Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes
-
Upload
system-media-kft -
Category
Law
-
view
2.026 -
download
4
Transcript of Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes
![Page 1: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/1.jpg)
A bérbeadásból származó gyakorlati problémák és
megoldásuk
dr. Fónyiné dr. Kazareczki Andreacsoportvezető bíró
címzetes törvényszéki bíró
11
![Page 2: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/2.jpg)
I.A bérleti szerződés
22
![Page 3: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/3.jpg)
1) Minden szerződés annyit ér, amennyit betartanak belőle, de…………..!!!!!!!!!!!!!
Jogi környezet: - 2013. évi V. törvény, új Ptk – a
hatálybalépést (2014.március 15.) követően megkötött szerződésekre alkalmazandó;
- Ptk. 6:331.§ - bérlet általános szabályai;- Ptk. 6:342.§ - lakásbérlet szabályai;- 1993. évi LXXVIII. törvény – a
Lakástörvény;33
![Page 4: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/4.jpg)
2) Új ill. eltérő szabályok az új Ptk-ban
- Lakás vagy emberi tartózkodásra alkalmas más helyiség állapota vagy használata az egészséget veszélyezteti, a bérlő a szerződést felmondhatja; erről a jogról érvényesen nem mondhat le;
- Csak a bérbeadó hozzájárulásával lehet harmadik személynek albérletbe vagy használatba adni; ALBÉRLET TÉVES FOGALMA A GYAKORLATBAN!
- Bérlőtárs, társbérlő fogalma; 44
![Page 5: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/5.jpg)
- A bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem végzi el (nem tesz különbséget a szükséges és egyéb költségek között);
- Új, hogy rendelkezik az egy hónapnál rövidebb bérletről: bérleti díj esedékessége, felmondás;
- A felmondás joga a bérbeadót nem csak a bérleti díj, hanem a bérlőt terhelő költségek és terhek meg nem fizetése esetén is megilleti;
- Felmondási jog az azonnali felmondás helyett; 55
![Page 6: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/6.jpg)
- A törvényes zálogjog nemcsak a hátralékos bérleti díj és járulékai, hanem a költségek erejéig is illeti az ingatlan bérbeadóját;
- A bérleti díj gyakoriságához képest differenciáltan szabályozza a felmondási időt;
- Rendezi azt az esetet, ha a felmondás nem a törvényi felmondási idő betartásával történik (nem kell újra felmondani);
- Pontosítja a bérlő örökösei által gyakorolható felmondási idő kezdeti időpontját;
66
![Page 7: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/7.jpg)
- Bérelt dolog tulajdonjogának átruházása esetén a bérbeadó és az új tulajdonos egyetemlegesen felel a bérbeadó kötelezettségeinek teljesítéséért;
- Új: az új tulajdonos a határozott idejű szerződést felmondhatja, ha a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette;
- Bármely ingó, ingatlan bérlet esetén a bérlő a követelése kiegyenlítéséig használat nélkül visszatarthatja a dolgot;
- Jogosulatlan visszatartás esetén a kikötött bérleti díjat kell fizetnie;
77
![Page 8: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/8.jpg)
- Kaució mértékéről új szabály: ha meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti (de érvényes!);
- A bérlő nem gyakorolhatja az elvitel jogát, ha a bérbeadó megváltásként megfelelő kártalanítást ajánl fel és az a bérlő lényeges jogi érdekét nem sérti (eltérő az általános dologbérleti szabályoktól);
- Az elviteli jogot a felek egyébként a szerződésben megfelelő ellentételezéssel korlátozhatják vagy kizárhatják;
88
![Page 9: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/9.jpg)
- A határozatlan időre kötött lakásbérletet lehet felmondani;
- Van rendes és rendkívüli felmondás, de csak az okok különböznek; rendessel bármelyik fél, rendkívülivel csak a bérbeadó, előzetes felszólítás után ( kivéve súlyosok);
- Ha a rendes felmondás nem a határidő betartásával történik, a felmondás közlését követő 2. hónap végére felmondottnak kell tekinteni;
99
![Page 10: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/10.jpg)
2) A bérleti szerződés tartalmi elemei
- Felek pontos megjelölése, személyi adatok (bérbeadó magánszemély adóazonosító jele és személyi száma ne szerepeljen benne);
- A bérlet tárgyának nagyon pontos megjelölése, utalás jellegére;
- A bérlemény állapotának részletes körülírása (fotók, videó);
1010
![Page 11: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/11.jpg)
- Határozott vagy határozatlan időre szól;- Bérleti díj összege, gyakorisága, fizetési
módja, emelésének lehetősége, gyakorisága, módja;
- Kaució, elszámolási kötelezettség;- Közüzem díjak típusai, fizetési módja, órák
átírása – ADÓ!- Közös költség – csak akkor fizeti a bérlő,
ha kifejezett rendelkezés van a szerződésben; a tulajdonos felel a társasház vagy lakásszövetkezet felé akkor is, ha van ilyen kikötés;
1111
![Page 12: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/12.jpg)
- Felmondás szabályai ill. visszautalás a Ptk-ra ill. Ltv-re;
- Visszaadás módjára vonatkozó rendelkezések;
- Mellékletek: - állapotfelmérés, fényképek,
videofelvétel - birtokbaadási jegyzőkönyv - leltár, állapot megjelöléssel - mérőórák állása;- Forma: nem kötelező, de célszerű teljes
bizonyító erejű magánokiratban; KÖTELEZŐ ÍRÁSBAN! 1212
![Page 13: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/13.jpg)
3) Néhány gondolat a felmondásról
- Írásban- Törvényi határidő betartásával- Kézbesítési vélelem kikötése a szerződésben- Bizonyítható legyen a felmondási ok
(tartozáselismerő nyilatkozat, tanúk, fotók stb.)- Egyoldalú nyilatkozat, nincs szükség
elfogadásra- Szerződésben a „felmondottnak kell tekinteni”
kikötés érvénytelen
1313
![Page 14: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/14.jpg)
- Érvényes felmondás esetén megszűnik a szerződés, a volt bérlő jogcím nélküli használóvá válik →kiürítés
- A hátralék utólagos megfizetése nem éleszti fel a bérleti jogviszonyt!
- Nincs helye felmondás érvénytelensége iránti megállapítási keresetnek (Pp.123.§) – kiürítési perben lehet ellenkérelemként rá hivatkozni;
1414
![Page 15: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/15.jpg)
II.
A VÉGREHAJTÁS
1515
![Page 16: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/16.jpg)
1) A közjegyzői okirat
• Ha a bérleti szerződés közjegyző által szerkesztett okiratban van, lehetőség nyílik a per nélküli, „közvetlen” végrehajtásra;
A végrehajtás elrendelésére az okiratot szerkesztő közjegyzőnek van hatásköre (nem a bíróságnak!) és illetékessége (Vht. 23/C§ (1) bek.);
MOKK 29. iránymutatás: okiratot szerkesztő közjegyzőn azt kell érteni, aki azon az álláshelyen működik, melyen az alapokiratot készítő közjegyző működött;
1616
![Page 17: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/17.jpg)
Ha a szerződés módosításáról, felmondásáról okiratot vagy a végrehajtás egyes feltételeinek bizonyítására szolgáló ténytanúsítványt más közjegyző készíti, figyelmen kívül kell hagyni az illetékesség szempontjából;
A végrehajtás kérésére szolgáló nyomtatványok a mokk.hu oldalon érhetők el; a kiürítést és a pénzkövetelést külön-külön nyomtatványon kell kérni;
3/b pontban az okirat végrehajtandó részét precízen kell kitölteni: pontosan megjelölni a kiürítendő ingatlan címét (elektronikus elrendelés esetén a végrehajtó nem kap szerződést!);
1717
![Page 18: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/18.jpg)
A végrehajtás elrendelésének feltétele, hogy a kjö. okirat tartalmazza:
• a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra irányuló vagy egyoldalú kötelezettség-vállalást,
• jogosult és a kötelezett nevét,• a kötelezettség tárgyát, mennyiségét
(összege) és jogcímét,• a teljesítés módját és határidejét;
1818
![Page 19: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/19.jpg)
Vht 23/C § (2) bek.: Ha a kötelezettség feltételnek vagy időpontnak
a bekövetkezésétől függ, a végrehajthatósághoz az is szükséges, hogy a feltétel vagy időpont bekövetkezését közokirat tanúsítsa.
naptári időpont leteltéről nem kell ténytanúsítvány (hátraléki kimutatásról is lehet), felmondás lehet közokiratban( BH 491/2002), de
nem szükséges: ha magánszemély írja, teljes bizonyító erejű
magánokiratban, ha jogi személy, cégszerű aláírással;
tértivevénnyel adják fel;1919
![Page 20: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/20.jpg)
a közjegyzőnek elég bemutatni a felmondást és annak kézbesítését – erről vesz fel ténytanúsítványt, ez a végrehajtás elrendeléséhez elég;
Ha a közjegyző kézbesíti a közokiratba foglalt felmondást, a hivatalos iratok kézbesítésére vonatkozó szabályok irányadóak („nem kereste”, „megtagadta az átvételt” szabályszerű kézbesítésnek minősül);
• A kézbesítési vélelem szerződésbeli kikötésének jelentősége!!!!!
2020
![Page 21: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/21.jpg)
Vht 31/E §: a kjö. eljárása a bíróság eljárásával azonos hatályú → a kjö. minősül „elrendelő bíróságnak”;
A kérelemmel egyidejűleg díjat kell fizetni: az ügyérték 1%. min. 5.000.-, max. 150.000.-forint;
Ügyérték: a követelés végrehajtási eljárás megindításakor fennálló, járulékok nélkül számított értéke;
Alkalmazandó a Pp. 24.§ (2) bek. c) pontja: bérleti vagy haszonbérleti jogviszonnyal kapcsolatos végrehajtás esetén az egy évi bér ill. haszonbér az ügyérték;
2121
![Page 22: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/22.jpg)
Önkényesen elfoglalt lakás kiürítése esetén fix. 6.000.- forint;
Ha több, egyetemlegesen kötelezett adóssal szemben kérik egyidejűleg, ugyanazon kjö. irat alapján ugyanazt a követelést végrehajtani, csak egyik adósnál kell megfizetni a díjat, a többinél egyenként 5.000.-forintot;
2222
![Page 23: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/23.jpg)
2) A végrehajtás elrendelése bírósági határozat alapján
Vht 13. § (1) bek., a végrehajtás elrendelésének általános feltételei:
a) kötelezést (marasztalást) tartalmaz: kiürítésre kötelezést kell tartalmaznia, pontosan megjelölve a kiürítendő ingatlant;
2323
![Page 24: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/24.jpg)
PK 292.:a kiürítési kötelezettség magában foglalja a kötelezett jogán lakó családtagok és más, általa befogadott személy eltávozását és ingóságaik elvitelét → a Vht 174.§ c) és d) pontja alapján kikényszeríthető pénzbírsággal ill. rendőrség igénybe vételével is;
Az ítélet jogereje nem terjed azonban ki a lakásban önálló jogcímen lakókra, pl. bérlőtárs, haszonélvező;
2424
![Page 25: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/25.jpg)
b) jogerős vagy előzetesen végrehajtható határozat:
a határozat jogerőre emelkedéséről a bíróság tájékoztatja a feleket; ehhez az értesítéshez joghatás nem fűződik; Pp. 231.§ az előzetes végrehajthatóságot hivatalból, kérelem nélkül kell a bíróságnak kimondania; az előzetes végrehajthatóság a perköltségre nem terjed ki; leggyakoribb a d) pont: az alperes által elismert követelés → „nem vitatom” nyilatkozat nem alapozza meg;
2525
![Page 26: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/26.jpg)
c) a teljesítési határidő letelt sosem a szerződés szerinti határidő, hanem a bírósági határozatban megállapított határidő;
ha a végrehajtható határozat első fokon jogerős, a teljesítési határidőt a határozat kézhezvételétől számítjuk (vagy fellebbez vagy teljesít),
kivéve, ha maga a határozat úgy szól, hogy a jogerőre emelkedésétől kell számítani a teljesítési határidőt;
ha a végrehajtható határozat másodfokú határozat, meghozatala napjával jogerős; a teljesítési határidő a kézbesítésétől számít;
2626
![Page 27: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/27.jpg)
Pp. 217.§ (5) bek.: teljesítési határidő meghatározása:
kiürítés esetén max. 6 hónap; kötelezett kérelme kell, különös méltánylást érdemlő helyzet, a kötelezett lakóhelye és az ő és közvetlen családtagjai egyedüli lakóingatlana, valószínűsítette, hogy elhelyezésüket ideiglenesen sem tudja biztosítani, a perben nem bírságolták és nem tanúsított rosszhiszemű perbeli magatartást, nem önkényesen elfoglalt lakást kell kiüríteni;
2727
![Page 28: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/28.jpg)
Befogadó nyilatkozat
különösen a közjegyzői okiratba foglalt szerződésnél van gyakorlati jelentősége, de más szerződésnél is lehet;
szerződésbe is bele lehet foglalni (akkor a szerződést a befogadónak is alá kell írnia),
vagy külön okiratban is lehet; célszerű, hogy ez is közokiratban legyen;
pontosan meg kell jelölni az ingatlant, ahová befogadják, mert a kiürítés során ide fogja „költöztetni” a végrehajtó;
2828
![Page 29: Az ingatlan berbeadasabol szarmazo gyakorlati problemak es megoldasuk jogi kepzes](https://reader033.fdocument.pub/reader033/viewer/2022050914/58a4b3ce1a28ab2d688b4c03/html5/thumbnails/29.jpg)
http://systemmedia.hu
A tudás csak egy kattintás!
2929