商业地产全案策划实操

及策划流程

目 录

一、商业物业开发概念开发目的

项目建设类型

商业项目分类

二、商业物业策划流程市场定位产品定位营销推广

市场调研

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商业物业开发概念

1. 从开发商开发物业目的讲开发、工建、销售，以套现并赢得利润

建设商业项目增加开发亮点，以带动住宅的品质。（引申：商业可提高住宅的品质）

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大连万达

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2. 从项目建设类型角度讲

待建：前期有分析与估算，但没有确定具体开发形式未建：已有明确的开发形式，同时有业态及产品规划

已建：已经建成的物业

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3. 从商业项目的分类讲

传统商业

概念性商业

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上海新天地

目的性消费、营造氛围

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一、市场调研

宏观市场分析

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经济环境分析政策环境分析其他因素分析

消费者调研分析

市场容量消费力目标消费群消费结构

经营商户调研分析

行业分析业态分析投资分析招商进程

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商圈分析

商圈分类及范围

主要商圈与重点区域分析

主要商圈次要商圈辐射商圈

商圈圈定方法

影响因素项目外部

项目内部位置规模性质业态分布经营方式经营状况目标消费群

主要商圈与重点区域分析

供应总量与需求总量分析

区域供求状况分析

区域商业供求趋势分析

市场机会与风险分析

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二、市场定位

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市场定位

项目总体定位 目标客群定位

经营商户定位

投资人群定位目标客群定位项目功能定位分区定位分层定位项目品牌定位智能化定位项目价格定位

租售策略分析

定价原则 本案最终价格定位

租售租售结合

定价方法

租赁价格

租售价格项目定价投资分析

投资额回报分析

年收益分析

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三、产品定位

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a. 产品总体定位（体量、档次）

b. 项目自身产品设置建议

外立面 出入口电梯道路组织中央空调电子商务系统休息处

硬 件

项目装饰装潢

内部装饰装潢橱窗指示牌内部景观

外部装潢（外立面）

感观效果（视觉、色彩、色调）

听觉效果（背景音乐）广告设置建议

项目形象标志建议停车场设计建议

车辆停放

车流引导产品功能划分，店铺业态分割建议物业管理建议

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四 . 营销推广

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a. 确定目标商户类别基础（主力）商户非基础商户流动商户

b. 制定招商（营销）策略

价格招商目的与目标准备条件运作时机

c. 营销（招商）组织时间安排阶段目标招商处的设立

d. 营销（招商）工作进程

导入期强销期调整期收尾期总结e. 广告（推广）

目的：按功能、业态进行推广，营造商业氛围、提升物业价值

特点：（形象广告多、商业广告少）

原则：客户积累、十分重要