Zona Franca de Iquique S.A.

Zona Franca de Iquique S.A.

Informe de Clasificación

Junio 2012

Resumen de Clasificación 2

Fortalezas y Debilidades de la Compañía

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Antecedentes de la Compañía

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Beneficios del Sistema Franco

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Principales Inversiones 9

Análisis Financiero 10

Características de los Instrumentos

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Contenido:

Analista responsable: Fernando Villa P. [email protected]

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Clasificación

Instrumento Clasificación Tendencia

Acciones Solvencia

Primera Clase Nivel 2 AA-

Estable Estable

RESUMEN DE CLASIFICACIÓN ICR Clasificadora de Riesgo ha acordado clasificar en Categoría Primera Clase Nivel 2, con Tendencia “Estable” los títulos accionarios de Zona Franca de Iquique S.A. (Zofri S.A.), nemotécnico ZOFRI. Asimismo, ha clasificado en Categoría AA-, con Tendencia “Estable”, la solvencia de la Sociedad. La clasificación otorgada a la solvencia de la Compañía considera que Zofri S.A. constituye uno de los motores de desarrollo de las regiones de Arica-Parinacota y Tarapacá, siendo el principal centro de negocios mayoristas y al detalle en la zona, además de ser un polo de desarrollo de actividades industriales de diversa índole, lo que le ha permitido consolidar una sólida situación financiera a lo largo del tiempo. Lo anterior, se suma a que Zofri S.A. representa una relevante zona de intercambio comercial para diversas economías latinoamericanas, gracias a su ubicación estratégica y a las ventajas tributarias de las que son objeto las actividades comerciales de diversos rubros que se llevan a cabo en la Zona Franca. La clasificación asignada refleja además el favorable desempeño operacional que ha exhibido la Compañía, gracias a un incremento sostenido en sus ingresos, en su generación de Ebitda y a una marcada estabilidad en sus márgenes, producto de una adecuada diversificación de ventas a través de la prestación de servicios inmobiliarios, logísticos e informáticos, para aproximadamente 2.000 usuarios del sistema franco. Producto de lo anterior, la capacidad de generación de caja de Zofri S.A. le ha permitido financiar sus planes de inversiones mediante la utilización exclusiva de recursos propios, sin requerir endeudamiento financiero, y manteniendo una política de dividendos que contempla repartir el 100% de las utilidades netas de cada ejercicio, por lo que la Sociedad cuenta con suficiente espacio para requerir fuentes de financiamiento adicionales ante planes de inversión de mayor envergadura, como el que actualmente se está desarrollando en el complejo de Alto Hospicio, y que junto a otras inversiones, totalizan desembolsos de más de MM$ 13.000 durante 2012. Adicionalmente, la clasificación toma en cuenta que tanto el Directorio de la Sociedad como los principales ejecutivos, presentan alta estabilidad en sus cargos, lo que permite fortalecer el conocimiento del negocio y facilita la toma de decisiones estratégicas. La clasificación de los títulos accionarios considera que los papeles de Zofri mantuvieron adecuados niveles de presencia bursátil durante el año 2011, la que se ha visto reducida a partir de febrero de 2012 producto de los nuevos criterios de presencia bursátil adoptados por la Bolsa de Comercio de Santiago. Conforme lo anterior, se han contratado los servicios de Market Maker a Larraín Vial S.A. Corredora de Bolsa, por lo que ICR monitoreará los efectos de esta incorporación sobre la presencia bursátil de la acción en el mediano plazo. Aún así, la favorable clasificación de solvencia otorgada a la Sociedad, en conjunto con un adecuado floating, dan como resultado una clasificación de Categoría Primera Clase Nivel 2, de acuerdo a los criterios metodológicos utilizados por ICR. Zona Franca de Iquique S.A. es la sociedad que administra el sistema franco de Iquique, que comprende una extensión de 90 hectáreas en la propia ciudad de Iquique, además de 123 hectáreas en el Parque Chacalluta, ubicado en la ciudad de Arica, y 128 hectáreas adicionales situadas en la comuna de Alto Hospicio, área en la cual se está desarrollando un importante Parque Empresarial y Automotriz, como respuesta a los requerimientos de una creciente demanda.

Estados Financieros: 31 de marzo de 2012

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La principal actividad de Zofri S.A. es el arriendo de terrenos y galpones para el desarrollo de actividades comerciales al por mayor, en los recintos amurallados ubicados en Iquique, y en la actualidad expandiéndose hacia el área de Alto Hospicio. Además, percibe ingresos por el arriendo de tiendas para negocios minoristas en el centro comercial, conocido como Mall Zofri, en conjunto con la prestación de servicios de logística (almacenaje y administración de inventario), y de arriendo y venta de terrenos para clientes industriales, en el Parque Chacalluta de Arica. En forma transversal a todas sus líneas de negocios, la Sociedad ofrece servicios de tecnologías de información y comunicación, administración de documentos y otros servicios de gestión. La existencia de la Zona Franca de Iquique data del año 1975, siendo fundada con el objeto de impulsar el desarrollo económico de la Región de Tarapacá. En 1989, el Fisco de Chile y la Corporación de Fomento de la Producción, constituyeron la sociedad Zona Franca de Iquique S.A., con el objeto de efectuar la administración del sistema franco. En la actualidad, la Sociedad continúa bajo el control estatal, siendo CORFO titular del 71,28% de las acciones de la Compañía, mientras que la Tesorería General de la República mantiene un 1,40% adicional DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS:

CATEGORÍA AA Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. La Subcategoría “-“ indica una menor protección dentro de la Categoría AA. PRIMERA CLASE NIVEL 2 Títulos accionarios con una muy buena combinación de solvencia y estabilidad en la rentabilidad del emisor y volatilidad de sus retornos.

La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoria practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.

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Zona Franca de Iquique S.A. Fecha informe: Junio.2012

FORTALEZAS Y DEBILIDADES DE LA COMPAÑÍA

FORTALEZAS

• Zofri S.A. constituye una importante zona de intercambio comercial, que gracias a su ubicación estratégica, permite el desarrollo del comercio para distintas economías dentro de Latinoamérica.

• La Compañía constituye un actor económico relevante para el desarrollo de las regiones de Arica-Parinacota y Tarapacá, debido a la elevada generación de empleos y a que su actividad permite generar recursos para desarrollar planes de inversión dentro de las comunas que componen las regiones en que opera.

• Zofri S.A. obtiene ingresos a partir de servicios de arriendo, almacenaje y logística, lo que le permite diversificar sus fuentes de generación de flujos, manteniendo además una cartera de clientes bien diversificada.

• La Compañía presenta un sólido perfil financiero, exhibiendo una marcada estabilidad en sus márgenes Ebitda y en la generación de utilidades, lo que le ha permitido financiar sus planes de inversiones sólo con sus flujos operacionales, por lo que no ha tenido necesidad de requerir aumentos de capital o financiamiento de terceros.

• Zofri S.A. tiene contratados seguros para cubrir riesgos ante posibles daños que afecten los bienes muebles e inmuebles de su propiedad o bajo su responsabilidad, además de seguros de vida para los trabajadores y directivos. Además cuenta con un seguro de Responsabilidad Civil Directores y Ejecutivos. Este seguro cubre las responsabilidades de directores y ejecutivos superiores de la Compañía, ante siniestros derivados del ejercicio de su actividad.

• El Directorio y los principales ejecutivos de Zofri S.A. cuentan con alta experiencia y estabilidad en sus cargos, lo que fortalece el conocimiento del negocio y facilita la toma de decisiones.

DEBILIDADES O RIESGOS

• La normativa propia de empresas públicas que rige la Zona Franca de Iquique S.A. como sociedad con participación accionaria mayoritaria estatal, impide a la Empresa, por ejemplo, hacer inversiones en terceras empresas, y tener otra clase de giros. Este punto, limita su actuar como Sociedad Anónima.

• Al ser una concesión finita, podría existir un riesgo operacional y financiero en el caso que ésta no se renueve al momento de su extinción.

• Al ser un actor de considerable relevancia para el desarrollo regional, Zofri S.A. requiere la coordinación con otros organismos e instituciones, que le permita facilitar las operaciones de ésta, por ejemplo, en temas relacionados con obras viales, portuarias, sanitarias y desarrollo inmobiliario, entre otras actividades.

ANTECEDENTES DE LA COMPAÑÍA Con el objetivo de desarrollar la región, se constituyó en 1975 (al igual que en Punta Arenas) la Zona Franca de Iquique, mostrándose desde el comienzo, como un aporte al desarrollo tanto de la ciudad como de la región. Sin embargo, no fue sino hasta el año 1989, tras la dictación de la Ley 18.846, en que comenzó a apreciarse el real aporte de la compañía a la región. A grandes rasgos, esta ley autorizaba la actividad empresarial del Estado en materia de Administración y Explotación de la Zona Franca de Iquique y ordenaba al Fisco y a la CORFO a constituir una sociedad anónima denominada Zona Franca de Iquique S.A., la cual debía regirse por las normas de las sociedades anónimas abiertas, es decir, sometida a la fiscalización de la Superintendencia de Valores y Seguros (hecho que finalmente se

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concretó el 26 de febrero de 1990). Finalmente, un último aspecto importante de esta normativa es que considera el pago por parte de Zofri S.A. de un precio por la concesión que administra, que se eleva al 15% de los ingresos brutos anuales, y que se distribuye entre todos los municipios de la Región de Tarapacá, incluyendo la nueva Región de Arica Parinacota, reartidos en base a una proporcionalidad en la normativa. Al respecto, vale la pena señalar el aporte que la Zona Franca de Iquique S.A. realiza a las comunas de la Región de Tarapacá, en términos de generación de fondos (que impulsan el desarrollo social), de generación de empleos (más de 36 mil entre empleos directos e indirectos) y de actividad empresarial, ya que son justamente estos hitos los que han permitido que la Zona Franca siga siendo el principal pilar de la economía regional. ESTRUCTURA DE PROPIEDAD Zofri S.A. es controlada por el Estado de Chile a través de la Corporación de Fomento de la Producción, que ostenta un 71,28% de su capital accionario. Adicionalmente, la Tesorería General de la República mantiene un 1,40% de las acciones de la Compañía, por lo que la posición total del Estado en la propiedad de Zofri, asciende a 72,68%.

Nombre

Número de

acciones

suscritas

Número de

acciones

pagadas

% de

Propiedad

CORPORACION DE FOMENTO DE LA PRODUCCION 157.214.469 157.214.469 71,28%COMPASS SMALL CAP CHILE FONDO DE INVERSION 6.366.242 6.366.242 2,89%BANCHILE C DE B S A 5.678.716 5.678.716 2,57%LARRAIN VIAL S A CORREDORA DE BOLSA 5.380.500 5.380.500 2,44%CELFIN SMALL CAP CHILE FONDO DE INVERSION(CTA.NUEVA) 3.887.821 3.887.821 1,76%TESORERIA GENERAL DE LA REPUBLICA 3.082.479 3.082.479 1,40%CELFIN CAPITAL S A C DE B 2.475.387 2.475.387 1,12%INV UNION ESPANOLA S A 1.800.000 1.800.000 0,82%

INVERSIONES ORO LIMITADA 1.800.000 1.800.000 0,82%SANTANDER S A C DE B 1.509.664 1.509.664 0,68%VALORES SECURITY S A C DE B 1.415.265 1.415.265 0,64%BCI C DE B S A 1.355.265 1.355.265 0,61%

Fuente: SVS.

DIRECTORIO Y ADMINISTRACIÓN El Directorio de la Compañía se encuentra conformado por siete miembros, y es presidido por el señor Luis Simian Díaz. Por su parte, el señor Felipe Pérez Walker, ejerce sus funciones como director independiente. A continuación se presenta la actual composición del Directorio de Zofri S.A.:

Nombre Cargo

Luis Simian Díaz Presidente

Samuel Puentes Lacámara Vicepresidente

Felipe Pérez Walker Director

Juan Carlos Toledo Niño de Zepeda Director

Gonzalo de Urruticoechea Sartorius Director

Giorgio Macchiavello Yuras Director

Ignacio Briones Rojas Director Fuente: SVS.

Hasta julio de 2011, el Directorio de la Compañía contaba con cinco comités: Comité de Directores, Comité de Auditoría, Comité de Gestión, Comité de Nuevos Negocios y Comité de Marketing. A partir del 28 de julio de 2011, las funciones específicas de cada uno de estos comités, fueron transferidas al Comité de Directores, que en la actualidad, lo conforman los señores Felipe Pérez Walker, Ignacio Briones Rojas y Samuel Puentes Lacámara.

Por su parte, la plana ejecutiva de la Compañía es liderada por los siguientes profesionales:

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Nombre Cargo

Héctor Cortés Mangelsdorff Gerente General

Juan Cristóbal Donoso Larraín Gerente de Negocios

Jaime Soto Zura Gerente de Operaciones

Claudia Rojas Campos Gerente de Asuntos Legales

Ariel Pérez Acuña Gerente de Admin. y Finanzas Fuente: SVS.

ACTIVIDADES Y NEGOCIOS DE LA COMPAÑÍA La Zona Franca de Iquique es un centro de negocios en el que se realiza una fuerte actividad comercial e industrial mayorista, y cuenta además con un mall destinado a ventas al detalle. En este centro de negocios operan más de 2.000 usuarios, los que efectúan operaciones de compra y venta. Una de las ventajas de la zona franca es su régimen de exenciones tributarias y aduaneras. Esto significa que las mercancías depositadas en instalaciones de la zona franca no pagan impuestos ni aranceles aduaneros durante su permanencia en dicho régimen. Zofri S.A. se ha constituido en el mejor socio de las regiones de Arica-Parinacota y Tarapacá y en el principal motor de la economía regional. Es una importante fuente de generación de empleos (36 mil a diciembre de 2011) y de oportunidades para el desarrollo del comercio, del turismo, del transporte, la industria y las telecomunicaciones. Además, Zofri S.A. es un aliado de los municipios de las regiones Primera y Decimoquinta, impulsando el desarrollo de cada una de las 11 comunas que las conforman, a través del aporte de 15% de los ingresos brutos que genera anualmente, para el desarrollo de los planes de inversiones de sus municipios. De esta manera, Zofri S.A. es el pilar más relevante de la economía regional. Ha transformado esta zona en uno de los más importantes centros de negocios del continente, constituyéndose como un puente comercial y punto de reunión entre los mercados de Asia y Sudamérica. Conforme a lo establecido en el contrato de concesión celebrado con el Estado de Chile, la empresa administra la zona franca de Iquique, cuyo ámbito de operación se circunscribe a los terrenos que posee en Iquique (90 ha), Arica (123 ha) y Alto Hospicio (128 ha). En los terrenos de Iquique existen más de mil sitios arrendados a usuarios, quienes en sus bodegas y patios almacenan productos importados que posteriormente venden a una gran cantidad de clientes de diferentes países, principalmente de Latinoamérica, destacando los envíos a Bolivia, Paraguay y Perú. Paralelamente, funciona en la Ciudad de Iquique el Mall Zofri S.A., con más de cuatrocientas tiendas y con 49.000 m

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construidos, y recibió, durante el año 2011, alrededor de 9,5 millones de visitantes y turistas de Chile y del extranjero. Opera también un Centro Logístico que en cinco bodegas y más de 16.000 m

2 de capacidad, ofrece servicios de

almacenaje y de administración de inventario para usuarios industriales. Zofri S.A. posee en Arica el Parque Industrial Chacalluta, un recinto que cuenta con 132 hectáreas ubicadas estratégicamente a 700 metros del aeropuerto internacional, a 9 kilómetros de la frontera con Perú y a 5 kilómetros de la carretera Arica – La Paz. A continuación, se realiza una descripción de los principales negocios de la Compañía: Centro de Negocios Mayorista e Industrial Esta área de negocios está orientada al arriendo de terrenos destinados a la construcción de galpones y showroom, tanto en el área del Centro de Negocios de Ventas al por Mayor (Recinto Amurallado) como en el Centro de Negocios

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Industrial (Barrio Industrial), y actualmente en la comuna de Alto Hospicio. Actualmente, este segmento representa cerca del 49% de los ingresos de la Compañía.

1. Centro de Negocios de Ventas al por Mayor: Es un área física destinada al comercio mayorista. Se trata del centro neurálgico de la actividad comercial de ventas al por mayor de la zona franca de Iquique. Esta área está conformada por los Recintos Amurallados I y II, comprendiendo una superficie de 34 hectáreas. Cuenta con área de estacionamientos para vehículos de carga, cableado subterráneo, urbanización de los sitios y servicios básicos.

2. Centro de Negocios Industrial: Corresponde a un área de 52 hectáreas de extensión, destinada al desarrollo

de actividades comerciales e industriales. Mantiene instalaciones que permiten a los usuarios efectuar actividades productivas, de almacenaje, comercialización y distribución.

3. Parque Industrial y Automotriz Alto Hospicio: La nueva ampliación de operaciones del sistema franco

durante los próximos años se realizará principalmente en las 128,7 hectáreas que Zofri S.A. posee en la comuna de Alto Hospicio. Para 2012, el plan de inversiones de la Compañía proyecta un desembolso de unos 18 mil millones de pesos, de los cuales una parte importante se destinará al desarrollo de esta zona. A diciembre de 2011, este parque contaba con 7,32 hectáreas en ocupación.

Mall Zofri El Mall Zofri cuenta con más de 400 tiendas ubicadas en una superficie superior a 49.000 m

2. Ofrece a sus visitantes

diversos productos y servicios, generando más de 1.500 puestos de trabajo directos. Un elemento favorable es que las ventas realizadas en el Mall Zofri se encuentran exentas de aranceles e impuesto al valor agregado, beneficios que los turistas además pueden aprovechar mediante una franquicia otorgada a los viajeros, que les permite llevar consigo, además de sus equipajes, un monto en productos equivalente a US$ 1.218 por persona, sin pagar IVA ni aranceles aduaneros. En la actualidad, las ventas generadas por Mall Zofri representan alrededor del 39% de las ventas totales de Zofri S.A. Logística Corresponde a un centro de almacenaje y administración de inventarios, que cuenta con 16 mil metros cuadrados de bodegas y alrededor de 35 mil metros cúbicos disponibles para almacenaje. Los servicios de logística abarcan todo el proceso desde la recepción de las mercancías en el puerto hasta el despacho del producto al usuario final, en el punto de entrega. Estos servicios, representan aproximadamente el 11% de los ingresos de Zofri S.A. Parque Industrial Chacalluta de Arica Este parque, ubicado en Arica, es un centro de operaciones industriales que comprende una extensión de 123 hectáreas, destinadas a la venta y arriendo de terrenos urbanizados y no urbanizados para el desarrollo de actividades industriales, lo que se complementa con la prestación de servicios e infraestructura especializados. En la actualidad, el Parque Industrial Chacalluta aporta con el 1,4% de los ingresos percibidos por Zofri S.A. Otros Servicios Adicionalmente, Zofri ofrece a los usuarios del sistema distintos servicios relacionados con tecnologías de información y comunicaciones, control documentario y logística, dentro de los que destaca el Sistema de Visación Remota (SVR), a través del cual, las empresas usuarias del sistema establecen conexión con los computadores centrales de Zofri, con el objeto de obtener aprobación de los documentos que registran las ventas.

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NEGOCIOS DE LA ZONA FRANCA DE IQUIQUE Las ventas del sistema franco han experimentado un comportamiento creciente a lo largo del tiempo - con la única salvedad del año 2009, producto de la crisis -, logrando en 2011 facturaciones por USD 4.290 millones (CIF), alcanzando cifras históricas.

Ventas del Sistema

1.203 1.518 1.643 1.8892.285

2.6443.431

2.9033.485

4.290

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Mil

lon

es d

e D

óla

res

(CIF

)

Fuente: Zofri S.A.

Las actividades desarrolladas en el sistema franco comprenden la importación y exportación de productos de diversa índole, destacando el desarrollo de las ventas de combustibles, automotrices y de artículos electrónicos. El año 2011, estas tres actividades generaron ventas por MMUS$ (CIF) 678, 647 y 440, respectivamente, concentrando el 42,0% de las ventas del sistema.

Ventas del Sistema Franco según Rubro

16,1%

15,4%

10,5%

9,5%8,2%

5,7%

4,3%

3,7%

3,4%

3,0%

2,9%

17,2%

Combustibles

Automotriz

Electrónica

Vestuario

Maquinarias y Equipos

Menaje

Textil

Calzados

Neumáticos

Equipos de Computación

Juguetería

Otros Rubros

Fuente: Zofri S.A.

En relación al destino de las ventas, una parte importante de éstas se realiza a clientes nacionales, mientras que Bolivia asoma como el principal destino del extranjero, representando el 22,0% de las ventas totales, mientras que Paraguay agrupa el 10,0%. En conjunto, ambos países representan cerca del 74,0% de las exportaciones del sistema franco, adquiriendo una gran relevancia en el desarrollo de los negocios que allí se llevan a cabo. Por el lado de los proveedores, China asoma como el principal origen de las mercancías importadas. Al considerar las compras efectuadas a China, Hong Kong y Taiwán, éstas totalizaron MMUS$ 1.960,5 durante el año 2011, lo que representó alrededor del 41,3% de las compras totales efectuadas por los usuarios de la Zona Franca. A nivel continental, las compras a países asiáticos alcanzaron los MMUS$ 2.746, representando prácticamente el 58% de las adquisiciones totales, y constituyéndose como la región más importante en el intercambio comercial en términos de proveedores, entregando de esta manera a Zofri S.A., un rol relevante en las transacciones entre Asia y Sudamérica.

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BENEFICIOS DEL SISTEMA FRANCO Beneficios Tributarios EL régimen tributario que beneficia a las empresas que operan en zona franca, así como también a su empresa administradora, contempla la siguientes franquicias:

• Exención de pago del impuesto de Primera Categoría.

• Exención de pago del Impuesto al Valor Agregado por las operaciones que se realizan bajo régimen de zona franca.

• Exención del pago del Impuesto al Valor Agregado por los servicios prestados entre usuarios dentro del recinto de zona franca.

Beneficios Aduaneros Mientras las mercancías permanezcan en la zona franca, se consideran como si estuvieran en el extranjero y, en consecuencia, no están sujetas al pago de derechos, impuestos, tasas y demás gravámenes que afectan a la importación de bienes bajo el régimen general de comercio exterior del país. Desde la zona franca, las mercancías pueden ser comercializadas a la zona franca de extensión, al resto del país, al extranjero, a la zona franca de Punta Arenas y, dentro de la zona franca de Iquique, a otros usuarios. No obstante, según el caso, los productos quedan afectos a algunos tipos de derechos e impuestos.

PRINCIPALES INVERSIONES El año 2011, el plan de inversiones de Zofri S.A. contempló el desembolso de MM$ 3.384, destinados a financiar la expansión de sus distintos negocios. Gran parte de estas inversiones se orientaron a mejoras en el segmento inmobiliario (Centro de Negocios Mayorista e Industrial), como respuesta a un incremento en la demanda. Dentro de las inversiones destinadas al negocio industrial, destaca la habilitación de la cuarta etapa del Recinto Amurallado II (aumento en urbanización y estacionamientos para carga), además del reemplazo de la red de agua potable y alcantarillado, que contempló la incorporación de materiales de mayor resistencia. En conjunto, ambas inversiones totalizaron MM$ 1119. Producto de la fuerte demanda que enfrenta el negocio mayorista industrial, para el año 2012 gran parte de las inversiones se destinarán a la construcción de un parque industrial y automotriz en la comuna de Alto Hospicio, donde Zofri S.A. posee 128 hectáreas de terreno. Adicionalmente, la Compañía tiene contemplado construir una nueva etapa en el Centro Comercial, que permitirá agregar más de 60 tiendas, un nuevo patio de comidas, un boulevard de restaurantes y más estacionamientos, entre otras mejoras. A marzo de 2012, el plan de inversiones de la Compañía contemplaba los siguientes proyectos:

Proyecto Inversión Total Ejecución Financiera Por Ejecutar

Etapa IV, Recinto Amurallado II Fase I 1.246.600 1.212.400 34.200

Etapa IV, Recinto Amurallado II, Fase II 712.500 116.300 596.200

Etapa VII Mall (Diseño) 321.200 173.500 147.700

Etapa VII Mall 11.237.800 59.800 11.178.000

Parque Industrial Alto Hospicio 16.261.700 43.200 16.218.500

Parque Industrial y Automotriz Alto Hospicio (Diseño) 329.400 200.800 128.600

Edificio Estacionamientos y Etapa VI Mall 4.746.300 4.264.500 481.800

Total 34.855.500 6.070.500 28.785.000

Plan de Inversiones en M$

Fuente: Zofri S.A. Estados Financieros Marzo 2012.

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ANÁLISIS FINANCIERO Zona Franca de Iquique S.A. presenta un sólido desempeño operacional, que obedece principalmente al incremento sostenido en el número de usuarios del sistema, lo que ha permitido a la Compañía mantener tasas de crecimiento positivas en sus ingresos a lo largo del tiempo. En términos de áreas de negocio, el segmento inmobiliario, que comprende las actividades que se desarrollan en el Centro de Negocios Mayorista e Industrial, representa la mayor fuente generadora de ingresos para Zofri, aportando con un 48,9% de las ventas a marzo de 2012, y exhibiendo un fuerte potencial de desarrollo gracias al plan de inversiones enfocado en la expansión de estas operaciones hacia los terrenos de Alto Hospicio. Por otro lado, el segmento comercial, que engloba los servicios que se prestan en el Mall Zofri, contribuye con el 39,3% de los ingresos totales de la Compañía, también presentando buenas perspectivas de desarrollo, gracias a la alta ocupación de tiendas y al actual plan de expansión de la nueva etapa del Centro Comercial.

Ingresos por Segmento de Negocios (Marzo 2012)

39,3%

48,9%

10,5%1,3%

Centro Comercial

Gestión Inmobiliaria

Logística

Parque Chacalluta Arica

Fuente: Elaboración propia, datos SVS.

Los ingresos percibidos por Zofri S.A. consideran los derechos que cobra a los usuarios por la asignación de terrenos y locales, pagos que se efectúan al momento de efectuar el contrato, y que se reconocen gradualmente durante la duración del mismo. Los ingresos no reconocidos son registrados como “ingresos diferidos”, generándose una cuenta de balance en los pasivos, la que se va amortizando en la medida que los ingresos por derechos de asignación se reconocen en resultados. Por otro lado, la Compañía reconoce ingresos por concepto de arriendos, correspondientes a los pagos efectuados por los usuarios por la utilización de los espacios asignados. Los arriendos representan la principal fuente de ingresos para Zofri S.A., y se relacionan con el valor por metros cuadrados que se estipula en los contratos. Adicionalmente, Zofri S.A. registra ventas por la prestación de servicios complementarios, como tecnologías de información, y que se llevan a cabo en forma transversal a todas las líneas de negocios. Asimismo, la Compañía percibe ingresos por actividades de almacenamiento en el segmento de Logística y aquellos provenientes de las ventas y arriendos del Parque Industrial de Chacalluta.

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A continuación se presenta un desglose de los ingresos de Zofri S.A. en función de la actividad realizada:

Ingresos por Actividad (Marzo 2012)

14,9%

62,4%

14,0%

8,3% 0,5%

Derechos de asignación

Arriendos

Servicios y otros

Almacenamiento

Ventas y arriendos Arica


En relación al desempeño de las ventas, el año 2011 la Compañía obtuvo ingresos por M$ 22.357.253, cifra que representó un alza de 9,72% con respecto al año anterior, como consecuencia de un mayor reconocimiento de derechos de asignación, de la renovación de derechos con usuarios y de la aplicación de mayores tarifas tanto en el Mall Zofri como en los recintos amurallados, en respuesta a una mayor demanda. Esta tendencia se mantuvo a marzo de 2012, con ingresos totales por M$ 5.899.546, que anotaron un crecimiento de 10,79% con respecto al primer trimestre del año anterior. Por el lado de los costos, el principal costo de ventas de la Compañía representa el pago de la concesión (15% de los ingresos brutos), concepto que representaba a marzo de 2012 el 39,03% de los costos de explotación de la Sociedad. El hecho de que estos costos se encuentren directamente indexados a los ingresos que genere la Compañía, es un factor que asigna estabilidad a los márgenes.

Ingresos Ordinarios y Margen Bruto

19.111 20.37722.357

5.325 5.900

64,58%61,42% 61,46% 63,26% 61,35%

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

Dic-09 Dic-10 Dic-11 Mar-11 Mar-12

Mil

lon

es d

e P

eso

s

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Ingresos Ordinarios Margen Bruto


La estabilidad en costos ha permitido a la Compañía mantener un desempeño operacional en línea con la generación de ingresos. De esta manera, el indicador Ebitda

1 ha presentado una evolución similar a las ventas de Zofri S.A., con

tasas de crecimiento positivas para los últimos años. A marzo de 2012, la Compañía registraba un Ebitda de M$ 2.801.563, lo que significó un alza de 2,29% respecto al primer trimestre del año anterior.

1 Ebitda = Ganancia Bruta - Gastos de Administración - Ajustes por Depreciación y Amortización.

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Ebitda

9.513 9.759 10.659

2.739 2.802

49,78% 47,89% 47,68%51,43%

47,49%

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000


Mil

lon

es

de

Pe

sos

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Ebitda Margen Ebitda


Esta favorable situación de caja ha permitido a la Compañía financiar adecuadamente sus inversiones, sin la necesidad de requerir financiamiento a través de deuda. Dado que los requerimientos de Capex

2 han sido

consistentemente inferiores a la generación de Ebitda, el Flujo de Caja Operacional3 de Zofri S.A. ha mantenido

siempre saldos positivos.

Capex y Flujo de Caja Operacional

6.374

7.606

2.123 2.220

5.021

581616

3.0533.386

4.493

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000


Mill

on

es d

e P

eso

s

Capex FCO


Aún cuando el actual plan de inversiones de la Compañía contempla para el año 2012 un desembolso de unos M$ 13.000

4, lo que eventualmente podría requerir apalancamiento, la solidez financiera de la Compañía no debería verse

afectada. Además, la Empresa actualmente mantiene una política de dividendos que contempla el reparto del 100% de las utilidades netas, por lo que existen variadas alternativas y espacio suficiente para financiar proyectos de inversión de mayor envergadura. En la última línea, la Compañía presenta un comportamiento creciente en sus resultados netos, logrando el año 2011, una utilidad de M$ 9.281.910, que representó un alza de 13,66% respecto al año 2010. De igual manera, a marzo de 2012 el resultado trimestral ascendía a M$ 2.485.256, logrando un avance de 6,75% en relación a igual período del año anterior.

2 Capex = Compras de Propiedades, Planta y Equipo, según Estados de Flujo de Efectivo.

3 Flujo de Caja Operacional (FCO) = Ebitda - Capex. 4 Según informa la Compañía.

13


Resultado del Ejercicio

7.4888.166

9.282

2.328 2.485

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000


Mill

on

es d

e P

eso

s


El favorable desempeño de Zofri S.A. se ve reflejado en el comportamiento de sus índices de rentabilidad. De esta manera, la Sociedad ha presentado una evolución positiva en términos de rentabilidad de activos, rentabilidad patrimonial y retornos sobre ventas, gracias a la consistencia en sus ingresos, estabilidad en márgenes y adecuada gestión de inversiones.

Indicadores de Rentabilidad

26,24%28,62%

33,17%

26,07%

31,06%

10,17% 11,11% 12,36% 11,01% 12,57%

39,18% 40,08% 41,52%43,72% 42,13%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%


Nº

de

Ve

ces

ROE ROA ROS

Fuente: Elaboración Propia, datos SVS.

Finalmente, en relación a la deuda, como se explicó, actualmente las actividades de Zofri S.A. no operan con apalancamiento financiero. Las principales obligaciones de la Compañía corresponden a cuentas comerciales y dividendos por pagar. Si bien, la Compañía mantiene niveles de Leverage (Pasivos sobre Patrimonio) del orden de 1,5 veces a marzo de 2012, esto se debe a los nuevos criterios de contabilización de los ingresos por derechos de asignación, que quedan registrados como ingresos diferidos en los pasivos bajo la cuenta “Otros Pasivos no Financieros”. Asimismo, Zofri S.A. registra en los pasivos, los ingresos anticipados percibidos por servicios prestados a E.CL S.A., bajo este mismo criterio. Al analizar la composición de pasivos de la Compañía, se aprecia que los ingresos diferidos y anticipados representan cerca del 68% de las obligaciones de la Sociedad, lo que podría generar una percepción errada de los niveles de apalancamiento de Zofri S.A., dado que estas cuentas no constituyen obligaciones propiamente tales, y se reducen al ser reconocidas en resultados.

14


Concepto M$ %

Cuentas Comerciales Corrientes 2.521.034 5,46%

Provisiones Varias 883.622 1,91%

Cuentas Comerciales no Corrientes 2.162.266 4,68%

Dividendos por Pagar Corrientes 9.281.910 20,09%

Ingresos diferidos y anticipados 31.352.879 67,86%

Total Pasivos 46.201.711 100,00%

Desglose Deuda Marzo 2012


CARACTERÍSTICAS DE LOS INSTRUMENTOS TÍTULOS ACCIONARIOS Los títulos accionarios de la Compañía nemotécnico ZOFRI, se transan en la Bolsa de Comercio de Santiago, presentando un floating (porcentaje no controlador) de 27,32%, y una presencia promedio de 69,81% durante 2011, de acuerdo al cierre de cada mes. A partir de 2012, luego de la aplicación de la nueva norma de presencia bursátil, la presencia del papel ha experimentado una reducción, por lo que en la actualidad se trabaja con Larraín Vial S.A. Corredora de Bolsa, en la calidad de Market Maker. A nivel de desempeño, el año 2011 la acción de la Compañía retrocedió un 11,9% en línea con el descenso en el mercado bursátil (IPSA), que cayó un 15,2%. A lo largo de 2012, los títulos de la Sociedad han exhibido una recuperación, además de una menor volatilidad, que puede ser atribuida a la menor actividad exhibida en sus transacciones. La clasificación asignada a los títulos de la Compañía considera tanto la solvencia de la Sociedad, la adecuada flotación y los niveles promedio de presencia exhibidos durante 2011. Para 2012, es preciso monitorear en un período mayor, la presencia de la acción como respuesta a la contratación de Market Maker.

Presencia Ajustada Zofri

83,33%

27,78%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Ene-11

Feb-1

1

Mar

-11

Abr-11

May

-11

Jun-1

1

Jul-1

1

Ago-11

Sep-1

1

Oct-1

1

Nov-11

Dic-11

Ene-12

Feb-1

2

Mar-1

2

Abr-12

May

-12

Zofri vs IPSA (Acumulado Dic 07)

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

Ene-07

May

-07

Sep-0

7

Ene-08

May

-08

Sep-0

8

Ene-09

May

-09

Sep-0

9

Ene-10

May

-10

Sep-1

0

Ene-11

May

-11

Sep-1

1

Ene-12

May

-12

Zofri IPSA

Fuente: Bolsa de Comercio de Santiago.

15


ANEXO


Activos Corrientes 11.416.776 9.450.841 11.267.835 9.755.196 10.627.237

Activos No Corrientes 62.242.054 63.878.376 65.538.304 64.285.437 65.489.576

Activos Totales 73.658.830 73.329.217 76.806.139 74.040.633 76.116.813

Efectivo y Equivalentes 5.068.046 5.607.944 7.257.566 5.611.406 8.157.669

Pasivos Corrientes 17.479.964 16.873.231 18.158.700 13.713.428 15.081.566

Pasivos No Corrientes 27.645.601 27.922.721 31.217.593 29.465.795 31.120.145

Pasivos Totales 45.125.565 44.795.952 49.376.293 43.179.223 46.201.711

Patrimonio 28.533.265 28.533.265 27.429.846 30.861.410 29.915.102

Ingresos de Actividades Ordinarias 19.110.676 20.376.996 22.357.253 5.325.212 5.899.546

Costo de Ventas 6.768.950 7.860.459 8.615.933 1.956.286 2.280.008

Margen Bruto 12.341.726 12.516.537 13.741.320 3.368.926 3.619.538

Margen Bruto (%) 64,58% 61,42% 61,46% 63,26% 61,35%

Resultado Operacional 7.562.798 7.769.708 8.575.606 2.233.509 2.241.999

Ingresos Financieros 446.244 174.440 692.374 72.636 1.200

Utilidad del Ejercicio 7.488.111 8.166.496 9.281.910 2.328.145 2.485.256

0 0

Razón Circulante (Nº de Veces) 0,65 0,56 0,62 0,71 0,70

Razón Ácida (Nº de Veces) 0,65 0,56 0,62 0,71 0,70

Capital de Trabajo -6.063.188 -7.422.390 -6.890.865 -3.958.232 -4.454.329

Endeudamiento Corto Plazo (Nº de Veces) 0,61 0,59 0,66 0,44 0,50

Endeudamiento Largo Plazo (Nº de Veces) 0,97 0,98 1,14 0,95 1,04

Endeudamiento Total (Nº de Veces) 1,58 1,57 1,80 1,40 1,54

Deuda Corto Plazo / Deuda Total (Nº de Veces) 0,39 0,38 0,37 0,32 0,33

Deuda Largo Plazo / Deuda Total (Nº de Veces) 0,61 0,62 0,63 0,68 0,67

Ebitda 9.513.370 9.759.047 10.659.186 2.738.885 2.801.563

Margen Ebitda 49,78% 47,89% 47,68% 51,43% 47,49%

Rentabilidad Patrimonio (12 Meses) 26,24% 28,62% 33,17% 26,07% 31,06%

Rentabilidad Activos (12 Meses) 10,17% 11,11% 12,36% 11,01% 12,57%

Retorno sobre Ventas 39,18% 40,08% 41,52% 43,72% 42,13%

Capex 5.020.708 3.385.546 3.052.851 615.927 581.212

Flujo de Caja Operacional (Ebitda - Capex) 4.492.662 6.373.501 7.606.335 2.122.958 2.220.351

FCO / Capex 0,89 1,88 2,49 3,45 3,82

Capex / Ebitda 52,78% 34,69% 28,64% 22,49% 20,75%

Capex / Ingresos 26,27% 16,61% 13,65% 11,57% 9,85%

Situación Financiera Zofri (en Miles de Pesos)

Zona Franca de Iquique S.A.

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