driehandenopeenbuik
-
Upload
roeland-tameling -
Category
Documents
-
view
14 -
download
0
Transcript of driehandenopeenbuik
Drie handen op één buik, de uitvoering
Edmond Lam & Roeland Tameling juni 2004
ES-04.720
ES-04.720 Drie handen op één buik
Inhoudsopgave Voorwoord i Samenvatting ii
1. Inleiding 1 1.1 Aanleiding 1
1.2 Probleemstelling 1
1.3 Werkwijze 1
1.4 Leeswijzer 2
2. De Binnenstad 3 2.1 Definitie Binnenstad 3
2.2 Vrijetijdsfunctie van de binnenstad 4
2.3 Positie van de binnenstad 5
2.4 Trends en ontwikkelingen 6
2.5 Binnenstad als leisure milieu 7
2.6 Conclusie 10
3. Rotterdamse binnenstad 11 3.1 Afbakening van het gebied 11
3.2 Kenmerken van de binnenstad 13
3.3 Bezoekmotieven 15
3.4 Passantenstromen 18
3.5 Combinatiebezoeken 18
3.6 Conclusie 20
4. Detailhandelsontwikkeling 21 4.1 Consolidatie 21
4.2 Weren 22
4.3 Lijnbaan en Beurstraverse 23
4.4 Perifere ontwikkelingen 24
4.5 Conclusie 25
5. Zwakke punten 26 5.1 Openbare ruimte 26
5.1.1 Binnenrotteplein 27
5.1.2 Schouwburgplein 28
5.1.3 Grote Kerkplein 29
5.1.4 Binnenwegplein 30
5.1.5 Stadhuisplein 30
5.2 Aanloopstraten 31
5.2.1 Hoogstraat 32
5.2.2 West Kruiskade 33
5.3 Zwakste punt 34
5.4 Conclusie 35
ES-04.720 Drie handen op één buik
6. Branchering 37 6.1 Aanbod vastgoed 37
6.2 Zelfstandige ondernemers 38
6.3 Mogelijkheden winkeltoevoeging 39
6.4 Mogelijkheden leisuretoevoeging 40
6.5 Conclusie 41
7. Kansen 43 7.1 Centrummanagement 43
7.2 City Marketing 44
7.3 Ontwikkelingskansen 46
7.4 Conclusie 48
8. Conclusies en Aanbevelingen 50 8.1 Conclusies 50
8.2 Aanbevelingen 54
Nawoord 55 Literatuur 57 Bijlagen Bijlage 1: Vragenlijst 58
Bijlage 2: Lijst met geselecteerde marktpartijen 59
Bijlage 3: Kansenkaart van Rotterdam 60
ES-04.720 Drie handen op één buik I
Voorwoord
Om de Rotterdamse binnenstad aantrekkelijker te maken wordt in de komende tijd het gemeentelijk
detailhandelsbeleid kritisch bekeken en op een aantal vlakken bijgesteld.
De Kamer van Koophandel Rotterdam heeft in dit kader een onderzoek uit laten voeren naar de
opvattingen van diverse marktpartijen. Hiervoor zijn vastgoedorganisaties, ondernemersverenigingen
en diverse experts geraadpleegd. Aan de orde kwamen de toekomstige ontwikkelingen in de
detailhandel, horeca en leisure (vrijetijdseconomie). Mede op basis van deze input stelt de kamer haar
visie vast met betrekking tot detailhandels-ontwikkelingen, zwakke punten, branchering en kansen.
Deze visie zal worden gebruikt voor een uitgebreider beleidsrapport dat het Ontwikkelingsbedrijf
Rotterdam (OBR) in samenwerking met de kamer naar verwachting eind 2004 zal publiceren.
Dit rapport “Drie handen op één buik, de uitvoering” is het vervolgonderzoek naar aanleiding van de
afstudeerscriptie “Drie handen op één buik, de theorie”. Een van de conclusies van “Drie handen op
één buik, de theorie” is dat combinatiebezoeken uiteindelijk zullen resulteren in toename van
bestedingen van de consumenten. De toename van bestedingen gaat gepaard met toename van de
verblijfsduur. De Rotterdamse potenties op dit vlak zijn echter nog niet volledig benut, zo blijkt uit het
verkennend onderzoek.
Ook in de praktijk blijkt dat de benaderde marktpartijen geloven in het vasthouden van consumenten
door het bieden van een multifunctionele binnenstad. Deze multifunctionaliteit zal
combinatiebezoeken bevorderen. De marktpartijen onderschrijven de conclusie dat de mogelijkheden
nog niet volledig benut zijn. In dit rapport worden hun visies over de mogelijkheden voor verbetering
geïnventariseerd. Deze inventarisatie is met name interessant voor beleidsmakers en vastgoedpartijen
die betrokken zijn bij vastgoedontwikkelingen in de binnenstad van Rotterdam, maar ook voor andere
betrokken partijen biedt het rapport aanknopingspunten.
Lezers die vooral geïnteresseerd zijn in de wetenschappelijke grondslagen verwijs ik graag naar het
onderzoek “Drie handen op één buik, de theorie”. Voor de lezers die geïnteresseerd zijn in de visies
van prominente marktpartijen in de Rotterdamse binnenstad is “Drie handen op één buik, de
uitvoering” geschreven.
Mijn dank gaat vooral uit naar de marktpartijen die deelgenomen hebben aan het onderzoek. Daarnaast
is een woord van dank verschuldigd aan de heer Ir. E.P.H. Lam, die voor de duur van dit onderzoek
verbonden was aan de Kamer van Koophandel Rotterdam.
Mw. mr. W.L. Gillis-Burleson
Plaatsvervangend Voorzitter Kamer van Koophandel Rotterdam,
Voorzitter KvK Kring Rotterdam
ES-04.720 Drie handen op één buik II
Samenvatting
“De binnenstad van Rotterdam moet aantrekkelijker worden” concluderen vele onderzoeken. Een van
de instrumenten om de aantrekkelijkheid van de binnenstad te bewerkstelligen is het
detailhandelsbeleid. Het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) is inmiddels begonnen met de
voorbereiding van dit beleid. Om het beleid te operationaliseren is het van belang dat de betrokken
marktpartijen dit beleid ondersteunen. Het in kaart brengen van de visies van deze marktpartijen is
daarom van belang. Deze visies zullen de input kunnen vormen van het te vormen beleid.
De Kamer van Koophandel is van oudsher de schakel tussen de ondernemers en de gemeente. De
Kamer van Koophandel streeft naar optimale samenwerking met de ondernemers en heeft zodoende
het initiatief genomen om dit onderzoek te starten.
De hoofdvraag van dit onderzoek is:
Wat zijn de opvattingen van de marktpartijen ten aanzien van de toekomstige ontwikkelingen in de
detailhandel, horeca en leisure in de binnenstad van Rotterdam?
In totaal zijn 13 vragen gesteld. Deze vragen hebben betrekking op:
• detailhandelsontwikkelingen
• zwakke punten
• branchering
• kansen.
De opvattingen van de marktpartijen ten aan zien van de toekomstige ontwikkelingen in de
detailhandel, horeca en leisure in de binnenstad van Rotterdam kunnen als volgt worden samengevat:
Detailhandelsontwikkeling
De gebieden, die sterk gehouden moeten worden en daarmee ontwikkeld dienen te worden zijn op de
eerste plaats het kernwinkelapparaat en op de tweede plaats de flanken van de binnenstad.
De Beurstraverse en de Lijnbaan worden als de belangrijkste deelgebieden van het kernwinkelapparaat
genoemd. Opvallend is de hoge waardering voor de Van Oldenbarneveltstraat.
Actieve sturing op detailhandelsontwikkelingen wordt door de marktpartijen niet erg zinvol geacht.
Men vertrouwt op marktwerking. De eventuele detailhandelsontwikkelingen op het Centraal Station
worden door de marktpartijen als positief ervaren, mits deze een aanvullend karakter hebben op het
kernwinkelapparaat. De winkels op en om het station zouden zich moeten richten op de reizigers (´run
shopping´).
De Beurstraverse wordt goed gewaardeerd: de ´koopgoot´ wordt nog steeds als de parel van het
winkelbestand beschouwd. Een aantal aspecten van de Lijnbaan wordt door de meerderheid van de
marktpartijen als negatief ervaren. Deze negatieve ervaring is met name het gevolg van de slechte
kwaliteit van de buitenruimte van de Lijnbaan. In mindere mate wordt het aanbod en de kwaliteit van
de panden slecht gewaardeerd. Het upgraden van de Lijnbaan zal een enorme impuls kunnen
genereren.
Ontwikkelingen in de periferie vormen geen enkel gevaar voor het functioneren van de binnenstad,
mits de parkeergelegenheid en de bereikbaarheid van de binnenstad op peil worden behouden.
Zwakke punten
De volgende zwakke punten met betrekking tot de openbare ruimtes worden door de marktpartijen
genoemd:
ES-04.720 Drie handen op één buik III
• het Binnenrottegebied wordt als een plein gezien dat alleen functioneert op het moment dat er
markt is. Dit is drie keer in de week. Op het moment dat de markt er niet is, is het een groot
kaal plein zonder functie;
• visies over het Schouwburgplein zijn in overvloed. Ook bij dit plein is de negatieve ervaring
groter dan de positieve ervaringen. Het plein is te groot en mist sfeer. Het heeft geen enkele
´echte´ functie;
• het Grote Kerkplein voor de Laurenskerk, een van de weinige historische gebouwen van
Rotterdam, is een plein zonder functie. Het is een vergeten gebied;
• het Binnenwegplein wordt over het algemeen positief ervaren. Het enige kritisch punt is dat
het plein schoner kan;
• het Stadhuisplein wordt door enkele marktpartijen negatief ervaren, omdat de huidige
horecavestigingen teveel overlast veroorzaken.
De belangrijkste zwakke punten met betrekking tot de aanloopstraten die door de marktpartijen
worden genoemd:
• de Hoogstraat wordt gezien als de zwakke schakel in de binnenstad. De marktpartijen zijn op
één na unaniem over de negatieve uitstraling van de Hoogstraat. Deze uitstraling wordt
veroorzaakt door het feit dat de openbare ruimte rommelig en vies is. Bovendien is de
kwaliteit van de panden niet meer op niveau. Dit wordt veroorzaakt door versnipperd
eigendom van de panden en de kort lopende huurcontracten. Buiten deze kritische blikken
naar de Hoogstraat, leeft onder de meerderheid van de marktpartijen, met name de
ontwikkelaars, het geloof dat dit een straat is met enorme potenties;
• over de West Kruiskade zijn de meningen nogal verdeeld. Positieve ervaringen ontstaan door
het feit dat dit gebied natuurlijk is gegroeid en de potentie heeft om uit te groeien tot een
toeristisch trekker. De negatieve opmerkingen hebben met name betrekking op het aspect
veiligheid.
Een ander locatiegebonden zwak punt is:
• de Coolsingel. Kritiek op de Coolsingel is met name gericht op het feit dat het een barrière
vormt tussen de twee gebieden. Door de komst van de Beurstraverse is dit gedeeltelijk
opgelost, maar de potenties van de Coolsingel zijn niet volledig benut. Door de hoofdstraat
van Rotterdam, met het Stadhuis, rijden auto´s en trams. Dit is volgens sommige marktpartijen
een gemiste kans. Men zou hier een boulevard kunnen realiseren, die de uitstraling van de
Ramblas in Barcelona zou kunnen hebben. Dit betekent dus niet zozeer de Coolsingel autoluw
maken, maar wel zorgen dat aan de Coolsingel meer publieksfuncties worden gevestigd:
winkels, horeca en culturele voorzieningen. Deze moeten dan op een intelligente manier
bereikbaar worden gemaakt voor het publiek. Het lichtplan moet hierbij wel betrokken
worden.
Buiten deze plaatsgebonden zwakke punten is door een aantal marktpartijen een aantal zwakke punten
genoemd die wellicht van belang kunnen zijn voor het opstellen van gemeentelijk beleid. Opgemerkt
dient te worden dat dit ´slechts´ individueel gemaakte opmerkingen zijn. De volgende zwakke punten,
die niet gebonden zijn aan een locatie, worden genoemd:
• de informatie naar bezoekers buiten de regio is niet voldoende. Rotterdam is trots op haar
bereikbaarheid en parkeergelegenheid, maar een willekeurige bezoeker buiten de regio weet
het niet;
• de verbindingen tussen de verschillende interessante gebieden in Rotterdam zijn niet goed;
• in het winkelgebied is geen rustpunt aanwezig waar een bezoeker op adem kan komen om
daarna de tocht voort te zetten;
• een duidelijke visie van de gemeente ontbreekt;
ES-04.720 Drie handen op één buik IV
• het beleid is een zwak punt. Het forceren van een stad tot een wereldstad is geen goede
doelstelling. Men moet niet teveel willen met een stad. Het moet ook natuurlijk groeien;
• het culturele gehalte van de stad kan omhoog;
• promotie van het winkelgebied gebeurt nog te weinig;
• de niet doorgezette verbinding naar het water (Boompjes) is een zwak punt;
• de binnenstad, met name het stadscentrum, heeft een diffuus beeld. Met name het
kernwinkelgebied heeft geen duidelijke entree. Een bezoeker weet niet waar de tocht moet
beginnen. Een duidelijk entree is belangrijk, omdat het een duidelijke oriëntatie geeft aan de
bezoekers;
• het aantal bezoekmotieven voor de stad Rotterdam is onvoldoende. Het palet van
bezoekmotieven moet uitgebreid worden.
Branchering
Over het algemeen wordt het winkelaanbod gewaardeerd. De diversiteit laat echte nogal te wensen
over. Een gedifferentieerder aanbod is mogelijk als het aanbod van het vastgoed op niveau is. De
marktpartijen vinden dat het aanbod en de kwaliteit van het vastgoed goed is, met uitzondering van de
Hoogstraat.
Door de stijging van de huurprijzen op A1-locaties is het onmogelijk geworden voor zelfstandige
ondernemers om zich hier te vestigen. Het geloof dat de flanken uitstekende locaties zijn voor deze
ondernemers wordt breed gedragen door de marktpartijen.
De winkels die gericht zijn op het hogere segment zijn in Rotterdam ondervertegenwoordigd.
Toevoeging van deze winkels wordt als een toegevoegde waarde gezien. De aanwezige winkels die
gericht zijn op het hogere segment bevinden zich op de Kruiskade en de Karel Doormanstraat.
Formules die een goede kans hebben in het stadscentrum zijn ´brandstores´. Dit zijn winkels die
uitsluitend één merk verkopen. De laatste aanwinst van Rotterdam is de onlangs geopende Nikestore.
Dit wordt door eenieder gezien als een goede ontwikkeling.
Aan het huidige aanbod zouden nog meer leisurefuncties toegevoegd kunnen worden. De doelstelling
van de toevoegingen is dat de bezoekers langer in de stad zullen blijven. De individuele opvattingen
van de geïnterviewden liggen ver uiteen. Een korte opsomming:
• leisure-gerelateerd aan water aan de Schiedamse Dijk;
• leisure-gerelateerd aan cultuur in de Witte de Withstraat;
• meer activiteiten in de stad, met name in het centrum. Deze kunnen georganiseerd worden op het
Schouwburgplein en Binnenrotteplein;
• een nieuwe attractie creëren in het centrum;
• een nieuw bioscoop(filmzaal) aan de Oude Haven;
• Lido-achtig theater met diverse shows;
• Meer concentratie van horeca gelegenheden.
Kansen
Centrummanagement kan worden gezien als een structureel samenwerkingsverband van publieke en
private partijen in een binnenstad. De samenwerking vindt plaats op basis van gelijkwaardigheid, met
een gezamenlijke inzet van middelen. Doel is de aantrekkingskracht en daarmee het economisch
functioneren van de binnenstad te versterken.
De meerderheid van de marktpartijen staat positief tegenover het fenomeen centrummanagement.
Onderzoek zal gedaan moeten worden naar de vorm hiervan. Het opstarten van een
centrummanagementteam zal de samenwerking tussen verschillende partijen kunnen bevorderen.
ES-04.720 Drie handen op één buik V
Naast samenwerking is de promotie van een stad zeer belangrijk. ´City marketing´ is een begrip dat in
dit kader tegenwoordig veel gehanteerd wordt.
“City marketing is een verzameling activiteiten van de stad die gericht is op het bevorderen,
vergemakkelijken en bespoedigen van ruiltransacties, voor zover deze activiteiten passen binnen de
strategie van en worden gecoördineerd door de gemeente” (Daniels, 1995).
Een stad moet zich kunnen onderscheiden van andere steden. Daarom is de promotie van de
aanwezige kwaliteiten van de stad van belang.
De grote meerderheid van de respondenten geeft de huidige promotie van Rotterdam een negatieve
beoordeling. Een opmerking die geplaatst moet worden is dat kritiek met name toegespitst is op de
promotie van detailhandel. Men is van mening dat op dat gebied weinig tot niets is gedaan. Een ander
veel gehoord kritiekpunt is het feit dat er geen duidelijke visie aanwezig is over de richting waar de
stad naar toe moet gaan. De promotie is ook niet eenduidig genoeg. De meerderheid van de
ondernemers gaf in algemene zin aan weinig te merken van de promotie-activiteiten.
De kansen liggen dus in het verbeteren van de samenwerking tussen verschillende partijen en de
promotie van de stad. Buiten deze twee kansen liggen nog vele kansen op locatieniveau. Deze zijn
samen te vatten in:
1. Lijnbaan
• Upgraden van het buitengebied. Het schoon houden van het buitengebied is een
aandachtspunt van de eerste orde.
• Werken aan een gedifferentieerd aanbod van winkels. Dit kan door toevoegingen van
onder andere ´brandstores´.
• Stimuleren van een betere samenwerking tussen winkeliers en vastgoedeigenaren. Dit kan
door structureel overleg. Onderzocht dient te worden of een centrummanagementteam dit
kan stimuleren.
2. Binnenrotte
• Creëren van een markthal.
• Verdichting van het gebied en een betere invulling van de ontstane nieuwe plinten.
3. Schouwburgplein
• Andere branchering van de randen van het plein.
• Onderzoek naar de mogelijkheden van het creëren van een complete en compacte
horecaclustering rond dit plein.
• Programmering van activiteiten van het plein in de zomer- en winterperiode. Gedacht kan
worden aan een permanente weekendprogrammering.
• Intensivering van toezicht en beheer.
4. Grote Kerkplein
• Ontwikkelen van een terrasfunctie met horeca en restaurants.
5. Binnenwegplein
• Dit plein functioneert, maar de uitstraling zal verbeterd kunnen worden door het plein
schoon te houden.
6. Hoogstraat
• Het verbeteren van de buitenruimte door het schoon te maken en de rommelige sfeer te
verminderen.
• Het verbeteren van de kwaliteit en de uitstraling van de panden.
• Het creëren van een beter aanbod aan winkels.
ES-04.720 Drie handen op één buik VI
7. West Kruiskade
• Dit gebied kan uitgroeien tot een toeristische trekker van Rotterdam. Stimuleren van
allochtone ondernemers.
8. Kruiskade en Karel Doormanstraat
• Het creëren van aanbod]gericht op het hogere segment. Deze twee straten zijn dusdanig
ontwikkeld dat het vestigen van dit aanbod mogelijk is. Maar dit moet wel in de hele straat
doorgezet worden.
Buiten deze ontwikkelingskansen is nog een tweetal ontwikkelingskansen gesignaleerd voor
detailhandel, horeca en leisure. Dit zijn namelijk:
• het creëren van een boulevard op de Coolsingel met detailhandel, horeca en leisure, incl.
het lichtplan.
• het creëren van een boulevard bij Boompjes met meer horeca en leisure.
Deze twee voorstellen zullen uiteraard nader bekeken moeten worden. Een opmerking die door
meerdere marktpartijen omtrent de geschetste ontwikkelingen gemaakt is, is dat Rotterdam het water
terug moet brengen in de stad.
Aanbevelingen
De conclusies die getrokken zijn na het uitvoeren van dit onderzoek hebben betrekking op het
signaleren van knelpunten en op het komen tot oplossingen. Deze oplossingsrichtingen zijn veelal
geformuleerd als een wenselijk eindresultaat en hebben over het algemeen een stedenbouwkundig
karakter. Om het eindresultaat te optimaliseren is het opstellen van een plan van aanpak en een
adequaat beleid gewenst. Daarom volgen enkele aanbevelingen op beleidsniveau:
Detailhandelsontwikkelingen
• De marktpartijen zijn geen groot voorstander van een actief beleid dat detailhandels
beperkingen oplegt. Het beleid zal volgens hen vooral gericht moeten zijn op het stimuleren
van bepaalde ontwikkelingen. Dit beleid zal gericht moeten zijn op het sterk houden van het
kernwinkelapparaat en het stimuleren van verdere ontwikkelingen op de flanken van de
binnenstad. Het ontwikkelen van een visie voor verschillende gebieden zal een toegevoegde
waarde leveren.
Zwakke punten
• De gesignaleerde knelpunten op het vlak van de openbare ruimtes in het stadscentrum zullen
aangepakt moeten worden. Om de openbare ruimtes op een hoger niveau te tillen verdient het
aanbeveling om een totaalvisie te ontwikkelen voor de openbare ruimtes in het stadscentrum.
Deze totaalvisie zal kunnen dienen als onderlegger voor de herinrichting van de openbare
ruimtes. De herinrichting is dan wel gebaseerd op de vooronderstelling dat er sprake is van
versterking van de aanwezige kwaliteiten.
• Het ontwikkelen van een visie voor de Hoogstraat zal de ontwikkelingen in deze straat
bevorderen. De gemeente dient richting te geven aan de ontwikkelingen. De visie zal gericht
moeten zijn op het doorzetten van de ontwikkelingen van een blijvende dagmarkt aan de Grote
Markt.
• Verschillende voorstellen zijn gedaan door de marktpartijen ter verbetering van enkele
gebieden. Deze voorstellen dienen meegenomen te worden in het opstellen van het plan van
aanpak van verschillende deelgebieden in de binnenstad.
ES-04.720 Drie handen op één buik VII
Promotie
• De marktpartijen geven aan dat aan de promotie van detailhandel in Rotterdam niet of
nauwelijks invulling is gegeven in de afgelopen jaren. Het verdient daarom aanbeveling om
de promotie van de detailhandel in de toekomst krachtiger neer te zetten. Deze promotie zal
alleen krachtiger kunnen worden als de gemeente een visie ontwikkelt voor de te volgen weg.
Samenwerking
• Samenwerking tussen verschillende partijen zal bevorderd kunnen worden door het opzetten
van een centrummanagementteam. De gemeente zal hier het voortouw moeten nemen. De
marktpartijen staan er in ieder geval voor open. Hiervoor dient wel onderzoek gedaan te
worden om vast te stellen welke vorm het beste past voor de stad Rotterdam
ES-04.720 Drie handen op één buik 1
1. Inleiding
1.1 Aanleiding
In veel onderzoeken wordt geconcludeerd dat de Rotterdamse binnenstad aantrekkelijker moet worden
om de concurrentie aan te (blijven) gaan met andere grote steden. Het stadscentrum mist levendigheid.
Dit gegeven wordt zowel onderkend door de gemeente als door de marktpartijen. De Stadsregio
Rotterdam heeft als beleid geformuleerd dat er (onder meer) meer inkomen aan de regio moet worden
gebonden via het creëren van een meer aantrekkelijke verblijfsomgeving (voor bezoekers) en een meer
aantrekkelijker woonomgeving (voor hoger opgeleiden).
Eén van de instrumenten om de gewenste aantrekkelijkheid van de binnenstad te bewerkstelligen is het
detailhandelsbeleid. Het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) is inmiddels begonnen met de
voorbereiding van dit beleid. Om het beleid te operationaliseren is het van belang dat de betrokken
marktpartijen dit beleid ondersteunen. Het in kaart brengen van de visies van deze marktpartijen is
daarom van belang. Deze visies zullen de input kunnen vormen van het te vormen beleid.
De kamer van koophandel is van oudsher de schakel tussen de ondernemers en de gemeente. De
kamer streeft naar optimale samenwerking met de ondernemers en heeft zodoende het initiatief
genomen om dit onderzoek te starten.
1.2 Probleemstelling
De volgende hoofdvraag wordt in dit onderzoek beantwoord:
Wat zijn de opvattingen van de marktpartijen ten aanzien van de toekomstige ontwikkelingen in de
detailhandel, horeca en leisure in de binnenstad van Rotterdam?
Het doel van dit onderzoek is te inventariseren wat de opvattingen zijn van marktpartijen die kennis
hebben van de economische ontwikkeling van de Rotterdamse binnenstad. Voor dit onderzoek zijn
minimaal 20 marktpartijen benaderd. De selectie van de marktpartijen heeft naar relevantie met de
binnenstad plaatsgevonden. Voor dit onderzoek zijn de marktpartijen verdeeld in:
vastgoedorganisaties, ondernemers/winkeliersverenigingen en bredere belangenorganisaties/
deskundigen.
De uitkomst van dit onderzoek zal aan het College van B&W aangeboden worden met de vraag dit als
input te gebruiken voor haar binnenstadsbeleid.
1.3 Werkwijze
Het onderzoek is als volgt ingericht. Door een studie van literatuur, documenten en andere bronnen is
de binnenstad geanalyseerd. Dit gebeurt van grof naar fijn. Eerst worden de algemene ontwikkelingen
van de Nederlandse binnensteden beschreven. Deze beschrijving krijgt een fijner karakter als ingegaan
wordt op de binnenstad van Rotterdam. Uiteraard is dit niet het eerste onderzoek en zal ook niet het
laatste onderzoek zijn over de binnenstad van Rotterdam. De conclusies van enkele eerder gedane
onderzoeken worden daarom ook behandeld.
Na deze studie is een enquête gestart. Gezien de tijdsperiode van dit onderzoek is gekozen voor
mondelinge interviews. De personen die zijn geïnterviewd zijn personen die direct of indirect
verbonden zijn met de binnenstad. De interviews zijn afgelegd bij twintig personen. De
geïnterviewden personen bestaan uit zeven vastgoedorganisaties, zeven ondernemers/
winkeliersverenigingen en zes belangenorganisaties/ deskundigen.
In totaal zijn 13 vragen gesteld. Deze vragen hebben betrekking op:
ES-04.720 Drie handen op één buik 2
• Detailhandelsontwikkelingen;
• zwakke punten;
• branchering;
• kansen.
De exacte vragenlijst en de namen van de geïnterviewden zijn terug te vinden in bijlage 1. Dit
onderzoek vat de visies op de genoemde punten van de diverse partijen samen.
1.4 Leeswijzer
Het rapport begint met een schets van de Nederlandse binnensteden. De definitie van de binnenstad
vormt het begin van het onderzoek. Dit komt in hoofdstuk 2 aan de orde. Tevens wordt de positie van
de binnenstad en haar mogelijkheid om als leisure milieu te functioneren behandeld. Hoofdstuk 3
bespreekt de binnenstad van Rotterdam met haar kenmerken op het gebied van detailhandel, horeca en
leisure. Specifiek wordt ingegaan op het type consumenten die in deze binnenstad aanwezig zijn.
Hiermee wordt het literatuurgedeelte van dit onderzoek afgesloten.
Vanaf hoofdstuk 4 begint de daadwerkelijke inventarisatie van de visies van de geselecteerde
marktpartijen over de toekomst van de binnenstad van Rotterdam met betrekking tot detailhandel,
horeca en leisure. Hoofdstuk 4 behandelt de detailhandelsontwikkelingen. Hoofdstuk 5 laat de zwakke
punten van de binnenstad zien. Deze analyse van zwakke punten resulteert in ingrepen die door de
marktpartijen voorgesteld worden. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 de branchering van het
winkelbestand besproken. De kansen voor de toekomst komen in hoofdstuk 7 aan bod. Ten slotte
worden in hoofdstuk 8 de belangrijkste conclusies getrokken, waaruit enkele aanbevelingen volgen.
ES-04.720 Drie handen op één buik 3
2. De binnenstad
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het begrip binnenstad. Een goede definitie is van belang voor de
communicatie van het onderzoek. De binnenstad gaat steeds meer functioneren als een
ontmoetingsplaats voor vrijetijdsfuncties. Het is van belang om te weten wat de vraag van de
consumenten is, zodat de binnenstad hierop in kan spelen. De volgende vraag is of de binnenstad op
deze veranderingen kan inspelen. Een analyse van de binnenstad als leisure milieu wordt dan ook in
dit hoofdstuk behandeld.
2.1 Definitie binnenstad
De Nederlandse binnensteden onderscheiden zich in vorm en functie ten opzichte van latere
stadsuitbreidingen. De meeste historische binnensteden in Nederland zijn in de Gouden Eeuw tot
volledige ontwikkeling gekomen en hebben daardoor ook nu een groot aantal gemeenschappelijke
vorm- en functiekenmerken. Allereerst zijn er overeenkomstigheden in stedenbouwkundige zin.
Kenmerkend voor de binnenstad is de kleinschalige verkaveling en een fijnmazige stratenpatroon.
(van Duren 1995, in Verstappen, 2001).
De kleinschaligheid van de verkaveling komt tot uitdrukking in het multifunctionele karakter van de
binnensteden. In historisch gevormde binnensteden zijn diverse functies af te leiden van de activiteiten
die er plaats vinden. Zo heeft een binnenstad onder andere een ontmoetingsfunctie, een woonfunctie,
een werkgelegenheidsfunctie, een recreatieve functie, een winkelfunctie en een broedplaatsfunctie.
(Seip 1998, in Verstappen, 2002). Onder broedplaatsfunctie wordt de mogelijkheid van kleine
bedrijven om uit te broeden tot grote bedrijven bedoeld. Nieuwe concepten werden vaak in de
binnenstad uitgeprobeerd en als het een succes is verplaatst naar een ander locatie.
Een belangrijk onderscheid dat gemaakt moet worden is het onderscheid tussen de historische
binnenstad en het stadscentrum. De binnenstad kan gedefinieerd worden als (van Duren 1995, in
Verstappen, 2002, p.8):
Het stadsdeel dat reeds bestond voor de periode van de grote stadsuitbreidingen in de tweede helft van
de negentiende eeuw en veelal nog door singels en grachten begrensd.
Het herkennen van de binnenstad gebeurt op grond van historisch-geografische gronden. Het
stadscentrum daarentegen is een functionele categorisering. Hiermee wordt het gebied aangeduid waar
een concentratie aanwezig is van zakelijke activiteiten met een typische centrumfunctie. De definitie
van een stadscentrum is (van Duren 1995, in Verstappen, 2002):
Een netwerk van straten en pleinen, waarin een verdichting optreedt van bestuurlijke, financieel -
commerciële, culturele vermaaksactiviteiten.
Kenmerkend voor de Nederlandse binnensteden is dat tussen de binnenstad en het stadscentrum een
grote mate van ruimtelijke overlapping is. Veel Nederlandse steden kennen een situatie waarin het
stadscentrum een deelverzameling vormt van de binnenstad. Zo’n situatie komt overeen met optie A,
die in figuur 1 aangegeven is.
ES-04.720 Drie handen op één buik 4
FIGUUR 1: Ruimtelijke configuraties van binnenstad en stadscentrum (Bron: van Duren 1995, in
Verstappen, 2002)
Een deel van het stadscentrum kan zich ook buiten de historische kern bevinden (optie C). Dit is
voornamelijk te wijten aan de situering van de treinstations aan het eind van de negentiende eeuw. Het
treinstation was een belangrijk nieuw structuurbepalend element in de stad. Het reizigersverkeer rond
het station trok bepalende vormen en publieksverzorgende bedrijvigheden aan. Ook de locatie van
andere belangrijke attractiepunten, waaronder schouwburgen en musea, kan de structuur van het
stadscentrum in belangrijke mate hebben beïnvloed. (Verstappen, 2002)
2.2 Vrijetijdsfunctie van binnensteden
Zolang er al steden bestaan, hebben binnensteden voor zowel bewoners als bezoekers een
vrijetijdsfunctie gehad. In vroegere tijden was het eigenlijk een centrale plek in de stad waar het begrip
leisure aan toegekend zou kunnen worden. In een stad werden activiteiten of functies zo geordend dat
tijden van vertier in het centrum van een dorp of stad plaatsvonden. De binnenstad was het
geografische middelpunt van activiteiten en voorzag zijn omgeving van voorzieningen in een wijde
omtrek. Op deze plekken werd ruimte gecreëerd voor detailhandel, musea en andere voorzieningen die
tegenwoordig onder de noemer leisure zouden vallen. (Mommaas 2000). De aantrekkingskracht van
de binnenstad als vrijetijdsomgeving bereikt niet alleen binnenstadsbewoners. Sinds jaar en dag vormt
de binnenstad van de middelgrote tot grote steden het belangrijkste culturele concentratiegebied. Van
oudsher trekt de binnenstad bezoekers uit de regio en uit de rest van het land aan.
De meeste binnensteden hebben hun regionale functie als verzorgend centrum, als koopcentrum en als
uitgaanscentrum behouden voor de buitenbevolking. Aanvankelijk werd het “naar de stad gaan” niet
direct gezien als een vorm van vrijetijdsbesteding. Men bezocht de binnenstad om te winkelen.
Inmiddels tonen verschillende onderzoeken aan dat de meerderheid van de binnenstadsbezoekers
winkelen als een vorm van recreatie beschouwt. In het onderzoek van Tetteroo in 1990 is deze
meerderheid een percentage van 70%. (Zwama, 2001). Daarmee wordt het “naar de stad gaan” steeds
vaker gezien als een vorm van vrijetijdsbesteding.
Na de oorlog werd de binnenstad vooral geacht functioneel te zijn. In het tegenwoordige
binnenstadsbeleid wordt veel aandacht gericht op de multifunctionaliteit van de binnenstad. De
onderlinge gedachte is dat door een gebied te bestemmen voor meerdere activiteiten de levendigheid
zal toenemen. (Seip 1999, in Zwama). Juist door deze levendigheid zullen verschillende bezoekers hun
vrije tijd doorbrengen in de binnensteden.
BINNENSTAD
STADSCENTRUM
A
D C
B
ES-04.720 Drie handen op één buik 5
2.3 Positie van de binnenstad
In Nederland vervullen de binnensteden een belangrijke functie voor vrijetijdsbesteding van
consumenten. Ondanks de sterke ontwikkeling van moderne winkelcentra buiten stadscentra, behoudt
het binnenstedelijk winkelapparaat een grote attractiviteit. De binnensteden in Nederland vormen ook
winkelgebieden bij uitstek die zich lenen voor leisure-elementen (Boekema et al).
Er is een duidelijke verschuiving zichtbaar in de detailhandel. Voorheen waren de ontwikkelingen
vraagvolgend. Bevolkingsgroei leidde tot meer woningen en deze leidden weer op hun beurt tot meer
detailhandel in verschillende centra. Tegenwoordig worden winkels gezien als een structuurbepalend
element in de samenleving. Een groot deel van de aantrekkingskracht van de Nederlandse
binnensteden hangt af van het daar gevestigde winkelapparaat en de drukte valt in hoge mate samen
met de openingstijden van de winkels.
De functie, die de binnenstad vervult in de voorzieningenstructuur, is tweeledig (van der Toorn
Vrijthoff et al, 1998):
• dagelijkse boodschappen voor bewoners (waarvan het aantal koopkrachtige
consumenten ook in de grote steden weer toeneemt) en werkenden (steeds meer afkomstig uit
een- of tweepersoonshuishoudens). Deze functie zit duidelijk in de lift.
• de regiofunctie ten behoeve van ´fun shoppen´. Hier biedt de combinatie van grote en
kleine winkels alsmede horeca en andere voorzieningen de consument iets aan, wat hij in zijn
directe omgeving niet vindt.
De publieksfunctie van de binnenstad bestaat echter uit meer dan alleen detailhandel. Horeca, culturele
voorzieningen en allerlei vormen van vrijetijdsfuncties zijn ook prominent aanwezig in de binnenstad.
De aantrekkelijkheid van de binnenstad wordt bepaald door de volgende marketing mix:
• winkelaanbod
• horeca
• cultuur en evenementen
• toegankelijkheid
• parkeren
• veilig en schoon
• openingstijden.
De van oudsher onaantastbare positie van de binnensteden in Nederland lijkt onder druk te komen
staan. De bescherming van de overheid lijkt verloren te gaan. Nieuwe formules krijgen kansen door de
wetgeving (PDV en GDV). Eén van de problemen is de bereikbaarheid van deze binnensteden. Steeds
meer gemeenten kiezen voor een autoluwe binnenstad. Dit verbetert de toegankelijkheid van de
binnensteden niet. Buiten de bereikbaarheid heerst bij vele binnensteden het probleem van
parkeergelegenheid. Uit onderzoek is gebleken dat het voor de toekomst van het centrum van groot
belang is om over uitstekende parkeervoorzieningen te beschikken en om de mogelijkheid te hebben
om de behoefte uit de markt te kunnen volgen. Het is bekend dat naarmate de parkeermogelijkheden
bij een winkelgebied positiever worden beoordeeld, de bezoekkans per auto groter is.
Het voeren van een sturend parkeerbeleid leidt tot onbedoelde verschuivingen in koopstromen.
Instanties die zo’n beleid voeren, dan wel hiermee worden geconfronteerd, dienen zich hiervan bewust
te zijn en met de effecten ervan rekening te houden. Omzetdalingen tengevolge van restrictief
parkeerbeleid kunnen voor winkelcentra als geheel tot 6% en voor sommige branches tot 11%
oplopen. Consumenten laten namelijk over het algemeen de auto niet staan maar wijken uit naar
andere winkelcentra. (van der Toorn Vrijthoff et al, 1998).
ES-04.720 Drie handen op één buik 6
Er zijn globaal twee trends die de onaantastbaarheid en de dominantie van de stadskern als
winkelgebied bedreigen en in feite ook verzwakken:
• de toenemende mobiliteit van de consumenten, die hen in staat stelt andere
aankoopplaatsen dan het stadscentrum te bezoeken;
• ontstaan van andere centra op makkelijker bereikbare plaatsen met voldoende
Parkeergelegenheid.
Om de onaantastbare positie van de binnensteden te herstellen zullen in de toekomst nieuwe
strategieën gemaakt en gevolgd moeten worden.
2.4 Trends en ontwikkelingen
De aantasting van de positie van de binnenstad als koopcentrum is niet de enige reden van de opkomst
van leisure in de binnenstad. Net zo belangrijk zijn de volgende trends en ontwikkelingen in
Nederland aan de vraag- en aanbodzijde van de detailhandel.
Veranderingen aan de vraagzijde van de detailhandel hebben geleid tot een veranderde consumptie. De
belangrijkste ontwikkelingen aan de vraagzijde, die de veranderde vraag stuwen, zijn:
• demografisch: verdere bevolkingsgroei, toename huishoudenverdunning, vergrijzing
en toename allochtonen;
• economisch: afname van de volumegroei van de consumptieve bestedingen van de
huishoudens in Nederland;
• vrije tijd: afname vrije tijd van 5%, uitgaan blijft onveranderd ondanks afname vrije
tijd, en toename cultureel uitgaan (met name 65+);
• individualisering: ontstaan democratisering van consumptie (meer mensen kunnen
kopen wat ze willen), meer vraag naar ´convenience´ (gemak) en meer vraag naar ´experience´
(belevenis).
Deze veranderingen hebben geleid tot een veranderde vraag van de consumenten. De veranderde vraag
van de consumenten laat zich kenmerken door het volgende:
• de consumenten hebben meer behoefte aan ´belevingen´ bij het aankopen van
goederen (experience);
• door de tijdsdruk hebben consumenten meer behoefte aan gemaksgoederen in het
huishouden en het doen van boodschappen (convenience);
• consumptie wordt tegenwoordig ook als identiteit bepalend kenmerk gezien door de
Consumenten;
• het moet allemaal effectiever en meer recreatief.
De veranderde vraag van de consumenten dwingt de detailhandel om ingrepen te doen in de bestaande
structuur om in de toekomst deze vraag te kunnen beantwoorden.
Er zijn in de aanbodzijde ook enige ontwikkelingen te signaleren. De belangrijkste zijn:
• schaalvergroting én schaalverkleining;
• verruiming winkelopeningstijden;
• ontstaan van leisure (vermaak);
• ontstaan van nieuwe formules zoals traffic centers, non store retailing, factory outlet centers
en urban entertainment centers.
ES-04.720 Drie handen op één buik 7
Al deze ontwikkelingen wijzen erop dat de detailhandelstructuur van Nederland aangepast moet
worden. Aan de ene kant wordt de dynamiek binnen de detailhandel versterkt en aan de andere kant
wordt de positie van de binnenstad verzwakt. Een balans hierin vinden is van uiterst belang.
Eén van de belangrijkste trends, die zich door zal zetten in de toekomst, is dat de consumenten het
opdoen van indrukken (beleving) zeer belangrijk vinden. Winkelen is voor hen meer dan alleen maar
aankopen doen. In veel winkels en winkelgebieden worden entertainment en leisure een steeds
belangrijker element. Winkelcentra kunnen daardoor wel eens uitgroeien tot de amusementscentra van
de 21ste
eeuw. Hier ligt tevens de kans voor de binnensteden om hun concurrentiepositie te verbeteren.
2.5 Binnenstad als leisure milieu
Om de concurrentiepositie te verbeteren hebben vele gemeenten in Nederland beleidsmatige aandacht
besteed aan (toeristische)recreatieve mogelijkheden (leisure) van de binnenstad. Zowel overwegingen
ten aanzien van economische ontwikkelingen als stedelijke revitalisering liggen hieraan ten grondslag.
De redenering is simpel: een groot deel van de vrijetijdsbesteding gaat gepaard met consumptieve
uitgaven, waaraan instellingen en organisaties mede hun economische draagvlak ontlenen (Zwama,
2001).
Een vraag die de gemeenten zich altijd moeten blijven stellen is of hun binnenstad geschikt is om te
dienen als een leisure milieu. Belangrijk is te weten welke definitie gehanteerd wordt voor leisure.
Voor dit onderzoek wordt de volgende definitie gehanteerd:
Vrijetijdsvoorzieningen en omgevingselementen, gelokaliseerd in een verstedelijkt gebied die
aanleiding geven tot het opdoen van ervaringen en belevenissen in samenhang met consumptieve
bestedingen.
Het doen van een SWOT-analyse zal dan antwoord kunnen geven op deze vraag. Verstappen heeft in
zijn onderzoek een dergelijke analyse gedaan. Bij zijn analyse heeft Verstappen de volgende vragen
gesteld:
• Bij de analyse van de sterke en zwakke punten:
- wie zijn de consumenten en wat zijn de kenmerken van hun vrijetijdsgedrag?
- wat zijn de concurrerende leisurecentra en hoe sterk zijn zij?
• Bij de analyse van kansen en bedreigingen:
- wat zijn de USP’s (Unique Selling Points), met andere woorden: waarin is de
binnenstad als aanbieder van leisure in de ogen van de consument afwijkend van de
concurrentie?
- hoe kan op het veranderde vrijetijdsgedrag door de binnensteden worden ingespeeld?
De belangrijkste conclusies van de gedane analyse door Verstappen luidt als volgt:
Sterke punten (Verstappen, 2002)
• leisure is een steeds belangrijker onderdeel van leefstijlen;
• de consument wil tijdens de vrije tijd “unieke” belevenissen en ervaringen opdoen (de
beleveniseconomie), immateriële (symbolische) consumptie;
• het bioscoopbezoek neemt weer toe, door investeringen in zowel grootschalig en
kleinschalig aanbod;
• toenemende uithuizigheid van de Nederlanders waardoor meer vrije tijd buitenshuis
wordt doorgebracht;
• individualisering heeft ertoe geleid dat de openbare ruimte in de binnenstad een
ES-04.720 Drie handen op één buik 8
belangrijke ontmoetingsplaats is geworden. De consument zoekt binnen een
thematische omgeving zijn soortgenoten op.
Zwakke punten (Verstappen, 2002)
• toenemende tijdsdruk leidt tot een vervluchtiging van het vrijetijdsgedrag en een
zappende consument;
• de zappende consument heeft steeds meer mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding: de
opkomst van multifunctionele perifere leisurecentra, waarbij sportieve voorzieningen en
megabioscopen de belangrijkste publiekstrekkende functies vervullen;
• de consument is mobieler, hierdoor is bezoek aan de dichtstbijzijnde binnenstad niet
meer vanzelfsprekend;
• recreatief winkelen vertoont in vergelijking met andere activiteiten die tijdens een
dagtocht worden ondernomen, geen sterke groei meer;
• sportieve activiteiten nemen sterk toe in de perifere leisurecentra;
• de productlevenscyclus van leisure wordt steeds korter, dit is negatief in de zin van snelle
veroudering van nieuwe investeringen;
• ontwikkeling van grootschalige detailhandelsvestigingen, waarbij ook steeds meer
leisure wordt ingezet. Het onderscheid tussen de gezellige binnenstad en de grootschalige
perifere detailhandel als gemakscentrum wordt steeds minder duidelijk.
Kansen (Verstappen, 2002)
• bedienen van nieuwe doelgroepen:
- jonge senioren;
- gezinnen met kinderen.
• uitbuiten van unique sellings points:
- diverse gebruiksfuncties ontwikkelingen voor kenmerkende monumentale panden,
waterpartijen, groenvoorzieningen (parken), kenmerkende ligging;
- specifieke sfeer en ambiance;
- historisch centrum als decorfunctie voor unieke evenementen;
- kwalitatief en kwantitatief horeca-aanbod behouden.
• behouden van de multifunctionaliteit van de binnenstad.
• versterken van functiesynergie (combinatie van aantal activiteiten door juiste
situering van juiste leisure-elementen) van de culturele
voorzieningen, met name in de museumsector, bijvoorbeeld door:
- thematentoonstellingen koppelen met aansprekende plaatsgebonden thema’s;
- versterken van culturele broedplaatsfunctie;
- stimuleren van combinatiebezoek tussen musea en binnenstedelijke horeca, galerieën,
kunstateliers en speciale winkels;
- relatie versterken met bestaande evenementen in de stad, bijvoorbeeld door
thematentoonstellingen.
• versterken van functiesynergie tussen winkelen en ondersteunende functies en
voorzieningen.
• leisure toepassen die een rol speelt bij het ontwikkelen en uitdragen van een eigen
leefstijl bij de consument door: aandacht voor life style formules in de detailhandel.
Buiten deze door Verstappen gesignaleerde kansen, is leisure ook een middel om een stad te
profileren. Wanneer op de juiste wijze en in de juiste maat aandacht aan leisurevoorzieningen wordt
besteed, kan de identiteit van de stad worden versterkt. Halbertsma (2000, in Zwama, 2001) schrijft
dat steden vooral aantrekkelijk zijn in de mate waarin ze verschillen van andere steden. Dit verschil
kan zitten in de soort bebouwingen en de activiteiten. Volgens Halbertsma representeren ze de
waarden waar de stad voor staat en waarin de stad uittoornt boven anderen. In haar verschijning laat de
stad zien wat ze is of althans zou willen zijn: brandpunt van cultuur, wetenschap, economie, vermaak,
sport enzovoorts. Zo is Tilburg het culturele pad gaan bewandelen, profileert Eindhoven zich als de
ES-04.720 Drie handen op één buik 9
stad van techniek en staat Maastricht bekend als Bourgondische stad. Het bouwen van een nieuw
museum of een groot stadion symboliseert de positie die de stad zichzelf toedicht op nationaal en
internationaal niveau. Het excentrieke Groninger Museum zette Groningen in een klap op de culturele
kaart, gelijkwaardig met steden als Keulen, Stuttgart, Bonn en Maastricht. Leisure kan een belangrijke
identiteit voor een stad vormen (Zwama, 2001).
Bedreigingen (Verstappen,2002)
• Negatieve effecten van leisure:
- overlast voor bewoners;
- aantasting van historische karakter van de binnenstad;
- vrije tijd wordt steeds meer een vorm van vermaak en dit kan ook leiden tot een
vervlakking van het culturele aanbod.
• Gevaar dat enkele randvoorwaarde problematisch blijven als hier geen oplossing voor wordt
bedacht:
- externe bereikbaarheid (dichtslibbende wegennet);
- interne bereikbaarheid (parkeergelegenheid);
- onduidelijke informatievoorziening;
- onduidelijke verbindingsroutes.
• Te ver doorgevoerde en onherkenbare thematisering van de binnenstad
• Onduidelijkheid over het verzadigingspunt van de leisuremarkt, de consumptieve
bestedingen kunnen niet blijven toenemen
• De mogelijkheid bestaat dat de potenties voor functiesynergie worden overschat,
onder andere als gevolg van ontbrekende gegevens.
Een bedreiging die niet door Verstappen is genoemd is de filialisering van de binnenstad (ook wel
MacDonalisering genoemd). Belangrijkste oorzaak hiervan is de stijging van de huurprijzen per m2
vloeroppervlak in de binnenstad. (Seip 1999, in Zwama, 2001) Filiaalbedrijven zijn in staat hogere
bedragen per m2 te betalen dan kleine eenmanszaken. De kleine eenmanszaken verdwijnen hierdoor
naar de rand van het stadscentrum of zelfs verder. Gevolg hiervan is het steeds uniformer worden van
de binnensteden en een weinig divers winkelaanbod in vergelijking met andere steden. Wat
winkelbezoek betreft groeien de Nederlandse steden steeds meer naar elkaar. Het winkelaanbod van
bijvoorbeeld Zwolle is weinig afwijkend van het aanbod in bijvoorbeeld Breda. Beide steden kennen
dezelfde winkelformules en de laatste drogisterij die de binnenstad nog rijk is, zal binnen een aantal
jaren omgetoverd worden naar Kruidvat- of Trekpleistervestigingen (Zwama, 2001).
Uit deze analyse van de trends en ontwikkelingen in Nederland en de positie van de binnenstad kan de
conclusie getrokken worden dat de concurrentiepositie van de binnenstad vergroot kan worden door
toevoeging van leisure-elementen. Een concept dat in de Verenigde Staten met succes in de
binnensteden is toegepast is het Urban Entertainment Center. Deze centers bestaan uit horeca,
detailhandel en entertainment (leisure).
ES-04.720 Drie handen op één buik 10
2.6 Conclusie
De Binnenstad is:
Het stadsdeel dat reeds bestond voor de periode van de grote stadsuitbreidingen in de tweede helft van
de negentiende eeuw en veelal nog door singels en grachten begrensd.
Het stadscentrum is:
Een netwerk van straten en pleinen, waarin een verdichting optreedt van bestuurlijke, financieel-
commerciële en culturele vermaaksactiviteiten.
Van oudsher heeft de binnenstad een vrijetijdsfunctie. Deze functie verzwakte na de oorlog. De
binnenstad moest functioneel zijn. Tegenwoordig is een verschuiving zichtbaar van functioneel naar
multifunctioneel. In het tegenwoordige binnenstadsbeleid wordt veel aandacht gericht op de
multifunctionaliteit van de binnenstad. De onderlinge gedachte is dat door een gebied te bestemmen
voor meerdere activiteiten de levendigheid zal toenemen. Juist door deze levendigheid zullen
verschillende bezoekers hun vrije tijd doorbrengen in de binnensteden.
Deze multifunctionaliteit is een strategie om de positie van de binnenstad te versterken. De positie van
de binnenstad is in de loop der tijd verzwakt door:
• de toenemende mobiliteit van de consumenten, die hen in staat stelt andere
aankoopplaatsen dan het stadscentrum te bezoeken;
• ontstaan van andere centra op makkelijker bereikbare plaatsen met voldoende
parkeergelegenheden.
Deze strategie reageert op de trends en ontwikkelingen aan de kant van de consumenten. Eén van de
belangrijkste trends, die zich door zal zetten in de toekomst, is dat de consumenten het opdoen van
indrukken (beleving) zeer belangrijk vinden. Winkelen is voor hen meer dan alleen maar aankopen
doen. In veel winkels en winkelgebieden worden entertainment en leisure een steeds belangrijker
element. Winkelcentra kunnen daardoor wel eens uitgroeien tot de amusementscentra van de 21e
eeuw. Hier ligt tevens de kans voor de binnensteden om hun concurrentiepositie te verbeteren.
ES-04.720 Drie handen op één buik 11
3. Rotterdamse binnenstad
Dit hoofdstuk behandelt de Rotterdamse binnenstad. Een groot verschil van de Rotterdamse
binnenstad met de andere Nederlandse binnensteden is dat de binnenstad van Rotterdam na de oorlog
opnieuw opgebouwd moest worden. Hierdoor is de historie van de binnenstad verloren gegaan. Eerst
wordt ingegaan op de afbakening van het gebied voor dit onderzoek. Vervolgens worden enige
kenmerken van dit gebied gegeven. De verschillende soorten aankopen en de daarmee gekoppelde
verschillende soorten passantenstromen in de binnenstad van Rotterdam worden besproken, omdat
deze invloed hebben op het aanbod van de winkels. Het goed rangschikken van de functies zal
combinatiebezoeken kunnen genereren.
3.1 Afbakening van het gebied
FIGUUR 2: Afbakening van het onderzoeksgebied
Op figuur 2 is de afbakening van het onderzoeksgebied aangegeven. De grenzen lopen in het noorden
langs het Centraal Station via de Weena naar Hofplein, in het oosten bij de Goudsesingel en Oostplein.
De zuidgrens wordt op natuurlijke wijze gevormd door de Maas met de Boompjes en de
COOL
ES-04.720 Drie handen op één buik 12
Maasboulevard. De westgrens ten slotte loopt van de Parkhaven bij de Euromast via de ´s
Gravendijkwal en de Henegouwerlaan naar het Weena.
De binnenstad is te verdelen in de volgende 4 deelgebieden:
• de city (het centrum);
• de binnenstadskwartieren;
• het waterfront;
• Hoboken.
De city (het centrum)
De city bestaat uit twee gebieden; enerzijds het Lijnbaankwartier, ook wel Centrumruit genoemd en
anderzijds het op termijn volledig doorontwikkelde CS-project. Een belangrijke opgave is om de
ontwikkelingen in deze twee deelmilieus goed op elkaar af te stemmen zodat ze een meerwaarde aan
elkaar kunnen ontlenen.
Het Lijnbaankwartier is het hart van de binnenstad en herbergt het kernwinkelapparaat, uitgaanshart,
zakencentrum en stedelijk bestuurscentrum. Het Lijnbaankwartier verwerkt ook de grootste
bezoekersstromen. Het is de werkomgeving voor velen en het accommodeert talloze winkels met een
divers aanbod. Bijzondere gebieden zijn de Lijnbaan en de Beurstraverse. Gebieden die zich op een
hoger segment richten zijn: Kruiskade, Plaza, Karel Doormanstraat, Van Oldebarneveldstraat en de
Oude Binnenweg.
Rotterdam CS is het tweede gedeelte van de city en een belangrijk en zeer omvangrijk openbaar
vervoersknooppunt met 140.000 reizigers per dag, vergelijkbaar met de hoeveelheid reizigers die de
mainport Schiphol dagelijks verwerkt. De CS-knoop is echter al jaren te krap, functioneert slecht en
mist elk comfort. Het openbaar domein, de uitstraling naar het Weena en de oriëntatie op de omgeving
zijn onder de maat. Dit alles dient rigoureus te worden aangepakt. De positie van Rotterdam in de
netwerken op alle schaalniveaus hangt er mede van af. (Gemeente Rotterdam, 2001). De geplande
realisatie van het nieuwe Rotterdam Centraal is mede daarom van een niet te onderschatten belang.
De Binnenstadskwartieren
De binnenstadskwartieren zijn de gebieden Laurenskwartier, Cool en het Oude Westen. Ze grenzen
alle drie direct aan de City en worden gezamenlijk ook wel de binnenstedelijke randzone genoemd.
Deze kwartieren vormen immers een belangrijk overgangsgebied naar het kernwinkelapparaat. Ieder
kwartier heeft een sterke eigen identiteit wat betreft populatie en stedelijke functies die een aanvulling
zijn op wat zich in de Centrumruit bevindt.
Laurenskwartier was vroeger het centrum van Rotterdam. Zoals vele steden was het centrum
gesitueerd rondom een kerk. In dit geval was het de Laurenskerk, maar al snel verloor dit kwartier
haar functie en verschoof het centrum richting de city. Het gebied kan nu gezien worden als een
belangrijk overgangsgebied van het centrum naar wat minder drukke wijken. Deze minder drukke
wijken kunnen verdeeld worden in drie deelgebieden. Ten eerste: het deelgebied binnen de driehoek
Goudsesingel, Mariniersweg en de Groenendaal. Een gebied met een dominant winkelaanbod in
wonen. Het tweede deelgebied is een cluster van Nieuwe Markt, Botersloot en de Pannekoekstraat.
Een gebied, omringd door hoogbouw, redelijk geïsoleerd van zijn omgeving. Het winkelaanbod is
gevarieerd. Tevens zijn hier unieke horecagelegenheden gevestigd. Deelgebied drie wordt gevormd
door Blaak, Westewagenstraat, Meent en Hoogstraat-West. Dit is een sterk gedifferentieerd gebied. De
Meent heeft een hoogwaardiger uitstraling dan de Hoogstraat-West. Beide straten worden
gedomineerd door kledingwinkels. De winkels op de Meent zijn echter gericht op een boven-
gemiddeld segment, terwijl de Hoogstraat zich concentreert op het lagere segment.
ES-04.720 Drie handen op één buik 13
Cool, de voormalige stadsvernieuwingswijk in het centrum, valt uiteen in Cool Noord en Cool Zuid,
gescheiden door de Westblaak. Deze binnenstedelijke locatie heeft sinds de stadsvernieuwing in de
jaren zeventig vrijwel geen aandacht meer gekregen in het binnenstedelijke ruimtelijke
ordeningsbeleid. Ingrijpende binnenstedelijke ontwikkelingen zijn in grote mate aan Cool voorbij
gegaan. Cool kent niettemin een stedelijke dynamiek en in het gebied is een veelheid aan stedelijke
functies gehuisvest. Dit maakt het belangrijk om vanuit het ruimtelijke ordeningsperspectief aandacht
aan het gebied te besteden. Het is een gebied met aparte uitstraling, met veel horeca en aparte winkels.
Een vitale stadsstraat in dit gebied is de Witte de Withstraat.
Het Oude Westen is een gebied waar het multicultureel karakter van de stad tot leven komt. De
‘Chinatownstreet’ van de West-Kruiskade, de Nieuwe Binnenweg met een gevarieerd
voorzieningenaanbod, het filmhuis Lantaren/Venster, Nighttown, de veelzijdigheid van de
horecaconcentratie aan en rond de ‘s-Gravendijkwal: hier laat de multiculturele stad zich in een
grootstedelijke vorm zien. De randen van het Oude Westen ontwikkelen zich gestaag tot de meest
levendige gebieden van de stad. De achterliggende woongebieden bevinden zich meer in de luwte. De
kanskaart ligt hier bij het vergroten van de aantrekkelijkheid van dit woonmilieu voor diegenen die
ook echt in de binnenstad willen wonen.
Het Waterfront (waterstad)
Rotterdam begint zich te ontwikkelen tot een Europese stad met een uniek waterfront. De Nieuwe
Maas, de centrale buitenruimte van de stad, vormt het ruimtelijk element waarmee Rotterdam zich
onderscheidt van veel andere steden. De rivier speelt dan ook een belangrijke rol in het waarmaken
van de ambities van Rotterdam. De positie van de stad aan de rivier biedt een unieke kans voor de
ontwikkeling van bestaande en nieuwe stedelijke woon- en werkgebieden aan de Nieuwe Maas.
Binnen de stad aan de rivier neemt het waterfront een bijzondere plaats in. Ook dit gebied is te
verdelen in drie deelgebieden. Deelgebied één is omsloten door de Burgemeester Van Walsumweg,
Haringvliet en de Oude Haven. Dit is een gebied met vooral horeca, met een dominante rol voor de
Oude Haven. Het tweede deelgebied is het gebied rondom Boompjes. Detailhandel is hier niet
aanwezig, maar wel enkele restaurants in de plint. Het derde deelgebied is het gebied rondom het
Scheepvaartkwartier, het Vasteland, de Westzeedijk en de Maas. Het is een gebied waar vooral
gewoond en gewerkt wordt, maar waar weinig detailhandel te vinden is.
Hoboken (Museumpark, Dijkzigt)
Hoboken werd voorheen gezien als onderdeel van een gebied (Parkendriehoek genaamd) bestaande uit
een viertal geheel verschillende vestigings- en verblijfsmilieus, elk met hun eigen dynamiek. Een
historisch, cultureel, medisch en recreatief kwartier, omsloten en van de andere onderdelen gescheiden
door infrastructuur en andere grenzen. Het gaat hier om een uitzonderlijk centrumgebied. Het is naast
onder meer de haven één van de gebieden in de Randstad die fulltime functioneren en zodoende een
illustratie vormen van de opkomende 24-uurseconomie. Een belangrijk deel van Hoboken wordt in
beslag genomen door voorzieningen met een bovenstedelijk karakter. Het herbergt het Academisch
Ziekenhuis Rotterdam (AZR: Dijkzigt en Sophia Kinderziekenhuis), de Faculteit Geneeskunde en
Gezondheidszorg van de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR), het Revalidatiecentrum Rijndam, het
Museum Boijmans Van Beuningen, het Nederlands Architectuurinstituut, het Chabot Museum, de
Kunsthal en het Natuurmuseum. Daarnaast bevindt zich in het gebied ook nog één van de belangrijkste
groene openbare ruimten van de binnenstad: het Museumpark.
3.2 Kenmerken van de binnenstad
In de Rotterdamse binnenstad wonen ongeveer 28.000 mensen in bijna 15.000 woningen op een
oppervlakte van 4,5 km2. Elke km
2 in de binnenstad telt gemiddeld 6.300 inwoners en 3.300
woningen, een lichte stijging ten opzichte van de vorige jaren. In vergelijking met de andere
binnensteden wonen in de binnenstad van Rotterdam weinig mensen. Het aantal inwoners van de
ES-04.720 Drie handen op één buik 14
Rotterdamse binnenstad is nog geen 5 procent van de totale Rotterdamse bevolking. Ter vergelijking:
in Amsterdam woont 10% van de totale bevolking in de binnenstad. Dit komt mede door het
ontbreken van voldoende woningen. Door de afname van de woningbezetting zullen voor de huidige
bevolkingsomvang 2000 woningen extra bij gebouwd moeten worden. De verwachting is dat de
bevolkingsomvang in de binnenstad zal groeien tot 33.000 in 2014. Dit betekent een
woningbouwproductie van 20.000 woningen. Met name het ontbreken van woningen in het duurder
segment weerhoudt de hoogopgeleiden ervan om zich te vestigen in de binnenstad. Deze
draagkrachtige bewoners zullen voor een betere mix van bewonersgroepen zorgen. De differentiatie
van bewonersgroepen is mede bepalend voor de levendigheid van een stad. Een mix van
bevolkingsgroepen maakt het bestaan van verschillende soorten voorzieningen in diverse prijsklassen
in de binnenstad mogelijk.
De binnenstad is vooral een gebied waar gewerkt wordt. In de totale binnenstad werken 81.100
mensen. De verhouding bewoners : werkzame personen is hier gelijk aan 1:3. De belangrijkste sector
is de zakelijke dienstverlening, incl. de financiële instellingen. In deze sector zijn circa 32.000
personen werkzaam. De twee andere sectoren die voor een binnenstad van wezenlijk belang zijn, de
detailhandel en de horeca, hebben een werkgelegenheid van circa 5.700 en 3.200 personen. Deze
sectoren vormen tezamen ongeveer de helft van de totale werkgelegenheid in de binnenstad. In de
afgelopen jaren is een groei zichtbaar in de werkgelegenheid in deze sectoren. Dit komt niet door
toename van het aantal vestigingen, maar door toename van het aantal werkplaatsen. Deze toenamen
wordt gegenereerd door onder andere de Beurstraverse en de openstelling van de winkels op zondag.
De belangrijkste detailhandel is gevestigd in de Centrumruit. Hier is het kernwinkelapparaat gevestigd.
Dit kernwinkelapparaat omvat het verzorgingsgebied regio Rotterdam, maar haar invloedssfeer reikt
tot vele tientallen kilometers afstand. Het primaire gebied kent ruim 1 miljoen inwoners. De
verhouding van het aanbod in dagelijks en niet-dagelijks in dit gebied is 9.000 m2/134.000 m2. Het
totale aanbod in het centrum bedraagt bijna 145.000 m2. Daarmee heeft Rotterdam één van de grootste
winkelconcentraties van Nederland. Ongeveer 1/3 van dit aanbod heeft betrekking op mode, waarvan
25% warenhuizen zijn. Het functioneren van de niet-dagelijkse sector is boven het landelijke
gemiddelde. Dit komt mede door het beleid van de gemeente met betrekking tot het invoeren van
koopzondagen. Naast het kernwinkelapparaat herbergt Rotterdam twee andere stadsdeelcentra die
invloed kunnen hebben op het functioneren van het stadscentrum, namelijk Alexandrium en het
Zuidplein. Alexandrium bestaat uit 3 delen. Het totale winkelgebied is 130.000 m2 groot en is daarmee
vergelijkbaar met het centrum van Rotterdam. De verschillen in aanbod zijn echter wel groot.
Alexandrium wordt gekenmerkt door veel grote winkels, omdat de huurniveau hier veel lager ligt. Ook
is dit centrum vooral gericht op het thema wonen. Het primaire verzorgingsgebied van Alexandrium is
de regio Rotterdam. Alexandrium III, de woonboulevard, heeft een groter verzorgingsgebied, maar
ondervindt steeds meer concurrentie in de omgeving. Het gedeelte waar vergelijkbare detailhandel
aanwezig is, het voormalige winkelcentrum Oosterhof, is veel kleiner. Deze zal enige concurrentie
kunnen vormen voor het stadscentrum door de betere bereikbaarheid van dit centrum. Een ander
voordeel van dit stadsdeelcentrum is dat het eerder als een geheel kan worden gezien. De marketing
van dit gebied is veel makkelijker dan de marketing van het stadscentrum.
Zuidplein is wat kleiner van schaal. Het winkelgebied is ongeveer 45.000 m2 groot. Het aanbod in dit
winkelcentrum is vergelijkbaar met het stadscentrum en heeft als voordeel dat het gehele winkelgebied
overdekt is. Het primaire verzorgingsgebied van dit centrum is Rotterdam-Zuid.
In vergelijking met de andere grote steden als Den Haag, Utrecht en Amsterdam heeft volgens
Benchmark Gemeentelijk Ondernemersklimaat Rotterdam de beste score ten aanzien van
autobereikbaarheid en parkeermogelijkheden. De score van de bereikbaarheid per openbaar vervoer
naar Rotterdam is een tweede plaats achter Den Haag. Geconcludeerd kan worden dat de
bereikbaarheid van de binnenstad van Rotterdam goed is. Dit wordt nog beter wanneer het HSL traject
wordt gerealiseerd (OBR, 2003).
ES-04.720 Drie handen op één buik 15
Het totale winkelaanbod in Rotterdam scoort hoog in vergelijking met andere steden. Het aanbod is op
niveau, maar qua diversiteit scoort Rotterdam laag. Dit neemt niet weg dat in de Beurstraverse de op
een na hoogste toegevoegde waarde van alle commerciële voorzieningenlocaties in Nederland wordt
gerealiseerd en dat Alexandrium (III) de meeste bezoekers trekt van alle grote woonmalls in
Nederland (OBR, 2003).
Buiten het gebrek aan diversiteit kent Rotterdam een ruimtelijk probleem. De binnenstad wordt niet
als één geheel gezien, maar meer als een combinatie van losse eilandjes. Deze losse eilandjes worden
met name veroorzaakt door een aantal barrières. Deze barrières zijn meestal van infrastructurele aard.
De belangrijkste natuurlijke barrière is de Nieuwe Maas. Deze deelt de stad in tweeën. Dit heeft echter
weinig consequenties voor het centrum van Rotterdam. In het centrum van Rotterdam zijn ook
barrières zichtbaar. De belangrijkste hiervan is de Coolsingel. Door de komst van de Beurstraverse is
dit min of meer opgelost. Belangrijke barrières zijn ook de Westzeedijk (en verder) en de
Statenweg/ ’s Gravendijkwal richting de tunnel. De Westzeedijk is enigszins hoger gelegen en heeft
een stremmende werking op de relatie tussen onder meer het Museumpark en Parkhaven. Hierdoor is
de verbinding tussen de binnenstad, via een min of meer groene strook, en de Nieuwe Maas niet
optimaal ( Ecorys Kolpron, 2002).
Een ander probleem is de kwaliteit van de verschillende deelgebieden in de binnenstad. Het gaat met
name om gebieden die direct aansluitend aan de binnenstad liggen, waaronder: (Ecorys Kolpron,
2002).
• het vervoersknooppunt Centraal Station; plannen zijn gemaakt om de kwaliteit van dit gebied
te verhogen door onder andere toevoeging van detailhandel en leisure;
• de West Kruiskade; Een specifieke concentratie van voornamelijk allochtone ondernemers-
winkels en horeca;
• de ontwikkeling van het waterfront; waaronder Wijnhaven, waar plannen zijn voor realisatie
van een multifunctioneel gebied met een life style karakter vanuit Parijse sfeer;
• het gebied Blaak/Hoogstraat en het Laurenskwartier.
In en rond het centrum zijn reeds vele projecten in ontwikkeling of gepland, die – mits ze goed op
elkaar afgestemd zijn – een positieve bijdrage kunnen hebben op het functioneren van de binnenstad.
De overheid kan deels randvoorwaarden scheppen voor gewenste ontwikkelingen, maar de
marktontwikkelingen zullen in de praktijk uitwijzen wat de haalbaarheid hiervan is.
3.3 Bezoekmotieven
Bij winkelbezoek hangt het gedrag van de consument vooral samen met het bezoekmotief. Globaal
kunnen we een onderscheid maken tussen boodschappen doen, recreatief winkelen en het plegen van
gerichte aankopen. De drie typen kennen elk hun ruimtelijke patroon. Met de toenemende integratie
van functies (schaalvergroting, branchevervaging, nieuwe formules) wordt het steeds minder goed
mogelijk deze typen winkelgedrag van elkaar te onderscheiden: de supermarkt verkoopt computers,
het benzinestation verkoopt maaltijden en de sportwinkel wordt een warenhuis met modeaccessoires,
horeca en vermaak.
Boodschappen doen
Bij boodschappen doen gaat het met name om voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde
non-food. De aankopen zelf staan centraal, waardoor verkrijgbaarheid (compleet assortiment) en
gemak (reistijd, comfort, openingstijden) een belangrijke rol spelen. Dit type winkelgedrag vindt in de
regel frequent plaats in de omgeving van de woning (buurt- en wijkcentra en dorpscentra). De
toenemende (auto)mobiliteit maakt het voor de consument steeds gemakkelijker naar een ander, verder
ES-04.720 Drie handen op één buik 16
weg gelegen aankoopplaats te gaan. Belangrijk keuzecriterium is steeds de kwaliteit van het aanbod.
De consument doet de dagelijkse boodschappen in principe in het meest nabij gelegen winkelgebied
dat voldoende aanbod biedt. Hij wordt daarbij steeds kritischer ten aanzien van kwaliteit en
verscheidenheid van het aanbod. De kwaliteit van de supermarkt is sterk bepalend voor de trekkracht
van een centrum voor dagelijkse boodschappen. Aanvullend aan de supermarkt is een zo compleet
mogelijk aanbod aan speciaalzaken gewenst. Deze dienen zich duidelijk te onderscheiden van de
supermarkt. Dit stelt vooral aan de versondernemers steeds hogere eisen ten aanzien van het bieden
van toegevoegde waarde (service, assortiment, kwaliteit). We zien dan ook een sterke sanering in het
aantal verszaken, met name bij ondernemingen die niet tijdig (kunnen) innoveren. Afhankelijk van het
bevolkingsdraagvlak kan het dagelijks aanbod voedings- en genotmiddelen worden aangevuld met een
aantal overige branches zoals een drogist, bloemen/planten, huishoudelijke artikelen, etc. In de
supermarktsector hebben zich de afgelopen tijd veel veranderingen voorgedaan, waarvan de
toenemende schaalvergroting één van de belangrijkste is. Een eigentijdse full-service supermarkt heeft
tegenwoordig een verkoopvloeroppervlak van tenminste 800 à 1.000 m². Full-service supermarkten
van ± 4.000 m² zijn inmiddels ook geen uitzondering meer. De toenemende behoefte aan meer
oppervlakte komt onder andere door de vergroting van het assortiment (breder, dieper), meer aandacht
aan versafdelingen en aan service. Dit laatste komt onder andere tot uiting in bredere gangpaden en
meer kassa's. Ook neemt het aanbod in de non-foodartikelen zoals huishoudelijke en drogisterij-
artikelen, textiel, boeken en tijdschriften en cd's binnen de supermarkt flink toe. Momenteel is het
oppervlak non-food ongeveer 5%, maar de komende jaren zal dit naar verwachting stijgen tot circa
20% van het totale vloeroppervlak (Droogh Trommelen Broekhuis, 1999).
Een andere vorm van schaalvergroting doet zich voor in de vorm van fusies en overnames. De laatste
tijd zien we dit vooral in de supermarktsector. Dit leidt binnen organisaties tot herstructurering van het
aanbod om doublures binnen verzorgingsgebieden te voorkomen. De reorganisatie van de Laurus-
formules (o.a. Konmar, Super de Boer, Edah, Basismarkt) tot één formule Konmar had in dit opzicht
ingrijpende gevolgen kunnen hebben op lokaal niveau (bij voorbeeld Klazienaveen: Super de Boer en
Edah worden naar verwachting één Konmar). Deze specifieke reorganisatie is echter op een
mislukking uitgelopen.
Naast de kwaliteitssupermarkten heeft ook de discountsupermarkt een vaste plek veroverd in de
winkelmarkt. Deze winkels met lage prijzen en een klein assortiment worden wel minder vaak
bezocht, maar trekken klanten uit een groter verzorgingsgebied.
Daarnaast zien we in de grote steden en op traffic-locaties de opkomst van hele kleine supermarkten,
vooral gericht op ‘convenience’, onder andere voorbewerkte voedingsmiddelen en kant-en-klare
maaltijden. Door al deze ontwikkelingen staat de buurtsupermarkt met een omvang tot circa 500 m²
onder druk. Zowel voor wat betreft kwaliteit (assortiment, ruimte, versheid) als voor wat betreft prijs
kan deze supermarkt in veel gevallen de concurrentie met de grotere service-supermarkten en harde
discounters niet meer aan.
Recreatief winkelen
Bij recreatief winkelen is de actie zelf (rondkijken, ontspannen) vaak belangrijker dan de aankoop.
Een attractief recreatief winkelgebied bestaat voor een belangrijk deel uit een sterk winkelaanbod. De
aanwezigheid van (landelijk bekende) trekkers (V&D, H&M, Hema) en een uitgebreid modisch
aanbod (waaronder bekende formules) hebben daarin een sleutelrol. In toenemende mate wordt de
aantrekkingskracht bepaald door de aanwezigheid van merkenwinkels (Nike, Levis, Benneton). De
lifestyle van groepen consumenten wordt steeds vaker vereenzelvigd met bepaalde merken. Kleine
speciaalzaakjes kunnen extra bijdragen aan de attractiviteit van een winkelgebied. Dit wordt
aangevuld met andere voorzieningen die het verblijf veraangenamen. Het gaat hierbij om
aantrekkelijke (dag)horeca, publiekgerichte dienstverlening en overige attracties ('leisure'). Het doel
hierbij is de verblijfsduur van de consument zo lang mogelijk te rekken en een zo optimaal mogelijke
belevingskwaliteit te bewerkstelligen.
ES-04.720 Drie handen op één buik 17
Een specifiek minimumaanbod voor een recreatief winkelgebied is moeilijk te bepalen. In algemene
zin geldt dat het aanbod toeneemt met de omvang van het verzorgingsgebied. Dit hangt vaak weer
samen met de omvang van het primaire verzorgingsgebied (de kern).
Een voor Nederland nieuwe vorm van recreatief winkelen is het Factory Outlet Center (FOC). Een
FOC is een concentratie van winkels, waar producenten van merkartikelen in overwegend het
topsegment van de markt hun overjarige en B-kwaliteitsproducten en restpartijen rechtstreeks aan de
consument verkopen, vaak tegen lagere prijzen (kortingen van 30%-70%). De omvang van een FOC
varieert van 4.500 m² tot 40.000 m². In de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk zijn deze
centra aanwezig. Ook in Duitsland zijn enkele FOC’s ontwikkeld. De bekendste FOC in Nederland is
de Bataviastad in Lelystad (Droogh Trommelen Broekhuis, 1999).
Dit type winkelgedrag leent zich het beste voor het doen van combinatiebezoeken. Dit komt doordat
het type winkelgedrag gekenmerkt wordt door verstrooiing. De consument komt om te ontspannen.
Aanbieders kunnen hierop inspelen door het aanbieden van aantrekkelijke
ontspanningsmogelijkheden, waardoor de consument functies kan combineren.
Gerichte aankopen
Bij gerichte aankopen gaat het enerzijds om (dure) artikelen waar men gericht naar op zoek gaat en die
keuzegevoelig zijn, zoals meubelen, elektronica en auto’s. Alvorens tot een aankoop over te gaan wil
de consument zich goed oriënteren. Anderzijds zijn er de gerichte aankopen die niet keuzegevoelig
zijn, zoals doe-het-zelf en tuinartikelen. Dit soort (veelal volumineuze) artikelen koopt men veelal in
de meest nabijgelegen aankoopplaats met voldoende aanbod (locale bouwmarkt of tuincentrum).
Combinatiebezoek met andere soorten winkels vindt nauwelijks plaats. Daarom functioneren winkels
die zich richten op dit type winkelgedrag prima solitair. Deze bedrijven zijn veelal op perifere locaties
te vinden. Bij beide categorieën gerichte aankopen gaat het voor een groot deel om grootschalige
aanbieders die vanwege de aard en omvang van de verkochte artikelen moeilijk in een winkelgebied
zijn in te passen. Om deze reden is het tot op heden vigerende rijksbeleid inzake perifere detailhandel
(PDV-beleid) geformuleerd. Voor een beperkt aantal branches (auto’s, boten, caravans, bouwmarkten,
woninginrichting, tuincentra en brand- en explosiegevaarlijke stoffen) kan vrijstelling worden
verleend voor vestiging op een locatie buiten geplande of bestaande winkelgebieden.
Kleinschaliger winkelaanbod dat gericht wordt bezocht bestaat veelal uit assortimenten waarbij de
omzet per m² te laag is om de hoge huisvestingslasten van (kern)winkelgebieden te betalen
(bijvoorbeeld huishoudelijke apparaten, verf/glas/behang). Ook zijn veel van deze zaken afhankelijk
van een goede zichtbaarheid, directe autobereikbaarheid en laden/lossen voor de deur. Sommige
winkels hebben een dermate specifieke doelgroep dat vestiging tussen de grote publiekstrekkers voor
hen niet interessant is (bijvoorbeeld naaimachines, ruitersportartikelen).
Al dit soort gericht bezochte winkels kunnen vaak goed functioneren in zogenaamde aanloopstraten
(relatief goede autobereikbaarheid en lage huisvestingslasten). Ook veel dienstverleners
(uitzendbureau, stomerij) vestigen zich vaak in dit soort gebieden.
Aanloopstraten staan in toenemende mate onder druk. In veel (doelgerichte) branches vindt een
dusdanige schaalvergroting plaats, dat individuele winkelformules vanwege hun omvang niet langer
inpasbaar zijn in de kleinschalige (binnen)stedelijke structuur. Daarnaast prefereren veel branches een
goed bereikbare perifere locatie, samen met anderen, in een thematisch winkelcentrum. Met het
verdwijnen van de buurtwinkel, neemt ook de functie als buurtwinkelcentrum voor de dagelijkse
boodschappen van dit soort straten af, terwijl met de versterking van de kernwinkelgebieden en het
veranderende consumentengedrag de mogelijkheden voor modisch-recreatieve speciaalzaken ook
verminderen. We zien dan ook in het hele land dat aanloopgebieden te maken hebben met leegstand en
functiewijzigingen. Per saldo neemt de winkelfunctie in dit type straten en het aantal aanloopstraten af
(Droogh Trommelen Broekhuis, 1999).
ES-04.720 Drie handen op één buik 18
3.4 Passantenstromen
In de huidige situatie bestaat een aantal passantenrelaties die deels een doelgroepspecifieke inslag
hebben. Bij die doelgroepkwalificatie gaat het niet zozeer om persoonskenmerken, maar veel meer om
het moment waarop en daaraan verbonden het motief waarmee men zich daarvan bevindt. In de
binnenstad van Rotterdam zijn de volgende drie verschillende passantenstromen te onderscheiden:
1. Winkelende passanten
De voornaamste passantenstroom wordt gevormd door het winkelend publiek. De meest fundamentele
verbinding is de verbinding vanaf het Centraal Station tot de korte Lijnbaan en vanaf de Korte
Lijnbaan tot de Lijnbaan en vanaf de Lijnbaan doorlopend naar de Beurstraverse, daarna richting V &
D en vandaar door de Hoogstraat naar station Blaak. Het heeft als het ware een Z-structuur. Deze
groep winkelende passanten is in het centrum van Rotterdam gekomen om vergelijkend te winkelen,
ook wel funshoppen genoemd. Het winkelen wordt gezien als een vrijetijdsbesteding, waarbij
diversiteit van het winkelaanbod een belangrijke rol is. Deze groep verblijft lang in de binnenstad en
verwacht dit aangenaam te kunnen doen door ondersteunende horecagelegenheden.
2. Kantoorwerknemers
In de Rotterdamse binnenstad is de kantoorfunctie zeer sterk vertegenwoordigd. Dit betekent dat in het
kernwinkelapparaat ook veel lunchpauzebestedingen worden gedaan. Lunchpauzebestedingen hebben
deels een doelgericht karakter: dit betreft tussendoor-boodschappen, zowel in de sfeer van dagelijkse
vers als kleine, regelmatige non-food aankopen. Met name vrouwen doen deze aankopen.
Lunchbestedingen door mannen hebben meer een recreatief karakter. (boeken, cd’s, fotoartikelen, etc.)
Het warenhuis is bij uitstek geschikt om tijdens de korte lunchpauze doorheen te zwerven en diverse
kleine aankopen te doen. Verder speelt horeca met lunchvoorzieningen een belangrijke rol in het
bezoekgedrag van kantoorwerknemers.
3. Metroreizigers
Een derde belangrijke doelgroep wordt gevormd door metroreizigers, belangrijk door het enorme
aantal en de hoge frequentie waarmee deze mensen dagelijks passeren. Het metrostation is een
belangrijk bronpunt voor vergelijkend winkelen: bezoekers komen met een uitgesproken winkelmotief
naar de binnenstad en horen daarmee tot de eerste doelgroep van winkelpassanten. Veel groter is
echter de dagelijkse stroom op weg van/naar werk, school, etc. Deze passanten zijn doelgericht op weg
en daardoor nauwelijks op het winkelaanbod georiënteerd. Door de frequentie en het doelgerichte
karakter vormen deze passanten echter wel een doelgroep voor boodschappen, zowel in de sfeer
dagelijkse vers als kleine, regelmatige non-food aankopen. In loopgedrag is deze groep zeer
doelgericht, gefixeerd op het station, en zal het beste bediend kunnen worden door het winkelaanbod
te situeren op deze looproute.
3.5 Combinatiebezoeken
Door de aanwezigheid van deze verschillende passanten is het interessant om te achterhalen welke
groep passanten het meest zal besteden in de binnenstad. Het is niet moeilijk vast te stellen, dat de
winkelende passanten dat zullen zijn. Deze verblijven het langst in de binnenstad. Regelmatig worden
er studies gedaan om te zien hoe men deze bezoekers het langst vast kan houden in de stad, zodat de
bestedingen zullen toenemen. Een van de mogelijkheden is het aanbieden van diverse activiteiten en
voorzieningen, zodat bezoekers verschillende bezoeken kunnen combineren. Belangrijke vraag hierbij
is in hoeverre deze combinatiebezoeken daadwerkelijk invloed hebben op de verblijfsduur en daarmee
gepaard gaande bestedingen. Onderzoek van Lam (2003) “Drie handen op één buik, de theorie” doet
de volgende conclusies:
ES-04.720 Drie handen op één buik 19
Het doen van combinatiebezoeken levert verlenging van de verblijfsduur in de binnenstad op. Deze
verlenging levert vergroting van de bestedingen op. De grootte van de verlenging van de verblijfsduur
en de bestedingen van de bezoekers zijn afhankelijk van de soort bezoekers.
Een combinatie van een leisurevoorziening met winkelen levert gemiddeld een verlenging van de
verblijfsduur op van 1.4 uur en dit betekent een vergroting van de bestedingen van ongeveer € 10.00
per persoon.
Een combinatie van een leisurevoorziening met horeca levert gemiddeld een verlenging van de
verblijfsduur op van 0.8 uur en dit betekent een vergroting van de bestedingen van ongeveer € 5.00
per persoon.
Een combinatie van een leisurevoorziening met winkelen en horeca levert gemiddeld een verlenging
van de verblijfsduur op van 1.8 uur en dit betekent een vergroting van de bestedingen van ongeveer
€ 16.00 per persoon.
Maar… de potenties van Rotterdam zijn nog niet volledig benut. Met name de Oude Haven, met de
typisch Rotterdamse uitstraling, zal haar samenhang met het centrum moeten verbeteren. Een
verbetering in de samenhang zal combinatiebezoeken kunnen genereren. Deze mening wordt door de
gemeente gedeeld. Plannen ter verbetering liggen al klaar.
Voor het verbeteren van de samenhang worden de volgende aanbevelingen door Lam (2003) gedaan:
• De Oude Haven is een typisch Rotterdams gebied, maar zit eigenlijk op een eiland. Met name
de Hoogstraat wordt ondergewaardeerd door de bezoekers. Het verbeteren van de kwaliteit
van de Hoogstraat zal de verbinding met de Oude Haven kunnen verbeteren. De ingrepen
moeten betrekking hebben op het opwaarderen van de straat en het creëren van een
winkelbeleving in deze straat. Verdere investeringen in het Laurenskwartier zullen de
verbinding tussen het Centrum en de Oude Haven kunnen bevorderen. Gebleken is ook dat de
naamsbekendheid van de Oude Haven onder de bezoekers van buitenaf niet groot is.
Investering in het marketing zal de naamsbekendheid bevorderen.
• Een gemiste functie in het centrum is volgens de respondenten van het onderzoek “Drie
handen op één buik” een gegroepeerd terras om een plein. Gemeenten als Arnhem, Enschede
en Groningen hebben zulke pleinen. In Rotterdam ontbreekt dit. Het creëren van zo’n plein zal
de samenhang van horeca en detailhandel en leisure bevorderen. Het Schouwburgplein zou
zo’n plein kunnen zijn. Studie naar de mogelijkheden zullen gedaan moeten worden. Dit zal
tevens het probleem van het Schouwburgplein (zelf niet als podium) kunnen oplossen.
ES-04.720 Drie handen op één buik 20
3.6 Conclusie
In de binnenstad van Rotterdam woont nog geen 5% van de totale Rotterdamse bevolking. In
Amsterdam wonen twee keer zoveel mensen in de binnenstad in vergelijking tot Rotterdam. Meer
bewoners betekent meer levendigheid. Hierin loopt Rotterdam nog achter. Een intensivering van
woningproductie is voor Rotterdam zeer belangrijk. Met name het ontbreken van woningen in het
duurdere segment weerhoudt de hoogopgeleiden om zich te vestigen in de binnenstad. Deze
draagkrachtige bewoners zullen voor een betere mix van bewonersgroepen zorgen.
Naast het wonen is de binnenstad vooral een gebied waar gewerkt wordt. Het aantal werkzame
personen in de binnenstad is drie keer zoveel als binnenstadbewoners. De belangrijkste sector is de
zakelijke dienstverlening, inclusief financiële instellingen.
Buiten wonen en werken heeft de binnenstad ook een verzorgende functie. Deze kan onderverdeeld
worden in detailhandel, horeca en leisure. Het belangrijkste gebied in de binnenstad, dat deze drie
componenten herbergt, is het centrum. Dit heeft een bovenregionaal verzorgingsgebied en zelfs een
landelijke aantrekkingskracht. In vergelijking met andere grote steden in Nederland kan de conclusie
getrokken worden dat het winkelaanbod op niveau is, maar qua diversiteit laag. De bereikbaarheid van
het centrum scoort wel hoger dan andere steden.
Buiten het gebrek aan diversiteit kent Rotterdam een ruimtelijk probleem. De binnenstad wordt niet
als één geheel gezien, maar meer als losse eilandjes. Deze losse eilandjes worden met name
veroorzaakt door een aantal barrières. Deze barrières zijn meestal van infrastructurele aard. Met name
de Coolsingel wordt als een barrière gezien in het centrum.
Ondanks deze barrière wordt het centrum van Rotterdam frequent bezocht. De belangrijkste type
bezoekers zijn: winkelend publiek, werkenden en reizigers. Deze drie soorten consumenten vormen de
kern van de bezoekers van het centrum van Rotterdam. Wel hebben ze bij ieder bezoek een ander
motief. De belangrijkste motieven zijn: boodschappen doen, recreatief winkelen en gerichte aankopen
doen. Buiten deze koopmotieven is de lunchbesteding van de werkende personen een belangrijke
factor.
De multifunctionaliteit van de binnensteden, dus ook in Rotterdam, spelen in op het genereren van
combinatiebezoeken. Clusteren van functies zal kunnen leiden tot het doen van combinatiebezoeken
en zodoende kan de besteding van de bezoekers stijgen. Tot nu toe is hier weinig hard cijfermateriaal
over beschikbaar. Het onderzoek “Drie handen op één buik, de theorie” van Lam ondersteunt in ieder
geval de conclusie dat het doen van combinatiebezoeken de bestedingen van de bezoekers wel degelijk
doet verhogen. De verhoging van bestedingen is afhankelijk van de soort combinatie. De potenties in
Rotterdam zijn nog niet volledig benut. Het verbeteren van de samenhang van verschillende functies
biedt dan ook mogelijkheden.
ES-04.720 Drie handen op één buik 21
4. Detailhandelsontwikkeling
Vanaf dit hoofdstuk worden de opvattingen van de marktpartijen in kaart gebracht. Deze opvattingen
zijn verkregen door het houden van mondelinge interviews. De geselecteerde partijen worden verdeeld
in de volgende drie categorieën: vastgoedorganisaties, ondernemers/winkeliersverenigingen en
belangenorganisaties/deskundigen. De namen van de geselecteerde partijen zijn te vinden in bijlage 2.
Dit hoofdstuk 4 behandelt de detailhandelsontwikkelingen. Hierbij wordt zowel ingegaan op de
toekomst als op de huidige situatie. In beginsel wordt gekeken naar welke gebieden in de toekomst
ontwikkeld moeten worden. Er zijn echter gebieden waar detailhandel niet gewenst is. Vervolgens
wordt specifieker ingegaan op de Lijnbaan en de Beurstraverse. Tenslotte wordt de vraag beantwoord
of perifere ontwikkelingen invloed hebben op het functioneren van de binnenstad.
4.1 Consolidatie
De binnenstad kent verschillende gebieden met verschillende kenmerken. Deze kenmerken leiden tot
diverse vormen van detailhandel. Er zijn echter altijd gebieden die sterk ontwikkeld zijn en sterk
gehouden dienen te worden. Belangrijk voor de gemeente is het maken van een keuze voor welke
gebieden wel intensief detailhandel gestimuleerd zal moeten worden en in welke gebieden juist niet.
Deze keuze moet ondersteund worden door de marktpartijen. De gemeente kan
voorwaardenscheppende condities creëren, maar de initiatieven moeten van de marktpartijen komen.
Op de vraag in welke gebieden we de detailhandel sterk moeten houden waren de meningen van de
marktpartijen vrij unaniem. Figuur 3 toont de resultaten.
FIGUUR 3: Visie marktpartijen consolidatie van gebieden uitgedrukt in aantallen.
In deze grafiek worden de drie meest gegeven antwoorden weergegeven. Duidelijk is dat de
marktpartijen van mening zijn dat het kernwinkelapparaat sterk gehouden moet worden. Onder het
kernwinkelapparaat wordt de centrumruit verstaan. De Lijnbaan en de Beurstraverse zijn in de ogen
van de marktpartijen het meest essentiële gedeelte van het kernwinkelapparaat. Tevens bestaat een
hoge waardering voor de Van Oldebarneveltstraat. Hier ontstaan goede ontwikkelingen. De
aanloopstraten tot dit kernwinkelapparaat worden ook gezien als een belangrijk gebied om de
detailhandel te consolideren. De meest genoemde aanloopstraten zijn: Nieuwe Binnenweg, West-
Kruiskade en de Hoogstraat. In de grafiek is alleen het aantal marktpartijen aangegeven dat expliciet
aanloopstratenflankenkerwinkelapparaat
20
10
0
ES-04.720 Drie handen op één buik 22
de aanloopstraten heeft genoemd. Met de flanken worden de gebieden grenzend aan het
kernwinkelapparaat bedoeld. Vaak genoemde voorbeelden zijn Botersloot/Pannekoekstraat, Witte de
Withstraat en Oude Westen. Een opvallend gegeven is dat de belangenorganisaties alle erop attenderen
dat de flanken belangrijk zijn voor Rotterdam. Deze gebieden kunnen het onderscheidende karakter
voor Rotterdam zijn. Wellicht kennen deze partijen Rotterdam het best en zien ze de kwaliteiten van
deze gebieden.
4.2 Weren Het weren van bepaalde detailhandel zal een beter totaalaanbod kunnen bewerkstelligen. Hiermee kan
de gemeente enige invloed uitoefenen op het functioneren en de spreiding van detailhandel. De
gemeente zal echter bij dit systeem wel met de mening van de marktpartijen rekening moeten houden.
In welke gebieden moeten winkels wel geweerd worden en waar niet? Dit is de moeilijkste vraag waar
de gemeente voor staat. Om een gefundeerd antwoord te bewerkstelligen is de mening van de
marktpartijen van belang. In figuur 4 worden de resultaten getoond.
FIGUUR 4: Visie marktpartijen weren uitgedrukt in frequentie
Duidelijk is in de figuur te zien dat de grote meerderheid vindt dat detailhandel nergens geweerd dient
te worden. De meest genoemde reden hiervoor is dat de marktwerking uitkomst moet brengen. Een
gemeente zou volgens de respondenten niet een gebied moeten aanwijzen waar detailhandel verboden
wordt. De genoemde gebieden, waar volgens de andere respondenten eventueel detailhandel geweerd
moet worden, zijn gebieden dicht bij het kernwinkelapparaat. Dit met uitzondering van nieuwe
perifere ontwikkelingen en de Kuip. Angst voor het concurrerende effect met het huidige
kernwinkelapparaat is enigszins aanwezig.
Opvallend is het feit dat het Centraal Station gebied niet één keer wordt genoemd als een gebied waar
men detailhandel moet weren. Velen vinden het toelaatbaar. 50% van de geïnterviewden merkt op dat
op dit gebied detailhandel toelaatbaar is, mits de omvang niet te groot is en dat de doelgroep hier de
reiziger moet zijn. Dit betekent veel winkels gericht op run shoppen: snel iets aanschaffen, terwijl men
onderweg is naar een andere bestemming. Dit zal qua branchering een aanvulling zijn op de bestaande
detailhandel en geen concurrentie vormen met het kernwinkelapparaat. Men zal in de toekomst hierop
in moeten spelen. Dit is een kans door de komst van HSL in Rotterdam.
kuipkop van zuid
museum
park
parkhaven
geen mening
Hofplein
nieuwe perifere ontw
nergens
14
12
10
8
6
4
2
0
ES-04.720 Drie handen op één buik 23
4.3 Lijnbaan en Beurstraverse
De twee sterkste gebieden van het kernwinkelapparaat zijn, zoals eerder genoemd, Lijnbaan en de
Beurstraverse. Het functioneren van de Beurstraverse wordt alom geprezen door de media. De
marktpartijen delen ook deze mening. Dit is de parel van het kernwinkelapparaat. Overigens moet men
wel beseffen dat dit project al dateert van bijna acht jaar geleden. Sindsdien is in Rotterdam geen
bijzondere project in de detailhandel meer gerealiseerd.
De Lijnbaan is het winkelgebied dat vanaf het station de consument leidt tot de Beurstraverse. Dit is
het eerste geplande winkelcentrum in Nederland. Het was destijds een project met veel aanzien. De
kwaliteit is de laatste jaren wel achteruit gegaan. Over de Lijnbaan zijn de meningen nog verdeeld.
Figuur 5 laat de meningen van de partijen zien.
FIGUUR 5 : Visie marktpartijen lijnbaan uitgedrukt in percentage
Een meerderheid is negatief over de huidige kwaliteit van de Lijnbaan. Deze meerderheid is echter
niet overweldigend. De verhouding van negatief/positief is 60/35 procent. Dit betekent dat twaalf
marktpartijen de kwaliteit negatief beoordelen en zeven positief. De partijen die positief zijn over de
Lijnbaan signaleren alle enige knelpunten. Deze knelpunten gevoegd aan de knelpunten die
gesignaleerd zijn door de partijen die een negatief beeld hebben van de Lijnbaan resulteren in de
volgende top 3:
1. De kwaliteit van de buitenruimte op de Lijnbaan is slecht;
2. Het aanbod van de winkels en de kwaliteit van de panden zijn niet goed genoeg;
3. Het ontbreken van de goede samenwerking tussen winkeliers en vastgoedeigenaren.
Een aspect dat hierbij genoemd moet worden is dat knelpunt 1 veruit het meest genoemd wordt en
daarmee ook goed gefundeerd is. Het wordt door 50% van de geïnterviewden genoemd, terwijl de
andere twee knelpunten maar door 10% wordt genoemd. Op basis van dit gegeven wordt alleen nader
ingegaan op knelpunt 1.
De buitenruimte van de Lijnbaan, het wandelgebied tussen de winkels, wordt als een gebied ervaren
zonder uitstraling. De gedane investering in de luifels en verlichting is niet voldoende. Het profiel
geen meningnegatiefpositief
Pe
rce
nt
70
60
50
40
30
20
10
0
ES-04.720 Drie handen op één buik 24
wordt als te breed ervaren. Een vaak genoemd punt is dat het schoner kan, maar men ziet ook al
vooruitgang op dit vlak. Het upgraden van dit gebied zal in de toekomst (weer) meer aandacht moeten
krijgen. Upgraden naar het niveau van de Beurstraverse is een optie waarover nagedacht dient te
worden.
4.4 Perifere ontwikkelingen
De grootste perifere ontwikkeling in de laatste jaren is het succesvolle Alexandrium geweest.
Momenteel is dit het best functionerende perifere winkelgebied van Nederland. In het adviesrapport
(2002) “Structuurvisie retail en leisure voor de Stadsregio Rotterdam” van Ecorys Kolpron wordt een
visie neergezet voor een verdere verdichting van functies in dit gebied. Dit leidt tot een verdere
intensivering van het grondgebied en een meer multifunctioneel gebruik hiervan. In eerste instantie
zijn er plannen voor kantoren, maar ook voor andere voorzieningen - op het gebied van (grootschalige)
retail en leisure – zijn vestigingsmogelijkheden aanwezig. Daarbij wordt met name gedacht aan
functies, welke het gebied verder kunnen verlevendigen (ook buiten winkeltijd).
Versterking van de functie van Alexandrium kan tevens gerealiseerd worden door middel van
combinatie met de aangrenzende meubelboulevard van Capelle aan den IJssel. Deze ontwikkelingen
zullen wel eens invloed kunnen hebben op het functioneren van de binnenstad. Figuur 6 laat de
meningen van de marktpartijen zien over de eventuele invloed.
FIGUUR 6: Visie marktpartijen invloed Alexandrium uitgedrukt in percentage.
De meerderheid (70%) is van mening dat vergaande ontwikkelingen op het gebied van detailhandel in
Alexandrium geen negatieve invloed heeft op het functioneren van de binnenstad. Dit komt doordat de
binnenstad altijd kwaliteiten zal bezitten die een winkelcentrum als Alexandrium nooit zal bezitten.
Gedacht kan worden aan de historie en de sfeer. Alexandrium wordt tevens gekenmerkt als een ander
soort centrum dan de binnenstad. Vergaande ontwikkelingen zullen meer een stimulerende werking
hebben. De binnenstad kan de concurrentie aan, mits de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid goed
zijn. Op deze twee aspecten zal de gemeente in de toekomst moeten blijven investeren.
geen meningwel invloedgeen invloed
Pe
rce
nt
80
60
40
20
0
ES-04.720 Drie handen op één buik 25
4.5 Conclusie
Een mogelijk beleid dat gefundeerd is op het consolideren en het weren van
detailhandelsontwikkelingen roept nogal wat vraagtekens op bij marktpartijen. Met name op de vraag
of een gemeente een bepaalde detailhandelsontwikkeling kan weren. Velen vinden dat het een kwestie
van marktwerking is.
Aan de andere kant: de marktpartijen zijn wel van mening dat sommige gebieden actief sterk
gehouden dienen te worden. Het kernwinkelapparaat is zo´n gebied. Dit wordt het vaakst genoemd
door de marktpartijen. De Beurstraverse en de Lijnbaan worden als de belangrijkste deelgebieden van
het kernwinkelapparaat genoemd. Opvallend is de hoge waardering voor de Van Oldenbarneveltstraat.
Buiten dit kernwinkelapparaat worden de flanken, in mindere mate, als sterk gebied ervaren. De
belangenorganisaties attenderen alle op de kracht van de flanken en zijn van mening dat deze flanken
het onderscheidende karakter kunnen zijn voor Rotterdam.
Weren van detailhandelsontwikkelingen wordt door de meerderheid van de marktpartijen niet
bijzonder wenselijk geacht in verband met het door hen gestelde vertrouwen in marktwerking. De
eventuele verdere detailhandelsontwikkelingen op het Centraal Station worden door de marktpartijen
als positief ervaren, mits dit qua branchering een aanvullend karakter heeft op het kernwinkelapparaat.
Dit betekent dat het aanbod gericht dient te worden op de reizigers.
De waardering van de Beurstraverse is positief. Het wordt nog steeds als de parel van het
winkelbestand beschouwd. Een kanttekening hierbij is dat dit project alweer dateert van acht jaar
geleden. De situatie op de Lijnbaan wordt door de meerderheid van de marktpartijen als negatief
ervaren. Deze negatieve ervaring is met name het gevolg van de slechte kwaliteit van de buitenruimte
van de Lijnbaan. In mindere mate wordt het aanbod en de kwaliteit van de panden negatief
gewaardeerd. Het (weer) upgraden van de Lijnbaan zal een enorme impuls kunnen genereren.
Een vaak gesignaleerd knelpunt in de literatuur is dat de positie van de binnenstad zal verzwakken
door centra in de periferie. Dit knelpunt wordt door 70% van de marktpartijen weersproken. Een
centrum in de periferie zal nooit het karakter van een binnenstad kunnen evenaren. Een binnenstad
heeft veel meer sfeer en historie. De marktpartijen attenderen wel op het feit dat continue investering
in de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid van de binnenstad hierbij noodzakelijk is.
ES-04.720 Drie handen op één buik 26
5. Zwakke punten
Zoals eerder in het rapport aangegeven heeft de binnenstad last van enkele knelpunten. Deze
knelpunten hebben vaak betrekking op de samenhang van verschillende gebieden. Een functie van de
openbare ruimte is het verbinden van verschillende gebieden. In dit hoofdstuk wordt eerst op de
opvattingen van de marktpartijen ten aanzien van de openbare ruimtes ingegaan. Vervolgens worden
de aanloopstraten besproken. Ten slotte is de respondenten naar het volgens hen zwakste punt van het
stadscentrum gevraagd. Het analyseren van deze zwakke punten is van belang om adequate ingrepen
voor te kunnen stellen.
5.1 Openbare ruimte
De openbare ruimtes in een binnenstad vormen de schakels tussen verschillende gebieden. Een goed
ontwikkelde openbare ruimte ondersteunt het functioneren van de binnenstad als geheel. Deze ruimten
kunnen zich gaan manifesteren als onderdeel van het onderscheidend vermogen van een stad. Een
openbare ruimte zal rust moeten bieden en een plek zijn waar men graag wil verblijven. In de
discussienota Centrumruit (DS+V en OBR, 2001) staat dat de buitenruimte (openbare ruimte) in de
Centrumruit, het gebied waar het kernwinkelapparaat gevestigd is, vaak als één geheel wordt gezien
dat moet voldoen aan een bepaalde basiskwaliteit. Deze standaardkwaliteit wordt in alle openbare
ruimtes van de Centrumruit nagestreefd.
Een belangrijke vraag is of deze nagestreefde standaardkwaliteit voldoende is en daarnaast is het
interessant om te weten hoe de openbare ruimtes worden gewaardeerd door de consumenten. Dit
onderzoek beperkt zich echter tot de meningen van de behandelde marktpartijen. De antwoorden op de
vraag welke openbare ruimtes verbeterd moeten worden zijn uiteengezet in figuur 7. Hierbij dient
opgemerkt te worden dat één respondent meerdere antwoorden kan geven.
FIGUUR 7: Visie marktpartijen te verbeteren openbare ruimtes uitgedrukt in frequentie.
Duidelijk is te zien dat drie openbare ruimtes het vaakst genoemd worden. Te weten Binnenrotte (13
keer), Schouwburgplein (11 keer) en Grote Kerkplein (11 keer). Ook het Binnenwegplein wordt vaak
genoemd. (Overigens is in dit onderzoek ook specifiek naar de mening van de marktpartijen over deze
vier pleinen gevraagd.) Op enige afstand volgt dan het Stadhuisplein. Interessanter is natuurlijk
gebied bijenkorf
eendrachtsplein
grote kerkplein
binnenwegplein
schouwburgplein
stadhuisplein
binnenrotte
14
12
10
8
6
4
2
0
ES-04.720 Drie handen op één buik 27
waarom deze pleinen genoemd worden. Wat zijn de slechte kenmerken van deze pleinen? Hierna
worden de bovengenoemde vijf pleinen behandeld.
5.1.1 Binnenrotte
De Binnenrotte is een plein waar de markt gevestigd is. Dit gebeurt drie keer in de week. Het plein
heeft een functie zolang de markt er staat. Buiten deze marktactiviteiten worden hier geen andere
activiteiten gehouden en is het een groot leeg plein. Hoewel dit een ideaal plein is voor manifestaties
of evenementen is het door de aanwezigheid van markt organisatorisch moeilijk om dit te realiseren.
FIGUUR 8: waardering marktpartijen Binnenrotteplein
In figuur 8 is duidelijk te zien dat de meerderheid van de respondenten het plein negatief waardeert.
30% heeft een neutrale houding en stoort zich niet aan het plein. Dit betekent dat deze respondenten
niet positief zijn en ook niet negatief. Een algemeen knelpunt, dat door vrijwel iedereen is aangegeven,
is dat het plein op het moment dat de markt niet aanwezig is groot en kaal is. Het heeft op dat moment
geen enkele functie. Zo´n groot plein is in principe ideaal voor evenementen of manifestaties, maar
lijkt organisatorisch onmogelijk door de marktfunctie. Het verbeteren van de pleinfunctie zal de
verbinding met Oude Haven en het gebied Botersloot en Pannekoekstraat kunnen bevorderen. Een
inrichtingsvisie van dit plein zal positieve impulsen kunnen genereren. Enkele marktpartijen hebben
voorstellen gedaan tot verbetering. De meeste concrete voorstellen komen van vastgoedgerelateerde
organisaties en de belangenorganisaties. De meest voorgestelde ingrepen zijn:
• het creëren van een markthal. Er lijkt hier voldoende vraag naar te zijn;
• het creëren van meer bebouwing rondom dit plein en een zorgvuldige invulling van bestaande
en ontstane plinten. Dit zal voor meer gezelligheid en levendigheid in dit gebied zorgen.
Het creëren van een markthal sluit aan op de ontwikkelingen rondom de Grote Markt waar plannen
zijn gemaakt voor een overdekte markthal. Dit zal een enorme impuls kunnen geven in het gebied.
5,0%
30,0%
65,0%
geen mening
neutraal
negatief
ES-04.720 Drie handen op één buik 28
5.1.2 Schouwburgplein
Het Schouwburgplein ligt tussen het Doelencomplex, de Karel Doormanstraat, de Rotterdamse
Schouwburg en de Mauritssingel. Het plein vormt de route tussen het winkelgebied Lijnbaan en het
Centraal Station. Op het plein en aan de randen bevindt zich een aantal culturele voorzieningen, zoals
de megabioscoop Pathé, de Stadsschouwburg en het muziek- en congresgebouw De Doelen. Daarnaast
is er een groot aantal cafés en restaurants op en rondom het plein. Het plein vormt het dak van een
ondergrondse parkeergarage. Het ontwerp voor het Schouwburgplein is – in opdracht van de gemeente
Rotterdam - afkomstig van Adriaan Geuze van West 8 Landscape Architects. Pleinvloer en
bioscoopcomplex zijn in nauwe samenhang met elkaar ontworpen. Private partijen, waaronder de
Doelen, Pathé en Stadsschouwburg, zijn nauw betrokken geweest bij het planproces. Het
Schouwburgplein diende zelf een attractie te worden: een stedelijk plein met een typisch Rotterdams
karakter. De Rotterdamse haven vormt een belangrijk thema in het ontwerp. Zo verwijzen de vier
grote lichtmasten aan de rand van het plein in hun vorm naar de hijskranen. Daarnaast geven de
ventilatortorens, ten behoeve van ontluchting van de ondergrondse parkeergarage, het plein een
industrieel karakter.
FIGUUR 9: Waardering marktpartijen Schouwburgplein
Zoals verwacht is de waardering van het Schouwburgplein vergelijkbaar met de Binnenrotte. 60%
ervaart het plein negatief, terwijl 35% er wel positief over is. Opvallend is ook dat 5 van de 7
geïnterviewden die het plein positief ervaren, ondernemers zijn. Ook opmerkelijk is dat op één na, alle
vastgoedgerelateerde organisaties dit plein negatief waarderen. Op basis van dit onderzoek kan dan
ook geconcludeerd worden dat de ondernemersrepresentanten en de vastgoedorganisaties
tegenstrijdige meningen hebben over dit plein.
Een algemeen knelpunt dat hier gesignaleerd wordt is dat het plein te groot van maat is, geen sfeer en
geen functie heeft. Ook zijn de partijen van mening dat de mogelijkheden voor ingrepen beperkt zijn,
in dit geval omdat onder het plein een parkeergarage gevestigd is. De ingrepen die voorgesteld worden
door de marktpartijen zijn te divers om dit samen te vatten. De meeste voorstellen hebben te maken
met een andere branchering van de rand van het plein. Dit betekent met name ander soorten
detailhandel en horeca. Het principe om rond het plein een horecacluster te creëren is ook aan de orde
geweest. Ook het uitbreiden van de programmering in de zomer en de winter op het plein zal meer
levendigheid creëren op het plein. Daarnaast zou een intensivering van toezicht en beheer gewenst
zijn.
5,0%
60,0%
35,0%
geen mening
negatief
positief
ES-04.720 Drie handen op één buik 29
5.1.3 Grote Kerkplein
Rotterdam heeft ten opzichte van vele Nederlandse steden weinig historische gebouwen in de
binnenstad. Dit heeft zoals bekend te maken met de bombardementen tijdens de Tweede
Wereldoorlog. De wederopbouw heeft ervoor gezorgd dat van een historische binnenstad geen sprake
is. Een van de weinig overgebleven historisch gebouw is het St. Laurenskerk aan het Grote Kerkplein.
Waar van oudsher steden ontstaan rondom een markt of een groot plein, is op dit plein voor de kerk
niets van deze ontwikkelingen merkbaar. Het plein ligt er verlaten bij. De potenties van dit plein zijn
duidelijk niet benut. De vraag is of de marktpartijen ook deze potenties signaleren.
FIGUUR 10: Waardering marktpartijen grote kerkplein
Figuur 10 toont aan dat het merendeel van de geïnterviewden het plein negatief ervaart. Het hoge
percentage van de geïnterviewden onder “niet gevraagd” verdient een toelichting. Dit heeft met de
opzet van het onderzoek te maken. In eerste instantie is niet naar de mening over dit plein gevraagd,
omdat dat niet in gesprekken aan de orde is geweest. Het is een vergeten gebied. Vanaf het moment
dat de meningen wel gevraagd werden, waren de meningen altijd negatief. Het is een plein, dat niet
functioneert en vergeten is. Dit is opmerkelijk, omdat alleen op deze plek in Rotterdam nog een
dergelijk gebouw staat met een enigszins langere geschiedenis. Vaak wordt geklaagd dat Rotterdam
niet kan concurreren met andere steden, omdat in Rotterdam geen historische bebouwing aanwezig is.
De Laurenskerk is wel degelijk historisch en wordt niet goed gebruikt. Hier ligt wellicht een
interessante kans. Een ingreep die door meerdere marktpartijen wordt ondersteund is het ontwikkelen
van een terrasfunctie op dit plein. Dit kan de levendigheid in het gebied terugbrengen en het zwakke
punt van het ontbreken van een gegroepeerd terras om een plein oplossen.
35,0%
5,0%
60,0%
niet gevraagd
neutraal
negatief
ES-04.720 Drie handen op één buik 30
5.1.4 Binnenwegplein
Het Binnenwegplein is een plein dat gesitueerd is op de kruising van de Oude Binnenweg en de
Lijnbaan. Het plein wordt gekenmerkt door drukke loopstromen van en naar de Lijnbaan.
Kenmerkende gebouwen aan de rand van dit plein zijn: Donner, Mediamarkt en het voormalige Ter
Meulen Gebouw. Voor het oude Ter Meulen Gebouw zijn ambitieuze plannen gemaakt voor een
woontoren. Op het plein zelf zijn sinds korte tijd enige paviljoentjes toegevoegd. Hoe wordt dit plein
ervaren door de marktpartijen?
FIGUUR 11: Waardering marktpartijen binnenwegplein
In figuur 11 is duidelijk te zien dat de positieve waardering over dit plein overweegt. De meerderheid
van de ondervraagden is van mening dat het plein prima functioneert. Dit komt door de aanwezigheid
van de trekker Mediamarkt. Sinds de komst van dit concern is het Binnenwegplein drukker geworden.
Juist dit drukke beeld van het plein veroorzaakt ook de rommeligheid. 30% ervaart onder andere door
dit beeld het plein als negatief. Door de partijen die dit plein als negatief ervaren wordt ook
aangegeven dat het plein vies is. De vestiging van Bram Ladage geeft dit plein ook een rommelige
indruk. De paviljoentjes worden door deze partijen niet als een toegevoegde waarde gezien, terwijl er
andere partijen zijn die dit juist wel als toegevoegde waarde zien. In algemene zin kan gezegd worden
dat het plein functioneert, maar dat de uitstraling verbeterd zal moeten worden. Een goede start zal zijn
om het plein schoon te houden. De ontwikkelingen ter plaatse van het Ter Meulen gebouw zal dit plein
alleen maar aantrekkelijker maken, zo is de verwachting.
5.1.5 Stadhuisplein
Het Stadhuisplein is een rechtlijnige schakeling van horecafuncties. Deze horecagelegenheden
functioneren zowel overdag als ´s avonds. Het cluster is meer op jong publiek gericht dan op ouderen.
In de zomer zijn de terrassen goed gevuld met jonge mensen. De langdurige leegstand van boven de
horeca liggende kantoorruimtes veroorzaakt een rommelige uitstraling.
Drie geïnterviewden vinden dat het Stadhuisplein aan verbetering toe is. De anderen hebben dit plein
niet in het gesprek genoemd. (In dit onderzoek is ook niet expliciet naar dit plein gevraagd). De
kritische respondenten delen allen de mening dat het type horeca dat hier gevestigd is niet past bij de
winkelfunctie. Dit soort horeca maakt teveel lawaai en is gericht op jongeren. De uitstraling van dit
30,0%
30,0%
40,0%
geen mening
negatief
positief
ES-04.720 Drie handen op één buik 31
plein laat ook te wensen over. Dit is naar de mening van de respondenten zeer kwalijk, omdat dit het
zicht van de Korte Lijnbaan met het stadhuis verbreekt.
5.2 Aanloopstraten
De aanloopstraten zijn straten die de consumenten naar het stadscentrum leiden. Voor dit onderzoek
worden de volgende aanloopstraten behandeld: Hoogstraat, West Kruiskade, Oude Binnenweg en
Schiedamse Dijk.
FIGUUR 12: Visie marktpartijen te verbeteren aanloopstraten uitgedrukt in frequentie
De marktpartijen zijn het op één na allemaal met elkaar erover eens welke aanloopstraat verbeterd
moet worden. Dit is te zien in figuur 12. Bijna alle geïnterviewden benoemen de Hoogstraat als de
eerste aanloopstraat die aangepakt moet worden: verbetering van de Hoogstraat heeft een hoge
prioriteit. Op ruime afstand van de eerste plaats staat de West Kruiskade op nummer twee. 9
geïnterviewden noemden deze straat als te verbeteren ruimte. Ter vergelijking: 19 respondenten
´stemden´ voor de Hoogstraat.
Opvallend is dat bij beantwoording van de gestelde vraag in totaal 9 straten/gebieden zijn genoemd.
Dit kan duiden op het feit dat de marktpartijen breder kijken dan alleen puur naar de aanloopstraten of
op het feit dat marktpartijen meer straten als aanloopstraten beschouwen dan in dit onderzoek
aangenomen.
Gezien de omvang van het onderzoek is het niet zinvol om de straten één voor één voor te behandelen.
Alleen de twee meest genoemde aanloopstraten, Hoogstraat en West Kruiskade, worden nader
besproken.
Schiekade
Geen m
ening
As centraal station
Wite de w
ithstraat
Mauritssingel
Pannekoekstraat
Schiedamse dijk
Oude/N
ieuwe binnenw
e
West kruiskade
Hoogstraat
30
20
10
0
ES-04.720 Drie handen op één buik 32
5.2.1 Hoogstraat
De Hoogstraat is van oudsher de winkelstraat van Rotterdam. De ontwikkelingen in deze straat lijken
wel stil gestaan te hebben. De Hoogstraatomgeving ligt erbij als een vergeten gebied. Opvallend is wel
dat het een druk belopen straat is. Het winkelaanbod richt zich duidelijk op het lager segment van de
consument. De staat van de panden is niet best.
FIGUUR 13: Waardering marktpartijen Hoogstraat
De totale waardering van de Hoogstraat is duidelijk negatief. De redenen die de marktpartijen hiervoor
hebben aangegeven zijn te zien in figuur 13.
Een algemeen beeld is dat de uitstraling van de Hoogstraat ver onder de maat is. Het voldoet niet meer
aan de huidige eisen. Deze uitstraling wordt veroorzaakt door het feit dat de openbare ruimte
rommelig en vies is. Buiten dit probleem is de kwaliteit van de panden niet meer op niveau. De helft
van de geïnterviewden vindt ook dat het huidige aanbod niet meer voldoet. Dit wordt veroorzaakt
door versnipperd eigendom van de panden en de kortlopende huurcontracten. De verschillende
marktpartijen delen deze mening unaniem.
Bij beantwoording van de vraag of het aanbod wel voldoet blijken de meningen te verschillen. 9
geïnterviewden gaven aan dat het aanbod onvoldoende is. 6 geïnterviewden vinden daarentegen dat
het aanbod wel deugt. Het aanbod op zich voldoet volgens hen, maar de uitstraling van de winkels
niet. De groep die het aanbod wel goed vindt, heeft aangegeven dat men in een binnenstad niet altijd
dezelfde kwaliteit qua aanbod behoeft te halen. Er zijn immers gebieden nodig die ook lagere
segmenten kunnen bedienen.
Buiten deze kritische blikken naar de Hoogstraat, leeft onder de meerderheid van de marktpartijen,
met name de ontwikkelaars, het geloof dat dit een straat is met grote potentie. De ontwikkeling met
een blijvende dagmarkt zal de Hoogstraat een enorme impuls kunnen geven en de goede richting op
stuwen. Deze stap voorwaarts zal doorgezet moeten worden door de gemeente, die aan moet geven in
welke richting verder gegaan moet worden. Volgens de marktpartijen moet de gemeente hierin een
sterke voorwaardenscheppende rol in spelen.
rommeligviesslecht aanbodkwaliteit panden
16
14
12
10
8
6
4
2
0
ES-04.720 Drie handen op één buik 33
5.2.2 West Kruiskade
De huidige branchering aan de West Kruiskade - zo werd gesteld - is ontstaan, niet gemaakt. De
diversiteit van de verschillende ondernemers en de aangeboden producten uit alle windstreken van de
wereld zijn nooit gebaseerd op een breder plan geweest. De succesvolle Rotterdamse winkelstraat -
waarvan men met recht trots is op het internationale karakter - is selfmade.
Ondernemers zagen hoe hun klanten veranderden en speelden daar op in. Op de West Kruiskade heeft
de koopman de multi-etnische transformatie van de Rotterdamse samenleving een zakelijk gezicht
gegeven. Maar de West Kruiskade kent twee gezichten. Overdag een succesvolle winkelstraat, in de
avond en nacht een naargeestig gebied dat beheerst wordt door drugshandel en criminaliteit. Ook
overdag ondervindt men hinder van deze activiteiten. De West Kruiskade staat bekend als het centrum
van de drugshandel in Rotterdam. Een handel die voor een belangrijk deel openlijk op straat
plaatsvindt en debet is aan de negatieve uitstraling van de straat (WOM, 2003).
FIGUUR 14: Waardering marktpartijen West Kruiskade
In figuur 14 is duidelijk te zien dat de meningen over de West Kruiskade nogal verdeeld zijn. Het hoge
percentage `niet gevraagd´ ligt in het feit dat het niet ter sprake is geweest tijdens de gesprekken. De
negatieve waardering heeft vaak betrekking op de inrichting van de openbare ruimte. Ook de kwaliteit
van de panden wordt niet hoog gewaardeerd. Een enkeling gaf aan dat de veiligheid niet optimaal is
en dat dit gebied nog niet goed genoeg is voor toeristen.
De positieve ervaringen hebben betrekking op het feit dat dit gedeelte natuurlijk is gegroeid. Het wordt
gezien als een gebied met potentie om uit te groeien tot een toeristisch attractie van Rotterdam. Iedere
grote stad heeft immers een Chinatown. Op de West Kruiskade ligt de kans om dit ook te realiseren.
Inmiddels wordt de openbare ruimte aangepakt en dit zal ook een positieve uitwerking hebben op dit
gebied.
30,0%
40,0%
30,0% niet gevraagd
negatief
positief
ES-04.720 Drie handen op één buik 34
5.3 Zwakste punt
In de voorgaande paragrafen zijn de openbare ruimten en de aanloopstraten behandeld. Vele meningen
en oordelen zijn gegeven over deze twee gebieden. Toch zijn niet altijd de openbare ruimten en de
aanloopstraten de zwakste punten van een binnenstad. De zwakste punten van de binnenstad naar het
oordeel van de marktpartijen zijn uiteengezet in figuur 15.
FIGUUR 15: Visie marktpartijen zwakste punt
In het figuur is duidelijk te zien dat de meningen nogal uit elkaar liggen. Er is niet één zwak punt dat
ver boven de andere punten uitschiet. Schouwburgplein, Hoogstraat en de Coolsingel worden het
vaakst genoemd. Het is niet verrassend dat Schouwburgplein en de Hoogstraat vaak genoemd worden.
Het is wel opvallend dat de Coolsingel genoemd wordt. De Coolsingel werd nauwelijks genoemd in de
vraag naar te verbeteren openbare ruimtes. Kritiek op de Coolsingel is met name gericht op het feit dat
het een barrière vormt tussen de twee gebieden. Door de komst van de Beurstraverse is dit gedeeltelijk
opgelost, maar de mogelijkheden van de Coolsingel zijn niet volledig benut. Men zou hier een
boulevard kunnen realiseren die de uitstraling van de Ramblas in Barcelona kan hebben. Het lichtplan
dient daarbij betrokken te worden.
Buiten deze plaatsgebonden zwakke punten heeft een aantal marktpartijen andere zwakke punten
genoemd die wellicht relevant kunnen zijn voor het opstellen van gemeentelijk beleid. Opgemerkt
dient te worden dat dit individuele visies zijn. De volgende zwakke punten, die niet gebonden zijn aan
een locatie, worden genoemd:
• de informatie naar bezoekers buiten de regio is niet voldoende. Rotterdam is trots op haar
bereikbaarheid en parkeergelegenheid, maar een willekeurige bezoeker buiten de regio weet
het niet;
• de verbindingen tussen de verschillende interessante gebieden in Rotterdam zijn niet goed;
• in het winkelgebied is geen rustpunt aanwezig waar een bezoeker op adem kan komen om
daarna de tocht voort te zetten;
• een duidelijke visie van de gemeente ontbreekt;
• het beleid is een zwak punt. Het forceren van een stad tot een wereldstad is geen goede
doelstelling. Men moet niet teveel willen met een stad. Het moet ook natuurlijk groeien;
zwakste punt
westblaak
binnenrotteplein
cswestkruiskade
lijnbaan
looproute
hoogstraat
coolsingel
binnenwegplein
gote kerkplein
schouwburgplein
stadhuisplein
Fre
qu
en
cy
6
5
4
3
2
1
0
ES-04.720 Drie handen op één buik 35
• het culturele gehalte van de stad kan omhoog;
• promotie van het winkelgebied gebeurt nog te weinig;
• de niet doorgezette verbinding naar het water (Boompjes) is een zwak punt;
• de binnenstad, met name het stadscentrum, heeft een diffuus beeld. Met name het
kernwinkelgebied heeft geen duidelijke entree. Een bezoeker weet niet waar de tocht moet
beginnen. Een duidelijk entree is belangrijk, omdat het een duidelijke oriëntatie geeft aan de
bezoekers;
• het aantal bezoekmotieven voor de stad Rotterdam is onvoldoende. Het palet van
bezoekmotieven moet uitgebreid worden.
5.4 Conclusie
Iedere binnenstad heeft wel zwakke punten. Het is van belang om deze zwakke punten in kaart te
brengen, zodat hiervoor adequaat beleid gemaakt kan worden. De Rotterdamse binnenstad wordt
gezien als een binnenstad met gebieden die geen samenhang hebben. Het beeld van de binnenstad is
diffuus. Er bestaat geen uniformiteit. Een goede invulling van de openbare ruimten zal dit zwakke
punt kunnen oplossen. De openbare ruimten van de binnenstad van Rotterdam zijn niet allemaal van
een even hoogstaand niveau. Deze mening wordt gedeeld door de verschillende marktpartijen. De
openbare ruimten die het vaakst genoemd worden als een zwak punt zijn respectievelijk: Binnenrotte,
Schouwburgplein, Grote Kerkplein. In mindere mate worden het Binnenwegplein en het Stadhuisplein
genoemd.
De Binnenrotte wordt als een plein gezien dat slechts functioneert op het moment dat er markt is. Dit
is drie keer in de week. Op het moment dat de markt er niet is, is het een groot kaal plein zonder
functie. De meerderheid van de marktpartijen stoort zich hier aan. Een functie die gegeven kan worden
aan het plein is het creëren van een blijvende dagmarkt of een betere invulling van horeca en
detailhandel in de plinten. De ingevoerde ontwikkeling van een blijvende dagmarkt op het Grote
Markt kan een impuls aan dit gebied geven.
Visies over het Schouwburgplein zijn er in overvloed. Ook over dit plein bestaan meer negatieve
ervaringen dan de positieve ervaringen. Het plein is te groot van maat en mist sfeer. Het heeft geen
enkele duidelijke functie. Voorgestelde ingrepen door de marktpartijen hebben betrekking op andere
branchering van de randen van het plein en een permanente programmering op het plein. Daarnaast
zou een intensivering van toezicht en beheer gewenst zijn.
Het Grote Kerkplein voor de Laurenskerk, een van de weinige historische gebouwen van Rotterdam, is
een plein zonder functie. Het is een vergeten gebied. Naar de mening van de meerderheid van de
marktpartijen zou dit plein zich perfect lenen voor een plein met een geconcentreerde terrasfunctie.
Het Binnenwegplein wordt over het algemeen positief beoordeeld. De enige kritische noot is dat het
plein schoner kan. De ontwikkelingen in het oude Ter-Meulen-gebouw kunnen wellicht een extra
impuls aan dit plein geven. Het Stadhuisplein wordt door enkele marktpartijen negatief gewaardeerd,
omdat de huidige horecavestigingen teveel overlast zouden veroorzaken.
Buiten de genoemde openbare ruimtes zijn aanloopstraten belangrijk voor de uitstraling van een stad.
De twee belangrijkste zijn de Hoogstraat en de West Kruiskade. De Hoogstraat wordt gezien als de
zwakke schakel in de binnenstad. De marktpartijen zijn op één na unaniem over de negatieve
uitstraling van de Hoogstraat. Deze uitstraling wordt veroorzaakt door het feit dat de openbare ruimte
rommelig en vies is. Daarnaast is de kwaliteit van de panden niet meer op niveau. De helft van de
geïnterviewden vindt ook dat het huidige aanbod niet meer voldoet. Dit wordt veroorzaakt door
versnipperd eigendom van de panden en de kortlopende huurcontracten. Buiten deze kritische blikken
ES-04.720 Drie handen op één buik 36
naar de Hoogstraat, leeft onder de meerderheid van de marktpartijen, met name de ontwikkelaars, het
geloof dat dit een straat is met enorme mogelijkheden.
Over de West Kruiskade zijn de meningen nogal verdeeld. Positieve ervaringen zijn gebaseerd op het
feit dat dit gebied natuurlijk is gegroeid en de potentie heeft om uit te groeien tot een toeristische
trekker. De negatieve opmerkingen hebben met name betrekking op het aspect veiligheid.
De marktpartijen zijn van mening dat de zwakste punten van het stadscentrum het Schouwburgplein,
de Hoogstraat en de Coolsingel zijn. De eerste twee gebieden zijn uitvoerig behandeld in het
onderzoek. Opvallend is de visie op de Coolsingel. Kritiek op de Coolsingel is met name gericht op
het feit dat het een barrière vormt tussen de twee gebieden. Door de komst van de Beurstraverse is dit
gedeeltelijk opgelost, maar de mogelijkheden van de Coolsingel zijn niet volledig benut.
Buiten deze plaatsgebonden zwakke punten zijn door een aantal marktpartijen zwakke punten
genoemd die wellicht input kunnen vormen voor gemeentelijk beleid. Opgemerkt dient te worden dat
dit individuele visies zijn. De volgende zwakke punten, die niet gebonden zijn aan een locatie, worden
genoemd:
• de informatie naar bezoekers buiten de regio is niet voldoende. Rotterdam is trots op haar
bereikbaarheid en parkeergelegenheid, maar een willekeurige bezoeker buiten de regio weet
het niet; ook de VVV biedt deze informatie niet.
• de verbindingen tussen de verschillende interessante gebieden in Rotterdam zijn niet goed;
• in het winkelgebied is geen rustpunt aanwezig waar een bezoeker op adem kan komen om
daarna de tocht voort te zetten;
• een duidelijke visie van de gemeente ontbreekt;
• het beleid is een zwak punt. Het forceren van een stad tot een wereldstad is geen goede
doelstelling. Men moet niet teveel willen met een stad. Het moet ook natuurlijk groeien;
• het culturele gehalte van de stad kan omhoog;
• promotie van het winkelgebied gebeurt nog te weinig;
• de niet doorgezette verbinding naar het water (Boompjes) is een zwak punt;
• de binnenstad, met name het stadscentrum, heeft een diffuus beeld. Met name het
kernwinkelgebied heeft geen duidelijke entree. Een bezoeker weet niet waar de tocht moet
beginnen. Een duidelijk entree is belangrijk, omdat het een duidelijke oriëntatie geeft aan de
bezoekers;
• het aantal bezoekmotieven voor de stad Rotterdam is onvoldoende. Het palet van
bezoekmotieven moet uitgebreid worden.
ES-04.720 Drie handen op één buik 37
6. Branchering
Een diverse branchering is belangrijk voor een binnenstad. De diversiteit trekt verschillende
doelgroepen aan. Diversiteit kan onder andere bereikt worden door een divers aanbod in vastgoed. Het
aanbod van vastgoed wordt als eerste besproken. Vervolgens wordt gekeken naar de mogelijkheden
voor de zelfstandige ondernemers. Het huidige aanbod is niet afwisselend genoeg. Dit kan verbeteren
door toevoeging van nu nog ontbrekende ondernemingen. Welke mogelijkheden er zijn om winkels en
leisure toe te voegen wordt aan het slot van dit hoofdstuk besproken.
6.1 Aanbod vastgoed
In dit onderzoek wordt met name gekeken naar de detailhandel. Het aanbod van vastgoed heeft in dit
onderzoek dan ook betrekking op winkelruimtes. Het afgelopen jaar heeft in het A-winkelgebied een
aantal mutaties plaatsgevonden. Aan de Korte Lijnbaan heeft Men at Work de voormalige Crum’s
vestiging en het naastgelegen winkelpand gehuurd. Eveneens aan de Korte Lijnbaan zal
fastfoodrestaurant Charlie Chiu’s plaats maken voor een flagshipstore van Nike. Marc ‘o Polo zal
verhuizen van de Korte Lijnbaan naar de Meent. De leeggekomen winkelruimte zal worden ingevuld
door een vestiging van modeformule Vero Moda. De vraag naar winkelruimte in de belangrijkste
winkelstraten van Rotterdam blijft onverminderd groot. Leegstand is dan ook niet aan de orde op de
Lijnbaan, Korte Lijnbaan en de Beurstraverse. In de aanloopstraten komt in toenemende mate
leegstand voor. Deze leegstand heeft ook in 2003 tot verdere achteruitgang van panden en openbaar
gebied geleid. In met name de Hoogstraat is deze achteruitgang door graffiti en achterstallig
onderhoud helaas goed te zien. De geprognostiseerde herontwikkeling van het zogenaamde
Laurentkwartier zal dit gebied tussen de Koopgoot, Beurstraverse en het Blaakstation nieuwe
impulsen moeten geven (DTZ Zadelhoff, 2004).
Een goede branchering is mede mogelijk door het aanbod van goed vastgoed. Echter, het aanbod moet
wel betaalbaar zijn voor de gewenste huurders. In figuur 16 zijn de huurprijzen van de belangrijkste
winkelstraten in de binnenstad aangegeven.
FIGUUR 16: Huurpijzen winkelgebied (DTZ Zadelhoff)
Een gegeven is dat hoge huurprijzen bepaalde huurders uitsluit, omdat hun omzet relatief lager is. Dit
leidt ertoe dat vooral filiaalbedrijven zich vestigen op locaties met hoge huurprijzen.
De vraag of er voldoende vastgoed is en of de kwaliteit van het vastgoed voldoet, levert in dit
onderzoek weinig verrassingen op. De grote meerderheid is van mening dat het aanbod voldoende is.
De kwaliteit is op dit moment voldoende. In de toekomst zal het aanbod op de West Kruiskade
ES-04.720 Drie handen op één buik 38
wellicht niet voldoende zijn. Momenteel is in ieder geval meer vraag dan aanbod voor met name
Chinese ondernemers. Een enkeling merkt op dat de panden van de Lijnbaan gedateerd zijn. Deze
mening wordt niet breed ondersteund door de marktpartijen.
6.2 Zelfstandige ondernemers
Een pand huren op een A-locatie in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of Maastricht, is voor de
meeste zelfstandige winkeliers niet haalbaar. Vooral niet gezien de huidige economische malaise.
Volgens recente cijfers van bedrijfsmakelaar DTZ Zadelhoff is de opname van winkelruimte in
Nederland in het afgelopen jaar met bijna 9% gegroeid tot een niveau van 690.000 m2. Deze stijging is
voor een deel het gevolg van de schaalvergroting die zich in vrijwel alle branches van het
winkellandschap sinds een aantal jaren afspeelt. Oorzaak hiervoor zijn de uitbreidingen van grote
merken als Basismarkt en Mediamarkt. De 'groten' breiden alsmaar uit. De kleine, zelfstandige
winkelier wordt weggedrukt uit het hart van de stad. Sinds 1997 is de gemiddelde huurprijs explosief
gestegen. Inmiddels is er van een stijging geen sprake meer, maar een daling heeft zich nog niet
ingezet. Doordat de winkelvastgoedmarkt een verplaatsingsmarkt is, nam het aanbod van
winkelruimte in 2003 toe met 10%. Zo'n 800.000 m2 in totaal. Deze aanbodstijging heeft zich vooral
in het B-winkelgebied (de aanloopstraten naar het centrum van de stad) en de perifere winkelcentra
afgespeeld. Leegstand in deze winkelgebieden is geen incident meer.
Een zelfstandige winkelier die geld wil verdienen moet zich niet op een A-locatie vestigen. Toch zijn
er steden waar men vestiging van zelfstandige ondernemers in de A-gebieden juist stimuleert. Al jaren
is er kritiek van de burgers en de overheid op de éénvormige, monotone winkelstraten in de
Nederlandse binnensteden. 'Loop ik nu in Breda of Tilburg?', is een veelgehoorde vraag. Het
grootfiliaalbedrijf is dominant, waardoor de hoofdwinkelstraten in de meeste steden erg op elkaar zijn
gaan lijken en nauwelijks meer van elkaar te onderscheiden zijn.
Diverse steden proberen momenteel deze tendens een halt toe te roepen. In Groningen en Maastricht
bijvoorbeeld worden door de gemeente leegstaande winkelpanden opgekocht om ze te verhuren aan
(startende) zelfstandige winkeliers. In Amsterdam en Utrecht heeft de lokale overheid beleid
geformuleerd om de veelal leegstaande verdiepingen boven winkels weer bewoonbaar te maken.
De visies van de marktpartijen zijn uiteen gezet in figuur 17:
FIGUUR 17: Visie marktpartijen zelfstandige ondernemers
duidelijke visie
huurprijsregulering
ondersteuning
opkopen panden
mindere regels
fondsen
subsidies
Fre
qu
en
cy
6
5
4
3
2
1
0
ES-04.720 Drie handen op één buik 39
Bij de marktpartijen heerst de overtuiging dat het vestigen van zelfstandige ondernemers in A1-
winkelgebieden onmogelijk is geworden door de hoge huurprijzen. Een zelfstandige ondernemer zal
zich daar niet zo snel vestigen. Het geloof dat de flanken uitstekende locaties zijn voor deze
ondernemers wordt breed gedragen door de marktpartijen. Maar deze gebieden zullen wel
aantrekkelijker gemaakt moeten worden. Het verlenen van subsidies en het bieden van ondersteuning
in de vorm van informatie en begeleiding is de beste manier om de ondernemers te stimuleren om zich
te vestigen in de beoogde flankgebieden. Een duidelijke visie van de gemeente per flankgebied zal
meer duidelijkheid kunnen geven aan de ondernemers.
6.3 Mogelijkheden winkeltoevoeging
Het aanbod in het centrum van Rotterdam is zeer gericht op mode, met name voor jongeren.
Vergeleken met de andere steden beschikt Rotterdam over weinig speciaalzaken.
FIGUUR 18: Visie marktpartijen mogelijkheden winkeltoevoeging
Uit figuur 18 is duidelijk te zien dat de marktpartijen van mening zijn dat winkels die gericht zijn op
het hoger segment ondervertegenwoordigd zijn in Rotterdam. Toevoeging van deze winkels wordt als
een toegevoegde waarde gezien. De aanwezige winkels die gericht zijn op het hogere segment
bevinden zich het meest op de Kruiskade en de Karel Doormanstraat. De waardering van de Kruiskade
is over het algemeen goed, maar de meningen over de Karel Doormanstraat lopen nogal uiteen.
Kritisch punt is dat er in de Karel Doormanstraat ook winkels zijn die geheel andere doelgroepen
bedienen. Dit geeft een verstorend beeld aan de straat. Het kiezen van het bedienen van een bepaald
doelgroep zal versterkt moeten worden door alleen winkels toe te voegen die deze doelgroep bedienen.
Zo´n concentratie zal het gebied alleen maar versterken. Men beseft overigens terdege dat Rotterdam
nu eenmaal minder inwoners met hogere inkomens heeft dan andere grote steden in Nederland.
Zoals verwacht zal Rotterdam ook volgens de respondenten aantrekkelijker kunnen worden door
toevoeging van speciaalzaken. Dit scoort dan op de winkels gericht op de hoger segmenten het hoogst.
De marktpartijen beseffen wel dat vestiging van speciaalzaken in het centrumgebied vrijwel
onmogelijk is geworden door de huurprijs. Zij pleiten dan ook voor het vestigen van deze
speciaalzaken aan de flanken van het centrum. Met name het belang van speciaalzaken gericht op
cultuur wordt vaak aangehaald door de marktpartijen.
brandstores
thematisch
speciaal zaken
concentratie horeca
hoge segment
14
12
10
8
6
4
2
0
ES-04.720 Drie handen op één buik 40
Formules die wel kans van overleven hebben in het stadscentrum zijn brandstores. Dit zijn winkels die
uitsluitend één merk verkopen. De laatste aanwinst van Rotterdam is de onlangs geopende Nikestore.
Dit wordt door een ieder gezien als een goede ontwikkeling. Men signaleert op dit moment een tekort
aan een dergelijk type winkels in het huidige aanbod.
Naast de drie genoemde type winkels signaleren enkele marktpartijen tevens een tekort aan
thematische winkels en concentraties van horecagelegenheden. Voorbeelden zijn theezaken, die alleen
maar verschillende theesoorten verkopen. Of winkels die alleen gericht zijn op het zakelijke leven.
Denk aan het bedienen van een doelgroep door het kiezen van een bepaald thema.
Meerdere geïnterviewden wijzen op het feit dat de overheid weinig kan doen in de branchering. Men
moet ook niet de illusie hebben dat ze dat wel kan. Het is pure marktwerking. Een gemeente kan wel
de condities van een gebied dusdanig aantrekkelijk maken dat het toegankelijker wordt voor
investeerders of nieuwe formules. De condities hebben niet alleen betrekking op de omgeving, maar
ook op beleidsniveau. Het formuleren van een duidelijke economische visie op lange termijn zal een
bijdrage kunnen leveren.
6.4 Mogelijke leisuretoevoegingen
Leisure lijkt het antwoord te zijn op vele binnenstedelijke vraagstukken. De consumenten willen meer
vermaakt worden in hun vrije tijd. Een bezoek aan de binnenstad zal gecombineerd kunnen worden
met een leisurefunctie. Het huidige aanbod van leisurefuncties in Rotterdam heeft meestal betrekking
op muziek, cultuur en vermaak.
Van belang op muziekgebied is het Concert- en Congresgebouw De Doelen (1966), residentie van het
Rotterdams Philharmonisch Orkest. Popconcerten en operavoorstellingen vinden met name plaats in
het sport- en tentoonstellingscomplex Ahoy' Rotterdam en het Feyenoord stadion. Op toneelgebied
zijn de belangrijkste theaters de nieuwe Rotterdamse Schouwburg, het Luxortheater en het Theater
Zuidplein; gespecialiseerd in kleine zaalproducties zijn onder meer Theater Lantaren/Venster, het
Hofpleintheater (onder meer kindertheater), het Bibliotheektheater, HAL 4 en de zaal van de Unie. Er
zijn dertien bioscopen (o.a. het IMAX-theater met het grootste projectiescherm van Nederland, 23 m
breed en Pathé-bioscoop op de Schouwburgplein). Jaarlijks worden te Rotterdam het internationale
Filmfestival Rotterdam en het poëzie- en literatuurfestival Poetry International (sinds 1978) gehouden.
Rotterdam telt ca. 25 musea, w.o. het Museum Boijmans-Van Beuningen (1847), het Historisch
Museum der Stad Rotterdam (1861; met onder meer de collectie Atlas Van Stolk en twee dependances
in Delfshaven), voor een deel gevestigd in het 17de-eeuwse Schielandhuis, het Museum voor
Volkenkunde (1883; gemoderniseerd 1987), het Mariniersmuseum Rotterdam, het Openbaar Vervoer
Museum, het Nationaal Schoolmuseum en het Museum Hendrik Chabot. Het Maritiem Museum Prins
Hendrik (1873; sedert 1997 ook een Maritiem Buitenmuseum) is gevestigd in de Leuvehaven; hier ligt
ook het museumschip De Buffel, dat van 1868 tot 1896 dienst deed als ramtorenschip van de
Koninklijke Marine, daarna werd verbouwd tot logementschip en in 1974–1979 in de originele staat
werd hersteld. Het Belastingmuseum Prof. Dr. Van der Poel veranderde in 1997 zijn roepnaam in
Belasting- en Douanemuseum. In Villa Dijkzigt is het Natuurmuseum Rotterdam (1988) gevestigd. In
het begin van de jaren negentig werd het zogenaamde Museumpark voltooid, waar zich het
Nederlands Architectuurinstituut (NAi), de Kunsthal, het Museum Boijmans-Van Beuningen en het
Chabot Museum bevinden.
Verder zijn er vele bestemmingen met vermaak als hoofddoel. De bekendste is natuurlijk het casino.
In het centrum vindt men tevens verschillende amusementshallen. Het skatepark aan de Westblaak is
een van de nieuwste leisurevoorzieningen in het centrum.
ES-04.720 Drie handen op één buik 41
Aan het huidige aanbod zouden nog meer leisurefuncties toegevoegd kunnen worden. De doelstelling
van de toevoegingen is dat de bezoekers langer in de stad zullen blijven. De individuele opvattingen
van de geïnterviewden liggen ver uiteen: zie onderstaande opsomming.
• leisure-gerelateerd aan water aan de Schiedamse Dijk;
• leisure-gerelateerd aan cultuur in de Witte de Withstraat;
• meer activiteiten in de stad, met name in het centrum. Deze kunnen georganiseerd worden op
het Schouwburgplein en Binnenrotte;
• een nieuwe attractie creëren in het centrum;
• een nieuw bioscoop(filmzaal) aan de oude haven;
• Lido-achtig theater met diverse shows;
• meer concentratie van horecagelegenheden.
Enkele geïnterviewden twijfelen aan het effect van toevoegingen van leisure op de verblijfsduur en het
doen van combinatiebezoeken. Er zijn nauwelijks onderzoeken geweest die het effect in kaart hebben
gebracht. Het geloof in een centrum met een volledig aanbod van detailhandel, horeca en leisure is wel
aanwezig. Dit volledige aanbod zal echter alleen tot zijn recht komen als het totaal een goede kwaliteit
heeft.
6.5 Conclusie
Over het algemeen wordt het winkelaanbod gewaardeerd. De diversiteit laat echter nog te wensen
over. Een gedifferentieerd aanbod is mogelijk als het aanbod van het vastgoed op niveau is. De
marktpartijen vinden dat het aanbod en de kwaliteit van het vastgoed goed zijn met uitzondering van
de Hoogstraat.
Door de stijging van de huurprijzen op A1 locaties is het onmogelijk geworden voor zelfstandige
ondernemers om zich hier te vestigen. Het geloof dat de flanken uitstekende locaties zijn voor deze
ondernemers wordt breed gedragen door de marktpartijen. Deze gebieden zullen aantrekkelijker
gemaakt moeten worden. Het verlenen van subsidies en het bieden van ondersteuning in de vorm van
informatie en begeleiding kan de ondernemers stimuleren om zich te vestigen in de beoogde
flankgebieden. Een duidelijke visie van de gemeente per flankgebied zal meer duidelijkheid kunnen
geven aan de ondernemers.
De winkels die gericht zijn op het hoger segment zijn in Rotterdam ondervertegenwoordigd.
Toevoeging van deze winkels wordt als een belangrijke meerwaarde gezien. De aanwezige winkels die
gericht zijn op het hogere segment bevinden zich het meest op de Kruiskade en de Karel
Doormanstraat. De waardering van de Kruiskade is over het algemeen goed, maar de meningen over
de Karel Doormanstraat liggen nogal uiteen. Een probleem is dat er in de Karel Doormanstraat ook
winkels zijn die geheel andere doelgroepen bedienen. Dit geeft een verstorend beeld aan de straat. Het
kiezen van het bedienen van een bepaald doelgroep zal versterkt moeten worden door alleen winkels
toe te voegen die deze doelgroep bedienen. Zo´n concentratie zal het gebied alleen maar versterken.
Men is zich er wel van bewust dat Rotterdam nu eenmaal minder inwoners met hogere inkomens heeft
dan andere grote steden in Nederland.
Formules die wel kans van overleven hebben in het stadscentrum zijn brandstores. Dit zijn winkels die
uitsluitend één merk verkopen. De laatste aanwinst van Rotterdam is de onlangs geopende Nikestore.
Dit wordt door een ieder gezien als een goede ontwikkeling. Men signaleert overigens een tekort aan
dit type winkels in het huidige aanbod.
Aan het huidige aanbod zouden nog meer leisurefuncties toegevoegd kunnen worden. De doelstelling
van de toevoegingen is dat de bezoekers langer in de stad zullen blijven. De individuele opvattingen
ES-04.720 Drie handen op één buik 42
van de geïnterviewden liggen ver uiteen. De onderstaande voorstellen zijn in het onderzoek
aangedragen:
• leisure gerelateerd aan water aan de Schiedamse Dijk;
• leisure gerelateerd aan cultuur in de Witte de Withstraat;
• meer activiteiten in de stad, met name in het centrum. Deze kunnen georganiseerd worden op
het Schouwburgplein en Binnenrotte;
• een nieuwe attractie creëren in het centrum;
• een nieuw bioscoop(filmzaal) aan de oude haven;
• Lido-achtig theater met diverse shows;
• meer concentratie van horeca gelegenheden.
ES-04.720 Drie handen op één buik 43
7. Kansen
De zwakke punten van de binnenstad zijn uitgebreid aan de orde geweest. In dit hoofdstuk wordt
nader ingegaan op de kansen die de binnenstad heeft. Een van de mogelijkheden van het bevorderen
van de samenwerking tussen verschillende partijen is het hanteren van centrummanagement. Hoe
kijken de marktpartijen daar tegenaan? Steeds belangrijker is de promotie van een stad. Goede
promotie leidt tot meer bezoekers. Hoe kijken de marktpartijen hier tegenaan? Ten slotte worden de
gesignaleerde kansen omgezet in een kansenkaart.
7.1 Centrummanagement
Centrummanagement kan worden gezien als een structureel samenwerkingsverband van publieke en
private partijen in een binnenstad. De samenwerking vindt plaats op basis van gelijkwaardigheid, met
een gezamenlijke inzet van middelen. Doel is de aantrekkingskracht en daarmee het economisch
functioneren van de binnenstad te versterken (BRO, 2001).
Het motto van een centrummanagementteam is “Samen de handen ineen slaan”. Gedachte hierachter is
dat de binnenstad steeds meer wordt gezien als een product dat moet worden aangepast aan de wensen
van de consument en andere gebruikers. Dit is een ingewikkeld proces, door verschillende belangen en
verschillende ambitieniveaus. Het kan alleen bereikt worden door de krachten van alle bij de
binnenstad betrokken partijen te bundelen en door in onderlinge samenwerking de binnenstad te
ontwikkelen, te beheren en te promoten. Zonder dergelijke samenwerking kunnen de betrokken
partijen, zoals gemeente, ondernemers en eigenaren, nooit resultaat behalen.
De organisatievorm waarin deze totaal aanpak wordt gegoten wordt centrummanagement genoemd. Er
zijn veel verschijningsvormen van centrummanagement:
• met of zonder centrummanager;
• in de vorm van een stichting of als regulier overleg;
• informeel of formeel;
• breed of smal van opzet;
• beleids- of uitvoeringsgericht.
De keuze van een verschijningsvorm is afhankelijk van de binnenstad. Het gaat altijd om maatwerk.
Het uitgangspunt bij centrummanagement moet altijd professionaliteit zijn. Er zijn zes kenmerken die
centraal gesteld kunnen worden bij een professionele aanpak (BRO 2001):
1. gelijkwaardig samenwerken;
2. onafhankelijk;
3. structurele aanpak;
4. integraal werken;
5. beleid en uitvoering;
6. economisch functioneren.
Hoewel Rotterdam over verschillende organisaties beschikt die zich bekommeren om het economisch
functioneren van de binnenstad is er geen echt centrummanagementteam aanwezig. Het opstarten van
een centrummanagementteam zal wellicht toegevoegde waarde hebben op het functioneren van de
binnenstad. De partijen zullen welwillend tegenover dit voorstel moeten staan. Aan de geïnterviewden
is dan ook de vraag voorgelegd of men gelooft in de meerwaarde van een intensivering van
centrummanagement.
ES-04.720 Drie handen op één buik 44
15,0%
20,0%
65,0%
geen mening
negatief
positief
FIGUUR 19: Waardering marktpartijen centrummanagement
Uit figuur 19 is te constateren dat de meerderheid dit een goed initiatief zal vinden. Opmerkelijk is het
feit dat alle vastgoed gerelateerde organisaties dit als een positief voorstel ervaren. De reden waarom
de geïnterviewden negatief tegenover een centrummanagementteam staan is het feit dat er teveel
belangen zijn en dat al teveel organisaties met de binnenstad bezig zijn. Het versnipperd eigendom van
vastgoed wordt ook gezien als een knelpunt waarom centrummanagement niet zou lukken. Een ander
opmerkelijke constatering is dat sommige geïnterviewden organisaties beschouwen als een
centrummanagementteam, terwijl deze het niet zijn. Uit de reacties is te beproeven dat de ondernemers
niet goed op de hoogte zijn van wat een centrummanagementteam is.
Gezien de meerderheid aan positieve reacties is het opstarten van een centrummanagementteam een
optie om in de toekomst naar te onderzoeken. Vele steden zijn hier mee bezig. Een alom geprezen stad
waar dit systeem uitstekend heeft gefunctioneerd is Den Bosch.
7.2 City Marketing
Hoe in zijn algemeenheid over Rotterdam gedacht wordt, is bepalend voor de houding die bedrijven,
bezoekers en potentiële bewoners aannemen ten opzichte van economische en culturele activiteiten. In
een wereld waarin steden steeds meer op elkaar gaan lijken en vergelijkbare basisvoorzieningen
hebben, moet een stad zich profileren, onderscheiden en excelleren. Steden hebben daar baat bij: het
aantrekken en vasthouden van de juiste bedrijven, bezoekers en bewoners leidt tot grotere
economische en culturele activiteit. City marketing is een zaak van allen die de stad maken. Bedrijven
spelen daar een belangrijke rol in, als topgebruikers van de stad. Bewoners geven inhoud aan dat wat
Rotterdam is. Bezoekers komen af op het aantrekkelijke van Rotterdam en bepalen daarmee mede het
beeld. Daarnaast nemen zij hun beeld mee naar huis, mee de wereld in. Daarmee zijn zowel bedrijven
als bewoners en bezoekers consument en producent tegelijkertijd.
Vele definities over city marketing zijn gegeven in verschillende wetenschappelijke publicaties. Een
daarvan is:
“City marketing is een verzameling activiteiten van de stad die gericht is op het bevorderen,
vergemakkelijken en bespoedigen van ruiltransacties, voor zover deze activiteiten passen binnen de
strategie van en worden gecoördineerd door de gemeente” (Daniels, 1995).
ES-04.720 Drie handen op één buik 45
Een eenduidige definitie bestaat niet, maar in de definities vallen twee zaken op: ten eerste dat alle
actoren zich als geheel naar buiten toe dienen te profileren en ten tweede dat de activiteiten in het
kader van city marketing moeten aansluiten bij de strategie van de gemeente.
Een stad moet zich kunnen onderscheiden van andere steden. Daarom is de promotie van de
aanwezige kwaliteiten van de stad van belang. Het ‘merk’ Rotterdam is een verantwoordelijkheid van
het stadsbestuur, met de burgemeester als ‘brandmanager’. Daarnaast is Rotterdam Marketing één van
de partijen die verantwoordelijk is voor het imago van het leisureproduct. Vele successen zijn in het
verleden gehaald op het vlak van evenementen. De Beurstraverse is nationaal bekend en wordt volop
geprezen. Om verdere ontwikkelingen te stimuleren is het voor de stad van belang om te weten hoe de
marktpartijen over de promotie denken. Figuur 20 laat de resultaten zien.
FIGUUR 20: Visie marktpartijen promotie Rotterdam
De grote meerderheid geeft een negatieve beoordeling over de huidige promotie van Rotterdam.
Opvallend hierbij is de specifieke negatieve beoordeling op het gebied van de detailhandel. Men is van
mening dat op dat gebied weinig tot niets wordt gedaan. Een ander veel gehoord kritiekpunt is de
constatering dat er geen duidelijke visie aanwezig is over de richting waar de stad naar toe moet gaan.
De promotie is naar de mening van respondenten ook niet eenduidig genoeg. De meerderheid van de
ondernemers gaf aan weinig te merken van de promotie. Het feit dat teveel organisaties zich bezig
houden met de promotie heeft geen positieve invloed op het totaal.
Aanvankelijk is deze vraag niet opgenomen in het onderzoek, maar naarmate het onderzoek vorderde
is gebleken dat de promotie ook als een zwak punt wordt gezien. Zodoende is besloten om het wel in
het onderzoek mee te nemen. Worden de eerste 7 geïnterviewden buiten beschouwing genomen, dan
betekent dat circa 90% van de geïnterviewden vindt dat de promotie van Rotterdam (met name op het
gebied van detailhandel) niet voldoende is.
niet gevraagd negatief positief
14
12
10
8
6
4
2
0
ES-04.720 Drie handen op één buik 46
7.3 Ontwikkelingskansen
Verschillende aspecten van de binnenstad zijn in dit onderzoek aan de orde geweest. De vraag naar de
mogelijke ontwikkelingskansen voor detailhandel, leisure of horeca wordt beantwoord met eerder
gegeven antwoorden. Nieuwe ontwikkelingen dienen samen te gaan met het verbeteren van de
gesignaleerde knelpunten. Hieronder worden de visies van de marktpartijen uitgedrukt in een
kansenkaart voor de binnenstad van Rotterdam. De vergrote versie en de samengevatte voorstellen zijn
te vinden in bijlage 3.
FIGUUR 21: Kansenkaart van Rotterdam
Over het algemeen kan gezegd worden dat de marktpartijen vinden dat de gesignaleerde knelpunten
snel, daadkrachtig verbeterd dienen te worden. In dit onderzoek zijn de volgende voorstellen aan de
orde geweest om de eerder behandelde knelpunten te verbeteren. De nummers komen overeen met de
nummers die te vinden zijn op de kaart hierboven:
1. Lijnbaan
• upgraden van het buitengebied. Het schoon houden van het buitengebied is een
aandachtspunt van de eerste orde;
• werken aan gedifferentieerde aanbod van winkels. Dit kan door toevoegingen van onder
andere brandstores;
• stimuleren van een betere samenwerking tussen winkeliers en vastgoedeigenaren. Dit kan
door structureel overleg. Onderzocht dient te worden of een centrummanagementteam dit
kan stimuleren.
1
2
3
4
5
6
7
8
8
ES-04.720 Drie handen op één buik 47
2. Binnenrotte
• creëren van een markthal;
• verdichting van het gebied en betere invulling van de ontstane nieuwe plinten.
3. Schouwburgplein
• andere branchering van de randen van het plein;
• onderzoek naar de mogelijkheden van het creëren van een complete en compacte
horecaclustering rond dit plein;
• programmering van activiteiten van het plein in de zomer en winter periode. Gedacht kan
worden aan een permanente weekend programmering.
• intensivering van toezicht en beheer.
4. Grote Kerkplein
• ontwikkelen van een terrasfunctie met horeca en restaurants.
5. Binnenwegplein
• dit plein functioneert, maar de uitstraling kan verbeterd worden door het plein schoon te
houden.
6. Hoogstraat
• het verbeteren van de buitenruimte door het schoon te maken en de rommelige sfeer weg
te halen;
• het verbeteren van de kwaliteit en de uitstraling van de panden;
• het creëren van een beter aanbod aan winkels.
7. West Kruiskade
• dit gebied kan uitgroeien tot een toeristische trekker van Rotterdam. Stimuleren van
allochtone ondernemers.
8. Kruiskade en Karel Doormanstraat
• het creëren van aanbodgericht op het hogere segment. Deze twee straten zijn dusdanig
ontwikkeld dat het vestigen van dit aanbod mogelijk is. Maar dit moet wel volledig in de
straat doorgezet worden.
Buiten deze ontwikkelingskansen om zijn nog een tweetal ontwikkelingskansen gesignaleerd voor
detailhandel, horeca of leisure. Deze zijn namelijk:
• het creëren van een boulevard op de Coolsingel met detailhandel, horeca en leisure, incl.
het lichtplan;
• het creëren van een boulevard bij Boompjes met meer horeca en leisure.
Deze twee voorstellen zullen uiteraard nader bekeken moeten worden. Een opmerking die door
meerdere marktpartijen omtrent geschetste ontwikkelingen gemaakt is, is dat Rotterdam het water
terug moet brengen in de stad.
ES-04.720 Drie handen op één buik 48
7.4 Conclusie
Centrummanagement kan worden gezien als een structureel samenwerkingsverband van publieke en
private partijen in een binnenstad. De samenwerking vindt plaats op basis van gelijkwaardigheid, met
een gezamenlijke inzet van middelen. Doel is de aantrekkingskracht en daarmee het economisch
functioneren van de binnenstad te versterken.
De meerderheid van de marktpartijen staat positief tegen het fenomeen centrummanagement. Verder
onderzoek zal gedaan moeten worden naar de vorm van het management. Het opstarten van een
centrummanagementteam zou de samenwerking tussen verschillende partijen wellicht kunnen
bevorderen.
Buiten samenwerking is de promotie van een stad zeer belangrijk. City Marketing is een begrip dat
tegenwoordig veel gehanteerd wordt. De VVV zou hierin een meer prominente rol in kunnen
vervullen.
“City marketing is een verzameling activiteiten van de stad die gericht is op het bevorderen,
vergemakkelijken en bespoedigen van ruiltransacties, voor zover deze activiteiten passen binnen de
strategie van en worden gecoördineerd door de gemeente” (Daniels, 1995).
Een stad moet zich kunnen onderscheiden van andere steden. Daarom is de promotie van de
aanwezige kwaliteiten van de stad van belang. Het ‘merk’ Rotterdam is een verantwoordelijkheid van
het stadsbestuur, met de burgemeester als ‘brandmanager’. Daarnaast is Rotterdam Marketing één van
de partijen die verantwoordelijk is voor het imago van het leisureproduct.
De grote meerderheid geeft een negatieve beoordeling ten aanzien van de huidige promotie van
Rotterdam. Dit betreft dan met name de detailhandel. Men is van mening dat op dat gebied weinig tot
niets is gedaan. Andere veel gehoorde kritiek is er in de constatering dat er geen duidelijke visie
aanwezig is over de richting waar de stad naar toe moet gaan. De promotie is ook niet eenduidig
genoeg volgens de respondenten. De meerderheid van de ondernemers gaf aan weinig te merken van
de promotie. De ondernemers zouden echter zelf ook actiever kunnen zijn. De Stichting City
Rotterdam zou hierbij behulpzaam kunnen zijn.
De kansen liggen in het verbeteren van de samenwerking tussen verschillende partijen en de promotie
van de stad. Buiten deze twee organisatorische kansen liggen er nog vele kansen op locatieniveau.
Deze zijn samen te vatten in:
1. Lijnbaan:
• upgraden van het buitengebied. Het schoon houden van het buitengebied is een
aandachtspunt van de eerste orde;
• werken aan gedifferentieerd aanbod van winkels. Dit kan door toevoeging van onder
andere brandstores;
• stimuleren van een betere samenwerking tussen winkeliers en vastgoedeigenaren. Dit kan
door structureel overleg. Onderzocht dient te worden of een centrummanagementteam dit
kan stimuleren.
2. Binnenrotte:
• creëren van een markthal;
• verdichting van het gebied en beter invulling van de ontstane nieuwe plinten.
3. Schouwburgplein:
• andere branchering van de randen van het plein;
ES-04.720 Drie handen op één buik 49
• onderzoek naar de mogelijkheden van het creëren van een complete en compacte
horecaclustering rond dit plein;
• programmering van activiteiten van het plein in de zomer- en winterperiode. Gedacht kan
worden aan een permanente weekendprogrammering.
• Intensivering van toezicht en beheer.
4. Grote Kerkplein:
• ontwikkelen van een terrasfunctie met horeca en restaurants.
5. Binnenwegplein:
• dit plein functioneert, maar de uitstraling zou verbeterd kunnen worden door het plein
schoon te houden.
6. Hoogstraat:
• het verbeteren van de buitenruimte door het schoon te maken en de rommelige sfeer weg
te halen;
• het verbeteren van de kwaliteit en de uitstraling van de panden;
• het creëren van een beter aanbod aan winkels.
7. West Kruiskade:
• dit gebied kan uitgroeien tot een toeristische trekker van Rotterdam. Stimuleren van
allochtone ondernemers.
8. Kruiskade en Karel Doormanstraat:
• het creëren van aanbod gericht op het hogere segment. Deze twee straten zijn dusdanig
ontwikkeld dat het vestigen van dit aanbod mogelijk is. Maar dit moet in de hele straat
doorgezet worden.
Buiten deze ontwikkelingskansen om is er nog een tweetal ontwikkelingskansen gesignaleerd voor
detailhandel, horeca of leisure. Deze zijn namelijk:
• het creëren van een boulevard op de Coolsingel met detailhandel, horeca en leisure, incl.
het lichtplan.
• het creëren van een boulevard bij Boompjes met meer horeca en leisure.
Deze twee voorstellen zullen uiteraard nader bekeken moeten worden. Een opmerking die door
meerdere marktpartijen omtrent ontwikkelingen gemaakt is, is dat Rotterdam het water terug moet
brengen in de stad.
ES-04.720 Drie handen op één buik 50
8. Conclusies en aanbevelingen
8.1 Conclusies
De hoofdvraag van dit onderzoek is:
Wat zijn de opvattingen van de marktpartijen ten aanzien van de toekomstige ontwikkelingen in de
detailhandel, horeca en leisure in de binnenstad van Rotterdam?
De opvattingen hebben betrekking op detailhandelsontwikkelingen, zwakke punten, branchering en
kansen voor de toekomst.
Detailhandelsontwikkeling
De gebieden, die sterk gehouden moeten worden en daarmee ontwikkeld dienen te worden zijn op de
eerste plaats het kernwinkelapparaat en op de tweede plaats de flanken van de binnenstad.
De Beurstraverse en de Lijnbaan worden als de belangrijkste deelgebieden van het kernwinkelapparaat
genoemd. Opvallend is de hoge waardering voor de Van Oldenbarneveltstraat.
Actieve sturing op detailhandelsontwikkelingen wordt door de marktpartijen niet erg zinvol geacht.
Men vertrouwt op marktwerking. De eventuele detailhandelsontwikkelingen op het Centraal Station
worden door de marktpartijen als positief ervaren, voorzover deze qua branchering een aanvullend
karakter hebben op het kernwinkelapparaat. Dit betekent dat men zich meer dient te richten op de
reizigers.
De waardering van de Beurstraverse is positief. De ´koopgoot´ wordt nog steeds als de parel van het
winkelbestand beschouwd. De Lijnbaan wordt door de meerderheid van de marktpartijen als negatief
ervaren. Deze negatieve ervaring is met name het gevolg van de slechte kwaliteit van de buitenruimte
van de Lijnbaan. In mindere mate wordt het aanbod en de kwaliteit van de panden slecht ervaren. Het
(weer) upgraden van de Lijnbaan zal wellicht een grote impuls kunnen geven.
Ontwikkelingen in de periferie vormen geen enkel gevaar voor het functioneren van de binnenstad,
mits de parkeergelegenheid en de bereikbaarheid van de binnenstad op peil worden behouden.
Zwakke punten
De volgende zwakke punten met betrekking tot de openbare ruimtes worden door de marktpartijen
genoemd:
• het Binnenrottegebied wordt als een plein gezien dat alleen functioneert op het moment dat er
markt is. Dit is drie keer in de week. Op het moment dat de markt er niet is, is het een groot
kaal plein zonder functie;
• visies over het Schouwburgplein zijn er in overvloed. Ook bij dit plein is de negatieve
ervaring groter dan de positieve ervaringen. Het plein is te groot en mist sfeer. Het heeft geen
enkele ´echte´ functie;
• het Grote Kerkplein voor de Laurenskerk, een van de weinige historische gebouwen van
Rotterdam, is een plein zonder functie. Het is een vergeten gebied;
• het Binnenwegplein wordt over het algemeen positief ervaren. Het enige kritisch punt is dat
het plein schoner kan;
• het Stadhuisplein wordt door enkele marktpartijen negatief ervaren, omdat de huidige
horecavestigingen teveel overlast veroorzaken.
De belangrijkste zwakke punten met betrekking tot de aanloopstraten worden door de marktpartijen
genoemd:
ES-04.720 Drie handen op één buik 51
• de Hoogstraat wordt gezien als de zwakke schakel in de binnenstad. De marktpartijen zijn op
één na unaniem over de negatieve uitstraling van de Hoogstraat. Deze uitstraling wordt
veroorzaakt door het feit dat de openbare ruimte rommelig en vies is. Daarnaast is de kwaliteit
van de panden niet meer op niveau. Dit wordt veroorzaakt door versnipperd eigendom van de
panden en de kortlopende huurcontracten. Buiten deze kritische blikken naar de Hoogstraat,
leeft onder de meerderheid van de marktpartijen, met name de ontwikkelaars, het geloof dat
dit een straat is met enorme mogelijkheden.
• over de West Kruiskade zijn de meningen nogal verdeeld. Positieve ervaringen ontstaan door
het feit dat dit gebied natuurlijk is gegroeid en de potentie heeft om uit te groeien tot een
toeristisch trekker. De negatieve opmerkingen hebben met name betrekking op het aspect
veiligheid.
Een ander locatiegebonden zwak punt is:
• de Coolsingel. Kritiek op de Coolsingel is met name gericht op het feit dat het een barrière
vormt tussen de twee gebieden. Door de komst van de Beurstraverse is dit gedeeltelijk
opgelost, maar de mogelijkheden van de Coolsingel zijn niet volledig benut. Men zou hier een
boulevard kunnen realiseren, die de uitstraling van de Ramblas in Barcelona kan hebben.
Daarbij dient het lichtplan betrokken te worden.
Buiten deze plaatsgebonden zwakke punten is door een aantal marktpartijen een aantal zwakke punten
genoemd die wellicht van belang kunnen zijn voor het opstellen van gemeentelijk beleid. Opgemerkt
dient te worden dat dit ´slechts´ individueel gemaakte opmerkingen zijn. De volgende zwakke punten,
die niet gebonden zijn aan een locatie, worden genoemd:
• de informatie naar bezoekers buiten de regio is niet voldoende. Rotterdam is trots op haar
bereikbaarheid en parkeergelegenheid, maar een willekeurige bezoeker buiten de regio weet
het niet; ook de VVV biedt deze informatie niet.
• de verbindingen tussen de verschillende interessante gebieden in Rotterdam zijn niet goed.
• in het winkelgebied is geen rustpunt aanwezig waar een bezoeker op adem kan komen om
daarna de tocht voort te zetten.
• een duidelijke visie van de gemeente ontbreekt.
• het beleid is een zwak punt. Het forceren van een stad tot een wereldstad is geen goede
doelstelling. Men moet niet teveel willen met een stad. Het moet ook natuurlijk groeien.
• het culturele gehalte van de stad kan omhoog.
• promotie van het winkelgebied gebeurt nog te weinig.
• de niet doorgezette verbinding naar het water (Boompjes) is een zwak punt.
• de binnenstad, met name het stadscentrum, heeft een diffuus beeld. Met name het
kernwinkelgebied heeft geen duidelijke entree. Een bezoeker weet niet waar de tocht moet
beginnen. Een duidelijk entree is belangrijk, omdat het een duidelijke oriëntatie geeft aan de
bezoekers.
• het aantal bezoekmotieven voor de stad Rotterdam is onvoldoende. Het palet van
bezoekmotieven moet uitgebreid worden.
ES-04.720 Drie handen op één buik 52
Branchering
Over het algemeen wordt het winkelaanbod gewaardeerd. De diversiteit laat echter nogal te wensen
over. Een gedifferentieerd aanbod is mogelijk als het aanbod van het vastgoed op niveau is. De
marktpartijen vinden dat het aanbod en de kwaliteit van het vastgoed goed zijn met uitzondering van
de Hoogstraat.
Door de stijging van de huurprijzen op A1 locaties is het onmogelijk geworden voor zelfstandige
ondernemers om zich hier te vestigen. De marktpartijen zijn van mening dat de flanken uitstekende
locaties zijn voor deze ondernemers.
De winkels die gericht zijn op het hogere segment zijn in Rotterdam ondervertegenwoordigd.
Toevoeging van deze winkels wordt als een toegevoegde waarde gezien. De aanwezige winkels die
gericht zijn op het hogere segment bevinden zich het op de Kruiskade en de Karel Doormanstraat.
Formules die goede kansen hebben in het stadscentrum zijn brandstores. Dit zijn winkels die
uitsluitend één merk verkopen. De laatste aanwinst van Rotterdam is de onlangs geopende Nikestore.
Dit wordt door iedereen gezien als een goede ontwikkeling.
Aan het huidige aanbod zouden nog meer leisurefuncties toegevoegd kunnen worden. De doelstelling
van de toevoegingen is dat de bezoekers langer in de stad zullen blijven. Enkele voorbeelden van
individuele opvattingen zijn in grote lijnen als volgt samen te vatten:
• leisure-gerelateerd aan water aan de Schiedamse Dijk;
• leisure-gerelateerd aan cultuur in de Witte de Withstraat;
• meer activiteiten in de stad, met name in het centrum. Deze kunnen georganiseerd worden op
het Schouwburgplein en Binnenrotteplein;
• een nieuwe attractie creëren in het centrum;
• een nieuwe bioscoop(filmzaal) aan de Oude Haven;
• Lido achtig theater met diverse shows;
• meer concentratie van horeca gelegenheden.
Kansen
Centrummanagement kan worden gezien als een structureel samenwerkingsverband van publieke en
private partijen in een binnenstad. De samenwerking vindt plaats op basis van gelijkwaardigheid, met
een gezamenlijke inzet van middelen. Doel is de aantrekkingskracht en daarmee het economisch
functioneren van de binnenstad te versterken.
De meerderheid van de marktpartijen staat positief tegen het fenomeen centrummanagement. Verder
onderzoek zal gedaan moeten worden naar de vorm van het management. Het opstarten van een
centrummanagementteam zal de samenwerking tussen verschillende partijen kunnen bevorderen.
Naast de samenwerking is promotie van een stad zeer belangrijk. City Marketing is een begrip dat
tegenwoordig in dit kader veel gehanteerd wordt. De VVV zou hierin een meer prominente rol kunnen
vervullen.
“City marketing is een verzameling activiteiten van de stad die gericht is op het bevorderen,
vergemakkelijken en bespoedigen van ruiltransacties, voor zover deze activiteiten passen binnen de
strategie van en worden gecoördineerd door de gemeente” (Daniels, 1995).
Een stad moet zich kunnen onderscheiden van andere steden. Daarom is het promotie van de
aanwezige kwaliteiten van de stad van belang. Het ‘merk’ Rotterdam is een verantwoordelijkheid van
ES-04.720 Drie handen op één buik 53
het stadsbestuur, met de burgemeester als ‘brandmanager’. Daarnaast is Rotterdam Marketing één van
de partijen die verantwoordelijk is voor het imago van het leisureproduct.
De grote meerderheid geeft een negatieve beoordeling op de huidige promotie van Rotterdam. Een
opmerking die geplaatst moet worden is dat de negatieve beoordeling met name te maken heeft op het
gebied van detailhandel. Men is van mening dat op dat gebied weinig tot niets is gedaan. Een ander
veel gehoorde kritiek is het feit dat er geen duidelijke visie aanwezig is over de richting waar de stad
naar toe moet gaan. De promotie is ook niet eenduidig genoeg. De meerderheid van de ondernemers
gaf aan weinig te merken van de promotie. De ondernemers zouden echter zelf ook actiever moeten
zijn. De Stichting City Rotterdam kan daarbij behulpzaam zijn.
De kansen liggen dus in het verbeteren van de samenwerking tussen verschillende partijen en de
promotie van de stad. Buiten deze twee kansen liggen nog vele kansen op locatieniveau. Deze zijn
samen te vatten in:
1. Lijnbaan:
• upgraden van het buitengebied. Het schoon houden van het buitengebied is een
aandachtspunt van de eerste orde;
• werken aan een gedifferentieerd aanbod van winkels. Dit kan door toevoegingen van
onder andere ´brandstores´;
• stimuleren van een betere samenwerking tussen winkeliers en vastgoedeigenaren. Dit kan
door structureel overleg. Onderzocht dient te worden of een centrummanagementteam dit
kan stimuleren.
2. Binnenrotte:
• creëren van een markthal;
• verdichting van het gebied en een betere invulling van de ontstane nieuwe plinten.
3. Schouwburgplein:
• andere branchering van de randen van het plein;
• onderzoek naar de mogelijkheden van het creëren van een complete en compacte
horecaclustering rond dit plein;
• programmering van activiteiten van het plein in de zomer en winter periode. Gedacht kan
worden aan een permanente weekend programmering.
• Intensivering toezicht en beheer.
4. Grote Kerkplein:
• ontwikkelen van een terrasfunctie met horeca en restaurants.
5. Binnenwegplein:
• dit plein functioneert, maar de uitstraling zal verbeterd kunnen worden door het plein
schoon te houden.
6. Hoogstraat:
• het verbeteren van de buitenruimte door het schoon te maken en de rommelige sfeer te
verminderen;
• het verbeteren van de kwaliteit en de uitstraling van de panden;
• het creëren van een beter aanbod aan winkels.
7. West Kruiskade:
• Dit gebied kan uitgroeien tot een toeristische trekker van Rotterdam. Stimuleren van
allochtone ondernemers.
ES-04.720 Drie handen op één buik 54
8. Kruiskade en Karel Doormanstraat
• Het creëren van aanbodgericht op het hogere segment. Deze twee straten zijn dusdanig
ontwikkeld dat het vestigen van dit aanbod mogelijk is. Maar dit moet wel in de hele straat
doorgezet worden.
Buiten deze ontwikkelingskansen is nog een tweetal ontwikkelingskansen gesignaleerd voor
detailhandel, horeca en leisure. Deze zijn namelijk:
• het creëren van een boulevard op de Coolsingel met detailhandel, horeca en leisure, incl.
het lichtplan.
• het creëren van een boulevard bij Boompjes met meer horeca en leisure.
Deze twee voorstellen zullen uiteraard nader bekeken moeten worden. Een opmerking die door
meerdere marktpartijen omtrent de geschetste ontwikkelingen gemaakt is, is dat Rotterdam het water
terug moet brengen in de stad.
8.2 Aanbevelingen
De conclusies die getrokken zijn na het uitvoeren van dit onderzoek hebben betrekking op het
signaleren van knelpunten en op het komen tot oplossingen. Deze oplossingsrichtingen zijn veelal
geformuleerd als een wenselijk eindresultaat en hebben over het algemeen een stedenbouwkundig
karakter. Om het eindresultaat te optimaliseren is het opstellen van een plan van aanpak en een
adequaat beleid gewenst. Daarom volgen enkele aanbevelingen op beleidsniveau:
Detailhandelsontwikkelingen
• De marktpartijen zijn geen groot voorstander van een actief beleid dat detailhandel
beperkingen oplegt. Het beleid zal volgens hen vooral gericht moeten zijn op het stimuleren
van bepaalde ontwikkelingen. Dit beleid zal gericht moeten zijn op het sterk houden van het
kernwinkelapparaat en het stimuleren van verdere ontwikkelingen op de flanken van de
binnenstad. Het ontwikkelen van een visie voor verschillende gebieden zal een toegevoegde
waarde leveren.
Zwakke punten
• De gesignaleerde knelpunten op het vlak van de openbare ruimtes in het stadscentrum zullen
aangepakt moeten worden. Om de openbare ruimten op een hoger niveau te tillen verdient het
aanbeveling om een totaalvisie te ontwikkelen voor de openbare ruimtes in het stadscentrum.
Deze totaalvisie zal kunnen dienen als onderlegger voor de herinrichting van de openbare
ruimten. De herinrichting is dan wel gebaseerd op de vooronderstelling dat er sprake is van
versterking van de aanwezige kwaliteiten.
• Het ontwikkelen van een visie voor de Hoogstraat zal de ontwikkelingen in deze straat
bevorderen. De gemeente dient richting te geven aan de ontwikkelingen. De visie zal gericht
moeten zijn op het doorzetten van de ontwikkelingen van een blijvende dagmarkt aan de Grote
Markt.
• Verschillende voorstellen zijn gedaan door de marktpartijen ter verbetering van enkele
gebieden. Deze voorstellen dienen meegenomen te worden in het opstellen van het plan van
aanpak van verschillende deelgebieden in de binnenstad.
Promotie
• De marktpartijen geven aan dat aan de promotie van detailhandel in Rotterdam niet of
nauwelijks invulling is gegeven in de afgelopen jaren. Het verdient daarom aanbeveling om
ES-04.720 Drie handen op één buik 55
de promotie van de detailhandel in de toekomst krachtiger neer te zetten. Deze promotie zal
alleen krachtiger kunnen worden als de gemeente een visie ontwikkelt voor de te volgen weg.
Samenwerking
• Samenwerking tussen verschillende partijen zal bevorderd kunnen worden door het opzetten
van een centrummanagementteam. De gemeente zal hier het voortouw moeten nemen. De
marktpartijen staan er in ieder geval voor open. Hiervoor dient wel onderzoek gedaan te
worden om vast te stellen welke vorm het beste past voor de stad Rotterdam.
Nawoord
“Hand in Hand”, een lijfspreuk voor vele Rotterdammers De bij wet aan de kamers van koophandel gegeven taak is onder meer “stimuleren van de regionale
economie”. Om dat te kunnen doen wil de kamer de “kennis in de buurt” blijven voor de detailhandel,
leisurevoorzieningen en horeca. De kamer heeft naast haar meer dienstverlenende rol als voorlichter
richting bedrijfsleven en als communicator tussen overheid en (georganiseerd) bedrijfsleven ook een
eigen beleidsvisie op de verschillende sectoren. In het kader van dit rapport dienen in ieder geval de
volgende standpunten van de kamer van koophandel te worden gememoreerd:
• er moeten gelijke vestigingsvoorwaarden gelden voor zowel nieuwe aanbieders als voor
bestaande. Dit geldt met name voor de detailhandelsbedrijven. Zonder goede concurrentie
blijven verouderde winkelstructuren te lang bestaan. Het gaat hierbij om het bepalen van
haalbare of toelaatbare marktaandelen van bepaalde winkelcentra of bepaalde branches binnen
een bepaald gebied. Dit vraagt niet alleen om afspraken omtrent de winkelstructuur voor de
binnenstad, maar vooral om beleid op stadsniveau, dus ook afspraken tussen verschillende
deelgemeenten;
• de overheid moet er voor zorgen dat kennis over het functioneren van het winkel-, horeca-, en
leisure-apparaat wordt verzameld ten behoeve van bestuurlijke besluitvorming;
• de kwaliteit en ambiance van de binnenstad is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van
ondernemers en lokale overheid. Hieronder vallen ook het beheer en de veiligheid. Dit vraagt
om goed georganiseerde ondernemersverenigingen. De overheid is onder meer
verantwoordelijk voor een goede verkeersinfrastructuur waarin de bereikbaarheid van de
winkel- en uitgaansgebieden en parkeervoorzieningen optimaal zijn verzorgd;
• de regelgeving van de (lokale) overheid dient helder en doorzichtig te zijn en gericht te zijn op
een zo goed mogelijk functioneren van (onder meer maar niet uitsluitend) de detailhandel,
horeca en leisurevoorzieningen;
• de uitvoering van openbare werken in of nabij winkelgebieden en uitgaansgelegenheden dient
met zo min mogelijk overlast voor de ondernemers te geschieden. Voorlichting en overleg met
de betrokkenen is een vereiste. Dat geldt ook voor renovatie en/of uitbreidingsplannen voor
die gebieden.
In diverse studies is geconcludeerd dat de binnensteden steeds meer onder druk komen te staan door
toegenomen concurrentie van steden onderling en nieuwe perifere ontwikkelingen. Een strategie om
deze concurrentie aan te gaan is het toevoegen van leisure. Deze leisure-elementen kunnen samen met
de horeca en de detailhandel voor synergetische effecten zorgen. Consumenten blijven langer in de
stad door combinatiebezoeken, waardoor de bestedingen zullen toenemen.
Uit het afstudeeronderzoek “Drie handen op één buik, de theorie” blijkt ook dat de bestedingen
toenemen bij combinatiebezoeken. De drie handen leisure, horeca en detailhandel kunnen de
binnenstad samen aantrekkelijker maken en consumenten langer vasthouden. Deze drie elementen
dienen goed gesitueerd te zijn in de Rotterdamse binnenstad. Daarvoor moeten de knelpunten die
combinatiebezoeken belemmeren zijn vastgesteld om deze vervolgens op te kunnen lossen.
ES-04.720 Drie handen op één buik 56
Zowel marktpartijen als overheden hebben de intentie uitgesproken om hieraan te werken: het langer
vasthouden van de consumenten in de binnenstad is een gemeenschappelijk doel.
De drie handen (leisure, horeca en detailhandel) zijn wel aanwezig in Rotterdam, maar deze handen
zijn niet overal in elkaar geslagen waardoor de Rotterdamse binnenstad nog onvoldoende een vuist
kan vormen. Het vormen van een vuist zal de doelstelling van de komende jaren moeten zijn voor alle
betrokken partijen. De binnenstad zal compacter moeten worden en een divers aanbod moeten kunnen
(blijven) bieden: Rotterdam, de stad waar voor iedereen wat is.
Om dit te bereiken zullen de handen van de gemeente, de vastgoedeigenaren en de ondernemers, de
andere drie handen, eerst meer naar elkaar moeten reiken. Dit onderzoek wil daaraan een bijdrage
leveren. De gemeente is er om visie te ontwikkelen en op basis van deze visie een beleid te vormen.
Het vormen van een beleid betekent niet automatisch dat alle punten uitgevoerd kunnen worden. Het
geeft een richting. De richting die ook door de marktpartijen breed moet worden gedragen. Luisteren
naar de marktpartijen is dan ook een voorwaarde voor degelijke beleidsvorming. Wederzijds begrip is
belangrijk in dit samenspel. De drie partijen kunnen niet zonder elkaar. Dat besef is er en moet er
blijven zijn, zodat samenwerken een sleutelwoord wordt. Hier ligt tevens een taak voor de kamer van
koophandel. De Kamer van Koophandel Rotterdam wil een bindende partij zijn. In de toekomst kan
dit wellicht resulteren in nieuwe PPS-constructies bij geselecteerde projecten.
In de visie van de kamer zal de toekomstige binnenstad niet een attractiepark zijn waar belevenis
centraal staat. De Nederlandse binnenstad van de toekomst is een binnenstad die compact is. Deze
compactheid gaat samen met een grote diversiteit in aanbod van elementen die ieder een eigen
belevenis aan de consumenten bieden. Detailhandel zal hierbij de hoofdrol blijven vervullen. Ter
ondersteuning van deze detailhandel zal de situering van de horeca een belangrijke rol blijven spelen.
Toe te voegen leisure-elementen zullen voor afleiding moeten zorgen. Deze drie handen zullen zo een
vuist vormen. Dit wordt bereikt als de drie belangrijkste partijen -gemeente, vastgoedeigenaren en
ondernemers- elkaar ook in de toekomst de hand zullen reiken.
“Hand in Hand”, een lijfspreuk van Rotterdammers. Deze wijze woorden zijn voor veel
problemen het begin van oplossingen.
ES-04.720 Drie handen op één buik 57
Literatuur
• Aalst van, I, Ennen, E. , Onderzoek naar het functioneren van hedendaagse openbare ruimte
als identiteitsbepalende ruimten in stedelijke centra, Utrecht 2002
• Baarda D. en De Goede M., Basisboek methoden en technieken, handleiding voor het
opzetten en uitvoeren van onderzoek, Wolters Noordhof BV Groningen, 2001
• Boekema, F, B. Spierings en J.van de Wiel, Winkelen in de 21e eeuw, Arko Uitgeverij,2000
• BRO, Binnenstadsmanagement: een praktische handleiding, Den Haag:Van Deventer 2001
• Dorren, A., Rijpma, S., Binnenstadsmonitor Rotterdam 2000/2001, Bureau Binnenstad,
Rotterdam, 2002
• Droogh Trommelen Broekhuis, Toekomst van de detailhandel, Uitgave HBD, Den Haag, 2001
• Elling, R., B.Andeweg, J.de Jong en C. Swankhuizen, Rapportagetechniek, schrijven voor
lezers met weinig tijd, Wolters-Noordhoff Groningen, april, 1994
• Gemeente Rotterdam, Binnenstadsplan 2000-2010, Rotterdam 2001
• Kolpron Consultants, Structuurvisie retail en leisure voor de Stadsregio Rotterdam,
Rotterdam 2002
• Lubbers, B., Detailhandel in Rotterdam en Den Haag: een vergelijking op het gebied van
branchesamenstelling, prijsklasse en winkeloppervlak, Rotterdam 2003
• Mommaas, H. De vrijetijdsindustrie in stad en land. Een studie naar de markt van
belevenissen. In opdracht van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid. Den
Haag: SDU uitgevers, 2000
• Ontwikkelings Bedrijf Rotterdam en dienst Stedebouw en Volkshuisvesting, Discussienota
Centrumruit, Rotterdam, 2001
• Posthuma, A.J., Leisure binnen winkelcentra. Nieuwegein (Wilma Vastgoed), 1998,
stageverslag
• Toorn Vrijthoff, W. van de, H. de Jonge, M. Draijer, A. van Delft en P. Guyt, Werk aan de
winkel. Delft: DUP., 1998
• Verstappen, P. Leisure-ontwikkelingen in de middelgrote Nederlandse steden. Een
verkennende sociaal-geografische casestudie naar de potenties van de Nederlandse
binnenstad. Den Haag: Hoofd Bedrijfschap Detailhandel, 2002
• Werkgroep de stad als belevenis, De Stad als Belevenis, Visie & Advies, Rotterdam, 2001
ES-04.720 Drie handen op één buik 58
Bijlage 1: De Vragenlijst
De Stem van de Marktpartijen
Een onderzoek naar de opvattingen van marktpartijen ten aanzien van de toekomstige ontwikkelingen
van de binnenstad van Rotterdam.
Vragenlijst
Gebied gerelateerd:
1. In welke gebieden van de binnenstad moeten we werken aan het sterk houden van de
bestaande detailhandel (consolidatie)?
2. In welke gebieden moeten we detailhandelsontwikkelingen weren?
Zwakke punten:
3. Welke openbare ruimte in de binnenstad zal verbeterd moeten worden ten behoeve van een
aantrekkelijker binnenstad?
4. Welke aanloopstraten tot het stadscentrum zullen verbeterd moeten worden?
5. Wat is de zwakste plek van het stadscentrum en hoe zal dit versterkt kunnen worden?
Vastgoed:
6. Is er voldoende vastgoed voor de verschillende vormen van detailhandel?
7. Voldoet de kwaliteit van het vastgoed aan de eisen van de ondernemers?
Branchering:
8. In hoeverre kan de kwaliteit van het winkelbestand zowel naar branchering als naar spreiding
verbeterd worden?
9. In hoeverre kan voldaan worden aan de vraag van (zelfstadige) ondernemers?
10. Wat voor soort winkels zouden toegevoegd kunnen worden om in te kunnen spelen op de
wensen van de consumenten?
11. Welke leisure elementen kunnen toegevoegd worden in het stadscentrum om deze
aantrekkelijker te maken en waar kunnen ze toegevoegd worden?
Kansen:
12. Hoe kijkt u tegen een centrummanagementteam aan en zal u hieraan deel willen nemen?
13. In welke gebieden van de binnenstad zijn er komende 10 jaar ontwikkelingskansen voor
nieuwe detailhandel, horeca en leisure?
ES-04.720 Drie handen op één buik 59
Bijlage 2: Lijst met deelnemers aan het interview
Vastgoedorganisaties:
De heer Manhave Directeur Manhave Vastgoed
Drs. ing. Arno G.N. Ruigrok Manager Research & Concepts , AM Development BV
Drs. J.M.M. van der Schoor MRE Commercieel Manager Blauwhoed
De heer Jacques Sinke Manager Leisure & Retail, MAB
Drs. Tie Liebe Directeur William Properties
De heer Faasen Directeur Zomerhof Muys Makelaardij
Mevrouw Huijers Directeur WTC Facilities
Ondernemers/Winkeliersverenigingen
De heer Bosman Marketing manager Holland Casino Rotterdam
De heer M. van Mastrigt Voorzitter winkeliersvereniging Botersloot
De heer C.M. Wong Voorzitter Vereniging Chinese Ondernemers Rotterdam
Mevrouw Veenendaal Directeur Bijenkorf Rotterdam
De heer Bandhoe General Manager Restaurant Het Gelagh De Boer Buyten
De heer van Dijk Voorzitter winkeliersvereniging Lijnbaan
De heer T. Distel Directeur HEMA Rotterdam
Belangenorganisaties/Deskundigen
De heer Kooijman Docent TU Delft
De heer G. Muller Directeur WOM
Mevrouw C. Mies Rotterdam Marketing
De heer Kuster Rotterdam Marketing
De heer G. van der Werff Voorzitter/directeur Stichting City Rotterdam
De heer M. van der Veen Voorzitter Vereniging Waterstad, directeur Rotterdam Roots
De heer Bergmann Voorzitter Centrumraad
ES-04.720 Drie handen op één buik 60
Bijlage 3: De Kansenkaart
Kans 1: Lijnbaan
• Upgraden van het buitengebied. Het schoon houden van
het buitengebied is een aandachtspunt van de eerste orde.
• Werken aan een gedifferentieerd aanbod van winkels. Dit
kan door toevoegingen van onder andere brandstores.
• Stimuleren van een betere samenwerking tussen winkeliers
en vastgoedeigenaren. Dit kan door structureel overleg.
Onderzocht dient te worden of een
centrummanagementteam dit kan stimuleren.
Kans 2: Binnenrotteplein
• Creëren van een markthal.
• Verdichting van het gebied en betere invulling van de
ontstane plinten.
1
2
3
4
5
6
7
8
8
ES-04.720 Drie handen op één buik 61
Kans 3: Schouwburgplein
• Andere branchering van de randen van het plein.
• Onderzoeken naar de mogelijkheden van het creëren van
een complete en compacte horecaclustering rond dit plein.
• Programmering van activiteiten van het plein in de zomer
en winterperiode. Gedacht kan worden aan een
permanente weekendprogrammering.
Kans 4: Grote Kerkplein
• Ontwikkelen van een terrasfunctie met horeca en
restaurants.
Kans 5: Binnenwegplein
• Dit plein functioneert, maar de uitstraling kan verbeterd
kunnen worden door het plein schoon te houden.
Kans 6: Hoogstraat
• Het verbeteren van de buitenruimte door het schoon te
maken en de rommelige sfeer weg te halen.
• Het verbeteren van de kwaliteit en de uitstraling van de
panden.
• Het creëren van een beter aanbod aan winkels.
ES-04.720 Drie handen op één buik 62
Kans 7: West Kruiskade
• Dit gebied kan uitgroeien tot een toeristische trekker van
Rotterdam. Stimuleren van allochtone ondernemers.
Kans 8: Kruiskade en Karel Doormanstraat
• Het creëren van aanbod gericht op het hogere segment.
Deze twee straten zijn dusdanig ontwikkeld dat het
vestigen van dit aanbod mogelijk is. Maar dan moet dit
wel volledig in de straat doorgezet worden.