绵阳地块前期初步调研及分析

绵阳地块前期初步调研及分析绵阳地块前期初步调研及分析

20082008 年年 33 月月

Ⅱ

Ⅰ 宏观环境研究

房地产市场概况

Ⅲ

Ⅳ

4Ⅴ

Ⅵ

A 地块竞争情况及分析

初步价格定位

未来趋势预测及风险提示

B 地块竞争情况及分析

宏观环境研究 ——城市概况

绵阳，四川省第二大城市，位

于四川省西北部，距省会成都 98 公

里。幅员面积 20249 平方公里。总

人口 529 万。辖两区六县一市。目

前市区面积 55 平方公里，城市人口

66 万。

宏观环境研究 ——总体规划

根据《绵阳科技城发展纲要》规定，

绵阳正在打造百万人口大城市。绵阳

科技城以绵阳城区为中心，规划建设

面积 80 平方公里，，人均居住面积

达到 20 平方米以上。 2010 年前 G

DP 总量达到 800 亿元，第三产业占

ＧＤＰ的比重达到 45% 以上，达到

中等发达城市水平。

宏观环境研究 ——经济发展

11 经济增长情况

全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现 GDP673.5 亿元，增长 14.3% ，增速高于全省平均水平 0.1 个百分点，比上年提高 0.4 个百分点，

0

200

400

600

800

GDP 355.7 415.1 482.5 560.8 673.5

2003 2004 2005 2006 2007


22 人口增长

绵阳市区户籍人口 2007 年达到 66 万人，流动人口 10 多万人，市委市政府将安县、江油纳入大绵阳范围，提出打造百万人口城市。

0

20

40

60

80

市区人口（万人）

53.9956.27 60 62 66

2003 2004 2005 2006 2007


33 固定资产投资

2007 年全市共完成固定资产投资 235.2 亿元，增长 29.7% 。投资运行的主要特点：

一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资 8.2 亿元，增长 57.9% ，第二产业完成投资 96.7 亿元，增长 49.5% ，第三产业完成投资 130.3 亿元，增长 16.9% 。

固定资产投资（亿元）

0

200

400

固定资产投资 103.4 124.2 150.3 181.4 235.2

2003 2004 2005 2006 2007


33 人均可支配收入及支出

城镇居民人均可支配收入达到 10473 元，增长 15.7% ，其中增长最快的是工资性收入增长 11.8% ，个体私营主经营性收入增长 46.4% ；城镇居民人均生活消费支出 7804 元，增长 12.9% 。

城镇人均可支配收入及支出

0 5000 10000 15000

20032004

2005

20062007

支出 5570 6047 6422 6909 7804收入 7179 7708 8201 9054 10473

2003 2004 2005 2006 2007

Ⅱ



Ⅲ

Ⅳ

4Ⅴ

Ⅵ


初步价格定位




11 绵阳市商品房板块

高新区板块涪城板块

南湖板块

高水板块

游仙板块

科创院板块


绵阳市商品房板块简述涪城板块 : 是绵阳老城区，现基本为小块存量土地开发，以高层电梯公寓和商业开发为主。住宅售价大多在 3800-4500 元 / ㎡

游仙板块：主要以多层，小高层开发为主。住宅售价大多在 2500-3900 元 / ㎡

高水板块：新兴的高档社区，物业种类丰富，相当于成都的双楠。长虹世纪城，小岛花园城，花园星河湾等是该区域的代表楼盘。住宅均价大多在 3500-4200元 / ㎡

南湖板块：属于绵阳市政府着力打造的城市会客厅。目前在售的代表楼盘有富临晶蓝湖，售价 2750-4000 元 / ㎡，均价 3200 元 / ㎡。

科创园板块：绵阳的高档社区集中的地方，物业以别墅，花园洋房为。但去年该处园艺山区域地块推出量很大，特别是 2007 年底，华润于拍得 430余亩，另有 450亩被晋中新兴房产拍的，加上前期田森、银都、倍特等公司的土地储备，此板块存量土地已达 2000亩以上。住宅售价大多在 3800-4800 元 / ㎡

高新区板块：绵阳市新政府所在区域，物业以多层和小高层为主。整体去年土地放量也比较大的一个区域。住宅售价大多在 3000 元 / ㎡左右


22 2005-2007 年房地产基础数据分析：由于 2006 年上市面积 125 万平米比 2005 年下降 -6.4% ，导致市场供应量减少，需求量增大， 2006 年年底房价飞速增涨，

2007 年上半年上市面积仅57.51 万平方米，下半年上市楼盘分批销售，首推房源较少，而且楼盘上市量大多数都在 10万平方米以下，上市的时间段和推出的量都不同，市场竞争较少，是导致 2007 年房价上涨的因素之一。

年份 2005 2006 2007

上市销售面积（万平米） 133 125 146

幅度 9% -6.40% 14.40%

套数 7270 套 10155 套 14363 套

133

125

146

110

115

120

125

130

135

140

145

150

2005 2006 2007

33 近三年物业形态基础数据


时间 2005 2006 2007 增幅多层 1800 2300 3300 45%

电梯公寓 2400 3300 3600 33%

别墅 3100 3600 4300 28%

商业 6500 5500 5600 -16%

分析： 2005—2007 年绵阳涨幅最快的建筑形态是多层和电梯公寓，分别为 45% 和 33% ，住宅平均涨幅为 35% 。

多层：涨幅主要因素是市场稀缺资源， 2007 年绵阳部分多层项目均设置有电梯，建筑成本增加。

电梯公寓：主要是因素为地段稀缺优势、土地成本、建筑成本增加等。

别墅：由于消费市场有限，但市场销售量较少，涨幅稳定。

商业： 2005 年前后绵阳商业地产投资过热，后期经营问题较多，市场需求量较大， 2007年住宅投资吸纳更多民间资金，导致 2007 年商业销售价格出现下滑。

多层电梯公寓别墅商业2000Ôª/m2

2500Ôª/m2

3000Ôª/m2

3500Ôª/m2

4000Ôª/m2

4500Ôª/m2

5000Ôª/m2

5500Ôª/m2

6000Ôª/m2

6500Ôª/m2

18002300

3300

2400

3000

3600

3100

3600

4600

6500

5500 5600

2005 年 2006 年 2007

44 2006 、 2007 商品房供需比


时间新增供应量实际供应面积销售面积完成百分比2006 125 万平米 125 万平米 189 万平米 150%

2007 146 万平米 90 万平米 70.7 万平米 78%

分析： 2006 年上市面积 125 万平米实际完成 189 万平米销售量，达 150% ， 2007 年各楼盘部分楼盘分批少量上市，预计实际供应楼盘仅 90 万平米，今年已经完成 70.7 万平米，达 78% ，市场供应量开始高于需求量。以供应市场为主导的情况下，价格上涨正在趋缓。

供应量销售量供应量实际供应量销售量

2006 年 2007 年

ÉÌÆ·×¡Õ¬

40 万㎡

80 万㎡

120 万㎡

160 万㎡

200 万㎡

146

70.790

125

189


55 2007 全年住宅价格走势（均价）

分析：由于市场投放量较小， 2007 年全年价格涨幅较大。 10月市中心个别楼盘价格快速拉升（部分达到 4000 元 / 平米以上），把整个楼市均价推上 3600 元 / 平米新高。 11月底房交会后，部分新盘面市，调控政策让市场观望态度较强， 12月成交量均有所回落，价格趋于稳定。

1 月 2月 3月 8月 9月 10 月 11 月 12 月7月6月5月4月

3000/元平米3100/元平米3200/元平米3300/元平米3400/元平米3500/元平米3600/元平米

57.51 万平方米 88.94 万平米上市销售面积


66 2007 年绵阳房地产市场总结绵阳主要开发区域集中在涪城区和游仙片区，这两个合计交易面积 46.6 万平米，

占市场份额 72% 。

全年商品住宅涨幅较大，达 35% ，多层 3300 元上涨 45% ；电梯公寓 3600元 / 平米上涨 33% ；别墅 4300 元 / 平米上涨 28% 。

市场供应量为主导， 2007 年绵阳开工面积 230 万平米，批准预售面积 146 万平米，为了减少市场投放量，部分楼盘分批放量，加剧市场紧迫感，实际入市面积约 90 万平米，交易面积 70.7 万平米，完成销售量 78% 。约有 60 万平米的房源加入 2008 年的竞争。

2007 年绵阳土地拍卖均价突破 96.2 万 /亩，比 2005 年 27.3 万 /亩上涨 252% ，土地成本增加、建安成本增加 30% ，直接增加销售价格。

2007 年绵阳房地产市场发展迅猛，土地拍卖价与目前市场销售价格均能保持平衡，但 2008 年市场放量过快过多，必将引起强烈的市场竞争。

房地产市场概况 -需求特征

0

0. 1

0. 2

0. 3

0. 4

60- 80平米 80- 100平米 100- 120平米 120- 140平米 140- 160平米 170- 200平米 200- 250平米 250平米以上

对面积的需求

需求基本呈正态分布，以 100-120 平方米为中心向两边扩展。 80-100 平米 20% ，

100-120 平米 40% ， 120-140 平米 20% ， 140-160 平米 15% ， 170-200 平米

5% 。

77


对面积的需求

三室两厅双卫是的首选，占 38%,两室两厅单卫， 9% ；三室一厅单卫， 16% ；

三室一厅双卫 11% ，四室两厅双卫 ,10% 。

88

套型（室厅卫）

0%10%20%30%40%

2,1,

12,

1,2

2,2,

12,

2,2

3,1,

13,

1,2

3,2,

13,

2,2

3,3,

24,

1,2

4,2,

24,

3,2

排序购房者认为的高品质住宅标准比例排序购房者认为的高品质住宅标准比例

1 楼盘规模 40.9% 14 不临主干道 3.7%

2 临江 32.7% 15 有入户花园 3.1%

3 建筑质量 25.8% 16 有停车库或车位 3.1%

4 光线好、通风 13.8% 17 有电子门、红外线监控 2.5%

5 交通方便 12.6% 18 有观景阳台 2.5%

6 体育设施、娱乐设施、儿童乐园场所 11.3% 19 离市区近，治安好 2.5%

7 户型合理、新颖、现代 10.7% 20 房屋结构布局合理 1.9%

8 物管服务 10.7% 21 维修服务 1.9%

9 购物方便、生活配套齐全 8.8% 22 楼间距大 1.9%

10 内环境有景观，绿化面积大 6.9% 23 有名校资源 1.9%

11 外环境清静、空气好 4.4% 24 小区内有会所 1.9%

12 开发商品牌 4.4% 25 有房产证等合法手续 0.6%

13 外立面 4.4% 26 周边居住人群 0.6%

对高品质楼盘的认同因素99


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初步价格定位



宗地情况 —— A 地块位置及周边楼盘

布鲁斯国际城

占地 322 亩

总建面： 54.3 万㎡

容积率： 2.53

多层 22 栋，高层 39 栋一期多层均价 3200 元 / ㎡

凯丽滨江占地 43 亩建面 5.1 万㎡容积率： 1.78

多层，小高层。一期开盘半年，销售 55% ，目前房源均价 2900 元 / ㎡，江景一线 3200 元 / ㎡

A地块

华润地块

占地 438 亩

125.8 万 / 亩

总建面约 86 万㎡

容积率 2.95

多层，高层物业

田森奥林春天

占地 300 亩


07 年底开工，预期售价 4000 元 /㎡

容积率 1.5

花园洋房，小高层

新兴房产地块占地 450 亩总建面约 90 万㎡容积率 3多层，小高层，高层物业

宗地情况 —— A 地块现状

A 地块位于高新区安昌江滨河北路中段，东西约

700 米，南北约 280 米，面积约 300亩。

宗地平坦方正，利于建筑布局。

地块南邻安昌河，东西面为现状建筑，北边临

宝成铁路，有少量拆迁。

A 地块 —— SWOT分析

优势劣势

机会威胁

占地 300亩，有规模优势；地块方正平坦，有利于建筑、景观布局；临江面较宽，环境较好，有利于江景房打造，也为多样化开发创造了条件；处于高新区新政府板块，道路交通较为便利；项目基本无拆迁，开发进度较快；

紧邻宝成铁路，噪音污染严重，这也是本项目最大的抗性，化解难度大；虽属于高新区，但处于结合部，配套不够完善；周边有一些低端住房，对整体品质打造不利。

地处安昌江回湾处，存在江景商业带的打造机会；整个绵阳市要在 2010 年打造百万人口城市，对人员入城购房采取鼓励；

通货膨胀背景下的货币紧缩政策；银行加息，房贷提高，金融调控压力较大；绵阳当前房价已经出现高位横盘； 2008 年价格调整风险加大；临近的科创园板块大量存量土地的开发。

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初步价格定位



长虹世纪城

占地 200 亩

总建面： 50 万㎡

容积率： 3.9

一期为 22 层电梯公寓，均价 3900 元 /㎡

富临原乡占地 102 亩建面 23 万㎡容积率： 3.3815 层为主，少量 18层。目前接受咨询，9 月发售，预期均价3200 元 / ㎡

B地块

花园星河湾

占地 262 亩


容积率： 1.68

目前 4 期多层为主，售价 3600元 / ㎡

小岛花园城

总占地 2026 亩

总建面： 74.3 万㎡

三期容积率： 1.7

目前均价 4000 元 /㎡

12 层为主， 5 栋 19层

宗地情况 —— B 地块位置及周边竞争

长虹国际城

占地 300 亩

总建面： 85 万㎡

容积率： 4.25

高层住宅、五星级酒店、写字楼、沿街商业、集中商业

目前正在设计报建阶段

宗地情况 —— B 地块现状

B 地块位于游仙区绵山路

电视塔旁，东、北两面临街，

约 164亩。

宗地较方正，有一定缓坡，

内有厂房和 2 栋办公楼需要

拆迁。

B 地块 —— SWOT分析

优势劣势

机会威胁

占地 164亩，地块有一定规模优势，在周边目前属于最大的一块待开发土地；地块内有一定缓坡区域，有利于小区内景观组团的打造；生活配套较完善，生活氛围较浓厚；

紧邻电视塔，辐射污染严重，这也是本项目最大的抗性，化解难度较大，对高知人群尤甚；周边自建房较多较杂乱，不利于品质打造；项目所在为山腰，地质以土壤层为主，建筑成本会比其他项目高；有一定拆迁，时间滞后带来额外成本支出。

临近科学城，九院中高收入人群购房需求较强烈；

整个绵阳市要在 2010 年打造百万人口城市，对人员入城购房采取鼓励；

通货膨胀背景下的货币紧缩政策；银行加息，房贷提高，金融调控压力较大；绵阳当前房价已经出现高位横盘； 2008 年价格调整风险加大；游仙区富乐山存量土地的开发，以及南湖三江会客厅的打造，将分走相当部分当地的中高收入客群。

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4Ⅴ

Ⅵ


初步价格定位



项目初步价格定位

A地块价格定位A地块价格定位

静态预测：本地块主要处于高新区板块，铁路对居家人群的抗性在

绵阳很大，本地块紧邻铁路，在其前后 2KM才有建成或正在开发的

商品房项目，凯丽滨江和布鲁斯国际城离铁路均超过 500 米的距离。

参考以上因素，故本地块住宅的静态预测价格为 2800 元 / ㎡；

动态预测：未来两年在绵阳其他板块供应量井喷的背景下，本地块

所在区位价格涨幅不会很大，预测年涨幅在 5%左右，预计两年后动

态预测价格为 3100 元 / ㎡；

项目初步价格定位

B地块价格定位 B地块价格定位

静态预测：本地块所在位置虽然行政区划位于游仙区，但因为与游

仙区其他位置山脉的隔断，受高水板块的影响更大，而高水相对而言

紧邻中心城区，其价格现在为 3800-4200 元 / ㎡，临近最有价格参

照性的为富临原山（预期价格 3300 元 / ㎡），周边已建成的二手房

价格在 3000 元 / ㎡。故本地块住宅的静态预测价格为 3200 元 / ㎡；

动态预测：本地块所在位置为游仙板块与高水板块的结合部，价格

涨幅位于这两个板块之间，预测年涨幅在 8% 以内，预计两年后动态

预测价格为 3700 元 / ㎡。

Ⅱ



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Ⅵ


初步价格定位



2008 年市场预测

◎预计 2008 年新开工面积将达 350 万平米，竣工面积 200 万平米。（园艺山 2007 年 5月新拍卖土地 508亩、 12月拍卖土地 818亩，长虹世纪城 \ 国际城、御景名城、长兴太阳城、布鲁斯国际新城等大型项目均要开工。）◎预计 2008 年市场可销售面积 250—300 万平米。上半年可销售面积： 70 万平米；下半年可销售面积： 180 万平米。（ 2007 年有 50 多万平米可销售面积未销售， 2007 年并有 200 万新开工面积，预计在 2008 年均可进行销售）◎预计 2008 年多层销售价格 3500 元 / 平米；电梯公寓 3800 元 / 平米；别墅 4500 元 / 平米；商业 5000 元 / 平米。◎绵阳市政府根据城市土地的储备情况，将是在城区的东、南、西、北四个方位，一次性规划建设 5处经济适用房住宅和廉租住房小区，共占地 370亩，建筑面积 50 万㎡，分三年开发完成，主要解决中低收入家庭住房问题。

◎结合绵阳宜居城市建设和打造“三江会客厅”，在南湖板块集中规划了 5处约 2500亩、开发建设 270 万平方米的普通住房。这也会使更多中高收入购房者持观望态度。

市场风险 ——核心问题

2007 年 1月— 12月绵阳市土地市场共计成交土地 32宗，面积达到创记录的 2062.

15亩，理论开发面积达到 400 万㎡。加上存量土地，当前绵阳可供开发的就已经超

过 1000 万㎡，加上南湖板块未来两年会有 2500亩（可建 270 万㎡）的土地放量，

土地市场已经有一定的饱和。

在当前，绵阳市场大盘林立，超过 20 万㎡的项目有 12 个，华润置地目前单块规划

面积最大，达到 86 万㎡；电梯公寓将是未来的主流建筑，预计供应量超过 60% ，同

质化竞争非常强烈。未来房价涨势趋缓，很难再出现 06-07 年 35% 的涨幅。

所以，现在的绵阳市场房源的选择面很大，消费趋于理性。对后续开发项目而言，

本身的硬性卖点要求会更高，产品设计要更具独创性才能打动客户。

项目风险 ——核心问题

对 A 地块而言，铁路的影响十分明显，火车通过时，地块大部分

区域皆有噪音，距 150 米处有轻微震动感，客群的接受难度很大。

同时绵阳水资源丰富，本板块的江景资源也非该地块独占，所以打造

高品质社区的难度很大。

B 地块的主要抗性来自对电视塔辐射的担心，规避措施是可建一景

观屏障。另外因为地质结构，建筑成本可能会有有一定上浮。

汇报结束谢谢大家

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