동대문사업계획서

동대문

Serviced Residence동대문

Serviced ResidenceServiced Residence& Fashion Mall

Serviced Residence& Fashion Mall

2009.7

㈜ 럭스패션몰

C o n t e n t s

I P R O J E C T 이 해I. P R O J E C T 이 해

II. 개 발 여 건 분 석

III. 상 품 개 발 계 획

IV. 도 입 시 스 템 계 획

V. 사 업 수 지 분 석

Ⅰ . P R O J E C T 이 해

Project 배경

Project 목적

위치 및 입지

사업개요

용도별 면적

사업지 주변 현황

Ⅰ. Project 이해 Project 배경

동대문동대문 운동장을운동장을 축으로축으로 동쪽의동쪽의 의류의류 도매도매 상가단과상가단과

서쪽의서쪽의 의류의류 중심중심 복합복합 소매소매 상가단으로의상가단으로의 위상위상 재재 정립정립

동대문동대문 운동장을운동장을 축으로축으로 동쪽의동쪽의 의류의류 도매도매 상가단과상가단과

서쪽의서쪽의 의류의류 중심중심 복합복합 소매소매 상가단으로의상가단으로의 위상위상 재재 정립정립

• 의류 상가 형태의 현대화 필요- 동측 도매 상가 시설의 열악성 개선이 요구 됨

- 영업 방식의 전근대성 개선 요구 됨

- 생산력 고갈에 따른 생산단가의 상승

- 정보화 전산화 부재

• 소비자의 소비 형태 및 라이프 스타일의 급속한 변화- 특성과 개성을 중심으로 한 다양한 소비 형태

- 짧은 유행 기간에 따른 신속한 대응 필요

- 한류 파급으로 인해 상승된 국제 경쟁력 미 활용

- 주택소유의 꿈 보다는 삶의 질을 중시

- Rent 주택문화의 확산

- 동대문 디자인 플라자 & 파크 유치로 외국인 및 전문직종사자

의 수요 증가

Ⅰ. Project 이해 Project 목적

▶ 동대문 상권 내 조직화, 첨단화된 의류 유통 상가 확립

▶ 브랜드화를 달성하여 저가,저질 도매상품의 이미지 극복

▶ 의류 유통의 디자인 생산 판매 구조의 혁신을 통한 경쟁력 확보▶ 의류 유통의 디자인, 생산, 판매 구조의 혁신을 통한 경쟁력 확보

▶ 동대문 상권의 이미지를 극복하고 국제 경쟁력을 갖춘 의류 벤쳐형 상가 확립

▶ 청계천 복원에 의한 후광 효과와 배후 주변 상권의 개발에 의한 수요 창출

Ⅰ. Project 이해 위치 및 입지

▶ 지리적 특성

▷ 남서측(성동여실고,동대문운동장) 방향으로

약 3~5m 정도의 표고차

▷ 주변 진입로는 북측의 20m 마장로에서

접근하는 10 의 접근로와 사업지 북동측에접근하는 10m의 접근로와 사업지 북동측에

접한 6m 보차 혼용도로가 개설된 상태

▷ 현재 예정지에 접근할 수 있는 접근로는

사업부지

▷ 현재 예정지에 접근할 수 있는 접근 는

대부분 차량과 보행자로 인한 병목현상

▷ 주거와 상업, 업무 시설 등이 혼재 된

슬럼화 토지이용 상황

Ⅰ. Project 이해 위치 및 입지

▶ 교통 특성

▷ 광역 교통환경으로 볼 때 왕십리길 및 마장로를 이용하여 강남, 강북 지역으로

접근이 용이함

▷ 미시 교통환경으로 볼 때 왕십리길에서 동대문 상권으로의 8m 일방통행로에

접하여 노변에 입지하고 있음접하여 노변에 입지하고 있음

▷ 동대문 도매상권 주변의 일방통행로 체계는 서울시의 교통대책에 의한

결정사항으로 향후 사업지 동선체계를 조정하는데 많은 영향을 미칠 것으로 예상

▷ 대중교통 수단으로 동대문역 신당역 동대문 운동장역 흥인문로와 왕십리길 상에

강남, 강북 등과 연결되는 일반 버스와 좌석버스 노선이 광범위하게 통과함

▷ 지하철역 1호선, 2호선, 4호선, 5호선, 6호선의 역세권에 입지하여

교통 여건은 양호

[ 2009.07. 조감도 l 조감도는 설계 / 공사에 따라 변경 될 수 있음 ]

Ⅰ. Project 이해 Project 개요

구분 개요 비고구분 개요 비고

대지위치 서울시 중구 신당동 251-84외 20필지

대지면적 3,278.00㎡ (991.59평)

건축규모 및 구조 지하 7층. 지상 20층. 철근콘크리트 구조

연면적

지상층 연면적 21,662.08㎡ ( 6,552.77평 )

지하층 연면적 18,646.39㎡ ( 5,640.53평 )

전체 연면적 40 308 47㎡ ( 12 193 31평 )전체 연면적 40,308.47㎡ ( 12,193.31평 )

건폐율 59.85% (조례 : 60%이내)

용적율 660.83% (최대용적율 : 661.54%)

외부마감 알루미늄 복합 판넬 + 칼라 복층 유리

용도 판매시설, 오피스텔, 사우나, 식당, 스카이라운지

조경계획 계획 494㎡ ( 지상 : 247㎡ , 옥상 : 247㎡ )

공개공지 계획 662㎡ ( 법정 : 대지면적의 10% 327㎡ )

주차대수 352대

판매시설 7,151.03㎡

시설계획 근린생활시설 4,367.58㎡

오피스텔 327실

Ⅰ. Project 이해 용도별 면적

Ⅰ. Project 이해 사업지 주변현황 (동대문 디자인 플라자 / 파크)

▶ 문화공간으로서의 잠재력 증가

최근 동대문운동장 주변지역에 서울문화재단, 충무아트홀 등 문화시설이다수입지함에 따라 장충동 동대문일대 대학로 등 문화거점을 연결하는 문화벨트가다수입지함에 따라 장충동, 동대문일대, 대학로 등 문화거점을 연결하는 문화벨트가형성되어 인근 지역과 연계된 문화공간으로서의 잠재력도 증가하고 있으므로, 동대문디자인플라자&파크를 조성하여 청계천과 연계한 휴식ㆍ녹지ㆍ문화복합공간으로 활용.

▶ 교통의 요지

이곳은 서울 도심의 주요도로와 지하철 4개 노선(1,2,4,5호선)과 29개노선의시내버스가 만나는 교통의 요지입니다.

Ⅱ . 개 발 여 건 분 석

개발환경 분석

시장환경 분석

S.W.O.T 분석

Ⅱ. 개발여건분석 개발환경 분석

▶ 동대문 패션 산업의 특성

기획 디자인 생산 판매를 일인이 담당

▶ 동대문 패션 산업의 특성

OnemanOneman CompanyCompany

NN B dB d

기획, 디자인,생산,판매를 일인이 담당자본 경쟁력 약화

일부 상표의 일시적 성공No No BrandBrand

No NetworkNo Network

저가 도매시장의 상품 이미지 여전

일부 젊은 상인에서부터 시작현재 인터넷 Sh 핑몰은 매상가의 최대 거래처No NetworkNo Network

상가별상가별 이미지이미지 고착고착

현재 인터넷 Shop 쇼핑몰은 도매상가의 최대 거래처

상가의 연한이 지속되면서 각 소비층의 구별이 심화 고착연령별 성별 주거래선별 소비층 분화

생산력생산력 고갈고갈

연령별, 성별, 주거래선별 소비층 분화

인건비 등 생산비 증가저가 외국산 제품으로 대체


▶ 입지환경 분석▶ 입지환경 분석

A-Block

동대문 디자인 플라자&파크동대문 디자인 플라자&파크

B-Block (서부상권/소매)

두타 / 밀리오레 / 굿모닝시티 / 헬로APM

C-BlockC-Block

두타 / 밀리오레 / 굿모닝시티 / 헬로APM

C-Block (중부상권/도,소매)

신평화시장

B-BlockB-Block

A-BlockA-Block

D-Block (동부상권/도매)

누존 / 디자이너클럽 / APM

D-BlockD-Block사업부지사업부지

– 당 사업지 포함


▶ 입지환경 분석▶ 입지환경 분석

▣ 서울 디자인.패션산업의 중심지

동대문 운동장을 포함한 주변지역은 세계 최대규모의 의류 패션 상권이자동대문 운동장을 포함한 주변지역은 세계 최대규모의 의류 패션 상권이자

서울 의류.패션산업의 중심지 이다. 현재 두타. 밀리오레.APM 등 37개의 대규모

패션 도소매상가, 3만5천개의 점포에 10만여명의 디자인 관련 종사자들이

몰려 있는 동대문 상권은 하루 평균 매출액만 약 400억원대에 이르는 경제력을

가지고 있다가지고 있다.

이곳은 하루 유동인구 60여 만명, 연간 해외 바이어 70여 만명, 일일 외국인

관광객 5,700여명이 방문하고 있으며, 동대문은 아시아를 넘어 세계로 널리 알려져

서울을 찾는 외국인 관광객 중 절반 이상이 동대문 패션타운을 찾고 있다서울을 찾는 외국인 관광객 중 절반 이상이 동대문 패션타운을 찾고 있다.

최근 동대문운동장 주변지역에 서울문화재단, 충무아트홀 등 문화시설이 다수

입지함에 따라 장충동, 동대문일대, 대학로 등 문화거점을 연결하는 문화벨트가

형성되어 인근 지역과 연계된 문화공간으로서의 잠재력도 증가하고 있다.

▣ 교통의 요지

이곳은 서울 도심의 주요도로와 지하철 4개노선(1,2,4,5호선)과 29개 노선의

시내버스가 만나는 교통의 요지 이다시내버스가 만나는 교통의 요지 이다.


▶ 동대문 디자인플라자&파 성사업 (개발 ISSU )

위 치 : 중구 흥인문로 (을지로 7가 2-1번지 일대) 규 모 : 총면적 약 83,000㎡ (지상 4층, 지하 3층) 사업 기간 : 2006.9월 ~ 2011년

▶ 동대문 디자인플라자&파크 조성사업 (개발 ISSU )

사업 기간 월 년총 소요예산 : 약 4천억원

( 플라자 건립, 공원 조성, 지하공간 개발 및 운영 준비사업비 포함 )

Ⅱ. 개발여건분석 시장환경 분석 > 지구 상가 현황

상가명 영업여부 상가형태 고착이미지

평화시장 O 의류도매 낙후한 시설 장년 노년 상품

신평화시장 O 의류 매 낙후한 시설 장년 여성 의류신평화시장 O 의류도매 낙후한 시설 장년 여성 의류

동화시장 O 원단/부자재 의류부속품 전문상가

동일상가 O 의류도매 장년 남성 시장 브래드 성공

청평화시장 O 의류/부자재 청년층 인터넷 쇼핑몰

동평화시장 O 의류/부자재 청년층 인터넷 쇼핑몰동평화시장 O 의류/부자재 청년층 인터넷 쇼핑몰

동대문종합상가 O 원단/부자재 독보적 원단 부자재 상가

청대문(프레야타운) 캐레스타 리뉴얼 오픈 복합소매상가 복합상가의 효시

밀리오레 O 복합소매상가 복합상가의 성공 모델, 소매

두산타워 O 복합소매상가 거대자본 투입에 의한 모델두산타워 O 복합소매상가 거대자본 투입에 의한 모델

라모도 O 복합소매상가 신흥 소매상가

패션TV 영업준비중 복합소매상가 신흥 소매상가

헬로APM O 의류소매 동부상권 성공에 의한 후속모델

굿모닝시티 영업중 복합소매상가 최상의 위치 분양 사기 문제굿모닝시티 영업중 복합소매상가 최상의 위치, 분양 사기 문제

흥인시장 리모텔 재분양중 의류도소매 스포츠 용품을 위주로 한 의류 소매

제일평화시장 O 의류도매 고급 의류 전문

광희시장 O 의류잡화도매 가죽의류

한섬204 분양 영업준비중 의류도매 관리회사 경영방식한섬204 분양, 영업준비중 의류도매 관리회사 경영방식

디자이너클럽 O 의류도매 진보한 디자인 젊은 감각의 의류도매

누존 O 의류도매 젊은 감각의 의류 도매

헤양엘리시움 O 의류도매 도매

아트프라자 O 의류도매 여성의류 강력한 도매상가아트프라자 O 의류도매 여성의류 강력한 도매상가

APM O 도매상가의 성공 모델

기타 소규모 상가 언급하지 않음

Ⅱ. 개발여건분석 시장환경 분석

▶ 인근 레지던 현황

이름 평형 가격월임대 수익 연임대 수익

80% 100% 80% 100%

▶ 인근 레지던스 현황

80% 100% 80% 100%

코업웨스턴

13 68 1,632 2,040 19,584 24,480

15 81 1,944 2,430 23.328 29,160

18 91 2,184 2,730 26,208 32,760

코업을지로

13 53 1,272 1,590 15,264 19,080

15 60 1,440 1,800 17,280 21,600

18 84 2,016 2,520 24,192 30,240

18 124 2,976 3,720 35,712 44,640서머셋

, , , ,

18 134 3,216 4,020 38,592 48,240

프레이져스위트 20 170 4,080 5,100 48,960 61,200

22 79 1,896 2,370 22,752 28,440

현대레지던스

, , , ,

22 89 2,136 2,670 25,632 32,040

22 94 2,256 2,820 27,072 33,840

프레이저플레이스 20 134 3,216 4,020 38,592 48,240


▶ 동대문 패션상가 현황 (괄호안은 매장수)▶ 동대문 패션상가 현황 (괄호안은 매장수)


▶ 피 분석▶ 오피스 분석

구 분 내 용 비 고

• 오피스 공실률 안정화와 신규 오피스공급의 감소로 법인의 분양수요가 꾸준히

수 요

• 오피스 공실률 안정화와 신규 오피스공급의 감소로 법인의 분양수요가 꾸준히증가하고 있음

• 매물 부족으로 인한 섹션형 분양상품을 법인등에서 통매입하여 운영 및 사용하는사례가 늘고있음

투자목적 법인수요 증가

• 나대지 고갈과 지가상승 규제강화로 인한 분양물량 감소세 지속

공 급

• 나대지 고갈과 지가상승, 규제강화로 인한 분양물량 감소세 지속

- 주요권역 신규물량 고갈심화, 국내외 기관에서 대규모 재개발사업이 진행중 이나분양 오피스상품으로 공급되지 않을 것으로 예상

• 최근 분양상품은 대부분 복합개발(오피스+상가) 형태이며 개인투자자 대상의모듈형 오피스가 주로 공급됨

분양률 감소

모듈형 오피스가 주로 공급됨

• 신규 오피스분양 공급은 동탄 신도시, 판교, 용산 등에 집중될 것으로 전망

분 양 가 • 지가상승과 개발부지 부족, 수요(실수요 및 법인투자 수요)증가로 상승세 지속

종 합

• 오피스 시장이 안정세로 접어든 2004년 이후 국내외 투자기관들이 오피스 통매입을늘리면서 분양형 오피스 공급은 현격한 감소세를 보임

• 정부의 부동산 규제를 받지 않고 안정된 임대수익을 올릴 수 있는 장점을 기반으로수요시장은 확대되는 추세임

• 공급의 감소와 수요의 확대로 수익률의 지속적인 상승세 지속 예상


▶ 피 텔 분석▶ 오피스텔 분석

◈ 수익형 부동산관심 증대에 따른 투자수요 증가

- 아파트 시장 약보합세와 금리 안정에 따른 안정적인 임대수익을 희망하는 수요 증가, 소형 오피스텔 중심으로 매매가 상승

지역별 매매가 상승률은 용산구가 1 87%로 가장 높았고 강남구가 1 75%로 그 다음으로 나타남- 지역별 매매가 상승률은 용산구가 1.87%로 가장 높았고 강남구가 1.75%로 그 다음으로 나타남

◈ 아파트 청약 가점제 시행에 따른 실수요자 증가

- 2007년9월부터 시행된 청약 가점제 영향으로 무주택기간이 유지되고 DTI규제를 받지 않는 오피스텔에 대한 실수요자 관심 증가

◈ 매물 공급 부족으로 지속적인 전세가 상승 전망

◈ 2008년 전국 오피스텔 입주 물량은 2007년의 1/3 수준인 5,000여실로 2000년 이후 가장 낮은 수치임

◈ 국지적인 수급 불균형 현상 심화로 임대료상승과 이에 따른 수익성 증가에

따른 매매가 상승이 동반될 것으로 예상따른 매매가 상승이 동반될 것으로 예상

『 동대문 디자인 플라자&파크 』개발이 확정 진행됨에 따라 고급 오피스텔에 대한

추가 수 발생 예상 현 공급물량 부족추가 수요 발생 예상 (현 공급물량 부족)

Ⅱ. 개발여건분석 S.W.O.T 분석

☆ 동대문 상권 중 마지막 개발 입지☆ 패션 관련 소비자 유동 인구 풍부한 지역☆ 지방 사입 버스의 우선 기착 유도의 최적 입지☆ 다양한 방문 경로 (자가용, 지하철 등 대중 교통)☆ 동대문 디자인 플라자와 인접 최상의 분양 홍보

☆ 국내,외 시장 확대로 인한 도매 수요 확대☆ 청계천 복원으로 인한 시장의 변화☆ 인터넷 등 새로운 유통 시장 형성☆ 기존 상가와 차별홛 된 상가 컨셉☆ 동대문 디자인 플라자&파크 건설로 인한 수요 증가 예상

Strength

s

Opportu

n

☆ 동대문 디자인 플라자와 인접 최상의 분양 홍보효과 예상 (외국인 및 임대 수요에 맞춘 마케팅)

☆ 동대문 디자인 플라자&파크 건설로 인한 수요 증가 예상( 레지던스 수요 증가 예상 )

☆ 기존의 강력한 도매 상가 존재내 경기 침체

☆ 파파밸리의 악성 이미지 잔재☆ 지방 경기 침체와 인터넷 판매 증가로 인한

Wea

nities

Thre

☆ 국내 경기 침체☆ 부동산 경기의 다양한 변수

☆ 지방 경기 침체와 인터넷 판매 증가로 인한소매상의 매출 감소

☆ 굿모닝시티 파문으로 인한 쇼핑몰에 대한전반적 투자 의욕 감소와 신뢰 상실

aknesses

eats지역개발 호재 및 가속화에 따른 잠재적 프리미엄 입지 보유

동대문 상권의 마지막 개발 입지

동대문의 새로운 비즈니스 모델로 공급되는 미래지향적 신개념 트랜드 레지던스상품개발

동대 상 의 마지막 개발 입지

동대문의 새로운 비즈니스 모델로 공급되는 미래지향적 신개념 트랜드 레지던스상품개발

Ⅲ . 상 품 개 발 계 획

상품개발 Concept

Space Programp g

상업시설계획

Parking Lot

Serviced ResidenceServiced Residence

Ⅲ. 상품개발계획 상품개발 Concept

▶ 1 1 Image Motive▶ 1.1 Image Motive

A tree appeared inA tree appeared in DongdaemunDongdaemunA tree appeared inA tree appeared in DongdaemunDongdaemunA tree appeared in A tree appeared in DongdaemunDongdaemunA tree appeared in A tree appeared in DongdaemunDongdaemun


1 2 D i P

- 인간성, 자연성, 전통, 성장의 질적 회복

- 최고의 장소에 맞는 Hybrid Technology 주거형 오피스 창조

- 도시와 교감하는 생명체 ( BIOTOPE )

▶ 1.2 Design Process

- 도시와 교감하는 생명체 ( BIOTOPE )

- 문화, 예술, 첨단 직업군의 생명을 공급하는 Creative Space

옥탑부 경관조명을 이용한 랜드마크화옥탑부 경관조명을 이용한 랜드마크화문화문화문화문화

고층부 조명 및 구조의 변형으로 건물의 상징성 부여고층부 조명 및 구조의 변형으로 건물의 상징성 부여휴식휴식휴식휴식

문화문화문화문화

중층부 수직적 이미지 완화를 위한 수평적 요소 도입중층부 수직적 이미지 완화를 위한 수평적 요소 도입

정보정보정보정보

업무업무업무업무

저층부 3개층 안정성 확보 및 시각적 노출부분의고급 마감재 사용

저층부 3개층 안정성 확보 및 시각적 노출부분의고급 마감재 사용교류교류교류교류

정보정보정보정보

여유여유여유여유


▶ 1 3 A hi l Pl▶ 1.3 Architectural Plan

HUMAN

AdjustableNatural Environment

Nature itself자연 그대로의 자연

이끼/ 덩굴/ 나무등 자연소재를 외장재로 연출함태양광, 바람등 자연요소를 적극적으로 디자인에 도입

환경 디자인의 중심 테마 발전 시킴

TECHNOL

OGYNATURE개인의특성에맞도록조절가능한실내/외환경

환경 디자인의 중심 테마로 발전 시킴

OGY

N t th h

쾌적한환경조건을조절하고유지해주는기술지원

첨단유비쿼터스네트워킹개념의도입

설비와기술지원의중심테마로발전시킴

Nature throughInteractive Media

디지털화한자연(digitalized nature)인간과 교감하는 자연의이미지를 연출하는인터랙티브디자인

LED영상/ Digital Cascade 등을통해바람, 빛, 물, 소리를연출영상/ g ta Cascade등을통해바람,빛,물, 리를연출

건축및실내디자인연출의중심테마로전개

Ⅲ. 상품개발계획 Space Program (입면도)

Outdoor performingGallery ART SKY PARKART SKY PARK

SKY CLUBSKY CLUB

ROOFROOF

20F20F

GalleryPromotion Party

Wine & Ciger BarMembers Club

CONCEPTCONCEPTCONCEPTHOUSE

( SERVICED RESIDENCE )

CONCEPTHOUSE

( SERVICED RESIDENCE )3F-

19F

3F-

19F

ConceptServiced

Residence

AN ARCADEAN ARCADE

COMMUNITYCOMMUNITY

B2F-2F

B2F-2F

B4F-

B3F

B4F-

B3F

Brand ShopBrand Coffee shop

SAUNAFitness

PARKING LOTPARKING LOTB7F-

B4F

B7F-

B4FParking Lot

Ⅲ. 상품개발계획 상업시설계획 (B2F-2F)

▶ 높은 천정구조의 내부에 작은 Vill 단지 구성▶ 높은 천정구조의 내부에 작은 Village단지 구성

▶ 건축물 전체의 디자인 컨셉이 결집된 공간으로 환경과 조경, 멀티미디어가 어우러진 복합 쇼핑 공간

▶ 자연 지향적인 조경 디자인과 천장부에 투영되는 LED영상의 조화는 친환경적 미래 도시의 이미지 구현▶ 자연 지향적인 경 디자인과 천장부에 투영되는 영상의 화는 친환경적 미래 시의 이미지 구현


▶ 3 1 상업시설 평면

1F1F

AN ARCADE 1F_2FAN ARCADE 1F_2F▶ 3.1 상업시설 평면도

2F2F


▶ 3 1 상업시설 평면B1B1

AN ARCADE B1_B2AN ARCADE B1_B2▶ 3.1 상업시설 평면도

B2B2

B1FB1F

Ⅲ. 상품개발계획 상업시설계획 (20F)

▶ SKY M b hi Cl b

- 거주자를 위한 커뮤니티/문화공간으로 건축적 컨셉을 적극 반영하여 빛, 바람, 공기 등 자연과 직접 연결

- Wine & Cigar Bar, Sky Restaurant, Terrace Garden등으로 구성되며 멤버쉽 형태로 운영

▶ SKY Membership Club

- Roof Terrace는 Party Garden 기능 뿐만 아니라 예술가와 작가들의 야외 공연 및 콘서트 공간으로도 사용

Ⅲ. 상품개발계획 상업시설계획 (20F)

▶ 3 2 SKY M b hi Cl b 평면▶ 3.2 SKY Membership Club 평면도

SKY CLUBSKY CLUB

Ⅲ. 상품개발계획 상업시설계획

- 거주자를 위한 사우나, 피트니스센터, 비즈니스센터, 다목적 홀 영역으로 구성된 Lobby 및 Lounge

- 거주자의 업무 및 생활편의를 위한 전용시설로 운영되며 온화하고 친밀한 분위기를 연출하는 디자인으로 완성됨

- 다목적 홀은 콘서트, 전시. 경매 및 연회를 열 수 있는 기능공간으로 필요에 따라 다양한 적용이 가능함

Ⅲ. 상품개발계획 상업시설계획

▶ 3 3 COMMUNITY CENTER 평면▶ 3.3 COMMUNITY CENTER 평면도

B3FB3F

B4FB4FB4FB4F

Ⅲ. 상품개발계획 Parking Lot (B5F-B7F 평면도)

▶ PARKING LOT▶ PARKING LOT

B5FB5F--B6FB6FB5FB5F B6FB6F

B7FB7F

Ⅲ. 상품개발계획 Serviced Residence

間間間間空空空空

安安安安感感感感

流流流流間間間間流流流流

특별한 자연과의 조우특별한 자연과의 조우 색채와 형태의 조화로움색채와 형태의 조화로움 빛과 바람 구름과의 공존빛과 바람 구름과의 공존특별한 자연과의 조우

소통의 공간특별한 자연과의 조우

소통의 공간여백과 덜어냄의 미학

비움의 공간여백과 덜어냄의 미학

비움의 공간

색채와 형태의 조화로움

여유의 공간색채와 형태의 조화로움

여유의 공간입체적 공간의 경험

유희의 공간입체적 공간의 경험

유희의 공간

빛과 바람, 구름과의 공존

흐름의 공간빛과 바람, 구름과의 공존

흐름의 공간

Ⅲ. 상품개발계획 Serviced Residence (3F-7F 평면도)

9평형-17평형 130세대 구성

間間;;間間;;특별한특별한 자연과의자연과의 조우조우

소통의소통의 공간공간

Ⅲ. 상품개발계획 Serviced Residence (8F 평면도)


空空;;空空;;여백과여백과 덜어냄의덜어냄의 미학미학

비움의비움의 공간공간


安安安安


安安;;安安;;색채와색채와 형태의형태의 조화로움조화로움

여유의여유의 공간공간



感感感感感感;;感感;;입체적입체적 공간의공간의 경험경험

유희의유희의 공간공간



流流;;流流;;빛과빛과 바람바람, , 구름과의구름과의 공존공존

흐름의흐름의 공간공간



空安

間

空安

感

流

사람을사람을 먼저먼저 생각한생각한

삶의삶의 공간공간生生;;生生;;感

Ⅳ . 도 입 시 스 템 계 획

기본도입 시스템

Ⅳ. 상품개발계획 기본도입시스템

▶ 디지털 도어록 : 열쇠 분실 및 도난 방지

▶ 무인경비시스템 : 공동 현관로비 폰을 통해 방문자확인 및 출입문 개폐, 외부인 사전통제

▶ CCTV : 주차장, 엘리베이터 내부, 주변 산책로 등에 CCTV를 설치하고, 24시간 모니터

▶ 부재중 방문자 확인 : 부재중 세대 현관, 공동 현관 방문자 영상을 저장하여 귀가 후 시간대별로 확인 가능

Ⅴ . 사 업 수 지 분 석

사업수지 분석

Ⅴ. 사업수지 분석

사업명 신당동 레지던스 신축공사 사업부지지번 서울시 중구 신당동 251-84외 20필지 (단위:천원)

매입면적 ㎡ 1,065.70 평 용도지구 일반상업지역 평균가

지상연면적 ㎡ - 평 주차대수 대

구분 금액 산출내역 비고 비율

판매시설 판매가 지하2층 32,320,000 202 개 X 160,000 천원

판매시설 판매가 지하1층 42,370,000 223 개 X 190,000 천원

분

판매시설 판매가 지하 층 42,370,000 223 개 190,000 천원

판매시설 판매가 지상1층 29,040,000 121 개 X 240,000 천원

판매시설 판매가 지상1층 28,690,000 151 개 X 190,000 천원

소 계 132,420,000

오피스128 055 000 8 537 X 15 000 천원분

양수입

피텔 128,055,000 8,537 X 15,000 천원

20층 레스토랑 (스카이라운지) 1,680,000 112 X 15,000 천원

1층 편의점 1,700,000 17 X 100,000 천원

사우나, 찜질방 6,165,000 685 X 9,000 천원

음식백화점 3,780,000 315 X 12,000 천원

1층 휴게음식점 2,160,000 36 X 60,000 천원

지하3층 비어홀 705,000 47 X 15,000 천원

소 계 144,245,000 천원

매출합계 276,665,000

Ⅴ. 사업수지 분석

토지비용

토지매입비 89,270,000

취등록세 4,106,000 89,270,000 X 4.60%

명도비용 1,000,000

컨설팅비 2,231,000 토지가의 2.5%

소계 96 607 000소계 96,607,000

건축비용

직접공사비 50,356,000 연면적 12,589.00 X 4,000 천원/평

철거비 300,000 일 식

예술장식품비 500,000 공사비의 1%

소계 51,156,000

설계비 1,384,790 연멱적 12,589.00 X 110 천원/평

설계감리비

감리비 918,997 연면적(평) 12,589.00 X 73 천원/평

교통영향평가용역비 100,000 일 식

소계 2,403,787

보존등기비 1,611,392 공사비 50,356,000 X 3.20%

종합토지세 803,430 토지대 89,270,000 X 100% X 0.30% X 3 년

도시계획세 535,620 토지대 89,270,000 X 100% X 0 20% X 3 년

투입원가

제세공과금

도시계획세 535,620 토지대 89,270,000 X 100% X 0.20% X 3 년

지방교육세 160,686 종토세 803,430 X 20%

과빌부담금 3,420,000

상수도분담금 1,488,000 세대당 4,000원

소계 8,019,128

인허가비 200,000 일 식

부대비용

관리신탁수수료 2,893,590 분양대금 289,359,000 X 1.00%

민원처리비 200,000 일 식

시행사추진비 1,800,000 월경비 50,000 X 36 개월

기타예비비 2,514,000 건축비의 5%

지하수개발비 300,000 일 식

소계 7,907,590 계 , ,

분양경비

광고선전비 6,916,625 분양대금 276,665,000 X 2.50%

분양수수료 27,666,500 분양대금 276,665,000 X 10.00%

M/H비용 300,000 일

소계 34,883,125

영업외차입금 1,500억원 차입

차입 이자 년 X 년차입영업외비용

차입금 이자 27,000,000 년 9% X 2년차입

소계 27,000,000

합 계 227,976,630

세전이익 48,688,370 17.59%

동대문사업계획서

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