は し が き

財 団 法 人 資 産 評 価 シ ス テ ム 研 究 セ ン タ ー は、 適 切 な 地 域 政 策 の 樹 立 に 資 す る

た め、 地 域 の 資 産 の 状 況 及 び そ の 評 価 の 方 法 に 関 す る調 査 研 究 等 の 事 業 を 実 施 す

る こ と を 目的 と して 設 立 さ れ ま した。

当 評 価 セ ン タ ー に お け る 調 査 研 究 は 資 産 評 価 の 基 礎 理 論 及 び 地 方 公 共 団体 等 に

お け る 資 産 評 価 技 法 の 両 面 に わ た って 、 毎 年 度、 学 識 経 験 者 及 び 自 治 省 並 び に 地

方 公 共 団 体 等 の 関 係 者 を も っ て 構 成 す る 資 産 評 価 シ ス テ ム、 土 地 、 家 屋 及 び 償 却

資 産 の 各 部 門 ご との 研 究 委 員 会 に お い て 行 わ れ、 そ の 結 果 は、 会 員 で あ る 地 方 公

共 団 体 及 び 関 係 団 体 等 に 調 査 研 究 報 告 書 と して 配 布 し、 活 用 さ れ て い る と こ ろ で

あ りま す。

本 年 度 の 償 却 資 産 研 究 委 員 会 の 調 査 研 究 テ ー マ は、(1)中 小 機 械 工 業 等 に お け る

償 却 資 産 に 関 す る調 査 研 究(2)資 産 評 価 のOA化 に 関 す る 調 査 研 究 の2項 目 で あ

り ま す。 本 報 告 書 は、 上 記 の(2)の 調 査 研 究 に 属 す る も の で、 固 定 資 産 評 価 等 の シ

ス テ ム 化 に つ い て 郡 山 市 に お け る 土 地 評 価 シ ス テ ム及 び 白 岡 町 に お け る 地 域 情 報

シ ス テ ム の 事 例 の 調 査 研 究 を行 い ま し た。

こ の 程、 そ の 調 査 研 究 の 成 果 を と りま と め、 こ こ に 公 表 す る運 び と な り ま し た

が、 こ の 機 会 に、 熱 心 に ご研 究 、 ご審 議 を い た だ き ま し た委 員 及 び 専 門 員 並 び に

実 地 調 査 に 当 た り、 種 々 ご 協 力 賜 りま した 地 方 公 共 団 体 の 関 係 者 に対 し、 心 か ら

感 謝 申 し上 げ ま す。

な お、 当 評 価 セ ン タ ー は 、 今 後 と も、 所 期 の 目的 に そ っ て、 事 業 内 容 の 充 実 及

び 地 方 公 共 団 体 等 に役 立 つ 調 査 研 究 に 努 力 を い た す 所 存 で あ りま す の で 、 地 方 公

共 団 体 を は じめ 関 係 団 体 の 皆 様 の な お 一 層 の ご指 導、 ご 支 援 を お 願 い 申 し上 げ ま

す。

最 後 に、 こ の 調 査 研 究 事 業 は、 日本 自転 車 振 興 会 か ら競 輪 収 益 の 一 部 で あ る機

械 工 業 振 興 資 金 に よ る 補 助 金 の 交 付 を 受 け て 実 施 した も の で あ り、 改 め て 深 く感

謝 の 意 を表 す る も の で あ り ま す。

平 成9年3月

財 団 法 人 資 産 評 価 シ ス テ ム 研 究 セ ン タ ー

理 事 長 前 川 尚 美

研 究 組 織

償 却 資 産 研 究 委 員 会 委 員 名 簿

委 員 長 武 藤 三 雄 東 京 電 力 ㈱ 顧 問

委

〃

〃

〃

〃

〃

〃

員

専 門 員

〃

〃

〃

〃

〃

〃

〃

〃

林 克 己(財)地 方 自治 情 報 セ ン タ ー 情 報 処 理 部 長

堀 田 二 郎(社)日 本 機 械 工 業 連 合 会 業 務 第 一 部 次 長

矢 内 重 章(社)日 本 ロボ ッ ト工 業 会 調 査 課 長

片 山 善 博 自 治 省 税 務 局 固 定 資 産 税 課 長

須 貝 俊 司 自 治 省 大 臣 官 房 情 報 管 理 室 長

樋 山 裕 自治 省 税 務 局 固 定 資 産 税 課 理 事 官

前 田 光 雄(財)資 産 評 価 シ ス テ ム 研 究 セ ン タ ー 調 査 研 究 部 長

平 井 敏 彦

鈴 木 功

稗 田 稔

田 中 隆 一

高 島 史 郎

(財)日本 不 動 産 研 究 所 シ ス テ ム 評 価 部 シ ス テ ム 評 価

第 二 課 長

自 治 省 税 務 局 資 産 評 価 室 土 地 第 一 係 長(兼)調 査 係 長

自 治 省 税 務 局 資 産 評 価 室 家 屋 第 一 係 長(兼)家 屋 第 二 係 長

自治 省 税 務 局 固 定 資 産 税 課 償 却 資 産 第 一 係 長(兼)償 却

資 産 第 二 係 長

自 治 省 大 臣 官 房 情 報 管 理 室 管 理 係 長

太 田 正 雄 横 浜 市 財 政 局 主 税 部 固 定 資 産 税 課 家 屋 償 却 資 産 係 長

菊 地 政 孝 郡 山 市 税 務 部 資 産 税 課 長

田 口 嘉 章 埼 玉 県 白 岡 町 管 理 課 電 算 係 長

落 合 一 弘 (財)資 産 評 価 シ ス テ ム 研 究 セ ン タ ー 研 究 員

な お 、 須 貝 俊 司 委 員 は 吉 田 哲 委 員 が 途 中 辞 任 さ れ た こ と に 伴 い 、 そ の 後 任 と し

て 委 嘱 さ れ た。

《目 次 》

郡 山 市 の 土 地 評 価 シ ス テ ム

は じ め に

I.業 務 概 要

業 務 概 要1.業 務 の 名 称2.業 務 の 目 的

3.業 務 対 象 区 域4.業 務 実 施 期 間5.業 務 実 施 に お け る 基 本 的 考 え 方6.業 務 項 目 別 概 要

II.固 定 資 産 評 価 基 礎 資 料 の 整 備

II-1.資 料 の 収 集

II-2.評 価 基 礎 資 料 の 作 成

III.固 定 資 産(土 地)評 価 シ ス テ ム 業 務

III -1 .用 途 地 区 ・状 況 類 似 地 域 の 設 定1.用 途 地 区 区 分

1-1 用 途 地 区 区 分 の 考 え 方1-2固 定 資 産 用 途 地 区 区 分 基 準1-3基 準 に 基 づ く用 途 地 区 区 分 の 実 際1-4設 定 し た 用 途 地 区 区 分

2.状 況 類 似 地 域 設 定2-12-2 状 況 類 似 地 域 設 定 状 況状 況 類 似 地 域 区 分

III-2.標 準 宅 地 の 選 定

III-3.路 線 の 付 設

1.2.3.

路 線 の 付 設 の 考 え 方路 線 の付 設 基 準路 線 の 番 号 体 系

III-4.地 価 形 成 要 因 の 調 査1.地 価 形 成 要 因 の 調 査 内 容2.地 価 形 成 要 因 調 査 の 概 念

2-1不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 の 考 え 方2-2固 定 資 産 土 地 評 価 シ ス テ ム へ の 対 応(定 義)

3.地 価 形 成 要 因 の 調 査III-5. 標 準 宅 地 の 不 動 産 鑑 定 評 価

1.不 動 産 鑑 定 評 価 導 入 の 経 緯2.標 準 宅 地 の 不 動 産 鑑 定 評 価3.不 動 産 鑑 定 評 価 を 実 施 す る に 際 し て

III-6.土 地 価 格 比 準 表 の 作 成1.土 地 価 格 比 準 表 の 作 成

2.数 理 統 計 分 析 手 法13.地 価 評 価 モ デ ル 式 の 作 成4.土 地 価 格 比 準 表 の 作 成

III-7.路 線 価 の 算 定

1.時 価 の 算 定

1-2 時 価 の 算 定 結 果 の 検 証2.新 路 線 価(評 点 数)の 算 定

IV.調 査 結 果 帳 票

1.郡 山 市 土 地 価 格 比 準 表・土 地 価 格 比 準 表-1〔 商 業 地 〕・土 地 価 格 比 準 表-2〔 住 宅 地 〕・土 地 価 格 比 準 表-3〔 工 業 地 〕

1

222

2222

33

4444

678

1313131414141416

17222222222323

2323252626

262626

27273136

88

1313

1-1 路 線 価 格 の 算 定一

は じ め に

「白 岡 町 に お け る 地 域 情 報 シ ス テ ム 」－ 税 務 課 資 産 税 に お け る 課 税 の 公 平 と 適 正 化 －

I.白 岡 町 の 概 要

II.シ ス テ ム 導 入 の 経 緯

III.シ ス テ ム の 概 要

1.シ ス テ ム の 位 置 付 け2.シ ス テ ム 化 の 範 囲

3.シ ス テ ム 化 の 目 標

IV.土 地 家 屋 管 理 図 の 概 要1.作 成 期 間 及 び 成 果2.土 地 家 屋 管 理 図 の 範 囲

3.種 類 及 び 作 成 手 順1)地 番 図2)路 線 価 図3)路 線 価 縮 小 図4)土 地 利 用 図5)土 地 家 屋 図6)土 地 家 屋 調 査 図7)各 種 図 面 の仕 様

V.家 屋 所 在 調 査 の 実 施1.概 要

2.評 価 の 流 れ と 方 法

3.住 宅 用 地 の 判 定4.登 記 簿 と 課 税 台 帳 照 合5.法 務 局 公 図 と 町 公 図 照 合

VI.シ ス テ ム 構 築 の 内 容1)基 図 デ ー タ 項 目2)属 性 デ ー タ の 扱 い

VII.土 地 家 屋 管 理 図 の 管 理 と 運 用1.

2.3.

原 図 の 管 理維 持 管 理土 地 家 屋 図 の 運 用

VIII.効 果 と 問 題 点1.2.3.

問 題 点効 果航 空 写 真 と各 種 図 面 の 活 用

1)航 空 写 真2)地 番 図

3)土 地 家 屋 図4)そ の 他

IX.白 岡 町 地 図 情 報 シ ス テ ム の 概 要1.シ ス テ ム 導 入 の 方 針2.シ ス テ ム グ ル ー プ3.開 発 方 針

4.体 系 図5.シ ス テ ム 内 容

X.図 表 資 料・総 合 行 政 情 報 シ ス テ ム 体 系 図 別 表1・地 域 情 報 シ ス テ ム の 段 階 的 構 築 別 表2

・各 種 図 面 の 仕 様 別 表3・土 地 家 屋 管 理 図 作 成 の 流 れ

・土 地 家 屋 縮 小 図・土 地 所 有 者 図・公 共 下 水 道 台 帳 施 設 平 面 図・図 形 情 報 と 属 性 情 報・図 形 情 報 と 属 性 情 報 の リ ン ケ ー ジ

40

41

41

42

42

42

43

44

4444444445

4545454747

474747484849

505051

53535354

54

55565656

60

6060616364

67676869

707172737479

54

5555

郡 山 市 の 土 地 評 価 シ ス テ ム

郡 山市税務部 資産税課 長 菊 地 政 孝

は じ め に

郡 山 市 は 東 北 地 方 の 南 部 に 位 置 し、 東 北 自 動 車 道 、 磐 越 自 動 車 道 が 交 差 し、 近 隣

に 福 島 空 港 も あ り、 交 通 の 要 衝 で あ り、 人 口32万 人、 面 積731k㎡ を 有 す る 商

工 業 中 心 の 地 方 拠 点 都 市 と して 、 平 成9年4月 「中 核 市 」 に 移 行 し、 「水 と 緑 が き

ら め く未 来 都 市 郡 山 」 を 目 指 し て い る。

宅 地 の 基 準 地 価 格 は 、 東 北 、 北 海 道 ブ ロ ッ ク で は、 札 幌 、 仙 台 に つ い で 高 く、 平

成6年 度 の 基 準 宅 地 は3,150千 円(1㎡ 当 り)で 、 平 成9年 度 は 、1,830

千 円 で あ る。 地 価 は 郡 山 駅 周 辺 を 頂 点 に ピ ラ ミ ッ ド型 を 形 成 して い る。 こ の た め か

駅 周 辺 の 土 地 所 有 者 を 中 心 に 「固 定 資 産 税 を 軽 減 す る 郡 山 市 民 の 会(会 員50名)

以 下 「市 民 の 会 」 と い う。 」 が 存 し、 平 成3基 準 年 度 で は 、 市 民 の 会 の 有 力 メ ン バー が 評 価 額 を 不 服 と し、 審 査 委 員 会 に 審 査 を 申 出、 全 員 が 審 査 申 出 を 棄 却 さ れ る と、

そ の 取 消 し を 求 め 、 訴 え を 提 起 、4年 に 亘 る 審 理 の 結 果 、 原 告(納 税 者)敗 訴 と な

っ た が 、1審 判 決 を 不 服 と して 控 訴 、 現 在 仙 台 高 裁 で 係 争 中 で あ る 。 平 成6基 準 年

度 で は 、 市 民 の 会 の メ ン バ ー を 中 心 に 土 地 に つ い て35人 が 審 査 の 申 出 を し、 審 査

申 出 を 棄 却 さ れ た5人 が 福 島 地 裁 に 訴 え を 提 起 し た。

訴 状 の 内 容 は

① 賦 課 期 日 は 平 成6年1月1日 で あ る の に、 郡 山 市 は 平 成5年1月1日 時 点 の 評 価

額 算 出 の 違 法

② 「7割 」 は 単 に 自 治 省 か ら の 「通 達 」 に よ っ て お り租 税 法 律 主 義 に 違 反 す る

③ さ ら に、 固 定 資 産 評 価 審 査 委 員 会 の 審 査 手 続 き に 違 法 が あ る

な ど と し て い る。

本 市 で は 、 昭 和63基 準 年 度 以 降 、 土 地 に つ い て は 航 空 写 真 、 地 番 図 、 道 路 台 帳

を べ ー ス と し た 「シ ス テ ム 評 価 」 を 導 入 し、 平 成3基 準 年 度 で は 標 準 宅 地 の 不 動 産

鑑 定 士 に よ る 評 価 を 実 施 し、 そ れ を 基 に 各 路 線 価 間 の 「格 差 率 」 を 理 論 的 に 数 値 化

し た 。

平 成6基 準 年 度 で は 、 シ ス テ ム 評 価 、 標 準 宅 地 の 鑑 定 評 価 の ほ か、 不 動 産 鑑 定 士

に よ る 全 路 線 価 の 検 証 を 行 っ た。 こ れ に よ り固 定 資 産 評 価 審 査 委 員 会 審 査 お よ び 取

消 訴 訟 に お い て も、 十 分 な 対 応 が 可 能 と な っ た 。

ま た 市 街 化 区 域 全 域 を 路 線 価 方 式 と し、 そ の 他 の 宅 地 評 価 地 区 を 含 め 、 標 準 宅 地

(1,000地 点)の 位 置 と 評 価 額 、 全 路 線 価(10,000本)を 縦 覧 会 場 で 公

開 し た 。 公 開 図 は ビ ル 密 集 地 区 は、1/1,250、 そ の 他 の 地 区 は1/2,500の 図 面 に 路

線 価 、 標 準 宅 地 の 位 置 、 価 格 を 図 示 し た も の で あ る。

本 市 で は 、 平 成8年 度 に 課 税 明 細 書 を 発 送 し た。 明 細 書 発 送 に む け て 土 地 に つ い

て は、 平 成2年 度 か ら 平 成5年 度 ま で に 法 務 局 で60万 筆 の 「1筆 照 合 」 を 終 了 し、

家 屋 に つ い て は 平 成3年 度 か ら 平 成7年 度 ま で に17万 棟 の 「毎 戸 調 査 」 を 終 了 し

た。

毎 戸 調 査 は 職 員4人 と 臨 時 職 員4人 の4班(1班2人)体 制 で 実 施 し た も の で あ

る。 平 成8年 度 か ら 第2次 毎 戸 調 査 を 実 施 し、 職 員2人 と 臨 時 職 員2人 の2班 体 制

と し た。

平 成9基 準 年 度 に 向 け て の 作 業 と して は、 標 準 宅 地 と 路 線 価 の 公 開 の ほ か、 画 地

条 件(蔭 地 割 合 補 正)と 住 宅 用 地 、 非 住 宅 用 地 の 再 検 証 と 地 目 現 況 調 査 を 実 施 し、

さ ら に、 そ の 他 の 宅 地 評 価 地 区 で の 、 よ り細 分 化 さ れ た 状 況 類 似 地 区 の 設 定 が あ る。

地 価 下 落 に 対 し、 固 定 資 産 税 の 負 担 は そ れ に 比 例 し な い た め 、 固 定 資 産 税 を め ぐ

る 状 況 は 、 極 め て 厳 し い。

本 稿 で は 、 固 定 資 産 評 価 基 準 に 則 り定 め て い る 当 市 の 土 地 評 価 の 理 論 値 算 定 の 方

法 を 開 示 す る こ と に よ り、 土 地 評 価 担 当 の 方 々 の 一 助 と な れ ば 幸 甚 で あ る。

-1-

I.業 務 概 要

1.業 務 の 名 称 郡 山 市 固 定 資 産 基 礎 資 料 整 備 業 務

2.業 務 の 目 的 郡 山 市 に お け る 固 定 資 産 税 課 税 の 均 衡 化 、 適 正 化 を 推

進 す る た め に、 地 方 税 法(昭 和25年 法 律 第226号)第388

条 第1項 に 基 づ き、 平 成6年 基 準 年 度 固 定 資 産 評 価 替 え

(以 下 「平 成6年 固 定 資 産 評 価 替 え 」 と 称 す る)に お け

る 土 地(宅 地)に 係 る 資 料 を 作 成 す る こ と を 目 的 と す る。

3.業 務 対 象 区 域 郡 山 市 全 域 市 街 地 宅 地 評 価 法 適 用 区 域:64.24k㎡

そ の 他 宅 地 評 価 法 適 用 区 域:666.81k㎡

4.業 務 実 施 期 間

5.業 務 実 施 に お け

る 基 本 的 考 え 方

自1992年5月2日 ～ 至1994年3月25日

固 定 資 産 税 に お け る 固 定 資 産 の 評 価 と 価 格 の 決 定 に あ

た っ て は 、 「固 定 資 産 評 価 基 準 」 に よ ら な け れ ば な ら な

い と さ れ て い る(地 方 税 法 第403条 第1項)。 ま た、 平

成6年 固 定 資 産 評 価 替 え に お い て は 、 自 治 省 よ り 「宅 地

に つ い て は 地 価 公 示 価 格 の7割 程 度 を 目 標 に、 評 価 の 均

衡 化 適 正 化 を 図 る 」 と の 基 本 方 針 が 各 県 を 経 由 して 示 さ

れ 、 指 導 が な さ れ た と こ ろ で あ る。

今 回 の 固 定 資 産 評 価 替 え に お い て は 、 こ れ ら の 基 本 方

針 指 針 を 踏 ま え つ つ、 近 年 の 地 価 動 勢 か ら み て 評 価 額 の

大 幅 な 上 昇 が 予 測 さ れ る こ と か ら、 「固 定 資 産 評 価 基 準 」

や 「不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 」 等 か ら 改 め て 客 観 的 な 評 価 の

考 え 方 を 整 理 して こ れ を シ ス テ ム 化 し こ れ ら を も っ て よ

り 適 正 な 評 価 を 行 う 為 の 基 礎 資 料 を 作 成 す る も の と す る。

6.業 務 項 目 別 概 要備準画計

資 料 収 集

表1-1業 務 概 要 一 覧 表

評 価基礎資料作成

1基礎資

料

の整備

2固

定

資

産

評

価

シ

ス

テ

ム

藁

務

業 務 項 目

(1)資 料 の 収 集

(2)評 価基礎資料の作成

(1)用 途地区 ・状況類似地域の設定

(2)標 準宅地 の選 定

(3)路 線 の 付 設

(4)地 価形成 要因

の調査

(5)標 準宅地の不動産鑑定評価

(6)土 地価格比準表の作成

(7)時 価 の 算 定

業 務 概 要

本業務を遂行するに必要な 「価格に関する資料」及び「地域要因に関する資料」を収集する

用途地区区分、状況類似地域の設定及び地価形成要因の調査等をおこなうに際し不可欠なものであり、収集し

た諸資料に現地調査を併用し作成する

作成した評価基礎資料及び航空写真判読等により地域的な特性を把握 し、現地確認を経て価格事情と地域的な

価格形成要因が類似している地域を、固定資産評価基準に基づき地区区分する

状況類似地域ごとに、その地域を代表する街路に沿接

した奥行、間口、形状等が標準的な画地を選定する

路線の区分基準及び路線コー ドの付設基準を作成後、

市街地宅地評価法適用区域内の街路に路線を付設する

地価形成要因調査基準を作成後、街路、交通 ・接近、環境、行政的条件の要因諸事項について調査する

全標準 宅地 につい て、価 格時点 であ る平成4年7月1

日現在の 不動産 鑑定評 価を 実施す る。

また、 平成5年1月1日 現在の 価格 も時点修 正に よっ

て 導 き出す

多変量解析を用いて、価格と諸要因の整合性を保つ地価評価モデル式を作成し、その内容の吟味後、主要な街

路からその他街路の価格を求めるための格差率表を作成する

標準宅地の地価形成要因と、その他街路及び評価分割区域の地価形成要因を比較 し、土地価格比準表より求めた比準較差を標準宅地価格に乗じて各々の時価を求め、その後、郡山市の指示に従い、平成6年 基準年度の新

評点数を算定する

路 線 付 設

検 討

地価形成要因 調査

現 地確 認 調 査

用途 ・状況類似設定

検 討

標 準 宅 選 定

検 討

標 準宅地鑑定評価

多 変 量 解 析

検 討

土地価格比準表作成

時 価 算 定

検 討

時 価 決 定

地価形成要因調査

新 評 点 数 算 定

図1－1業 務 概 要 フ ロ ー チ ャー ト

-2-

II.固 定 資 産 評 価 基 礎 資 料 の 整 備

II-1.資 料 の 収 集

固 定 資 産 土 地 評 価 シス テ ム 導 入 に あ た っ て収 集 す る 資 料 は、 次 の4つ に大 別 さ

れ る。

① 図 面 に 関 す る 資 料:状 況 類 似 地 域 区 分 図、 路 線 価 図 な どの 評 価 基

図 と して 用 い る資 料

② 地 域 要 因 に 関 す る資 料:用 途 ・状 況 類 似 地 域 区 分 お よ び 地 価 形 成 要 因

調 査 な ど に用 い る 資料

③ 価 格 に 関 す る 資 料:価 格 水 準 を把 握 す る 資 料

④ 固 定 資 産 評 価 関係 資 料:前 回 評価 替 え 実 績 と の 関 連 を確 認 す る 資 料

以 下 に、 そ れ ぞ れ の 資 料 項 目 ご と に 今 回 収 集 し た 資 料 名 を 列 記 す る。

表II-1収 集資料一覧表

II-2.評 価 基 礎 資 料 の 作 成

固 定 資 産 評 価 を 行 う に あ た っ て 、 基 本 的 な 骨 組 み と な る の は 用 途 ・状 況 類 似 地

域 の 設 定 で あ る。

評 価 基 礎 資 料 は 、 こ れ ら 地 域 区 分 の 案 を 作 成 す る に あ た り重 要 な 位 置 付 け を 持

つ と と も に 、 標 準 宅 地 及 び 路 線 の 地 価 形 成 要 因 抽 出 の た め の 基 図 の 性 格 も 有 す る。

以 下 に、 主 要 な 評 価 基 礎 資 料 の 種 類 と そ の 内 容 、 そ し て 作 成 す る 目 的 を 掲 げ る。

表II-2作 成する評価基礎資料の種類と内容

種 類 内 容 作 成 の 目 的

① 宅地利用現況図 土地の利用状況を商業地.住 宅地 ・

工業地 ・農家集落等に区分 し着色 した

図面

主 に、 宅地 と して の

利 用 用途 を 把握 す る

② 商業施設現況図 商業施設の建物用途-現 況の店舗を

営業業種 を中心に分類 し着色 した図面

商業地の性格、連た

ん性等を把握する

③ 供給処理施設図 下水道、都市ガスの供給処理区域 ・

計画区域を区分 し着色 した図面

生活環境 としての快

適性を把握する

④ 土 地 条 件 図 土地の目然的性状と人工的な改変状

況を分類区分 して着色 した図面

住宅地 としての適性

を把握す る

⑤ 交 通 条 件 図 公 共 交通 機 関 の ネ ッ トワー ク を中 心

に と りま とめ 表 現 した図 面

通勤や買い回 り商店

街への交通の利便性を

把握す る

-3-

資料項 目 収 集 資 料

①図 面 ・都 市 計 画 図1/2,500・ 地 形 図1/10,000,1/25,000

②地 域 要 因 ・市勢要覧・ 各種統計資料・ 地番図・ 家屋図

・住宅明細地図・ 地域経済総覧・ 全国大型小売店総覧

・都市計画 年報・ 航空写真・ 都市計画基礎調査資料

・道路管内図・ 道路台帳図・ 道路台帳認定路線網図

・バス路線図及び時刻表・ 供給処理施設図(下 水道、ガス)

・字限 図

③価 格 ・標準宅地不動産鑑定評価書・ 福島県地価ハン ドブ ック

④固定資産評価 ・状況類似地域区分図・ 路線価付設図

・標準宅地一覧及び位置図・ 評点数一覧・ 各種コー ド表

III.固 定 資 産(土 地)評 価 シ ス テ ム 業 務

III -1 .用 途 地 区 ・状 況 類 似 地 域 の 設 定

1.用 途 地 区 区 分

1-1用 途 地 区 区 分 の 考 え 方

用 途 地 区 区 分 に つ い て は 、 「固 定 資 産 評 価 基 準 」 に そ の 区 分 及 び 各 用 途 地

区 の 定 義 が 記 さ れ て い る が 、 若 干 、 具 体 性 に 欠 け る。 しか し、 用 途 地 区 の 設

定 状 況 に よ っ て は 各 筆 の 評 価 に 大 き な 格 差 が 生 ず る 可 能 性 が あ り、 設 定 に あ

た っ て は 慎 重 に お こ な う 必 要 が あ る。

今 回 の 用 途 地 区 区 分 に つ い て は 、 固 定 資 産 評 価 は 現 況 課 税 主 義 が 原 則 で あ

る こ と か ら 現 況 利 用 形 態 を 最 優 先 に 考 え、 「そ れ ら の 地 区 形 成 に 関 す る 地 域

的 な 地 価 形 成 要 因 が ほ ぼ 同 等 な 地 区(不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に い う 同 一 需 給 圏)

を 区 分 」 し、 用 途 的 な 位 置 付 け を お こ な う こ と で 実 施 し た。

1-2固 定 資 産 用 途 地 区 区 分 基 準

以 下 に、 考 え 方 の 基 礎 と な る 「固 定 資 産 評 価 基 準 」 に お け る 地 区 区 分 基 準

の 内 容 を 整 理 して 掲 げ る。

表III-1固 定資産用途地区区分基準1/3

用 途 地 区 区 分 要 素

大都 市 にお ける伝 統的 又は 新興 的な盛 り場 をい う

商

1)昼 夜 を問 わず 人の 流れ が絶 え るこ との ない集 客性 の高 い地 区

業 2)映 画 館 、 マ ー ケ ッ ト、 デ パ ー ト等 を 中 心 と し、 そ の 他 の 娯 楽 場 、

繁 華 街 大 衆又 は高 級飲 食店 、喫 茶店 、食 品店、 ブ テ ィ ッ ク 、 高 級 衣 類 販 売

地 店 等 を主 とす る業種 が連 たん して い る地 区

3)高 度 商業 地区 よ り平 均 的 に小 さい規模 の店舗 が集 中 してい る地区

区 4)価 格 水準 か ら見て 収益 価格 水準 が相 当に高 い地区

5)都 市 計画 用途 … …商業 地域(高 度利 用地区等)

都 市を構 成す る核 となる地 区 で停車 場、大 型 デパ ー ト等 を中心 として

高 度 に発達 して い る商 業地 区 をい う

1)土 地 利 用 で の 建 築 物 は 、 概 ね5階 以 上 で あ り、 業 務 施 設 、 映 画 館

デ パ ー ト、 金 融 機 関 、 そ の 他 テ ナ ン ト ビル 等 を 主 とす る 商 業 ビ ル が

連た ん してい る地区

2)繁 華街 より平 均的 に大 きい規模 の店 舗が集 中 してい る地区

高度 商業 地区 3)価 格水準 か ら見 て収益 価格 水準 が相 当 に高い地 区

4)駅 前再 開発 等が進 行 中に おい て、 その開 発構想 計画で の土 地利 用

(建 築物)規 制が明 確 であ り、価 格水準 において も高度 商業 地区 と

認定 す る場 合 は、他 との評 価バ ラ ンス と進行 度合 を斟酌 して 適正 に

区分 す る

5)都 市計 画用途 … …商業 地域(高 度利 用地区 等)

6)容 積 率 ……400%以 上

店 舗 が連 たん して いるが 高度 商業地 区、 繁華 街に は、該 当 しない地 区

を い う

1)日 常生 活圏 の 中心地 で、 概 して道 路沿 いに店舗 が連 たん し、各 種

の 店舗 が混在 す るが繁 華街 、高 度商 業地区 よ り も資本 投下量 が 少な

普 通商 業地 区 い 店舗 が連 たん して いる地 区

2)店 舗 の連 たん度 は70%以 上程 度

3)都 市 計画 用途 ……商 業 地 域

近 隣商 業地 域

現 況土地利 用状 況 によ る

(住 居 地 域)

(特 別業 務地 区)

-4-

2/3

用 途 地 区 区 分 要 素

商 業地 区の 周辺又 は 日常生 活圏 の地 区中心 等 におい て住宅 が混 在す る

住 が、 小 売店程 度 の店舗 又 は事 務 所の多 い地 区 をい う

宅 1)店 舗 の 連 た ん 度 は 、 概 ね40%以 上

併 用住 宅地 区 2)幹 線 道路 沿 い等 にあ って、 沿接す る土 地の利 用状 況が 多様(宅 地

地 が 多 い場合 等)で あ るが商 業地 と しての 潜在性 が高 く、 併用 住宅 と

認 定す る場 合 は、店 舗の立 地度 合 や価格 水準等 を斟 酌 して適正 に 区

区 分 す る

3)都 市 計画 用途 ……商 業 地 域

近 隣商 業地 域

住 居 地 域

敷地 が広大 で 、か つ平均 的 にみて 、一 般住宅 よ りも建築 投 資額 が高 い

住宅 の宅地 が連 続集 中 して いる地 区

1)画 地規 模 が概ね350㎡ 以 上の 住宅地 が集 中 してい る地区

高級 住 宅地 区 2)地 区環 境 の保全 意識 が高 く(自 治 会等)、 傾 向 と して社 会的 階層

の高 い居 住者 が多 い地 区

3)都 市計 画 用途 ……第一 種住 居専 用地 域

第二 種 住居専 用地 域

居 住用 家屋 が連続 す る地区 で高 級住 宅地 区以外 の地 区

普 通 住宅 地区 1)都 市計 画用途 … …第一 種、 第二 種住 居専 用地域

住 居 地 域

(近 隣 商業 地域 、準 工業地 域)

3/3

用 途 地 区 区 分 要 素

主 と して家 内工 業者 の居 住す る地 区

工

1)敷 地 規 模300㎡ 程度 まで の家 内工 業を 営む建 物 が集 中 してい る地

業 家 内 工業 地区 区

2)都 市 計 画用途 … …特別 工業 地 区

地 準 工 業 地 域

住 居 地 域

区

中小 規模 の工 場 が集 中す る地区

中小工 場地 区 1)敷 地 規 模 が300㎡ か ら1,500㎡ 程 度 の 工 場 が 立 地 又 は 集 中 して い

る地区

2)都 市 計画 用途 … …準 工 業 地 域

工 業 地 域

大 規模 な工 場 が立地 してい る地 区

大 工 場 地 区 1)敷 地規 模が3,000㎡ 以上 の大 工場 が立 地又 は集 中 して いる地 区

2)都 市計 画 用途 ……工 業 地 域

工 業専 用地 域

そ の他 宅地評 価 法を適 用 す る地区 で、 農家及 び漁 家等 の集 落が 連 たん

してい る地区 、 また は散在 してい る地 区

※ 村 落 地 区 1)敷 地 規模 は、 農家 、漁 家 等に よ って異 な る場 合が 多 いが専 用住 宅

以 外 で農林 業従 事者 、漁 業従 事者 が居 住す る地 区

2)都 市 計画 用途 … …市街 化調 整区 域

(都 市 計画 区域 外)

-5-

1-3基 準 に 基 づ く 用 途 地 区 区 分 の 実 際

区 分 の 実 際 は 、 大 区 分 と 中 区 分 の2段 階 の 工 程 を 経 て 行 わ れ る。

と 内 容 を 以 下 に と り ま と め る。

そ の 詳 細

表III-2用 途地区区分の業務上の区分基準

区 分 項 目 内 容

1/2

① 地 形 条 件 阿 武 隈 川 、 逢 瀬 川 、 谷 田 川 等 に よ る 区 分

大

区

分

② 大規模線状構造物 東 北 自動 車 道 、 東 北 本 線 、 磐 越 西 線 、 磐 越 東 線 、 東 北

新 幹 線 に よ る区 分

③ 社 会 的 条 件 都市計画法第7条 の市街化区域界を区分界 とする

又、同法第8条 の用途地域界 も区分の参考 とする

2/2

① 街 路 条 件 道路等級を中心に、地域間幹線の要素が高い国道 ・主

中 要 地 方 道 ・県 道 、 及 び都 市 計 画 道 路 を 確 認 し 、 用 途 地 区

区分の骨格 とする

区

② 交 通 ・接 近 条 件 駅勢圏の想定 と共 に、徒歩圏を想定する

分 こ の と き 、 徒 歩 圏 に つ い て は80m/分 を 基 準 と し、 概 ね

中 心 と な る駅 か ら1㎞ 圏 、2㎞ 圏 を設 定 し区 分 す る

③ 環 境 条 件 住宅系の地域は、 まず第一に面整的な整備状況(土 地

区画整理事業等の進捗状況、敷地規模等)を 把握するこ

と。 第 二 に 住 宅 の 分 布 状 況 、 利 用 用 途(一 般 住 宅 中 心 、

共同住宅中心、混在型等)、 市街地の熟成度、都市施設

の整備状況等を参考 として区分する。

商業系の地域は立地施設の種別(百 貨店等大型店舗、

業 務 施 設 、 一 般 小 売 店 、 飲 食 店 、 サ ー ビス 系 等)及 び専

門 化 の 状 態 、 売 場 面 積 の 規 模 、 地 域 型 か 沿 道 型 か 、 さ ら

に繁華性の程度を判断 して区分する。

工 業 系 の 地 域 は 工 場 の 種 別 、 敷 地 規 模 、 立 地 状 態 、 他

用途 との混在度を考慮 し区分する。

中

区

分

④ 行 政 的 条 件 都 市 計 画 法 に よ り指 定 さ れ た 用 途 地 域 を 商 業 系 、 住 宅

系 、 工 業 系 に 分 類 し 、 建 築 基 準 法 に よ る 建 物 用途 、 建 ペ

イ 率 、 容 積 率 を 考 慮 して 区 分 す る。

下 図 は 、 行 政 的 条 件 に よ る 区 分 イ メ ー ジ で あ る 。

商業地域

近隣商業

第1種 住専 住居 工業地域

用

/

専

域

業

地

工

図III-1行 政 条 件 に よ る区 分 イ メ ー ジ

-6-

第2種 住専 準工

1-4設 定 し た 用 途 地 区 区 分

1-3に 基 づ き 設 定 さ れ た 用 途 地 区 と そ の 概 要 は、 次 の と お りで あ る。

表III-3設 定された用途地区区分とその概要

設 定用途地区区分 概 要

〔記号 〕

① 高度商業地区 広 域 な 商 圏 を持 つ 郡 山駅 前 に設 定 す る。 店舗 の立地 率 も100%

〔SH〕 で、百貨店をは じめ多 くの専門店が立地す る繁華性の非常に高 い

地 域 で あ る。 都 市 計 画法 の 用途 地 域 は商 業 地 域 で あ り、 容 積率 も

600%の 高 度 利 用地 区 で あ る。

② 普通商業地区 郡山駅前の高度商業地区に隣接す る商業地域に設定す る。郡 山〔SL〕 駅 を中 心 と した1㎞ 圏内 に含 まれ、 繁 華性 の 高 い地 域 で あ る。 営

業 業 種 は一 般 小 売 店 、 飲 食 サ ー ビス店 等 が 中 心 で あ り、 店 舗 の

立 地 率 が90%を 超 え る。 都 市 計画 法 上 の 用途 地 域 は商 業地 域 で あ

り、 一 分 近 隣商 業 地 区 が含 まれ る。

③ 併用住宅地区 普 通 商 業地 区 に準 ず る地 区 で あ り、郡 山駅前 の高度 商 業地 区 、

〔RS〕 普通商業地区に隣接する商業地 に設定する。営業業種 は一般小売

店 、 飲 食 サ ー ビス店 、事 務 所 等業 務 施設 が 中心 で あ り、 店 舗立 地

密 度 も30%～60%程 度 で 、 繁 華性 にや や欠 ける地 区 で あ る。 又 、

商業事務施設の立地がみ られる国道、県道等の地域間幹線道路 も

商 業 的 ポ テ ンシ ャル を考 慮 し併 用住 宅地 区 とす る。

④ 普通住宅地区 市街化区域内で高度商業地区、普通商業地区、併用住宅地区、

〔RL〕 大工場地区、 中小工場地区、観光地区以外は全て普通住宅地区 として 設 定 す る。

⑤ 大 工 場 地 区 郡 山 駅 東側 の 保 土 ヶ谷 化 学 、 日本 化学 工 業、 日東紡 績 及 び阿 武

〔IL〕 隈川東側の 日本たば こ産業等を大工場地区 として設定す る。敷地

規 模 が 概 ね30,000㎡ 以上 の 一 団 とな った工 場地 帯 を設 定 の 基準 と

す る。都市計画法上の用途地域は工業地域、工業専用地域が該当

す る 。

⑥ 中小工場地区 上記大工場地区を除 く工業専 用地域、工業地域及び準工業地域

〔IM〕 等の指定地域で、工場立地密度の高い地区 を中小工場 として設定

す る。 工 場 団地 の 計 画予 定 地 、単 独 若 し くは小数 工場 で工 場地 区

を形 成 して い る地 区 に も設 定 す る。

⑦ 観 光 地 区 磐 梯 熱 海地 区 につ いて 、 宿 泊施 設 の 規模 、年 間利 用者 数(入 湯

〔SS〕 客 数)等 を考 慮 して設 定 す る。

⑧ 村 落 地 区 宅地の利 用形態が農家集落である地域、又は一般住宅が混在 し

〔RF〕 て い て も建 物 密 度 の低 い 地 域 に設 定 す る。 市 街 化調整 区 域 は、 原

則 と して村 落 地 区 と して 設 定 す る。

-7-

2.状 況 類 似 地 域 設 定

2-1状 況 類 似 地 域 区 分

用 途 地 区 区 分 で 中 区 分 さ れ た 後 に、 小 区 分 を お こ な い 状 況 類 似 地 域 を 設 定

す る。 小 区 分 は 、 現 地 の 補 足 調 査 に よ る 現 況 利 用 形 態 を 把 握 し な が ら、 地 域

的 な 地 価 形 成 要 因 の 差 異 を 中 心 に 区 分 す る こ と で 設 定 さ れ る。 考 慮 し た 地 価

形 成 要 因 は 、 次 の と お り。

表III-4状 況類似地域区分の基準とした地価形成要因

地 価 形 成 要 因 内 容

① 街 路 条 件 ・平 均 的 な道 路 幅 員 ・道 路 の等 級(道 路 種 別)

② 交通 ・接近条件 ・最 寄 駅 まで の距 離 ・主 要幹 線道 路 までの 距離

・公 共 公 益施 設 まで の距 離

※ な お、 交通 ・接近 条 件 に よる区分 に際 して は、 土 地価 格

比準 表 を想 定 し比 準 区分 と比準 率 を考 慮 しな が ら、主 要 な施 設

(駅 な ど地 域 に お け る土 地 価 格 の最 高地)に 近 づ くにつ れ て、

地域 を細 区 分す る

③ 環 境 条 件 ・周 辺 の土 地 利 用 の状 況 ・区 画整 理 等 の面 的整 備 の状 況

・土 地 条 件(地 勢)・ 建物 の 立地 状 況(建 物 密 度)

・供 給 処理 施 設 の整 備 の 状 況 ・平 均 的 な画地 規 模

・営 業 業種(普 通 商業 地 区 、併 用 住宅 地 区)

④ 行 政 的 条 件 ・都 市 計 画法 第8条(用 途地 域)

⑤ そ の 他 条 件 状 況 類 似 地域 は、 固 定資 産評 価 をお こな う上 で 基本 とな る地

区区 分 で あ り、 「同一 状 況 類似 地 域 内 の価 格差 は概 ね2割 前 後

との基 準 」 が あ る。 上記 ① ～④ につ い て も、価 格 条件 を意識 し

た上 で の 区分 をお こな って い る。

村 落 地 区 は、 次 の配 慮の 基 に 区分 した。 市域 内 に点 在 す る集

落 は必 ず 幹線 道 路 で結 ばれ て お り、 そ の幹線 道 路 に接 した宅 地

と幹 線 道 路 に直 接 接 しない 宅地 の価 格差 に注意 した。 この 問題

解決 の た め に、 県 内及 び県 外(東 北 地方)の 数 人 の不 動 産鑑 定

士 と協 議 した結 果 、 「地 域 に よ って 異 な るが、 そ の幹 線道 路 の

有 す る商 業 的 ポテ ン シ ャル が 比較 的 高 く、今 後 、商 業 施設 の立

地 が 考 え られ る道 路 以外 は 、道 路 等級 と道路 幅 員 等の 格 差程 度

で価 格 差 が 生 じて い る ケ ース が多 く、概 ね2割 以 内 の価 格差 で

納 ま る」 との結 論 に達 した の で、 この考 え を基 礎 に市 街地 周 辺

部 の村 落 地 区 につ い て は状 況 類似 地 域区 分 を お こな う。

2-2状 況 類 似 地 域 設 定 状 況

最 終 的 に 設 定 し た 状 況 類 似 地 域 の 総 数 は 、984地 区 で あ る。

こ れ ら の 地 区 に つ い て は 、 管 理 す る た め に 市 全 域 を 明 確 な 目 標 物 に よ っ て

区 分 し、 そ れ ぞ れ に 地 区 区 分 番 号 を 付 設 し た。

地 区 別 状 況 類 似 地 域 数 及 び 用 途 地 区 の 内 訳 は 次 表 の と お りで あ る。

-8-

表III-5地 区別用途 ・状況類似内訳 1/4

用 途 地 区 別 内 訳評価方法

地区

番号 用途地区 状類数

状類数

合計備 考

普通商業 0市 街地 宅地 評 価法

(753) 併用住宅 2

普通住宅 9

A 大 工 場 0

中小工場 0

観光地区 4

村 落 0 15

普通商業 0

併用住宅 0

普通住宅 0B

大 工 場 0

中小工場 2

村 落 0 2

普通商業 0

併用住宅 2

普通住宅 14C

大 工 場 0

中小工場 1

村 落 0 17

普通商業 0

併用住宅 0

普通住宅 1D

大 工 場 0

中小工場 3

村 落 0 4

普通商業 0

併用住宅 1

普通住宅 9E

大 工 場 0

中小工場 1

村 落 0 11

普通商業 0

併用住宅 7

普通住宅 40F

大 工 場 0

中小工場 6

村 落 0 53

普通商業 0

併用住宅 14

普通住宅 59G

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 0 73

普通商業 0

併用住宅 3

普通住宅 12H

大 工 場 1

中小工場 8

村 落 0 24

-9-

表III-5地 区別用途 ・状況類似内訳 2/4

用 途 地 区 別 内 訳評価方法

地区

番号 用途地区 状類数

状類数

合計備 考

市街地宅地評価法 普通商業 0

併用住宅 15

普通住宅 39I

大 工 場 2

中小工場 9

村 落 0 65

高度商業 3

普通商業 21

併用住宅 22

J 普通住宅 4

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 0 50

普通商業 1

併用住宅 19

普通住宅 35K

大 工 場 0

中小工場 3

村 落 0 58

普通商業 0

併用住宅 20

普通住宅 34L

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 0 54

普通商業 0

併用住宅 7

普通住宅 31M

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 0 38

普通商業 0

併用住宅 11

普通住宅 53N

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 0 64

普通商業 0

併用住宅 18

普通住宅 37O

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 0 55

普通商業 0

併用住宅 25

普通住宅 55P

大 工 場 0

中小工場 8

村 落 0 88

-10-

表III-5地 区別用途 ・状況類似内訳 3/4

用 途 地 区 別 内 訳評価方法

地区

番号 用途地区 状類数

状類数

合計備 考

市街地宅地評価法 普通商業 0

併用住宅 4

普通住宅 40Q

大 工 場 0

中小工場 4

村 落 0 48

普通商業 0

併用住宅 4

普通住宅 16R

大 工 場 3

中小工場 3

村 落 0 26

普通商業 0

併用住宅 0

普通住宅 1S

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 0 1

普通商業 0

併用住宅 0

普通住宅 7T

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 0 7

普通商業 0そ の他 宅 地評 価 法

(231) 併用住宅 0

普通住宅 01

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 34 34

普通商業 0

併用住宅 0

普通住宅 02

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 25 25

普通商業 0

併用住宅 0

普通住宅 03

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 28 28

普通商業 0

併用住宅 0

普通住宅 04

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 25 25

-11-

表III-5地 区別用途 ・状況類似内訳 4/4

用 途 地 区 別 内 訳評価方法

地区

番号 用途地区 状類数

状類数

合計備 考

その他住宅評価法 普通商業 0

併用住宅 0

普通住宅 05

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 23 23

普通商業 0

併用住宅 0

普通住宅 06

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 15 15

普通商業 0

併用住宅 0

普通住宅 07

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 25 25

普通商業 0

併用住宅 0

普通住宅 08

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 26 26

普通商業 0

併用住宅 0

普通住宅 09

大 工 場 0

中小工場 0

村 落 30 30

-12-

III-2.標 準 宅 地 の 選 定

標 準 宅 地 は、 状 況 類 似 地 域 を 最 も 代 表 す る 地 点 と して 選 定 す る 必 要 が あ る。 し

た が っ て 、 原 則 と し て は 「当 該 状 況 類 似 地 域 内 に お い て 、 街 路 の 状 況 等 お よ び 価

格 事 情 が 標 準 的 で 宅 地 評 価 の 指 標 と な る 街 路 上 に 選 定 す る 」 の が 望 ま し く、 状 況

類 似 地 域 間 の 均 衡 を 図 る こ と を 意 図 して 下 記 基 準 に よ り標 準 宅 地 を 選 定 す る。

表III-6標 準宅地選定基準

地 区 標 準 宅 地 選 定 基 準

① 村 落地 区 以外 標 準 的 な街 路 に沿 接 す る(主 と して 市街 地 宅 地 評 価 状 況 類 似 地 域 の 中 心部 に位 置 す る法 適 用 区域) 宅地 の利 用 状 況 が用 途 地 区 に適 合 す る

個 別 補 正 の 比 較 的 少 な い標 準 的 な画 地

② 村 落 地 区 標 準 的 な街 路 に沿 接 す る(そ の 他 宅地 評価 適 用 状 況 類似 地 域 の 中心 部 に位 置 す る

区域) 宅地 の利 用状 況 が 用途 地 区 に準 ず る状 況 類 似 地 域 を代 表 す る 画地 形 態 の 土 地

な お 、 地 価 公 示 の 標 準 地 、 地 価 調 査 の 基 準 地 は 全 て 用 い る こ と と し、 今 ま で 設

定 し て い た 標 準 宅 地 に つ い て も、 上 記 基 準 に 合 致 す る 地 点 に つ い て は 極 力 用 い るこ と と す る。

III-3.路 線 の 付 設

1.路 線 の 付 設 の 考 え 方

路 線 の 付 設 は、 市 街 地 宅 地 評 価 法 を 適 用 す る 地 域 に お け る 固 定 資 産 評 価 上 の

価 格 の 最 小 単 位 を 街 路 に 求 め る も の で あ る か ら、 適 正 な 価 格 帯 と し て の 区 切 り

を お こ な い 、 こ れ を1路 線 と し て 付 設 す る も の で あ る。

固 定 資 産 評 価 基 準 に お け る 路 線 の 付 設 は 、 次 の よ う に 規 定 さ れ て い る。

主 要 な 街 路(に 接 す る 標 準 宅 地)と そ の 他 の 街 路(に 接 す る 宅 地)と の 間

に お け る 街 路 の 状 況 、 公 共 施 設 等 の 接 近 の 状 況 、 家 屋 の 疎 密 度 、 そ の 他 の

宅 地 の 利 用 上 の 便 等 の 相 違 を 総 合 的 に 考 慮 して 付 設 す る

こ う い っ た こ と か ら、 路 線 付 設 は 同 一 価 格 帯 か つ 類 似 の 条 件 下 で な け れ ば な

ら ず 、 路 線 の 地 価 形 成 要 因 抽 出 の た め に 行 う 路 線 の 分 割 及 び 路 線 コ ー ド の 付 設

に は 細 心 の 注 意 が 必 要 で あ る。

な お、 路 線 コ ー ドは 最 終 的 な 各 筆 評 価(画 地 計 算)の 基 本 単 価 に 対 応 す る も

の で あ り、 路 線 の 区 切 り を 見 直 す 場 合 は、 路 線 価 マ ス タ ー を 作 成 す る 上 で 従 前

価 格 と の 対 応 が と れ て い る こ と が 原 則 と な る。

2.路 線 の 付 設 基 準

路 線 の 付 設 に あ た っ て は 、 次 に 掲 げ る 基 準 に よ る こ と を原 則 と す る 。

表III-7路 線付設の基準

① 状 況 類 似地 域 ご とに路 線 を 付 設 す る。② 従 前 の 状 況 類 似 地 域 界 及 び 従 前 の路 線 区 分 界 で 区 分 す る。③ 路 線 を 交 差 さ せ て 付 設 しな い。④ 街 区 単位 ご とに1本 の 路 線 とす る。 た だ し、 下 記地 価 形 成 要 因 の 状 況 に よ って は 街 区 単 位 内

で の 分 割、 また は 街 区 単 位 を越 え て の 付 設 も あ り得 る。ア 道 路 の 幅 員 、 歩 道 の 有 無

イ 道 路 種 別(国 道 、 県 道 、 一 般 道 、 行 止 り 道 等)ウ 街 路 の 系 統 性 、 連 続 性

エ 供 給 処 理 施 設 の 有 無

オ 都 市 計 画 用 途 区 分

カ そ の 他 地 域 特 性 に よ り 著 し く そ の 価 格 形 成 に 影 響 が あ る と 思 わ れ る 要 因

⑤ 通 り抜 け 出 来 る と 行 き 止 り 道 路 は 別 路 線 と す る 。

⑥ 路 線 は 、 必 要 と 思 わ れ る す べ て の 遠 路 に 付 設 す る 。

⑦ ミ ニ 開 発 等 の 住 宅 地 に お け る 行 止 り道 路 に つ い て は 、 原 則 と し て3画 地 以 上 に 接 して い る 道路 を 対 象 に付 設 す る。

⑧1道 路 の 両 側 で 固 定 資 産 評 価 上 の 用途 地 区 及 び 都 市 計 画 法 上 の 用途 地 域 が異 な り価 格 差 が 大き く生 ず る と考 え られ る 場 合 は、1道 路 に 対 して2本 の路 線 を 付 設 す る場 合 が あ る。

3.路 線 の 番 号 体 系

郡 山 市 に お け る 路 線 の 番 号 体 系 は 次 の と お り で あ る。

路 線 番号(5桁)

地 区 区 分

(A～)

地 区 区 分 内 連 番

状 況 類 似 地 域 番 号

状 況 類 似 地 域 内 連 番

図III-2路 線番号体系

-13-

III -4 .地 価 形 成 要 因 の 調 査

1.地 価 形 成 要 因 の 調 査 内 容

地 価 形 成 要 因 調 査 は 、 土 地 評 価 シ ス テ ム を 遂 行 す る 上 で、 土 地 の 価 格 を 説 明

す る た め の 客 観 的 な 裏 付 け 資 料 を 整 備 す る こ と で あ り、 基 本 と な る デ ー タ ベ ー

ス を 構 築 す る も の で あ る。

し た が っ て 、 そ の 精 度 は も と よ り、 調 査 す る 地 価 形 成 要 因 の 選 択 に つ い て も

地 域 実 情 に 応 じ て 充 分 な 考 察 を 加 え る こ と が 必 要 で あ り、 結 果 と し て 適 正 な 価

格 を 説 明 し得 る 要 因 で な け れ ば な ら な い。

調 査 取 得 さ れ る 要 因 情 報 は 、 土 地 評 価 シ ス テ ム に お い て 、 標 準 宅 地 の 不 動 産

鑑 定 評 価 結 果 の 検 証 、 土 地 価 格 比 準 表 の 作 成 及 び 地 価 公 示 価 格 べ ー ス の 路 線 価

格 を 導 く た め 等 に 用 い る デ ー タ ベ ー ス と な る 。

2.地 価 形 成 要 因 調 査 の 概 念

不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に よ る と、 土 地 の 価 格 は 「土 地 の 効 用 、 相 対 的 稀 少 性 及

び 不 動 産 に 対 す る 有 効 需 要 の 三 者 の 相 関 関 係 に よ っ て 生 ず る 経 済 価 値 を 基 礎 に

して 成 立 す る 」 も の で あ り、 こ れ ら に 影 響 を 与 え 土 地 の 価 格 に 作 用 す る 諸 要 因

を 価 格 形 成 要 因(地 価 形 成 要 因)と 呼 び、 土 地 の 価 格 が 多 数 の 価 格 形 成 要 因 の

相 互 作 用 の 結 果 と して 成 立 し て い る も の で あ る と さ れ て い る。

固 定 資 産 土 地 評 価 シ ス テ ム に お い て も、 そ の 基 本 的 概 念 は 不 動 産 鑑 定 評 価 基

準 と 同 一 と し、 そ の 概 念 に 基 づ い て シ ス テ ム は 構 成 さ れ て い る。

本 節 で は 、 地 価 形 成 要 因 の 調 査 に 関 す る 項 目 を 中 心 に 、 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準

の 考 え 方 を 基 礎 と して 、 固 定 資 産 土 地 評 価 シ ス テ ム と の 整 合 性 及 び 同 シ ス テ ム

に お け る 定 義 に つ い て 述 べ る こ と と す る。

2-1不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 の 考 え 方

(1)不 動 産 の 価 格 を 形 成 す る 要 因(価 格 形 成 要 因)

不 動 産 の 価 格 を 形 成 す る 要 因 と は 、 不 動 産 の 効 用 及 び 相 対 的 稀 少 性

並 び に 不 動 産 に 対 す る 有 効 需 要 の 三 者 に 影 響 を 与 え る 要 因 を い う。

こ の 価 格 形 成 要 因 は、 同 質 的 に 影 響 す る 地 域(不 動 産 を 構 成 す る 地

域)の 広 さ(影 響 単 位)に よ り、 「一 般 的 要 因 」 「地 域 要 因 」 「個 別

的 要 因 」 に 分 け ら れ る。

表III-8価 格形成要因の定義と影響単位

価格形成要因 定 義 影 響 単 位

① 一般的要因 一般経済社会 における不動産の 同 一 需 給 圏

あ り方及びその価格水準 に影響を

与える要因

② 地 域 要 因 一般的要因の相関結合によって 土地の用途が同質 と認め られ

規 模 、 構 成 の 内 容 、 機 能 等 に わ た る ま と ま りの あ る地 域

る各地域の特性を形成 し、その地 ※近隣地域

域に属す る不動産の価格の形成に 類似地域

全般的な影響を与える要因 用途的地域

③ 個別的要因 不動産の個別性を生 じさせ、そ 対象地(鑑 定評価により価格

の価格 を個別的に形成する要因 を 求 め る土 地)、 ま た は 、 標 準

地(対 象地の価格を評定する際

に取引事例比較法等 で対象地 と

比較す る土地)等 の一筆地

(2)地 域 分 析 及 び 個 別 分 析

地 域 分 析 及 び 個 別 分 析 は 、 対 象 不 動 産 に 係 わ る 価 格 形 成 要 因 の 作 用

を 把 握 す る た め の 分 析 で あ る。

次 に 、 こ れ ら の 内 容 等 を 整 理 して 掲 げ る。

-14-

表III-9不 動産鑑定評価における分析項目と内容

分析項目 目 的 視 点

① 地域分析 対象不動産の属する地域を明 らかにし、

地域の特性(標 準的使用)を 把握する

一般的要因

地域要因

② 個別分析 対象不動産の属する地域の特性(標 準的

使用)を 基に、対象不動産の最有効使用を

判定する

個別的要因

表III-10地 域分析により区分される地域

地 域

① 近 隣 地 域

② 類 似 地 域

③ 同一需給圏

定 義

用途的観点(土 地利用形態)か ら区分 される用途的地域の う

ち対象不動 産を含む地域

近隣地域と地域の特性 が類似する特性 を有する地域

対象不動産 と代替関係が成立 して、その価格の形成について

相互に影響 を及ぼすような関係 にある他の不動産の存する圏域

具体的には、不動産の種類、性格及び規模によって次のよう

な地域的範囲を有する

〔住宅地〕一般に、都心への通勤可能な地域の範囲に一致する

傾向がある。ただし、地縁的選好性により地域的範囲

が狭められる傾向がある

〔商業地〕一般に、商業背後地を基礎に成 り立つ商業収益に一

致する傾向がある

〔工業地〕一般に、原材料、製品等の輸送機関に関 して代替性

を有する地域の範囲に一致する傾向がある

(1)と(2)の 関 係 を 概 念 的 に 整 理 した も の を 次 に 掲 げ る。

(価格形成要因)

一般的要因地域分析

(地 域)

同 一 需 給 圏 マ ク ロ

地 域 要 因地域分析

個別的要因個別分析

用 途 的 地 域

(近隣地域・類似地域)

一 筆 地 ミ ク ロ

図III-3不 動産鑑定概念図

-15-

2-2固 定 資 産 土 地 評 価 シ ス テ ム へ の 対 応(定 義)

前 節 で み た 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 の 考 え 方 を 踏 ま え、 固 定 資 産 土 地 評

価 シ ス テ ム(固 定 資 産 評 価 基 準)に お け る 地 価 形 成 要 因 の 用 語 を 定 義

付 け す る。

① 同 一 需 給 圏

同 一 需 給 圏 は 、 対 象 不 動 産 と 代 替 関 係 が 成 立 し て、 そ の 価 格 の 形

成 に つ い て 相 互 に 影 響 を 及 ぼ す よ う な 関 係 に あ る 他 の 不 動 産 の 存 す

る 圏 域 で あ る。

こ れ は 、 言 い 換 え れ ば、 一 つ の 土 地 価 格 比 準 表 を 適 用 す る 範 囲 で

あ り、 ま た 取 引 価 格 の 正 常 化 補 正 に 使 用 す る 時 点 修 正 率 、 標 準 化 補

正 率(画 地 補 正 率)、 デ フ レ ー ト補 正 率 を 一 律 に 適 用 で き る 最 大 範

囲 と 考 え ら れ る。

同 一 需 給 圏 の イ メ ー ジ と し て は 、 用 途 地 区 ・状 況 類 似 地 域 の 設 定

に 際 して お こ な う 大 区 分 程 度 と 考 え ら れ る。

② 地 域 要 因

地 域 要 因 は、 用 途 的 地 域 に 属 す る 不 動 産 の 価 格 の 形 成 に 全 般 的 な

影 響 を 与 え る 要 因 で あ り、 対 象 不 動 産 の 属 す る 地 域 を 明 ら か に し、

地 域 の 特 性(標 準 的 使 用)を 把 握 す る 要 因 で あ る。 そ して 、 地 域 要

因 は 地 域 分 析 の 視 点 と し て 用 い ら れ 、 そ の 結 果 、 近 隣 地 域 等 の 用 途

的 地 域 を 区 分 す る 要 因 で も あ る。

こ れ らは 、 市 町 村 を ほ ぼ 同 質 の 地 域 に 区 分 す る 要 因、 す な わ ち 状

況 類 似 地 域 を 設 定 す る 際 の 視 点 と して の 要 因 で あ り、 ま た 、 設 定 し

た 状 況 類 似 地 域 ご と の 比 較(標 準 宅 地 価 格 、 路 線 価 格 の 算 定)の 視

点 、 標 準 宅 地 の 選 定 の 際 に 主 要 な 街 路 を 選 定 す る 為 の 視 点 と も 言 い

換 え る こ と が で き る。

③ 個 別 的 要 因

個 別 的 要 因 は、 不 動 産 の 個 別 性 を 生 じ さ せ 、 そ の 価 格 を 個 別 的 に

形 成 す る 要 因 で あ る。 つ ま り、 近 隣 地 域(状 況 類 似 地 域)内 の 各 路

線 、 ま た は 一 筆 地 の 比 較 の 視 点 、 路 線 の 付 設 の 為 の 視 点 と い う こ と

が で き る。

し か し、 固 定 資 産 評 価 基 準 は、 一 筆 地 に 係 わ る 画 地 条 件 の 比 較 は

画 地 計 算 法 の 適 用 に よ りお こ な っ て い る た め、 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準

の 個 別 的 要 因 の 考 え 方 を 適 用 す る に 際 し て は 、 画 地 条 件 に 係 わ る 要

因 を 除 く こ と と す る。

(価 格形成要因)

土 地 利 用

(地 域 区分)

用 途 地 区

特 定 の 一 般 的 要 因 同一 需給圏(大 区 分)

一部 の一 般 的要 因/地 域 要因 状 況 類 似 地 域

画地条件を除 く個別的要因 路 線 の 付 設

画 地 条 件 等 一 筆 地

図III-4固 定資産土地評価システム概念図

-16-

3.地 価 形 成 要 因 の 調 査

地 価 形 成 要 因 の 調 査 は 、 前 述 に て 述 べ た 定 義 に した が い、 地 域 要 因 と 個 別 的

要 因 に 分 類 し、 街 路 条 件 、 交 通 ・接 近 条 件 、 環 境 条 件 、 行 政 的 条 件 の 地 価 形 成

要 因 諸 事 項 に つ い て 調 査 す る も の で あ る。

ま た、 土 地 の 価 格 を 形 成 す る 要 因 は 、 土 地 の 利 用 形 態 に よ っ て 異 な る た め、

商 業 地 、 住 宅 地 、 工 業 地 の 用 途 別 に 調 査 基 準 を 作 成 し 調 査 す る。

以 下 に、 調 査 基 準 の 概 要 を ま と め る と と も に 、 宅 地 の 用 途 別 価 格 構 造(調 査

内 容)の 詳 細 を 代 表 例 と し て 掲 げ る。

表III-11地 価形成要因調査における用途別概要

用途区分 調 査 基 準 概 要

① 商業地 商 業 地 の 立 地 条 件 と して は 、 そ の 地 域 を 利 用 す る に あ た って 利 便 性 が

高 く、 か つ 人 通 りが 多 く収 益 性 の 高 い こ とが 優 れ て い る と さ れ て い る。

した が って 、 商 業 地 の価 格 を 考 え る時 に は 第1に 収 益 性 が 問題 とな り

これ に大 きな 影 響 を 与 え る 要 因 を 総 括 す る と、 「背 後 地 及 び顧 客 の 購 買

力 」 「繁 華 性 の 程 度 」が 考 え られ 、 具 体 的 に は 「街 路 の 整 備 状 況 」 「駅

へ の 接 近 性 」 「営 業 業 種 」 「店 舗 立 地 率 」 等 の 要 因 に 代 替 さ れ る。

② 住宅地 住 宅 地 の立 地 条 件 と して は 、通 勤 や 買 い 物 に 便 利 で 、 居 住 環境 の 良 い

所 が 優 れ て い る と され て い る。 す な わ ち、 快 適 性 や 利 便 性 が 要 求 さ れ 、

自然 的 、 社 会 的 環 境 が 良 好 で あ る か 、 通 勤 に 便 利 で あ るか 等 が 地 価 形 成

要 因 とな る。

③ 工業地 工 業 地 は、 輸 送 、 動 力 、 工 業 用水 、 労 働 力 、 地 価 を 含 め て 製 品 の 生 産

及び販売に関する採算性に係わる要因が重要な地価形成要因となる。

表III-12郡 山市地価形成要因調査要網 1/5

地価形成要因調査項目 商業 住宅 工業

条件 番号 調査要因名 地 個 地 個 地 個調 査 内 容

前 面 道 路 の 幅 員 を0.1m単 位

街 1 道路幅員 ● ● ● で調査する

(道路台帳図及び現地調査)路

歩道の有無を調査する

条 1.両 側 あ り

2 歩道の有無 ● ● ● 2.片 側 あ り

件 3.な し

(道路台帳図及 び現地調査)

歩道の形態を調査する1.マ ウ ン ドア ッ プ

3 歩道の状況 ● ● 2.ガ ー ド レ ー ル ・駒 止 め 等

3.な し

(道路台帳図及び現地調査)

舗装の状態を調査する1.舗 装

4 舗装の状態 ● ● ● 2.未 舗 装

(道路台帳図及び現地調査)

道路の種別を調査する1.国 道

2.主 要 地 方 道 ・県 道

3.都 市 計 画 道

5 道路種別 ● ● ● 4.市 道(通 り抜 け)

5.市 道(行 き止 り)

6.そ の 他 道(通 り抜 け)

7.そ の 他 道(行 き止 り)

(道路台帳図及び道路管内図

-17-

●

2/5

地価形成要因調査項 目 商業 住宅 工業

条件 番号 調査要因名 地 個 地 個 地 個調 査 内 容

最寄駅を調査する

交 1.郡 山

2.安 積永 盛

通 3.日 和 田

4.五 百 川

・ 9 最寄駅名 ○ ○ ○ 5.舞 木

6.喜 久 田

接 7.安 子 島

8.磐 梯 熱海

近

(状 況類似地域図)

条最 寄駅 まで の実 距離 を1000m

件 10 最寄駅 までの距離 ● ● ま で は10m単 位 、1000m以 上

は100m単 位 で調 査 す る

(距 離条件図)

郡 山駅 まで の実 距 離 を10m単

11 郡山駅 までの距離 ○ ○ ○ 位 、1000m以 上 は100m単 位 で

(中 心 駅) 調査する

(距 離 条 件図)

主要幹線道路 までの直線距離

を10m単 位 で 調 査す る

12 主要幹線道路まで ● ● 1000m以 上 は “9999” 表 示

の距 離 (距 離 条 件図 、 交通 条件 図)

最寄バス停までの直線距離 を

10m単 位 で調 査 す る

13 最寄バス停 までの ● ● 1000m以 上 は “9999” 表 示

距離 (距 離条 件 図、 交通 条 件図)

最寄商店街(状 況類似地域単

位)ま で の 実距 離 を1000mま

14 最寄商店街 までの ● ● で は10m単 位 、1000m以 上 は

距離 100m単 位 で 調査 す る

(距 離 条件 図 、

商業施設現況図)

最 寄 インターチェンジま で の 実 距 離 を

15 イ ン タ ー チ ェ ン ジ ● 100m単 位 で調 査 す る

までの距離 (距 離 条 件図)

-18-

●

3/5

地価形成要因調査項 目 商業 住宅 工業

条件 番号 調査要因名 地 個 地 個 地 個調 査 内 容

周辺の土地利 用状況を調査す

環 る

1.専 用店 舗 中心

境 2.路 線商 業 地

3.併 用 店舗 中心

条 18 周辺の ○ ○ ○ 4.商 住混 在 地

土地利 用状況 5.宿 泊施 設 中心

件 6・戸 建 住宅 中心

7.中 高 層住 宅 中心

8.農 家 集落 中心

9.家 内 工業 中心

10.工 場 中 心

11.農 林 地 介在

(宅 地 利 用現 況 図、

商業施設現況図)

地盤 、 地 勢 を調 査す る

1.山 地

2・丘 陵 地

3.崖 ・人 工 傾 斜

4.台 地 ・段 丘

5.山 麓堆 積 地

6.自 然 堤 防

19 地 盤 ・地 勢 ○ ○ ○ 7.窪 地 ・ 谷

8.谷 底平 野 ・氾 濫 平野

9.低 地

10.頻 水 地

11.造 成 平 坦 地

12.盛 土 ・埋 立 地

13.変 形 地

(土 地条 件 図)

公共下水道の整備状況を調査

す る

20 下水道 ● ● ● 1.整 備 済 み

2.未 整 備

(供 給処理施設図)

都市 ガスの整備状況を調査す

る

21 都市 ガス ● ● ● 1・整 備 済 み

2.未 整 備

(供 給処理施設図)

商店街の タイプを調査する1.駅 前 商 業地(郡 山駅 の み)

22 商店街のタイプ ○ 2.路 線 商 業地

3.近 隣商 業地

(商 業施 設現 況 図 、

現地調査)

-19-

4/5

地価形成要因調査項 目 商業 住宅 工業

条件 番号 調査要因名 地 個 地 個 地 個調 査 内 容

店舗 の構造 を調査す る環 1.非 木 造 中心

23 店舗構造 ○ 2.木 造 ・非 木 造混 在

境 3.木 造 中心

(現 地 調査)

条

主 たる営業業種 を調査す る件 1.大 型店 ・業務 施 設 中心

2.一 般小 売 店 中心

24 営業業種 ● 3.飲 食 ・サ ー ビ ス 店 中 心

4.遊 戯 ・娯 楽施 設 中心

5・そ の 他 施 設

(商 業施 設 現況 図 、

現地調査)

店舗密度を調査する

1.80%以 上

2・60%以 上80%未 満

25 店舗の連たん性 ● 3.40%以 上60%未 満

4.20%以 上40%未 満

5.20%未 満

(商 業施 設現 況 図 、

現地調査)

繁華性の程度 を調査する1.非 常 に 優 る

2.優 る

26 繁華性の程度 ● 3.普 通

4.や や 劣 る

5.劣 る

(現 地 調査 中心)

建物の立地密度 を調査す る

1.75%以 上

27 建物疎密度 ○ 2.50%以 上75%未 満

3.25%以 上50%未 満

4.25%未 満

(建 物密度図)

画地の配置状況(整 然性)を

調査する28 画地の配置状況 ○ 1.均 衡

2.や や 不 均 衡

3.不 均 衡

(宅 地利用現況図)

居住環境の優劣を調査す る1.優 る

2.や や 優 る

29 その他住環境 ● 3.普 通

4.や や 劣 る

5.劣 る

(現 地 調 査 中心)

-20-

5/5

地価形成要因調査項 目 商業 住宅 工業

条件 番号 調査要因名 地 個 地 個 地 個調 査 内 容

工場周辺の利用形態 を調査す

環 る

30 工場の形態 ○ 1.主 に専 用工 場

境 2.工 場 、 住宅 等 混在

(宅 地利用現況図)

条工場 と しての平均的 な画地規

件 模を調査する

1.1000㎡ 未 満

31 平均的な工場規模 ○ 2.1000㎡ 以 上3000㎡ 未 満

3.3000㎡ 以 上10000㎡ 未 満

4.10000㎡ 以 上30000㎡ 未 満

5.30000㎡ 以 上

(宅 地利用現況図)

工業地のその他の立地条件を

調査す る

1.優 る

32 その他立地条件 2.や や 優 る

3.普 通

4.や や 劣 る

5.劣 る

(現 地調査中心)

都市計画法による規制内容を

行 調査する

1.商 業地 域

政 2.近 隣商 業地 域

3.住 居 地 域

的 34 都市計画法 ● ● ● 4.第2種 住 居専 用地 域

5.第1種 住 居専 用地域

条 6.準 工 業 地域

7.工 業 地 域

件 8.工 業 専 用地 域

9.市 街 化 調整 区 域

10.都 市 計画 区 域外

(都 市計画図)

容積率を調査す る35 容積率 ● ●

(都 市計画図)

防火地域の指定状況を調査す

る

36 防火地域 ● ● ● 1.防 火 地 域

2.準 防 火地 域

3.無 指 定

(都 市計画図)

-21-

●

●

III-5.標 準 宅 地 の 不 動 産 鑑 定 評 価

1.不 動 産 鑑 定 評 価 導 入 の 経 緯

固 定 資 産 評 価 基 準 に よ る と 「土 地 の 評 価 は 、 売 買 実 例 価 額 か ら求 め る 正 常 売

買 価 格 に 基 づ い て 適 正 な 時 価 を 評 定 す る 方 法 に よ る も の で あ る こ と 」 と の 表 現

が あ る だ け で 、 価 格 評 定 の 具 体 的 手 法 に つ い て は 記 さ れ て い な い。

平 成3年 固 定 資 産 評 価 替 え ま で は、 多 く の 自 治 体 が 数 地 点(数 十 地 点)の 鑑

定 評 価 と そ れ を 基 に し た 精 通 者 価 格(取 引 事 例 等 を 参 考)で 標 準 宅 地 の 適 正 な

時 価 を 求 め て い た の が 現 状 で あ る。

固 定 資 産 評 価 基 準 に は 「指 示 価 額 制 度 」 が あ る。

指 示 平 均 価 額 は 、 評 価 基 準 と 一 体 を な し、 各 市 町 村 に お け る 評 点 一 点 当 た り

の 価 額 を 求 め る 基 礎 と な る も の で あ る か ら、 こ れ に よ っ て 各 市 町 村 間 に お け る

土 地 の 評 価 の 均 衡 を 確 保 す る た め の 役 割 を 果 た す も の で あ る。 ま た 、 指 示 平 均

価 額 は、 本 来 当 該 市 町 村 に 所 在 す る 各 地 目 ご と の 土 地 の 平 均 価 額 と し て 示 さ れ

る も の で あ る か ら、 実 質 的 に は、 当 該 市 町 村 の 地 目 別 の 土 地 の 実 際 評 価 額 の 平

均 額 が 指 示 平 均 価 額 と 同 程 度 の 額 に な る こ と に よ り、 市 町 村 の 評 価 の 水 準 を 示

す と と も に 、 各 市 町 村 間 の 評 価 の 均 衡 を 図 る 役 割 を 持 つ も の で あ る。

し か し、 こ の 制 度 が あ る に し て も 現 実 的 に は 各 市 町 村 間 の 評 価 の 均 衡 は 必 ず

し も 図 ら れ て い る と は い い き れ な い 。

ま た、 昭 和 後 期 に 端 を 発 し た 地 価 高 騰 の 波、 さ ら に バ ブ ル 経 済 の 崩 壊 と い う

社 会 現 象 の 中 で 、 適 正 な 時 価 を 求 め る こ と が 非 常 に 困 難 と な っ て き た 。

こ れ ら の 問 題 を 解 決 し、 適 正 な 課 税 を 実 現 す る た め に 、 「平 成6年 評 価 替 え

の 基 本 方 針 」 が 中 央 固 定 資 産 評 価 審 議 会 で 了 承 さ れ 、 具 体 的 な 手 法 が 明 示 さ れ

た と こ ろ で あ る。

2.標 準 宅 地 の 不 動 産 鑑 定 評 価

標 準 宅 地 の 不 動 産 鑑 定 評 価 は 、 不 動 産 鑑 定 士 ま た は 不 動 産 鑑 定 士 補 の 有 資 格

者 に よ っ て、 固 定 資 産 評 価 の 基 本 と な る 均 衡 の と れ た 適 正 な 課 税 に 資 す る こ と

を 十 分 理 解 し た 上 で、 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 基 づ き 実 施 さ れ る。

不 動 産 鑑 定 評 価 は、 地 価 公 示 価 格(地 価 調 査 価 格)の 公 示 価 格 を 基 に お こ な

わ れ る。 そ の 鑑 定 時 点 は 、 固 定 資 産 評 価 の 価 格 時 点 と な る 「平 成4年7月1日

時 点 」 で あ り、 不 動 産 鑑 定 結 果 は 、 「不 動 産 鑑 定 評 価 書 」 と して と り ま と め ら

れ る。

な お、 平 成6年 固 定 資 産 評 価 替 え に お い て は 、 い わ ゆ る バ ブ ル 経 済 の 崩 壊 に

よ り地 価 の 下 落 傾 向 が 顕 著 に 現 れ て き た た め 、 「平 成5年1月1日 時 点 の 地 価

公 示 価 格 を 基 礎 と し た 半 年 間 の 時 点 修 正 率 を 導 く再 鑑 定 の 追 加 作 業 を お こ な う 」

旨 の 通 達 が 自 治 省 よ りだ さ れ た 。

こ れ に よ っ て 平 成6年 固 定 資 産 評 価 替 え に 係 わ る 不 動 産 鑑 定 評 価 に お い て は、

○ 価 格 が 下 落 して い る 標 準 宅 地 は、 下 落 し た 価 格 を

○ 価 格 が 下 落 して い な い 標 準 宅 地 は 、 当 初 の 不 動 産 鑑 定 結 果 を

採 用 し て 、 標 準 宅 地 の 最 終 的 な 不 動 産 鑑 定 評 価 額 が 決 定 さ れ た 。

3.不 動 産 鑑 定 評 価 を 実 施 す る に 際 し て

不 動 産 鑑 定 評 価 は 、 そ の 手 法 か ら 地 点 間 同 士 の 絶 対 的 比 較 に よ っ て 価 格 を 求

め る が 、 固 定 資 産 評 価 の 場 合 は 路 線 価 等 の 均 衡 を 重 要 視 す る の で 、 相 対 的 比 較

の 面 的 評 価 で あ る と 言 い 換 え る こ と が で き る 。

こ の 地 点 評 価 と 面 的 評 価 で は 必 ず 無 理 と 矛 盾 が 生 ず る も の で あ る が 、 そ れ ら

を 適 切 に 整 合 さ せ 適 正 な 価 格 を 導 か ね ば な ら な い 。 そ の た め に は、 用 途 地 区 ・

状 況 類 似 地 域 の 圏 域 と 主 要 な 標 準 宅 地 、 そ の 他 標 準 宅 地 の 圏 域 の 整 合 を 図 っ て

お く必 要 が あ る。

-22-

III-6.土 地 価 格 比 準 表 の 作 成

1.土 地 価 格 比 準 表 の 作 成

土 地 価 格 比 準 表 と は、 標 準 宅 地(主 要 前 面 街 路)の 不 動 産 鑑 定 評 価 額 か ら 同一 状 況 類 似 地 域 内 の そ の 他 街 路 の 価 格 算 定 を 目 的 と して

、 個 別 的 要 因 に 主 眼 を

置 い て 作 成 す る 格 差 率 表 で あ る。

土 地 評 価 シ ス テ ム の 特 徴 は 「固 定 資 産 評 価 基 準 を 順 守 し、 用 途 地 区 の 設 定 か

ら 路 線 価 格 の 算 定(一 筆 地 の 画 地 計 算)ま で の 一 連 の 業 務 遂 行 に あ た り、 主 観

を 極 力 排 除 し、 で き る 限 り の 客 観 的 な 裏 付 け 資 料 か ら 均 衡 か つ 適 正 な 価 格 を 導

く こ と に あ る 」 が、 土 地 価 格 比 準 表 の 作 成 は 、 そ れ ら の 一 連 の 業 務 の 集 大 成 と

も い え る 成 果 を つ く り 出 す 最 も 重 要 な 業 務 で あ る と 言 い 換 え る こ と が で き る。

こ の 工 程 で は 、 数 理 統 計 分 析 手 法 を 駆 使 す る。

2.数 理 統 計 分 析 手 法

地 価 評 価 モ デ ル 式 を 作 成 す る に あ た っ て は 、 数 理 統 計 分 析 手 法 の う ち、 主 と

し て 「数 量 化 理 論 第I類 」 を 使 用 す る。

3.地 価 評 価 モ デ ル 式 の 作 成

地 価 評 価 モ デ ル 式 は 、 数 量 化 理 論 第I類 に よ り求 め る。

モ デ ル 式 作 成 に あ た っ て は 、 数 理 統 計 分 析 手 法 を 用 い な が ら も そ の 注 意 点 及

び 分 析 結 果 の 確 認 方 法 に 基 づ き、 商 業 地 、 住 宅 地 、 工 業 地 に 区 分 して 実 施 し た 。

表III-13商 業地の分析結果

ITEMCATEGORY

(変数名)(カ テゴ リー名称)

道 路幅員1.4m未 満

2.4～6

3.6～8

4.8～12

5.12～22

6.22m以 上

COEFFICIENTDEVIATIONFR0MWEIGHTEDMEANRANGE

(係数)WEIGHTEDMEAN(加 重平均)(レ ンジ)

(加重平均か らの偏差)

0.456582D＋C7

0.469783D＋C7

0.486903D＋C7

0.474076D＋C7

0.482807D＋C7

0.483273D＋C7

－230417

98402.6

72789.0

55472.6

31833.1

36491.0

0.479624D＋0730320.6

道路等級1.国 道

2.県 道

3.都 市計画道

4.一 般道

最寄 駅1.100m未 満

までの距 離2.100～200

3.200～400

4.400～600

5.600～800

6.800～1000

7.1000～1200

8.1200～1600

9.1600～2000

10.2000～2500

11.2500m以 上

0. 000000D＋00－70609 .4

237263－245948

0.000000D＋00

0.241468D＋C7

0.310523D＋C7

0.329911D＋C7

0.382460D＋C7

0.353433D＋C7

0.378920D＋C7

0.378651D＋C7

0.392441D＋C7

0.415056D＋C7

0.409415D＋C7

121384

50774.1

358646

124564

0.346623D＋07

0.105155D＋07

360997

167116

－358372

－68103.2

－322972

－320278

－458180

－684336

－927920

－121384483211

－0 .346623D＋070.415056D

＋07

周辺の1.専 用店舗中心

土地利用2.路 線商業地

3.店 舗併用住宅

4.専 用 ・併用混在

営業 業種1.大 型 店 ・業 務施 設

2･一 般 小売店

3･飲 食 ・サ ー ビス店

4.そ の 他

都市計画法1.商 業地域

2.そ の他

0.000000D＋00

3572.93

51080.4－444090

0.000000D＋00－678975

－633257

－362118

0.000000D＋00

12484.1

3779.28

7352.21

54859.6

－440310

476781

－202194

－156476

114664

3353.94

9130.17

－3779 .28

－476781

－3353 .94

495170

678975

12484.1

MULTIPLECORRELATIONCOEFFICIENT=0.9536(重相関 係数)

CONTRIBUTIONRATIO=0 .9094(寄 与 率)

-23-

表III-14住 宅地 ・工業地の分析結果

ITEM(変数名)

CATEGORY

(カテゴ リー名称)

COEFFICENT

(係数)DEVIATIONFROMWEIGHTEDMEAN

(加重平均からの偏差)

WEIGHTEDMEAN(加重平均)

RANGE

(レ ンジ)

道路幅員

歩道

最寄駅

最寄駅までの距離

1.3m未 満

2.3～4

&.4～6

4.6～7

5.7～86.8～10

7.10m以 上

1.有 り

2.な し

1.郡 山2.安 積永盛&.日 和田4.五 百川5.舞木

6.喜 久田7.安 子島

1.400m未 満

2.400～6003.600～800

4.800～1000

5.1000～1600

6.1600～2000

7.2000～2500

8.2500～3000

9.3000～3500

10.3500～4000

11.4000～5000

12.5000～600013.6000m以 上

0.000000D＋00－1254 .03

0.000000D＋001906。04

－7369 .24－13367 。0－7335 .60

-2107.96-9629 .86

0.000000D＋00

－1052.36

3484.42

－ 95.9435

－1364 .85

3190.65

1 98.183

1450.24

－4182,22

－3440.96

－5541.79

－10940.1

－6577.61

－4324 .70

－575.908

298,379

3137.53

5544.17

3264.51

－9476.36

1188,82－65 .2094

－116 .908

1789.13

－7486.15

－13483.9

－7452、51

1991.06

－9746 .77

1888.06

835.699

5372.481792.11

523.208

5078.70

2086.24

3338.30－2294.16

－1552 .90－3653 .74－9052.01

－4689 .55

149611

－1188.82

116.908

－1888.06

15020.5

1254.03

15475,0

14424.5

郡山駅までの距離

1.1000m未 満

2.1000～1500

3.1500～20004.2000～2500

5.2500～3000

6.3000～3500

7.3500～40008.4000～4500

9.4500～5000

0.000000D＋00

－13895 .6

－26505 .3

－25678.7

－28571.3

－22093.9

－23846.8

－25643 .6

－28579.0

－29390.4

－29471.7

－30488.0

－35256 .4

－38098.8

－45514.2

26960.9

13065.3

455.609

1 28242

－1610.44

4866.92

3114.03

1317.22

－1618,09

－2429.51

－2510.86

－3527.10

－8295 .55

－11138.0

－18553.3

－26960.9 45514.2

最寄店舗までの距離

1.100 m未 満

2.100～200

3.200～300

4.300～4005.400～600

6.600～1000

7.1000～1600

8.1600～2000

9.2000～2500

10.2500～3000

11.3000m以 上

0.000000D＋00

－1261.37

－3201 .69

－ 5332.52

－7049.39

－7128.81

－9653.96

－7321.16

－8616.18

－11266 .6

－7745 .62

5537.17

4275.80

2335.49

204.656

－1512.22

－1591.64

－4116.79

－1783.99

－3079.01

－5729 .40

－2208 .45

一5537.17 11266.6

最寄幹線道路までの距離

1.200m未 満

2.200～400

&.400～600

4.600～800

5.800m以 上

0.000000D＋00

452.816－1850 .50－3246 .35－4538.00

9566.45

1409.46－893.853

－2289 .71－3581.35

－956 .645 4990.81

下水道 1.整 備済み

2.未 整備0.000000D＋00－12931 .6

9802.15

－3129.45－9802

.15 12931.6

都市ガス

周辺の土地利用

地勢

建物密度

配置

都市計画法

1.整 備済み

2.未 整備

1.

2.

3.4.

5.

6.

1.2.3.

4.

5.

6.7.

8.

戸建住宅中高層住宅農家集落家内工場工場中心農林地介在

台地丘陵地

自然堤防微高地低地造成地盛土地谷

1.75%以 上

2.50～75%&.25～50%

4.25%未 満

1.均 衡

2.や や均 衡

3.不均衡

1.

2.3.

4.5.

6.

商業・近商住居地域2種 住専1種 住専

準工業地域工業 ・工専

0.000000D＋00－3955 .39

0.000000D＋00－4013 .05－736 .121－5478.60

－3924.83

390.733

0.000000D＋00－15519 .0－22433.3

－18575.3－21360 .9－14258.0

－14151 .5－14657.0

0.000000D＋00－1189 .19－3266.56

－4234.41

0.000000D＋00－11021 .2－11749.6

0. 000000D＋00

－14877 .5

－14544.6

－13508 .5

－14604 .6

－17397.5

2215.02

－1740 .37

330.999

－3682.05

－405 .122

－5147 .61

－3593 .83

721.733

10370.6

－5148 .40

－12062 .7

－8204.66

－10990.3

－3887.39

－3780.88

－4286 .38

2065.75

876.558－1200 .80－2168.66

9092.83－1928 .38－2656.82

14195.0－682.435

－349.608

686.490

－409.577－3202.50

－2215 .02

－330 .999

－10370.6

－2065.75

－9092 .83

－14195.0

3955.39

5869.34

22433.3

4234.41

11749.6

17397.5

MULTIPLECORRELATION

(重相関係数)CONTRIBUTIONRATIO

(寄与率)

COEFFICIENT=0.9056

=0.8201

－24－

145286

149035

149909

152748

155155

152875

140134

10.5000～5500

11.5500～6000

12.6000～6500

13.6500～7000

14.7000～800015.8000m以 上

4.土 地 価 格 比 準 表 の 作 成

土 地 価 格 比 準 表 は、 標 準 宅 地 価 格 か ら そ の 他 街 路 の 路 線 価 格(評 価 分 割 地 区

の 価 格)を 求 め る た め の 格 差 率 表 で あ り、 標 準 宅 地 の 前 面 街 路 の 地 価 形 成 要 因

の 条 件 を100と して 、 そ の 他 街 路 の 地 価 形 成 要 因 の 条 件 の 相 違 を 各 カ テ ゴ リー

区 分 ご と に 比 較 で き る よ う に し た 一 覧 表 で あ る 。

土 地 価 格 比 準 表 は、 統 計 分 析 に よ り求 め ら れ た 地 価 評 価 モ デ ル 式 を 基 に 作 成

す る が 、 サ ン プ ル(標 準 宅 地)数 不 足 等 の 制 約 に よ り満 足 な 結 果 が 得 ら れ な い、

ま た は 得 ら れ た に し て も 価 格 に 対 し て 影 響 力 の 強 い 地 域 要 因 が 中 心 の モ デ ル 式

に な る 傾 向 が あ る。

し た が っ て、 土 地 価 格 比 準 表 の 作 成 に あ た っ て は 、 求 め ら れ た モ デ ル 式 を 参

考 に し て 不 動 産 鑑 定 士 及 び 土 地 評 価 技 術 者 が 地 域 実 情 を 加 味 し て、 土 地 価 格 比

準 表 の 「案 」 の 作 成 か ら 路 線 価 を 試 算 す る こ と を、 価 格 バ ラ ン ス が 保 て る 精 度

に な る ま で 繰 り返 し お こ な う こ と が 必 要 と さ れ て い る。 適 正 な 価 格 バ ラ ン ス が

保 た れ た 路 線 価 が 算 出 さ れ た 時 点 で、 土 地 価 格 比 準 表 が 確 定 す る 。

作 業 の 具 体 的 な 流 れ を 次 に、 確 定 し た 土 地 価 格 比 準 表 をV章 「調 査 結 果 帳 票 」

に 掲 載 す る。

標 準 宅 地 価 格 標 準 宅 地 地 価 形 成 要 因

統 計 分 析(数 量 化 理論 第I類)

.検 討

地 価 評 価 モ デ ル 式 作 成

国土 庁土地 価格比準表

地 域 実 情 の 整 理

他市町 村の既存比 準表

路 線 地 価 形 成 要 因 土地価 格比準表(案)作 成

路 線 価 格 の 試 算

路 線 価 格 の 展 開

検 討

土 地 価 格 比 準 表

図III-5土 地価格比準表作成フローチャー ト

-25-

III-7.路 線 価 の 算 定

1.時 価 の 算 定

標 準 宅 地 の 不 動 産 鑑 定 評 価 が 地 価 公 示 価 格 の 水 準 で 求 め ら れ て い る の で 、 最

終 路 線 価(㎡ 当 り評 点 数)を 求 め る 前 に 地 価 公 示 価 格 の 水 準 で の 時 価 を 算 定 し、

価 格 バ ラ ン ス の 調 整 を 図 る 。

1-1路 線 価 格 の 算 定

路 線 価 格 は 、 標 準 宅 地 の 前 面 街 路(主 要 な 街 路)の 地 価 形 成 要 因 と、

そ の 他 街 路 の 地 価 形 成 要 因 を 比 較 して 、 土 地 価 格 比 準 表 か ら 適 応 す る

格 差 率 係 数 を 導 き 出 し、 そ の 合 計 格 差 率 を 標 準 宅 地 価 格 に 乗 じ る こ と

に よ り求 め る。

計 算 式

路 線 価 格=主 要 街 路 の 価 格 ×(標 準 宅 地 価 格)

(A

)×(

B)×(

C)×(

D

100 100 100 100)

A:街 路 条 件 の 格 差(100+街 路 条 件 内 格 差 の 総 和)

B:交 通 ・接 近 条 件 の 格 差(100+交 通 ・接 近 条 件 内 格 差 の 総 和)

C:環 境 条 件 の 格 差(100+環 境 条 件 内 格 差 の 総 和)

D:行 政 的 条 件 の 格 差(100+行 政 的 条 件 内 格 差 の 総 和)

1-2時 価 の 算 定 結 果 の 検 証

上 記 計 算 式 を 用 い て 時 価 を 算 定 し た 後 、 算 定 結 果 を 図 面 に 展 開 し 価

格 バ ラ ン ス の 検 証 を お こ な う。

価 格 バ ラ ン ス の 検 証 に あ た っ て は 、 価 格 の 歪 み が 生 じ易 い 状 況 類 似

地 域 界 、 用 途 地 区 界 及 び 土 地 価 格 比 準 表 適 用 区 域 界 付 近 を 重 点 的 に お

こ な い 、 ま た、 同 一 状 況 類 似 地 域 内 の バ ラ ン ス も 同 時 に 検 証 す る。

検 証 結 果 に よ っ て は 、 土 地 価 格 比 準 表 の 内 容 変 更 だ け に と ど ま ら ず 、

路 線 の 地 価 形 成 要 因 の 追 加 、 修 正 を 行 い 再 度 価 格 を 試 算 す る。 そ れ を

繰 り返 す こ と に よ っ て 、 均 衡 の 図 れ た 時 価 路 線 価 格 を 導 く。

2.新 路 線 価(評 点 数)の 算 定

調 整 を 図 っ た 時 価 路 線 価 格 を 基 に 郡 山 市 の 指 示 に 従 い 新 路 線 価(評 点 数)案

を 作 成 す る。

最 終 的 に は 、 郡 山 市 に お い て 相 続 税 評 価 額 と の 対 比 を 実 施 し平 成6年 固 定 資

産 評 価 替 え 用 新 路 線 価(評 点 数)が 決 定 さ れ た。

-26-

IV.調 査 結 果 帳 票

1.郡 山 市 土 地 価 格 比 準 表

土地価格比準表-1〔 商業地〕

A.街 路 条件

表-1道 路幅員

標準宅地

路 線

1

2

3

4

5

6

7

8

4m未 満

4m以 上6m未 満

6m以 上8m未 満

8m以 上12m未 満

12m以 上16m未 満

16m以 上20m未 満

20m以 上24m未 満

24m以 上

4m未 満

1

0.0

-4.0

-6.0

-7.0

-8.0

-10.0

-12.0

-14.0

4m以 上

6m未 満

2

4.0

-2.0

-3.0

-4.0

-6.0

-9.0

-10.0

6m以 上

8m未 満

3

7.0

2.0

-1.0

-2.0

-4.0

-7.0

-8.0

8m以 上

12m未 満

4

8.0

3.0

1.0

-1.0

-3.0

-6.0

-7.0

12m以 上

16m未 満

5

9.0

4.0

2.0

1.0

0.0

-2.0

-5.0

-7.0

16m以 上

20m未 満

6

11.0

6.0

4.0

3.0

2.0

0.0

-3.0

-5.0

20m以 上

24m未 満

7

14.0

9.0

7.0

6.0

5.0

3.0

0.0

-2.0

24m以 上

8

16.0

11.0

9.0

8.0

7.0

5.0

2.0

0.0

表-2歩 道の有無

歩道有り 無 し

表-3歩 道状況

路 線

標準宅地

1

2

3

歩道有り

歩道有り

なし

歩道有り

1

0.0

0.0

2.0

2

0.0

0.0

2.0

3

-2.0

-2.0

標準宅地

線 線

1

2

3

マウンドアップ

ガー ドレール ・駒止等

無し

マウンド

アップ

1

0.0

2.0

3.0

ガードレール・

駒 止等

2

-2.0

0.0

1.0

無 し

3

-3.0

-1.0

0.0

表-4道 路等級

標準宅地

路 線

1

2

3

4

5

6

7

国 道

主要地方道 ・県道

都市計画道路

市 道(通 抜け)

市 道(行 止 り)

その他(通 抜け)

その他(行 止り)

国 道

1

0.0

0.0

3.0

7.0

5.0

10.0

地方主要道

・県道

2

0.0

0. 0

0.0

3.0

7.0

5.0

10.0

都市計画

道路

3

0.0

0.0

0.0

3.0

7.0

5.0

10.0

市 道

(通抜け)

4

-3.0

-3.0

-3.0

0.0

4.0

2.0

6.0

市 道

(行止 り)

5

-7.0

-4.0

0.0

-2.0

2. 0

その他

(通抜け)

6

-5.0

-5.0

-5.0

2.0

0.0

4.0

その他

(行止り)

7

-9.0

-9.0

-9.0

-6.0

-2.0

-4.0

0.0

-27-

0.0

0.0

0.0

0.0-7.0

-7 .0

-2 .0

0.0

B.交 通 ・接 近 条 件

表-5最 寄 駅

磐梯熱海

表-6最 寄駅迄の距離

標準宅地

路 線

1

2

3

4

5

6

7

8

郡山

安積永盛

日和田

五百川

舞木

喜久田

安子島

磐梯熱海

郡 山

1

0.0

5.0

11.0

11.0

11.0

11.0

11.0

安積永盛

2

-5.0

6.0

6.0

6.0

6.0

6.0

6.0

日 和 田

3

-5.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

五 百 川

4

-10.0

-5.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

舞 木

5

-10.0

-5.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

喜 久 田

6

-5.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

安 子 島

7

-10.0

-5.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

8

-10.0

-5.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

標準宅地

路 線

1

2

3

200m未 満

200～400m

400m以 上

200m

未満

1

2.0

3.0

200～

400m

2

1.0

400m

以上

3

-3.0

表-7郡 山駅までの距離

標準宅地

路 線

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

50m未 満

50～100m

100～200m

200～300m

300～400m

400～500m

500～600m

600～800m

800～1000m

1000～1200m

1200～1400m

1400～1600m

1600～2000m

2000～2500m

2500～3000m

3000～3500m

3500～4000m

4000m以 上

1

0.0

2.0

5.0

8.0

11.0

14.0

17.0

20.0

23.0

25.0

28.0

30.0

32.0

33.0

34.0

36.0

37.0

39.0

2

-2.0

3.0

5.0

8.0

11.0

14.0

17.0

20.0

22.0

24.0

27.0

28.0

30.0

31.0

33.0

34.0

36.0

3

-5.0

-2.0

0.0

3.0

5.0

8.0

11.0

14.0

17.0

19.0

21.0

24.0

25.0

27.0

28.0

29.0

31.0

32.0

4

-7.0

-5.0

-3.0

3.0

5.0

8.0

12.0

14.0

16.0

18.0

21.0

22.0

23.0

25.0

26.0

29.0

5

-10.0

-7.0

-5.0

-3.0

0.0

3.0

6.0

9.0

11.0

13.0

15.0

18.0

19.0

20.0

22.0

23.0

24.0

26.0

6 7

-12.0 -14.0

-10.0 -12.0

-8.0 -10.0

-5.0 -8.0

-3 .0 -5.0

0.0 -3.0

3.0 0. 0

6.0 3.0

8.0 5.0

10.0 7.0

12.0 9.0

15.0 11.0

16.0 13.0

17.0 14.0

18.0 15.0

20.0 16.0

21.0 18.0

22.0 19.0

8 9 10 11 12

-17.0 -18.0 - 20.0 -22.0 -23.0

-16.0 -18.0 -20.0 -21.0

-13.0 -14.0 -16.0 -18.0 -19.0

-10.0 -12.0 -14.0 -16.0 -17.0

-8.0 -10.0 -12.0 -13.0 -15.0

-5.0 -7.0 -9.0 11.0 -13.0

-3.0 -5.0 -7.0 -8.0 -10.0

0.0 -2.0 -4.0 -6.0 -8.0

2.0 0.0 -2.0 -4.0 -6.0

4.0 2.0 0.0 -2.0

6.0 4.0 2.0 0.0 - 2.0

8.0 6.0 4.0 2.0 0.0

9.0 7.0 5.0 3.0 1.0

11.0 9.0 6.0 4.0 2.0

12.0 10.0 8.0 5.0 3.0

13.0 11.0 9.0 7.0 4.0

14.0 12.0 10.0 8.0 5.0

16.0 13.0 11.0 9.0 7.0

13 14 15 16 17 18

-24.0 -25.0 -26.0 -26.0 -27.0 -28.0

-22.0 -23.0 -25.0 -26.0

-21.0 -23.0 -24.0 -24.0

-18.0 -19.0 -21.0 -22.0 -22.0

-16.0 -17.0 -18.0 -19.0 -19.0

-14.0 -15.0 -15.0 -16.0 -17.0 -18.0

-11.0 -12.0 -13.0 -14.0 -15.0 -16.0

-9.0 -10.0 -11.0 -12.0 -13.0 -13.0

-7.0 -8.0 -9.0 -10.0 11.0 -12.0

-6.0 -7.0 -8.0 -9.0 -10.0

-3.0 -4.0 -5.0 -6.0 -7.0 -8.0

-1.0 -2.0 -3.0 -4.0 -5.0

0.0 -1.0 -2.0 -3.0 -4.0 -5.0

1.0 0.0 -1.0 -2.0 -3.0 -4.0

2.0 1.0 0.0 -1.0 -2.0

3.0 2.0 1.0 0.0 -2.0

4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 -1.0

5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0

-28-

0.0

0.0 0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.00.0

-10 .0 -10 .0 -2 .0

-1 .0

11.0

-15.0

-20 .0

-24 .0

-22.0

-25.0

-20.0

-20.0

-4 .0 -5 .0

-6 .0

-3 .0

-1 .0

27.0

C.環 境条件

表-8周 辺の土地利用 表-9下 水 道

標準宅地

路 線

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

専用店舗中心

路線商業地

併用店舗中心

商 ・住混在地

宿泊施設中心

戸建住宅中心

中高層住宅中心

農家集落中心

家内工業中心

工場中心

農林地介在

専用店

舗中心

1

10.0

16.0

23.0

26.0

30.0

35.0

41.0

44.0

44.0

55.0

路線商

業地

2

-9.0

0.0

5.0

11.0

15.0

18.0

23.0

28.0

31.0

31.0

40.0

併用店

舗中心

3

-14.0

-5.0

0.0

6.0

9.0

12.0

17.0

22.0

24.0

24.0

33.0

商 ・住

混在地

4

-18.0

-5.0

0.0

3.0

6.0

10.0

15.0

18.0

18.0

26.0

宿泊施

設中心

5

-21.0

-8.0

-3.0

3.0

7.0

12.0

14.0

14.0

23.0

戸建住

宅中心

6

- 23.0

-11.0

-6.0

-3.0

0.0

4.0

9.0

11.0

11.0

19.0

中高層

住宅中

心

7

-26.0

-14.0

-9.0

-7.0

-4.0

0.0

4.0

7.0

7.0

14.0

農家集

落中心

8

- 29.0

- 22.0

-13.0

-4.0

0.0

2.0

2.0

10.0

家内工

業中心

9

-24.0

-20.0

-15.0

-13.0

-10.0

-6.0

-2.0

0.0

0.0

7.0

工場

中心

10

-31.0

-24.0

- 2.0

0.0

7.0

農林地

中心

11

-35.0

-29.0

-25.0

-21.0

-18.0

-16.0

-13.0

-9.0

-7.0

-7.0

0.0

標準宅地

路 線

1

2

公共下水道完備

公共下水

1

0.0

3.0

未 整 備

2

-3.0

表-10都 市ガス

標準宅地

路 線

1

2

都市ガス完備

未整備

都市ガス

1

0.0

1.0

未 整 備

2

-1.0

0.0

表-11店 舗 構 造

標準宅地

路 線

1

2

3

非木造中心

木造 ・非木造混在

木造中心

非木造

中心

1

0.0

3.0

5.0

木造・非

木造混在

2

-3.0

0.0

2.0

木造中心

3

-5.0

-2.0

0.0

表-13店 舗の連たん性

表-12営 業業種

標準宅地

路 線

1

2

3

4

5

大型店 ・業務施設中心

飲食 ・サー ビス店中心

遊戯 ・娯楽施設中心

その他商業施設

大型店・

業務施設

中心

1

0.0

10.0

12.0

15.0

16.0

店中心

2

-9.0

0.0

2.0

4.0

5.0

飲食 ・サ

ー ビス店

中心

3

-2.0

0.0

標準宅地

2.0

3.0

遊戯 ・娯

楽施設中

心

4

-2.0

0.0

1.0

その他商

業

5

-5.0

-3.0

0.0

路 線

1

2

3

4

5

80%以 上

60%以 上80%未 満

40%以 上60%未 満

20%以 上40%未 満

20%未 満

80%以 上

1

3.0

5.0

7.0

11.0

60%以 上

80%未 満

2

-3.0

2.0

4.0

7.0

40%以 上

60%未 満

3

-5.0

-2.0

2.0

5.0

20%以 上

40%未 満

4

-4.0

-2.0

0.0

3.0

20%未 満

5

-5.0

-3.0

0. 0

-29-

備

0.0

整備 0.0

0.0

一般小売

施設

一般小売店中心

0.0

0.0

道

備

完

完

未

-15 .0

-11 .0 -13 .0

-10 .0

0.0

-14.0

-1.0

-10.0

0.0

-31.0

-10 .0 -13.0 -15 .0 -19.0

-18 .0 -20 .0

-8 .0

-6 .0

-11 .0 -13 .0

-4.0

-7.0

-7.0

D.行 政 的条件

表-14都 市計画法

路 線

標準宅地

商業 近隣商 第2種

住居専

用地域

第1種

住居専

用地域

準工業 工業 工業専

用地域

市街化

調整区

域

画区域

外

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 商業地域 -10.0 -16.0 -18.0 -18.0 -16.0 - 23.0 -28.0 -34.0 -39.0

2 近隣商業地域 11.0 -7.0 -9.0 -9.0 -7.0 -15.0 -20.0 -27.0 -32.0

3 住居地域 20.0 8.0 -2.0 -2.0 0.0 -8.0 -14.0 -22.0 -26.0

4 第2種 住居専用地域 22.0 10.0 2.0 0.0 0.0 2.0 -6.0 -12.0 - 20.0 -25.0

5 第1種 住居専用地域 22.0 10.0 2.0 0.0 2.0 -6.0 -12.0 - 20.0 -25.0

6 準工業地域 20.0 8.0 0.0 -2.0 -2.0 0.0 -8.0 -14.0 -22.0

7 工業地域 30.0 17.0 9.0 6.0 6.0 9.0 -6.0 -15.0 -20.0

8 工業専用地域 39.0 25.0 16.0 14.0 14.0 16.0 7.0 0.0 -9.0 -15.0

9 市街化調整区域 53.0 38.0 28.0 25.0 25.0 28.0 18.0 10.0 0.0 -6.0

10 都市計画区域外 63.0 47.0 36.0 33.0 33.0 36.0 25.0 17.0 7.0 0.0

表-15容 積 率

路 線

標準宅地

60% 80% 100% 200% 300% 400% 600% 800%

以上

1 2 3 4 5 6 7 8

1 60% 0.0 0.0 0.0 0.0 1.0 2.0 6.0 10.0

2 80% 0.0 0.0 0.0 0.0 1.0 2.0 6.0 10.0

3 100% 0.0 0.0 0.0 0.0 1.0 2.0 6.0 10.0

4 200% 0.0 0.0 0.0 0.0 1.0 2.0 6.0 10.0

5 300% -1.0 -1.0 -1.0 -1.0 0.0 1.0 5.0 9.0

6 400% -2.0 - 2.0 -2.0 - 2.0 0.0 4.0 8.0

7 600% -6.0 -6.0 -6.0 -6.0 -5.0 -4.0 0.0 4.0

8 800%以 上 -9.0 -9.0 - 9.0 -9.0 -8.0 -7.0 -4.0

-30-

地域 業地域

住居

地域 地域 地域

都市計

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

-26 .0

-1 .0

土地価格比準表-2〔 住宅地〕

A.街 路条件

表-16道 路幅員

路 線

標準宅地

2m未 満 2m以 上

3m未 満

3m以 上

4m未 満

4m以 上

5m未 満

5m以 上

6m未 満

6m以 上

8m未 満

8m以 上

10m未 満

10m以 上

12m未 満

12m以 上

1 2 3 4 5 6 7 8 9

1 2m未 満 0.0 2.0 3.0 5.0 6.0 9.0 11.0 13.0 15.0

2 2m以 上3m未 満 -2.0 0.0 1.0 3.0 4.0 6.0 8.0 10.0 13.0

3 3m以 上4m未 満 -3.0 -1.0 0.0 2.0 3.0 5.0 7.0 9.0 11.0

4 4m以 上5m未 満 -5.0 -3.0 -2.0 0.0 1.0 3.0 5.0 7.0 9.0

5 5m以 上6m未 満 -6.0 -4.0 -3.0 -1.0 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0

6 6m以 上8m未 満 -8.0 -6.0 -5.0 -3.0 -2.0 0.0 2.0 4.0 6.0

7 8m以 上10m未 満 -10.0 -8.0 -7.0 -5.0 -4.0 -2.0 0.0 2.0 4.0

8 10m以 上12m未 満 -11.0 -9.0 -8.0 -7.0 -6.0 -4.0 - 2.0 0.0 2.0

9 12m以 上 -13.0 -11.0 -10.0 -8.0 -7.0 -6.0 -4.0 -2.0 0.0

表-17歩 道の有無

路 線

標準宅地

歩道有り 歩道有り 無 し

1 2 3

1 歩道有り 0.0 0.0 -1.0

2 歩道有り 0.0 0.0 -1.0

3 な し 1.0 1.0 0.0

表-18道 路等級

路 線

標準宅地

国 道 地方主要道・県道

都市計画 市 道

(通抜け)

市 道

(行止り)

その他

(通抜け)

その他

(行止 り)

1 2 3 4 5 6 7

1 国 道 0.0 0.0 0.0 -2.0 -6.0 -4.0 -8.0

2 主要地方道 ・県道 0.0 0.0 0.0 - 2.0 -6.0 -4.0 -8.0

3 都市計画道路 0.0 0.0 0.0 - 2.0 -6.0 -4.0 -8.0

4 市 道(通抜け) 2.0 2.0 2.0 0.0 -4.0 -2.0 -6.0

5 市 道(行止り) 6.0 6.0 6.0 4.0 0.0 2.0 -2.0

6 その他(通 抜け) 4.0 4.0 4.0 2.0 - 2.0 0.0 -4.0

7 その他(行 止 り) 9.0 7.0 9.0 6.0 2.0 4.0 0.0

-31-

道路

B.交 通 ・接近 条 件

表-19最 寄 駅

標準宅地

路 線

1

2

3

4

5

6

7

8

郡山

安積永盛

日和田

五百川

舞木

喜久田

安子島

磐梯熱海

郡 山

1

0.0

5.0

11.0

11.0

11.0

11.0

11.0

11.0

安積永盛

2

-5.0

0.0

6.0

6.0

6.0

6.0

6.0

6.0

日 和 田

3

-10.0

-5.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

五 百 川

4

-10.0

0。0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

舞 木

5

-10.0

-5.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

喜 久 田

6

-10.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

安 子 島

7

-10.0

-5.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

磐梯熱海

8

-10.0

-5.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

表-20最 寄駅迄の距離

標準宅地

路 線

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

100m未 満

100～200m

200～400m

400～600m

600～800m

800～1200m

1200～1600m

1600～2000m

2000～2500m

2500～3000m

3000m以 上

100m

1

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

13.0

14.0

15.0

17.0

20.0

100～

200m

2

- 2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

13.0

15.0

18.0

400m

3

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

9.0

11.0

13.0

16.0

400～

600m

4

-6.0

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

7.0

9.0

11.0

13.0

600～

800m

5

-7.0

-6.0

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

5.0

6.0

9.0

11.0

800～

1200m

6

-9.0

-8.0

-6.0

-4.0

-2.0

0.0

2.0

3.0

4.0

7.0

9.0

1200～

1600m

7

-11.0

-9.0

-8.0

-6.0

-2.0

0.0

1.0

2.0

4.0

7.0

1600～

2000m

8

-12.0

-10.0

-7.0

-5.0

-3.0

-1.0

0.0

1.0

3.0

6.0

2500m

9

-13.0

-11.0

-10.0

-8.0

-6.0

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

3000m

10

-15.0

-13.0

-12.0

-10.0

-6.0

-4.0

-3.0

-2,0

0.0

2。0

3000m

以上

11

-17.0

-13.0

-12.0

-10.0

-8.0

-6.0

-4.0

-2.0

0.0

-32-

未満

200～ 2000～ 2500～

-5 .0 -5 .0

-15.0

-9.0

-4 .0 -8.0

-1 .0 -5.0

表-21郡 山駅までの距離

路 線

標準宅地

200m

未満

200～

400m

400～

600m

600～

800m

800～

1000m

1000～

1500m

1500～

2000m

2000～

3000m

3000～

4000m

4000～

5000m

5000～

6000m

6000m

以上

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1 200m未 満 0.0 -4.0 -5.0 -7.0 -9.0 -11.0 -13.0 -14.0 -15.0 -16.0 -18.0

2 200～400m 2.0 0.0 - 2.0 -4.0 -5.0 -7.0 -9.0 -11.0 -13.0 -14.0 -15.0 -16.0

3 400～600m 4.0 2.0 0.0 -2.0 -4.0 -7.0 -11.0 -13.0 -15.0

4 600～800m 6.0 4.0 2.0 0. 0 -2.0 -4.0 -6.0 -8.0 -9.0 -10.0 -11.0 -13.0

5 800～1000m 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 -4.0 -6.0 -8.0 -9.0 -10.0 -12.0

6 1000～1500m 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0 -4.0 -6.0 -7.0 -8.0 -10.0

7 1500～2000m 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0 -4.0 -5.0 -6.0 -8.0

8 2000～3000m 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 -3.0 -4.0 -6.0

9 3000～4000m 17.0 15.0 13.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 -1.0 -2.0 -4.0

10 4000～5000m 18.0 16.0 14.0 12.0 9.0 7.0 5.0 3.0 1.0 0.0 -1.0 -3.0

11 5000～6000m 19.0 17.0 15.0 13.0 11.0 9.0 6.0 4.0 2.0 1.0 0.0 -2.0

12 6000m以 上 22.0 20.0 17.0 15.0 13.0 11.0 9.0 7.0 4.0 3.0 2.0 0.0

表-22主 要幹線道路迄の距離

路 線

標準宅地

100m

未満

100～

200m

200～

400m

400m

以上

1 2 3 4

1 100m未 満 0.0 -1.0 -2.0 -3.0

2 100～200m 1.0 0.0 -2.0 -2.0

3 200～400m 2.0 1.0 0.0 -1.0

4 400m以 上 3.0 2.0 1.0 0.0

表-23最 寄商店街迄の距離

路 線

標準宅地

100m

未満

100～

200m

200～

400m

400～

800m

800～

1500m

1500m

以上

1 2 3 4 5 6

1 100m未 満 0.0 -2.0 -3.0 -4.0

2 100～200m 1.0 0.0 -1.0 -2.0 -4.0

3 200～400m 2.0 1.0 0.0 -1.0 -2.0 -3.0

4 400～800m 3.0 2.0 1.0 0.0 -1.0 -2.0

5 800～1500m 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 -1.0

6 1500m以 上 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0

-33-

-2 .0

-6.0 -9 .0 -12 .0

-2.0

-2 .0

-1.0 -5.0

-3 .0

C.環 境条件

表-24周 辺の土地利用

標準宅地

路 線

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

ll

専用店舗中心

路線商業地

併用店舗中心

商 ・住混在地

宿泊施設中心

戸建住宅中心

中高層住宅中心

農家集落中心

家内工業中心

工場中心

農林地介在

専用店

舗中心

1

0.0

10.0

16.0

23.0

26.0

30.0

35.0

41.0

44.0

44.0

55.0

路線商

業地

2

-9.0

5.0

11.0

15.0

18.0

23.0

28.0

31.0

31.0

40.0

併用店

舗中心

3

-14.0

-5 .0

0.0

6.0

9.0

12.0

17.0

22.0

24.0

24.0

33.0

商 ・住

4

-10.0

-5.0

0.0

3.0

6.0

10.0

15.0

18.0

18.0

26.0

宿泊施

設中心

5

-21.0

-13.0

-8.0

-3.0

0.0

3.0

7.0

12.0

14.0

14.0

23.0

戸建住

宅中心

6

-23.0

-15.0

-11.0

-6.0

-3.0

0.0

4.0

9.0

11.0

11.0

19.0

中高層

住宅中

7

-26.0

-19.0

-9.0

-7.0

-4.0

0.0

4.0

7.0

7.0

14.0

農家集

落中心

8

-29.0

-22.0

-18.0

-11.0

-8.0

-4.0

0.0

2.0

2.0

10.0

家内工

業中心

9

-31.0

- 24.0

- 20.0

-6.0

-2.0

0.0

0.0

7.0

工場

中心

10

-15.0

-13.0

-10.0

0.0

0.0

7.0

農林地

中心

11

-35.0

-29.0

-21.0

-9.0

-7.0

0.0

表-25地 盤 ・地 勢

標準宅地

路 線

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

台地 ・段丘

造成平坦地

谷底平野 ・氾濫平野

盛土 ・埋立地

自然堤防

変形地

山麓堆積地

窪地 ・谷

山地

崖 ・人工斜面

頻水地

台地 ・

1

0. 0

4.0

6.0

6.0

11.0

14.0

14.0

16.0

19.0

22.0

27.0

27.0

27.0

造成平

2

-4.0

0.0

2.0

2.0

7.0

9.0

9.0

12.0

14.0

17.0

22.0

22.0

22.0

谷底平

野 ・氾

濫平野

3

-6.0

-2.0

0.0

0.0

4.0

7.0

7.0

9.0

12.0

15.0

19.0

19.0

19.0

盛 土 ・

4

-6.0

-2.0

0.0

0.0

4.0

7.0

7.0

9.0

12.0

15.0

19.0

19.0

19.0

低 地

5

-4.0

-4.0

0.0

2.0

2.0

5.0

7.0

10.0

14.0

14.0

14.0

自然

堤防

6

-12.0

-8.0

-6.0

-6.0

- 2.0

0.0

0.0

2.0

5.0

7.0

11.0

11.0

11.0

変形地

7

-8.0

-6.0

-6.0

-2.0

0.0

0.0

2.0

5.0

7.0

11.0

11.0

11.0

山麓堆

積地

8

-14.0

-10.0

-4.0

-2.0

-2.0

0.0

2.0

5.0

9.0

9.0

9.0

9

-11.0

-7.0

-5.0

-5.0

- 2.0

0.0

2.0

6.0

6.0

6.0

窪地 ・

谷

10

-18.0

-15.0

-7.0

0.0

4.0

4.0

4.0

山 地

11

-21.0

-18.0

-16.0

-16.0

-12.0

-8.0

-6.0

-4.0

0. 0

0.0

0.0

崖 ・人

工斜面

12

-21.0

-16.0

-10.0

-10.0

-6.0

-4.0

0.0

0.0

0.0

頻水地

13

-18.0

-8.0

-4.0

0.0

0.0

0.0

-34-

混在地

段丘 坦地 埋立地

丘陵地

低地

丘陵地

-18.0

-14 .0

-13.0

-13 .0 -18 .0

-10 .0

-13.0

-10 .0 -16 .0

-13 .0

-11.0 -13 .0 -16 .0

-13 .0 -16 .0

-12 .0

-10 .0 -10.0

-10 .0 -10.0

-31.0

0.0 -24.0

-20.0 -25 .0

-15 .0

-16.0

-6.0

-2 .0

-7.0

-12 .0 -21.0

-6 .0 -18 .0

-9.0 -16.0

-9 .0

-9 .0 -12.0

-7 .0

-5.0 -8.0

-2.0 -6.0

表-26下 水 道

路 線

標準宅地

公共下水

道完備

未 整 備

1 2

1 公共下水道完備 0.0 -3.0

2 未整備 3.0 0.0

表-28建 物密度

表-27都 市ガス

路 線

標準宅地

都市ガス

完備

未 整 備

1 2

1 都市ガス完備 0.0 -1.0

2 未整備 1.0 0.0

路 線

標準宅地

75%以 上 50%以 上

75%未 満

25%以 上

50%未 満

25%未 満

1 2 3 4

1 70%以 上 0.0 -2.0 -3.0 -4.0

2 50%～75%未 満 2.0 0.0 -1.0 -2.0

3 25%～50%未 満 3.0 1.0 0.0 -1.0

4 25%未 満 4.0 2.0 1.0 0.0

表-29画 地の配置状況

路 線

標準宅地

均 衡 やや

不均衡

不均衡

1 2 3

1 均衡 0.0 -2.0 -4.0

2 やや不均衡 2.0 0. 0 -2.0

3 不均衡 4.0 2.0 0.0

D.行 政的条件

表-30都 市計画法

路 線

標準宅地

商業 近隣商 第2種

住居専

用地域

第1種

住居専

用地域

準工業 工業 工業専

用地域

市街化

域

画区域

外

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 商業地域 0.0 -10.0 -16.0 -18.0 -18.0 -23.0 -28.0 -34.0 -39.0

2 近隣商業地域 11.0 0.0 -7.0 -9.0 -9.0 -7.0 -15.0 -20.0 -27.0 -32.0

3 住居地域 20.0 8.0 0.0 -2.0 -2.0 0.0 -14.0 -22.0

4 第2種住居専用地域 22.0 10.0 2.0 0.0 0.0 2.0 -6.0 -12.0 -20.0 - 25.0

5 第1種住居専用地域 22.0 10.0 2.0 0.0 0.0 2.0 -6.0 -12.0 -20.0 -25.0

6 準工業地域 20.0 8.0 0.0 -2.0 -2.0 0.0 -8.0 -14.0 -22.0 -26.0

7 工業地域 30.0 17.0 9.0 6.0 6.0 9.0 0.0 -6.0 -15.0 -20.0

8 工業専用地域 39.0 25.0 16.0 14.0 14.0 16.0 7.0 0.0 -9.0 -15.0

9 市街化調整区域 53.0 38.0 28.0 25.0 25.0 28.0 18.0 10.0 0.0

10 都市計画区域外 63.0 47.0 36.0 33.0 33.0 36.0 25.0 17.0 7.0 0.0

-35-

地域 業地域

住

地

居

域 地域 地域 調整区

都市計

-16 .0

-8.0 -26 .0

-6 .0

土地価 格比準表-3〔 工業地〕

A.街 路条件

表-31道 路幅員

路 線

標準宅地

4m未 満 4m以 上

6m未 満

6m以 上

8m未 満

8m以 上

12m未 満

12m以 上

16m未 満

16m以 上

1 2 3 4 5 6

1 4m未 満 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 9.0

2 4m以 上6m未 満 -2.0 0.0 2.0 4.0 6.0 7.0

3 6m以 上8m未 満 -4.0 - 2.0 0.0 2.0 4.0 5.0

4 8m以 上12m未 満 -6.0 -4.0 - 2.0 0.0 2.0 3.0

5 12m以 上16m未 満 -8.0 -6.0 -4.0 -2.0 0.0 1.0

6 16m以 上 -9.0 - 7.0 -5.0 -3.0 -1.0 0.0

表-32歩 道の有無

路 線

標準宅地

歩道有り 歩道有り 無 し

1 2 3

1 歩道有り 0.0 0.0 -1.0

2 歩道有り 0.0 0.0 -1.0

3 な し 1.0 1.0 0.0

表-33道 路等級

路 線

標準宅地

国 道 地方主要道

・県道都市計画 市 道

(通抜け)

市 道

(行止り)

その他

(通抜け)

その他

(行止り)

1 2 3 4 5 6 7

1 国 道 0.0 -1.0 0.0 -7.0 -9.0

2 主要地方道・県道 1.0 0.0 1.0 -2.0 -6.0 -5.0 -8.0

3 都市計画道路 0.0 -1.0 0.0 -3.0 -7.0 -6.0

4 市 道(通抜け) 3.0 2.0 3.0 0.0 -4.0 -3.0 -6.0

5 市 道(行 止 り) 7.0 6.0 7.0 4.0 0.0 1.0 -2.0

6 その他(通 抜け) 6.0 5.0 6.0 3.0 -1.0 0.0 -3.0

7 その他(行 止 り) 10.0 9.0 10.0 6.0 2.0 3.0 0.0

-36-

道路

-3 .0 -6.0

-9.0

B.交 通 ・接 近 条件

表-34最 寄 駅

路 線

標準宅地

郡 山 安積永盛 日 和 田 五 百 川 舞 木 喜 久 田 安 子 島 磐梯熱海

1 2 3 4 5 6 7 8

1 郡山 0.0 -5.0 -10.0 -10.0 -10.0 -10.0 -10.0

2 安積永盛 5.0 0.0 -5.0 -5.0 -5.0 -5.0 -5.0

3 日和田 11.0 6.0 0. 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0

4 五百川 11.0 6.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0

5 11.0 6.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0

6 喜久田 11.0 6.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0

7 安子島 11.0 6.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0

8 磐梯熱海 11.0 6.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0

表-35郡 山駅までの距離

路 線

標準宅地

100m

未満

100～

200m 400m

400～

800m

800～

1500m

1500m

以上

1 2 3 4 5 6

1 100m未 満 0.0 -1.0 -3.0 -4.0 -5.0 -6.0

2 100～200m 1.0 0.0 -2.0 -3.0 -4.0 -5.0

3 200～400m 3.0 2.0 0.0 -1.0 -2.0 -3.0

4 400～800m 4.0 3.0 1.0 0.0 -1.0 -2.0

5 800～1500m 5.0 4.0 2.0 1.0 0.0 -1.0

6 1500m以 上 6.0 5.0 3.0 2.0 1.0 0.0

表-36主 要幹線道路迄の距離

路 線

標準宅地

200m

未満 400m

400m

以上

1 2 3

1 200m未 満 0.0 - 2.0 -4.0

2 200～400m 2.0 0.0 -2.0

3 400m以 上 4.0 20 0.0

表-37I・C迄 の 距 離

路 線

標準宅地

500m

未満

500～

1000m

1000～

2000m

2000～

3000m

3000～

4000m

4000～

5000m

5000～

6000m

6000m

以上

1 2 3 4 5 6 7 8

1 500m未 満 0.0 -1.0 - 2.0 -3.0 -4.0 -5.0 -6.0 -8.0

2 500～1000m 1.0 0.0 -1.0 -2.0 -3.0 -4.0 -5.0 -7.0

3 1000～2000m 2.0 1.0 0.0 -1.0 -2.0 -4.0 -6.0

4 2000～3000m 3.0 2.0 1.0 0. 0 -1.0 -2.0 -3.0 -5.0

5 3000～4000m 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 -1.0 -2.0 -4.0

6 4000～5000m 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 -1.0 -3.0

7 5000～6000m 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 -2.0

8 6000m以 上 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 0.0

-37-

舞木

2 00～ 200～

-10 .0

-5.0

-3 .0

C.環 境条件

表-38周 辺の土地利用

標準宅地

路 線

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

専用店舗中心

路線商業地

併用店舗中心

商 ・住混在地

宿泊施設中心

戸建住宅中心

中高層住宅中心

農家集落中心

家内工業中心

工場中心

農林地介在

専用店

舗中心

1

0.0

10.0

16.0

23.0

26.0

30.0

35.0

41.0

44.0

44.0

55.0

路線商

業地

2

-9.0

0.0

5.0

11.0

15.0

18.0

23.0

28.0

31.0

31.0

40.0

併用店

舗中心

3

-14.0

-5.0

0.0

6.0

9.0

12.0

17.0

22.0

24.0

24.0

33.0

商 ・住

混在地

4

-5.0

0.0

3.0

6.0

10.0

15.0

18.0

18.0

26.0

宿泊施

設中心

5

-21.0

-8.0

-3.0

0.0

3.0

7.0

12.0

14.0

14.0

23.0

戸建住

宅中心

6

-23.0

-6.0

0.0

4.0

9.0

11.0

11.0

19.0

中高層

住宅中

心

7

-26.0

-19.0

-14.0

-9.0

-7.0

-4.0

0.0

4.0

7.0

7.0

14.0

農家集

落中心

8

-29.0

-22.0

-8.0

-4.0

0.0

2.0

2.0

10.0

家内工

業中心

9

-24.0

-20.0

-10.0

-6.0

-2.0

0.0

0.0

7.0

工場

中心

10

-31.0

-24.0

-15.0

-13.0

-10.0

-6.0

-2.0

0.0

0.0

7.0

農林地

中心

11

-35.0

-29.0

-21.0

-9.0

-7.0

-7.0

0.0

表-39下 水 道

標準宅地

未 整 備

表-40都 市 ガ ス

路 線

1

2

公共下水道完備

未整備

公共下水

道完備

1

0.0

3.0

2

-3.0

0.0

標準宅地

路 線

1

2

都市ガス完備

未整備

都市ガス

完備

1

0.0

1.0

未 整 備

2

0.0

表-41平 坦な工業規模

標準宅地

3000㎡ ～

1ha

1ha～

3ha

3ha以 上

表-42工 場の形態

路 線

1

2

3

4

5

1000㎡未満

1000～3000㎡

3000㎡ ～1ha

1ha～3ha

3ha以 上

1000㎡

1

0.0

0.0

5.0

11.0

17.0

1000～

3000㎡

2

-0.0

0.0

5.0

11.0

17.0

3

-5.0

-5.0

0.0

5.0

11.0

4

-10.0

-10.0

-5.0

0.0

6.0

5

-10.0

-5.0

0.0

標準宅地

路 線

1

2

主に専用工場

工場 ・住宅等混在

主に専用

工場

1

0.0

-5.0

工場・住

宅等混在

2

5.0

0.0

-38-

未満

-18 .0 -31.0

-15.0

-11.0 -18.0

-13 .0 -15 .0

-13 .0 -18 .0

-16 .0

-13 .0

-1.0

-14 .0

-14 .0

-10 .0 -13.0

-20.0 -25 .0

-3.0 -11 .0

D.行 政的条件

表-43都 市計画法

標準宅地

路 線

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

商業地域

近隣商業地域

住居地域

第2種 住居専用地域

第1種 住居専用地域

準工業地域

工業地域

工業専用地域

市街化調整区域

都市計画区域外

商業

地域

1

0.0

11.0

20.0

22.0

22.0

20.0

30.0

39.0

53.0

63.0

近隣商

業地域

2

-10.0

0.0

8.0

10.0

10.0

8.0

17.0

25.0

38.0

47.0

住

地

居

域

3

0.0

2.0

2.0

0.0

9.0

16.0

28.0

36.0

第2種

住居専

用地域

4

-2.0

0.0

0.0

-2.0

6.0

14.0

25.0

33.0

第1種

住居専

用地域

5

-2.0

0.0

0.0

-2.0

6.0

14.0

25.0

33.0

準工業

地域

6

0.0

2.0

2.0

0.0

9.0

16.0

28.0

36.0

工業

地域

7

-23.0

-8.0

-6.0

-8.0

0.0

7.0

18.0

25.0

工業専

用地域

8

0.0

10.0

17.0

市街化

調整区

域

9

-34.0

-22.0

-20.0

-22.0

0.0

7.0

都市計

画区域

外

10

-39.0

-32.0

-25.0

0.0

-39-

-12 .0

-16 .0 -18.0 -18 .0 -16.0 -28 .0

-7 .0 -9.0 -9.0 -7.0 -15.0 -20 .0 -27.0

-14 .0 -26 .0

-6.0 -12 .0 -25 .0

-20.0

-14 .0 -26 .0

-6 .0 -15.0 -20 .0

-9.0 -15 .0

-6 .0

白 岡 町 に お け る地 域 情 報 シ ス テ ム-税 務 課 資産税 にお ける課税 の公平 と適 正化-

白岡町管理課電算係長 田 口 嘉 章

は じめ に

最 近 に お け る 都 市 行 政 支 援 で は 、 土 地 利 用 、 都 市 計 画 、 都 市 施 設 管 理 な ど の 都 市 空 間 に

か か わ る情 報 を活 用 した 地 理 情 報 シ ス テ ム(GIS)へ の 展 開 が期 待 され て きて い ま す。

自治 体 で の 利 用 範 囲 は、 多 数 の 業 務 に ま た が り、 そ の 作 業 量 は 多 種 少 量 で す 。 こ の た め 、

利 用 す る 部 署 が そ れ ぞ れ の 情 報 を共 同 利 用 しな け れ ばGISの 効 果 は 期 待 で きな くな り ま

す。 さ らに、 情 報 の 共 同 利 用 に よ っ て デ ー タ の 有 効 活 用 に 止 ま らず、 各 課 の 重複 した 作 業

が 整 理 さ れ る た め、 効 率 的 な情 報 管 理 が 可 能 と な ります 。 一 般 的 にGISの 導 入 は 費 用 が

か か る と い わ れ て い ま す が 、 情 報 の 共 同 利 用 と 同 時 に 重 複 作 業 の 整 理 が で き れ ば 、 決 して

高 価 で は な い と考 え られ ま す。

行 政 事 務 を 推 進 す る に あ た って の 目的 と して 、 正 確 性 、 安 全 性 、 利 便 性 等 が 求 め られ 、

大 局 的 に は も ち ろ ん の こ と、 局 地 的 な 部 分 に 対 す る住 民 ニ ー ズ に応 え る こ と が あ げ られ ま

す。 そ して 、 住 民 ニ ー ズ に 応 え る た め に は 、 きめ 細 か な 施 策 と 同時 に、 対 象 を広 範 囲 と す

る必 要 が 生 じて き ま す 。

当 町 で は 「住 民 ニ ー ズ 」 こ そ 行 政 の 柱 と考 え て 、 「土 地 」 に 関 す る業 務 の 中 にGIS技

術 を 最 大 限 に 活 用 し、 総 合 行 政 情 報 シ ス テ ム に位 置 付 け た 『白岡 町 地 図情 報 シ ス テ ム 』 の

構 築 を 進 め て き ま した 。 将 来 的 な 全 庁 的 活 用 を 前 提 に して い るた め 、 基 とな る情 報 に は 正

確 性 を 重 要 視 して 作 成 して い ま す 。 土 地 情 報 に 関 して は 町 所 有 の 図 面全 般 と法 務 局 と の 全

件 照 合 を行 う と と も に、 家 屋 情 報 で の 町 内 全 域 を対 象 と した 一 斉 調 査 を実 施 しな が ら、 土

地 情 報 の デ ー タ 整 備 を 行 い、 道 路 台 帳 を ベ ー ス に した 土 地 家 屋 管 理 図 を作 成 しま した。 な

お 、 こ の 管 理 図 で は 委 託 処 理 に よ りカ ラ ー 及 び 白黒 図 面 の 出 力 を可 能 と して い ま す 。

ま た、 平 成3年 度 に は 、 これ らの 図 面 を税 務 課 内 で 管 理 す る た め に 図 面検 索 シ ス テ ム を

開 発 して 、EWS(注)に よ っ て 図 面 デ ー タ を 画 面 表 示 とA3サ イ ズ の ハー ドコ ピー 出 力

が 可 能 とな りま した。 さ らに 、 平成4年 度 に は 、 用 紙 サ イ ズ の 制 約 、 波 状 とな る斜 線 表 示

の 解 消 と全 庁 的 な 活 用 を 図 る た め、A1サ イ ズ ま で 出 力 で き る 静 電 プ ロ ッタ を導 入 す る こ

とで シ ス テ ム の 充 実 を 図 っ て き ま した 。

さ らに、 土 地 家 屋 管 理 図 の 整 備 が な さ れ た こ とに よ り、 平 成6年 度 には 家 屋 評 価 シ ス テ

ム を導 入 して 、 年 々増 加 す る 家 屋 評価 に 関 す る事 務 の 軽 減 を 図 っ て い ま す。 当 初 は 単 体 で

の 稼 働 で した が、 平 成8年 度 か らは ホ ス トコ ン ピュ ー タ との 連 携 を 図 る こ と に よ っ て 、 課

税 事 務 との 一 体 化 した シ ス テ ム と して 稼 働 して い ます 。

この よ うに 当 町 の 地 図 情 報 シス テ ム の 開 発 に関 して は 、 電 算 業 務 の 自 己導 入 以 前(平 成

4年1月)か ら始 ま っ て お り、 開 発 当 時 の 状 況 及 び 今 後 の 地 図情 報 シス テ ムへ の 展 開 を紹

介 い た しま す 。

(注)EWS＝ 技 術 者 や 研 究 開 発 者 向 け の 専 用 の複 合 端 末 機

-40-

I.白 岡 町 の概 要

白 岡 町 は、 平 成9年1月 現 在 で 人 口44,759人(世 帯 数:13,735世 帯)、

埼 玉 県 の 東 北 部(大 宮 駅 か らJR宇 都 宮 線 で4駅 目)に 位 置 して お り、 東 西9.8Km、

南 北5.97Kmと 細 長 い 地 形 で 、 総 面 積 は24.88K㎡ と 小 さ な 町 で す。 標 高 は9

～15mと 平 坦 な 地 形 で あ る た め 、 固 定 資 産 情 報 を デ ー タ 化 して い く場 合 の情 報 量 が 少

な く、 そ の た め 全 庁 的 な 地 図 情 報 に 向 けて の 条 件 に 恵 ま れ た も の と思 わ れ ま す 。

当 町 が 首 都40km圏 に 位 置 す る こ とか ら、 近 年 で は 民 間 デ ベ ロッ パ ー に よ る 宅 地 開 発

・マ ン シ ョ ン建 設 等 が 進 み 、 人 口 も増 加 の 一 途 を た ど り、 東 京(今 後 は 大 宮 副 都 心 も 考

慮 した)の ベ ッ ドタ ウ ン と して の 性 格 も よ り強 くな って きて い ま す。

電 算 処 理 に 関 して は、 平 成4年 に 自 己導 入 した こ と に伴 い、 基 幹 業 務 に 関 して は ほ ぼ

シ ス テ ム 化 が 完 成 して お り、 現 在 は 個 別 シ ス テ ム の 開 発 導 入 を 実 施 して い ま す。

II.シ ステ ム導 入 の経 緯

白岡 町 で は 、 家 屋 の 現 況 調 査 に 関 して は、 昭 和38年 の 町 内 の 全 棟 調 査 に 始 ま り、 そ

の 後 は 建 築 確 認 申請 書、 登 記 済 通 知 書 、 巡 回 調 査 等 に よ り課 税 客 体 の 把 握 に 努 め て き ま

した 。

ま た 、 土 地 の 現 況 調 査 に 関 して は、 昭 和59年 に 航 空 写 真 を 導 入 して 以 来 毎 年 実 施 し

て きた た め 、 正 確 な課 税 客 体 の 把 握 及 び 現 況 地 目の 認 定 等 で 効 率 的 な 運 用 を 図 り、 状 況

把 握 は ほ ぼ 完 了 して い ま した。

しか し、 核 家 族 化 ・持 家 志 向 の 高 ま り等 に よ り、 新 築 ・増 築 家 屋 が 年 々増 加 し、 さ ら

に 昭 和63年 以 降 は 民 間 業 者 に よ る 宅 地 開 発 が 進 み 、 家 屋 が 続 々 と建 築 さ れ る よ うに な

りま した。 こ の た め、 家 屋 評 価 事 務 が 大 幅 に増 加 した こ とか ら限 られ た 人 員 で は 思 うに

ま か せ ず、 特 に 未 登 記 家 屋 や 滅 失 漏 れ 家 屋 の 把 握 が 困 難 に な っ て き ま した 。

資 産 税 業 務 と して は 課 税 客 体 を 正 確 に把 握 して い る こ とが 前 提 で あ り、 公 平 な課 税 を

進 め て い くた め に も 土 地 家 屋 図 の 整 備 が急 務 と な って き ま した。 しか し、 図 面 を 手作 業

で 整 備 して い た の で は 図 面 利 用 の 範 囲 が限 定 さ れ て しま い、 毎 年 の 更 新 費 用 節 減 の 面 で

も あ ま り効 果 が 期 待 で き ま せ ん で した 。 ま た 、 将 来 的 に は 全 庁 的 な地 図 情 報 と して の 図

面 管 理 を 考 え 合 わ せ た 結 果 、 路 線 情 報 及 び 土 地 ・家 屋 の 位 置 、 形 状 等 を数 値 化 す る こ と

に よ り、 資 産 税 情 報 をデ ー タ と して 電 算 管 理 を 実施 す る こ と に な りま した 。 電 算 管 理 に

よ る 土 地 家 屋 管 理 図 の 構 成 は 、 道 路 台 帳 か らの 道 路 線 形 デ ー タ(1/500)を 基 礎 と して 、

路 線 や 土 地 の 情 報 は、 位 置 ・形 状 ・地 目 ・地 積 等 を、 家 屋 情 報 は 、 位 置 ・形 状 ・用 途 等

を 数 値 化 し、 図 形 情 報 と属 性 情 報 を 階 層 別 に デ ー タ と して 持 た せ て 管 理 した も の で す。

こ の よ う に、 当初 か ら全 庁 的 な 地 図 情 報 シ ス テ ム 化 へ の 取 組 み を して き た た め、 地 図

情 報 に 最 も 必 要 な 町 内 全 域 の 土 地及び 家 屋 等 の 基 礎 デ ー タ の 調 査 ・整 備 が 完 了 しま した。

こ れ に よ っ て 、 全 庁 的 な 展 開 へ の 条 件 が 整 い 、 道 路 台 帳 を ベ ー ス に した 縮 尺1/500

-41-

(道 路 線 形 デ ー タ)の 精 度 で 作 成 した デ ー タ が 税 務 課 以 外 で も活 用 で き る よ う に 情 報 を

付 加 して 地 図 情 報 シ ス テ ム へ の 基 礎 が 完 了 し ま した。

III.シ ス テ ム の 概 要

1.シ ス テ ム の 位 置 付 け

当 町 の 従 来 の コ ン ピ ュ ー タ処 理 の 利 用 形 態 と して は、 帳 票 管 理 が 主体 的 に行 わ れ て き

ま した 。 しか し、 最 近 の 利 用 状 況 をみ る と、 従 来 の物 量 的 生 産 か ら質 的 生 産 に 変 化 して

きて い ま す。 これ は 、 コ ン ピ ュ ー タ処 理 技 術 の 進 歩 もあ る が、 当町 の 長 期 に わ た る コ ン

ピ ュ ー タ利 用 に よ りか な りの 基 礎 デ ー タ が構 築 さ れ て き て お り、 種 々 の 加 工 生 産 が 容 易

に な って きて い る こ と が あ げ られ ま す 。

業 務 の 中 で 最 も多 くコ ン ピ ュ ー タ を 活 用 して い る作 業 と して は 、 事 務 作 業 の 処 理 が あ

げ られ ま す。 しか し、 日常 業 務 で み る と、 帳 票 と 図 面(絵)を 組 み 合 わ せ て 管 理 さ れ て

い る もの が 多 くあ る た め 、 事 務 計 算 の み の 使 用 で は 物 足 りな さ を感 じて き ま した 。

そ こで 当 町 で は 、 将 来 的 な コ ン ピ ュ ー タ処 理 に 関 して は 、 帳 票 と 図 面 を 一 体 化 した 運

用 が 望 ま しい と判 断 し、 統 合 型 の 総 合 行 政 情 報 シ ス テ ム を 目指 して 開 発 に 着 手 し ま した 。

当 町 で イ メ ー ジ して い る 統 合 型 の 総 合 行 政 情 報 シ ス テ ム の体 系 図 は 、 別 表1の と お り

で す。

2.シ ス テ ム化 の 範 囲

デ ー タ は 大 き く分 け て 、 帳 票 と図 面 関係 に分 け ら れ、 この デ ー タ を最 小 単 位 で 捕 らえ

た 項 目で み る と、 膨 大 な 数 に の ぼ り、 各 課 にお い て 様 々 な 使 い 方 が され て い ま す 。 しか

し、 そ の 基 本 とな る デ ー タ は1つ で あ り、 その デ ー タ が 各 部 門 間 を結 ぶ 重 要 な 要 素 と な

って い ます 。 した が っ て 、 今 後 の 展 開 と して は 次 の よ うな

① 「共 通 デ ー タ 」 … 全 庁 的 な 利 用 を図 る た め の デ ー タ

② 「個 別 デ ー タ 」 … 各 部 門 単 位 で の 利 用 に と ど ま るデ ー タ

の2つ に 分 類 さ れ ま す 。 最 初 は 「共 通 デ ー タ」 か ら順 次 整 備 して い き な が ら、 各 課 を庁

内LANに よ り結 合 して い く こ とが 、 窓 口業 務 や 施 設 管 理 業 務 等 に お け る事 務 の 省 力 化

に 大 きな 効 果 が 期 待 で き る こ と に な りま す 。 地 域 情 報 シ ス テ ム を構 築 す る個 別 シ ス テ ム

の 開 発 は 、 地 図 情 報 シ ス テ ム の 利 用 に 関 す る調 査 結 果 に基 づ き、 基 本 情 報 で あ る 固 定 資

産 管 理 デ ー タ の 整 備 と同 時 に 、 各 課 が そ れ ぞれ 持 つ 個 別 情 報及び 住 民 情 報 シ ス テ ム と の

有 機 的 結 合 を 考 慮 して、 別 表2に 示 す よ う に段 階 的 に導 入 し、 効 率 的 な運 用 を 図 りた い

と考 え て い ま す。

そ の た め に、 従 来 は 税 務 課 を 中 心 と して 地 図 情 報 を構 築 して 各 課 で 利 用 して き ま した

が、 平成8年 度 か ら、 地 図 情 報 と して 利 用 され る と思 わ れ る関 係 各 課 の メ ンバ ー 構 成 に

よ り、 「地 図情 報 部 会 」 を設 け て 、 今 後 の 庁 内LANを 前 提 に した 地 図 情 報 の 在 り方 の

検 討 を 始 め て い ます 。 現 在 は 地 図 情 報 の展 開 も視 野 に入 れ て 、 庁 内LANの 再 構 築 も終

-42-

了 して お り、 地 図 情 報 部 会 の 検 討 結 果 を ベ ー ス に して 、 早 期 に全 庁 的 な 展 開 を 予 定 して

い ま す。

3.シ ス テ ム化 の 目標

固 定 資 産 税 の 賦 課 に 関 して は 、 常 に正 確 か つ 公 平 な 対 応 が 求 め られ て い ます 。

ま た、 同 時 に 日常 業 務 の 効 率 化 及 び 事 務 処 理 の 軽 減 に よ っ て 、 住 民 サ ー ビス の 向 上 を

図 る こ と も求 め られ て い ま す 。

さ ら に、 固 定 資 産 に 係 る情 報 の 共 有 化 を 図 る こ と に よ っ て、 他 部 門 に お い て も高 度 利

用 を 図 り、 各 種 業 務 を 支 援 して い く こ と も 今 後 の利 用 方 法 と して 考 え られ て い る と こ ろ

で す 。

導入期 …昭和63年 か ら平成2年(土 地 家屋 管理 図整備期)

全庁 的 な利 用 を前提 に したシステ ム化

① 道路 台帳デ ータ を全庁 的なベー ス と して 活用 …既 にデー タ化

② 土地 ・家屋 ともに全件照合 …法務局 及び 現地調 査

③ 第1次 的 に固定資産 税 におけ る情 報のデ ー タ化 … 土地 家屋管理 図 の作 成

展 開期 …平成3年 か ら平成7年

システ ムの全庁 的 な利用 を展開

① 道路 台帳 デー タの メンテナ ンス…建設 課で対 応

② 土地 家屋 図デー タの メ ンテ ナ ンス…税務 課 で対応

③ 土地 家屋 図の全庁 的 な利 用… 下水道課 ・都 市計画課 等で の図面活 用

④ 地 図情 報部 会の 設置 …将 来の具体 的 な全庁 的利 用 を検討

発 展 期 … 平 成8年 か ら平 成11年

全庁 的な地 図情報 システ ムの利 用

①地 図情報 部会で の具体 的 な検 討… 関係 課 の利 用 を前提 にプ ランニ ング

-43-

② 税務 情報 と全庁 的利用情 報 との切 り分 け…デー タ更新時期 の検討他

③地 図情報利 用端末 機 の設置 …地図情 報 を利 用 する課への設 置

④ システ ム開発…C/S方 式 での対応

⑤個別 システムの 開発 …都市計 画支援 システ ム等 で課 ごとに対応

⑥政策 支援 システ ムの実 現 …地 図情 報 システ ムを活用 した政 策支援

IV.土 地家屋管理図の概要

1.作 成 期 間 及 び 成 果

平 成 元 年9月 か ら平 成3年12月 ま で

評 価 棟 数 …3,019棟

評 価 床 面 積 …65,354.11㎡

滅 失 家 屋 棟 数 …1,509棟

滅 失 床 面 積 …40,115.51㎡

2.土 地 家 屋 管 理 図 の 範 囲

町 内 全 域 を道 路 台 帳 と同 じ縦300m、 横400mの メ ッ シ ュ に 区 切 り、 作 成 し

た 。 土 地 ・家 屋 ・路 線 価 関 係 全 般 が 同 一 メ ッ シ ュ(全271枚)で 作 成 した 。

3.種 類 及 び 作 成 手 順

各種 図 面 の 作 成 は 、 筆 線 等 の 精 度 を高 め る必 要 か ら次 の 方 法 に よ り行 って い る。

1)地 番 図

公 図 が 現 況 と異 な るケ ー ス が 多 い た め 、 公 図 上 に 家屋 の 形 状 を図 化 し た場 合 、

他 人 の 土 地 に 建 っ て い る状 態 が 出 る な ど不 都合 が 多 い た め 、 航 空 写 真 図 ・法 務 局

公 図 ・土 地 登 記 簿 ・都 市 計 画 図 を参 考 に して、 道 路 台 帳作 成 の 際 の デ ー タ を 基 に

現 況 に 近 い 図 面 を作 成 して い る。

(地 番 面 は 、 各 種 図 面 の 基 礎 と な る も の で あ り、 図 面 の 出 力 は して い な い 。)

*作 成 手 順

① 道 路 図 化

道 路 台 帳 整 備 地 区 に つ い て は 、 道 路 台 帳 作 成 の デ ー タ を 基 に道 路 を 図 化 した 。

ま た、 道 路 台 帳 未 整 備 地 区 に つ い て は 、 航 空 写 真 公 図 調 整 編 纂 図及び 都 市 計

画 図 に よ り道 路 図 化 した。(道 路 台 帳 … 奥 行 き10Mは 実 測 地 デ ー タ)

② 土 地 登 記 簿 ・公 図 照 合

土 地 登 記 簿 と公 図 を登 記 所 に お い て 照 合 し、 登 記 簿 は あ る が 公 図 に な い 土 地 、

公 図 に は あ るが 登 記 簿 が な い 土 地 等 登 記 と公 図 の 不 一 致 を解 明 した 。

-44-

③ 下 図

土 地 利 用 図 等 各 種 図 面 の 基(地 番 ・筆 界 線)と な る重 要 な 図 面 で あ るの で 、

入 手 で き る あ ら ゆ る資 料(住 宅 団 地 等 の 確 定 測 量 図 ・登 記 申請 書 に 添 付 す る分

筆 測 量 図 等)を 探 して 参 考 と し、 絵 図 等 も利 用 して 作 成 した 。

④検 査

航空 写真判 読地 目と課税 地 目が異な る土地 を現地 調査 で確 認 したが、 その際

下図の 地番 ・筆線等 の検査 も併せ て実施 した。

2)路 線 価 図

道 路 台 帳 作 成 時 の デ ー タ を編 集 す る こ とに よ り路 線 形 状 を 「赤 」 で 描 き、 路 線

番 号 ・路 線 価 ・路 線 起 終 点 ・路 線 価 地 域 界 及 び 基 準 地 ・標 準 地 の 情 報 を 記 入 し、

家 屋 形 状及び 地 番 を重 ね て 作 成 した。

ま た 、 こ の 地 番 図 に は 画 地 及 び 標 準 地 等 も併 せ て 表 示 した。

(路 線価 図 は 画 地 認 定及び 補 正 の 計 算 に も 用 い る が、 図 面 の 出 力 は 評 価 替 え 時 の

み と した。 また 、 今 後 の 路 線 価 の 公 開 に は こ の 図 面 を使 用 す る 予定 で あ る。)

3)路 線 価 縮 小 図

路 線 価 を1/2000に 縮 小編 集 した もの に 状 況 類 似 地 区 を加 え た 図 面 で 、 路

線 価 を価 格 帯(黄 色 か ら赤 色 ま で5000円 刻 み)で 色 分 け し、 用途 区 域 ・状 況

類 似 区界 ・標 準 地 価 格 及 び 状 況 類 似 価 格 を表 示 した。(評 価 替 え時 に使 用 す る。)

*色 を 表 示 す る こ とに よ っ て 、 路 線 価 の状 況 が 一 目 で 判 断 で き る。

4)土 地 利 用 図

地 番 図 に 現 況 地 目 を記 入 し、 住 宅 用 地 ・田 ・畑 ・山 林 ・駐 車 場 ・私 道 ・非 住 宅

用 地 ・非 課 税 用 地 等 を色 分 け して 、 視 覚 的 に 利 用 状 況 が 判 断 で き る 図 面 と した 。

ま た、 都 市 計 画 税 が 課 税 さ れ る地 域 と課 税 さ れ な い 地 域 の 区 分 や 用 途 区 域 等 も

表 示 した。

(土 地 利 用 図 は 、 土 地 家 屋 図 の 基 礎 と な る も の で あ り、 図 面 は 出 力 しな い。)

5)土 地 家 屋 図

道 路 台 帳 作 成 時 の デ ー タ を 編 集 し、 土 地 利 用 図 に 家 屋 の 位 置 ・形 状 ・構 造 ・階

数 ・物 件 番 号 ・建 築 年 を記 入 し、 専 用住 宅 ・共 同住 宅 ・併 用 住 宅 等 の 利 用 状 況 を

色 分 け して 作 成 した 。(専 用 住 宅 ＝水 色 、 事 務 所 ＝ 赤 色 等)

(土 地 家 屋 図 は 、 住 宅 用 地 や 現 況 地 目 の 認 定及び 課 税 漏 れ 家 屋 の把 握 等 に使 用 。)

*作 成 手 順

① 家 屋 一 棟 台 帳

こ の 図 面 は 、 家 屋 評 価 の 際 に そ の 家 屋 の 所 在 ・間 取 り ・面 積 等 を 記 載 した も

の で 、 家 屋 一 棟 台 帳 に物 件 番 号 を 付 し、 家 屋 を特 定 した。

-45-

② 家 屋 図 化

① の 家 屋 一 棟 台 帳 を地 番 図 の 下 図 に 航 空 写 真(カ ラ ー 縮 尺1/1000),

家 屋 課 税 台 帳 等 を参 考 に あ て は め、 物 件 番 号 ・構 造 等 を記 入 し、 図 化 した。 図

化 で き な い家 屋 は 、 滅 失 等 が 考 え られ る た め 現 地 調 査 の 対 象 と した 。

③簡 易現地 調査

調査順 に整 理 した① の 家屋一棟 台帳 と② の家屋 図化図面 を持参 して、 家屋外

郭 図 と家屋 一棟台 帳の空 白部分 が何で あるか を調 査 した。

この 空 白部 分 が調査対 象家屋 であれ ば、 家屋 図化 図面 に 「T」 と表示 して緑

鉛 筆で 略 図の位 置 ・形状 を記録 し、 調査 対象外 の家屋(屋 根 のみ の車庫等)は

印 を 表 示 す る こ と に よ り、 航 空 写 真 と照 合 の 際 に、 判 断 で き る よ うに し

た 。 毎 年 の チ ェ ッ ク時 に は 印 は 見 な くて も す む よ う に して い る・

ま た、 こ の 調 査 に 基 づ く町 の 家 屋 評 価 事 務 の 正確 性 を期 す る た め 、 こ の 下 図

に よ る 「T」 表 示 家 屋 の 全 戸 調 査 を実 施 す る こ とに した。 さ らに、 調 査 時 に は

滅 失 家 屋 と思 わ れ る家 屋 及 び 建 築 中家 屋 も 同時 に 調 査 した。

④ 下図

道路 12345

家屋外郭図

道路

T

12345

⑤ 各 種 調 書 等

ア)土 地 不 一 致 リス ト

・登 記 地 目 と課 税 台 帳 地 目が 異 な る場 合 、 処 理 結 果 を 記 載 した 調 書

・登 記 簿 所 有 者 と課 税 台 帳 所 有 者 が 異 な る 場 合 の 処 理 結 果 を 記 載 した 調 書

・登 記 簿 ・課 税 台 帳及び 公 図 に不 一 致 が 生 じた 場 合 に 記 載 した 調 書

公 図 上 は 一 筆 だ が 、 登 記 簿及び 課 税 台 帳 が 二 筆 に な っ て い る場 合 は 、

どこで 筆が分 かれ るのか不明 なため 印 で 図 面 に 表 示 した 。

イ)家 屋 不 一 致 リス ト

家 屋 所 在 調 査 済 地 区 に つ い て は 、 大 字 ・図 面 番 号 ご とに 所 在 番 号 ・物 件 番

号 ・理 由及 び 処 理 方 法 を記 載 した調 書

6角型印 …所 在不明 家屋

5角型印 … 家 屋 形 状 は 分 か る が、 台 帳 に 登 録 さ れ て い な い 家 屋(未 調 査

含 む。)及 び航 空 写 真 の 家 屋 形 状 が 合 わ な い家 屋

-46-

象外

番号 物件番号

象

件

対

物

対

⑥ 完成 図

町 が調査 対象 家屋等 の調査(家 屋 調査等)を 完 了 した後、 その内容 を記載 し

て 家屋 利 用状 況 と土地利 用状況 の色 分け を して 図化 した。

都 市計 画税 の課 税 ・非課 税地 区の地 域や用 途地 区等 も図化 した。

(専 用住 宅＝住 宅用地等 の把握)

⑦ 土地 家屋縮 小図…後 日 「土 地家屋 調査 図」 に名称 変更

土地家 屋図 か ら利 用状 況 の色分 け を除 いた図 面

6)土 地 家 屋 調 査 図

土 地 家 屋 図 か ら利 用 状 況 の 色 分 け を除 い た 図 面(白 黒)で 、 家 屋 調 査 時 の 現 況

調 査 等 に 用 い る。

7)各 種 図 面 の仕 様

別 表3(P69)の とお りで あ る。

V.

1.

家 屋 所 在 調 査 の 実 施

概 要

棟 数 … 平 成 元 年 度 ・2年 度及び3年 度 の所 在 調 査 棟 数 は 約20,000棟 、 そ の

内 新 た に 評 価 対 象 と さ れ た も の は3,196棟 で あ っ た。

方 法 …2人 一 組 で の 評 価 班 を2班 編 成 して、 全 町 を行 政 区 単 位 で 順 次 実 施 した。

2. 評 価 の 流 れ と方 法

土 地 家 屋 下 図 … 業 務 仕 様 に 従 っ て 作 成 す る図 面 で 、 地 番 ・筆 線 ・家 屋 の 位 置

形 状 ・T表 示 等 が 記 載 さ れ、 完 成 が 一 歩 手 前 の状 態

調 査 対 象 家 屋 把 握… 航 空 写 真 で 、 家 屋 の 経 年 変 化 を判 読 す る場 合 、 課 税 漏 れ 家 屋

を 評 価 す る か ど うか を 判 断 す るた め、 家 屋 と判 断 で き る建 物 を

す べ て 図 化 した 。(老 朽 建 物 ・簡 易 建 物 等)

1)評 価 の 正 確 性

す べ て の 建 物 を図 化 して お り、

調 査 を

すべて の 家屋 につ いて現地

行う こと で評価 の 正 確性 を 期 し た 。

2)評 価 の 公 平

すべ て の 家 屋 を 多 人 数 で 一 斉 に 評 価 しな け れ ば な らな い た

め 、 「家 屋 所 在 地 調 査 事 務 取 扱 要 領 」 を作 成 し、

価 の 統一 を 図 っ た。

職 員間の評

また 、 付 属 屋 や 簡 易 付 属 屋 に つ い て は、

比準評価 方式 を採用 した。

-47-

家 屋 評 価 の お 願 い … 約20,000棟 の 家 屋 を2ケ 年 で 評 価 す るに は、 調 査 期 日

や 対 象 地 区 を 事 前 に住 民 に連 絡 す る こ と が効 率 的 と考 え、 実 施

した 。 この 文 書 は 、 現 地 調 査 す る一 週 間 前 に 送 付 した が 、 思 っ

た よ りも話 題 とな り、 現 地 で 調 査 を 行 って い る時 に 「私 の 家 は

い つ 調 査 に来 るの か?」 等 の 質 問 も あ り、 そ の 効 果 は 大 きか っ

た 。

*理 解 と協 力

調 査 対 象 家 屋 の 所 有 者 へ の事 前 連 絡及び 当 日の 明確 な 説 明 に

よ り所 有 者 の 不 信 感 を 軽 減 し、 調 査 を ス ム ー ズ に進 め る た め に

も該 当 者 の 現 在 の 課 税 状 況 が分 か る よ う に した 。 こ れ は 同 時 に

平 成9年 度 の 課 税 明細 書 の 送 付 に 前 も って 対 処 す る こ と で もあ

り、 所 有 者 の課 税 に対 す る信 頼 感 の 醸 成 に な って い る と 考 え て

い る。

*当 町 で は 平 成6年 度 か ら課 税 明 細 書 を送 付 して い る 。

現 地 調 査(評 価)… 家 屋 所 在 調 査 の 文 書 を送 付 した 順 に、 土 地 家 屋 下 図 と 家 屋 一

棟 台 帳 及 び 名 寄 帳 を持 参 して 、 家 屋 の 配 置 ・滅 失 の 確 認 等2人

一 組 で 約150棟/1週 間 程 度 で 調 査 を実 施 した。

評 価 計 算 … 現 地 調 査 に基 づ く評 価 計 算 は で き る だ け次 の 調 査 地 域 に 入 る

前 ま で に 完 了 す る よ うに 努 め た 。

(物 件 内 容 を忘 れ な い ・計 算 が た ま らな い よ うに 注 意 した。)

古 い 家 屋 は で き る だ け 比 準 評 価 で 対 応 した。

家屋調 査票 の作 成 …家屋 の評価 内容 をすべて登載 した調査票 で、 家屋 の賦課 に関

す る総 合 的 資 料 と して 、 電 算 入 力 に使 用 した。

棟 数 …3,019棟 、 面 積 …65,354.11㎡

賦 課(課 税)… 納税 通知書 の発送

3.住 宅用地 の判定

土地 家屋下 図に記載 され て いる家屋の利 用状況 と土地 評価 調書兼 異動連 絡票 の画

地 を比較 して机 上調 査 を行 い、不 明箇所は 現地調査 の対 象 と した。

住 宅 用 地 の 特 例 が 施 行 さ れ た 当 時、 この 土地家屋 図が あれば かな りの効果 が上 げ

られ た と思 わ れ る。

4.登 記 簿 と課 税 台 帳 照 合

平 成 元 年6月 か ら4ケ 月 間 で 委 託 に よ り登 記 簿 の 閲 覧 を 行 い、 土地 及び 家屋の 課

-48-

税 に 必 要 な情 報(地 積 ・地 目 ・家 屋 番 号 ・登 記 床 面 積 ・所 有 者 等)を 所 在 地 番 順 に

電 算 出 力 した リス トと全 件 照 合 した。

法 務 局 か らの 登 記 通 知 書 の 漏 れ や 、 誤 記 載 、 課 税 台 帳 へ の 転 記 誤 り、 非 課 税 物 件

の 実 態 等 の 不 一 致 な ど で 登 記 内 容 と異 な る ケ ー ス も多 く、 こ の こ と は、 日 頃 か ら法

務 局 と の 連 絡 を 密 に して、 年 間 の 異 動 内 容 を課 税 前 に よ り正 確 に 照 合 す る こ と等 が

必 要 で あ る こ と をあ らた め て 感 じた。

5.法 務 局 公 図 と町 公 図照 合

地 番 図 作 成 上 必 要 とな っ た 法 務 局 の 公 図 と当 町 の 公 図 と の 照 合 を、 平 成 元 年6月

か ら4ケ 月 間 委 託 に よ り実 施 した 。

ま た、 町 の耕 地 整 理 ・土地 改 良 の 際 の 図 面、 旧字 絵 図 等 参 考 と な る もの は す べ て

照 合 す る こ と に よ りデ ー タ の 充 実 を図 った 。 そ の 結 果 、 最 終 的 に は現 状 で 考 え られ

る内 容 は ほ とん ど網 羅 して 地 番 図 は 作 成 さ れ た も の と認 識 して い る。

-49-

VI.シ ステ ム構 築 の 内 容

1)基 図デー タ項 目(詳 細 は別 表3)

図面種 類

記 載事項 地 番 図 土地利 用図 土地 家屋図

筆形 状 ● ● ●

市 町界及び 名称 ● ● ●

丁 、 大 字 、 字 界 ● ● ●

丁 、 大 字 、 字 名 ● ● ●

公共施 設等 名称 ● ● ●

主要道 路、水 路名称 ● ● ●

土地地 番 ● ● ●

土地地 積 ●

土 地 地 目(現 況、 台 帳) ●

路線 形状 ● ●

家屋 位 置形状 ● ●

家屋 構造 種類 ●

家屋 階層 ●

家屋 建築 年次 ●

縮尺

基準 日

図郭 道路 台帳 図に準拠

1/500の 精 度 で 任 意 に 拡 大 、 縮 小 が 可 能

毎 年1月1日 現 在

隣 接 図 郭 の 接 合 を可 能

-50-

2)属 性 デ ー タ の 扱 い

地 図 情 報 シ ス テ ム は 、 地 形 や 各施 設 形 状 な どの 図 形 デ ー タ と 図形 の 持 つ 属 性 デ ー タ

か ら成 り立 っ て い ま す 。

属 性 デ ー タ は 、 各 種 の 図 面 に 対 応 して、 デ ー タ が数 値 に よ り管 理 され て い る の で 、

必 要 に 応 じて 図 面 に 表 示 す る こ とが で き ま す。

な お、 こ の 属 性 デ ー タ は 、 各 課 が 共 通 で 利 用 で き る 基 本 デ ー タ と、 各 課 が そ れ ぞ れ

に 利 用 して い く個 別 デ ー タ と に 分 か れ て 管 理 さ れ て い ま す 。

下 水道課 個別 デー タ 税 務課 個別 デー タ

施設情報 施設 区界 画地情 報 状 況類似地 区

その他 下水道情 報 税務情 報

☆ ベ ー ス マ ッ プ

道路 家屋 行 政界

★ 基 本 デ ー タ

道路情 報 家屋情 報 行政 界情報

-51-

図面 精 度 の 比 較 表

台帳 ・図面等 に関 する関連 法規

名 称 目 的 ・内 容 関 係 法 規 図 面 種 類 ・縮 尺 、 表 示 内 容

固定資産 税 固定資産(土地・家屋)の状況及び価格

を明らかにするために作成

地方税法第341,380,381条 地積図、土地使用図、家屋見取り図等

策定義務、詳細は当該地方公共団体で定める

道 路 台 帳 道路の建設、改築、修繕といった整備や

管理に使用

道路法第28条 、同法施行規則第4条の

2

平面図1/1000以 上、立体的区域の場合は横断規定図

・縦断図が必要

*道 路区域・幅員・勾配・路面種類等表示

公共下水道台帳 公共下水道の設置、改築、修繕といった

整備・管理に使用

下水道法第23条、下水の処理開始の公

示事項等に関する省令第3条

一般図1/50,000以 上、

施設平面図1/500(1/600)

*排 水区域の境界線、主要な管渠等、管渠の位置・

形状、マンホール、下水の流れの方向等表示

水道事業関連図面等 水道事業の経営・変更の許可を国から得

るために提出する申請書に添付しなけれ

ばならない図面

水道法第7,10条

同法施行規則第3条

給水区域図、水道施設の位置図、水源及び浄水場周辺

の概況を示す図、水道施設の平面・立面・断面・構造

図、導水管渠、送水管・配水管の位置を示す平・断面図

都市計画の図書

の内容を表示したもの 同法施行規則第9条

総括図1/25,000以 上、計画図1/2,500以 上

*都 市計画の概ねの区域、土地に関し権利を有するもの

が自己の権利に係る土地が都市計画の区域に含まれる

かの判断を容易にできるものを表示

*「 地図を活用した行政情報システムの構築手法に関する調査研究」

(平成7年3月…(財)地方自治情報センター)より

-52-

都市施設整備や開発事業などの都市計画 都市計画法第14 条

VII.土 地家屋管理 図の管理 と運用

1.原 図 の 管 理

① デ ー タ 修 正 時 期

毎 年3月 納 品(8月 、 11月 、12月 、1月 、2月 に デ ー タ 更 新)

② デ ー タ 修 正 方 法(デ ー タ 更 新)

◎ 地 番 ・筆

登 記 申請 書 に よ り地 番 図 を修 正 し、 土 地 利 用 図、 土 地 家 屋 図 を修 正 す る。

◎ 現 況 地 目

町 で 現 況 地 目調 査 時 に使 用 し、 修 正 した 土 地 家 屋 調 査 図 を基 に修 正 す る。

◎ 家 屋

家 屋 調 査 時 に使 用 して 、 修 正 さ れ た 土 地 家 屋 下 図 と登 記 済 通 知 書 を基 に修 正 す る。

2.維 持 管 理

① 機 器 構 成(抜 粋)

◎ ハ ー ドウ ェア

本 体FMG-160180MB富 士通

磁 気 デ ィス クF9757HD61A670MB富 士通

磁 気 テ ー プ9747CT2富 士通

レー ザ ーPF9682CIAA4富 士通

レー ザ ー プ ロ ッ タD-SCANA1.A2.A3セ イコー電子工業

◎DB内 容

地 図 情 報 の デ ジ タ ル 化 す べ て ベ ク タ ー 情 報 委 託 処 理

デ ジ タ ル 化 の 方 法 デ ジ タ イ ザ ー

デ ジ タ ル 化 の 面 積 全 町100%

地 図 情 報 の メ イ ン縮 尺500分 の1全 部271枚

地 図 情 報 の 更 新 時 期 年1回 バ ッチ処 理 委 託 処 理

図 面 出 力 リア ル タ イ ム対 応 内 部 の み/委 託 年1回

◎ ソ フ トウ ェ ア 関 連 費 用

図 面 検 索 シ ス テ ム20,548千 円(平成3年実績)

土 地 家 屋 管 理 図 作 成 業 務56,341千 円(平成元年実績)

土 地 家 屋 管 理 図 更 新 常 務33,990千 円(平成7年実績)

◎ 機 器 関 連 費 用

図 面 検 索 シ ス テ ム使 用 料1,424千 円(平成7年実績)

WSリ ー ス 料1,449千 円(平成7年実績)

レー ザ ー プ ロ ッタ リー ス 料3,665千 円(平成7年実績)

-53-

3.土 地 家 屋 図 の 運 用

① 土 地

地 目認 定 は1月1日 時 点 の 現 況 を 認 定 す るた め、 航 空 写 真 を撮 影 して1月 中 に机 上

調 査 を した 上 で2月 か ら現 地 調 査 を 行 う。

② 家 屋

土 地 家 屋 調 査 時 に建 築 確 認 申請 書 ・建 物 登 記 済 通 知 書 ・巡 回 調 査 で 把 握 す る予 定 の

家 屋 の 位 置 を 落 と して、 現 地 調 査 の 際 に こ の 調 査 図 に 家 屋 の 利 用 、 形 状 等 を加 除 修 正

す る。(事 前 に 記 入 して お き現 地 で の 作 業 を減 ら して い る。)

③ 製 本 図 面

各 種 製 本 図 面 に つ い て は 、 路 線 価 図 は3年 間 、 そ の 他 の 図 面 は1年 間 使 用 す る。

また 、 地 番 ・筆 線 修 正 は 、 現 況 地 目の 調 査 時 期 に あ わ せ て 地 番 図 修 正 時 期 に委 託 し

て処 理 す る 。

VIII.効 果 と問題 点

1.効 果

① デ ー タ を項 目別 に 階 層 区 分 して 登 録 した こ と に よ り、 各 種 デ ー タ を リ ン ク さ せ る

こ と が で き、 税 務 課 の み な ら ず全 庁 的 に基 礎 資 料 と して の 活 用 が 可 能 と な っ た。

② 道 路 台 帳 作 成 の デ ー タ を基 に路 線 形 状 を描 き、 そ の 中 で 地 番 を 区 割 り し、 家 屋 の

形 状 ・位 置 を 図 化 し た の で、 精 度 の 高 い現 況 に近 い も の と な っ た。

③ 台 帳 地 目、 現 況 地 目 な ど 目 的 に応 じた 図 面 の 出 力 が 可 能 と な っ た 。

*現 在 下 水 道 課 をは じめ 複 数 の 課 が 利 用 して い る。

④ 画 地 、 現 況 地 目及び 住 宅 用 地 認 定 等 が カ ラー 出 力 さ れ る た め、 宅 地 以 外 の 土 地 に

家 屋 が 建 っ て い る場 合 等 で 容 易 に 視 覚 で と ら え る こ と が で き た。

⑤ 課 税 資 料 の 一 致 が 図 れ た 。(各 種 図 面 ・台 帳)

⑥1/500,1/1000,1/2000と 縮 小 拡 大 が 任 意 で作 成 で き る。

⑦ 路 線 価 の 価 格 帯 に よ る 色 分 け 等、 評 価 替 え作 業 の 効 率 化 が 図 れ る。

*価 格 帯 で 色 が 変 わ る た め 、 全 体 的 な路 線 価 が把 握 で き る。 ま た、 平 成9年 度 の

公 開 時 に は そ の ま ま 公 開 す る予 定 で す 。

-54-

⑧ 図 面 を デ ー タ と して 保 管 で き る た め、 痛 み を気 に す る こ とな く使 用 で き る。

ま た、 従 来 の よ うに 縮 尺 の 違 う公 図 を張 り合 わ せ る こ と も 要 せ ず 使 用 で き る。

2.問 題 点

① 導 入 に は 多 額 の 費 用 が か か る。

② 導 入 に あ た っ て は 、 通 常 業 務 以 外 に 処 理 しな け れ ば な らず、 職 員 の 負 担 が 増 加 す る。

③ 図 面 で の納 品 物 は 、 必 要 な と きは 大 きな 図 面 を広 げ な け れ ば な らな い。

④ 人 事 異 動 が 早 い た め 、 初 期 の 設 計 思 想 や シ ス テ ム の 在 り方 等 で 統 一 した 考 え が 維 持

しに くい。 この こ とは 、 全庁 的 な 利 用 に は 直 接 影 響 す る恐 れ が あ る。

⑤ 土 地 改 良 ・区 画 整 理 等 で デ ー タ 量 が 年 々 増 加 して い る。

⑥ 税 務 業 務 で の 土 地 家 屋 管 理 図 は パ イ ロ ッ トシ ス テ ム 的 に 考 え、 今 後 は庁 内LANを

利 用 した 全 庁 的 な シ ス テ ム に 発 展 さ せ て い く必 要 が あ る 。

⑦ 税 務 課 以 外 の 利 用 で は 最 新 の 情 報 が 必 要 な た め、 デ ー タ 更 新 時 期 が 違 っ て くる。

⑧ 全 庁 的 な シ ス テ ム構 築 に 向 け、 業 務 面 ・財 政 面 で 調 整 が 必 要 で あ る 。

3.航 空 写 真 と 各 種 図 面 の 活 用

航 空 写 真及び 各 種 図 面 は 、 税 務 課 以 外 で も様 々 な 業 務 の 活 用 が 期 待 で き る。

1)航 空 写 真

① 建 設 工 事 ・道 路 建 設 工 事 の 計 画、 ル ー トの 決 定 へ の利 用

② 農 地 の 状 況 で 早 期 把 握 が 期 待 で き る。

③ 宅 地 開 発 指 導 の 際 に、 現 地 の 状 況 が 写 真 で 把 握 で き る。

④ 航 空 写 真 の 保 存 に よ り当 町 の 変 貌 を 知 る こ とが で き、 歴 史 的 資 料 とな る。

*航 空 写 真 は 毎 年 撮 影 して お り、 差 し替 え た 写 真 は 図 書 館 に 回 して 保 管 して い る。

⑤ 都 市 計 画 の 基 本 構 想 策 定 の 資 料 と な る 。

⑥ 国 庫 補 助 事 業 の 申 請 時 に、 添 付 資 料 と して 利 用 で きる 。

-55-

2)地 番 図

① 建 設 工 事 の 際 に、 土 地 の 地 番 や 隣 接 す る 土 地 の 地 番 を 把 握 で き る。

② 個 人 名 義 と して残 って い る 町 道 認 定 道 路 敷 の 位 置 確 認 に 参 考 と な る 。

③ 財 産 台 帳 の 整 備 、 町 有 地 管 理 に 有 効 で あ る。

④ 通 学 路 情 報 を載 せ る こ と に よ り、 道 路 工 事 等 で の 安 全 対 策 に 利 用 で き る。

⑤ 他 課 の 実 施 す る 工 事 情 報 等 を相 互 利 用 に よ り効 率 的 な 運 用 が 期 待 で き る。

3)土 地 家 屋 図

① 下 水 道 台 帳 の 作 成 時 に 家 屋 の形 状 ・配 置 等 の把 握 が 容 易 で あ る。

② 道 路 拡 幅 等 、 土 地 の 移 転 補 償 の 事 前 調 査 の 際 の 家 屋 の 形 状 ・配 置 の把 握 が が 容 易

で あ る。

③ 無 確 認 建 設 物 の把 握 が 容 易 で あ る。

④ 家 屋 の 形 状 ・用 途(色 分 け)・ 構 造 ・建 築 年 が 記 入 さ れ て い るた め、 家 屋 の 分 布

状 況 が 把 握 で き、 防 犯 ・防 災対 策 に 利 用 で きる。

⑤ 水 道 配 管 図 の 配 水 管 埋 設 位 置、 仕 切 り弁 の 位 置 等 も 正確 に 図 面 化 で き る。

⑥ 水 道 配 管 口径 に よ り消 火 栓 の位 置 も 正 確 に 図 面化 で きる 。

⑦ 各 世 帯 の 給 水 管 の 状 況(口 径 ・埋 設 位 置 等)を 正 確 に 図 面 化 で き、 戸 番 図 と して

の 利 用 が 容 易 で あ る。

⑧ 水 道 配 管 付 設 工 事 等 の 設 計 平 面 図 用 に 利 用 で き る。

4)そ の 他

情 報 の 持 ち 方 に よ り、 全 庁 的 な地 域 情 報 メデ ィア と して の 利 用 が 容 易 で あ る。 今 後

は 各 課 の 持 つ情 報 を効 率 的 な 取 組 み に よ って 、 全 庁 的 な地 域 情 報 メ デ ィア と して 利 用

拡 大 を 図 る。 各 課 業 務 で の 利 用 価 値(参 考 資 料)を 踏 ま え て の 効 果 的 な運 用 支 援 をで

き る よ う職 員 へ の 周 知 を 図 って い く必 要 が あ る。

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*参 考(地 図情 報 システ ム利 用 に関 する調査 結果)

*H6年 度実施 分

所 属 課 業 務 内 容 現 状 の 問 題 点 利 用 の 効 果

管 理 課 行政界部 分 図 隣接 市町 との境界確 認図 の 効率 的 かつ的確 に処 理で き

検 索 に 時 間 が か か る。 る 。

公有財産 管理 町 有 地 の 地 目別 色 分 け 、 財 台 帳 の デ ー タ に よ り的 確 な

産 区分 ・賃 貸 区 分 の 管 理 把 握 が 容 易 で あ る。

が 大 変 で あ る 。

町有 地 占用物 件 公共 用地 内の 占用物 件位 置 物 件 管 理 が 容 易 と な る。

管 理 ・数 量 等 が 不 明 確 で あ る。 占 用 料 の基 礎 資 料 とな る 。

土 地 区 画 公 園平面 図 公 園 台 帳 で の 管 理 で あ り、 図 面 を デ ー タ 管 理 の た め 、

整理課 公 園求積 図 図 面 の 加 除 ・修 正 が 大 変 加 除 ・修 正 が 容 易 で あ る 。

区 画整理推 進用 土地所 有者 の照合 が大変 で 図面上 で対象者確 認が 容易

現 況 図 あ る 。 で あ る。

建 設 課 道路 台帳管 理 マ イ ラ ー 修 正 が 大 変 で ある。 デ ー タ の 正確 性 が 向 上 して

業者 が違 う と縮尺 が合 わな 建築確認 申請時 に道路 関連

い 。 の 指 導 が 容 易 で あ る。

水路 台帳管 理 水路 台帳 と道路台 帳 との一 一 元 管 理 に よ り検 索 も 容 易

元 管 理 が で きな い。 と な る 。

教 育委 員会 学 区 ・通 学 路 ,通 学 区 ・通 学 路 を 町 白 図 に 通学路情 報 を工事 担 当課 が

転 記 し 、 管 理 し て い る 。 把 握 で き、 安 全 管 理 の 面 で

事 前 対 応 が 容 易 で あ る。

埋蔵 文化財 管理 該 当地域 を図面 で管理 して 開発行為 等で検索 可能 とな

い る 。 る た め、 指 導 が 容 易 で あ る

消 防 本 部 水利 台帳 消 火 栓 ・防 火 水 槽 の 情 報 を 情 報 と して 管 理 す る た め、

記 憶 に 頼 っ て い る。 災害時 の対応 が容 易で あ る

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所 属 課 業 務 内 容 現 状 の 問 題 点 利 用 の 効 果

消 防 本 部 危 険物施設 管理 施 設 状 況 が 把 握 しに く い。 情 報 と して 管 理 す る た め 、

災 害 時 の 対 応 が 容 易 で あ る。

LPG関 係 管 理 災 害 時 の 情 報 が 把 握 し に く

い 。

情 報 と して 管 理 す る た め 、

災 害 時 の 対 応 が 容 易 で あ る。

建物 用途別 管理 建 物情報 を記憶 に頼 る場合

が多 く、 毎年 の増加 に対応

しきれ ない。

情 報 と して 管 理 す る た め 、

災 害 時 の 対 応 が 容 易 で あ

る。

住 宅防火 診断 災 害 時 の 情 報 が 把 握 し に く

い 。

情 報 と して 管 理 す る た め 、

災 害 時 の 対 応 が 容 易 で あ る。

生活環 境課 空地 の雑 草 苦 情 対 象 地 の 周 辺 状 況 が 把

握 しに くい 。

苦 情 対 象 地 は 毎 年 同 じで 、

状 況 把 握 が 容 易 で あ る。

指定 緑地 等管理 指 定緑地 の位 置及び 面積の

特 定 に時間が かか る。

図 面 上 で 対 象 の把 握 が 容 易

で あ る。

公 害施設 管理 公害施設 の位 置が不 明確 図 面 上 で 対 象 の把 握 が 容 易

で あ る。

総 務 課 防犯 灯配 置図 設 置地番 と位 置図 が別 管理

のた め特 定 に時 間 がかかる。

属 性 デ ー タ を も つ こ と に よ

り、 管 理 が 容 易 で あ る 。

行 政 区 ・区 域 図 手 処 理 の 管 理 の た め、 境 界

が 不 明確 で あ る。

1/500の 図 面 で 明 確 な

管 理 が で き る。

選挙 投票 区管理 ポ ス ター 掲 示 場 は 選 挙 ご と

に作 成 して い る。

掲 示場 の管理、投 票 区増設

の際 に基礎 資料 となる。

指定 避難場 所 避 難 場 所 区 域 の 図 面 が 不 明

確 で あ る。

図 面 管 理 が 可 能 で あ り、 避

難 場 所 の 見 直 し等 に活 用 で

き る。

-58-

所 属 課 業 務 内 容 現 状 の 問 題 点 利 用 の 効 果

総 務 課 屋 外放送施 設 管 手 処 理 で 管 理 して い る 。 情報 と して 管理で き占有物

理 デ ー タ の 検 索 も対 応 で き る。

町掲示板 管理 設 置場所 地番及び 所有 者の 情 報 と して 管 理 で き、 所 有

検 索 に 時 間 が か か る。 者 の 履 歴 管 理 も 対 応 で きる。

都市計 画課 用途地域 図 手 作 業 で 色 分 け して い る。 照会 に対 して都 市計 画決定

図 書 で な く画 面対 応 で きる。

土地家屋 図 対 象物件 の履歴 は税務 課で 税 務 課 へ の 照 会 に 変 わ り、

照 合 して い る。 画 面 で 対 応 で きる 。

都 市計 画道 路 図 筆形 状 と計画路 線 しか 表示 情 報 量 を増 や す こ と に よ り

して い な い の で 活 用 範 囲 が 事 業化 の推 進資料 と しての

限 定 さ れ る。 活 用 が 期 待 で き る。

開 発指 導確 認 開発 行為 の際は、 関係課 の 各 課情報 が画面上 で確認 す

窓 口 に 回 って も らい 、 そ れ る こ と が で き、 窓 口対 応 が

ぞ れ で 確 認 して も ら う。 効 率 的 に な る。

下 水 道 課 下水 管理 図 委託 処理 のため 費用 と時 間 必 要な 区域 が的確 に出力 で

が か か り、 必 要 な い もの も き 、 無 駄 が な く な る 。

出 力 さ れ 、 見 に く い 。

施設 平面図 全 体 計 画 路 線 は マ イ ラ ー で 必要 な区域 が的確 に出力 で

管 理 して い る 。 き 、 無 駄 が な く な る 。

下水道 管理 台帳 手 作 業 の た め 正 確 性 に か け、 住 民 情 報 と の 連 携 に よ り、

作 成 に 時 間 が か か る。 人 口 ・面 積 等 の 集 計 が 容 易

受益者 負担金 管 公 図 の写 しに手作業 のため 必要 な区域 が的確 に出力で

理 正確 性 にか け、 検索 に時間 き 、 無 駄 が な く な る 。

か か る 。

-59-

IX.白 岡町地 図情 報 システ ムの概要

1.シ ス テ ム 導 入 の 方 針

① 個 別 シ ス テ ム か ら全 庁 シ ス テ ム へ の 発 展

② 日常 業 務 か らの シ ス テ ム 化

③ ネ ッ トワー ク の 利 用 と処 理 の 分 散

④ 情 報 の 共 有 化 に よ る業 務 支 援

⑤ 情 報 の 体 系 化 に よ るデ ー タ 整 備

2.シ ス テ ム グル ー プ

第1グ ル ー プ … 大 量 の デ ー タ を 必 要 と す る 基 幹 シ ス テ ム

① 固 定 資 産 管 理 シ ス テ ム … 地 番 図 ・路 線 価 図 ・土 地 利 用 図

土 地 家 屋 図 ・土 地 家 屋 調 査 図

② 道 路 管 理 シ ス テ ム … 道 路 台 帳 ・道 路 占用 物 件 管 理 図

③ 上 水 道 管 理 シ ス テ ム … 配 水 施 設 平 面 図 ・配 水 施 設 台 帳

④ 下 水 道 管 理 シ ス テ ム … 下 水 道 管 理 台 帳 ・下 水 道 施 設 平 面 図

第2グ ル ー プ … 第1グ ル ー プ 以 外 で 大 量 の デ ー タ を必 要 と す る

シ ス テ ム

① 土 地 利 用 管 理 シ ス テ ム … 土 地 利 用 図 ・土 地 家 屋 図

② 都 市 計 画 管 理 シ ス テ ム … 用 途 地 区 図 ・都 市 計 画 道 路 図

③ 農 用 地 管 理 シ ス テ ム … 農 振 農 用 地 管 理 図 ・農 地 転 用 管 理 図

④ 河 川 管 理 シ ス テ ム … 水 路 台 帳 ・水 路 占 用 物 件 管 理 図

⑤ 消 防指 令 管 理 シ ス テ ム … 水 利 台 帳 管 理 ・建 物 用 途 別 管 理 ・防 火 対 象 管 理 ・危 険

物 施 設 管 理 ・LPG関 係 管 理

⑥ 消 防 予 防 台 帳 管 理 シ ス テ ム … 住 宅 防 火 診 断 ・毒 劇 物 関 係 管 理

第3グ ル ー プ 少 量 の デ ー タ を必 要 と す る シ ス テ ム

① 区 画 整 理 管 理 シ ス テ ム … 区 画 整 理 推 進 現 況 図 ・現 況 公 図 重 ね 図

② 公 有 財 産 管 理 シス テ ム … 行 政 界 管 理 ・土 地 家 屋 公 有 財 産 管 理 ・町 占有 物 件 管 理

③ 公 園 緑 地 管 理 シス テ ム … 公 園 平 面 図 ・公 園 求 積 図

④ 社 会 福 祉 シ ス テ ム … 福 祉 管 理

第4グ ル ー プ 説 明 的 要 素 と して 必 要 とす る シ ス テ ム

① 国 土利 用 計 画 シ ス テ ム … 計 画管 理

② 環 境 管 理 支 援 シ ス テ ム … 空 地 雑 草 対 象地 管 理 ・指 定 緑 地 管 理 ・公 害 施 設 管 理 ・

交 通 安 全 施 設 管 理 ・防 犯 灯 水 銀 灯 管 理 ・町 掲 示 板 設 置

管 理

-60-

③都 市計 画支援 シス テム…用途 地 区管理 ・都 市計画道路 図

④ 文化 財管 理 システ ム …文化 財保護 地域 管理

⑤ 防災計 画支援 シス テム…指定避 難場 所管 理 ・屋 外放送施 設管 理

3.開 発 方 針

① 個 別 シ ス テ ム か ら全 庁 シ ス テ ム へ の 発 展

地 図 情 報 シ ス テ ム で は 、 支 援 を 受 け る行 政 事 務 が 数 多 くあ るた め、 第1グ ル ー プか

ら順 次 連 携 を 図 りな が ら開 発 し、 最 終 的 に は 総 合 的 シ ス テ ムへ と発 展 させ て い く。

道路管 理 システ ム

上水道 管理 シス テム

下水道 管理 シス テム

固定資 産管理

シ ス テ ム

計 画 支 援

シ ス テ ム

② 日常 業 務 か らの シ ス テ ム化

業 務 の 軽 減 ・効 率 化 を 図 るた め の 日 常 業 務 か ら優 先 して 開 発 して い く。 そ して 、 日

常 業 務 シ ス テ ム の 運 用 を しな が ら、 行 政 の 高 度 化 を 目指 した 計 画 支 援 シ ス テ ムへ と展

開 して い く。

日常業 務

・部 門別定 型業務

・大量 反復処 理常務

分 野 計 画 支 援

・施 設 計 画

・地 区 整 備

総 合 計 画 支 援

・土 地 計 画

・国 土 利 用

③ ネ ッ トワー ク の 利 用 と処 理 の 分 散

デ ー タ の 管 理 と処 理 運 用 は そ れ ぞ れ の 個 別 シ ス テ ム の 中 で 対 応 し、 庁 内LANに よ

るネ ッ トワー ク活 用 を 図 っ て い く。

個別 シス テム

処理運 用

個別 シス テム

処理運 用

個 別 システ ム

処理 運用

個別 システム

処理運 用

庁 内LAN

-61-

④ 情 報 の 共 有 化 に よ る 業 務 支 援

個 別 シ ス テ ム で の 情 報 管 理 運 用 を推 進 し、 そ れ ぞ れ の 持 つ デ ー タ の 効 果 的 な 連 携 を

図 り、 情 報 の 共 有 化 に よ る全 庁 的 な シ ス テ ム運 用 に対 応 して い く。

個 別 システ ム

情 報

全庁的 な

共通情 報

個別 システ ム

情報

共通利 用

⑤ 情 報 の 体 系 化 に よ るデ ー タ 整備

情 報 を 体 系 化 す る こ と で、 個 別 シ ス テ ム の 統 一 した デ ー タ 整 備 を 図 っ て い く。

個別 システ ム

情 報整備

全庁 的な

情報 整備

個 別 システ ム

情 報整備

統 一 した

デ ー タ整 備

☆ 参考

庁 内LAN状 況

平 成4年 度:新 庁 舎 完 成

全 館OAフ ロ ア

庁 内LAN設 置10BASET

100BASE

平成8年 度 :LAN再 構 築

基 幹 部 分100BASE仕 様

将 来 的 なATM対 応

全 課 にHUB配 置

10BASET

10BASET

-62-

4.体 系 図

下水道管理 システ ム

道路管理 システム

現況図形情報(1/500)

道路台帳平面図

道路台帳

占有物件情報

現 況図形情報(1/500)

下 水道平面 図

各種台帳

水道管理 システ ム

現 況図形情報(1/500)

上水道平 面図

各種 台帳

農家台 帳管理 システム

農業委員会

固 定資産管理 システム 公有 財産管理 シス テム

土地利用図

地番図 ・路線価図

土地家屋管理図

土地 ・家屋情報

管理課(管 財)

文化財管理 システム

教育委員会

都市計画支援 システム

開発許可管理

建築確認指導

都市計画調査

-63-

5.シ ス テ ム 内 容

① 道 路 管 理 シ ス テ ム[建 設 課]

道 路 台 帳 の 整 備 … 年 度 末 で の 整 備 状 況 をデ ー タ化 し、 全 庁 的 な 地 図 情 報 シ ス テ

ム の 元 図 面 と して 利 用(新 路 線 は 随 時 整 備 中)

査 定 方 式 で の 整 備 で あ り、 正確 性 が 高 い

*道 路 幅 員、 道 路 形 状 、 工 事 内 容 等

水 路 台 帳 の 整 備 … 道 路 台 帳 と 一 元 管 理 して 整 備(平 成8～9年 で 整 備 完 了)

*水 路 幅 員 、 水 路 形 状 、 工 事 内 容 等

道 路 占有 物 件 の 整 備 … 道 路 内 の 占 有 物 件 を デ ー タ化 に よ る整 備(現 在 稼 働 中)

*占 有 物 件 名称 、 占 有 期 間、 相 手 先 等

② 下水道 管理 シス テ ム[下 水道 課]

下水 道台 帳の整 備 …住民情 報 との連携 を図 り、許 可区域 内情報 の事務処 理が効率

化 され る(共 用開始 区域単位 で整備完 了)

*共 用開始 区域情報

下水 道平 面 図の整備 …下水道 工事 完 了区域 内の情報 のデー タ化(随 時整備 中)

下水 道管 理 図の整備 …汚水 ・雨水情 報の デー タ化

受益者 負担金 の管理 …受益 区域 を色分 け して管理 す ることに よ り検 索が 容易 となる

③ 水道 管理 システ ム[水 道課]

水 道台帳 の整備 …住民情 報 との連携 を図 り、許 可区域 内情報 の事務処 理が効 率

化 され る(平 成12年 整備完 了予定)

水 道平 面図の 整備 …水道 配水管 ・給水 管等の情報 のデー タ化

*水 道 の属性 情報 を有効利 用が可能

④ 固定 資産管 理 シス テム[税 務課 資産税]

地 番図

路 線価 図

土地利 用図

土地家屋 管理 図

…道路 台帳 デー タを基 に図化 し、 土地登 記簿情 報 を合 わせ た各

種 図面の基礎 となる情報

…路線形 状 を朱書 して、路線価 情報 を表示

…地番 図 に用途別 に色分 け した地 目を表示

… 土地利 用 図に家屋情 報 を重 図 して、 土地 と家屋 を色 分 け して『

視覚 的 に表示

なお、課 税対象 外の物件(屋 根 のみ等)を 印で表 示す

る こ とで 航 空 写 真 に よ る照 合 作 業 を 軽 減 した。

⑤農 家台帳 管理 シス テム

農 家台 帳の管 理

[産 業 課 ・農 業 委 員 会]

… 農 地 転 用 の 申請 を 入 力 して 管 理 す る。

住 民 情 報 ・税 務 情 報 との 連 携 機 能 に よ り、 効 果 的 な 運 用 が 可

能 で あ る。(整 備 済)

-64-

農地 除外 ・農転指 導 … 窓 口で の 転 用 相 談 に 、 地 図 情 報 と して 管 理(農 振 農 用 地 域)

し、 対 応 す る 。

都 市 計 画 課 に お け る 開 発 要 件 との 密 接 な 関係 が あ り、 相 互

に 活 用 可 能 で あ る。

⑥ 公 有 財 産 管 理 シ ス テ ム[管 理 課]

公 有 財 産 の 管 理 … 町 有 地及び 借 受 地 情 報 を デ ー タ 化 して 、 地 図 上 に 反 映 さ せ て

的 確 な 管 理 を図 る。

町 有 地 占 有 物 件 管 理 … 公 共 用 地 内 の 占 有物 件(NTT,東 京 電 力)等 の 管 理 を 効 率

化 す る。 ま た、 新 規 ・廃 止 等 の処 理 で 迅 速 な対 応 が 可 能 と な

る。

行 政 界 管 理 … 隣 接 市 町 との 行 政 界 立 会 い 、 確 認 等 で 正 確 ・迅 速 な対 応 が 可

能 で あ る。

⑦ 文化 財管理 シス テム

埋 蔵 文化 財管理

[教 育 委 員会]

…対象地 域 の情報管 理 によ り、 開発時 の相談対応及び 地 域の情

報等 を取組 み業務 支援 が得 られ る。

⑧都 市計 画支援 システ ム[都 市計 画課]

開発 受付 管理… 開発許 可 申請、建 築許 可 申請 に必要 な情報提 供 を行 う。

都市 計画法 第53条 受付 管理

建築確 認受付管 理 …建築確 認 申請 に必要 な情 報提供 を行 う。

都市 計画調査 …都市 計画基 礎調 査対応 の資料作 成

各種都 市計 画決定 に要 す る資料 の作成

**都 市 計 画 関 連 デ ー タ**

市 街 化 区 域 ・市街 化 調 整 区 域 情 報 、 用 途 地 域 情 報(建 ぺ い 率 、 容 積 率)、 都 市 計

画 法 第53条 区域 情 報(都 市 計 画 道 路 等)、 国 土 法 情 報(監 視 区 域)、 地 区 計 画 区

域 情 報 、 防 火 地 域 ・準 防 火 地 域 情 報 、50戸 連 た ん 情 報 、 対 象 戸 数 情 報(指 定 範 囲

内 戸 数)、 既 存 住 宅 団 地 情 報 、 旧 住 宅 団 地 情 報 、 高 圧 線 下 情 報 、 河 川 保 全 区 域 情 報

建 築 基 準 法 第22条 区 域 情 報 、 県 景 観 条 例 に 係 る大 規 模 基 準 適 用 区 域

**他 課 関連デー タ**

農振 農 用地域情 報、 農地 転用情 報、 文化財 包蔵地 情報、 道路幅 員情報、 水路情 報

区画 整理 区域 情報、 森林計 画情報、 下 水道情 報、農 業投 資区域情 報、集 落排 水事 業

情報、 合併 浄化槽補 助金対 象区域 情報、 国土利 用 関係情報 等

-65-

*現 行業 務

開発関係 は、 各 課 そ れ ぞ れ の 窓 口 で 対 応 して い る。

消 防 本 部

情報 情報

教育委員会

文化財包蔵地域の確認調整及び発掘

建 設 課

産 業 課

都

市

計

画

課

水 道 課

情報 情報 上水道供給の確認調整

農業委員会

区画整理課

情報

情報

情報

情報

下 水 道 課

公共下水道排水にかかる建認調整

*今 後 の 業 務

開 発 関係 は、 都 市 計 画 課 窓 口で 地 図 情 報 シ ス テ ム か ら確 認 ・指 導 がで き る。

都 市 計 画 課

消 防 本 部

建 設 課

産 業 課

農業委員会

情報

情報

情報

情報

地

図

情

報

情報

情報

情報

情報

教育委員会

文化財包蔵地域の確認調整及び発掘

水 道 課

上水道供給の確認調整

区画整理課

下 水 道 課

公共下水道排水にかかる確認調整

-66－

構造・防火水槽等に関する調査

道水路等の確認調 整

農振農用地からの除外の確認調整 事業地内における建築等の確認調整

農地転用の確認調 整

構造・防火水槽等に関する調査

道水路等の確認調整

農振農用地からの除外の確認調整 事業地内における建築等の確認調整

農地転用の確認調整

X.図 表 資 料

総合行政情報システム体系図 別表1

住民情報 システム

住民記録 システム

国民年 金 システム

国民健康保険 システ ム

税 務 シ ス テ ム

福 祉 シ ス テ ム

保健衛生 システ ム

教 育 シ ス テ ム

選 挙 シ ス テ ム

…稼 働

…稼 働

…稼働

…稼働

…稼働

…検討 中

…稼働

…稼働

使用料 システ ム(上 下 水道)… 稼 働

農家台 帳 システ ム …稼 働

内部情報 システム

人事管理システム

給与事務システム

財務会計 システム

文書管理 システム

財産管理 システム

業者管理 システム

広報広聴 システム

会議室予約 システム

設計積算 システム

企画統計システム

土地評価システム

既存宅地家屋証明システム

…開発 中(H8稼 働)

…開発 中(H8稼 働)

…稼 働

…稼働

…稼働

…稼働

…検討 中

…稼働

…検討 中

…検 討中

…稼 働

…稼 働

地域情報 システム

地図情報 システム

道路管理 システム

河川管理 システム

上水道管理 システム

下水道管理 システム

公園管理 システム

地域施設管理システム

教育施設管理システム

産業振興管理 システム

生活環境管理 システム

…稼 働

…稼 働

…検討 中

…稼働

…稼働

…調査 中

…検討 中

…検 討中

…検 討中

…調 査中

は、 自己処 理 によ り既 に稼働 して いる システム及 び開発 中の システム

は、委託処 理で稼働 して い るシス テム

-67-

地域情報 システムの段階的構築

別表2

処理段階 シ ス テ ム 化 の 内 容 ・ 担 当 課 ・ 整 備 状 況 状態

① 固定 資産管 理 システム(税 務 課 ・システム化完了) 稼働中

第1段 階② 道路管 理 システム(建 設課 ・占有物 件デ ータ完了) 稼働中

③ 上水道管 理 システム(水 道課 ・デー タ整備 中)

④ 下水道管 理 システム(下 水道課 ・開始地 区 データ完 了)

① 土地利用管理 システム(都 市計画課)

② 都市計画管理 システム(都 市計画課)

第2段 階 ③ 農地管理 シス テム(産 業課 ・システム化 完了) 稼働中

④ 河川管理 シス テム(建 設 課 ・デ ータ整備 中)

⑤ 消防指令管制 システム(消 防本部)

⑥ 消防予防台帳管理 システム(消 防本部)

① 区画整理事業管理 システム(区 画整理課)

② 公有財産管 理 システム(管 理課 ・システ ム化 完了) 稼働中

第3段 階 ③ 公園管理 システ ム(区 画整理課 ・デー タ整備 中)

④ 社会福祉 システム(福 祉課)

⑤ 開発指導 システム(都 市計画課)

① 国土利用計画管理 システム(都 市計画課)

第4段 階 ② 環境管理 システム(生 活環境課)

③ 都市計画支援 システム(都 市計画課)

④ 防災計画支援 システム(総 務課)

-68-

各 種 図 面 の 仕 様

白黒は○ カラーは◎

別表3

平成2年1月1日 現在

地 番 図 路 線 価 図 路線価縮小図 土地 利用 図 土地 家 屋図 土地家屋縮小図

筆 形 状 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ◎ 赤 ◎ 赤 ○ 黒

市 町 界 及 び 名 称 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ◎ 青 ◎ 青 ○ 黒

丁 ・ 大 字 ・ 字 界 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ◎ 青 ◎ 青 ○ 黒

丁 ・ 大 字 ・ 字 名 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒

公 共 施 設 等 名 称 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒

主要道路 ・水路名称 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒

地 番 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ◎ 赤 ○ 黒

路 線 形 状 ◎ 赤 ◎ 赤 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ◎ 赤

路 線 番 号 ◎ 緑 ○ 黒

路 線 の 起 終 点 ◎ 緑 ◎価格帯で色分け

路 線 価 ◎ 赤 ◎価格帯で色分け

路 線 価 年 度 ◎ 赤 ◎ 赤

基準地番号(1ケ 所) ◎ 青 ◎ 赤

標準地番号(94ケ 所) ◎(63ケ 所)青 ◎ 赤

基準地 ・標準地価格 ◎ 青 ◎ 赤

路 線 価 地 域 界 ◎ 青 ◎ 青 ◎ 赤

状 況 類 似 地 域 界 ◎ 青 ◎ 青 ◎ 赤

状 況 類 似 地 価 格

用 途 地 区 界 ◎ 青 ◎ 青 ◎ 赤

用 途 地 区 名 ◎ 青 ◎ 青 ◎ 赤

画地認定(表 示) ○ 黒 ◎ 赤 ○ 黒

家 屋 形 状 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒 ○ 黒

地 積 ○ 黒

地 目(台 帳 ・現 況) ○現況 黒

用途 区分(土 地) ◎利用区分で色分け ◎利用区分で色分け

用途 区分(家 屋) ◎利用区分で色分け

物 件 番 号 ○ 黒 ○ 黒

家 屋 構 造 種 別 ○ 黒 ○ 黒

階 層 ○ 黒 ○ 黒

建 築 年 次 ○ 黒 ○ 黒

家 屋 調 査 対 象 ◎ 赤

家 屋 所 在 不 明 ◎利用区分で色分け ○ 黒

土 地 筆 数 72,724 約27,000 72,724 72,724 72,724 72,724

年 間 分 合 筆 数 約1,500 約3,000 約3,000 約3,000 約3,000

家 屋 棟 数 約9,000 16,734 16,734

年 間 新 増 築 数 約400 約600 約600

路 線 数 2,374 2,374

状 況 類 似 地 域 数 89

縮 尺 1/500 1/500 1/2000 1/1000 1/500 1/1000

図 面 規 格cm 80×60 80×60 80×60 40×30 80×60 40×30

図郭 外周 辺表示 ㎝ 7.0 7.0 0 3.5 7.0 3.5

作 成 面 積K㎡ 24.88 7.13 24.88 24.88 24.88 24.88

作 成 区 域 全 町 市街化地域 全 町 全 町 全 町 全 町

出 力 区 域 無 市街化地域 全 町 無 家屋所在地 全 町

出 力 年 度 無 評価替えの年のみ 評価替えの年・前年 無 毎 年 毎 年

出 力 枚 数 無 84 25 271 232 271

-69-

土 地 家 屋 管 理 図 作 成 の 流 れ

作業計画 ・準備

資料調査 ・収集

土地照合 ・調査 道路台帳データ編集 家屋照合 ・調査

町公図マイ ラー修正 ①

地形データ作成

地 番 図 作 成

家屋形状データ作成

家屋デー タ作成

路線価図作成 ② 家 屋 図 作 成

土地データ作成

土地利用図作成

① 地 番 図 作 成

公図編纂図マイラー

拡大

資料 調 査 ・収集

地番図素 図作成

② 家 屋 図 作 成

資 料 調 査 ・収 集

土地家屋図下図作成

問 題 点

無

有

□問題点 リス ト

*課 税漏れ家屋一覧表

*減 失家屋一覧表

*家 屋不一致一覧表

*不 明家屋一覧表

各種問題点 リス ト抽出

画 地 図 作 成

調 査 ・ 検 討

土 地 照 合 ・調 査

(1.2完 了 分)

1.道 路 台 帳 平 面 図

2.都 市 計 画 図

追加 ・修正

家 屋 図入力 ・編集

各種問題点 リス ト作成

地番図基 図作成

道路台帳データ編集 家 屋 図 出 力

地番図入力 ・編集

地 番 図 出 力

照

YES

NO調 査 ・ 検 討

家屋図修正・入力

調 査 ・ 検 討

地番図修正 ・入力

NO照

YES 家 屋 図デ ータ編集

地番図データ編集 土 地 家 屋 図 作 成

地 番 図 作 成 土地家屋管理図作成

-70-

合

合

186 土地家屋縮小図

-71-

186土 地所有者図

-72-

186公 共下水道台帳 施設平面図

-73-

1.図 形 情 報 と 属 性 情 報

① 図形情報

(1) (2)

◎地理情報システム◎

図形情報……地形や各施設形状など

属性情報……図形に付加される各種情報

(1)土 地(筆)・ 画 地 形 状

(2)道 路 形 状

(3)家 屋形状

※これ らの形状は管理す る部門は1つ です

が 、利用す る部門が広いため共通図形デー タとして作成 され ます 。

(3)

-74-

(4)

(5)

(6)

下水道施設

上水道施設(配 水施設)

〃(給 水施設)

※これ らは各部門が管理 し、運用や更新 も

その部署毎におこなわれます。

(4)

(5) (6)

-75-

② 属性情報

*属 性情報-各 図形に対応

デー タは数値な どで管理 されてお り、必

要に応 じて画面等 に表示 させ る事がで きる。

(7)筆 情報(地 番 ・現況地 目 ・所有者等)

(8)道 路境界情報(道 路台帳)

(9)路 線価情報

(10〉 家屋情報

(11〉 家屋所有者名

※筆情報は各筆に対応 し、道路境界情報と

路線価情報は、各路線に対応 している。

(7) ※家屋情報の よ うに物件番号 ・所有者等の

情報 を表示 させた り、必要に応 じて所有

者 のみを表示す るこ ともで きる。

(8) (9)

-76-

(10) (11)

*こ れ らの属性情報はすべ て共通図形デー タに対応 しているもので、共通属性データ

として一元管理されている。

-77-

(12) (13)

(12)下 水道情報(人 孔情報 ・管渠情報 ・桝情報な ど)

(13)上 水道情報(配 水管情報 ・給水管情報な ど)

*こ れ らの属性情報はすべて共通図形データに対 して、それぞれの施設データに対応

しているため 、一元管理 され る必要はな く、それ ぞれの部門で管理 され ます ・

-78-

2.図 形 情 報 と属 性 情 報 の リ ン ケ ー ジ

◎地理情報は図形情報と属性情報の双方が不可欠。

・図形情報だけでは地形図のみしか表現できない。

・属性情報だけでは帳票しか作成できない。

(1)

(1)+(7)

例えば、筆形状と筆情報をリンクさせると

地番図を作成することができる

(7)

-79-

・必要な情報 を、共通データであれば

自由に組み合わせ てるこ とがで きる。

(1)+(3)

(1)+(3)+(11) (1)+(3)+(10)

-80-

(2) (2)+(9)

(2)+(9)+(1) (2)+(9)+(1)+(3)

-81-

(2)+(4)+(12) (1)+(3)+(4)+(12)

・さ らにこれ らの支援 システム間での

デー タ互換があれば 、いろいろな事がで きます 。

例えば 、下水道施設 と上水道施設の

デー タを用いて地下埋設図を作成することがで きます 。

(2)+(4)+(5)+(14)

-82-

・各施設管理等 の支援システムは

共通図形情報+共 通属性情報と施設図形情報+施 設属性情報を

加 える事に より作成され ます 。

(2)+(6)+(14)

(2)+(6)+(14)+(13) (2)+(6)+(14)+(13)+(3)+(11)

-83-