湖南信托·山东滕州棚改安置房建设项目

交易对手分析

信托资金运用分析

2

3

信托基本要素1

还款来源分析4

1

增信措施分析5

目录

一、信托基本要素

湘信京盈2018-3号项目集合资金信托计划基本要素：

1、信托规模：总规模不超过人民币19000万元；

2、信托期限：贷款期限24个月；

3、资金用途：用于向山东新兴置业有限公司发放开发贷款（满足432），

实际用于其省级棚改项目滕州市木石镇区域改造凤翔小镇安置房C地块的开发

建设。

4、还本付息方式：每半年付息，到期一次性支付剩余本金及利息

5、担保措施：

（1）保证担保：滕州市城市建设综合开发公司（AA级发债主体）为本信

托贷款提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

（2）抵押担保：融资人将其所持有的包括本用款项目地块在内的六宗约

358亩的土地使用权为本次融资提供抵押担保。根据湖南万源土地房地产评估

公司的预评估函，在估价期日2018年11月15日的预评估价值为30045.15万元，

抵押率约为63.24%。

交易对手分析12

二、交易对手分析（公司概况）

（一）公司概况

山东新兴置业有限公司 （简称“新兴置业”或“融资人”）成立于2011年

01月26日，注册资本18008万元，股东为滕州市城市建设综合开发公司（持股

55.58%）和国开发展基金有限公司（持股44.42%），国开基金是以增资形式对

新兴置业进行投资，不参与具体经营管理，因此新兴置业的实际控制人为滕州

市国有资产管理局。

公司是滕州市重要的棚户区改造及配套基础设施建设主体，持有3家直接控

股的房地产开发公司，累计开发面积达到160万方，具有房地产开发二级资质，

开发经验丰富。

截至2017年12月31日，公司资产总额120.18亿元，所有者权益37.9亿元，负

债总额82.28亿元，资产负债率68.47%；全年累计实现营业收入15.36亿元，净

利润1.33亿元。

2018年6月末，公司资产总额121.16亿，负债总额82.01亿，所有者权益总

额39.15亿元，资产负债率为67.68%。

融资人近三年的资产规模持续稳定增长，负债率合理，具备良好的流动性

和偿债能力。

融资人股权架构图

二、交易对手分析（主要业务板块）

（二）公司主要业务板块：

1、棚户区改造和房地产开发业务

融资人及下属子公司承建了滕州市较大规模的棚

户区改造及相关配套基础设施建设项目，该业务具有

一定的区域专营性。

运作模式：立项后，按政府规定对棚改区进行拆

迁，通过土地出让程序完成拿地，办理相关手续、施

工建设等工作，同时，还承担了部分配套基础设施建

设。待项目完工后，根据安置办法对拆迁居民实行货

币化安置或产权调换，剩余房产对外销售。

2、其它为出租业务

融资人其他自持物业对外出租业务，占比较小。

融资人主营业务收入构成情况单位：万元、%

产品类

别

2015年度 2016年度 2017年度 2018年1-6月

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

房地产

销售182,409.06 99.92 115,493.97 96.49 150,251.52 97.79 129,499.90 97.24

其他 142.39 0.08 4,201.57 3.51 3,389.80 2.21 3,677.01 2.76

营业收

入合计182,551.46 100.00 119,695.54 100.00 153,641.32

100.0

0133,176.91 100.00

二、交易对手分析（财务分析）

（三）公司财务状况：

1、资产结构分析

随着融资人棚改项目的稳步推进，其资产规模总体上呈现平稳上升趋势，2015年至2017年总资产规模分别为94.99亿元、

111.19亿元、120.18亿元，2018年6月末总资产规模为121.16亿元。从资产结构看，近几年公司流动资产占总资产比重均在99%以

上，其主要构成为存货、预付款项及其他应收款等。存货主要为已开发待售的房产及在建工程，大量的存货在未来变逐步变现。

项目2015年末 2016年末 2017年末 2018年6月末

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

货币资金 47,959.52 5.08 38,484.02 3.49 11,615.30 0.97 41,588.22 3.45

预付款项 95,430.45 10.12 88,704.04 8.04 89,503.57 7.50 99,727.74 8.28

其他应收款 118,013.67 12.51 83,519.30 7.57 102,397.86 8.58 111,507.01 9.26

存货 670,701.15 71.10 884,068.19 80.17 981,389.19 82.18 943,569.85 78.36

流动资产总计 943,278.45 - 1,102,677.39 - 1,194,143.61 - 1,204,101.04 -

融资人流动资产主要构成情况单位：万元、%

二、交易对手分析（财务分析）

（三）公司财务状况：

2、负债结构分析

融资人近年来负债水平总体较稳定，2017年末总负债规模82.28亿元，以流动负债为主，约70.96亿元（占比86.23%），其

中其他应付款55.65亿元（占比77.64%）：预收款项非流动负债约11.33亿元，主要为长期借款和应付债券。

从偿债能力指标来看，2017年融资人流动比率1.6，偿债能力较强。随着融资人经营运作能力的日趋成熟，棚改业务逐渐稳

定发展，融资人短期偿债能力将逐步改善与提高。 此外，由于融资人主营业务具有区域专营性，能够得到当地政府及实际控制

人的大力支持，综合偿债能力仍然较强。

3、营业收入

公司近三年分别为182,551.45万元、119,695.54万元和153,641.33万元。营业毛利率分别为6.49%、15.71%和14.13%。总体

来讲，盈利水平比较稳定。

项目

2015年末 2016年末 2017年末 2018年6月末

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

流动负债合计 517,297.47 89.41 636,559.86 85.30 709,551.29 86.23 688,828.58 84.00

非流动负债合计 61,286.00 10.59 109,680.00 14.70 113,276.00 13.77 131,237.60 16.00

负债合计 578,583.47 100.00 746,239.86 100.00 822,827.29 100.00 820,066.18 100.00

信托资金运用分析3

三、信托资金运用

1、项目背景

鲁南高科技化工业区位于滕州市木石镇，该园区是山东省政府

批准设立的省级高科技化工园区，拥有兖矿鲁南化工、新能凤凰、

联想控股神达化工、辰龙化工等大型化工企业，现已发展成为苏鲁

豫皖煤化工产业区最重要的研发生产基地。目前园区内已发展煤化

工、精细化工为主的各类企业 270 家。随着鲁南高科技化工园区

的不断拓展，部分化工企业与周边村庄已紧密相连，安全距离不足，

存在安全隐患。

因此滕州市政府决定对鲁南高科技化工园区周边木石一居、木

石二居、木石三村、东沂河居、羊套村五个村居的棚户区进行改造

并在凤翔小镇进行安置，搬迁村（居）民约2225户，房屋搬迁面积

约55万平方米。

三、信托资金运用

三、信托资金运用

2017年，本项目纳入山东省棚户区改造第一批

调整项目名单内。

三、信托资金运用

2、项目介绍

目前，房屋搬迁工作基本结束，并由山东新兴置业负责木石镇区域改造凤翔小镇安置房的建设。

（1）凤翔小镇选址

滕州市木石镇俭庄，滕木路以北、木西路以东，地处滕州市东南部，距离滕州城区约15千米周边配套设施

相对齐全，距离镇政府直线约1.7公里，距离滕州市木石医院直线约1.5公里，往东约两公里达到该镇主要生活

区。

（2）凤翔小镇建设内容

凤翔小镇安置房工程总用地面积535500平方米，总建筑面积 688419平方米，包括：住宅建筑面积 519687

平方米。其中361196平方米用于产权调换，其余用于向特定人群进行销售，总投资184315.43万元。

（3）用款项目

本次融资为该项目的C地块，总投资约3.3亿元，用地面积63790平方米，地上总建筑面积87442平方米，其

中：住宅建筑面积71323平方米、商业建筑面积1399平方米、储藏室建筑面积14137平方米、社区配套公建用房

583平方米，项目总投资33012.41万元。项目建成后，住宅和储藏室由新兴置业以低于市场价，向被拆迁区域

内非集体经济组织成员及有事实长期居留关系的其他成员进行销售。

三、信托资金运用

3、项目批复

截至目前，项目已通过立项和环评，并已通过出让方式取得C地块合计

63,790平方米土地（约95.69亩），支付土地出让金6,708万元。该项目已取

得“四证”。

4、工程进度

本项目于2017年4月开始房屋搬迁补偿，2017年9月基本完成房屋搬迁补

偿和拆迁。按照实际的工程进度安排， 2018年8月开工建设，项目建设期预

计为15个月，预计2019年3月份获取首期预售许可证，2019年底达到竣工验

收条件。

5、资金筹措

总投为3.3亿元，企业自筹约1.3亿元，目前已投入资金6979.674万元，

占项目总投资的21.14%，符合国家规定的最低资本金要求。拟向我司申请

1.9亿元项目贷款。

三、信托资金运用

6、项目运作方式

（1）销售方式

本项目属于纳入省级名录的棚户区改造项目，房屋搬迁补偿工作由滕州市政府房屋征收部门和木石镇政府负责。融资人

负责安置房的开发建设。项目建成经验收合格后，住宅和储藏室由开发建设单位以低于市场价稍高于综合成本价，向被拆迁

区域内非集体经济组织成员及有事实长期居留关系的其他成员销售。商业由开发建设单位以市场价向社会销售。配套公建不

销售。

（2）销售定价

本项目住宅部分定价为5200元/㎡，储藏室定价为4500元/㎡，商业定价为8000元/㎡。

三、信托资金运用

7、当地房地产市场

（1） 房价走势

根据房产网数据，2018年上半年滕州在售新房均价7046.3元/

平方米，同比涨幅28.7%。

全市二手房网上挂牌均价6716.46元/平方米，较去年同期涨

幅达46%。部分学区房超过了1万元/平方米。

结论：从当地的房地产市场来看，本项目住宅部分定价为

5200元/㎡，远远低于市场价格。

三、信托资金运用

8、盈利测算

（1）营业收入

根据项目可研报告，项目营业收入主要来自于项目住宅部分的定向销售收入及商业部分的销售收入。经估算，该项目销售

收入为44,568.81万元，详见下表：

（2）总成本估算

项目总成本约为3.6亿元，其中：开发成本26694.09万元，主要包括：土地费用、前期工程费、基础设施配套费、建筑工程

费和公建配套非等；开发费用3718.32万元，主要包括：管理费用、财务费用、销售费用和期间税费等；建设期利息2600万元。

（3）利润测算

根据国家关于棚户区改造安置房开发的有关税收政策，经估算，该项目税后利润为6406.20万元。

序号 项目 单位 面积 单价（元/㎡） 金额（万元）

1 销售住宅 平方米 71323 5200 37087.96

2 销售储藏室 平方米 14137 4500 6361.65

3 销售商业 平方米 1399 8000 1119.20

4 合计 - 86859 - 44568.81

还款来源分析4

四、还款来源分析

本次我司信托贷款的还款来源主要为融资人本项目销售收入以及其他经营性收入。

（一）第一还款来源

根据项目测算，项目2019年即可开始实现收入，预计该项目共计实现销售收入为44568.81万元，在扣除经

营成本、营业税费及所得税等现金流出后，当年可用于偿债净现金流约为39418.61万元，本信托贷款本金和利

息共计23750万元，贷款到期时对本信托贷款本金和利息的覆盖比率为1.66倍。信托存续期间，项目本身现金流

足以覆盖信托贷款的本金及利息。

四、还款来源分析

（二）第二还款来源

本信托计划第二还款来源为融资人的经营收入。2017年公司营业收入较2016年增长28.36%，未来随着融资人承担

的主要棚改项目建成实现销售，营业收入将进一步增长。

根据2017年审计报告数据，公司存货规模约98.13亿元。经过与融资人沟通，未来这些楼盘将陆续进行销售，随着

销售的实现带来大量的收入和现金流。预计每年将实现的销售收入为15亿左右。

根据融资人的融资情况，企业年度还款统计及测算如下：

根据以上测算测算结果，2019-2021年期间，融资人的总收入覆盖有息负债（包括本信托计划本息）后分别剩余8.02

亿元、11.96亿元和10.46亿元，现金流入能够远远覆盖其债务总支出，偿债能力较强。

年份 2019年 2020年 2021

销售收入流入 150000 150000 150000

（一）小计 150000 150000 150000

已借款有息负债本金流出 62371.6 4000 42000

利息测算流出 5079.7 5040.5 3444.5

本信托计划流出 2375 21375 0

（二）小计 69826.3 30415.5 45444.5

（三）=（一）-（二）合计 80173.7 119584.5 104555.5

增信措施分析5

五、增信措施分析

保证担保

抵押担保

滕州市城市建设综合开发公司（AA发债主体）与我司签署《保证合同》，为本次信托融资的还本付息义务提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

融资人提供其所持有的包括本项目地块在内的六宗土地（合计面积约358亩）的土地使用权作为抵押担保，根据湖南万源土地房地产评估公司的预评估函显示，六宗土地使用权在估价期日2018年11月15日的预评估价值为30045.15万元，抵押率约为63.24%。

五、增信措施分析（担保方）

（一）滕州市城市建设综合开发公司 （担保方）

1、基本情况

滕州市城市建设综合开发公司（简称“滕州城建”、“担保人”）成立于1984年，目前注册资本34186万元，为滕州市国有

资产管理局100%持有。公司成立之初便是滕州市国有房地产开发企业，承建了滕州市大部分的商品住房和保障性住房，拥有30年

的开发经验，具备房地产开发一级资质。

2、主营业务情况

滕州城建主营业务包括棚户区改造和房地产开发业务等，目前开发项目主要集中在滕州市地区。

公司营业收入主要来自于房产销售，近年来营业收入增幅较大。从营业收入及构成来看，2017年，公司营业收入为22.79亿

元，较上年増加41.39%。其中，房产销售收入在营业收入中的占比为98.50%。

3、财务情况

截至2017年末，公司资产总额为160.40亿元，负债总额116.39亿元，资产负债率为72.56% ，实现营业收入22.79亿元，净利

润1.38亿元；整体来看公司经营实力较强。

截至2018年6月末，公司合并总资产160.26亿元，总负债114.42亿元，所有者权益合计45.84亿元，资产负债率71.40%，2018

年上半年公司实现营业总收入17.95亿元，净利润1.83亿元。

五、增信措施分析（担保方）

4、评级情况

担保人于2016年发行了5年期20亿元非公开公司债券（债券代码：16滕建01），票面利率6.7%，存续期为2016年4月20日至

2021年4月20日。

根据东方金诚国际信用评级有限公司于2018年6月26日出具的主体及债项2018年跟踪信用评级报告，滕州城建主体和债项长

期信用等级评级结果为AA，评级展望维持稳定。

5、诚信情况

经查阅企业征信报告，担保人于2000年首次有信贷交易记录，截至报告日期，共在10家金融机构办理过信贷业务，目前在

4家金融机构的业务仍未结清，当前负债余额为92962.13万元，无不良和违约负债余额，过往债务履约情况良好。

6、对外担保情况

对外担保方面，截至2018年10月09日，公司对外担保余额5亿元。主要担保对象为山东滕建投资集团有限公司、孙公司滕州

市东方中石房地产开发有限公司国有企业，担保金额不大。总体来看，公司对外担保发生代偿的风险较低。

五、增信措施分析（抵押物）

（二）抵押担保

融资人提供其所持有的包括本项目地块在内的

六宗土地（合计面积约358亩）的土地使用权作为抵

押担保，根据湖南万源土地房地产评估公司的预评

估函显示，六宗土地使用权在估价期日的预评估价

值为30045.15万元，抵押率约为63.24%。

抵押物具体情况如右表所示：

估价期日：2018年11月15日

地块名称

宗地编号 获取时间获取方式

性质 面积（㎡）获取价格（万元）

预评估价值（万元）

是否有权力负担

土地使用

权人

B地块

TZ2017-35-2 2018/1/9 出让 城镇住宅用地 24,708.00 2,600.00 3,093.44 无

山东新兴

置业有限

公司

TZ2017-35E-2 2018/7/2 出让 城镇住宅用地 49,455.00 5,198.00 6,256.06 无

山东新兴

置业有限

公司

TZ2017-35E-1 2018/7/2 出让 城镇住宅用地 36,351.00 3,822.00 4,551.15 无

山东新兴

置业有限

公司

C地块

TZ2017-35-1 2018/7/9 出让 城镇住宅用地 53,554.00 5,628.00 6,704.96 无

山东新兴

置业有限

公司

TZ2017-35D 2018/7/11 出让 城镇住宅用地 10,236.00 1,080.00 1,282.57 无

山东新兴

置业有限

公司

D地块 TZ2017-35B 2018/10/2 出让 城镇住宅用地 64,482.00 7,750.00 8,156.97 无

山东新兴

置业有限

公司

合计238,786

（约358亩）26,078 30,045.15

区域情况分析

滕州市位于山东省南部，地处山东省区域经济的重要板块之一—鲁南经济

带，总人口170万，是山东省人口最多的县级市。滕州市有“九省通衢”之称，

作为南北交通要地和枢纽，京沪高铁途经滕州东站，地理位置优越。

滕州市历史文化悠久，是“墨子鲁班故里”，有微山湖湿地公园等，旅游

资源丰富。

地区经济发达，滕州市2017年GDP为1150.37亿元，成为山东省内强县（市）

中“千亿俱乐部”的重要一员，在枣庄市所辖六区一县中，滕州市的经济实力

最强。工业方面，以机械机床、煤化工、建材、能源、食品医药、轻纺为六大

支柱产业。有煤化工、机械机床两大千亿元产业集群，玻璃深加工、不锈钢制

品、汽车配套、生物医药、食品加工、家居装饰六个百亿产业板块，滕州是

“中国中小机床之都”、“中国工艺玻璃之乡”，成为国家规划的七大煤化工

基地之一的苏鲁豫皖煤化工基地核心区，拥有全国唯一设在县级的国家机床质

检中心，成为江北最大的童车童床生产基地、最大的玻璃深加工基地。滕州经

济开发区在136家省级经济开发区中跻身十强，名列第6位。在全国县域经济基

本竞争力排名中，滕州市位居第21位（百强县第21位）。

区域情况分析

滕州市财政收支情况分析

1、财政收入

2017年，滕州市财政收入为128.13亿元，较2016年提高8.09%，财政实力仍然较强。财政收入中，一般公共预算收入占主

要构成，2017年，全市一般公共预算收入实现历史性突破，达到70.36亿元，同比增长1.97%。其中，税收收入50.05亿元，增

长7.75%，占一般公共预算收入的71.13%。

此外，政府性基金收入为39.29亿元，较2016年増长42.87%，以国有土地使用权出让收入为主。同时，滕州市持续获得较

大规模的上级补助收入，2017年达27.43亿元。

2 、财政支出

2017年，滕州市财政支出为141.83亿元，较2016年増长7.29%，以一般公共预算支出为主，为84.07亿元，较2016年下降

4.64%。

3、政府债务情况

地方政府的负债率为10.47%，政府的债务率为87.83%。

总体来看，在地方区域经济发展的带动下，滕州市综合财政实力稳步提升，全市政府债务维持在可控水平。

结论1、本项目满足432开发贷款的要求，手续齐备，符合监管要求。

2、项目为纳入省级棚改名录的项目，属于中央和地方政府大力鼓励和支持的政策性项目。该项目自身现金流较好，预计销

售收入为44568.81万元，在扣除经营成本、营业税费及所得税等现金流出后，当年可用于偿债净现金流约为39418.61万元，本信

托贷款本金和利息共计23750万元，在信托存续期间，项目本身现金流足以覆盖信托贷款的本金及利息。

3、融资人实际控制人为滕州市国有资产管理局，具有强大的股东背景和深厚的政府资源，为滕州市重要的棚改及配套基础

设施建设主体，开发经验丰富，具有一定的区域专营性，经营状况较好。

4、 融资人所在的区域为山东省滕州市，是山东省人口最多的县级市。2017年全市实现生产总值（GDP）1150.37亿元，全市

一般公共预算收入达到70.36亿元，在我国县域经济百强县排名第21位，综合财政实力较强。

5、担保人滕州城建承担滕州市大部分的商品住房和保障性住房，拥有30年的开发经验，主体和债项评级为AA，综合实力较

强，具备较强的担保能力。

6、本次信托融资由融资人提供包括本项目用地在内的六块土地（约358亩）的国有土地使用权为本次融资提供抵押担保，土

地预评估价值为30045.15万元，抵押率约为63.24%，抵押物充足。

我部通过调查分析，认为此次滕州市新兴置业有限公司向我司申请1.9亿元信托贷款项目可行，请领导批示。

谢谢