不動產市場 分析與預測

第四章 不動產市場分析與研究

第四章 不動產市場分析與研究

第四章 不動產市場分析與研究

第一節 總體政治經濟環境分析 第二節 區域經濟及社會環境分析 第三節 基地附近設施及市場環境分析 第四節 基地環境分析 第五節 產品型態定位與定價及投資可行性分析

第四章 不動產市場分析與研究

第一節 總體政治經濟環境分析

總體政治經濟環境分析，主要針對國內整體之政經大環境來做分析，台灣屬海島淺碟型市場，當然亦受國外政經濟波動所影響，惟因國內政經環境與國外情勢息息相關，故對於國外部份在此不贅述；有關總體政治經濟環境分析之範圍，擬分成發展趨勢與住宅政策等，這些都是有助於不動產投資案可行性評估之參考，茲分析如下：

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一、國內政局及兩岸關係

二、經濟成長及金融政策

三、財政及土地政策 ( 一 ) 財政政策 ( 二 ) 土地政策

四、都市發展趨勢

五、住宅政策

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第二節 區域經濟及社會環境分析

本節所稱之區域，其範圍完全以不動產標的位置及價格定 位決定其區域範圍，故都會區、都市（直轄市或省轄市） 或鄉鎮市（縣轄市）區級行政區，皆可單獨成為不動產市 場之區域範圍，而所謂區域經濟及社會環境分析乃是在掌 握區域範圍內經濟與社會人文環境之動態變化，以做為產 品型態定位及產品價格定位之參考。

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一、區域經濟環境 ( 一 ) 經濟發展趨勢 ( 二 ) 產業結構 ( 三 ) 居民就業狀況及所得分布

二、區域社會環境 ( 一 ) 人口成長與組成及家戶結構 ( 二 ) 教育文化

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第三節 基地附近設施及市場環境分析

不動產具有環境區域性，對於基地附近鄰里範圍內之設施 環境及市場環境動態情形，不動產投資業者必須深入分 析，以了解該環境對投資案開發影響及市場供需情形，做 為評估投資案之重要參考。

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一、基地附近設施環境 ( 一 ) 公共設施供應情況 ( 二 ) 交通可及性 ( 三 ) 生活機能便利性

二、基地附近市場環境 ( 一 ) 供給個案調查 ( 二 ) 購屋需求情況 ( 三 ) 銷售率分析 1. 住宅自有率 2. 空屋率

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第四節 基地環境分析

所謂基地環境係指不動產投資標的所在土地之自然條件、標示及產權狀況、土地使用分區管制法規與基地周圍重大投資建設等，此項因素分析，涉及到土地取得成本及開發建設之分攤成本，對投資案可行性具有重要參考依據，茲分別說明如下：

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一、基地自然條件 ( 一 ) 地質及地盤之狀態 ( 二 ) 地勢之狀態 ( 三 ) 地形之狀態 ( 四 ) 氣象狀態二、土地標示及產權狀況三、土地使用分區管制 ( 一 ) 都市土地 ( 二 ) 非都市土地四、基地周圍重大投資建設

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第五節 產品型態定位與定價及投資可 行性分析 綜合先前之分析後，最後即進入投資案產品型態定位、產

品價格之決定及投資之投資可行性之研判，茲分別詳述如下：

一、產品型態定位 二、產品定價 三、投資可行性 ( 一 ) 投資成本效益 ( 二 ) 投資案評估