江苏青商总部基地营销推广细案

地势坤谨呈2014.3

目 录

写字楼市场及竞品分析1

项目本体认知及 SWOT分析2

产品提升建议3

项目定位及客群定位4

营销策略5

推售策略及阶段营销6

一、写字楼市场及竞品分析

写字楼现状

南京写字楼整体表现

近三年的写字楼成交量呈现逐年增长的态势

供需板块以江宁和河西为主，河西供需正逐步加大

写字楼出租供不应求，租金不断走高，空置率下降

独栋纯写字楼减少，产品形势变化为综合体内小面积商务办公产品

受投资需求因素影响，供应主力户型是中小户型

受宏观调控的持续影响，不限购不限贷写字楼产品未来需求将更为明显

南京每年高端写字楼市场需求量增长都在 25%

以上。

• 2011 年南京写字楼成交约 44 万平方米， 2012 年全年写字楼成交 46.18 万平方米， 2013 年 1-11 月南京写字楼共成交49.72 万平方米（不含高淳、溧水）。

• 近三年的写字楼成交数据显示办公房源成交量呈现逐年增长的态势。

需求现状：近三年写字楼成交量呈现逐年增长的态势

统计显示，写字楼供应持续增长； 2013 年前三季度供应增长迅速。从今年二季度开始，写字楼销售呈现出低位回升的趋势。 5-6 月份上市量为 4.66 万平方米，环比大幅增长 30% ，同比增长了 4.5 倍。三季度，全市写字楼共上市 7.58 万平方米，环比增幅达到 6 成。

供应分析：供应体量继续维持增长走势

供需板块：目前仍以江宁为主力供需区域，但河西供需明显加大

• 2013 年江宁板块以 37% 的比例成为全市写字楼的绝对成交主力。•2013 年河西写字楼上市量渐增，海峡云谷、苏宁慧谷、汇金中心等项目陆续面市。

板块　写字楼供销分析

可售（面积） 成交（面积）全市 1369405.99 439676.03

玄武 131172.01 8322.29

秦淮 191001.19 25611.24

建邺 327409.48 59358.8

鼓楼 167362.5 54544.13

栖霞 54627.21 21643.66

雨花台 70497.25 28502.38

江宁 185163.43 164485.43

六合 113917.67 35943.16

浦口 128255.25 41264.94

数据截止至 2013 年 12 月 26 日 数据截止至 2013 年 12 月 26 日

至目前，主要供应量仍集中在江宁和河西板块。以存量来看，河西奥体区域竞争压力巨大。

南京写字楼市场 2013 年整体供不应求，空置率急速下降，租金不断走高。

• 根据戴德梁行二季度报告数据显示，南京甲级写字楼的供应达到 120 万平方米，写字楼入住率环比一季度增长了 2.1 万平方米，同比去年二季度增长了 1.8 万平方米，写字楼空置率由一季度的9.86% 下降到 8.11% ，处在历年以来的历史最低位。

• 与此同时，预计全年南京写字楼市场的投资收益率都将稳定维持在 6%~6.5% 的水平。• 南京市甲级写字楼的租金达到 3.90 元 / 平米 / 天，环比微升 0.58% ；• 在各板块中，作为新兴 CBD 的河西市场，受政府政策的鼓励，甲级写字楼需求持续旺盛，空置率

仅为 4% 。

租赁市场：写字楼租赁供不应求，租金不断走高，空置率下降

未来发展

随着南京城市框架的拉伸，城市逐渐向外发展，传统非核心商务区涌现出大量单体写字楼、超高层以及综合体办公楼物业。南京写字楼商务市场也因此构建出新的格局，未来河西商务区、城南高铁南站将成为南京办公市场新的增长极。

南京写字楼未来发展趋势

写字楼发展

单核心

多核心

新街口区域

南站区域

河西区域

写字楼发展

大综合体

小面积

与以往的写字楼产品不同，目前面市的写字楼产品，几乎很难见到单幢的“纯写”，多数依托着大型城市综合体，在面积空间的分割上也越来越灵活，为了拉动销售，产品呈现“大综合体、小面积”的特征。

南京写字楼未来发展趋势

综合体总量 50 个

河西上市 17 个

江宁上市 11 个

江北上市 9 个

南京写字楼未来发展趋势

政策影响

住宅市场投资

写字楼投资

写字楼市场持续升温，一方面是由于 7 月 30 日的国务院会议未提及房地产调控，这给予了房地产市场一个喘息之机，另外是因为住宅市场不断受到打压，使得大量住宅市场的投资资本流入到办公产品市场。

2013 年 2 月 20 日新国五条的落地，其中颇具力度的征税、增供给、强制限购限贷等内容，使得一些客户从二手房市场转向新房市场，也大幅挤压了一些投机、投资需求的获利空间。

2013 年 7 月 30 日中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，会议未提房地产调控。这或许是高层对房地产业的新态度，也被市场普遍解读为房地产业的利好。加上如今中央政治局的“平稳健康发展”房地产政策，无疑对商业地产的发展是一大利好。

受整体市场环境影响，投资性需求将使写字楼需求越来越大。

为满足资金成本因素，写字楼需求重点为中小面积产品；纯独及高端写字楼减少

随着城市发展规划，除新街口区域，未来河西及南站区域将成为写字楼未来核心区域。

写字楼整体市场总结

总结

竞品分析

河西写字楼市场

河西大街

中央公园

2号

线

江东 中 路

奥体大街

华新丽华

华泰证券

奥体中心

梦都大街

庐山 路

M

M

20

22

5

23

19

6

7

8

21

4

3

2

1河

西 C B D 北 延 段 一 期

在建未开工

25

24

1 号线

完工

河西写字楼市场分布情况序号 项目名称 占地

( ㎡ )建筑面积 ( ㎡ )

上市年份 物业形态 现状

1 新地中心 44,899 220,000 2010.6 商业 / 酒店式公寓 / 写字楼 / 酒店 完工

2 嘉业国际城 33,000 250,000 2010.2 商业 / 酒店式公寓 / 写字楼 完工

3 紫金西区中央 13,527 74,400 2005.5 商业 / 酒店式公寓 / 写字楼 完工

4 东渡新锐大厦 12,487 70,000 2005.12 商业 / 酒店式公寓 / 写字楼 完工

5 联强国际大厦 12,800 90,000 2007.9 商业 / 酒店式公寓 / 写字楼 完工

6 宋都奥体名座 3,448 88,000 2004.4 商业 / 酒店式公寓 / 写字楼 / 完工

7 中泰国际广场 8,070 220,000 2006.5 商业 / 酒店式公寓 / 写字楼 / 酒店 完工

8 金奥大厦 29,851 200,000 2011.4 商业 / 酒店式公寓 / 写字楼 在建

19 华新城 278,236 560,000 2013.7 商业 / 酒店式公寓 / 住宅 /酒店 在建

20 华泰证券 45,383 158,843 待售 商业 / 写字楼 在建

21 新城大厦 25,000 180,000 不售 政府办公 完工

22 仁恒国际公寓 27,638 110,000 2007.7 酒店式公寓 完工

23 欧洲城 136,000 340,000 2007.10 商业 / 酒店式公寓 / 住宅 完工

24 紫鑫中华广场 173,333 520,000 2004.11 商住 / 公寓 / 别墅 完工

25 雨润国际中心 36,000 180,000 2011.4 商业 / 商住 / 写字楼 在建

总计 879,672 3,261,243

序号 项目名称 占地

( ㎡ )建筑面积

( ㎡ )上市年份 物业形态 项目

现状

9 新鸿基项目 26303 380000 2014 商业 / 写字楼 在建

10 国睿大厦—十四所民品企业总部 13214 85509 不对外 商业 / 写字楼 完工

11 江苏新华报业 21643 86571 不对外 新闻办公 在建

12 南京报业集团 20141 107417 不对外 写字楼 / 绿地 在建

13 农村信用社 16136 78664 不对外 商业 / 写字楼 / 市政配套 在建

14 国泰君安 19607 104572 不对外 商业 / 写字楼 / 住宅 /娱乐 / 绿地 在建

15 中国联通 13107 52426 不对外 邮电办公 在建

16 中国移动 13323 64950 不对外 邮电办公 在建

17 交通银行南京分行 14296 50034 不对外 商业 / 写字楼 在建

18 滨江一号 28789 218320 2012.10 商业 / 写字楼 / 住宅 在建

26 金融城一期（省保监局 / 银监局） —— —— 不对外 市政单位 在建

27 南京世界贸易中心（美国富顿） 31454 333193 2013.6 商业 / 写字楼 / 酒店 /

酒店式公寓 在建

28 河西国资集团 —— —— 不对外 国企单位 在建

29 奥美传媒大厦 16261 176534 不对外 奥美广告办公楼 在建

30 金融城二期 80000 700000 未定 商业 / 写字楼 / 酒店 在建

31 升龙汇金中心 132916 1088000 2014 写字楼 / 商业 / 酒店 /酒店式公寓 在建

总计 420887 3146190

河

西 C B D 南 延 段 二 期

河西大街江

东 中 路

中央公园

南京国际博览中心

17

16

15

28

14

13

12

26

11

10

18

9

M

2号

线

1 号线

完工在建

27

29

江山大道

30

31

河西写字楼市场分布情况

地块编号位置

物业形态 总建筑面积 出让面积 成交时间 用地单位

所在区县 地块名称

NO.2010G43 建邺区河西大街（中部 33-2 ）

东至黄山路；西至恒山路；北至现状；南

至河西大街

商业金融业用地、酒店式公

寓用地142680.2 21950.8 2010/10/2

9 江苏盛康商贸有限公司

NO.2010G35建邺区楠溪江东街以南（河西中部 36 号 -

1 ）

东至现状；西至河道；北至楠溪江东街；南

至现状 商业金融用地 133984.4 12180.4 2010/10/2

6招商银行股份有限公司南京分

行

NO.2010G25 建邺区莲花路地铁汪家村站以北

东至现状；西至莲花路；北至规划绿地；

南至现状

商业金融业用地、酒店式公

寓用地40773.6 10193.4 2010/8/24 江苏天迈投资有限公司

NO.2010G15 建邺区所街以北东至现状；西至云锦路；北至集庆门大街；

南至现状

金融保险业用地、基层社区

中心16386.24 6302.4 2010/5/18

中国保险监督管理委员会江苏监管局、南京四宜投资置业有

限公司

2011G01 建邺楠溪江东街以南东至恒山路；西至现状；北至楠溪江东街；

南至现状商业、金融业 40795.6 10198.9 2011/2/23 江苏省农垦集团有限公司

2011G07 建邺扬子江大道以南，江东南路以北

东至淮河路；西至天保街；北至扬子江大道；南至江东南路

商住 941137.6 340991.9 2011/3/3

盖世控股、硕富有限公司，佳铭控股有限公司，南京河西新

城区国有资产经营控股 ( 集团 ) 公司

河西 10-13 年商业办公地块成交情况

地块编号位置

物业形态 总建筑面积 出让面积 成交时

间 用地单位所在区县 地块名称

2011G14 建邺滨江大道南，江山大街东、西两侧

东至金沙江街；西至友谊路；南至红旗南河；北至滨江大道 商住 977444.1 228374.8 2011/5/

10南京青奥城建设有限公司

和南京奥体建设

2011G22 建邺水西门大街以北，江东路以西

东至江东北路；西至现状；北至江东门北街；南至水西门大

街商业 135600.9 52154.2 2011/7/

19 金盛

2011G38 建邺区北河口水厂以南地块

东至扬子江大道；西至长江防洪墙；北至汉中西路；南至现

状商业金融业 157650.2 50854.9 2011/10

/14台湾乡林集团昆山美发房

地产

NO.2011G80 建邺区油坊桥以西（地铁汪家村上盖物业）地块

东至南河大堤路；西至莲花路；南至规划河道；北至现状 酒店式公寓 19021.8 1756.4 2011/12

/29

南京天迈置业有限公司 & 江苏天迈商业投资管理有

限公司

NO.2011G81 建邺区河西中部 36 号 -2地块

东至恒山路；西至庐山路；南至河西大街；北至现状

商业金融业用地 224437.6 28054.7 2011/12

/29 江苏安省投资有限公司

NO.2012G45 建邺区河西南部 13-1 号东至恒河路（规划中），南至规划支路，西至江东南路（规划中），北至江山大街。

商业金融业用地 797768.4 123112.4 2012/11

/20上海升龙投资集团有限公

司

河西 10-13 年商业办公地块成交情况

开盘日期 项目名称 项目类别 项目地址 入网总套数 被限制 车库 可售套

数认购套

数成交套

数销售面积（平米）

均价 ( 元 /平米 )

2013.09.25

雨润国际广场

办公、车位、酒店式公寓、

商业江东中路 235 、 237 、 239 号 665 313 237 57 4 54 3343.18 22266

2013.06.30 华新城 商业、办公、

车位纬九路以北，江东路以西，经四

西路以东，和平路以南 1093 　 　 469 204 420 98983.9 23408

2013.06.10

南京世界贸易中心 办公、宾馆 庐山路 198 号 338 　 　 174 97 67 5738.01 28132

2013.03.05 乐基广场 商业、办公、

车位 建邺区所街 199 15 37 4 21 122 7614.9 26457

2012.12.16 新地中心 办公 建邺区庐山路 188 号 596 122 　 426 23 25 6660.25 22251

2012.11.07

金润国际广场

办公、车位、商业

楠溪江东街 81 号、 83 号、 85号 1188 　 　 968 67 153 8459.16 25886

2013.11.15 苏宁慧谷 办公、车位

鼓楼区东起燕山路，西起清河路，南起集庆门大街，北至汉中门大

街1736 　 　 897 166 673 36160.8 22000 　

2012.09.01 海峡城 住宅、办公

建邺区扬子江大道以南，江东南路以北，东至淮河路、西至天宝街、北至扬子江大道、南至江东

南路2771 　 　 567 217 1987 231914 18085

河西写字楼销售情况

（数据来源于南京市网上房地产，统计时间截止至 2013.12.26

）

海峡云谷

地址 扬子江大道 399 号总建筑面积 约 28.7 万㎡标准层面积 约 2200 ㎡

标准层高 3.9 米总层数 3 号楼 5 层 A2 号楼 24 层

办公均价 15000 元 / ㎡

物业管理费 4 元 / ㎡ / 月车位数 待定车位费 待定

空调 中央空调电梯 待定开发商 南京海峡城开发建设有限公司

交通情况 暂无公交、地铁

项目概况项目预期总投资超过 600亿人民币，以云端科技

为智慧核心，以低碳科技为手段，打造集总部经济、创新科技研发基地、现代服务业于一体，以低碳、生态、节能、环保居住为特色的台商经济区。

开发商信息 :

南京海峡城开发建设有限公司成立于 2011 年 3 月，是海峡建设投资 (控股 )有限公司的全资子公司。世茂集团、台湾远雄企业团、东元集团和香港恒基兆业等两岸三地多家知名企业携手合作，共同成立海峡建设投资 (控股 )有限公司 (“ 海峡建设” )，拟筹资 100亿美元，专项用于两岸城市建设、先进制造业、现代服务业等领域的投资与运营。

区位与交通：项目紧邻秦淮河和长江，由扬子江大道南延段、新河路、淮河路围合而成，距离 2014 年青奥会主场馆仅

10 分钟车程，项目规划总占地总面积约 323 万平方米，规划总建筑面积达 600 万平方米；一期用地占地面积约 34.1 万平米，规划建筑面积约 94 万平方米。

目前周边没有地铁和公交线路，规划的地铁 12 号线（又名宁和城际一期）运河路临近本项目，地铁开通时间未定。

海峡云谷

劣势：① 地处偏远，地面公交交通不够便利。② 周边商务生活配套设施不够健全。

① 销售动态：目前在售 A2 号写字楼房源，均价 15000 元 / ㎡起。在售商铺，均价 23000 元 / 平方米起。

优惠内容：写字楼： 70 平米以下 1 万抵 3 万， 70 平米以上 1 万抵 5 万；A2裙楼商铺： 220 平米以下 5 万抵 15 万， 220 平米以上 5 万抵 20 万。

海峡云谷

25

新地中心二期

地址 庐山路 188 号占地面积 32778 ㎡

总建筑面积 280000 ㎡

标准层面积 3200 ㎡

总层数 25 层 办公均价 25000 元 / ㎡

物业管理费 18 元 / ㎡ / 月车位数 1102

车位费 待定空调 待定电梯 待定开发商 南京阳光新地置地有限公司

物业管理商 青岛雅园物业管理有限

交通情况地铁 1 、 2 号线地铁交汇点元通站。周边公交线路有 85 、 133 、 57 、 92 、 186 、 306

路公交车。

区位与交通：“ 新地中心”位于庐山路与楠溪江东街的交界路口，周边文体区、会展区、商贸区、科技园区簇拥而建，

区域资源丰富，奥林匹克中心、南京国际博览中心、河西中央公园营造浓烈的高端区域特性。项目周边大型高端社区较多，将打造新的核心商业中心，未来人流量较大。周边小区包括：朗诗国际街区、嘉业国际城、仁恒江湾城等。与 10 万平的河西中央公园只有一街之隔，出大楼步行 5 分钟可到地铁 1 、 2号线地铁交汇点元通站。周边公交线路有 85 、 133 、 57 、 92 、 186 、 306 路公交车。

销售动态：一期 10 万平方米写字楼；二期 18 万平方米，其中地下三层 5 万平米是车库和设备用房，地上五层 6.5 万平方米是商业，地上六至二十五层是写字楼共计 6.5 万平方米，目前二期在售写字楼面积170-350 平方米，均价 25000 元 / 平方米。预计交付时间 2014 年。已销售了 30%左右。

优惠内容： 全款 97折，按揭 99折

新地中心二期

苏宁慧谷

地址 鼓楼区汉中门大街 301 号占地面积 666700㎡总建筑面积 1400000㎡标准层高 4.2 米办公写字楼和 5.8 米挑高 LOFT

办公均价 22000 元 / ㎡

物业管理费 待定车位数 待定车位费 待定

空调 待定电梯 待定开发商 苏宁置业

物业管理商 深圳开元国际

交通情况

地铁 2 号线、规划中的六号线将在此通过；汉中门大街、水西门大街、集庆门大街三条重要的城市主

干道贯穿其中。其他：68 、 67 、 80 、 83 、 103 、 81 路福园

站 ， 37 、 56 、 129 路万达广场西站

开发商信息 :

苏宁置业是苏宁旗下大型房地产开发集团，专注于高端综合地产的开发建设，开发范围涉及商业地产、住宅地产、科技地产、旅游地产及物流工业地产五大领域。目前全国共 60 多个项目，开发面积近千万平米。其中以紫金东郡为代表的住宅地产成为花园洋房的精品杰作，以钟山国际高尔夫别墅为代表的旅游地产成为中国高端别墅典范，以及以苏宁睿城、苏宁徐庄总部基地为代表的科技地产成为集团智慧的结晶。此外，物流工业地产方面，系列第二代、第三代现代化物流基地已在杭州、北京、南京、上海、天津、无锡、徐州、成都等数十个城市全面铺开。

区位与交通：紧邻江东门轨道交通枢纽 ,  建设中的地铁二号线及规划中的六号线将在此通过；汉中门大街、水西门大街、

集庆门大街三条重要的城市主干道贯穿其中。其他： 68 、 67 、 80 、 83 、 103 、 81 路福园站 ， 37

、 56 、 129 路万达广场西站。

苏宁慧谷

优势：① 地处次河西城市中心，交通便利。② 依托于苏宁睿城这一南京前所未有的“超级城市综合体”，苏宁广场高端商业、苏宁慧谷顶级办

公以及苏宁睿城住宅，形成一个集工作、居住、购物、休闲娱乐为一体的“城市有机生活圈”。苏宁电器、金盛国际家具、华润苏果、万达商圈、学校、医院、银行等商业、商务、生活配套成熟。

销售动态：开盘推出 556 套 5.8 米双层挑高 LOFT ，产权 50 年，主力面积 55-1008 平方米左右。均价 22000 元 / ㎡。开盘当天销售 470 套。

优惠内容： VIP 客户认购 70 平米以上房源可直接减免 12000元， 70 平米以下可减免 6000元。 商铺 10 天内付清全款可享 95折， 10 内付清 7 成首付可享 98折；

苏宁慧谷

金润国际广场

地址 建邺楠溪江东街以南，恒山路东，黄山路西

占地面积 28387 ㎡

总建筑面积 163041 ㎡

标准层面积 1000 ㎡

标准层高 5.2 米总层数 19 层

建筑高度 100 米办公均价 24000 元 / ㎡

物业管理费 4 元 / ㎡ / 月车位数 811

车位费 待定空调 待定电梯 4+1

开发商 南京苏豪置业公司物业管理商 金奥物业

交通情况 地铁 1 、 2 号线—元通站、 1 号线明基医院中胜站， 306 、 57 、 186 路至楠溪江东路站

区位与交通：项目位于 CBD 核心地带，建邺楠溪江东街

以南，恒山路以东，黄山路以西。周边配套齐全，生活便利，大型企业总部环绕。 500 米范围内 : 河西中央公园、家乐福超市、拉德芳斯购物风情街、嘉业国际购物中心。 1 公里范围内 :奥体中心、南京国际博览中心、中央商场、好邻居菜场

地铁 1 、 2 号线元通站、 1 号线明基医院中胜站可以到达；公交： 306

、 57 、 186 路至楠溪江东路站

交通便利，商业、商务、生活配套成熟。

金润国际广场

优势：① 地处次河西城市中心，交通便利。 3 条公交线路、地铁一、二号线均可到达；② 大型企业总部环绕。 500 米范围内 : 河西中央公园、家乐福超市、拉德芳斯购物风情街、嘉业国际

购物中心。 1 公里范围内 :奥体中心、南京国际博览中心、中央商场、好邻居菜场，商业、商务、生活配套成熟。

③ 自建约 6 万方的购物公园，还有国际知名的真冰溜冰场，更签约了韩国最大的上市影院公司 CGV ，引进奥体板块唯一 2000 平 IMAX放映厅。国际大牌名品店，各色国际美食、健身中心、超市等应有尽有。

④ 销售动态：地上三层商业裙房、商业裙房上有两栋 19 层的办公及酒店式公寓。办公只售不租，面积43-115 平方米不等，均价 24000 元 / 平方米，目前可售还剩 15 套房源，加上未开盘的，有 250 套房源可售。

⑤ 优惠内容：全款 98折，按揭 99折

金润国际广场

南京汇金中心

地址 江东南路与江山大道交汇

占地面积 123196.87 ㎡

总建筑面积 111 万㎡

标准层面积 1300 ㎡

建筑高度 300 米办公均价 待定

物业管理费 待定车位数 待定车位费 待定

空调 VRV 中央空调系统电梯 7 部三菱电梯开发商 南京升龙房地产开发有

物业管理商 待定交通情况 规划中地铁 7 号线、 12 号线恒河路站

区位与项目情况：南京汇金中心位于青奥城旁，“ CBD 中轴”江东

南路与“青奥中轴”江山大街交汇处，是目前河西 CBD 最大的一块商业用地，未来将成就体量逾 110 万方的超级城市综合体。

销售动态：尚未开盘，预计年后开盘。

南京汇金中心

科研写字楼市场

南京软件谷

地址 南京雨花台区铁心桥街道软件大道

占地面积 70 平方公里

用地性质 科研用地

入园企业 类型不限，最好把注册地迁至园区，以免税务局检查，但是不是硬性要求。

租售情况 只租不售， 2 元 / ㎡ / 天

办公均价 9000 元 / 平，最小面积 100㎡

物管费 3/ ㎡ / 天

交通情况距南京新街口仅 10 分钟路程，绕城公路、地铁 1号线、 3 号线、 12 号线、机场轻轨以及多条在

建或待建的交通线路途经软件谷。

自身配套 自身商业楚翘城，商办工地， 4 万㎡商业， 5 万㎡办公

中国（南京）软件谷整体属于雨花台区范围，规划总面积 73 平方公里，是距离市中心最近、集聚程度最高、发展空间最大、综合成本最优的软件产业基地。这里是中国最大的通信软件产业研发基地，综合实力已跻身全国同类软件园区前三强，成为全国首批、江苏唯一的国家新型工业化（软件和信息服务业）示范基地、全国首批 10 家国家战略性新兴产业知识产权集群管理试点产业集聚区之一。

江宁总部基地

地址 江宁小龙湾地铁站附近

占地面积 29587 ㎡

总建筑面积 20 万方

产品面积段 312-4067 ㎡

租售情况 只租不售， 2 元 / ㎡ / 天

办公均价 9000 元 / 平，最小面积 100㎡物管费 3/ ㎡ / 天容积率 1.6

绿化率 46.7%

江宁总部基地隶属百家湖片区，园区定位为一个高品质、生态化、世界级的科研、办公基地。外属配套主要依托百家湖凤凰港周边成熟商业、休闲、娱乐配套，同时内部配有休闲、娱乐设施。

工大产业园南京工大科技产业园是南京工业大学与南京市浦口区人民政府共同建设的大学科技园运营平台，是南京工业

大学国家大学科技园“一园三区”的战略组成部分，是教育部“ 2011 计划”先进生物与化学制造协同创新中心的产业培育平台，与新模范马路的“研发创新区”以及学校“三创载体”平台互利互动，有机整合，以强大的合力促进共同发展。

地址 南京市浦口区万寿路 15 号（长江隧道北口）

占地面积 222亩

总建面 41 万㎡

绿化率 35%

售价 6000-7000 元 /整层售

租金 40 元 / ㎡ / 月

期建调整售价 前期已建成的整层售价 6000元，在建的6800元左右

入园企业条件 不能用于生产、只能用于研发园区配套 园区外部有完善的交通、商业、教育配套；园

区本身也提供较多的公共配套，入园企业办公便利。

白下高新技术产业园南京白下高新技术产业园区位于南京市东部风景秀丽的紫金山脚下，毗邻南京理工大学。园区自 2001 年成

立以来，先后被批准为国家大学科技园、国家专利产业化试点基地、省级开发区、南京军民两用科技示范园、硅谷（南京）创新创业基地、江苏省军民融合科技创新示范园，成为南京科技创新的“硅谷”。 2011 年 9 月 10 日，以园区为依托整体改造的紫金（白下）科技创业特别社区市委杨卫泽书记亲自揭牌，成为全市第一家启动建设的科技创业特区。

地址 位于主城区东南部，地处紫金山与青龙山构成的生态走廊内

占地面积 2 平方公里

用地性质 科研用地

入园企业 类型不限，但是必须把注册地迁至园区，在园区内缴纳税收。

租售情况 可租可售，毛坯 1.5 元 / ㎡ / 天，精装 1.8 元 /㎡ / 天

办公均价 9000 元 / 平，最小面积 100㎡

物管费 5 元 / 平米 / 天

交通情况 紧邻的绕城公路可在 15-20 分钟内直达长江二桥（新生圩码头）、三桥、南京禄口国际机场

新国五条使住宅市场不断受到打压，使得大量住宅市场的投资资本流入到办公产品市场；

新江东中央活动区和建邺区“五大中心”的建设初具规模，河西逐渐发展成为城市新核心；

南京写字楼商务市场发展呈现新格局：河西、城南高铁南站、新街口成鼎足之势；

近三年的写字楼成交数据显示，办公房源成交量呈现逐年增长的态势；

河西写字楼项目多数依托着大型城市综合体，面积分割灵活，呈现“大综合体、小面积”的特征；

科技产业园遍地开花，租金 1.5-2 元 /㎡ / 天；

投资性需求主要集中在中小面积非限购产品，而大型公司主要需求是高端写字楼。

市场展望：未来写字楼市场利好明显

二、项目本体认知及 SWOT 分析

区域环境

43/100

主城

东山

仙林浦口 龙潭

汤山

禄口

桥林

滨江板桥

永阳

淳溪

《南京市城市总体规划（ 2007-2030）》将东山、仙林、江北三个“新市区”调整为“副城”。

2006年市政府提出“跨江发展”战略，江北新城建设成为南京跨江发展战略核心。

江北副城 仙林副城

东山副城

主城

江北副城——南京跨江发展战略核心

44/100

浦口新城——珠江镇片区，不含高新区及桥北片区。

规划定位：现代化滨江新城。

规划范围：西至津浦铁路、珍珠泉风景区，东至长江，南至长江三桥连接线，北至珍珠泉风景区、浦珠路、浦乌路；总面积 93平方公里。

浦口新城

浦口新城——南京“十二五”重点建设功能板块

45/100

复合功能轴

雄州中心

浦口中心

六合片区

浦口片区

浦口中心组团江浦组团

三桥组团

高新组团

大厂组团长芦组团

雄州组团

核心片区

城南河片区

城南片区

珍珠泉片区

滨

江公

共活动带绿水湾湿地公园

浦口新城规划——一心、一带、五廊、四个特色片区。

浦珠路沿线片区——浦口新城和江北副城的核心区 江北副城规划——“两心、两片、一轴、八廊、七组团”。

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1

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4

16

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8

7

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5

序号 通道名称 通道功能1 锦文路过江通道 道路过江通道

2 大胜关过江通道 铁路过江通道

3 南京长江三桥 城市轨道 8 号线过江通道

4 南京长江五桥 道路过江通道

5 应天大街过江通道 道路过江通道、城市轨道 10 号线过江通道

6 汉中西路过江通道 道路过江通道（远景预留）

7 北京西路过江通道 城市轨道 4 号线过江通道

8 模范西路过江通道 道路过江通道（在建）

9 建宁西路过江通道 道路过江通道（远景预留）

10 南京长江大桥 道路过江通道、铁路过江通道

11 上元门过江通道 道路过江通道、铁路过江通道、城市轨道 3号线过江通道

12 南京长江二桥 道路过江通道

13 仙新路过江通道 道路过江通道、城市轨道 16 号线过江通道

14 南京长江四桥 道路过江通道（在建）

15 七乡河过江通道 道路过江通道（远景预留）

16 龙潭过江通道 道路过江通道、都市圈快速轨道过江通道

交通规划——远景规划 16 条跨江通道

47/100

2012 年南京有 6 条地铁线同时建设，其中达江北的轨道 5条，即江北远期规划 6 条轨道中的 5条开建。

地铁 3号线 开工及建成通车时间： 2010年 12 月—— 2014年

6月区间：浦口高新区—主城—江宁区百家湖、九龙湖地铁 10（ 1 号线西延线）开工及建成通车时间： 2010年 12 月—— 2014年区间：城南雨花台 -— 河西奥体—浦口珠江镇宁天城际一期（原 11 号线）开工及建成通车时间： 2012 年上半年—— 2014年区间：六合金牛湖—浦口桥北，冯泰路站与 3号线接

驳。宁和城际一期（原 12 号线）开工及建成通车时间： 2012 年—— 2015年区间：南京南站—浦口桥林黄里地铁 4号线 （一期）开工及建成通车时间： 2011年 4月—— 2015年区间：浦口珍珠泉站—徐庄软件园—灵山—青龙—仙

林东站，一期：中保至仙林东站区间。

2030年南京地铁远景规划简图交通规划—— 2012 年 5 条过江轨道开建

园区定位

政策背景——南京软件“一体两翼”发展定位

2011 年 8 月，市委、市政府出台《高标准建设中国软件名城的意见》，以中国（南京）软件谷为核心、以南京软件园和江苏软件园为两翼的软件产业“一谷两园”空间布局正式打开。

其中，作为“特色北翼”的南京软件园，原本位于南京高新区内。为适应软件产业更高标准发展的现实要求，在市委、市政府的大力支持下，浦口区、高新区决定在生态优美的长江之滨打造南京软件园新区，即南京软件园（西区）。

政策支持—— 321 计划 + “ 1+8” 政府配套

南京市政府给予落户“一谷两园”区域的软件企业“前所未有“的支持：

（ 1 ）、土地封闭运作，土地出让金科研类参照工业用地价格且市、区二级留成合返；企业十二五所纳几乎所有税收市、区留成部分全返；设立不低于 1.5亿软件产业专项引导资金等

（ 2 ）、“ 321 计划”： 对入选重点扶持项目，给予200 万元创业启动资金等

（ 3 ）、“ 1+8” 政策配套：首发上市企业给予总额为 200 万元中介费用补贴；新引进的世界500 强企业研发机构，独立的一次性给予500 万元奖励，非独立的奖励 200 万。中国 500 强企业研发机构，独立的根据其投资额分阶段给予 500 万奖励，非独立的一次性奖励 100 万。

南京软件园（新区）南临长江，北依老山，紧邻国家级西江口湿地公园，及正在建设的青奥公园，与河西 CBD隔江对望，生态环境宜人，区位优势明显。

南京软件园（西区）与紫金（浦口）科技创业特别特区、紫金（高新）科技创业特别特区、浦口国际企业研发园四园一体，统一城市规划和设计，努力打造成为宜业、宜资、宜居的高科技组团社区，通过数条过江通道与主城实现快速连接，在建和规划中的地铁更是与主城无缝对接，实现了隧道、地铁、桥梁三位一体的网络轨迹，园区附近还有 7 条高速、 4 条国道的连接线，构成辐射全国的交通网络。

区位条件——生态环境优越

52

/100

园区区位——与主城无缝对接

根据规划，未来除了已投入使用的纬七路长江隧道，还有正在建设中的纬三路过江隧道、规划中的从江北到建宁路的长江通道、七里河到汉中门大街的长江通道。

将在 2014 年通车运行的地铁 10 号线、轨道11 号线连接起了主城与园区，正在建设中的地铁 4 号线、轻轨 S8线、 S3线也均从此地经过。此外，除了已投用的长江三桥，为满足2014 年青奥会赛事需要，长江五桥即梅子洲过江隧道也将先期建设。

航空：距南京禄口国际机场 30 分钟车程；

铁路：距南京火车南站 15 公里，约 20 分钟车程；

公路：沪宁、宁杭、宁合、宁连等7 条高速公 G104 、 G205 等 4 条国道以及其他多条省道，通达全国。

53/100

高新区

南京软件

园

江北新城中心

区

河西CBD

南京软件园的战略定位： 打造创新产业、人才、城市三者融合发展的国际性软件产业基地；国际知名、国内一流的软件园区；南京软件产业发展的主阵地、主战场、主力军 。园区将按照“特色北翼，崛起高地、标志示范”的十二字要求，最终建设成“宜资、宜业、宜居”的高科技软件组团社区。

产业方向 1、互联网电子商务：预计到 2015年，南京软件园的互联网服务产业企业数量将达到 100家，产值达到 150亿元；

产业定位：发展 “ 4+1” 主导产业

2 、通信导航和信息安全产业：加速建设中国（南京）北斗卫星导航产业基地；

3、服务外包：预计到 2015年，该产业产值将达到 200亿；

4、文化创意： “国家动画产业基地”，预计到 2015年将实现产值 100亿元；

5、国际化高端教育：软件园西区建设正在加速推进中，与卡耐基梅隆大学的合作正是建立新型产学研合作联盟的一次探索。

园区规划——为入驻企业提供充裕和舒适的发展空间 园区规划提供约 2768亩的产业用地

， 718亩的居住用地， 4890亩的生产及生活配套公共服务用地。

公共地段强调土地混合使用，可为入驻企业提供充裕和舒适的发展空间。

居住配套设施： 规划安排人才公寓及大型居住社

区，以满足不同人才的居住需求。

公共配套服务设施： 规划按照中心城区的标准配备医

院、体育馆、图书馆、商业中心等各种设施。

市政基础设施： 规划安排电力、通讯、消防、排水、交通等基础设施，并高标准建设信息网络、数据中心、测试中心等

硬件设施。

一期建设——科技载体建设如火如荼

软件园一期位于园区的东北侧，总用地面积约为 800亩，重点发展软件孵化器、加速器、中试平台、数据中心、通信枢纽中心、酒店式公寓、配套商业等功能。目前，一期基础道路设施已投入使用，科技载体建设已经动工建设约 48 万平方米，其中已建设项目有：

南京软件园孵鹰大厦，总建筑面积约 11.6 万平方米，预计 2014 年底投入使用；明发通达信息港项目（一期、二期），总建筑面积约 20 万平方米，预计 2015 年投入使用；中企联福青科创中心，总建筑面积 17 万平方米，预计 2016 年投入使用。

2014 年还将陆续开工建设：卡内基梅隆大学联合东南大学建立 CMU—EMU软件工程大学、南京安防科技大厦、金衡大厦、泽天科技产业园、儒商科技大厦、江苏青商创业总部基地、南京软件园腾飞大厦、南京软件园人才公寓以及南京软件园商业配套中心。 根据规划，一期建成后，研发类办公建筑面积达 80 万平方米，配套商业类建筑面积达28 万平方米，居住类建筑面积达 12 万平方米。

本体认知

经济指标

总体目标总体目标：项目建设成为经典的、研发办公商务综合体新地标。

物业形态：集会议中心（裙房）、商务服务（裙房）、会议套房、 LOFT 企业与私人会所、高端写字楼于一体的研发办公商务综合体。

裙房定位：会议中心和商务服务配套。

规划布局南楼：江苏青商创业大厦1-4 层：层高 4.76 米（可办公可做商务配套）大堂挑空 5-14 层：标准办公层高 3.768 米15-20 层： LOFT 层高 6.98 米阳光挑空中庭裙房： 1-4 层，总高不超过 24 米，拟局部挑空。全楼层除 LOFT 层外均通天然气，裙楼做好排污排油烟根据需要，塔楼 1-4 层及标准层可设置餐饮包间

北楼：江苏青商总部大厦1-4 层：层高 4.76 米（可办公可做商务配套）大堂挑空5-14 层：标准办公层高 3.768 米15-20 层： LOFT 层高 6.98 米阳光挑空中庭

裙房：一层：层高 4.76 米； 2-6 层：层高 3.8 米拟设置功能：1 ）会议套房2 ）商务服务中心（也可设置于塔楼 1-4 层内）3 ）美容 SPA 中心或健身中心裙房和塔楼 1-4 层通天然气，裙楼做好排污排油烟

建筑创新

空气净化新风系统

空中花园

五星级设施和管理

地源热泵

生 态

个 性

健 康

私人定制 LOFT会所

创造第一：内庭院空中花园生态布局，突破生态办公主题的新构面产品表现差异：个性，让办公、招待、娱乐集合一体的新场所体验，效率革命现实需求：健康，地源热泵环保节能，空气净化新风系统，安心办公环境

SWOT

分析

优势（ Strength ）

1 、区位优越。项目位于位于浦口 CBD 核心区域，政府大手笔投入使得周围商业配套、资源、人气日益密集，发展前景良

好。

2 、交通便利。占据南京江北地区中心位置，与主城隔江而望，通过纬七路过江通道仅需 10分钟，真正实现一体化发展。

3 、环境优美。项目望老山，看长江，风水上佳，视野开阔，办公环境优越。

4 、高投入。宏大集团高投入、高标准欲树立产业地产品牌项目，使得项目物超所值，极具投资价值。

劣势（ Weakness ）

1 、缺乏商务氛围。说到写字楼，南京人想到的肯定是新街口、河西等这些已经成长起来的写字楼板块，对江北的固有传统观念，

会影响客户选择。

2 、现阶段配套缺乏。目前浦口配套和交通尚不发达，自身商业配套需要时间培训。

3 、缺乏品牌效应与一江之隔的万达广场、苏宁慧谷等综合体写字楼相比，项目从品牌和配套功能上说，没有明显优势。

4 、开发经验不足宏大集团转型地产开发经验不足。

机会（ Opportunity ）

1 、商业不限购不限贷。一直处于投资边缘性的写字楼，因为住宅限购政策，开始进入投资者和企业的视野。

2 、写字楼价格不断上涨。南京写字楼价格不断刷新。河西写字楼均价已至 2 万 5 左右，项目若能以绝对震撼的价格入市

，肯定会近水楼台吸引一部分客源。

3 、区域内商务需求增长。随着浦口新城的经济发展和规模不断扩大，区域内商务经济频繁，会吸引越来越多的企业进驻。

威胁（ Threat ）

1 、竞争威胁。市场上竞品众多，越来越多的科研用地如雨后春笋般涌现，有限的客源必然导致竞争激烈。

2 、竞品分流河西区域内江东 CAZ 、河西 CBD 的科研写字楼会分流一部分较高需求的客户；浦珠路的江苏总部基地也

会对项目造成分流。

3 、交通瓶颈一江两岸的快速通道建设存在不确定性，收费制度一定程度上制约了江北商务发展。

4 、新兴商圈全市产业园项目呈现一定同质化竞争，为招商运营带来不少压力。

价值思考

项目价值点：

1 、区位优势：地处浦口 CBD 黄金区位，靠山面水，具有极大的升值潜力。2 、政策优惠：位于南京软件园内 ，可享受政府的一系列政策扶持。3 、产品特质 : 生态布局、科技办公、五星级酒店服务、私人定制 LOFT 会所

区位优势和政策优惠是区域内竞品共推的价值点：然而，

说浦口 CBD有明发、华润总部等众多项目，说南京软件园有孵鹰大厦等同质产品竞争

再说，只是拾人牙慧而已，难以引起关注。

67

价值思考

项目能够独享的价值点：

产品品质、品牌、服务，虽不能影响关注程度，但却能直接影响购买决定。

南京写字楼发展到今天，产品概念的炒作诚然已经成为营销的主体。然而，不能否认的是，客户也越来越理性，他们在面对眼花缭乱的新奇炒作的同时，往往能够一针见血的直击项目价值客户究竟买不买单？更多的取决于产品本身。因此，针对江苏青商总部基地现状，我们做出如下建议——

三、物业提升建议

写字楼物业关键词

硬件配置

外立面 玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准 大堂、电梯间、卫生间

电梯 轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空调 系统类型、运营方式地板 地板类型、实用性配套 餐饮、必要办公生活配套

软件配置 物业服务 管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统 5A智能化

工欲善其事，必先利其器。在控制成本的情况下，我们通过客户感知点，结合项目定

位进行针对性的产品价值再塑造。

外立面 & 灯光工程

要点： 不可以影响建筑的白天景观 物业维修方便； 不可采用彩色及大量的动态变化光色； 光色方面建议采用：黄、白两种光色 选择灯具的原则是必须符合设计的配光要求、灯具造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配、品牌及质量安全

选择智能控制照明方式，可以节电在 20~50%以上。

城市夜景已是城市最美的风景，通过灯光效果更能勾勒建筑的线条与灵魂。

写字楼入口处

要点：

入口要开阔，突显室内外环境的协调与融合

自驾车或者出租车乘客的抵达地点需仔细考虑，理想情况下，在大堂主入口外面应当设置一个停靠点

可增加植物小品的点缀，体现勃勃生机

采用外延式顶棚，结合宽敞的中庭式大堂。彰显现代气派

挑高大堂

要点：

装修以现代简约的风格为主，体现商务功能 挑高九米以上，吊灯大气，灯光绚丽，体现项目品

质感 充分注重大堂绿化，体现绿色生态办公空间 使用高质量和耐用性强的装修材料，利用感光材料反射出自然光，减少照明需要

地面应采用采用耐磨防滑的高档石材，大堂立柱可用石材或是不锈钢包裹。

设置会客区，提供业主与访客之间的互动，体现人性化

大堂是入住客户面子和身份的象征。

公共走道

公共走道明亮、简洁，凸显写字楼形象

公共卫生间建议

要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；

设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；

在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、 TOTO等；

卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。

洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。

电梯品牌

电梯品牌代表着写字楼的档次、电梯的稳定性、舒适性、低噪音及安全性，早已成为客户选择物业以及竞争对手分流客户的一个重要指标。

要点：

货梯与客梯出入口应分离

客梯轿厢要选装高品质耐用的装饰、空调系统、电视显示器以及共广播系统

建议电梯品牌： mitsubishi三菱、 otis奥的斯、 kone通力

电梯等候厅

要点：

首层电梯等候厅装修标准应与大堂相呼应

装修气派，宽敞，明亮，体现高档、生态、现代的观感

有一定的绿色装饰，有视觉趣味点

设置公司单位指示牌、有分层标示

电梯等候厅作为使用者迎来送往的场所，需要有一定的档次与楼盘整体定位相一致，展现使用者良好的商业形象。

引进国际知名物业管理顾问

要点： 选用国内知名物管，引进现代化软件服务体系

提供高标准的细致服务，让客户感受到全新的商务理念

高素质的人员组成和高标准的组织架构，确保突发事件第一时间得到解决

写字楼物业管理水平直接影响写字楼的品质。

建议室内半装修——吊顶、地面与墙面

室内装修三要素：吊顶：建议使用石膏板吊顶，性价比高地面：建议使用网络地板，可提高楼层空间，拼

装维修方便，防止线路老化墙面：建议使用乳胶漆墙面

石膏板吊顶

乳胶漆墙面网络地板

5A智能化办公系统 办公自动化系统（ 0AS ）预留 OA 电力负荷，大堂标识牌，电梯间标识牌

通讯自动化系统（ CAS ）综合布线系统：预留充足数据点，采用千兆级网络，线路到户，预留端口电话通讯：预留充足的 IDD童话线路，用户自行申请电话安装，平均每 12 平米有一根电话线并提供

ISDN 、 DDN 、 T1 等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。移动通讯增强系统：清除移动通信信号接收盲区。

火灾自动报警及消防联动自动化系统（ FAS)火灾自动报警采用控制中心报警系统，采用分布智能型火灾报警，具有灭火、防排烟，警报及消防广播等系统的联动功能。

安全防范自动化系统（ SAS ）简化设备，做到“只监不控”。门禁系统：控制室或办公桌， 7 天 24 小时监控。

CCTV：主要的公共区域及货梯。

楼宇自动化系统（ BA ）优化系统功能，只监不控。

建议设立商务中心：提供影印、票务、快递、订餐、代办企业年检等多项服务

服务式办公——设立商务中心

建议设立专门的多功能厅 /会议室

服务式办公——设立多功能厅 /会议室

服务式办公——设立屋顶花园、吸烟区、睡眠吧等人性化区域

建议在楼顶打造绿色平台，为使用者提供休闲场所；

在每个楼层特定区域设立吸烟区，睡眠吧等，体现人文关怀。

塔楼：

建议 1-4 层做餐饮、商服中心等配套，并预留 2 个小会议室，做好装修；

建议 5-14 层划分户型对外散租。

建议 11-14 层这 4 层为大客户预留，整层不做隔断。

建议 15-20 层预留 2-3 公共会议室，和大型多功能厅，并做好内部装修。

裙房：

建议以商业业态为主。 1-2 层作为招商体验中心，做好装修。

楼层布局建议

餐饮 中西餐、酒吧、茶座、快餐

零售 便利店、家居、音像、特色小店、书店

教育 儿童早教，如蒙特梭利、金宝贝

配套 银行、邮局、影印店、干洗店、美容、健身会所

裙房二层以上考虑大型餐饮及酒店套房，除此之外可考虑：

商业业态建议

四、项目定位以及客群定位

项目定位

一方面，纵观南京写字楼市场，本项目具备了中高档物业的基本条件和竞争优势，

另一方面，与大河西片区的其他竞品相比，我们的项目，确实没有更突出的产品优势可做支持，

消费者是感性的，他们在做出购买决策的时候往往会跳出单纯的产品面，

寻找市场、未来预期等方面的决策支持体系。

由此，挖掘新概念，跳脱同质竞争，实现价值最大化便成了我们的首席要义。

项目定位

既然一江之隔的河西已然发力，我们又何妨借力——

用 500强的梦想去打动成长中的企业

项目定位

89

每个成长型企业，都不会满足于现状

他们的表层需求是写字楼

深层需求就是一个梦想，

一个做大做强，走出国门的梦想，

一个傲立于世界 500 强之林的梦想，

一个开拓百年基业，铸就百年辉煌的梦想！

现在，我们要告诉他们，

原来，可以离梦想如此之近——

项目定位

作为南京软件园的一部分，

江苏青商总部基地要打造的是

成长型企业实现跨越式发展的第一平台

一个提升企业形象的商务平台

一个低商服成本，高效智能办公的平台

一个享受顶级商服配套的平台

一个与世界 500 强企业近在咫尺，随时可与之比肩的平台

项目定位

客群定位

针对写字楼物业的客户特色，我们将目标客户群分成两类进行分析：

使用者 投资者

客户分类

+

纵观区域内其它写字楼，对比本项目特性，细分市场份额。

我们认为，项目的使用者应该是：

成长中的中小型企业

使用者定位

中小型企业：作为发展中的企业，他们考虑什么？

配套资源+ 商务潜力 + 社会认同度 + 运营成本

他们，是这个城市的产业新贵。

客群特征

从企业性质来看，他们或许是成长型中小民营企业、具有上升发展力的IT 行业、新生实力公司……

从行业分布来看，他们可能是高科技行业，也可能是贸易、律师事务所、咨询等行业；

形象描述

他们已经完成了原始积累，不愿再跻身于混杂着自住户的住宅或公寓，开始寻找真正意义上的办公场所；

他们大多数都有着良好的企业发展规划和规范的管理制度；他们对企业的未来满怀信心——

客群需求

他们已经进入到二次创业期，随着企业规模快速扩大，对办公面积、企业形象、办公环境、配套设施提出了更高的要求——

产业园内的资源整合优势 灵活分割的智能工作空间 低总价低成本的进驻门槛 耳目一新的企业办公形象

投资者定位

投资客：作为职业买手，他们考虑什么？

区域前景 + 物业档次 + 配套优势 + 回报分析

客群特征

他们来自项目周边及整个南京市区，以省内客户为重要补充；

他们可能是私企老板、私营业主、专业投资人士、高级公务员……

他们看重区域的发展，项目的品牌与周边的配套，对产品细节并无过多的要求；

与自用型客户相比，他们承受高价能力更强，其购买与否取决于客户对产品投资回报预期的高低。

五、营销策略

营销思考

河西板块随着近几年来政府的大力投入，中部地区开发已经从布点进入提升优化阶段，区域内的商业写字楼开拓也开始进入收获期，超 5A 写字楼俯拾皆是……

跨江战略的提出，让我们把眼光投向了一江之隔的浦口新城。得天独厚的优越区位，决定了浦口新城作为河西后花园，进一步推动南京城市发展的必然使命。

营销思考

营销思考

毫无疑问的是，浦口新城的发展除了政策的大力支持，还面临着诸多问题，区域内配套缺失，产业基础不足，周边无强势科研、高校资源，目前来看，距离城市的核心写字楼办公区较远，区域认知度低，从无到有，从小到大，从粗到精都需要时间来培育……

青商此时选择入市，无疑是挑战与机遇并存，然而机遇稍纵即逝，如果说，我们的产品与竞品相比没有绝对的优势，那么产品之上，我们又该如何获取成功营销的能量？

营销思考

营销思考

本体条件

市场环境

营销目标 核心问题界定

如何在基础条件不足的基础上，突破市场同质化包围，实现项目的快销？

战略思路

核心战略思路

①在形象占位上赢得先机

②在广告推广上把握先机

③在营销动作上抢占先机

形象占位

“你是谁并不重要，重要的是你扮演什么角色。”

青商，究竟应该扮演什么样的角色？ 体现物业优势的 凸显产品特性的 表达差异化产品竞争力的 高姿态的产品宣言

价值诉求

形象定位

动成长企业加速器动成长企业：体现产品价值取向

加速器：体现产品优势特性

上一章中，我们将项目定位为成长型企业实现跨越式发展的第一平台现在，我们将这个定位形象升华——

定位阐释

为什么是动成长企业？

项目位于南京国际外包产业园内，园内主要企业正是以 IT 行业为代表的具有创新、主动掌握变化的企业，而不是被动适应变化的企业。

“ 对企业而言，企业必须在观念上具有主动，在能力上实现能动，在执行上付诸行动，这样才能面对变化而动，从而实现动成长企业。“动成长企业”，看似简单，其实寓意无穷，蕴涵着主动、动态、灵活、能量、创新、速度、发展等意义，覆盖了 21 世纪企业生存的基本要素与最终结果。

为什么是加速器？

加速器，是一种以快速成长企业为主要服务对象，通过服务模式创新充分满足企业对于空间、管理、服务、合作等方面个性化需求的新型空间载体和服务网络，具有较强的集群吸引力和创新网络形态。

定位阐释

主推广语

借力支点 以成大势项目借力区域政策，打造商务办公一流平台企业借力产品优势，成就世界 500 强梦想

广告推广

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项目以何种姿态亮相示众，并掷地有声？如何引起市场和目标客群的关注，并赢得他们的好感？

总体原则：

线上短期引爆市场，线下主动出击高效拓客

推广原则

蓄客期强调线上强势推广，广抓投资客，短期内掀起满城尽议青商的高潮。 线下精准拓客贯穿始终，以高效低成本的手法促进项目的销售。

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通过媒体组合形成强势推广风暴，让每一个南京人都知道“江苏青商总部基地”，短时间内，统一行动，迅速成为市场亮点！

推广策略：全方位占领南京

1 、占领南京——高端场所、网络全面铺开、蓄客期报广短期配合2 、占领写字楼——南京城区写字楼广告全面覆盖3 、扼守要道——主城交通要道户外高炮、落地看板4 、形象截客——项目外包装

在南京的五星酒店、高档汽车经销商、高档餐饮店等处放置项目宣传资料，全面展开宣传，增加客户资料获取点。

方式：(1)与高档汽车经销商接洽，将项目资料放

置到汽车销售处；(2) 与高档餐饮店、五星级酒店接洽，放

置项目资料。要点：(1)设展架 / 专人派发 / 联合各据点工作人

员协助派发(2)宣传物料：海报、折页、优惠赠券

推广策略：深入高端消费场所，精准出击

推广策略：全面撒“网”，持续宣传项目价值

发挥网络，客户量大，时效快，联动性强的独特优势，迅速向目标客户群传达项目信息。

推广策略：全面覆盖南京写字楼

在南京城区成熟写字楼内全面覆盖项目信息，吸引目标客户关注。

推广策略：要道集中发声，高调推广

在南京重要交通路段投放户外广告，形成对客户的直接视觉冲击，传递项目形象与信息。

推广策略：系列软文热炒投资价值

以现阶段经济形势与投资分析为话题，进行系列软文炒作，形成社会热点，引发公众讨论与关注，以此为契机项目高调进场，奠定项目高档次高形象的基础，同时广泛吸引潜在客户眼球，进行客户蓄水。

执行要点：1 、梳理客户资源，对其进行分级，寻找可能的中高端投资客；2 、对一般客户发送短信，对重要投资客寄送直邮。3 、短信发送内容：以突出项目核心价值为重点内容，引发客户的关注和兴趣。

采用短信直邮高效且低成本的宣传手段挖掘项目的潜在客户。

阶段式发送模式 —— 保证不同阶段的短信发送实现不同的营销目的！

推广策略：短信直邮简单直接

短信主题：亲情关怀：通过细致入微的短信提示，如天气提示等短信，增加温馨之感项目信息：介绍项目情况，如项目价值点、价格等节点信息：如样板房开放信息、开盘信息等市场信息：如项目成交信息，贷款政策等

推广策略：电话拓客

我司在南京操作过各种类型房地产项目，公司客户资源丰富，通过电话对公司的客户进行筛选，发掘主城投资客群。

营销动作

1 、关键性节点活动

项目推介会——远见定义未来

目的：1 、为青商“国际、商务、生态、科技”的品牌形象起势2 、于开盘前邀约意向客户，深入诠释项目价值点3 、配合销售洗筹，梳理意向客户地点：售楼处参加人员：意向客户，新闻媒体，开发商及相关政府领导

招商大会暨品牌签约仪式

目的：1 、与品牌企业达成战略合作，带动领头羊效应2 、制造项目新闻热点，引起客户关注3 、提升意向客户信心，挖掘潜在客户资源地点：售楼处参加人员：意向客户，新闻媒体，开发商及相关政府领导

财富论坛——与商会合作举办财富论坛

目的：1 、抓住大众关注的热点问题吸引客户达到现场2 、增强客户对项目具体情况和品牌价值的感知度和传播力时间： 2014 年 12 月地点：售楼处参加人员：意向客户，新闻媒体，开发商活动形式：项目宣讲 /参观项目 / 小众餐会 /讲座

2 、客户公关

客户公关：挖掘商会资源

运用投资商和代理商能量，充分挖掘南京各个商会资源，做一对一的机构拜访，并通过各种冠名活动的举办让商会会员了解项目

通过银行、汽车俱乐部、高尔夫俱乐部等渠道挖掘大客户，该部分人群具有极强的经济实力与投资能力，通过举办大客户联谊活动，吸引该群体中的目标客户。

客户公关：大客户拓展

对于公司级大客户

针对性制作 PPT ，对客户关注的市场状况、本项目特点、意向房号、置业计划等进行详尽说明

公司代表可将 PPT 呈递公司决策，必要时项目组成员将上门进行宣讲，进一步增进沟通，促使成交

了解客户真实需求

网上查阅客户背景资料：包括该企业在行业中地位、企业文化、管理层架构、决策流程等，为进一步拉近与客户的距离寻求共同语言；

宣讲前周密准备：包括项目经理、销售代表及策划人员在向大企业客户高层宣讲前应做好充分准备，包括针对性制作 PPT 、 PPT 现场讲解、现场答疑及沟通、下一步工作安排等都应事先做好排布，同时尽可能多的收集在宣讲沟通环节可能会涉及到问题（如个别发展商特别关注建筑工程方面的问题）的素材，以做到胸有成竹。

两大要诀：一对一直效拜访

客户公关：一对一拜访

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3 、现场体验

售楼处建议：建议设置在项目一楼，功能齐全、定位高端、布局合理。

装修风格：强化大堂的材质品质感展示，多运用石材，且以冷色调强化商务品质感；休息区多采用深色、具有厚重感

的家具展示项目的品质感和商务档次，体现简洁大气的风格及商务氛围，体现项目档次与品质感。

现场体验——售楼处

简洁而又现代的导示系统，恰如其分地诠释项目的商务功能，更能体现项目高档形象；视觉冲击强的临街围墙，树立较好的形象展示面，让过往客户对本案印象深刻。

现场体验——导示系统

在售楼处里面位置，设置三维影音播放室，用情景演绎呈现项目实际办公生活场景，全面介绍项目优点。

现场体验——多功能影音室

用电子区位图配以售楼小姐的介绍，生动的告知客户未来项目周边的配套生活。

现场体验——周边配套介绍

现场体验——材料展示区

用分门别类的材料展示，来证明项目的品质，提升客户的信心。

设置样板展示层，以更具舒适性的功能设置，让客户真实的体验高档办公的感受。

现场体验——样板展示层

制作营销中心的销售道具，为客户洗脑，提升客户对项目对市场的信心。

现场体验——销售道具

物业提前介入销售，在售楼处及工地进行现场安保、交通指挥等工作，从物业服务形式、内容上彰显专业性，这也是拔高项目价值的重要法宝，提高客户购买信心。

建议提供以下服务：

个性化清洁

服务

预定服务

托管服务

代租代售服

务

现场体验——物业体验

六、项目运营

定价原则

1 、成本——价格最低点

2 、竞争对手价格——定价出发点

3 、客户对产品独有特征评价——定价上限

为取得市场认同，我们建议初期先参照周边现有写字楼项目的平均租金水平制定写字楼的售价，待形成市场认知以后，再提高售价。商业价格则参照写字楼租赁的情况上下浮动和调整。

市场比较定价法，它是以竞争对手的价格为定价基础，而不太注重自己的成本因素。

我们建议按照市场比较定价法并结合具体成本情况制定。

定价策略：市场比较定价

价格测算

经市场调研，我们发现：

浦口：南京高新区，平均租金 1.1-1.3 元 / ㎡ / 天，物业管理费 2 元 / ㎡ / 月，浦口：工大产业园，平均租金 1.3-1.5 元 / ㎡ / 天，物业管理费 2 元 / ㎡ / 月，河西：新城科技园，平均租金 2.5-2.8 元 / ㎡ / 天，物业管理费 4.5-7 元 / ㎡ / 月，

与本案最有参考可比性的是工大产业园，如果我们将实际租价保持在 1.3-1.5 元 / ㎡ / 天，物业管理费 2元 / ㎡ / 月，应该是有吸引力的。

租金建议： 1.5 元 / ㎡ / 天

价格执行——差价策略

制定大客户租赁策略，

即整层租赁客户优惠大大低于分零客户租赁优惠，

整层租赁可采用成本加成的定价方法，即买卖双方共同测算项目成本，然后加上标准的利润加成（如 10%），最后得出的价格即成交价格。或者按照散户成交价结合付款方式给予一个较大的浮动范围，比如 10%-20%

底商制定细致的分区价格，因招商方案尚未最后确定，建议价格上首层最贵，物业管理费也要高于写字间1.25—1.5倍。

朝向差：

建议以面积大小来调节朝向差。原则上，东南朝向可略高 1% 于西北朝向。

楼层差：

均价制定建议体现在 11 层价格，楼层差原则上按照 1%—1.5% 逐渐浮动。

标准层 5—14 层， 5-10 层可划分为面积不等的中小户型，分散租赁给不同需求的客户，保证写字楼人气；11-14 层建议整层租赁给大型客户，提升写字楼整体品质。

LOFT 层 15—20 层，建议定价为标准层的 1.5倍。

定价原则：朝向与楼层差价策略

定价原则：优惠策略

1 、建议招租前期，结合营销策略，以租金优惠，有针对性的吸引与青奥相关的企业或办事机构、高科技类、传媒类、外商合资或独资企业等客户入住。既可以树立写字楼品牌形象，又可以快速提高出租率，便于口碑传播。

2 、针对整层租赁大型客户或 500 平方米以上入住客户，给予价格上 10%— 20%优惠，或者一定时间的免租期。

3 、针对已经入住写字楼的客户，介绍新客户入住，给予老客户物业费减免优 惠；新客户租金或免租期优惠。

4 、建议借助节假日的宣传推广，提出优惠政策。

5 、 建议对入住写字楼客户提供多种增值服务措施，例如代办企业签证等

6 、建议业主续签租约时，享受优先认购权。

Thanks！