Side 1 av 13
MAL FOR OPPSTARTSMØTE REGULERING
REFERAT Planens navn: Stadion nord
Side 2 av 13
Referatets innhold 1 Generelle opplysninger .......................................................................................... 3
2 Hensikten med planarbeidet ................................................................................. 4
3 Tema som plankonsulent ønsker å drøfte ............................................................. 4
4 -Overordnede føringer ........................................................................................... 4
4.1 Planstatus .......................................................................................................... 4
Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner ............................ 5
Rapporter og veiledere ...................................................................................................... 5
4.2 Lokale ................................................................................................................. 5
4.3 Sentrale .............................................................................................................. 6
5 Avklaring av konsekvensutredning (KU) ................................................................. 6
6 Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet – foreløpig vurdering ................ 6
7 Planavgrensning ................................................................................................. 11
8 Kart ...................................................................................................................... 11
9 Gjennomføring ..................................................................................................... 12
10 Oppstart av planarbeidet ..................................................................................... 12
11 Komplett planforslag – innhold og materiell ....................................................... 12
12 Framdrift .............................................................................................................. 13
13 Gebyr ................................................................................................................... 13
14 Bekreftelser .......................................................................................................... 13
Side 3 av 13
1 Generelle opplysninger
Arbeidstittel (adresse/stedsnavn):
Plantype:
Områdereguleringsplan
X Detaljreguleringsplan
Mindre reguleringsendring. Gjeldende plan:
Eiendom (gnr./bnr.): gnr/bnr 423/2, 155, 159, 168 og 210/322
Plankonsulent: Stenseth Grimsrud arkitekter AS
Adresse: Strandstredet 1, PB 91, 1751 Halden
Fakturaadresse: Værste Utvikling AS
e-post: [email protected]
Tlf: 91311275
Forslagsstiller: Værste utvikling AS
Nasjonal planID: 01061163
Kommunens saksbehandler: Arna Gudbrandsdottir, Ole Bernt Kvisgaard (bisitter)
Tlf: 69305659
e-post: [email protected]
Møtested: Rådhuset Møtedato: 06.06.2017
Deltakere: Fra plankonsulent: Markus Linge & Jon Rongen, SG arkitekter Fra kommunen: Arna Gudbrandsdottir, Ole Bernt Kvisgaard & Anna Auganes. Andre: Julie Sandvik, Værste utvikling AS
Referent: Jon Rongen, SG arkitekter 28.06.2017
Dato for godkjent referat: 29.06.2017
Side 4 av 13
2 Hensikten med planarbeidet
Planarbeidet vil innebære en omregulering av deler av «reguleringsplan for Værste» (PlanID 0106468), vedtatt 30.05.2001 og at «Endring for del av område 6, Værste» (PlanID 01061080), vedtatt 19.03.2015, blir erstattet. Sistnevnte plan er påklaget og planmyndigheten ser behov for å oppheve denne planen.
Hensikten med planarbeidet er å utvide det attraktive bolig-, arbeids-, studie- og næringsmiljøet som vokser fram på Værsteområdet i vestlig retning ved å transformere den vestre verkstedshallen og ved å utnytte det ubebygde arealet mellom verkstedshallene. Utløsende for plankravet er forslagsstillers ønske om å legge boliger i flere etasjer over maskinhallenes gesims.
Verkstedshallene gis nytt innhold og arkitekturen tilpasses symmetrien i skipene, noe ikke gjeldende reguleringsplan sørger for. Skipene vil i motsetning til dagens reguleringssituasjon danne ytterrammene for bebyggelsen.
Ved en realisering av planen vil også det offentlige rommet mellom broforbindelsene kompletteres ved at kaifronten oppgraderes og parkmessige anlegg erstatter dagens arealer som benyttes for parkering og tilfeldig lagring.
Planarbeidet vil være knyttet til komplekse problemstillinger knyttet til bygningsvern, framtidig infrastruktur samt forholdet til elveløpet og fjernvirkningen sett fra bysiden.
3 Tema som plankonsulent ønsker å drøfte
• Arkitektonisk løsning mht. tilpassing til ekst. Bygg. H-570_57 - Bevaring kulturmiljø.
• Byggeavstand mot elv/byggelinje mellom industrihallene.
• Planavgrensning.
• Statusen til fylkesscenen i framtidig plan.
4 -Overordnede føringer
4.1 Planstatus
Merknader
X Fylkesplan for Østfold Sentrum
Fylkesdelplan: Kystsoneplan for Østfold
Andre fylkesdelplaner se Østfold fylkeskommune internettsider
Kommuneplanens arealdel
X Kommuneplanens samfunnsdel
Kommunedelplan for kystsonen
X Fredrikstad byområde 2011-2023 - Sentrumsformål - framtidig (1130) - Hensynssone H500_61 (Elva) - Hensynssone H320_1 (Flomfare) - Hensynssone H-570_57 – (Bevaring
kulturmiljø)
Side 5 av 13
X Kommunedelplan for klima og energi - Omtales mht. ATP
- Plan ligger innenfor konsesjons-område for fjernvarme.
X Kommunedelplan for kultur
Kommunedelplan for landbruk
X Sykkelhovedplan for Fredrikstad
X Trafikksikkerhetsplan
X Overvannsrammeplan
X Gjeldende reguleringsplaner/ bebyggelsesplaner
X Tilliggende reguleringsplaner
Andre planer/vedtak
X Annet planarbeid som kan ha betydning for utarbeiding av planforslaget
Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner
Merknader
X 2014 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging
2011 Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen
X 2009 Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene
X 1995 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen
1994 Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag
2008 Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre
Rapporter og veiledere
4.2 Lokale
Merknader
X Veileder for illustrasjoner i plansaker
Gågatereglement
X Lokalsamfunnsrapporter Om den dekker området.
Side 6 av 13
4.3 Sentrale
Sentrale veiledere se www.planlegging.no
5 Avklaring av konsekvensutredning (KU)
Merknader
Tiltaket krever konsekvensutredning
X Plankonsulent må gjøre en vurdering av om prosjektet vil utløse krav om konsekvensutredning
X Tiltaket krever ikke konsekvensutredning Se vedlegg
6 Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet – foreløpig vurdering
Opplistingen er ikke nødvendigvis uttømmende, jf pbl §§ 1-1, 3-1 og 4-3 m fl.
Følgende tema må belyses av
plankonsulent.
Supplerende kommentarer:
X Barn og unges interesser. i
planområdet
(behov/bruk av areal til
lek/aktiviteter)
- Planområdet framstår i dag som en åpen plass der det
periodevis parkeres. Området er i dag uegnet for barn og
unge.
- Gjennom reguleringen vil området forskjønnes. Det vil
opparbeides småbarnslekeplass i forbindelse med
boligene. Det må sørges for sikkerhet mot vannet.
- Det må opparbeides tilstrekkelig med leke- og
uteoppholdsarealer av brukbar kvalitet for
boligbebyggelsen.
X
Teknisk infrastruktur og
trafikkforhold
Gang, og sykkelveier, kollektiv-
tilgjengelighet, parkering,
adkomst, kapasitet, sikkerhet
og standard, VA, fjernvarme
- Planområdet ligger svært sentralt, og i gangavstand til
mange arbeidsplasser og fasiliteter. Planområdet ligger
sentralt mellom broene og like ved kaia til elvemetroen.
En opprusting av kaifronten er nødvendig som en del av
områdeutviklingen.
- Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for
fjernvarme.
X Sosial infrastruktur - Rødsmyra barne- og ungdomsskole (2 km gangavstand)
har etter skolebruksplan 2010 – 2020
kapasitetsproblemer ved full utbygging av Værste-
området. Skal settes av ny skoletomt.
Side 7 av 13
X
Miljøfaglige forhold
Luftforurensning, støy, radon,
geoteknikk, drikkevann
- Luftforurensing vil omtales i planbeskrivelsen. Øra er den
største kilden til luftforurensing.
- Det er varierte grunnforhold i området med fast fjell,
havavsetninger eller antropogene masser. Det vil gjøres
grunnundersøkelser mht. geoteknikk og
grunnforurensing.
- Belysning på stadion vil kunne påvirke bokvalitetene i
området. Temaet må utredes og beskrives i planen. Om
nødvendig vil det bli gjort avbøtende tiltak ved å skjerme
boligene og/eller endre armatur.
- Det vil gjøres støyberegninger for boligbebyggelsen. Ut fra
tilgjengelige kart ser forholdene ut til å være relativt gode
mht. trafikkstøy. Med beliggenheten vil også uteliv og
aktiviteter på stadion bidra med støy.
X Universell utforming
- Boliger/næringsbebyggelse oppføres med parkeringshus
og heis. Uteoppholdsarealer vil ligge i plan med det
nederste boligplanet. Bygningsmassen vil kunne få
publikumsfunksjoner og skal opparbeides etter
målsettingene om UU.
X Natur og ressursgrunnlag
Landskap, (behov/bruk,
sti/korridor, tur, strand)
- Det vil bli lagt vekt på å tilrettelegge en sammenhengende
blå/grønnstruktur mot elva mellom gangbroa og
Værstebroa. Denne vil inneholde uteoppholdsområder
som er tilgjengelige for allmennheten og har en viktig
transportfunksjon som kai for byferga. Elvebredden er
markert som «turområde» i kommunens kartverk.
Reguleringen vil bidra til å forsterke og forbedre denne
situasjonen slik at området oppfattes som en
elvepromenade / hyggelig og praktisk, offentlig
transportåre.
Side 8 av 13
X Estetikk/Typologi/Byggeskikk
(form, struktur, funksjon,
uttrykk)
- Det er utarbeidet et skisseprosjekt som viser en ønsket
arealutnyttelse. Bygningstypologien tilpasses her de
tilstøtende bygningers form og funksjon ved at
maskinhallene framheves og danner rammene rundt et
innfillprosjekt som utnytter høyden. Planmyndigheten har
gjennom den innledende prosessen utrykt at dette
vertikale utrykket konkurrerer mot de eksisterende
hallene og ytret ønske om at det må utarbeides flere
alternative løsninger som underordner seg det
eksisterende bygningsmiljøet. Planarbeidet innebærer
transformasjon av kulturhistorisk bygg og kulturhistorisk
område. Hensikten med planarbeidet er å finne hvor
tålegrensene for utnyttelse, formgivning og høyder ligger,
og hvordan man kan forene utbygging og vern av
kulturhistorisk bygg. Samtidig hvordan man klarer å skape
gode bomiljøer og –kvalitet. Ved en omregulering vil
forutsetningene for en ombygging av vestre maskinhall
trolig endres slik at symmetrien i området bevares (det
tillates i dag 100% BYA opp til c + 24m for vestre
maskinhall). Tilbygget til Trondheim kunstforening blir
trukket fram som et eksempel på en vellykket utvidelse i
form av en kontrast.
- Det ble presisert i møtet at planavdelingen er innforstått
med at forslagsstillers mål med reguleringen vil være å
bygge i høyden. Planmyndigheten utrykte også at en
begrensing av byggehøyde i seg selv ikke er avgjørende
for en god tilpassing til bygningsmiljøet, men at man
gjennom å analysere området må finne et utrykk som
underordner seg det eksisterende bygningsmiljøet.
- Planmyndigheten er opptatt av at avstanden mellom
elvefronten og et nybygg må være tilstrekkelig for å ikke
bygge ned et potensielt offentlig rom mellom stadion og
elvefronten.
- Alternativvurderinger vil inngå som en naturlig og viktig
del av planarbeidet. Planavdelingen oppfordrer til at det
utarbeides volumstudier/skisser/diagrammer som
utrykker ulike former for bygningstilpassing og viser
prinsipper for utbygging ut fra funksjonene som skal i
prosjektet (mobilitet, uteopphold, tilpassing til
stadion/kaifronten). Dette arbeidet bør gjøres tidlig i
planprosessen og legges fram for fylkeskonservator på et
tidlig tidspunkt.
Side 9 av 13
X Verneinteresser
biologisk mangfold, fauna,
fornminner, verneverdige
bygninger, miljø, anlegg, etc
- Eksisterende bebyggelse er underlagt et vern etter PBL i
gjeldende reguleringsplan og byområdeplan. Planområdet
er registrert som et kulturhistorisk bymiljø av nasjonal
interesse (et NB!-område). Verneinteressene vil sette
premissene for utnytting og arkitektonisk tilpasning.
- En sentral del av planarbeidet vil være å innpasse ny
bebyggelse på en måte som respekterer og underordner
seg eksisterende bebyggelse. Det oppfordres til et tett
samarbeid mellom planfremmer og
kulturminnestyresmaktene.
- Den tekniske tilstanden til eksisterende maskinhall vil
vurderes. Sannsynligvis vil deler av hallen måtte
rekonstrueres
- Reguleringsavdelingen understreker at det må utarbeides
analyse av kulturhistorisk miljø og bygninger, som skal
legge premissene for planarbeidet, skisseprosjekt og
alternativvurderinger. Dette må sees i sammenheng med
vurdering om tiltaket utløser krav om
konsekvensutredning.
- Forslagstiller og planmyndighet har vurdert hvorvidt
forholdet til eksisterende vernede bygningsmiljø vil utløse
krav om konsekvensutredning eller ikke. Det er i praksis
forholdet til bygningsmiljøet som utløser plankrav i denne
saken, og det er kulturhistorien og verneverdien av
bygningsmiljøet tilknyttet maskinhallene som vil legge
premissene for planarbeidet og utfallet av dette.
Planoppgaven og hovedvekten av planbeskrivelsen vil
derfor i hovedsak dreie seg om registreringer og analyser
av historie, form og funksjon for å komme fram til og
løsninger gjennom en arbeidsmetodikk som ligger i
skjæringspunktet mellom arkitektur og bygningsvern.
Både fylkeskonservator og byantikvar er, og vil fortsatt
være involvert i planarbeidet.
- Med dette utgangspunktet har planmyndigheten
konkludert med at hensynet til arkitektur og kulturvern vil
bli tilfredsstillende ivaretatt gjennom planprosessen, og at
en full konsekvensutredning ikke er påkrevet.
X Risiko og sårbarhet (ROS)
Flom, rasfare
ROS-analyse inngår i planarbeidet.
X Levekår og folkehelse - Skal framgå av et eget kapittel i planbeskrivelsen.
Side 10 av 13
Reguleringsavdelingen har signalisert ved forespørsel om omregulering av området at kommende sentrumsplan vil inneholde retningslinjer/kriterier for transformasjon og fortetting i området. Forslagsstiller ønsker ikke å vente på et endelig vedtak av overordnet sentrumsplan, men vil heller legge opp til en parallell prosess.
Det legges derfor opp til en todelt planprosess, hvor områdets egnethet (analyser) og alternativvurderinger skal legges fram for reguleringsavdelingen, byantikvar, fylkeskonservator og politikere for retningsgivende signal før man fortsetter videre med planarbeidet.
Konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives.
Åpenhet og medvirkning
Åpenhet og medvirkning i planlegging er en viktig premiss i plan- og bygningslovgivningen (bl.a. gjennom § 5-1 og de enkelte prosessbestemmelser), og berørte enkeltpersoner og grupper skal gis anledning til å delta aktivt i planprosessen. Forslagstiller tar sikte på å gjennomføre følgende medvirkningsaktiviteter i forhold til naboer og offentlige myndigheter (ikke kommunen):
Hvem: Hvordan: Når: Fagmyndigheter, berørte parter og naboer
Brev, avisannonse
Berørte parter Møter/befaringer Etter behov
Fylkeskonservator Møter/befaringer Etter behov, og gjerne tidlig i planfasen.
Forslagsstiller og kommunen bør ha en løpende dialog gjennom planprosessen, med et konstruktivt samarbeid mellom plankonsulent og kommunen før endelig planforslag oversendes. Kommunen kan gi tilbakemelding på utkast i prosessen.
Møter avholdes etter behov.
Side 11 av 13
7 Planavgrensning
Det ønskes varslet oppstart etter følgende avgrensning:
Plangrensa tar utgangspunkt i gjeldende eiendomsgrenser/formålsgrenser/plangrenser for planen som skal oppheves, og tar med seg nødvendige deler av planen som skal endres. Den skisserte plangrense omfatter ca. 19 daa. Kartet viser det aktuelle planområdet med lilla avgrensning. Avgrensningen vist på kartet er ikke presist vist, og må endelig godkjennes av kommunen.
8 Kart
Grunnkart og matrikkelopplysninger Merknader
Digitalt grunnkart.
Grunnkart og plankart bestilles via Geomatikk-avdelingen, og leveres på SOSI-format i henhold til gjeldende sosi-standard
Det er behov for tilleggsoppmålinger. Det er sikre grenser i området.
Oversikt over hjemmelshavere, naboer og gjenboere
Henvendelse til Geomatikk-avdelingen. Gnr/bnr må oppgis for de eiendommer det ønskes opplysninger om.
Side 12 av 13
9 Gjennomføring
Aktuelle rekkefølgekrav: Merknader
Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av kommunaltekniske anlegg
Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av annen infrastruktur
10 Oppstart av planarbeidet
Anbefaler oppstart av reguleringsarbeidet
Anbefaler ikke oppstart av planarbeidet
X Det vurderes om reguleringsspørsmålet skal fremlegges for planutvalget etter at varslingsperioden er over, jf plan- og bygningsloven § 12-3.
X Planavgrensningen skal godkjennes av kommunen før planarbeidet kunngjøres. Annonsetekst, varslingsbrev, varslingsliste og evt. planprogram avklares med saksbehandler før utsendelse.
X Konsulent oversender senest 1 uke før varsling:
• Endelig annonsetekst i RTF- eller Word-format
• Planavgrensning i jpg- eller pdf-format
• Planavgrensning i SOSI- eller dwg-format
11 Komplett planforslag – innhold og materiell
X Plankart i målestokk 1:1000. Annen målestokk kan i enkelte tilfeller være hensiktsmessig. Dette avtales med saksbehandler i det enkelte tilfelle. Alle kart skal brettes i A4-format
X Reguleringsbestemmelser på RTF- eller Word-format.
X Planbeskrivelse med eventuell konsekvensutredning på RTF- eller Word-format.
X Nødvendige illustrasjoner og modeller
X Kopi av annonse "igangsatt regulering" påført dato
X Kopi av varslingsbrev
X Varslingsliste
X Dokumentasjon av samråds- og medvirkningsprosess
X Liste over innsendte merknader med plankonsulents kommentarer X Kopi av utredninger, møtereferat, innspill etc. som har betydning for vurdering av
planforslaget
X Plankart i gjeldende SOSI-versjon. Basis geodata i gjeldende SOSI-versjon. Eventuelle endringer/tillegg i basis
geodata følger i egne SOSI-filer.
Side 13 av 13
X Rapportfiler fra SOSI-kontroll (.TXT .FYS .L1 .L2 .L3)
X .pdf fil av ferdig plankart. PDF-fila må være definert til en fast størrelse (A0, A1, A2, A3, eller A4) i målestokk 1:1000 (eller 1:500) slik at den kan skrives ut i riktig målestokk.
X Hvis planen er produsert i AutoCAD, ArchiCAD eller tilsvarende programvare ønskes en .dwg fil levert som et supplement til SOSI.
Digital fremstilling skal godkjennes av kommunen før planforslaget kan regnes som komplett
12 Framdrift
Plankonsulents planlagte dato for varsling:
Plankonsulents planlagte dato for oversendelse av komplett planforslag (med dokumentasjonskrav/utredninger) til kommunen:
Fordi planen er særlig komplisert og/eller i strid med overordnede planer og/eller begge parter er enige om det, skal det avtales egen frist for behandling når komplett planforslag foreligger.
13 Gebyr
Behandling av planforslaget vil bli ilagt gebyr etter kommunens betalingsregulativ for saksbehandling etter plan- og bygningsloven.
14 Bekreftelser
Oppstartsmøtereferatet bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunktet oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Konklusjonene er derfor foreløpige og verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Det tas forbehold om endringer i rammebetingelser, i kommunens rutiner og politikk og at nye opplysninger kan føre til endrede faglige vurderinger. Naboprotester, protester fra beboerorganisasjoner, krav fra offentlige myndigheter m.m. vil kunne medføre krav om endring av prosjektet og endring av fremdriften for prosjektet. Dersom avtalte innsendelser ikke er mottatt i henhold til avtalt fremdrift, uten at det er avtalt nytt tidspunkt for innsendelse, kan kommunen anse saken som uaktuell og etter en periode avslutte saken. Planforslaget utarbeides av fagkyndige.
Top Related