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土地活用・資産活用推進機構へのご入会のおすすめ

会計事務所のための

会計事務所のための「土地活用・資産活用」推進機構主宰会社「プロパティ・コンサルティング」「土地活用・建築 不動産ビジネス研究会」主宰｡

代表コンサルタント　西 京 建 一〒 141-0021 　東京都品川区上大崎３－２－９星野ビル　TEL03-3473-4676 　Ｆ AX03-3444-7754E-mail: info@property-art.co.jpU R L : http://www.property-art.co.jp

会計事務所各位

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顧問先を増やし・資産税を担当する会計事務所のための

［Ⅰ］はじめに・・・　　・当社は創立 25 年以来、全国の建設、不動産業界 8000 社に対し、土地活用ビジネスのコンサルティ

ングを行って来ました。特に力を入れているのは、賃貸住宅経営と定期借地権活用ビジネスです。このすべての土地活用は最終的には相続対策です。具体的には、評価額の引き下げと、資産分割・生前贈与と借り入れするマイナス資産を作ることに帰着します。従って我々も当社会員企業に対し、必ず資産税に強い、税理士の先生、会計士の先生を顧問や社外ブレーンとして起用されることを勧めております。

　　・従って貴事務所内に、相続対策を見据えた「土地活用・資産活用研究会」（名称は資産活用倶楽部・財産ドック等どのような名称でも結構です）を発足しその地域の建設業・不動産業者を貴会計事務所の会員（実質的顧問先）とし、その会員を通じて、地主・資産家の相続対策と土地活用をコンサルされるのが目的です。

●相続対策を見据えた　　「土地活用・資産活用推進研究会」創設のおすすめ

［Ⅱ］具体的な活動の内容 1 ．会員を通じての、税務相談。特に相続対策、事業承継対策、固都税対策。 2 ．賃貸住宅経営と定期借地権活用のノウハウの提供と、提案者作成、収支予測計算書作成等の実務。　　　この事業については、当社の上記に関する様々なマニュアルと収支予測計算書、 DVD 等のツールと　　　貴会計事務所に実務研修を行いますので、ノウハウの取得は心配ありません。 3 ．貴会計事務所から、最低月 1 回情報誌を発行する。　　　この情報誌は B4 か A4 のペラで十分で、資産税や税法改正を主な内容とする、情報誌を最低月 1 回、　　　会員企業である、建設・不動産業者に対し発行します。

この情報誌にはそのまま、地主・資産家に対する、アドバイスツールとなりますので、メールで送付さ　　　れるのがよいでしょう。

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［Ⅲ］「会計事務所様が主宰する土地活用・資産活用研究会」の構成図

　※税務相談会（相続贈与・事業承継・固都税）を定例的に開催し（月 1 回が望ましい）貴社の研究会の会員となる建設・不動産業者に、地主・資産家を集客させます。例えばアパートや賃貸マンションを事業目的としている建設・不動産業者は多い所で数千戸から数万戸建設、管理していますので集客力を持っています。

　　　当社が開催するセミナー例でも 1 回につき、 40 人～ 50 人から 100 人程度の地主、資産家を集めることが出来る企業が多数あります。

貴会計事務所主宰土地活用・資産活用

研究会

地主・資産家

地主・資産家

地主・資産家

地主・資産家

会員制 不動産業者

建設業者

税務相談・相続対策・事業承継・土地活用提案

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4．貴会計事務所に対する 1日研修 上記 3. の研修を実施いたします（ 8H 程度） 当方が貴会計事務所に出張して行います。 1 回 8 時間でマスターすることが出来ます。

［Ⅵ］当社主宰の会計事務所様のための「土地活用・資産運用」推進機構に入会するための費用 1．当社が主宰する会計事務所のための「土地活用・資産運用」推進機構にご入会いただきます。

1) ．入会金 50,000 円（税別）2) ．年会費 120,000 円（税別） 以上は、入会時一括前払いとなります。

2．入会時のマニュアル・ツール一式費用（研修費含む） 800,000 円（税別）

以上 1 ） 2 ） 3 ）合計額 500,000円（税別）　　がが、ここから 470,000円割引の

イニシャルコストとなります。マニュアル・ツール類等は、従来の資料をご参照下さい。会計事務所様に対するツール類は 50 ％の割引価格とします（但しコーポラティブ住宅マニュアルは対象外とします）

970,000円（税別）

● 内訳

１）定期借地権提案書＆最長 90 年収支計算書のマニュアルソフト　金額 250,000 円（税別）

2 ）賃貸住宅経営マニュアル＆ 30 年と 60 年の収支予測計算書付きソフト　金額 250,000円（税別）

3 ）上記一日研修費（ 8Ｈ）　金額 300,000 円（税別）

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3．当社の会計事務所に対する各種サービス 1 ）．電話、ご来社等のご相談は一切無料です。 2 ）．習得されるまで、一切の書類作成業務を無料で行います。 3 ）．毎月当社で発行している「土地活用・不動産・建築ビジネスニュース」をお送りいたします。 4 ）．関連する各種新聞記事のスクラップ等をお送りいたします。 5 ）．営業クロージングのための同行サービスの必要がある場合は同行いたします。 この場合、貴会計事務所の受け取る報酬を当社と折半することとなります。　　 6 ）．貴社の会員獲得（顧問先増）ツールの提供と具体的な方法をアドバイスいたします。

4.貴会計事務所が研究会の会員（建設・不動産業）に対して行う活動内容

　 1 ）．税務相談、申告、相続・贈与税、事業承継、固都税、その他財務全般の相続業務　 2 ）．地主・資産家に対する土地活用の提案　　　　　①賃貸住宅経営（賃貸マンション・アパート・メゾネット・戸建貸家等）　　　　　②定期借地権活用　　　　　 　 22条の一般定期借地権（ 50 年以上、現在これによる住宅マンションは約 15 万戸）　　 23条の事業用借地権（ 10 年～ 30 年・ 30 年～ 50 年、店舗、オフィス、グループホーム

等）　　 24条の建物譲渡特約付借地権（ 30 年以上経過後に借地人の建物を地主に譲渡して借地権

を 終了させる） ③毎年の申告業務 ④相続、資産税のアドバイスとコンサルティング（遺産分割、生前贈与、相続時精算制度） ⑤相続税申告、延納、物納手続き 3 ）．研究会会員に対する情報誌の発送（メール便）　 A4ペラ、 B4ペラ 1頁程度

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［Ⅴ］貴会計事務所のメリット 1．建設・不動産業者を会員とする募集業務（実費のみをご負担。 FAX ・ DM 等） 2．貴会計事務所の研究会パンフレット作成（基本フォーマット提供） 3．土地活用ビジネスのマニュアル提供　　 1 ）賃貸住宅経営の収支決算（土地所有者用、定期借地権用、一括借り上げ等各種。 30 年収支・ 60 年　　　　　収支選択制）　　　 2 ）定期借地権活用（マニュアル、収支計算、提案書作成ソフト、 DVD 等のツール一式、各種契約書　　　　 一式、登記公正証書サンプル） 3 ）地主オーナー集客用文案集 4 ）販売用チラシサンプル多数

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会計事務所様が主宰する土地活用・資産運用推進機構■　土地活用１日研修の内容　　　●時間 10:00～ 18:00 [休憩 12:00 ～ 13:00 。 15:00 ～ 15:15 。 ]　※個別研修、出張研修の場合は、時間を調整いたします。

　　　　　出張研修の場合は、 2日に分割も可能です。（交通費・宿泊費は別途となります）

　　　　　　★研修プログラム＆内容★

１．多様な定期借地権活用事業と収益。　　 ( １ ) 定期借地権の基礎知識。　　　 (２ ) 定借住宅の商品化。　　　　　①戸建住宅（注文・分譲）。②分譲マンション・アパート。　　　　　　③定借賃貸住宅経営。※利回りが３％～５％アップ。　　 (３ ) 各事業収益。　　　　　①建築業、請負・販売利益。②不動産業、建築費バック　　　　　　マージン。販売代理手数料、管理費他。２．定借ビジネスは、全国何処でも出来る。 　　 ( １ ) 地価の安いところでは出来ないと思っているのは、単なる　　　　錯覚。　　 (２ ) 当社コンサル実例。東北地方と山陰地方で、それぞれ地　　　　元企業が各数百戸の供給。地価＠十万円～三十万円地　　　　域が最も多い。

目からウロコが落ちる。　　　　　　誰でも出来る「建築と不動産」のニュービジネスの種がいっぱい！

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会計事務所様が主宰する土地活用・資産運用推進機構

　　 (３ ) 住宅の場合、平均建築費１棟 3000 万円前後。　　 (４ ) 定借ユーザーは、高学歴、高所得者、公務員、銀行員、ホワイトカラーが中心。　　　　その理由は何故か？３．定借ビジネスに企業の大中小は関係ない。　　 ( １ )東北、山陰でも、地元企業のみ。大手ゼロ数値。　　 (２ ) 当社例でも、「一人会社」で、数百戸実績のある会社がいくつもある。　　 (３ )要はノウハウの取得にある。４．定借住宅を展示場として活用。　　 ( １ )６ヶ月～１年展示場として、周辺建替え住宅を受注する。２ヶ月で１２棟受注したケースもある。　　 (２ )低価格を建てれば、建替えも低価格。　高級住宅を建てれば建替えも高額化する。　　 (３ )展示場使用後は、売却。５．定期借地権活用の極意。　　 ( １ )短期は、２３条「事業用借地権」　　　　（店舗・介護系・ビジネスホテル）　　 (２ )中期は、２４条「建物譲渡特約付」を使う。　　　　※譲渡対価はこうして計算する。　　 (３ )長期は、２２条「一般定期」を使う。　　　　業界の商品化は、５０年～１００年もの。　　　　定借は究極の相続対策。２２条による、戸建とマン　　　　ションの総供給数は、全国で約１５万戸？（推定）　　 (４ ) 定借土地のやさしい募集方法。

通常の業界研修では、本当のビジネスの仕方はわかりません。

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6．定期借地権の一時金（権利金・保証金）と地代・賃料の計算。　　 ( １ ) 一時金の額と、権利金・保証金の税務の取り扱い。　　　　どちらが有利か？　そのメリットとデメリット。　　 (２ ) 権利金を「前払い地代」とするメリット 。　　 (３ ) 地代・賃料相場。住居系、商業系によって異なる。　　　　　住居系は、固都税が４分の１から５分の１に軽減される。　　 (４ ) 「賃借権借地権」「地上権借地権」を使い分ける。　　　　それぞれの法的特徴、販売、担保権はこうなる。　　 (５ ) 定借に対する融資は？7．定借による中古ビル・マンション・アパートの再生。　　 ( １ ) オーナーの債務を０円にし、収益還元価格で建物のみ　　　　買い取り。　　 (２ )エンジニアリングレポートにより耐震、リニューアル、コンバージョン施工。8．売れ残り不動産の処分。　　 ( １ ) 建売りの売れ残りは、定借に仕切り直して販売。　　 (２ ) 宅地については、新しい「建築条件付」で販売。9．建築業と不動産業の土地活用ビジネスの進め方の実際。　　 ( １ )短期・中期・長期の土地活用の種類を知る。　　 (２ ) 地主さんのリスクとリターンの関係を知る。　　 (３ ) 賃貸住宅経営（アパート・マンション・貸家）・定期借地家権　　　　・証券化はミドルリスク・ミドルリターン。

全国何処でも出来る新ビジネス例多数！基礎的知識（法と税務）から大成長する応用ビジネスのすべてがわかります！

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10．賃貸住宅経営の研修　　 ( １ )３形態の利回りの相違点。　　　　　①土地所有者の場合。②土地取得の場合。　　　　　③定期借地権の場合の利回り。　　　　　　※定借の方が、土地取得より利回りが　　　　　　　　３％～５％上昇する。　　　　　④レバレッジを使えば利回りが２５％？　　 (２ ) 賃貸住宅は、節税のカタマリ？そのマジックとは。　　 (３ )新しい賃貸住宅を考える。　　　　　① SOHO 住宅。　②デザイナーズ住宅。　　　　　　③異業種交流住宅。　④介護付高齢者住宅。　　　　　⑤外人ゲストハウス等。11．新しいサブリースと家賃保証のスキームを提案　　 ( １ )RC日本でまだ誰もやっていない新スキーム。　　 (２ )RC で１億円～２億円。木造・軽量鉄骨で３，０００万円～１億円前後となります。12．地主さんが一番喜ぶ究極の合わせ技　　 ( １ ) 一般定期上に建物譲渡特約を付ける（アパート・マンション）。　　 (２ ) 地主に支払う借地の一時金（権利金・保証金）と建物を「交換」する。　　　　　①売買契約（区分もしくは１棟）。②「定期借家権契約」前払い家賃処理。　　　　　③地主に支払う一時金で、賃貸住宅や居住住宅を提供。　　　　　但し、出口戦略として、自社経営するか、投資用販売の仕組みを作る必要がある。

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13 ．賃貸住宅オーナーさんの 4 パターンモチベーション

　　 ( １ ) 利回り重視型。（期待される利回りとは）　　 ( ２ ) 節税対策型。　（固都税、所得税、相続税）　　 ( ３ ) 年金対策型。　（定年になるまでにローン完済）　　 ( ４ ) 相続対策型。　（資産圧縮効果・借金というマイナスの資産を作る。遺産分別・生前贈与等）

14 ．地主さんが一番喜ぶ究極の合わせ技

　　 ( １ ) ルートセールス（不動産業、銀行、 JA ・有力地主等）　　 ( ２ ) チラシ作成（パターン別のチラシ作成・個別散在客対策）　　 ( ３ ) プレゼンテーション型（後段より、建築プラン、収支計算を作成。積極的に提案していく）

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