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DESARROLLO INMOBILIARIO
Profesor Lorenzo Carbonell T. 4 septiembre 2008
CLASE 4 ESTUDIO DE MERCADOLA COMPETENCIA
DEMANDA
Hogares
La demanda de viviendas nuevas se genera por:
- Nuevos hogares- Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje
Propietarios
Arrendatarios
InversionistasInmobiliarios
OFERTA
La oferta está constituida por:
- Stock de viviendas- Viviendas construidas en el período
Desarrolladores
Gestoresinmobiliarios
EmpresasConstructoras
Profesionales
Terreno
Subcontratos
Mano de
obra
MaterialesY
equipos
PRODUCCION DE VIVIENDAS
CADENA DE VALOR AGREGADO
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.– ¿Qué vende? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO
– ¿Dónde? LOCALIZACION
– ¿A cuánto? PRECIO DE VENTA
– ¿Con qué rapidez? VELOCIDAD DE VENTA
• El producto.– ¿Dónde? LOCALIZACION
– ¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO
– ¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO
– ¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA
– ¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO
– ¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.– ¿Qué vende? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO
– ¿Dónde? LOCALIZACION
– ¿A cuánto? PRECIO DE VENTA
– ¿Con qué rapidez? VELOCIDAD DE VENTA
Concentración de Proyectos por ComunaTotal de Proyectos, casas y deptos: 283
Fuente: Revista Vivienda Decoración, El MercurioRevista Casa y Decoración, La Tercera
Sabados 13/08/2005 al 03/09/2005
64
38
26 26
7
0
71
12
4 2 0 0 04 5
1 0
8
5
0
0 0
7
135
11
0
54 6 6 5
1 04 4
2
0
10
20
30
40
50
60
70
80
las c
ondes
santiago
ñuñoa
pro
vid
encia
lo b
arn
echea
peñalo
len
la f
lorida
la r
ein
a
vitacura
huechura
ba
maip
u
puente
alto
quilicura
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a
macul
recole
ta
san b
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ard
o
pudahuel
otr
as
Comuna
Nu
me
ro
de
Pro
ye
cto
s
Casa
Depto
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.– ¿Qué vende? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.– ¿Qué vende? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO
Tipo Construido UF Const. Vendido UF Vend. Stock UF Stock
1D/1B
1D/2B
2D/1B
2D/2B
3D/1B
3D/2B 130 274.929 93 194.992 37 79.937
3D/3B 229 602.489 176 443.662 53 158.827
4D/2B 0 0
4D/3B 30 92.892 15 45.990 15 46.902
Casa
Tipo Construido UF Const. Vendido UF Vend. Stock UF Stock
1D/1B 297 388.601 261 342.610 36 45.991
1D/2B 12 23.268 12 23.268 0 0
2D/1B 168 285.675 159 271.985 9 13.690
2D/2B 370 709.750 262 520.209 108 189.541
3D/1B 311 268.000 271 235.200 40 32.800
3D/2B 485 1.106.470 342 805.244 143 301.226
3D/3B 40 146.000 22 77.900 18 68.100
4D/2B 21 57.960 18 49.680 3 8.280
4D/3B 12 41.254 6 23.260 6 17.994
Departamento
VENTA VIVIENDAS. GRAN CONCEPCION.
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.– ¿Dónde? LOCALIZACION
Distribución de Tipos de Proyectos por ComunaTotal de Proyectos, casas y deptos.: 283
Fuente: Revista Vivienda Decoración, El MercurioRevista Casa y Decoración, La Tercera
Sabados 13/08/2005 al 03/09/2005
6438 26 26
7
0
7
1
12
42
0 0 0
4
5
1
0
8
50 0 0
7
13
5
11
0
54
6 6 5
1
0
4
4
2
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
las c
ondes
santiago
ñuñoa
pro
videncia
lo b
arn
echea
peñalo
len
la flo
rida
la r
ein
a
vita
cura
huechura
ba
maip
u
puente
alto
quili
cura
colin
a
macul
recole
ta
san b
ern
ard
o
pudahuel
otr
as
Comuna
Po
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nta
je d
ep
tos. y
casas
Casa
Depto
Mas de 50
31 a 40
21 a 30
11 a 20
6 a 10
4 a 5
1 a 3
Concentración de Proyectos de Departamentos por Comuna
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
La competencia.¿Dónde? LOCALIZACION
Mas de 10
5 a 6
3 a 4
2 a 3
Concentración de Proyectos de Casas por Comuna
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
La competencia.¿Dónde? LOCALIZACION
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.– ¿A cuánto? PRECIO DE VENTA
Valores de Departamentos (Desde y Hasta) por Comuna
Fuente: Revista Vivienda Decoración, El MercurioRevista Casa y Decoración, La Tercera
Sabados 13/08 al 03/09/2005
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
Comunas
Val
ore
s (
U.F
.)
DESDE (UF)HASTA (UF)
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.– ¿A cuánto? PRECIO DE VENTA
VALOR PROMEDIO DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA (U.F./m2)
Fuente: Revista Vivienda Decoración, El MercurioRevista Casa y Decoración, La Tercera
Sabados 13/08 al 03/09/2005
05
1015202530354045
Comunas
Val
or p
rom
edio
(U.F
./m2)
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.– ¿A cuánto? PRECIO DE VENTA
Valores de Casas (Desde y Hasta) por Comuna
Fuente: Revista Vivienda Decoración, El MercurioRevista Casa y Decoración, La Tercera
Sabados 13/08 al 03/09/2005
0
2.000
4.000
6.000
8.000
1 0.000
1 2.000
Comunas
Val
ore
s (U
.F.)
DESDE (UF)HASTA (UF)
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.– ¿A cuánto? PRECIO DE VENTA
VALOR PROMEDIO DE CASAS POR COMUNA (U.F./m2)
Fuente: Revista Vivienda Decoración, El MercurioRevista Casa y Decoración, La Tercera
Sabados 13/08 al 03/09/2005
05
101520253035404550
Comunas
Val
or p
rom
edio
(U.F
./m2)
Tipo Construido UF Const. Vendido UF Vend. Stock UF Stock
1D/1B
1D/2B
2D/1B
2D/2B
3D/1B
3D/2B 130 274.929 93 194.992 37 79.937
3D/3B 229 602.489 176 443.662 53 158.827
4D/2B 0 0
4D/3B 30 92.892 15 45.990 15 46.902
Casa
Tipo Construido UF Const. Vendido UF Vend. Stock UF Stock
1D/1B 297 388.601 261 342.610 36 45.991
1D/2B 12 23.268 12 23.268 0 0
2D/1B 168 285.675 159 271.985 9 13.690
2D/2B 370 709.750 262 520.209 108 189.541
3D/1B 311 268.000 271 235.200 40 32.800
3D/2B 485 1.106.470 342 805.244 143 301.226
3D/3B 40 146.000 22 77.900 18 68.100
4D/2B 21 57.960 18 49.680 3 8.280
4D/3B 12 41.254 6 23.260 6 17.994
Departamento
CasasVentas y Stock por Proyecto
(unidades)
0
50
100
150
200
250
1D/1B 1D/2B 2D/1B 2D/2B 3D/1B 3D/2B 3D/3B 4D/2B 4D/3B
un
idad
es
Unidades Vendidas Unidades en Stock
DepartamentosVentas y Stock por Proyecto
(unidades)
0
100
200
300
400
500
600
1D/1B 1D/2B 2D/1B 2D/2B 3D/1B 3D/2B 3D/3B 4D/2B 4D/3B
Proyecto
un
idad
es
Unidades Vendidas Unidades en Stock
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.– ¿Con qué rapidez? VELOCIDAD DE VENTA