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Economia UrbanaMódulo II
Prof. Vladimir Fernandes Maciel
Aula 1
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 2Economia Urbana e Gestão Pública
Apresentação da Disciplina
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 3Economia Urbana e Gestão Pública
Objetivos
Capacitar o aluno a analisar fenômenos espaciais decorrentes da atividade socioeconômica, possibilitando-lhe a elaboração de estudos e cenários urbanos para fins de tomada de decisão por parte do setor público (políticas públicas).
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 4Economia Urbana e Gestão Pública
Ementa
Estudo do funcionamento e da dinâmica das aglomerações urbanas e seus efeitos sobre o uso e a ocupação do solo e a renda da terra.
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 5Economia Urbana e Gestão Pública
Conteúdo Programático
Aula 1: Economia Urbana (17/09)Uso e ocupação do solo sob a ótica
econômicaEconomia das CidadesCrescimento das metrópoles
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 6Economia Urbana e Gestão Pública
Conteúdo Programático
Aula 2: Formação do preço do solo urbano (24/09)Valorização da terra e relações com o
entornoObras de transporte e acessibilidadeAmenidades urbanas e externalidades
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 7Economia Urbana e Gestão Pública
Conteúdo Programático
Aula 3: Mais valias e mercado imobiliário (01/10)Provisão de bens e serviços públicosMecanismos tributários e política fiscal local Impostos incidentes sobre o patrimônio
imobiliário
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Conteúdo Programático
Aula 4: Grandes projetos urbanos e valorização imobiliária (08/10)Densidade e EspraiamentoRegulação e (in)formalidadeOperações Urbanas e CEPAC: o caso
paulistano
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 9Economia Urbana e Gestão Pública
Conteúdo Programático
Aula 5: Rodoanel e os impactos no uso e ocupação da terra (15/10)Congestionamentos sob a ótica econômicaO anel viário como política de transporte:
casos internacionaisPlanejamento viário em São PauloEfeitos do Rodoanel sobre o preço do solo
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 10Economia Urbana e Gestão Pública
Conteúdo Programático
Aula 6: O boom imobiliário no Brasil (29/10)Funding: SFH e SFICrédito imobiliário para classe médiaHIS e os programas federais
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 11Economia Urbana e Gestão Pública
Economia das Cidades
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 12Economia Urbana e Gestão Pública
Motivação: As aglomerações urbanas
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 13Economia Urbana e Gestão Pública
Grandes cidades
Forças de atração (centrípetas) Externalidades jacobianas; Inovação e proximidades; Relações extra-mercado: interações cara-a-cara
Forças de repulsão (centrífugas) Preço da terra; Poluição ambiental (ar, água, etc.) Congestionamento de veículos; Vulnerabilidades urbanas (países em desenvolvimento).
Tamanho da CidadeBenefícios e Custos
População
Benefício Marginal
Custo Marginal
800 mil P*
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Motivação: Crescimento da mancha urbana
Fonte: Lume – FAU/USP
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 16Economia Urbana e Gestão Pública
Vantagens das aglomerações urbanas
Jane JacobsAs cidades são fontes de mudanças
ecônomicas inovativas;Diversidade humana;O “caos urbano” e o “microcosmo dos bairros”
constituem uma “vida rica e densa de significados”.
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 17Economia Urbana e Gestão Pública
Externalidades dinâmicas
Externalidades JacobianasDisseminação (‘spill-over’) de conhecimento
de uma pessoa (ou grupo) para outra (ou outro).
Complementariedades de atividades diferentes.
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 18Economia Urbana e Gestão Pública
A importância do “burburinho” edas relações “cara-a-cara”
Principal aspecto da proximidade física causada pela aglomeração urbana: as relações extra-mercado.
Em um ambiente em que a informação é imperfeita e em constante mudança, sua codificação não é tão fácil de ser feita.
A informação é o principal insumo de diversas atividades criativas.
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 19Economia Urbana e Gestão Pública
A importância do “burburinho” edas relações “cara-a-cara”
Quatro aspectos das relações extra-mercado:É uma tecnologia eficiente de comunicação
(disseminação tácita de conhecimento, principalmente daquele informal e não-sistematizado).
Pode solucionar diversos problemas de incentivo.
Facilita a socialização e o aprendizado.Fornece motivação psicológica.
Desvantagens das Aglomerações Urbanas
Custos de congestionamentoPreço da terra elevadoCongestionamentos em siCusto de vida relativamente altoPoluição (atmosférica, sonora, visual…)
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Implicações
Aos grandes centros urbanos consolidados cabe a localização de empresas com atividades inovativas e criativas, ainda não estabilizadas tecnologicamente.
Às cidades médias do interior cabe a aglomeração especializadas setorialmente, cuja produção já esteja massificada e busque ganhos de escala.
Centralidades (Walter Christaller)
Aglomerações humanas e núcleos urbanos: fornecimento de bens e serviços para si mesmos e para locais de menor centralidade (subordinados)
Bens e serviços centrais (não estão disponíveis em todos os locais).
Centralidade dos bens e serviços é determinada por: Custo de acesso em função da distância econômica (lado
da demanda); Economias de escala internas e externas à firma (lado da
oferta). A área de mercado é diretamente proporcional à
centralidade do bem ou do serviço.
Hierarquias
Lugares são concentrações de oferta de bens e serviços.
A hierarquia dos lugares deve se basear na hierarquia dos bens e serviços.
Domínio de um produto => domínio de um lugar (área atendida pela sua oferta de bens e serviços, i.e. região complementar).
Hierarquias
CENTRALIDADES
LUGARES
A B C
Exemplo de Hierarquia e Funções
Centros Funções Centrais
Metrópole Regional
Mestrado e Doutorado
Graduação Agência de Publicidade
Produtos de Informática
Hospital Geral
Capital Regional
Graduação Agência de Publicidade
Produtos de Informática
Hospital Geral
Centro sub-regional
Agência de Publicidade
Produtos de Informática
Hospital Geral
Centro de zona
Produtos de Informática
Hospital Geral
Centro local Hospital Geral
Construção de Redes Funcionais
Três critérios:Considera-se para cada lugar apenas o
fluxo ou ligação mais forte;Um lugar é considerado independente se
o fluxo mais forte ocorrer com outro local de menor expressividade;
Se um lugar A estiver subordinado a um lugar B e este estiver subordinado a um lugar C, então A estará também subordinado ao lugar C.
Exemplo de Hierarquia de Lugares e de Rede Funcional: rede urbana de localidades selecionadas do
Espírito Santo
Máximo - Metrópole Nacional / GlobalMuito forte - Centro RegionalForte para médio - Centro Sub-regionalMédio - Tendendo a Centro Sub-Médio para fraco - Centro localMuito fraco - Municípios subordinados
Legenda: Níveis de centralidade - padrão de cidade
Rio de JaneiroSão Paulo Belo Horizonte
Vitória
Linhares
Teixeira de Freitas
Cachoeiro de Itapemirim
CariacicaVila Velha
Eunápolis
Alegre
Colatina
Guarapari
Serra
Nanuque
Castelo
Guaçuí
Viana
Anchieta
Piúma
Alfredo Chaves Domingos Martins
Marechal Floriano
Leopoldina
Iconha
Itapemirim
Rio Novo do Sul
Atílio Vivacqua
Mimoso do Sul
Muqui
Presidente Kennedy
Vargem Alta
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 28Economia Urbana e Gestão Pública
Metrópoles no Brasil Evolução dos sistemas urbanos brasileiros:
Fluxo migratório campo-cidade que se acelera entre o final do século XIX e o final do século XX
Desenvolvimento do mercado interno e substituição de importações O crescimento da economia resultou em acelerada
urbanização. A industrialização e a modernização ocorreram de forma
concentrada no Centro-Sul do país, especialmente na região cujo núcleo se situa na cidade de São Paulo.
Crise dos anos 1980, reestruturação produtiva dos anos 1990.
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 29Economia Urbana e Gestão Pública
São Paulo (RMSP)
Uma “metrópole mundial”: Faz parte do núcleo do processo de
internacionalização das relações/transações econômicas.
Sedia grandes corporações nacionais e multinacionais.
Base de redes de produção e de serviços modernos. Centro de decisões e de disseminação de inovações
e informações. Em conjunto com o Rio de Janeiro, constituem-
se em uma única “Região Urbana Global”.
Conexões da rede de São Paulo
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Mesorregiões Polarizadas por SãoPaulo
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Evolução Demográfica
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 33Economia Urbana e Gestão Pública
Déficit Habitacional
O déficit habitacional existe tanto na zona rural quanto na zona urbana, no entanto, suas dimensões são maiores nos grandes centros urbanos. Cortiços; Favelas (22% da população da cidade de SP).
A insuficiência de moradia adequada impacta negativamente o conjunto da sociedade (externalidades negativas): impactos no meio-ambiente e na saúde.
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 34Economia Urbana e Gestão Pública
Tempo Médio Gasto por Viagem
Renda Mensal (R$ de 1997)
A pé Ônibus ou trem
Carro Todos osModais
< 250 18 62 27 32
250 a 500 17 63 28 35
500 a 1000 16 63 27 35
1000 a 1600 15 60 28 35
1800 a 3800 14 55 26 32
> 3800 13 49 27 29
Todas as classes de renda 15 59 28 33
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Tempo Médio Gasto por Viagem
Rendafamiliar
Renda do chefe defamília
Até 30 minutos 813,5 1119,4
De 30 a 60 minutos 808,1 953
Acima de 60 minutos 702,5 656
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Custo de Vida
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A Economia do Uso e da Ocupação do Solo
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 38Economia Urbana e Gestão Pública
A inspiração: Von Thünen e a renda fundiária agrícola
Núcleo urbano cercado por terras homogêneas e isótropas.
Processo do tipo bid-rent entre o proprietário da terra (rentista) e o produtor agrícola.
Importância do custo de transporte e da necessidade de espaço.
R
Distância5 km 15 km 22 km
HortifrútiRh
CereaisRc
GadoRg
(Ph - Ch)
(Pc - Cc)
(Pg - Cg)
DtCPR
DtCPR
DtCPR
GGGG
CCCC
HHHH
.)(
.)(
.)(
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 39Economia Urbana e Gestão Pública
Anéis de Von Thünen
Gado
Cereais
Hortifrúti
Cidade Núcleo urbano
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Exemplo:Skyline de Chicago
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 41Economia Urbana e Gestão Pública
Releitura de William Alonso (1964)
Residências
Manufaturas
Comércio e Serviços
CBD
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 42Economia Urbana e Gestão Pública
O uso residencial segundo Muth (1969)
R
Distância10 km 25 km 40 km
Classe Alta
Classe Média
Classe Baixa
R
Distância10 km 25 km 40 km
Classe Baixa
Classe Média
Classe Alta
Latino-americano Norte-americano
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A cidade linear(dois usos do solo: comercial e residencial)
Genericamente...
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 44Economia Urbana e Gestão Pública
Renda do Solo Rural (Rr)
Distancia lesteDistancia oeste
Renda da TerraGradiente da renda da terra
Uso urbano do solo
Renda do Solo Urbano (Ru)
Ru
Rr
Sx Sx
Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo 45Economia Urbana e Gestão Pública
Preço da terra