II CONGRESO DE ACTUALIZACION PROFESIONAL CON ENFOQUE GLOBAL, CONTABLE, LABORAL,
TRIBUTARIO, AVALUO Y ESTADISTICA – UNEFA 2.013
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELAMINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA DEFENSAUNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL POLITÉCNICA
DE LA FUERZA ARMADAUNEFA
Avalúo Inmobiliario
Ing. Romaye Diaz Camacho.
Avalúo Inmobiliario
Ponente:
Ing. Romaye Diaz Camacho.
Avaluador Profesional.
“La valuación no crea valor, sino que observa
meramente todos los aspectos que
influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas políticas,
económicas, sociales y físicas que por
interacción influyen en el valor. No recomienda
acción pero prevé las bases sobre las cuales
las decisiones de acción pueden
tomarse”.
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Avalúo, Valuación, Tasación, Valoración, Valor de mercado, otros.
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“La Valuación, es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito y descansa en observaciones y en la teoría económica, la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero en efectivo, de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado, asumiendo en uso específico”. Ing. Santiago Ecker.
“Método, arte que le permiten al tasador, recabar, clasificar, analizar y procesar toda la información sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la opinión inteligente sobre su valor a una fecha determinada”. Prof. Contreras.
“ES ESTIMAR EL VALOR DE MERCADO DE UN INMUEBLE EN UN DETERMINADO MOMENTO”.Ing. Sérgio Antonio Abunahman.
¿Qué es Bien inmueble?
Bienes inmuebles: Según Art. 526 del Código Civil, los bienes son inmuebles por su naturaleza, por su destinación o por el objeto a que se refieren.
Por naturaleza: Porque no se pueden desplazar, es decir “los terrenos, las minas, los edificios (Art. 527) y los arboles mientras no hayan sido derribados (Art. 528).
Por destinación: se refiere al uso que el propietario le dé al bien inmueble.
Por objeto: los derechos, las obligaciones y las acciones que tengan por objeto cosas inmuebles. Derechos de propietarios o del enfiteuta. Los derechos de usufructo y de habitación.
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Tipos de Avalúos. Bienes muebles
Bienes inmuebles
Maquinarias y equipos
Rurales, finca, parcelas, semovientes, etc.
Inmuebles negocios: hoteles, estaciones de servicios, cines, centro comerciales, otros.
Especiales: club sociales, instituciones educativas, instituciones públicas, etc.
Avalúos de Good Will e intangibles (Frutos, Marcas y Patentes, Software, Empresas, Inversiones, etc.)
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Propósito de un Avalúo.
Solicitud de Crédito.
Privado o particular.
Sucesiones.
Judiciales o experticias.
Expropiaciones.
Contables.
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La Economía Urbana y las Leyes que Rigen la Formación de los Precios Inmobiliarios.
EL MERCADO:
Antes de caracterizar el mercado se hace necesario entender su funcionamiento y sus mecanismos. Hay que entender que es Mercado. Es fácil percibir que su existencia depende de tres componentes:
1.-los bienes expuestos en el mercado,
2.-las partes deseosas en venderlos y
3.-las partes interesadas en adquirirlos.
Cuando se trata de bienes inmuebles, estos tres componentes forman un Mercado Inmobiliario.
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El aspecto cuantitativo de los tres componentes presentes en el mercado es un factor determinante en la formación de los precios.
1.- Competencia Perfecta: donde existen muchos vendedores, muchos compradores y una cantidad equilibrada de bienes con un potencial de mercado.
2.- Monopolio, Oligopolio y Cartel: Monopolio: un único vendedor. Oligopolio: pocos vendedores que compiten entre sí. Cartel: los vendedores se reúnen para dominar en forma conjunta el mercado.
3.- Monopsonio y Oligopsonio: Monopsonio: apenas un comprador tiene poder de compra. Oligopsonio.
4.- Ley de Oferta y Demanda.
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LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA PUNTO DE EQUILIBRIO
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Métodos de Avalúo:
METODOS DIRECTOS:Método Comparativo o de Mercado
Estadísticas
Método del Costo.
Métodos de Depreciación.
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Curvas de Depreciación
METODOS INDIRECTOS:
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Método Residual
Método de la Renta/ Capitalización
Planta de Valores
Método Involutivo o Proyecciones Hipotéticas.
¿CÓMO REALIZAR UN AVALÚO?
DIAGNOSTICO DE LA ZONAAntes de valorar un bien inmueble es necesario caracterizar el entorno donde se ubica, para conocer claramente, ubicación, área, topografía, forma, servicios públicos, acceso y vialidad, recursos actuales y potenciales de la zona, limitaciones.
Legales Físicos
Socioeconómicos
Zonificación
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ESTUDIO DE MERCADOREGISTRO SUBALTERNO (Referenciales).
Nº VENDEDOR COMPRADOR DIRECCIONMONTO
DE VENTA
AREA P.U.DOC/
TOMOFECHA
1MIGUEL LOPARDO.
DANIELA MEDINA
AV. 5 DE DICIEMBRE C/ AV 15 RES. KARINA P- 2 No. B-21 ARAURE.
250.000,00 119,8 2.086,81 1081.2011 04/02/11
2TOMAS BARRIOS.
HUMBERTO PEDA
AV. 25 CON CALLE 13 RES. CELIDA ROSA P- 8 No. 30 ARAURE.
150.000,00 90,27 1.661,68 2561.2011 29/03/11
3MARITZA AZUAJE.
FELIX GONZALEZ
AV. 17 C/ AV 18 CJTO.RES. EL PARQUE EDF. ARAGUANEY P- 6 No. 6-B ARAURE.
170.000,00 108,00 1.574,07 2621.2011 31/03/11
4MARIA MARIANI.
ERICK FUENTES
AV. 07 EDF. SATURNO P- 1 No. 1-B ARAURE.
180.000,00 88,00 2.045,45 5501.2011 14/06/11
5INVERSIONES A.L.C., C.A.
APOLINAR SUAREZ
AV. 13 DE JUNIO RES. ROSALBA P- 9 No. 93 ARAURE.
150.000,00 132,00 1.136,36 5801.2011 15/06/11
Fuente: Registro Subalterno del Municipio Araure.
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Corrección por Área Corrección por Inflación
Áreas Ref. Aref/.apart Fa FechaINPC
actualINPC. Ref
FAI
119,80 0,9247 0,9806 04/02/2011 291,5 217,6 1,3396
90,27 0,6968 0,9558 29/03/2011 291,5 220,7 1,3208
90,27 0,6968 0,9558 29/03/2011 291,5 220,7 1,3208
108,00 0,8337 0,9555 31/03/2011 291,5 220,7 1,3208
90,27 0,6968 0,9558 13/04/2011 291,5 223,9 1,3019
Fa=(Aref/A apart)^(1/4) Si <30% INPC Actual=Agosto2012 291,5
Fa=(Aref/A apart)^(1/8) Si >30% FAI= (INPC Actual/INPC ref.)
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HOMOGENIZACIÓN DE REFERENCIALES
N° P.U (Bs/m2) Fa FAI P.U Corregido
12.086,81
0,9806 1,3396 2.741,37
21.661,68
0,9558 1,3208 2.097,84
31.574,07
0,9558 1,3208 1.987,24
42.045,45
0,9555 1,3208 2.581,50
51.136,36
0,9462 1,3019 1.399,79
Total 10.807,74
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ESTADISTICA INFERENCIAL: “Tradicional o S.P.S.S 18.0”
Ẋ= 2.161,55
S= 530,87
Criterio de CHAUVENET d13=1,65 Aceptación
Máximo 2.741,37 1,09 Pertenece
Mínimo 1.399,79 1,43 Pertenece
En el presente estudio será utilizada la teoría estadística de las pequeñas muestras (n<30), con la distribución “t” de STUDENT, para “n” datos y “n-1” grados de libertad, con una confianza del 90%.
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Intervalo de confianza(Limites); NC=90%; t=2,13
INFERIOR Ẋ-t*S/√(n-1)= 1.596,18
SUPERIOR Ẋ+t*S/√(n-1)= 2.726,92
Amplitud del Intervalo
A= Lim Sup-Lim Inf.= 1.130,74
Para obtener tres clases; A/3= 376,91
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Peso(Sp) Valor 1 Valor 2
1era Clase 1.596,18 hasta 1.973,09 0
2da clase 1.973,09 hasta 2.350,01 2+2 1987,24 2.097,84
3era Clase 2.350,01 hasta 2.726,92 1 2.581,50
Suma= 5 10.751,66
TOMA DE DECISIÓN= 10.751,66/5 2.150,33 Bs./m2
División en Clases:
Suma de los pesos (Sp) = 6; Suma de los valores ponderados (Sv) = 1.743,23Toma de decisión: Sv / Sp
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Caratula del Informe
Nombre del Solicitante
Identificación del Inmueble Tasable
Nombre del Avaluador Profesional
Informe de Avalúo
Informe Técnico de Avalúo
www.romaye.com.ve
APARTAMENTO N° 4C UBICADO EN LA CUARTO PISO DEL EDIF. “LIBRA”, AV. RAFAEL ARVELO, “URBANIZACIÓN SANTA MONICA”, PARROQUIA EL VALLE, MUNICIPIO LIBERTADOR.
PROPIETARIO: SUCESION FUENTES DE NIETO, CARMEN
Informe de Avalúo.
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Identificación del Inmueble.
Certificado de Imparcialidad.
Resumen del Avalúo.
Croquis de Ubicación.
Informe Fotográfico.
Credenciales del Avaluador Profesional.
Copia de Documentos de Propiedad.
Gracias por la oportunidad!!
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Ciclo de Preguntas
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