Kapitaal als hefboom

Team 51N4E/Connect&Transform onderzocht finan-ciële hefbomen om tot gezamenlijke acties te komen in de twintigste-eeuwse gordel. Financiële haalbaar-heid, het samenbrengen van partijen en perceels- overschrijdende projecten zijn altijd moeilijke facet-ten van stadsvernieuwing. Welke inzichten ontstaan er bij het doordenken van complexe stadsvernieu-wingsoperaties vanuit financieel oogpunt? Hoe kunnen die inzichten gebruikt worden om een stra-tegisch en toekomstgericht beleid uit te bouwen?

Om daar een zicht op te krijgen, moeten we de stad als kapitaal lezen. Zo leest team 51N4E/Con-nect&Transform de twintigste-eeuwse gordel als een omgeving die snel werd ontwikkeld, rijk aan contrasten en mogelijkheden voor verdere ontwik-keling. De meeste van die mogelijkheden verei-sen echter afstemming tussen de stad, eigenaars, bewoners, gebruikers, investeerders... Team 51N4E/Connect&Transform onderzocht drie mogelijke ont-wikkelingsdynamieken die hiervoor kunnen worden ingezet.

De collagedynamiek verkent samen met eigenaars mogelijkheden tot herontwikkeling van onderbe-nutte terreinen zoals baanwinkels, supermarkten en opslagplaatsen. In de coalitiedynamiek zetten sta-keholders samen perceelsoverschrijdende projecten op om het potentieel van versnipperde gebieden te maximaliseren. En met de ketendynamiek bunde-len burgers de krachten om lokale waardenketens te ontwikkelen die een directe meerwaarde bieden voor henzelf als gebruiker. Denk bijvoorbeeld aan gedeelde tuinen of parkings, samen boodschappen bestellen of zorg voor kinderen of ouderen.

Capital as a lever

The 51N4E/Connect&Transform team examined financial levers that can lead to collective action in the twentieth cen-tury belt. Financial viability, the build-ing of actor coalitions and the merging of different plots are notoriously chal-lenging aspects of urban renewal. What insights arise when one thinks through complex urban renewal operations from a financial point of view? How can these insights be used to develop a strategic future-oriented policy?

In order to get a better understanding of these potentials, 51N4E/Connect&Trans-form propose to read the city as capi-tal. In this view, the twentieth century belt appears as an environment that was rapidly developed and has a wealth of contrasts and possibilities for further development. However, most of these possibilities require that the city authori-ties, property owners, inhabitants, users, investors etc. establish new forms of collaborating. The team examined three dynamics of development that could be used for this purpose.

The ‘collage dynamic’ is intended to explore the possibilities for the rede-velopment of underused sites such as roadside shops, supermarkets and ware-houses together with property owners. In the ‘coalition dynamic’, the stakehold-ers collectively set up projects that cover several plots of land in order to maxim-ise the potential of fragmented areas. In the ‘chain dynamic’, citizens join forces to develop local ‘value chains’ that have an immediate added value for them-selves as users. Examples include shared gardens or parking spaces, joint acqui-sition of groceries, collective child- and elderly-care etc.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

A

B

C

D

E

F

G

H

I

J

K

L

M

N

O

P

Q

R

S

T

U

V

W

X

Y

Z

potentiescan & verdichtingscertificaatcapacity survey & densification certificate

systemisch bouwblokkenboek – realiseerbare mogelijkheden verbeelden

systemic construction book – illustrate implementable options

verdichtingsloketdedicated densification

service point

community building verweven in voortrajectincorporating community building into

preparatory phase

rollend fonds – meerwaardecreatie door herinvestering opbrengstenrolling funds – creation of added

value by re-investing profits

grondcoalitie faciliterenfacilitate land coalitions

coöperative samenwerkingsverbandencooperative collaborations

verdichtingskrediet – garantie en cashflow- financiering met ontzorgingsondersteuning

densification loan – guarantee and cash-flow financing with support to address concerns

ketenfonds chain fund

rollende fondsen – multiple business modellen & cashflows

rolling funds – multiple business models & cash flows

kanteling subsidiebeleid – retentiesubsidiereversal of subsidy policy – retention subsidy

ontzorgingsondersteuningproviding support to address concerns

transparante special purpose vehiclestransparent special purpose vehicles

KETENFONDS

POTENTIESCAN & VERDICHTINGSCERTIFICAAT

SYSTEMISCH BOUWBOEK – REALISEERBARE MOGELIJKHEDEN VERBEELDEN

COMMUNITY BUILDING VERWEVEN IN VOORTRAJECT

VERDICHTINGSLOKET

GRONDCOALITIES FACILITEREN

KANTELING SUBSIDIEBELEID - RETENTIESUBSIDIE

ONTZORGINGSONDERSTEUNING

TRANSPARANTE SPECIAL PURPOSE VEHICLES

COÖPERATIEVE SAMENWERKINGSVERBANDEN

VERDICHTINGSKREDIET – GARANTIE EN CASHFLOWFINANCIERING MET ONTZORGINGSONDERSTEUNING

ROLLENDE FONDSEN – MEERWAARDECREATIE DOOR HERINVESTERING OPBRENGSTEN

ROLLENDE FONDSEN – MULTIPLE BUSINESS MODELLEN & CASHFLOWS

Overheid

Eigenaar/bewoner

Financiële instelling

Collagedynamiek Coalitiedynamiek Ketendynamiek

Collagedynamiek

De collagedynamiek bouwt verder op de manier waarop de voorstad grotendeels ontstaan is: per-ceel per perceel. Het verdichtingspotentieel ligt in het beter benutten van extensief gebruikte per-celen, met winsten in tijds- en ruimtegebruik. De ontwikkelingsdynamiek stoelt op economische ef-ficiëntie. Het terrein kan meer opleveren: de eige-naar capteert meer residuele grondwaarde.

Collage dynamic

The collage dynamic continues to build on the way in which the suburbs have largely been created: plot by plot. Here, the densification potential lies in making better use of extensively used plots, thus making gains in both time and space. The devel-opmental dynamic is based on economic efficien-cy. The site can deliver more: the owner will cap-ture more residual land value.

1

2

3

4

5

1 burgers | citizens2 overheid | government3 ondernemingen | businesses4 kenniscentra | knowledge centres5 financiële instellingen | financial institutions

Hoewel de focus ligt op financiële instellingen werden alle maatschappelijke actoren aan tafel uitgenodigd.

Despite the focus being on financial institutions, all sectors of society were invited to join in.

De drie cases zijn prototypisch voor de bebouwing van de twintigste-eeuwse gordel als gevolg van de seriële ontwikkelingslogica van de voorstad.

The three cases are prototypical of construction in the twentieth century belt, and a result of the seri-al developmental logic of the suburbs.

Horizontale programma (case supermarkt)Horizontal programme (case supermarket)

Hybride bouwblokHybrid building block

Bel-etagewijkBel-étage neighbourhood

Coalitiedynamiek

De coalitiedynamiek richt zich op plekken met een grote diversiteit aan perceelgroottes, gebrui-kers en gebruiken. De basisdoelstelling is om een perceelsoverschrijdende logica te installeren in die delen van de stad waar verschillende schalen samenkomen en die deels in onbruik of in trans-formatie zijn. De coalitiedynamiek vermijdt dat de stad verder opgesplitst wordt in steeds kleinere percelen.

Coalition dynamic

The coalition dynamic is aimed at places with a wide range of plot sizes, users and uses. The basic goal is to install a logic that transcends individu-al plots in those parts of the city where different scales come together, and which are partly dis-used or in the process of being transformed. The coalition dynamic prevents further fragmentation of the city into ever-smaller plots of land.

Ketendynamiek

De ketendynamiek mikt op stedelijke meerwaarde eerder dan verdichting. De focus ligt niet op vast-goed, en de eerste bekommernis is niet financiële winst, maar de mogelijkheid om met een beperkt budget zo kwaliteitsvol en rijk mogelijk te (blijven) leven. De ketendynamiek mikt op de transforma-tie van de woonomgeving en de bijbehorende levensstijl van de bewoners. In deze dynamiek wordt verdichting aantrekkelijk als er ook andere gebruiksmogelijkheden ontstaan: als de transitie in levensstijl actief mee georganiseerd en mogelijk gemaakt wordt.

Chain dynamic

The chain dynamic is focused more on creating urban added value rather than on densification. The focus is not on property and the main concern is not financial gain, but to (continue to) live as full and high-quality a life as possible on a limited budget. The chain dynamic is designed to trans-form the living environments of residents, as well as their accompanying lifestyles. In this dynamic, densification becomes attractive if additional uses are created: if the lifestyle transformation is ac-tively organised and enabled.

13 mechanismen

Overheid

De overheid kan een systemisch bouwboek uit-werken om te verbeelden wat verdichting op een bepaalde plek kan betekenen en waar een bepaald project meerwaarde kan realiseren.

Een potentiescan kan als basis dienen voor de overheid om een positieve dynamiek op gang te brengen en om eigenaars uit te nodigen het potentieel binnen hun perceel te onderzoeken. Dat kan leiden tot de uitreiking van een verdichtings-certificaat, een soort bevestiging van de aanwe-zigheid van potentieel (en beperkt risico) waarmee makkelijker partners zoals financiële instellingen, projectontwikkelaars of stadsdiensten kunnen worden betrokken.

Verschillende stakeholders (burgers, projectont-wikkelaars, financiële instellingen …) kunnen op basis van een potentiescan geïnformeerd worden over de mogelijkheden van stadsverdichting in hun wijk. De organisatie van een dialoog kan verbin-dend werken en leiden tot community building.

In het verlengde van de potentiescan kan de over-heid ook alle beschikbare informatie voor afge-bakende gebieden ter beschikking stellen via een verdichtingsloket.

Een van de juridische samenwerkingsvormen die de overheid via de potentiescan en het verdich-tingsloket kan faciliteren, is de grondcoalitie. Deze contractuele variant van de grondbank maakt abstractie van de perceelgrenzen, maar de gron-den worden geen collectief eigendom. Op basis van een visie en een plan voor het hele projectge-bied berekent een financiële instelling de vermeer-dering van de residuele grondwaarde. Vervolgens kunnen de grondeigenaars overgaan tot een geza-menlijke, dan wel een individuele ontwikkeling of tot een onderlinge ruiloperatie.

Een ketenfonds op het niveau van de stad kan financiële capaciteit opbouwen voor collectieve verdichtingsinitiatieven. Dit fonds kan gevoed worden door een meerwaardetaks op alle ver-dichtingsinitiatieven die in de stad gerealiseerd worden. Zo vloeit deze meerwaarde terug naar de ondersteuning van kwaliteitsvolle ingrepen in de leefomgeving en de ontwikkeling van keteninitia-tieven die de gemeenschap ten goede komen.

Ook via subsidies kan de overheid keuzes sturen binnen een ruimtelijkeordeningsbeleid, bijvoor-beeld onder de vorm van een retentiesubsidie. Deze subsidie is niet meer gebonden aan de eige-naar/koper, maar aan de woning en wordt dan hergebruikt door opeenvolgende eigenaars. Bij verkoop van zijn eigendom stort de eigenaar de verkregen subsidie en een gedeelte van de meer-waarde terug aan de subsidieverstrekker.

Eigenaar

Ontzorgingsondersteuning is erop gericht om de complexiteit van een verdichtingsproject hanteer-baar te maken voor eigenaars en initiatiefnemers. Ontzorgingsondersteuning kan betrekking hebben op informatie over verdichtingsmogelijkheden en mogelijke stappenplannen, de partners waarmee dit gerealiseerd kan worden, het zakelijke model of mogelijke financieringsmodellen.

Zo zal het voor eigenaars noodzakelijk zijn om hun samenwerking te structureren in een soort special purpose vehicle. Verschillende juridische rechts-vormen komen hiervoor in aanmerking.

Een coöperatief samenwerkingsverband vertrekt van een gemeenschappelijke nood die men enkel kan realiseren door samen te werken. Het parti-cipatieve/democratische besluitvormingsaspect is in de statuten ingebakken. Het is een onder-nemingsvorm die waardegedreven en niet louter winstgedreven is.

Financiële instellingen

Een verdichtingskrediet is een investeringskrediet waaraan een aantal instrumenten zijn gekoppeld die het risico voor de ontvanger laten dalen of de totale projectkost een grotere beheersbaarheid geven. Bij de toekenning van een verdichtingskre-diet zoekt de financiële instelling samen met de klant naar een evenwicht tussen de meerwaarde-creatie voor de klant en de marge voor de financi-ele instelling.

Rollende fondsen kunnen meerwaarde creëren doordat opbrengsten terugvloeien en gebruikt worden voor nieuwe investeringen. Een bank zou bijvoorbeeld een fonds kunnen oprichten op het niveau van een bouwblok, waar de verschillende projectzones gradueel bij kunnen aansluiten.

Eenzelfde principe kan toegepast worden op een wooncoöperatie en gekoppeld worden aan verschillende business models en cashflows, waar-bij kosten voor de ene partij inkomsten voor de andere partij kunnen worden. De participanten brengen bijvoorbeeld hun daken of grondeigen-dom in een collectiviteit, die een rollend fonds vormt. De geschatte totale waarde dient om ver-dichting te realiseren en om verdichtingskredieten aan te trekken. De bank begeleidt de coöperatie in het verstrengelen van deeldiensten en in het aan elkaar verbinden van meerdere zakelijke modellen, waardoor de coöperatie verschillende cashflows creëert.

13 mechanisms

Government

The government can devise a book of systemic building principles in order to imagine what densi-fication could be in a specific place, and to identify where added value could be created within a spe-cific project.

A capacity survey can serve as a starting point from which the authorities can set a positive dynamic in motion and invite owners to explore the potential capacity of their plot of land. This can lead to the awarding of a densification certif-icate. This is a way of confirming the presence of capacity (and limited risk), which makes it easier to involve partners such as financial institutions, project developers and municipal authorities.

On the basis of a capacity survey, various stake-holders (citizens, project developers, financial institutions, etc.) can be informed about the potential for urban densification in their neigh-bourhood. Starting up a dialogue can have a unify-ing effect and can lead to community building.

After a capacity survey has taken place, the authorities can make all the available information for demarcated areas accessible through a dedi-cated densification service desk.

The authorities can use the capacity survey and the dedicated densification service desk to facil-itate collaborative legal frameworks such as land coalitions. This is a kind of contractual land bank that ignores plot boundaries, but does not require the plots of land to be collectively owned. Based on a vision and a plan for the entire project area, a financial institution calculates the increase in the residual land value. The landowners can then decide to take part in a communal – as opposed to an individual – development or can opt for a bilat-eral exchange.

A chain fund at city level can build up financial capacity for collective densification initiatives. This fund can be fed by a value-added tax on all densification initiatives undertaken in the city. This enables added value to be re-channelled into supporting high-quality interventions in the living environment, and into developing chain initiatives that benefit the community.

The government can also use subsidies to influ-ence choices within a spatial planning policy, for example in the form of a retention subsidy. This subsidy is no longer linked to the owner/purchaser, but to the house, and is then reused by subse-quent owners. If he sells his property, the owner pays back the subsidy he has received, plus a por-tion of the added value, to the subsidy provider.

Owner

Providing support to address concerns is aimed at making the complexity of a densification project more manageable for owners and initiative takers. This support may comprise information concern-ing densification possibilities, possible step-by-step plans, partners who could help achieve this, the business model, possible finance models, etc.

It will therefore be necessary for owners to struc-ture their collaboration in some sort of special purpose vehicle. There are various legal formats that can potentially be used for this.

A cooperative collaboration starts with a com-munal need that can only be met through collaboration. The participatory/democratic deci-sion-making aspect of this is embedded in the statutes. This is a type of entrepreneurship that is value-driven and not purely profit-driven.

Financial institutions

A densification loan is an investment loan which incorporates a number of instruments that reduce the risk for the recipient, or make the overall pro-ject cost more manageable. When granting a densification loan, the financial institution works with the client to find a balance between creating added value for the client, and generating a rea-sonable profit for the financial institution.

Rolling funds can create added value, as profits flow back in and are used for new investments. For example, a bank can set up a fund at the level of a perimeter-block, in which various project zones can gradually join.

The same principle can be applied to a residential cooperative and linked to different business mod-els and cash flows, whereby costs for one party could provide a source of income for another. For example, participants could bring their roofs or land ownership into a collective venture, which creates a rolling fund. The estimated total value would be used to implement densification and to secure densification financing. The bank would oversee this cooperation by interweaving sharing services and linking together multiple business models, with the result that the cooperation would create different cash flows

Paul Casaer, Landscape Of My Personal Belongings

De ontspannen ruimtelijke context van de 20ste-eeuwse gordel biedt meer vrijheid en ruimte om creatieve ontwikkelingsstrategieën te testen.

51N4EConnect&Transform

LABO | 51N4E - CONNECT&TRANSFORM LABO XX | 51N4E - CONNECT&TRANSFORM