ÅRSREDOVISNING 2010
”Vi ska fortsätta uppfylla våra ägares förväntningar om att leverera goda resultat och vårda de portföljer vi förvaltar samt tillhandahålla attraktiva bostäder för våra hyresgäster. Organisationens kompetens och effektivitet ska drivas mot ständiga förbättringar och vi ska bygga goda långsiktiga relationer med våra hyresgäster.”
2 ÅRSREDOVISNING 2010
2 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 3
VD har ordet
Året som gått
Strategi
Graflunds ägare
Marknadsuppdatering
Organisation och medarbetare
Förvaltade Fastighetsportföljer
Miljö och Energi
Översikt
Ekonomisk Redovisning
Revisionsberättelse
Fastighetsförteckning
Ledning
4
5
6
7
8
9
10
20
21
23
38
39
42
4 ÅRSREDOVISNING 2010
VD har ordetAnders Häggström
Graflunds har av tradition själva hanterat de årliga hyresförhandlingarna med Hyresgästföreningen. Förutsättningarna för dessa förändrades under 2010 som en konsekvens av att det den 1 januari 2011 infördes nya regler om hur bostadshyror ska bestämmas. Hittills genomförda förhandlingar har ur alla inblandade parters perspektiv och utifrån de nya förutsättningarna varit något trevande. Det finns ändå anledning att förvänta sig att förutsättningarna förbättras för att på sikt åstadkomma en något friare hyressättning.
Vår förvaltningsvolym har minskat något under det gångna året som en följd av att vi genomfört några styckvisa fastighetsförsäljningar från Graflunds Byggnads AB, men också till följd av att våra ägare genomfört en försäljning av 3 bolag från en syster-koncern. De sålda bolagen hade sina fastighets-bestånd i Linköping och Stockholm. De ekonomiska utfallen från försäljningarna har varit starkt positiva.Förvaltningen av de sålda bolagen har legat kvar hos Graflunds under första kvartalet 2011, men som en konsekvens av försäljningarna kommer en anpassning av organisationen att göras. Att vara det självklara valet av hyresvärd i de delmarknader vi finns är vårt långsiktiga mål. Som den professionella aktör vi stän-digt eftersträvar att vara kommer ett något förnyat Graflunds att ytterligare höja ambitionerna inför 2011 vad gäller såväl effektivitet som måluppfyllelse.
Graflunds bedriver sin verksamhet i ett 10-tal orter i Mellansverige och i enlighet med våra ägares uppdrag är förvaltningen starkt koncentrerad på bostadsfastig- heter. Gemensamt för våra fastighetsportföljer är att de är belägna i orter med mycket stark befolkningsutveckling och ett ur kommunikationsperspektiv strategiskt läge. Dessa faktorer har naturligtvis i hög grad bidragit till att vi under 2010 har haft stor framgång med uthyrningen. I ett historiskt perspektiv har uthyrningsgraden även tidigare varit god i de flesta orter. Under 2010 har den förbättrats ytterligare så att vi nu sammantaget har den högsta uthyrnings- graden någonsin. Även utvecklingen vad gäller omflyttning har varit fortsatt positiv, med successivt sjunkande siffror.
År 2010 blev ett av de kallaste och mest snörika åren på flera årtionden och vi, liksom andra fastighetsförvaltare, drabbades av avsevärt ökade kostnader för såväl snöröjning och halkbekämpning som uppvärmning. De extrema väderleks- förhållandena som inledde 2010 kom att påverka verksamheten under resten av året, men blev samtidigt en bekräftelse på att vårt fokus att reducera för-brukningen av driftmedia är rätt. Att minska kostnaderna för driftmedia är av grundläggande betydelse för att vi också framöver ska kunna vara en framgångsrik aktör på fastighetsmarknaden.
Under året har vi fortsatt installation av utrustning för att reglera uppvärmningen med hjälp av väderprognosstyrning och detta tillämpas nu i ca 40 % av vårt fastighetsbestånd. Som ett led i vårt miljöarbete utrangerades också den sista oljepannan under hösten 2010 och ersattes av en bergvärmeanläggning. Under året initierades också ett projekt med målsättning att finna enkla åtgärder för att minska våra driftmediakostnader.
2010
4 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 5
Året som gått
FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGARFastigheten Trevnaden 9 (fd 1 och 2) i Strängnäs såldes i december till den av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningen Seminariet.
Fastigheten Skuggviolen 1 i Hässelby såldes i november från Bostadsaktiebolaget Ekeby till den av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningen Skuggviolen 1.
Fastigheterna Venus 10-12 i Eskilstuna såldes i december till den av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningen Venus.
I december 2010 genomfördes en större försäljning då Bostads AB Ekeby, Fastighets AB Forbonden samt SPA Skäggetorp AB såldes till Willhem AB, ett av Första AP-fonden nybildat bolag. I och med att försäljningen omfattade hela bolag följde även anställd personal med i affären. Ny ägare tillträdde per årsskiftet men förvaltningsuppdraget låg kvar hos Graflunds under det första kvartalet 2011.
NYBYGGNATIONI Märsta påbörjades under hösten 2010 ombyggnation och fd kontorslokaler byggdes om till bostadslägen-heter. Projektet innebar 10 nya bostadslägenheter med inflyttning per 1 februari 2011.
LEDARSKAPSUTVECKLINGDet utvecklingsprogram som initierades under 2008 har fortsatt under det gångna året, främst med fokus på nya chefer.
BYTE AV EKONOMI- OCH AFFÄRSSYSTEM OCH NY HEMSIDADet byte av affärssystem som inleddes under 2009 har fortsatt även under 2010. De nya systemen förväntas ge stora effektiviseringsvinster och säkrare arbetsprocesser. Under hösten 2010 lanserades också en ny webbsida, vilken fått utökad funktionalitet för att förbättra tillgänglighet och service. Den nya hemsidan har t ex en översättningsfunktion och här finns även möjlighet att göra serviceanmälan. Även en mobilanpassning av hemsidan har tagits fram. I och med den nya hemsidan debuterade Graflunds även i sociala medier och finns numera på Twitter och Facebook.
KLIMATSTYRNINGUtbyggnaden vad gäller värmereglering i fastigheterna med hjälp av väderleks-prognoser har fortsatt även under 2010. Under senhösten slutfördes ytterligare installationer av prognosstyrning i Linköping och Jordbro. Att styra uppvärm-ningen med hjälp av prognoser med avseende på såväl temperatur som vind och sol ger hyresgästerna en jämnare inomhustemperatur och ökad komfort. Man slipper därigenom i vissa fall onödiga och alltför stora förändringar i värme- tillförsel som termostatreglering via den aktuella utomhustemperaturen kan ge.
UPPDRAGGraflunds ska på ett resurseffektivt, kompetent och professionellt sätt alltid arbeta aktivt för att hyra ut lägenheter i välskötta fastigheter. Graflunds ska förvalta och utveckla bostadsområden på ett sätt som motsvarar kundernas förväntningar vad gäller service, utrustning och pris. Det ska vara enkelt för kunderna att kommunicera med Graflunds. Varje medarbetare har i sin roll ett personligt ansvar för att uppdraget utförs på bästa sätt.
Det finns också en strävan efter stor flexibilitet i att ta förvaltningsansvar för andra fastighetsinvesteringar som görs inom de fastighetskoncerner som Finanshuset Acta bygger upp, men också att minska omfattningen av uppdraget om ett sådant behov uppstår. I början av 2005 tog Graflunds över förvaltningen av 948 lägenheter i Uppsala och per 1 april 2006 togs förvaltningen av nästan 4000 lägenheter i Linköping över.
Under 2007 slogs Graflunds organisation samman med systerföretaget Markarydsbostäder. Detta innebar att det samlade beståndet ökade till nästan 15 200 lägenheter med geografisk koncentration på östra Mellansverige. Nya orter blev bl a Norrköping, Södertälje, Vårby/Fittja, Märsta och Stockholm Norrort. Huvudkontoret placerades hos Graflunds i Eskilstuna med Anders Häggström som VD för samtliga förvaltade bolag.
Under 2008 tog Graflunds över förvaltningen av 2 270 lägenheter i Haninge.
Under 2009 har inga nya förvaltningsuppdrag tillkommit. Däremot har vi avytt-rat 597 lägenheter i Haninge till nybildade bostadsrättsföreningar.
Under 2010 har vi avyttrat 412 lägenheter till bostadsrättsföreningar. I slutet av året tillkännagavs 2010 års största fastighetsaffär i Sverige där första AP-fonden genom det nybildade bolaget Willhem AB förvärvar 11 100 lägenheter i mellersta och södra Sverige från ACTAs bostadsfonder. Av dessa har 3 464 lägenheter legat under Graflunds förvaltning och försvinner således per 31 mars 2011 då förvaltningsuppdraget upphör.
6 ÅRSREDOVISNING 2010
VISIONGraflunds - det självklara valet
AFFÄRSIDÉErbjuda och utveckla bostäder för alla som väljer att hyra istället för att äga.
STRATEGIGraflunds strategi innebär i korthet att bolaget ska renodlas mot bostäder.
Strategi
GEMENSAMMA VÄRDERINGARGraflunds verksamhet ska präglas av att vi är:
AFFÄRSMÄSSIGA
kunderna nöjda och är lönsamma för företaget
Graflunds
ANSVARSTAGANDE
egna arbetsuppgifter och företagets bästa
ENGAGERADE
lösningar i stället för problem
LYHÖRDA
önskemål
6 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 7
Graflunds ägare
Ägare till Graflunds är sedan den 6 december 2004 Hyresbostäder i Sverige II AB. Detta bolag utgör del av placeringsområdet fastigheter inom Finanshuset Acta som är ett oberoende nordiskt kapital-förvaltningsbolag med verksamhet i Sverige och Norge. Bolaget förvaltar ett kapital om ca 67 miljarder norska kronor per fjärde kvartalet 2010. Fastigheter utgör drygt hälften av Finanshuset Actas förvaltade tillgångsmassa.
De fastighetskoncerner där Graflunds ingår som fastighetsägare eller utgör förvaltare framgår nedan med brunmarkerade rutor. Graflunds förvaltar förutom nedanstående också 3 271 lägenheter i Hyresbostäder i Sverige I AB och 193 lägenheter i Hyresbostäder III i Sverige AB. Den förvaltning som avser Hyresbostäder i Sverige I AB samt Hyresbostäder III i Sverige AB upphör för Graflunds del per 2011-03-31.
Hyresbostäder i Sverige I AB100 %
Boligutleie Holding I AS (Norge) (>2500 aktieägare i Norge)
~87 %
Hyresfastigheter Holding I AB (Sverige) (>800 aktieägare i Sverige)
~13 %
Malmö I1 313 lgh
Göteborg2 117 lgh
Karlstad842 lgh
Linköping2 491 lgh
Malmö II678 lgh
Borås812 lgh
Botkyrka780 lgh
Jönköping218 lgh
Hyresbostäder i Sverige II AB100 %
Boligutleie Holding II AS (Norge) (>4 200 aktieägare i Norge)
~80 %
Hyresfastigheter Holding II AB (Sverige) (>2 200 aktieägare i Sverige)
~20 %
Landskrona788 lgh
Malmö II867 lgh
Göteborg891 lgh
Markaryd767 lgh
Eskilstuna1 960 lgh
Strängnäs607 lgh
Linköping1 428 lgh
Uppsala948 lgh
Norrköping1 895 lgh
Södertälje2 109 lgh
Vårby695 lgh
Bro540 lgh
Märsta643 lgh
Haninge1 673 lgh
8 ÅRSREDOVISNING 2010
MAKRO – RÄNTEMARKNADEN2010 inleddes med stor osäkerhet kring den framtida utvecklingen. Reporäntan låg sedan juli 2009 på 0,25 % och Riksbanken indikerade med sin räntebana att räntan skulle behållas på den nivån ända till tidig höst. Marknaden var dock av en annan åsikt och prisade in betydligt snabbare höjningar, vilket även bank-ekonomer gjorde. De långa räntorna var dock relativt höga, vilket gjorde kurvan brant och alternativkostnaden till rörlig räntebindning hög. Det fick stor påverkan på nyutlåningen till hushåll och företag där fler och fler valde rörlig räntebindning framför fast. I takt med att den svenska ekonomin återhämtade sig fick de hushåll som inte påverkats av den höga arbetslösheten uppleva stigande disponibla inkomster. Detta i kombination med låga räntor bidrog till en stark återhämtning i Sverige.
I slutet av januari började finansmarknaderna att darra ordentligt då de statsfinansiella problemen i Grekland uppdagades för första gången. Det var dock inte förrän i maj som det fick ordentlig effekt på långräntorna som föll kraftigt. Sommaren gick och den svenska ekonomin utvecklades bra trots internationella problem. I juli höjde Riksbanken reporäntan till 0,50 %, men poängterade att osäkerheten var hög. Denna osäkerhet tog vida uttryck i augusti då långräntorna föll extremt mycket, som en följd av europeisk statsfinansiell oro i kombination med amerikanska återhämtnings- problem. Den amerikanska ekonomin hade lång väg tillbaka och hotades av deflationsrisk, svag sysselsättning, en sargad bostads-marknad och ytterligare penningpolitiska stimulanser. Trots att den svenska ekonomin såg bättre ut än på länge föll den svenska 10-års swappen under 2,5 %. Detta varade dock inte länge, utan långräntorna började stiga i takt med att svensk statistik visade ytterligare starka siffror.
Riksbanken höjde reporäntan med 0,25 procentenheter även i september och oktober samtidigt som centralbankerna i USA och Europa signalerade oförändrade låga räntor lång tid framåt. Den svenska BNP-tillväxten för tredje kvartalet uppgick till 6,9 % i årstakt, en siffra som fick bedömare att placera Sverige i samma
som präglade året har kreditmarginalerna överlag varit höga, i synnerhet på längre löptider. När Riksbanken under hösten drog tillbaka sina direktlån till bankerna påverkades även marginalerna på korta pengar negativt. Under december månad steg långräntorna ytterligare och 10-åringen handlades runt 3,6 %. 3-mån Stibor steg under året från 0,5 % till ca 2,0 %. Riksbanken höjde reporäntan även i december, till 1,25 %. Marknadens prissättning och Riks-bankens räntebana var då samsynta, vilket indikerar flera framtida höjningar, men i en långsammare takt under 2011.
UTSIKTER 2011-
lingen i svensk ekonomi att fortsätta eller kommer den dämpas av den tröga utvecklingen i Europa och USA? Att de svenska kort-räntorna ska fortsätta upp är högst troligt, men i jämförelse med 2010 bedöms takten på höjningarna vara lugnare. Riksbankens egen prognos pekar på en reporänta runt 2 % i slutet av 2011. I grunden är det som vanligt inflationen och förväntningar om densamma som kommer att styra utvecklingen av den korta räntan. I dag är det underliggande inflationstrycket lågt både i Sverige och i omvärlden och förväntas vara lågt även 2011 och 2012. Mot detta talar den starka utvecklingen i Sverige som kan innebära att Riksbanken kommer att vara tvungna att höja mer
varit förhållandevis höga förväntas minska något, men ändå ligga kvar på en historiskt hög nivå.
Marknadsuppdatering
8 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 9
Organisation ochmedarbetare
ORGANISATIONVid utgången av 2010 uppgick antalet anställda i organisationen till 124 (130) personer. Minskningen beror på en anpassning av personalstyrkan till följd av ett antal försäljningar till bostads-rättsföreningar. I de flesta av våra bostadsområden sköts den dagliga skötseln av egna fastighetsvärdar. Viss fastighetsskötsel, bl a markservice, städning och större reparationer upphandlar vi dock från externa entreprenörer.
TOTALT ANTAL ANSTÄLLDA
företagets ledningsgrupp är 4 av 7 medlemmar kvinnor och i organisationen som helhet är andelen kvinnliga chefer 43 %.
ARBETSOMRÅDEN
Vi är stolta över att ha många medarbetare med utländsk här-komst i företaget. Förutom svenska och engelska talas mer än 15 språk i organisationen. Det är en stor tillgång och fördel i kontakten med våra kunder och för trivsel och gemenskap bland medarbetarna.
NÖJDA, MOTIVERADE OCH KOMPETENTA MEDARBETAREMedarbetare som känner engagemang (VILL), känner sig informe-
(FÅR) och som känner ansvar för sitt arbete (BÖR) har de bästa förutsättningar att utföra för en prestation som bidrar till ett gott resultat för företaget och till ett eget välbefinnande. Under året har vi påbörjat ett arbete med en modell för prestationsutveckling av individer och grupper. Modellen arbetar utifrån en vetenskaplig grund och beskriver individens och gruppens förutsättningar att utföra sitt arbete. Förutsättningarna kan härledas till de 5 verben
i den egna arbetsgruppen diskuterar medarbetare och chefer sitt uppdrag i förhållande till företagets mål och visioner och i förhål-
gemensamt fram till vad som behöver förstärkas/förbättras för att gå i land med uppdraget och bidra till ett positivt resultat. Arbetet i dialogerna ger resultat på kundnöjdhet, verksamhetsmål, sjuktal och välbefinnande hos medarbetarna.
Arbetet hittills har varit mycket positivt och under 2011 kommer vi fortsätta utveckla detta med bland annat en ledarutvecklings-modul och en ny modell för medarbetarsamtal.
Varje år genomförs utvecklingssamtal med alla anställda för att stödja en personlig utveckling, följa upp arbetssituation, arbets-prestation och gemensamt uppsatta mål för verksamheten samt för att planera vidare kompetensutveckling.
Förutom de utbildningar som hölls till följd av byte av ekonomi- och fastighetssystem genomfördes under 2010 ett antal kompe-tenshöjande program inom organisationen. Samtliga chefer genomgick en omfattande ledarträning. Vi genomförde träffar med utbildningsprogram för våra förvaltnings- och ekonomi- assistenter, fastighetsvärdar och drifttekniker och i genomsnitt hade varje medarbetare 5 utbildningsdagar under året.
Kvinnor Män
2007 2008 2009 2010
140
120
100
80
60
40
20
0
Ledning 7
Fastighets- skötsel 40
Förvaltning, drift och miljö 40
Ekonomi & redovisning 11
IT 4
Förvaltade fastighetsportföljer
10 ÅRSREDOVISNING 2010
UPPSALA LINKÖPING NORRKÖPINGMÄRSTA OCH BRO
ESKILSTUNA OCH STRÄNGNÄS
SÖDERTÄLJE OCH VÅRBY HANINGE BOTKYRKA
STOCKHOLMNORRORT
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLJER
Portföljen består av 48 fastigheter med centralt läge i Eskilstuna och Strängnäs/Mariefred. De flesta fastigheterna i denna portfölj är byggda under 1960- och 1970-talen.
Eskilstuna och Strängnäs är 2 städer i Mälardalen med goda kommunikationer till Stockholm. Med tåg tar det cirka 60 minuter till Stockholms centralstation. Framförallt Strängnäs har fått allt fler invånare som pendlar till Stockholm under de senaste åren.
Under 2010 har portföljen haft en mycket positiv utveckling av vakansgraden. En kraftfull insats och fokusering på uthyrning har pågått under hela året, med bl a daglig uppföljning på uthyrnings-läget. Det är framförallt i Eskilstuna som vakansgradens trend visat sig mycket positiv. Trots att Eskilstuna har drabbats relativt hårt av finanskrisen och med den fått en högre arbetslöshet har efterfrågan på hyreslägenheter hela tiden varit god.
Fortsatt arbete med att öka tryggheten och trivseln i områdena har prioriterats under 2010. Åtgärder som utbyte av trapphusbelysning och garagebelysning, modernisering av hissar där installation av säkerhetsdörr ingår samt byte till passagesystem har genomförts. Den första etappen av en omfattande renovering av avlopp har också avslutats under försommaren 2010 med ett mycket gott resultat. I fastigheten Nålsticket har ett hyresavtal med Landstingsfastigheter om cirka 1 473 kvm omförhandlats med en förlängning på 10 år. Lokalen kommer att anpassas efter hyresgästens behov.
Under 2010 avyttrades kv Trevnaden 1 och 2 i Strängnäs samt kv Venus 10-12 i Eskilstuna till nybildade bostadsrättsföreningar.
Andel av samtliga fastlighetsportföljers årliga hyresintäkt
Nyckeltal
Antal fastigheter .................................................................. 48
Antal lägenheter ............................................................. 2 567
Areal
Andel bostäder ............................................................ 89 %
Andel kommersiella lokaler .......................................... 11 %
Hyresintäkter 2010 ...............................................188 807 tkr
16,6 %
ESKILSTUNA OCH STRÄNGNÄS
10 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 11
Portföljen består av 9 fastigheter i området Valsätra cirka 7 km sydväst om centrum. Fastigheterna består av 6 punkthus och 40 lägre hus som ligger samlade runt ett gemensamt grönområde. Byggnaderna uppfördes under perioden 1969–1971.
Uppsala har haft en stark befolkningsutveckling under de senaste åren och i november 2010 uppgick befolkningen till 197 769 per-soner, en ökning med drygt 3 000 invånare från 2009. Uppsala är Sveriges fjärde största kommun och tillväxten förväntas fortsätta, inte minst tack vare utbyggnaden av infrastukturen i området samt att fler företag startas i Uppsala och näringslivets omsättning stiger. På arbetsmarknaden syns ljuspunkter och de lediga jobben ökar kraftigt och sysselsättningen börjar stiga.
Det finns fortsatt inga vakanser i den här portföljen. Det byggs många bostadsrätter i området, men bristen på hyreslägenheter gör att efterfrågan är stor vilket har resulterat i en minskad omflyttning. Hyreshöjningen för 2010 hamnade på 1,55 %.
För att förebygga vattenskador har vattenledningar renoverats och förstärkts, vilket redan har gett effekt i form av minskade kostnader. Efter en inventering av förekomst av PCB kommer vi nu att genomföra en sanering fram till 2013.
Andel av samtliga fastlighetsportföljers årliga hyresintäkt
Nyckeltal
Antal fastigheter .................................................................... 9
Antal lägenheter ................................................................ 948
Areal
Andel bostäder ............................................................ 91 %
Andel kommersiella lokaler ............................................ 9 %
Hyresintäkter 2010 .................................................64 193 tkr
5,7 %
UPPSALA
12 ÅRSREDOVISNING 2010
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLJER
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLJER
Fastigheterna, som är uppförda från slutet av 60-talet till slutet av 70-talet, är belägna i stadsdelarna Skäggetorp och Ryd.
Linköping är Sveriges femte största och en av Sveriges snabbast växande kommuner med cirka 146 000 invånare. Högteknologi i världsklass, ett nytänkande universitet och en livlig handel känne-tecknar staden. En viktig tillväxtfaktor är nära samverkan mellan näringsliv, kommun och universitet samt ett allt intensivare sam-arbete med andra grannkommuner. Linköpings universitet bilda-des 1975 och har nu cirka 26 000 studenter.
genom väl utbyggt vägnät och järnväg. Stadsdelarna Skäggetorp och Ryd ligger nordväst respektive väst om Linköpings centrum. Ryd är den stadsdel i Linköping där det bor flest studenter.
Vakansgraden har under 2010 sjunkit kraftigt med en ingående vakansgrad på strax över 6 % som i december hade minskat till drygt 1 %. Trenden indikerar ett fortsatt starkt uthyrningsläge och vi arbetar målinriktat med att minska vakanserna. Bland annat har en omorganisation med syfte att öka fokus på uthyrningen gett ett gott resultat. Olika marknadsaktiviteter och fortsatt fokus på uthyrning och minskad omflyttning kommer att vara huvudinrikt-ningen för förvaltningen under 2011.
Med syfte att ytterligare öka känslan av trygghet och trivsel i området har ett belysningsprojekt avslutats under 2010 vilket gett ett gott resultat. Arbete med att kontinuerligt förbättra utemiljön har pågått under flera år och under 2010 har åtgärder som uppgradering av lekplatser samt utbyte av buskar och träd genomförts. Inför 2011 har vi bland annat som ambition att ytterligare förbättra utemiljön samt att renovera ett större antal badrum för att förebygga riskerna för vattenskador.
Hyresförhandlingarna för året resulterade i en ökning med 1,21 % från och med den 1 januari.
I Skäggetorp Centrum har under 2010 öppnats 6 nya butiker med olika inriktningar. Detta var ett steg i processen att skapa ett större mervärde hos centrumet och därmed öka dess dragningskraft i närområdet. Även andelen vakanta kontorslokaler har minskat under 2010.
Andel av samtliga fastlighetsportföljers årliga hyresintäkt
Nyckeltal
Antal fastigheter .................................................................... 6
Antal lägenheter ............................................................. 3 919
Areal
Andel bostäder ............................................................ 92 %
Andel kommersiella lokaler ............................................ 8 %
Hyresintäkter 2010 ...............................................246 059 tkr
21,7 %
LINKÖPING
12 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 13
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLJER
Fastigheterna, som är uppförda mellan åren 1960 till 1967, är belägna i stadsdelarna Hageby och Marielund. I centrala Norrköping återfinns även en fastighet med drygt 100 lägenheter.
Norrköping är den åttonde största kommunen i Sverige med en folkmängd på drygt 130 000 invånare och har under 2010 haft en positiv inflyttningstrend. Norrköpings näringsliv har genomgått en strukturförändring med minskat antal jobb inom industrin och handel och kommunikationer är sedan 10 år tillbaka den största
av den allmänna kollektivtrafiken bland annat genom utbyggnad av spårväg. Utbyggnaden, som bland annat resulterade i att spårvägen passerar Hageby, liksom den stora utbyggnaden av köpcentrat i stadsdelen har inverkat positivt på utvecklingen av området.
Vakansgraden har under 2010 sjunkit kraftigt med en ingående vakansgrad på knappt 10 % som i december hade minskat till drygt 3 %, vilket är den lägsta på flera år. Graflunds arbetar målinriktat med att minska vakanserna. Bland annat har en omorganisation med syfte att öka fokus på uthyrningen samt en aktiv marknadsföring mot ny kundgrupp såsom studenter gett ett positivt resultat. Omflyttningsgraden har under året legat på cirka 24-25 % och tenderar att minska något under 2011. Olika marknadsaktiviteter och fortsatt fokus på uthyrning och minskad omflyttning kommer att vara huvudinriktningen för förvaltningen under 2011.
Under 2010 har genomförts ett antal åtgärder för att ytterligare öka trivseln i områdena såsom målning av trapphus och tvättstugor, upprustning av utemiljöer och fasadrenovering. Inför 2011 planeras fortsatta åtgärder enligt ovan samt hissmodernisering och stambyte.
Sanering efter PCB-förekomst påbörjades redan under 2009 och pågår i flera etapper. En stor del av saneringen är utförd under 2010 och pågår även under 2011.
Hyresförhandlingarna för året resulterade i en ökning från 1 april på mellan 1,30 % - 1,39 %, beroende på fastighet.
Andel av samtliga fastlighetsportföljers årliga hyresintäkt
Nyckeltal
Antal fastigheter .................................................................... 5
Antal lägenheter ............................................................. 1 895
Areal
Andel bostäder ............................................................ 97 %
Andel kommersiella lokaler ............................................ 3 %
Hyresintäkter 2010 ...............................................109 624 tkr
9,7 %
NORRKÖPING
14 ÅRSREDOVISNING 2010
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLJER
Fastigheterna ligger i Upplands Bro (Bro) och Sigtuna (Märsta) kommuner och dessa räknas till Storstockholm. Fastigheterna är byggda under slutet av 60-talet och början av 70-talet.
Infrastrukturen i norra Storstockholmsregionen är väl utbyggd med tågförbindelser, större vägar som E4, E18 samt flygplatsen Arlanda. Stockholm- Arlanda Airport är den största och snabbast
placerade mellan Stockholms stad och Uppsala. Företag inom tjänstesektorn dominerar och kommunerna rankas högt vad gäller företagsklimat och möjlighet till etablering. Regionens befolknings- tillväxt är en av de starkaste i landet. Den största bakomliggande faktorn är hög inflyttning.
Förvaltningen har under 2010 fortsatt fokuserat på renovering av lägenheter och har dessutom genomfört större stamrenoverings-projekt. Efter att ha inventerat behovet av stamrenoveringar under 2009 genomfördes 3 stambyten under 2010 och arbetet med fler stammar fortsätter under 2011. När det gäller den yttre miljön har upprustning gjorts på gårdar genom ny- och omplanteringar av växter. Boendetryggheten i området har ökats dels genom installation av ett flertal säkerhetsdörrar och dels genom ett intensivt brandskyddsarbete.
Vakanserna i Bro är fortsatt stabilt låga. I Märsta ökade vakanserna något under första delen av året, då ett blockhyresavtal sades upp. För att komma till rätta med vakansgraden genomfördes ett ombyggnadsprojekt och 10 nya 3-rumslägenheter tillskapades. Samtliga dessa är sedan färdigställandet uthyrda. Efterfrågan på bostäder i regionen är stor och bedömningen är att vakanserna därmed skall ligga på en fortsatt låg nivå.
Andel av samtliga fastlighetsportföljers årliga hyresintäkt
Nyckeltal
Antal fastigheter .................................................................... 9
Antal lägenheter ............................................................. 1 183
Areal
Andel bostäder ............................................................ 88 %
Andel kommersiella lokaler .......................................... 12 %
Hyresintäkter 2010 .................................................85 278 tkr
7,5 %
MÄRSTA OCH BRO
14 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 15
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLJER
Fastigheterna är belägna dels i Södertälje kommun och dels i Huddinge kommun. I Södertälje ligger fastigheterna i områdena Ronna, Geneta och Fornhöjden och i Huddinge heter området Vårby. De har gemensamt att de är byggda under slutet av miljon-programmet, dvs. under slutet av 60-talet och början av 70-talet.
Södertälje är en kommunikationsknutpunkt för Mälardalsregionen och här möts Europavägarna E4 och E20 samt tåg och pendeltåg-trafik. Södertälje är en förortskommun till Stockholm och ingår i Stockholms läns väl utbyggda kollektivtrafiknät. Pendeltåget till och från Stockholm går 4 gånger i timmen och tar cirka 40 minuter. Huddinge och Vårby räknas som närförorter till Stockholm och har likaledes utmärkt läge ur kommunikationssynpunkt, direkt i anslut-ning till E4 och spårbunden gods- och persontrafik. Båda kommu-nerna har en stark befolkningsutveckling.
Arbetet med att utveckla området går vidare enligt plan. Ett antal lägenheter har renoverats och upprustningen av utomhusområdena fortgår. Under 2011 har vi för avsikt att inleda första etappen i ett stambytesprojekt för att långsiktigt sänka kostnaderna för underhåll. Planerade åtgärder utfördes 2010 för att förebygga skador, såsom takrenoveringar och hissrenoveringar. Det nya avtalet om leverans av kabel-TV ger oss möjlighet att leverera ett mycket stort kanal-utbud till våra hyresgäster.
I Södertälje och Vårby har insatser genomförts för att förbättra utomhusmiljön med bland annat byte av staket på gårdar. Fortsatt arbete med statusinventering av badrum samt renovering av dessa. PCB-sanering inleddes under 2010 i Södertälje. Saneringen kommer
ut mot moderna aluminiumpartier med isolerglas. Under 2011
av hösten 2010 arbetades även med nedgrävning av markbehållare för hushållssopor. Dessa kommer att under 2011 ersätta den nuvarande sopsuganläggningen. Södertälje och Vårby kännetecknas av en mycket låg vakansgrad.
Andel av samtliga fastlighetsportföljers årliga hyresintäkt
Nyckeltal
Antal fastigheter .................................................................. 20
Antal lägenheter ............................................................. 2 804
Areal
Andel bostäder ............................................................ 94 %
Andel kommersiella lokaler ............................................ 6 %
Hyresintäkter 2010 ...............................................214 389 tkr
18,9 %
SÖDERTÄLJE OCH VÅRBY
16 ÅRSREDOVISNING 2010
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLJER
Haninge kommun är en del av Storstockholmsregionen. Fastig-heterna ligger i 2 områden, Jorbro och Vendelsö, och består huvudsakligen av bostadsfastigheter. I Vendelsö är husen byggda i etapper, från början av 60-talet till 70-talet. Fastigheterna i Jordbro är från mitten av 70-talet. De ligger i nära anslutning till stora fritids- och grönområden.
Haninge är en attraktiv kommun 20 km från centrala Stockholm och är ett av regionens största tillväxtområden. Befolkningsut-
Stockholms stad och Nynäshamn och har en mycket väl utbyggd infrastruktur med närhet till E4, riksväg 73 och tågförbindelser. Haninge ligger dessutom geografiskt rätt placerat inför en planerad utbyggnad av Nynäshamns djuphamn, vilket på såväl kort som lång sikt skulle komma att bidra till fler arbetstillfällen och fortsatt ökad tillväxt.
Graflunds övertog förvaltningen av portföljen från Newsec i juli 2008. Sedan dess har framgångsrika försäljningar till bostads-rättsföreningar gjorts i Vallaområdet. Under 2011 kommer flera försäljningsprocesser att pågå i området Vendelsö. Förvaltnings-organisationen har redan tidigare anpassats till de nya förutsätt-ningarna.
Under 2010 har PCB-sanering påbörjats i Jordbro, ett projekt som sträcker sig över en fyraårsperiod. Yttre målning av ung-domsbostäderna påbörjades under året och beräknas bli klart hösten 2011. Passersystem är monterade och driftsatta i ett område under 2010. Ett projekt för att minska kostnader för sop-hantering påbörjades under 2010 med framtagande av underlag och effekterna väntas visa sig under 2011. Ett projekt för att införa väderprognosstyrning av värmen genomfördes 2010
och effekten av detta förväntas visa sig under 2011. Förvaltningen är engagerad i trygghets- och bostadsmiljöfrågor tillsammans med kommunen, polisen och andra intressenter för att göra området ännu mer attraktivt.
Vakansläget är stabilt lågt.
Andel av samtliga fastlighetsportföljers årliga hyresintäkt
Nyckeltal
Antal fastigheter .................................................................... 7
Antal lägenheter ............................................................. 1 673
Areal
Andel bostäder ............................................................ 94 %
Andel kommersiella lokaler ............................................ 6 %
Hyresintäkter 2010 ...............................................116 793 tkr
10,3 %
HANINGE
16 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 17
Fastighetsportföljen i Botkyrka kommun finns i Fittja och består av 15 byggnader som är uppförda under första hälften av 1970-talet. Fastigheterna är i relativt gott tekniskt skick.
sina drygt 80 000 invånare den fjärde största kommunen i Stor-
finns tunnelbana som går direkt in till Stockholms centralstation på cirka 30 minuter.
2010 ökades hyresgästernas trygghet i fastigheterna genom att det installerades ett antal nya säkerhetsdörrar till lägenheter. Fastigheternas ventilationsaggregat gicks igenom grundligt och byggdes om i vissa delar för att säkerställa god ventilation vid en eventuell brand. Delar av lekplatsutrustningen byttes ut under året och utemiljön gicks igenom ur barnsäkerhetsperspketiv.
Vakans och omflyttning är mycket låg och uppnås genom en väl intrimmad lokal organisation i kombination med bostäder som är väl placerade ur kommunikations- och arbetsplatshänseende.
Andel av samtliga fastlighetsportföljers årliga hyresintäkt
Nyckeltal
Antal fastigheter .................................................................... 3
Antal lägenheter ................................................................ 780
Areal
Andel bostäder ............................................................ 95 %
Andel kommersiella lokaler ............................................ 5 %
Hyresintäkter 2010 .................................................56 416 tkr
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLJER
5,0 %
BOTKYRKA
18 ÅRSREDOVISNING 2010
FÖRVALTADE FASTIGHETSPORTFÖLJER
Portföljen består av totalt 193 lägenheter fördelade på 3 fastig-heter. Alla byggnaderna är relativt nya och är en kombination av fastigheter med lägenheter och mindre parhus. Ett mindre äldre-boende ingår också i portföljen. Fastigheterna ligger norr om Stockholm i Åkersberga, Vallentuna och Järfälla.
Alla fastigheterna ligger i populära bostadsområden och vakans-graden i portföljen är låg.
Resurser har främst lagts på utemiljöarbete och att därigenom öka trivseln i områdena men även på inre underhåll. Fastighets-skötseln bedrivs med hjälp av externa leverantörer och områdes-förvaltningen arbetar kontinuerligt för att dessa skall vara igen-kännbara för hyresgästerna. Detta arbete har varit framgångsrikt och har resulterat i en ökning av kundnöjdheten.
Utmaningarna ligger i att kunna driva en effektiv förvaltning eftersom portföljen är utspridd över ett geografiskt stort område. Områdesförvaltningen arbetar kontinuerligt med olika åtgärder för att sänka driftskostnaderna genom bättre serviceavtal och en mer effektiv förvaltning.
I slutet av året avyttrades en fastighet i Hässelby till en av hyres-gästerna bildad bostadsrättsförening.
Andel av samtliga fastlighetsportföljers årliga hyresintäkt
Nyckeltal
Antal fastigheter .................................................................... 3
Antal lägenheter ................................................................ 193
Areal
Andel bostäder ............................................................ 92 %
Andel kommersiella lokaler ............................................ 8 %
Hyresintäkter 2010 .................................................24 887 tkr
2,2 %
STOCKHOLM NORRORT
18 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 19
20 ÅRSREDOVISNING 2010
Miljö och energi
Energiförbrukning och avfallshantering utgör de miljöområden där Graflunds har störst global påverkan. Att göra förbättringar och besparingar inom dessa områden har blivit en naturlig del av Graflunds verksamhet och engagemanget för en bättre miljö har under 2010 varit fortsatt starkt.
PCB sanering är en miljöåtgärd av engångskaraktär som pågått även under 2010 och utförs enligt en fastställd plan.
STORA MILJÖINSATSER 2010PCB-sanering är utförd i Graflunds Byggnads AB, Fastighets AB
-
saneringen är planerad årsvis och jämnt fördelad till och med 2014-06-30 som är slutdatum för PCB-saneringar.
PROGNOSSTYRNING AV VÄRMEEfter ett lyckat pilotprojekt med prognosstyrning av 3 byggnader i Norrköping 2008-2009 beslutade vi att under 2010 göra det på en större del av beståndet.
Prognosstyrning installerades i januari 2010 på 380 000 m2 vilket motsvarar en tredjedel av beståndet.
Prognosstyrning är ett sätt att styra värmen med hjälp av väder-prognoser och tar därigenom hänsyn till temperatur, vind, luftfuk-tighet, nederbörd och solinstrålning istället för den traditionella metoden som bara tar hänsyn till den momentana utetemperaturen.
Jämfört med de anläggningar som styrs traditionellt blev effekten en minskad energianvändning med 5 % eller 3 700 MWh.
BERGVÄRMEDen sista oljepannan avvecklades under 2010 och ersattes av en bergvärmepump som under vintern fungerat utmärkt och med god ekonomi.
VATTENBESPARINGGraflunds genomför periodiskt vattenbesparingsprogram med perlatorer i kök, tvättställ och duschar. 2010 installerades detta
och Markarydsbostäder i Södertälje AB.
UTVECKLING AV VÄRMEFÖRBRUKNING FÖR SAMTLIGA FÖRVALTADE FASTIGHETER 2008-2010
VÄRMEFÖRBRUKNING FÖR SAMTLIGA FASTIGHETER
Värme
2008 2009 2010
200
180
160
140
120
100
kWh/m2
Uthyrningsbar yta Hyresintäkter1
Bolag OrterAntal
Bostäder Bostäder Lokaler Totalt Bostäder Lokaler Övrigt Totalt
Resultat efter
finans2 3 Tax värde
Graflunds Byggnads ABEskilstuna, Strängnäs och Mariefred 2 567 174 516 21 375 195 891 167 849 14 635 6 323 188 807 108 345 1 419 951
Fastighets AB Linrepan Uppsala 948 64 811 6 308 71 119 57 319 4 710 2 164 64 193 4 873 362 175
SPA Skäggetorp AB Linköping 2 491 179 072 22 073 201 145 135 837 14 111 7 130 157 078 7 401 1 671 385
Fastighets AB Ostbrickan Linköping 1 428 115 313 3 380 118 693 85 289 620 3 072 88 981 -1 582 993 351
Markarydsbostäder i Norrköping AB Norrköping 1 895 130 954 3 457 134 411 104 408 1 011 4 205 109 624 5 524 880 171
Markarydsbostäder i Stockholm AB Märsta, Bro 1 183 87 829 12 178 100 007 74 632 6 507 4 139 85 278 -545 655 106
Markarydsbostäder i Södertälje AB Södertälje, Vårby 1 659 114 130 8 521 122 651 108 909 6 603 5 463 120 975 6 531 835 147
Södertälje 1 145 84 638 5 005 89 643 86 965 3 976 2 473 93 414 11 821 671 180
Fastighetsbolaget Haninge, Jordbro 1 112 76 115 3 302 79 417 74 834 1 036 2 000 77 870 11 447 490 713
Fastighetsbolaget Haninge, Vendelsö 561 37 120 3 820 40 940 35 666 1 929 1 328 38 923 6 926 236 643
Fastighets AB Forbonden Botkyrka 780 56 916 3 170 60 086 52 364 1 478 2 574 56 416 13 994 355 707
Bostads AB EkebyHässelby, Vallentuna, Åkersberga, Järfälla 193 12 741 1 040 13 781 23 223 1 433 231 24 887 -1 035 140 496
Hamngallerian i Gustavsberg AB Värmdö 11 440 11 440 16 292 675 16 967 1 984 85 400
Hotellfastigheter i Gävle HB Gävle 12 225 12 225 10 529 902 11 431 3 278 72 000
Summa 15 962 1 134 155 117 294 1 251 449 1 007 295 84 870 42 679 1 134 844 178 962 8 869 425
1 Utfall 2010 efter vakanser och rabatter2 Resultatet i Graflunds Byggnads AB innehåller realisationsvinster från avyttringar av fastigheter med 91 921 tkr.3 Exklusive upp- eller nedskrivningar av fastigheter samt lösenkostnader för finansiering
UTHYRNINGSBAR YTA PER REGION UTHYRNINGSBAR YTA PER ORT
Mälardalen (Eskilstuna, Strängnäs och Uppsala
Östergötland (Linköping, Norrköping)
Storstockholm (Södertälje, Vårby, Botkyrka, Märsta, Bro, Norrort och Haninge
Eskilstuna
Strängnäs
Uppsala
Norrköping
Linköping
Södertälje
Botkyrka
Vårby
Märsta
Bro
Haninge
Norrort
Översikt 2010
Rörlig 2011 2012 2013 2014 2015 2016
50,0
45,0
40,0
35,0
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
%
RÄNTEBINDNING
2 %12 %
5 %
5 %
25 %
10 %
12 %
5 %
4 %
4 %
3 %
13 %22 %
37 %
41 %
20 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 21
2010
24 ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010 23
Förvaltningsberättelse
Resultaträkning
Balansräkning
Redovisningsprinciper
Noter
Revisionsberättelse
Fastighetsförteckning
Ledningsgruppen
24
27
28
30
31
32
38
39
42
2010
24 ÅRSREDOVISNING 2010
VERKSAMHETENGraflundskoncernen äger och förvaltar fastigheter belägna i Eskilstuna och Strängnäs. Beståndet består till 89,1 % av bostäder och det är också bolagets huvudsakliga verksamhetsinriktning.Verksamheten har sedan 2005 kompletterats med ren fastighets-förvaltning av bolag inom samma koncern eller systerkoncern.
Ytor (m2)
Ort Bostäder Lokaler Totalt Andel
Eskilstuna 131 738 13 066 144 804 73,9 %
Strängnäs och Mariefred 42 778 8 309 51 087 26,1 %
Summa 174 516 21 375 195 891
Andel 89,1 % 10,9 %
FÖRDELNING AV YTOR MELLAN ORTER
Under åren 2005-2008 har Graflunds förvaltningsuppdrag utökats med:
Vårby, Märsta, Bro (2007)
Vissa försäljningar har genomförts under 2009 och 2010 varför Graflunds sammantaget idag äger och förvaltar totalt 15 962 lägenheter fördelat på 12 orter.
Moderbolagets verksamhet består i att äga och förvalta samtliga aktier i dotterbolagen. Ingen egen verksamhet bedrivs i moder- bolaget. KONCERNENGraflunds Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Hyresbostäder i Sverige II AB, org.nr 556622-5990, med säte i Stockholm.
Moderföretag för hela koncernen är Boligutleie Holding II AS, org.nr 984 274 823, med säte i Oslo, Norge, som upprättar koncernredovisning.
OMSÄTTNING, RESULTAT OCH STÄLLNING
resultat före skatt uppgick till 108 345 (14 117) tkr. I årets resultat ingår realisationsvinst från fastighetsförsäljning med 91 685 tkr
ökat med 65,4 % mot föregående år. Detta förklaras i huvudsak av ett förbättrat räntenetto. Vakanserna har minskat från 1,0 % för 2009 till 0,46 % för 2010. Vakansgraden för bostäder var 0,08 % (0,50 %) i december mätt på månadsbasis.
Den synliga soliditeten uppgår till 27,7 % (22,9 % fg år). INVESTERINGARÅrets investeringar i fastigheter uppgick till 6 857 (7 246) tkr och består bl a av:
800 tkr
Strängnäs och
Mariefred 26 %
Eskilstuna 74 %
Styrelsen och verkställande direktören för Graflunds Fastighets AB 556035-8524 får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget för 2010.
24 ÅRSREDOVISNING 2010
Förvaltningsberättelse
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRETS OCH EFTER DESS UTGÅNGNedanstående fastigheter har avyttrats till av hyresgästerna nybildade bostadsrättsföreningar under året:
I februari 2011 har dessutom fastigheten Nybyggaren 12 sålts till den av hyresgäster bildade bostadsrättsföreningen Strandpalatset.
MILJÖGraflunds driver ett aktivt miljöarbete och under 2010 fortsatte vi på inslagen linje genom att utföra åtgärder ur miljöhandlingsplanen. Energiförbrukning och avfallshantering utgör de miljöområden där Graflunds har störst påverkan på den globala miljön. Att göra förbättringar och besparingar inom dessa områden har blivit en naturlig del av Graflunds verksamhet. Alla våra fastigheter värms med fjärrvärme och under året har fortsatt fokus satts på att finjustera energiåtgången för uppvärmning. Tillsammans med vattenbesparingsåtgärder har vi på det sättet sänkt energi-kostnaderna och därmed bidragit till en minskad miljöpåverkan.
UTSIKTER FÖR 2011Befolkningsutvecklingen för såväl Eskilstuna som Strängnäs har varit fortsatt positiv. Hyresmarknaden i Eskilstuna och Strängnäs har varit mycket stark under 2010 och vi förväntar oss en fortsatt låg vakansgrad.
Bolagets finansiering utgörs under 2011 till 82,5 % av fast ränta på ungefär samma nivå som under 2010. Genomförda amorteringar i mars 2011 leder till att andelen fast ränta ökar under 2011. Detta innebär att bolaget i det korta perspektivet endast i mindre om-fattning påverkas av Riksbankens höjningar av den rörliga räntan.
FINANSIERING OCH LIKVIDITET
Mätt som kassalikviditet 349,1 % (127,7 %). Medelräntan för hela låneportföljen var per 2010-12-31 4,07 % (3,66 %).
FRAMTIDA UTVECKLING2010 inleddes med stor osäkerhet kring den framtida utvecklingen. Reporäntan låg sedan juli 2009 på 0,25 % och Riksbanken indi-kerade med sin räntebana att räntan skulle behållas på den nivån ända till tidig höst.
I slutet av januari började finansmarknaderna att darra ordentligt då de statsfinansiella problemen i Grekland uppdagades för första gången. Denna oro har sedan fått ytterligare fotfäste efter att motsvarande problem upptäckts i andra länder såsom Portugal och Irland. Den svenska ekonomin har dock präglats av fortsatt stark tillväxt och ökad sysselsättning, med stabila statsfinanser. Detta har inneburit en successivt stigande inflation och att Riks-banken höjt reporäntan i flera omgångar till att hamna på 1,25 % vid årets utgång.
-lingen i svensk ekonomi att fortsätta eller kommer den dämpas av den tröga utvecklingen i Europa och USA? Under senare tid har bilden komplicerats ytterligare med oroligheter i norra Afrika och en omfattande jordbävning i Japan. Med största sannolikhet kommer de svenska korträntorna fortsätta upp, men det finns omvärldsfaktorer som kan göra att höjningstakten kan bli lugnare. Riksbankens egen prognos pekar på en reporänta runt 2 % i slutet av 2011. I grunden är det som vanligt inflationen och för-väntningar om densamma som kommer att styra utvecklingen av den korta räntan. I dag är det underliggande inflationstrycket lågt både i Sverige och i omvärlden och förväntas vara lågt även 2011 och 2012. Mot detta talar den starka utvecklingen i Sverige som kan innebära att Riksbanken kommer att vara tvungna att höja mer än befintlig prognos.
förväntas minska något, men ändå ligga kvar på en historiskt hög nivå.
Avkastningskraven, som ligger till grund för marknadsvärdering av fastigheterna kan komma att sjunka något ytterligare som en följd av en lägre riskpremie i samband med en god konjunktur och stark marknad samtidigt som effekten kan dämpas av en något högre realränta.
Vi bedömer hyresmarknaden som fortsatt stark under 2011 med hänsyn till rådande konjunkturläge. Vi tror också att hyresrätten gynnas av införda regleringar på bolånemarknaden i kombination med högre räntekostnader.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
24 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 25
Sammantaget har vi en positiv grundsyn inför 2011 vad gäller såväl resultat såsom utvecklingen av fastigheternas marknadsvärde. Även omsättning och investerarintresse på transaktionsmarknaden har ökat och i huvudsak utgörs köparsidan av svenska bolag och institutioner. Denna utveckling förväntas fortsätta och bidra till ökade marknadsvärden.
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITIONTill bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel (tkr):
Balanserat resultat 350 354
Årets resultat 202 917
553 271
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att samtliga vinst-medel överförs i ny räkning.
Redovisningen för koncernen och moderbolaget omfattar förvalt-ningsberättelse, resultat- och balansräkningar, kassaflödes- analyser, redovisningsprinciper samt notanteckningar.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
26 ÅRSREDOVISNING 2010
Koncernen Moderbolaget
Belopp i tkr Not 2010 2009 2010 2009
Fastighetsförvaltningen
Hyresintäkter 186 715 184 432
Övriga rörelseintäkter 1 116 169 28 559
302 884 212 991
Fastighetskostnader
Underhålls- och driftkostnader 2 -85 295 -74 923
Övriga externa kostnader 3 -18 778 -19 070 -1 3
Personalkostnader 4 -34 376 -32 811
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -17 401 -16 479
Övriga rörelsekostnader 5 -4 509 -4 518
Rörelseresultat 142 525 65 190 -1 3
Resultat från finansiella investeringar
Ränteintäkter 19 321 37 010 17 115 12 983
Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -53 501 -88 083 -29 092 -22 089
Resultat från andelar i koncernföretag 200 027 4 175
Resultat efter finansiella poster 108 345 14 117 188 050 -4 928
Resultat före skatt 108 345 14 117 188 050 -4 928
Skatt på årets resultat 7 8 208 -2 753 14 868 2 368
ÅRETS RESULTAT 116 553 11 364 202 917 -2 560
26 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 27
Koncernen Moderbolaget
Belopp i tkr Not 2010 2009 2010 2009
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark 8 1 031 247 1 234 539
Pågående projekt 9 2 419 747
10 5 211 5 894
Summa materiella anläggningstillgångar 1 038 877 1 241 180
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i dotterbolag 11 672 951 672 951
Aktier och andelar i intresseföretag 12 225 225
Andra långfristiga värdepappersinnehav 5 5
Fordringar hos koncernföretag 134 134
Summa finansiella anläggningstillgångar 230 230 673 085 673 085
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1 039 107 1 241 410 673 085 673 085
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter 8 280 8 280
Summa exploateringsfastigheter 8 280 8 280
Kortfristiga fordringar
6 268 9 016
Fordringar hos koncernföretag 220 103 115 730 673 913 63 222
Aktuell skattefordran 2 435 2 765
Övriga fordringar 29 503 394 0 1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 145 3 200
Summa kortfristiga fordringar 259 454 131 105 673 913 63 223
13 243 710 51 085 22 22
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 511 444 190 470 673 935 63 245
SUMMA TILLGÅNGAR 1 550 551 1 431 880 1 347 020 736 330
28 ÅRSREDOVISNING 2010
Koncernen Moderbolaget
Belopp i tkr Not 2010 2009 2010 2009
EGET KAPITAL OCH SKULDER
EGET KAPITAL 14
Bundet eget kapital
Aktiekapital, 1 074 aktier 107 107 107 107
197 197
Bundna reserver 597 597 21 21
Summa bundet eget kapital 901 901 128 128
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 312 629 315 627 350 354 344 085
Årets resultat 116 553 11 364 202 917 -2 560
Summa fritt eget kapital 429 182 326 991 553 271 341 525
SUMMA EGET KAPITAL 430 083 327 892 553 399 341 652
AVSÄTTNINGAR
Avsättningar för uppskjuten skatt 15 66 030 79 360 20 173 31 890
SUMMA AVSÄTTNINGAR 66 030 79 360 20 173 31 890
SKULDER
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 16 975 323 975 323
Övriga skulder 17 9 311 9 311
Summa långfristiga skulder 984 634 984 634
Kortfristiga skulder
Leverantörskulder 13 994 17 135
Skulder till koncernföretag 27 993 0 773 442 362 782
Aktuell skatteskuld 6 6
Övriga skulder 3 068 3 025
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 24 749 19 834
Summa kortfristiga skulder 69 804 39 994 773 448 362 788
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 550 551 1 431 880 1 347 020 736 330
POSTER INOM LINJEN
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar 19 908 776 1 016 451 Inga Inga
Summa ställda säkerheter 908 776 1 016 451
Ansvarsförbindelser
Borgensförbindelser Inga Inga Inga Inga
Summa ansvarsförbindelser
28 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 29
Koncernen Moderbolaget
Belopp i tkr 2010 2009 2010 2009
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 142 525 65 190 -1 3
Realisationsvinster/förluster -91 685 4 175
Avskrivningar 17 401 16 479
68 241 81 669 -1 4 178
Ränteintäkter och liknande resultatposter 19 321 37 010 17 115 12 983
Räntekostnader och liknande resultatposter -53 501 -88 083 -29 092 -22 089
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital (A) 34 061 30 596 -11 978 -4 928
Förändringar av rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar -128 349 3 637 -610 689 -10 580
Förändring av kortfristiga skulder 29 810 -2 858 410 662 6 502
Förändring av rörelsekapital (B) -98 539 779 -200 027 -4 078
Kassaflöde från den löpande verksamheten (A+B) -64 478 31 375 -212 005 -9 006
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -8 501 -6 350
Investeringar i maskiner och inventarier -896 -4 708
Försäljning fastigheter 285 975
Anteciperad utdelning 200 027
Kassaflöde från investeringsverksamheten (C) 276 578 -11 058 200 027 0
Kassaflöde efter investeringar (A+B+C) 212 100 20 317 -11 978 -9 006
Finansieringsverksamheten
Lämnade koncernbidrag -19 475 -10 576 11 978 9 005
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -19 475 -10 576 11 978 9 005
Förändring av likvida medel 192 625 9 741 0 -1
Likvida medel vid årets början 51 085 41 344 22 23
Förändring av likvida medel 192 625 9 741 0 -1
Likvida medel vid årets slut 13 243 710 51 085 22 22
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys
Erlagd ränta -35 720 -53 081
Erhållna räntor och räntebidrag 223 142
Resultat från andelar i koncernföretag 200 027
30 ÅRSREDOVISNING 2010
ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER
Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.
VÄRDERINGSPRINCIPER M M
Fordringar har upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan.
SKATT
Uppskjuten skatt har beräknats utifrån skillnaden mellan skatte-mässiga och bokföringsmässiga värden i fastighetsbeståndet. Skattesatsen för beräkning av uppskjuten skatt är 26,3 %
AVSKRIVNINGSPRINCIPER FÖR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång.
Planenliga avskrivningar på fastigheter påbörjas året efter investeringsåret.
Ett koncernövergripande beslut har tagits att byggnader from 2005 skrivs av med 1 %
Följande avskrivningstider tillämpas:
Byggnader 1 %
Aktiverade hyresgästanpassningar 5-50 %
Inventarier 10-33 %
För investeringar där direkt skatteavdrag yrkas görs individuella bedömningar av avskrivningstid för respektive post mellan 5-10 %
KONCERNREDOVISNING
rådets rekommendation (RR1:00).
eller genom dotterföretag innehar mer än 50 % av röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande enligt ÅRL 1:4.
INTRESSEFÖRETAG
Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20 % och högst 50 % av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, redo-
innebär att det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresse-företagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som ”Andel i intresseföretags resultat” koncernens andel i intresseföre-tagens resultat efter finansiella intäkter och kostnader justerat för eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över-
redovisade skatter ingår i koncernens skattekostnader. Vinstandelar upparbetade efter förvärven av intresseföretagen som ännu inte realiserats genom utdelning, avsätts till kapitalandelsfonden som utgör en del av koncernen bundna egna kapital. Eftersom intresse-bolaget Fristaden AB fr o m 1999 inte har haft någon större verksamhet har redovisningen inte skett enligt kapitalandels- metoden för resultat från och med 1998. Detta huvudsakligen av väsentlighetsskäl.
REDOVISNINGSPRINCIPER
30 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 31
Noter (Alla belopp i tkr)
NOT 1 Övriga rörelseintäkter
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Förvaltningsarvode 22 157 21 692
Övriga 2 091 2 844
Resultat från fastighetsavyttringar 91 921 4 023
Summa 116 169 28 559
NOT 2 Underhålls- och driftkostnader
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Underhåll -25 473 -23 061
Drift -54 641 -47 181
Fastighetskatt -4 809 -4 299
Tomträttsavgäld -372 -382
Summa -85 295 -74 923
NOT 3 Övriga externa kostnader
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Revisionsuppdrag -490 -494
Summa -490 -494
Revisionsarvode för moderbolaget har erlagts av Graflunds Byggnads AB.
32 ÅRSREDOVISNING 2010
NOTER
NOT 4 Anställda och personalkostnader
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Medelantalet anställda 49 49
Varav män 53 % 53 %
Löner och ersättningar samt sociala kostnader
Löner och ersättningar 19 979 19 550
Sociala kostnader 10 075 9 483
Varav pensionskostnader 2 587 2 158
Pensionskostnader till styrelse och VD 538 571
Fördelning av lönekostnaden
Styrelse och VD 1 617 1 691
varav tantiem 208 277
Övriga anställda 18 154 17 859
varav tantiem 236 325
Fördelning av lönekostnaden
Total sjukfrånvaro 2,81 % 2,12 %
Sjukfrånvaro män 3,19 % 1,80 %
Sjukfrånvaro kvinnor 2,37 % 2,47 %
Anställda - 29 år 2,69 % 1,99 %
Anställda 30 år - 49 år 2,58 % 2,07 %
Anställda 50 år - 3,44 % 2,32 %
Avtal om avgångsvederlagVid uppsägning från bolagets sida är VD utöver månadslön under uppsägningstiden (6 månader) berättigad till ett avgångsvederlag motsvarande en (1) årslön exklusive bilförmån och bonus. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utbetalas full lön och förmåner under uppsägningstiden (6 månader). Vid uppsägning har Graflunds rätt att besluta om arbetsbefrielse eller förändring avarbetsuppgifter.
NOT 5 Övriga rörelsekostnader
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Management fee -4 509 -4 518
Summa -4 509 -4 518
32 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 33
NOT 6 Räntekostnader och liknande resultatposter
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Räntekostnader -37 586 -54 496
Räntebidrag 16 37
Övriga finansiella kostnader -390 -75
-15 541 -33 549 -29 092 -22 089
Summa -53 501 -88 083 -29 092 -22 089
NOT 7 Skatt på årets resultat
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Uppskjuten skatt 13 330 -2 753
Årets skattekostnad -5 122 14 868 2 368
Summa 8 208 -2 753 14 868 2 368
NOT 8 Byggnader och mark
Bokfört värde Taxeringsvärde
Fastigheter 2010 2009 2010 2009
Byggnader 982 074 1 177 768 1 191 418 856 943
Mark 49 173 56 771 417 942 278 550
Summa 1 031 247 1 234 539 1 609 360 1 135 493
Koncernen
2010 2009
Ingående anskaffningsvärde 1 424 567 1 419 835
Avyttringar -102 086
Inköp 6 857 7 246
Omklassificering -2 514
Avyttringar -124 417
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 204 921 1 424 567
Ingående avskrivningar -197 135 -184 095
Omkassificering 2 514
Avyttringar 32 197
Årets avskrivningar -15 773 -15 554
Utgående ackumulerade avskrivningar -180 711 -197 135
Ingående uppskrivningar 25 782 26 077
Årets avskrivningar -295 -295
Utgående ackumulerade uppskrivningar 25 487 25 782
Ingående nedskrivningar -18 675 -18 900
Årets återföringar 225 225
Utgående ackumulerade nedskrivningar -18 450 -18 675
Utgående planenligt restvärde 1 031 247 1 234 539
NOTER
34 ÅRSREDOVISNING 2010
NOT 9 Pågående projekt
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Ingående anskaffningsvärde 747 1 643
Förändring av pågående projekt 1 672 -896
Bokfört värde vid årets slut 2 419 747
NOT 10 Kontorslokaler och inventarier
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Ingående anskaffningsvärde 16 139 11 431
Försäljningar och utrangeringar -28
Inköp 896 4 708
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 17 007 16 139
Ingående avskrivningar -10 245 -9 390
Årets avskrivningar -1 551 -855
Utgående ackumulerade avskrivningar -11 796 -10 245
Utgående planenligt restvärde 5 211 5 894
NOT 11 Aktier och andelar i dotterbolag
Moderbolaget
2010 2009
Ingående anskaffningsvärde 672 951 672 951
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 672 951 672 951
Utgående restvärde 672 951 672 951
Bolag Org nr Säte Antal andelar Andel Bokfört värde
Graflunds Byggnads AB 556065-7438 Eskilstuna 4 000 100,0 % 671 680
Fastighetsförvaltningsaktiebolaget Friheten 11 556525-4645 Eskilstuna 1 000 100,0 % 778
556498-4895 Eskilstuna 1 000 100,0 % 133
Bronseri AB 556498-4937 Eskilstuna 1 000 100,0 % 260
556678-4673 Eskilstuna 100 100,0 % 100
Summa 672 951
NOTER
34 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 35
NOTER
NOT 12 Aktier och andelar i intresseföretag
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Ingående anskaffningsvärde 28 28
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 28 28
Ingående ackumulerade resultatandelar 197 197
Utgående ackumulerade resultatandelar 197 197
Utgående restvärde 225 225
Bolagorg nr säte
Justerat eget kapital
Andelar / antal i % Röster / antal
Kapitalande-lens värde i koncernen
Bokfört värde hos modern
AB Fristaden 308 500 500 225
556062-2770, Eskilstuna 50 % 50 %
Summa 225 0
NOT 13 Kassa och bank
Av koncernens kassa och bank avser 56 603 tkr (30 770 tkr) tillgodohavande på koncernkonto. Av moderbolagets kassa och bank avser 22 tkr (22 tkr) tillgodohavande på koncernkonto.
NOT 14 Eget kapital
Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver
Koncernen
Vid årets början 107 794 326 991
-19 484
Skatteeffekt koncernbidrag 5 122
Årets resultat 116 553
Vid årets slut 107 794 429 182
Moderbolaget
Vid årets början 107 21 341 525
11 978
Skatteeffekt koncernbidrag -3 149
Årets resultat 202 917
Vid årets slut 107 21 553 271
NOT 15 Avsättning uppskjuten skatteskuld
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Uppskjuten skatt hänförlig till anläggningstillgångar 66 030 79 390 20 173 31 890
Summa 66 030 79 390 20 173 31 890
36 ÅRSREDOVISNING 2010
NOTER
NOT 16 Långfristiga skulder till kreditinstitut
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Förfallotidpunkt, mellan 1 till 5 år 975 323 975 323
Summa 975 323 975 323
Räntan är bunden med Swapavtal som vid utgången av 2010 har ett negativt marknadsvärde på 1 847 Tkr.
NOT 17 Övriga skulder
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Vilande lagfartskostnad i samband med koncerninterna fastighetsöverlåtelser 9 311 9 311
Summa 9 311 9 311
NOT 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen
2010 2009
Hyresintäkter 10 097 12 171
Räntekostnader 4 078 2 552
Övrigt 10 574 5 111
Summa 24 749 19 834
NOT 19 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut
Koncernen Moderbolaget
2010 2009 2010 2009
Fastighetsinteckningar 908 776 1 016 451
Summa 908 776 1 016 451
Eskilstuna 2011-04-19
Martin Bruck Anders Häggström Verkställande direktör
36 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 37
Revisionsberättelse
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och
bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning i Graflunds Fastighets AB för räkenskapsåret 2010.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att års-
redovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om
årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på
grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige.
Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med
hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen
och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för
belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en
revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och
styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt
att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och
verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen
och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade
informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat
väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna
bedöma om styrelseledamoten eller verkställande direktören
är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om
styrelseledamoten eller verkställande direktören på annat sätt
har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen
eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig
grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild
av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med
god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig
med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och
balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar
vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen
och beviljar styrelsens ledamot och verkställande direktören
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Eskilstuna 2010-04-19
Ernst & Young AB
Owe Svedberg
Auktoriserad revisor
Thomas Nilsson
Auktoriserad revisor
38 ÅRSREDOVISNING 2010
Fastighetsförteckning
Bostäder Lokaler Totalt Garage/Ppl Taxvärde 2010 (tkr)
Fastighet Kommun Antal m2 Antal m2 m2 Antal Byggnad Mark Totalt
Vaksamheten 8 Eskilstuna 29 2 101 3 3 278 5 379 121 27 400 7 216 34 616
Nybyggaren 10 Eskilstuna 61 4 786 3 551 5 337 49 28 611 9 928 38 539
Serganten 8 Eskilstuna 18 1 088 1 90 1 178 4 6 588 2 115 8 703
Nålsticket 2 Eskilstuna 78 4 130 3 2 065 6 195 45 40 400 9 334 49 734
Nybyggaren 11 Eskilstuna 86 6 423 8 423 6 846 75 38 057 12 949 51 006
Nybyggaren 12 Eskilstuna 56 3 876 3 876 22 439 7 600 30 039
Nybyggaren 9 Eskilstuna 60 4 292 4 225 4 517 14 25 047 8 400 33 447
Fäktaren 1 Eskilstuna 25 2 074 1 92 2 166 11 765 3 963 15 728
Friheten 5 Eskilstuna 25 1 685 1 150 1 835 10 075 3 159 13 234
Flintan 14 Eskilstuna 40 2 420 3 80 2 500 44 14 421 4 537 18 958
Fäktaren 3 Eskilstuna 20 1 498 6 1 349 2 847 12 126 3 940 16 066
Fäktaren 4 Eskilstuna 22 1 526 3 103 1 629 10 980 3 060 14 040
Fäktaren 5 Eskilstuna 15 1 064 1 064 6 000 1 995 7 995
Fäktaren 6 Eskilstuna 30 1 633 1 73 1 706 6 8 259 3 180 11 439
Friheten 11 Eskilstuna 305 16 078 35 1 575 17 653 145 93 800 31 331 125 131
Fakiren 7 Eskilstuna 176 10 316 4 120 10 436 65 57 449 19 284 76 733
Favören 1 Eskilstuna 82 4 663 3 264 4 927 50 26 176 8 712 34 888
Venus 8 Eskilstuna 18 1 074 1 40 1 114 6 212 2 049 8 261
Venus 9 Eskilstuna 10 537 3 286 823 4 206 1 197 5 403
Navigatören 2 Eskilstuna 80 5 484 5 160 5 644 33 28 066 10 233 38 299
Navigatören 3 Eskilstuna 80 5 503 8 137 5 640 36 28 195 10 284 38 479
Notarien 7 Eskilstuna 160 12 340 17 174 12 514 32 64 618 23 735 88 353
Notarien 8 Eskilstuna 56 4 924 5 133 5 057 25 152 9 293 34 445
Notarien 9 Eskilstuna 104 7 418 9 72 7 490 38 054 13 821 51 875
Notarien 11 Eskilstuna 104 7 417 14 394 7 811 38 673 13 619 52 292
Notarien 12 Eskilstuna 103 8 242 15 462 8 704 67 42 912 15 668 58 580
Forsbomsvreten 16 Eskilstuna 24 1 789 3 66 1 855 12 9 387 3 354 12 741
Forsbomsvreten 20 Eskilstuna 12 888 2 25 913 4 734 1 665 6 399
Forsbomsvreten 21 Eskilstuna 12 876 3 92 968 4 4 691 1 642 6 333
Forsbomsvreten 22 Eskilstuna 48 3 963 9 407 4 370 55 20 975 7 615 28 590
Frimuraren 8 Eskilstuna 21 1 630 3 180 1 810 17 10 965 3 143 14 108
Bonden 12 Strängnäs 61 3 854 12 267 4 121 105 27 994 12 577 40 571
Bonden 13 Strängnäs 12 911 1 2 326 3 237 14 600 4 301 18 901
Bonden 14 Strängnäs 28 1 749 8 2 731 4 480 24 000 9 195 33 195
Åkern 16 Strängnäs 30 2 297 5 306 2 603 13 118 4 993 18 111
Läraren 11 Strängnäs 42 2 910 10 512 3 422 56 18 394 5 956 24 350
Åkern 1 Strängnäs 16 1 015 1 155 1 170 68 7 338 3 299 10 637
Åkern 3 Strängnäs 42 3 116 2 92 3 208 23 259 10 121 33 380
Åkern 5 Strängnäs 18 1 308 1 160 1 468 9 453 4 251 13 704
Järpen 1 Strängnäs 54 3 638 10 1 245 4 883 183 21 517 7 965 29 482
Järpen 3 Strängnäs 54 3 437 4 119 3 556 18 148 6 841 24 989
Järpen 4 Strängnäs 54 3 642 3 24 3 666 20 370 7 200 27 570
Ekhovsgärdet 1 Mariefred 76 5 029 3 81 5 110 79 17 495 5 959 23 454
Ekhovsgärdet 2 Mariefred 22 1 476 1 476 20 625 7 072 27 697
Ekhovsgärdet 3 Mariefred 30 2 487 5 51 2 538 14 800 4 972 19 772
Ekhovsgärdet 4 Mariefred 24 2 034 2 034 12 200 4 066 16 266
Ekhovsgärdet 5 Mariefred 28 2 318 7 235 2 553 15 576 4 923 20 499
Skönsta 1 Mariefred 16 1 557 1 5 1 562 16 9 804 3 115 12 919
Summa Graflunds 2 567 174 516 249 21 375 195 891 1 381 1 055 124 364 827 1 419 951
38 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 39
Bostäder Lokaler Totalt Garage/Ppl Taxvärde 2010 (tkr)
Fastighet Kommun Antal m2 Antal m2 m2 Antal Byggnad Mark Totalt
Sjöboden 1 Södertälje 340 26 802 3 108 26 910 735 131 030 46 316 177 346
Fäboden 3 Södertälje 224 16 866 3 152 17 018 124 736 31 136 155 872
Hemmanet 4 Södertälje 188 11 700 14 2 954 14 654 93 043 25 545 118 588
Gården 2 Södertälje 393 29 270 13 1 791 31 061 326 164 438 54 936 219 374
Summa Kungskatten Holding AB 1 145 84 638 33 5 005 89 643 1 061 513 247 157 933 671 180
Haninge 162 10 582 20 510 11 092 123 53 851 17 570 71 421
Haninge 228 16 827 47 1 466 18 293 284 83 028 26 916 109 944
Haninge 349 23 616 9 868 24 484 303 116 481 37 193 153 674
Haninge 211 13 813 9 212 14 025 136 66 920 20 861 87 781
Haninge 162 11 277 15 246 11 523 158 51 493 16 400 67 893
Vendelsö 3:114 Haninge 453 31 269 55 3 536 34 805 508 153 357 46 877 200 234
Vendelsö 3:1075 Haninge 108 5 851 10 284 6 135 90 27 656 8 753 36 409
Summa Haninge 1 673 113 235 165 7 122 120 357 1 602 552 786 174 570 727 356
Valsätra 33:1 Uppsala 304 21 234 91 2 369 23 603 397 97 272 25 330 122 602
Valsätra 19:1, 34:1 Uppsala 167 12 319 63 339 12 658 169 50 382 14 135 64 517
Valsätra 34:3, 40:1 Uppsala 174 11 808 46 680 12 488 162 50 473 14 285 64 758
Valsätra 36:2 Uppsala 303 19 450 42 2 920 22 370 5 81 600 23 863 105 463
Valsätra 36:1 Uppsala 130 130
Valsätra 36:4 Uppsala 3 544 941 4 485
Valsätra 36:5 Uppsala 220 220
Summa Fastighets AB Linrepan 948 64 811 242 6 308 71 119 733 283 271 78 904 362 175
Gulsparven 2 Linköping 540 42 705 138 2 251 44 956 529 258 065 107 066 365 131
Ostbrickan 2 Linköping 888 72 608 47 1 129 73 737 852 446 476 181 744 628 220
Summa Fastighets AB Ostbrickan 1 428 115 313 185 3 380 118 693 1 381 704 541 288 810 993 351
Gråsparven 2 Linköping 2 108 155 462 54 1 299 156 761 1 538 974 337 397 212 1 371 549
Guldfisken 10 Linköping 86 19 454 19 454 183 62 942 23 800 86 742
Guldfisken 11 Linköping
Guldfisken 9 Linköping 383 23 610 10 1 320 24 930 159 151 000 62 094 213 094
Summa SPA Skäggetorp AB 2 491 179 072 150 22 073 201 145 1 880 1 188 279 483 106 1 671 385
Forbonden 1 Botkyrka 264 20 155 5 575 20 730 115 94 657 25 498 120 155
Forbonden 2 Botkyrka 246 17 520 20 1 971 19 491 81 93 200 25 337 118 537
Forbonden 3 Botkyrka 270 19 241 9 624 19 865 90 90 817 26 198 117 015
Summa Fastighets AB Forbonden 780 56 916 34 3 170 60 086 286 278 674 77 033 355 707
Vallentuna Ekeby 2:274 Vallentuna 64 3 992 3 992 29 000 9 600 38 600
Runö 7:62 Österåker 57 5 355 5 355 30 23 527 25 878 49 405
Viksjö 2:595 Järfälla 72 3 394 3 1 040 4 434 43 604 8 887 52 491
Summa Bostads AB Ekeby 193 12 741 3 1 040 13 781 30 96 131 44 365 140 496
40 ÅRSREDOVISNING 2010
Bostäder Lokaler Totalt Garage/Ppl Taxvärde 2010 (tkr)
Fastighet Kommun Antal m2 Antal m2 m2 Antal Byggnad Mark Totalt
Valvet 1 Norrköping 367 20 641 0 0 20 641 155 98 317 30 226 128 543
Dörren 12 & 14 Norrköping 721 46 873 8 526 47 399 670 225 953 69 617 295 570
Röken 22 Norrköping 116 8 956 7 1 994 10 950 97 54 322 20 777 75 099
Porten 16 Norrköping 469 36 264 5 609 36 873 443 184 165 53 899 238 064
Plysaren 13 Norrköping 222 18 220 4 328 18 548 186 104 293 38 602 142 895
Märsta 1:167 Sigtuna 348 22 685 40 4 022 26 707 261 137 586 49 992 187 578
Valsta 3:8 Sigtuna 295 24 632 51 5 570 30 202 255 154 225 25 530 179 755
Finnsta 1:11-1:12 Bro 187 13 348 8 505 13 853 201 70 901 22 222 93 123
Finnsta 1:14-1:17 Bro 353 27 164 12 818 27 982 383 142 632 48 887 191 519
Finnsta 1:13 Bro 0 0 9 1 263 1 263 2 209 922 3 131
Bäckgården 1-5 & 7 Huddinge 695 47 215 45 3 717 50 932 401 250 185 74 055 324 240
”Wasagårdarna”: Åkervenen 3, Rödve-nen 4, Strandrågen 4, Svingeln 2 Södertälje 596 41 880 0 0 41 880 445 221 741 78 595 300 336
Ängsgröen 1 & 3 Södertälje 0 0 15 4 302 4 302 33 19 200 3 711 22 911
Vårbrodden 2 Södertälje 0 0 0 0 0 1 248 194 442
Grindstugan 1 Södertälje 131 8 804 4 242 9 046 79 57 676 14 783 72 459
Topasen 6 Södertälje 237 16 231 2 260 16 491 155 84 228 30 531 114 759
Summa Markarydsbostäder 4 737 332 913 210 24 156 357 069 3 765 1 807 881 562 543 2 370 424
Norr 20:6 Gävle 0 0 2 12 225 12 225 63 000 9 000 72 000
Summa Hotellfastig-heter i Gävle HB 0 0 2 12 225 12 225 0 63 000 9 000 72 000
Gustavsberg 1:179 Värmdö 0 0 17 11 440 11 440 74 000 11 400 85 400
Summa Hamngalle-rian i Gustavsberg AB 0 0 17 11 440 11 440 0 74 000 11 400 85 400
Summa ägda fastigheter 2 567 174 516 249 21 375 195 891 1 381 1 055 124 364 827 1 419 951
Summa ägda och förvaltade fastigheter 15 962 1 134 155 1 290 117 294 1 251 449 12 119 6 616 934 2 252 491 8 869 425
Ägda exploateringsfas-tigheter Tomtareal
Nålsticket 1 Eskilstuna 3 011 5 400 5 400
Nålsögat 3 Eskilstuna 22 432 2 691 2 691
Hällby-Ökna 1:46 Eskilstuna 6 820 238 238
Mariefred 38 772 195 195
Risevid 1:8 Vagnhärad 66 507 1 133 1 133
Flensby 6:98 Flen 2 057 255 255
Summa ägda exploa-teringsfastigheter 139 599 37 193 153 674
40 ÅRSREDOVISNING 2010 ÅRSREDOVISNING 2010 41
42 ÅRSREDOVISNING 2010
Ledningsgruppen
Carina SporrongRegionchef
Mälardalen och Östergötland
Robert SandvikFinanschef, vice VD
Marie PerssonHR-chef
Anders HäggströmVD
Anitha WretlingInformations- och
kommunikationschef
Johan EricsonRegionchef
Stor-Stockholm
Carina PalmEkonomichef
42 ÅRSREDOVISNING 2010
ÅRSREDOVISNING 2010
Top Related