绵阳地块前期初步调研及分析绵阳地块前期初步调研及分析
20082008 年年 33 月月
Ⅱ
Ⅰ 宏观环境研究
房地产市场概况
Ⅲ
Ⅳ
4Ⅴ
Ⅵ
A 地块竞争情况及分析
初步价格定位
未来趋势预测及风险提示
B 地块竞争情况及分析
宏观环境研究 ——城市概况
绵阳,四川省第二大城市,位
于四川省西北部,距省会成都 98 公
里。幅员面积 20249 平方公里。总
人口 529 万。辖两区六县一市。目
前市区面积 55 平方公里,城市人口
66 万。
宏观环境研究 ——总体规划
根据《绵阳科技城发展纲要》规定,
绵阳正在打造百万人口大城市。绵阳
科技城以绵阳城区为中心,规划建设
面积 80 平方公里,,人均居住面积
达到 20 平方米以上。 2010 年前 G
DP 总量达到 800 亿元,第三产业占
GDP的比重达到 45% 以上,达到
中等发达城市水平。
宏观环境研究 ——经济发展
11 经济增长情况
全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现 GDP673.5 亿元,增长 14.3% ,增速高于全省平均水平 0.1 个百分点,比上年提高 0.4 个百分点,
0
200
400
600
800
GDP 355.7 415.1 482.5 560.8 673.5
2003 2004 2005 2006 2007
宏观环境研究 ——经济发展
22 人口增长
绵阳市区户籍人口 2007 年达到 66 万人,流动人口 10 多万人,市委市政府将安县、江油纳入大绵阳范围,提出打造百万人口城市。
0
20
40
60
80
市区人口(万人)
53.9956.27 60 62 66
2003 2004 2005 2006 2007
宏观环境研究 ——经济发展
33 固定资产投资
2007 年全市共完成固定资产投资 235.2 亿元,增长 29.7% 。投资运行的主要特点:
一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资 8.2 亿元,增长 57.9% ,第二产业完成投资 96.7 亿元,增长 49.5% ,第三产业完成投资 130.3 亿元,增长 16.9% 。
固定资产投资(亿元)
0
200
400
固定资产投资 103.4 124.2 150.3 181.4 235.2
2003 2004 2005 2006 2007
宏观环境研究 ——经济发展
33 人均可支配收入及支出
城镇居民人均可支配收入达到 10473 元,增长 15.7% ,其中增长最快的是工资性收入增长 11.8% ,个体私营主经营性收入增长 46.4% ;城镇居民人均生活消费支出 7804 元,增长 12.9% 。
城镇人均可支配收入及支出
0 5000 10000 15000
20032004
2005
20062007
支出 5570 6047 6422 6909 7804收入 7179 7708 8201 9054 10473
2003 2004 2005 2006 2007
Ⅱ
Ⅰ 宏观环境研究
房地产市场概况
Ⅲ
Ⅳ
4Ⅴ
Ⅵ
A 地块竞争情况及分析
初步价格定位
未来趋势预测及风险提示
B 地块竞争情况及分析
房地产市场概况
11 绵阳市商品房板块
高新区板块涪城板块
南湖板块
高水板块
游仙板块
科创院板块
房地产市场概况
绵阳市商品房板块简述涪城板块 : 是绵阳老城区,现基本为小块存量土地开发,以高层电梯公寓和商业开发为主。住宅售价大多在 3800-4500 元 / ㎡
游仙板块:主要以多层,小高层开发为主。住宅售价大多在 2500-3900 元 / ㎡
高水板块:新兴的高档社区,物业种类丰富,相当于成都的双楠。长虹世纪城,小岛花园城,花园星河湾等是该区域的代表楼盘。住宅均价大多在 3500-4200元 / ㎡
南湖板块:属于绵阳市政府着力打造的城市会客厅。目前在售的代表楼盘有富临晶蓝湖,售价 2750-4000 元 / ㎡,均价 3200 元 / ㎡ 。
科创园板块:绵阳的高档社区集中的地方,物业以别墅,花园洋房为。但去年该处园艺山区域地块推出量很大,特别是 2007 年底,华润于拍得 430余亩,另有 450亩被晋中新兴房产拍的,加上前期田森、银都、倍特等公司的土地储备,此板块存量土地已达 2000亩以上。住宅售价大多在 3800-4800 元 / ㎡
高新区板块:绵阳市新政府所在区域,物业以多层和小高层为主。整体去年土地放量也比较大的一个区域。住宅售价大多在 3000 元 / ㎡左右
房地产市场概况
22 2005-2007 年房地产基础数据 分析:由于 2006 年上市面积 125 万平米比 2005 年下降 -6.4% ,导致市场供应量减少,需求量增大, 2006 年年底房价飞速增涨,
2007 年上半年上市面积仅57.51 万平方米,下半年上市楼盘分批销售,首推房源较少,而且楼盘上市量大多数都在 10万平方米以下,上市的时间段和推出的量都不同,市场竞争较少,是导致 2007 年房价上涨的因素之一。
年份 2005 2006 2007
上市销售面积(万平米) 133 125 146
幅度 9% -6.40% 14.40%
套数 7270 套 10155 套 14363 套
133
125
146
110
115
120
125
130
135
140
145
150
2005 2006 2007
33 近三年物业形态基础数据
房地产市场概况
时间 2005 2006 2007 增幅多层 1800 2300 3300 45%
电梯公寓 2400 3300 3600 33%
别墅 3100 3600 4300 28%
商业 6500 5500 5600 -16%
分析: 2005—2007 年绵阳涨幅最快的建筑形态是多层和电梯公寓,分别为 45% 和 33% ,住宅平均涨幅为 35% 。
多层:涨幅主要因素是市场稀缺资源, 2007 年绵阳部分多层项目均设置有电梯,建筑成本增加。
电梯公寓:主要是因素为地段稀缺优势、土地成本、建筑成本增加等。
别墅:由于消费市场有限,但市场销售量较少,涨幅稳定。
商业: 2005 年前后绵阳商业地产投资过热,后期经营问题较多,市场需求量较大, 2007年住宅投资吸纳更多民间资金,导致 2007 年商业销售价格出现下滑。
多层 电梯公寓 别墅 商业2000Ôª/m2
2500Ôª/m2
3000Ôª/m2
3500Ôª/m2
4000Ôª/m2
4500Ôª/m2
5000Ôª/m2
5500Ôª/m2
6000Ôª/m2
6500Ôª/m2
18002300
3300
2400
3000
3600
3100
3600
4600
6500
5500 5600
2005 年 2006 年 2007
44 2006 、 2007 商品房供需比
房地产市场概况
时间 新增供应量 实际供应面积 销售面积 完成百分比2006 125 万平米 125 万平米 189 万平米 150%
2007 146 万平米 90 万平米 70.7 万平米 78%
分析: 2006 年上市面积 125 万平米实际完成 189 万平米销售量,达 150% , 2007 年各楼盘部分楼盘分批少量上市,预计实际供应楼盘仅 90 万平米,今年已经完成 70.7 万平米,达 78% ,市场供应量开始高于需求量。以供应市场为主导的情况下,价格上涨正在趋缓。
供应量 销售量 供应量 实际供应量 销售量
2006 年 2007 年
ÉÌƷסլ
40 万㎡
80 万㎡
120 万㎡
160 万㎡
200 万㎡
146
70.790
125
189
房地产市场概况
55 2007 全年住宅价格走势(均价)
分析:由于市场投放量较小, 2007 年全年价格涨幅较大。 10月市中心个别楼盘价格快速拉升(部分达到 4000 元 / 平米以上),把整个楼市均价推上 3600 元 / 平米新高。 11月底房交会后,部分新盘面市,调控政策让市场观望态度较强, 12月成交量均有所回落,价格趋于稳定。
1 月 2月 3月 8月 9月 10 月 11 月 12 月7月6月5月4月
3000/元平米3100/元平米3200/元平米3300/元平米3400/元平米3500/元平米3600/元平米
57.51 万平方米 88.94 万平米上市销售面积
房地产市场概况
66 2007 年绵阳房地产市场总结 绵阳主要开发区域集中在涪城区和游仙片区,这两个合计交易面积 46.6 万平米,
占市场份额 72% 。
全年商品住宅涨幅较大,达 35% ,多层 3300 元上涨 45% ;电梯公寓 3600元 / 平米上涨 33% ;别墅 4300 元 / 平米上涨 28% 。
市场供应量为主导, 2007 年绵阳开工面积 230 万平米,批准预售面积 146 万平米,为了减少市场投放量,部分楼盘分批放量,加剧市场紧迫感,实际入市面积约 90 万平米,交易面积 70.7 万平米,完成销售量 78% 。约有 60 万平米的房源加入 2008 年的竞争。
2007 年绵阳土地拍卖均价突破 96.2 万 /亩,比 2005 年 27.3 万 /亩上涨 252% ,土地成本增加、建安成本增加 30% ,直接增加销售价格。
2007 年绵阳房地产市场发展迅猛,土地拍卖价与目前市场销售价格均能保持平衡,但 2008 年市场放量过快过多,必将引起强烈的市场竞争。
房地产市场概况 -需求特征
0
0. 1
0. 2
0. 3
0. 4
60- 80平米 80- 100平米 100- 120平米 120- 140平米 140- 160平米 170- 200平米 200- 250平米 250平米以上
对面积的需求
需求基本呈正态分布,以 100-120 平方米为中心向两边扩展。 80-100 平米 20% ,
100-120 平米 40% , 120-140 平米 20% , 140-160 平米 15% , 170-200 平米
5% 。
77
房地产市场概况 -需求特征
对面积的需求
三室两厅双卫是的首选,占 38%,两室两厅单卫, 9% ;三室一厅单卫, 16% ;
三室一厅双卫 11% ,四室两厅双卫 ,10% 。
88
套型(室厅卫)
0%10%20%30%40%
2,1,
12,
1,2
2,2,
12,
2,2
3,1,
13,
1,2
3,2,
13,
2,2
3,3,
24,
1,2
4,2,
24,
3,2
排序 购房者认为的高品质住宅标准 比例 排序 购房者认为的高品质住宅标准 比例
1 楼盘规模 40.9% 14 不临主干道 3.7%
2 临江 32.7% 15 有入户花园 3.1%
3 建筑质量 25.8% 16 有停车库或车位 3.1%
4 光线好、通风 13.8% 17 有电子门、红外线监控 2.5%
5 交通方便 12.6% 18 有观景阳台 2.5%
6 体育设施、娱乐设施、儿童乐园场所 11.3% 19 离市区近,治安好 2.5%
7 户型合理、新颖、现代 10.7% 20 房屋结构布局合理 1.9%
8 物管服务 10.7% 21 维修服务 1.9%
9 购物方便、生活配套齐全 8.8% 22 楼间距大 1.9%
10 内环境有景观,绿化面积大 6.9% 23 有名校资源 1.9%
11 外环境清静、空气好 4.4% 24 小区内有会所 1.9%
12 开发商品牌 4.4% 25 有房产证等合法手续 0.6%
13 外立面 4.4% 26 周边居住人群 0.6%
对高品质楼盘的认同因素99
房地产市场概况 -需求特征
Ⅱ
Ⅰ 宏观环境研究
房地产市场概况
Ⅲ
Ⅳ
4Ⅴ
Ⅵ
A 地块竞争情况及分析
初步价格定位
未来趋势预测及风险提示
B 地块竞争情况及分析
宗地情况 —— A 地块位置及周边楼盘
布鲁斯国际城
占地 322 亩
总建面: 54.3 万㎡
容积率: 2.53
多层 22 栋,高层 39 栋 一期多层均价 3200 元 / ㎡
凯丽滨江占地 43 亩建面 5.1 万㎡容积率: 1.78
多层,小高层。一期开盘半年,销售 55% ,目前房源均价 2900 元 / ㎡,江景一线 3200 元 / ㎡
A地块
华润地块
占地 438 亩
125.8 万 / 亩
总建面约 86 万㎡
容积率 2.95
多层,高层物业
田森奥林春天
占地 300 亩
总建面约 30 万㎡
07 年底开工,预期售价 4000 元 /㎡
容积率 1.5
花园洋房,小高层
新兴房产地块占地 450 亩总建面约 90 万㎡容积率 3多层,小高层,高层物业
宗地情况 —— A 地块现状
A 地块位于高新区安昌江滨河北路中段,东西约
700 米,南北约 280 米,面积约 300亩。
宗地平坦方正,利于建筑布局。
地块南邻安昌河,东西面为现状建筑,北边临
宝成铁路,有少量拆迁。
A 地块 —— SWOT分析
优势 劣势
机会 威胁
占地 300亩,有规模优势;地块方正平坦,有利于建筑、景观布局; 临江面较宽,环境较好,有利于江景房打造,也为多样化开发创造了条件 ;处于高新区新政府板块,道路交通较为便利; 项目基本无拆迁,开发进度较快;
紧邻宝成铁路,噪音污染严重,这也是本项目最大的抗性,化解难度大;虽属于高新区,但处于结合部,配套不够完善;周边有一些低端住房,对整体品质打造不利。
地处安昌江回湾处,存在江景商业带的打造机会;整个绵阳市要在 2010 年打造百万人口城市,对人员入城购房采取鼓励;
通货膨胀背景下的货币紧缩政策;银行加息,房贷提高,金融调控压力较大;绵阳当前房价已经出现高位横盘; 2008 年价格调整风险加大;临近的科创园板块大量存量土地的开发。
Ⅱ
Ⅰ 宏观环境研究
房地产市场概况
Ⅲ
Ⅳ
4Ⅴ
Ⅵ
A 地块竞争情况及分析
初步价格定位
未来趋势预测及风险提示
B 地块竞争情况及分析
长虹世纪城
占地 200 亩
总建面: 50 万㎡
容积率: 3.9
一期为 22 层电梯公寓,均价 3900 元 /㎡
富临原乡占地 102 亩建面 23 万㎡容积率: 3.3815 层为主,少量 18层。目前接受咨询,9 月发售,预期均价3200 元 / ㎡
B地块
花园星河湾
占地 262 亩
总建面约 29 万㎡
容积率: 1.68
目前 4 期多层为主,售价 3600元 / ㎡
小岛花园城
总占地 2026 亩
总建面: 74.3 万㎡
三期容积率: 1.7
目前均价 4000 元 /㎡
12 层为主, 5 栋 19层
宗地情况 —— B 地块位置及周边竞争
长虹国际城
占地 300 亩
总建面: 85 万㎡
容积率: 4.25
高层住宅、五星级酒店、写字楼、沿街商业、集中商业
目前正在设计报建阶段
宗地情况 —— B 地块现状
B 地块位于游仙区绵山路
电视塔旁,东、北两面临街,
约 164亩。
宗地较方正,有一定缓坡,
内有厂房和 2 栋办公楼需要
拆迁。
B 地块 —— SWOT分析
优势 劣势
机会 威胁
占地 164亩,地块有一定规模优势,在周边目前属于最大的一块待开发土地;地块内有一定缓坡区域 ,有利于小区内景观组团的打造;生活配套较完善,生活氛围较浓厚;
紧邻电视塔,辐射污染严重,这也是本项目最大的抗性,化解难度较大,对高知人群尤甚;周边自建房较多较杂乱,不利于品质打造;项目所在为山腰,地质以土壤层为主,建筑成本会比其他项目高;有一定拆迁,时间滞后带来额外成本支出。
临近科学城,九院中高收入人群购房需求较强烈;
整个绵阳市要在 2010 年打造百万人口城市,对人员入城购房采取鼓励;
通货膨胀背景下的货币紧缩政策;银行加息,房贷提高,金融调控压力较大;绵阳当前房价已经出现高位横盘; 2008 年价格调整风险加大;游仙区富乐山存量土地的开发,以及南湖三江会客厅的打造,将分走相当部分当地的中高收入客群。
Ⅱ
Ⅰ 宏观环境研究
房地产市场概况
Ⅲ
Ⅳ
4Ⅴ
Ⅵ
A 地块竞争情况及分析
初步价格定位
未来趋势预测及风险提示
B 地块竞争情况及分析
项目初步价格定位
A地块价格定位A地块价格定位
静态预测:本地块主要处于高新区板块,铁路对居家人群的抗性在
绵阳很大,本地块紧邻铁路,在其前后 2KM才有建成或正在开发的
商品房项目,凯丽滨江和布鲁斯国际城离铁路均超过 500 米的距离。
参考以上因素,故本地块住宅的静态预测价格为 2800 元 / ㎡;
动态预测:未来两年在绵阳其他板块供应量井喷的背景下,本地块
所在区位价格涨幅不会很大,预测年涨幅在 5%左右,预计两年后动
态预测价格为 3100 元 / ㎡;
项目初步价格定位
B地块价格定位 B地块价格定位
静态预测:本地块所在位置虽然行政区划位于游仙区,但因为与游
仙区其他位置山脉的隔断,受高水板块的影响更大,而高水相对而言
紧邻中心城区,其价格现在为 3800-4200 元 / ㎡,临近最有价格参
照性的为富临原山(预期价格 3300 元 / ㎡),周边已建成的二手房
价格在 3000 元 / ㎡。故本地块住宅的静态预测价格为 3200 元 / ㎡;
动态预测:本地块所在位置为游仙板块与高水板块的结合部,价格
涨幅位于这两个板块之间,预测年涨幅在 8% 以内,预计两年后动态
预测价格为 3700 元 / ㎡。
Ⅱ
Ⅰ 宏观环境研究
房地产市场概况
Ⅲ
Ⅳ
4Ⅴ
Ⅵ
A 地块竞争情况及分析
初步价格定位
未来趋势预测及风险提示
B 地块竞争情况及分析
2008 年市场预测
◎预计 2008 年新开工面积将达 350 万平米,竣工面积 200 万平米。(园艺山 2007 年 5月新拍卖土地 508亩、 12月拍卖土地 818亩,长虹世纪城 \ 国际城、御景名城、长兴太阳城、布鲁斯国际新城等大型项目均要开工。)◎预计 2008 年市场可销售面积 250—300 万平米。上半年可销售面积: 70 万平米;下半年可销售面积: 180 万平米。( 2007 年有 50 多万平米可销售面积未销售, 2007 年并有 200 万新开工面积,预计在 2008 年均可进行销售)◎预计 2008 年多层销售价格 3500 元 / 平米;电梯公寓 3800 元 / 平米;别墅 4500 元 / 平米;商业 5000 元 / 平米。◎绵阳市政府根据城市土地的储备情况,将是在城区的东、南、西、北四个方位,一次性规划建设 5处经济适用房住宅和廉租住房小区,共占地 370亩,建筑面积 50 万㎡,分三年开发完成,主要解决中低收入家庭住房问题。
◎结合绵阳宜居城市建设和打造“三江会客厅”,在南湖板块集中规划了 5处约 2500亩、开发建设 270 万平方米的普通住房。这也会使更多中高收入购房者持观望态度。
市场风险 ——核心问题
2007 年 1月— 12月绵阳市土地市场共计成交土地 32宗,面积达到创记录的 2062.
15亩,理论开发面积达到 400 万㎡。加上存量土地,当前绵阳可供开发的就已经超
过 1000 万㎡,加上南湖板块未来两年会有 2500亩(可建 270 万㎡)的土地放量,
土地市场已经有一定的饱和。
在当前,绵阳市场大盘林立,超过 20 万㎡的项目有 12 个,华润置地目前单块规划
面积最大,达到 86 万㎡;电梯公寓将是未来的主流建筑,预计供应量超过 60% ,同
质化竞争非常强烈。 未来房价涨势趋缓,很难再出现 06-07 年 35% 的涨幅。
所以,现在的绵阳市场房源的选择面很大,消费趋于理性。对后续开发项目而言,
本身的硬性卖点要求会更高,产品设计要更具独创性才能打动客户。
项目风险 ——核心问题
对 A 地块而言,铁路的影响十分明显,火车通过时,地块大部分
区域皆有噪音,距 150 米处有轻微震动感,客群的接受难度很大。
同时绵阳水资源丰富,本板块的江景资源也非该地块独占,所以打造
高品质社区的难度很大。
B 地块的主要抗性来自对电视塔辐射的担心,规避措施是可建一景
观屏障。另外因为地质结构,建筑成本可能会有有一定上浮。
汇报结束 谢谢大家
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