03_10_2011__15585_Metode_cjelovitog_upravljanja_objektima.pdf

SVEUILITE U ZAGREBU

FAKULTET STROJARSTVA I BRODOGRADNJE

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA

OBJEKTIMA

MAGISTARSKI RAD

ZLATKO VIDI

ZAGREB, 2011.

SVEUILITE U ZAGREBU

FAKULTET STROJARSTVA I BRODOGRADNJE

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

MAGISTARSKI RAD

Mentor:

Prof.dr.sc. IVO ALA ZLATKO VIDI

ZAGREB, 2011.

PODACI ZA BIBLIOGRAFSKU KARTICU

UDK: 69.051.1

Kljune rijei: facility management,

facilities management,

asset management,

cjelovito upravljanje objektima

Znanstveno podruje: TEHNIKE ZNANOSTI

Znanstveno polje: Strojarstvo

Institucija u kojoj je rad izraen: Sveuilite u Zagrebu

Fakultet strojarstva i brodogradnje

Mentor rada: Prof.dr.sc. Ivo ala

Broj stranica: Radnja: 100

Prilog A: 11

Prilog B: 30

Prilog C: 130

Ukupno: 271

Broj slika: 52

Broj tablica: 61

Broj koritenih bibliografskih jedinica: 25

Datum obrane:

Povjerenstvo: Dr.sc. edomir Olui, red.prof. predsjednik povjerenstva

Dr.sc. Ivo ala, red.prof voditelj magistarskog rada

Mr.sc. Vatroslav Goji, Siemens d.d, Zagreb lan povjerenstva

Institucija u kojoj je rad pohranjen: Sveuilite u Zagrebu

Fakultet strojarstva i brodogradnje

SADRAJ: PREDGOVOR 2/100

SAETAK 3/100 SUMMARY 4/100

POPIS KRATICA 5/100

POPIS SLIKA 6/100

POPIS TABLICA 8/100

1. UVOD 10/100 1.1 Ukratko o Facility Management-u 11/100

1.2 Ukratko o Asset Management-u 13/100

1.3 Ukratko o odravanju objekta 17/100 1.4 Razlika izmeu Facility Management-a, Asset Management-a i Odravanja 22/100

2. POJAM CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

(FACILITY MANAGEMENT) I MEUNARODNE STRUKOVNE UDRUGE ZA RAZVITAK FM-a 24/100 2.1 Definicije pojma cjelovitog upravljanja objektima 25/100

2.2 Opseg Europske norme EN 15221 30/100

2.3 Meunarodne sutrukovne udruge za razvitak FM-a 33/100

3. OPE AKTIVNOSTI GOSPODARENJA OBJEKTIMA (FM) 38/100 3.1 Domena Facility Management-a 38/100

3.2 Uloga Facility Management-a u ivotnom ciklusu objekta 42/100 3.3 Upravljanje prostorom (Space Management) 44/100

3.4 SLA ugovor 51/100

3.5 Procjena ukupnih trokova objekta 54/100

4. MODELI ORGANIZACIJA FM-a SA PRIMJERIMA 57/100 4.1 Organizacijski modeli 58/100

4.1.1 Individualni model 59/100 4.1.2 Model vezan uz jednu lokaciju 61/100 4.1.3 Lokalna razina 63/100 4.1.4 Regionalna razina 65/100 4.1.5 Internacionalna razina 68/100 4.2 Zajedniko svim organizacijskim modelima FM-a 68/100

4.2.1 Razvoj odjela cjelovitog upravljanja objektima sukladno

razvoju matine organizacije 69/100 4.2.2 Piramidalno ustrojstvo organizacije 76/100

5. MODEL PROJEKTIRANJA OBJEKATA UZ POTIVANJE ZAHTJEVA VEZANIH UZ DJELATNOST FM/AM-a 79/100

6. PRIJEDLOG POBOLJANJA VEZAN UZ USPOSTAVU USLUGE FM-a 86/100 6.1 Funkcionalna baza podataka inventurnih brojeva 90/100

7. ZAKLJUAK 95/100

LITERATURA I IZVORI INFORMACIJA

OSTALA KONZULTIRANA LITERATURA I IZVORI INFORMACIJA

IVOTOPIS BIOGRAPHY

PRILOG A (Primjer SLA ugovora)

PRILOG B (Normativna i zakonska regulativa u Republici Hrvatskoj)

PRILOG C (Primjeri organizacijskih modela iz prakse)

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA 2 / 100

PREDGOVOR

U vrijeme dok sam radio kao projektant strojarskih instalacija za proistae otpadnih voda u jednoj tvrtki u Sloveniji, imao sam sreu upoznati se sa razvojem objekata takvog tipa. Od faze ideje, preko pojektiranja, izgradnje, probnog rada i edukacije

zaposlenika na ureaju. Tvrtka je projektirala, odabirala opremu, nadzirala gradnju, te putala objekte u pogon. Samo putanje u pogon, odnosno probni rad traje u sluaju ureaja za proiavanje otpadnih voda izmeu tri mjeseca do pola godine dok se usklade sve ulazne i izlazne vrijednosti otpadnih voda tretiranih objektom.

U to vrijeme rodila mi se ideja da bi bilo zanimljivo ponuditi vlasniku (gradu ili

lokalnoj samoupravi) i rukovoenje novoizgraenim proistaem otpadnih voda. Ionako je period uhodavanja objekta dugaak, a posade, makar kolovane imale velikih potekoa pri upravljanju objektom. Stoga je moja tvrtka bila stalno u pripravnosti i spremna poslati nekog od strunjaka da rijei probleme nastale zbog nesnalaenja djelatnika na objektu.

Izloio sam svoju ideju tadanjem nadreenom rukovodiocu i suvlasniku tvrtke. On mi je nakon kraeg razmiljanja rekao da se to ne isplati raditi. Meni, naravno nije bila jasna njegova odluka, pa sam se odluio vie posvetiti prouavanju pruanja usluge cjelovitog upravljanja objektima, da o tome vie nauim. Odluka je bila toliko snana da sam je iskoristio za izradbu ovog rada.

Zahvaljujem svima koji su na bilo koji nain pomogli u izradbi ovog rada.


SAETAK

U radu su opisane definicije i pojmovi upravljanja infrastrukturnim objektima kako bi

se opisalo podruje koje objedinjuje naziv Facility Management. Facility Management je multidisciplinarno zanimanje koje proizlazi iz teorija i principa arhitekture,

inenjerstva, oblikovanja, financija, menadmenta i sociologije.

Navedena je razlika izmeu odravanja, Facilty Management-a i Asset management-a.

U dodacima su navedeni trenutno prihvaeni zakoni i norme, te primjeri organizacijskih modela cjelovitog upravljanja objektima.

Kljune rijei: Facility Management, Facilities Management, Asset Management, cjelovito upravljanje objektima.


SUMMARY

This disertation defines the management elements of infrastructural facilities in order to

describe Facility Management. Facility Management requires a multidisciplinary

approach combining the theory and the practical applications of architecture,

engineering, design, finance, management and even sociology.

The document describes the distinctions among Maintenance, Facility Management and

Asset Management.

Additional documents list current legislation and standard practice in the Republic of

Croatia. Examples of organisational models for Facility Management are also given in

the appendices.

Key words: Facility Management, Facilities Management, Asset Management, Facilities

Overall Management.


POPIS KRATICA:

AM- Asset Management (Upravljanje objektima i osnovnim sustavima, cjelovito

upravljanje objektima),

BIFM- British Institute of Facilities Management (Britanski institut cjelovitog

upravljanja objektima),

CEN- Comite Europeen de Normalisation (Europski odbor za normizaciju),

CRV- current replacement value (Trenutni, sadanji trokovi zamjene objekta), dB- decibel,

EFNMS- European Federation of National Maintenance Societies (Europski savez

nacionalnih drutava odravatelja), FCI- facility condition index (Indeks stanja objekta),

FM- Facility Management, Facilities Management (Upravljanje objektima i

pomonim sustavima, cjelovito upravljanje objektima.), GEFMA- German Facility Management Association (Njemaka udruga cjelovitog upravljanja objektima) ,

GIS- Geografski informacijski sustav,

HDO- Hrvatsko drutvo odravatelja, HEP- Hrvatska elektroprivreda,

HKIFM- The Hong Kong Institute of Facility Management (Zavod za cjelovito

upravljanje objektima u Hong Kong-u),

HZN- Hrvatski zavod za normizaciju,

IAM- Institute of Asset Management (Zavod za upravljanje objektima i osnovnim

sustavima),

ICT- Information and communication (Informacije i komunikacija),

IFMA- International Facility Management Association (Meunarodna udruga cjelovitog upravljanja objektima),

JFMA- Japan Facility Management Promotion Association (Japanska udruga za

unaprenje cjelovitog upravljanja objektima), JPP- Javno privatno partnerstvo,

NN- Narodne novine,

ODP- Ozone Depletion Potential (Potencijal osiromaenja ozona), PFI- Private Finance Initiative (Model privatnog financiranja javnih objekata),

PM- Property Management (Upravljanje imovinom, upravljanje objektima),

RFID- Radio-frequency identification (Identifikacija radio frekvencijom),

SLA- Service Level Agreement (Ugovor o razini usluge)

SM- Space Management (Upravljanje prostorom)

TFM- Total Facility Management (Potpuno cjelovito upravljanje objektima)


POPIS SLIKA:

1. Slika 1-1. Organizacija tvrtke koja se bavi uslugama

Facility Management-a 12/100

2. Slika 1-2. Podjela odravanja [3]. 20/100 3. Slika 1-3. Blok dijagram procesa odravanja [3]. 20/100 4. Slika 1-4. Osnovna podjela odravanja. 23/100 5. Slika 1-5. Odnos Facility Management-a, Asset Management-a i

odravanja. 23/100 6. Slika 2-1. Grafiki prikaz rairenosti organizacije IFMA u svijetu. 26/100 7. Slika 2-2. FM paket normi po EN 15221 29/100

8. Slika 2-3. Model Facility Management-a [10] 31/100

9. Slika 2-4. Zona utjecaja organizacije Global FM. [13] 35/100

10.Slika 2-5. Organizacije koje ine Global FM. [13] 35/100 11.Slika 3-1. Opseg Facility Management-a [10] 39/100

12.Slika 3-2. ivotni ciklus objekta iz perspektive cjelovitog upravljanja objektom. 43/100

13.Slika 3-3. Prikaz utjecajnih faktora vezanih uz funkciju

Space Managemanta na razini objekta. 45/100

14.Slika 3-4. Meusobni utjecaj stupnja slobode izmjene

vezane uz objekt i troka izmjene.[15] 51/100

15.Slika 3-5. Odnos ugovorene razine usluga FM/AM servisa,

trokova i rizika od strane klijenta. 54/100

16.Slika 3-6. Struktura ukupnih trokova objekta.[17] 55/100

17.Slika 3-7. Udijeli trokova u ivotnom vijeku poslovnog

objekta [18] 56/100

18.Slika 4-1. Individualni model [19] 60/100

19.Slika 4-2. Model vezan za jednu lokaciju [19] 62/100

20.Slika 4-3. Lokalna razina [19] 64/100

21.Slika 4-4. Regionalna razina [19] 66/100

22.Slika 4-5. Internacionalna razina [19] 67/100

23.Slika 4-6. Kuni model cjelovitog upravljanja objektima 70/100

24.Slika 4-7. Upravljanje vanjskim uslugama 71/100

25.Slika 4-8. Opis djelatnosti pozivnog centra. 72/100

26.Slika 4-9. Upravljanje uslugama Facility Management-a

preko posrednika [8] 73/100

27.Slika 4-10. Upravljanje uslugama TFM-a [8] 74/100

28.Slika 4-11. Shematski prikaz piramidalne strukture odluivanja

u organizaciji Facility Management-a 76/100

29.Slika 4-12. Uspostava FM procesa aktivnosti. 78/100

30.Slika 5-1. Opis modela suradnje projektanata i FM slube 81/100

31.Slika 5-2. Tijek faze oblikovanja/projektiranja objekta 82/100

32.Slika 5-3. Model projektiranja objekata potujui

FM/AM djelatnost. 83/100


33.Slika 5-4. Dijagram toka vezan uz zadovoljenje projektnog

rjeenja prema Modelu projektiranja objekata

potujui FM/AM djelatnost. 84/100

34.Slika 5-5. Opis toka informacija i pravila ponaanja prilikom

produljenja pojedine projektne faze 85/100

35.Slika 6-1. Idejna skica procesa prikupljanja i

unoenja podataka u bazu 88/100

36.Slika 6-2. Protok informacija kroz funkcionalnu bazu

inventurnih brojeva. 88/100

PRILOG C

37.Slika C7-1. Udjeli radova vezanih uz odravanje 31/130

38.Slika C7-2. Udjeli specijalistikih radova. 33/130

39.Slika C8-1. Odnos izgraenosti parcele i udaljenosti

od susjedne graevne estice. 70/130

40.Slika C8-2. Odnos pokrivenosti zelenim povrinama. 71/130

41.Slika C8-3. Zadovoljenje urbanistikih uvjeta 71/130

42.Slika C8-4. Tlocrt podruma 76/130

43.Slika C8-5. Tlocrt prizemlja 77/130

44.Slika C8-6. Tlocrt prvog kata 78/130

45.Slika C8-7. Tlocrt drugog, treeg i etvrtog kata 79/130

46.Slika C8-8. Tlocrt petog, estog i sedmog kata 80/130

47.Slika C8-9. Grafiki prikaz trokova kroz dvadeset

godina ivotnog vijeka objekta 124/130

48.Slika C8-10. Odnos trokova u prvoj godini po dobivanju

uporabne dozvole. 126/130

49.Slika C8-11. Odnos trokova u petoj godini ivotnog

vijeka objekta. 127/130

50.Slika C8-12. Odnos trokova u desetoj godini ivotnog


51.Slika C8-13. Odnos trokova u petnaestoj godini ivotnog


52.Slika C8-14. Odnos trokova u dvadesetoj godini ivotnog



POPIS TABLICA:

1.Tablica 1-1. Primarni servisi usluge Facility Management-a. 12/100

2.Tablica 1-2. Sekundarni servisi usluge Facility Management-a. 12/100

3.Tablica 1-3. Dodatne servisne usluge Facility Management-a. 12/100

4.Tablica 1-4. Odgovor na est pitanja u upravljanju fizikom

imovinom (Izvor: Vanier, D.J.) [2] 16/100

5.Tablica 3-1. Tablica vezana uz planiranje odabira namjetaja.[14] 49/100

6.Tablica 3-2. Tablica vezana uz plan ureenja prostora. [14] 50/100

7.Tablica 4-1, raslamba FM-a po funkcijama. [6] 69/100

8.Tablica 4-2. Opis povezanosti osnovne djelatnosti klijenta sa uslugom

Facility Management-a po razinama FM organizacije. 77/100

9.Tablica 6-1. Broj crtea koji je potreban da se tehniki opie

poslovna zgrada srednje veliine.[20] 89/100

PRILOG A

10.Tablica A7-1. Primjer tablinog oblika zapisa kontakata

klijenta za rjeavanje sporova. 11/11

11.Tablica A7-2. Primjer tablinog oblika zapisa kontakata

pruatelja usluge za rjeavanje sporova. 11/11

PRILOG C

12.Tablica C3-1. Ugovorne usluge 10/130

13.Tablica C4-1. Obujam poslova cjelovitog upravljanja objektima 14/130

14.Tablica C7-1. Popis vanjskih prostora sa pripadajuim

povrinama. 34/130

15.Tablica C7-2. Popis zatvorenih sportskih prostora sa

pripadajuim povrinama. 34/130

16.Tablica C7-3. Popis poljoprivrednih prostora sa

pripadajuim povrinama. 34/130

17.Tablica C7-4. Zgrade u sklopu objekta sa ukupnom povrinom. 34/130

18.Tablica C7-5. Popis ostalih povrina sa pripadajuim povrinama. 35/130

19.Tablica C7-6. Dinamika radova na odravanju sportskih terena. 36/130

20.Tablica C7-7. Dinamika radova na odravanju travnatih i

poumljenih terena. 37/130

21.Tablica C8-1. Podrum sa raspodjelom povrina. 81/130

22.Tablica C8-2. Prizemlje sa raspodjelom povrina. 81/130

23.Tablica C8-3. Prvi kat sa raspodjelom povrina. 82/130

24.Tablica C8-4. Drugi kat sa raspodjelom povrina. 82/130

25.Tablica C8-5. Trei kat sa raspodjelom povrina. 83/130

26.Tablica C8-6. etvrti kat sa raspodjelom povrina. 83/130

27.Tablica C8-7. Peti kat sa raspodjelom povrina. 84/130

28.Tablica C8-8. esti kat sa raspodjelom povrina. 84/130

29.Tablica C8-9. Sedmi kat sa raspodjelom povrina. 85/130


30.Tablica C8-10. Opis namjena korisnih povrina

unutar objekta 85/130

31.Tablica C8-11. Popis opreme objekta. 88/130

32.Tablica C8-12. Oprema pod stavkom razno. 101/130

33.Tablica C8-13. Razina usluge definirana Pravilnikom. 102/130

34.Tablica C8-14. Zastupljenost povrina u objektu. 103/130

35.Tablica C8-15. Popis periodikih pregleda propisanih

tehnikim propisima. 103/130

36.Tablica C8-16. Specifikacija za traenje ponuda za tekue

odravanje objekta organiziranog stanovanja

starijih osoba. 106/130

37.Tablica C8-17. Broj i strunost djelatnika i trokovi plae. 108/130

38.Tablica C8-18. Obraun volumena objekta. 109/130

39.Tablica C8-19. Procjena reijskih trokova koritenja za cijeli objekt. 109/130

40.Tablica C8-20. Doprinosi vezani uz objekt. 110/130

41.Tablica C8-21. Ukupna davanja vezana uz doprinose. 110/130

42.Tablica C8-22. Trokovi ureenja parcele. 111/130

43.Tablica C8-23. Trokovi izgradnje zgrade (graevinski dio). 111/130

44.Tablica C8-24. Trokovi izmjetanja postojeih prikljuaka i

izrade novog plinskog prikljuka. 111/130

45.Tablica C8-25. Ukupni trokovi graevinskog dijela izgradnje

objekta 111/130

46.Tablica C8-26. Troak provedbe natjeaja. 111/130

47.Tablica C8-27. Trokovi izrade projektnih dokumenata. 112/130

48.Tablica C8-28. Ukupni troak opremanja objekta. 112/130

49.Tablica C8-29. Ulaganje u fiksnu imovinu. 113/130

50.Tablica C8-30. Trokovi poslovanja na godinjoj razini 113/130

51.Tablica C8-31. Formiranje ukupnog prihoda. 114/130

52.Tablica C8-32. Uvjeti financiranja. 115/130

53.Tablica C8-33. Izraun kredita 116/130

54.Tablica C8-34. Odlivi na godinjoj razini sa prilivima od najma. 122/130

55.Tablica C8-35. Raun dobiti i gubitaka. 123/130

56.Tablica C8-36. Poetno stanje vezano uz praenje trokova

objekta kroz njegov ivotni vijek. 125/130

57.Tablica C8-37. Odnos radova i usluga vezanih za izgradnju objekta. 126/130

58.Tablica C8-38. Stanje trokova ivota objekta

nakon pet godina uporabe. 127/130

59.Tablica C8-39. Stanje trokova ivota objekta nakon

deset godina uporabe. 128/130


petnaest godina uporabe. 128/130


dvadeset godina uporabe. 129/130


1. UVOD

Cjelovito gospodarenje objektima aktualna je tema i trend u svijetu koji se usvaja i u

Republici Hrvatskoj. Gospodarenje objektima predstavlja integrirani pristup odravanju, poboljavanju i prilagoavanju poslovnih i inih objekata za ostvarivanje primarnih ciljeva organizacije. Radi se o interdisciplinarnoj profesiji koja objedinjuje tehniki i ekonomski pristup u gospodarenju objektima.

Cilj ovog rada bio je poblie objasniti definiciju i uslugu Facility Management-a, navesti i opisati ope aktivnosti gospodarenja objektima, te opisati najvanije i najee metode i modele gospodarenja objektima u svijetu. Opisano je svih pet karakteristinih organizacijskih modela Facility Management-a.

Navedena je i razlika izmeu klasinog tehnikog odravanja, Facility Management-a i Asset Managemet-a. U praksi, pogotovo poetnicima teko je razluiti Facility od Asset Management-a, no postoji jasna granica izmeu te dvije discipline. Facility Management je posveen djelatnostima van domene osnovne djelatnosti matine radne organizacije, dok je Asset Management u slubi domene osnovne djelatnosti matine organizacije.

Na primjerima iz prakse opisan je opseg radova vezanih uz pruanje usluge FM-a. Primjerima su pokriveni svih pet organizacijskih modela. Na primjerima su opisane

razliite vrste i veliine objekata, te shodno tome i funkcija i aktivnosti odjela Facility Management-a.

Nadalje prikazane su zajednike osnove organizacijskih modela FM-a koje ine bazu vezanu uz uspostavu organizacije cjelovitog upravljanja objektima.

Dane su i zakonske podloge u Republici Hrvatskoj vezane uz Facility Management, kao

i popis Europskih normi. Europska Unija pretpostavlja sedam normi koje bi regulirale

domenu Facility Management-a. Do zavretka ovoga rada izdane su dvije norme koje su prihvaene u Republici Hrvatskoj.

Radnja obrauje i djelom razrauje potrebu suradnje djelatnosti cjelokupnog upravljanja objektima sa projektnim timovima u toku faze projektiranja objekta.

U poglavu 6. prikazan je osvrt na uspostavu uinkovitog modela cjelovitog upravljanja objektima, odnosno onaj dio koji norme jo ne definiraju, a odnosi se na poetne tehnike aktivnosti na uspostavi djelotvorne usluge FM-a.

Izbjegnut je opis softverskih paketa vezanih uz FM stoga to je naglasak radnje na objanjenju i uspostavi uinkovite usluge Facility Management-a. Na tritu ima raznih softverskih paketa i usprkos tome to je disciplina FM-a ve due vrijeme prisutna na tritu, nisam primijetio da se neki od programa namijenjenih FM-u posebno istie, odnosno da je postao neka vrsta ope prihvaenog programa za praenje usluga Facility Management-a.


1.1 Ukratko o Facility Management-u

Facility Management je interdisciplinarno zanimanje koje gradi interaktivno okruenje i pri tome spaja ljude, materiju, prostor i tehnologiju. Profesija izgraena od teorije i principa inenjerstva, arhitekture, oblikovanja, raunovodstva, financija, rukovoenja i biheviorizma u upravljanju imovinom i svim popratnim sadrajima koji ne ine osnovnu djelatnost tvrtke klijenta. Facility Management podrazumijeva nekoliko poslovnih

aktivnosti u svezi imovine, a to su: upravljanje fizikom dugotrajnom imovinom, njeno tehniko i higijensko odravanje (Operation Management and Maintenance), upravljanje ugostiteljskim poslovanjem (Catering Management), voznim parkom (Fleet

Management), uredskim prostorom (Space Management), arhivskom i registarskom

graom, bibliotekom te svim ulaznim i izlaznim dokumentima.

Do prije nekoliko godina u nas se nije znalo za ovu disciplinu i zanimanje, no ulaskom

inozemnih specijaliziranih drutva razvijaju se i domae kompanije specijalizirane za pruanje ovih usluga. Promjena trinih uvjeta i snaan razvoj novih tehnologija nuno nameu promjene u nainu poslovanja tvrtki. Rukovodstvo tvrtki prisiljeno je na dnevnoj razini propitivati usvojene strategije poslovanja u cilju stvaranja konkurentne

prednosti i odravanja svoje pozicije na tritu.

Fokusiranje na osnovnu djelatnost, bolji nadzor i kontrola trokova, usvajanje novih tehnologija, procesa i naina rada te poveanje efikasnosti i efektivnosti su imperativi suvremenog rukovoenja. Jedna od prepoznatljivih disciplina u svijetu koja polako dobiva na vanosti i na naim prostorima je i Facility Management ijom se uspostavom u drutvima ili koritenjem vanjskih usluga (outsourcing) rade koristi za drutva. Facility Management je nezamisliv bez outsourcinga odnosno eksternalizacije i on je

jedan od uobiajenih menaderskih alata i prakse ove discipline.

Glavni je cilj strategije outsourcinga optimiranje organizacije poduzea, njegove organizacijske strukture, uklanjanje suvinih dijelova, te poveanje fleksibilnosti uz smanjivanje trokova i poveanje vrijednosti drutva. Implementacijom i koritenjem usluga Facility Management-a pridonosi se upravljanju imovinom, preputanjem pomonih djelatnosti specijaliziranim drutvima ija je osnovna djelatnost Facility Management. [1]

Uspostava usluge Facility Management-a ureuje i odreeni vid organiziranosti FM poduzea. Da bi se visoko organizirana interdisciplinarna usluga uspostavila potrebno je sagledati sve FM usluge kroz strukturu poduzea klijenta, uvaiti potrebe klijenta te organizirati uinkovitu uslugu. Slika 1-1 prikazuje organizaciju FM tvrtke. Organizacija moe biti i neto ira, ovisno o ugovoru sklopljenim sa klijentom. Organizacija je prilino horizontalno rasporeena, dok je sama usluga i provoenje Facility Management-a organizirana piramidalno. O piramidalnom ustrojstvu usluge biti e rijei kasnije u radnji.


Slika 1-1. Organizacija tvrtke koja se bavi uslugama Facility Management-a

Gruba podjela usluga Facility Management-a moe se razvrstati u tri dijela, a to su primarne usluge, sekundarne usluge i dodatne usluge. Ovo nije podjela po vanosti, jer su sva tri dijela jednako zastupljena u usluzi FM-a. Podjela je napravljena tako zbog

lakeg snalaenja. Tablica 1-1 prikazuje primarne usluge FM-a. Tablica 1-2 prikazuje sekundarne usluge FM-a, dok tablica 1-3 prikazuje dodatne usluge.

Tablica 1-1. Primarni servisi usluge Facility Management-a.

PRIMARNE USLUGE FACILITY MANAGEMENT-A

graevinsko odravanje odravanje i instalacija ureaja za klimatizaciju

dekorativni radovi i rekonstrukcija odravanje liftova i pokretnih stepenica

strojarsko odravanje protupoarne instalacije

elektro odravanje manje popravke

Tablica 1-2. Sekundarni servisi usluge Facility Management-a.

SEKUNDARNE USLUGE FACILITY MANAGEMENT-A

ienje recikliranje

fizika i tehnika zatita deratizacija i dezinsekcija

kuni popravci osmiljavanja i odravanje okolia

odlaganje i briga o otpadu briga o biljkama unutar objekata

Tablica 1-3. Dodatne servisne usluge Facility Management-a.

DODATNE USLUGE FACILITY MANAGEMENT-A

selidbe organizacija dostave toplih obroka

planiranje kretanja ljudi po objektu rukovoenje flotom vozila

upravljanje poslovnim rizicima usluga ispisa i kopiranja dokumenata

planiranje i odravanje radnih procesa potanske usluge

sustavno vrednovanje arhiviranje

upravljanje imovinom rezervacija putovanja

osmiljavanje i upravljanje prostorom recepcija

posredovanje pri ugovaranju zdravstveno savjetovanje i organizacija

zdravstvenih usluga

projektiranje i odravanje informacijskih sustava savjetovanje vezano uz sigurnost na radu

telefonija briga o okoliu

voenje komunalnih usluga organizacija sastanaka

Dananje tvrtke koje se bave uslugama Facility Management-a, u stanju su ponuditi iroku lepezu usluga i to bilo u vlastitom aranmanu, bilo kroz partnerske odnose ili organizacijom vanjskih ugovornih servisa. Trite Facility Management-a jo uvijek je u razvoju, tako da se sa ekonomskim razvitkom moe oekivati i irenje usluga cjelovitog upravljanja objektima.


1.2 Ukratko o Asset Management-u

Povijesni razvoj Asset Management-a

Ishodite dananjeg izriaja i razvoja Asset management-a menadmenta upravljanja fizikom imovinom (oprema, industrijska polja, tehnoloke zgrade i infrastruktura) moemo traiti u tehnikoj disciplini odravanja. U zadnjih dvadesetak godina koncept upravljanja fizikom imovinom dobio je ire znaenje i platformu nego to je u poetku bio (odravanje), pa ga danas moemo razumijevati kao proces iju vanost prepoznaju i koriste sve poslovne funkcije u organizaciji. Povijesno gledano, razliite su tehnike discipline stvorile pojedinane norme u upravljanju fizikom imovinom, no nisu stvorene poveznice koje bi omoguavale koritenje razvijenih tehnikih normi u zaokrueni okvir rukovoenja upravljanjem fizikom imovinom.

Britanski institut za Asset Management (IAM Institute of Asset Management) je prvi u svijetu izdao normu tijekom 2004. godine i doraenu tijekom 2008. godine - PAS 55:2008 potaknuo i Meunarodnu organizaciju za normiranje (ISO) da otpone s radom na svjetskoj ISO normi za upravljanje fizikom imovinom u 2010. Dananji naglasak je na puno irim menaderskim kompetencijama koje rukovodioc fizike imovine mora posjedovati i za to mora posjedovati certifikat. U prolosti se aktivnostima koje obavljaju inenjeri i odravatelji pristupalo i gledalo pogledom u kojemu su se samo traila vertikalna inenjerska znanja no dananji moderan koncept Asset Management-a trai puno ira horizontalna znanja. O ovoj disciplini se promiljalo samo kao o troku koji se treba minimizirati, umjesto poveati vrijednost imovine kroz rast uinkovitosti. Isto tako dralo se da se ove aktivnosti trebaju eksternalizirati iz poduzea. Danas su razmiljanja evoluirala i ovisno o potencijalima svakog drutva ovisi hoe li e ove aktivnosti eksternalizirati, samostalno razvijati ili kombinirati ova dva pristupa u

upravljanja fizikom imovinom.

Integrirana norma BSI PAS 55:2008 - odnosi se na upravljanje fizikom imovinom kao sustavna i koordinirana aktivnost i praksa kroz koje drutvo optimalno i odrivo upravlja fizikom imovinom i njenom infrastrukturom, performansama, rizicima i investicijama u cjeloivotnom ciklusu, a koji ima za cilj ostvariti strateke ciljeve organizacije. U prolosti je bilo nedoumica u terminolokom odreenju to predstavlja Asset Management jer se termin koristio ponajvie u bankarskoj i financijskoj industriji u svezi financijskih derivata, (Bishop, 1997). Inenjerska struka je tumaila AM kao procese odravanja, a tek je nekoliko strukovnih udruenja prepoznavalo razliku izmeu menadmenta upravljanja fizikom imovinom i menadmenta odravanja. Najvei praktiari Asset Management-a su kompanije ija je djelatnost vodni i javni sektor u Novom Zelandu i Australiji. Oni su postavili nekoliko generalnih direktiva i normi koje

odreuju samu prirodu Asset Management-a u industriji. Asset management je relativno nov menaderski koncept koji inkorporira sva dosadanja praktina iskustva i stvara novi pogled na izvrsno upravljanje fizikom imovinom.

Postoji veliki broj definicija upravljanja fizikom imovinom koje u temu ulaze iz razliitih kutova gledanja. European Federation of National Maintenance Societies (EFNMS) sugerira da se slijedi definicija s Globalnog foruma o odravanju i upravljanju imovinom (2010) :


Upravljanje imovinom je optimalno upravljanje ivotnim ciklusom fizike imovine kako bi se postigli i zadravali navedeni poslovni ciljevi.

Openito govorei, Asset Management ukljuuje nekoliko aktivnosti :

- Identifikaciju koju fiziku imovinu posjedujemo i trebamo za osnovnu aktivnost; - Identifikaciju izvora financiranja; - Nabavku fizike imovine; - Logistiku podrku i infrastrukturu koja podrava sustav za upravljanje

fizikom imovinom; - Raspoloivost ili obnavljanje fizike imovine. - Najbolju praksu upravljanja fizikom imovinom nastoji usvojiti veina zemalja,

te postaviti norme za svoja poduzea jer su koristi sljedee: - poveano zadovoljstvo kupaca radi poboljane izvedbe i kontrole usluge

isporuke,

- sposobnost postizanja i demonstriranja najbolje vrijednosti za novac, - poboljano upravljanje rizikom i korporativno upravljanje s jasnim tijekom

revizije,

- optimiziran povrat na investiciju i/ili rast, - poboljana izvedba vezano za zdravlje, sigurnost i okoli, - povjerenje u dugorono planiranje, bolja odrivost i izvedba, - poboljana korporacijska reputacija, ukljuujui rastuu vrijednost za dioniara,

vee zadovoljstvo djelatnika i uinkovitiju nabavu i lanac opskrbe. [2]

Djelokrug aktivnosti

Pod pojmom fizika imovina podrazumijeva se svaki entitet koji moe biti upotrijebljen da se proizvede roba, proizvod ili usluga i pri tome zadovolje zahtjevi klijenata ili

kupaca. Sva ova imovina prolazi kroz sline ivotne faze, zapoinje s preliminarnom potrebom, a zavrava rashodovanjem ili zamjenom. Koristei multidisciplinarni pristup u upravljanju fizikom imovinom, pridonosi se poboljanju financijske situacije i sposobnosti boljeg pruanja usluga, a ujedno se oslobaa nedovoljno iskoritena imovina za investicije i razvoj.

Asset Management (AM) ili Model upravljanja imovinom predstavlja sustavni pristup

uinkovitijem koritenju imovine kojom se upravlja ili nad kojom imamo vlasnitvo. Model uvodi metodologije vezane za procjenu imovine, analizu direktnih i indirektnih

trokova, operativne izvjetaje za jedinice imovine i slino.

Dobar model upravljanja imovinom (fizikom) ukljuuje sve organizacijske jedinice u poduzeu koje sudjeluju u mrei podrke dobrom upravljanju imovinom u svim fazama ivotnog ciklusa objekta (proizvoda).

Jedina norma u svijetu koji regulira ovu kompleksnu aktivnost je Britanska norma PAS

55 koji daje sljedeu definiciju:

sustavne i koordinirane akcije i prakse kojima organizacija optimalno i odrivo upravlja fizikom imovinom, performansama, rizicima i trokovima u cjeloivotnom ciklusu kako bi ostvarila ciljeve sukladno usvojenom stratekom planu.


Primjerice, australski Asset Management Council daje definiciju:

Cjeloivotni menadment u upravljanju fizikom imovinom kako bi se postigli odreeni ciljevi poduzea.

Razliite definicije daju razliito tumaenje, ali menadment upravljanja fizikom imovinom je zaduen za provedbu znanja i iskustva kako bi se podrale najbolje odluke u upravljanju fizikom imovinom. U podruju kapitalnog planiranja i budetiranja to ukljuuje:

- razvoj u planiranja fizike imovine i implementacija, - planiranje i implementacija, - logistika potpora u razvoju fizike imovine i menadment.

U podruju operativnog budeta ona ukljuuje:

- planiranje i odravanje nabave i rezervnih dijelova, - organizacijski razvoj, politike i procedure, raunalnu podrku, - razvoj odravanja i eksternalizaciju, - svijest i regulatorne utjecaje.

Asset Management po Vanieru (2000) mora dati odgovor na 6 pitanja.

1) Koliko fizike imovine posjeduje? Ovo pitanje trai toan odgovor, jer puno organizacija ne zna to posjeduje i ega je vlasnik. Da li je imovina u vlasnitvu, unajmljena itd. Donositelji stratekih i krucijalnih odluka moraju imati registar imovine - bazu podataka, kao i strateki plan u vezi s fizikom imovinom u slijedeih 5 godina.

2) Koliko tvoja fizika imovina vrijedi? Ovo pitanje trai odgovor kolika je realna vrijednost imovine u portfelju fizike imovine. Jednom kada je uspostavljen registar - portfolio fizike imovine vrlo brzo se mogu izraivati razliiti financijski scenariji i budeti za odravanje. Razlikujemo knjigovodstvenu vrijednost imovine i trinu vrijednost imovine, te scenarije razliitih kalkulacija.

3) Kolika je vrijednost odgoenog odravanja? Ovo pitanje trai odgovor na informaciju koja e provesti dodatno mjerenje za alokaciju budeta odravanja. Znati unaprijed iznos odgoenog odravanja vrlo je bitna informacija za donositelje stratekih odluka kao pregled koliko novaca trai odravanje, a koliko za nas kota popravak, te to je oportunitetni troak. Ova vrijednost se moe upotrijebiti kao kalkulacija poznata kao FCI Facility Condition Index. FCI se kalkulira kao iznos odgoenog odravanja podijeljen sa sadanjim trokovima zamjene (CRV Current Replacement Value).

4) U kakvom je stanju imovina?

Ovo je jo jedan alat u vremenskom projiciranju trokova odravanja, popravka i zamjene. Tehnike kondicije u smislu metrike nisu raspoloive za mnoge discipline, i


neki se trebaju razvijati godinama, tako da se mjeavina FCI i tehnikih indeksa stanja moe upotrijebiti u organizaciji za identifikaciju razine pokazatelja stanja imovine. Tehniki pokazatelji po Vanieru (2000) su vrlo kompleksni, sloeni i skupi.

5) Koliko je preostalo razdoblje koritenja imovine? Ovo pitanje trai odgovor o detaljnim informacijama u svezi fizike imovine to treba uiniti u dodatnom mjerenju, to se prvo odrava. Tehniki period koritenja je interna analiza koja mora kalkulirati projicirano odravanje i trokove popravka koje je poznato kao preostali period koritenja vremenski, tehniki i ekonomski.

6) to e prvo popraviti? Odgovor na ovo pitanje ukljuuje 5 prethodnih razina implementacije koje bi trebale pomoi donositeljima odluke u prioritetima trokova odravanja. On bi im trebao pruiti objektivni odgovor da bi u budunosti donosili ispravne odluke za odrivo poslovanje. Naalost, prioritetno odravanje nije jednostavan zadatak i sofisticirane tehnike kao to je multi objektivna optimizacija i zahtjevi da se izabere izmeu vrijednog, dovoljnog projekta i budue implementacije plana odravanja. U Tablici 1-4 dan je primjer prikaza implementacijskog plana upravljanja fizikom imovinom po regijama i vrstama imovine u matrinoj organizaciji (Vanier, D.J., 2000). [2]

Tablica 1-4. Odgovor na est pitanja u upravljanju fizikom imovinom (Izvor: Vanier, D.J.) [2]

Koliko

fizike

imovine

posjeduje?

Koliko ona

vrijedi?

Kolika je

vrijednost

odgoenog

odravanja?

U kakvom

je stanju

imovina?

Koliki je

preostali

period

koritenja?

to e prvo

popraviti?

Regija 1

Mostovi

Zgrade

Ceste

Regija 2

Mostovi

Zgrade

Ceste

Regija 3

Mostovi

Zgrade

Ceste

Kljuni imbenici u poslovnom planiranju koji poboljavaju Asset Management, a rukovodioci imovine bi ih u okviru svojih kompetencija trebali poznavati, su:

- Trendovi i predvianja ponude za proizvodom i uslugom; - Predvianja prihoda i trokova, profitabilnosti, vremena povrata na investiciju,

stopa povrata na investiciju;

- Kapitalno budetiranje koliko, izvori financiranja; - Prilike za novu aktivnost u poslovanju i poslovni razvoj;


- Tehnoloki razvoj; - Imovinske neusklaenosti kapaciteti, sposobnost isporuke svih aspekata koje

se trae od imovine; - Vrijeme to se trai i kada od imovine, u koje vrijeme; - Strategija kupovina ili opcija servisiranja od dobavljaa; - Starost i preostalo vrijeme imovine provizija za zamjenu imovine; - Zastarijevanje kada je imovina van uporabe u smislu trajanja; - Kondicije raspoloivost uporabe; - Analiza to su stvarne potrebe u poslovanju imovinom; - Rizik gubitak trita, raspoloivost i kapaciteti; - Zdravlje, sigurnost, okoli; - SWOT analiza (Strenghts-snaga, Weaknesses-slabosti, Opportunities-prilike,

Threats-prijetnje);

- Funkcija Asset Management-a. [2]

1.3 Ukratko o odravanju objekta

Odravanje je sastavni dio kako Facility Management-a tako i Asset Management-a. Smatrao sam stoga da je bitno osvrnuti se na tu tehniku disciplinu. Uspjeno gospodarenje uvijek je bilo povezano sa odravanjem. Ponekad je teko razluiti da li se uope moe gospodariti bez odravanja. Odravanje je tehniki doreena i definirana disciplina. Na njene se osnove oslanja i Facility Management i Asset Management.

Tehniko upravljanje i odravanje objekata (i postrojenja), u irem smislu, odnosi se najvie na graevinsko, strojarsko i elektro odravanje, je skup tehnikih i administracijskih aktivnosti s namjerom da se objekt ili bilo koji njegov dio zadri ili vrati u stanje u kojem je sposoban vriti svoju projertiranu namjenu. Naravno, uz to manje (optimalne) financijske izdatke.

U procesu odravanja razlikujemo sljedee aktivnosti:

a) Preventivno odravanje je planski proces koji se provodi unutar unaprijed odreenih razdoblja u skladu s uputama, s ciljem smanjenja vjerojatnosti otkaza rada (kvara) na objektu ili degradacije njegova obiljeja ili bilo kojeg njegovog dijela.

Preventivno odravanje dijeli se na nekoliko segmenata: a.1) Pregled,

a.2) Procjena stanja,

a.3) Redovno odravanje, a.4) Veliki planski popravak.

Blok dijagram procesa odravanja prikazan je slikom 1-3. Definicije pojmova preventivnog odravanja:

a.1) Pregled

Pregled je radnja koja se obavlja u odreenom vremenskom razdoblju s namjerom da se smanji vjerojatnost kvara i osigura pouzdan rad sustava/objekta.


Pregledi obuhvaaju vizualne kontrole osnovnih obiljeja sustava/objekta ili nekog njegovog dijela, provjeru funkcionalnosti i ispravnosti, te periodika mjerenja i periodika ispitivanja.

Specifini oblik pregleda u preventivnom odravanju (za tehnika postrojenja) je pregled u beznaponskom stanju (stanju mirovanja) koje se moe provoditi u sluajevima kada se pregledom u naponskom stanju ne moe pouzdano utvrditi pravo stanje objekta, postrojenja, ureaja i/ili instalacije. U tim sluajevima uputno je ustanovljene nedostatke manjeg opsega ukloniti tijekom samog pregleda, ako to doputaju pogonske okolnosti i pravila rada na siguran nain. Otklanjanje ustanovljenih nedostataka veeg opsega u pravilu se obavlja prigodom redovitog odravanja odnosno velikog planskog popravka.

Pregled u beznaponskom stanju (stanju mirovanja) obavlja se:

- prije prvog stavljanja postrojenja u pogon,

- prije stavljanja postrojenja u redovni pogon,

- nakon popravka ili preinake na dijelu postrojenja,

- nakon iznimnih pogonskih okolnosti ili vremenskih nepogoda.

Prigodom pregleda koji se obavljaju u naponskom stanju (radnom stanju), mogue je obavljati i poslove pri kojima se ne ugroavaju ivoti ljudi i pogon postrojenja, primjerice:

- termovizijsko snimanje,

- ienje dijelova postrojenja gdje je to mogue, da se ne ugrozi sigurnost djelatnika.

Redovni rokovi pregleda, u pravilu su najdulji vremenski razmaci izmeu dva uzastopna pregleda. Raunaju se od datuma posljednjeg do datuma sljedeeg pregleda. Redovni rokovi pregleda smiju se produljiti u sluaju iznimnih pogonskih okolnosti, nepogoda, nedovoljno raspoloive radne snage ili vie sile i to najvie za polovicu vremena od predvienog roka.

O obavljenom pregledu mora postojati pisano izvjee.

a.2) Procjena stanja

Procjena stanja je radnja kojom se definira stanje sustava/objekta i utvruju daljnje potrebne aktivnosti. Obavlja se po potrebi nakon svake provedene aktivnosti na

promatranom postrojenju. Dijeli se na: izravno utvrivanje stanja i na izvanredna mjerenja i ispitivanja.

- Izravno utvrivanje stanja objekta obavlja se na temelju podataka dobivenih planiranim i neplaniranim odravanjem.

- Izvanredna mjerenja i ispitivanja obavljaju se ako se na temelju rezultata provedenih aktivnosti ne moe izravno utvrditi stanje objekta, odnosno potreba za daljnjim aktivnostima.

Temeljem procjene stanja utvruje se termin sljedeeg pregleda, redovnog odravanja, neplaniranog odravanja ili velikog planskog popravka.

O procjeni stanja mora postojati pisano izvjee.

a.3) Redovno odravanje


Redovno odravanje je radnja koja se obavlja u odreenom vremenskom razdoblju utvrenom tehnikim uputama proizvoaa opreme, razdoblju utvrenom procjenom stanja ili prema posebnim uputama odjela odravanja. Posao se obavlja na objektu ili nekom njegovom dijelu, a pojedini poslovi mogu se obavljati i u specijaliziranim

radionicama. Cilj redovnog odravanja je da se razliitim zahvatima, manjim popravcima ili zamjenom dotrajalih dijelova sustav/objekt ili neki njegov dio odre u tehniki ispravnom stanju.

Redovno odravanje dijeli se prema vrsti postrojenja.

U sluaju da rezultati procjene stanja ukazuju na to da radovi u rokovima redovnog odravanja nisu potrebni, odreuje se termin sljedee aktivnosti. Termini redovnog odravanja smiju se produljiti u sluaju iznimnih pogonskih okolnosti, nepogoda, nedovoljno raspoloive radne snage ili vie sile i to najvie za polovicu vremena od predvienog roka.

O obavljenim radovima na redovnom odravanju mora postojati pisano izvjee.

a.4) Veliki planski popravak

Veliki planski popravak, ili argonski remont je radnja koji se obavlja temeljem procjene stanja, a ima za cilj da veim popravcima i zamjenama dotrajalih dijelova zadri objekt ili njegov dio u tehniki ispravnom stanju. Takvim popravcima se u pravilu ne mijenjaju tehnike karakteristike i funkcionalnost objekta ili njegovih dijelova. Veliki planski popravci se dijele prema vrsti postrojenja.

Temeljem procjene stanja odreuje se termin za obavljanje velikog planskog popravka.

O obavljenom velikom planskom popravku mora postojati pisano izvjee.

b) Korektivno odravanje je proces neplaniranog odravanja koje se provodi nakon utvrivanja nekog nedostatka na sustavu/objektu ili bilo kojeg njegovog dijela koji utjee na njegovu funkcionalnost. Rok za obavljanje korektivnog odravanja utvruje se ovisno o procjeni stupnja ugroenosti sustava/objekta ili nekog njegovog dijela.

c) Interventno odravanje je proces neplaniranog odravanja sustava/objekta ili bilo kojeg njegovog dijela (zbog unutranjih ili vanjskih imbenika) kod kojeg se poslu mora pristupiti odmah bez odgaanja, kako bi se kvar na sustavu/objektu ili bilo kojem njegovom dijelu otklonio i sustav/objekt doveo u funkciju.

d) Modifikacija je planirani proces pri kojem se poboljava funkcija sustava/objekta ili njegovih dijelova u smislu promjena tehnikih znaajki i funkcionalnosti. Modifikacija ne prelazi granicu odravanja u odnosu na zamjenu i rekonstrukciju.

e) Elementarna nepogoda je kvar uzrokovan vanjskim uzrocima (potres, jak vjetar,

munja, poplava, ledena kia, olujno more i slino), a kod kojeg se poslu mora pristupiti odmah bez odgaanja, kako bi se kvar otklonio i doveo objekt ili bilo koji njegov dio u prihvatljivo tehniko stanje. Objekt se mora dovesti u prvobitno stanje u primjerenom vremenskom roku.

Planirano odravanje sadrava proces Preventivnog odravanja i proces Modifikacija (blok dijagram na slici 1-2.).


Neplanirano odravanje sadrava proces Korektivnog odravanja, Interventnog odravanja i proces otklanjanja posljedica elementarnih nepogoda (blok dijagram na slici 1-2.).[3]

Slika 1-2. Podjela odravanja [3].

Slika 1-3. Blok dijagram procesa odravanja [3].

Za bilo koji od navedenih modela Facility Management-a (opisanih pod naslovima

4.1.1-4.1.5) bitno je odrediti sve dijelove projekta odravanja. Dijelovi projekta odravanja su:

aa.1) Definiranje normi,

aa.2) Planiranje periodinih pregleda, aa.3) Definiranje radova na odravanju, aa.4) Procjena trokova radova na odravanju, aa.5) Planiranje radova,

aa.6) Organizacija izvedbe radova,


aa.7) Kontrola trokova i kontrola kvalitete. [4]

aa.1) Definiranje normi

Kao i svi drugi radovi, tako i radovi na odravanju moraju zadovoljiti neku normu. Praktiki je nemogue neku normu proglasiti ope prihvatljivom za sve vrste objekata.

Tip zgrade, namjena, raspoloivi materijali, vlasniki odnosi i stanje na tritu, samo su neki od inioca koji utjeu na formiranje norme koje se treba pridravati.

Europska norma EN 15221-1:2006 pomae pri definiranju pojmova, a norma EN 15221-2:2006 pri sklapanju ugovora o rukovoenju cjelovitog upravljanja i odravanja objekta.

aa.2) Planiranje periodinih pregleda

U ovome dijelu treba predvidjeti maksimalni vremenski interval izmeu dva pregleda objekta. Time se definiraju minimalni trokovi odravanja objekta.

Fiksiranje periodinih trokova pregleda zahtijeva predvianje uestalosti oteenja elemenata objekta, u smislu da se oteenja i kvarovi otkriju prije nego dosegnu kritino stanje.

aa.3) Definiranje radova na odravanju

Pregledom objekta definiraju se radovi na odravanju. To zahtijeva poznavanje uzroka kvara ili oteenja, prijedloge mjera sanacije, zatim redoslijeda i uestalosti pojedinih aktivnosti na odravanju objekta. Potrebno je, takoer, i optimizirati izbor tehnolokih, tehnikih i organizacijskih rjeenja koja e biti primjenjivana.

Sve informacije potrebno je unositi u predviene obrasce.

aa.4) Procjena trokova radova na odravanju

Ovaj dio projekta odravanja sadri izradbu predikcijskog modela cijena kotanja odravanja kroz vrijeme trajanja ugovora o odravanju. Predikcijski model mora se oslanjati na dotadanje iskustvo na odravanju slinih objekata, a ako takvog iskustva nema, mora se osloniti na iskustvenu procjenu.

aa.5) Planiranje radova

Planira se vremenski poetak i kraj svakog pojedinog rada na odravanju objekta. Potrebno je predvidjeti utjecaj trajanja izvoenja radova na korisnike objekta.

aa.6) Organizacija izvedbe radova

Potrebno je donijeti odluku da li e se sa nekim poduzeem ugovoriti, primjerice, godinje odravanje objekta, odnosno svi radovi na odravanju, ili e se za svaki


pojedini radni zadatak na odravanju, od sluaja do sluaja, angairati neovisne izvoditelje radova.

aa.7) Kontrola trokova i kontrola kvalitete

Povratna sprega ostvarenih i predvienih trokova odravanja objekta, te normom predviena kontrola kvalitete izvedenih radova na odravanju objekta.

1.4 Razlika izmeu Facility Management-a, Asset Managemant-a i odravanja

Odravanje je sastavni dio kako Facility Management-a tako i Asset Management-a. Uspjeno gospodarenje uvijek je bilo povezano sa odravanjem. Ponekada je teko razluiti da li se uope moe gospodariti bez odravanja. Izraze gospodariti i odravati gledam kao bliske i teko mi je razluiti gospodarenje bez odravanja i obrnuto. Odravanje je tehniki doreena i definirana disciplina. Iskustvo i praksa odravatelja od velike je koristi u uspostavi uinkovitog Facility i Asset Management-a prije svega zato to su odravatelji navikli pratiti sustave i formirati ciklike procese (u odravanju).

Osnovna podjela odravanja s obzirom na analizu suvremenog pristupa rjeavanja problema odravanja ukratko se moe predstaviti slikom 1-4.

U tehnikom smislu definicije i domena FM-a i AM-a su bliske, i letiminim pogledom na domene tih dviju disciplina ne primjeuje se znatna razlika. Razlika lei u posveenosti na servise van domene osnovne djelatnosti koje opsluuje Facility Management i servise u domeni osnovne djelatnosti tvrtke koje opsluuje Asset Management. Facility Management pokriva ire podruje djelatnosti, to je u skladu sa njegovom domenom, dok je Asset Management fokusiran na servisiranje u smislu

osnovne djelatnosti tvrtke. Slika 1-5 opisuje tehniku podjelu navedena dva servisa i njihovu ovisnost o odravanju. Takoer je naznaen poloaj servisa u organizaciji tvrtke.

OSNOVNE DJELATNOSTI

FACILITY MANAGEMENT

PROCESI

FACILITY MANAGEMENTA

IMOVINA DJELATNOSTI

OSTALI POMONI PROCESI

DRUGI MODELI MANAGEMENTA


Slika 1-4. Osnovna podjela odravanja.

Slika 1-5. Odnos Facility Management-a, Asset Management-a i odravanja.


2. POJAM CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

(FACILITY MANAGEMENT) I MEUNARODNE STRUKOVNE UDRUGE ZA RAZVITAK FM-a

Pojam cjelovitog upravljanja objektima Facility Management (FM) prvi puta se pojavljuje krajem ezdesetih godina prolog stoljea u SAD. Opisuje rastuu praksu banaka koje odgovornost za obradu transakcija s kreditnim karticama predaju drugim

specijaliziranim tvrtkama. Najstariji zapis naen na internetu opisuje Facility Management (FM) kao:

Kreditna kartica otvara novu skupinu problema jer zahtijeva inteligentnu

razmjenu podataka izmeu centara za obradu kreditnih kartica na nacionalnoj razini. Sukladno ovom zahtjevu dolazi i potreba za velikim,

povezanim bazama podataka koje omoguuju trgovcu stjecanje uvida u trenutno stanje kartica, te snimanje i obradu svih informacija vezanih

uz prodaju.

Facility Management razvila su braa Schnelle kao sredstvo poboljanja poslovne interakcije u poduzeu, a koje za krajnji rezultat ima poveanje produktivnosti. Koncepti Facility Management-a imaju izvore u aktivnostima gradskih uprava, vojske i

kolskih ustanova u Sjevernoj Americi. 1978. godine proizvoa namjetaja Herman Miller sazvao je skup u hotelu Ann Arbor, Michigan, SAD, gdje se raspravljalo o

razvoju trenda u ureivanju poslovnih prostora. Sudionici tog skupa definirali su pojam Facility Management i osnovali su, tada Ameriku, a kasnije i Internacionalnu Facility Management udrugu (International Facility Management Association),

posveenu upravljanju radnim okoliem.

Danas je International Facility Management Association (IFMA) najvea i najire prihvaena udruga za FM koja broji oko 19.500 lanova.[5]

irom svijeta, IFMA imenuje voditelje postrojenja (facility manager), provodi istraivanja, educira i izdaje diplome iz podruja Facility Management-a.

U Velikoj Britaniji 1993. godine formiran je British Institute of Facilities Management

(BIFM). Uskoro je postao najbre rastua organizacija u Velikoj Britaniji i najvea nacionalna FM organizacija u svijetu. BIFM je vjerojatno vodea nacionalna organizacija koja zastupa interese onih koji sudjeluju u FM-u, te onih koji rade u

srodnim zanimanjima poput organizacija vezanih uz Asset Management. Briga o

organizaciji i rukovoenju radnim prostorom to se danas skraeno naziva Space Management (SM), a polako ulazi u domenu kako FM-a, tako i AM-a, takoer se nalazi pod patronatom BIFM-e.

Cilj BIFM-e je razvoj i podrka FM-a kao kritike, profesionalne i strategijske discipline.[5]


2.1 Definicije pojma cjelovitog upravljanja objektima

Svaka udruga u svijetu vezana uz Facility Management saela je svoju definiciju domene cjelovitog upravljanja objektima. U nastavku su navedne vanije svjetske udruge i njihove definicije Facility Management-a.

a) Definicija pojma cjelovitog upravljanja objektima po IFMA

IFMA (International Facility Management Association) je danas najvea i najprepoznatljivija meunarodna udruga strunjaka za Facility Management na svijetu. Osnovana je 1980. godine u Sjedinjenim Amerikim Dravama. Sadri vie od 19.500 lanova u 60 zemalja. Sastoji se od 125 ogranaka i 15 vijea irom svijeta, upravljaju s vie od 3.437.412.480 m2 nekretnina i godinje prometuju vie od 100 milijardi amerikih dolara u proizvodima i uslugama. IFMA certificira rukovodioce za upravljanje imovinom, provodi istraivanja, prua obrazovne programe, izdaje i nostrificira diplome vezane uz facility management, certificira programe i organizira

najvee svjetske konferencije iz FM discipline.

Definicija Facility Management-a, prema IFMA je:

Facility Management je profesija koja obuhvaa vie disciplina kako bi jamila funkcionalnost graevine/graevina povezujui ljude, mjesto, proces i tehnologiju.[6]

Prema IFMA, Facility Management je nadlean za:

komunikaciju,

financije,

ljudske faktore i faktore okolia,

rukovodstvo,

funkcije i odravanje,

planiranje i projektni menadment (prostorni),

procjenu kvalitete i inovativnost,

nekretnine,

tehnologiju,

planiranje interijera (arhitektura, projektiranje),

planiranje i upravljanje instalacijama.

Slika 2-1 je grafiki prikaz rairenosti organizacije IFMA u svijetu.


Slika 2-1. Grafiki prikaz rairenosti organizacije IFMA u svijetu.


b) Definicija pojma cjelovitog upravljanja objektima po BIFM

BIFM (British Institute of Facilities Management) formalno je usvojio definiciju vezanu

uz Facility Management koju je odredio CEN (The European Committee for

Standardisation Europski odbor za normizaciju), a odobrio BSI British Standards (BSI je tijelo Ujedinjenog kraljevstva zadueno za usvajanje normi.

Facilities management predstavlja integraciju procesa unutar organizacije kako bi se odrale i razvijale dogovorene usluge, koje podravaju i unapreuju djelotvornost njezinih osnovnih djelatnosti.

Facilities management obuhvaa multidisciplinarne aktivnosti unutar graevine, kao i rukovoenje, njihov utjecaj na ljude i njihovu radnu okolinu.

Na dnevnoj bazi, djelotvoran facilities management osigurava sigurno i uinkovito radno okruenje, to je nuno za nesmetani rad primarne djelatnosti poduzea, bez obzira na njegovu namjenu i veliinu.[7]

Za razliku od SAD gdje se koristi pojam Facility Managment, u Velikoj Britaniji je

zaivio naziv Facilities Management. U daljnjem tekstu primjena nazivlja Facility ili Facilities ovisi o konzultiranoj literaturi.

Britanska norma (BS 3811) definira odravanje kao bilo koju kombinaciju radnji koje se poduzimaju da se neki element zadri ili dovede u prihvatljivo stanje. [4]

c) Definicija pojma cjelovitog upravljanja objektima po GEFMA

GEFMA (German Facility Management Association) definira Facility Management

kako slijedi:

Facility Management je poduzetniki proces koji integracijom planiranja, nadzora i upravljanja zgradama i ustanovama, te uz uvaavanje radnog mjesta i radnog okruenja ima kao cilj poboljanu fleksibilnost koritenja, radnu produktivnost i rentabilnost kapitala.[9]

Facility Management tretira se kao strateki resurs koji je integriran u cjelokupni poduzetniki proces.

U sreditu pojma nalazi se imovina (objekt), a ne ovjek kao korisnik. To je u svezi s razliitim vlasnikim odnosima. Dok je u Sjedinjenim Amerikim Dravama veliki dio poslovnih nekretnina u najmu, u Njemakoj je najvei dio poslovno koritenih nekretnina u vlasnitvu poduzea. Vezano uz slogu korisnika i vlasnika nekretnine, izvodi se vana potreba za nadoknadom u ekonomskom optimiranju uporabe poslovnih nekretnina. Da bi se ojaala vanost nekretnine kao privrednog dobra, u definiciji GEFMA ista se direktno oslovljava. Cilj Facility Management-a je poveati dobit kod planiranja, projektiranja, gradnje, koritenja i sanacije, te smanjiti trokove.[9]


d) Definicija pojma cjelovitog upravljanja objektima po HKIFM

HKIFM (The Hong Kong Institute of Facility Management) definira Facility

Management kako slijedi:

Facility Management je bavljenje koordinacijom fizikog rada zaposlenika unutar procesa u radnoj organizaciji. FM integrira principe poslovnog upravljanja,

arhitekture sa bihevioralnim i inenjerskim znanjima.[8] Glavna zadaa HKIFM je promocija Facility Management-a kao jedne od vodeih disciplina i profesija upravljanja imovinom i objektima u Hong Kongu. Ciljevi HKIFM

su provoenje edukacije operativcima iz raznih profesija kako bi prepoznali vanost profesije Facility Management-a. HKIFM u svoje obrazovanje ukljuuje voditelje objekata, kao i voditelje odravanja, kako bi stekli profesionalne standarde, a usmjereno je na izvrsnosti u razvoju i promociji tehnika Facility Management-a i know-how.

Institut je prihvaen od veine Facility Management organizacija u svijetu (IFMA i BIFM), kao i srodnih organizacija u Kini i bliskom okruenju.

Facility Management je proces kojim organizacija integrira ljude, proces rada i

materijalnu imovinu kako bi sluili stratekom ciljevima. Kao disciplina, Facility Management je znanost i umjetnost rukovoenja integracijskih procesa od operative do strateke razine, kako bi se promovirala konkurentnost organizacije.

HKIFM prepoznaje Facility Management kao proces, a ujedno i kao disciplinu. Takoer potvruje integracijski pristup usvojen u Facility Management-u skoro svugdje u svijetu. Nadalje, unapreuje sinergiju rukovoenja ljudskim potencijalima i upravljanje aktivom tvrtke, u cilju poveanja konkurentnosti iste. Dodatno HKIFM stavlja Facilty Management na najveu profesionalnu razinu, gdje su se Facility menaderi instrumentalizirali u smislu donoenja odluka strateke naravi unutar matine tvrtke.

HKIFM je jedan od inovatora uvoenja financijskih usluga u domenu Facility Management-a. Jo osamdesetih godina prolog stoljea FM organizacije u Hong Kong-u uvele su knjigovodstvene usluge kao integralni dio usluge FM-a. Ubrzo su se te

usluge proirile i na usluge vezane uz dobivanje bankovnih kredita, te praenje realizacije i vraanja kredita.[8]

e) Definicija pojma cjelovitog upravljanja objektima po EN 15221-1:2006

Republika Hrvatska usvojila je Europske norme EN 15221-1 (Facility Management - 1.

dio: Pojmovi i definicije) i EN 15221-2 (Facility Management - 2. dio: Smjernice za

ugovaranje usluga Facility Management-a) od listopada 2006.

Normu je odredio CEN (The European Committee for Standardisation Europski odbor za normizaciju).

U normi EN 15221-1 objanjeni su pojmovi i definicije vezane uz cjelovito upravljanje objektima (Facility Management). Toka 2.6 u normi sadri definiciju FM-a.


Facility Management je integracija procesa unutar organizacije kako bi se odravale i razvijale dogovorene usluge koje podravaju i poboljavaju djelotvornost njezinih osnovnih djelatnosti.[10]

U nastavku rada pridravati u se normi EN 15221-1 i EN 15221-2, jer su u postupku usvajanja ili su ve usvojene kao mjerodavne u Republici Hrvatskoj.

Odravanje i upravljanje, pri prijevodu norme, kao pojam gubi svoju nekadanju strukturu i znaenje. Primjereniji je naziv Facility Management (FM), iako tuica koju je teko smisleno prevesti, no u Svijetu je izraz zaivio u engleskom izvorniku. TO 521 pri Hrvatskom zavodu za normiranje (HZN) utvrdio je definiciju u

slobodnom prijevodu kao: Upravljanje objektima i pomonim sustavima.

Ja bih se u nastavku drao izvornog engleskog naziva zbog jednostavnije forme i uvrijeenosti istog u svijetu, mada bih bio sretniji da je hrvatski prijevod inaice krai i primjenjiviji.

Slika 2-2 prikazuje domenu usluge vezane uz Facility Management po normi EN 15221.

Za sada su usvojene samo dvije norme, kako u Europi tako i u Republici Hrvatskoj, dok

su ostale norme u pripremi, odnosno u najavi.

Slika 2-2. FM paket normi po EN 15221

U sljedeem e naslovu ova slika biti podrobnije objanjena.


2.2 Opseg europske norme EN 15221

Europska norma EN15221 definira i opisuje europsko trite vezano uz Facility Management.

Norma se moe saeti u dva glavna poglavlja, prostor i infrastruktura, te ljudi i organizacija. Poslovni servisi vezani uz navedenu normu mogu se nabrojati kao:

- usluge ienja, - suzbijanje tetoina, - opskrba toplim obrocima,

- namjetaj, - posredovanje,

- uredske potreptine, - odravanje, - logistika,

- organizacija i upravljanje manifestacija,

- upravljanje energijom,

- komunalne usluge,

- odravanje nasada i parkiralita, - inenjerske i graevinske usluge, - najam i upravljanje prostorom,

- korporativne usluge vezane uz nekretnine,

- upravljanje radnim prostorom,

- usluge vezane uz sigurnost i zatitu, - usluge seljenja,

- upravljanje dokumentima,

- voenje recepcije, - informacijske i komunikacijske tehnologije,

- knjigovodstvene usluge,

- upravljanje kadrovskim poslovima,

- upravljanje flotom vozila,

- putnike usluge, - pravne usluge,

- zdravlje i okoli, - marketing,

- odrivost, - usluge putanja objekta u probni rad, - administrativne usluge,

- optimizacija portfelja,

- servisiranje nekretnina i zemljita.

Ova norma opisuje model cjelovitog upravljanja objektima (FM).

Slika 2-3, predstavlja model usluge Facility Management-a. Opisuje kako Facility

Management podrava primarne aktivnosti organizacije. Bavi se odnosom ponude i potranje, te predstavlja razliite razine mogunosti interakcije upravljanja objektom. [10]


Slika 2-3. Model Facility Management-a [10]

Norma EN 15221-1 (Facility Management - 1. dio: Pojmovi i definicije) vezana je uz

opu definiciju cjelovitog gospodarenja objektima. U njoj su navedeni i opisani opi izrazi i domena cjelovitog upravljanja objektima (Facility Management):

1. Prostor i infrastruktura,

2. Ljudi i organizacija.

ad 1. Prvi naglasak je na:

- Smjetaj (zahtjev klijenta za prostorom [smjetajem] zadovoljava se uslugama kao to su programiranje, projektiranje i stjecanje prostora, ali i administracija i upravljanje

prostorom, te raspolaganje istim),

- Radno mjesto (zahtjev klijenta za radnom okolinom [radnim mjestom] zadovoljava se

uslugama vezanim uz odnose unutarnje i vanjske okoline, ureivanje namjetajem, opremom i stanarima),

N

A

R

U

I

T

E

LJ

KUPAC

OSNOVNI PROCES

KORISNIK

USLUGE

KRAJNJI

KORISNIK

Z

A

H

T

I

J

E

V

S

P

E

C

I

F

K

A

C

I

J

A

N

I

V

O

A

S

U

R

A

D

NJ

E

STRATEKI

TAKTIKI

OPERATIVNI

D

O

S

T

A

V

A

I

N

F

O

R

M

A

C

I

J

A

N

A

B

A

V

A

RAZINA SURADNJE

POMONI PROCES

UNUTARNJI

ILI

VANJSKI

P

R

U

A

T

E

LJ

U

S

L

U

G

E

OSNOVNA DJELATNOST FACILITY USLUGA

UGOVARANJE USLUGE FACILITY MANAGEMENT-a


- Tehnika infrastruktura (zahtjev klijenta za komunalijama [tehnika infrastruktura] zadovoljava se uslugama koje rezultiraju ugodnom klimom, intenzitetom osvjetljenja,

elektrinom strujom, vodom i plinom),

- ienje (zahtjev klijenta za higijenom i istoom [ienjem] zadovoljava se uslugama koje odravaju urednu radnu okolinu i pomau da se ista odrava u zadovoljavajuem stanju),

- Ostali prostor i infrastruktura (pod ovim naslovom zadovoljavaju se specifini i pojedinani zahtjevi klijenta, koji se odnose na prostor i infrastrukturu).

ad 2. Drugi naglasak je na:

- Zdravlje, sigurnost i zatita (zahtjev klijenta za sigurnom okolinom [zdravlje, sigurnost i zatita] zadovoljava se uslugama koje tite od vanjskih opasnosti ili unutarnjih rizika, kao i zdravlje i blagostanje ljudi u radnim prostorima),

- Gostoljubivost (zahtjev klijenta za gostoljubivou zadovoljava se uslugama koje osiguravaju ugodnu radnu okolinu, koja ljudima daje osjeaj dobrodolice i udobnosti),

- ICT (zahtjev klijenta za informacijama i komunikacijom [ICT-information and

communication] zadovoljava se uslugama koje pruaju informacijske i telekomunikacijske tehnologije.),

- Logistika (zahtjev klijenta za logistikom zadovoljava se uslugama vezanim uz

transport, pohranjivanje roba i informacija, te poboljanja relevantnih procesa),

- Ostale pomone usluge (zahtjev klijenta za ostalim pomonim uslugama moe se zadovoljiti nizom dodatnih usluga. Te usluge mogu biti vrlo individualizirane, ovisno o

definiranju primarnih aktivnosti).

Norma EN 15221-2 (Facility Management - 2. dio: Smjernice za ugovaranje usluga

Facility Management-a) opisuje normizirani pristup definiranja ugovora vezanog uz

Facility Management. Kao podloga moe se koristiti kod pisanja natjeaja, ugovaranja, kontrolu vanjskih ugovornih servisa, ali i za internu uporabu kod kontrole izvrenih radnih zadataka reijskih odjela.

Norma prEN 15221-3 opisuje kako postii i odrati kvalitetu vezanu uz FM usluge. Ova norma je jo u pripremi.

Norma prEN 15221-4 fokusirana je na klasifikaciju sustava i jo je u pripremi. Po normi, nekretnine/objekti ine cjelinu sa zemljitem na kojem se nalaze. Zakupac/najmoprimac je fizika ili pravna osoba koja je u privremenom posjedu objekta i plaa rentu vlasniku, odnosno najmodavcu.


Financijski i administrativni izrazi i definicije su:

- trokovi kapitala - deprecijacija - FM trokovni centri - profit - trokovi ivotnog vijeka sustava (objekta) - trokovi zbrinjavanja.

Izrazi i definicije vezane uz usluge koje se odnose na objekt:

- poslovna podrka - ienje - gostoprimstvo - informacijske i komunikacijske tehnologije

- ist zrak - prostor (smjetaj) i radno mjesto - zdravlje, sigurnost i zatita.

Norma prEN 15221-5 (u pripremi) objanjava kako razviti i koristiti procese vezane uz FM.

Norma prEN 15221-6 (u pripremi) objanjava metodologiju mjerenja prostora u objektima. Normativne reference su u skladu sa ISO 6707 (Building and civil

engeneering).

Ova norma uspostavlja osnovu vezanu uz:

- planiranje i oblikovanje,

- mjerenje povrina, - financijska sredstva,

- alat za sustavno vrednovanje konkurentskih aktivnosti za postojee objekte, kao i za objekte

u fazi planiranja ili razvoja.

Norma predstavlja okvir za mjerenje povrina unutar i izvan objekata.

Norma prEN 15221-7 (u najavi) baviti e se sustavnim vrednovanjem konkurentskih aktivnosti. [11]

2.3 Meunarodne strukovne udruge za razvitak FM-a a) CEN

Europski odbor za normizaciju (CEN) 16. rujna 2006. odobrio je normu EN 15221-2, a

18. rujna iste godine normu EN 15221-1. Njegova zadaa nije primarno vazana uz razvitak FM-a, ali definiranje opsega struke FM-a u Europi zakljuuje se dokumentom kojeg odobrava CEN.

lanovi CEN-a imaju obvezu pridravanja Unutarnjih propisa CEN-a/CENELEC-a (Europskog odbora za normizaciju u elektrotehnici) kojima se utvruju uvjeti za davanje statusa nacionalne norme ovoj Europskoj normi bez izmjena. Aurirani popisi i bibliografske reference u vezi s ovim nacionalnm normama mogu se dobiti na temelju

zahtjeva poslanog Sredinjem tajnitvu ili bilo kojem lanu CEN-a. Ova Europska norma postoji u tri slubene verzije (engleski, francuski, njemaki). Sve verzije sastavljene na drugim jezicima nastale se prevoenjem lana CEN-a na jezik svoje zemlje, o emu je obavijeteno Sredinje tajnitvo, imaju isti status kao i slubene verzije.


lanovi CEN-a su tijela nadlena za nacionalne norme u Austriji, Belgiji, na Cipru, Republici ekoj, Danskoj, Estoniji, Finskoj, Francuskoj, Njemakoj, Grkoj, Maarskoj, Islandu, Irskoj, Italiji, Letoniji, Litvi, Luksemburgu, Malti, Nizozemskoj, Norvekoj, Poljskoj, Portugalu, Rumunjskoj, Slovakoj, Sloveniji, panjolskoj, vedskoj, i Velikoj Britaniji. [10]

Tehniki odbor pri CEN-u zaduen za Facility Management nosi naziv CEN/TC 348.

Struktura tehnikog odbora CEN/TC 348 za sada se sastoji od sedam pododbora, od kojih je svaki zaduen za uspostavu odreenog dijela norme. lanovi pojedinih pododbora mogu, to je i poeljno, sudjelovati u radu i ostalih pododbora.

Pododbori su redom:

- CEN/TC 348/WG 1- zaduen za pojmove i definicije vezane uz Facility Management, - CEN/TC 348/WG 2- vezan uz definiranje ugovora vezanih uz Facility Management,

- CEN/TC 348/WG 3- bavi se kvalitetom vezano uz Facility Management,

- CEN/TC 348/WG 4- taksonomija vezana uz Facility Management,

- CEN/TC 348/WG 5- zaduen za definiranje procesa vezanih uz Facility Management, - CEN/TC 348/WG 6- definira naine mjerenja prostora vezanih uz

Facility Management,

- CEN/TC 348/WG 7- rukovodi nainom definiranja vrednovanja konkurentskih aktivnosti vezanih uz Facility Management. [12]

b) Global FM

(Global Facility Management Association) je svjetska udruga lanova za promociju vodstva i znanja o Facility Management-u. Osnovana je 2006. u Brussels-u s vizijom

unapreenja profesije Facility Managenent-a i njene strateke vrijednosti. Putem svojih lanova radi na umreavanju znanja, najboljih praksi u svijetu iz domene FM.

Udruga Global FM ne inzistira na jedinstvenoj definiciji Facility Management-a, ve svaka lanica udruge moe zadrati svoju definiciju. Udruga je koncentrirana na djelokrug i potencijal Facility Management-a u cijelosti.

Za Global FM, Facility Management je aktivnost koja pomae osnovnoj djelatnosti poduzea, a pogotovo korisnicima objekta/objekata kroz provoenje operativnog funkcioniranja objekta i pripadajuih prateih servisa. Slike 2-4, 2-5 prikazuju zonu utjecaja organizacije Global FM.

Udruga ne inzistira na jedinstvenoj definiciji i nazivu voditelja odjela Facility

Management-a, ve se koncentrira na odreivanje opsega djelatnosti odjela Facility Management-a. Po Global FM-u, podruje rada odjela Facility Management-a je:

Rukovoenje radnom snagom, Koordinacija vanjskih dobavljaa i savjetnika, Upravljanje vlasnikim portfeljem, Graevinsko odravanje objekta, Rukovoenje servisima vezanim uz objekt/objekte, Rukovoenje sekundarnim servisnim djelatnostima,


Upravljanje projektima,

Korisnike usluge, Odravanje okolia, Upravljanje prostorom,

Posredovanje,

Upravljanje rizicima,

Upravljanje financijama,

Upravljanje kvalitetom,

Upravljanje informacijama. [13]

Amerika udruga IFMA, kao i Europska Euro FM lanice su udruge Global FM.

Slika 2-4, Zona utjecaja organizacije Global FM. [13]

Slika 2-5, Organizacije koje ine Global FM. [13]


c) Euro FM

Udruga Euro FM (European facility management network) okuplja 15 Europskih

zemalja s 95 organizacija lanica. Ukupno broji 25 000 ljudi. Osnovana je u Nizozemskoj, 1995. godine i bazira se na nizozemskom pravu. Neprofitna je udruga,

financira se iskljuivo lanarinom i sponzorstvima.

Misija udruge je razvijanje znanja i promocija Facility Menagement-a u Europi te njena

aplikacija u praksi, edukacija i istraivanja.

Udruga je ukljuena u Europski odbor za normizaciju CEN, Tehniki odbor CEN/TC 348, kako bi se razvila daljnja pravila i norme vezane uz FM profesiju.

Euro FM predlae definiciju Facility Management-a po EN 15221-1:2006, no kao i organizacija Global FM ne inzistira na jedinstvenoj definiciji. Svaka lanica udruge moe zadrati svoju definiciju. Udruga je lanica udruge Global FM.[11]

Zakljuak vezan uz definiciju FM-a

Moe se zakljuiti da je svaka organizacija pokuala saeti domenu Facility Management-a to je krae i bolje mogla. Pojam FM je razliito definiran u pojmovnom odreenju raznih internacionalnih udruenja sa malim razlikama u modalitetima, a razloge treba traiti u razliitim interesima i vlasnikim odnosima. Meni najblia definicija bila bi ona od njemake Facility Management organizacije GEFMA.

Moj zakljuak vezan uz definicije Facility Management-a bio bi sljedei: Facility Management je tenja da se odre planirane i projektirane postavke objekta tokom njegovog ivotnog vijeka. Cilj je poveanje komfora i civilizacijske razine objekta i njegovog koritenja, uz tendenciju smanjenja trokova kroz ivotni vijek objetka.

Od navedenoga najtee mi je braniti tezu o smanjenju trokova ivotnog vijeka objekta. Mogu govoriti samo o aproksimaciji utede s obzirom na trenutano stanje vezano uz opremu objekta i njenu kvalitetu. Objekt je tokom ivotnog vijeka podloan raznim vanjskim utjecajima. Smanjenje trokova ini mi se da je jo u domeni tenje, a ne realno mjerljivog pokazatelja.

Uspostavljanje usluge FM-a povezano je sa tenjom da se neki reijski trokovi tvrtke smanje (vienje FM-a od strane klijenta). No za primjetiti je da je tvrtkama koje pruaju FM uslugu jedan od primarnih ciljeva profit, to je normalno razmiljanje. Znai da bi klijent utedio, a pruaoc usluge FM-a zaradio, potrebna je organizacija usluge na veoj razini no to je bila prije, dok je usluga bila u reijskim trokovima klijenta. Praksa obino pokazuje da se tvrtke klijenti odriu dijela radne snage koje se ele rijeiti glede utede, a da te iste djelatnike potom zapoljavaju FM kompanije na istim poslovima. Zakljuak bi bio da se isti djelatnici moraju bolje organizirati i raditi na vie objekata kako bi postigli financijsku opravdanost svoga rada. Taj zadatak nije niti malo

jednostavan, pa se namee miljenje da FM sevis ne moe funkcionirati tako da opsluuje samo jedan objekt.


Zapravo klijent eli uz to to se rijeio reijske radne snage rasformiravi jedan segment tvrtke koji mu nije zanimljiv istu uslugu provoditi efikasnije pomou FM usluga. Dakle eli sa manjim trokovima dobiti bolju uslugu (dodatna vrijednost). FM tvrtki je nemogue koncentrirati se samo na sniavanje trokova ili poveavanje vrijednosti usluge. Nemogue je oekivati da se dobije bolja usluga (dodatna vrijednost) uz manje trokove. Stoga je prije za oekivati da se FM usluga bazira na uinkovitosti i organiziranosti. Primjer neka bude organizacija fizikog seljenja tvrtke, ili nekog njenog dijela, sa jedne na drugu lokaciju. Ukoliko se smanji vrijeme iseljavanja, transporta i

useljavanja na novu lokaciju, te uspostavi funkcioniranje na razinu prije seljenja na

najmanju moguu mjeru, moe se rei da je usluga FM-a dobro obavljena. Ostvarena je uteda u vremenu i smanjeni gubici jer firma samo kratko vrijeme nije bila u funkciji.

Facility Management je odrastao i razvio se na temeljima Property Management-a.

Property Management je nastao iz tenje ouvanja jednostavnih objekta, a podrazumijevao je sitne popravke i odravanje. To se najvie odnosilo na privatne kue i manje objekte. Facility Management je evolucijski nastavak Property Management-a i

danas je malo poveznica izmeu te dvije gospodarske discipline.

Iskustvo i praksa odravatelja od velike je koristi u uspostavi uinkovitog Facility Management-a. Prije svega stoga to su odravatelji navikli pratiti sustave i formirati ciklike procese (u odravanju).

Dananja se funkcija odravatelja promijenila od one klasine definicije. Promijenili su se i tehniki sustavi namijenjeni odravanju. Kao to danas vie nema klasinog servisera televizora, jer se kod popravaka mijenjaju moduli sa novima, pa nema potrebe

za majstorom koji e sa lemilicom u ruci i mjernom opremom promatrati gdje je nastao kvar da ga otkloni. Logika odravanja televizora prenijela se i na tehnike sustave, jer je njihova graa sve vie modularna. Kvarovi se otklanjaju po principu promjene modula na televizorima. Smanjila se potreba za klasinim odravanjem. No praksa i tehnike odravanja predstavljaju dobru osnovu za implementaciju u promatranju i donoenju zakljuaka tokom ivotnog vijeka objekta. Trenutano stanje tehnike je takvo, a govorim to iz iskustva projektanta, da se dobar dio ugraene jednostavnije strojarske opreme moe smatrati zastarjelom ve nakon est godina. Veina instaliranih tehnikih sustava trebala bi biti to prije ekonomski isplativa, jer su nove generacije ureaja uinkovitije i sa boljim stupnjem iskoritenja. Primjer je kuni klima ureaj. Danas im je cijena toliko pala da se ne isplati popravljati ureaj stariji od sedam, osam godina, jer je zastario, troi vie energije i rashladni medij koji koristi je zabranjen i teko je nabavljiv.

Danas je vano, poglavito za Facility Management sakupiti to vie znanja o objektu tokom njegovog ivotnog vijeka. Negativne i pozitivne strane objekta podjednako su znaajne. Sakupljeno znanje predstavlja kapital i od pomoi je investitorima i projektantima pri osmiljavanju novih objekata. Uteda u bilo kojem segmentu objekta veoma je vana s obzirom na njegov ivotni vijek.


3. OPE AKTIVNOSTI GOSPODARENJA OBJEKTIMA (FM)

Facility Management pokriva i objedinjuje irok opseg procesa, usluga, aktivnosti i opreme. Razlika izmeu primarnih aktivnosti i pomonih usluga odluuje svaka organizacija individualno. U poglavlju 3.1 prikazati e se odnos izmeu Facility Management usluga i ostalih pomonih usluga.

Podruje Facility Management-a moe se grupirati oko zahtjeva klijenta, to se, opet, moe saeti u dva glavna naslova:

- Prostor i infrastruktura, - Ljudi i organizacija.

Fokus je na potrebi klijenta za Facility Management-om. Glede kompleksnosti i

promjena na tritu, zahtjevi klijenta podlijeu promjenama.

Osnovna koncepcija Facility Management-a je pruiti integrirano upravljanje na stratekoj i taktikoj razini za koordiniranje pruanja dogovorenih pomonih usluga (usluga Facility Management-a). To zahtijeva specifine kompetencije i razlikuje Facility Management od izoliranog pruanja jedne ili vie usluga. [10]

3.1 Domena Facility Management-a

Pojmovi koji se koriste temelje se na uobiajenim modelima poslovnog procesa s primarnim aktivnostima i pomonim uslugama. Primarne aktivnosti treba definirati svaka organizacija individualno. Cjelovito upravljanje objektom ima za cilj integrirati i

koordinirati neke pomone usluge, koje onda postaju usluge upravljanja objektom.

Ulazni podaci za procese upravljanja objektom su materijalna imovina i usluge. Slika 3-

1, prikaz je opsega usluge Facility Management-a.


Slika 3-1 Opseg Facility Management-a [10]

Primjeri opsega upravljanja objektom

Slijedei opis opsega usluga naveden je kao primjer i nije opisan po redu prioriteta. Opis ne nastoji biti iscrpan. Primjeri su izbor iz ireg popisa pojmova koji se nalaze u normama i smjernicama iz podruja Upravljanja objektom. Grupirani su oko osnovnih zahtjeva klijenta, koji se mogu saeti pod dva glavna naslova Prostor i infrastruktura, te Ljudi i organizacija. Prostor i infrastruktura danas se sve vie definira poddomenom FM-a koja se naziva Space Management (SM).

Prostor i infrastruktura

Smjetaj: zahtjev klijenta za prostorom (smjetajem) zadovoljava se uslugama kao to su programiranje, projektiranje i stjecanje prostora, ali i administracija, upravljanje

prostorom i njegovo raspolaganje.

Primjeri usluga koje se odnose na taj zahtjev su:

strateko planiranje i upravljanje prostorom,

programiranje i informiranje,

projektiranje i izgradnja,

upravljanje zakupom i najmom,

gradnja i odravanje,

renoviranje i/ili obnova.

OSNOVNE DJELATNOSTI

FACILITY MANAGEMENT

PROCESI FACILITY MANAGEMENT-A

IMOVINA DJELATNOSTI

USLUGE FACILITY MANAGEMENT-A

OPSEG FACILITY MANAGEMENT-A

DRUGI MODELI MANAGEMENT-A

OSTALI POMONI PROCESI

OSTALE POMONE USLUGE


Radno mjesto: zahtjev klijenta za radnom okolinom (radnim mjestom) zadovoljava se

uslugama koje se odnose na unutarnju i vanjsku okolinu, ureivanje namjetajem, opremom i korisnicima (zakupcima).


projektiranje i ergonomija radnog mjesta,

odabir namjetaja, strojeva i opreme,

rukovoenje selidbom,

opremanje unutarnje i vanjske okoline,

kontrolni sustav, dekoracije, pregrade i zamjena namjetaja.

Tehnika infrastruktura: zahtjev klijenta za komunalnim uslugama (tehnika infrastruktura) zadovoljava se uslugama koje rezultiraju ugodnom klimom,

osvjetljenjem/zatamnjenjem, elektrinom strujom, vodom i plinom.


upravljanje energijom/komunalijama,

upravljanje ekolokom odrivou,

rad i odravanje tehnike infrastrukture,

rad i odravanje sustava za upravljanje zgradom,

odravanje rasvjete,

zbrinjavanje (opasnog) otpada.

ienje: zahtjev klijenta za higijenom i istoom (ienjem) zadovoljava se uslugama koje odravaju urednu radnu okolinu i pomau odravanju imovine u ispravnom i zadovoljavajuem stanju.


usluge higijene,

ienje radnog mjesta, ienje strojeva,

ienje tkanina i stakla zgrada,

nabavka i odravanje alata i opreme za ienje,

ienje vanjskog prostora i zimske usluge.

Ostali prostor i infrastruktura: pod ovim naslovom podrazumijevaju se specifini ili pojedinani zahtjevi klijenata koji se odnose na prostor i infrastrukturu.


najam specijalne mjerne opreme,

namjetanje strojevima i opremom,

upravljanje prostorom maloprodajne jedinice.


Ljudi i organizacija

Zdravlje, sigurnost i zatita: zahtjev klijenta za sigurnom okolinom (zdravlje, sigurnost i zatita) zadovoljava se uslugama koje tite od vanjskih opasnosti ili unutarnjih rizika kao i zdravlje i blagostanje ljudi.


profesionalne zdravstvene usluge,

upravljanje zatitom,

kontrola pristupa, identifikacijske/inteligentne kartice, brave i dranje kljua,

predvianje i popravak katastrofe,

sigurnost i zatita od poara.

Gostoljubivost: zahtjev klijenta za gostoljubivou zadovoljava se uslugama koje osiguravaju gostoljubivu radnu okolinu koja ljudima daje osjeaj dobrodolice i udobnosti.


tajnike i recepcijske usluge,

informacijske usluge,

ugostiteljstvo i prodajni automati,

organiziranje konferencija, sastanaka i posebnih dogaaja,

osobne usluge,

osiguranje adekvatne odjee.

ICT: zahtjev klijenta za informacijama i komunikacijom (ICT-information and

communication) zadovoljava se uslugama koje pruaju informacijske i telekomunikacijske tehnologije.


upravljanje informacijskim bazama podataka i telefonskom mreom,

odravanje i funkcioniranje servera i centralne baze podataka,

podrka za osobna raunala,

informatika sigurnost i zatita,

prikljuenje i selidbe raunala i telefona.

Logistika: zahtjev klijenta za logistikom zadovoljava se uslugama koje su vezane uz

transport, pohranu roba i informacija, te poboljanja relevantnih procesa.


usluge interne pote i dostave,

praenje i arhiviranje dokumenata,

fotokopirni sustavi, kopiranje i tisak,

uredski materijal,

dostava tereta/poiljaka, skladini sustavi,


transport ljudi i putne usluge,

parkiranje vozila i upravljanje voznim parkom.

Ostale pomone usluge: zahtjev klijenta za ostalim pomonim uslugama moe se zadovoljiti nizom dodatnih usluga. Te usluge mogu biti vrlo individualne ovisno o

definiranju primarnih aktivnosti.


raunovodstvo, revizija i financijsko izvjeivanje,

upravljanje ljudskim resursima,

marketing i reklamiranje, fotografske usluge,

nabava, upravljanje ugovorima i usluge pravnog savjetovanja,

upravljanje projektom,

upravljanje kvalitetom. [10]

3.2 Uloga Facility Management-a u ivotnom ciklusu objekta

Procesi usluge FM-a podrazumijevaju da je ivotni vijek objekta povezan sa ivotnim vijekom njegovih sastavnih dijelova i da ine jednu cjelinu. Naravno da je ivotni vijek pojedinih dijelova objekta krai od ivotnog vijeka objekta, te da je predviena zamjena pojedinih dijelova opreme tokom ivotnog vijeka objekta. ivotni ciklus svakog dijela objekta sastoji se od idejne faze, oblikovne faze, izgradnje, uporabe i zbrinjavanja. Cilj

idejne i oblikovne faze je odabir gradivih elemenata i opreme koja zadovoljava namjenu

objekta kroz uporabu od strane korisnika. To znai da oblikovna faza i faza izgradnje imaju svoju ulogu i tokom faze uporabe objekta. Iskustvo upravljanja postojeih objekata moe uvelike koristiti prilikom oblikovanja i izgradnje novih objekata. Odluka izmeu rekonstrukcije postojeeg ili izgradnje novog objekta moe imati prevagu uzimajui u obzir trokove i tehnike zahtjeve ruenja i zbrinjavanja postojeeg objekta, to se moe predvidjeti jo u fazi oblikovanja objekta. Postojei objekti mogu se prenamijeniti kako bi zadovoljili potrebe novih korisnika. Veliku ulogu u osmil

03_10_2011__15585_Metode_cjelovitog_upravljanja_objektima.pdf

Documents

Transcript of 03_10_2011__15585_Metode_cjelovitog_upravljanja_objektima.pdf