ป ญหาทางกฎหมายในการซื้อขายห องชุด...

วารสารว�ชาการศร�ปทม ชลบร�192

ปท 14 ฉบบท 3 เดอนมกราคม - มนาคม 2561 ปท 14 ฉบบท 3 เดอนมกราคม - มนาคม 2561

* นตศาสตรมหาบณฑต กลมวชากฎหมายธรกจ มหาวทยาลยศรปทม วทยาเขตชลบร ปการศกษา 2560** ผอานวยการหลกสตรนตศาสตรมหาบณฑต บณฑตวทยาลย มหาวทยาลยศรปทม วทยาเขตชลบร*** ตลาการศาลรฐธรรมนญ

ปญหาทางกฎหมายในการซอขายหองชด

LEGAL PROBLEMS ON THE CONDOMINIUM’S PURCHASING

วารณ เอลคะอม*Warunee Elkaim

ผชวยศาสตราจารย ดร. สอาด หอมมณ**Asst. Prof. Dr. Sa-ade Hommanee

ศาสตราจารย (พเศษ) จรญ ภกดธนากล***Prof. (senior) Jaran Pukditanakul

บทคดยอ การวจยนมวตถประสงคเพอใหทราบถงสภาพปญหาทเกดขนกบผซอในการซอขายหองชดกบผประกอบการโครงการ แมวาจะมการเขาทาสญญาจะซอจะขายเปนลายลกษณอกษร แตตองสญเสยเงนทนามาวางมดจาและคาผอนชาระเปนงวด ๆ ผซอบางรายตองตกอยในภาวะจาตองยอมรบโอนกรรมสทธหองชดทมสภาพชารดบกพรอง อกทงกฎหมายทเกยวของยงมขอจากดบางประการททาใหไมสามารถแกปญหานได พบวาในการซอขายหองชดยงคงมชองวางของกฎหมาย ทาใหผประกอบการแสวงหาผลประโยชนจากผซอโดยไมเปนธรรม และเมอเกดปญหาขอพพาทแลวนาคดขนสศาล ในการพจารณาตดสนคดผบรโภคศาลมกจะถอหลกความศกดสทธในการแสดงเจตนาและเสรภาพในการทาสญญาเปนสาคญ แตศาลกสามารถตดสนใหเปนธรรมไดภายในขอบเขตอานาจของกฎหมายเทานน ดงนน ควรกาหนดใหผประกอบการตองยนแบบรางสญญาจะซอจะขายทจะนาไปใชในการขายหองชดแกผซอ สวนเงนทผซอนามาวางมดจาและเงนชาระคางวดไวลวงหนาตองจดใหหนวยงานกลางเปนผดแลหรอทเรยกวา “ระบบคนกลาง (escrow)”คาสาคญ: ปญหาทางกฎหมาย, หองชด

ABSTRACT This research has the objectives to know the conditions of problems that happen to buyers in buying a condominium unit from project entrepreneurs.

วารสารว�ชาการศร�ปทม ชลบร� 193

ปท 14 ฉบบท 3 เดอนมกราคม - มนาคม 2561

Even though a buyer makes a written agreement intending to buy/sell a condominium unit, the buyer has to lose deposit money and pay in installments. Some buyers have to accept transfer of ownership of condominium unit having defective condition. In addition, related laws, as well as the Civil and Commercial Code, have some limitations so they cannot solve this problem. From the research result, the researcher finds that in buying/selling of a condominium unit, there are still gaps of these laws opening channels for entrepreneurs to seek benefits from buyers unfairly. When there is dispute, entrepreneurs bring cases to the court. In considering and judging in consumers’ cases, the court uses principles of sacredness for showing intention and liberty to make an agreement as the main point, the court can decide fairly within the scope of authority of laws only. Therefore, there should be determination for the entrepreneur to submit a draft agreement of buying/selling of a condominium unit for using in selling a condominium unit to the buyer. The money that a buyer places as deposit and the money that a buyer pays for buying a condominium unit in the first time (down payment) in advance, there should be a central working unit as a supervisor or as “Escrow”.Keywords: legal problems, condominium unit.

บทนา การเลอกซอหองชดหรอคอนโดมเนยมของประชาชนสวนใหญเกดจากความพงพอใจเปนหลก ทาใหประชาชนจานวนไมนอยตดสนใจซอหองชดหรอคอนโดมเนยมทมเพยงคาเชญชวนโฆษณาขายของผประกอบการกอนมการดาเนนการกอสรางอาคารหองชดหรอคอนโดมเนยม เหตนจงทาใหภาคเอกชนจานวนไมนอยหนมาดงดดลกคาโดยการเลอกทตงอาคารชดในเขตพนทเศรษฐกจ มความเจรญทางดานวตถ ลอมรอบดวยสาธารณปโภคครบครน เชญชวนใหประชาชนเขาจบจองทาสญญาซอขายเปนเจาของกอนทผประกอบการจะลงมอกอสรางอาคารชด ปญหาในการซอขายหองชด 1. ปญหากอนมการโอนกรรมสทธหองชด จะเกดขนในชวงทผซอวางเงนมดจาคาหองชดกอนมการกอสรางหรอกาลงดาเนนการกอสรางอาคารชด ซงผประกอบการมเพยงหองตวอยาง แผนโฆษณาขายหองและโมเดลลกษณะอาคารชด แตพบวาผประกอบการไมดาเนนการกอสรางอาคารชด การกอสรางอาคารชดหยดชะงกลง ทาใหผซอไมไดรบการโอนกรรมสทธหองชด นอกจากนยงตองสญเสยเงนทไดวางมดจาไปและเรยกรองสทธของตนตอผประกอบการไมคอยได ผซอจงตกอยในฐานะผไดรบความเสยหาย



2. ปญหาภายหลงจากมการโอนกรรมสทธหองชด จะเกดขนในชวงทผประกอบการสงมอบและโอนกรรมสทธหองชดใหแกผซอคอ ขนาดพนทหองไมตรงตามทไดตกลงซอขายกนตงแตขณะทกาลงดาเนนการกอสราง ทาใหผ ซอตองรบผดชอบแบกรบภาระคาใชจายในสวนพนททเพมขน ทงราคาหองชด คาสวนกลาง หรอแมแตปญหาความชารดบกพรอง สภาพหองไมสมบรณ และผประกอบการปฏเสธการแกไขซอมแซมใหแกผซอ โดยอางวาผซอไดรบโอนกรรมสทธหองชดไปเรยบรอยแลว 3. ปญหาการไดกรรมสทธของคนตางดาว เกดจากคนตางดาวมเอกสารหลกฐานประกอบการโอนกรรมสทธหองชดไมครบถวน ซงผประกอบการมกจะขายหองชดใหคนตางดาวเกนกวารอยละ 49 ของพนทหองชดทงหมด ปญหาเหลานทาใหคนตางดาวหนมาใหความสนใจในการจดทะเบยนจดตงบรษทในไทย โดยใหคนไทยถอกรรมสทธครองแทน ทาใหเกดปญหานอมนสขนในประเทศไทยจานวนมาก ฉะนนจะเหนไดวาในชวงป พ.ศ. 2555 - 2557 พบปญหาการรองเรยนเกยวกบคณภาพงานกอสรางบานจดสรรและอาคารชด ปญหาเงนดาวน ซงกลมผรองเรยนสวนใหญเปนกลมคนชนกลาง แมสานกงานคณะกรรมการคมครองผบรโภค (สคบ.) จะเขาหารอกบภาคเอกชนทง 3 สมาคมแหงวงการอสงหารมทรพยเกยวกบการแกปญหา พบวายากทจะบงคบสมาชกไดเพราะธรกจอสงหารมทรพยไมใชวชาชพทมใบอนญาต (สคบ. ยมมอเอกชน แกปมรองเรยนบานไรคณภาพ, 2557, หนา 1)

วตถประสงคของการวจย เพอใหทราบถงวธการคมครองผบรโภคและความรบผดของผประกอบการตามพระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522 พระราชบญญตพจารณาคดผบรโภค พ.ศ. 2551 และพระราชบญญตคมครองผบรโภค พ.ศ. 2552 ในสวนทเกยวของกบการไดมาซงกรรมสทธหองชดทงกอนไดและภายหลงไดกรรมสทธ และปญหาการถอครองสทธของคนตางดาวตามกรรมสทธอตราสวนอาคารชด

สมมตฐานของการวจย การซอขายหองชดทเปนอยในปจจบนยงมผประกอบการบางรายใชวธปฏบตทไมเปนธรรมตอผบรโภคหลายรปแบบ ทงในดานสญญาและการหลกเลยงกฎหมายทเกยวของนอกเหนอจากสญญา ทาใหเกดความเสยหายตอผบรโภคอยางกวางขวาง โดยกฎหมายทเกยวของไมสามารถปองกนและแกไขปญหาไดอยางมประสทธภาพ จาเปนตองปรบปรงแกไขกฎหมายและระเบยบทเกยวของ โดยเฉพาะพระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522 ใหมประสทธภาพดขน เพอเปนการคมครองผบรโภคซงเปนกลมผซอหองชดใหไดรบความเปนธรรมเพมขน

ขอบเขตของการวจย วจยกรณกลมผบรโภคทเขาซอหองชดตามสญญาจะซอจะขาย และวเคราะหปญหาเกยวกบความไมเปนธรรมของการเขาซอหองชดในกรณทผประกอบการยงไมดาเนนการกอสรางอาคารชด



ทาใหผบรโภคไมไดรบโอนกรรมสทธหองชด หรอดาเนนการกอสรางแตลาชาไมแลวเสรจ ไมทนตามกาหนดระยะเวลา หรอทดนทอาคารชดตงอยยงตดภาระจานองกบสถาบนการเงนทาใหไมสามารถสงมอบและโอนกรรมสทธหองชดใหผ บรโภคได แมแตกรณรบโอนกรรมสทธหองชดแลว แตผประกอบการสงมอบหองชดทไมไดมาตรฐานไมตรงตามทตกลงซอขาย หรอหองชดมความชารดบกพรอง นอกจากนยงวจยถงอานาจหนาทความรบผดของผประกอบการตามพระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522 เพอเปรยบเทยบกบกฎหมายอาคารชดของสหรฐอเมรกาทเรยกวา The Uniform Condominium Act 1980 พระราชบญญตคมครองผบรโภค พ.ศ. 2522 และประมวลกฎหมายแพงและพาณชยในสวนทผบรโภคตองรบผดชอบขนาดพนทหองเพมไมเกนรอยละ 5 ของพนทหองทไดตกลงไวในสญญาจะซอจะขายหองชด ตลอดจนผลแหงคาพพากษาและการบงคบคดใหเปนไปตามคาพพากษาและความรบผดของผประกอบการ

วธดาเนนการวจย ใชการวจยเอกสาร (documentary research) โดยศกษาจากบทบญญตทางกฎหมาย เอกสารทางวชาการ สญญาจะซอจะขายหองชด รายงาน หนงสอพมพ วารสาร และเอกสารอนทเกยวของกบพระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522 ประมวลกฎหมายแพงและพาณชยในสวนหนาทและความรบผดของผประกอบการ พระราชบญญตวาดวยขอสญญาทไมเปนธรรม พ.ศ. 2540 ทเกยวของกบขอสญญาในแบบสญญาทกฎหมายกาหนด พระราชบญญตคมครองผบรโภค พ.ศ. 2541 ฉบบท 2 เรองการคมครองพระราชบญญตวธพจารณาความแพง และพระราชบญญตวธพจารณาคดผบรโภค พ.ศ. 2551 เกยวของกบการดาเนนคดแบบกลมของผบรโภค และคาพพากษาฎกาของศาลทเกยวของ

ผลการวจย ธรกจอาคารชดถอเปนธรกจดานอสงหารมทรพยทมการเจรญเตบโตอยางรวดเรว นบตงแตป พ.ศ. 2553 พบวาในเขตเมองชมชนทมความเจรญ การซอขายเกดขนจากผซออสงหารมทรพยแสดงเจตนาตองการถอเอาทรพยสนนน ซงการถอเอาหรอเขาถอเอาจะตองเปนการแสดงตนเปนเจาของ ตองเขาหวงกนทรพยสนถงจะทาใหผนนมสทธเหนอทรพยสน “เมอใดทกฎหมายรองรบบคคลทเขาทาการครอบครองทรพยสนนน กยอมไดมาซงกรรมสทธในอสงหารมทรพย ฉะนนบคคลทไดชอวาเปนเจาหนกยอมมสทธเรยกรอง อนเปนสทธทเจาหนจะบงคบใหลกหนชาระหนได” (ประมล สวรรณศร, 2540, หนา 5-25) ในป พ.ศ. 2480 ประเทศสหรฐอเมรกาเรมมการถอครองกรรมสทธพนทในคอนโดมเนยมโดยกลมทหารผานศกชาวอเมรการวมตวกนซออพารตเมนตในนครนวยอรก (สวรรณ บวเจรญ, 2543,



หนา 17) และมการนาหองชดไปคาประกนในการกเงนหรอจานองไวกบธนาคารจนมการครองกรรมสทธทถกตองตามกฎหมาย ในกฎหมายอาคารชดของสหรฐอเมรกาไดใหคาจากดความวา “คอนโดมเนยม” หมายถง อสงหารมทรพยทถกกาหนดขนสาหรบเปนกรรมสทธสวนบคคลหลายสวน และสวนทเหลอกาหนดใหเปนกรรมสทธรวมระหวางตวผทเปนเจาของกรรมสทธสวนบคคล คาวา “อาคารชด” ตามพจนานกรม ไดใหความหมายไววา หมายถง ระบบกรรมสทธในสวนบคคลออกจากทไดกรรมสทธในสวนของอาคารทงหลง (system of separate ownership of individuals in multiple unit building) แตในขณะเดยวกนผทไดถอกรรมสทธทกคนกไดมกรรมสทธรวมในทรพยสวนกลางดวย (สนนทา เธยรถาวร, 2540, หนา 5) ผซอหองชดยอมมสทธในการถอการครอบครองกรรมสทธในหองชด ถอเปนเจาของกรรมสทธหองชดอยางถกตองตามกฎหมาย เจาของหองชดดงกลาวสามารถนาหองชดของตนออกมาซอขายได เพราะฉะนน “อาคารชด” จงหมายถง “อาคารทบคคลสามารถแยกถอกรรมสทธออกไดเปนสวน ๆ โดยแตละสวนประกอบดวยกรรมสทธในทรพยสวนบคคลและกรรมสทธในทรพยสวนกลาง” โดยททรพยสวนบคคล หมายถง ตวหองชดทผอยอาศยอาศยอย สวนทรพยสวนกลาง ไดแก บรเวณทใชรวมกนระหวางผอยอาศย อยางไรกตาม อาคารชดจะมผลบงคบใชปฏบตตามกฎหมายไดจาเปนจะตองมกฎหมายรองรบ ซงในปจจบนนประเทศไทยมพระราชบญญตอาคารชดแลว (มานพ พงศทต, 2537, หนา 1-3) กฎหมายอาคารชดของประเทศไทยไดนากฎหมายคอนโดมเนยมจากสหรฐอเมรกา กฎหมายคอนโดมเนยมจากออสเตรเลยและฟลปปนส กฎหมายแพงและพาณชยของไทยเขามาผสมผสานกนเพอปรบใหเขากบสถานการณปจจบน พระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522 ถกแกไขมาแลว 3 ครง ซงในป พ.ศ. 2534 ไดแกไขในเรองสทธของคนตางดาวในการซอหองชด คนตางดาวสามารถไดมาซงกรรมสทธในหองชดไดจากเดมรอยละ 49 เหลอเปนรอยละ 40 เนองจากการกาหนดคณสมบตของคนตางดาวหรอนตบคคลทถอเสมอนคนตางดาว ตอมาในป พ.ศ. 2542 มการแกไขบางหลกเกณฑในเรองการนาเงนตราตางประเทศเขามาในราชอาณาจกรไทยเพอชาระคาหองชดของคนตางดาว และอตราสวนการถอกรรมสทธของคนตางดาวและนตบคคลทกฎหมายถอวาเปนคนตางดาวสามารถถอครองกรรมสทธในหองชดไดไมเกนรอยละ 49 ของเนอทหองชดทงหมด กฎหมายกาหนดใหถอเนอทของหองชดทงหมดเปนเกณฑโดยมไดคานงวาหองชดแตละหองจะมราคาตางกนหรอไม เพยงใด (วชย ตนตกลานนท, 2559, หนา 61) และแกไขเพมเตมครงลาสดในป พ.ศ. 2551 เพมสาระสาคญเกยวกบการคมครองดานสญญาคอ การโฆษณาขายหองชด ขอความหรอภาพโฆษณา หรอหนงสอชกชวนทนาออกมาโฆษณาแกบคคลทวไป ถอวาเปนสวนหนงของสญญาจะซอจะขายหองชด หากขอความหรอภาพใดขดหรอแยงกบขอความในสญญาจะซอจะขาย ใหกฎหมายตความไปในทางทเปนคณแกผซอหองชด ตามพระราชบญญตฉบบนในมาตรา 6/1 เชนน หากผประกอบการฝาฝน ละเวนการปฏบตตาม



คาชกชวนทนาออกมาโฆษณาขายหองชด หรอไมทาตามแบบสญญามาตรฐานทคณะกรรมการวาดวยสญญาออกประกาศไว ผประกอบการจะตองถกปรบเปนเงน 1 แสนบาทจากการฝาฝน หรอละเวนกระทาการใหถกตองตามกฎหมาย ตามบทกาหนดโทษ มาตรา 63 ในป พ.ศ. 2557 ศาลจงหวดพทยาเปดบรการในสวนไกลเกลยคดผบรโภคขน เพอใหการชวยเหลอประชาชนและลดความยงยากในการดาเนนคดในชนศาล โดยไกลเกลยคดกอนทจะเสนอขนสชนศาล ซงพบวาในป พ.ศ. 2558 ศาลจงหวดพทยามคดผบรโภคทเขาสศาล จานวน 2,910 คด มคดทเขาส ระบบการไกลเกลย จานวน 605 คด ซงผลการไกลเกลยสาเรจ จานวน 487 คด สวนปญหาทผซอสวนใหญนามาฟองสศาลคอ การเสนอขายหองชดในชวงเวลาทยงไมไดมเอกสารการกอสรางและไมดาเนนการกอสราง ไมมหลกฐานการวางเงนมดจาทแนชด การกอสรางหยดชะงกลง ไมมทางเขา-ออกอาคารชดเปนทางสาธารณะ การกอสรางไมตรงตามแบบโฆษณาทไดเสนอขาย ขนาดพนทหองเกนกวาทไดตกลงซอขาย สญญามขอความหรอสญญาแนบทายไปในทศทางททาใหผซอถกเอาเปรยบ และสงมอบหรอโอนกรรมสทธหองชดแตหองยงไมเสรจเรยบรอย ซงจะตองปรบปรงหรอซอมสงชารดบกพรองใหภายหลง วเคราะหปญหากอนการไดกรรมสทธหองชด ปญหาการกอสรางลาชาถอเปนปญหาแรกทผซอไดรบผลกระทบจากความไมแนนอนของผประกอบการทลงทนกอสรางอาคารชด ซงปจจยททาใหการกอสรางลาชามหลายสาเหตดวยกน ไมวาจะเปนปญหาทางดานการเงนทนามาลงทน การประสบภาวะเศรษฐกจตกตา หรอแมแตปญหาผรบเหมาละทงงาน พระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522 ไมไดกลาวถงเรองการกอสรางลาชาไวโดยตรง มแตเพยงแนวทางปองกนการกอสรางลาชาทระบไวในสญญามาตรฐาน หากการกอสรางลาชาเกดขนจรง ผประกอบการกไมตองรบผดตามสญญามาตรฐาน เวนแตมเหตสดวสย แตคาวา “เหตสดวสย” ไมมการอธบายไววาอยางไรเรยกวาเหตสดวสย หรอสถานการณระดบใดถงจะเรยกไดวาสดวสย การกอสรางอาคารชดลาชาเพราะเหตทผรบเหมาดาเนนการกอสรางชาไมถอเปนกรณมเหตจาเปน แตเปนความบกพรองของผประกอบธรกจในการคดเลอกผรบเหมามากอสราง จงไมสามารถอางสทธขอขยายระยะเวลาการกอสรางออกไปได (คาพพากษาศาลฎกาท 132/2544) นอกจากนยงพบวา ปญหาเกดจากผประกอบการทมการปรบเปลยน ดดแปลงการออกแบบอาคารชดไมตรงตามใบโฆษณาขายหองชด ตามทพระราชบญญตควบคมอาคาร พ.ศ. 2522 และใบอนญาตกอสรางกาหนดไว และปญหาผประกอบการยงไมยอมชาระหนใหแกสถาบนทางการเงนในกรณทนาทดนทอาคารชดตงอยไปคาประกนเงนก พระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522 ฉบบแกไขเพมเตม พ.ศ. 2551 มาตรา 6 ผประกอบการมหนาทนาเอกสารหลกฐานเกยวกบอาคารชดไปยนขอจดทะเบยนอาคารชด รวมถงสญญาจะซอจะขาย และใบโฆษณาขายหองชด



ใบโฆษณาขายถอเปนสวนหนงของสญญาขาย แมในหนงสอสญญาขายหองชดจะไมปรากฏขอความตามใบโฆษณาขายกตาม เพราะใบโฆษณาขายถอเปนการใหคามนสญญาของผขายทมตอบคคลทวไป (คาพพากษาศาลฎกาท 7472/2543) แผนโฆษณาภาพจาลองอาคารชดนน คาพรรณนาถอเปนสวนหนงของสญญา เมอผประกอบการไมกอสรางสระวายนาตามคาพรรณนาในโฆษณาเชนน ผประกอบธรกจเปนฝายผดสญญา (คาพพากษาศาลฎกาท 5352/2553) พระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522 มาตรา 63 ระบบทลงโทษหากผประกอบการไมดาเนนการขอจดทะเบยนอาคารชดไว ปรบไมเกน 1 แสนบาท แตในโทษปรบนหนวยงานของรฐตองเปนผยนฟองตอศาล จงทาใหบทลงโทษของผประกอบการทไดรบนนเปนเรองระหวางรฐกบผประกอบการ การลงโทษในเชงนจงเกดขนนอยมาก ผประกอบการสวนใหญแสวงหาผลกาไรมากกวาผลประโยชนทผบรโภคจะไดรบ จงใหศาลมอานาจพพากษาอยางเครงครด เพอลงโทษผประกอบธรกจทมเจตนาไมสจรต เอาเปรยบผบรโภค ใหไดรบความเปนธรรมจากการเขาทาสญญาซอหองชด ในการชาระคาเสยหายเชงลงโทษ (วนย หนโท, 2552, หนา 3-4) วเคราะหปญหาภายหลงจากการไดมาซงกรรมสทธหองชด พระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522 ในสวนของประกาศคณะกรรมการวาดวยสญญา เรองใหธรกจขายหองชดเปนธรกจทควบคมสญญา พ.ศ. 2543 โดยออกกฎบงคบใหผประกอบการทาสญญา ตองระบในขอสญญาแตละขอใหชดเจนถงสวนของเนอททจะขายภายในหองชดนน ตองเสนอขายในราคาตอตารางเมตร แตปจจบนพบวาผประกอบการบางรายเสนอขายหองชดกอนมการกอสรางจรง จงทาใหมขอสญญาทผประกอบการจดทาเพมเขาไปในแบบสญญามาตรฐาน จงเกดกรณทเมอการกอสรางแลวเสรจจะพบวาเนอทภายในหองชดเพมขนหรอลดลง ตามประมวลกฎหมายแพงพาณชย มาตรา 365 ผบรโภคตองยอมรบถงการเพมขนหรอลดลงของเนอท แตจะตองไมเกนรอยละ 5 ของเนอทหองทผบรโภคไดทาสญญาไวกบผ ประกอบการ ปญหาคอการเพมพนทหองชดตองเพมราคาตอตารางเมตร คาสวนกลาง และเงนกองทน ตามไปดวย นอกจากนยงพบวาหองชดมความชารดบกพรอง พระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522 ในสวนของประกาศคณะกรรมการวาดวยสญญา เรองใหธรกจขายหองชดเปนธรกจทควบคมสญญา พ.ศ. 2543 ขอ 10 กาหนดใหผประกอบการรบผดในความเสยหายตาง ๆ ทเกดขนในสวนของโครงสรางและอปกรณอาคารชด ไมนอยกวา 5 ป นบตงแตวนทจดทะเบยนอาคารชด และในภายในอาคารหองชดทเปนสวนควบไมนอยกวา 2 ป นบแตวนทจดทะเบยนอาคารชด โดยผประกอบการตองรบผดชอบแกไขความชารดบกพรองทเกดขนนนภายใน 30 วน นบแตวนทผบรโภคหรอนตบคคลไดแจงเปนหนงสอ ในกรณทรบทราบถงความชารดบกพรองแลว ผประกอบการบางรายมกใชชองวางทางกฎหมาย



เลอนการดาเนนการจนเกนกาหนดระยะเวลาทกฎหมายจะคมครองผบรโภค โดยอาจอางเหตวายงไมมเงนแกไขสวนทชารดบกพรองใหแกผบรโภคหรอนตบคคล วเคราะหปญหาการไดมาซงกรรมสทธหองชดของคนตางดาว คนตางดาวทจะรบโอนกรรมสทธหองชดไดจะตองเปนคนตางดาวหรอนตบคคลตางดาวตามกฎหมายวาดวยคนเขาเมองหรอตามกฎหมายวาดวยการสงเสรมการลงทน และเอกสารสาคญทถอเปนหลกฐานใชในการโอนกรรมสทธหองชดคอ หลกฐานการโอนเงนตราจากตางประเทศผานสถาบนการเงนในประเทศไทย (ธ.ต.3) แตพบปญหาวาคนตางดาวทไดรบอนญาตใหประกอบธรกจหรอทางานในประเทศไทยไมสามารถรบโอนกรรมสทธหองชดได เนองจากไมมหลกฐานการโอนเงนจากตางประเทศเขามา มเพยงหลกฐานการชาระภาษในประเทศไทย และยงพบวาหองชดสวนใหญเชนในเมองพทยา เกนรอยละ 50 ของพนทหองชดทงหมดเปนคนตางดาวทซอ แตกฎหมายใหคนตางดาวถอครองกรรมสทธหองชดไดในอตรารอยละ 49 ของพนทหองชดทงหมด เชนนจงทาใหคนตางดาวหนไปจดตงบรษทในนามนตบคคลไทยทตองมคนไทยเขาไปถอหนรวมดวย นามาซงปญหานอมนสหรอถอแทนคนตางดาวถกตองตามหลกการจดทะเบยนบรษทของกรมพฒนาธรกจการคา กระทรวงพาณชย ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย พระราชบญญตวธพจารณาคดผ บรโภค พ.ศ. 2550 ใหสทธผ บรโภคสามารถดาเนนคดไดโดยไมตองจางทนาย ไมตองเสยคาธรรมเนยมศาล และยงสามารถรวมกลมกนฟองรองเรยกรองคาเสยหายจากผประกอบการไดดวย ซงสงทผซอเรยกรองคนไดนนเปนการเรยกรองเงนทตนไดชาระไปพรอมดอกเบยนบแตวนทผประกอบการผดนด นอกจากนยงสามารถเรยกคาเสยหายเชงลงโทษกบผประกอบการไดดวย หากพบวาผประกอบการจงใจกระทาผด ทาใหผซอไดรบความเสยหาย

อภปรายผล ปญหาทเกดขนพบวาเกดจากการทผ ประกอบการไมสจรตตออาชพ เสนอขายหองชดไมตรงตามความเปนจรง หวงเพยงผลกาไรเปนหลก เอาเปรยบผบรโภค โดยอาศยความรเทาไมถงการณไมวาจะเปน 1. ปญหาดานการกอสราง มความลาชา ไมระบวนเรมกอสรางและเสรจสนการกอสรางในสญญา นาวสดทไมไดมาตรฐานมากอสรางหองชด ทาใหสภาพอาคารชดมความทรดโทรมเสอมเรวกวาทควร จางผรบเหมากอสรางอาคารชดทไมมประสบการณ ทาใหเมอเกดปญหาในขณะกอสรางผรบเหมาไมสามารถแกไขปญหาไดและละทงหนาทไป หรอผรบเหมาบางรายเมอไดรบเงนคารบเหมางานเกนครงแลวไมยอมจายคาจางแรงงาน ทาใหเกดปญหาการขาดแคลนแรงงาน การกอสรางกยดเยอออกไปจนเกนกวาระยะเวลาการกอสราง เชนนผประกอบการยอมรถงปญหาทแทจรงของการกอสราง มเวลาในการวางแผนหรอดาเนนการตาง ๆ เพอใหตนพนความรบผดอนคาดวาจะเกดขนในอนาคตได



2. ปญหาการโอนกรรมสทธหองชด หากผขายผดสญญาไมสามารถดาเนนการจดทะเบยนโอนกรรมสทธหองชดใหแกผซอได ตามกฎหมายกาหนดใหผขายคนเงนทงหมดทผซอไดชาระมาพรอมดอกเบยตามกฎหมายทธนาคารกรงไทยกาหนด แตในสญญาไมไดระบวาผขายจะตองเปนฝายแจงใหผซอทราบถงสทธดงกลาว ทาใหหลายโครงการทประสบปญหาไมสามารถจดทะเบยนโอนกรรมสทธหองชดใหแกผซอได เพกเฉยหรอปกปดขอเทจจรงของปญหา แตกลบใหสทธผซอทประสงคจะรบหองชดสามารถรบมอบหองชดและเขาอยกอนจดทะเบยนโอนกรรมสทธได เมอเกดการโตแยงสทธเกดขน ผประกอบการมกใชขออางทวาผซอรบมอบหองชดและเขาพกอาศยแลว 3. ปญหาดานสญญา สญญาจอง และเงนมดจา ผประกอบการมกรบเงนของผซอในสวนสญญาจอง หากผซอไมดาเนนการตดตอเขาทาสญญาไมวากรณใด ๆ หรอแมแตกรณทผซอขาดนดชาระคางวด ผประกอบการกสามารถรบเงนของผซอไดโดยไมตองบอกกลาว แมวาผประกอบการจะยงไมไดดาเนนการกอสรางกตาม เชนน การทาสญญาดงกลาวยอมสงผลใหผซอไดรบความเสยหายจากการเขาทาสญญา โดยเสมอนวาสญญากลายเปนกฎหมายทมาปดปากผซอไมใหเรยกรองสทธของตน มเพยงตองจายอมรบสภาพตามขอสญญาเพราะเหตทวาไดลงลายมอชอในสญญาไวแลว 4. ปญหาขอกาหนดเกยวกบสทธของคนตางดาวในการเขาซอหองชด กฎหมายกาหนดใหคนตางดาวมสทธเขาถอครองกรรมสทธในหองชดไดไมเกนรอยละ 49 ของพนทหองชดทงหมด และบคคลตางดาวทจะไดมาซงกรรมสทธหองชดนน ตองสามารถแสดงหลกฐานการโอนเงนตราจากตางประเทศผานสถาบนการเงนในประเทศไทย (ธ.ต.3) ดวย ทาใหคนตางดาวหลายรายทงทอาศยอยนอกราชอาณาจกรและในราชอาณาจกรทไดรบอนญาตใหทางานไมสามารถรบโอนกรรมสทธหองชดได ผประกอบการมกรบเงนมดจาโดยอางวาผซอผดสญญาไมยอมรบโอนกรรมสทธหองชด นอกจากนยงพบวาผประกอบการบางรายใชชองวางของกฎหมายสนบสนนใหบคคลตางดาวเปดจดทะเบยนบรษทในไทยเพอสามารถซอหองชดในนามคนไทยได และปญหาทตามมาคอมผถอครองหนสวนในบรษทดงกลาวแทนบคคลตางดาวในลกษณะทเรยกวา นอมนส สงผลใหประเทศไทยเกดปญหาบรษทรางหรอไมดาเนนกจการใด ๆ คอนขางสง แตบรษทดงกลาวมทรพยสนของบรษทคอหองชดทใชสาหรบเปนทพกอาศยของกรรมการ เชนน เปนวธการใชประโยชนจากชองวางของกฎหมายตามพระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522

ขอเสนอแนะ 1. ควรเพมขอสญญาในสวนความรบผดของผประกอบการ ในกรณทกอสรางลาชา โอนกรรมสทธหองชดไมตรงตามทไดเสนอขาย โดยนาบทลงโทษปรบของพระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522 ประกอบประมวลกฎหมายแพงและพาณชยในสวนเรยกคาเสยหาย และผซอมสทธบอกเลกสญญาและใชสทธในการเรยกรองเงนคนจากผประกอบการพรอมดอกเบยรอยละ 15 ตอป มาระบอยางชดเจนในสญญา เพอใหกฎหมายมความหนกแนนมากขน



2. ควรใหผ ประกอบการสงเอกสารประกอบการขายแกหนวยงานของรฐกอนเสนอขายหองชดอยางละเอยด เพอใชประกอบในการพจารณาการขอใบอนญาตกอสรางของผประกอบการ 3. ควรใหคนกลาง อาจจะเปนสถาบนการเงนมหนาทดแลเงนทผซอนามาวางมดจาและชาระเปนงวด ๆ เชนเดยวกบกฎหมายอาคารชดของรฐฟลอรดา สหรฐอเมรกา ในมาตรา 718 ทมการนาเงนทผซอชาระเปนงวด ๆ มาเกบไวในบญชกลาง โดยมการแบงจายเปนงวด ๆ ใหแกผประกอบการใชในการกอสรางอาคารชด 4. ควรแกไขสทธในการถอครองกรรมสทธหองชดของคนตางดาวไดไมเกนรอยละ 50 ของพนทหองชดทงหมด เพอลดปญหาการจดตงบรษทถอครองกรรมสทธแทนคนตางดาว

บรรณานกรมบรษท ซอฟทบสพลส จากด. (2558). ววฒนาการคอนโดมเนยม: แนวคด ทฤษฎ กฎหมาย

การบรหารนตบคคลอาคารชด (ออนไลน). เขาถงไดจาก: http//www.softbizplus.com/condominium/693-concept-in-evolutionary-and-operation-of-condominiums [2558, 20 ตลาคม].

ประมล สวรรณศร. (2540). คาอธบาย ประมวลกฎหมายแพงและพาณชยวาดวยทรพย. กรงเทพฯ: นตบรรณการ.

มานพ พงศทต. (2537). ความหมายอาคารชด. วารสารวชาการคณะสถาปตยกรรมศาสตร จฬาลงกรณมหาวทยาลย, 2, หนา 1-15.

วชย ตนตกลานนท. (2559). คาอธบายกฎหมายเกยวกบอาคารชด กฎหมายคอนโดมเนยม (พมพครงท 9). กรงเทพฯ: พมพอกษร.

วนย หนโท. (2552). คาอธบายวธพจารณาคดผบรโภค (พมพครงท 2). กรงเทพฯ: สตรไพศาล.สคบ. ยมมอเอกชน แกปมรองเรยนบานไรคณภาพ. (2557, 12 มถนายน). โพสตทเดย, หนา B-1.สนนทา เธยรถาวร. (2540). ความรบผดตอบคคลภายนอก กรณทมการละเมดของผครอบครอง

อาคารชด. วทยานพนธนตศาสตรมหาบณฑต สาขาวชานตศาสตร, บณฑตวทยาลย มหาวทยาลยรามคาแหง.

สวรรณ บวเจรญ. (2543). ปญหาทางกฎหมายเกยวกบผจดการนตบคคลอาคารชด กรณศกษา: ผจดการทาผดสญญาทางแพงและทาละเมดตอบคคลภายนอก. วทยานพนธนตศาสตรมหาบณฑต สาขาวชานตศาสตร, บณฑตวทยาลย มหาวทยาลยรามคาแหง.

ป ญหาทางกฎหมายในการซื้อขายห องชุด...

Documents

Transcript of ป ญหาทางกฎหมายในการซื้อขายห องชุด...