集团完成股权收购，自持面积

84373.06平方米，通过管理运营使每年租金收入由收购前2.3亿元提高至4.89亿元。

16

• 北京——中关村购物广场

该项目位于中关村广场核心地带，是中国最大的地下购

物中心，主体结构沉潜于10万平方米的城市花园下方，建

筑面积约20万平方米，其中商业部分建筑面积14万平方米，

车库建筑6.05万平方米，商业配套车位1800个。购物中心

涵盖了五大功能组团：精品专卖、步行街、津乐汇时尚百

货&名店运动城、美嘉欢乐影城、家乐福亚洲旗舰店。自

2013年被光耀东方22亿元收购后，结合经整合改造，该项

目已启动招商，打造围绕中关村高科技企业特色的生态办

公区，目前已有创业公社入驻其中。

光耀东方集团

——运营案例

山东聊城——新东方广场

该项目是聊城首次引进的shopping-mall业态模式，集购物、

休闲、娱乐、餐饮于一体，位于聊城最繁华商业黄金地段，地理

位置优越，交通便利，总建筑体量为10万㎡，经营面积3.3万㎡。

目前商户实力不断扩充，知名品牌、旗舰店、形象店不断增多。

集团于2003年以2亿元的价格收购该项目，项目已实现销售2万平

方米，回笼资金1.7亿元。目前公司自己经营该项目74485.23平米，

年物业收入及资产管理费合计超过1亿元。

河北石家庄——品汇广场项目

该项目位于石家庄市中山路商业区、新华商圈及火车站三大板

块交汇处，盘踞石家庄市传统商贸核心，地理位置十分优越。项

目集公寓、快捷酒店、停车场、时尚购物于一体，整体占地26亩，

建筑面积7.6万㎡，楼高110米，地下2层、地上24层，负1层至地

上6层为裙楼商场，7-24层为商务公寓。集团于2007年以4.5亿的

价格收购该项目，已实现销售 3万平方米，回笼资金3.7亿元。

目前自营该项目41098平米，年物业收入及资产管理费收入合计1

亿元左右。

17

关于我们

渤海国际信托股份有限公司（以下简称“渤海信托”）成立于1983年12月，

前身为河北省国际信托投资有限责任公司，2006年完成重组，成为海航集团成员企业，

2007年更名为渤海国际信托有限公司。2015年7月31日，公司完成整体改制，正式更名

为：渤海国际信托股份有限公司。公司注册地为河北省石家庄市，是目前河北省唯一

一家经营信托业务的非银行金融机构。

18

渤海信托注

册资本增至

36亿元，目

前位居中国

信托行业第

20位。

在中国信托行业

评级中，渤海信

托凭借在资本实

力、风险管理能

力、增值能力、

社会责任等方面

的优异表现，获

评A级信托公司。

渤 海 信 托 完

成 股 份 制 改

制 ， 正 式 更

名为“渤海国

际 信 托 股 份

有限公司”。

渤海信托•鲲鹏

财富俱乐部正式

揭牌，为高净值

人群搭建信托理

财服务平台，为

广大客户提供高

端尊享的信托理

财服务。

公司注册资

本 增 加 至

20亿元。

经中国银行业

监督管理委员

会批准，公司

名称变更为“渤

海国际信托有

限公司”。

公 司 完 成 重

组 改 制 ， 成

为世界500强

海 航 集 团 旗

下 海 航 资 本

成员企业。

关于我们

19

营业收入

客户数量

兑付情况

管理资产规模

为投资者创造收益

截至2017年4月底管理信托资产

规模超过4900亿元，近三年

（2014年末至2017年4月）累计

管理信托资产规模 8621亿元。

2016年信托财产实现净利润为

148.69亿元，近三年累计实现

净利润464.61亿元；为投资人

创造了7.5%的年均综合收益率。

截至目前，渤海信托服务

高端客户累计9000余人。

截至目前，渤海信托管理信托项目

到期清算完成率100%。

2014年11.49亿元，2015年10.70亿元，2016年

12.52亿元，同比增长17.05%。

在三十余年的发展历程中，我们足于“受人之托，代人理财”的信托本源，秉承“诚信、业绩、创新”的企业理念，遵循“规范运作、稳健经营”的经营原则，充分发挥作为信托企业的经济属性、金融属性和社会属性，运用信托横跨实体经济、资本市场及各金融业态的灵活机制，打造金融服务平台，提升金融服务水平，促进客户财富增长，助推社会经济发展，实现自身经营效益的节节升高。

期待与您合作！

20